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Wima construcciones y servicios ampliados s.a de c.v.

Ing. Alberto Wilmer Daz morales.


Ced. Prof. 6358769



Privada de la 20 sur oriente No. 724 FRACCIONAMIENTO AGUA AZUL.

TELEFONO: 9611545467 CORREO:W_ALBERTO20@HOTMAIL.COM


AVALUO
Tuxtla Gutirrez, Chiapas.
Abril 27 de 2014.


ANTECEDENTES: Con fecha 19 de Abril del 2014, realice el recorrido en el
rancho con posesin el seor Bernardino Morales Contreras y se conoca como
Rancho el Recuerdo; cuenta con 15-00-00 hectreas ubicadas en el municipio de
Venustiano Carranza en el estado de Chiapas.

DATOS GENERALES DE LA REGION: El Clima del rancho El Recuerdo,
predominante es clido subhmedo con lluvias en verano. A una altitud media de
620 m.s.n.m. El clima predominante en el rea de trabajo es clido seco casi
todo el ao, con temporadas oscilantes entre 30 y 40 grados C, con lluvias
durante los meses de mayo a octubre.
HIDROGRAFIA:
Conformada por dos fuentes principales de agua dulce, dentro de las que
destacan; el rio blanco, formados en las montaas del municipio de Tepisca y un
manantial que se origina en el municipio Las Rosas, as como diferentes tipos de
arroyuelos como el cascajal, el limn, paso borracho y otros.

CARACTERISTICAS GENRALES DEL PREDIO: El casco del Recuerdo se
localiza en las coordenadas UTM 1805357.43, 557909.43.

ACCESO: La entrada es en el kilmetro 2.5 de la carretera San Francisco pujiltic
Venustiano Carranza entronque como referencia el restaurant el hngaro a 6
kilmetros de terracera se encuentra la colonia el Limn, siguiendo la misma
configuracin del camino a la ranchera los helechos a 1 kilmetro se encuentra el
Rancho el Recuerdo.

VEGETACION: segn lo investigado es selva baja y la produccin predominante
es la Caa de Azcar. Cabe hacer mencin que en el rancho cuenta con una
abundante vegetacin propia de la regin as como rboles frutales como son
mango, limn, papaya, guanbana, ganada.






Wima construcciones y servicios ampliados s.a de c.v.
Ing. Alberto Wilmer Daz morales.
Ced. Prof. 6358769



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LINDEROS Y COLINDANCIAS: al norte colinda con personas que se reservan su
derecho, al sur con Sra. Amparo Vzquez Arguello, al Oriente Sr. Ral Hernndez
Ziga, al poniente con Ranchera los Helechos.

TOPOGRAFIA: La conformacin general del terreno que ocupa el rancho se
puede sealar como plana. No existen serranas abruptas, mesetas, ni lomeros
en su interior, slo ligeras ondulaciones, dentro del predio pasa un arroyo que
abastece en base a canales de riego su produccin.

CONSTRUCCIONES: El Rancho cuenta con casa principal de 120.00 metros
cuadrados en dos niveles, cuenta con una casa para el vaquero con bodega de 48
m2, cuanta con un canal de riego y se deriva ms canales pero son naturalmente.

MAQUINARIA Y EQUIPO: cuenta con una bomba de 1 1/2 caballos de fuerza
para abastecer el llenado de los tinacos para el servicio de la casa.

CUADRO 1. Homologacin de valores de los predios investigados en la zona o zonas
similares.

IDENTIFICA
CION
CLASIFICA
CION
UBICACI
N
ACE
SO
SUPERFI
CIE
DISPONIBILI
DAD DE
AGUA
FACTOR
RESULTA
NTE
VALOR
POR /HA
VALOR
P1 A-caa 1.00 1.0
0
1.00 1.00 1.00 250,000
.00
250,000
.00
P2 A-caa 1.00 0.9
0
1.00 0.90 0.95 220,000
.00
209,000
.00
P3 A-caa 1.00 0.8
0
1.00 1.00 0.95 300,000
.00
285,000
.00
P4 A-caa 1.00 1.1
0
1.00 0.80 0.95 180,000
.00
171,000
.00
P5 A-caa 1.00 1.0
0
1.00 1.00 1.00 215,000
.00
215,000
.00

Valor unitario promedio por hectrea: $233,000.00 pesos
(Doscientos treinta y tres mil pesos 00/100 m.n)









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CUADRO 2. Valor del terreno del Recuerdo, segn enfoque de comparacin de ventas.

CLASIFICACI
ON
SUPERFI
CIE EN
HECTARI
AS
VALOR
UNITARI
O EN
HECTARI
AS
FACTOR DE
COMERCIALIZAC
ION
VALOR
NETO
POR
HECTAR
IA
VALOR
TOTAL
DEL
TERREN
O
EL
RECUER
DO
A-CAA 15.00 233,000.0
0
0.90 209,700.
00
3,145,500.
00

Valor de mercado de las 15 hectreas del rancho el recuerdo $ 3, 145,500.00
(Tres millones ciento cuarenta y cinco mil quinientos pesos 00/100 m.n)

Para el enfoque de comparacin de ventas se tomaron en cuenta las siguientes
consideraciones:
1. Clasificacin A-caa (Agrcola caa de azcar). Tierra frtil para el sembrado de este
producto.
2. En las caractersticas se considera la condicin del terreno frtil en cada uno de los
predios.
3. En la referencia 1 se aplica el factor de ubicacin por encontrarse en el rea ms
semihumeda.
4. Las consideraciones para el factor de acceso en las referencias 2, y 3 son por estar
ms lejanas que el predio a evaluar, y en la 1, 4 y 5 es por encontrarse a menos de 30 km
con relacin a la ciudad ms cercana.
5. En el factor disponibilidad de agua, se considera su disponibilidad en todo el ao, y las
facilidades para su distribucin.
6. En todos los casos se aplica un factor de comercializacin (90%) por la dificultad actual
para vender los predios agrcolas por la demanda de invasin.

CUADRO 3. Valor fsico de las construcciones, factores de depreciacin.
b) Construcciones

Tipo de
construccin
Vida til en aos Edad de aos Depreciacin por
edad
Depreciacin
por condicin
fsica
Factor
total
Tipo 1 casa
principal
60 20 0.33 0.70 0.47
Tipo 2 casa del
cuidador
50 5

0.10 0.70 0.63
Tipo 3 canal
pluvial
60 20 0.33 0.70 0.47


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CUADRO 4. Valor de las construcciones del rancho el Recuerdo. Enfoque de costos
(Valor Fsico).

Tipo de
construccin
Factor
conversin
rea Valor de
reposicin
nuevo
m2/$
Factor
total
Valor neto
de
reposicin
Valor
parcial en
$
Tipo 1 casa
principal
M2 120 3,400.00 0.47 1,598.00 191,760.00
Tipo 2 casa
del cuidador
M2 48 2,800.00 0.63 1,764.00 84,672.00
Tipo 3 canal
pluvial
ml 12 1,800.00 0.47 846.00 10,152.00

Valor fsico de las construcciones $ 286,584.00
(Doscientos ochenta y seis mil quinientos ochenta y cuatro pesos 00/100 m.n)

CUADRO 5. Valor fsico de la maquinaria y el equipo

Ref. descripcin E.C. N.O. VUT
AOS
VUR
AOS
DEPR
%
V.R.N. D. A.C V.N.R
1 Bomba de
1 1/2
caballos de
fuerza
H.P E 3 1 33 2645.00 872.85 1,772.15

* Ref. = nmero de referencia; E.C. = estado de conservacin, MB = muy bueno, Norm. = normal,
E. = excelente; N.O. = nivel de obsolescencia, Med. = medio, Norm. = normal; VUT = vida til total;
VUR = vida til remanente; Depr.% = porcentaje de depreciacin; V.R.N. = valor de reposicin
nuevo; D. Ac. = depreciacin acumulada, se expresa en pesos; V.N.R. = valor neto de reposicin;
D. An. = depreciacin anual.
CUADRO 6. Valor de la maquinaria y equipo del rancho El Recuerdo. Enfoque de
costos.

Ref descripcin Valor de
reposicin
nuevo $
Depreciacin
acumulada
en pesos
Valor neto
de
reposicin
Valor neto
1 Bomba de
1 1/2
caballos de
fuerza
2645.00 872.85 1772.15 1594.94

Valor fsico de maquinaria y equipo $ 1594.94 pesos
(Mil quinientos noventa y cuatro pesos 94/100 m.n)
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CUADRO 7. Resultado del enfoque de costos, se incluye el valor de mercado del
terreno, los valores fsicos de las construcciones y valor comercial de maquinaria.

TERRENO Valor de mercado de
las 15 hectreas
$ 3, 145,500.00
CONSTRUCCIONES Valor fsico de las
construcciones
$ 286,584.00
MAQUINARIA Y EQUIPO Valor comercial de la
maquinaria y equipo
$ 1,594.94

Resultado por el enfoque de costos = $ 3, 433,678.94 pesos
(Tres millones cuatrocientos treinta y tres mil seiscientos setenta y ocho pesos
94/100 m.n)



APLICACIN DEL ENFOQUE DE INGRESOS

Caractersticas. Explotacin extensiva para produccin de caa de azcar.

Nota: La sociedad caera de San Francisco Pujiltic compra la caa de las hectreas
que tienen el contrato de compra venta, cabe hacer mencin que la sociedad realiza
todos los preparativos del cultivo, corte y entrega, as como el pago de todo el
personal, fumigaciones, zafra y carga traslado del producto.



CUADRO 8. Cantidad, clases de caa, peso promedio estimado por hectreas del
rancho El Recuerdo.
Clase Cantidad/hectreas Peso promedio
por hectrea
Precio por
tonelada/pesos
Precio total de
produccin
anual
Caa de
azcar
15 120 toneladas 250 $450,000.00

Total de Ingresos por las 15 hectreas de caa de azcar $ 450,000.00 pesos
(Cuatrocientos cincuenta mil pesos 00/100 m.n)




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Renta neta anual = 450,000.00

Valor de capitalizacin = 450,000.00/12%

Valor de capitalizacin = 3, 750,000.00

(Tres millones setecientos cincuenta mil pesos 00/100 m.n)



RESUMEN

El valor por hectrea obtenido en el enfoque de ingresos es de $30,000.00 pesos por lo
que en las 15 hectreas de terreno tenemos un monto de $450,000.00 pesos que tiene de
ingreso neto el Rancho el Recuerdo

CONSIDERACIONES PREVIAS: Por las observaciones oculares realizadas sobre
terreno fsico y los datos obtenidos en diferentes fuentes de la zona, el estudio de
mercado y las documentales proporcionadas, de la cual se desprende la siguiente
conclusin.

CONCLUSION

La valuacin del rancho El Recuerdo se realiz siguiendo los criterios tcnicos y los
lineamientos generales para la valuacin comnmente aceptados en los enfoques de
comparacin de ventas, costo e ingreso. En el enfoque de comparacin de ventas, se
utilizaron antecedentes de valores sobre ofertas de predios investigados en la zona o
zonas similares, y se estableci el valor de mercado del terreno por comparacin,
encontrando que el valor promedio de la hectrea de terreno de un predio con las
caractersticas y condiciones que presenta el rancho El Recuerdo es de $ 233,000.00
pesos, por lo que, el valor de mercado de toda la superficie de 15 hectreas
correspondiente al Recuerdo es de $ 3, 145,500.00

En el enfoque de costo, el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o
reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante
a aqul que se vala. Por el enfoque de costo, el valor de una propiedad (valor fsico) se
obtiene de sumar el valor depreciado de las construcciones, al valor de la tierra, obtenida
por el enfoque de las ventas comparables, de acuerdo a lo anterior, el valor fsico de las
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construcciones del Recuerdo es de $286,584.00pesos, la
maquinaria y equipo tiene un valor de $1594.94 pesos La suma del valor del terreno ms
el de los conceptos anteriores constituye el valor fsico total del rancho el Recuerdo, que
alcanza la cantidad de $3, 433,678.94pesos.

En el enfoque de ingreso se toma la utilidad como medida del valor, se aplica al terreno y
sus mejoras en funcin de su capacidad para producir ingresos con un programa de uso
ptimo, esto es, se basa en la productividad del predio para determinar su valor, por lo
tanto el valor de la utilidad neta del Rancho El Recuerdo es de $450,000.00 pesos
anuales de la venta del producto de la caa de azcar siendo esta la renta neta
anual, por lo que su valor de capitalizacin seria de 3, 750,000.00.






Anexo fotografas.



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A T E N T A M E N T E.

Ing. Wilmer Alberto Daz Morales.
Ced. Prof. 6358769
Perito














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LBUM FOTOGRFICO




































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MACRO LOCALIZACION