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Unidade de Interveno do Quarteiro das Cardosas
PROJECTO BASE DE DOCUMENTO ESTRATGICO

Volume 1

Fevereiro 2007

quarteiro das cardosas - projecto base de documento estratgico 2

Unidade de Interveno do Quarteiro das Cardosas

Volume 1


NDICE

VOLUME 1
INTRODUO
1. MISSO, FUNES E PBLICOS ALVO
2. PROGRAMA DE ARQUITECTURA
2.1. PRINCIPAIS OBJECTIVOS E VERTENTES DA INTERVENO PROPOSTA
2.2. ENQUADRAMENTO URBANSTICO
2.3. ESTRUTURA EDIFICADA AGREGAO DE PARCELAS
2.4. QUADRO SNTESE DO PROGRAMA
3. ASPECTOS TCNICOS DA REABILITAO URBANA
3.1. ASPECTOS GERAIS
3.2. ASPECTOS TCNICOS ESPECFICOS DAS UNIDADES DE INTERVENO DAS CARDOSAS

CARTOGRAMAS
01 PLANTA CADASTRAL
02 ALADOS (EXISTENTE)
03 VISTORIAS: SEGURANA / SALUBRIDADE E ESTTICA
04 OCUPAO FUNCIONAL
05 PROGRAMA FUNCIONAL (PLANTAS E CORTES 6 PEAS)
06 PLANTA: PARCELAS NECESSRIAS CONSTITUIO DO ESTACIONAMENTO PBLICO, ATRAVESSAMENTO E
ESTADIA INTERIOR AO QUARTEIRO
07 ALADOS (PROPOSTA)


VOLUME 2

ANEXOS:
1. IDENTIFICAO E DESCRIO DOS PRDIOS QUE INTEGRAM A UNIDADE DE INTERVENO,
RESPECTIVOS PROPRIETRIOS, OUTROS TITULARES DE DIREITOS REAIS E ARRENDATRIOS
2. RELATRIOS DE VISTORIA AOS PRDIOS DA UNIDADE DE INTERVENO
3. PARECER DO IPPAR
NOTA DE ENQUADRAMENTO
4. DELIBERAO DA PORTO VIVO, S.R.U.
DELIMITAO DA UNIDADE DE INTERVENO
5. DELIBERAO DA CMARA MUNICIPAL DO PORTO
DISPENSA DE PLANO DE PORMENOR


Introduo

A Porto Vivo, SRU Sociedade de Reabilitao da Baixa Portuense SA, uma
sociedade annima de capitais exclusivamente pblicos, cujos accionistas so o
Instituto Nacional de Habitao (INH) e a Cmara Municipal do Porto (CMP), que tem
como misso promover a reabilitao e reconverso urbanas da Baixa Portuense, nos
termos do Decreto-Lei 104/2004, de 7 de Maio.
A 21 de Novembro de 2005, o Conselho de Administrao deliberou a definio de
Unidade de Interveno correspondente ao Quarteiro das Cardosas, delimitado a
norte pela Praa da Liberdade, a sudeste pela Praa de Almeida Garrett e Rua das
Flores e a sudoeste pela Rua de Trindade Coelho e pelo Largo dos Lios.
Notificada a Cmara Municipal do Porto, nos termos e para os efeitos do art. 12 do
referido Decreto-Lei, deliberou, na sua reunio de 10 de Janeiro de 2006, dispensar a
elaborao do plano de pormenor para este Quarteiro, pelo que se procedeu
elaborao do Projecto Base de Documento Estratgico.
O presente documento constitui o Projecto Base de Documento Estratgico para a
Unidade de Interveno do Quarteiro das Cardosas (Q14017), e foi elaborado a partir
de estudos tcnicos e propostas preliminares realizados pela empresa Quaternaire
Portugal / Rui Passos Mealha, arquitecto lda. / Sopsec Projecto, e no quadro dos
requisitos legais dispostos no Decreto-Lei n104/2004, de 7 de Maio.
Este Projecto Base baseia-se num levantamento exaustivo e no correspondente
diagnstico, das 42 parcelas que constituem o denominado Quarteiro das Cardosas.
Destina-se a servir de instrumento para a discusso com os interessados, garantindo o
direito de participao previsto no art. 16 do referido diploma.
O projecto d particular nfase localizao nevrlgica deste quarteiro no contexto
do centro da cidade, importncia patrimonial do edificado que o compe e s
potencialidades que decorrem da sua configurao particular e da sua insero na
proximidade das redes de transportes urbanos de mbito metropolitano e suburbano.

As proposies do estudo prevem um programa ambicioso de transformao de cujo
sucesso se poder esperar um significativo avano no processo mais geral de
reabilitao e de revitalizao da Baixa Portuense.
Destacam-se as propostas de introduo de um programa habitacional de dimenses
muito significativas (cerca de 50 fogos de tipologia diversificada), de instalao de uma
unidade hoteleira de grande qualidade e aprecivel dimenso no actual edifcio das
Cardosas, de criao de um estacionamento automvel subterrneo, de suporte ao
programa previsto, numa rea altamente carente desse tipo de infra-estrutura e, por
ltimo, de criao de um atravessamento pedonal entre a Pr. de Almeida Garrett e o
Largos dos Lios, associado a uma zona de estadia e guarnio comercial, de franco
acesso pblico, concebido de acordo com os mais exigentes critrios de segurana e
de salubridade.
Para avaliar o impacto deste ambicioso programa, dever ter-se presente que,
actualmente, cerca de 75% da rea til edificada do quarteiro est subaproveitada
60% devoluta e cerca de 15% utilizada como armazenamento das funes comerciais,
localizadas no rs-do-cho. A ocupao habitacional reduzidssima, apenas 6 fogos
tm residentes.
O interior deste quarteiro actualmente constitudo por uma amlgama de
construes heterogneas e inestticas, que constituem um potencial foco de
degradao e ameaa para a sade e a segurana colectivas As solues
preconizadas neste projecto no so possveis sem uma vigorosa interveno de
ordenamento do cadastro interior do quarteiro e demolio quase integral daquelas
construes secundrias, e a sua substituio por infra-estruturas e equipamentos
imprescindveis renovao funcional do quarteiro. As solues preconizadas, para
alm de atalharem os problemas referidos, constituem-se de facto como um factor de
renascimento do potencial atractivo deste conjunto urbano e, em consequncia, de
grande valorizao do patrimnio edificado existente.
A estrutura cadastral existente, principalmente na frente urbana da Praa de Almeida
Garrett/Rua das Flores, contribui decisivamente para a degradao e desocupao do
Quarteiro, dado que:
- dificulta/impossibilita, nos prdios de reduzida frente, a existncia de acessos aos
pisos altos, independentes da actividade comercial,

- e, por consequncia, promove o subaproveitamento dos pisos superiores, limitados
com muita frequncia a serem depsitos e armazns das actividades comerciais
sedeadas no piso trreo, com os riscos inerentes de gerao de elevadas cargas
trmicas em caso de deflagrao de incndio (causa apontada para o violento
incndio do Chiado, em Lisboa, em 1988).
O Projecto-Base apresenta solues concretas para reduzir ou eliminar estas
situaes de risco e propiciar um aproveitamento funcional mais diversificado e activo
das referidas edificaes.
A reabilitao deste conjunto urbano resultaria incompleta sem a interveno no
espao pblico que o rodeia. Nesse sentido, o Conselho de Administrao da Porto
Vivo, SRU, deliberou que a delimitao da Unidade de Interveno compreendesse a
interveno nos arruamentos confrontantes, no abrangidos em operaes de
reabilitao antecedentes (Rua dos Clrigos / Porto 2001) ou recentemente concludas
(Praas da Liberdade e de Almeida Garrett e primeiro troo da Rua das Flores).
Este relatrio dividido em dois volumes, um primeiro volume que apresenta os
captulos da proposta de estratgia e um segundo volume com elementos de suporte
constitudo por diversos anexos.
O primeiro captulo descreve a misso e objectivos de programa formulados para o
quarteiro, enquadrados no contexto da envolvente urbana que o quarteiro mantm
e, inclui, para alm disso, proposta de pblico-alvo do programa em funo das
funes de ocupao previstas.
O segundo captulo contm o programa de arquitectura formulado para o quarteiro,
explicitando os principais objectivos da reabilitao, as orientaes de enquadramento
urbanstico da proposta, bem como as solues indicativas de reestruturao
tipolgica e morfolgica para as estruturas edificadas. Trata-se de um programa de
profunda alterao do quarteiro em que se prope a libertao do seu interior para
funes de natureza cvica significativas, associadas construo de um
estacionamento pblico e de um novo atravessamento pedonal, coberto, entre a Praa
de Almeida Garrett e o Largo dos Lios.

O terceiro captulo descreve as condies estruturais e infraestruturais das
intervenes previstas no quarteiro, bem como as condies de conforto final a
garantir. As solues de interveno no interior do quarteiro e da construo do
parque de estacionamento em subsolo, constitui uma das vertentes mais complexas
da operao.

Porto, em 2007-02-09


01 PLANTA CADASTRAL


(a substituir por planta 01)


02 ALADOS (EXISTENTE)



03 VISTORIAS: SEGURANA/SALUBRIDADE E ESTTICA



04 OCUPAO FUNCIONAL



1. Misso, funes e pblicos alvo

A rea que objecto deste Projecto Base de Documento Estratgico, designada por
Quarteiro das Cardosas em virtude da presena do Palcio das Cardosas na sua
fachada norte, constituir talvez, um dos mais marcantes e bem localizados
quarteires da Baixa do Porto. Situado mesmo nos limites do burgo medieval, o
quarteiro faz a transio entre o centro histrico e a Avenida, a qual engloba a
Praa da Liberdade, a Avenida dos Aliados e a Praa General Humberto Delgado e
que, durante largas dcadas, desde a sua construo no incio do sculo passado
(dcada de 10), se tornou a principal centralidade cvica, social e cultural da cidade.
Durante um largo perodo, at meados da dcada de 80, altura em que a Baixa do
Porto perde de facto dinmica face a outras zonas da cidade, a zona sul da Avenida
constituiu um espao de grande vitalidade social, cultural e comercial, potenciada pela
presena de alguns estabelecimentos de restaurao e cafs famosos (como por
exemplo o Caf Astria) e de lojas comerciais, bem como da sede de algumas
importantes empresas da cidade (nomeadamente, do sector financeiro).
O facto de o Quarteiro das Cardosas manter esta situao fronteira entre um espao
de grande prestgio arquitectnico e cvico da cidade, reforado pela presena no topo
norte da sede da Cmara Municipal, e o seu centro antigo, est ainda presente
actualmente na configurao do seu edificado e na estrutura funcional que possui. A
presena do Palcio das Cardosas, desde h alguns anos objecto da instalao de
servios financeiros, que restitui certos elementos arquitectnicos de perfil mais nobre
prpria fachada do edifcio, contrape-se com a presena de actividades comerciais
de gama mais popular, em especial nos edifcios voltados a sudeste e sul e com um
processo de retirada progressiva da populao dos pisos superiores dos edifcios, que
em parte se mantm ocupados com funes anexas ao comrcio instalado no rs-do-
cho.
A sua localizao central, a sua importncia patrimonial e urbanstica no contexto do
centro da cidade e a estrutura do edificado existente, tornam o Quarteiro das
Cardosas um espao em que se impe uma interveno ambiciosa, que induza
mudanas, que introduza novidades, que fomente a discusso e que marque um novo
padro dentro da cidade consolidada. Pretende-se uma interveno de qualidade,
renovadora no espao pblico e no edificado, que permita fomentar novas relaes

urbanas com a envolvente, que assegure a criao de novas funes de guarnio
urbanstica pensadas para um espao central, bem como novas funes de apoio de
proximidade compatveis com um uso residencial de qualidade, garantindo a sua
ampla renovao funcional.
Para alm das condies referidas, possvel enumerar alguns factores que
potenciam igualmente a interveno neste quarteiro:
- A sua localizao, com frentes para a Praa da Liberdade e para a Estao de S.
Bento, bem como a insero num sistema de largos (Praa Almeida Garrett, Largo dos
Lios) que permitem a insolao dos pisos superiores e uma ptima acessibilidade a
alguns espaos de vivncia urbana recentemente qualificados (designadamente o
novo arranjo dos espaos pblicos na Avenida dos Aliados, Praa da Liberdade e
Praa Almeida Garrett, na sequncia das obras do Metro do Porto).
- O actual estado dos pisos altos dos edifcios, na maioria devolutos e a presena do
imvel do Palcio das Cardosas, de grande visibilidade e nobreza arquitectnica,
tambm parcialmente desocupado.
- A excelente acessibilidade actual desta rea, prxima da Estao de S. Bento e junto
nova estao de metro, bem como servida por um conjunto diversificado de linhas
de autocarro.
Quanto aos aspectos que mais condicionam esta interveno, reala-se:
- O parcelamento muito retalhado da propriedade fundirias e as exguas dimenses
transversais de um grande nmero de edifcios, especialmente os que se localizam
nas frentes da Praa de Almeida Garrett e do primeiro troo da Rua das Flores (vd.
figura 1)
- A existncia de uma ocupao intensiva do interior do quarteiro, dos seus
logradouros, em certos casos com anexos dos edifcios que possuem vrios pisos.
- Por outro lado, a ausncia de oferta de estacionamento no quarteiro e na sua
envolvente prxima, que condiciona a atractividade de uma futura funo residencial
(vd. figura 2).


Alado principal Alado de tardoz

Piso trreo comercial 1 andar (armazm) Anexo (armazm)
Fig. 1 - Exemplo de parcela de elevada altura e de diminuto vo transversal que prevalece na frente
urbana da Pr. de Almeida Garrett / Rua das Flores, com afectao total do uso actividade sedeada no
piso trreo e utilizao dos pisos superiores como armazenamento

Considerando as condies actuais existentes e a insero deste quarteiro no centro
da Baixa do Porto, a misso que lhe destinada exige um incremento significativo
quer da qualidade funcional e tipolgica oferecida, quer da dignidade das
funes a instaladas. Deste modo prope-se, nos termos da alnea c) do n.2 do

art. 15 do D. L. n. 104/2004
1
, um programa renovador para uma rea central da
cidade, que concilie uma funo comercial j existente, que dever tornar-se
mais qualificada e diversificada, com a recuperao generalizada dos imveis
para fins residenciais, dentro de um standard mais elevado. Esta composio
funcional ser enriquecida com a instalao de um hotel de gama alta (4 ou 5
estrelas) no edifcio das Cardosas, com frente para a Praa da Liberdade. A
centralidade do quarteiro ser ainda reforada com a criao de um
estacionamento pblico e de um atravessamento pedonal em galeria coberta,
entre a Praa de Almeida Garrett e o Largo dos Lios, beneficiando-o com um
espao mais protegido, muito qualificado e de utilizao colectiva.

Fig. 2 - A figura evidencia a falta de suporte de estacionamento do Quarteiro das Cardosas
(assinalado na figura com um crculo vermelho), situado a cerca de 300 metros dos actuais
parques pblicos da Praa de D. Joo I e da Praa de Lisboa, distncia que agravada pela
diferena de cotas principalmente com o ltimo.

1
...projecto base de interveno, no qual se descrevem as opes estratgicas em matria de reabilitao,
designadamente no que concerne a habitao, acessibilidades, equipamentos, infra-estruturas ou espao pblico,
quando a interveno inclua estas reas, explicando sumariamente as razes das opes tomadas de modo a
reflectir a ponderao entre os diversos interesses pblicos relevantes;


As funes propostas no contexto desta misso so as seguintes:
Uma funo comercial, que se pretende manter, embora criando condies
para elevar significativamente (em especial na frente para a Praa Almeida Garrett e
para a Rua das Flores) o nvel de qualidade da oferta e conferir-lhe maior diversidade,
designadamente, reforando a presena de algum comrcio de proximidade.
A estrutura comercial actual, presente em praticamente todos os pisos trreos, por
vezes ocupando igualmente o primeiro piso, com excepo no Palcio das Cardosas,
mantm uma tipologia indiferenciada, orientada sobretudo para os clientes passantes
e beneficiando da localizao central e da proximidade Estao de S. Bento. No
caso da frente para o Largo dos Lios as lojas existentes, na maioria de tecidos e
retrosaria, mantm um padro de oferta relativamente mais qualificado.
A proposta passa por reforar a envolvente comercial, permitindo-lhe ligao com a
parte interior do quarteiro atravs de um atravessamento pedonal e, quando possvel
e desejvel, mantendo a ocupao nos dois primeiros pisos dos edifcios (r/c e 1
andar). Os objectivos relativamente valorizao da componente comercial passam
pelo seguinte:
Instalao de comrcio de apoio quotidiano habitao, orientado para novos
habitantes do quarteiro que, se prev, viro a possuir nveis de consumo em
geral relativamente mais elevados que a populao presente.
Qualificao da oferta dentro de outros ramos comerciais, podendo incluir
algum comrcio de vesturio, produtos pessoais e culturais, mais orientado
para o segmento turstico, dada a proximidade unidade hoteleira proposta.
Aumento da oferta de espaos de restaurao e de cafs ou confeitarias, de
standard mais elevado, que possam explorar a requalificao dos espaos
pblicos envolventes ao quarteiro (Praa da Liberdade e Praa Almeida
Garrett) e eventualmente, beneficiar da criao de um novo espao interior de
forte cariz cvico e ambiente mais intimista.
As reas destinadas a comrcio, no permetro do quarteiro, sero muito
diversas, entre o limite mnimo de 21 m
2
e um limite mximo de 335m
2
. A sua
eventual localizao no r/c e 1 piso dos edifcios permite no entanto associar
em geral os dois pisos e alargar a rea til ou criar espaos de p direito mais

elevado, com configuraes por vezes interessantes para determinadas
utilizaes.
Criao de uma guarnio comercial ao atravessamento pedonal entre a Praa
de Almeida Garrett e o Largo dos Lios, direccionada a um pblico-alvo de
maior exigncia e capacidade, suportada pelo estacionamento pblico em
subsolo previsto no interior do quarteiro e obedecendo a uma lgica de gesto
comercial unificada.
Os segmentos de mercado a que se dever dirigir esta estrutura comercial, embora
dependa de uma interveno mais alargada na estrutura comercial da rea envolvente
ao quarteiro (incluindo outros quarteires adjacentes e principais ruas comerciais,
como so 31 de Janeiro, Rua dos Clrigos ou Rua Mouzinho da Silveira), devero
abranger os segmentos mdio-altos e altos dos futuros consumidores da Baixa,
incluindo os hspedes que se alojaro na estrutura hoteleira a criar e a futura
populao residente no quarteiro.

A funo habitacional, que se pretende que adquira uma presena marcante no
quarteiro, dever englobar os pisos superiores (a partir do 2 e 3 pisos) da grande
maioria dos edifcios. A necessidade de oferecer tipologias adequadas e atractivas
face a novos segmentos de populao justifica algumas opes em matria de
associao de edifcios, o aproveitamento das duas frentes dos edifcios, permitindo
aos residentes beneficiar da proximidade aos novos espaos interiores, de elevada
qualidade e com um ambiente mais protegido, que permite contrapor centralidade da
localizao.
O projecto contempla ainda solues concretas para a resoluo do grave problema
de acesso vertical s parcelas de reduzida frente, actualmente impossibilitadas de
terem acessos independentes aos pisos superiores devido a ocupao integral com
actividades comerciais no piso trreo. Referimo-nos em particular ao conjunto das
parcelas 1 a 19, com frente para a Praa de Almeida Garrett e primeiro troo da Rua
das Flores. O projecto prope a criao de acessos pelo tardoz dos edifcios das
referidas parcelas, a partir de uma entrada comum criada com o vazamento dos pisos
baixos do edifcio da parcela 10.

A ttulo indicativo, o estudo efectuado prope uma oferta potencial de habitao
baseada nas seguintes tipologias, indicando-se no quadro seguinte as reas mnimas,
mximas e mdias previstas por tipologia:

rea bruta (m2)
Tipologias N fogos
Mn. Max. Mdia Total
T0 4 37 44 41,8 167
T2 15 71 165 116,3 1745
T2 duplex 20 80 248 183,7 3857
T3 3 146 438
T3 duplex 2 109 176 142,5 285
T4 3 200 210 206,6 620
T4 duplex 6 232 286 255,3 1532
Total 54 8644

Actualmente existem no quarteiro quatro T0, um T2 duplex e um T3 duplex que se
considera serem para manter dado o bom estado de conservao em que se
encontram. Deste modo no quarteiro, segundo a presente proposta, podero vir a ser
constitudos cerca de meia centena de fogos, com predominncia clara da tipologia T2
(cerca de 67% do total de fogos).
Os factores de valorizao da nova oferta residencial pelo mercado devem associar-
se, no essencial, ao valor arquitectnico do conjunto edificado e sua identidade e
valor simblico, relacionados com a localizao junto ao centro histrico e com a vida
social e cultural que esta zona da cidade deteve algumas dcadas atrs. Acrescenta-
se a estes factores exteriores, a possibilidade de oferta de grandes reas interiores
(especialmente na tipologia de T2), se comparada com a oferta alternativa noutros
empreendimentos com um standard semelhante. Outro aspecto a considerar nesta
estratgia de orientao para um mercado de habitao dinmico, prende-se com o
facto de o quarteiro no possuir hoje praticamente populao residente, pelo que a
introduo de uma nova populao no arrastar, em princpio, factores de
conflitualidade social significativos.

Desta forma, os segmentos-alvo principais da habitao oferecida so:

Famlias de pequena dimenso e de classe mdia-alta ou alta, em geral com
idades mais elevadas, que mantm memria do que foi a Baixa portuense nos
anos comercial e socialmente mais pujantes. Este segmento de famlias, em
geral libertas de encargos sociais e familiares com os seus filhos, que
ultrapassaram j a idade escolar e vivero em princpio de forma
independente, esto mais disponveis para ocupar um local da cidade onde a
oferta de alguns equipamentos colectivos ainda deficiente (por exemplo,
jardins de infncia, escolas, equipamentos desportivos, etc.), mas pelo
contrrio, onde a oferta de equipamentos culturais e de espaos de
convivialidade social potencialmente interessante;
Professores universitrios ou profissionais liberais e quadros superiores, de
bancos e grandes empresas, residentes em Lisboa, mas que procuram uma
segunda residncia no Porto porque aqui se deslocam com frequncia por
motivos profissionais. Em geral estas pessoas, tambm por razes afectivas,
alguns delas nascidos no Porto, ou por razes profissionais e sociais, podem
optar por esta localizao, mais acessvel a determinados sectores de
actividade (financeira ou escritrios) e a uma oferta de programao cultural
interessante. Tambm se considera apelativo para este segmento de
mercado, a proximidade a alguns sectores comerciais da Baixa,
nomeadamente a prpria Rua das Flores, com uma oferta crescente de
alfarrabistas, ou rea comercial envolvente aos Clrigos, que mantm uma
oferta de livrarias com reconhecido interesse intelectual e cientfico e onde se
localiza o eixo das galerias de arte.

Qualquer um destes segmentos de potenciais residentes poder privilegiar uma
tipologia T2, simplex ou duplex, mas que no essencial, disponha de boas reas
interiores e de elevado nvel de conforto. Contudo, a proposta prev oferecer tambm
um nmero mais restrito de habitaes com tipologias maiores, principalmente T4, que
permitam ainda vir a atrair outro perfil de pessoas, nomeadamente famlias alargadas
(duas geraes) com significativo poder de compra e que residem ou j residiram na
Baixa do Porto.
Por fim, a excelente acessibilidade a transportes pblicos, comboio, metro (transporte
com caractersticas qualificadas) e autocarros que esta localizao mantm, poder

ser um factor acrescido de diferenciao deste quarteiro, designadamente, para o
segmento que opta por uma segunda residncia na cidade do Porto.

Por ltimo a funo servios constitui igualmente um factor de valorizao e de
requalificao deste quarteiro. Neste domnio, a proposta de adaptao do edifcio do
Palcio das Cardosas a um hotel de qualidade superior (entre as 4 ou 5 estrelas), com
um perfil de city hotel ou mesmo de hotel de charme e capacidade aproximada de
100 quartos, contribuir para conferir ao quarteiro uma dignidade ao nvel da prpria
arquitectura da fachada do referido Palcio.
A instalao de uma unidade hoteleira, que dever adquirir uma relao directa quer
com o espao exterior envolvente da Avenida, quer desejavelmente com o espao
interior de atravessamento e estadia, constitui um factor de vitalidade para estes
espaos colectivos, na medida em que induz um conjunto de fluxos de entrada e sada
de hspedes, nacionais ou estrangeiros, e de outros visitantes do hotel e dos seus
servios, de restaurao, de bar, ou, se esse for o caso, de salas de reunies
profissionais ou pequenos congressos.
Considerando a categoria do alojamento hoteleiro proposto, o segmento de hspedes
ser com certeza um segmento alto e muito alto, que se pretende possa vir a sustentar
uma qualificao do comrcio a instalar no quarteiro, sobretudo apostando em
algumas lojas de criadores e produtores, nacionais ou internacionais, associados
moda, incluindo a ourivesaria e joalharia, que foi tradicionalmente um ramo que se
manteve instalado na Rua Trindade Coelho. Por outro lado, ao nvel da restaurao ou
de cafs /bares, esta presena de turistas hospedados no quarteiro (muito perto das
200 pessoas, de capacidade mxima) poder sustentar uma oferta mais qualificada
tambm.
No que se refere s outras reas de servios, a proposta aponta para dois tipos de
segmentos:
Um, de carcter mais convencional, de escritrios especialmente destinados a
profissionais liberais, com disponibilidade de reas muito variveis, que se
podem associar quer posse de residncia no mesmo quarteiro, quer ao
facto da localizao numa rea de ptima acessibilidade por transportes
pblicos;

Um segundo, de carcter menos convencional, de pequenos escritrio-ateliers,
com vocao para poderem inclusive servir como casa atelier, destinados no
essencial a jovens artistas que procuram espaos abertos (open space) junto
da cidade histrica, para a se instalarem na sua actividade criativa. O sector
que mais vocao tem para este efeito a frente da Rua das Flores (edifcios
junto ao gaveto com a Rua Trindade Coelho) que poder, por proximidade
mais evidente, dar continuidade ao eixo dessa mesma rua, onde hoje se
instalam algumas actividades de indstria cultural (designadamente no edifcio
pertencente Fundao da Juventude), algum comrcio de cariz cultural (os
alfarrabistas anteriormente referidos) e a prpria Escola Superior Artstica do
Porto.

A oferta das reas de servios / escritrios concentrada em alguns edifcios, com a
seguinte variao em termos de dimenses: rea mnima 11 m
2
e reas mximas de
109m
2
. No caso dos espaos com vocao para atelier (ou casa atelier) a sua
dimenso pode variar entre um mnimo de 21m
2
e um mximo de 68m
2
. A oferta de
espaos de escritrio ou atelier pode variar at um total de 29 espaos, dos quais 6 j
existentes (edifcio 15), distribudos por 8 edifcios do quarteiro.

Por fim importa referir que as propostas de ocupao funcional deste
quarteiro, com uma forte proporo de habitao e uma unidade hoteleira de elevada
categoria, se sustentam na opo de criar estacionamento subterrneo, no espao
interior libertado dos actuais anexos e prolongamentos de rs-do-cho. O
estacionamento que ocupar trs pisos (ou mesmo quatro pisos) em subsolo, ter um
regime de explorao semelhante ao dos estacionamentos pblicos do centro da
cidade, prevendo-se uma utilizao diurna intensiva por parte do pblico em geral, e
nocturna pelos residentes e hspedes do hotel. Com uma capacidade prxima dos
280 lugares, o parque de estacionamento permitir uma oferta flutuante de 2 ou 3
lugares por habitao, conforme as tipologias respectivamente de T2 e T3 ou de T4.
Considera-se que esta oferta de estacionamento indispensvel para viabilizar a
habitao no quarteiro, em virtude das exigncias actuais das famlias.


Fig. 3 Vista area do interior do quarteiro, totalmente preenchido com construes secundrias.
direita, em baixo, pode observar-se o que resta do edifcio atingido por violento incndio (foto F. Piqueiro)

2. Programas de arquitectura

As especificaes gerais dos programas de reabilitao para a Unidade de
Interveno das Cardosas so de seguida apresentadas.
O programa considera a constituio de um novo espao colectivo de atravessamento
e estadia no interior do quarteiro e correspondente estrutura de estacionamento
subterrneo, ensaiando ainda uma srie de solues de base morfo-tipolgica para
reabilitao das estruturas edificadas a preservar.

2.1. Principais objectivos e vertentes da interveno proposta
A Interveno proposta baseia-se nos seguintes pressupostos fundamentais:
- Reabilitao generalizada de todas as estruturas edificadas a manter, destinando,
em parte considervel dos imveis, o primeiro piso a funes comerciais, e a maioria
dos restantes pisos altos a funes habitacionais, com as excepes de seguida
apontadas:
Os pisos altos dos imveis 01 a 03 podero destinar-se a servios com o carcter de
estdios/ateliers. Esta afectao de uso poder ser estendida ao imvel 41, cujo piso
trreo se destina a entrada de veculos para o parque de estacionamento subterrneo.
Os dois primeiros pisos dos edifcios 10, 20 e 34 destinam-se a acessos pedonais ao
novo espao de atravessamento a constituir no interior do quarteiro, sendo que os
correspondentes pisos altos podero ser dedicados a servios e/ou habitao.
O imvel 15, encontrando-se em bom estado de conservao, manter a actual
ocupao dos pisos altos por servios.
- admissvel que, em muitos casos, o segundo piso possa ser ocupado por comrcio
(extenso da actividade sedeada no rs-do-cho), servios ou mesmo habitao,
sempre que as condies tipolgicas e funcionais assim o aconselhem.
- Reabilitao do palcio das Cardosas por instalao de uma unidade hoteleira com
acesso pelo Passeio das Cardosas.
A este programa entende-se ser aconselhvel agregar as construes 25,26,28,29 e
30, para melhor resoluo dos contactos nos correspondentes contragavetos de
nascente e de poente.

Refira-se ainda que quatro das construes consideradas (25, 26, 28 e 29), no
possuem isoladamente condies de um aproveitamento racional do seu espao
2
.
- Construo de um parque de estacionamento, em subsolo, com trs (ou quatro)
pisos, a constituir no interior do quarteiro, por demolio de todos os anexos e
acrescentos a localizados e sucessiva escavao, destinado guarnio das funes
existentes, a manter, e guarnio das restantes funcionalidades agora propostas
unidade hoteleira, alojamento, comrcio e servios.
Neste projecto foram considerados dois acessos verticais aos pisos de
estacionamento, um na continuidade da passagem em tnel existente na parcela 27
e outro no interior do quarteiro com entrada pela parcela 10, sem prejuzo de, em
fase de projecto especfico, poderem vir a ser consideradas outras possibilidades.
Estas solues so propostas em obedincia a determinados requisitos de facilidade
de utilizao, segurana dos utilizadores e, ainda, de compatibilizao com acessos a
servios de logstica de apoio s unidades instaladas ou a instalar.
No captulo trs, ASPECTOS TCNICOS DA REABILITAO URBANA, sistematizam-se critrios e
metodologias construtivas de grande complexidade a observar na execuo deste
equipamento. A adopo de solues tcnicas competentes e de mtodos construtivos
adequados conformar o caderno de encargos do processo de concurso para a
realizao deste parque de estacionamento subterrneo.
- Dotao de condies de salubridade, de segurana, e de um ambiente urbano
renovado e atractivo.
Este objectivo decorre desde logo do saneamento interior do quarteiro e da
constituio do referido aparcamento pblico em subsolo. Mas substancialmente
reforado com a proposta de criao do novo atravessamento a constituir entre a
Praa de Almeida Garrett e o Largo dos Lios, o qual permite uma acessibilidade
rpida e protegida dos pees entre aqueles extremos, pelo interior do quarteiro, e de
um espao de estadia adossado quele percurso, com capacidade para receber
eventos culturais e animaes de rua e, de um modo geral, permitir um tempo de
pausa para os utilizadores daquela rea da Baixa.
O atravessamento articula-se com os espaos pblicos envolventes atravs de
acessos a criar nas suas extremidades, nas parcelas 20 (para a Praa de Almeida
Garrett) e 34 (para o Largo dos Lios).

2
A largura mdia destas construes :
parcela 25 = 2,5m; parcela 26 = 1,0m (!); parcela 28 = 3,0m; parcela 29 = 2,5m.

O vazamento dos dois primeiros pisos dos imveis 20 e 34, com as cotas de soleira
de, respectivamente, 55 (Pr. de Almeida Garrett) e 57.43 (Largo dos Lios), justifica a
adopo de uma soluo de atravessamento em galeria de dois pisos, interligados, a
partir dos arruamentos pblicos situados nos seus topos. Um terceiro piso, em tico
continuado, aproveita o desenvolvimento semicircular da cobertura.
Considerou-se necessrio apoiar este atravessamento com condies de conforto e
de segurana de utilizao, dotando-o de cobertura envidraada e guarnecendo-o com
actividades comerciais.
O funcionamento integral desta estrutura de utilizao colectiva requer o vazamento
dos dois pisos baixos dos imveis 10, 20 e 34 e a utilizao da passagem em tnel
existente na parcela 27 (edifcio das Cardosas) para servides de acesso ao interior, e
ainda o realinhamento pontual do tardoz de algumas construes (das parcelas 02 a
10 e 20).
Esta permeabilidade face envolvente facilita igualmente a acessibilidade ao
estacionamento em subsolo.
A constituio deste novo espao se, por um lado, decorre da necessidade de rematar
o proposto estacionamento pblico, por outro permite conferir ao interior do quarteiro
uma unidade funcional e formal que actualmente no possui, espartilhado como est
em mltiplas construes desconexas e inestticas e que no conjunto constituem um
perigo para a salubridade e segurana da envolvente construda.

- Ao longo do tardoz das construes com frente para a Praa de Almeida Garrett, da
parcela 11 parcela 19, proposto um escadrio com sucessivos patamares s cotas
dos primeiros pisos altos (1 andar) dessas mesmas construes, permitindo
serventias directas s mesmas acima do piso de rs-do-cho comercial. Esta soluo
permite consequentemente conciliar o funcionamento das actividades comerciais com
uma utilizao diversa nos restantes pisos, tendo objectivamente como resultado a
valorizao funcional e patrimonial dos actuais prdios.

2.2. Enquadramento urbanstico

Espao pblico de serventia
O quarteiro em apreo delimitado a norte pelo Passeio das Cardosas, a
nascente/sul pela Praa de Almeida Garrett e pela Rua das Flores, e a poente pelo
Largo dos Lios e Rua de Trindade Coelho.
O Passeio das Cardosas e a Rua das Flores apresentam pendentes suaves, sendo
que a Praa de Almeida Garrett e, sobretudo, a Rua de Trindade Coelho, apresentam
pendentes j acentuadas, o que, entre outros aspectos, determina as peculiares
formas de assentamento e de entrega mtua das respectivas construes.
A Praa de Almeida Garrett e o Passeio das Cardosas foram recentemente
requalificados, no mbito de obras para construo do tnel e estao do metro,
melhorando e disciplinando significativamente o espao de circulao e a sua
utilizao pelos pees.
Os passeios dos arruamentos envolventes ao quarteiro, ainda no requalificados, so
manifestamente estreitos, em especial a superfcie na frente da Rua de Trindade
Coelho e Largo dos Lios. No tramo nascente da Rua das Flores, sem circulao
automvel, privilegiada a utilizao pelos pees.
Os espaos colectivos de serventia no se apresentam organizados para cargas e
descargas de mercadorias, situao agravada pela forte carga de circulao
automvel que suportam.

Recomenda-se assim, em sntese:
- Alargamento do perfil transversal dos passeios envolventes ao quarteiro, nos
arruamentos ainda no requalificados.
- A remodelao dos espaos pblicos que envolvem o quarteiro dever observar
solues de elevada qualidade no que respeita aos materiais de pavimentao e s
infra-estruturas urbansticas (com especial relevo para a iluminao pblica),
assumindo com clareza o sentido cvico e vivencial pretendido.

Os tratamentos acima propostos devero ser concebidos por programa especfico que
acautele uma viso de conjunto para a globalidade dos espaos colectivos do sector

urbano, em articulao e por acompanhamento aos diversos programas de
reabilitao e de insero urbana j concludos.
Tal perspectiva permitiria uma operao integrada, nomeadamente para renovao
das infra-estruturas urbansticas existentes e insero de novas redes, de mobilirio e
de equipamento urbano de guarnio vivencial.
De facto, a reabilitao do quarteiro em apreo resultar incompleta sem a
requalificao dos seus espaos urbanos de enquadramento e serventia.

Acessos pblicos ao interior do quarteiro
Para alm da passagem em tnel actualmente existente, de acesso entre o Passeio
das Cardosas e a Cerca das Cardosas, no interior do quarteiro, so propostos ainda
os seguintes acessos ao novo espao interior:
- Acesso para automveis ao parque de utilizao pblica a partir da Rua de Trindade
Coelho por vazamento do piso trreo do imvel 41.
- Acesso de pees a partir da Rua das Flores, pelo imvel 10, vazando os dois
primeiros pisos. Esta serventia permite aceder ao interior do quarteiro, por galeria aos
imveis 03 a 09, e pelo escadrio, situado no tardoz das construes, aos imveis 11
a 19.
- Acesso de pees ao atravessamento a partir da Praa de Almeida Garrett, pelo
imvel 20, vazando os seus dois primeiros pisos, o mesmo se aplicando, no extremo
oposto, na entrada a partir do Largo dos Lios, imvel 34.

Os acessos de pees apontados so constitudos por escadrios, rampas e elevador
para articulao de cotas, permitindo ainda aceder aos vrios pisos de estacionamento
automvel no subsolo.

Dever ainda ser considerada a instalao de equipamentos de vigilncia e segurana
do espao colectivo proposto, assim como dos elementos de mobilirio urbano
tipificados pelo quadro sntese de acabamentos e instalaes em anexo quiosque,
ecotainers, bancos, papeleiras, hidrantes e marcos de incndio, entre outros.


Fig. 4 - Modelo tridimensional evidenciando o ordenamento proposto para o interior do quarteiro


Fig. 5 - Modelo tridimensional representando o atravessamento proposto


Fig. 6 - Cortes esquemticos da soluo proposta para o interior do quarteiro, evidenciando a insero
dos 3 pisos (mais rampa) de estacionamento pblico em subsolo, o remate superior com o volume de
atravessamento e estadia em forma de galeria coberta, os acessos e a insero do conjunto na
envolvente edificada (existente).

Factores de guarnio urbanstica
As construes existentes no tm estacionamento residente no interior dos lotes,
com excepo do palcio das Cardosas (construo 27), no se vislumbrando
qualquer possibilidade de insero da referida funo nas caves ou pisos trreos do
edificado, com excepo, precisamente, do logradouro do Palcio das Cardosas. Esta
situao decorre das opes de preservao das actuais construes de frente
urbana, bem como da pretendida manuteno da funo comercial em grande parte
dos pisos baixos destas mesmas construes.
As caractersticas morfolgicas e patrimoniais da Unidade de Interveno, e a
natureza das aces de reabilitao a desenvolver, onde os pisos baixos das
construes devero necessariamente assumir programas de acesso colectivo,
impedem a insero no edificado de espaos destinados a estacionamento residente.
Desta forma, a funo estacionamento ser assegurada por 3 pisos subterrneos
propostos na correspondncia ao novo espao de galeria de atravessamento e de
estadia a executar no interior do quarteiro.

O sector das Cardosas est dotado de infra-estruturas urbansticas de abastecimento
de gua, de saneamento bsico, de drenagem de guas pluviais, de gs, de
distribuio elctrica, de iluminao pblica e de telecomunicaes.
A constituio do aparcamento subterrneo e do novo espao de atravessamento no
interior do quarteiro e a possibilidade de reformulao tipolgica de grande parte das
construes obriga a que as intervenes sejam profundas nos imveis considerados,
operao que naturalmente contempla a renovao integral das correspondentes infra-
estruturas e instalaes tcnicas.

Parque de estacionamento
Para guarnio das funcionalidades existentes e previstas para o quarteiro,
proposta a execuo de trs caves de estacionamento automvel na correspondncia
implantao do logradouro do palcio das Cardosas (27) e do novo espao colectivo
a constituir no interior do quarteiro.
O acesso por automveis ser garantido a partir da Rua de Trindade Coelho, atravs
do vazamento do piso trreo da parcela 41, no sendo de somenos a possibilidade de,
numa eventual extenso em subterrneo para o Largo dos Lios, serem encontradas
outras solues de acessibilidade quele equipamento.

O acesso por pees ser estabelecido pelas colunas a integrar nos imveis 10 e 27,
estruturas estas que integram escadas, rampas e elevadores.
Considera-se ainda como acessos de pees as serventias propostas para os pisos
baixos dos imveis 10, 20, 34 e tneldo imvel 27.
Caso venha a ser necessrio, admite-se a construo de mais pisos subterrneos
para aparcamento automvel.
O piso -2 destinado a estacionamento dever ter condies, nomeadamente de p-
direito livre, para as operaes logsticas do futuro hotel e estabelecimentos
comerciais da galeria de atravessamento a criar.
O edifcio do palcio das Cardosas, destinado a hotel, poder ter acessos directos s
caves de estacionamento.

Capacidade de estacionamento estimada para 3 caves:

*Valores a confirmar aps estudos geotcnicos e
prospeco arqueolgica por escavao directa.
No foram descontados os lugares a sacrificar para
efeito de cargas e descargas da componente comercial
e servios.

Morfologia urbana e morfologia parcelar
A Unidade de Interveno constitui-se como um quarteiro marcado por morfologias
peculiares decorrentes das volumetrias e formas de agregao dos seus imveis
constitutivos, e, sobretudo, decorrentes das condies topogrficas de assentamento
das construes.
As parcelas apresentam geometrias regulares, sendo, na sua maioria, ocupadas pelas
construes principais e correspondentes anexos ou acrescentos, sendo raros os
espaos de logradouro ou de saguo, apenas com algum relevo para a Cerca das
Cardosas com acesso em tnel atravs do palcio das Cardosas.
A maioria das parcelas j integraram pequenos ptios no tardoz das construes
principais de frente urbana, espaos estes actualmente ocupados por anexos e
acrescentos com volumetrias entre 1 e 4 pisos acima do nvel do solo, predominando
os anexos com 2 pisos).
Piso
N de
lugares
Piso (-2) 84*
Piso (-3) 96*
Piso (-4) 109*
total 289 *


Fig. 7 Comparao entre o estado actual do interior do quarteiro e o resultado da interveno
estratgica proposta (simulao tridimensional).

A constituio de um aparcamento automvel de utilizao pblica no interior do
quarteiro confere melhores condies de serventia aos imveis e s funes a
instalar, principalmente s novas habitaes, melhorando ainda as respectivas
condies de segurana, salubridade, ventilao transversal e de iluminao natural.
Tambm do ponto de vista esttico a alterao ser total, como possvel depreender
do confronto entre o estado actual revelado pela fotografia area e a anteviso do
resultado final da operao de saneamento interior na figura acima.

Esta opo obriga, naturalmente, reformulao da estrutura parcelar, que se limitar
s implantaes e volumes das construes principais de frente urbana a preservar e
a reabilitar, algumas das quais, como j referido, sero pontualmente demolidas no
tardoz para alinhamento de fachadas.
As solues tipolgicas ensaiadas tm ainda como pressuposto a frequente
agregao de dois ou mais imveis, de forma a rentabilizar as estruturas comuns de
distribuio vertical e horizontal, tendo ainda em vista aceder a standards elevados
para os fogos propostos, standards que decorrem, entre outros aspectos, das reas
que resultam para as fraces, do sentido tipolgico adoptado e das prprias
solues-base de compartimentao interior ensaiadas.


Fig. 8 - Fotografia area, CMP


Valores significantes e factores dissonantes
Todo o quarteiro constitui-se como um conjunto urbanstico de grande valor
significante, no obstante a diversidade dos termos de composio das fachadas dos
seus edifcios e o recorte volumtrico das frentes estabelecidas face aos espaos
pblicos de maior pendente como a Rua de Trindade Coelho e a Praa de Almeida
Garrett.
Dado o valor urbanstico de grande parte das construes existentes, algumas das
quais com manifesto valor arquitectnico e valor histrico, as suas fachadas urbanas
devero ser mantidas, embora seja proposta a correco das malformaes
pontualmente introduzidas, a adaptao pontual dos pisos baixos s funes de
acesso ao interior do quarteiro, sendo ainda considerados alguns ajustes
volumtricos por ampliao em mais um piso recuado ou por aproveitamento do
desvo das coberturas (constituindo trapeiras), ou ambas as situaes conjugadas.
A fachada de tardoz do palcio das Cardosas, profundamente alterada em relao ao
que se supe ter sido originalmente, constitui um caso especial de malformao a
corrigir no desenvolvimento do projecto de arquitectura do equipamento hoteleiro
proposto.

Fig. 9 O Convento dos Lios e a Praa Nova (hoje da Liberdade) numa planta de 1794

Em qualquer circunstncia as alteraes necessrias devidas ao programa adoptado,
devero guiar-se pela matriz classicizante que presidiu composio dos alados
originais

O Quarteiro das Cardosas apresenta uma construo de escala monumental com
valor arquitectnico o notvel Palcio das Cardosas, com frente para a Praa da
Liberdade sendo que as restantes frentes constituem conjuntos urbansticos de
grande valor significante a fachada urbana do Largo dos Lios/Rua Trindade Coelho,
e a fachada contnua da Rua das Flores/Praa de Almeida Garrett.
A frente do Largo dos Lios marcada por padres de forte unidade formal das
construes, o que j no sucede, com a mesma intensidade, para as restantes
construes da mesma fachada urbana, com frente para a Rua de Trindade Coelho,
que apresentam uma maior diversidade formal e recorte volumtrico mais
movimentado, situao que decorre, entre outros factores, da pendente acentuada
deste ltimo arruamento.
Este conjunto urbanstico ainda marcado por uma relativa homogeneizao das
frentes das construes que o integram, sendo de observar a agregao/geminao
de imveis idnticos, um interessante padro geral dominante de composio das
fachadas, e a intensa fenestrao das mesmas fachadas.
A fachada urbana da Rua das Flores / Praa de Almeida Garrett marcada por uma
maior diversidade formal no que corresponde s frentes do parcelar, aos termos de
composio das fachadas, e ao respectivo recorte volumtrico, situaes mais
evidentes para os imveis da Praa de Almeida Garrett, onde tambm se verifica uma
maior diversidade na dimenso das frentes de construo dos imveis.
Tambm neste extenso conjunto urbanstico encontram-se interessantes formas de
agregao de imveis com os mesmos princpios tipolgicos, embora correspondam
frequentemente a volumetrias e pocas de construo distintas.
Verifica-se assim que os factores apontados como de diversidade morfolgica e formal
se constituem igualmente como factores de identidade escala conjunta dos factos
urbanos observados.
De resto, parte importante das construes integrantes dos conjuntos urbansticos
apontados apresentam manifesto valor arquitectnico singular.

So raras as empenas laterais expressivas, com visibilidade a partir do espao
pblico, e as existentes no configuram situaes de ruptura morfolgica. Trata-se de
situaes pontuais de recorte volumtrico equivalente a um ou a dois pisos, que
podero ser pontualmente tratadas ou ajustadas no mbito do processo de
reabilitao das correspondentes estruturas, sendo proposta a ampliao pontual das
construes com menor volumetria.
A ampliao pontual de alguns imveis no pretende a homogeneizao de crceas,
mas apenas o melhoramento das correspondentes condies de habitabilidade, por
bonificao das reas teis e por reformulao tipolgica de fraces com dimenses
muito reduzidas.
De resto, as cornijas e platibandas existentes continuaro sempre a marcar o recorte
movimentado que caracteriza parte das fachadas urbanas em presena.
Os principais factores dissonantes identificados resultam do rasgamento de fachadas
ao nvel do piso trreo das construes, para abertura de montras dos espaos
comerciais. As montras assim constitudas raramente respeitam os termos de
composio das fachadas correspondentes, sendo frequentemente guarnecidas por
materiais desadequados (caixilharias de alumnio anodizado, placagens de granito
polido, etc.). Foram ainda observados outros desajustes pontuais e facilmente
reversveis, sendo na sua maioria constitudos por elementos de equipamento,
cablagens e artefactos diversos apostos s fachadas de algumas construes.
No existe nenhum imvel classificado ou em vias de classificao nesta Unidade de
Interveno, embora a mesma seja constituda por conjuntos urbansticos relevantes
que integram uma srie de imveis singulares com interesse arquitectnico e histrico,
sendo a fachada da farmcia Vitlia o nico exemplo notvel de interveno
contempornea.
Todo o quarteiro integra a Zona Especial de Proteco definida como Zona Histrica
do Porto, constituda como Imvel de Interesse Pblico (IIP51 Dec. N. 67/97, de 31
de Dezembro de 1997).
A Unidade de Interveno das Cardosas ainda abrangida pelas Zonas Especiais de
Proteco (ZEPs) dos imveis classificados (IIPs e IIMs) e Imveis em vias de
classificao (IVCs) referenciados e demarcados no quadro seguinte.


Quarteiro das Cardosas

Delimitao:
Norte Praa da Liberdade / Passeio das Cardosas
Nascente Praa de Almeida Garrett
Sul Rua das Flores
Poente Largo dos Lios e Rua de Trindade Coelho

Condicionantes:

Dentro do Quarteiro:
- Palcio das Cardosas e outros imveis singulares (s/ classif.)
- Conjuntos Urbansticos
- Possveis vestgios do antigo Convento de Sto. Eli (s/ classif.)
-Possveis vestgios da Muralha Fernandina (s/ classif.)

Abrangido pelas ZEPs (Zonas Especiais de Proteco) de outros edifcios classificados:
IIP51 Zona Histrica do Porto (classificao: Imvel de Interesse Pblico Dec. n. 67/97, de 31 de
Dezembro de 1997; Edital n. 13/80, de 18 de Julho de 1980)

IIM16 Quiosque da Praa da Liberdade

IIP39 Esttua Equestre de D. Pedro IV

IIP52 Estao de S. Bento

IVC19 Conjunto Constitudo pela Praa da Liberdade, Avenida dos Aliados e Praa do
General Humberto Delgado

Fontes: Carta de Condicionantes e Carta do Patrimnio do PDM do Porto; D.M.Patrimnio Cultural / CMP

Grande parte das construes existentes no Largo dos Lios e Rua de Trindade
Coelho datam do sculo XIX, aps a demolio do Convento de Sto. Eli e a abertura
daquele ltimo arruamento.
Algumas construes revelam uma matriz original do sculo XVII (02, 07 a 09, 12, 16,
18 e 25) e do sculo XVIII (25 e parte do 27, entre outros).
Na Rua das Flores e na Praa de Almeida Garrett subsistem ainda as referidas
construes dos sculos XVII e XVIII, a maioria das quais ampliadas ou modificadas
nos sculos seguintes.

O Palcio das Cardosas construdo a partir do final do sculo XVIII at meados do
sculo XIX, tendo experimentado diversas modificaes desde ento, sendo de referir
as sucessivas intervenes sobre a fachada, nomeadamente para insero do caf
Astria e reposio dos padres de linguagem anteriores, embora agora por recurso a
placagens de granito.

Fig. 10 Reproduo parcial do levantamento topogrfico do Porto de 1892, devido a Telles Ferreira.

Dada a possibilidade da presena de importantes vestgios arqueolgicos, como
eventuais testemunhos da Muralha Fernandina, do antigo Convento de Sto. Eli, de
caneiros ou galerias de linhas de gua, minas e poos, entre outras estruturas, todas
as intervenes no subsolo devero ser acompanhadas por especialistas em
arqueologia e geotecnia, nos termos e metodologia a estabelecer pela Porto Vivo.

Os principais factores dissonantes prendem-se com a presena de fachadas de tardoz
mal qualificadas, que formalmente no acompanham os padres de composio e de
linguagem dominantes no conjunto urbanstico em que os correspondentes imveis se
inserem.

Os restantes factores dissonantes identificados so pontuais e facilmente reversveis,
sendo na sua maioria constitudos por elementos de equipamento e artefactos apostos
s fachadas de algumas construes.

Estrutura funcional
Na correspondncia opo de diversificao funcional da malha urbana,
tradicionalmente marcada por formas conjugadas de alojamento familiar, servios,
comrcio e outras funes centrais, a par da presena de uma srie de equipamentos
colectivos de nvel direccional (Estao de S. Bento, entre outros), as propostas de
reabilitao da Unidade de Interveno das Cardosas verificam os seguintes termos
de enquadramento funcional:
- Todos os pisos baixos (r/c) das construes so destinados a comrcio, servios e
outras funes no residenciais, funes estas que podero ser estendidas ao piso
imediatamente superior.
- O imvel 07 poder ter os pisos altos desta construo destinados a servios.
- Os dois primeiros pisos acima do solo dos imveis 10, 20 e 34 so igualmente
vazados para acesso de pees nova praa a constituir no interior do quarteiro,
sendo os correspondentes pisos altos tambm vocacionados para servios.
- Os pisos baixos dos imveis 33 e 35, com usos comerciais, devero ser adaptados
ao espao terminal da galeria de atravessamento, beneficiando de uma nova frente de
exposio de produtos.
- O imvel 41 ter ainda o piso trreo vazado para acesso motorizado nova praa,
embora os pisos altos possam ter uma ocupao mista (ateliers/habitao).
- Grande parte dos pisos altos das construes com reformulaes tipolgicas
propostas destina-se funo residencial por tipologias diversas de matriz
convencional, organizadas em pavimento nico ou em dois pavimentos (duplex).
O sentido tipolgico, formas de organizao e demais caractersticas ensaiadas para
os fogos resultantes constam dos quadros seguintes e das peas grficas em anexo.
Actualmente, apenas o imvel 24 est ocupado por habitao, situao que ser
mantida.

- Alguns pisos altos, acima dos pisos comerciais, podero ser destinados a servios,
como proposto para os imveis 14 e 15 (sendo esta ltima situao existente e a
manter).
- ainda considerado o programa de um hotel de elevada qualidade, com cerca de
100 quartos, na correspondncia ao imvel 27, e que agrega ainda as construes 25,
26, 28, 29 e 30.

Quadro sntese do programa proposto para reabilitao do edificado (no inclui a
guarnio comercial do atravessamento proposto, sujeita a programa prprio):

Comrcio 30 fraces 30 fraces
Servios 20 fraces 20 fraces
Estdios - ateliers 9 fraces 9 fraces

15 T2
20 T2 duplex
Habitao
3 T3
1 T3 duplex

3 T4
6 T4 duplex
Habitao existente a
manter
4 T0
1 T2 duplex
1 T3 duplex
4 T0
15 T2
21 T2 duplex
3 T3
2 T3 duplex
3 T4
6 T4 duplex
54 fogos
Hotel 1 unidade 100 quartos


Principais critrios de interveno ao nvel do edificado

A reabilitao das construes baseia-se assim nos seguintes critrios fundamentais:
- Manuteno das fachadas existentes das construes principais de frente urbana,
com as correces pontuais, alteraes volumtricas e demais modificaes
demarcadas pelas peas grficas e quadro geral em anexo, e nos termos adiante
dispostos.
- Manuteno das paredes meeiras (empenas) das construes principais de frente
urbana, com as alteraes decorrentes das reformulaes tipolgicas propostas como
agregao de dois ou mais imveis.
- Reconstituio das fachadas de tardoz, para que assumam competncias de
serventia qualificada.
- So ainda vazados os dois primeiros pisos das construes 10, 20 e 34 e o piso
trreos da construo 41 (para constituio de acessos ao estacionamento automvel
em subterrneo.
- O alinhamento de tardoz das construes 02 a 10, por demolio pontual das
estruturas existentes, para acesso de pees ao novo espao de praa e para serventia
por automveis primeira cave de estacionamento (piso -2) a partir da Rua de
Trindade Coelho. As fachadas de tardoz destas construes sero reconstitudas,
integrando um espao de galeria (porticado urbano) ao longo do tardoz dos imveis 03
a 10.
- Para alinhamento das fachadas das construes orientadas para o novo espao
colectivo, proposta a demolio pontual de volumes salientes no tardoz da
construo 20 e da construo 27, e reconstituio das correspondentes fachadas.
- Para alm dos anexos existentes que sero integralmente demolidos para
constituio do novo espao de aparcamento de utilizao pblica, ser ainda
demolido o imvel 42 (antiga taberna da Cerca das Cardosas).
- O interior do logradouro do palcio das Cardosas ser demolido, para que se possa
inserir o programa pretendido e para constituio do parque de estacionamento
subterrneo.
A fachada (do palcio das Cardosas) orientada a sul no apresenta qualidade
relevante, pelo que ser reconstruda com novo alinhamento e com uma galeria trrea.

O programa delineado assume a manuteno da farmcia Vitlia, encastrada no
volume do imvel, assim como do tnel de acesso Cerca das Cardosas, sem que o
restante programa de hotelaria resulte truncado.
O programa destinado a hotel, e para alm do palcio das Cardosas, agrega ainda as
construes 25, 26, 28, 29 e 30.
A primeira cave destina-se a servios do hotel, o r/c recepo, lobby, restaurante,
bar, e diversas outras valncias comuns e de administrao, e os restantes pisos
destinam-se aos cerca de 100 quartos, de acordo com a distribuio funcional mais
adequada ao tipo de estabelecimento a criar e o projecto a apresentar pelos
promotores.
- Diversas fachadas de frente urbanas devero ser objecto de intervenes pontuais,
nomeadamente para correco de vos rasgados do piso trreo, tendo em vista a
recomposio dos seus termos formais de composio.
- Os paramentos dos pisos recuados e as faces verticais das trapeiras avanadas das
mansardas sero sempre forrados (chapeados) por chapa de zinco ondulada e
esmaltada, e as empenas laterais (outos) tero o mesmo acabamento ou sero
revestidas por soletos de ardsia (lousa a prumo).
- As coberturas das edificaes existentes, incluindo as que sero modificadas, tero
sempre acabamento por telha cermica.
- Nos novos espaos colectivos a criar no interior do quarteiro, a cobertura ser
estudada no projecto especfico a desenvolver, admitindo-se a utilizao de coberturas
planas e de acabamentos diversos daquele que enunciado no item anterior.
- Devero ser sempre executadas operaes de limpeza, pintura e reparaes
pontuais das fachadas das construes, incluindo a substituio de algumas prumadas
de recolha das guas pluviais das coberturas, o desmantelamento de cablagens,
aparatos e outros elementos estranhos apostos s fachadas das construes, e,
ainda, a substituio de toldos e reclamos por elementos desenhados em funo dos
termos de composio das fachadas, entre outros aspectos igualmente relevantes.
Importa igualmente remover diversas caixilharias desadequadas que devero ser
substitudas por novas caixilharias, sendo ainda admitidas outras solues para os
vos (portas e montras) dos pisos de utilizao comercial.


2.3. Estrutura edificada agregao de parcelas

Foram ensaiadas propostas de agregao de parcelas com o objectivo de dotar o
Quarteiro das Cardosas com funes residenciais mais apropriadas e melhor
dimensionadas, acessos horizontais e verticais independentes das actividades
localizadas no rs-do-cho e, tambm, com a possibilidade de oferecer espaos
comerciais com reas acrescidas.

As intervenes preconizadas, para alm da manuteno das fachadas e,
desejavelmente, das principais paredes-mestras de meao (empenas), tero as
soleiras dos pisos renovadas, mas mesma cota das actualmente existentes,
mantendo-se assim as relaes entre os vos exteriores e os espaos interiores das
construes.

Os ps-direitos sero sensivelmente os mesmos dos actuais, apresentando apenas
pequenas diferenas decorrentes da insero, nos tectos, de forras acsticas e de
diversas instalaes e elementos de equipamento.

Os fogos resultantes podero ser resolvidos por solues convencionais de tipologias
variadas, em piso nico com ou sem recorte de soleira, ou em dois pisos (duplex), com
reas generosas, sendo de valorizar o recurso a materiais e solues de acabamentos
de qualidade elevada, consentneas com os standards pretendidos.

Em cada um dos imveis, a coluna vertical de acesso aos pisos altos dever incluir
elevador e caixa de escadas dotada de bomba, mas no enclausurada. Se no que
respeita ao elevador possvel a insero de um aparato feito medida e dentro dos
parmetros estticos usuais em edifcios similares com maior standard, j o
enclausuramento das escadas, embora seja tecnicamente possvel, desvia-se
formalmente da matriz formal e espacial dos imveis a reabilitar.

No quadro seguinte especificam-se orientaes relativas s solues construtivas a
adoptar na reabilitao dos prdios do quarteiro.


Elementos e estruturas Materiais

Socos - em granito.
Paramentos das fachadas
- superfcies em reboco pintado.
- superfcies chapeadas (chapa de zinco ondulada nos
planos verticais dos pisos recuados e das trapeiras das
mansardas).
Empenas
- revestidas por chapa de zinco ondulada ou por soletos de
ardsia.
Vos exteriores dos fogos
- guarnies em granito.
- caixilhos em madeira nos pisos altos - caixilho duplo e
portada interior.

Vos de entrada do imvel;
Montras dos pisos baixos
das frentes urbanas
existentes
- guarnies em pedra (no polida) e caixilhos em madeira /
em ferro ou ao inox / ou em alumnio lacado, sem grades
de proteco.
Vos de acesso ao parque
de estacionamento
- guarnies em pedra e porto em grade metlica
esmaltada
Fachadas
Prumadas
- prumadas de guas pluviais inseridas no plano das
fachadas. Quando aparentes sero em perfil de cobre ou
zinco.
Coberturas
- telha cermica
- rufos e cales em chapa de zinco
- clarabias nas situaes previstas, por caixilharia em
perfis de ao inox
- chamins e prumadas de ventilao agrupadas e
refundadas face aos planos das fachadas
- planas sobre o aproveitamento interior do quarteiro
- estrutura metlica e vidro nas entradas de luz zenital


2.4. Quadro sntese do programa

O quadro resumo e os desenhos apresentados de seguida registam o programa base
proposto para a interveno no quarteiro das Cardosas. Os desenhos so
constitudos por plantas, cortes e alados de conjunto escala de 1/500.

Unidade de Interveno das CARDOSAS quadro sntese do programa
(vide Nota no final do quadro)

ref
bd
frente(s) Ai-constr.
actual
(m2)
Ai -
Conservatria
(m2)
Ai-anexos
actuais
(m2)
A-lograd.
actual
(m2)
Ai-
constr.
proposta
(m2)
N pisos
actuais
N pisos
anexos
N pisos
Conservat.
N pisos
propostos
Ab-constr.
actual
(m2)
a
Ab-anexos
actuais
(m2)
b
Ab-total
actual
(m2)
(a+b)
Ab-constr.
proposta
(m2)
(estimativa)
Programa proposto

Obs. ref
bd
01
(gaveto)
Rua das Flores, 253-255
Rua de Trindade Coelho,
2-8
21 21 0 0 r/c+3+af 0
5
Pavimentos
r/c+3+af 100 0 100 01
02
(contra-gaveto)
Rua das Flores, 257-259
10
48 48 9 0 r/c+4 1
5
Pavimentos
r/c+4 243 9 252 02
03
Rua das Flores, 261-263 54
54+36.8
(lograd)
0 44
133
r/c+4 0
5
Pavimentos
r/c+4 271 0 271
685
Comrcio no r/c e servios nos
pisos superiores.
Demolies pontuais
para alinhamento das
fachadas de tardoz.
Pisos altos destinados
a ateliers / estdios.
Nova fachada na Rua
de Trindade Coelho.
03
04
66+43.9
(lograd)
59 3 r/c+3 1
5
Pavimentos
r/c+3+rec 259 59 318 04
05
Rua das Flores, 269-271 32 31 0 0 r/c+5 0
6
Pavimentos
r/c+5 191 0 191 05
06
Rua das Flores, 273-275 31 27 0 0
150
r/c+5 0
6
Pavimentos
r/c+5 186 0 186
831
Comrcio no r/c e habitao nos
pisos superiores.
Demolies pontuais
fachadas do tardoz e
criao de acessos ao
parque de
estacionamento.
06
07
Rua das Flores, 277-279 49 75 16 0 47 r/c+3 2
4
Pavimentos
r/c+3+rec+
af
197 33 230 252
Comrcio no r/c e servios nos
pisos superiores.
Demolies pontuais
fachadas de tardoz.
Pisos altos destinados
a ateliers / estdios.
07
08
80+16.5
(lograd)
15 0 r/c+4 2
5
Pavimentos
r/c+4 454 30 484 08
09
77+32
(lograd)
63 0 r/c+3+af 2
4
Pavimentos
r/c+3+rec 366 126 492 09
10
54+35.5
(dependncia)
+10 (ptio)
42 0
200
r/c+3+af 1/2/4
5
Pavimentos
r/c+3+af 291 97 388
969
Comrcio no r/c, servios e
habitao nos pisos superiores.

Demolio pontual do
tardoz para
alinhamento de
fachadas.
Vazamento do r/c do
mdulo 10 para acesso
ao interior ao
quarteiro.

10
11
Rua das Flores, 297-299 81 78 21 0 r/c+4 2
5
Pavimentos
r/c+4 400 44 444 11
12
Rua das Flores, 301-305 88 128 18 0
166
r/c+4 1
5
Pavimentos
r/c+4 440 18 458
840
pisos superiores.

Criao de acessos aos
pisos superiores pelo
tardoz.
12
13
Praa de Almeida Garrett,
7-8
69 57+12 15 0 r/c+3+af 2
5
Pavimentos
r/c+3+rec 304 30 334 13
14
9-10
70 13 0
137
r/c+3+af 1 r/c+3+rec 304 13 317
651
pisos superiores.
tardoz.

14
15
11-13
68 80+10 12 0 68 r/c+3+af 2
5
Pavimentos
r/c+3+af 326 24 350 326
Comrcio no r/c e 1 pisos e
servios nos restantes pisos.
tardoz.
Interveno pontual no
r/c e 1 piso comrcio
redesenhado.
Pisos superiores com
interveno recente
15
ocupados com servios
a manter.
16
Praa de Almeida
Garrett, 14-15
82 87 5 0 82 r/c+3+af 1
5
Pavimentos
r/c+3+rec+
af
370 10 380
484

pisos superiores.
tardoz.
16
17
18-19
61 54+ 76.6+25 87 0 r/c+5 2/3
6
Pavimentos
r/c+5 369 246 715 17
18
20-21
53 166 163 0
114
r/c+4+af 4
6
Pavimentos
r/c+4+rec 306 654 960
675
pisos superiores.
tardoz.
18
19
22-24
79 75+5 (lograd) 0 0 r/c+4 0
5
Pavimentos
r/c+4 372 0 372 19
20
25-29
198
310+177.5
(dependncia)
+16
(logradouro)
217 12 r/c+s/l+3 2/3
4
Pavimentos
r/c+3 791 458 1 249 20
21
30-31 e 32
58 69 0 0
274
r/c+3+re
c
0
5
Pavimentos
r/c+3+rec 284 0 284
1218
Mdulo 20- vazamento do r/c
E s/l para acesso ao interior do
quarteiro.
Comrcio no r/c- modulo 19 e 21
e servios nos restantes pisos
de todos os mdulos
tardoz.
Acesso aos pisos
superiores
redesenhado
s/l integra passagem
pblica
A entrada aos pisos
superiores do mdulo
21 feita a partir do 20
(espao pblico)

21
22
35-39
161 326 217 0
cv+r/c+3
+rec
1/2
7
Pavimentos
cv+r/c+3
+rec
1 042 362 1 404 22
23
40-41
54
49+109
(dependncia)
+47
(logradouro)
183 0
215
r/c+4+af 2
6
Pavimentos
r/c+4+af 300 367 667
1 342

pisos superiores.

Reformulao
tipolgica

23
24
42-44 e 47
103 124.5 6 0 103
cv+r/c+4
(2 volumes
c/ ps-dir.
diferentes)
2
6
Pavimentos
cv+r/c+4 (2
volumes)
618 13 631 618
pisos superiores.
Habitao existente a
manter
24
25
47-49
14 39.5 16 0 r/c+4 4
5
Pavimentos
r/c+4 70 60 130 25
26
50
6 0 0
cv+r/c+2
+af
0
5
Pavimentos
r/c+4 26 0 26 26
27.
a
(gaveto)
Praa de Almeida Garrett
Passeio das Cardosas
27a
27.
b-l
Passeio das Cardosas 27b-l
27.
m
Passeio das Cardosas 27m
27.
n
(gaveto)
Passeio das Cardosas
Largo dos Lios
1 522 376 0
cv+r/c+3
+af

1/2
cv+r/c+3
+af

9 666 503 10 169
27n
28
Largo dos Lios, 6 50 0 0
cv+r/c+3
+af
0
6
Pavimentos
cv+r/c+3
+af
282 0 282 28
29
Largo dos Lios, 8-10 45
60+ 10
(logradouro)
0 0
cv+r/c+3
+af
0
6
Pavimentos
cv+r/c+3
+af
281 0 281 29
30
Largo dos Lios, 11-14 133 127 0 0

1866
cv+r/c+4
+rec
0
6
Pavimentos
cv+r/c+4
+rec
862 0 862
9843 Hotel
Adaptao do interior a
nova funo.

Realinhamento e novo
desenho das fachadas
posterior.

Constituio de
trapeiras orientadas a
norte na cobertura do
27.

Reformulao do
logradouro e cave.

A Farmcia Vitlia tem
161m2 de implantao
e 321m2 de rea bruta.
Ajuste morfolgico da
volumetria cornija,
platibanda e outros
elem.
30
31
129.4+30.2
(logradouro)
30 0 251
cv+r/c+4
+af
2
7
Pavimentos
cv+r/c+4
+af
635 58 693
1 594

pisos superiores.

Reformulao
tipolgica.
31
32
129.4+30.2
(logradouro)
31 0

cv+r/c+4
+af
2
7
Pavimentos
cv+r/c+4
+af
808 62 870

32
33
126+70
(dependncia)

70 0 r/c+4+af 2
5
Pavimentos
r/c+4+af 677 140 817 33
34
126+70
(dependncia)
68 0 r/c+4+af 2
6
Pavimentos
r/c+4+af 744 131 881
1 480

Reformulao
tipolgica.

34
35
113+139
(logradouro)
133 0 r/c+4+af 2
5
Pavimentos
r/c+4+af 699 266 965 35
36
132 +48
(dependncia)
96 0
500
r/c+4+af 2
6
Pavimentos
r/c+4+af 766 192 958
1 484
Modulo 34- vazamento do r/c
para acesso ao interior do
quarteiro.

Mdulo 33 e 35- insero na
galeria de atravessamento

Mdulo 36- r/c comrcio

Pisos superiores destinado a
habitao Reformulao
tipolgica
36
37
38-42
173
182+54
(dependncia)
+ 57
(logradouro
coberto)
97 0 r/c+3 2
4
Pavimentos
r/c+4 675 194 869 37
38
32-36
189
182+54
(dependncia)
+ 58
(logradouro)
104 0
362
r/c+4 2
6
Pavimentos
r/c+4 950 208 1 158
1 793

pisos superiores.
Reformulao
tipolgica.

38
39
26-30
97
103 + 16
(logradouro)
42 0
cv+r/c+3
+rec
2
6
Pavimentos
cv+r/c+3
+rec
584 84 668 39
40
20
100
103+57.5
(logradouro)
57 0
246
cv+r/c+3 2
5
Pavimentos
cv+r/c+3 498 115 613
1129
pisos superiores.
Reformulao
tipolgica.

40
41
12-18
27 21 0 0 51
r/c+3+re
c
0
5
Pavimentos
3+rec 134 0 134 179
Pisos altos destinados a ateliers
/ estdios.

Vazamento de parte r/c
do 41 para acesso ao
parque de
estacionamento.

Eventual agregao a
parcelas confinantes.
41
42
Cerca ns. 10 e 11, com
entrada pelo n. 24 da
Praa da Liberdade
90 80 0 0 0 r/c+1
2
Pavimentos
179 0 179 0 Reverte ao espao da praa Demolio integral 42
ref_
bd
frente(s) Ai-constr.
actual
(m2)
Ai -
Conservatria
(m2)
Ai-anexos
actuais
(m2)
A-lograd.
actual
(m2)
Ai-constr.
proposta
(m2)
N pisos
actuais
N pisos
anexos
N pisos
Conservat.
N pisos
propostos
Ab-constr.
actual
(m2)
Ab-anexos
actuais
(m2)
Ab-anexos
actuais
(m2)
Ab-constr.
proposta
(m2)
Obs. ref.

Nota:
A quantificao das reas existentes e propostas teve como suporte a cartografia digital disponibilizada pela Cmara Municipal do Porto, pelo que os valores de medio aqui reprodozidos podero divergir
das reas reais das parcelas e edifcios.
As reas brutas consideradas so medidas pelo permetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos e restantes funcionalidades, e inclui varandas.


05 PROGRAMA FUNCIONAL (PLANTAS E CORTES 6 PEAS)



06 PLANTA: PARCELAS NECESSRIAS CONSTITUIO DO ESTACIONAMENTO
PBLICO, ATRAVESSAMENTO E ESTADIA INTERIOR AO QUARTEIRO



07 ALADOS (PROPOSTA)




3. Aspectos tcnicos da reabilitao urbana

3.1. Aspectos gerais
3.1.1. Enquadramento
A reabilitao urbana j uma prtica corrente na generalidade dos pases europeus e
uma necessidade premente em Portugal, nas nossas zonas urbanas e particularmente
na Baixa do Porto.
Em termos construtivos reabilitar a interveno que visa aproximar o desempenho
do edifcio das exigncias expectveis data em que se efectua a referida operao
de reabilitao. Com efeito sabemos que a generalidade das construes na data da
sua construo do resposta s exigncias funcionais vigentes na poca, ou podem
mesmo ultrapass-las. No entanto com a passagem do tempo as exigncias evoluem,
aumentando em geral, enquanto a construo se torna obsoleta acentuando-se o
desfasamento entre os requisitos nessa data e os que a construo consegue
satisfazer. Entende-se habitualmente por reabilitao a tentativa de dotar a construo
de capacidade de satisfazer aos requisitos em vigor, enquanto que a manuteno
engloba o conjunto de procedimentos tcnicos e administrativos destinados a garantir
o desempenho das edificaes [ISO 1548-1], ou seja atenuar ou anular os efeitos do
envelhecimento. Para clarificao de alguns conceitos veja-se em nota de rodap
algumas definies
3
.

3
Conservao - o termo conservao engloba todo o conjunto de aces destinadas a prolongar o
tempo de vida duma dada edificao. Implica desencadear um conjunto de medidas destinadas a
salvaguardar e prevenir a degradao, que incluem a realizao das operaes de manuteno
necessrias ao correcto funcionamento de todas as partes e elementos de um edifcio.
A conservao do patrimnio arquitectnico exige um grande rigor cientfico e envolve uma grande
diversidade e complexidade de temas na sua abordagem. Necessitando de apoio laboratorial para o
desenvolvimento de anlise especializadas e para o estabelecimento de diagnsticos patolgicos, a
conservao do patrimnio arquitectnico exige ainda o domnio de velhas e novas tecnologias, assim
como o conhecimento dos materiais e processos construtivos, constituindo um campo privilegiando de
experimentao e aplicao de conhecimentos de diferentes disciplinas do saber.

Reabilitao - o termo reabilitao designa toda a srie de aces empreendidas tendo em vista a
recuperao e a beneficiao de um edifcio, tornando-o apto para o seu uso actual. O seu objectivo
fundamental consiste em resolver as deficincias fsicas e as anomalias construtivas, ambientais e
funcionais, acumuladas ao longo dos anos, procurando ao mesmo tempo uma modernizao e uma
beneficiao geral do imvel sobre o qual incide actualizando as suas instalaes, equipamentos e a
organizao dos espaos existentes , melhorando o seu desempenho funcional e tornando esses
edifcios aptos para o seu completo e actualizado re-uso.

Sabe-se que o conceito de reabilitao no hoje exclusivo do patrimnio urbano e
arquitectnico tradicional, mas tambm extensivo ao parque edificado mais recente
que face sua deficiente qualidade construtiva e de insero urbanstica, apresenta
debilidades precoces e deficincias inesperadas.
tambm conhecido que a estratgia a adoptar nestas operaes coloca problemas
especficos em vrios aspectos dos quais se destacam:
O aspecto estratgico formal da interveno, com mais ou menos transformaes
relativamente situao inicial;
As aces de reabilitao integrada so em geral mais complexas, onerosas e
demoradas do que intervenes isoladas mais imediatistas;
O custo destas operaes substancialmente mais caro em resultado dos
encargos de expropriao e realojamento temporrio ou definitivo, dos custos
unitrios de construo que so normalmente maiores atendendo escala
reduzida de algumas intervenes, s fracas acessibilidades e tambm das
dificuldades associadas em geral ao poder econmico de inquilinos e proprietrios;
As especificidades da concepo e projecto dos trabalhos para obras de
reabilitao que obrigam a ponderar nveis de interveno, a adopo de
exigncias e tecnologias totalmente tradicionais ou, em oposio, completamente
actuais;

Reabilitao urbana - consiste numa nova politica urbana que procura a requalificao da cidade
existente, desenvolvendo estratgias de interveno mltiplas, orquestrando um conjunto de aces
coerentes e de forma programada, destinadas a potenciar os valores scio-econmicos, ambientais e
funcionais de determinadas reas urbanas, com a finalidade de elevar substancialmente a qualidade de
vida das populaes residentes, melhorando as condies fsicas do seu parque edificado, os nveis de
habitabilidade e de dotao em equipamentos comunitrios, infra-estruturas, instalaes e espaos livres
de uso pblico.
O programa atrs expresso reune-se tambm no conceito, hoje pacfico e globalmente defendido, de
reabilitao integrada e tem como seu antnimo e renovao urbana, tomando esta no antigo e mau
sentido do termo, ou seja: a demolio dos velhos edifcios e quarteires tradicionais, substituindo-os
por outros, mais modernos e higinicos, edifcios e traados urbanos.

Restauro - o lanamento de uma operao de conservao do patrimnio arquitectnico pode exigir a
prtica do restauro, ou seja, o lanamento de conjunto de aces altamente especializadas,
desenvolvidas de modo a recuperar a imagem, a concepo original ou o momento ureo na histria de
um edifcio, no qual a sua arquitectura possuiu coerente totalidade.

Manuteno - srie de operaes empreendidas vidando minimizar os ritmos de deteorizao na vida de
um edifcio (ou de um determinado parque edificado) e desenvolvidas sobre as diversas partes e
elementos da sua construo, assim como sobre as suas instalaes e equipamentos. So operaes
programadas e geralmente efectuadas em ciclos regulares.

Algum vazio enquadrador das exigncias normativas e regulamentares para este
tipo de obras em que algumas exigncias de carcter arquitectnico ou tcnico
podero justificar alguma flexibilidade,
A dificuldade dos vrios agentes tcnicos, designadamente projectistas e
empresas de construo em lidarem com as tcnicas tradicionais, no existindo
em geral pessoal e organizaes em nmero suficiente preparadas para este tipo
de interveno.

3.1.2. Critrios gerais das intervenes tcnicas
Os critrios gerais das intervenes tcnicas devem ter uma lgica que deve ser
coerente e atravessar transversalmente os vrios tipos de pontos de vista constituintes
do trabalho de reabilitao.
Sob o ponto de vista tcnico a interveno deve ter presente a escala mnima do
quarteiro, unidade adequada para permitir uma coerncia e articulao urbanas
individualizveis. desta forma possvel actuar no s no plano dos edifcios duma
forma conjunta e integrada, mas tambm actuar no miolo dos quarteires, melhorando
profundamente as condies de habitabilidade nas traseiras dos edifcios. Nesta
escala de interveno ainda possvel reformular as infra-estruturas do espao
pblico que servem o quarteiro.
Independentemente dos nveis de interveno, de que se falar mais adiante, entre os
objectivos genricos principais destas destacam-se os seguintes:
Salvaguarda, na medida do possvel, respeitando os lugares e a insero das
edificaes;
Beneficiao geral com modernizao das construes e resoluo das anomalias,
com resultados de qualidade nas vrias perspectivas, superiores aos das pr-
existncias, com particular ateno segurana estrutural, ao fogo e s intruses;
medida que aumenta a profundidade da interveno maior a proximidade do
respeito das exigncias actuais para construes novas;
Promover a maior utilizao possvel dos elementos primitivos, com autenticidade,
assegurando a compatibilidade entre solues e a sua reversibilidade na medida
do possvel;

Privilegiar intervenes que assegurem durabilidades elevadas das obras, tendo
em conta o tempo de vida passado dos edifcios e o que ainda se pretende
assegurar no futuro;
Promover intervenes e solues que visem a eficincia energtica, procurando a
minimizao dos consumos energticos, a integrao de energias renovveis e a
opo por sistemas de abastecimento energtico que sejam sustentveis e
melhorem a qualidade ambiental;
As preocupaes econmicas, procurando ser muito rigoroso em termos de custos
sem por em causa os objectivos da operao.

3.1.3. O mtodo de interveno
A reabilitao do patrimnio obriga adopo de uma metodologia prpria, cautelosa
e claramente diferente da adoptada em obra nova, com destaque para as seguintes
etapas:
Recolha de informao, do geral para o particular, de forma metdica, com
estudos e levantamentos histricos, de reconhecimento, do estado de degradao,
do grau de conforto, das anomalias apresentadas, com identificao dos sistemas
e solues construtivas, tudo isto documentado com esquemas grficos, desenhos
ou imagens;
Anlises especializadas nos aspectos tecnolgicos e construtivos, efectuando um
diagnstico preciso das causas das anomalias, que pode obrigar a sondagens e
prospeces;
O programa de interveno deve ser estabelecido de forma articulada com os
responsveis pela operao, tendo em conta os resultados das etapas
anteriormente definidas, o enquadramento oramental, devendo o programa ser
completo e estabelecer claramente os objectivos e mtodo de interveno;
O projecto propriamente dito deve ser bem balizado nos vrios aspectos que o
enformam, e deve sintetizar o conhecimento proveniente das etapas anteriores,
conciliando os recursos mobilizveis com os objectivos da operao de
reabilitao. Estas garantias passam pela mobilizao de uma equipa competente
e pelo controlo continuado do desenvolvimento do trabalho para impedir o seu
desvirtuamento.

3.1.4. Os nveis de interveno
Naturalmente numa dada rea os edifcios encontram-se em diferentes estados de
degradao, sendo conveniente definir de forma tipificada os nveis de interveno.
Esta classificao permite melhorar a gesto do processo estabelecendo critrios que
facilitam a tomada de deciso, designadamente no que respeita aos custos das
intervenes. Nesta anlise dever ser ponderado se alguns edifcios esto sujeitos a
qualquer salvaguarda o que pode condicionar os nveis de interveno. Neste cenrio
perfilam-se fundamentalmente trs nveis de interveno e excepcionalmente um
quarto, correspondendo respectivamente aos seguintes nveis de reabilitao:
Ligeira;
Mdia;
Profunda;
Excepcional.
O nvel de reabilitao ligeira aplica-se a edifcios em que o estado geral de
conservao pode ser considerado como razovel, no sendo necessrio intervir nas
solues e sistemas construtivos principais, com excepo de situaes muito
pontuais. Actua-se fundamentalmente em pequenas reparaes e beneficiaes,
designadamente nas casas de banho e cozinha, melhoria da iluminao e ventilao
de compartimentos interiores, reparaes da envolvente - cobertura, rebocos e
caixilharias exteriores. Normalmente estas intervenes no obrigam ao realojamento
temporrio e podem ser levadas a cabo sem comprometer demasiado a dia a dia dos
residentes. Em termos de custo expectvel que estas intervenes no ultrapassem
cerca de 1/4 a 1/3 do custo de uma habitao nova com caractersticas semelhantes.
Neste cenrio de reabilitao admite-se no ser possvel assegurar o respeito de todo
o enquadramento regulamentar e normativo, principalmente o surgido aps a data
original de construo. Na descrio mais detalhada das intervenes referem-se os
aspectos que no so assegurados.
O nvel de reabilitao mdia, alm dos trabalhos j referidos para a reabilitao
ligeira, pode incluir ainda:
a reparao ou substituio das carpintarias e caixilharias;
a reparao ou mesmo eventual reforo de alguns elementos estruturais,
fundamentalmente pavimentos;
a reparao generalizada dos revestimentos exteriores e interiores, da cobertura e
paredes interiores e exteriores;

a substituio das instalaes elctricas e hidrulicas e a beneficiao das partes
comuns;
a melhoria das condies funcionais, ambientais e de forma dos espaos,
particularmente cozinha e casas de banho.
Embora parte dos trabalhos possam ser compatveis com a ocupao dos moradores
prudente prever o realojamento provisrio durante alguns perodos em que a
incomodidade maior. Em termos de custo expectvel este no dever ultrapassar o
limite de cerca de 50% do custo de uma habitao homloga nova, embora em certas
situaes singulares esse limite possa ser ultrapassado. Neste cenrio de reabilitao
no possvel assegurar o respeito de todo o enquadramento regulamentar e
normativo, principalmente o surgido aps a data original de construo. Na descrio
mais detalhada das intervenes referem-se os aspectos que no so assegurados.
A reabilitao profunda, para alm dos aspectos j referidos, compreende ainda em
geral a necessidade de intervir profundamente na distribuio e organizao
tipolgica, alterando o nmero de fogos ou mesmo o uso do edifcio. Estas alteraes
implicam demolies e reconstrues com significado, com implicaes estruturais,
nas circulaes verticais e horizontais, nos revestimentos e acabamentos das
construes. A profundidade dos trabalhos obriga a uma coexistncia de sistemas e
materiais diferentes. Intervenes com esta profundidade obrigam desocupao dos
edifcios, com realojamentos dos moradores por perodo significativo. Sob o ponto de
vista econmico o custo destas intervenes aproxima-se do custo de uma obra nova
de caractersticas semelhantes, pelo que o interesse da operao passar por outras
variveis, para alm das estritamente econmicas. Neste cenrio de reabilitao em
geral possvel assegurar o respeito de todo o enquadramento regulamentar e
normativo.
Por ltimo a reabilitao dita excepcional justifica-se apenas se o edifcio apresentar
elevado e inquestionvel valor patrimonial intrnseco ou da sua envolvente. Neste caso
poder ser necessrio adoptar tcnicas especiais de restauro ou de reconstruo, ou
ainda elevar muito as caractersticas do edifcio. Trata-se naturalmente de
intervenes com custos significativos, claramente acima dos de obra equiparvel
nova.


3.1.5. Os aspectos regulamentares da interveno tcnica
O quadro regulamentar vigente tem vindo a alargar-se e a estender-se a novos
domnios designadamente nas reas do conforto, da eficincia energtica e do
respeito de preocupaes ambientais, sem descurar as preocupaes mais
tradicionais de segurana cujo enquadramento se tem aperfeioado e tornado mais
exigente. necessrio que os promotores e as entidades licenciadoras tenham
conscincia da dificuldade em assegurar nas intervenes de reabilitao algumas das
exigncias que asseguramos com facilidade nas novas edificaes. Essa dificuldade
obviamente crescente medida que as intervenes so menos profundas.
Neste contexto assume particular importncia a exposio ao rudo ambiente do
espao urbano objecto de interveno (o quarteiro em estudo). A legislao actual
consignada pelo Regime Legal sobre a Poluio Sonora Decreto-Lei 292 de 14 de
Novembro de 2000 estabelece limites de exposio ao rudo urbano para locais de
ocupao sensvel como o caso da habitao. Admite-se a possibilidade de muitos
dos locais em estudo se encontrarem expostos a valores superiores aos previstos na
legislao. Desconhecendo-se, com rigor, a informao necessria para avaliar essa
questo (seriam necessrios extractos dos mapas de rudo bem como mapa de
classificao de zonas ainda no aprovados) entende-se que esta deve ser abordada
de forma individualizada na sequncia da apresentao deste estudo. Tal abordagem
passa pela elaborao dum levantamento de mapas de rudo na envolvente urbana do
local em anlise (cujo mbito no se encontra englobado no presente estudo) e caso
os valores obtidos confirmem as nossas expectativas, estabelecer uma estratgia de
inquirio das entidades municipais no que diz respeito poltica a seguir pelo
necessrio plano municipal de reduo de rudo. A articulao destes contactos
poder motivar reviso do estudo em causa.


3.1.6 Os aspectos tecnolgicos da interveno tcnica
Sob o ponto de vista das tecnologias e processos construtivos necessrio, para que
estas intervenes sejam coerentes, interpretar e conviver com as pr-existncias,
respeitando sempre que possvel as tecnologias primitivas, ou quando tal no for
possvel, estar seguro que as tecnologias a empregar no vo ser incompatveis com
as primitivas, ou gerar a acelerao da degradao da construo. Por outro lado a
explorao inteligente dos elementos da construo que possam ser aproveitados
permite reduzir custos e ter solues mais sustentadas. Este desafio, aparentemente
fcil ao nvel dos princpios, no to fcil de implementar na prtica. Com efeito
sabemos que a generalidade dos tcnicos directamente ligados construo tem em
geral dificuldade em perceber as construes antigas e aplicar princpios actuais a
essas construes. So inmeros, infelizmente, os exemplos de prticas intrusivas e
inadequadas de pseudo-reabilitao. Para uma pedagogia visando intervenes mais
adequadas fundamental a postura do Dono de Obra, quer na fase de projecto, mas
tambm na etapa de construo. Sabemos que existem poucas empresas de
construo verdadeiramente vocacionadas para trabalhos de reabilitao; em geral as
empresas no dominam as tecnologias mais tradicionais quer ao nvel dos seus
quadros, quer ao nvel do pessoal operrio e mesmo do equipamento. Por outro lado
os prazos de preparao e execuo destas obras so tambm superiores. No
existindo estas cautelas por parte do Dono de Obra h risco de que as intervenes se
subvertam.

3.1.7 Os aspectos econmicos da interveno
Regra geral, as intervenes de reabilitao tm um conjunto de aspectos que
penalizam os custos unitrios, como sejam:
escala da interveno;
acessibilidades;
dificuldades de implantao de estaleiro e limitao ou impossibilidade de
trabalhos com mquinas;
tipo de intervenes;
problemas construtivos nas confrontaes com edifcios vizinhos, nomeadamente
se forem construdas caves;

trabalhos de demolio em condies difceis;
outros.

3.1.8. Principais exigncias a assegurar
a) Segurana estrutural e contra incndio
A garantia da segurana dos utentes nas construes antigas a reabilitar pe
problemas diversificados e muito especficos desde a segurana estrutural, segurana
contra incndios e segurana no uso.
No que respeita segurana estrutural a avaliao da estabilidade obriga resoluo
de dois problemas que muitas vezes se revelam incontornveis - o conhecimento dos
elementos estruturais existentes (as suas caractersticas geomtricas e as suas
propriedades mecnicas) e o estado de conservao desses materiais. A anlise
estrutural tem que ser flexibilizada de forma inteligente e experiente nos aspectos
relativos ao respeito estrito da regulamentao actual. necessrio ento avaliar a
capacidade resistente da construo, diagnosticar as anomalias na infra-estrutura e
superestrutura e propor medidas de interveno que visam sobretudo aumentar ou
tirar melhor partido da capacidade resistente dos elementos existentes. Esta anlise
tem que levar em conta as aces a considerar, as regras de combinao e os
coeficientes de segurana a estabelecer, tendo presente o tempo de vida til que se
pretende assegurar construo. Devero ser objecto de particular cuidado as
fundaes em que qualquer acrscimo de cargas pode fazer perigar a estabilidade, os
pavimentos e o funcionamento solidrio e tridimensional da estrutura, designadamente
a sua capacidade de resistir a aces horizontais tipo vento e sismos. Os objectivos
relativamente genricos que se enunciaram podem ser conseguidos de muitas formas
que no faz sentido discutir em abstracto neste contexto.
No que respeita segurana ao fogo estes edifcios apresentam normalmente
elevadas cargas de incndio, ausncia de compartimentao corta-fogo e caminhos
de evacuao. A geometria dos edifcios, os vos nas fachadas principais e
posteriores, a proximidade entre edifcios e tambm os quarteires onde se localizam
os edifcios potenciam a ocorrncia de incndios. A reaco ao fogo de muitos
materiais constituintes destes edifcios e o comportamento face ao fogo das solues
estruturais que materializam os pavimentos so igualmente penalizadoras. Instalaes
elctricas obsoletas e inseguras, bem como instalaes de gs igualmente

inadequadas e a insuficiente ventilao de locais tcnicos e caminhos de fuga
constituem focos de risco no negligenciveis. Os tecidos urbanos antigos onde se
localizam normalmente estes edifcios, estreitos, sobreocupados, mal infra-
estruturados em termos de redes de combate a incndio constituem igualmente
debilidades relevantes.
Nas intervenes nestes edifcios necessrio prever um conjunto de medidas quer
para reduzir o risco de deflagrao e de propagao do incndio, quer para facilitar a
evacuao em condies de segurana e ainda facilitar o ataque ao fogo.

b) Qualidade ambiental
A qualidade ambiental associada a estes edifcios no em geral a melhor e decorre
da excessiva ocupao dos tecidos onde estes edifcios se inserem, com poucas
fachadas convenientemente iluminadas e ventiladas naturalmente, da existncia de
muitos pequenos compartimentos interiores, do frequente estado de degradao dos
elementos construtivos com anomalias associadas humidade e das prprias
instalaes sanitrias, com presena frequente de animais indesejveis. A interveno
tem que procurar melhorar substancialmente a qualidade ambiental dos edifcios e
espao pblico e em muitos casos acaba por ser uma consequncia das outras
aces de reabilitao.
Na vertente acstica identifica-se a exposio ao rudo ambiente que se traduz em
muitos casos, particularmente no que objecto deste estudo, em regimes elevados
durante o dia em consequncia da proximidade com eixos de circulao importantes,
salientando-se durante a noite exposio a emisses discretas, mas elevadas,
resultante da ocupao ldica. A interveno prevista neste estudo tem de aceitar a
exposio ao rudo de trnsito controlando-a por meio do reforo da envolvente
exterior nomeadamente dos seus vos e evitando a criao de balces ou varandas.
O privilgio de ocupao dos espaos voltados ao interior do quarteiro bem como a
ocupao comercial dos pisos trreos permite salvaguardar esta caracterstica
perniciosa. O rudo de vizinhana, outra das fontes de habitual identificao de
situaes de incmodo, deve ser controlado por meio da juno de regimes de
ocupao conexos. Ou seja devem ser privilegiados habitao e servios e comrcio /
servios com utilizao ldica. A proximidade de habitao e utilizao ldica
desconexa. Contudo devem ser as opes de gesto do rudo ambiente a identificar
solues para a exposio referida.


c) Conforto termohigromtrico e acstico
A falta de qualidade destes edifcios, com reflexos no plano de conforto
termohigromtrico, aparece normalmente associada aos seguintes aspectos:
deficiente isolamento trmico dos ltimos pisos e ampliaes, realizados a partir de
solues mais leves e de baixa inrcia trmica;
proteco solar dos vos em muitos casos degradada ou no funcionando;
ausncia ou total obsoletizao dos sistemas de aquecimento.
Na reabilitao importante procurar suprir ou no mnimo atenuar estas debilidades,
reforando o isolamento trmico nas coberturas, na confrontao com locais no
aquecidos e onde possvel nas paredes, controlando adequadamente os ganhos
solares e procurando prever sistemas de aquecimento. Estas medidas devero ser
articuladas com o reforo da ventilao, especialmente dos espaos interiores,
cozinhas e casas de banho visando assim a reduo da humidade e das suas
manifestaes anmalas.
No que respeita aos aspectos de conforto acstico identificam-se duas caractersticas
sntonas na evidncia do baixo padro de desempenho. Por um lado salienta-se o
insuficiente desempenho das construes ao nvel do isolamento sonoro da
envolvente das habitaes com o exterior fundamentalmente em resultado do tipo de
vo existente. Por outro lado observa-se idntica insuficincia ao nvel da envolvente
horizontal entre habitaes, quer entre elas, quer ao nvel da envolvente com espaos
de comrcio que tipificam a ocupao ao nvel do pavimento trreo.
As solues construtivas existentes evidenciam assim as seguintes caractersticas
relativamente ao respectivo comportamento acstico:
Envolvente exterior com elevadas debilidades ao nvel da fenestrao, sendo em
geral os panos opacos dotados de massa adequado ao desempenho acstico;
Envolvente vertical entre habitaes a evidenciar elevada massa tpica da idade
mdia das construes (alvenaria de granito) a garantir, em geral satisfatrias
condies de isolamento entre habitaes.
Envolvente horizontal caracteriza-se por um insuficincia de isolamento quer a
sons de percusso quer areos. Tanto as solues mais recentes, j com
estruturas em beto armado, como as mais antigas em madeira tm necessidade

de clara beneficiao, em especial se se tratar da envolvente com espaos de
comrcio.

d) Iluminao
As debilidades ao nvel da iluminao prendem-se habitualmente com a iluminao
natural que acaba por enfermar das debilidades j referidas a propsito da qualidade
ambiental. Com efeito nas zonas urbanas antigas existe uma grande densidade de
ocupao do solo, lotes exguos demasiado ocupados, volumetrias acrescentadas
original e compartimentos habitados abrindo para sagues, ruas estreitas e locais mal
insolados.
A captao de luz natural solar, para alm da recebida directamente do cu, tem
componentes reflectidas dos pavimentos e fachadas vizinhas. A orientao e
obstruo so particularmente importantes.
No programa de reabilitao, embora no sendo possvel intervir em variveis como a
orientao dos quarteires e das construes, no entanto indispensvel interiorizar a
necessidade de melhorar a iluminao natural, libertando o interior dos quarteires,
desobstruindo e alargando vos, reduzindo barreiras e melhorando a capacidade
reflectora das envolventes.

e) Instalaes
Como se sabe nos edifcios modernos coexistem vrias instalaes:
Hidrulicas, de abastecimento de gua de abastecimento e combate a incndio, de
drenagem de guas residuais domsticas e pluviais;
Elctricas;
Telecomunicaes;
Mecnicas, designadamente de elevao, de ventilao e aquecimento;
Gs;
Segurana activa.
Grande parte dos edifcios ou no dispem de algumas destas infra-estruturas, ou as
que dispem encontram-se tecnologicamente obsoletas e fisicamente degradadas.
Este facto tem dois tipos de inconvenientes principais, por um lado penaliza os
ocupantes, torna pouco atractivas estes zonas dos edifcios para utentes e actividades

mais modernas e exigentes, e por ltimo potencia a ocorrncia de anomalias ou
mesmo a perigosidade face a riscos de incndio.
Por outro lado a coexistncia e integrao das instalaes com os edifcios no
pacfica e tem que ser bem estudada. Relembra-se apenas as avarias que so
patentes em muitos edifcios das zonas histricas, designadamente do Porto,
decorrentes da incluso no incio do sculo XX de instalaes hidrulicas e elctricas
de forma pouco cuidada. Outro aspecto que digno de registo as utilizaes
diferenciadas dos diferentes pisos dum mesmo edifcio, que colocam problemas
complicados ao nvel das instalaes e normalmente geradores de mau aspecto ou
avarias. Referimo-nos concretamente aos pisos trreos comerciais, com frequncia
destinados a restaurao sem que as infra-estruturas requeridas por essas actividades
tenham sido inicialmente previstas, observando-se solues de remedeio, avulsas, de
m qualidade.
Tendo as instalaes vidas teis diferenciadas e inferiores aos sistemas primrios da
construo podem e devem ser bem integradas, para que a sua
substituio/renovao se possa fazer afectando no mnimo a integridade dos
referidos elementos construtivos primrios.
Pensamos que as instalaes so um dos aspectos em que vale a pena ser ambicioso
mesmo nas intervenes mais ligeiras porque trata-se de requisitos de desempenho
muito valorizados na actualidade. Defendemos a possibilidade de reabilitao
profunda das instalaes existentes e a incluso das inexistentes na generalidade dos
edifcios tornando-os assim mais comparveis com edifcios mais actuais. Este
desiderato, mesmo que no seja possvel assegurar para j ao nvel dos edifcios,
dever estar contemplado ao nvel das infra-estruturas dos espaos pblicos.
Sempre que possvel nas intervenes devem-se prever medidas que facilitem o
encaminhamento e deposio separativa dos RSU.

f) Durabilidade e economia
No que respeita s preocupaes de durabilidade e economia estas so bvias, mas
parece-nos que devem mesmo assim ser destacadas. Com efeito indispensvel em
todas as intervenes ponderar em permanncia:
Durabilidade das solues preconizadas, tendo em conta a compatibilidade entre
os vrios sistemas construtivos, os princpios de adaptabilidade mutao e de

reversibilidade, no devendo ser as solues construtivas impedimentos
evoluo dos edifcios e sua adaptao aos tempos;
Os custos de construo e explorao das solues adoptadas, preferindo sempre
as que minimizem os custos globais.

3.2. Aspectos tcnicos especficos da Unidade de Interveno das Cardosas

3.2.1. Levantamentos e reconhecimentos de base
O prosseguimento do estudo ao nvel das fases de projecto subsequentes justifica a
realizao dum conjunto de levantamentos e reconhecimentos sem os quais no ser
possvel estabilizar de forma tecnicamente correcta as solues e particularmente os
seus custos. Consideram-se necessrios os seguintes levantamentos,
reconhecimentos e pareceres:
Topografia geral escala 1/200;
Levantamento rigoroso altimtrico e planimtrico dos edifcios objecto de
interveno;
Obteno e confirmao dos cadastros das vrias infra-estruturas pblicas,
designadamente abastecimento gua potvel, drenagem de guas residuais e
pluviais, instalaes de gs, e outras;
Reconhecimento geolgico-geotcnico, incluindo identificao e confirmao de
tneis, galerias, linhas de gua subterrneas e outras infra-estruturas
eventualmente desactivadas na rea em apreo;
Mapa de rudo;
Parecer sobre a eventual necessidade de trabalhos arqueolgicos.

3.2.2. Principais condicionantes locais
a) Caractersticas hidrogeolgicas e geotcnicas
Relativamente s caractersticas hidrogeolgico-geotcnicas dos terrenos sob as
edificaes existentes na unidade de interveno, a Cmara Municipal do Porto
disponibiliza a Carta Geotcnica do Porto, constituda por 9 cartas diferentes (apenas

8 foram fornecidas) com informao que caracteriza genericamente os solos de
fundao interessados (ver figuras seguintes).

Carta de trabalhos de prospeco Carta de ocupao de superfcie
Zona do Centro Histrico Classificado e
respectiva rea de proteco, quarteiro
envolvido pela Muralha Fernandina, cujo
traado coincide com a fachada do Palcio
das Cardosas
Carta geolgica
Zona grantica (granito do Porto) e aluvionar
(Rio de Vila, a azul), com falha ou fractura
provvel a tracejado

Carta geomorfolgica
Zona entre 40 a 100m de altitude,
marcao de linha de gua natural (azul)
e de linhas de cumieira (vermelho), com
falha ou fractura provvel a tracejado
Carta de condies de
drenagem de superfcie
Marcao de traado natural de linha de gua
(azul) e de trecho canalizado (vermelho
tracejado)
Carta hidrogeolgica
Zona rosada formaes superficiais
permeveis e porosas assentes sobre
formaes menos porosas e mais
impermeveis;
Zona azul formaes superficiais aluvionares
permeveis e porosas assentes sobre
formaes menos porosas e permeveis

Carta geotcnica
Zona grantica - estrato superficial
constitudo por aterros e granitos
residuais, assentes sobre macio
grantico rochoso;
Zona Rio de Vila estratos aluvionares e
coluvionares
Carta de condicionantes do subsolo
Zona de formaes de maior vulnerabilidade
contaminao de aquferos; zona de solos
com fracas caractersticas de deformabilidade
e resistncia, por vezes associados a nveis
freticos elevados com espessuras
significativas
Figura Extratos da Carta Geotcnica do Porto
A Cmara Municipal do Porto dispe ainda de uma compilao de informao
resultante de relatrios geolgico-geotcnicos que foram desenvolvidos durante largos
anos na cidade. No caso da unidade de interveno das Cardosas esto disponveis
14 pontos de sondagem que podero ser teis para melhorar o conhecimento dos
terrenos. Da anlise efectuada aos logs disponveis conclui-se tratar-se de um solo de

fundao extremamente heterogneo, com camada superficial constituda por aterros
com espessura varivel entre 1,2 e os 6m, assente sobre camada aluvionar com
possana relevante (zona prximas do Rio de Vila) ou sobre estrato grantico residual
com possana varivel. O leito do terreno constitudo por macio grantico rochoso
(Granito do Porto) genericamente de razovel qualidade, encontrado entre os 1,2 e os
18,5m de profundidade.

b) Linhas de gua, tneis, galerias, poos e tanques
O sub-solo da unidade de interveno aparentemente contm alguns dos orgos
hidrulicos mencionados em ttulo. A maior parte deles estar hoje desactivada, razo
pela qual a maior parte dos inquilinos (mesmo os mais antigos) desconhece a sua
existncia. A sua localizao poder ser consultada em pea desenhada apresentada
no processo, obtida com base em informaes cedidas pelos servios camarrios,
pela METRO DO PORTO, pela TRANSMETRO, pelo MILENNIUM BCP, por
historiadores locais, pela consulta de livros sobre a matria e pela visita a um troo do
Rio de Vila e respectivas galerias secundrias.
Um aspecto que interessa realar da existncia de um rgo de descarga do Rio de
Vila, uma pequena galeria que se admite tenha funcionado ou funcione em situaes
excepcionais como trop-plein, que atravessa o quarteiro na zona ilustrada pela figura
seguinte.

Figura Planta com marcao do traado do Rio de Vila e das suas galerias
Esta galeria de seco transversal aproximadamente quadrada, com 0,80x0,80m
2
,
toda em pedra de granito, e no tinha caudal data da visita efectuada. Segundo
informao tcnica da entidade proprietria, o troo de galeria sob a cave do Palcio
das Cardosas foi reconstrudo aquando das obras de reabilitao do edifcio. A galeria

foi reconstruda em beto armado recorrendo a box-culverts com 1,20x1,20m
2
de
seco transversal.

c) Eventuais trabalhos arqueolgicos
Esta unidade de interveno est situada numa zona histrica da cidade, prevendo-se
assim a possibilidade de descoberta em certos locais de vestgios e de elementos com
valor patrimonial e arqueolgico, o que poder agravar os prazos e os custos dos
trabalhos previstos. Prev-se que possam ser encontrados, entre outros:
- um troo da Muralha Fernandina actualmente funcionando como fundao da parede
da fachada do Palcio das Cardosas orientada para a Praa da Liberdade;
- um troo de um rgo de drenagem galeria de emergncia, trop-plein - do Rio de
Vila;
- eventuais vestgios de construes antigas, em particular do antigo Convento
coincidente com a implantao actual do Palcio das Cardosas;

3.2.3. Demolio do miolo do quarteiro e construo de novo parque de
estacionamento, e atravessamento e estadia no interior do quarteiro
Um dos pressupostos mais importantes desta estratgia de interveno est
relacionado com a demolio integral das construes existentes no miolo do
quarteiro, para posterior construo de um parque de estacionamento com trs caves
(ou mesmo quatro caves) e um novo espao de atravessamento e de estadia no seu
interior. Sublinha-se que ao longo do tempo o miolo do quarteiro foi sendo ocupado,
de tal forma que hoje ele se encontra quase completamente coberto e
impermeabilizado.
As edificaes a demolir so essencialmente anexos dos edifcios principais com
crceas baixas, que funcionam actualmente como armazns da actividade comercial
dos pisos baixos dos edifcios a que esto ligados.
Actualmente existe apenas um nico acesso a uma pequena parte do miolo do
quarteiro, atravs da Cerca das Cardosas. Actualmente o local no dispe de meios
de combate a incndios, activos ou passivos, sendo de registar que no passado

ocorreram incndios no miolo embora aparentemente sem danos graves para as
pessoas, registando-se apenas danos materiais.
O plano estratgico prev a construo de um novo parque de estacionamento em
subsolo conforme definido em peas desenhadas apresentadas no processo. A
tecnologia de execuo de escavaes e de contenes perifricas dever permitir
efectuar os trabalhos salvaguardando as edificaes existentes, desiderato que
apenas poder ser atingido com recurso a uma tecnologia de conteno perifrica
suficientemente robusta, prevendo uma faixa de segurana relativamente aos edifcios
existentes e suas fundaes, e desenvolvendo um plano de monitorizao completo
das estruturas das construes vizinhas que permita evitar deformaes e esforos
inaceitveis. Sugere-se que se adopte a tecnologia de cortina de estacas tangentes,
com 2 ou 3 nveis de ancoragens actuando como travamentos em fase provisria at
as lajes das caves estarem betonadas e em funcionamento. Em termos estruturais, o
novo parque provavelmente dever ser dividido em corpos atravs de juntas de
dilatao, devendo cada sub-estrutura ser construda em beto armado e constituda
por elementos verticais pilares e paredes e por elementos horizontais lajes
fungiformes aligeiradas ou macias. A laje de coroamento dever ser macia de beto
armado por forma a poder resistir em particular aos esforos induzidos com a
utilizao dos pisos superiores.
Devero ser igualmente objecto de particular ateno os aspectos relativos
ventilao eficaz das caves, sendo necessrio adoptar sistemas forados sempre que
os sistemas naturais sejam insuficientes ou impossveis. No que respeita
estanquidade da cobertura superior e do vo acristalado de iluminao natural
devero igualmente adoptar-se solues convenientemente estudadas, dado a
insatisfao desta exigncia constituir causa de avarias muito frequente.
Os aspectos da segurana nas suas vrias perspectivas de acordo com a
regulamentao em vigor devero ser igualmente garantidos.
Para facilitar a adaptabilidade da construo s mutaes das infra-estruturas
recomenda-se, sempre que possvel, a adopo de galerias e outras facilidades por
onde as vrias infra-estruturas possam fluir.
Toda a rea a demolir e a reconstruir dever ter acessos francos para a circulao de
maquinaria pesada e camies indispensveis realizao dos trabalhos, quer de
demolio e escavao, bem como de construo.

O programa de interveno prev ainda um conjunto de acessos pedonais e para
veculos comerciais ao piso -2 de estacionamento, sendo para tal necessrio
assegurar gabarits mnimos nos locais de acesso automvel. Algumas passagens
pedonais conduziro demolio quase integral dos pisos baixos dos edifcios onde
esto previstas, pelo que devero ser equacionados reforos estruturais para esses
edifcios.
O novo atravessamento e estadia sobre o parque de estacionamento dever ser
dotada de todas as infra-estruturas e de equipamento para o seu normal
funcionamento colectivo.

3.2.4. Palcio das Cardosas (edifcios 25 a 29)
O Palcio das Cardosas foi sendo objecto de vrias intervenes ao longo dos ltimos
anos, algumas delas profundas. A reconstruo ento efectuada foi realizada com
estrutura em beto armado, dispondo o edifcio de uma cave numa pequena rea de
implantao do imvel. Segundo informao de tcnico do banco proprietrio existe
ainda uma segunda cave ocupando uma rea ainda mais reduzida do que a da
primeira cave.
A estratgia de interveno aponta para uma reconfigurao da implantao,
volumetria, funcionalidade e organizao do imvel. Tais alteraes implicaro a
demolio de parte dos edifcios das traseiras pertencentes ao palcio e a
reconstruo da fachada das traseiras num novo alinhamento que permita assegurar
uma maior profundidade ao edifcio. As limitaes quanto ao nmero de caves e ao
tipo de construo, de estrutura e de organizao de espaos existente, foram alguns
dos aspectos que conduziram deciso de demolio integral de toda a parte das
traseiras.
As tecnologias e os cuidados a ter na execuo de escavaes e contenes
perifricas devero ser idnticos aos j mencionados no ponto 3.2.3.
Dado o tipo de utilizao prevista para o imvel hotel de elevado standard as infra-
estruturas e instalaes a adoptar devero ser modernas e permitir flexibilidade e
adaptabilidade dos espaos a prever. O hotel dever estar tambm dotado das
tecnologias e materiais mais modernos a todos os nveis, em particular de
telecomunicaes, electricidade e segurana.

Em termos estruturais, o hotel dever estar integralmente individualizado e separada
dos restantes edifcios e do novo parque de estacionamento, embora se preveja uma
ligao entre as caves do hotel e o novo parque de estacionamento.
Devero ser previstas reas tcnicas especficas para os equipamentos e instalaes
necessrios ao funcionamento dum edifcio com estas caractersticas.

3.2.5. Estado de conservao das construes existentes e necessidade de
interveno (edifcios 01 a 24 e 30 a 42)
O estado do edificado, a ocupao e os alvos estratgicos, as novas tipologias e
distribuio de espaos, os novos acessos verticais e zonas de guas e restantes
alteraes propostas nos programas individuais e conjuntos dos imveis do quarteiro,
resultaro genericamente em intervenes de reabilitao ou de reconstruo
profundas (muito prximas de construo nova), no s no seu interior como tambm
na parte das traseiras, fruto da estratgia para o miolo do quarteiro.
Alguns edifcios, poucos, ou porque foram recentemente reabilitados ou porque sofrem
aces de manuteno frequentes, apenas sero objecto de intervenes de
reabilitao ligeiras e pontuais para repor os estados de conservao originais.
As fachadas das traseiras, genericamente em muito pior estado de conservao do
que as da frente, requerem intervenes especficas. Alguns edifcios sero
demolidos, deixando a descoberto empenas de granito que tero de ser reforadas,
tratadas e impermeabilizadas adequadamente.
A estratgia de interveno aponta para trs tipos de standards associados no s a
reas globais, de compartimentos e organizao de espaos, como tambm
qualidade construtiva e de infra-estruturas global: elevado (edifcios 30 a 41), mdio
(edifcios 11 a 23) e baixo (edifcios 01 a 10).
Em funo das referidas orientaes estratgicas, cujo suporte j foi discutido,
existiro nesta unidade de interveno operaes de reabilitao a diferentes nveis.
Como j foi mencionado, a generalidade dos edifcios ser objecto de interveno
profunda, prxima de construo nova. Os edifcios 11, 15 e 24 sero reabilitados de
forma mais ligeira, sendo nalgumas situaes pontuais apenas necessrias
intervenes mais minimalistas de simples manuteno. O nico edifcio a demolir
integralmente o 42, localizado na Cerca das Cardosas.

Para alm do levantamento so aspectos igualmente tidos em conta, para alm dos
custos, os condicionamentos principais relativos ocupao do solo, topografia, infra-
estruturas e restries de carcter ambiental designadamente mapa de rudo.
No que respeita s exigncias a satisfazer, para alm das de carcter arquitectnico
que se traduzem nas tipologias, organizao e reas dos compartimentos, salientam-
se as preocupaes habitualmente definidas como exigncias essenciais das
construes j referidas no ponto 3 e que se passam a concretizar.

3.2.6. Solues tcnicas previstas
a) Segurana estrutural
Em termos de segurana estrutural, nas intervenes prximas de construes novas
e nas reabilitaes profundas, dotar-se-o as construes de caractersticas que
permitem garantir desempenhos estruturais de acordo com a regulamentao
estrutural em vigor, quer ao nvel das aces consideradas, designadamente as
aces dos sismos, das condicionantes geotcnicas, bem como ao nvel do
dimensionamento e detalhe das diferentes solues estruturais possveis.
J no que respeita s reabilitaes mais ligeiras no ser em geral possvel dotar
essas mesmas construes dum mesmo nvel de fiabilidade estrutural,
designadamente garantindo o respeito de todas as disposies regulamentares em
vigor. Dever procurar-se no entanto, ponderando de forma criteriosa os aspectos
econmicos e tendo em conta o levantamento do estado do edifcio, melhorar o
comportamento estrutural da construo, designadamente o seu funcionamento
conjunto e a capacidade de distribuir aces horizontais.
Nas intervenes profundas defende-se que, em alguns casos, a estrutura existente
possa ser reforada ou mesmo substituda por uma nova, em beto armado, metlica
ou mista. Considera-se no entanto que sempre que se mantenham elementos
construtivos primitivos, por exemplo paredes em alvenaria, se dever procurar tirar
partido estrutural dos mesmos. Nesta anlise necessrio ter presente a soluo a
adoptar nos pavimentos, claramente mais leve nos pavimentos tradicionais em
madeira do que no beto armado, mas requerendo os primeiros disposies
construtivas complementares em termos de segurana ao fogo, insonorizao e
estanqueidade nas zonas de gua. Por outro lado nas aces de reabilitao profunda
vai ser necessrio em geral criar um novo sistema de comunicaes verticais o que

ter aces intrusivas sobre as pr-existncias. Nesta ponderao, por ltimo, devero
ser levados em conta o valor global das aces verticais e a necessidade ou no de
reforar as fundaes e a forma de assegurar a resistncia aco dos sismos. Na
anlise da estabilidade e eventual reforo das fundaes necessrio ter presente os
resultados do reconhecimento geolgico-geotcnico, bem como os elementos
subterrneos que possam condicionar as fundaes.
Considera-se que, em estreita articulao com os custos de construo, se desafiem
os projectistas e construtores a procurarem respeitar o mais possvel a construo
existente e ao mesmo tempo procurar corrigir as avarias que os edifcios apresentem.
Nas intervenes mais ligeiras os aspectos de segurana estrutural perdero
pertinncia e traduzir-se-o na necessidade de reabilitar localmente elementos que se
apresentem degradados, como alguns troos de pavimentos ou coberturas, ou incluir
comunicaes verticais que tero que ser cerzidas com a construo existente,
minimizando os efeitos negativos e procurando que esses elementos se constituam
como elementos importantes para o contraventamento geral da construo.
Os sistemas de compartimentao sero preferencialmente leves, limpos, mais
rpidos de construir e integrando os materiais que assegurem os requisitos de
isolamento trmico e acstico e que no sejam nocivos para o ambiente. A no
existncia de pontes trmicas e acsticas dever ser avaliada. Nas zonas de gua a
soluo dever assegurar a necessria estanqueidade e a possibilidade de suspenso
de cargas pesadas.

b) Segurana contra incndios
No que respeita segurana ao fogo seguir-se- uma lgica semelhante j referida
a propsito da perspectiva estrutural, ou seja respeito de todas as exigncias nas
intervenes prximas de construes novas ou nas reabilitaes profundas e uma
abordagem mais selectiva nas intervenes de menor dimenso. Identificadas as
principais no conformidades nas construes a reabilitar procurar-se- dotar as
mesmas de meios passivos e activos mnimos que garantam aos ocupantes nveis
aceitveis de segurana. Esta avaliao dever ser efectuada em estreita articulao
com o SNBPC e com a reviso das infra-estruturas do espao pblico da zona.
Sob o ponto de vista de segurana ao fogo a compartimentao corta-fogo e a
garantia dos nveis de estabilidade ao fogo devero ser sempre que possvel

satisfeitos. Nas situaes de interveno ligeira, onde tal tenha custos incomportveis,
poder justificar-se alguma flexibilizao. Nas intervenes profundas esses objectivos
so possveis de alcanar mesmo respeitando as solues construtivas primitivas.
Para alm destas preocupaes os meios activos permitiro assegurar as
preocupaes remanescentes.

c) Conforto termohigromtrico
Ao nvel das exigncias de conforto trmico, nas intervenes prximas de
construes novas ou de reabilitao profunda, as ditas exigncias no podero ser
dissociadas da sustentabilidade da construo e da necessidade de poupana e
eficincia energticas. As solues arquitectnicas devero privilegiar sistemas
passivos de conforto trmico, incentivando a reduo das cargas trmicas de
aquecimento atravs de bons nveis de isolamento e procurando maximizar os ganhos
por recurso a orientaes adequadas e dimenso dos vos. J no que respeita a
conforto de Vero devero ser privilegiadas solues arquitectnicas que permitam
assegurar as temperaturas de conforto minimizando a necessidade de sistemas
activos. Estas preocupaes devero ser compatibilizadas com solues construtivas
que permitam a sua efectivao sem anomalias. Nas construes existentes a
reabilitar de forma mais ligeira, as intervenes tero que ser mais selectivas. No
entanto estas construes caracterizam-se em geral pela sua elevada massa ao nvel
da envolvente que garante inrcias trmicas elevadas, o que apesar dos menores
nveis de isolamento assegura boas condies em termos de conforto de Vero. Neste
cenrio devero ser estudadas medidas que reforcem o isolamento a custos
aceitveis. Recomenda-se fundamentalmente o reforo do isolamento nas coberturas,
por onde ocorrem perdas significativas. Em alguns casos poder fazer sentido reforar
o isolamento da envolvente vertical pelo exterior renovando as caixilharias e vidros
sempre que estas se encontrem degradadas e constituam importantes pontes
trmicas. Estas medidas, complementadas pela instalao de sistemas de
aquecimento, permitiro assegurar nveis de desempenho trmico e qualidade do ar
interior claramente superiores aos apresentados na actualidade por essas
construes.
O conforto trmico passar pelo reforo dos isolamentos, se possvel custa de
solues leves em coberturas, envolventes verticais e confrontao com locais no
aquecidos. A substituio de caixilharias antigas de vidros simples por caixilharias

mais estanques de vidros duplos (aspecto que melhora o isolamento com particular
importncia no Inverno), a melhoria dos sistemas de ocultao nocturna e a atenuao
das pontes trmicas sero de privilegiar.
Nestas preocupaes necessrio no descurar a importncia da ventilao como
forma de diminuir a humidade relativa interior. Os locais interiores e onde h maior
produo de vapor devero ser ventilados. Esta necessidade torna-se mais importante
medida que as caixilharias so mais estanques.

d) Conforto acstico
Ao nvel do conforto acstico adoptar-se- uma abordagem semelhante referida em
termos de conforto trmico.
Nas construes em estado novo e portanto a submeter a intervenes ligeiras, deve
ser garantido o respeito das exigncias actualmente em vigor fruto do Regulamento
sobre Requisitos Acsticos de Edifcios RRAE. A satisfao destas exigncias passa
em geral pelas seguintes intervenes:
Substituio de vidros em vos exteriores (coordenado-os com as exigncias
trmicas) e colmatao com empanques ou pelcias as frestas entre elementos
mveis e fixos;
Reforo de isolamento entre pisos tanto a sons de percusso com a areos
recorrendo a enchimento de vazios com l mineral e aplicao de tectos falsos
base de gesso cartonado no piso inferior (no caso de pavimentos com estrutura
em madeira) a coordenar com a colocao de instalaes novas se for o caso;
Recolocao ou isolamento, eventual substituio de equipamentos de ventilao
existentes;
Ao nvel das construes existentes a reabilitar de forma mdia defender-se-o
intervenes muito mais selectivas, procurando, com custos moderados, melhorias
significativas de desempenho eventualmente no atingindo as especificaes do
RRAE.
Realam-se os seguintes tipos de interveno:
Substituio de caixilhos exteriores eventualmente duplicando panos de forma a
satisfazer condies de conforto face exposio do rudo exterior;

Reforo de isolamento entre pisos tanto a sons de percusso com a areos
recorrendo ao isolamento entre pisos e entre fogos por recurso a sistemas leves
quer ao nvel da criao de pavimentos flutuantes com tectos falsos;
Podero equacionar-se intervenes ao nvel de alguns equipamentos privativos
ou colectivos dos edifcios para reduzir a sua incomodidade acstica.
As intervenes profundas ou excepcionais devem reger-se pela salvaguarda das
especificaes do RRAE. A natureza da redefinio profunda do edifcio acaba por
traduzir construo nova (com aproveitamento ou reconstruo de elementos), sempre
de forma a satisfazer critrios actuais. As intervenes onde as especificaes de
cariz acstico mais se fazem sentir so:
Pavimentos, que sendo em beto armado devem prever laje flutuante ou
revestimento resiliente, e no caso de serem em madeira devem prever
enchimentos com material resiliente e tectos falsos com dimensionamento a sons
areos. A criao de laje seca em madeira no de excluir;
Caixilharia nova com classificao de estanqueidade no inferior a A2,
dimensionada acusticamente para salvaguardar a exposio ao rudo exterior
mesmo que este apresente valores superiores ao regulamentares;
Definio de locais de colocao de equipamentos electromecnicos (mquinas de
elevadores, ventilao) com proteco quer dos utentes quer dos vizinhos. Dada a
profunda conexo e interligao do tecido urbano com interpenetrao do
edificado, em geral necessrio (contrariamente ao que se especifica para
edificaes novas) especificar locais interiores dotados de ductos de ventilao
para colocao de equipamentos.

e) Instalaes
A realizao de novas instalaes ou a reabilitao mais ou menos profunda das
instalaes ser igualmente necessria. Com efeito as instalaes hidrulicas,
elctricas, de telecomunicaes, de segurana, de aquecimento, de ventilao, de
transporte de pessoas e mercadorias e de gs degradam-se e obsoletizam-se de
forma bastante rpida, colocando problemas de gerao de anomalias, segurana e
inadequao de desempenho. pois importante dotar as construes reabilitadas,
sempre que possvel, de instalaes similares s da construo nova. Este objectivo
permitir por um lado modernizar, tornar mais fiveis e econmicas todas estas infra-
estruturas, por outro lado melhorar a satisfao dos ocupantes face aos edifcios. Uma
das infra-estruturas que influencia bastante a durabilidade e a ocorrncia de anomalias
so os sistemas de drenagem de guas residuais pluviais por onde com frequncia se
inicia a degradao precoce das construes e cuja anlise e reabilitao se considera
praticamente indispensvel em todas as intervenes.
No que respeita s infra-estruturas consideradas mais recentes telecomunicaes,
segurana activa e gs indispensvel que ao nvel do espao pblico estas zonas
estejam infra-estruturadas de forma actual permitindo, sobretudo nos casos de
reabilitao menos profunda, decidir se as mesmas vo ou no ser previstas desde j.
Um aspecto importante o da eficincia energtica dos edifcios reabilitados. Devem
ser privilegiadas medidas de reduo de consumos energticos e incentivada a
integrao de energias renovveis (atravs da energia solar trmica ou outras) em
particular em sistemas de aquecimento de gua sanitria.
Quanto hidrologia dos terrenos da unidade de interveno, os vrios servios
camarrios possuem informaes sobre cursos ou linhas de guas naturais e outros
orgos hidrulicos existentes no subsolo.
No que respeita ao traado das infra-estruturas existentes, as entidades competentes
podem ser consultadas para se obter os cadastros respectivos s vrias
especialidades.

f) Durabilidade e economia
Por ltimo e no que respeita durabilidade e economia, recomenda-se uma atitude
muito pragmtica de adopo de solues e materiais que permitam alcanar os

objectivos enunciados a custos aceitveis e com durabilidades dos diferentes sistemas
homlogas. Com efeito estas exigncias so com frequncia no satisfeitas na nossa
prtica construtiva actual, quer por deficincias de projecto, designadamente de
coordenao, pela secundarizao das preocupaes funcionais em detrimento de
outras preocupaes nomeadamente estticas, e tambm pela no considerao das
caractersticas da mo-de-obra actual e da necessidade de industrializar a construo.
Solues equilibradas nesta perspectiva obrigam montagem dum controlo e
acompanhamento continuado, crtico, mas construtivo, em todas as fases do projecto
visando a melhor utilizao dos recursos financeiros mobilizados.

3.2.7. Intervenes tcnicas no espao pblico exterior ao quarteiro
Considera-se importante sublinhar que a requalificao do espao pblico envolvente
ainda no intervencionado nas perspectivas tcnicas indispensvel para que as
aces ao nvel do quarteiro sejam de facto conseguidas.
Na linha destas preocupaes refere-se a modernizao das seguintes infra-
estruturas:
Abastecimento de gua para consumo e combate a incndio, bem como drenagem
de guas residuais domsticas e pluviais;
Elctricas;
Telecomunicaes;
Gs combustvel.
Refere-se igualmente a melhoria dos pavimentos e a reduo da sua sonoridade.


FICHA TCNICA

LEVANTAMENTO, VISTORIAS, CARACTERIZAO E ESTUDOS PRELIMINARES


PORTO VIVO, SRU equipa tcnica,
Patrcio Martins, arq
Joaquim Almeida, eng
Ana Martins, arq. Estagiria
Lus Antnio, arq. Estagirio
Ftima Cabral, jurista

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