Costos en Proyectos

2 COSTOS DE EDIFICACION
El anlisis de costos de edifcacin ser realizado desde la perspectiva de los negocios
inmobiliarios, de forma de tener el ms amplio espectro de estudio posible.
El objetivo de estudiar los diferentes tems que constituyen los costos, en este captulo no
es la optimizacin de ellos, la meta es llegar a poder establecer el precio de venta de la
obra. El estudio ser realizado en dos etapas, la primera de ellas comprende la
determinacin y desglose de los principales tems de costos. En la segunda fase ser
analizada la causalidad de los costos ms relevantes.
2.1 COSTOS Y PRECIO DE VENTA
El Precio de enta en un negocio de carcter inmobiliario, es la resultante de la suma de
todos los costos que involucra la realizacin del negocio, incluyendo el pago a la gestin
del negocio y de la empresa que construye la obra. El conjunto de costos, es susceptible de
agrupar en cuatro grandes tems de costos, los que corresponden!
- Costo de Construccin
Precio de - Honorarios profesionales
Venta - Costo del Terreno
- Costo del Negocio
"ajo el esquema anterior sern analizados cada uno de los grandes tems de costos.
2.1.1 Costos de Construccin
El costo de construccin corresponde a todos aquellos gastos relacionados con la ejecucin
de la obra, considerando tanto los recursos materiales, equipos, personal y fnancieros, as
como tambi#n a la estructura organizativa de apoyo. Est a su vez formado por cuatro
grandes partidas de costos, que corresponden a cada una de las fuentes de gastos en la
$bra de Edifcacin. %e esta forma, para la empresa que construye el costo de
construccin o precio de propuesta de construccin es!
- Costo Directo de Construccin
Costo de - Gastos Generales de Ofcina Central
Construccin - Costo Financiero de Construccin
- Utilidad de la Epresa Constructora
&ada una de estas componentes del &osto de &onstruccin, est a su vez formada por
diversos elementos de gastos. 'no de los tems de costos que ms interesa es el &osto
%irecto de &onstruccin, que est formada por!
- !nstalacin de Faenas
Costo - Ur"ani#acin
Directo de - O"ra Gruesa
O"ra - !nstalaciones
- Terinaciones
- Gastos generales de O"ra
- $unicipalidad
Perisos - Electricidad
%portes & - %gua pota"le
Derec'os - %lcantarillado
- Pa(ientacin
- Tel)fonos
- Etc*
- Garant+as
Gastos - ,eguros
Generales de - Gastos Notariales
Contrato - !puestos
- -ecepcin de O"ras
- Cu"icaciones
- Estudio de Precios
Costo de - Planifcacin
Estudio - Prograacin
- Coordinacin
- Control
2.1.2 Honorarios de Proesiona!es
(os )onorarios de Profesionales a considerar, son los correspondientes a aquellos servicios
profesionales prestados por terceros o profesional de la propia empresa y que estn en
directa relacin con los proyectos *dise+os, requeridos para la construccin de la obra, y
que no forman parte de la planta directiva del proyecto *&onjunto de profesionales
encargados de la ejecucin de las obras,, es decir incluye!
- %r.uitectura
- Dise/o Estructural
- $ec0nica de ,uelos
Honorarios - Ur"anista
- Topograf+a
- !nstalaciones
2.1." Costo de! Terreno
Este tem de costo, corresponde al valor de la superfcie de -erreno necesaria para la
materializacin de la obra. El costo a imputar, es del -erreno en las condiciones en que se
encuentra al momento de la compra, sin considerar posibles adecuaciones y menos
instalacin de servicios del tipo domiciliario *.gua Potable, .lcantarillado, etc.,, los que
deben ser cargados a la 'rbanizacin en el caso de los servicios y a $bra /ruesa en los
casos de movimientos de tierra y despeje.
En otras palabras, corresponde al valor de compra del -erreno si no es de propiedad de la
empresa o el costo alternativo del -erreno defniendo este 0ltimo como el valor al cual se
podra llegar a vender ese terreno.
- Valor de %d.uisicin
Terreno o
- Costo %lternati(o
2.1.# Costo de! Ne$ocio
El &osto del 1egocio, involucra todos los gastos que debe realizar el due+o de la obra de
edifcacin, desde que surge la idea de realizar el proyecto 2asta que ende la obra una
vez terminada, con la sola e3cepcin de los tems indicados en los puntos anteriores. %e
esta forma se tienen como elementos constitutivos del costo del negocio a!
- Estudio de $ercado
- Estudio de Facti"ilidad T)cnica
Costo del - Estudio de Facti"ilidad Econica
Negocio - Ventas & Pu"licidad
- %dinistracin
- Costo Financiero del Negocio
- Gastos 1egales & Notariales
- Utilidad del Negocio
2.2 ANA%ISIS DE COSTOS
.l 2acer un anlisis de los componentes de costos que estn asociados a la determinacin
del precio de venta en un negocio inmobiliario, se puede concluir que de una u otra forma
cada uno de ellos depende de una o ms de las siguientes variables!
- Taa/o & Tipo de O"ra
- Pla#o de e2ecucin
Varia"les - Taa/o & Organi#acin de la epresa
de Costos - Tipo & $onto de Financiaiento
- Ni(el de %cti(idad econica
- Coportaiento del $ercado ino"iliario
%e esta forma, se tiene por ejemplo que los /astos /enerales de una cierta $bra
dependern del!
-ama+o y tipo de obra! a mayor tama+o de obra mayor n0mero de personal directo
e indirecto *jornales de patio, rondines, administrativos, etc.,, con el consiguiente
aumento de costos de materiales de ofcinas, asignaciones familiares, sueldos,
ropa de trabajo, etc.
-iempo de ejecucin! . mayor plazo los costos de personal indirecto aumento
indirecto aumenta, al permanecer mayor tiempo en la faena.
Estructura organizativa de la empresa! . mayor burocracia en la empresa, el en la
empresa, el n0mero de personal administrativo aumenta, incrementando los
gastos de materiales de ofcina entre otros.
Para cada una de las variables de costos, es se+alado a continuacin a cuales tems de
gastos afecta.
- !nstalacin de Faenas
- O"ra Gruesa
- Ur"ani#acin
- Terinaciones
Taa/o & - !nstalaciones
Tipo de - Honorarios
O"ra - Terreno
- Perisos3 %portes & Derec'os
- Costo Financiero
- Utilidades
- Ventas & Pu"licidad
- Gastos Generales
- Gastos Generales de O"ra
Tiepo de - Costo fnanciero
E2ecucin o - Utilidades
Velocidad de - Ventas & Pu"licidad
Tra"a2o - %dinistracin
- Gastos Generales de Of* Central
- Gastos Generales de Contrato
- Gastos Generales de O"ra
Estructura - Gastos de Ofcina Central
Organi#ati(a - Ventas & Pu"licidad
& Taa/o de - Costo Financiero
la Epresa - Estudio de Facti"ilidad
- Estudio de $ercado
- Utilidades
- %dinistracin
(os /astos /enerales de $fcina &entral, dependen del tama+o de la empresa. %e esta
forma se tiene que para tama+os peque+os en los cuales, una gran cantidad de acciones
son desarrolladas por sus due+os, este tem es de un 4 5 del &osto %irecto de
&onstruccin.
En el caso de empresas medianas, llega a un m3imo de 6 5, debido a que por el volumen
de acciones que es necesario efectuar, los due+os ya no estn en condiciones de
atenderles directamente * departamento de estudios, administracin, adquisiciones, etc.,,
con lo cual una gran parte de las actividades pasan a manos de empleados de la empresa.
Para empresas mayores los gastos de ofcina central llegan 2asta un 7 5, debido a las
economas de escala que se producen al distribuir entre las diferentes obras los costos que
implica mantener la ofcina central.
- Costo Financiero
Tipo de - Utilidades
Financiaiento - Ventas & Pu"licidad
- %dinistracin del Negocio
- Terreno
Coportaiento - Honorarios
del $ercado & - Costos Directo de Construccin
Ni(el %cti(idad - Ventas & pu"licidad
Econica - Costo Financiero
- Utilidades
-al como 2aba sido se+alado, la mayora de los costos de8 pende de dos o ms variables.
Para predecir adecuadamente su impacto sobre el costo total del proyecto, al iniciarse el
estudio de factibilidad de #ste debe ser efectuado un anlisis de su comportamiento en
cuanto a! valor actual, evolucin 2istrica y e3pectativas futuras.
(as proyecciones de variables y su impacto esperado sobre los costos, por muy buenas
que #stas sean, slo son estimaciones de un comportamiento futuro de una variable, por lo
cual siempre estar presente el riesgo de que ellas tengan una evolucin diferente a la
inicialmente estimada en el estudio.
Es en este mismo sentido, que debe ser considerado un doble efecto durante el proceso
constructivo propiamente tal. El primero de ellos, corresponde a que las estimaciones de
cantidades iniciales de obra suelen tener alg0n grado de diferencia con las cantidades de
obra realmente ejecutadas en el proyecto. El segundo elemento, dice relacin con las
9uctuaciones de precios de materiales u otros insumos, que suelen ocurrir durante la etapa
de construccin, 9uctuaciones que pueden ir ms all del simple efecto in9acionario.
-odo lo anterior 2ace que sea necesario emplear el concepto de riesgo asociado al negocio,
las cantidades, precios, ingresos y costos son esencialmente variables, y por tanto ser
necesario sensibilizar la rentabilidad de #ste, frente a variaciones en los precios y:o
cantidades de obra.
Por 0ltimo, no se debe olvidar en ning0n caso el marco institucional en el cual se lleva a
cabo el proyecto, vale decir, todo lo referente a! polticas de incentivo, polticas de
desarrollo y en general todas las polticas econmicas del pas y de accin regional.
2.". PROFESIONA%ES E INSTIT&CIONES
(os 1egocios ;nmobiliarios, requieren de la intervencin de una serie de profesionales e
instituciones a lo largo de su desarrollo, esta accin va desde la gestacin de la idea de
1egocio 2asta el cierre total de #l, pasando por las etapas de estudio, proceso construccin
y ventas, entre muc2as otras etapas.
(a intervencin de #stos puede verse re9ejada directa o indirectamente, ejemplo de esta
0ltima es la participacin de las ;. <unicipalidades. En este punto slo se analizar la
intervencin de aquellos que estn directamente relacionados con el negocio, es decir!
- Constructores
- Capitalistas o !n(ersionista
Profesionales - Pro&ectistas
e !nstituciones - %"ogados
- Corredores de Propiedades
- Financistas
- Gerencia
2.".1 CONSTR&CTORES
(os constructores o empresas constructoras, son el conjunto de profesionales encargados
de materializar un proyecto de construccin, dependiendo de la envergadura de la obra se
pueden ver involucradas ms de una empresa, de las cuales una debe asumir la total
responsabilidad.
En las empresas pueden estar presentes entre otros profesionales! ;ngenieros &iviles,
;ngenieros &onstructores, &onstructores &iviles, .rquitectos, ;nstaladores, -opgrafos,
&ontadores, etc... (as actividades del tipo -#cnico .dministrativas, pueden ser!
- %d.uisiciones
- %dinistracin de Personal
- %dinistracin de ,u"contratos
- Direccin de O"ra
Constructores - Estudio de $)todo Constructi(os
- Planifcacin & Prograacin
- Coordinacin & Control
- Construccin
- Conta"ilidad
Por efectuar #stas y otras labores, la empresa constructora cobra un arancel por concepto
de gestin, denominado utilidad de la empresa constructora, que vara entre el = 5 al >?
5 del &osto de &onstruccin.
2.".2 CAPITA%ISTAS O INVERSIONISTAS
Es un grupo de personas naturales o jurdicas, que otorgan el total o parte de los recursos
necesarios para llevar a cabo el negocio, con la facultad de participar en sus utilidades.
1ormalmente forman parte de este grupo! &onstructores, Proyectistas, $tros Profesionales
y Particulares.
2."." PROYECTISTAS
@on aquellos profesionales, que deben efectuar el conjunto de proyectos *.rquitectura,
Estructuras, .gua Potable, .lcantarillado, etc.,, con sus respectivos planos y
especifcaciones, que conforman el conjunto de estudios t#cnicos indispensables para la
correcta ejecucin de la obra. Por la realizacin de estos estudios, los proyectistas cobran
2onorarios, los que son convenidos en base al tama+o y tipo de obra, grado de repeticin
de los elementos y complejidad de la obra.
Pro&ectista %rancel 4 5ase
%r.uitecto 637 a 837 C* Construccin
Calculista 937 a :37 C* Directo Construccin
$ec0nico de ,uelo 739 a 73; C* Directo Construccin
!nstaladores <37 a 937 C* Directo Construccin
2.".# CORREDORES DE PROPIEDADES
@e considera como &orredor de Propiedad, a quien desarrolle actividades destinadas
fundamentalmente a la venta de los inmuebles construidos o por construirse.
El arancel que cobran por esta accin, 9uct0a entre un 4 5 y 7 5 del Precio de enta. Entre
diversas actividades que son desarrolladas por los &orredores de propiedades se
encuentran!
- -elacin Cliente - %n0lisis de Clientes
Financista - Cr)dito 5ancario
Epresa ino"iliaria - Cr)dito Directo
- Proesas de Copra & Venta
Corredores
- Dise/o
de
- Pu"licidad - ,eleccin de $edio
Propiedades - Distri"ucin
- Cierre de Negocios
- Planes de Venta
- Decoracin
- Pilotos - %l'a2ar
- $anteniiento
- Estudios de $ercados
2.".' A(O)ADOS
(os .bogados, son los encargados de todos los aspectos legales del negocio. Por la
realizacin de este aspecto del negocio cobran un arancel cercano al 4 5 del Precio de
enta. (a accin de los .bogados va desde la formacin de la sociedad 2asta su
liquidacin. Entre las actividades que realizan se cuenta!
- ,aneaiento de T+tulos
- Constitucin & 1i.uidacin de la ,ociedad
- -elaciones con otros a"ogados de las partes contractuales
%5OG%DO
,
- Preparacin de Contratos
- Pro"leas 1a"orales & Tri"utarios
- %sesor+a General 1egal
2.".* FINANCISTAS
(os Ainancistas, son aquellas personas naturales o jurdicas que entregan los recursos no
aportados por los ;nversionistas para la materializacin del proyecto, a cambio de un pago
por el uso de esos recursos por parte de la empresa. Este pago, corresponde normalmente
a la tasa de inter#s de mercado ms los gastos en que incurra por estudiar y seguir el
proyecto, ms la apreciacin que tenga sobre el riesgo del negocio.
".".+ )ERENCIA
(a /erencia, realiza los estudios preliminares *<ercado y Aactibilidad t#cnico 8 econmica,,
.dministracin de recursos, &ontabilidad, @upervisin y &oordinacin de profesionales e
instituciones que participan, para lograr la m3ima efciencia en el uso de los recursos y
producto fnal.
%ebido a la delicada misin de la gerencia, quienes la integren y especialmente quienes la
dirijan, deben tener una slida formacin -#cnico 8 Econmica y sobre todo de Btica
profesional.