Sunteți pe pagina 1din 59

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

Notiuni
Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti - vanzatorul - stramuta
proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti - cumparatorul - care se obliga in schimb a plati
vanzatorului pretul bunului vandut (art. 1294 C.civ.). esi Codul civil se re!era la transmiterea
proprietatii" urmeaza sa !ie cali!icat vanzare-cumparare si contractul prin care" in schimbul unui
pret" se transmite un alt drept decat dreptul de proprietate" !iindca transmiterea proprietatii nu este
de esenta" ci numai de natura contractului de vanzare-cumparare. #oate !i vorba de un drept real (de
e$emplu" dreptul de super!icie)" de un drept de creanta sau de un drept din domeniul proprietatii
intelectuale ori" in mod e$ceptional" de drepturi asupra unei universalitati care cuprinde nu numai
drepturi" ci si datorii (vanzarea unei mosteniri). Nu pot !orma obiectul contractului de vanzare-
cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict
personal (drepturi real de uz - art.%&1 C.civ. - dreptul de abitatie al sotului supravietuitor - art.4 din
'.nr.(19)1944 -" dreptul de clientela in cazul liber pro!esionistilor etc.) sau care sunt prevazute de
lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de e$emplu" dreptul
de intretinere" dreptul de pensie etc.).
upa cum rezulta din de!initia contractului" vanzarea este un contract sinalagmatic
(bilateral)" cu titlu oneros" comutativ"consensual si translativ de proprietate.
1. Vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral)" deoarece prin incheierea sa da nastere
la obligatii reciproce intre partile contractante. Vanzatorul are obligatia sa predea lucrul
vandut si sa garanteze pe cumparator" iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul. *iind un
contract sinalagmatic" se aplica regulile speci!ice acestei categorii de contracte (e$ceptia
nee$ecutarii contractului" rezolutiunea pentru nee$ecutarea obligatiei de catre una dintre parti"
teoria riscului contractului).
2. Vanzarea este un contract cu titlu oneros. +mbele parti urmaresc anumite interese
patrimoniale" adica primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga. Vanzatorul
urmareste sa primeasca pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale" iar cumparatorul urmareste
sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului.
(. Vanzarea este un contract comutativ" deoarece e$istenta si intinderea obligatiilor reciproce
sunt cunoscute de parti de la incheierea contractului si nu depind" ca in contractele aleatorii" de un
eveniment viitor si incert" care ar !ace sa e$iste sanse de castig si pierdere pentru ambele parti
contractante. Numai in mod e$ceptional contractul poate capata caracter aleatoriu" de e$emplu"
cand obiectul este supus pieirii" e$proprierii etc.
4. ,n principiu" vanzarea este un contract consensual (-vinderea este per!ecta... indata ce
partile s-au invoit...-" art. 129% C.civ.)" putand !i incheiat prin simplu acord de vointa al partilor
(solo consensu)" !ara indeplinirea vreunei !ormalitati si !ara remiterea lucrului vandut si a pretului in
momentul incheierii contractului. eci vanzarea nu este un contract solemn si nici real.
#rin e$ceptie de la principiul consensualismului" in cazurile special prevazute de lege vanzarea
devine un contract solemn. e e$emplu" terenurile - indi!erent ca sunt situate in intravilanul ori
e$travilanul localitatilor si indi!erent de intinderea supra!etei - pot !i instrainate (dobandite) prin
acte .uridice intre vii" sub sauctiunea nulitatii absolutie (virtuale)" numai daca actul a !ost incheiat in
!orma autentica (art.4/ alin.l - astazi abrogat - din 'egea nr. 10)1991 si art.2 din 'egea nr.%4)1990
privind circulatia .uridica a terenurilor) .
1 precizare se mai impune in legatura cu !orma contractului de vanzare-cumparare avand ca
obiect un autovehicul (!olosit).
#otrivit legislatei in vigoare pana in 1992" radierea din circulate de pe numele vanzatorului
si inscrierea pe numele dobanditorului la orgauele de politie si orgauele !inauciare se putea !ace
numai in baza contractului incheiat in !orma autentica. ,n practica .udiciara s-a decis ca aceasta
cerinta prevazuta pe plau administrativ-!inauciar nu in!luenteaza caracterul consensual al
contractului2 vanzarea-cumpararea de autovehicule se incheia valabil prin actul sub semnatura
privata.
,n prezent" radierea si inmatricularea in circulate a autovehiculelor de catre orgauele de
politie si !inauciare se !ace (in conditiile prevazute de 34 nr./11)1992 privind cartea de identitate a
vehiculului si ,nstructiunue nunisterului de interne" !inautelor si transporturilor nr.291)2012)1109 de
aplicare a 34 nr./11)1992) pe baza contractului de tip de vanzare-cumparare incheiat la orgauele de
politie" renuntaudu-se la !orma autenti!icata de potar
*ormalitatile prevazute de noua reglementare nu a!ectcaza validitatea contractului de
vanzare-cumparare incheiat intre parti printr-un inscris sub semnatura privata" acele !ormalitati !iind
prevazute de lege numai pentru inmatricularea autovehiculului ,n circulatie . Caracterul consensual
al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule se subliniaza si in practica mai recenta a
instautci supreme.
,n legatura cu !orma contractului de vanzare-cumparare mai precizam ca" daca necesitatea
unei auunute !orme (de e$." act potarial) rezulta numai din intelegerea partilor" el nu se traus!orma
in contract solemn. 1 asemenea intelegere are numai semni!icatia amauarii incheierii contractului de
vanzare-cumparare si deci reprezinta un autecontract.
,ntrucat radierea autovehiculiilui de pe numele vanzatorului si inmatricularea lui pe numele
cumparatorului la orgauele de politie si la orgauele !inauciare nu se poate !ace decat pe baza actului
incheiat in conditiile legii" daca" dupa valabila incheiere a contractului (in !orma inscrisului sub
semnatura privata)" una dintre parti (oricare) re!uza sa se prezinte la orgauul competent" cealalta
parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea dreptului de proprietate asupra
autoturismului in patrimoniul cumparatorului (reclamant sau parat)" urmand ca radierea-
inmatricularea sa se !aca pe baza hotararii .udecatoresti.
5ineinteles" pentru pronuntarea unei hotarari in sensul aratat" reclamautul trebuie sa
dovedeasca - separat de plata ta$ei de timbru pentru actiunea in .ustitie - consemnarea sumei
reprezentaud ta$ele de timbru prevazute pentru instrainarea autovehiculelor" care" in urma admiterii
actiunii" vor !i trecute la bugetul statului" iar in raporturile dintre parti vor !i suportate de!initiv (in
lipsa de stipulatie contrara" art. 1(1% C.civ.) de catre cumparator" instanta dispunaud restituirea
acestor cheltuieli reclamautului (vanzator) prin hotarare.
,n s!arsit" precizam ca - vanzarea de autoturisme !iind un contract consensual" deci valabil
incheiat prin actul sub semnatura privata - pretul real al vanzarii (datorat de cumparator) este cel
prevazut in chitauta sub semnatura privata" iar nu cel in!erior prevazut in actul incheiat ulterior"
daca acest din urma pret este simulat. 6ot ast!el" dispozitiile re!eritoare la conditiile de validitate ale
contractului (de e$emplu" conditii de capacitate) trebuie sa !ie raportate la momentul realizarii
acordului de vointa (cand se transmite si dreptul de proprietate potrivit art. 129% C.civ.).
esigur" !iind vorba de un obiect cu o valoare de peste 2%1 lei" ad probationem va !i
necesara prezentarea unui inscris sau a unui inceput de dovada scrisa" a!ara numai daca a e$istat o
imposibilitate" !ie si morala" de a preconstitui o dovada scrisa (art.119&-1190 C.civ.). Numai tertele
persoane (nu si partile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor putea dovedi - de
e$emplu" un caz de simulatie sau vanzari succesive - cu orice mi.loace de proba contractul
intervenit intre parti" !iindca pentru terti contractul este un simplu !apt .uridic.
Consideram ca solutiile adoptate in practica .udiciara si doctrina re!eritoare la caracterul
consensual al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule urmeaza a !i aplicate si dupa
adoptarea 74 nr.&0)2111 privind omologarea vehiculelor rutiere si eliberare cartii de identitate a
acestora" in vedere admiterii in circulatie pe drumurile publice din 8omania. #otrivit acestui act
normativ" - Cartea de identitate a vehiculului este documentul care atesta pentru persoana
mentionata ca detinator" dreptul de proprietate asupra vehiculului- (art.9 alin.1). -atele despre
detinator se inscriu de catre orgauele de politie care e!ectueaza inmatricularea" potrivit legii- (art. 11
alin.(). upa cum rezulta din te$tul citat" mentionarea cumparatorului in cartea de identitate are ca
e!ect numai -atestarea- dobandirii dreptului de proprietate prin acordul de vointa dintre parti. ,ar
daca" dupa realizarea acordului de vointa prin act sub semnatura privata" una dintre parti re!uza sa
se prezinte la orgauul de politie competent in vederea incheierii contractului in !orma prevazuta de
34 nr./11)1992" cealalta parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea transmiterii
dreptului de proprietate" urmaud ca mentiunea privind noul detinator al autovehiculului in cartea de
identitate sa !ie inscrisa de orgauul de politie pe baza hotararii .udecatoresti.
%. Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii
lui. +ceasta inseamna ca" prin e!ectul realizarii acordului de vointa (solo consensu) si independent
de predarea lucrului vandut si de plata pretului" se produce nu numai incheierea contractului" dar
opereaza si trans!erul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator. ,n acest sens" art. 129%
C.civ. prevede ca -proprietatea este de drept stramutata- de la vanzator la cumparator -indata ce
partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului" desi lucrul inca nu se va !i predat si pretul inca
nu se va !i numarat-.
in momentul dobandirii dreptului de proprietate" cumparatorul suporta si riscul pieirii
lucrului" potrivit principiului res perit domino (art.9&1" 11%/" 1((% si 1(%0 alin.2 C.civ.)" daca
vanzatorul-debitor al obligatiei de predare dovedeste intervenirea unei cauze straine e$oneratoare de
raspundere (art. 1102-110( C.civ.)" adica natura !ortuita" iar nu culpabila" a pieirii lucrului. aca
cauza straina a !ost dovedita" vanzatorul va suporta riscurile numai daca a !ost pus in intarziere cu
privire la e$ecutarea obligatiei de a preda lucrul vandut (art. 11&4 alin.2 C.civ.) si nu reuseste sa
dovedeasca ca lucrul ar !i pierit si la cumparator daca s-ar !i predat la termen (art.11%/ alin.2 C.civ.)
.
#rincipiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din
momentul incheierii contractului opereaza numai daca sunt indeplinite anumite conditii9
a) Vanzatorul trebuie sa !ie proprietarul lucrului vandut" iar contractul per!ect valabil
incheiat (de e$emplu" daca" in mod e$ceptional" vanzarea-cumpararea este un contract solemn"
consimtamantul partilor trebuie sa !ie mani!estat in !orma prevazuta de lege).
b) 6rebuie sa !ie vorba de lucruri determinate individual (certe). ,n cazul bunurilor
determinate numai generic" trans!erul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii
contractului" caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa !ie e!ectiv dobandite de catre cumparator.
,n consecinta" nu se pune nici problema trans!erarii riscurilor" iar lucrurile de gen nici nu pot pieri
(genera non pereunt) . 'a termenul stipulat sau" in lipsa" la cererea cumparatorului vanzatorul
trebuie sa individualizeze lucrul vandut si sa i-l predea. ,n caz contrar" va raspunde pentru
nee$ecutarea obligatiei asumate.
,n cazul lucrurilor de gen" trans!erul proprietatii (si al riscurilor) se produce din momentul
individualizarii" ceea ce se !ace de regula" prin predarea lucrului vandut cumparatorului (predare
care valoreaza" in toate cazurile" individualizare)" dar nu se con!unda cu aceasta2 individualizarea se
poate !ace si prin alte metode care asigura identi!icarea lucrurilor ca !iind ale cumparatorului" de
e$emplu" prin etichetarea coletelor sau predarea lor unui caraus pentru a !i transportate la
cumparator etc. ,ntrucat prin individualizare se produce trans!erul proprietatii la care s-a obligat
vanzatorul" dovada e!ectuarii ei este in sarcina lui si se poate !ace cu orice mi.loc de proba (!iind un
simplu !apt .uridic).
+semanator lucrurilor de gen se pune problema in cazul obligatiilor alternative. +st!el" daca
vanzarea are ca obiect un lucru dintre doua (sau mai multe) determinate (certe) dar numai alternativ"
proprietatea se transmite in momentul alegerii" !iindca prin alegere se individualizeaza lucrul care
urmeaza sa !ie dobandit de cumparator. ,n consecinta" riscul pieirii !ortuite este suportat" pana la
alegere" de catre vanzator. +st!el" daca piere unul dintre lucruri" el daloreaza celalalt (art. 11(1-11(1
C.civ.)" !iindca ambele au !ost prevazute in obligatione. -aca amandoua lucrurile au pierit" !ara
greseala debitorului" obligatia este stinsa- (art. 11(2 C.civ.). 8ezulta ca vanzatorul suporta paguba
pieirii pana la alegere" dar este liberat de obligatia de predare si de plata daunelor - interese pentru
nee$ecutare" deoarece nee$ecutarea s-a dovedit a !i !ortuita.
aca cele doua obiecte sunt lucruri de gen (ipoteza nevizata de art. 11(1-11(( C.civ.)" pe
langa alegere (de e$emplu" intre 1111 :g grau sau 1111 :g porumb) - pentru a opera trans!erul
proprietatii si a riscurilor - trebuie sa se procedeze si la individualizarea propriu-zisa a lucrului ales.
,n cazul obligatiei !acultative" intrucat are ca obiect un singur lucru (in obligatione)" al doilea !iind
prevazut numai ca o simpla posibilitate de plata (in !acultate solutionis)" problema trans!erarii
dreptului de proprietate si a riscurilor se rezolva - potrivit regulilor generale - dupa cum unicul
obiect este un lucru cert ori de gen.
c) 'ucrul vandut trebuie sa e$iste. ,n cazul vanzarii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei
!uturae" de e$emplu" lucruri care urmeaza sa !ie con!ectionate" o recolta viitoare etc.)" desi pot
!orma obiectul contractului" trans!erul proprietatii poate opera numai din momentul in care au !ost
e$ecutate" terminate" in stare de a !i predate cumparatorului" daca sunt bunuri individual determinate
(certe)" iar daca lucrul e$ecutat este de gen" dupa individualizare (de e$emplu" lucrul !abricat in
serie).
,n cazul vanzarii unei recolte viitoare" proprietatea se transmite din momentul in care este
gata de recoltat" daca lucrul vandut si pretul lui sunt determinate (de e$emplu" graul de pe terenul
vanzatorului in schimbul sumei de 111.111 lei). aca vanzarea recoltei se !ace pe unitate de
masura" proprietatea se transmite din momentul individualizarii.
8iscurile se transmit asupra cumparatorului o data cu dreptul de proprietate" daca nu si-a
asumat riscul nerealizarii - in tot sau in parte - a lucrului viitor din momentul incheierii contractului
si independent de trans!erul proprietatii (caracter aleatoriu).
d) 6rebuie ca partile sa nu !i amanat trans!erul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un
moment ulterior incheierii contractului. +semenea clauze pot !i prevazute in contract" intrucat
regula stabilita in art. 129% C.civ." potrivit careia trans!erul proprietatii are loc -indata ce partile s-au
invoit;-" nu este de ordine publica (imperativa) si deci poate !i inlaturata chiar daca lucrul vandut
este individual determinat.
- +st!el se intampla daca partile au amanat trans!erul proprietatii pana la implinirea unui
termen suspensiv (de e$emplu" pana la termenul predarii lucrului vandut ori a platii pretului) sau
pana la realizarea unei conditii suspensive. #recizam ca termenul suspensiv a!ecteaza trans!erul
proprietatii numai daca partile au prevazut e$pres amanarea acestui e!ect al contractului de vanzare-
cumparare2 daca termenul a !ost stipulat pur si simplu" nu a!ecteaza trans!erul proprietatii" ci numai
e$ecutarea obligatiei de predare a lucrului vandut (art. 1122 din C.civ.). ,n schimb" conditia
suspensiva" prin ea insasi" amana trans!erul proprietatii pana la realizarea evenimentului (art.111&-
1110 C.civ.). ,n ambele cazuri" deoarece vanzatorul ramane proprietar pendente termine" respectiv
pendente conditione" continua sa suporte riscul pieirii !ortuite (inclusiv in cazul conditiei" care
opereaza retroactiv - art. 111% C.civ. - !iindca riscul este suportat de proprietarul sub conditie
rezolutorie - art. 1110 C.civ.)
-<n caz special de amanare a trans!erarii dreptului de proprietate intalnim in cazul
cumpararii dintr-o unitate comerciala cu autoservire. Contractul se incheie" in acest caz" in
momentul in care cumparatorul a ales si a preluat mar!a (de e$emplu" a introdus-o in cosul sau
caruciorul pus la dispozitie de vanzator). ,ntrucat din acest moment lucrurile de gen sunt si
individualizate (iar pretul stabilit)" potrivit regulilor in materie ar trebui sa a.ungem la concluzia ca
si proprietatea si riscurile s-au trans!erat asupra cumparatorului. ,n consecinta" daca el paraseste
magazinul cu intentia de a-si insusi mar!a !ara a plati pretul" nu se !ace vinovat de !urt" ci este un
simplu debitor care nu si-a e$ecutat obligatia de plata a pretului. ,ntrucat o asemenea concluzie nu
poate !i admisa" se considera ca - in acest caz ori in alte cazuri asemanatoare de vanzare cu pret !i$ -
partile s-au inteles implicit in sensul ca proprietatea se dobandeste de catre cumparator numai o data
cu plata pretului. #ana in acel moment el este un simplu detentor al mar!ii alese (vinovat de !urt
daca nu plateste pretul)" iar vanzatorul suporta riscurile in calitate de proprietar .
,n s!arsit" precizam ca" in cazul in care" prin conventia dintre parti" trans!erul proprietatii a
!ost amanat pentru un moment ulterior incheierii contractului" se amana" in virtutea legii" in mod
corespunzator" si transmiterea riscurilor asupra cumparatorului" !ie ca partile s-au re!erit e$pres la
ambele aspecte" !ie numai la unul dintre ele. ar regula res perit domino (care leaga riscurile de
proprietate)" la !el ca si regula trans!erarii proprietatii in momentul incheierii contractului" nu este o
regula imperativa. ,n consecinta" partile pot disocia cele doua aspecte2 cumparatorul sa-si asume
riscurile inainte de momentul trans!erarii dreptului de proprietate (de e$emplu" in cursul e$ecutarii
lucrului viitor) sau vanzatorul sa suporte riscurile dupa ce a operat trans!erul proprietatii (de
e$emplu" in cursul transportului). 1 asemenea disociere trebuie sa rezulte dintr-o clauza
neindoielnica si e$pres prevazuta in contract.
/. 1 precizare se mai impune in legatura cu publicitatea dobandirii drepturilor reale
imobiliare in lumina 'egii cadastrului !unciar si a publicitatii imobiliare nr.&)199/ " intrata in
vigoare la data de 24 iunie 199/ (art.&2)" prin care s-a prevazut uni!icarea sistemelor de publicitate
imobiliara" sub !orma inscrierii in cartile !unciare (publicitate reala)" dar numai cu e!ecte de
opozabilitate !ata de terti a actului .uridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare
(asemanator sistemului cartilor de publicitate !unciara - care a avut aplicabilitate in unele localitati
din !ostul .udet ll!ov - potrivit 'egii nr. 242)194&). upa cum prevede Codul civil" -in materie de
vindere de imobile" drepturile care rezulta prin vinderea per!ecta intre parti" nu pot a se opune" mai
inainte de transcriptiunea (in prezent inscrierea in cartea !unciara ) actului" unei a treia persoane
care ar avea si ar !i conservat" dupa lege" oarecare drepturi asupra imobilului vandut- (art. 129%
alin.2). +vand in vedere dispozitiile 'egii nr.&)199/ re!eritoare la e!ectele actelor translative
(constitutive) de drepturi reale" respectiv la e!ectele inscrierilor in evidentele de publicitate
imobiliara" trebuie insa sa !acem o distinctie intre actele incheiate (e!ectuate) inainte de data intrarii
in vigoare a noii legi si" respectiv" dupa aceasta data.
+st!el" inscrierile !acute in registrele (cartile) de publicitate imobiliara inainte de intrarea in
vigoare a noii legi vor produce e!ecte (constitutive in sistemul cartilor !unciare si de opozabilitate in
sistemul de transcriptii)" potrivit reglementarilor in vigoare la data e!ectuarii lor. 6ot ast!el" actele
.uridice valabil incheiate anterior intrarii in vigoare a noii legi - dar !ara e!ectuarea !ormelor de
publicitate imobiliara - isi vor produce e!ectele (constitutive sau de opozabilitate) potrivit regimului
.uridic de la data incheierii lor" dar numai la data inscrierii in cartea !unciara" potrivit dispozitiilor
noii legi (art.%0-%9).
upa intrarea in vigoare a 'egii nr.&)199/" toate actele translative sau constitutive de
drepturi reale imobiliare - pentru a !i opozabile !ata de terti - trebuie sa !ie inscrise in cartea
!unciara. +st!el" in .udetele cu carte !unciara si in .udetele in care s-au !inalizat lucrarile cadastrale
si ale registrelor de publicitate imobiliara" publicitatea imobiliara se realizeaza" pentru opozabilitate
!ata de terti" prin inscrierea in cartea !unciara" incetand aplicabilitatea dispozitiilor re!eritoare la
publicitatea imobiliara prin sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni" respectiv prin
sistemul anterior de carte !unciara (art.22 si urm." art.&2). lar in unitatile administrativ-teritoriale
pentru care nu s-au de!initivat documentele cadastrului general" actele translative de drepturi reale
imobiliare se inscriu (tot in con!ormitate si cu e!ectele prevazute de noua lege)" dar cu caracter
nede!initiv" in cate o carte !unciara " urmand ca inscrierea de!initive sa !ie e!ectuata la punerea in
aplicare a cadastrului general si pe acel teritoriu (art./1) .
&. #entru lucrurile mobile nu e$ista un sistem de publicitate" caci posesia lor constituie cel
mai bun mi.loc de publicitate. +st!el" daca vanzatorul a vandut de doua ori lucrul mobil (corporal)"
va avea pre!erinta cel care a intrat mai intai cu buna-credinta in posesia lucrului" desi a cumparat
mai in urma (posterior tempore" potior iure" art.9&2 C.civ.)
Consimtamantul partilor
Vanzarea" ca si orice alt contract" se incheie prin consimtamantul partilor. +cordul de vointa
intre parti este totdeauna necesar si totodata su!icient - cu e$ceptiile prevazute de lege - in vederea
!ormarii contractului.
,ntrucat problemele .uridice privitoare la consimtamant" la principiul autonomiei de vointa si
libertatea contractuala" precum si la momentul incheierii contractului sunt cunoscute de la teoria
actului .uridic si teoria generala a obligatiilor" iar in materia vanzarii se aplica regulile dreptului
comun" urmeaza sa analizam numai anumite probleme speci!ice vanzarii9 promisiunea de vanzare
(unilaterala sau bilaterala)" pactul de pre!erinta si dreptul de preemptiune.
#romisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare)
=pre deosebire de o!erta de a contracta" act .uridic unilateral" in cazul promisiunii de
vanzare" o persoana" prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun"
primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun" rezervandu-si !acultatea de a-si mani!esta
ulterior - de obicei inauntrul unui termen - consimtamantul sau de a-l cumpara. e e$emplu"
locatorul-proprietar se obliga !ata de locatar sa-i vanda" la un pret stabilit" lucrul dat in locatiune"
daca locatarul isi va mani!esta vointa de a-l cumpara.
1 promisiune de vanzare acceptata cu aceasta rezerva constituie" neindoielnic" un contract (si
nu un act unuateral de vointa care devine caduc in caz de moarte sau daca persoana devine
incapabila)"dar nu constituie o vanzare - !iind distincta de ea - si nu poate produce e!ectele unei
vanzari.
#romisiunea de vanzare este de !apt un antecontract" care da nastere la un drept de creanta"
una dintre parti !iind obligata (obligatia de a !ace) !ata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit
bun" bene!iciarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara ori nu.
aca bene!iciarul va opta in sensul cumpararii bunului" dar promitentul" prin incalcarea
obligatiei asumate" va re!uza vanzarea" - eventual a si vandut lucrul unei alte persoane - contractul
proiectat nu se va mai incheia" bene!iciarul avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor
aplicabile obligatiilor de a !ace (art. 11&% C.civ.).
8ezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral" intrucat creeaza obligatii
numai pentru una dintre parti (promitent). >ste insa posibil ca" in schimbul dreptului de optiune ce i
se con!era" bene!iciarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul dreptului de
optiune)" caz in care promisiunea unilaterala de a vinde va !i un antecontract sinalagmatic" dar"
evident" !ara a se !i trans!ormat intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare" caci bene!iciarul
nu isi asuma obligatia de a cumpara" ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se con!era. 6ot
ast!el" daca bene!iciarul se obliga la plata unei sume de bani in cazul in care va opta in sens negativ.
ovada promisiunii de vanzare se !ace con!orm regulilor generale (art.1191 si urm. din
C.civ.) aplicabile creantelor chiar daca vanzarea proiectata ar !i un contract solemn (de e$emplu" are
ca obiect un teren).
7bligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge la e$pirarea
termenului prevazut sau" daca nu s-a prevazut un termen" la e$pirarea termenului general de
prescriptie" care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare (art.( si art.& alin.2 din
ecr.nr. 1/&) 19%0).
?entionam ca" desi nu se intalneste in practica" promisiunea unilaterala poate !i asumata de
cumparator (promisiune unilaterala de cumparare)" !iind guvernata de aceleasi reguli ca si
promisiunea de vanzare.
#romisiunea bilaterala de vanzare-cumparare
#romisiunea de vanzare poate !i nu numai unilaterala" dar si bilaterala - de a vinde si
cumpara - in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor" la pretul stabilit" contractul de
vanzare-cumparare. #romisiunea bilaterala" la !el ca si cea unilaterala" este un antecontract" cu
singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. aca" de
e$emplu" partile s-au obligat sa vanda" respectiv sa cumpere un teren" contractul de vanzare-
cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in !orma prevazuta de lege
(autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune (daca este cazul). ar solutia trebuie sa !ie
aceeasi chiar daca contractul nu este solemn si nu e$ista nici alte conditii legale. ,ntrucat vanzatorul
nu a vandut" iar cumparatorul nu a cumparat" ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul" desi
s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului" vanzarea-cumpararea nu poate !i considerata
incheiata. ,n schimb" obligatia de a incheia contractul in viitor (si cu respectarea dispozitiilor
speciale" daca este cazul)" este valabila.
aca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane"
bene!iciarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului" intrucat nu a devenit proprietar" iar
vanzarea incheiata cu o alta persoana este - cu rezerva !raudei (!raus omnia corrumpit) - valabila.
#rin urmare" bene!iciarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese . aca insa lucrul se mai
gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu e$ista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea
acordarii daunelor-interese sau obligarii promitentului" sub sanctiunea daunelor cominatorii" la
incheierea contractului - nu e$cludem posibilitatea ca instanta" in lumina principiului e$ecutarii in
natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor" sa pronunte" in baza art. 11&( si 11&& C.civ." o
hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de
drepturi" operand trans!erul proprietatii de la data cand ramane de!initiva.
#actul de pre!erinta
#actul de pre!erinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun
se obliga ca" in cazul cand il va vinde" sa acorde pre!erinta unei aunmite persoane" la pret egal.
=ubliniem ca in acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda" ci numai sa acorde pre!erinta
in cazul in care se va hotari in acest sens. 1 asemenea promisiune" desi a!ectata de o conditie
potestativa" este totusi valabila" deoarece conditia este numai simpla potestativa" realizarea ei
depinzand si de impre.urari e$terne vointei promitentului" care l-ar putea determina sa-si vanda
bunul.
,ntrucat pactul de preterinta - la !el ca si promisiunea de vanzare - nu transmite dreptul de
proprietate" nu con!era partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea
vanzarii !acute cu nesocotirea acestei promisiuni" a!ara de cazul cand se dovedeste ca vanzarea s-a
!acut in !rauda bene!iciarului promisiunii cu complicitatea la !rauda din partea tertului achizitor
(!raus omnia corrumpit). ,n lipsa !raudei" bene!iciarul pactului va avea actiune numai impotriva
promitentului pentru daune interese. con!orm regulilor generale privitoare la raspunderea pentru
pre.udiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a !ace.
,n s!arsit" mai precizam ca - daca nu s-a prevazut alt!el in conventia dintre parti - dreptul
bene!iciarului rezultand din promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de
pre!erinta" se poate transmite prin acte intre vii (cu respectarea !ormalitatilor prevazute de lege
pentru cesiunea de creanta) sau prin mostenire. ,ntrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de
datorie" obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).
Dreptul de preemtiune
reptul de preemptiune. ,n cazul in care proprietarul unui teren agricol din e$travilan
intentioneaza sa-l vanda" legea con!era un drept pre!erential de cumparare la pret egal (drept de
preemptiune) coproprietarilor" proprietarilor vecini si arendasului (art.%-11 din '.nr.%4)1990).
1. Natura .uridica. =pre deosebire de pactul de pre!erinta - care are natura contractuala
intrucat dreptul prioritar la cumparare al bene!iciarului pactului se naste pe baza consimtamantului
dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala" !iind instituit printr-o norma imperativa2
vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in nasterea si e$ercitarea dreptului de catre titularul
lui. ,n masura in care s-a hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub
sanctiunea prevazuta de lege.
8ezulta ca instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a
bunurilor si" mai ales. de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber (e$clusiv si absolut)
de bunul sau (art.401 C.civ.). *iind conceputa de legiuitor ca o derogare de la aceste principii" se
impune concluzia ca te$tele care reglementeaza dreptul de preemptiune urmeaza sa !ie interpretate
restrictiv. #e de alta parte" in cazurile si in conditiile prevazute de lege" dreptul de preemptiune
trebuie ocrotit" ca orice drept patrimonial" indi!erent de titularul lui sau de persoana celui obligat sa-
l respecte.
,n s!arsit" asemanator drepturilor reale" dreptul de preemptiune - !iind un drept absolut - este
opozabil erga omnes9 deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui" se poate cere
anularea contractului indi!erent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator si chiar daca acesta
avea calitatea de bene!iciar al unui pact de pre!erinta sau ar avea dreptul la retractul litigios. ,n
con!lictul dintre di!eritele drepturi de pre!erinta prioritate are dreptul de preemptiune.
2. omeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in !unctie de
bunul care !ormeaza obiectul lui" de actul .uridic care urmeaza sa !ie incheiat si de dreptul care se
instraineaza pe baza contractului proiectat.
-reptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de e$emplu" terenuri
arabile" pasuni" !anete" vii etc.) situate in e$travilan. aca terenul nu este agricol (de pilda" padure)
sau" !iind agricol" este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii)" dreptul de preemptiune nu
e$ista. upa cum am vazut" te$tele in materie sunt de stricta interpretare si domeniul lor de aplicare
nu ar putea !i e$tins" prin analogie" la alte ipoteze.
-reptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se !ace -prin
vanzare- (art.%). ,ntrucat vanzarea se !ace cu titlu oneros si comutativ" pentru o suma de bani
platibila cu titlu de pret" dreptul de preemptiune nu poate !i recunoscut daca instrainarea se !ace !ie
cu titlu gratuit (de e$emplu" donatie)" !ie cu caracter aleatoriu (de e$emplu" contract de intretinere
sau de renta viagera)" !ie prin contractul de schimb" chiar si cu sulta. Nee$istand un pret ca
echivalent al terenului care se instraineaza" dreptul de preemptiune nu poate !i recunoscut" el putand
opera - dupa cum vom vedea - numai la pret egal. e vreme ce nu e$ista pret si nici contract de
vanzare-cumparare" dreptul de preemptiune nu poate !i recunoscut nici in cazul aducerii terenului ca
aport intr-o societate comerciala sau civila. 6ot ast!el" dreptul de preemptiune nu poate !i recunoscut
in caz de tranzactie. Concesiile !acute" care caracterizeaza in principal tranzactia" nu pot !i
echivalente cu un pret pentru a deschide calea invocarii dreptului de preemptiune.
-+ treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se re!era la dreptul care se
instraineaza9 actul .uridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate
asupra terenului. ,ntr-adevar" notiunea si" respectiv" e$presia de ;;instrainare prin vanzare- vizeaza
transmiterea proprietatii" iar nu si dezmembramintele ei (de e$emplu" dreptul de uzu!ruct) sau
!olosinta terenului (arendarea).
,n schimb" in cazul in care se instraineaza proprietatea" dreptul de preemptiune trebuie sa !ie
respectat" chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indi!erent de persoana titularului
dreptului de uzu!ruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi rezerva acest drept).
>vident" daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l e$ercite" va !i obligat sa respecte
drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).
-,n concluzie" dreptul de preemptiune are un domeniu de aplicare bine determinat" si anume9
trebuie sa priveasca un teren agricol din e$travilan" actul .uridic proiectat sa !ie o vanzare-
cumparare si sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate. aca aceste trei conditii sunt
indeplinite" dreptul de preemptiune trebuie sa !ie recunoscut" indi!erent de persoana proprietarului-
vanzator" legea ne!acand nici o distinctie in aceasta privinta" iar ubi le$ non distinguit" nec nos
distinguere debemus. #rin urmare" dreptul de preemptiune poate !i e$ercitat si in cazul in care
terenul agricol din e$travilan !ace parte din domeniul privat al statului sau al unitatilor
administrativ-teritoriale" terenuri care se pot vinde (de e$emplu" in con!ormitate cu art.2/ din 'egea
nr. 10)1991 republicata in 1990). =olutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din Constitutie" care
prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata" indi!erent de proprietar" si in temeiul
art./ din 'egea nr. 10)1991" potrivit caruia domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-
teritoriale -este supus dispozitiilor dreptului comun" daca prin lege nu se prevede alt!el-.
(. 6itularii dreptului de preemptiune sunt9 coproprietarii terenului agricol (daca unul - unii -
dintre ei se hotaraste sa vanda cota-parte din dreptul de proprietate) " proprietarii vecini (prin
aceasta intelegandu-se proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul agricol care se vinde) si
arendasul" in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din e$travilan" arendate.
#recizam ca" spre deosebire de reglementarea anterioara ('egea nr. 10)1991)" potrivit noii
reglementari ('egea nr.%4)1990) statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de preemptiune in
cazul vanzarii terenurilor agricole e$travilane. =tatul are drept de preemptiune numai daca este
coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol invecinat cu terenul agricol care se vinde
(problema calitatii de arendas nu se pune). aca au calitatea prevazuta de lege (art.% din
'.nr.%4)1990) statul" precum si unitatile administrativ-teritoriale sau societatile cu capital integral
sau ma.oritar de stat vor avea drept de preemptiune" legea ne!acand vreo distinctie in aceasta
privinta" iar ubi le$ non distinguit" nec nos distinguere debemus. =olutia se impune si in lumina
art.41 alin.2 din Constitutie" care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata.
#recizam" de asemenea" ca - spre deosebire de reglementarea anterioara a materiei analizate
('egea nr. 10)1991) - in noua reglementare nu se prevede (in orice caz nu se prevede in terminis) o
ordine de pre!erinta intre titularii dreptului de preemptiune" ast!el incat - daca mai multi titulari si
e$ercita dreptul de preemptiune - -vanzatorul are dreptul de a alege pe unul dintre o!ertanti- (art.0
din 'egea nr.%4)1990).
#otrivit unei alte opinii" vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din aceeasi
categorie (art.0 !olosind termenul de -categorie- la singular)2 in caz contrar" enumerarea titularilor
din art.% (coproprietari" vecini si arendasi) statorniceste rangul lor.
,ntrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea e$presa a unei ordini de
prioritate" nu e$cludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii di!erite (de e$." incheierea
contractului cu arendasul" desi proprietarul vecin a o!erit si el acelasi pret). Cat timp contractul s-a
incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune" nu mai poate !i aplicata sanctiunea prevazuta (de
art. 14 din 'egea nr.%4)1990) -pentru nerespectarea dispozitiilor art.%-.
Nu e$cludem nici posibilitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare cu mai multi
titulari ai dreptului de preemptiune o!ertanti" daca toti sunt de acord in acest sens (de e$." mai multi
coproprietari ai terenului agricol in cauza). >ste adevarat ca te$tul prevede dreptul vanzatorului de a
alege -pe unul dintre o!ertanti-" dar -unul- nu are semni!icatie de numeral" ci aceea de articol
nehotarat.
,n s!arsit" observam ca alegerea vanzatorului intre o!ertautii titulari ai dreptului de
preemptiune este libera" neconditionata de lege. #rin urmare" el poate !ace alegerea luand in
considerare si criterii subiective" de e$emplu" sa-l aleaga pe arendas" desi proprietarul terenului
invecinat o!era un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avanta.oase. Numai optiunea in
!avoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemptiune deschide calea actiunii in
anulare" daca vreun titular a o!erit un pret cel putin egal.
4. ?odul de e$ercitare a dreptului de preemptiune. ,n scopul e$ercitarii dreptului de
preemptiune" -vanzatorul va inregistra o!erta de vanzare a terenului agricol situat in e$travilan la
consiliul local in raza caruia este situat terenul. ,n aceeasi zi" secretarul unitatii administrativ-
teritoriale va a!isa o!erta" sub semnatura si cu aplicarea stampilei" la sediul primariei. 7!erta va
cuprinde numele si prenumele vanzatorului" supra!ata si categoria de !olosinta" precum si locul unde
este situat terenul- (art./ din 'egea nr.%4)1990)2
Ca natura .uridica - contrar te$tului e$pres al legii - -o!erta- vanzatorului este o simpla
declaratie de intentii" iar nu o!erta de a contracta (in sens .uridic) deoarece - potrivit unei reguli
elementare de drept - o!erta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementele necesare pentru
incheierea contractului prin simpla acceptare. 7r" din -o!erta- vanzatorului lipseste unul din
elementele esentiale ale vanzarii" si anume pretul cerut" care urmeaza sa !ie -o!erit- abia de titularul
care intelege sa-si e$ercite dreptul de preemptiune (art.& si 9 din 'egea nr.%4)1990). in consecinta"
declaratia vanzatorului inregistrata la consiliul local nu produce e!ectele unei o!erte de vanzare-
cumparare" putand servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vanzatorului la
autenti!icarea contractului de vanzare-cumparare de catre notarul public" act care poate !i eliberat
dupa 4% de zile de la data a!isarii -o!ertei- vanzatorului (art.11). insa vanzatorul poate revoca
-o!erta- si inainte de e$pirarea acestei perioade (oricand)" numai ca" in acest caz" secretarul unitatii
administrativ-teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru autenti!icarea contractului de
vanzare-cumparare. ,n orice caz" vanzatorul poate reveni asupra intentiei de vanzare si prin
neacceptarea pretului o!erit de catre titularii dreptului de preemptiune (pret -neconvenabil- potrivit
art. 9 din 'egea nr. %4)1990). Numai daca vanzatorul a prevazut in o!erta de vanzare si pretul cerut
(desi art./ nu prevede acest element)" prin derogare de la prevederile art.(& alin.1 C.com." ea devine
irevocabila in cadrul termenului de 4% de zile prevazut in art.& . #otrivit acestui articol" din
momentul a!isarii -o!ertei- de vanzare" titularii dreptului de preemptiune au la dispozitie 4% de zile
pentru e$ercitarea acestuia.
7!erta de cumparare" in care urmeaza sa !ie aratat si pretul o!erit (acceptat)" trebuie sa !ie
!acuta in scris si inregistrata (in cadrul acestui termen) la primarie (art.&). #rin urmare" daca -o!erta-
vanzatorului nu contine pretul cerut" o!erta de cumparare reprezinta o veritabila o!erta de a
contracta" !iind determinate elementele necesare pentru incheierea contractului prin acceptare
(terenul si pretul)" destinatarul o!ertei !iind vanzatorul.
,ntrucat 'egea nr.%4)1990 nu stabileste reguli speciale" o!erta de cumparare urmeaza regulile
adoptate in dreptul comun (o!ertantul-cumparator este obligat sa mentina o!erta - pana la e$pirarea
termenului prevazut in o!erta" iar in lipsa de termen timpul necesar vanzatorului pentru a delibera si
a se pronunta -" sub sanctiunea suportarii pagubei cauzate vanzatorului in caz de revocare
intempestiva a o!ertei2 in caz de moarte a o!ertantului inainte de acceptarea o!ertei ea devine caduca
etc.).
aca in termenul de 4% de zile prevazut de lege nici unul dintre titularii dreptului de
preemptiune nu a !acut o!erta de cumparare a terenului" acesta se vinde liber (art. 11)" notarul public
putand autenti!ica contactul de vanzare-cumparare pe baza actului eliberat vanzatorului de catre
secretarul unitatii administrativ-teritoriale" act care reprezinta dovada publicitatii -o!ertei- de
vanzare prevazuta de lege (art.11).
Cat priveste acceptarea de catre vanzator a o!ertei de cumparare !acute de catre unul (sau
mai multi) titulari ai dreptului de preemptiune" nu se pun probleme daca vanzatorul este de acord"
neconditionat" cu o!erta de cumparare !acuta de titularul dreptului de preemptiune" in caz de
pluralitate vanzatorul avand dreptul de a alege liber pe unul dintre o!ertanti (art.0) in conditiile
aratate" chiar daca pretul o!erit de un alt titular ar !i mai mare. Nu e$cludem nici posibilitatea unei
contrao!erte" potrivit dreptului comun" acceptata de un titular al dreptului de preemptiune.
,n general" daca vanzatorul se prezinta la biroul notarial cu un cumparator care dovedeste ca
este titular al dreptului de preemptiune (de e$emplu" arendasul prezinta dovada inregistrarii
contractului de arendare la consiliul local potrivit 'egii arendarii nr. 1/)1994 modi!icata si completa
prin 'egea nr./%)1990) contractul de vanzare-cumparare a terenului agricol din e$travilan poate !i
autenti!icat si va !i per!ect valabil in raport de prevederile legale re!eritoare la dreptul de
preemptiune.
?ai di!icila este problema daca vanzatorul nu accepta o!erta (nici una dintre o!ertele) de
cumparare. #otrivit legii" -daca pretul o!erit de titularii dreptului de preemptiune... nu este
convenabil vanzatorului" acesta poate sa vanda terenul oricarei alte persoane- (art.9 din 'egea
nr.%4)1990).
#entru ca dreptul de preemptiune sa nu !ie trans!ormat intr-un drept iluzoriu" lasat la
aprecierea discretionara a vanzatorului" consideram ca te$tul citat trebuie sa !ie interpretat in sensul
ca vanzatorul poate sa nu !ie de acord cu pretul o!erit de titularul (titularii) dreptului de preemptiune
si poate sa vanda terenul unei alte persoane (care nu are drept de preemptiune)" dar numai daca
pretul o!erit si platit de acest cumparator este mai mare decat cel o!erit de titularul dreptului de
preemptiune. #rin urmare" notarul public va putea autenti!ica contractul de vanzare-cumparare"
numai daca pretul din contract este mai mare decat pretul o!erit de titularul dreptului de
preemptiune" pret rezultat din actul eliberat de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale unde
s-a inregistrat o!erta de vanzare si o!erta de cumparare (art./-&)" act care conditioneaza
autenti!icarea contractului de catre notarul public (art.11).
%. >!ectele acceptarii. #rin acceptare o!ertei de cumparare de catre vanzator (sau a
contrao!ertei de vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune)" potrivit dreptului comun intre
parti s-a incheiat un contract" o!erta devenind irevocabila. =e pune insa intrebarea" ce contract este
incheiat9 contractul de vanzare-cumparare a terenului sau numai un antecontract de vanzare-
cumparare@ #roblema se pune intrucat terenurile pot !i instrainate si dobandite -prin acte .uridice
intre vii" incheiate in !orma autentica- (art.2 alin.1 din 'egea nr.%4)1990).
aca !orma autentica ar !i prevazuta de lege numai ad probationem" contractul incheiat cu
titularul dreptului de preemptiune ar !i de vanzare-cumparare. ar !iindca !orma autentica este
prevazuta ad validitatem" actul incheiat urmeaza sa !ie cali!icat antecontract" urmand ca partile sa se
prezinte la notar pentru autenti!icare (si sa e!ectueze publicitatea imobiliara" dupa plata ta$elor
!iscale).
/. =anctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune (neinregistrarea
-o!ertei- de vanzare la consiliul local" vanzarea terenului inainte de e$pirarea termenului prevazut
pentru e$ercitarea dreptului sau la pret in!erior - nesimulat - !ata de cel prevazut in o!erta
comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului incheiat (art. 14 din 'egea
nr.%4)1990)" anularea putand !i ceruta potrivit dreptului comun in materie" dar - tinand seama de
opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemptiune - indi!erent de persoana ori de buna sau
reaua-credinta a cumparatorului si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in
contractul a carui anulare se cere.
,n cazul in care vanzarea s-a !acut prin simulatie (de e$emplu" donatie" contract de
intretinere" de arendare" pret declarat mai mare decat cel platit in realitate)" persoanele interesate pot
intenta actiunea in declararea simulatiei - potrivit dreptului comun -" dublata de actiunea in anulare
a vanzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.
6ermenul de prescriptie (de ( ani) curge de la data cand cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa
cunoasca incheierea contractului de vanzare-cumparare cu nerespectarea dreptului de preemptiune
(si a simulatiei" daca este cazul) .
aca s-a obtinut anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu incalcarea dreptului
de preemptiune" terenul reintra - cu e!ect retroactiv - in proprietatea vanzatorului" care il va putea
vinde cu respectarea procedurii de e$ercitare a dreptului de preemptiune. ,n dreptul nostru nu se
prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in locul cumparatorului .
upa e$pirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare vanzarea se consolideaza" cu
toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.
reptul prioritar la dobandirea imobilului e$propiat
reptul prioritar la dobandirea imobilului e$propriat. potrivit art.(& din 'egea nr.(()1994
privind e$propricrea pentru cauza de utilitate publica " in cazul in care lucrarile pentru care s-a !acut
e$proprierea nu s-au realizat" iar e$propriatorul doreste instrainarea imobilului" e$propriatul - !ost
proprietar - are un drept prioritar la dobandire" la un pret ce nu poate !i mai mare decat despagubirea
actualizata. ,n acest scop" e$propriatorul se va adresa in scris !ostului proprietar" iar daca acesta nu
opteaza pentru cumparare sau daca nu raspunde e$propriatorului in termen de /1 de zile de la
primirea noti!icarii" acesta din urma poate dispune de imobil.
+vand in vedere claritatea te$tului" re!eritor la acest drept prioritar - asemanator" dar nu
identic cu dreptul de preemptiune analizat mai sus - !acem numai trei sublinieri9
a) *ostul proprietar al imobilului e$propriat se bucura de dreptul prioritar la dobandire in
toate cazurile in care e$propriatorul (statul" respectiv unitatile administrativ-teritoriale)
intentioneaza sa -instraineze- imobilul" deci nu numai in caz de vanzare.
b) Chiar daca instrainarea s-ar !ace cu titlu oneros" prin vanzare (!ie si la licitatie)" !ostul
proprietar se bucura de dreptul prioritar nu la un pret egal (o!erit de alti cumparatori)" ci la un pret
ce nu poate depasi despagubirea actualizata.
c) #rocedura e$ercitarii dreptului prioritar este simpla" constand in noti!icarea intentiei de
instrainare e$propriatului si mani!estarea vointei acestuia de a redobandi proprietatea imobilului
e$propriat in termen de /1 de zile de la primirea noti!icarii.
Capacitatea partilor
Con!orm art. 1(1/ C.civ." pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege. eci regula este
capacitatea" iar incapacitatea" e$ceptie. e aceea" cazurile de incapacitate sunt e$pres si limitativ
prevazute de lege si sunt de stricta interpretare.
Cat priveste capacitatea de e$ercitiu" in materia contractului de vanzare-cumparare se aplica
regulile generale. #recizam numai ca vanzarea-cumparare este" in principiu" un act de dispozitie atat
pentru vanzator" cat si pentru cumparator. ,n consecinta" partile trebuie sa aiba capacitate de
e$ercitiu deplina" iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de e$ercitiu restransa" trebuie
sa incheie contractul prin ocrotitorul legal" respectiv cu incuviintarea acestuia si" in toate cazurile"
cu autorizatia autoritatii tutelare. ar vanzare-cumparare este" intotdeauna" act de dispozitie numai
raportat la lucrul vandut si pretul care !ormeaza obiectul contractului. ,n schimb" raportat la
patrimoniul partii contractante" vanzarea-cumpararea mi.loceste si e!ectuarea de acte de conservare
sau de administrare a patrimoniului (de e$emplu" cumpararea de materiale pentru repararea casei"
instrainare bunurilor supuse pieirii ori stricaciunii sau a celor de mica valoare devenite ne!olositoare
- art. 129 C.!am.). ,ar in aceste cazuri va !i su!icient ca partea sa aiba capacitatea de a !ace acte de
conservare ori de administrare si" respectiv" sa aiba incuviintarea necesara incheierii unor ast!el de
acte.
,ncapacitati speciale
#entru contractul de vanzare-cumparare legea prevede anumite incapacitati speciale. +ceste
incapacitati sunt interdictii (prohibitii) de a vinde si cumpara sau de a cumpara. ,nterdictiile (numai)
de a vinde (inalienabilitatea)" intrucat sunt stabilite de lege in !unctie de natura (destinatia)
bunurilor" iar nu in consideratia persoanei (intuitu personae)" urmeaza sa !ie analizate in legatura cu
obiectul contractului de vanzare-cumparare.
1. Vanzarea intre soti este interzisa (art. 1(1& C.civ.). Care este scopul acestei interdictii@
a) #otrivit legii" donatia intre soti este revocabila (art.9(& C.civ.). aca vanzarea intre soti ar
!i valabila" s-ar putea ocoli aceasta dispozitie imperativa a legii prin incheierea unor contracte de
vanzare-cumparare simulate. =copul interdictiei este de a impiedica ca sotii sa realizeze sub
aparenta unor vanzari simulate donatii irevocabile (donatorul abuzand de in!luenta pe care o are
asupra sotului donator).
b) #rin aceasta interdictie se apara si interesele mostenitorilor (rezervatari sau care
bene!iciaza de raportul donatiilor). aca vanzarea intre soti n-ar !i interzisa" prin vanzari simulate
unul dintre soti ar putea !ace celuilalt liberalitati care sa e$ceada cotitatea disponibila sau care sa !ie
sustrase raportului donatiilor (!ara indeplinirea conditiilor scutirii de raport) .
c) #rin aceasta interdictie se mai apara interesele creditorilor" care ar putea sa !ie !raudati
prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate (inclusiv !ictive).
Nerespectarea interdictiei cu privire la vanzarea intre soti" duce la nulitatea relativa a
contractului" anularea putand !i ceruta de oricare dintre soti" de mostenitorii ocrotiti sau de creditori"
!ara a !i obligati sa dovedeasca !raudarea drepturilor. *iind o nulitate relativa" ea poate !i con!irmata
dupa des!acerea casatoriei de catre parti sau de catre mostenitori dupa moartea vanzatorului.
?entionam ca vanzarea intre concubini este valabila" a!ara de cazul cand contractul s-a
incheiat pentru a determina pe una dintre parti sa mentina starea de concubina. si deci are o clauza
imorala.
2. Con!orm art. 1(10 pct.1 C.civ." tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela
lor (cat timp socotelile de!initive ale tutelei n-au tost date si primite - art. 019 C.civ.).
(. ?andatarii" atat conventionali" cat si legali" imputerniciti a vinde un lucru nu pot sa-l
cumpere (art. 1(10 pct.2 C.civ.) intrucat - de regula - nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze
si rolul de vanzator si cel de cumparator. 'egea a stabilit aceasta prohibitie (precum si prohibitia
pentru !unctionari) pentru ca mandatarul (!unctionarul) sa nu !ie pus in situatia de a alege intre
interesul sau" care este de a cumpara cat mai ie!tin" si interesul pe care trebuie sa-l apere" obtinand
pretul cel mai ridicat.
4. #ersoanele care administreaza bunuri ce apartin statului" comunelor" oraselor" municipiilor
sau .udetelor nu pot cumpara bunurile a!late in administrarea lor (art. 1(10 pct.( C.civ.).
%. *unctionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ-
teritoriale care se vand prin mi.locirea lor (art. 1(10 pct.4 C.civ.). ,n cazul bunurilor destinate
vanzarii si pentru care e$ista preturi !i$e" ast!el incat aprecierile subiective sunt e$cluse" cumpararea
poate !i recunoscuta valabila" daca nu intervin alte cauze de nulitate.
,n cazul tutorilor" mandatarilor" administratorilor si !unctionarilor consideram ca sanctiunea
este nulitatea relativa (desi te$tul art. 1(10 sugereaza sanctiunea nulitatii absolute).
/. Audecatorii" procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari (cumparatori) de drepturi
litigioase care sunt de competenta curtii de apel in a carui circumscriptie isi e$ercita !unctia sau
pro!esia (art. 1(19 C.civ.) . ,n cazul .udecatorilor de la Curtea =uprema de Auslitie si a procurorilor
de la #archetu, 4eneral (de pe langa C=A)" interdictia se intinde pe tot teritoriul tarii.
#rin -drepturi litigioase- trebuie sa se inteleaga nu numai drepturile care !ormeaza obiectul
unui proces inceput si neterminat" dar si cele in privinta carora se poate naste o contestatie serioasa
si viitoare (dubius eventus litis) si indi!erent de natura dreptului si de intentia cumparatorului de a-l
revinde .
,ntrucat aceasta interdictie este intemeiata pe un motiv de ordine publica (apararea
prestigiului .ustitiei) incalcarea ei se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a actului si cu suportarea
cheltuielilor vanzarii si plata daunelor-interese.
&. 1 incapacitate speciala de cumparare (de dobandire prin acte intre vii) a !ost prevazuta de
art.4/ alin.2 din 'egea nr.10)1991 in privinta terenurilor agricole" reglementata in prezent de 'egea
nr.%4)1990 privind circulatia .uridica a terenurilor. #otrivit art.2alin.2 din noua lege" proprietatea
!unciara a dobanditorului si a !amiliei sale (sotii si copiii necasatoriti" daca gospodaresc impreuna
cu parintii lor) nu poate depasi 211 ha teren agricol in echivalent arabil.
*iind o derogare de la regula capacitatii (art. 1(1/ C.civ.)" te$tul este de stricta interpretare2
dupa cum s-a precizat sub incidenta reglementarii initiale" limitarea se aplica numai in privinta
terenurilor agricole (nu intra in calcul terenurile cu constructii sau destinate constructiilor)" dar
indi!erent de locul situarii lor (intravilan sau e$travilan) si numai in cazul dobandirii prin acte intre
vii (nu si mortis causa sau prin !aptul posesiunii)" dar indi!erent de caracterul oneros sau gratuit al
actului.
'imita de 211 ha este stabilita cumulativ2 terenul detinut in proprietate (nu si cu alt titlu" de
e$emplu" arendare) impreuna cu cel dobandit tot in proprietate" !ie si nuda proprietate" nu poate
depasi limita prevazuta de lege. aca terenul dobandit se incadreaza in parte in aceasta limita" in
parte o e$cede" urmeaza ca" in con!ormitate cu regula nulitatii partiale" actul sa !ie considerat valabil
in partea in care dobandirea se situeaza in limita a 211 ha si nul absolut in partea in care depaseste
aceasta supra!ata . #otrivit noii reglementari" sanctiunea este -reductiunea actului .uridic pana la
limita supra!etei legale-(art.2 alin.( din 'egea nr.%4)1990)" cu consecinta des!iintarii actului .uridic
in masura depasirii limitei legale2 total" daca terenul agricol proprietatea dobanditorului are 211 ha
si partial" daca si in masura in care terenul dobandit se incadreaza in limita legala.
Cu toate ca noua lege !oloseste impropriu" termenul de -reductiune-" regimul .uridic
aplicabil este cel al nulitatii absolute (totale sau partiale)" iar nu al reductiunii liberalitatilor e$cesive
pentru incalcarea rezervei succesorale (care poate sa nu !ie ceruta de persoanele indreptatite si
actiunea in reductiune este prescriptibila in termenul general de prescriptie).
+daugam ca" dupa parerea noastra" reductiunea (nulitatea) partiala nu poate !i aplicata -
impunandu-se des!iintarea totala a actului - daca una dintre parti" mai ales vanzatorul (care"
eventual" nici nu cunostea e$act intinderea terenului detinut de dobanditor si membrii !amiliei)"
dovedeste ca nu ar !i incheiat actul !ara partea lovita de nulitate" acea parte !iind cauza determinanta
a actului (de e$emplu" partea de teren ce ar ramane nu poate !i valori!icata in mod corespunzator).
,n masura des!iintarii actului" vanzatorul ramane proprietar si obligat sa restituie pretul
(restitutio in integrum" respectiv" partim restitutio). #e de alta parte" intrucat actul este nul absolut"
nu poate !i validat prin retransmiterea terenului catre o alta persoana (nulitatea primei instrainari
atragand si nulitatea celei de a doua" instrainatorul neavand calitatea de proprietar) si nici deghizat
sub !orma de arendare sau dobandit printr-o persoana interpusa. ,n caz de simulatie" actul secret este
des!iintat in temeiul art.2 din 'egea nr.%4)1990" iar cel aparent nu poate produce e!ecte intre parti"
intrucat nu corespunde vointei lor reale. ar se poate anga.a raspunderea lor !ata de tertii care" cu
buna-credinta" isi intemeiaza pretentiile pe actul public (de e$emplu" cumpararea viitoarei recolte de
la -arendas-).
0. #ersoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vand prin licitatie publica
(art.%(% C.proc.civ.) .
9. #otrivit Constitutiei" cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate
asupra terenurilor (art.41 alin.2) indi!erent ca au sau nu domiciliul in 8omania. ,ntrucat legea nu
distinge" spre deosebire de legiuirile romane antebelice care prevedeau interdictia numai in privinta
imobilelor rurale" te$tul citat vizeaza terenurile de orice !el" situate in localitati sau e$travilan. #e de
alta parte insa" strainii sau apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate asupra constructiilor prin acte
intre vii sau prin mostenire. ,n acest caz li se poate recunoaste numai un drept de super!icie asupra
imobilului" ceea ce implica dreptul de proprietate asupra constructiei si dreptul de !olosinta (de
concesiune) asupra terenului a!erent .
#rin urmare" posibilitatea dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut
e$clusiv al calitatii de cetatean roman (chiar daca mai are si o alta cetatenie). Contractul prin care o
persoana" care nu are calitatea de cetatean roman" ar cumpara un teren este lovit de nulitate absoluta
(virtuala" interdictia !iind de ordine publica) si aceasta nulitate nu ar putea !i acoperita prin
revanzarea terenului unui cetatean roman . aca cumparatorul ar dobandi (redobandi) cetatenia
romana" numai din acest moment va putea dobandi si dreptul de proprietate asupra terenului.
6erenurile nu pot !i dobandite in proprietate nici de persoanele .uridice care nu au
nationalitate romana. ,n schimb" persoanele .uridice straine" desi nu sunt nemi.locit avute in vedere
de art.41 alin.2 din Constitutie" este neindoielnic - indi!erent unde si-ar avea sediul - ca nu pot
dobandi in proprietate terenuri in 8omaniaa. #rin urmare" numai persoanele !izice si .uridice
romane - indi!erent de domiciliu" respectiv sediu - au capacitatea de a dobandi dreptul de proprietate
asupra terenurilor in 8omania (prin cumparare sau orice alt mod de dobandire a proprietatii).
#recizam ca persoana .uridica romana poate dobandi in proprietate terenuri in 8omania chiar daca a
!ost constituita de persoane !izice sau .uridice straine . ,n acest sens" 74 nr.2/)2111 cu privire la
asociatii si !undatii prevede9 -+sociatiile si !undatiile constituite ca persoane .uridice romane de
catre persoane !izice sau .uridice straine pot dobandi pe intreaga durata de !unctionare dreptul de
proprietate si orice alte drepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului pentru
care au !ost constituite- (art.&& alin.1). ,ntrucat titularul dreptului are calitatea de persoana .uridica
romana" dispozitia nu contravine art.41 alin.2 din Constitutie. >vident" in caz de dizolvare si
lichidare a asociatiei sau !undatiei terenurile urmeaza sa !ie instrainate" respectiv atribuite in
conditiile prevazute de lege numai catre persoane care au capacitatea .uridica de a dobandi ast!el de
bunuri (art.&& alin.2-4)" care poate !i si o persoana .uridica romana constituita de persoane !izice sau
.uridice straine.
Lucrul vandut Conditii
>numerarea conditiilor.
'ucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii9 sa !ie in comert (in circuitul
civil)2 sa e$iste in momentul incheierii contractului sau sa poata e$ista in viitor2 sa !ie determinat
sau determinabil" licit si posibil2 sa !ie proprietatea vanzatorului.
,.'ucrul sa !ie in comert
'ucrul sa !ie in comert ( in circuitul civil). +rt. 1(11 C.civ." care prevede ca pot !i vandute
toate lucrurile care sunt in comert (in commercio) a!ara daca legea opreste aceasta" !ace aplicatia
unei reguli generale prevazute in art.9/( C.civ." con!orm careia numai lucrurile a!late in comert (in
circuitul civil) pot !orma obiectul unui contract.
=tabilind principiul liberei circulatii a lucrurilor susceptibile de apropriere" de a !orma
obiectul dreptului de proprietate sau a altor raporturi .uridice" art. 1(11 C.civ prevede si o derogare
importanta de la acest principiu pentru materia contractului de vanzare-cumparare (si alte contracte
translative de proprietate" de e$emplu" schimbul)2 nu pot !orma obiectul acestui contract lucrurile
care - potrivit legii - nu sunt in comert" in circuitul civil (e$tra commercium).
#rohibitia poate !i9 absoluta" vizand bunurile care prin natura lor sau printr-o declaratie a
legii sunt de uz sau interes public si care" ca atare" sunt inalienabile2 relativa" re!eritoare la bunurile
care" ne!iind inalienabile" pot !i vandute-cumparate" dar numai de catre anumite persoane sau numai
in anumite conditii.
8ezulta ca notiunea de -lucruri care sunt in comert- (art.9/( si art.1(11 C.civ.)" respectiv
scoase din comert (din circuitul civil) vizeaza" in realitate" !ie numai inalienabilitatea unor bunuri -
dar care pot !orma obiectul unor acte .uridice netranslative de proprietate (de e$emplu" locatiune"
comodat etc.) - !ie numai regimul .uridic special (restrictiv) al circulatiei anumitor bunuri. ,n sensul
propriu-zis al cuvantului" sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care" prin natura lor" nu sunt
susceptibile de a !orma obiectul dreptului de proprietate si al actelor .uridice (asa-numitele lucruri
comune - res communis - aerul" razele soarelui" apa marii sau din raul curgator etc.) care - !iind
inepuizabile - nu apartin nimanui si al caror uz e comun tuturor- (art./4& C.civ.)" in conditiile si
limitele prevazute de lege.
1. 'egea declara inalienabile (imprescriptibile si insesizabile) bunurile care !ac parte din
domeniul public al statului (de interes national) sau al unitatlor administrativ-teritoriale (de interes
local).
,n conditiile ,egii bunurile proprietate publica pot !i date in administrare (regiilor autonome
ori institutiilor publice) sau pot !i concesionate ori inchiriate (art. 1(% din Constitute2 art.11 din
'egea nr.21()1990 privind proprietatea publica si regimul .uridic al acesteia2 vezi si art.&4 din
'egea administratiei publice locale nr. /9)1991 art. 1044 C.civ.)" dar nu pot !i instrainate-dobandite
(de e$emplu" prin vanzare-cumparare) cat timp !ac parte din domeniul public.
?entionam ca terenurile si alte bunuri din domeniul privat al statului si al unitatilor
administrativ-teritoriale - cat timp" prin schimbarea destinatiei" nu sunt trecute in domeniul public
potrivit art.&-0 din 'egea nr. 21()19902 - sunt supuse dispozitiilor de drept comun" daca prin lege
nu se prevede alt!el (art.41 alin.2 din Constitutie" art.% din 'egea nr. 21()1990" art./ din 'egea
nr.10)1991" art.1 din 'egea nr.%4)1990" art. &2-&4 din 'egea nr. /9)1991" art. 104% C.civ.).
,n caz de instrainare se aplica" prin urmare" dispozitiile prevazute pentru contractul de
vanzare-cumparare" in masura in care prin legea speciala nu se prevede alt!el. e e$emplu" in
privinta bunurilor din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale trebuie sa !ie respectate"
sub sanctiunea nulitatii absolute" prevederile 'egii administratiei publice locale nr./9)1991 (in
special art.&/)" care sunt de ordine publica (art.4&% C.civ.).
2. <n alt caz de inailienabilitate" dar numai temporara" este prevazut de art.(2 din 'egea nr.
10)1991 (republicata in 1990)9 -terenul atribuit con!orm art. 19 alin.1" art.21 si art.4( nu poate !i
instrainat prin acte intre vii timp de 11 ani" socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a
!acut inscrierea proprietatii" sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare-. ,n articolele la
care se !ace trimitere este vorba de terenurile cu privire la care" in terminologia legii" s-a -constituit-
(nu -reconstituit-) dreptul de proprietate in !avoarea cooperatorilor care nu au adus pamant in
cooperativa si a altor persoane prevazute de lege. Consideram ca in acest caz este vorba nu de o
simpla incapacitate de instrainare (stabilita intuitu personae)"ci de o inalienabilitate prevazuta
propter rem2 in cadrul termenului prevazut de lege terenul in cauza nu poate !i instrainat prin acte
intre vii. eosebirea de cali!icare prezinta importanta in caz de moarte a titularului improprietarit
(sau al unuia dintre ei)2 terenul ramane inalienabil prin acte intre vii pentru perioada ramasa"
mostenitorii (legali sau testamentari) neavand dreptul sa-l instraineze" in tot sau in parte (cota
mostenita). ,n general" inalienabilitatile sunt prevazute de lege in consideratia bunului (intuitu rei)"
iar nu a persoanei titulare a dreptului . 6ot temporara este si inalienabilitatea prevazuta de art.9 din
'egea nr.112)199% pentru reglementarea situatiei .uridicc a unor imobile cu destinatia de locuinte
trecute in proprietatea statului. >ste vorba de apartamentele ce nu se restituie in natura !ostilor
proprietari sau mostenitorilor acestora si care pot !i cumparate de chiriasii titulari de contract de
incheiere a apartamentelor in cauza" dar cu interdictia instrainarii timp de 11 ani de la data
cumpararii (indi!erent de plata integrala sau in rate a pretului) .
,nterdictia vizeaza" evident" numai instrainarea prin acte intre vii" cu titlu oneros sau gratuit"
nu si transmisiunile prin mostenire legala sau testamentara.
(. erogarea relativa la principiul liberei circulatii a bunurilor este prevazuta de lege in
privinta bunurilor care constituie monopolul statului si care pot !i vandute" respectiv cumparate" in
conditiile prevazute de lege" numai de persoane .uridice sau !izice autorizate pe baza de licenta (de
e$emplu" tutun" arme" stupe!iante etc.). ,n acest sens" 'egea nr. 1%)1991 privind reorganizarea
unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale prevede9 -=tatu, isi poate
rezerva activitati economice pe care sa le des!asoare in mod e$clusiv cu titlu de monopol de stat.
+semenea monopoluri" precum si modul lor de administrare" se stabilesc prin legi speciale- (art.41
si 'egea nr. (1)199/ privind regimul monopolului de stat) .
,n s!arsit" e$ista bunuri care" de asemenea" sunt in circuitul civil" dar din motive de ordine
publica sau economico-sociala" pot !i cumparate numai cu respectarea unor prevederi legale
speciale. +mintim in acest sens9 armele" munitiile si materialele e$plozive ('egea nr. 1&)199/
privind regimul armelor de !oc si al munitiilor2 8egulamentu, armelor de !oc si al munitiilor"
aprobat prin 34 nr./&9)199&2 'egea nr.11/)199& pentru rati!icarea Conventiei europene cu privire
la controlul achizitionarii si detinerii armelor de !oc de catre particulari" adoptata la =trasbourg la 20
iunie 19&0)" produsele si substantele stupe!iante ('egea nr.&()19/9)" produsele si substantele to$ice
(ecretul nr.4//)19&9).
#recizam ca bunurile din patrimoniul cultural national nu sunt scoase din circuitul civil si
deci pot !i instrainate-dobandite (daca nu !ac parte din domeniul public al statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale)" insa scoaterea din tara a tuturor bunurilor culturale mobile" temporar sau
de!initiv" de catre persoane !izice sau .uridice" se poate !ace numai cu prezentarea la unitatile
vamale a adeverintei eliberate de o!iciul local pentru patrimoniul cultural national.
Nici metalele pretioase si pietrele pretioase nu sunt scoase din circuitul civil" putand !i
detinute si instrainate-dobandite" legea prevazand numai anumite limitari" mai ales in legatura cu
operatiunile avand ca obiect aceste bunuri.
4. ,n s!arsit" precizam ca in principiu un bun nu poate !i declarat inalienabil (scos din
circuitul civil) prin vointa omului (de e$emplu" clauza contractuala sau testamentara prin care se
interzice vanzarea bunului cumparat" donat" lasat legat etc.)" intrucat o asemenea clauza (pactum de
non alienado) contravine principiului liberei circulatii a bunurilor (art. 1(11 C.civ.) si dreptului
proprietarului de a dispune liber si absolut de bunul sau (art. 401 C.civ.)" drept garantat" in limitele
prevazute de lege" de Constitute (art.41). +st!el !iind" in practica .udiciara se invalideaza o
asemenea interdictie" daca este lipsita de interes" impiedicand inutil libera circulate a bunurilor" daca
este consimtita pur si simplu" !ara a !i !ost luata in garantarea unui drept.
8ezulta indirect ca inalienabilitatea conventionala poate !i recunoscuta valabila numai
daca se .usti!ica printr-un interes serios si legitim" cum ar !i garantarea e$ecutarii unei obligatii (de
plata a pretului" a unei rente viagere in !avoarea unui tert etc.) sau alt interes (de e$emplu"
interdictia instrainarii bunului transmis minorului pana la ma.oratul lui). ,nteresul determina si
caracterul temporar al inalienabilitatii (de e$emplu" pana la stingerea obligatiei garantate sau
incetarea in alt !el a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu.
,n aceste conditii (interes si caracter temporar)" clauza de inalienabilitate poate !i
recunoscuta valabila" intrucat art. 1(11 C.civ. are caracter imperativ numai in sensul interzicerii
instrainarii bunurilor declarate de lege inalienabile" iar prerogativelor proprietarului prevazute de
art.401 C.civ. i se pot aduce limitari" in masura in care limitarea nu contravine unei dispozitii
imperative sau ordinii publice si bunelor moravuri (art.% C.civ.).
aca clauza de inalienabilitate nu intruneste conditiile aratate" numai clauza urmeaza sa !ie
considerata nula" daca nu este cauza determinanta a incheierii actului " iar daca este cazul
proprietarul imobilului sau persoana interesata poate cere radierea interdictiei de instrainare din
cartea !unciara.
aca clauza de inalienabilitate este valabila" dar cu nerespectarea ei bunul este instrainat"
stipulantul clauzei (succesorii lui in drepturi) pot cere rezolutiunea (revocarea) instrainarii initiate
(cu daune-interese) nentru nee$ecutare de obligatii (art. 1121 C.civ.) sau repararea pre.udiciului
cauzat prin nerespectarea clauzei" potrivit regulilor generale. ,n caz de rezolutiune" tertul dobanditor
de buna-credinta se va putea apara prin invocarea art. 1919 C.civ." in cazul lucrurilor mobile" si prin
lipsa publicitatii sau prin invocarea uzucapiunii" in cazul imobilelor.
,,.'ucrul sa e$iste sau sa poata e$ista
'ucrul sa e$iste (e$istenta actuala sau viitoare). + doua conditie prevazuta de lege pentru
validitatea contractului este ca lucrul sa e$iste in momentul incheierii contractului sau sa poata
e$ista in viitor.
1. aca partile (sau cel putin cumparatorul) au avut in vedere un lucru e$istent" dar acel
lucru era pierit total" in momentul incheierii contractului (sau nici n-a e$istat in realitate)" vanzarea
este nula absolut (art.1(11 C.civ.)" intrucat obligatia vanzatorului este lipsita de obiect" ceea ce
autreneaza si lipsa cauzei obligatiei cumparatorului.
aca lucrul e$ista in momentul incheierii contractului" dar era pierit in parte anterior"
inclusiv ipoteza in care mai multe lucruri !ormeaza obiectul vanzarii si numai unele au pierit"
cumparatorul poate alege9 !ie sa renunte la contract (rezolutiune)" !ie sa ceara e$ecutarea asupra
partii ramase din lucru cu o reducere proportionala din pret (art.1(11). +legerea !acuta de
cumparator nu trebuie sa !ie abuziva (de e$emplu" renuntare la contract" desi partea pierita este
neinsemnata sau cele doua sau mai multe lucruri cumparate" chiar la un pret global" nu sunt
interdependente" cum ar !i o pereche de cai de tractiune). ,n principiu" cumparatorul poate renunta la
contract cand e$ecutarea partiala nu poate duce la realizarea scopului pentru care a inteles sa
cumpere.
upa cum rezulta din cele aratate" riscul pieirii totale sau partiale - deoarece se situeaza
inainte de momentul incheierii contractului si deci a momentului trans!erarii dreptului de proprietate
- este suportat de vanzator (res perit domino). *ace e$ceptie ipoteza in care operatiunea are caracter
aleatoriu2 la incheierea contractului cumparatorul este constient de riscul pieirii (totale sau partiale)"
dar cumpara sperand sa nu !i intervenit (emtio spei).
2. Vanzarea esle valabila daca are ca obiect un lucru viitor (res !utura)" care nu e$ista in
momentul incheierii contractului" dar poate e$ista in viitor (de e$emplu" lucrul ce se va
con!ectiona). intre bunurile viitoare" numai mostenirea nedeschisa nu poate !orma obiectul unui
contract (art. &12 si 9/% C.civ.).
Nerealizarea lucrului viitor nu a!ecteaza validitatea contractului2 in acest caz vanzatorul - pe
langa pierderea pretului - va !i obligat si la plata daunelor-interese pentru nee$ecutarea obligatiei
asumate" daca nu dovedeste o cauza straina e$oneratoare de raspundere (art. 1102 C.civ.).
5ineinteles" cumparatorul nu va !i obligat sa plateasca pretul" chiar daca nee$ecutarea nu este
imputabila vanzatorului" intrucat acesta din urma suporta riscul contractului in calitate de debitor al
obligatiei imposibil de e$ecutat. *ace e$ceptie ipoteza in care contractul are caracter aleatoriu"
cumparatorul asumandu-si riscul nerealizarii (in tot sau in parte) a lucrului viitor" nerealizarea
independenta de vointa si atitudinea vanzatorului (de e$emplu" o recolta2 emptio-venditio rei
speratae).
'ucrul sa !ie determinat sau determinabil
1 alta conditie este ca lucrul sa !ie determinat sau determinabil (art.940 si 9/4C.civ.)" licit si
posibil" ca la orice act .uridic. Coproprietatea !ortata asupra partilor comune din cladirile cu mai
multe apartamente" avand caracter accesoriu potrivit destinatiei" !ormeaza obiectul contractului"
chiar daca aceste parti nu sunt speci!icate e$pres (accesorium seBuitur principale)" a!ara numai daca
coproprietatea a incetat cu acordul tuturor coproprietarilor (inentinerea ei ne!iind impusa cu
necesitate).
,,,.'ucrul sa !ie proprietatea vanzatorului
Vanzatorul trebuie sa !ie proprietarul lucrului vandut individual determinat. ,ntrucat
contractul este translativ de proprietate" vanzatorul trebuie sa !ie titularul dreptului ce se
instraineaza. ,n caz contrar" el nu poate transmite dreptul care !ace obiectul contractului2 nemo dat
Buod non habet sau nemo plus iuris ad alium trans!erre potest" Buam ipse habet.
=e pune deci intrebarea" ce se intampla daca vanzatorul instraineaza un bun individual
determinat care apartine altuia@ >ste problema cunoscuta sub denumirea de vanzare a lucrului
altuia. =olutiile adoptate sunt di!erite dupa cum consimtamantul partilor a !ost a!ectat de viciul
erorii sau incheierea contractului a avut loc in cunostinta de cauza.
1. aca partile sau cel putin cumparatorul a !ost in eroare" socotind ca lucrul vandut apartine
vanzatorului" se admite ca vanzarea este anulabila pentru eroare (viciu de consimtamant) asupra
calitatii esentiale a vanzatorului" care a !ost socotit de cumparator proprietar al lucrului .
+ceasta nulitate relativa a contractului poate !i invocata pe cale de actiune (cand pretul s-a
platit) sau pe cale de e$ceptie (cand pretul nu s-a platit)" dar numai de catre cumparator si succesorii
lui2 vanzatorul nu poate cere anularea chiar daca a !ost de buna-credinta (s-a crezut proprietar)" caci
eroarea comisa de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul2 eroarea
trebuie sa cada -asupra persoanei cu care s-a contractat- (art. 9%4 alin.2 C.civ.). +nularea nu poate !i
ceruta nici de catre cumparator sau succesorii lui daca vanzatorul a devenit proprietarul lucrului
dupa vanzare sau vanzarea este rati!icata de adevaratul proprietar (aplicandu-se regulile mandatului
tacit sau ale gestiunii de a!aceri).
aca cumparatorul nu a cerut sau inainte de a !i cerut anularea este evins de catre adevaratul
proprietar" obligatia de garantie a vanzatorului pentru evictiune subzista. ?entionam ca adevaratul
proprietar nu poate cere anularea (!iind tert !ata de contract)" in schimb poate intenta actiune in
revendicare" daca bunul se a!la in posesiunea cumparatorului (iar daca stapaneste bunul poate opune
cu succes dreptul sau de proprietate actului incheiat cu un neproprietar).
,n acest proces cu adevaratul proprietar" cumparatorul se poate apara prin invocarea
uzucapiunii sau prin e$ceptia trasa din art. 1919-1911 C.civ. Contractul incheiat cu vanzatorul
neproprietar poate !i invocat de catre cumparator ca .ust titlu pentru uzucapiunea de 11-21 ani si
pentru dobandirea !ructelor.
2. aca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza" stiind ca lucrul vandut este
proprietatea unei alte persoane" si deci problema anularii pentru eroare nu se poate pune" solutia este
controversata.
,ntr-o parere" se considera ca vanzarea este" in acest caz" per!ect valabila2 acordul de vointa
trebuie sa !ie interpretat in sensul ca partile n-au urmarit imediata stramutare a proprietatii lucrului"
ci vanzatorul s-a obligat numai a-l procura mai tarziu cumparatorului" in caz de nee$ecutare !iind
pasibil de plata daunelor interese .
+laturi de alti autori" consideram ca vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunostinta de
cauza" reprezentand o operatiune speculativa" are o cauza ilicita si deci este nula absolut in baza art.
9/0 C.civ." (cu eventuala e$ceptie a savarsirii actului in cadrul e$ercitarii legale a comertului). lar
daca contractul s-a incheiat de catre vanzator -in !rauda dreptului proprietarului... cu complicitatea
si" in orice caz" pe riscul cumparatorului... constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea
cunoscutului adagiu clasic !rauda corupe totul- (!raus omnia corrumpit).
aca bunul instrainat !ace parte din domeniul public al statului sau unitatilor administrativ-
teritoriale" contractul este nul absolut in toate cazurile" chiar daca cumparatorul a !ost de buna-
credinta (art. 1(% din Constitute).
(. ,n s!arsit se mai pune intrebarea" ce solutie urmeaza sa !ie adoptata in cazul indiviziunii -
avand ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu-zisa) sau un bun determinat
( proprietate comuna indiviza pe cote-parti) - daca unul dintre coindivizari" !ara acordul celorlalti"
instraineaza in natura" in materialitatea sa bunul (bunurile) a!late in indiviziune@ #otrivit parerii
dominante in literatura de specialitate si practica .udiciara" in acest caz - intrucat vanzatorul are o
cota ideala din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize (este proprietar pro
part)" - nu se aplica regulilor privitoare la vanzarea lucrului altula" ci regulile proprii starii de
indiviziune" soarta contractului de vanzare-cumparare depinzand de rezultatul parta.ului .
#entru intelegerea corecta a acestei solutii reamintim ca - in timpul starii de indiviziune -
oricare dintre coindivizari poate sa dispuna liber" !ara acordul celorlalti coindivizari" de cota sa
ideala de drept asupra bunului determinat sau asupra universalitatii2 dreptul asupra cotei-parti
(ideale) este un drept de proprietate individual" absolut si e$clusiv al !iecarui coindivizar"
transmisibil inter vivos si mortis causa (mostenire legala sau testamentara" inclusiv legate cu titlu
particular). +st!el !iind" in caz de instrainare a cotei ideale de proprietate din bunul determinant sau
din universalitate ori dintr-un bun determinant din universalitate" cumparatorul se substituie in
drepturile coindivizarului vanzator !iind !ara relevanta rezultatul parta.ului care va interveni ulterior
si la care va participa cumparatorul in calitate de coindivizar.
+lta este situatia in cazul in care vanzatorul - in loc sa dispuna de cota sa parte ideala de
drept - instraineaza in natura" in materialitatea sa bunul (bunurile) a!late in indiviziune sau o
portiune determinate material din acel bun" desi nu are drept de proprietate e$clusive asupra lucrului
vandut sau asupra unei parti materiale din lucru. e e$emplu" mostenitorul unei cote succesorale de
1)2 vinde toata casa" ce !ace parte din masa succesorala" !ara acordul celuilalt mostenitor. >vident" o
asemenea instrainare nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) care nu au
consimtit la incheierea contractului si nici nu l-au rati!icat ulterior .
#entru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului instrainat oricare dintre coindivizari
poate cere iesirea din indiviziune" iar soarta contractului de vanzare-cumparare" validitatea lui va
depinde de rezultatul parta.ului9
- daca bunul este atribuit la parta. copartasului instrainator contractul ramane valabil si
dreptul cumparatorului se consolideaza retroactiv" deoarece imparteala are caracter declarativ" deci
produce e!ecte retroactive (art.&0/ C.civ.)" vanzatorul devenind proprietar e$clusiv in mod
retroactiv2
- iar daca bunul instrainat este atribuit (cade in totul) altui copartas actul de instrainare va !i
ine!icace (des!iintat) retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar al vanzatorului" aplicandu-se
regulile care guverneaza vanzarea lucrului altuia (nulitatea relativa a contractului). >vident" in acest
din urma caz se va putea anga.a raspunderea lui pentru evictiune in calitate de vanzator al lucrului
altula (cu e$ceptia cazului in care cumparatorul a cumparat pe risc propriu).
?ai precizam ca" in cazul vanzarii bunului indiviz de catre unul dintre coindivizari" ceilalti
coindivizari nu pot cere constatarea nulitatii sau anularea actului de instrainare in timpul starii de
indiviziune si nici nu pot intenta o actiune in revendicare daca cumparatorul a intrat in posesia
bunului. repturile lor indivize asupra bunului urmeaza sa !ie aparate" dupa cum am vazut" pe calea
actiunii de parta..
Predarea lucrului
! Predarea lucrului vandut
7bligatia principala de predare. #rin predare se intelege punerea lucrului vandut la
dispozitia cumparatorului (reglementata de art. 1(14-1((4 C.civ." care contin norme cu caracter
dispozitiv). eoarece proprietatea se transmite" de regula" din momentul incheierii contractului"
predarea nu are semni!icatia trans!erarii dreptului de proprietate si nici chiar a posesiei" ci numai a
detentiei" cumparatorul posedand - din momentul in care a devenit proprietar - corpore alieno
(!ormularea art. 1(14 C.civ. !iind criticata).
1. ,n ceea ce priveste modul de e$ecutare" predarea presupune" in unele cazuri" numai o
atitudine pur pasiva" din partea vanzatorului (lasarea lucrului la dispozitia cumparatorului" de
e$emplu" cand lucrul se a!la in detentia lui - ca depozitar" comodatar etc.- sau e$ista posibilitatea
preluarii !ara concursul vanzatorului)" iar" in alte cazuri" indeplinirea unor acte sau !apte pozitive
necesare pentru ca cumparatorul sa intre in stapanirea e!ectiva a lucrului cumparat" de e$emplu"
predarea cheilor cladirii" remiterea titlului de proprietate sau de creanta (art. 1(1%" 1(1/ si art.1(10
C.civ.)" eliberarea cladirii de catre vanzator si persoanele care nu au un drept opozabil
cumparatorului etc.
2. Cu privire la termenul si dovada predarii se aplica regulile generale re!eritoare la
e$ecutarea obligatiilor.
(. #redarea se !ace la locul unde se a!la lucrul vandut in momentul contractarii (ibi dari
debet ubi est - art. 1(19 C.civ.). +ceasta regula se aplica in cazul in care lucrul vandut poate !i
localizat din momentul incheierii contractului (este individualizat). ,n celelalte cazuri" potrivit
regulilor generale (art.1114 C.civ.)" predarea trebuie sa se !aca la domiciliul debitorului
(vanzatorului). 8ezulta ca" in lipsa de stipulatie contrara" si daca lucrul nu poate !i localizat"
obligatia de predare a lucrului vandut este cherabila" iar nu portabila.
4. Cheltuielile de predare (cantarire" masurare" numarare) sunt in sarcina vanzatorului" iar
cele ale ridicarii de la locul predarii (incarcare" transport" descarcare etc.) in sarcina cumparatorului"
daca nu este stipulatie contrara (art. 1(1& C.civ.). e e$emplu" daca s-a stabilit ca loc al e$ecutarii
domiciliul cumparatorului" cheltuielile de transport sunt in sarcina vanzatorului .
%. ,n ceea ce priveste obiectul predarii" vanzatorul este obligat sa predea lucrul vandut -in
masura determinata prin contract- (art. 1(2/ C. civ.). ,n cazul unui lucru individual determinat si
e$istent in momentul incheierii contractului -in starea in care se a!la in momentul vanzarii- (art.
1(24 C.civ.)" iar in cazul lucrurilor de gen si viitoare in cantitatea si calitatea ori alte criterii
determinate in contract (monstre" esantioane" standarde etc.)" !iind aplicabile regulile generale
re!eritoare la obiectul platii (art. 1111-111( C.civ.). Cu privire la obiectul predarii" reguli speciale
sunt prevazute in materie de vanzare de imobile (in special terenuri) - reguli aplicabile in lipsa de
stipulatie (e$presa sau tacita) contrara in contract (art. 1((1 C.civ.) si in caz de !rauda" chiar daca
intelegerea intre parti este di!erita (!raus omnia currumpit) - pentru ipoteza in care vanzatorul preda
imobilul prevazut in contract" dar intinderea lui este di!erita !ata de aceea speci!icata in contract9
a) aca imobilul s-a vandut -cu aratare de cuprinsul sau si pe atat masura- (art. 1(2& C.civ.)"
de e$emplu" un teren de %11 mp. pe un pret de 11111 lei mp." si la predare sau ulterior se constata
ca intinderea nu corespunde celei aratate in contract" di!erenta va !i luata in considerate dupa cum
urmeaza9
- daca intinderea este mai mica" cumparatorul poate cere completarea (daca vanzatorul mai
are alaturi teren) sau o reducere din pret proportionala cu intinderea gasita lipsa2 rezolutiunea
contractului poate !i ceruta numai daca imobilul nu poate !i !olosit pentru destinatia avuta in vedere
la incheierea contractului2
- daca intinderea este mai mare" cumparatorul este obligat sa plateasca in plus pretul
e$cedentului sau - daca e$cedentul dovedit prin masuratoare depaseste a 21-a parte a intinderii
aratate in contract - el poate cere rezolutiunea contractului (art. 1(20 C.civ.)2
b) aca vanzarea este !acuta -ast!el decat pe masura-" adica pe un pret global (de e$emplu"
locul de casa situat in... cu pretul de % milioane lei)" di!erenta - in plus sau in minus - intre
intinderea declarata si cea reala nu se ia in considerate2 ea poate insa provoca un spor sau o
micsorare a pretului daca valoreaza cel putin o a 21-a parte din pretul total al vanzarii (art. 1(29
C.civ.). ,n caz de e$cedent peste a 21-a parte" cumparatorul poate opta si pentru rezolutiunea
vanzarii (art. 1((1 C.civ.). ,n caz de intindere lipsa" cumparatorul nu poate cere completarea
terenului sau rezolutiunea contractului2
c) aca s-au vandut doua (sau mai multe) imobile (cu aratarea intinderii) printr-un singur
contract si pret" iar intinderea unuia este mai mare" a celuilalt mai mic" di!erentele de pret datorate
potrivit regulilor aratate se compenseaza (art. 1((( C.civ.).
,n toate cazurile cand cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii el are dreptul" pe langa pret" la
restituirea cheltuielilor vanzarii (art. 1((2 C.civ.) si la daune-interese" con!orm regulilor generale"
!iindca vanzatorul este in culpa. ,ar daca cumparatorul pastreaza imobilul este obligat sa p,ateasca
dobanda la suplimentul de pret (art. 1((1 C.civ.). reptul la actiune pentru ma.orarea sau scaderea
pretului ori rezolutiunea vanzarii se prescrie intr-un an de la data incheierii contractului (art. 1((4
C.civ.).
/. ,n lipsa de stipulatie contrara (e$presa sau tacita)" vanzatorul este obligat sa predea" o data
cu lucrul vandut" si !ructele percepute dupa momentul trans!erarii dreptului de proprietate(art. 1(24
C.civ). acapartile nu s-au inteles alt!el" consideram ca vanzatorul (sau alta persoana care nu are
drept de !olosinta opozabil cumparatorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor !acute pentru
producerea !ructelor" daca este cazul.
&. Cumparatorul are dreptul" de asemenea" la accesoriile lucrului vandut si la tot ce a !ost
destinat la uzul sau perpetuu (art. 1(2% C.civ.)" de e$emplu" imobile prin destinatie" actiunea in
revendicare sau in garantie (dar nu si actiunea personala de anulare a contractului de locatiune
pentru incapaciate)" precum si la accesoriile convenite (de e$emplu" ambala.ul).
7bligatia accesorie predarii.
,n cazul in care lucrul vandut nu se preda in momentul incheierii contractului" vanzatorul
este obligat sa-l conserve pana in momentul predarii (art. 11&4 C.civ.)" deoarece lucrul trebuie sa !ie
predat in starea in care se a!la in momentul incheierii contractului (art. 1(24 C.civ.)" chiar daca"
potrivit conventiei" proprietatea se transmite ulterior" dar lucrul e$ista in acel moment si este
individualizat.
,n caz de deteriorare sau pieire a lucrului" vanzatorul raspunde ca un depozitar (voluntar sau
remunerat - art. 1/11 C.civ.)" culpa lui !iind prezumata cat timp nu dovedeste o cauza straina
e$oneratoare de raspundere (art. 1102-110( C.civ.)2 caz !ortuit sau !orta ma.ora" inclusiv !apta
cumparatorului sau a unui tert pentru care nu are a raspunde.
aca cumparatorul a devenit proprietar din momentul incheierii contractului (intrucat
conservarea se !ace in numele si pe seama lui)" el trebuie sa suporte cheltuielile ocazionate de
pastrarea lucrului (art. 1/10 C.civ).
=anctiunea nerespectarii obligatiei de a preda lucrul.
,n caz de nee$ecuare (totala sau partiala) datorata culpei vanzatorului" potrivit regulilor
generale cumparatorul poate invoca e$ceptia de nee$ecutare (e$ceptio non adimpleti contractus) sau
poate cere !ie rezolutiunea vanzarii cu daune-interese" !ie e$ecutarea in natura a contractului
(punerea sa in posesie" art. 1(21 C.civ.)" iar daca e$ecutarea in natura nu este posibila" daune-
interese (art. 11&% C.civ.)" ne!iind e$clusa nici posibilitatea procurarii lucrurilor de gen de la terti pe
seama vanzatorului (art". 11&& C.civ.).
,n cazul e$ecutarii cu intarziere a obligatiei de predare" cumparatorul are dreptul la daune-
interese (art. 1(21 C.civ.)" dar numai de la data punerii in intarziere a vanzatorului (art. 1101 si 11&9
C.civ.).
!!"arantarea lucrului vandut
7bligatia de garantie a vanzatorului decurge din principiul ca el trebuie sa !aca tot ce-i sta in
putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea - linistita si utila - a lucrului vandut. 8ezulta ca
obligatia de garantie are o dubla in!atisare (art. 1((/ C.civ.)9 vanzatorul trebuie sa-l garanteze pe
cumparator de linistita !olosinta a lucrului" adica contra evictiunii si de utila !olosinta a lucrului
contra viciilor.
4arantia contra evictiunii
=e numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (in total ori in parte) sau tulburarea
cumparatorului in e$ercitarea prerogativelor de proprietar. ,n acest sens" Codul civil prevede ca
vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala a
lucrului vandut" precum si de sarcinile care n-au !ost declarate la incheierea contractului (art.
1((&) .
7bligatia de garantie a vanzatorului contra evictiunii e$ista nu numai !ata de cumparator"
dar si !ata de subdobanditori" chiar daca acestia sunt succesori cu titlu particular si cu titlu gratuit
(de e$emplu" donatar) si cu toate ca cumparatorul initial (donatorul) nu raspunde de evictiune !ata
de dobanditorul cu titlu gratuit (art. 020 C.civ.). =olutia se .usti!ica prin !aptul ca" o data cu lucrul -
ca accesoriul lui - se transmit asupra subdobanditorului si toate drepturile legate de acel lucru "
a!late in stransa cone$iune cu lucrul care !ormeaza obiectul contractului (cum omni causa). aca
contractul s-a incheiat printr-un intermediar (de e$emplu" un mandatar)" acesta" evident" nu
raspunde de evictiune. aca insa intermediarul s-a comportat ca vanzator aparent (mandat simulat
prin interpunere de persoane)" el raspunde de evictiune !ata de cumparator .
4arantia contra evictiunii rezultand din !apte personale.
8eglementand obligatia de garantie pentru evictiune" Codul civil vizeaza" in special"
evictiunea provenind de la un tert. >ste insa evident ca obligatia de garantie opereaza - cu atat mai
puternic cuvant - daca evictiunea provine dintr-un !apt personal al vanzatorului. =e numeste -!apt
personal- (art. 1((9 C.civ.) orice !apt sau act - anterior vanzarii" dar tainuit !ata de cumparator ori
ulterior vanzarii" dar neprevazut in contract - savarsit de catre vanzator sau succesorii sai universali
ori cu titlu universal de natura a-l tulbura pe cumparator in linistita !olosinta a lucrului" indi!erent ca
este vorba de o tulburare de !apt (de e$emplu" deposedarea cumparatorului de o parte din terenul
vandut) sau de o tulburare de drept (de e$emplu" vanzatorul invoca un drept de uzu!ruct sau de
abitatie - nerezervat prin contract - asupra lucrului vandut).
,n cazul tulburarilor din partea vanzatorului" cumparatorul se poate apara prin invocarea
unei e$ceptii personale numita -e$ceptie de garantie-9 cine trebuie sa garanteze pentru evictiune" nu
poate sa evinga (Buem de evictione tenet actio" eundem agentem repellit e$ceptio). Vanzatorul nu
poate evinge nici in urma dobandirii unei noi calitati" pe care nu o avea in momentul incheierii
contractului. +st!el" daca a vandut lucrul altuia (sau coproprietate cu altul) si apoi l-a mostenit pe
adevaratul proprietar (coproprietar" coindivizar)" nu-l poate evinge pe cumparator" acesta putandu-i
opune e$ceptia de garantie.
eoarece obligatia de garantie a vanzatorului este o obligatie patrimoniala" dupa moartea
lui" ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. +st!el !iind" e$ceptia de
garantie poate !i invocata si in ipoteza inversa in care adevaratul proprietar il mosteneste pe
vanzator" daca tulburarea provine din partea mostenitorului" caci -acela care are obligatia garantarii
de evictiune nu poate" tot el" sa evinga pe dobanditorul cu titlu oneros- (inclusiv coproprietarul care
il mosteneste pe vanzator).
,n schimb" e$ceptia de garantie nu poate !i opusa succesorilor cu titlu particular ai
vanzatorului" ei ne!iind tinuti de obligatiile autorului lor. +st!el" de e$emplu" daca proprietarul (sau
mostenitorul lui) a vandut imobilul la doua persoane di!erite si primul cumparator il revendica de la
cel de al doilea" procesul nu poate !i solutionat prin invocarea e$ceptiei de garantie. >a poate !i
invocata (de al doilea cumparator) numai daca reclamantul (primul cumparator) cumuleaza s1
calitatea de vanzator (de succesor universal sau cu titlu universal al vanzatorului).
7bligatia de garantie a vanzatorului penru !apte proprii - indi!erent ca au !ost savarsite
inainte sau dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare - vizeaza nu numai tulburarea directa
a cumparatorului" dar si evictiunea care se realizeaza prin intermediul unui tert (indirect). +st!el" de
e$emplu" daca proprietarul vinde lucrul de doua ori" el raspunde de evictiune !ata de primul
cumparator" daca cel de-al doilea si-a inscris titlul de dobandire a imobilului in cartea !unciara
inaintea primului cumparator sau a intrat cu buna-credinta in posesia lucrului mobil. 6ot ast!el"
daca" dupa vanzare" !ostul proprietar constituie o ipoteca asupra imobilului vandut si creditorul
ipotecar trece la realizarea garantiei. Vanzatorul raspunde in asemenea cazuri - desi cauza evictiunii
este ulterioara vanzarii - deoarece evictiunea rezulta din !aptu, sau personal.
,n s!arsit" precizam ca obligatia negativa a vanzatorului de a nu-1 tulbura pe cumparator in
linistita !olosinta a lucrului este de esenta vanzarii2 orice conventie contrara este nula (art.1((9
C.civ.). +ceasta" spre deosebire de obligatia de garantie pentru evictiune rezultand din !apta unui
tert" care este numai de natura vanzarii" putand !i inlaturata sau modi!icata prin conventia dintre
parti .
4arantia contra evictiunii rezultand din !apta unui tert.
aca tulburarea provine din partea unei terte persoane" vanzatorul este obligat sa-l apere pe
cumparator" iar daca nu reuseste sa-l apere va !i obligat sa suporte consecintele evictiunii" indi!erent
ca a !ost de buna sau de reacredinta.
7bligatia de garantie a vanzatorului e$ista" in acest caz" daca sunt indeplinite urmatoarele
conditii9 sa !ie vorba de o tulburare de drept (a)" cauza evictiunii sa !ie anterioara vanzarii (b) si
cauza evictiunii sa nu !i !ost cunoscuta de cumparator (c).
'a aceste trei conditii se mai adauga" uneori" necesitatea unei actiuni in .ustitie intentata de
catre tert impotriva cumparatorului. 8e!eritor la aceasta conditie precizam ca" pentru e$istenta
obligatiei de garantie a vanzatorului" nu este su!icienta o simpla temere a cumparatorului de a !i
evins sau o reclamatie oarecare din partea tertului2 in ma.oritatea cazurilor" evictiunea este rezultatul
unei actiuni in .ustitie. ,n literatura de specialitate se arata insa si cazuri de evictiune care nu sunt
consacrate printr-o hotarare .udecatoreasca. e e$emplu" daca dreptul tertului asupra lucrului este
atat de evident" incat cumparatorul renunta la lucru !ara .udecata2 cumparatorul plateste creanta
ipotecara pentru a degreva imobilul si pentru a-l pastra2 cumparatorul de la neproprietar devine
proprietarul lucrului pe cale de mostenire etc. #e de alta parte" evictiunea poate !i consecinta unei
actiuni in .ustitie intentata de cumparatorul insusi" de e$emplu" impotriva tertului care a pus
stapanire pe lucru sau care contesta dreptul de servitute al cumparatorului" actiuni respinse de
instanta. ,n consecinta" obligatia de garantie contra evictiunii nu poate !i conditionata de actiunea in
.ustitie a tertului.
a) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului este o tulburare de drept.
>l nu raspunde pentru simpla tulburare de !apt" care nu are un temei .uridic. ,n contra tulburarilor de
!apt cumparatorul se poate apara singur" prin mi.loacele legale" de e$emplu" prin actiuni posesorii.
reptul invocat de catre tertul evingator poate sa !ie un drept real" cum ar !i dreptul de proprietate
sau dreptul de uzu!ruct. Vanzatorul raspunde" de asemenea" pentru e$istenta unor servituti
nedeclarate si care sunt neaparente (art. 1((& si 1(49 C.civ.)" deoarece se presupune ca cele
aparente (ca si asa-numitele servituti naturale si legale" de e$emplu" art./1/ C.civ.) sunt cunoscute si
acceptate de cumparator.
aca imobilul a !ost vandut ca !ond dominant" vanzatorul raspunde daca servitutea nu
e$ista" intrucat micsoreaza valoarea imobilului.
,n cazul ipotecilor si privilegiilor obligatia de garantie se declanseaza numai daca debitorul
principal nu-si plateste datoria si creditorul trece la realizarea creantei.
aca vanzarea a avut ca ob.ect bunuri mobile" luate in posesiune de catre cumparatorul de
buna-credinta" problema garantiei contra evictiunii se pune numai daca adevaratul proprietar le
poate revendica in conditiile art.1919-1911C.civ.
,n a!ara drepturilor reale asupra lucrului" evictiune poate e$ista si in cazul invocarii de catre
tert a unui drept de creanta. >ste ipoteza" de e$emplu" a contractului de locatiune incheiat de catre
vanzator" care - in anumite conditii - este opozabil cumparatorului sau a inbunatatirilor aduse de
locatar pe care cumparatorul este obligat sa le plateasca . aca cumparatorul nu cunostea e$istenta
locatiunii sau a inbunatatirilor" iar vanzatorul nu i le comunica la incheierea contractului" va !i
obligat sa raspunda pentru evictiune .
b) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului are o cauza anterioara
vanzarii. Vanzatorul nu poate raspunde de impre.urarile ivite dupa incheierea contractului si
transmiterea lucrului in patrimoniul cumparatorului " a!ara numai daca evictiunea provine dintr-un
!apt personal.
eoarece cauza evictiunii trebuie sa !ie anterioara vanzarii" pentru uzucapiunea" chiar inceputa
inainte" dar desavarsita ulterior" vanzatorul nu raspunde. ,n acest caz cumparatorul" devenit
proprietar" avea posibilitatea sa intrerupa prescriptia achizitiva.
c) + treia conditie este necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator. aca el a avut
cunostinta de pericolul evictiunii" inseamna ca a acceptat riscul si problema raspunderii
vanzatorului in caz de realizare a riscului nu se poate pune" contractul avand caracter aleatoriu.
=arcina probei cunoasterii cauzei evictiunii de catre cumparator incumba vauzatorului.
Natura si modul de !unctionare a obligatiei de garantie.
Cat timp evictiunea nu s-a produs" vanzatorul este tinut - dupa cum am vazut - sa se abtina
de la orice !apt sau act ce ar putea avea drept consecinta tulburarea cumparatorului9 obligatia de a
nu !ace.
aca evictiunea este pe cale sa se produca" vanzatorul este obligat sa-l apere pe cumparator
impotriva pretentiilor tertului9 obligatia de a !ace. ,n acest scop" daca cumparatorul este actionat in
.ustitie de catre tert" trebuie sa-l introduca in proces pe vanzator printr-o cerere de chemare in
garantie pentru a-l apara contra eventualei evictiuni.
aca cumparatorul nu-l introduce in proces pe vanzator" aparandu-se singur" si pierde
procesul" se poate intoarce impotriva lui pe cale principala" printr-o actiune in garantie pentru
evictiune. ,n aceasta actiune insa" vanzatorul poate opune cumparatorului e$ceptia procesului rau
condus (e$ceptio mali processus)" cu consecinta pierderii garantiei de catre cumparator (art. 1(%1
C.civ.)" daca dovedeste ca - !iind introdus in procesul cu tertul - ar !i avut mi.loace potrivite pentru a
respinge pretentiile tertului.
aca evictiunea s-a produs" se anga.eaza - in conditiile aratate - raspunderea vanzatorului
pentru pagubele su!erite de cumparator9 obligatia de a da.
intre aceste trei obligatii" primele doua sunt indivizibile (de e$emplu" intre mostenitorii
vanzatorului sau intre mai multi vanzatori coproprietari). ,n schimb" obligatia de a da - plata
sumelor de bani datorate cu titlu de despagubire - este divizibila.
>!ectele obligatiei de garantie in caz de evictiune consumata.
aca cumparatorul (sau succesorul lui in drepturi" !ie si cu titlu particular) a !ost evins"
drepturile lui impotriva vanzatorului sunt stabilite de lege dupa cum evictiunea a !ost totala sau
partiala.
1. >victiunea totala.
a) ,n primul rand" vanzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit (ca la rezolutiune
pentru nee$ecutare sau nulitate pentru vanzarea lucrului altuia)" chiar daca valoarea lucrului s-a
micsorat din cauze !ortuite ori din negli.enta cumparatorului" cu singura e$ceptie a !oloaselor
realizate de cumparator din stricaciunile aduse lucrului (art.1(41-1(4( C.civ.).
,n conditii identice vanzatorul este obligat sa restituie pretul primit si in ipoteza e$ercitarii
actiunii (directe) in garantie de catre un subdobanditor" indi!erent daca a dobandit lucrul la un pret
mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit. +ceasta solutie se impune" o data ce se recunoaste ca
drepturile cumparatorului legate de lucru se transmit asupra subdobanditorului .
b) Cumparatorul mai are dreptul la valoarea !ructelor pe care a !ost obligat sa le inapoieze
tertului evingator (art. 1(41 pct.2 C.civ.). eoarece posesorul de buna-credinta dobandeste !ructele
(art. 40% C.civ.)" te$tul vizeaza !ructele pe care cumparatorul le-a perceput dupa ce a devenit de rea-
credinta (a luat cunostinta de drepturile tertului asupra lucrului" cel tarziu de la data intentarii
actiunii de catre tert). ar !ata de vanzator el ramane un cumparator de buna-credinta" ceea ce
.usti!ica dreptul lui la valoarea !ructelor restituite.
c) e asemenea" cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de .udecata" atat
ale procesului din care a rezultat evictiunea" cat si" daca este cazul" ale actiunii in regres contra
vanzatorului. 'a aceste cheltuieli se adauga si cheltuielile contractului (autenti!icare" ta$e de timbru
etc. - art. 1(41 pct.(-4 C.civ.).
d) ,n s!arsit" cumparatorul are dreptul la daune-interese (art. 1(41 pct.4 C.civ.) potrivit
dreptului comun (art. 1(%1 C.civ.)" insa cu observarea urmatoarelor reguli speciale9
-Vanzatorul este obligat sa plateasca cumparatorului di!erenta intre pret si sporul de valoare
dobandit de lucru intre momentul incheierii contractului si data producerii evictiunii" indi!erent de
cauza care a produs e$cedentul de valoare sau daca sporul a !ost sau nu previzibil ori vanzatorul de
buna sau de rea-credinta (art. 1(44 C.civ.).
- ,n a!ara sporului de valoare (si in masura in care nu sunt restituite cu acest titlu" de
e$emplu" cheltuielile utile)" vanzatorul este obligat sa restituie cumparatorului cheltuielile necesare
(!acute pentru conservarea lucrului) si utile (care sporesc valoarea lui)" iar daca vanzatorul a !ost de
rea-credinta" chiar si cheltuielile voluptuarii (!acute in scop de lu$ sau de placere - art.1(4%-1(4/
C.civ.).
eoarece de aceste cheltuieli pro!ita tertul evingator" el va !i in primul rand obligat sa-l
despagubeasca pe cumparator" iar vanzatorul va !i garant numai in subsidiar. ,nsa tertul poate !i
obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (daca nu se compenseaza) cu valoarea !ructelor
culese si pastrate de cumparatorul evins) si utile (acestea din urma in limita sporului de valoare).
#entru restul cheltuielilor raspunde numai vanzatorul.
2. >victiunea partiala.
aca evictiunea este numai partiala - are ca obiect !ie o !ractiune din lucru sau o cota ideala
din dreptul de proprietate (lit.a si b)" !ie valori!icarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru
(lit. c)" - cumparatorul are alegerea intre a cere rezolutiunea vanzarii sau mentinerea ei cu
despagubiri.
a) aca evictiunea unei parti a lucrului este atat de importanta" incat cumparatorul n-ar !i
cumparat daca ar !i putut sa o prevada" el poate cere rezolutiunea vanzarii (art. 1(4& C.civ.). ,n acest
caz" cumparatorul restituie lucrul asa cum a ramas dupa evictiune" primind in schimb pretul si
despagubiri la !el ca in cazul evictiunii totale.
b) aca cumparatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea vanzarii are dreptul la valoarea
partii pierdute prin e!ectul evictiunii" valoare socotita in momentul evictiunii. Vanzatorul nu se
poate libera o!erind o parte din pret si nici cumparatorul nu poate cere o parte din pret"
proportionala cu partea evinsa" indi!erent de scaderea sau urcarea valorii lucrului de la vanzare si
pana la evictiune (art. 1(40 C.civ.).
c) ,n cazul servitutilor (active sau pasive) ori a altor drepturi" daca nu intervine rezolutiuna
potrivit celor aratate (lit.a)" cumparatorul are dreptul la daune-interese in conditiile dreptului comun
(art. 1(49-1(%1 C.civ.).
(. #rescriptia. +ctiunea in garantie pentru evictiune a cumparatorului impotriva vanzatorului
se prescrie in termenul general de prescriptie.
6ermenul prescriptiei incepe sa curga de la data producerii evictiunii. #ana in acest moment
obligatia vanzatorului este conditionata si cumparatorul nu poate sa actioneze" iar contra non
valentem agere non currit praescriptio (prescriptia nu curge impotriva celui care este impiedicat sa
actioneze).
?odi!icari conventionale ale garantiei contra evictiunii.
8egimul legal al garantiei - numita garantie de drept - ne!iind stabilit cu caracter imperativ"
poate !i modi!icat prin conventia partilor (art. 1((0 C.civ.). 4arantia agravata" micsorata sau
inlaturata complet prin conventia dintre parti se numeste garantie conventionala (de !apt).
,n privinta clauzelor de agravare a raspunderii vanzatorului - pentru !apte proprii" ale tertilor
(de e$emplu" pentru tulburari de !apt) sau chiar pentru evenimentele !ortuite (de e$emplu" inundatie"
e$propriere etc.) - legea nu prevede limitari. ?entionam insa" ca ele trebuie sa !ie e$pres prevazute
si clar e$primate" deoarece sunt de stricta interpretare. ,n caz de indoiala" se aplica regulile garantiei
de drept.
,n ceea ce priveste clauzele de e$onerare de raspundere (inlaturare sau micsorare a
garantiei)" legea prevede doua limitari9
- 7bligatia negativa de garantie a vanzatorului pentru !apte personale nu poate !i nici
inlaturata si nici micsorata prin conventia dintre parti" sanctiunea !iind nulitatea clauzei (art. 1((9
C.civ.). Clauza nu poate !i considerate cauza determinanta a contractului" pentru a atrage sanctiunea
nulitatii totale (a contractului).
,n literatura de specialitate se precizeaza ca e$onerarea de garantie pentru !apte personale se
admite totusi" daca vizeaza !apte anume determinante" savarsite anterior incheierii contractului si
aduse la cunostinta cumparatorului (de e$emplu" un contract de locatiune incheiat" o servitute
constituita etc.). ,n realitate" clauza este valabila" in aceste cazuri" pentru ca nu reprezinta clauze de
e$onerare propriu-zise" ci clauze menite a determina continutul si limitele dreptului transmis.
- >$onerarea totala sau partiala pentru !apta unui tert este permisa" dar nu poate scuti pe
vanzator de a restitui pretul (!ara despagubiri) in caz de evictiune (art. 1(41 C.civ.)" el !iind detinut
!ara cauza" a!ara numai daca cumparatorul a cunoscut" la incheierea contractului" pericolul
evictiunii sau daca a cumparat pe riscul sau (caracter aleatoriu).
4arantia contra viciilor lucrului vandut
Notiune. +sa cum am vazut" vanzatorul trebuie sa asigure cumparatorului nu numai !olosinta
linistita" dar si utila a lucrului. +st!el !iind" vanzatorul raspunde de viciile ascunse ale lucrului" daca
din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau daca viciile micsoreaza intr-atat
valoarea de intrebuintare incat cumparatorul" in cunostinta de cauza" nu ar !i cumparat sau ar !i
platit un pret mai redus (art.1(%2C.civ.).
Cand lucrul vandut este a!ectat de un viciu in sensul art.1(%2 C.civ." situatia prezinta
asemanare cu viciul de consimtamant al erorii (sau dolului) asupra substantei obiectului contractului
(art.9%4 alin.1 C.civ.). ,ntre aceste doua situatii e$ista insa deosebiri esentiale2 in cazul erorii asupra
substantei obiectului (error in substantiam)" din cauza acestui viciu de consimtamant" cumparatorul
nu a putut cumpara" in substanta sa" lucrul voit si poate cere anularea contractului2 in schimb" in
cazul viciilor vizate de art.1(%2 C.civ. cumparatorul a cumparat lucrul voit" numai ca acesta este
impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoarea de
intrebuintare - deci eroarea se re!era numai la calitatea lucrului - si cumparatorul nu poate cere
anularea contractului" ci are o actiune in garantie (redhibitorie sau estimatorie) contra vanzatorului .
e e$emplu" daca se vinde o casa despre care vanzatorul a!irma ca este construita din caramida" iar
in realitate este din material lemnos" se poate cere anularea. ,n schimb" daca casa este construita din
caramida" dar este a!ectata de vicii" va intra in !unctie obligatia de garantie pentru vicii . eoarece
in cazul viciilor vizate de art. 1(%2 C.civ. cumparatorul - daca nu se multumeste cu reducerea
pretului - poate cere rezolutiunea contractului printr-o actiune in garantie numita redhibitorie
(vb.lat. redhibere" a lua inapoi" a restitui)" aceste vicii s-au numit redhibitorii.
!!!Conditii
a)6rebuie ca viciul sa !ie ascuns (art.1(%2 C.civ.)2 vanzatorul nu raspunde -de viciile
aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga- (art. 1(%( C.civ.). #rin urmare"
viciul poate !i considerat ascuns numai daca cumparatorul nu l-a cunoscut si" dupa impre.urari"
printr-o veri!icare normala" dar atenta nici nu putea sa-l cunoasca" ne!iindu-i comunicat nici de catre
vanzator. Viciul pe care vanzatorul dovedeste ca l-a adus la cunostinta cumparatorului nu poate !i
considerat ascuns" indi!erent de natura sa.
,n practica .udecatoreasca posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului
se apreciaza in abstracto" avandu-se in vedere un cumparator prudent si diligent. -'ipsa de
in!ormare" de e$perienta" cat si nepriceperea cumparatorului nu !ac ca viciile pe care acesta nu le-a
putut constata singur sa !ie considerate vicii ascunse- .
b) 6rebuie ca viciul (cauza de!ectiunilor mani!estate anterior) sa !i e$istent in momentul
incheierii contractului (chiar daca predarea lucrului se !ace ulterior). #entru viciile ivite ulterior
contractarii - deci cand lucrul se strica" se de!ecteaza sau isi pierde calitatea din cauza viciilor ivite
dupa vanzare - vanzatorul nu raspunde" deoarece prin e!ectul incheierii contractului riscurile trec
asupra cumparatorului o data cu dreptul de proprietate. ,n cazurile in care proprietatea nu se
transmite din momentul incheierii contractului" vanzatorul raspunde si pentru viciile ivite ulterior
vanzarii" dar pana in momentul trans!erarii dreptului de proprietate.
c) 6rebuie ca viciul sa !ie grav" adica din cauza lui lucrul sa !ie impropriu intrebuintarii la
care este destinat dupa natura sa ori potrivit conventiei sau sa se micsoreze intr-atat valoarea de
intrebuintare" incat cumparatorul" in cunostinta de cauza" n-ar !i cumparat sau ar !i platit un pret mai
redus. Nu se cere insa ca viciul sa se re!ere la substanta" la esenta lucrului (ca la anularea pentru
eroare) .
6oate cele trei elemente care conditioneaza obligatia de garantie a vanzatorului pentru vicii
trebuie sa !ie dovedite de cumparator.
#recizam ca raspunderea nu este conditionata de cunoasterea viciului de catre vanzator (art.
1(%4 C.civ.)2 numai intinderea raspunderii lui di!era dupa cum a avut sau nu cunostinta de e$istenta
viciului (art. 1(%/-1(%& C.civ.).
,n conditiile aratate" obligatia de garantie pentru vicii se aplica la orice vanzare (vanzare sub
conditie" cu plata pretului in rate" de drepturi litigioase etc.)" inclusiv antecontractul de vanzare-
cumparare" indi!erent ca lucrul vandut este un imobil sau un bun mobil" in stare noua sau uzata (de
ocazie)" cu doua e$ceptii9
- nu e$ista obligatia de garantie in cazul vanzarii prin licitatie publica (art. 1(/1 C.civ.)" care
se !ace prin intermediul .ustitiei2
- in cazul vanzarii de drepturi succesorale - daca nu s-a obligat sa garanteze continutul
universalitatii - vanzatorul raspunde numai de calitatea sa de mostenitor (art. 1(99 C.civ.)" nu si de
calitatea bunurilor din mostenire.
>!ectele si intinderea raspunderii vanzatorului pentru vicii
aca conditiile aratate sunt intrunite" cumparatorul are !acultatea de a cere !ie rezolutiunea
vanzarii" !ie o reducere a pretului (art. 1(%% C.civ.)" iar daca vanzatorul a !ost de rea-credinta si
daune-interese (art. 1(%/-1(%& C.civ.)" inclusiv bene!iciul nerealizat (lucrum cessans).
1. reptul de optiune al cumparatorului intre actiunea redhibitorie si actiunea estimatorie.
+ctiunea prin care cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii se numeste redhibitorie (actio
redhibitoria). >a este admisibila chiar daca natura viciului n-ar !ace lucrul absolut impropriu
destinatiei sale normale. 6otusi" instanta poate aprecia ca dreptul de optiune a !ost e$ercitat abuziv
si sa acorde numai o reducere din pret" daca viciul este de mica importanta.
,n cazul de admitere a actiunii redhibitorii" vanzatorul este obligat ca" reprimind lucrul" sa
restituie pretul si cheltuielile vanzarii suportate de cumparator (art. 1(%% si 1(%&). aca
cumparatorul a instrainat lucrul" actiunea redhibitorie poate !i e$ercitata de subdobanditor.
,n loc de rezolutiune" cumparatorul poate cere o reducere din pret proportionala cu reducerea
valorii lucrului datorat viciului. +ctiunea speciala de reducere se numeste estimatorie (actio
aestimatoria sau Buanti minoris) deoarece deprecierea valorii lucrului se estimeaza prin e$pertiza.
Cu toate ca legea reglementeaza numai optiunea intre cele doua actiuni" in literatura de specialitate
si practica .udiciara se intrevede si posibilitatea -remedierii de!ectiunilor- (inlaturarea viciilor) de
catre sau in contul vanzatorului" -cand aceasta reparare e posibila si cand ea n-ar ocaziona cheltuieli
disproportionate cu valoarea lucrului- si" adaugam noi o asemenea solutie nu contravine intereselor
cumparatorului (mai ales in cazul cumpararii unui lucru in stare noua).
2.+cordarea de daune-interese
=pre deosebire de materia evictiunii" in care si vanzatorul de buna-credinta poate !i obligat
la plata daunelor-intercse" in cazul viciilor ascunse vanzatorul este obligat sa plateasca daune-
interese numai daca cumparatorul dovedeste" cu orice mi.loace de proba (inclusiv prezumtii) ca
vanzatorul a !ost de rea-credinta (a cunoscut viciile lucrului - art. 1(%/ C.civ.)" considerandu-se ca
aceste daune sunt imprevizibile si deci datorate numai in caz de dol (art. 110% C.civ.). aca el nu
cunoaste viciul lucrului" poate !i obligat numai la restituirea pretului si a cheltuielilor vanzarii (art.
1(%& C.civ.) .
#otrivit dreptului comun" dovada pre.udiciului (de e$emplu" ma.orarea pretului" paguba
su!erita de cumparator sau despagubirea platita tertilor pentru paguba cauzata prin accidentul
survenit datorita viciului lucrului etc.) trebuie sa !ie !acuta de cumparator.
esi art. 1(%/ C.civ. vizeaza plata daunelor numai in cadrul actiunii redhibitorii" ea se
admite si in cazul actiunii estimatorii .
(. 8iscul pieirii lucrului a!ectat de vicii. aca lucrul a pierit din cauza viciilor" vanzatorul
este obligat sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii" iar daca a !ost de rea-credinta poate !i obligat
si la plata daunelor-interese (art.1(%0 alin.1). ,n schimb" daca lucrul a!ectat de viciu a pierit !ortuit
(sau datorita culpei cumparatorului)" vanzatorul nu raspunde pentru vicii (art. 1(%0 alin.2).
6ermenul de intentare a actiunilor
Con!orm art.% din ecretul nr. 1/&)19%0 -dreptul la actiunea privitoare la viciile ascunse ale
unui lucru transmis... se prescrie prin implinirea unui termen de / luni" in cazul in care viciile nu au
!ost ascunse cu viclenie-. 8ezulta deci ca actiunile redhibitorii sau estimatorii (ori in remedierea
viciilor) pot !i intentate intr-un termen de / luni" iar daca viciile au !ost ascunse cu viclenie (ceea ce
presupune ca vanzatorul a !ost de rea-credinta" cunoscand viciile) in termenul general de prescriptie
e$tinctiva .
6ermenele de prescriptie mentionate incep sa curga de la data descoperirii viciilor" insa cel
mai tarziu de la implinirea unui an de la predarea lucrului de orice natura" cu e$ceptia constructiilor"
iar in cazul constructiilor cel mai tarziu de la implinirea a trei ani de la predare (art.1 alin.1-2 din
ecretui nr. 1/&)19%0).
*ara a intra in analiza controverselor privind natura .uridica a termenului de 1 an" respectiv (
ani" mentionam ca in practica aceste termene sunt privite" de regula" ca perioade limita in care
viciile ascunse trebuie sa !ie descoperite" deci ca termene legale generale de garantie pentru
descoperirea viciilor ascunse si" ca atare" nesusceptibile de intrerupere sau de suspendare. +st!el" de
e$emplu" s-a precizat ca -dreptul material la actiune privind viciile ascunse ale unei constructii se
prescrie intr-un termen de / luni" socotit de la data descoperirii viciilor" care trebuie constatate cel
mai tarziu in ( ani de la predarea constructiei-. 6ot ast!el" termenul de un an -nu trebuie interpretat
in sensul ca leg.uitorul ar !i stabilit un al doilea termen de prescriptie pe langa cel prevazut de art.%
din ecretul nr. 1/&)19%0 - respectiv / luni de la descoperirea viciilor ascunse - ci ca descoperirea
acestora" de la care curge prescriptia" trebuie sa aiba loc cel mai tarziu intr-un an de la predarea
lucrului.
,n s!arsit" precizam ca" daca viciile nu au !ost invocate (pe cale de actiune sau pe cale de
e$ceptie) in cadrul termenului de prescriptie" ele nu pot !i invocate pe cale de e$ceptie in cadrul
actiunii neprescrise termenul !iind de trei ani) intentate de vanzator pentru plata pretului2 principiul
Buae temporalia sunt ad agendum" perpetua sunt ad e$cipiendum nu este aplicabil" datorita
caracterului imperativ al normelor care reglementeaza prescriptia e$tinctiva.
?odi!icari conventionale ale garantiei pentru vicii.
ispozitiile de drept comun analizate privind e$istenta" conditiile" e!ectele si intinderea
obligatiei de garantie pentru vicii au caracter supletiv" partile !iind libere sa limiteze sau chiar sa
inlature ori" dimpotriva" sa agraveze prin conventia lor aceasta obligatie a vanzatorului printr-o
clauza e$presa.
,n ceea ce priveste clauza de limitare sau de inlaturare a garantiei pentru vicii" ea este
valabila si deci produce e!ecte numai daca vanzatorul a !ost de buna-credinta (nu a cunoscut viciile
- art.1(%4 C.civ.). ovada cunoasterii viciilor de catre vanzator trebuie sa !ie !acuta de cumparator"
cu orice mi.loace de proba (inclusiv prezumtii" de e$emplu" in cazul vanzatorului pro!esionist). ,n
caz de rea-credinta a vanzatorului" rezultand din tainuirea viciilor la incheierea contractului" clauza
de e$onerare - totala sau partiala - nu ar putea !i invocata !ata de cumparatorul de buna-credinta"
care nu cunostea aceste vicii.
Cu respectarea acestei conditii (necunoasterea viciilor)" clauzele de inlaturare sau de limitare
a garantiei pentru vicii pot !i !oarte variate (suprimarea totala a garantiei" posibilitatea intentarii
numai a actiunii estimatorii" asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparatiilor necesare etc.).
?entionam ca limitarea garantiei poate !i stipulata si sub !orma scurtarii termenului de un an"
respectiv" de trei ani in care viciile ascunse pot !i descoperite (de e$emplu" vicii descoperite intr-o
luna de la data vanzarii autoturismului !olosit). ,n acest sens" ecretu, nr. 1/&)19%0 precizeaza ca
prin dispozitiile cu privire la data inceperii curgerii prescriptiei" nu se aduce o atingere termenelor
de garantie" legale sau conventionale (art. 11 alin.(). ,n schimb" termenul de prescriptie insusi (de /
luni sau de ( ani)" nu poate !i modi!icat prin conventia partilor" o asemenea clauza !iind nula (art.1
alin.().
Clauzele de agravare a obligatiei de garantie nu comporta limitari (raspundere si pentru vicii
aparente" pentru vicii aparute ulterior vanzarii" pentru buna !unctionare a motorului o perioada
determinata etc.). #recizam insa" ca stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii" inclusiv
cele aparente" sau de buna !unctionare in cadrul unui termen mai scurt decat cel prevazut pentru
descoperirea viciilor ascunse" nu atrage dupa sine - la e$pirare - incetarea garantiei pentru viciile
ascunse" daca termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a e$pirat inca. Clauza de
agravare nu poate !i trans!ormata" prin interpretare" in contrariul ei. #entru ca" o data cu raspunderea
pentru orice vicii sau de buna !unctionare in cadrul unui termen de garantie mai scurt de 1 an"
respectiv" de ( ani" sa inceteze si raspunderea de drept comun pentru vicii ascunse" trebuie sa !ie
stipulate o clauza e$presa in acest sens" care va !i" deodata" de agravare a garantiei (si pentru vicii
aparente sau calitati convenite) si de limitare a ei in timp (la o perioada mai scurta pentru
descoperirea viciilor ascunse).
Pretul sa #ie sta$ilit in $ani
=tabilirea pretului sub !orma unei sume de bani este de esenta vanzarii. aca instrainarea
unui lucru se !ace nu pentru bani" ci in schimbul unui alt lucru" pentru stingerea unei obligatii sau in
schimbul unei alte prestatii" contractul nu mai poate !i cali!icat vanzare-cumparare" ci un schimb" o
dare in plata sau alt contract" eventual contract nenumit. +st!el" nu poate !i cali!icat vanzare-
cumparare contractul prin care proprietatea unui lucru se transmite in schimbul intretinerii pe viata.
7bligatia de intretinere a dobanditorului este o obligate de a !ace" care nu echivaleaza cu un pret.
6ot ast!el" daca drept contraechivalent s-a stipulat o prestatie periodica in bani" dar care se plateste
pana la moartea creditorului" contractul nu mai este vanzare" ci renta viagera.
Pretul sa #ie determinat sau determina$il
#retul este determinabil si atunci cand stabilirea lui este lasata la aprecierea unui tert (art.
1(14 C.civ.) ales de comun acord de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti. 6ertul ales
in aceste conditii nu este un arbitru (desi art. 1(14 vorbeste de -;arbitrariu-) !iindca nu este chemat
sa solutioneze un litigiu" o neintelegere" dar nu are nici calitatea de e$pert (in sens procedural)"
!iindca avizul e$pertului este la aprecierea instantei" ori pretul stabilit de tert - si care !ace parte din
contract de la incheierea lui - este obligatoriu atat pentru parti" cat si pentru instanta. >l este" in
realitate" mandatarul comun al partilor ( dubla reprezentare)" imputernicit sa stabileasca pretul"
mandat care - prin derogare de la dreptul comun in materie - nu poate !i revocat decat prin acordul
comun al partilor.
,n nici un caz determinarea pretului nu poate ramane la aprecierea ulterioara a partilor sau sa
depinda de vointa uneia dintre ele (de e$emplu" pretul care va !i practicat de vanzator la data
livrarii). ,n aceste din urma cazuri" contractul nu poate !i considerat incheiat decat in momentul in
care partile s-au inteles cu privire la pret" respectiv" una dintre ele accepta pretul cerut de cealalta
parte. 6ot ast!el" daca tertul desemnat nu poate sau nu vrea sa determine pretul - desi art. 1(14 nu
contine precizari in aceasta privinta - vanzarea este nula in lipsa de pret" iar intelegerea ulterioara
dintre parti cu privire la pret sau cu privire la persoana unui alt tert" are semni!icatia unui nou
contract incheiat in momentul realizarii acordului de vointa. ,n nici un caz instanta nu este
competenta sa determine pretul sau persoana tertului" in lipsa acordului dintre parti.
,n cazurile in care e$ista preturi legale obligatorii" partile trebuie sa se con!ormeze (de
e$emplu" in cazul vanzarii de locuinte construite din !ondurile statului)" respectiv se subintelege ca
partile au avut in vedere pretul legal (deci este determinat)" chiar daca contractul nu contine
precizari in aceasta privinta" caci numai conventiile legal !acute au putere obligatorie intre parti
(art.9/9 C.civ.). aca partile au stabilit un alt pret" acesta se inlocuieste de drept cu cel legal" iar
daca contractul a !ost e$ecutat cu plata unui alt pret" di!erenta urmeaza sa !ie platita (vanzatorul
avand o actiune contractuala in acest scop)" respectiv restituita in temeiul art.992 C.civ. (plata
nedatorata).
aca partile au prevazut un pret legal care insa s-a modi!icat in timpul e$ecutarii
contractului" modi!icarea de pret se aplica de la data indicata in actul normativ sau" in lipsa unei
atare prevederi" cu incepere de la data actului normativ" care este de imediata aplicare.
,ar daca pretul legal este numai ma$imal" partile trebuie sa-l respecte ca atare" stabilind
concret pretul" ne!iind su!icienta trimiterea la pretul o!icial. 6otusi" in !unctie de impre.urari" se
poate prezuma ca partile au avut in vedere pretul legal ma$im.
Pentru ca pretul sa e%iste& el tre$uie sa #ie sincer si serios.
1. #rin pret sincer se in!elege un pret real" pe care partile sa-l !i stabilit nu in mod !ictiv" ci in
scopul de a !i cerut si platit in realitate. #retul este !ictiv" cand din intentia partilor (e$primata in
actul secret) rezulta ca nu este datorat.
,n cazul in care pretul este !ictiv (simulat)" contractul este nul ca vanzare-cumparare caci ii
lipseste pretul (sine pretio nulla est venditio)" dar daca partile au urmarit in realitate instrainarea
bunului - deci numai pretul" nu si contractul in intregime este !ictiv - el poate !i recunoscut valabil
ca o donatie deghizata (deghizare totala)" daca -vanzatorul- a avut intentia de a !ace o liberalitate si
daca sunt indeplinite toate conditiile cerute pentru validitatea donatiei.
aca simulatia consta numai in deghizarea partiala a pretului" dar !ara ca pretul sa devina
derizoriu" contractul este valabil ca vanzare-cumparare" devenind aplicable regulile simulatiei si
cele !iscale (deghizare partiala se !ace" de regula" pentru !raudarea !iscului).
#recizam" in acest sens" ca potrivit 74 nr. 12)1990 privind ta$ele de timbru pentru
activitatea notariala" ast!el cum a !ost modi!icata prin 'egea nr. 122)1990 pentru aprobarea 74 nr.
12)1990 (vezi si Normele metodologice nr.44()C)1999 pentru aplicarea 74 nr. 12)1990 privind
ta$ele de timbru pentru activitatea notariala" emise de ?inisterul Austitiei prin aceste norme s-au
abrogat normele metodologice nr./10)1990) in cazul autenti!icarii actelor intre vii translative ale
dreptului de proprietate si ale altor drepturi reale" care au ca obiect bunuri imobile si in cazul
autenti!icarii actelor de instrainare intre vii a mi.loacelor de transport cu tractiune mecanica ori alte
acte de instrainare" al caror obiect este evaluabil in bani" in cazul simularii pretului intervine
sanctiunea nulitatii2 ->ste nula vanzarea prin care partile se inteleg" printr-un act secret" sa se
p,ateasca un pret mai mare decat cel care se declara in actul autentic- (art./ alin.1). #rin urmare" in
cazul contractului autentic de vanzare-cumparare (si de inchiriere de imobile - art./ alin.() - nu si
alte contracte (de e$emplu" de renta viagera" de intretinere" de donate" de comodat etc.)" deghizarea
partiala a valorii (subevaluarea bunului vandut" respectiv a chiriei) pentru !raudarea !iscului" se
sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului" - atat a actului secret" cat si actului public autentic"
potrivit art./ alin.2 - nulitatea putand !i constatata de instanta competenta oricand" la cererea
oricarei persoane interesate" a procurorului sau din o!iciu (art.21 alin.2 din Normele metodologice
nr.44()C)1999).
2. #retul trebuie sa !ie serios (art. 1(1( C.civ.)" adica sa nu !ie derizoriu (in!im)" atat de
disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut (de e$emplu" teren instrainat cu %11 lei) incat
sa nu e$iste pret" sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului si deci o cauza su!icienta a
obligatei asumate de vanzator de a transmite dreptul de proprietate. =eriozitatea !iind o chestiune de
!apt" este lasata la aprecierea instantei .
=i in cazul pretului derizoriu contractul este nul ca vanzare-cumparare" dar poate subzista ca donatie
(nu deghizata" ci directa" !iindca nu e$ista act secret)" daca s-a incheiat cu intentia de a !ace o
liberalitate si cu respectarea conditiilor de !ond si de !orma prevazute pentru donatii.
(. aca pretul este sincer si serios (nu !ictiv sau derizoriu) contractul de vanzare-cumparare
este" in principiu" valabil" chiar daca pretul este mult in!erior (sau superior) valorii reale a lucrului
vandut" intrucat partile sunt libere sa determine pretul sub (sau peste) valoarea lucrului" iar
echivalenta este relativa" !iind raportata nu numai la valoarea lucrului vandut" dar si la
subiectivismul partilor" de e$emplu" datorita raporturilor de rudenie.
#rin derogare de la principiul validitatii contractului chiar si in cazul lipsei de echivalenta
intre pret si valoarea reala a lucrului" daca in momentul incheierii contractului e$ista o disproportie
vadita intre cele doua obiecte (de e$emplu" minorul cu capacitate de e$ercitiu restransa vinde
bicicleta care valoreaza 10%1 lei" cu %11 lei)" se poate cere anularea pentru leziune dar numai daca
lezatul este un minor intre 14-10 ani care incheie singur" !ara incuviintarea ocrotitorului legal" un
contract pentru a carui validitate nu se cere autorizarea prealabila a autoritatii tutelare (art.11%&
C.civ. si art.2% din ecr.nr.(2)19%4) si numai daca nu l-a rati!icat e$pres sau tacit (prin e$ecutare
voluntara) dupa ce a devenit ma.or (art.11/( si 11/& C.civ.). Contractul incheiat de o persoana
incapabila (sub 14 ani sau pusa sub interdictie) este anulabil chiar si !ara leziune. 6ot ast!el"
contractul care - raportat la patrimoniul persoanei incapabile sau cu capacitate de e$ercitiu restransa
- reprezinta un act de dispozitie si care s-a incheiat !ara incuviintarea autoritatii tutelare (art. 11%"
129" 1(( si 14&C.!am.).
aca partea lezata este un ma.or" indi!erent de marimea leziunii de care a su!erit" nu are
deschisa calea actiunii in resciziune (art.11/% C.civ.). ,n mod cu totul e$ceptional" daca un
contractant pro!ita de nestiinta" ignoranta" starea de constrangere in care se a!la celalalt" spre a
obtine avanta.e disproportionate" contractul poate !i considerat nul absolut (nu anulabil pentru
leziune)" intrucat s-a intemeiat pe o cauza ilicita (art. 9/0 C.civ.)" leziunea !iind doar un indiciu al
impre.urarii ca s-a pro!itat de starea de contrangere in care se a!la cealalta parte. Consideram ca in
conditiile economiei de piata este pre!erabila aplicarea art.9/0 C.civ. (in conditiile aratate)" decat
cali!icarea ne.usti!icata a unui pret lezionar drept derizoriu (pentru a ocoli inadmisibilitatea actiunii
in resciziune intre ma.ori).
O$li'atiile partilor
1. 'ocul si data platii. aca nu s-a prevazut alt!el in contract (art.1(/1 C.civ.)" cumparatorul
este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se !ace predarea lucrului vandut (art.
1(/2 C.civ.) . +cest te$t este derogatoriu de la regulile generale sub doua aspecte9
- con!orm regulilor generale in materie de obligatii plata se !ace" in lipsa de stipulatie
contrara" la domiciliul debitorului (art. 1114 C.civ.)" iar in materie de vanzare la locul unde se !ace
predarea lucrului vandut (!ie locul unde se a!la in momentul vanzarii" !ie domiciliul vanzatorului) .
eci obligatia de plata a pretului este portabila. aca insa partile au derogat de la regula e$ecutarii
concomitente a celor doua obligatii (de e$emplu" au prevazut ca plata pretului sa aiba loc ulterior
predarii)" art. 1(/2 -nu-si mai are ratiune si isi reia aplicatiunea art. 1114 Codul civil" ast!el ca plata
trebuie sa !ie !acuta la domiciliul debitorului- (cumparatorului). <bi cessat ratio legis" ibi cessat le$2
- in dreptul comun" in lipsa de termen" plata se poate cere imediat" iar in materie de vanzare
numai in momentul predarii lucrului vandut" ast!el incat - in lipsa de stipulatie e$presa contrara -
termenul prevazut pentru redarea lucrului pro!ita si cumparatorului. ,n schimb" termenul prevazut
numai pentru plata pretului nu a!ecteaza obligatia vanzatorului de a preda lucrul vandut" potrivit
regulilor generale.
aca partile au stabilit un termen pentru plata pretului - vanzare pe credit - la scadenta
cumparatorul trebuie sa plateasca datoria in intregime (principiul indivizibilitatii platii - art.1111
C.civ.)" a!ara numai daca intelegerea dintre parti a !ost ca pretul sa !ie platit la di!erite termene in
mod !ractional" prin prestatii succesive (vanzare pe credit cu termene esalonate de plata a ratelor de
pret).
,n toate cazurile de vanzare pe credit" cumparatorul are dreptul sa plateasca cu anticipatie (se
prezuma ca termenul a !ost convenit in !avoarea sa) insa dobanda stipulata va !i calculate si datorata
pana la termenul prevazut in contract" daca vanzatorul nu consimte la recalcularea ei in !unctie de
data platii sau daca prin actul normativ aplicabil nu s-a prevazut alt!el (de e$emplu" art.11 alin.2 din
ecretul-lege nr./)1991 privind vanzarea de locuinte construite din !ondurile statului catre populatie
prevede recalcularea dobanzii in cazul platii anticipate a creditului).
Cand cumparatorul are motive de a se teme de vreo evictiune" el are dreptul" con!orm art.
1(/4 C.civ." sa suspende plata pretului pana ce vanzatorul va !ace sa inceteze tulburarea sau ii va da
o cautiune" a!ara de cazul in care s-ar !i stipulat ca pretul se va plati si in ast!el de impre.urari.
2. obanda pretului. #otrivit art. 1(/( C.civ." cumparatorul este obligat sa plateasca dobanda
pana la e!ectiva achitare a pretului in urmatoarele trei cazuri9 daca e$ista conventie in acest sens2
daca lucrul vandut si predat este producator de !ructe (civile sau naturale)2 in toate celelalte cazuri
numai daca si din momentul in care cumparatorul a !ost pus in intarziere printr-o noti!icare (iar nu
neaparat prin chemare in .udecata" cum prevede art. 1100 C.civ. ca regula generala pentru obligatii
banesti).
(. =anctiunea neplatii pretului. ,n caz de nee$ecutare" totala sau partiala" a obligatiei de plata
a pretului de catre cumparator" vanzatorul poate alege intre mai multe posibilitati.
+st!el" vanzatorul poate cere obligarea cumparatorului la e$ecutarea in natura a obligatiei"
care este totdeauna posibila (daca debitorul este solvabil)" deoarece are ca obiect o suma de bani.
+ctiunea in plata pretului - avand un asemenea obiect - are caracter personal si se prescrie in
termenul general de ( ani.
Vanzatorul nu este insa obligat sa ceara e$ecutarea silita. >l poate" renuntand la aceasta
posibilitate" !ie sa invoce e$ceptia de nee$ecutare (daca lucrul vandut nu a !ost predat
cumparatorului)" !ie - daca a predat sau este gata sa predea lucrul vandut si nu intelege sa invoce
e$ceptia - sa ceara rezolutiunea contractului pentru neplata pretului (inclusiv a dobanzilor)" ambele
aceste sauctiuni !iind indivizibile (de e$emplu" in caz de transmitere a obligatiei de plata a pretului
asupra mostenitorilor cumparatorului sau a creantei asupra mostenitorilor vanzatorului).
Vanzatorul poate invoca e$ceptia de nee$ecutare (con!undata cu dreptul de retentie daca
cumparatorul a devenit proprietar inainte de invocarea ei)" re!uzand sa predea lucrul vandut" daca
cumparatorul nu plateste pretul si nu bene!iciaza de un termen suspensiv (art. 1(22 C.civ.). aca
vanzatorul a acordat un termen pentru plata pretului" se considera ca a renuntat la acest drept si nu
va putea re!uza predarea decat daca cumparatorul a decazut din bene!iciul termenului (art. 112%
C.civ.)" intrucat" intre timp" a cazut in !aliment sau a devenit insolvabil" cazuri in care vanzatorul va
!i obligat la predarea lucrului vandut numai daca cumparatorul va da cautiune ca va plati la termen
(art. 1(2( C.civ.).
8ezolutiunea contractului poate !i ceruta de vanzator (art. 1(/% C.civ.) potrivit regulilor
generale (art. 1121-1121 si 1111 C.civ.)" cu urmatoarele trei precizari9
- ,n materia vanzarii de imobile instanta nu poate acorda un termen de gratie daca vanzatorul
este in pericol de a pierde lucrul si pretul. aca un asemenea pericol nu e$ista" instanta poate acorda
un singur termen de gratie la e$pirarea caruia" daca cumparatorul nu plateste" se produce
rezolutiunea de drept a contractului (art. 1(// C.civ.)" !ara punerea in intarziere2
- aca printr-un pact comisoriu e$pres s-a prevazut rezolutiunea de drept a contractului
pentru neplata pretului (care opereaza numai in !avoarea vanzatorului)" ea se va produce !ara
interventia .ustitiei (care" in caz de litigiu" constata doar indeplinirea conditiilor)" insa numai dupa
punerea in intarziere a cumparatorului (art.1(/& C.civ.)" a!ara numai daca" printr-o clauza e$presa"
partile ar !i renuntat si la necesitatea punerii in intarziere (pact comisoriu de ultim grad)2
- #otrivit legii" -actiunea vanzatorului pentru rezolutiunea vanzarii este reala (art. 1(/0
C.civ.)" ceea ce inseamna ca urmareste - in ultima instanta - nu persoana cumparatorului" ci chiar
bunul vandut" intrucat rezolutiunea se produce cu e!ect retroactiv si deci se ras!range si asupra
tertilor dobanditori de drepturi asupra lucrului vandut. 'a acest principiu" legea aduce trei restrictii
(art. 1(/0-1(/9 C.civ.)9
a) rezolutiunea ramane !ara e!ect in contra autoritatilor publice (cum ar !i in caz de
e$propriere sau rechizitie)2
b) !ata de tertul ad.udecatar in vanzari silite si9
c) dreptul de a cere rezolutiunea pentru neplata pretului nu este opozabil tertilor dobanditori
de drepturi reale asupra lucrului vandut (care au indeplinit actele necesare pentru ca dreptul lor sa
!ie opozabil tertilor) decat daca vanzatorul a indeplinit cerintele legii pentru conservarea
privilegiului sau de vanzator si anume9 daca lucrul vandut este un imobil" prin inscrierea
privilegiului in cartea !unciara inainte de a se !i inscris titlul tertului dobanditor (art. 1(/9 C.civ. si
art. 21 lit. C din 'egea nr. &)199/)2 iar daca lucrul vandut este un bun mobil" prin intentarea actiunii
in rezolutiune in termen de 0 zile de la predare (art. 1&(1 pet.% C.civ.)" prevazut pentru e$ercitiul
actiunii derivand din privilegiu.
Luarea in primire a lucrului vandut
8eguli aplicabile. Corelativ cu obligatia de predare a vanzatorului cumparatorul este obligat
sa ia in primire lucrul vandut la locul si la termenul la care vanzatorul este obligat sa-l predea"
suportand si cheltuielile ridicarii de la locul predarii.
,n caz de nee$ecutare" dupa punerea in intarziere a cumparatorului" vanzatorul poate cere
instantei obligarea cumparatorului la luarea in primire a lucrului" la nevoie sub sanctiunea de daune
cominatorii" sau poate cere autorizarea instantei sa-l depuna in alt loc" daca are nevoie de locul unde
se gaseste (art.1121 C.civ.)" cheltuielile (de transport" de depozitare etc.) !iind in sarcina
cumparatorului.
Vanzatorul mai are posibilitatea sa opteze pentru rezolutiunea contractului cu daune-
interese" potrivit regulilor generale (art. 1111-1121 C.civ.). aca partile nu au stipulat un pact
comisoriu e$pres care sa aiba ca e!ect rezolutiunea de drept a contractului" ea se produce pe cale
.udecatoreasca.
#rin derogare de la regula rezolutiunii .udiciare" in cazul produselor (care se deterioreaza
repede) si a altor lucruri mobile (in special e!ecte si actiuni supuse !luctuatiilor de valoare)" avand in
vedere importanta deosebita a respectarii termenului de luare in primire" Codul civil prevede
rezolutiunea de drept a contractului si chiar !ara punerea in intarziere a cumparatorului" dar numai
daca in contract s-a stabili termenul ridicarii si numai in !avoarea vanzatorului (art. 1(&1)" daca
nerespectarea termenului de ridicare nu se datoreaza !aptei sale. #rin urmare" aceasta rezolutiune -
cu e!ecte asemanatoare pactului comisoriu de ultim grad - opereaza numai daca in contract s-a
stipulat termenul ridicarii (cu care se asimileaza conventia tacita rezultand din uzuri) si numai in
!avoarea vanzatorului (care poate renunta la bene!iciul lui cerand e$ecutarea). Cumparatorul nu ar
putea invoca aceasta rezolutiune pentru a se libera de obligaaia de a plati pretul. ,n schimb" nici
vanzatorul - daca a valori!icat lucrul" vanzandu-l unui tert - nu ar putea retine pretul incasat de la
primul cumparator2 ca urmare a rezolutiunii restitutio in integrum. >l are insa dreptul la daune-
interese potrivit regulilor generale (de e$emplu" di!erenta dintre pretul obtinut si cel initial)" in
schimb" cumparatorul nu ar putea pretinde di!erenta daca vanzatorul a valori!icat lucrul dupa
rezolutiunea de drept a contractului la un pret mai mare2 rezolutiunea opereaza numai in !olosul
vanzatorului.
(uportarea c)eltuielilor van*arii
,ntre parti si in raporturile cu tertii. ,n a!ara de cele doua obligatii analizate" con!orm art.
1(1% C.civ." cumparatorul mai este obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa plateasca" ca
accesoriu al pretului" cheltuielile vanzarii (cheltuielile propriu-zise ale actului" ta$ele de timbru si de
autenti!icare - onorariul notarial - sau de publicitate imobiliara etc.). aca cumparatorul pretinde ca"
desi in actul ce constata conditiile vanzarii nu s-a stipulat nimic in aceasta privinta" totusi
intelegerea a !ost ca vanzatorul sa plateasca parte din cheltuieli" el va trebui sa !aca dovada acelei
intelegeri netrecute in actul de vanzare. Cheltuielile vanzarii nu pot !i puse in sarcina vanzatorului
pe baza de simple prezumatii.
=ubliniem ca regulile aratate cu privire la suportarea cheltuielilor vanzarii vizeaza numai
raporturile dintre parti (vanzator-cumparator si succesorii lor in drepturi). ,n raport cu tertii"
dispozitiile art. 11(% C.civ. nu sunt aplicabile. +st!el" raporturile partilor sau a uneia dintre ele cu
terte persoane sunt guvernate de reglementarile in cauza" potrivit dreptului comun" iar nu de
reglementarile care guverneaza materia vanzarii-cumpararii. e e$emplu" daca avocatul care a
redactat contractul si a e!ectuat alte acte este mandatarul ambelor parti" ele vor raspunde solidar
pentru plata onorariului (art. 1%%1 C.civ.).
+semenea reguli" care guverneaza raporturile vanzatorului si cumparatorului cu tertii" nu
modi!ica insa reglementarea aplicabila intre parti. ,n consecinta" daca una dintre parti (contrar
obligatiilor contractuale dintre ele) plateste" in parte sau integral" anumite cheltuieli" va avea actiune
in regres impotriva celeilalte parti" caci obligatia ambelor parti (de e$emplu" obligatia solidara a
mandantilor) este prevazuta numai in !avoarea tertului. 8elatille dintre parti sunt carmuite numai de
clauzele contractuale si de art. 1(1% C.civ.
Varietati de van*are
Vanzarea dupa greutate" numar sau masura
+ceasta varietate de vanzare (pe unitate de masura) are ca obiect lucruri de gen" dar dintr-un
lot determinat" deci dintr-un gen limitat (genus limitatum) si este necesar sa se procedeze la
cantarire" numarare sau masurare !ie pentru individualizarea cautitatii vandute din lot (de e$emplu"
se vaud 111 :g carto!i cu %11 lei):g dintr-o cantitate mai mare)" !ie pentru determinarea pretului (se
vinde tot lotul eu %11 lei):g).
,n ambele ipoteze" vanzarea este per!ecta din momentul in care partile au cazut de acord asupra
lucrului ai asupra pretului si deci in caz de nee$ecutare din partea vanzatorului cumparatorul este in
drept sa ceara !ie e$ecutarea contractului" !ie rezolutiunea cu daune-interese (art. 1(11 C.civ.).
>!ecte.
#ana la cantarire" numarare sau masurare proprietatea si riscurile nu se transmit" pentru ca
nu este individualizat lucrul vandut sau nu este determinat pretul" iar in caz de pieire determinarea
nici nu ar !i posibila. aca pieirea este !ortuita" vanzatorul nu va putea !i obligat sa plateasca daune-
interese" dar nici nu va putea cere pretul (suporta riscul lucrului si riscul contractului).
elimitarea !ata de vanzarea cu gramada.
5.Vanzarea dupa greutate" numar sau masura nu trebuie sa !ie con!undata cu vanzarea cu
gramada (in bloc).
+ceasta vanzare are ca ob.ect o cantitate determinata prin masa ei (de e$emplu" graul a!lat intr-un
hambar). ,n acest caz si pretul este determinat global" pentru intreaga cantitate (art. 1299 C.civ.) .
Cu toate ca este vorba de lucruri de gen care nu sunt cautarite" numarate sau masurate in momentul
incheierii contractului" totusi proprietatea si riscurile trec asupra cumparatorului din acel moment"
deoarece obiectul vanzarii (lucrul vandut si pretul) este bine individualizat.
C.Vanzarea pe incercate
Vanzarea pe incercate este un contract incheiat din momentul realizarii acordului de vointa"
in care se prevede conditia suspensiva a incercarii lucrului de catre cumparator (art. 1(12 C.civ.).
ar el nu poate re!uza obiectul pe simplul motiv ca nu-i place2 vanzatorul in acest caz poate cere
e$pertiza. eci lucrul poate !i re!uzat numai daca in mod obiectiv este necorespunzator (in caz
contrar conditia ar !i pur potestativa si vanzarea nula in baza art. 1111 C.civ.). Vanzatorul are
!acultatea de a !i$a termen potrivit pentru incercare si raspuns. ,n lipsa stipulatiei apreciaza instanta.
>!ecte.
*iind vorba de o conditie suspensiva" pana la indeplinirea conditiei (raspuns pozitiv) - desi
contractul este incheiat din momentul realizarii acordului de vointa - riscul pieirii !ortuite a lucrului
este in sarcina vanzatorului (proprietar sub conditie rezolutorie)" deoarece vanzarea sub conditie
suspensiva nu este translativa de proprietate. upa indeplinirea conditiei cumparatorul devine
proprietar al lucrului in mod retroactiv" adica din ziua incheierii contractului .
elimitarea !ata de vanzarea pe gustate.
Vanzarea pe incercate nu trebuie con!iindata cu -;vanzarea- pe gustate. =unt mar!uri (de
e$emplu" vinul)" pe care cumparatorul le gusta inainte de a le cumpara. +ceste -vanzari-" nu se
socotesc incheiate decat dupa ce cumparatorul a gustat mar!a si a declarat ca ii convine (art. 1(11
C.civ.). >l poate insa si re!uza pe simplul motiv ca nu-i place.
Vanzarea pe gustate nu este o vanzare sub conditie" deoarece in acest caz conditia care ar
a!ecta vanzarea ar !i pur potestativa" si vanzarea ar !i nula in totalitatea ei. e aceea -vanzarea- pe
gustate nu e$ista inainte de a-si !i dat acordul cumparatorul" dupa gustare" iar proprietatetea se
transmite dupa individualizarea bunului.
.Vanzarea cu pact de rascumparare
Vanzarea cu pact de rascumparare este o vanzare supusa unei conditii rezolutorii e$prese
care consta in !acultatea pe care ai-o rezerva vanzatorul de a relua lucrul vandut" restituind pretul ai
cheltuielile !acute de cumparator" intr-un auunut termen" reluarea operand cu e!ect retroactiv atat
,mpotriva cumparatorului (succesorilor lui CCC drepturi)" cat ai impotriva tertilor dobanditori de
drepturi asupra bunului vandut (cu rezerva art.1919-1911 C.civ. ai a uzucapiunii)" numai !ructele
percepute pana la rascumparare ne!iind supuse restituirii.
1 asemenea vanzare (art.1(&1-1(0& C.civ.) este nula de drept (art.4 din 'egea contra
carnetei din 19(1) chiar daca pactul de rascumparare este incheiat printr-un alt ,nscris" dar care"
potrivit vointei partilor" !ace parte integrauta din contract1. 5inemteles" interdictia privind vanzarea
cu pact de rascumparare nu priveste actele de retrocesiune prin care cumpa-ratorul unui bun" printr-
un contract separat si ulterior vanzarii ini!iale" il revinde !ostului vanzator.
Vanzarile cu pact de rascumparare sunt interzise intrucat de cele mai multe ori ascund
tmprumuturi cu dobauzi camatareati (garantate real cu bunul respectiv)" ;imprumutatorul impunaud
stipularea in contractul de vanzare-cumparare" drept pret" a unei sume disproportionat de mari !ata
de suma nnprumutata" di!erenta reprezentaud dobanda. ,n plus" daca 1m-prumutatui nu reuseste sa
plateasca la termenul convenit suma trecuta in contract drept pret" pierde de!nutiv bunul respectiv
pentru o suma care" de regula" este mult in!erioara valorii lui. ar" intrucat contractul este lovit de
nulitate" imprumutatul redobandeste bunul" urmand sa restituie suma dovedita a !i !ost imprumutata"
cu dobanzile legale.
#recizam ca vanzarea a!ectata de o conditie rezolutorie este nula de drept numai daca
reprezinta o vanzare cu pact de rascumparare. in lipsa pactului de rascumparare" conditia rezolutorie
(ca si cea suspensiva) poate !i prevazuta ,n contract" potrivit regulilor generale. e e$emplu"
cumparatorul isi poate rezerva dreptul de a restitui lucrul cumparat - in termenul si conditiile
prevazute in contract - in proprietatea vanzatorului" pana la restituire suportand riscul pieirii !ortuite
in calitate de proprietar sub conditie rezolutorie.
>.Vanzarea unei mosteniri (de drepturi succesorale)
Vanzarea (cesiunea) unei mosteniri (art.1(99-1411 C. civ.) este un contract prin care titularul
unui drept succesoral instraineaza cu titlu oneros acest drept altei persoane . >a poate avea loc
numai dupa deschiderea mostenirii. ?ostenirea nedeschisa" sub sanctiunea nulitatii absolute" nu
poate !i instrainata (nulla est viventis hereditas)" nici chiar cu consimtamantul persoanei despre a
carei mostenire este vorba (art.&12 si 9/% alin.2 C.civ.)" intrucat poate trezi dorinta mortii (votum
mortis) unei alte persoane.
Vanzarea are ca obiect mostenirea dobandita de vanzator9 !ie dreptul asupra unei
universalitati (patrimoniul persoanei decedate)" daca este singurul mostenitor" !ie cota-parte indiviza
asupra universalitatii" daca sunt mai multi mostenitori (!ractiune de patrirnoniu). aca mostenitorul
(mostenitorii in caz de pluralitate) instraineaza drepturi (bunuri) determinate din mostenirea
deschisa se aplica regulile generale ale vanzarii" ne!iind vorba de o mostenire" de drepturi asupra
unei universalitati. 6ot ast!el" nici legatarul cu titlu particular nu poate !i vanzatorul unui drept
succesoral" caci - desi este succesor - nu dobandeste o universalitate sau o !ractiune dintr-o
universalitate (avute in vedere de art. 1(99-1411 C.civ.)" ci bunuri determinate .
>!ecte.
,ntrucat vanzarea are ca obieet o universalitate" ea cuprinde tot activul mostenirii (respectiv"
cota-parte)2 in consecinta" vanzatorul este obligat sa predea cumparatorului !ructele percepute"
creantele incasate sau pretul lucrurilor vandute din masa succesorala" daca nu e$ista o conventie
contrara (art. 1411 C.civ.). 8enasc prin e!ectul vanzarii si datoriile vanzatorului !ata de succesiune
stinse prin con!uziune.
,n schimb si cumparatorul - deoarece dobandeste in cadrul universalitatii si pasivul
mostenirii - este dator sa restituie vanzatorului sumele platite de acesta pentru datoriile si sarcinile
mostenirii" in lipsa de conventie contrara. 6ot ast!el" renasc prin e!ectul vanzarii si creantele
vanzatorului !ata de succesiune stinse prin con!uziune (art. 1411 C.civ.).
1 precizare se impune insa in legatura cu datoriile mostenirii !ata de alti creditori decat
vanzatorul. +ceste datorii trec asupra cumparatorului in cadrul universalitatii dobandite. ar aceasta
transmitere nu produce e!ecte !ata de creditorii mostenirii pentru ca cesiunea de datorie intre vii
(spre deosebire de creante) nu esta admisa de Codul civil" iar debitorul nu poate sa-si substituie o
alta persoana !ara consirntamautui creditorului (substituirea este prevazuta de lege numai pentru
cazul transmisiunii mortis causa" cand o alta solutie nu este de conceput). ,n consecinta" creditorii
vor putea urmari pentru datoriile succesiunii pe vanzatorul care a putut instraina numai drepturile
succesorale" dar nu si calitatea sa de mostenitor (semel heres" sempel heres). aca a !ost urmarit de
creditorii mostenirii" vanzatorul se va putea intoarce impotriva cumparatorului pe calea actiunii in
regres. Cumparatorul va putea !i urmarit si de creditorii succesiunii" dar numai pe calea actiunii
subrogatorii (oblice)" deoarece el nu a devenit debitorul lor direct.
,n ce private obligatia de garantie" vanzatorul raspunde numai de calitatea sa de mostenitor
(al universalitatii sau al unei cote-parti din unniversalitate)" nu si de continutul universalitatii
transmise (garantie de drept) garantie care poate !i modi!icata prin conventia dintre parti (garantie
conventionala)" speci!icandu-se (in sensul agravarii ei) cu amanuntu, obiectele cuprinse in
mostenire (art. 1(99 C.civ.). lar e$onerarea de garantie (de e$emplu" pentru micsorarea drepturilor
succesorale ale vanzatorului prin aparitia unui alt mostenitor) poate !i stipulata in limitele permise
in materie de evictiune (art. 1((9-1(41 C civ.) !iind aplicabile si dispozitiile care guverneaza
drepturile cumparatorului evins (art. 1(41 si urm.).
,n s!arsit" precizam ca" daca mostenirea cuprinde si dreptul de proprietate asupra unui teren"
contractul trebuie sa !ie incheiat in !orma autentica (art.2 alin.l din 'egea nr. %4)1990) iar pentru
opozabilitatea vanzarii !ata de terti - in !unctie de natura drepturilor instrainate - dobandite (drepturi
reale sau de creanta) - este necesara indeplinirea !ormelor de publicitate (drepturile cumparatorului
provenind din contract" iar nu -din succesiune-" in sensul art. 20 din 'egea nr. &)199/).
*.Vanzarea de drepturi litigioase si retractul litigios
reptul litigios" supus unei contestatii .udiciare" poate !orma obiectul vanzarii (cesiunii)
indi!erent ca este un drept real sau de creanta" inclusiv drept de proprietate intelectuala sau drepturi
succesorale (cand intre mostenitori c$ista neintelegeri cu privire la drepturile dobandite prin
mostenire sau cu privire la masa de impartit). ,ntrucat aceasta vanzare are ca obiect sansele
castigarii - pierderii procesului" contractul este aleatoriu (emptio-venditio spei). ast!el incat - spre
deosebire de cesiunea de drept comun comutativa (art. 1(92 C.civ.) - vanzatorul nu garanteaza
e$istenta dreptului cedat" caci aceasta ar !i echivalent cu garantarea castigarii procesului" ceea ce nu
este posibil.
?entionam ca" prin acte normative mai recente" s-a interzis vanzarea de drepturi litigioase
avand ca obiect anumite imobile9
- #otrivit art. 1% din 'egea nr.%4)1990" sunt interzise - sub sauctiunea nulitatii absolutie -
instrainarile" sub orice !orma (vanzare" schimb" donatie etc.)" a terenurilor cu privire la titlul carora
e$ista litigii la instantele .udecatoreati" pe tot timpul solutionarii acestor litigii (prin hotarare
de!initiva si irevocabila). 7pozitiile de instrainare !ormulate de partea interesata sunt supuse
publicitatii imobiliare" putand !i invocate !ata de dobanditor de la data inscrierii (prin notare) in
cartea !unciara sau de la data cand acesta a cunoscut e$istenta litigiului pe alta cale (art.(4 din
'egea nr. &)199/).
-Con!orm art.44 din 7<4 nr.41)1999" privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru
spatiile cu destinatia de locuinte" sunt interzise - sub sauctiunea nulitatii absolute - instrainarea
(ipotecarea) sau transmiterea !olosintei de terenuri si constructii cu destinatia de locuinta pentru
care s-a intentat o actiune in constatarea sau realizarea dreptului de proprietate (actiune supusa
publicitatii imobiliare sau cunoscuta de dobanditor pe alta cale).
+bstractie !acand de !ormalitatile neclare (de!ectuoase) ale te$telor (mai ales din 7<4)"
necorelate intre ele si cu alte te$te in vigoare (in special 'egea nr.&)199/)" observam ca prin aceste
interdictii" imobilele in cauza (aproape toate" caci si constructiile cu alta destinatie decat locuintele
se vand cu terenul a!erent si deci cad sub incidenta 'egii nr. %4)1990) sunt" practic" scoase din
circuitul civil o perioada indelungata (pana la solutionarea litigiului)
aca instrainarea nu este interzisa si una dintre partite litigaute a vandut dreptul litigios"
adversarul cedentului (parat sau reclamaut in proces) are posibilitatea de a elimina din proces pe
cesionar " platindu-i suma cu care a cumparat dreptul litigios impreuna cu cheltuieli ai dobanzi
(art.1412 C.civ.). +ceasta operaliune se numeste retract litigios iar cel are il e$ercita retractant.
reptul la retractul litigios a !ost creat de legiuitor pentru a preveni specularea drepturilor litigioase.
Conditii.
#entru e$ercitarea retractului litigios se cer intrunite urmatoarele conditii9
a) =a e$iste un proces inceput" dar neterminat asupra !ondului dreptului (art.141( C.civ.).
#rocesul trebuie sa !ie in curs de .udecata atat in momentul cesiunii" cat si in momentul e$ercitarii
retractului. <n viitor (eventual) proces nu .usti!ica e$ercitarea retractului litigios" asa cum el nu s-ar
.usti!ica nici dupa terminarea procesului printr-o hotarare de!initiva si irevocabila (cu autoritate de
lucru .udecat) cand dreptul nu mai este litigios. 6otodata procesul trebuie sa !ie asupra !ondului
dreptului. e e$emplu" daca se re!era la modul de compensare a doua creante" care nu se contesta si
dintre care una este cedata" retractul nu poate !i e$ercitat . 8eprezentaud o derogare de la dreptul
comun" conditiile retractului sunt supuse unei interpretari restrictive2
b) Cesiunea sa !ie !acuta in schimbul unui pret. ,n cazul donatiei" schimbului" contractului
de intretinere etc." -numararea pretului- prevazut de art. 1412 C.civ. nu are cum sa se e!ectueze si
deci retractul nu poate !i e$ercitat2
c) ?ani!estarea vointei de a e$ercita retractul litigios trebuie sa !ie insotita de !aptul material
al platii pretului real al cesiunii" cu dobanzile a!erente din ziua platii si a cheltuielilor !acute de
cesionar (art. 1412 C.civ.)2
d) 8etractul litigios sa !ie e$ercitat inaintea instantei cu ocazia dezbaterii procesului sau pe
cale e$tra.udiciara" printr-o noti!icare.
aca aceste conditii sunt indeplinite" e!ectele retractului litigios nu pot !i anihilate printr-o
retrocesiune voluntara sau prin anularea cesiunii obtinute printr-o hotarare ca urmare a unei actiuni
intentate posterior e$ercitarii retractului" proces !acut de coniventa (in complicitate) intre cedent si
cesionar.
,n cazurile limitativ prevazute de lege" retractul litigios nu se poate e$ercita9
- cand cesiunea s-a !acut catre un comostenitor sau coproprietar al dreptului cedat. ,n acest
caz cesiunea are ca scop sa puna capat indiviziunii (proprietatii comune)2
- cand cesiunea s-a !acut la un creditor spre plata creantei (dare in plata)2
- cand cesiunea s-a !acut catre posesorul !ondului asupra caruia e$ista dreptul litigios. 'egea
se re!era la ipoteza in care dreptul de creanta litigios este garantat cu o ipoteca (privilegiu) ce
greveaza imobilul unui tert (de e$emplu" dobanditorul imobilului ipotecat) si creditorul reclamant
vinde creanta litigioasa proprietarului imobilului grevat (care nu are calitatea de debitor" !iind
obligat numai propter rem2 res non persona debet). ,n acest caz" debitorul parat nu poate e$ercita
retractul litigios" !iindca proprietarul imobilului grevat cumpara creanta ipotecara de la creditorul
reclamant - chiar pe un pret mai mic - nu in scopuri speculative" ci pentru a pune imobilul la adapost
de eventuala urmarire din partea creditorului reclamant (in ipoteza castigarii procesului).
- 'a aceste trei cazuri prevazute de Codul civil (art. 1414)" se poate adauga si ipoteza
prevazuta de art.% din 'egea nr. %4)19902 cand litigiul are ca obiect dreptul de proprietate asupra
unui teren agricol din e$travilan iar cesionarul (cumparatorul) dreptului litigios bene!iciaza de
dreptul de preemptiune (de e$emplu" este proprietarul terenului invecinat)" retractul litigios nu poate
!i e$ercitat. ,n con!lictul dintre dreptul la retractul litigios si dreptul de preemptiune" consideram ca
prioritate are acesta din urma. e alt!el" coproprietarul - care are si el drept de preemtiune este
prevazut ai in Codul civil printre persoanele !ata de care retractul litigios nu poate !i e$ercitat.
>!ecte.
#rin e!ectul retractului litigios vanzarea dreptului litigios se des!iinteaza !ata de retractant cu
e!ect retroactiv" ca si cum ar !i vorba de indeplinirea unei conditii rezolutorii. #rin urmare" daca
cesionarul (cumparatorul) dreptului litigios ar !i constituit drepturi (de e$emplu" ipoteca) in !olosul
altora (cand dreptul litigios este real) sau daca creditorii cesionarului ar !i in!iintat poprire asupra
creantei cumparate de debitorul lor" toate aceste acte raman !ara e!ect !ata de retractant (care nu
poate !i obligat nici la despagubiri sau la vreo alta plata)" !iindca cesiunea (vanzarea) dreptului
litigios este des!lintata !ata de el cu e!ect retroactiv (se produce rezolutiunea cesiunii).
#e de alta parte" prin e!ectul e$ercitarii retractului litigios" se stinge procesul" intrucat
retractantul - dobandind dreptul litigios instrainat de adversarul din proces - se substituie in
drepturile cumparatorului si cumuleaza calitatile incompatibile de reclamant si parat.
,n schimb" intre cedent si cesionar retractul nu poate produce nici un e!ect. ,ntre ei continua
sa produca e!ecte cesiunea (vanzarea)2 cesionarul" daca n-a platit" ramane debitorul pretului. *ata de
retractant insa" cedentul nu are nici o actiune pentru plata pretului cesiunii (nici actiune oblica)
!iindca" prin de!initie acesta nu este debitorul cesionarului" intrucat i-a -numarat- pretul real al
cesiunii si accesoriile (art. 1412 C.civ.).
5ibligra!ie
#ro!. univ. dr. *rancisc ea: D6ratat de drept civilE

S-ar putea să vă placă și