El administrador en la Propiedad Horizontal

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Por: Jueza Elena Ins Highton de Nolasco
Sumario:
I. Conceptos generales.
A. El administrador es rgano necesario.
B. A quin representa el administrador?
C. Relacin entre propietario y administrador.
D. Representacin legal.
E. Lmites de la representacin.
!. En quin puede recaer la designacin?
". Car#cter pro$esional del administrador.
II. %om&ramiento del administrador.
A. Caso de designacin de dos o m#s administradores.
B. Designacin 'udicial de administrador.
III. Renuncia( cese y remocin del administrador.
A. Renuncia del administrador.
B. !alta de cesacin por el mero )encimiento del trmino.
C. Impedimento de remocin indi)idual.
D. Remocin lograda por una minora.
E. %aturale*a de la remocin del administrador.
!. Causales de remocin.
i. +in causa.
ii. Con causa.
". ,edida autosatis$acti)a para o&tener la remocin.
-. .osi&les derec/os del administrador remo)ido contra el acto de remocin.
i. Impugnacin de la asam&lea que lo remo)i.
ii. Indemni*acin por la remocin.
I0. %ue)o nom&ramiento.
A. !ormalidades para el nom&ramiento de nue)o administrador.
B. E1cepcin de $alta de personera y 'usti$icacin de la designacin.
i. 2uicio contra un copropietario.
ii. 2uicio contra un tercero.
C. Designacin del conse'o de administracin.
0. Designacin de coadministrador o inter)entor 'udicial.
0I. !unciones.
A. Enumeracin de las $unciones del administrador.
B. !acultades ante la $alta de decisin asam&learia.
C. !unciones de representacin ante autoridades 'udiciales y administrati)as( y sus lmites.
0II. Aplica&ilidad de las reglas del mandato.
A. 0alide* del poder otorgado a un mandatario 'udicial.
B. ,andato suscepti&le de con$irmacin t#cita.
C. Re)oca&ilidad del mandato.
D. 3&ligacin del Consorcio de suministrar el dinero para los gastos.
0III. Alcance de la personera para actuar en 'uicio por el Consorcio y $acultades 'udiciales del administrador.
A. Como actor.
B. Como demandado.
C. Di)ersidad de criterios generales so&re la legitimacin procesal del administrador.
i. .rincipio general permisi)o.
ii. .rincipio general impediti)o.
iii. .rincipio general intermedio.
D. Casustica en cuanto a la legitimacin del administrador.
i. 0iolacin de pro/i&iciones.
ii. Co&ro de e1pensas.
E. Casustica en cuanto a la $alta de legitimacin del administrador.
i. %ulidad de asam&lea.
ii. E)iccin en la medianera.
iii. Accin criminal.
i). ,odi$icacin del reglamento de copropiedad.
). Cuestiones a'enas a la relacin 'urdica que )incula a los consorcistas.
)i. Derec/os indi)iduales. ,edidas e1tralimitadas del administrador. %ulidad e inoponi&ilidad.
I4. ,andatos dados por el administrador y sustitucin de mandatos.
4. La certi$icacin del administrador a los $ines de la trans$erencia de la unidad.
4I. Responsa&ilidad ci)il del administrador.
A. !alta de responsa&ilidad personal por las o&ligaciones del Consorcio.
B. Responsa&ilidad por despido del personal.
C. Acceso a documentacin por el propietario.
4II. Responsa&ilidad penal del administrador.
4III. Rendicin de cuentas.
A. La o&ligacin de rendir cuentas.
B. Ante quin rinde cuentas el administrador?
C. Adelanto de $ondos por parte del administrador.
D. !inali*acin de la gestin del administrador y rendicin de cuentas.
E. .osi&ilidad de apro&acin t#cita de las cuentas por $alta de o&ser)acin de las liquidaciones de
e1pensas o de los tra&a'os.
!. ,odo de rendir cuentas.
". 2uicio de rendicin de cuentas.
-. Demanda por apro&acin de cuentas.
I. .rue&a en materia de rendicin de cuentas.
2. Intereses.
5. .rescripcin de la o&ligacin de rendir cuentas.
I. Conceptos generales
.ara atender adecuadamente a la satis$accin de las necesidades e intereses comunes a todos los copropietarios( la
ley 67.869 impone un sistema de administracin del edi$icio de .ropiedad -ori*ontal y o&liga a colocar a su $rente a
un administrador :art. ;<( inc. =a>
9
?. La administracin del Consorcio consiste en la reali*acin de todos los actos que
tiendan a la conser)acin normal del edi$icio y la de aquellos de mayor signi$icacin que los meramente
conser)atorios( en los que la urgencia torne incon)eniente la prdida de tiempo de una con)ocatoria a asam&lea para
reca&ar el mandato pertinente
7
.
A. El administrador es rgano necesario
La e1istencia del administrador en el Consorcio es de car#cter =o&ligatoria>( o sea que en materia de .ropiedad
-ori*ontal el administrador es un rgano esencial del que no puede prescindirse :art. 66( ley 67.869?
@
.
!. "A #uin representa el administrador$
La ley 67.869( en sus artculos ;<( inciso =a>( y 66( estipula que el administrador es el representante de los propietarios.
%o o&stante( y en tanto reconocemos personalidad 'urdica al Consorcio( entendemos que es el representante del
Consorcio. Es decir que corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno de los
propietarios en $orma indi)idual( sino del Consorcio constituido por todos ellos so&re la &ase de un $in comAn
perseguido
8
( ya que a su cargo se encuentra la gestin de los intereses comunes en cuestiones que no 'usti$iquen la
con)ocatoria de la asam&lea o que /ayan sido ya resueltas por staB inclusi)e( se /a entendido que el administrador
es el representante del Consorcio( tanto sea interpretando a ste como persona 'urdica o como con'unto de
copropietarios
C
.
C. %elacin entre propietario & administrador
En la relacin cele&rada entre el Consorcio DmandanteD y el administrador DmandatarioD ste se relaciona con el
Consorcio como ente distinto de sus integrantes( no /a&iendo )nculo directo entre aqul y cada uno de los
copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a tra)s del ente Consorcio( por
intermedio del cual de&en canali*ar sus relaciones con el administrador
E
. De a/ que sea el Consorcio el que est
autori*ado( mediante pre)ia decisin de su rgano deli&erati)o( a pedir rendicin de cuentas de las tareas asumidas y
$unciones desempeFadas. Es decir que( en principio( el propietario de una unidad no tiene legitimacin acti)a para
demandar al administrador del edi$icio que integra( por actos e'ecutados con moti)o de sus $unciones( con lo que )a
dic/o que no puede accionar( en $orma personal( indi)idual y directa( pidiendo la remocin del administrador o
rendicin de las cuentas lle)adas como tal( porque la accin le corresponde al Consorcio de propietarios integrantes
del edi$icio
G
.
Hampoco el representante del Consorcio de .ropiedad -ori*ontal( e'erciendo la administracin que el reglamento de la
copropiedad y la ley 67.869 pre)n( es responsa&le directo $rente al propietario per'udicado Den la especie por
/umedades y $iltraciones pro)enientes de un departamento superiorD puesto que aqul desempeFa un mandato
administrati)o( y sus acciones y omisiones de&en imputarse al mandante( al Consorcio
;
.
'. %epresentacin legal
El administrador no es representante )oluntario del Consorcio( sino =legal> o estatutario( por lo que el e'ercicio de esa
representacin $uncional resulta similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de
e1istencia ideal( es decir( como rgano.
De a/ que no e1iste o&st#culo alguno para que el administrador designe a un letrado apoderado para iniciar acciones
'udiciales contra uno de los copropietarios
6I
. .or otra parte( el otorgamiento de poder especial para asuntos 'udiciales
o =poder general 'udicial>( que el administrador realice a nom&re del Consorcio( importa entonces un acto pre)io de la
administracin y no la sustitucin de un mandato con$erido al otorgante( aun cuando el reglamento de copropiedad
pre)ea e1presamente que el administrador tiene $acultad de representacin ante =autoridades 'udiciales>
66
.
E. ()mites de la representacin
El administrador del Consorcio( como mandatario( tiene limitadas sus $unciones al cumplimiento de las instrucciones
emanadas de su mandante( adem#s de las e1presamente pre)istas en la ley 67.869 y los reglamentos de
copropiedad
69
( y representa a los copropietarios en todo lo concerniente a la administracin de las cosas de
apro)ec/amiento comAn( pero su mandato no a&arca los otros asuntos de inters comAn que e1ceden las
atri&uciones con$eridas al representante
67
.
*. "En #uin puede recaer la designacin$
.ueden ser elegidos administradores uno o )arios de los consorcistas o un e1traFo Dartculo ;<( inciso aD( tanto
persona $sica como 'urdica.
+. Car,cter pro-esional del administrador
.ese a que la designacin puede recaer en cualquier persona( es cada )e* m#s claro que se trata de un pro$esional(
por lo menos en los edi$icios que e1ceden de las dimensiones y caractersticas =$amiliares> del inmue&le que consta
de pocas unidades y pr#cticamente carece de ser)icios.
En otros pases Dpor e'emplo en !rancia
6@
D el car#cter pro$esional de la acti)idad se /a acendrado( y ello /a
generado consecuencias pr#cticas. Los requisitos de matriculacin y control de la matrcula so&re la acti)idad de los
administradores son e1igentesB la acti)idad se /alla reglamentada y de&en ser titulares de un carn pro$esional que se
otorga como 'usti$icacin de aptitud pro$esional. De&en adem#s presentar garantas $inancieras( que pueden surgir de
la ad/esin a una sociedad de caucin mutual( de una consignacin( de una caucin &ancaria o( en $in( de&en a)alar
su actuacin con un seguro de responsa&ilidad ci)il pro$esional. Los sndicos pro$esionales( sea que integren o no los
distintos agrupamientos pro$esionales de sindicatos de copropiedad a ni)el nacional( cumplen las mismas
o&ligaciones que los miem&ros de la Con$ederacin %acional de Bienes +ndicos de .ropiedad. El sistema adoptado
en ese pas o$rece a la pro$esin estructuras modernas( &ien $le1i&les como para no entorpecer sus acti)idades y su
desarrollo y lo &astante estrictas como para proteger e$ica*mente la clientela y garanti*ar el crdito indispensa&le para
el $uturo mismo de las pro$esiones interesadas.
II. Nom.ramiento del administrador
Con$orme al artculo ;< de la Ley de .ropiedad -ori*ontal( re$erido a la redaccin del reglamento( se estipula que ste
de&e pro)eer a la designacin de un administrador. Dado que el reglamento de&e acordarse por unanimidad( es
induda&le que el primer administrador del edi$icio solamente puede elegirse con con$ormidad y ad/esin de todos los
$uturos propietariosB en caso de no e1istir acuerdo no podr# otorgarse el reglamento( ya que la inclusin de la cl#usula
designando administrador es o&ligatoriaB quedar# el recurso de acudir a la )a 'udicial.
A. Caso de designacin de dos o m,s administradores
La designacin de dos o m#s administradores de un Consorcio( reali*ada sin aclarar el car#cter en que aqullos
de&en actuar( conduce a interpretar que las o&ligaciones emergentes del mandato carecen de solidaridad :arg. arts.
6;9I( 6;99 y concs.( Cd. Ci).?( y el desempeFo puede ser alternati)o
68
.
!. 'esignacin /udicial de administrador
En los casos e1tremos en los cuales peligra la )ida misma o la e1istencia del Consorcio y la con)i)encia dentro del
inmue&le( corresponde designar a un administrador de o$icio( a'eno a los intereses de los copropietarios y de quien se
/a&a )enido desempeFando en el cargo. La designacin de un administrador 'udicial es una medida que se
caracteri*a por su transitoriedad( ordinariamente re$le'ada en su mantenimiento mientras dure la situacin de
emergencia que le dio origen( estando en principio limitada al lapso que se insuma en solucionar las cuestiones
'udiciales pendientes( sin per'uicio de que las partes puedan peticionar el cese de lo dispuesto si consideran que las
condiciones que determinaran la medida se /an modi$icado sustancialmente y la su&sistencia de la misma no se
'usti$ica
6C
.
En lneas generales corresponde destacar que el $racaso de las asam&leas( por $alta de qurum o de mayoras
necesarias para tomar una decisin( autori*a la designacin 'udicial del administrador( atento a que la e1istencia del
mismo resulta indispensa&le para el $uncionamiento del Consorcio( por lo que no puede su&ordin#rsela
inde$inidamente al logro de una determinada mayora. Ca&e tener presente que si el nom&ramiento del administrador
no puede lograrse por la )a normal de las asam&leas( ni tampoco por el procedimiento 'udicial de e1cepcin que
indica el artculo 6I de la ley 67.869( el 'ue*( atento a la importancia del pro&lema para la )ida del Consorcio( de&e
designarlo de o$icio
6E
.
III. %enuncia0 cese & remocin del administrador
Ciertamente( e1isten di)ersas /iptesis por las cuales el administrador puede de'ar de e'ercer su cargo( como ser el
cese( la renuncia o la remocin. Hodos los supuestos tienen algunas interesantes )ariantes.
.ara /acer cesar al administrador no se requiere unanimidadB mas( por otro lado( es m#s di$cil que un magistrado
/aga lugar a una asam&lea 'udicial para o&tener la remocin( por cuanto la $alta de qurum o mayoras necesarias( en
principio( signi$ica que el representante tiene su$iciente apoyo de los propietarios.
A. %enuncia del administrador
%o /ay disposicin legal que requiera alguna $ormalidad para renunciar al cargo de administrador de un Consorcio.
.or tanto( resulta aplica&le lo dispuesto por el artculo 6;EG y siguientes del Cdigo Ci)il( toda )e* que el
administrador de un Consorcio es un mandatario legal( de acuerdo a como lo cali$ica el artculo 66 de la ley 67.869 y(
en consecuencia( las relaciones 'urdicas que deri)an de su actuacin est#n regidas por las disposiciones del contrato
de mandato en cuanto no se encuentran derogadas por estipulaciones entre las partes o disposiciones espec$icas
6G
.
!. *alta de cesacin por el mero 1encimiento del trmino
Dado que las relaciones 'urdicas que se deri)an de tal car#cter de mandatario y de su actuacin $rente a los
mandantes y a los terceros est#n regidas por las reglas generales propias de ese contrato( de lo dispuesto por el
artculo 6;C; del Cdigo Ci)il se deri)a que el simple )encimiento del trmino para el que $ue designado el
administrador no produce la cesacin ipso facto de la representacin con$erida( m#1ime si se tiene en cuenta que( en
materia de propiedad /ori*ontal( el administrador es un rgano esencial del que no puede prescindirse :art. 66( ley
67.869?
6;
.
C. Impedimento de remocin indi1idual
2ustamente porque a pesar de la terminologa de la ley no es representante de los propietarios sino del Consorcio( no
pueden stos indi)idualmente re)ocar el nom&ramiento. De modo que( si /a sido designado por la asam&lea en un
acto colegiado que e1presa la )oluntad del con'unto como Consorcio( de&e tam&in ser remo)ido por resolucin de
este rgano( sal)o 'usta causa y siempre que el reglamento no condicione este e'ercicio a que lo pida una cantidad de
propietarios.
'. %emocin lograda por una minor)a
Jna minora puede lograr la remocin del administrador( y los tri&unales la /an a)alado( cuando la tirante* y $alta de
con$ian*a entre ella y el administrador sea tal que con)enga a los intereses del Consorcio un pronunciamiento
seme'ante. Aun no pro&adas las m#s gra)es acusaciones( de todos modos resulta misin de los 'ueces lograr que
cese ese estado de tensin en el #nimo de los consorcistas que /an promo)ido el 'uicio( para lo cual no ca&e otra
solucin que remo)er al administrador de sus $unciones como $orma de /acer desaparecer las desinteligencias
e1istentes( con el lgico resta&lecimiento de la tranquilidad y el orden en el inmue&le comAn
9I
.
E. Naturaleza de la remocin del administrador
+egAn el artculo ;<( inciso &( el reglamento de&e determinar la $orma de remocin del representante( de&iendo
nom&rarse( en su caso( el reempla*ante por acto de escritura pA&lica. De acuerdo a estos trminos( se presenta el
interrogante de conocer si la remocin del administrador implica la re$orma del reglamento( pues su nom&re $igura en
l y es e1presin de la )oluntad comAn. Creemos que no es as( pues la designacin no es propiamente una norma
reglamentaria sino un /ec/o administrati)o. La ley e1ige que $igure( pues quiere asegurarse que desde el primer
momento el Consorcio tenga su representante legal
96
. La innecesariedad de inscripcin en el Registro de la .ropiedad
demuestra que no se trata de una modi$icacin del reglamento
99
.
*. Causales de remocin
La remocin puede ser con o sin causaK
i. Sin causa
Hoda )e* que se rige la cuestin por las reglas del mandato( el principio general es que puede remo)erse el
mandatario sin causa( sal)o que el estatuto disponga causales e1presas de remocin( y siempre que se cuente con
las mayoras estipuladas en el reglamento :art. 6;EI( Cd. Ci).?. La mayora mnima es la mayora a&soluta :art. 6I(
ley 67.869?.
ii. Con causa
El Consorcio( con mayor ra*n aAn( puede remo)er al administrador cuando tal representante incurriere en las
causales pre)istas en el reglamento( que generalmente no ser#n ta1ati)as( o( en todo caso( si no $iguraran stas(
cuando e1istiere causa 'usti$icada de remocin por /a&er contra)enido o e1cedido sus $unciones y poderes por mal
desempeFo( $alta de rendicin de cuentas( negligencia en el cumplimiento de sus o&ligaciones( etctera. Aun cuando
no se cuente con la mayora que $i'e el reglamento( cualquier propietario Do el nAmero de propietarios que el
reglamento indiqueD puede o&tener la remocin 'udicial del administrador mediando causa 'usta.
Destacamos que( aun e1istiendo cl#usula de irre)oca&ilidad del mandato del primer administrador( ste puede
re)ocarse con causa :art. 6;EE( Cd. Ci).?
97
.
+. 2edida autosatis-acti1a para o.tener la remocin
-a&indose planteado una medida autosatis$acti)a tendiente a la remocin del administrador de&ido a numerosas
irregularidades en su gestin( se la declar procedente( sin or pre)iamente al in)olucrado y considerando que su
derec/o de de$ensa esta&a asegurado con la apelacin directa sin e$ecto suspensi)o o con la e)entual iniciacin de
un 'uicio declarati)o de oposicin cuya sustanciacin no impide el cumplimiento de la medida
9@
.
H. Posi.les derechos del administrador remo1ido contra el acto de remocin
Lu derec/os tiene el administrador remo)ido contra el acto que determina su remocin?
Algunos autores entienden que el administrador remo)ido( en ciertos casos( tiene derec/o a indemni*acin o derec/o
a o&ser)ar el acto que determina su remocin( o que e1isten recursos del administrador contra la asam&lea o la
resolucin que decret su remocin del cargo
98
.
Al respecto( podemos apuntar queK
i. Impugnacin de la asam.lea #ue lo remo1i
En algunos casos los tri&unales /an entendido que el acto mediante el cual el administrador $ue separado del cargo
por una asam&lea( podra ser impugnado en cuanto a su )alide* por steB no o&stante( /asta tanto no e1ista una
decisin $irme que aco'a dic/a impugnacin y declare la nulidad del acto( cuenta con la )alide* que le otorga el
artculo 6I@C del Cdigo Ci)il( toda )e* que no se trata en el caso de alguno de los supuestos de nulidad mani$iesta
pre)istos por el artculo 6I7G y concordantes del mismo cuerpo legal
9C
( y que si el administrador del Consorcio /a sido
remo)ido( no puede accionar o solicitar medidas precautorias a nom&re del Consorcio( por cuanto carece de
legitimacin para o&rar( no o&stando a ello que el acto que lo declar cesante se encuentre cuestionado( en tanto no
/aya sido declarado in)#lido por resolucin $irme
9E
.
+in em&argo( por nuestra parte( entendemos que el administrador cesante no est# $acultado para impugnar el acto de
su separacin( tr#tese de remocin con o sin causa. El artculo 6;EI del Cdigo Ci)il indica queK =El mandante puede
re)ocar el mandato siempre que quiera...>( lo cual da cuenta de los trminos generales y li&erales en que la ley
consagra la re)oca&ilidad del mandato. .or cierto que muc/os mandatarios( en especial los administradores( cuyo
cargo es /a&itualmente oneroso( pueden )erse per'udicados por la decisin de los propietarios( mas la re)oca&ilidad
surge de la ley Dpor tanto( se presume conocidaD y es propia de la situacinK constituye una circunstancia a la que
siempre supieron esta&an e1puestos.
La $alta de qurum o de las mayoras seFaladas( el no /a&er incluido el punto de la remocin en el orden del da( la
incorrecta citacin( el inadecuado cmputo de los )otos( etctera( Anicamente pueden ser o&ser)ados por los
consorcistas. Es que( en tanto las decisiones asam&learias slo son suscepti&les de ser impugnadas por propietarios(
el administrador no propietario Daunque /aya sido remo)ido por una asam&lea que a su parecer no contara con
requisitos su$icientesD no est# legitimado para cuestionarla. El mandato y su situacin de rgano por decisin
asam&learia son esencialmente re)oca&les y la $ormacin de la )oluntad consorcial Dque de&e acatarD es a'ena a
su incum&encia. +i los propietarios no piden la nulidad( eligen a otro administrador al que pagan las e1pensas(
etctera( est#n con$irmando el acto de remocinB si no lo con$irman( la actitud que tomen es una cuestin interna que
e)entualmente lo puede &ene$iciar. En tal sentido( el administrador es un tercero en cuanto a la decisin asam&learia.
Al administrador slo se le noti$ica la resolucin tomada( respecto de cuya $ormacin es un e1traFo. Aun cuando
su&'eti)amente se pueda considerar per'udicado( nada puede /acer( pues desde el origen esta&a e1puesto a ello. +u
actitud renuente a aceptar la decisin tomada por los copropietarios muc/as )eces o&liga a incurrir en gastos para
reali*ar otra asam&lea( noti$icaciones y /onorarios pro$esionales( lo cual lo /ace suscepti&le de responsa&ilidades.
ii. Indemnizacin por la remocin
.or los mismos $undamentos( es decir( la esencial re)oca&ilidad del mandato( normati)a aplica&le al rgano de las
personas 'urdicas( entendemos que tampoco tiene derec/o a indemni*acin por la re)ocacin sin causa. El tema /a
dado lugar a polmica( en especial en cuanto a los rganos de las sociedades( siendo dominante la opinin que
$a)orece la remocin irrestricta( es decir que permite apartar al rgano sin e1presin de causa y sin dar lugar a
indemni*acin en $a)or del destituido
9G
.
En materia de .ropiedad -ori*ontal( segAn una posicin( la asam&lea puede resol)er la re)ocacin del mandato del
administrador del Consorcio o de un apoderado designado para representarlo en un pleito( etctera( pero si &ien en
ra*n de la esencia eminentemente re)oca&le del mandato su procedencia es indiscuti&le( no es menos cierto que la
resolucin asam&learia respecti)a no e1imir# a ese Consorcio de las responsa&ilidades que le incum&en( $rente a ese
administrador o apoderado( por aplicacin de las normas legales que rigiesen la relacin contractual respecti)a
9;
B es
decir( siempre /ay derec/o a re)ocar la designacin del administrador( mas de&e indemni*#rselo si procede(
particularmente si tiene un pla*o pendiente de gestin no )encidoB no as si el pla*o /a e1pirado
7I
.
En nuestra opinin( de&e tenerse en cuenta que el mandato es di)erso de la locacin de o&ra( y es por las reglas del
primero que se rige la administracin /ori*ontal.
El artculo 6C7G del Cdigo Ci)il da la pauta de lo que es de&ido cuando el dueFo de la o&ra desiste de ella por su sola
)oluntad. .uede /acerlo( mas de&e indemni*ar. %o e1iste regla similar en materia de mandato( que se rige
e1clusi)amente por la con$ian*a y en el cual la $alta de esta Altima no da lugar a resarcimiento alguno. Atar la
re)oca&ilidad a la indemni*acin dara lugar a una relati)a irre)oca&ilidad( pues el Consorcio que tu)iera intencin de
despac/ar a su administrador tendra que pensarlo )arias )eces pese al estado de tirante* y recelo( segAn el tiempo
$altante y el monto que estu)iera dispuesto o en condiciones de pagar.
.ensamos que la $i'acin de un pla*o para la gestin de un administrador no le garanti*a el trmino( sino que D
aunque puede /a&er continuacin por inercia( es decir( /asta ser reempla*adoD se impone decidir en nue)a
asam&lea so&re la designacin de otro representante :o la reeleccin del anterior? una )e* caduco ste( sin necesidad
de un acto de re)ocacin( siempre m#s eno'oso y di$cil. +i se toma como e'emplo el rgimen de las sociedades( la
conclusin se )uel)e e)idente.
.or cierto que el administrador remo)ido tiene derec/o a co&rar lo que corresponda por la parte ya cumplida del
mandato :art. 6;8G( Cd. Ci).?.
La cuestin es distinta cuando la remocin es con causa y se /acen al administrador cargos que son $alsos o
temerarios( que lo in'urian( que a$ectan su /onora&ilidad o ponen en tela de 'uicio su reputacin( etctera. En estos
supuestos( ca&e la responsa&ilidad( especialmente por el daFo moral que se /u&iera con$igurado con la causal
inde&idamente imputada.
En consecuencia( sal)o slidas prue&as que pretendan dar lugar a responsa&ilidades ci)iles y penales del propio
administrador( con)iene al Consorcio remo)er a su rgano sin e1presin de causa( lo cual( por otra parte( es m#s
sencillo y de'a menos resquemores no slo en relacin al administrador sino tam&in entre propietarios que
e)entualmente estn di)ididos so&re el punto. M( dada la opinin reseFada( al Consorcio no le con)endr# $i'ar lmite de
tiempo al mandato del representante( no teniendo entonces otra opcin que remo)erlo sin causa cuando as lo
entienda apropiado.
I3. Nue1o nom.ramiento
.or cuanto consideramos que el simple cam&io de administrador no implica re$orma del reglamento( el nom&ramiento
de sucesi)os administradores puede /acerse por la mayora que determine este estatuto( que nunca ser# in$erior a
m#s de la mitad :art. 6I?.
A. *ormalidades para el nom.ramiento de nue1o administrador
+egAn el te1to legal( la designacin de un nue)o administrador del Consorcio de&e /acerse mediante escritura
pA&lica
76
. Este te1to /a dado lugar a gra)es di$icultades tanto desde el punto de )ista terico como pr#ctico.
+e /a entendido que el artculo ;<( inciso &( de la ley 67.869 es su$icientemente claro en tanto( al pre)er que el
reglamento de copropiedad y administracin de&e o&ligatoriamente determinar la $orma de remocin del
administrador( e1ige que el reempla*ante sea nom&rado por acto de escritura pA&lica
79
.
,as( si el Consorcio por mayora puede remo)er al administrador( necesariamente puede designar uno nue)o( ya que
ste es autoridad indispensa&le. A e$ectos de la oponi&ilidad a terceros del nom&ramiento de administrador( la
designacin de&e /acerse por escritura pA&lica( no as a los $ines del $uncionamiento interno del Consorcio( ya que
para todos los propietarios las decisiones de las asam&leas se presumen conocidas( siempre que $ueren tomadas en
legal $orma.
La e1igencia de la escritura pA&lica implica que el escri&ano acuda a la asam&lea en que se designar# administrador
y el acta de la reunin se $ormalice en escritura pA&lica? 3 que los propietarios que /an )otado $a)ora&lemente
acudan a la escri&ana a otorgar poder al administrador :en cuyo caso no se trata de una designacin por asam&lea??
En la pr#ctica( en el mismo acto de la asam&lea se $aculta al administrador u otra persona encargada por el Consorcio
a $in de ele)ar el acta a instrumento pA&lico. "eneralmente el escri&ano transcri&ir# en escritura pA&lica el contenido
de la parte pertinente del acta de asam&lea. %o o&sta a ello que el artculo 6II7 del Cdigo Ci)il se re$iera solamente
a la protocoli*acin por orden del 'ue*( pues sta es la 'udicial y no la e1tra'udicial. En todo caso( no se trata de una
escritura de protocoli*acin( pues sta requiere la agregacin del documento al protocolo del escri&ano( y el li&ro de
actas no queda agregadoB es una escritura de =transcripcin> de acta de asam&lea de propietarios. .ero( si &ien se
utili*a este sistema( no parece ser el que menciona la ley( pues no es lo mismo una escritura pA&lica en que el
escri&ano da $e de lo que pasa por ante l( que la copia de un acta en el protocolo en la que slo da $e de quien
comparece y pide la transcripcin y la $irma de ste. +in em&argo( as de&e /acerse( pues la designacin por escritura
pA&lica es di$cilmente practica&le.
Las actas pueden ser protocolares o e1traprotocolares( aunque en la pr#ctica casi siempre se e1tienden de esta Altima
manera. +i &ien en nuestro sistema actual las actas e1tendidas en el protocolo( desde un punto de )ista $ormal( est#n
comprendidas dentro de las escrituras pA&licas :arts. ;E;( inc. 6<( ;;G( ;;;( 6II6 y 6II8( Cd. Ci).?( conceptualmente
son di)ersas. En tanto las escrituras pA&licas son documentos matrices que contienen un acto o negocio 'urdico( las
actas tienen &#sicamente por o&'eto la autenticacin( compro&acin y $i'acin de /ec/os.
+i se lle)a a ca&o la asam&lea en presencia del escri&ano( la relacin notarial de sta en su protocolo tendra las
caractersticas de un acta protocolar con matricidad( en la que se relataran las secuencias de lo ocurrido durante el
transcurso de la asam&lea que culminara Dtras la )otacinD en la designacin del administrador. Inclusi)e Dde
sostenerse la distincin entre actas y escriturasD( podra pensarse que luego( recin en una segunda parte y sin
solucin de continuidad :o en otro momento en la escri&ana( pues a los $ines de )eri$icar la calidad en que
comparecen los presentes de&eran solicitarse certi$icados de titularidad de los consorcistas( sal)o que se /u&ieran
requerido antes a estos $ines?( quienes /u&ieran )otado $a)ora&lemente( o quienes en la asam&lea se designaran para
ello( podran otorgar la escritura que contu)iera el acto 'urdico de designacin del administrador elegido en la
asam&lea. .ues :si &ien as se /ace cuando se trata de la escritura de re$orma de reglamento? la sola concurrencia de
propietarios a la escri&ana a los $ines de suscri&ir una escritura de designacin de administrador( aunque $ueran
todos( de&era considerarse insu$iciente sin la pre)ia compro&acin de la e1istencia de asam&lea donde se e1presara
la )oluntad comunitaria en acto colegiado( sal)o la pre)ia protocoli*acin :transcripcin? del acta consorcial de
asam&lea.
+e /a entendido que el requisito de la escritura pA&lica no puede suplirse por acta protocoli*ada de la asam&lea que
design nue)o administrador( $undado el criterio en que solamente mediando orden 'udicial la protocoli*acin del
instrumento pri)ado podra ele)arlo al rango de instrumento pA&lico a tenor de lo dispuesto por los artculos ;G@ y
6II7 del Cdigo Ci)il
77
.
.or cierto que sta es la acepcin tcnica de protocoli*acin pero( $rente a ello( se /a dic/o que la doctrina resulta
acertada cuando el pedido de protocoli*acin :transcripcin? emanare de los propietarios que o&raran unilateralmente(
porque en tal supuesto el instrumento carece de la autenticidad que le /u&iera otorgado la )eri$icacin 'udicial de la
$irma de las partes inter)inientes en el acto documentado( en cuyo caso slo podra lograr el e$ecto de o&tener $ec/a
cierta( pero no cuando la solicitud de protocoli*acin :transcripcin? pro)iniera de la propia asam&lea que /u&iere
otorgado a alguno de sus miem&ros la representacin necesaria para lograr la transcripcin notarial( porque este
supuesto equi)ale a la e1presin de la )oluntad de todos los interesados en el acto plurisu&'eti)o que supone la
decisin $inal de la asam&lea( lo que implica trans$ormar el instrumento pri)ado en instrumento pA&lico( en cuanto
constituye un acto de reconocimiento. En esta situacin los consorcistas otorgantes no o&ran como mandatarios sino
como rganos de la asam&lea que representan( por lo cual no se contradice la norma del artculo 66G@( inciso E< del
Cdigo Ci)il
7@
B que la redaccin del artculo ;<( inciso &( de la ley 67.869 e1ige el otorgamiento de escritura pA&lica
para la designacin del administrador reempla*ante en un Consorcio de copropietarios. .ero puede considerarse
suplida dic/a $ormalidad mediante la protocoli*acin notarial de la respecti)a acta asam&learia en algunos casos(
como cuando se reelige al administrador anterior o cuando esa $orma instrumental /a sido requerida por la asam&lea
del Consorcio( reunida con un porcentual de concurrencia m#s que su$iciente para tomar decisiones
78
.
En suma( de acuerdo con esta posicin( la transcripcin en un registro notarial del acta de designacin del
administrador( dispuesta por la asam&lea( a solicitud de los consorcistas autori*ados por ella( equi)ale a la escritura
pA&lica e1igida por la ley a los $ines de acreditar personera ante terceros( por tratarse de una e1presin de la )oluntad
$inal del su'eto de derec/o que es el Consorcio de propietarios que representa.
Li&erali*ando los conceptos( se /a interpretado que si &ien el artculo ;<( inciso &( de la ley 67.869 dispone que la
designacin de administrador de un Consorcio de&e e$ectuarse =por acto de escritura pA&lica>( requisito $ormal e
ineludi&le para que la designacin tenga e$ecto $rente a terceros( el supuesto de protocoli*acin postulada por todas
las partes que otorgaron el acto 'urdico importa ele)ar el instrumento al grado de pA&lico( en cuanto ello signi$ica un
reconocimiento asimila&le( en de$initi)a( al instrumento pri)ado en que se pact la o&ligacin de ele)arlo a escritura
pA&lica
7C
.
Es correcto que la ele)acin a escritura pA&lica de un documento pri)ado supone un procedimiento instrumental
distinto( cual es el del otorgamiento del acto 'urdico ante el notarioB no o&stante( si &ien el primer administrador se
nom&ra por escritura pA&lica ya que su designacin est# contenida en el reglamento( reiteramos que el cam&io de la
persona no constituye re$orma de tal reglamento. Adem#s( los propietarios ya se reAnen en asam&lea a los $ines de
con$ormar la )oluntad colecti)a en acto colegiado y no como personas indi)iduales que otorgan una escritura( como lo
es el primer reglamento.
+in em&argo( algunas )eces se /a interpretado como insu$iciente para 'usti$icar la personera de quienes actuaran por
la administracin( la protocoli*acin de las actas que transcri&en con$ormidades reunidas en las asam&leas de
propietarios( tendientes a apro&ar el e'ercicio por parte de la administracin o las personas en las que sta delega la
personera para actuar en 'uicio Daun corro&orada por los copropietariosD pues( ante la e1igencia de escritura
pA&lica como $ormalidad para la redaccin del reglamento( es preciso lle)ar a aca&o un acto similar a e$ectos de
con$erir $acultades para representar en 'uicio al Consorcio
7E
.
En consecuencia( ad/erimos a la nocin de ser adecuada y su$iciente la protocoli*acin :insercin por transcripcin?
del acta de asam&lea como modo de e1presin de la )oluntad consorcial. En la pr#ctica( e1iste una pequeFa =trampa>
que generalmente pasa inad)ertidaK el administrador designado acude a la escri&ana con su li&ro de actas de
asam&lea y( pre)ia transcripcin o agregacin de una $otocopia certi$icada de sta en el protocolo( el mismo
administrador con$iere poder a un letrado. .resentado ese poder en los 'uicios( no se ad)ierte o&ser)acin alguna. +in
em&argo( es lo mismo que si se presentara el propio administrador suscri&iendo el escrito 'udicial acompaFando el
acta protocoli*ada.
.ero( se /a entendido que el acta mediante la cual los copropietarios designan el administrador del Consorcio de&e
cumplir con los requisitos pre)istos por el artculo ;< de la ley 67.869. .or estos moti)os( a su )e*( el apoderado de
quien in)oca desempeFarse como administrador( 'unto con el instrumento que 'usti$ica esta relacin( de&e acompaFar
su precedente que o&ra a modo de cierre de la personera( o encontrarse concretamente re$erenciado por el escri&ano
ante quien $ue con$erido el mandato. De lo contrario( est# actuando sin representacin su$iciente( esto entendido
so&re la &ase de los artculos @E( @;( 7@E( inciso 9< y concordantes del C.CC%
7G
.
!. E4cepcin de -alta de personer)a & /usti-icacin de la designacin
"eneralmente( el pro&lema de la $orma del nom&ramiento del nue)o administrador aparece cuando el Consorcio de
copropietarios inicia una accin legal y la contraria le opone la e1cepcin de $alta de personera.
,as /ay que /acer distinciones( segAn la contraparte sea o no un consorcista.
El principio general es que( trat#ndose de procesos incoados en nom&re del Consorcio contra terceros( la
'urisprudencia mayoritaria /a /ec/o una aplicacin estricta del requisito de la designacin por escritura pA&lica( sin
admitir que se supla con la designacin en el acta que luego se protocoli*. ,ediante la designacin del administrador
no se trata slo de reglar las relaciones entre los copropietarios( sino de darle al Consorcio un representante $rente a
terceros( por lo que el cumplimiento de las $ormalidades legales( entre ellas la escritura pA&lica( es requisito ineludi&le
para la )alide* del acto. La admisin del acta protocoli*ada en la cual se designa al administrador slo es procedente
cuando el 'uicio es enta&lado contra uno de los consorcistas( que no desconoce la e1istencia del Consorcio( ni la
reali*acin de la asam&lea( ni su asistencia a la misma( ni la designacin e$ectuada( etcteraB aunque en los dem#s
casos es necesaria la designacin por escritura pA&lica. La incorporacin de un instrumento pri)ado a un registro
notarial no lo con)ierte en instrumento pA&lico( cuando la protocoli*acin no /a sido ordenada 'udicialmente :arts. ;G@
y 6II7( Altima parte( Cd. Ci).?( de modo que( si el acto de designacin de administrador no llena la e1igencia del
artculo ;<( inciso &( de la ley 67.869( de'a en el nom&ramiento una $alla $ormal que puede ser denunciada por
cualquier tercero
7;
.
En este conte1to( se /a entendido que el artculo ;<( inciso &( de la ley 67.869 es su$icientemente claro en cuanto( al
pre)er que el reglamento de copropiedad y administracin de&e o&ligatoriamente determinar la $orma de remocin del
administrador( e1ige que el reempla*ante sea nom&rado por acto de escritura pA&lica. Con la designacin del
administrador no se trata slo de reglar las relaciones entre las partes( sino de darle al Consorcio un representante
$rente a tercerosB que( por lo tanto( el cumplimiento de las $ormalidades legales( entre ellas su designacin por
escritura pA&lica( es ineludi&le para la )alide* del acto. En consecuencia( trat#ndose de procesos incoados en nom&re
del Consorcio contra terceros( de&e o&ser)arse estrictamente el principio de designacin del administrador por
escritura pA&lica( resultando inadmisi&le que se supla con el acta protocoli*ada de la asam&lea que lo design. El acta
protocoli*ada en la que se designa administrador del Consorcio slo puede /acerse )aler en 'uicio cuando el mismo
es enta&lado contra uno de los consorcistas que( por e'emplo( no desconoce la e1istencia del Consorcio( ni la
reali*acin de la asam&lea( ni su asistencia a la misma( ni la designacin e$ectuada( etctera
@I
.
i. Juicio contra un copropietario
En el caso de que el Consorcio demande a un copropietario y no a un tercero( es su$iciente la designacin de
administrador mediante acta de la asam&lea( no siendo necesaria la escritura pA&lica( que slo se requiere respecto
de terceros
@6
.
Es decir que( trat#ndose de una litis en que slo est#n interesados Dcomo Anicas partesD el Consorcio de
propietarios y alguno de los consorcistas( resultan e$icientes las constancias del acta de asam&lea respecti)a(
de&idamente acreditada( para tener por )#lido el car#cter de quien en esa asam&lea $ue designado administrador y
que en la causa representa al mencionado Consorcio( ya que el requisito pre)isto por el artculo ;<( inciso &( de la ley
67.869 es a los $ines de la oponi&ilidad a terceros
@9
. Ello es as porque entre los copropietarios la sola reali*acin de la
asam&lea constituye pu&licidad e$ecti)a de la designacin e$ectuada
@7
.
Adem#s( resulta a&solutamente in$undado por parte de la actora negarse a reconocer el car#cter de administrador que
se atri&uye el $irmante de las notas que se dirigieron para comunicarle la reali*acin de las asam&leas( con la sola
a$irmacin de desconocerle tal car#cter( ya que Dcomo miem&ro de un ente colecti)oD el propietario est# o&ligado a
interiori*arse de las decisiones que /acen a su $uncionamiento y( en modo especial( de lo atinente a la designacin del
propio administrador( quien tiene a su cargo la recaudacin de los $ondos que de&en aportar los consorcistas
@@
.
La ele)acin a escritura pA&lica del acta de asam&lea mediante la cual el Consorcio elige su administrador slo resulta
necesaria para su oposicin $rente a terceros( mas no para las relaciones interconsorciales( pues se supone que los
miem&ros de la comunidad no pueden ignorar las resoluciones de aquel rgano( m#1ime cuando no se /a impugnado
la que surge del acta protocoli*ada acompaFada a 'uicio
@8
.
ii. Juicio contra un tercero
M en tal sentido( se /a entendido que pro&ada la personera del administrador del Consorcio de copropietarios por
escritura pA&lica( con trascripcin del acta en que la asam&lea otorga el mandato( es improcedente la e1cepcin de
$alta de personera $undada en la $alta de inscripcin en el Registro de la .ropiedad del nom&re del administrador(
pues el artculo ;< de la ley 67.869 slo tiene en mira la constitucin o tras$erencia de dominio u otros derec/os
reales
@C
( o que la designacin de nue)o administrador del Consorcio de&e /acerse mediante escritura pA&lica( y es por
este moti)o( y no por la $alta de inscripcin en el Registro de la .ropiedad( que de&e /acerse lugar a la e1cepcin de
$alta de personera( pues el e1tremo de la registracin es innecesario ya que dic/o acto no implica una re$orma del
reglamento
@E
.
+lo es e1igi&le el instrumento pA&lico cuando se enta&la un 'uicio en nom&re del Consorcio contra terceros( no
&astando un acta protocoli*ada de la asam&lea donde se designa al representante :art. ;<( inc. &( ley 67.869?
@G
. El
artculo ;<( inciso &( de la ley 67.869 dispone que la designacin de un nue)o administrador de&e /acerse por
escritura pA&lica( no pudiendo considerarse su&sanada esa omisin mediante la protocoli*acin del acta de asam&lea
en tanto no sur'a que $uera ordenada 'udicialmente
@;
.
%o o&stante( se /a aceptado en algunos casos la protocoli*acin del acta de la asam&lea del Consorcio( a la que
concurrieron propietarios con un porcentual m#s que su$iciente para tomar decisiones( considerando que suple
adecuadamente la e1igencia de la escritura pA&lica pre)ista en el artculo ;<( inciso &( de la ley 67.869( si tal
protocoli*acin no /a sido pedida por uno de los copropietarios indi)idualmente sino que la solicitud pro)iene de la
asam&lea del ConsorcioB que( por tanto( la escritura correspondiente sir)e para trans$ormar un instrumento pri)ado( el
acta( en instrumento pA&lico. Esta solucin no contradice la norma del artculo 66G@( inciso E< del Cdigo Ci)il
8I
.
C. 'esignacin del conse/o de administracin
En $orma pro)isional y durante el tiempo necesario para de$inir la situacin de un administrador( es $recuente que se
nom&re al Conse'o de Administracin para tomar a su cargo la administracin.
La designacin del conse'o de administracin con las $acultades que el reglamento atri&uye al administrador( /ec/a en
asam&lea 'udicial con)ocada en $uncin del artculo 6I de la ley 67.869( y del cual emana el mandato con que se
actAa en 'uicio( es su$iciente para acreditar la personera in)ocada( tanto m#s cuanto que la impugnante es tam&in
miem&ro del Consorcio y no puede in)ocar( por esa ra*n( de$ectos $ormales
86
.
3. 'esignacin de coadministrador o inter1entor /udicial
El 'ue* puede designar un coadministrador o inter)entor in$ormante en uso de las $acultades que le con$iere el artculo
6I de la ley 67.869( aun contra lo dispuesto por la mayora e1presada en la asam&lea( ante gra)es circunstancias que
pongan en peligro la con)i)encia dentro del inmue&le
89
. La designacin por el 'ue* de un administrador pro)isional del
Consorcio slo importa la adopcin de una medida cautelar y su procedencia tiene por $in regulari*ar el
$uncionamiento de los rganos consorciales( cuando posiciones incompati&les a&solutas o la actitud del administrador
impiden llegar a la solucin a tra)s de las )as que esta&lecen la ley 67.869 y el reglamento de copropiedad y
administracin. Al no estar pre)ista la situacin en ninguna disposicin legal espec$ica( de&en darse los tres
supuestos de )ia&ilidad de las medidas cautelaresK )erosimilitud del derec/o( peligro en la demora y contracautela. As
se /a 'usti$icado( en principio( la )erosimilitud del derec/o como para que proceda la cautelar mencionada( cuando las
constancias de la causa dan cuenta de las serias irregularidades que e1istan en el Consorcio( llegando a $altar los
ser)icios de cale$accin( agua caliente y ascensor( y a peligrar el de agua corriente
87
.
Es improcedente la solicitud de un consorcista de que se designe un inter)entor con $undamento en que el cincuenta
por ciento de los copropietarios /an de'ado de a&onar las e1pensas( si tal situacin tu)o su origen en la propia actitud
de un porcenta'e de los integrantes del Consorcio. Ello as( porque no puede prestarse apro&acin 'udicial a la
conducta en que se $unda la inter)encin solicitada por quien )oluntariamente /a contri&uido a colocar al Consorcio en
la situacin que con la medida se trata de re)ertir
8@
.
Las $acultades del inter)entor 'udicial en un Consorcio( que corresponden a las de controlar( )igilar( $iscali*ar y
autori*ar la tarea del administrador y conse'o del Consorcio( quienes no quedan separados de sus $unciones ni
pierden la legitimacin procesal para actuar en 'uicio( de&iendo a&stenerse de decretar ninguna medida sin el control
'udicial( se u&ican per$ectamente dentro del #m&ito del artculo 997 del C.CC%
88
.
3I. *unciones
El administrador del Consorcio de&e )elar por el estricto cumplimiento de los de&eres que el artculo C< de la ley
67.869 o en su caso el reglamento de copropiedad imponen a los consorcistas( constituyendo esto un tpico acto de
administracin que compete al administrador en su calidad de rgano del Consorcio
8C
.
.ara la determinacin de la competencia del administrador( en primer lugar( /ay que remitirse al reglamento( en
segunda instancia a la ley y( $inalmente( a la asam&lea de copropietarios
8E
.
+egAn el artculo ;<( inciso a( de la ley 67.869( el administrador =...tendr# $acultades para administrar las cosas de
apro)ec/amiento comAn y pro)eer a la recaudacin y empleo de los $ondos necesarios para tal $in. Dic/o
representante podr# elegir el personal de ser)icio de la casa y despedirlo>.
El artculo 66 aFade asimismo queK =El representante de los propietarios actuar# en todas las gestiones ante las
autoridades administrati)as de cualquier clase( como mandatario legal y e1clusi)o de aqullos. Est#( adem#s(
o&ligado a asegurar el edi$icio contra incendio>.
En el decreto reglamentario 6G.E7@N@; se agregan disposiciones que complementan las $unciones del administradorB
dice el artculo 8<K =...Hodo propietario podr# imponerse del contenido del li&ro y /acerse e1pedir copia de las actas( la
que ser# certi$icada por el representante de los propietarios o por las personas que stos designen. Las actas podr#n
ser protocoli*adas. +er# tam&in ru&ricado por la misma autoridad el li&ro de administracin del inmue&le>( y el
artculo C<K =A requerimiento de cualquier escri&ano O...P el Consorcio de propietarios( por intermedio de la persona
autori*ada( certi$icar# so&re la e1istencia de deuda por e1pensas comunes que a$ecten al piso o departamento que
/aya de ser trans$erido>.
Adem#s( tendr# las $unciones que en cada caso le asigne el reglamento respecti)o.
A. Enumeracin de las -unciones del administrador
En general( son $unciones propias del administradorK
a. Administrar el edi$icio y las cosas de uso comAn.
&. Cuidar del &uen $uncionamiento de los ser)icios y disponer las reparaciones y mantenimiento de cosas
comunes.
c. E'ecutar las resoluciones de la asam&lea y cumplir y /acer cumplir la ley( el reglamento y el reglamento
interno.
d. Asegurar el inmue&le contra incendio y contra otros riesgos que determine la asam&leaB contratar seguro de
)ida respecto de tra&a'adores en relacin de dependencia.
e. Elegir el personal de ser)icio del inmue&le comAn( )igilar su actuacin( suspenderlo( despedirlo y $i'arle la
remuneracin.
$. .ro)eer a la recaudacin y empleo de los $ondos necesarios y atender con stos los gastos comunes para el
mantenimiento del inmue&le.
g. Lle)ar en legal $orma( tener al da y custodiar los li&ros de actas y de administracin.
/. Dar cuenta de su gestin en $orma documentada y peridica.
i. Con)ocar las asam&leas y comunicar a los propietarios ausentes las decisiones tomadas en stasB
protocoli*ar las actas.
'. Certi$icar las deudas por e1pensas comunes y copias de las actas.
Q. Lle)ar un registro del dominio constituido por los propietarios y mantener al da su nmina
8G
.
l. ,antener en depsito los ttulos originales del inmue&le moti)o de la su&di)isin y testimonio del reglamento
de copropiedad( planos y dem#s instrumentos de inters comAn de todos los propietarios.
m. Representar al Consorcio ante las autoridades administrati)as.
Cuanto m#s detallada est la $uncin del administrador en el reglamento( m#s simple resultar# la solucin a las
cuestiones que e)entualmente se susciten( especialmente con relacin a terceros( y ser# m#s e$ica* el sistema.
!. *acultades ante la -alta de decisin asam.learia
+i la asam&lea de copropietarios pudiera llegar tardamente con su decisin( el administrador tendr# ine1ora&lemente
dos caminosK reali*a ciertos actos si a su leal sa&er y entender est# en sus $acultades( o si la premura as lo e1ige( o
recurre a la )a 'udicial para cu&rir su responsa&ilidad( en cuyo caso plantea la situacin( $unda su incertidum&re y pide
la autori*acin pertinente. +iendo un /ec/o conocido la morosidad con que suelen tomarse las decisiones y( m#s aAn(
lle)arse a la pr#ctica( dentro del medio consorcial por decisin de la asam&lea( y /a&indose tratado en el caso de
una o&'eti)a )iolacin de la norma reglamentaria( su conducta promo)iendo la accin pertinente se /alla dentro de sus
$unciones
8;
.
C. *unciones de representacin ante autoridades /udiciales & administrati1as & sus l)mites
+i &ien en principio el administrador del Consorcio slo tiene $unciones netamente administrati)as( esto es as sal)o
los casos contemplados por los artculos C< y 68( p#rra$o 7<( de la ley 67.869. La ampliacin de las atri&uciones del
administrador del Consorcio con$eridas por el artculo 66 de la ley 67.869 no lesiona ni el orden pA&lico ni las &uenas
costum&res( constituyendo un legtimo acto de autonoma de la )oluntad
CI
.
El administrador y representante legal del Consorcio :aun con $acultades para estar en 'uicio? no puede o&ligar a sus
integrantes a la modi$icacin del reglamento de copropiedad( pues es un mandatario con $acultades limitadas( y entre
ellas no se encuentra la de alterar dic/o instrumento
C6
.
3II. Aplica.ilidad de las reglas del mandato
El administrador del Consorcio actAa como representante legal de ste y contrata en su nom&re. Independientemente
de su naturale*a 'urdica y cualquiera sea el car#cter que se le atri&uya a la relacin entre el administrador y el
Consorcio( las normas aplica&les son las del contrato de mandato reglado por el Cdigo Ci)il( adem#s de las que
estatutariamente se /u&ieran adoptado con arreglo a la ley 67.869
C9
.
Es decir que son aplica&les las normas del mandato :arts. 6GC; y ss.( del Cd. Ci).? y no las de socio administrador
:art. 6CEC( Cd. Ci).?( pues ese administrador es un mandatario o representante
C7
.
,as las relaciones 'urdicas que se deri)an de tal car#cter de mandatario y de su actuacin $rente a los mandantes y a
los terceros est#n regidas por las reglas generales propias de ese contrato en cuanto no /ayan sido derogadas por
estipulaciones de las partes o por normas espec$icas
C@
.
A. 3alidez del poder otorgado a un mandatario /udicial
+i el reglamento de copropiedad y administracin atri&uye al administrador amplias $acultades para actuar ante las
autoridades 'udiciales( al regir las reglas del mandato pre)istas en el Cdigo Ci)il( es inadmisi&le la discusin so&re la
)alide* del poder otorgado por la administracin del Consorcio a un mandatario 'udicial
C8
.
!. 2andato suscepti.le de con-irmacin t,cita
El mandato es suscepti&le de con$irmacin. De a/ que si el mandato reci&ido por el administrador esta&a )iciado de
nulidad relati)a( y con posterioridad a l( durante cerca de un aFo( los copropietarios pagaron a ese mandatario las
e1pensas comunes( tal nulidad queda purgada( ya que esos pagos implicaron la con$irmacin e1presa de dic/o
mandato( con los e$ectos retroacti)os que determina el artculo 6IC8 del Cdigo Ci)il
CC
.
C. %e1oca.ilidad del mandato
Adem#s( como corresponde a la regla general( el mandato reci&ido por el administrador es re)oca&le sin necesidad de
que /aya 'usta causa para ello( pues es de la esencia del mandato su re)oca&ilidad( sal)o los supuestos de e1cepcin
in)olucrados en el mandato irre)oca&le
CE
( pues el administrador de un Consorcio es una $igura an#loga a la de un
gerenteB sus $acultades son esencialmente re)oca&les y est# en un todo su'eto a los trminos del reglamento
CG
.
'. 5.ligacin del Consorcio de suministrar el dinero para los gastos
Como el mandatario Dadministrador del ConsorcioD no tiene la o&ligacin de suministrar el dinero para los gastos
que requiera el cumplimiento de su gestinB el mandante de&e anticiparle las cantidades necesarias para la e'ecucin
del mandato( si aqul se las pidieraB pero( suponiendo que no /aya /ec/o uso de ese derec/o( el mandante de&e
reem&olsarle las erogaciones pertinentes
C;
.
3III. Alcance de la personer)a para actuar en /uicio por el Consorcio & -acultades /udiciales del administrador
La ley 67.869( en su artculo 66( esta&lece queK =El representante de los propietarios actuar# en todas las gestiones
ante las autoridades administrati)as de cualquier clase( como mandatario legal y e1clusi)o de aqullos...>
%ada aclara ni menciona con relacin a la actuacin ante autoridades 'udiciales. La redaccin primiti)a del proyecto
de ley del .oder E'ecuti)o decaK =El representante de los propietarios actuar# en todas las gestiones ante las
autoridades pA&licas de cualquier clase y actuar# en nom&re de todos los propietarios en los casos 'udiciales de
inters comAn( como 'uicios de e1propiacin( rei)indicacin del terreno( etctera>.
El despac/o de la Comisin del +enado no modi$ic el punto. En el de&ate parlamentario en la C#mara Alta( el
senador Antille e1pres queK =La parte $inal de este artculo es simplemente e'empli$icadora( porque da casos y
e'emplos que se pueden )incular en ocasiones con la disposicin principal>. .ropuso el nue)o te1to que se apro& sin
otra aclaracin( a lo que el de&ate en Diputados nada agreg
EI
. ,#s que aclarar( con$unde la modi$icacin introducida
pues su $undamentacin es inco/erente con el te1to que se propuso. En suma( es muy dudosa la e1istencia de
$acultades 'udiciales que se otorga&an en el proyecto( que 'ustamente se sanciona como ley( e1cluyndolas
E6
.
.or ello( se /a decidido que si &ien el artculo 66 de la ley 67.869 asigna al administrador del Consorcio el car#cter de
mandatario legal y e1clusi)o( no es menos cierto que tal car#cter est# re$erido a las gestiones ante las autoridades
administrati)as y no a las que de&en e$ectuarse ante los estrados 'udiciales
E9
.
+in em&argo( podemos concluir queK
a. La ley otorga $acultades 'udiciales e1presas al administrador en el artculo 68.
&. En el artculo ;<( inciso a( al autori*ar al administrador para despedir al personal de ser)icio( le otorga
$acultades 'udiciales pues DimplcitamenteD lle)a apare'ada la posi&ilidad de contestar la demanda que
contra el empleador podr# iniciar el e1 empleado.
c. En el artculo ;<( inciso a( tam&in se $aculta al administrador para pro)eer a la recaudacin de los $ondos y(
como no se e1presa que se /ar# slo e1tra'udicialmente( parece necesario reconocer que tam&in puede
demandar a esos e$ectos. La interpretacin contraria in)ita a los propietarios a no pagar.
d. Reconocindose personera 'urdica al Consorcio parece posi&le reconocerle( adem#s( capacidad para estar
en 'uicio a tra)s de su representante en todas las cuestiones relati)as al patrimonio del ConsorcioB no as en
lo que se re$iere al patrimonio indi)idual de los titulares de la .ropiedad -ori*ontal.
Aun re$erido al patrimonio del Consorcio :que( recordamos( para algunos no e1iste? la representacin o mandato se
e'erce dentro del limitado marco de los actos de administracin y e'ecucin( y no los de disposicin.
El mandatario( segAn principios generales( en todos los casos( adem#s de tener el poder( de&e tener instrucciones de
su representado( y no es otra que la asam&lea la que deli&erar# y resol)er# a $in de otorgar instrucciones respecto de
cada 'uicio determinado. Destacamos que siempre el acto es nulo cuando el representante actAa $uera de los lmites
del mandato :art. 6;76( Cd. Ci).? o cuando el acto $uera notoriamente e1traFo al o&'eto social :art. 8G( ley 6;.88I?( y
como la capacidad del Consorcio es restringida son pocos los tipos de 'uicios en que el administrador puede
representar al Consorcio. Adem#s( el mandato de&e interpretarse en $orma restricti)a :art. 6GG@( Cd. Ci).?.
En atencin a lo e1puesto( y como la ley no es clara al respecto( es con)eniente que el reglamento pre)ea las
$acultades 'udiciales del administrador y cu#l es la e1tensin de las mismas.
En caso de que se /aya omitido el punto( para mayor tranquilidad del administrador y los consorcistas y a $in de e)itar
e1cepciones de $alta de personera( es con)eniente que se resuel)a en asam&lea la presentacin en 'uicio del
Consorcio y que se $aculte al administrador a esos e$ectos
E7
.
+i &ien( en principio( las $unciones que la ley 67.869 pone a cargo del administrador son de car#cter administrati)o y
Anicamente puede actuar 'udicialmente por la )a sumarsima cuando se trata de trasgresiones al artculo C<( tam&in
es cierto que sus $acultades para actuar en 'uicio son indiscuti&les cuando se le /aya con$erido mandato en tal sentido
por el Consorcio de propietarios( sea como parte actora o en calidad de demandado
E@
B es decir que el $acultamiento
concreto es rele)ante para e)itar las e1cepciones. +i el reglamento de copropiedad y administracin autori*a
e1presamente al administrador para actuar como mandatario 'udicial del Consorcio de propietarios( con ello se suplen
las limitaciones de la ley 67.869( por cuanto en la especie se aplican las reglas del mandato esta&lecidas en los
artculos 6GC; y siguientes del Cdigo Ci)il
E8
.
%o o&stante( a esta altura de los tiempos y de la 'urisprudencia( en la pr#ctica se acepta la representacin 'udicial del
administrador sin o&'eciones. %o o&stante( se dice que las demandas de los copropietarios o contra ellos de&en
tramitar con su representante legal y e1clusi)o de&idamente autori*ado pre)ia deli&eracin de los propietarios por
mayora de )otos :art. 6I( ley 67.869?. Aunque esa autori*acin ataFe a las relaciones internas de la comunidad( la
$alta o insu$iciencia de la autori*acin no impide que los terceros se pre)algan del car#cter de mandatario que tiene el
representante :art. 66( ley citada?( que( por ser e1clusi)o( es contra quien de&en accionar. Bien es )erdad que el
artculo 66 citado limita la representacin( en la letra( a las gestiones ante las autoridades administrati)as de cualquier
clase( omitiendo la actuacin en 'uicioB sin em&argo( la tesis de la personalidad no resuel)e el punto porque( tam&in
desde su propia doctrina( resultara aplica&le al representante legal la misma limitacin :arg. art. 7C( Cd. Ci).?
EC
.
A. Como actor
.arece ra*ona&le entender que cuando )a a emprenderse la iniciacin de un 'uicio sea induda&le la )oluntad del
Consorcio en tal sentido. +e trata de una decisin que de&e tomarse por mayora a&soluta :art. 6C? sal)o que la
materia ponga en 'uego los derec/os indi)iduales de los propietarios( en cuyo caso actAan stos personalmente y por
unanimidad dan poder al administrador. +al)o el supuesto de una inminente prescripcin que de&e interrumpirse(
e1iste tiempo su$iciente para que se resuel)a enta&lar demanda en asam&lea( con el asesoramiento pre)io y
escuc/ada la opinin de los propietarios. El administrador puede( por su cuenta( iniciar 'uicio por el artculo 68 y por
co&ro de e1pensas( aunque para su tranquilidad le con)iene o&tener instrucciones en el primer caso.
!. Como demandado
En caso de que el Consorcio sea demandado por actos u o&ligaciones re$eridos a la administracin( el representante
tiene $acultades su$icientes para comparecer en nom&re del Consorcio dentro del trmino para contestar la demanda y
oponer las de$ensas pertinentes o que estime adecuadasB de&er# /acerse patrocinar por un letrado en caso de no
poseer ttulos su$icientes( como ocurre con cualquier representante legal( lo que disminuye el peligro de prdida de
derec/os por $alta de conocimientos legales.
Este criterio es indispensa&le por cuanto es di$cil( si no imposi&le( que el administrador( una )e* noti$icado por cdula(
tenga tiempo de citar a asam&lea y o&tener resolucin e instrucciones. Luien puede reci&ir una cdula( de modo tal
que sta produ*ca e$ectos de noti$icacin )#lida( puede tam&in estar en 'uicio para contestar la demanda. +in
em&argo( de'amos constancia de que si se demanda slo al Consorcio cuando se trata de una cuestin en que est
en 'uego el derec/o indi)idual de cada propietario( el administrador de&e pedir la integracin de la litis con todos los
propietarios( para que pueda dictarse una sentencia Atil oponi&le a stos( por cuanto se trata de un caso de
litisConsorcio pasi)o necesario.
2ustamente son e'emplos claros de este tipo de demanda la e1propiacin o rei)indicacin del terreno a que /aca
re$erencia el proyecto de ley primiti)o.
C. 'i1ersidad de criterios generales so.re la legitimacin procesal del administrador
i. Principio general permisi1o
El administrador del Consorcio tiene amplias $acultades para actuar ante las autoridades 'udiciales( por lo que de&e
consider#rselo con su$iciente personera
EE
.
En el rgimen de .ropiedad -ori*ontal :ley 67.869?( las $acultades del administrador para estar en 'uicio de&en
interpretarse de manera no restricti)a :)g.( es su$iciente la $rmula que /a&ilita para actuar ante la autoridad 'udicial?(
siendo innecesario( adem#s( que /uelgue el o&'eto espec$ico de un pleito en tal mandato genrico( &astando con la
representacin para estar en 'uicio en sentido amplio
EG
.
Compete al administrador la representacin 'udicial del Consorcio( teniendo como $undamento central la amplitud de
representacin( implcita en las $acultades de aqul. De all que no corresponda e1igir $acultades especiales(
otorgadas ya en el reglamento( ya en un apoderamiento posterior( para que el administrador del Consorcio pueda
actuar en 'uicio( tanto para contestar acciones como para promo)erlas
E;
.
.ese al silencio del reglamento de copropiedad respecto a quin e'erce la representacin 'udicial del Consorcio de
propietarios( una importante lnea de opinin /a sostenido desde antaFo que compete al administrador del Consorcio
la representacin 'udicial del mismo( in)oc#ndose como argumento central en apoyo a tal tesis la amplitud de
representacin implcita en las $acultades de aqul. .or otra parte( no ca&e e1igir $acultades especiales otorgadas ya
en el reglamento( ya en un apoderamiento posterior( para que el administrador del Consorcio pueda actuar en 'uicio(
tanto para contestar acciones como para promo)erlas. A propsito de los alcances de las $acultades que el
administrador del Consorcio de propietarios posee( ca&e destacar la importancia de la disposicin contenida en el
artculo 66 de la ley 67.869( que alude al mandatario legal y e1clusi)o de los propietarios( lo que demuestra Dsi &ien
en una r&ita espec$icaK gestiones ante las autoridades administrati)asD una suerte de representacin necesaria
desempeFada por el administrador( y concluir que el administrador es representante necesario del Consorcio es
co/erente con la imperati)a e1igencia de la ley 67.869 y del decreto reglamentario 6G.E7@N@; de que se lo designe en
el reglamento :arts. ;<( inc. a( y 7<( inc. E<( respecti)amente?. Con$orme a las directi)as generales que emanan de los
artculos 78 y 7E del Cdigo Ci)il Dlas personas 'urdicas adquieren y e'ercen sus derec/os por medio de sus
representantesD en los casos como el de autos( en que el reglamento de copropiedad guarda silencio respecto de la
representacin 'udicial del Consorcio( corresponde remitirse a las reglas del mandato :art. 6GEI( inc. 6< y 9<( Cdigo
citado?. Asimismo( para estar en 'uicio no se requieren poderes especiales( de lo que se sigue la $acultad 'udicial del
administrador del Consorcio al e$ecto aun ante el silencio del reglamento. Es claro que esto no es m#s que una lgica
y acaso ineludi&le consecuencia de la personalidad del Consorcio. El rgimen de propiedad /ori*ontal consagra la
necesidad para su e1istencia de la designacin de un administrador o representante de los propietarios que tendr#
$acultades para administrar las cosas de apro)ec/amiento comAn :art. ;<( inc. a( ley 67.869?( y( si &ien es da&le
distinguir entre esa calidad de representante y las $acultades para el e'ercicio de la representacin( ca&e tenerlo por
$acultado para representar 'udicialmente al Consorcio( ya sea que se lo considere representante necesario del mismo
o del con'unto de propietariosB las $acultades seran las mismas en uno y otro supuesto. En sumaK a pesar de la
carencia de personalidad 'urdica del Consorcio de propietarios contemplado en la ley 67.869( el administrador es
representante del mismo y se le aplican su&sidiariamente las reglas del mandato para ese espec$ico o particular
modo de conser)ar y administrar las cosas comunes
GI
.
ii. Principio general impediti1o
+i el reglamento de copropiedad y administracin atri&uye al administrador amplias $acultades para actuar ante las
autoridades 'udiciales( rigen las reglas del mandato pre)istas en los artculos 6GC; y siguientes del Cdigo Ci)il. .or
ello( es inadmisi&le la discusin so&re la )alide* del poder otorgado por la administracin del Consorcio a un
mandatario 'udicial
G6
.
La genrica mencin de representacin ante las autoridades 'udiciales y administrati)as e1presada en el reglamento
de copropiedad( no des)irtAa la e1igencia para el administrador de poder especial para estar en 'uicio por las
personas que le /an acordado espec$icamente ese apoderamiento especial( si la accin no encuadra en las
$acultades que a aqul le con$ieren la ley y el reglamento +i todos los copropietarios no est#n incluidos en el poder
especial otorgado al administrador para iniciar un pleito especial a determinada persona( no e1iste actor
G9
.
El representante de los propietarios de una $inca a$ectada al rgimen de la ley 67.869 carece de atri&uciones para
actuar en 'uicio a nom&re de ellos( sal)o los supuestos que mencionan los artculos C< y 68 o que esa $uncin le $uera
encomendada por el reglamento de copropiedad o por Consorcio. El administrador designado en los restringidos
lmites de los artculos ;<( inciso a( p#rra$o 6<( y 66 de la Ley de .ropiedad -ori*ontal no tiene personera para actuar
en representacin del Consorcio ante las autoridades 'udiciales a $in de promo)er una demanda por daFos y per'uicios
presuntamente ocasionados por la $inca lindera( m#1ime cuando los copropietarios( en el acta de su nom&ramiento(
slo /acen la sal)edad de que entre las $acultades que le acuerdan est# la de actuar ante la ,unicipalidad y sus
dependencias( sin /acer mencin alguna al rgano 'urisdiccional
G7
.
+i &ien es cierto que el Consorcio de propietarios es un ente de derec/o y tiene una personera distinta de los
copropietarios( su capacidad est# limitada para los actos de gestin del edi$icio constituido en propiedad /ori*ontal.
As( $uera de los casos contemplados por los artculos C< y 68( apartado 7< de la ley 67.869( el representante o
administrador del Consorcio de propietarios slo tiene $unciones netamente administrati)as y( por ello( carece de
atri&uciones para actuar en 'uicio a nom&re de los consorcistas( sal)o que tales $acultades le /ayan sido acordadas
por el reglamento de copropiedad o por el Consorcio
G@
.
De con$ormidad con lo dispuesto en los artculos ;<( inciso a( 66 y 68 de la ley l7.869( el administrador no tiene
$acultades para representar en 'usticia a los propietarios( sal)o en los casos de )iolacin de las pro/i&iciones
esta&lecidas en los artculos C< y 68( apartado 7<( de la norma mencionada. La $rmula esta&lecida en el reglamento
de copropiedad del edi$icio( que otorga $acultad al administrador para actuar ante las =autoridades nacionales>( no
puede ser entendida como si alcan*ara tam&in a aqul para representar al Consorcio ante el poder 'udicial
G8
.
iii. Principio general intermedio
El representante de los propietarios de una $inca sometida al rgimen de la ley 67.869 carece de atri&uciones para
actuar en 'uicio a nom&re de ellos( sal)o los supuestos que mencionan los artculos C< y 68( o que esa $uncin le $uera
encomendada por el reglamento de copropiedad y administracin o por el Consorcio. +i el reglamento de copropiedad
autori*a e1presamente al administrador a actuar en representacin del Consorcio ante los tri&unales( quedan suplidas
las limitaciones de la ley 67.869( al desempeFarse aqul en calidad de mandatario 'udicial del Consorcio y aplicarse
las reglas del mandato a dic/a $igura
GC
.
La representacin que atri&uyen los artculosK ;<( 66 y 68 de la ley 67.869 'uega en cuanto /aya coincidencia de
intereses de los propietarios en cuestiones relati)as al patrimonio del Consorcio :o al cumplimiento del reglamento?( no
as en lo que se re$iere al patrimonio indi)idual de los titulares de la .ropiedad -ori*ontal
GE
.
+i &ien se admite que el administrador go*a de atri&uciones en el #m&ito 'udicial :art. 68( ley 67.869( por )iolaciones al
art. C< de dic/a ley? y que se /acen e1tensi)as a los supuestos de los artculos 8< y E<( ello encuentra su lmite en la
tutela del patrimonio del Consorcio( toda )e* que una sentencia ad)ersa lo a$ectar#. .or ello se requerir# poder
especial otorgado por asam&lea de consorcistas y respetando estrictamente el qurum y las mayoras legales que
para el caso requiera
GG
.
Aun cuando( en principio( el administrador del Consorcio slo tiene $unciones netamente administrati)as( sal)o los
casos contemplados por los artculos C< y 68 de la ley 67.869( posee la atri&ucin de actuar en 'uicio a nom&re del
Consorcio si tal $uncin le /a sido encomendada por el reglamento de copropiedad. La ampliacin de las atri&uciones
con$eridas por el artculo 66 de la ley 67.869 al administrador del Consorcio no lesiona ni el orden pA&lico ni las
&uenas costum&res( constituyendo un legtimo acto de autonoma de la )oluntad
G;
.
El artculo 66 de la ley 67.869 atri&uye al administrador el car#cter de mandatario legal y e1clusi)o de los
copropietarios( y si &ien dic/o precepto se re$iere a la representacin de estos Altimos ante las autoridades
administrati)as de cualquier clase( con lo cual se plantea la cuestin acerca de si alcan*a o no a la actuacin en
causas 'udiciales( no /ay dudas cuando ella se encuentra e1presamente resuelta en el reglamento de copropiedad y
administracin del edi$icio respecti)o( cuya normati)a le atri&uye al administrador la representacin legal del
=Consorcio> incluso ante los tri&unales de 'usticia de todo $uero o 'urisdiccin
;I
.
'. Casu)stica en cuanto a la legitimacin del administrador
En concreto( los criterios en lo tocante a la legitimacin del administrador para estar en 'uicio sonK
i. 3iolacin de prohi.iciones
Aunque en principio el derec/o de oponerse al uso no autori*ado de la cosa comAn corresponde al Consorcio( se /a
admitido que( acreditado un inters legtimo concreto( uno de los propietarios estara legitimado al e$ectoB de a/
entonces que mediando )iolacin( con mayor ra*n( estara /a&ilitado el administrador para preser)ar a su mandante
y consecuentemente e'ercer las medidas necesarias para tal $in
;6
.
El administrador del Consorcio de&e )elar por el cumplimiento del reglamento y solamente tiene representati)idad
para actuar contra un consorcista cuando se concretare por ste )iolacin alguna a dic/o ordenamiento o a lo
preceptuado por la ley 67.869 :art. C< y 68( ap. 7<?
;9
. El administrador no necesita poderes especiales con$eridos por
asam&lea( para demandar 'udicialmente a un copropietario para que cese en un uso contrario a las pre)isiones del
reglamento
;7
.
Contrari#ndose lo dispuesto so&re el destino a darse a la unidad :art. C<( inc. a( ley 67.869?( es induda&le que el
administrador est# autori*ado a accionar 'udicialmente a $in de /acer cesar la trasgresin( resultando esto adem#s
e1presamente del artculo 68 de la misma ley( sin que sea necesario que una asam&lea lo autorice a ello
;@
.
El administrador del Consorcio est# $acultado para demandar a los copropietarios que )iolan las o&ligaciones que les
impone el artculo C< de la ley 67.869. El administrador est# $acultado a iniciar acciones a los copropietarios( cuando
estima que uno de ellos no cumple lo que los consorcistas con)inieron en el reglamento( que para ellos es ley
;8
.
Es $uncin primordial de un administrador de un Consorcio el /acer cumplir las normas que lo rigen( y( para el
cumplimiento de esta $uncin esencial( la ley 67.869 le /a concedido ciertas /erramientas( como lo es el caso de la
denuncia 'udicial del artculo 68( que se /a interpretado como e1tensi)o( no slo a los casos del artculo C<( sino
tam&in a los de los artculos 8< y E<
;C
.
ii. Co.ro de e4pensas
+al)o disposicin en contrario( el administrador tiene Dentre sus $acultades implcitasD la representacin 'udicial del
Consorcio y la percepcin de las sumas necesarias para cu&rir las e1pensas constituye un acto tpicamente
administrati)o :art. ;<( inc. a( ley 67.869?( por lo que es induda&le que el administrador( en )irtud de ese mandato
nacido de la ley( se encuentra $acultado a reclamar 'udicialmente el pago de las e1pensas comunes
;E
.
Cuando un reglamento de copropiedad e1ige la autori*acin de la asam&lea para otorgar poder para actuar en 'uicio(
de&e considerarse slo respecto de casos espec$icamente determinados( cuando tal recaudo se 'usti$ique en orden a
la importancia del asunto( pero nunca para el co&ro de e1pensas comunes( cuyo ingreso es m#s que indispensa&le
para el $uncionamiento pleno del Consorcio. Es claro que( a tal $in( la $acultad de otorgar poder est# implcita en las
prerrogati)as del administrador( quien( en tanto representante del Consorcio( se encuentra autori*ado para sustituir en
otro la e'ecucin del mandato que le $uera encomendado( en los trminos del artculo 6;9@ del Cdigo Ci)il
;G
.
E. Casu)stica en cuanto a la -alta de legitimacin del administrador
Algunos casos concretos de $alta de legitimacin del administrador para estar en 'uicio sonK
iii. Nulidad de asam.lea
Hrat#ndose de una demanda enta&lada por un consorcista contra el Consorcio( con la $inalidad de nuli$icar
parcialmente lo decidido en asam&lea e1traordinaria respecto del reglamento de copropiedad( carece de
representacin el administrador que pretende asumirla( en ra*n de que el o&'eto discutido no es del ente como
persona 'urdica( autnoma respecto de los copropietarios que lo integran( sino del propio inters de todos y cada uno
de ellos( entre los que se /allara el actor( que no podra( por causa de dic/a representacin( aparecer litigando contra
s mismo en cuestin re$erida a los actos de disposicin m#s que a los propios de administracin
;;
.
i1. E1iccin en la medianer)a
Las $acultades limitadas acordadas por la ley 67.869 y el reglamento no le permiten al administrador iniciar cualquier
'uicio( esto es( comprometer a todos los consorcistas en un acto de disposicin como se considera iniciar un 'uicio
:costas y dem#s?( como el presente( en que se de&ate un tema no comAnK =e)iccin en la medianera>. La $alta de
autori*acin de los propietarios( e1teriori*ada en la pertinente asam&lea y con las mayoras respecti)as( para que el
administrador inicie accin 'udicial representando al Consorcio( no puede ser suplida por la autori*acin otorgada al
administrador en el reglamento de copropiedad( puesto que la misma se re$iere e1clusi)amente a la representacin
del Consorcio ante las =autoridades 'udiciales y administrati)as>( aspecto )inculado con su =personera>( pero no
o&)iamente con su legitimacin sustancial
6II
.
1. Accin criminal
+i &ien es cierto que el administrador es el representante legal de los consorcistas( no es menos e1acto que( para que
aqul pueda accionar criminalmente en nom&re de sus representados( stos tienen que otorgarle poder especial al
e$ecto :en el caso esto Altimo no ocurri y no se /i*o lugar al pedido de una letrada de ser tenida como querellante en
nom&re de un Consorcio de propietarios?
6I6
.
1i. 2odi-icacin del reglamento de copropiedad
El administrador del Consorcio representa a los copropietarios en todo lo concerniente a la administracin de las
cosas de apro)ec/amiento comAn( pero su mandato no a&arca los otros asuntos de inters comAn( que e1ceden las
atri&uciones con$eridas al representante :arts. 6I y 66( ley 67.869?. .or consiguiente( la accin 'udicial intentada para
o&tener la modi$icacin del reglamento de copropiedad de&e sustanciarse con todos los copropietarios( ya que se trata
de una cuestin a'ena a las atri&uciones del administrador
6I9
.
1ii. Cuestiones a/enas a la relacin /ur)dica #ue 1incula a los consorcistas
Como integrante del Consorcio demandado( el accionante no puede ignorar el lmite de las $acultades concedidas al
administrador del mismo y( sin desconocer la particular personalidad 'urdica que actualmente la doctrina da a aquel
ente( aparece e)idente que ni el administrador ni su representante puedan o&ligar a los consorcistas en cuestiones
a'enas a la relacin 'urdica que los )incula
6I7
.
1iii. 'erechos indi1iduales
La discuti&le personalidad del Consorcio slo e1istira para aquellos actos del mismo e1teriori*ados mediante
deli&eracin y resolucin. .ero no pueden ser alterados los derec/os indi)iduales de los propietarios que lo integran(
resultantes de sus ttulos de adquisicin( ni derogar los principios y disposiciones de las leyes aplica&les( por lo que
respecto a estos derec/os el cargo de administrador no es su$iciente para representar en 'uicio a los consorcistas
6I@
.
*. 2edidas e4tralimitadas del administrador. Nulidad e inoponi.ilidad
Aun cuando el administrador de un Consorcio careciera de $acultades para adoptar una medida( la nulidad que podra
a$ectarla no sera a&soluta sino relati)a( ya que slo estara en 'uego el inters particular de los consorcistas( de
suerte que aqulla resultara con$irma&le :arts. 6I@E( in fine y 6I8G( Cd. Ci).?
6I8
.
+i &ien el administrador de un Consorcio re)iste el car#cter de mandatario de los integrantes de aqul( las
caractersticas de su representacin est#n regladas por la ley 67.869 y el respecti)o reglamento de copropiedadB en
especial( sus $acultades se encuentran limitadas a los actos de administracin( pero no puede o&ligar al patrimonio del
Consorcio sin la con$ormidad de ste. En consecuencia( no e1iste o&ligacin alguna del Consorcio a responder por lo
actuado en e1tralimitacin por el administrador si no e1isti ni siquiera t#cita con$ormidad
6IC
.
I6. 2andatos dados por el administrador & sustitucin de mandatos
Las $unciones del administrador son indelega&les y la actuacin es personal( pues se trata de una designacin intuitu
person( que tiene en cuenta las calidades pro$esionales o morales del elegido( sea persona $sica o 'urdica. Es decir
que no puede sustituir en otro sus $unciones para desempeFar el rgano de administracin. En consecuencia(
constituira mal desempeFo la delegacin de sus $acultades a los $ines de lle)ar a ca&o su cometido.
.ero nada impide que otorgue poderes( necesarios o Atiles( para el desempeFo de esas $unciones o para la e'ecucin
de sus decisiones. Es decir que puede autori*ar a otros a /acer tareas concretas( est# en condiciones de /a&ilitar a
empleados para reali*ar acti)idades &ancarias o administrati)as y puede apoderar a a&ogados para litigar o a
arquitectos o ingenieros para /acer tr#mites o acti)idades en nom&re del Consorcio cuando eso sea necesario o
con)eniente. %o necesita actuar personalmente en representacin del Consorcio( patrocinado por el pro$esional o el
e1perto( sino que Dsi lo estima pertinenteD puede otorgar mandatos. Hal como se desprende del Cdigo Ci)il en su
artculo 6;9@K =El mandatario puede sustituir en otro la e'ecucin del mandatoB pero responde de la persona que /a
sustituido( cuando no /a reci&ido el poder de /acerlo( o cuando /a reci&ido este poder( sin designacin de la persona
en quien poda sustituir( y /u&iese elegido un indi)iduo notoriamente incapa* o insol)ente>( y en su artculo 6;98K
=Aunque el mandatario /aya sustituido sus poderes( puede re)ocar la sustitucin cuando lo 'u*gue con)eniente.
,ientras ella su&siste( es de su o&ligacin la )igilancia en el e'ercicio de los poderes con$eridos al sustituto>.
+in em&argo( ca&e /acer distinciones( pues la sustitucin del mandato se re$iere al otorgamiento de $acultades a un
tercero independiente( )ale decir no su&ordinado al mandatario originario. El mandatario puede delegar en sus
su&ordinados o au1iliares la reali*acin de actos materiales necesarios para el cumplimiento del encargo( en cuyo
caso ser# un principal en relacin a un dependiente y su categora 'urdica la de mero mandatario( sin que esta
cola&oracin del e'ecutor modi$ique la situacin. De acuerdo con el primero de los preceptos mencionados Da menos
que e1ista una cl#usula pro/i&iti)aD el mandatario puede sustituir el mandato sin autori*acin( lo cual no per'udica al
mandante en atencin al modo en que se /a regulado el instituto. Esta normati)a es especialmente aplica&le a los
mandatos 'udiciales( otorgados por los administradores de propiedad /ori*ontal( pues puede ocurrir que los a&ogados
tra&a'en con otros su&ordinados o asociados y precisen delegar sus poderes en quienes e$ecti)amente sigan cada
e1pediente. Doctrina y 'urisprudencia se orientan en el sentido de que el mandatario 'udicial est# $acultado para
sustituir el mandato( aunque no se le /u&iere acordado tal prerrogati)a en el poder( en atencin al alcance general con
que se /alla conce&ido el artculo 6;9@ del Cdigo Ci)il( que no permite distinguir entre mandatos en 'uicio o $uera de
l
6IE
.
.ueden darse distintas situacionesK
a. Lue la sustitucin se encuentre pro/i&ida.
&. Lue la sustitucin se encuentre permitida.
c. Lue la sustitucin se encuentre permitida con mencin de la persona del sustituto.
d. Lue nada se diga en el contrato.
Aunque en $orma di)ersa( el mandatario responde de la persona en la cual /a sustituidoK
a. Cuando no /a reci&ido poder para sustituir.
&. Cuando /a reci&ido poder para sustituir sin mencin de la persona del sustituto y /u&iese elegido mal.
c. Cuando e1ista cl#usula que pro/&a la sustitucin.
+i e1iste cl#usula pro/i&iti)a o se requiere la con$ormidad e1presa antes de sustituir( la sustitucin es anti'urdica y
quien la lle)a a ca&o o&ra $uera de los lmites del mandato. En cam&io( en los dem#s casos( /ay cesin :permiso con
designacin de persona? y contrato deri)ado o su&mandato con permanencia del delegante :$alta de mencin de la
$acultad o de la persona?.
En este tipo de relacin( ser# e1cepcional que el mandante /aya designado la persona en quien el mandatario poda
sustituir( quien normalmente ser# un a&ogado del estudio( situacin inclusi)e ignorada por el Consorcio. Di$cilmente el
mandatario /a&r# elegido a un indi)iduo notoriamente incapa*( pues no tra&a'ara con l si tal incapacidad $uera
reconocida o si siquiera l supiera de la misma( ya que la delegacin le sera inAtil. .ero claramente( y sin per'uicio de
las acciones directas que surgen de los artculos 6;9C a 6;9G( resulta responsa&le ante el mandante si el sustituto es
insol)ente( con lo cual( sal)o el &ene$icio de e1cusin o demostracin de sol)encia( queda como garante de la
sustitucin y del tra&a'o e'ecutado por el sustituto.
El artculo 6;98 rati$ica la responsa&ilidad y permanencia en la calidad de mandatario( con de&er de )igilancia y
posi&ilidad de retomar la direccin a tra)s de la re)ocacin de la sustitucin. La carga de )igilancia es por cuenta
propia para pre)enir o reparar inmediatamente todo per'uicio( y es legtimo reconocer el derec/o a de'ar sin e$ecto la
sustitucin en cualquier momento( especialmente si descu&re que el sustituto reali*a actos o gestiones per'udiciales.
Es decir que quien /a sustituido el mandato no queda desligado ni pierde la condicin de mandatario( con las
in/erentes responsa&ilidades.
6. (a certi-icacin del administrador a los -ines de la trans-erencia de la unidad
178
Hal como lo /emos enunciado( entre las $unciones del administrador est# la de certi$icar las deudas por e1pensas
comunes. De acuerdo con el indicado artculo C< del decreto reglamentario de la ley 67.869( =A requerimiento de
cualquier escri&ano que de&a autori*ar una escritura pA&lica de trans$erencia de dominio so&re pisos o
departamentos( el Consorcio de propietarios( por intermedio de la persona autori*ada( certi$icar# so&re la e1istencia
de deuda por e1pensas comunes que a$ecten al piso o departamento que /aya de ser trans$erido>( y si un inmue&le
pr1imo a rematar 'udicialmente estu)iera su'eto a .ropiedad -ori*ontal( el artculo 8EC del C.CC% impone como
recaudo para la su&asta el requerir in$orme so&re las deudas por e1pensas comunes. La ley 9@.@@6 en sus artculos
8C y E; complementa la normati)a para la su&asta e1tra'udicial y 'udicial de &ienes su'etos a /ipoteca( por solicitud
directa de liquidacin de deuda.
Cu#les son las deudas que( segAn el estado actual de la legislacin( el administrador de&e certi$icar? +on aquellas
que /an sido e$ecti)amente $acturadas. .uede tratarse de e1pensas ordinarias o e1traordinarias o de cuotas para la
integracin del $ondo de reser)a que constituyen un aporte anticipado que los comuneros de&en a$rontar para gastos
adicionales o impre)istos. En estos supuestos( el Consorcio ya /a e'ercitado el derec/o de e1igir los aportes a los
consortes( lo cual es la contracara del de&er de contri&ucin de los copropietarios. Claramente( al /a&erse incluido en
la liquidacin de e1pensas( ya /ay una deuda e1igi&le en ca&e*a del transmitente del departamento que /a de ser
ena'enado y media o&ligacin de certi$icar ante el pedido notarial. Caso menos claro es el de las deudas gestadas
pero aAn no declaradas administrati)a o 'udicialmente( en las cuales no /ay toda)a un crdito consorcial presente al
tiempo de la transmisin. Est# en tr#mite una posi&le condena pecuniaria para el Consorcio( la cual Dde concretarse
D dar# lugar a la e1igencia de los aportes para a$rontarla por )a de e1pensas. En tanto el nue)o adquirente ser#
titular del departamento para el perodo en que la deuda est al co&ro( de&er# pagar la parte proporcional de tal
o&ligacin( pese a /a&erse originado en un momento y por causa o ttulo anterior.
.or cierto que tendr# derec/o a reclamar el reintegro a su )endedor( con el consiguiente desgaste de tiempo( dinero y
energas personales y 'udiciales. Este desgaste podra e)itarse si el administrador in$ormara de la e1istencia de 'uicios
pendientes. Entendemos que si &ien la legislacin en $orma e1plcita no lo e1ige( tal necesidad :o por lo menos(
con)eniencia? de ad)ertir so&re 'uicios en tr#mite se deri)a de los principios que rigen la e)iccin y el de&er de
in$ormar que pesa so&re el mandatario :arts. 6;I;( 9I;7( 9I;C( 96I7 y 96IC( Cd. Ci).?. En caso contrario( la carga de
una deuda que pesa so&re la cosa permanece oculta( no conocindola a )eces ni siquiera el )endedor( que Dsi &ien
de&ieraD puede no estar personalmente al tanto del 'uicio. El silencio constituye un peligro peor en caso de in$orme
para su&asta 'udicial :art. 9699( Cd. Ci).?. .odra no o&stante entenderse( como es /a&itual( que( si el escri&ano Den
caso de su&asta 'udicial( el 'ue*D no pide in$orme e1preso por los 'uicios( no /ay omisin en o&)iar /acer sa&er nada
de ellos( por lo cual es recomenda&le que e1presamente se mencione este aspecto en el requerimiento notarial o
'udicial de in$ormacin.
Con tal certi$icado el comprador tendr# un panorama ca&al de cu#l es la situacin de la unidad que /a de adquirir(
incluyendo el registro de la indicacin de situaciones de riesgo. +i /ay 'uicios pendientes o reclamos administrati)os
contra el Consorcio y el comprador reci&e la in$ormacin respecti)a( la operacin inmo&iliaria se /ar# so&re la &ase de
una mayor transparencia( pudiendo los su'etos del negocio operar con$orme a las limitaciones que so&re la cosa
transmitida puedan so&re)enir. As( el ena'enante podr# mani$estar en el acto escriturario que garanti*a la
improcedencia de los reclamos( asumiendo en $orma e1presa la garanta de e)iccin pese a que el adquirente
cono*ca el peligro( en cuyo supuesto de&er# indemni*arlo si despus es )encido. .odr# e)entualmente no /acer
ninguna mani$estacin y( en tal caso( el conocimiento impedir# la reclamacin posterior del adquirente :arts. 96I8 y
96IC( Cd. Ci).?.
De este modo( las partes estar#n en condiciones de e)aluar riesgos y arreglar econmicamente el alcance de sus
e1igencias( declaraciones y compromisos.
6I. %esponsa.ilidad ci1il del administrador
De la actuacin del administrador surge una di)ersidad de relaciones 'urdicas( cuyo incumplimiento puede traer
apare'ada su propia responsa&ilidad personal( la del con'unto de copropietarios :en caso de negarse personalidad al
Consorcio? o la del Consorcio de copropietarios :si se le reconoce a ste personalidad 'urdica?. El administrador
puede ser responsa&ili*ado( cuando actAa como rgano de la persona 'urdica o en cumplimiento del mandato
reci&ido( si lo /ace en $orma negligente segAn los requerimientos de las circunstancias de personas y de cosas.
A $alta de normas espec$icas que disciplinen esta responsa&ilidad( /a de acudirse a las disposiciones que rigen la
responsa&ilidad del representante de las personas 'urdicas y el mandato en el Cdigo Ci)il( siendo que el mandatario
claramente responde ante el mandante por ine'ecucin de sus o&ligaciones( y aunque respecto de terceros( en
principio y por aplicacin de los artculos 6GEI( 6;9; y 6;@C del Cdigo Ci)il( resulta la responsa&ilidad del
representado por los /ec/os de su representante( ello dar# lugar a la responsa&ilidad del administrador ante su
representado. A su )e*( el artculo 8; de la Ley de +ociedades 6;.88I dispone( como pauta interpretati)a para 'u*gar
la conducta( que el administrador o representante de&e o&rar con lealtad y con la diligencia de un &uen /om&re de
negocios.
En atencin a que el administrador del edi$icio /ori*ontal tiene relacin pre)ia con el Consorcio y con los
copropietarios( su responsa&ilidad ser# contractualB la mayor parte de las )eces( las o&ligaciones que asume y que la
ley le impone son de resultado. La responsa&ilidad del administrador es contractual ante el Consorcio que lo /a
designado a tra)s de una asam&lea( porque de&e responder al Consorcio y no a los propietarios indi)idualmente
considerados( en el marco de las normas del mandato ci)il
6I;
.
As( de&e contratar el seguro de incendio( mantener el inmue&le en &uen estado de conser)acin( reali*ar pagos
de&idos( emplear los $ondos con$orme a su destino( etctera( todas acti)idades cuya mera ine'ecucin trae apare'ada
responsa&ilidad( sal)o ruptura del ne1o de causalidad. Cuando el desempeFo de la administracin lo es por
pro$esionales en tal #rea( el de&er de diligencia( pre)isin y atencin se acentAa.
.or cierto que el de&er de responder slo aparecer# cuando se /aya producido algAn daFo( no o&stante que la
ine'ecucin o e'ecucin tarda que no den lugar a per'uicios puedan originar causales de remocin. .or e'emplo( si no
se produce el siniestro( la demora en cu&rir con seguro no dar# espacio a una accin de daFos y per'uicios( mas
induda&lemente constituye un incumplimiento que permite quitar la con$ian*a al representante. Jn caso tpico de
responsa&ilidad del administrador es el de retencin en &ene$icio propio o mal empleo de los $ondos recaudados. De
con$ormidad con el artculo 6;67 del Cdigo Ci)il( el mandatario de&e intereses de las cantidades que aplic a uso
propio desde el da en que lo /i*o( y de las que reste a de&er desde que se /u&iese constituido en mora de
entregarlas. En tal sentido( de&en distinguirse( por un lado( los $ondos reci&idos de terceros en &ase a negocios de
gestin :co&ro de medianera( por e'emplo? o los reci&idos de los copropietarios como $ondo de reser)a( que tienen
como o&'eti)o ir a parar a manos del mandante o a un $uturo y e)entual gasto( y( por otro( lo recaudado en concepto
de e1pensas( ya que ellas se ponen en uso directamente para la e'ecucin del mandato( de&iendo el administrador
reali*ar los pagos pre)istos para el mantenimiento del inmue&le. En las primeras( no /a&iendo instrucciones para la
aplicacin del dinero( de&e el inters desde la mora o desde que lo aplic a uso propioB en las e1pensas recaudadas
no empleadas en $uncin del desem&olso apropiado( incurre en responsa&ilidad en los trminos de los artculos ;I7(
;I@ y ;I8 del Cdigo Ci)il( es decir que responde por las consecuencias mediatas o( /a&iendo dolo( por las casuales.
Al administrador del Consorcio de propietarios le son aplica&les las normas del Derec/o Ci)il que rigen el mandato( o
sea( las pre)istas en los artculo 6GC; y siguientes del Cdigo Ci)il( de modo que( as como sus o&ligaciones son
genricamente las pre)istas en los artculo 6;I@ y siguientes( ya que( como mandatario que es( no puede reclamar en
su propio nom&re la e'ecucin de las o&ligaciones de su mandante( tampoco puede ser demandado por el
cumplimiento de stas :art. 6I@E?( desde que( al reclamarse la reparacin de daFos originados en partes comunes del
edi$icio( el centro de imputacin es el Consorcio y no el administrador( quien en principio slo sera responsa&le ante
el ente por la negligencia que se le atri&uye
66I
.
A ni)el de $allo plenario se /a decidido que la responsa&ilidad por )a del mandato es aplica&le aun antes de
constituirse el Consorcio( si la parte )endedora( promotora de un Consorcio por la ley 67.869( se /a reser)ado la
administracin como condicin de )enta( y la /a e'ercido durante el tiempo en que toda)a no qued constituido el
Consorcio. La responsa&ilidad por mal desempeFo de esa administracin se rige por las reglas del mandato
666
.
A. *alta de responsa.ilidad personal por las o.ligaciones del Consorcio
El Consorcio de propietarios( como persona 'urdica( tiene su rgano de administracin :art. ;<( ley 67.869?( que
o&)iamente no responde por las o&ligaciones que en nom&re del ente ideal ste /a contrado dentro del #m&ito de sus
$acultades
669
.
!. %esponsa.ilidad por despido del personal
El /ec/o de que el artculo ;<( inciso a( de la ley 67.869 $aculte al administrador a =elegir el personal de ser)icio de la
casa y despedirlo>( no li&era de responsa&ilidad al representante legal cuando se trata del despido sin causa del
encargado del edi$icio $undado en un error de /ec/o ine1cusa&le. Del actuar del administrador surge una di)ersidad
de relaciones 'urdicas y o&ligaciones cuyo incumplimiento puede traer apare'ada su responsa&ilidad personal o la del
con'unto de copropietarios o del Consorcio de propietarios :segAn que se niegue o se le recono*ca personera a dic/o
ente?. +i &ien( en principio( el despido del personal de ser)icio del edi$icio es pri)ati)o del administrador( sin o&ligacin
legal de dar e1plicaciones o rendir cuentas de dic/o acto al Consorcio( por regla general ningAn tema atinente a la
)ida de ste( al $uncionamiento del edi$icio( y al rgimen de .ropiedad -ori*ontal en general( puede ser a'eno a la
asam&lea de copropietarios( como para que no se considere su )oluntad y pronunciamiento al respecto. %o e'ecuta
$ielmente el mandato el administrador del Consorcio de copropietarios que remite( por error( un telegrama de despido
al encargado del edi$icio. +o&re el administrador de un Consorcio pesa un especial de&er de o&rar con prudencia y
conocimiento( porque se trata de un pro$esional que o$rece sus ser)icios y porque lo /ace en inters a'eno. As en la
relacin que )incula al administrador con los propietarios el elemento psicolgico de la con$ian*a adquiere un rango
predominante( ya que en uno de los contratantes se presuponen cualidades en )irtud de las cuales la otra parte lo
escoge. +i el administrador de un Consorcio incurri en un error de /ec/o ine1cusa&le( al remitir al encargado del
edi$icio la carta documento comunic#ndole su despido y la pretensin de de'arlo posteriormente sin e$ecto( ca&e
responsa&ili*arlo $rente al ente consorcial
667
.
C. Acceso a documentacin por el propietario
El rgimen de .ropiedad -ori*ontal crea entre los consorcistas un rgimen especial de comunidad( con miras al
&ene$icio comAn( en cuya esencia est# la imposicin a sus miem&ros de ciertas restricciones y lmites al dominio( y de
determinadas cargas cuyo acatamiento es condicin necesaria para asegurar el &uen $uncionamiento del sistema. As(
en idntico sentido( de&e aceptarse la $acultad que asiste a uno de sus miem&ros de tener acceso a la documentacin
que registra el desen)ol)imiento de dic/a comunidad en los trminos del artculo 797( inciso 8<( del Cdigo
.rocesal
66@
.
6II. %esponsa.ilidad penal del administrador
La Corte de Casacin $rancesa
668
/a llegado a responsa&ili*ar no slo ci)il( sino tam&in penalmente al administrador(
inclusi)e por no /a&er )eri$icado la dimensin de los &alcones construidos en e'ecucin de una decisin de la
asam&lea general( 'u*gando que encargado en calidad de sndico de /acerlos e'ecutar( no )igil personalmente la
e)olucin de los tra&a'os como de&iera /a&erlo /ec/o. En otros supuestos( conden al administrador por delitos de
imprudencia al no /a&er prestado la adecuada atencin al mantenimiento de los ascensores de un edi$icio( que
ocasion lesiones a una persona por de$iciente $uncionamiento.
La Casacin .enal italiana
66C
apunta tam&in so&re la responsa&ilidad penal del administrador por /a&erse
desentendido de la adecuacin de la legislacin )igente de las calderas del edi$icio( no sir)iendo de e1cusa la
supuesta $alta de $ondos para a$rontar las tareas( a$irm#ndose que ante tal situacin la ley le &rinda un remedio r#pido
y e1pediti)o para intentar el co&ro de las e1pensas adeudadas.
En nuestro pas( sin per'uicio de los supuestos de $alta de mantenimiento de elementos riesgosos del edi$icio( se /a
decidido que el des)o de e1pensas y la retencin de li&ros y documentos consorciales pueden con$igurar delitos.
As( en un importante precedente
66E
( se entendi que con$igura el delito de administracin $raudulenta del artculo 6E7(
inciso E<( del Cdigo .enal( la conducta del administrador de di)ersos Consorcios de .ropiedad -ori*ontal que co&ra(
dentro de las liquidaciones mensuales de e1pensas( sumas destinadas al pago de tasas( impuestos y gastos )arios(
des)i#ndolas en pro)ec/o propio traicionando as la con$ian*a de sus administrados( e1presada en un control tenue y
distante de los asuntos delegados. En consecuencia( se dan por reunidos los presupuestos tpicos de la
administracin $raudulenta( que aun en $orma de custodia de los &ienes a'enos se caracteri*a por el e'ercicio con
car#cter principal Dno accesorioD de un poder de guarda( sal)aguardia( mane'o o administracin de &ienes e
intereses a'enos( /ec/o con cierto grado de independencia o autonoma con un )olumen y proyeccin su$iciente como
para 'usti$icar peridicas rendiciones de cuenta en las operaciones.
Adem#s( la administracin in$iel de los $ondos co&rados en concepto de e1pensas( con$igurati)a de una pluralidad de
reali*aciones tpicas en s autnomas( de&e considerarse una unidad de accin( con$igurati)a de un solo delito
continuado de administracin $raudulenta por cada edi$icio de .ropiedad -ori*ontal( si en cada caso se reali*aron
acciones sucesi)as /omogneas con un un)oco &ien 'urdico agredido( a pesar de la di)ersidad de titulares( los
di$erentes propietarios que se apiFan en cada edi$icio( con una continuidad temporalRespacial y apro)ec/ando las
oportunidades esencialmente iguales del autor. De a/ que el delito de administracin $raudulenta se reitera tantas
)eces como Consorcios de propietarios resultaron a$ectados por un mane'o in$iel de los $ondos co&rados en concepto
de e1pensas( con$igur#ndose un concurso real.
%o media entonces concurso ideal entre los actos de administracin in$iel lle)ados a ca&o en per'uicio del Consorcio
de copropietarios( consistente en des)iar en pro)ec/o propio los $ondos co&rados en concepto de e1pensas( y la
retencin inde&ida de los li&ros y documentacin de uno de los Consorcios a$ectados( pues esta Altima actitud
constituye un esla&n m#s en la cadena de comportamientos que con$orman la administracin $raudulenta( con el
propsito de e)itar la rendicin de las cuentas y la e1/i&icin de e)idencias que pudieran a$ectarlo.
+in em&argo( slo procedera imputar al administrador del Consorcio la no de)olucin de los li&ros y documentos
como delitos de retencin inde&ida autnomos de la administracin $raudulenta si se /u&ieran presentado no como
delitos contra la propiedad representada por los $ondos consorciales sino como delitos singulares contra la propiedad(
representados por o&'etos :cosas? econmicamente mensura&les por su mero )alor de li&rera( que $ueron entregados
al administrador con la o&ligacin de entregar o de)ol)er al momento de ser requeridos. Dado que los per'uicios
econmicos para el Consorcio se deri)an de la utili*acin en &ene$icio propio de los dineros que los consorcistas
entregaron para pagar las deudas generadas por los lugares comunes de los edi$icios( constituye un error considerar
que la no de)olucin en tiempo o la apropiacin de los li&ros de Consorcio se traduce sin daFo( pues dic/a
documentacin slo constituye medio de prue&a que se retacea como parte de la manio&ra glo&al de administracin
in$iel( pero no delito autnomo de retencin inde&ida.
6III. %endicin de cuentas
Este tema es uno de los que da reiterado moti)o para reclamos al administrador.
A. (a o.ligacin de rendir cuentas
118
+e entiende por rendicin de cuentas la o&ligacin accesoria de una relacin 'urdica procedente de otras $uentes y
que presenta aspectos cuantitati)os o cualitati)os( a tra)s de los cuales se podr# determinar o&'eti)amente el
resultado econmico de una gestin y la posicin 'urdica de acreedor o deudor del que /ace por otro.
La o&ligacin de rendir cuentas corresponde a toda persona que realice una negociacin por cuenta a'ena( es decir
que el criterio comprende al administrador de un Consorcio de .ropiedad -ori*ontal
66;
. Como todo gerente que reali*a
negocios 'urdicos di)ersos por otros y con mane'o de &ienes de otra persona( el administrador de la ley 67.869 de&e
dar o rendir cuenta de su gestin en $orma peridica y documentada. Es sta una de sus $unciones y o&ligaciones
rele)antes( pues /ace a la transparencia de la gestin.
E1isten dos o&ligaciones distintas para el mandatario( que dan lugar a dos pasos en la rendicin de cuentasK
a. La de dar cuenta o in$ormar( aspecto in$ormati)o en que el mandatario presenta un estado detallado de la
gestin y pone en conocimiento del mandante el resultado de la acti)idad cumplida( con de&ido respaldo
documental :es la )erdadera rendicin de las cuentas?( de lo que podr# resultar o no un crdito para
cualquiera de ellosB
&. la de entregar( aspecto traditi)o en que el mandatario coloca en manos del mandante todo lo reci&ido que
permaneciera en su tenencia.
.or cierto que los propietarios Do el ConsorcioD tienen derec/o a tomar conocimiento so&re todo lo recaudado por el
administrador en concepto de e1pensas comunes ordinarias y e1traordinarias( $ondo de reser)a( etctera( y en qu se
in)irtieron esos $ondos( con su cuenta $inal de resultados. Los compro&antes de pagos /ec/os son del Consorcio y
de&e de)ol)erlos 'unto con la rendicin de cuentas al terminar sus $unciones.
!. "Ante #uin rinde cuentas el administrador$
La rendicin de cuentas del administrador de la .ropiedad -ori*ontal se e$ectAa ante la asam&lea( /a&itualmente la
con)ocada en $orma ordinaria que se reAne regularmente a estos $ines :generalmente en $orma anual?( pues los
reglamentos de copropiedad pre)n este conte1to para el tratamiento de temas predeterminados como la rendicin de
cuentas del administrador( presupuesto de gastos( etctera. %o o&stante( puede ser necesaria una asam&lea
e1traordinaria cuando termina la gestin.
El su'eto acti)o de la o&ligacin de rendir cuentas es el Consorcio. El administrador es designado y remo)ido por la
asam&lea( ra*n por la cual de&e rendir cuentas ante la asam&lea( su mandante. De ninguna manera puede el
propietario de una unidad demandar la rendicin de cuentas indi)idualmente( en $orma personal y directa( pudiendo
slo solicitar la designacin de asam&lea a tal e$ecto
69I
. Es que en )irtud del aspecto societario que el Consorcio de
copropietarios o$rece( corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno de los propietarios
en $orma indi)idual( sino del Consorcio. .or ello( la o&ligacin de rendir cuentas es $rente al Consorcio y no a los
consorcistas que slo a tra)s de asam&lea pueden e'ercer sus $acultades impugnati)as
696
.
+in em&argo( se /a decidido que la $alta de rendicin de cuentas constituye causal para la remocin del administrador
pudiendo cualquiera de los copropietarios solicitarla 'udicialmente( si ella resulta con)eniente a los intereses del
Consorcio
699
.
C. Adelanto de -ondos por parte del administrador
+i el administrador adelant $ondos tiene derec/o a la actuali*acin e intereses desde la $ec/a en que se /icieron los
adelantos( que $ue el momento en que ese dinero sali de su patrimonio para $a)orecer el desarrollo de la )ida
consorcial( pues trat#ndose de un acto relacionado con la representacin legal el reintegro de lo adeudado de&e
considerarse desde el momento en que $ue e$ectuado( resultando a'eno a ello el pro&lema de la mora en rendir
cuentas
697
.
'. *inalizacin de la gestin del administrador & rendicin de cuentas
Cesando el administrador del Consorcio en su gestin( o&)iamente de&e rendir cuentas y de)ol)er el saldo que
pudiera e1istir. .or ende( no se 'usti$ica la pretensin del administrador en el sentido de que el Consorcio le reci&a una
suma por l e1clusi)amente imputada si no acredita que dic/o saldo es el que )erdaderamente corresponde al tiempo
de su gestin
69@
.
El artculo 6;66 enumera qu elementos de&e entregar el mandatario al rendir cuentas. AsK
a. todo lo que el mandante le con$i y de que no dispuso por su orden( es decir los $ondos suministrados por el
mandante para el desempeFo del cometido( lo cual a&arca el $ondo de reser)a Dsi se /a constituidoD y
asimismo recaudaciones no aplicadas a satis$acer gastosB
&. todo lo que reci&i de tercero( aunque lo reci&iese sin derec/o( pues carece el mandatario de ttulo para
retener el pago Daun inde&idoD( con lo cual quedan comprendidos indemni*aciones( pagos por pu&licidad
en medianeras( alquiler de cosas comunes( etcteraB
c. todas las ganancias resultantes del negocio que se le encarg( lo cual( en principio( aparece a'eno al caso por
no tratarse de una operacin comercial que genere lucrosB sin em&argo( pueden /a&erse generado intereses
por in)ersiones de las sumas administradasB
d. los ttulos( documentos y papeles que el mandante le /u&iese con$iado( con e1cepcin de las cartas e
instrucciones que el mandante le /u&iese remitido o dado( lo cual comprende no slo los compro&antes( sino
documentacin original como reglamento( planos( li&ros( etcteraB
E. Posi.ilidad de apro.acin t,cita de las cuentas por -alta de o.ser1acin de las li#uidaciones de e4pensas o
de los tra.a/os
A nuestro entender( resulta palmario que las liquidaciones mensuales de e1pensas no constituyen rendiciones de
cuentas( y que el control y apro&acin de tra&a'os como apropiados en precio y calidad o como e$ectuados( sea por
los propietarios o por los integrantes del Conse'o de Administracin( no implica apro&acin de cuentas ni cuentas
$iniquitadas( las cuales de&en presentarse a la asam&lea.
Es que en )irtud de la relacin de mandato que se da entre el administrador del Consorcio de copropietarios y ste(
las liquidaciones e in$ormaciones entregadas a cada consorcista no con$iguran rendiciones parciales que puedan
imputarse a la rendicin de cuentas que de&e reali*ar aqul al $inali*ar su gestin
698
.
.ero( en tanto se /a resuelto que el transcurso de treinta das sin $ormular o&'ecin a la liquidacin de gastos
presentada por el administrador de la propiedad a$ectada al rgimen de la ley 67.869 comporta su aceptacin t#cita(
con$orme a los principios del artculo E7 del Cdigo de Comercio
69C
( aunque no compartimos el criterio Dpues las
liquidaciones e in$ormaciones entregadas a cada consorcista no con$iguran rendiciones siquiera parciales de cuentas(
no se trata de una cuestin comercial y a estos $ines de&e con)ocarse una asam&leaD( es importante o&ser)ar o
impugnar a tiempo.
*. 2odo de rendir cuentas
El mandatario de&e rendir cuentas del cumplimiento e1acto de su gestinB como no se /a esta&lecido legalmente la
$orma en que las cuentas de&en ser rendidas( a los $ines de determinarlo puede utili*arse la interpretacin analgica
en relacin a las normas de la tutela y las del Cdigo de Comercio so&re rendicin de cuentas :arts. CGNE@?.
De lo que no ca&e duda es que corresponde comunicar las cuentas en $orma $iel y documentada( y de&e resultar
transparente el resultado econmico de la gestin y la calidad de acreedor o deudor del administrador.
Las cuentas de&en presentarse de modo claro( detallado y completo( de&idamente documentado y clasi$icado en un
de&e y un /a&er( para que el resultado $inal de la gestin :positi)o o negati)o? resulte claramente percepti&le para los
mandantes. De&e ir acompaFada de los documentos y compro&antes de las respecti)as partidas a $in de que el
mandante pueda e'ercer el de&ido control. .or amplia que sea la )aloracin de los requisitos( lo mnimo e1igi&le es
que cada gasto se 'usti$ique en legal $orma( de lo contrario no son cuentas( sino meras a$irmaciones unilaterales de lo
que dice /a&er gastado el administrador
69E
.
+. Juicio de rendicin de cuentas
La rendicin de cuentas puede ser 'udicial o e1tra'udicial. La 'udicial es o&'eto de una pretensin procesal autnoma
$undada en la negati)a u omisin del o&ligado a rendirlas.
La mayora de los cdigos procesales regulan el 'uicio de rendicin de cuentas. El Cdigo .rocesal Ci)il y Comercial
de la %acin lo /ace en los artculos C89 a C8C. A su )e*( este litigio puede estar precedido por la diligencia preliminar
para que se cite a reconocer la o&ligacin de rendir cuentas :art. 797( inc. 6I( Cd. .roc.?.
El proceso de rendicin de cuentas es contencioso y de los denominados especiales( pues est# su'eto a un tr#mite
espec$ico. Ingresa en la categora de plenario r#pido o a&re)iado y arri&a a un decisorio que pasa en autoridad de
cosa 'u*gada material.
B#sicamente( en la rendicin de cuentas se )en in)olucradas dos acti)idades inescindi&lemente unidas entre s y que
son lgica y 'urdicamente sucesi)asK
Jna primera consistente en esta&lecer si e1iste o no o&ligacin de rendir cuentas.
Jna segunda con$igurada por la rendicin de cuentas propiamente dic/a.
La primera es presupuesto de la siguiente pues el 'ue* no puede e1igir que el demandado cumpla con la o&ligacin de
rendir cuentas sin /a&er quedado reconocida la misma por aqul o( en su de$ecto( sin mediar una sentencia que lo
condene a rendirlas.
El litigio comprende di)ersos aspectosK
El reconocimiento de la o&ligacin de rendir cuentasB
La determinacin de la o&ligacin de rendir cuentasB
La presentacin de las cuentas y su impugnacinB
El an#lisis de la legitimidad de las cuentas en s a los $ines de su e)entual apro&acinB
El &alance $inalB
El co&ro del saldo.
.ara ello( el pleito recorre tres estadiosK
6. El primero trata de la compro&acin de la o&ligacin de rendir cuentasK se discute la procedencia de la
o&ligacin de rendirlas y Dsi se declara procedente la pretensinD el 'ue* dicta sentencia condenando al
demandado a rendir cuentasB no se discuten otras cuestiones $uera de la propia o&ligacin de rendir las
cuentasB la etapa tiene car#cter declarati)o de la o&ligacin y condenatorio de la prestacin de /acerB el
tr#mite para determinar si e1iste o&ligacin de rendir cuentas es( en principio( el que corresponde al proceso
de sumario conocimiento :sal)o que integrase otras pretensiones que de&ieran sustanciarse en 'uicio
ordinario?.
9. El segundo trata de la rendicin de cuentas propiamente dic/aK se contro)ierten las cuentas presentadas y
e)entualmente se aprue&anB la apro&acin de la rendicin de cuentas se /ace por )a de incidente(
entendindose que se trata de una $orma especial de e'ecucin de sentencia de condena.
7. El tercero trata de o&tener el co&ro de un crditoK corresponde al co&ro del saldo que arro'e la rendicin de
cuentas y que constituye un crdito lquido a $a)or del oyenteB el co&ro del saldo acreedor se e$ectAa mediante
el procedimiento de e'ecucin de la sentencia que aprue&e las cuentas rendidas y $i'e el saldo impago.
Ham&in Daun antes del pronunciamiento de$initi)o so&re las cuentasD es suscepti&le de este procedimiento
el co&ro del saldo reconocido por el administrador( lo cual no implica aceptar en su totalidad las cuentas
rendidas.
.ero si el demandado se allana a la pretensin( de&e presentar las cuentas dentro del pla*o que se le /aya seFalado
al corrrsele traslado de la demanda( como lo prescri&e el artculo C89( segundo p#rra$o( del Cdigo .rocesal( siendo
innecesario en esta /iptesis el dictado de una sentencia que declare espec$icamente la o&ligacin de rendirlas
69G
( y
cuando la parte demandada no desconoce la o&ligacin de rendir cuentas y las /a rendido( ello importa un
allanamiento a aquella pretensin( por lo que no resulta necesaria una sentencia que declare espec$icamente la
o&ligacin de rendir cuentasB por ello( presentadas las cuentas por el demandado( se de&e dar traslado de ellas a la
actora por cinco das y el litigio se tra&a si /ay impugnacin( que se considerar# como una demanda y la contestacin
del demandado a las impugnaciones
69;
.
H. 'emanda por apro.acin de cuentas
197
.uede ocurrir que el Consorcio se resista a or las cuentas que intenta o$recerle su administrador( especialmente
cuando ya se /a con)ertido en e1 administrador. La normati)a legitima al deudor interesado en li&erarse de la
o&ligacin de rendir cuentas( para accionar por apro&acin de las cuentas que l mismo presente. En este caso se
/ace una rendicin de cuentas 'udicial( tam&in como pretensin procesal autnoma $undada en la negati)a del dueFo
de los &ienes a reci&ir las cuentas.
La demanda por apro&acin de cuentas $igura en el artculo C8E del C.CC%. +e trata de una accin meramente
declarati)a que persigue eliminar una incertidum&re 'urdica respecto de esta relacin de derec/o determinada( que
tam&in culmina con una sentencia que pasa en autoridad de cosa 'u*gada.
I. Prue.a en materia de rendicin de cuentas
Hoda rendicin de cuentas para ser )#lida de&e encontrarse acompaFada de los correspondientes elementos
demostrati)os de cada ingreso o egreso. Adem#s( de&e ser clara y detalladamente descripti)a acerca del
desen)ol)imiento y resultado de las operaciones. %o &asta una liquidacin que no contiene e1plicacin precisa de las
partidas correspondientes ni /ace re$erencia concreta a los instrumentos que las respaldan( ni la mera o$erta de
re)isar los li&ros.
De a/ que el administrador de&a 'usti$icar las partidas con documentos acreditati)os( sal)o gastos menores que sean
ra*ona&les y )erosmiles( puedan presumirse y /a&itualmente no lle)en compro&antes. .ero inclusi)e( se /a
entendido que la circunstancia de que las erogaciones correspondan a gastos )arios que puedan ser cali$icados de
menores( no li&era al administrador de la o&ligacin de dar cuenta concreta de la $orma en que $ueron in)ertidas las
sumas que se liquidan y de acompaFar los compro&antes respecti)os( pues no son de di$cil 'usti$icacin( por lo que
no es de aplicacin el artculo C88 del Cdigo .rocesal
676
.
Jna )e* presentadas las cuentas por el que las rinde( el mandante( en su car#cter de oyente de la cuenta( tiene la
o&ligacin de e1pedirse en trminos concretos con los cargos y o&ser)aciones que considere procedentesB si no lo
/ace( o lo /ace en trminos generales( las cuentas se consideran apro&adas. Los instrumentos que acompaFe el
administrador para acreditar los pagos e in)ersiones de&en ser concretamente impugnados( pues no &asta articular la
simple de$ensa de no constar la autenticidad para o&ligar a producir in$ormes a mAltiples :cientos o miles( segAn el
tiempo de gestin? empresas( autoridades( etctera. El mandato supone una relacin de con$ian*a y sera in'usto
desconocer documentos sin una concreta y categrica alegacin de $alsedad.
La impugnacin de las cuentas de&e ser cali$icada( categrica y $undada( careciendo de )alor la impugnacin
genrica( ya que no &asta desconocer en trminos generales la rendicin de cuentas para que sta sea rec/a*ada
'udicialmente( ni alegar la $alsedad sin concretar los moti)os que 'usti$iquen la o&ser)acinB es necesario decir cu#les
son las partidas o&'etadas y los $undamentos de la o&'ecin. Es que el destinatario de la rendicin de cuentas no es el
'ue* ni un tercero( es el mandante. La rendicin de&e con)encerlo a lB si no se declara con)encido( la impugnar# y a
su )e* o$recer# contraprue&as o prue&as destinadas a destruir lo que all se a$irma.
J. Intereses
19:
Es importante recordar que el mandatario no de&e intereses so&re las sumas de propiedad del mandante que o&ren
en su poder como consecuencia del e'ercicio del mandato sino desde el momento en que qued constituido en mora.
La demanda por rendicin de cuentas implica su$iciente interpelacin( porque demuestra inequ)ocamente la )oluntad
de co&rar los saldos que resulten de dic/a rendicin( pues no sera ra*ona&le que la demora en rendir las cuentas
pri)ara al mandante de su derec/o a perci&ir la integridad de lo inde&idamente retenido( con sus accesorios
de)engados. Desde la mora( los intereses se de&en aunque el saldo no est liquidado.
.ero los intereses se de&en de pleno derec/o y sin necesidad de interpelacin cuando el mandatario /a aplicado los
$ondos en pro)ec/o propio( en cuyo caso se de&en desde el da de la in)ersin( lo cual es rele)ante en caso de
.ropiedad -ori*ontal cuando los administradores no /acen las in)ersiones a nom&re del Consorcio( aunque corre por
cuenta del mandante la prue&a de que /a /a&ido apro)ec/amiento e$ecti)o de los dineros por parte del administrador
que no est# dado por la mera retencin.
En suma( si e1istieran $ondos retenidos por el administrador( ser# procedente reclamar los intereses correspondientes(
con$orme a lo esta&lecido por el artculo 6;67 del Cdigo Ci)il. Es decir( de lo aplicado a uso propio desde la in)ersin
en su &ene$icio( y de las sumas que quede de&iendo como saldo a su cargo( desde la constitucin en mora.
;. Prescripcin de la o.ligacin de rendir cuentas
199
La regla general en materia de prescripcin de las acciones personales es la del artculo @I97 del Cdigo Ci)il que
esta&lece el pla*o de die* aFos( y la o&ligacin de rendir cuentas( al no tener determinado un pla*o especial( ingresa
dentro de esta regla general.
%o o&stante( la duda aparece por cuanto el inciso 6< del artculo G@E del Cdigo de Comercio contiene un pla*o
reducido de cuatro aFos. ,as resulta claro que el administrador /ori*ontal cumple una gestin ci)il y no est#
in)olucrado en un asunto mercantil( por lo que no encuadra en el artculo citado( que por otra parte se re$iere
espec$icamente a deudas justificadas por cuentas de venta aceptadas, liquidadas o que se presumen liquidadas, en
conformidad a las disposiciones de los artculos 73 y 474 del mismo Cdigo Comercial( materia a'ena a tal punto que(
aun para el caso de la accin de pedir cuentas en el supuesto de una sociedad irregular( 'urisprudencialmente se /a
entendido que la prescripcin aplica&le es la decenalB a lo cual se agrega que las prescripciones cortas son de
interpretacin restricti)a
67@
. El pla*o para que opere la prescripcin se computa a partir del momento en que de&ieron
rendirse las cuentas o desde el cese del administrador en sus $unciones.