NIC 40

IASCF 1251
NIC 40
Norma Internacional de Contabilidad n 40
Propiedades de inversin
Esta versin incluye las modificaciones resultantes de las NIIF nuevas y modificadas que se emitieron
hasta el 31 de diciembre de 2004.
NIC 40
1252

IASCF
NDICE
prrafos
INTRODUCCIN IN1-IN18
NORMA INTERNACIONAL DE CONTABILIDAD 40
PROPIEDADES DE INVERSIN
OBJETIVO 1
ALCANCE 2-4
DEFINICIONES 5-15
RECONOCIMIENTO 16-19
MEDICIN INICIAL 20-29
MEDICIN POSTERIOR AL RECONOCIMIENTO 30-56
Poltica contable 30-32
Modelo del Valor Razonable 33-55
Incapacidad para determinar el valor razonable de forma fiable 53-55
Modelo del costo 56
TRANSFERENCIAS 57-65
DESAPROPIACIN O DISPOSICIN POR OTRA VA 66-73
INFORMACIN A REVELAR 74-79
Modelos del valor razonable y del costo 74-75
Modelo del valor razonable 76-78
Modelo del costo 79
DISPOSICIONES TRANSITORIAS 80-84
Modelo del valor razonable 80-82
Modelo del costo 83-84
FECHA DE VIGENCIA 85
DEROGACIN DE LA NIC 40 (2000) 86
APROBACIN DE LA NIC 40 POR EL CONSEJO
Esta Norma se emiti por el IASB incluyendo las siguientes partes que no se han recopilado en ese
volumen:
Bases del IASB para las Conclusiones sobre la NIC 40 (como fue revisada en 2003)
Tabla de Concordancia
NIC 40

IASCF 1253
La Norma Internacional de Contabilidad n 40 Propiedades de Inversin (NIC 40) est contenida en
los prrafos 1 a 86. Todos los prrafos tienen igual valor normativo, si bien la Norma conserva el
formato IASC que tena cuando fue adoptada por el IASB. La NIC 40 debe ser entendida en el
contexto de su objetivo y de los Fundamentos de las Conclusiones del Prlogo a las Normas
Internacionales de Informacin Financiera y del Marco Conceptual para la Preparacin y
Presentacin de los Estados Financieros. La NIC 8 Polticas Contables, Cambios en las
Estimaciones Contables y Errores suministra las bases para seleccionar y aplicar las polticas
contables que no cuenten con directrices especficas.
NIC 40
1254

IASCF
Introduccin
IN1 La Norma Internacional de Contabilidad 40 Propiedades de Inversin (NIC 40) sustituye a la
NIC 40 Propiedades de inversin (emitida en 2000), y debe ser aplicada en los periodos
anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2005. Se recomienda su aplicacin
anticipada.
Razones para la revisin de la NIC 40
IN2 El Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad ha desarrollado esta NIC 40 revisada
como parte de su Proyecto de Mejoras a las Normas Internacionales de Contabilidad, que se
emprendi con motivo de las preguntas y crticas recibidas, relativas a las Normas, que
procedan de supervisores de valores, profesionales de la contabilidad y otros interesados. Los
objetivos del proyecto consistieron en reducir o eliminar alternativas, redundancias y
conflictos entre las Normas, as como resolver ciertos problemas de convergencia y realizar
otras mejoras adicionales.
IN3 En el caso concreto de la NIC 40, el principal objetivo del Consejo fue realizar una revisin
limitada para permitir que un derecho sobre una propiedad mantenida por el arrendatario en
rgimen de arrendamiento operativo, pudiera clasificarse como propiedad de inversin bajo
determinadas condiciones. Estas condiciones incluyen los requisitos de que la propiedad debe
satisfacer previamente la definicin de propiedad de inversin, que el arrendatario debe
contabilizar el arrendamiento como si se tratara de un arrendamiento financiero y medir el
activo arrendado resultante utilizando el modelo del valor razonable. El Consejo no
reconsider el enfoque fundamental para la contabilizacin de las propiedades de inversin
contenido en la NIC 40.
Principales cambios
IN4 Los principales cambios respecto de la versin anterior de la NIC 40 se describen a
continuacin.
IN5 Un derecho sobre una propiedad que se mantenga por un arrendatario en rgimen de
arrendamiento operativo, se podr clasificar y contabilizar como una propiedad de inversin
siempre que:
(a) se cumpla el resto de la definicin de propiedad de inversin;
(b) el arrendamiento operativo se contabilice como si fuera un arrendamiento financiero, de
acuerdo con la NIC 17 Arrendamientos; y
(c) el arrendatario utilice el modelo del valor razonable establecido en esta Norma para
medir el activo reconocido.
IN6 La clasificacin alternativa descrita en el prrafo IN5 puede practicarse con cada una de las
propiedades. Sin embargo, como es un requerimiento general de la Norma que todas las
propiedades de inversin deban ser contabilizadas uniformemente empleando el modelo del
valor razonable o el modelo del costo, una vez que se haya escogido la alternativa citada para
uno de esas propiedades, todas las propiedades clasificadas como propiedades de inversin se
contabilizarn uniformemente aplicando el modelo del valor razonable.
NIC 40

IASCF 1255
IN7 La Norma requiere a la entidad que revele:
(a) si aplica el modelo del valor razonable o el modelo del costo; y
(b) si aplicase el modelo del valor razonable, en qu circunstancias concretas, ha clasificado
y contabilizado los derechos sobre las propiedades mantenidas en rgimen de
arrendamiento operativo, como propiedades de inversin.
IN8 Cuando se hayan realizado ajustes significativos sobre una tasacin, obtenida para una
propiedad de inversin, para los propsitos de presentacin de los estados financieros, se
requerir una reconciliacin entre la tasacin obtenida y la medicin incluida en los estados
financieros.
IN9 La Norma aclara que si un derecho sobre una propiedad mantenida a travs de un
arrendamiento, se clasificase como propiedad de inversin, la partida contabilizada al valor
razonable es el derecho y no la propiedad en s.
IN10 Se requiere informacin comparativa para todas las informaciones reveladas.
IN11 Se han incorporado algunos cambios significativos a la Norma, como consecuencia de las
modificaciones que el Consejo hizo en la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo como parte
del Proyecto de Mejoras; en concreto para:
(a) especificar qu costos se incluyen en el costo de las propiedades de inversin, y cundo
deben darse de baja partes sustituidas;
(b) especificar cundo tienen carcter comercial las permutas (como son, por ejemplo, las
transacciones en las que se adquiere una propiedad de inversin mediante una permuta
total o parcial por activos no monetarios) y cmo se han de contabilizar dichas
transacciones, segn tengan o no carcter comercial;
(c) especificar la contabilizacin de las compensaciones recibidas de terceros por causa de
propiedades de inversin cuyo valor se haya deteriorado o perdido, o bien que se hayan
abandonado.
Resumen del tratamiento requerido por la Norma
IN12 La Norma permite a la entidad elegir entre:
(a) El modelo del valor razonable, segn el cual se mide la propiedad de inversin, despus
de la medicin inicial, por su valor razonable, reconociendo los cambios del valor
razonable en el resultado del periodo.
(b) El modelo del costo. El modelo del costo se encuentra desarrollado en la NIC 16, y
requiere que la propiedad de inversin sea medida al costo depreciado (menos cualquier
prdida por deterioro acumulada). La entidad que elige el modelo del costo debe revelar
el valor razonable de la propiedad de inversin.
IN13 La eleccin entre el modelo del costo y del valor razonable no puede ser ejercitada por el
arrendatario cuando contabilice el derecho sobre una propiedad mantenida en rgimen de
arrendamiento operativo que haya decidido clasificar y contabilizar como una propiedad de
inversin. La Norma requiere que tales propiedades de inversin se midan segn el modelo del
valor razonable.
NIC 40
1256

IASCF
IN14 El modelo del valor razonable difiere del modelo de revaluacin que se permite para algunos
activos no financieros. Segn el modelo de revaluacin, los aumentos en el importe en libros
sobre la medicin basada en el costo se reconocen como supervit de revaluacin. Sin
embargo, segn el modelo del valor razonable, todos los cambios en el valor razonable se
reconocen en el resultado del periodo.
IN15 La Norma requiere que la entidad aplique el modelo elegido a todas sus propiedades de
inversin. Sin embargo, ello no significa que todos los arrendamientos operativos, aunque
sean susceptibles de ello, deban ser clasificados como propiedades de inversin.
IN16 En casos excepcionales, cuando la entidad haya adoptado el modelo del valor razonable,
puede existir evidencia clara, desde el momento en que la entidad adquiere por primera vez
una propiedad de inversin (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en
propiedad de inversin por la finalizacin de la construccin o el desarrollo, o a consecuencia
de un cambio de uso) de que el correspondiente valor razonable no puede determinarse
fiablemente de forma continuada. En tales casos, la Norma requiere que la entidad valore la
propiedad de inversin mediante el modelo del costo de la NIC 16, hasta la desapropiacin de
la misma. El valor residual de una propiedad de inversin se presume nulo.
IN17 El cambio de un modelo a otro slo puede hacerse si dicho cambio da lugar a una presentacin
ms adecuada. La Norma establece que es altamente improbable que se pueda dar esta
situacin en caso de un cambio desde el modelo del valor razonable al modelo del costo.
IN18 La NIC 40 se remite a la NIC 17 para los requerimientos relativos a la clasificacin de los
arrendamientos, la contabilizacin de los arrendamientos financieros y operativos y para
algunas revelaciones de informacin importantes sobre las propiedades de inversin
arrendadas. Cuando se posea un derecho sobre una propiedad mantenido en rgimen de
arrendamiento operativo se clasifique y contabilice como una propiedad de inversin, el
contenido de la NIC 40 prevalecer sobre lo establecido en la NIC 17, al requerir que el
arrendamiento se contabilice como si fuera un arrendamiento financiero. Los prrafos 14 a 18
de la NIC 17 son de aplicacin a la clasificacin de los arrendamientos conjuntos de terrenos y
construcciones. En concreto, el prrafo 18 especifica cundo no ser necesario medir de forma
independiente los terrenos y las construcciones que comprendan dicho arrendamiento.
NIC 40

IASCF 1257
Norma Internacional de Contabilidad 40
Propiedades de inversin
Objetivo
1 El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversin
y las exigencias de revelacin de informacin correspondientes.
Alcance
2 Esta Norma ser aplicable en el reconocimiento, medicin y revelacin de informacin
de las propiedades de inversin.
3 Entre otras cosas, esta Norma ser aplicable para la medicin en los estados financieros de un
arrendatario, de los derechos sobre una propiedad mantenida en rgimen de arrendamiento y
que se contabilice como un arrendamiento operativo, tambin se aplicar para la medicin en
los estados financieros de un arrendador, de las propiedades de inversin arrendadas en
rgimen de arrendamiento operativo. Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la
NIC 17 Arrendamientos, entre los que se incluyen los siguientes:
(a) la clasificacin de los arrendamientos como arrendamientos financieros u operativos;
(b) el reconocimiento de las rentas por arrendamiento de propiedades de inversin (ver
tambin la NIC 18 Ingresos Ordinarios);
(c) la medicin, en los estados financieros del arrendatario, de los derechos sobre
propiedades mantenidas en arrendamiento operativo;
(d) la medicin, en los estados financieros del arrendador, de su inversin neta en un
arrendamiento financiero;
(e) la contabilizacin de las transacciones de venta con arrendamiento posterior; y
(f) la informacin a revelar sobre arrendamientos financieros y operativos
4 Esta Norma no ser de aplicacin a:
(a) los activos biolgicos adheridos a terrenos y relacionados con la actividad agrcola
(vase la NIC 41, Agricultura);
(b) las inversiones en derechos mineros, exploracin y extraccin de minerales, petrleo, gas
natural y otros recursos no renovables similares.
Definiciones
5 Los siguientes trminos se usan, en la presente Norma, con el significado que a
continuacin se especifica:
Importe en libros es el importe por el que se reconoce un activo en el balance.
Costo es el importe de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o bien el valor
razonable de la contraprestacin entregada, para adquirir un activo en el momento de su
adquisicin o construccin o, cuando fuere aplicable, el importe que se atribuye a ese
NIC 40
1258

IASCF
activo cuando se lo reconoce inicialmente de acuerdo con los requerimientos especficos
de otros NIIF, por ejemplo la NIIF 2 Pagos en Acciones.
Valor razonable es el importe por el cual un activo puede ser intercambiado entre partes
interesadas y debidamente informadas, en una transaccin realizada en condiciones de
independencia mutua.
Propiedades de inversin son propiedades (terrenos o edificios, considerados en su
totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueo o por parte del
arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas,
plusvalas o ambas, en lugar de para:
(a) su uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, o bien para fines
administrativos; o
(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.
Propiedades ocupadas por el dueo son las propiedades que se tienen (por parte del dueo
o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su
uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
6 El derecho sobre una propiedad que el arrendatario mantenga en rgimen de
arrendamiento operativo, se podr clasificar y contabilizar como una propiedad de
inversin si, y slo si, el elemento cumpliese, en su caso, la definicin de propiedad de
inversin, y el arrendatario emplease el modelo del valor razonable, establecido en los
prrafos 33 a 55, para los activos reconocidos. Esta clasificacin alternativa podr
realizarse para cada una de las propiedades por separado. Sin embargo, una vez que esta
clasificacin alternativa haya sido elegida para un derecho sobre una propiedad
mantenida en rgimen de arrendamiento operativo, todos los elementos clasificados
como propiedades de inversin se contabilizarn utilizando el modelo del valor
razonable. Cuando se elija esta clasificacin alternativa, cualquier derecho sobre la
propiedad as clasificada se incluir en la informacin a revelar requerida en los
prrafos 74 a 78.
7 Las propiedades de inversin se tienen para obtener rentas, plusvalas o ambas. Por lo tanto,
las propiedades de inversin generan flujos de efectivo que son en gran medida independientes
de los procedentes de otros activos posedos por la entidad. Esto distinguir a las propiedades
de inversin de las ocupadas por el dueo. La produccin de bienes o la prestacin de
servicios (o el uso de propiedades para fines administrativos) generan flujos de efectivo que
no son atribuibles solamente a los propiedades, sino a otros activos utilizados en la produccin
o en el proceso de prestacin de servicios. La NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo se aplica
a los propiedades ocupados por el dueo.
8 Los siguientes casos son ejemplos de propiedades de inversin:
(a) un terreno que se tiene para obtener plusvalas a largo plazo y no para venderse en el
corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio;
(b) un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la entidad
no haya determinado si el terreno se utilizar como propiedad ocupada por el dueo o
para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio, se
considera que ese terreno se mantiene para obtener plusvalas);
NIC 40

IASCF 1259
(c) un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un edificio obtenido a travs de un
arrendamiento financiero) y est alquilado a travs de uno o ms arrendamientos
operativos; y
(d) un edificio que est desocupado y se tiene para ser arrendado a travs de uno o ms
arrendamientos operativos.
9 Los siguientes son ejemplos de partidas que no son propiedades de inversin y que, por lo
tanto, no se incluyen en el alcance de esta Norma:
(a) (a) inmuebles con el propsito de venderlos en el curso normal de las actividades del
negocio o bien que se encuentran en proceso de construccin o desarrollo con vistas a
dicha venta (vase la NIC 2 Inventarios), por ejemplo propiedades adquiridas
exclusivamente para su desapropiacin en un futuro cercano o para desarrollarlas y
revenderlas;
(b) propiedades que estn siendo construidas o mejoradas por cuenta de terceras personas
(vase la NIC 11 Contratos de Construccin);
(c) propiedades ocupadas por el dueo (vase la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo),
incluyendo, entre otros, las propiedades que se tienen para su uso futuro como
propiedades ocupadas por el dueo, propiedades que se tienen para realizar en ellas
construcciones o desarrollos futuros y utilizarlos posteriormente como ocupados por el
dueo, propiedades ocupadas por empleados (paguen o no rentas segn su valor de
mercado) y propiedades ocupadas por el dueo en espera de desprenderse de ellas;
(d) propiedades que estn siendo construidas o mejoradas para uso futuro como propiedades
de inversin, a los que se aplicar la NIC 16 hasta que la construccin o desarrollo estn
terminados, fecha en la que se convierten en propiedades de inversin y por lo tanto
quedan sujetos a esta Norma; no obstante, esta Norma ser de aplicacin a las
propiedades que ya eran de inversin pero en estos momentos estn siendo mejoradas
nuevamente para uso futuro como propiedades de inversin (vase el prrafo 58);
(e) las propiedades arrendadas a otra entidad en rgimen de arrendamiento financiero.
10 Ciertas propiedades se componen de una parte que se tiene para ganar rentas o plusvalas, y
otra parte que se utiliza en la produccin o suministro de bienes o servicios o bien para fines
administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado
en rgimen de arrendamiento financiero), la entidad las contabilizar tambin por separado. Si
no fuera as, la propiedad nicamente se calificar como propiedad de inversin cuando se
utilice una porcin insignificante del mismo para la produccin o suministro de bienes o
servicios o para fines administrativos.
11 En ciertos casos, la entidad suministra servicios complementarios a los ocupantes de una
propiedad. Esta entidad tratar dicho elemento como propiedad de inversin si los servicios
son un componente insignificante del contrato. Un ejemplo podra ser la vigilancia y los
servicios de mantenimiento que proporciona el dueo de un edificio a los arrendatarios que lo
ocupan.
12 En otros casos, los servicios proporcionados son un componente ms significativo. Por
ejemplo, si la entidad tiene y gestiona un hotel, los servicios proporcionados a los huspedes
son un componente significativo del contrato en su conjunto. Por lo tanto, un hotel gestionado
por el dueo es una propiedad ocupada por ste y no una propiedad de inversin.
NIC 40
1260

IASCF
13 Puede ser difcil determinar si los servicios complementarios son lo suficientemente
significativos para hacer que la propiedad no se califique como propiedad de inversin. Por
ejemplo, el dueo de un hotel transfiere algunas veces ciertas responsabilidades a terceras
partes en virtud de un contrato de administracin. Los trminos de dicho contrato pueden
variar ampliamente. En un extremo del espectro de posibilidades, la posicin del dueo podra
ser, en el fondo, la de un inversionista pasivo. En el otro extremo del espectro, el dueo podra
simplemente haber subcontratado a terceros ciertas funciones de gestin diaria, pero
conservando una exposicin significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados
por las operaciones del hotel.
14 Se requiere un juicio para determinar si una propiedad puede ser calificada como propiedad de
inversin. La entidad desarrollar criterios para poder ejercer tal juicio de forma coherente, de
acuerdo con la definicin de propiedades de inversin y con las directrices correspondientes
que figuran en los prrafos 7 al 13. El apartado (c) del prrafo 75 requiere que la entidad
revele dichos criterios cuando la clasificacin resulte difcil.
15 En algunos casos, una entidad tiene una propiedad que arrienda a la controladora o a otra
subsidiaria del mismo grupo y es ocupado por stas. Esta propiedad no se calificar como de
inversin, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas entidades, dado que
se trata de una propiedad ocupada por el dueo, desde la perspectiva del grupo en su conjunto.
Sin embargo, desde la perspectiva de la entidad que lo tiene, la propiedad es de inversin si
cumple con la definicin del prrafo 5. Por lo tanto, el arrendador tratar la propiedad como de
inversin en sus estados financieros individuales.
Reconocimiento
16 Las propiedades de inversin se reconocern como activos cuando, y slo cuando:
(a) sea probable que los beneficios econmicos futuros que estn asociados con tales
propiedades de inversin fluyan hacia la entidad; y
(b) el costo de las propiedades de inversin pueda ser medido de forma fiable.
17 Segn este criterio de reconocimiento, la entidad evaluar todos los costos de sus propiedades
de inversin, en el momento en que incurra en ellos. Estos costos comprendern tanto aqullos
en que se ha incurrido inicialmente para adquirir o construir una partida de propiedades, como
los costos incurridos posteriormente para aadir, sustituir parte o mantener el elemento
correspondiente.
18 De acuerdo con el criterio de reconocimiento contenido en el prrafo 16, la entidad no
reconocer, en el importe en libros de una propiedad de inversin, los costos derivados del
mantenimiento diario del elemento. Tales costos se reconocern en el resultado del periodo
cuando se incurra en ellos. Los costos del mantenimiento diario son principalmente los costos
de mano de obra y los consumibles, que pueden incluir el costo de pequeos componentes. El
objetivo de estos desembolsos se describe a menudo como reparaciones y conservacin de la
propiedad.
19 Algunos componentes de las propiedades de inversin podran haber sido adquiridos en
sustitucin de otros anteriores. Por ejemplo, las paredes interiores pueden sustituirse por otras
distintas de las originales. Segn el criterio de reconocimiento, la entidad reconocer en el
importe en libros de una propiedad de inversin el costo de sustituir un componente del
mismo, siempre que satisfaga los criterios de reconocimiento, desde el mismo momento en
NIC 40

IASCF 1261
que se incurra en dicho costo. El importe en libros de estos componentes sustituidos se dar de
baja de acuerdo con los criterios de baja en cuentas contemplados en esta Norma.
Medicin inicial
20 Las propiedades de inversin se medirn inicialmente al costo. Los costos asociados a la
transaccin se incluirn en la medicin inicial.
21 El costo de adquisicin de una propiedad de inversin comprendern su precio de compra y
cualquier desembolso directamente atribuible. Los desembolsos directamente atribuibles
incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso
de las propiedades y otros costos asociados a la transaccin.
22 El costo de una propiedad de inversin autoconstruida ser su costo en la fecha en que la
construccin o desarrollo queden completados. Hasta esa fecha, la entidad aplicar la NIC 16
Propiedades, Planta y Equipo. A partir de esa fecha, la propiedad se convertir en una
propiedad de inversin y le ser de aplicacin lo dispuesto en esta Norma (vanse el apartado
(e) del prrafo 57 y el prrafo 65).
23 El costo de una propiedad de inversin no se incrementar por:
(a) los costos de puesta en marcha (a menos que sean necesarios para poner la propiedad en
la condicin necesaria para que pueda operar de la manera prevista por la
administracin),
(b) las prdidas de operacin incurridas antes de que la propiedad de inversin logre el nivel
planeado de ocupacin, o
(c) las cantidades anormales de desperdicios, mano de obra u otros recursos incurridos en la
construccin o en el desarrollo de la propiedad.
24 Si el pago por una propiedad de inversin se aplazase, su costo ser el equivalente al precio de
contado. La diferencia entre esta cuanta y el total de pagos se reconocer como un gasto por
intereses durante el periodo de aplazamiento
25 El costo inicial del derecho sobre una propiedad mantenida en rgimen de
arrendamiento financiero y clasificado como propiedad de inversin, ser el establecido
para los arrendamientos financieros en el prrafo 20 de la NIC 17; esto es, el activo se
reconocer por el menor importe entre el valor razonable de la propiedad y el valor
presente de los pagos mnimos por arrendamiento. De acuerdo con ese mismo prrafo, se
reconocer como pasivo, un importe equivalente.
26 Cualquier importe adicional que se haya pagado por el arrendamiento se tratar, para los
propsitos de medicin, como parte de los pagos mnimos por arrendamiento, y por tanto
quedar incluido en el costo del activo, pero se excluir del pasivo correspondiente. Si un
derecho sobre una propiedad mantenida en arrendamiento se clasificase como una propiedad
de inversin, el elemento contabilizado por su valor razonable sera el derecho y no la
propiedad subyacente. En los prrafos 33 a 52 se establecen directrices para determinar el
valor razonable del derecho sobre una propiedad de acuerdo con el modelo del valor
razonable. Estas directrices sern tambin las relevantes para determinar el valor razonable, en
caso de que dicho valor se use como costo a efectos del reconocimiento inicial.
NIC 40
1262

IASCF
27 Algunas propiedades de inversin pueden haber sido adquiridas a cambio de uno o varios
activos no monetarios, o de una combinacin de activos monetarios y no monetarios. La
siguiente discusin se refiere solamente a la permuta de un activo no monetario por otro, pero
tambin es aplicable a todas las permutas descritas en el primer inciso de este prrafo. El costo
de dicha propiedad de inversin se medir por su valor razonable, a menos que (a) la
transaccin de intercambio no tenga carcter comercial, o (b) no pueda medirse con fiabilidad
el valor razonable del activo recibido ni el del activo entregado. El elemento adquirido se
medir de esta forma incluso cuando la entidad no pueda dar de baja inmediatamente el activo
entregado. Si la partida adquirida no se mide por su valor razonable, su costo se medir por el
importe en libros del activo entregado.
28 La entidad determinar si una permuta tiene carcter comercial, considerando en qu medida
se espera que cambien los flujos de efectivo futuros como consecuencia de dicha transaccin.
Una permuta tendr carcter comercial si:
(a) la configuracin (riesgo, calendario e importe) de los flujos de efectivo del activo
recibido difiere de la configuracin de los flujos de efectivo del activo transferido; o
(b) el valor especfico para la entidad de la parte de sus actividades afectada por la permuta,
se ve modificado como consecuencia del intercambio; y adems
(c) la diferencia identificada en (a) o en (b) resulta significativa al compararla con el valor
razonable de los activos intercambiados.
Al determinar si una permuta tiene carcter comercial, el valor especfico para la entidad de la
parte de sus actividades afectada por la transaccin, deber tener en cuenta los flujos de
efectivo despus de impuestos. El resultado de estos anlisis puede quedar claro sin necesidad
de que la entidad deba realizar clculos detallados.
29 El valor razonable de un activo, para el que no existen transacciones comparables en el
mercado, puede determinarse con fiabilidad si (a) la variabilidad en el rango de las
estimaciones del valor razonable del activo no es significativa, o (b) las probabilidades de las
diferentes estimaciones, dentro de ese rango, pueden ser medidas razonablemente y utilizadas
en la estimacin del valor razonable. Si la entidad es capaz de determinar de forma fiable los
valores razonables del activo recibido o del activo entregado, entonces, se utilizar el valor
razonable del activo entregado para medir el costo del activo recibido, a menos que se tenga
una evidencia ms clara del valor razonable del activo recibido.
Medicin posterior al reconocimiento
Poltica contable
30 A excepcin de lo sealado en los prrafos 32A y 34, la entidad elegir como poltica
contable el modelo del valor razonable, contenido en los prrafos 33 a 55, o el modelo del
costo, contenido en el prrafo 56, y aplicar esa poltica a todas sus propiedades de
inversin.
31 La NIC 8 Polticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y Errores establece
que se efectuar un cambio voluntario en una poltica nicamente si dicho cambio proporciona
una presentacin ms adecuada de los eventos y transacciones, en los estados financieros de la
entidad. Es altamente improbable que un cambio del modelo del valor razonable al modelo del
costo proporcione una presentacin ms adecuada.
NIC 40

IASCF 1263
32 Esta Norma requiere a todas las entidades determinar el valor razonable de sus propiedades de
inversin para propsitos de medicin (modelo del valor razonable) o revelacin (modelo del
costo). Se recomienda a las entidades, pero no se les obliga, a determinar el valor razonable de
sus propiedades de inversin a partir de una tasacin practicada por un experto independiente
que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y en
el tipo de propiedad de inversin que est siendo medido.
32A La entidad puede:
(a) escoger el modelo de valor razonable o el modelo del costo para todas las
propiedades de inversin que respaldan obligaciones de pagar un retorno vinculado
directamente con el valor razonable o con los retornos provenientes de activos
especificados, incluyendo esa propiedad para inversin; y
(b) escoger el modelo de valor razonable o el modelo del costo para todas las otras
propiedades para inversin, independiente de la eleccin realizada en (a).
32B Algunos aseguradores y otras entidades operan un fondo de propiedad interna que emite
unidades nominales, con algunas entidades tenidas por los inversionistas en contratos
vinculados y otras tenidas por la entidad. El Pargrafo 32A no permite que una entidad mida
una propiedad tenida por el fondo parcialmente al costo y parcialmente a valor razonable.
32C Si una entidad escoge modelos diferentes para las dos categoras descritas en el pargrafo
32A, las ventas de propiedades para inversin que se hagan entre conjuntos de activos
medidos usando diferentes modelos se deben reconocer a su valor razonable, y el cambio
acumulativo en el valor razonable se debe reconocer en resultados. De acuerdo con ello, si la
propiedad para inversin es vendida desde un conjunto en el cual se usa el modelo de valor
razonable a otro en que se emplea el modelo del costo, el valor razonable de la propiedad en la
fecha de la venta se tomar como el costo estimado.
Modelo del valor razonable
33 Con posterioridad al reconocimiento inicial, la entidad que haya escogido el modelo del
valor razonable medir todas sus propiedades de inversin al valor razonable, excepto en
los casos descritos en el prrafo 53.
34 Cuando el derecho sobre una propiedad, mantenida por el arrendatario en rgimen de
arrendamiento operativo, se clasifique como propiedad de inversin de acuerdo con el
prrafo 6, no es aplicable la eleccin sealada en el prrafo 30; de forma que se aplicar
forzosamente el modelo del valor razonable.
35 Las prdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de una
propiedad de inversin se incluirn en el resultado del periodo en que surjan.
36 El valor razonable de una propiedad de inversin es el precio al que podra ser intercambiada,
entre partes interesadas y debidamente informadas, en una transaccin realizada en
condiciones de independencia mutua (vase el prrafo 5). El valor razonable excluye
especficamente un precio estimado incrementado o rebajado por plazos o circunstancias
especiales tales como financiacin atpica, acuerdos de venta con arrendamiento financiero
posterior, contrapartidas especiales o rebajas concedidas por alguien relacionado de alguna
manera con la venta.
37 La entidad determinar el valor razonable sin practicar ninguna deduccin por los costos de
transaccin en que pudiera incurrir por causa de la desapropiacin.
NIC 40
1264

IASCF
38 El valor razonable de una propiedad de inversin reflejar las condiciones de mercado
en la fecha del balance.
39 El valor razonable es especfico para una fecha dada. Debido a que las condiciones de
mercado pueden cambiar, el valor estimado podra ser incorrecto o inapropiado para otra
fecha. La definicin de valor razonable tambin asume un intercambio y un cierre simultneos
del contrato de venta, sin ninguna variacin en el precio que pudiera haberse producido en una
transaccin en condiciones de independencia mutua, entre partes experimentadas e
interesadas, si el intercambio y el cierre de la transaccin no fueran simultneos.
40 El valor razonable de una propiedad de inversin refleja, entre otras cosas, el ingreso por
rentas que se podra obtener de arrendamientos en las condiciones actuales, as como los
supuestos razonables y defendibles que representen la visin del mercado que partes
experimentadas e interesadas pudieran asumir acerca del ingreso que, por arrendamientos
futuros, se pudiera conseguir a la luz de las condiciones actuales del mercado. Tambin
refleja, de forma similar, cualquier flujo de salida de efectivo (incluyendo pagos por
arrendamiento y otras salidas de efectivo) que pudieran esperarse con relacin a la propiedad.
Algunas de estas salidas de efectivo se reflejan en el pasivo, mientras que otras asociadas a
salidas de efectivo no se reconocen en los estados financieros hasta una fecha posterior (por
ejemplo, pagos peridicos tales como alquileres contingentes).
41 El prrafo 25 especifica las bases para el reconocimiento inicial del costo de la participacin
en una propiedad arrendada. El prrafo 33 requiere que el derecho sobre una propiedad
arrendada se reexprese, si fuera necesario, por su valor razonable. En un arrendamiento
negociado con tasas de inters de mercado, el valor razonable inicial del derecho sobre una
propiedad arrendada neto de todos los pagos esperados por el arrendamiento (incluyendo los
relacionados con los pasivos reconocidos), debera ser cero. Este valor razonable no cambia
independientemente de si, a efectos contables, se reconoce el activo arrendado y el pasivo
correspondiente, ya sea por su valor razonable o por el valor presente de los pagos mnimos
del arrendamiento, de acuerdo con lo establecido en el prrafo 20 de la NIC 17. Por tanto,
reexpresar un activo arrendado sustituyendo su costo, determinado de acuerdo con el prrafo
25, por su valor razonable, determinado de acuerdo con el prrafo 33, no debera dar lugar a
ninguna prdida o ganancia inicial, a menos que el valor razonable fuera determinado en
diferentes momentos del tiempo. Esto podra suceder cuando se ha elegido aplicar el modelo
del valor razonable despus del reconocimiento inicial.
42 La definicin de valor razonable se refiere a partes interesadas y debidamente informadas.
En este contexto debidamente informadas significa que ambos, tanto el vendedor interesado
como el comprador interesado, estn razonablemente bien informados acerca de la naturaleza
y caractersticas de la propiedad de inversin, su uso real y potencial, as como el estado y
condiciones del mercado en la fecha del balance. Un comprador interesado est motivado,
pero no obligado, a comprar. Este comprador no est obsesionado ni va a comprar a cualquier
precio. El hipottico comprador no pagara un precio ms alto del que se pudiera fijar en el
mercado, entre compradores y vendedores interesados y debidamente informados.
43 Un vendedor interesado es aquel que no est obsesionado ni forzado a vender a cualquier
precio, ni dispuesto a esperar por un precio que no sea considerado razonable en el mercado
actual. El vendedor interesado est motivado a vender la propiedad de inversin de acuerdo
con las condiciones del mercado, al mejor precio posible. Las circunstancias objetivas del
propietario actual de la propiedad de inversin no son un elemento a considerar, porque el
vendedor interesado es un propietario hipottico (lo que quiere decir, por ejemplo, que el
NIC 40

IASCF 1265
vendedor interesado no tendra en cuenta las particulares circunstancias fiscales del propietario
actual de la propiedad de inversin).
44 La definicin de valor razonable se refiere a una transaccin realizada en condiciones de
independencia mutua. Una transaccin libre es una transaccin entre partes que no tienen una
relacin particular o especial, tal que pueda originar que el precio de la transaccin no sea
representativo del mercado. Se presume que la transaccin se realiza entre partes no
vinculadas que actan de forma independiente.
45 La mejor evidencia de un valor razonable se obtiene, normalmente, de los precios actuales en
un mercado activo para propiedades similares en la misma localidad y condiciones, sobre las
que puedan realizarse los mismos o parecidos contratos, ya sean de arrendamiento u otros
relacionados con esas propiedades. A estos efectos, la entidad tendr cuidado de identificar
cualquier diferencia en la naturaleza, localizacin o condicin de la propiedad, as como en las
condiciones de los contratos de arrendamiento y los otros contratos relacionados con la
misma.
46 Ante la ausencia de precios actuales en un mercado activo, del tipo descrito en el prrafo 45,
una entidad considerar informacin de diferentes fuentes, entre las que se incluyen:
(a) precios actuales en un mercado activo para propiedades de diferente naturaleza,
condiciones o localizacin (o sujetas a contratos de arrendamiento, u otros contratos, con
caractersticas diferentes), ajustados para reflejar dichas diferencias;
(b) precios recientes en mercados menos activos, con ajustes para reflejar cualquier cambio
en las condiciones econmicas desde la fecha en que ocurrieron las transacciones a los
precios indicados; y
(c) proyecciones de flujos de efectivo descontados basadas en estimaciones fiables de flujos
futuros de efectivo, apoyadas por las condiciones que se den en cualquier arrendamiento
u otro contrato existente y (cuando sea posible) por evidencia externa, tales como rentas
actuales de mercado para propiedades similares en la misma localidad y condiciones,
utilizando tipos de descuento que reflejen la evaluacin actual del mercado sobre la
incertidumbre en la cuanta y calendario de los flujos de efectivo.
47 En algunos casos, las diversas fuentes sealadas en el prrafo precedente pueden sugerir
diferentes conclusiones sobre el valor razonable de una propiedad de inversin. La entidad
habr de considerar las razones de estas diferencias, con objeto de obtener la estimacin ms
fiable del valor razonable, dentro de un rango estrecho de estimaciones.
48 En casos excepcionales, cuando una entidad adquiere por primera vez una propiedad de
inversin (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en propiedad de
inversin, despus de terminarse la construccin o desarrollo, o despus de un cambio en su
uso) puede existir evidencia clara de que la variacin en el rango de las estimaciones de valor
razonable ser muy alta y las probabilidades de los distintos resultados posibles sern muy
difciles de evaluar, de tal forma que la utilidad de una sola estimacin del valor razonable
queda invalidada. Esta situacin podra indicar que el valor razonable de la propiedad no
podr ser determinado con fiabilidad de una manera continua (vase el prrafo 53).
49 El valor razonable difiere del valor en uso tal como se define en la NIC 36 Deterioro del Valor
de los Activos. El valor razonable refleja el conocimiento y estimaciones de los participantes
en el mercado, as como factores que son relevantes para los participantes en el mercado en
general. En contraste, el valor en uso refleja las estimaciones procedentes de la entidad, as
como factores especficos de la entidad, que pueden no ser aplicables a otras entidades en
NIC 40
1266

IASCF
general. Por ejemplo, el valor razonable no reflejar ninguno de los siguientes factores en
tanto que generalmente, no sern conocidos por los compradores y vendedores interesados:
(a) el valor adicional derivado de la creacin de una cartera de propiedades en diferentes
localidades;
(b) las sinergias entre las propiedades de inversin y otros activos;
(c) los derechos o restricciones legales que slo son aplicables al propietario actual; y
(d) los beneficios o gravmenes fiscales que slo son aplicables al propietario actual.
50 Al determinar el valor razonable de una propiedad de inversin, la entidad deber evitar
duplicar activos y pasivos que se reconozcan como activos y pasivos separados. Por ejemplo:
(a) Equipos, tales como ascensores o aire acondicionado, que son frecuentemente parte
integrante de un edificio, y se reconocern, por lo general, dentro de la propiedad de
inversin, en lugar de estar reconocidos de forma separada como propiedades, planta y
equipo.
(b) Si una oficina se alquila amueblada, el valor razonable de la oficina incluir por lo
general el valor razonable del mobiliario, debido a que el ingreso por arrendamiento
deriva de la oficina con los muebles. Cuando el mobiliario se incluya en el valor
razonable de la propiedad de inversin, la entidad no reconocer dicho mobiliario como
un activo separado.
(c) El valor razonable de una propiedad de inversin excluir ingresos por rentas anticipadas
o a cobrar de arrendamientos operativos, ya que la entidad reconoce stos como pasivos
o activos separados.
(d) El valor razonable de las propiedades de inversin mantenidas mediante arrendamiento
reflejar los flujos de efectivo esperados (incluyendo las cuotas contingentes que se
espera den lugar a las correspondientes cuentas por pagar). De acuerdo con lo anterior, si
la medicin obtenida para una propiedad ha de obtenerse neta de todos los pagos que se
espera realizar, ser necesario, a efectos de su contabilizacin, deducir cualquier pasivo
reconocido derivado del arrendamiento para llegar al valor razonable de la propiedad de
inversin.
51 El valor razonable de una propiedad de inversin no reflejar desembolsos futuros que vayan a
mejorar la propiedad, ni tampoco los beneficios futuros relacionados con estos desembolsos
futuros.
52 En algunos casos, la entidad espera que el valor presente de sus pagos relativos a una
propiedad de inversin (distintos de los pagos relativos a los pasivos financieros reconocidos)
exceda al valor presente de los flujos de efectivo por recibir. La entidad aplicar la NIC 37
Provisiones, Activos Contingentes y Pasivos Contingentes, para determinar si debe reconocer
un pasivo y cmo debe proceder, en tal caso, a su medicin.
Incapacidad para determinar el valor razonable de forma fiable
53 Existe una presuncin refutable de que las entidades sern capaces de determinar, de
forma fiable y continua, el valor razonable de cada propiedad de inversin. Sin embargo,
en casos excepcionales, cuando la entidad adquiera por primera vez una propiedad de
inversin (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en propiedad
de inversin despus de terminarse la construccin o desarrollo, o despus de un cambio
NIC 40

IASCF 1267
en su uso) puede existir clara evidencia de que la entidad no va a poder determinar, de
forma fiable y continua, el valor razonable de la propiedad de inversin. Esto surge
cuando, y slo cuando, no sean frecuentes las transacciones similares en el mercado, y no
se pueda disponer de otras formas de estimar el valor razonable (por ejemplo, a partir
de las proyecciones de flujos de caja descontados). En dichos casos, la entidad medir la
propiedad de inversin aplicando el modelo del costo previsto en la NIC 16 Propiedades,
Planta y Equipo. Se asumir que el valor residual de la propiedad de inversin es cero.
La entidad continuar aplicando la NIC 16 hasta que se desapropie de la propiedad de
inversin.
54 En casos excepcionales, cuando la entidad se vea forzada, por la razn dada en el prrafo
anterior, a medir la propiedad de inversin utilizando el modelo del costo de acuerdo con la
NIC 16, medir el resto de sus propiedades de inversin por su valor razonable. En estos
casos, aunque la entidad puede utilizar el modelo del costo para una propiedad de inversin en
particular, continuar contabilizando cada uno de los restantes propiedades usando el modelo
del valor razonable.
55 Si la entidad ha medido previamente una propiedad de inversin por su valor razonable,
continuar valorndola a valor razonable hasta que se desapropie de la misma (o hasta
que la propiedad sea ocupada por el propietario, o la entidad comience la
transformacin del mismo para venderlo en el curso ordinario de su actividad) an si las
transacciones comparables en el mercado se hicieran menos frecuentes, o bien los precios
de mercado estuvieran disponibles menos fcilmente.
Modelo del costo
56 Despus del reconocimiento inicial, la entidad que elija el modelo del costo medir sus
propiedades de inversin aplicando los requisitos establecidos en la NIC 16 para ese
modelo, en lugar de los previstos para los que satisfagan los criterios para ser
clasificados como mantenidos para su venta (o sean incluidos en un grupo de
desapropiacin que sea clasificado como mantenido para la venta) de acuerdo con la
NIIF 5 Activos no Corrientes Mantenidos para la Venta y Operaciones Discontinuadas. Las
propiedades de inversin que satisfagan el criterio de ser clasificadas como mantenidas
para la venta (o sean incluidos en un grupo de desapropiacin que sea clasificado como
mantenido para la venta) se medirn de acuerdo con la NIIF 5.
Transferencias
57 Se realizarn transferencias a, o de, propiedades de inversin cuando, y slo cuando,
exista un cambio en su uso, que se haya evidenciado por:
(a) el inicio de la ocupacin por parte del propietario, en el caso de una transferencia
de una propiedad de inversin a una instalacin ocupada por el dueo;
(b) el inicio de un desarrollo con intencin de venta, en el caso de una transferencia de
una propiedad de inversin a inventarios;
(c) el fin de la ocupacin por parte del dueo, en el caso de la transferencia de una
instalacin ocupada por el propietario a una propiedad de inversin;
(d) el inicio de una operacin de arrendamiento a un tercero, en el caso de una
transferencia de inventarios a propiedades de inversin; o
NIC 40
1268

IASCF
(e) el fin de la construccin o desarrollo, en el caso de una transferencia de una
propiedad en curso de construccin o desarrollo a propiedades de inversin
(transaccin contemplada en la NIC 16).
58 El apartado (b) del anterior prrafo 57 requiere que la entidad transfiera una propiedad de
inversin a inventarios cuando, y slo cuando, exista un cambio de uso, evidenciado por el
inicio de un desarrollo con intencin de venta. Cuando la entidad decida desapropiarse de una
propiedad de inversin sin hacer un desarrollo especfico, continuar calificando a la
propiedad como de inversin hasta que sea dada de baja en cuentas (eliminado del balance) y
no lo tratar como si fuera un elemento de las inventarios. De forma similar, si la entidad
reinicia el desarrollo de una propiedad de inversin, para continuar mantenindolo en el futuro
como propiedad de inversin, sta permanecer como tal y no se reclasificar como
instalacin ocupada por el dueo durante su nueva etapa de desarrollo.
59 Los prrafos 60 a 65 tratan problemas de reconocimiento y medicin que son aplicables
cuando la entidad aplica el modelo del valor razonable para las propiedades de inversin.
Cuando la entidad utiliza el modelo del costo, las transferencias entre propiedades de
inversin, instalaciones ocupadas por el dueo y inventarios, no varan el importe en libros ni
el costo de dichas propiedades, a efectos de medicin o informacin a revelar.
60 Para la transferencia de propiedades de inversin, contabilizadas segn su valor
razonable, a propiedades ocupadas por el dueo o a inventarios, el costo de la propiedad
a efectos de contabilizaciones posteriores, ya se utilice la NIC 16 la NIC 2, ser el valor
razonable en la fecha del cambio de uso.
61 Si una propiedad ocupada por el dueo se convierte en una propiedad de inversin, que
se contabilizar por su valor razonable, la entidad aplicar la NIC 16 hasta la fecha del
cambio de uso. La entidad tratar cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en
libros de la propiedad determinado aplicando la NIC 16 y el valor razonable, de la
misma forma en la que registrara una revaluacin aplicando lo dispuesto en la NIC 16.
62 Hasta la fecha en la que las propiedades ocupadas por el dueo se conviertan en propiedades
de inversin, contabilizadas por su valor razonable, la entidad continuar amortizando la
propiedad y reconocer cualquier prdida por deterioro de valor que haya ocurrido. La entidad
tratar cualquier diferencia en esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad
determinado aplicando la NIC 16, y su valor razonable, de la misma forma que una
revaluacin en la NIC 16. En otras palabras:
(a) Cualquier disminucin en el importe en libros de la propiedad, se reconocer en el
resultado del periodo. Sin embargo, y en la medida en que el importe est incluido en las
supervit de revaluacin de esa propiedad, la disminucin se cargar contra el saldo de
dicho supervit.
(b) Cualquier aumento resultante en el importe en libros se tratar como sigue:
(i) En la medida en que tal aumento sea la reversin de una prdida por deterioro del
valor, previamente reconocida para esa propiedad, el aumento se reconocer en el
resultado del periodo. El importe reconocido en el resultado del periodo no
exceder al importe necesario para restaurar el importe en libros que se hubiera
determinado (neto de depreciacin) si no se hubiera reconocido la prdida por
deterioro del valor de los activos.
NIC 40

IASCF 1269
(ii) Cualquier remanente del aumento, sobre la reversin anterior, habr de ser
acreditado directamente al supervit de revaluacin, dentro del patrimonio neto. En
el caso de una desapropiacin de la propiedad de inversin, los supervit de
revaluacin incluidos en el patrimonio neto pueden ser transferidos a las ganancias
acumuladas. Esta transferencia del supervit de revaluacin a las ganancias
acumuladas no se har a travs de los resultados.
63 En caso de la transferencia de un elemento desde las inventarios a las propiedades de
inversin, para contabilizarlo por su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor
razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior se reconocer en el
resultado del periodo.
64 El tratamiento de transferencias de inventarios a propiedades de inversin, que vaya a ser
contabilizadas por su valor razonable, habr de ser coherente con el tratamiento de las ventas
de inventarios.
65 Cuando una entidad termine la construccin o desarrollo de una propiedad de inversin
autoconstruida, que vaya a ser contabilizada por su valor razonable, cualquier diferencia
entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior, se
reconocer en el resultado del periodo.
Desapropiacin
66 Una propiedad de inversin se dar de baja en cuentas (ser eliminada del balance)
cuando se venda o cuando la propiedad de inversin quede permanentemente retirada
de uso y no se esperen beneficios econmicos futuros procedentes de su desapropiacin.
67 La desapropiacin de una propiedad de inversin puede producirse bien por su venta o por su
incorporacin a un arrendamiento financiero. Para determinar la fecha de desapropiacin de
una propiedad de inversin, la entidad aplicar los criterios de la NIC 18, para reconocer el
ingreso en la venta de los bienes, y considerar las directrices correspondientes del Apndice
de la NIC 18. La NIC 17 ser de aplicacin en el caso de una desapropiacin que revista la
forma de arrendamiento financiero o venta con arrendamiento posterior
68 Si, de acuerdo con el criterio de reconocimiento del prrafo 16, la entidad reconoce en el
importe en libros de un activo el costo de sustitucin de parte de una propiedad de inversin,
dar de baja el importe en libros del elemento sustituido. Para las propiedades de inversin
contabilizadas segn el modelo del costo, el elemento sustituido podra no ser un elemento que
se hubiera amortizado de forma independiente. Si no fuera practicable para la entidad
determinar el importe en libros del elemento sustituido, podr utilizar el costo de la sustitucin
como indicativo de cul era el costo del elemento sustituido en el momento en el que fue
adquirido o construido. Segn el modelo del valor razonable, el valor razonable de la
propiedad de inversin podr ya reflejar la prdida de valor del elemento que va a ser
sustituido. En otros casos puede ser difcil distinguir qu importe del valor razonable debera
reducirse por causa del elemento que va a ser sustituido. Una alternativa para proceder a esta
reduccin del valor razonable del elemento sustituido, cuando no resulte practicable hacerlo
directamente, es incluir el costo de la sustitucin en el importe en libros del activo, y luego
volver a evaluar el valor razonable, de forma similar a lo requerido para ampliaciones que no
implican sustitucin.
NIC 40
1270

IASCF
69 La prdida o ganancia resultante del retiro o la desapropiacin de una propiedad de
inversin, se determinarn como la diferencia entre los ingresos netos de la transaccin y
el importe en libros del activo, y se reconocer en el resultado del periodo en que tenga
lugar el retiro o la desapropiacin (a menos que la NIC 17 exija otra cosa, en el caso de
una venta con arrendamiento posterior).
70 La contraprestacin a cobrar, derivada de la desapropiacin de una propiedad de inversin, se
reconocer inicialmente segn su valor razonable. En particular, si el pago por una propiedad
de inversin se aplaza, la contraprestacin recibida se reconocer inicialmente por el
equivalente de su precio al contado. La diferencia entre el importe nominal de la
contraprestacin y el equivalente al precio de contado, se reconocer como un ingreso por
intereses segn lo establecido en la NIC 18, en funcin del tiempo transcurrido y tomando en
consideracin el mtodo del inters efectivo.
71 La entidad aplicar la NIC 37, u otras Normas que considere apropiadas, a cualquier pasivo
que permanezca despus de desapropiarse de una propiedad de inversin.
72 Las compensaciones de terceros por causa de propiedades de inversin que hayan
deteriorado su valor, se hayan perdido o abandonado, se reconocern en el resultado del
periodo cuando dichas compensaciones sean exigibles.
73 El deterioro del valor o las prdidas en propiedades de inversin, las reclamaciones asociadas
o pagos por compensacin de terceros y cualquier compra o construccin posterior de activos
sustituidos son hechos econmicos independientes y por eso se contabilizarn
independientemente, de la forma siguiente:
(a) las prdidas por deterioro del valor de las propiedades de inversin se reconocern de
acuerdo con la NIC 36;
(b) los retiros o desapropiaciones de las propiedades de inversin se reconocern de acuerdo
con los prrafos 66 a 71 de esta Norma;
(c) la compensacin de terceros por la propiedad de inversin cuyo valor haya sufrido un
deterioro, haya experimentado una prdida o haya sido objeto de desapropiacin se
reconocer en el resultado del periodo en el que dicha compensacin sea exigible; y
(d) el costo de los activos rehabilitados, comprados o construidos como sustitutos se
determinar de acuerdo con los prrafos 20 a 29 de esta Norma.
Informacin a revelar
Modelos del valor razonable y del costo
74 Las siguientes informaciones a revelar sern adicionales a las contenidas en la NIC 17. De
acuerdo con la NIC 17, el dueo de las propiedades de inversin incluir las revelaciones
correspondientes al arrendador respecto a los arrendamientos en los que haya participado. La
entidad que mantenga una propiedad de inversin en rgimen de arrendamiento financiero u
operativo, incluir las revelaciones del arrendatario para los arrendamientos financieros y las
revelaciones del arrendador para los arrendamientos operativos en los que haya participado.
NIC 40

IASCF 1271
75 La entidad revelar:
(a) Si aplica el modelo del valor razonable o el modelo del costo.
(b) Cuando aplique el modelo del valor razonable, en qu circunstancias se clasifican y
contabilizan como propiedades de inversin los derechos sobre propiedades
mantenidas en rgimen de arrendamiento operativo.
(c) Cuando la clasificacin resulte difcil (vase el prrafo 14), los criterios
desarrollados por la entidad para distinguir las propiedades de inversin de las
propiedades ocupadas por el dueo y de las propiedades que se tienen para vender
en el curso normal de las actividades del negocio.
(d) Los mtodos e hiptesis significativas aplicados en la determinacin del valor
razonable de las propiedades de inversin, incluyendo una declaracin que indique
si la determinacin del valor razonable fue hecha a partir de evidencias del mercado
o se tuvieron en cuenta otros factores de peso (que deben ser revelados por la
entidad) por causa de la naturaleza de las propiedades y la falta de datos
comparables de mercado;
(e) La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversin (tal como han
sido medidas o reveladas en los estados financieros) est basado en una tasacin
hecha por un perito que tenga una capacidad profesional reconocida y una
experiencia reciente en la localidad y categora de las propiedades de inversin
objeto de la medicin; por otra parte, en caso de que no hubiera habido tal
medicin, este hecho tambin se revelar.
(f) Las cifras incluidas en el resultado del periodo por:
(i) ingresos derivados de rentas provenientes de las propiedades de inversin;
(ii) gastos directos de operacin (incluyendo reparaciones y mantenimiento)
relacionados con las propiedades de inversin que generaron ingresos por
rentas durante el periodo; y
(iii) gastos directos de operacin (incluyendo reparaciones y mantenimiento)
relacionados con las propiedades de inversin que no generaron ingresos en
concepto de rentas durante el periodo
(iv) el cambio acumulado en el valor razonable que se haya reconocido en el
resultado por la venta de una propiedad de inversin, perteneciente al
conjunto de activos en los que se aplica el modelo del costo, al otro conjunto de
activos en los que se aplica el modelo del valor razonable (vase el prrafo
32C).
(g) La existencia e importe de las restricciones a la realizacin de las propiedades de
inversin, al cobro de los ingresos derivados de los mismos o de los recursos
obtenidos por su desapropiacin.
(h) Las obligaciones contractuales para adquisicin, construccin o desarrollo de
propiedades de inversin, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o
mejoras.
NIC 40
1272

IASCF
Modelo del valor razonable
76 Adems de las revelaciones exigidas por el prrafo 75, la entidad que aplique el modelo
del valor razonable descrito en los prrafos 33 a 55, tambin deber presentar una
conciliacin del importe en libros de los propiedades de inversin al inicio y al final del
periodo, que incluya lo siguiente:
(a) adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se
refieren a desembolsos posteriores capitalizados en el importe en libros de estos
activos;
(b) adiciones derivadas de adquisiciones a travs de combinaciones de negocios;
(c) activos clasificados como mantenidos para la venta o incluidos en un grupo en
desapropiacin clasificado como mantenido para la venta de acuerdo con la NIIF 5,
as como las ventas o disposiciones por otra via;
(d) prdidas o ganancias netas de los ajustes al valor razonable;
(e) diferencias de cambio netas derivadas de la conversin de los estados financieros a
una moneda de presentacin diferente, as como las derivadas de la conversin de
un negocio en el extranjero a la moneda de presentacin de la entidad que presenta
estados financieros;
(f) traspasos de propiedades de inversin hacia o desde inventarios, o bien hacia o
desde propiedades ocupadas por el dueo; y
(g) otros movimientos.
77 Cuando la evaluacin obtenida para una propiedad de inversin se haya ajustado de
forma significativa, a efectos de ser utilizada en los estados financieros, por ejemplo para
evitar una doble contabilizacin de activos o pasivos que se hayan reconocido como
activos y pasivos independientes, segn se describe en el prrafo 50, la entidad incluir
entre sus revelaciones una reconciliacin entre la evaluacin obtenida y la medicin ya
ajustada que se haya incluido en los estados financieros, mostrando independientemente
el importe agregado de cualesquiera obligaciones reconocidas por arrendamiento que se
hayan deducido, as como cualesquiera otros ajustes significativos.
78 En los casos excepcionales a que hace referencia el prrafo 53, en los que la entidad
valore la propiedad de inversin utilizando el modelo del costo de la NIC 16, la
reconciliacin requerida por el prrafo 76 revelar los importes asociados a esas
propiedades de inversin independientemente de los importes asociados a otras
propiedades de inversin. Adems, la entidad incluir la siguiente informacin:
(a) una descripcin de las propiedades de inversin;
(b) una explicacin del motivo por el cual el valor razonable no puede determinarse de
forma fiable;
(c) si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es probable que se
encuentre el valor razonable; y
(d) cuando haya enajenado o dispuesto por otra va de propiedades de inversin no
registradas por su valor razonable:
(i) el hecho de que la entidad haya enajenado propiedades de inversin no
registradas por su valor razonable;
NIC 40

IASCF 1273
(ii) el importe en libros de esas propiedades de inversin en el momento de su
venta; y
(iii) el importe de la prdida o ganancia reconocida.
Modelo del costo
79 Adems de la informacin a revelar requerida por el prrafo 75 , la entidad que aplique
el modelo del costo, siguiendo el prrafo 56 tambin revelar:
(a) los mtodos de depreciacin utilizados;
(b) las vidas tiles o los tipos de depreciacin utilizados;
(c) el importe bruto en libros y la depreciacin acumulada (incrementado por las
prdidas acumuladas por deterioro de valor ) al inicio y al final del periodo;
(d) una conciliacin del importe en libros de las propiedades de inversin al inicio y al
final del periodo, que incluya lo siguiente:
(i) adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se
refieran a desembolsos posteriores capitalizados en el importe en libros de esos
activos;
(ii) adiciones derivadas de adquisiciones a travs de combinaciones de negocios;
(iii) activos clasificados como mantenidos para la venta o incluidos en un grupo en
desapropiacin clasificado como mantenido para la venta de acuerdo con la
NIIF 5, as como las ventas o disposiciones por otra va;
(iv) amortizaciones;
(v) el importe de la prdida reconocida por deterioro de activos, as como el
importe de las prdidas por deterioro de activos que hayan revertido durante
el periodo segn la NIC 36;
(vi) las diferencias de cambio netas derivadas de la conversin de los estados
financieros a una moneda de presentacin diferente, as como las derivadas de
la conversin de un negocio en el extranjero a la moneda de presentacin de la
entidad que presenta sus estados financieros;
(vii) traspasos de propiedades de inversin hacia o desde inventarios, o bien hacia o
desde propiedades ocupadas por el dueo; y
(viii) otros movimientos; y
(e) el valor razonable de las propiedades de inversin, si bien, en los casos
excepcionales descritos en el prrafo 53 , cuando la entidad no pueda determinar el
valor razonable de las propiedades de inversin de manera fiable, la entidad
incluir las siguientes informaciones:
(i) una descripcin de las propiedades de inversin;
(ii) una explicacin del motivo por el cual el valor razonable no ha podido ser
determinado de manera fiable; y
(iii) si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es posible que se
encuentre el valor razonable.
NIC 40
1274

IASCF
Disposiciones transitorias
Modelo del valor razonable
80 La entidad que, habiendo aplicado previamente la NIC 40 (2000), decida por primera
vez clasificar y contabilizar como propiedades de inversin algunos o todos los derechos
sobre propiedades mantenidas en rgimen de arrendamiento operativo, reconocer el
efecto de esa eleccin como un ajuste en el saldo inicial de las ganancias acumuladas del
periodo en el que se haya hecho la eleccin por primera vez. Adems:
(a) Si la entidad ya ha revelado pblicamente (en sus estados financieros o por otra va)
el valor razonable de sus derechos sobre propiedades en periodos anteriores
(determinado sobre una base que satisfaga la definicin de valor razonable que
aparece en el prrafo 5 y las orientaciones establecidas en los prrafos 36 a 52), se
recomienda, pero no se obliga a:
(i) ajustar el saldo inicial de las ganancias acumuladas para el periodo ms
antiguo que se presente, en el que se hubiera revelado pblicamente el valor
razonable por primera vez; y
(ii) reestructurar la informacin comparativa para esos periodos; y
(b) si la entidad no ha revelado pblicamente con anterioridad la informacin descrita
en (a), no reestructurar la informacin comparativa, pero revelar este hecho.
81 Esta Norma requiere, en la disposicin transitoria anterior, un tratamiento distinto del
contenido en la NIC 8. La NIC 8 requiere que se reexprese la informacin comparativa a
menos que dicha reexpresin sea impracticable.
82 Cuando la entidad adopte esta Norma por primera vez, el ajuste al saldo inicial de las
ganancias acumuladas incluir la reclasificacin de cualquier importe registrado como
supervit de revaluacin de propiedades de inversin.
Modelo del costo
83 La NIC 8 se aplica a cualquier cambio en las polticas contables que resulte de la adopcin por
primera vez de esta Norma, si ha optado por utilizar el modelo del costo. El efecto del cambio
de polticas contables incluye la reclasificacin de cualquier importe registrado como
supervit de revaluacin de propiedades de inversin.
84 Los requerimientos de los prrafos 27 a 29, en relacin con la medicin inicial de una
propiedad de inversin adquirida en una transaccin de intercambio de activos, se
aplicarn prospectivamente slo a transacciones futuras.
Fecha de vigencia
85 La entidad aplicar esta Norma en los periodos anuales que comiencen a partir del 1 de
enero de 2005. Se aconseja su aplicacin anticipada. Si la entidad aplicase esta Norma
para un periodo que comience antes del 1 de enero de 2005, revelar este hecho.
Derogacin de la NIC 40 (2000)
86 Esta Norma deroga la NIC 40 Propiedades de inversin (emitida en 2000).
NIC 40

IASCF 1275
Aprobacin de la NIC 40 por el Consejo
La Norma Internacional de Contabilidad n 40 Propiedades de inversin fue aprobada para su emisin
por los catorce miembros del Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB).
Sir David Tweedie Presidente
Thomas E J ones Vicepresidente
Mary E Barth

Hans-Georg Bruns

Anthony T Cope

Robert P Garnett

Gilbert Glard

J ames J Leisenring

Warren J McGregor

Patricia L OMalley

Harry K Schmid

J ohn T Smith

Geoffrey Whittington

Tatsumi Yamada

NIC 40 FC
1276

IASCF
NIC 40FC
Fundamentos de las conclusiones de la NIC 40 (2000)
ndice
prrafos
Antecedentes F1-F4
Necesidad de una Norma separada F5-F6
Alcance F7-F29
Las propiedades de inversin en las entidades F7
Informacin financiera por segmentos relativa a propiedades de
inversin F8-F9
Arrendamiento operativo a largo plazo [Derogado F10-F15]
Propiedades de inversin en construccin F16-F20
Propiedades ocupadas por otra entidad del mismo grupo F21-F24
Pasivos asociados a las propiedades de inversin [Derogado F25-F26]
Subvenciones del gobierno F27-F29
Definicin de propiedades de inversin F30-F39
Desembolsos posteriores F40-F42
Medicin posterior F43-F65
Modelo contable F43-F51
Guas sobre el valor razonable F52-F54
Tasacin independiente F55-F56
Incapacidad para medir el valor razonable con fiabilidad F57-F62
Ganancias y prdidas por cambios en el valor razonable F63-F65
Transferencias F66
Resumen de cambios en el E64 F67
NIC 40 FC

IASCF 1277
Fundamentos de las conclusiones de la NIC 40 (2000) Propiedades de
Inversin
Estos Fundamentos de las Conclusiones acompaan, pero no son parte de la NIC 40. Fueron
emitidos por el Consejo del anterior IASC en el ao 2000. Estos Fundamentos no han sido
revisados por el IASB y slo se ha procedido a eliminar los prrafos F10 a F15, F25 y F26.
Dichos prrafos no tienen vigencia y han sido eliminados para evitar el riesgo de que puedan
ser ledos fuera de contexto. Adems en el texto se han indicado con notas las referencias a
otras Normas que ya no son vlidas, debido a las revisiones que han sufrido. La referencia
debe hacerse a los Fundamentos de las conclusiones del IASC en las modificaciones
realizadas en 2003 .
Antecedentes
F1 El Consejo del IASC (el Consejo) aprob la NIC 25 Contabilizacin de las Inversiones, en
1986. En 1994, el Consejo aprob una versin reformada de la NIC 25 presentada en el
formato revisado adoptado para las Normas Internacionales de Contabilidad de 1991. Por
entonces, cierta terminologa fue tambin cambiada en lnea con las prcticas seguidas por el
IASC. El texto original no sufri modificaciones de importancia.
F2 La NIC 25 fue una de las normas que el Consejo identific para una posible revisin en el
Proyecto de Norma E32, Comparabilidad de los Estados Financieros. De acuerdo con los
comentarios relativos a las propuestas en el E32, el Consejo decidi aplazar las
consideraciones de la NIC 25, quedando pendiente de trabajos posteriores sobre Instrumentos
Financieros. En 1998, el Consejo aprob la NIC 38 Activos Intangibles, y la NIC 39
Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medicin, dejando a la NIC 25 el tratamiento de
las inversiones en inmuebles, en materias primas cotizadas y otros activos tangibles tales
como coches clsicos y otros artculos de coleccin.
F3 En julio de 1999, el Consejo aprob el Proyecto de Norma E64, Propiedades de Inversin, en
el que se fij como fecha lmite para comentarios el 31 de octubre de 1999. El Consejo
recibi 121 comentarios por escrito sobre el E64. Tales comentarios procedan de diversas
organizaciones internacionales y de 28 pases distintos. El Consejo aprob la NIC 40
Propiedades de Inversin, en marzo de 2000. El prrafo F67, al final de este Apndice,
resume los cambios efectuados por el Consejo en el E64, que condujeron a la NIC 40.
F4 La NIC 40 permite a la entidad a elegir entre el modelo del valor razonable y el modelo del
costo. Como se explica en los prrafos F47 y F48, a continuacin, el Consejo cree que es
imposible, en el momento presente, exigir un modelo del valor razonable para todas las
propiedades de inversin. Asimismo, el Consejo considera oportuno permitir un modelo del
valor razonable. La evolucin que supone este paso adelante permitir a los preparadores y
usuarios obtener ms experiencia trabajando con el modelo del valor razonable, y dar tiempo
para que ciertos mercados de propiedades alcancen una mayor madurez.
Necesidad de una norma separada
F5 Algunos comentaristas indicaban que las propiedades de inversin entraban dentro del alcance
de la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, por lo que no haba razn para tener una norma
separada sobre propiedades de inversin. Estos comentaristas creen que:
(a) No es posible distinguir, con rigurosidad, las propiedades de inversin de las propiedades
ocupadas por el dueo, recogidas en la NIC 16, sin considerar la intencin de la
direccin. De este modo, la distincin entre propiedades de inversin y propiedades
NIC 40 FC
1278

IASCF
ocupadas por el dueo conducir, en algunos casos, a la libre eleccin entre tratamientos
contables alternativos.
(b) El modelo del valor razonable propuesto en el Proyecto de Norma E64 no es apropiado,
sobre la base de que el valor razonable no es relevante y, en algunos casos, no es fiable
en su aplicacin a las propiedades de inversin. Los tratamientos contables recogidos en
la NIC 16 son apropiados no slo para las propiedades ocupadas por el dueo, sino
tambin para las propiedades de inversin.
F6 Tras revisar las cartas de comentarios, el Consejo an cree que las caractersticas de las
propiedades de inversin difieren suficientemente de las de las propiedades ocupadas por el
dueo, por lo que estima la necesidad de una norma separada relativa a propiedades de
inversin. En concreto, el Consejo considera que la informacin sobre el valor razonable de
las propiedades de inversin, y sobre los cambios habidos en dicho valor, es ciertamente
relevante para los usuarios de los estados financieros. El Consejo cree que es importante
permitir el modelo del valor razonable para las propiedades de inversin, de forma que las
entidades puedan presentar, de forma destacada, informacin sobre valor razonable. El
Consejo intentar mantener la coherencia con la NIC 16, con la excepcin de las diferencias
que puedan surgir al elegir un tratamiento contable alternativo.
Alcance
Las propiedades de inversin de las entidades
F7 Algunos comentarios sostenan que la Norma cubrira slo aquellas propiedades de inversin
mantenidas por entidades especializadas en este tipo de propiedades (y, quizs, tambin otras
inversiones) sin dar cobertura a las propiedades de inversin de otras entidades. El Consejo
rechaz esta postura en tanto que no encontr modo de distinguir rigurosamente, desde un
punto de vista conceptual o prctico, algn tipo de entidades para las que el modelo del valor
razonable pudiera ser ms o menos apropiado.
Informacin financiera por segmentos relativa a propiedades de inversin
F8 Algunos comentarios sugeran que el Consejo deba limitar el alcance de la Norma a aquellas
entidades que tuvieran un segmento, sobre el que debieran informar, cuya actividad principal
fueran las propiedades de inversin. Asimismo, se indicaba que un mtodo ligado a los
segmentos sobre los que debe informarse, exigira a la entidad adoptar el modelo del valor
razonable cuando sta considerara su actividad relacionada con propiedades de inversin
como un elemento importante de su rendimiento financiero, y permitira a la entidad adoptar la
NIC 16 en otros casos.
F9 Un mtodo ligado a los segmentos sobre los que debe informarse, contribuira a limitar la
comparabilidad entre propiedades de inversin incluidas en uno u otro segmento. Por esta
razn, el Consejo rechaz tal mtodo.
Arrendamiento operativo a largo plazo
F10 De acuerdo con el Proyecto de Norma E64, la Norma no permite considerar los intereses que
un arrendatario posea, en virtud de un acuerdo de arrendamiento operativo, como propiedad de
inversin, an si el arrendatario manifiesta su inters a largo plazo mediante importantes
desembolsos al inicio, o el arrendamiento fuera a largo plazo. En su lugar, la NIC 17,
Arrendamientos, exige que las cuotas derivadas de arrendamientos operativos se reconozcan
como gastos de forma lineal, en el transcurso del plazo del arrendamiento, salvo que resulte
NIC 40 FC

IASCF 1279
ms representativa otra base sistemtica de reparto, por reflejar ms adecuadamente el patrn
temporal de los beneficios del arrendamiento para el usuario.
F11 En algunos pases, como Hong Kong y el Reino Unido, las entidades efectan un importante
desembolso para adquirir una participacin en la propiedad a largo plazo (tambin conocido
como derecho de arrendamiento). Algunos arrendatarios consideran que un derecho de
arrendamiento no se distingue, en trminos econmicos, de una opcin de compra adquirida
sobre una propiedad. En realidad, algunos comentarios indicaban que la tenencia de un ttulo
de propiedad completo sobre terrenos o edificios es imposible en algunos mercados, tales
como Hong Kong, y que la propiedad poseda en aquellos mercados es invariablemente
transferida cediendo derechos que tienen forma de arrendamientos operativos. Algunos
comentaristas, particularmente los procedentes de tales pases, pensaban que el arrendatario
podra emplear el modelo del valor razonable para el tratamiento contable de aquellas
participaciones.
F12 Algunos comentarios proponan modificaciones en el prrafo 11 de la NIC 17,
Arrendamientos, de forma que los arrendamientos operativos pudieran ser clasificados como
arrendamientos financieros. En este prrafo se expone que si la titularidad de un terreno no
pasa al arrendatario hasta el trmino del plazo del arrendamiento, aqul no recibe todos los
riesgos y ventajas sustanciales que inciden en la propiedad hasta el final de la operacin.
F13 El Consejo no encontr fundamento conceptual para diferenciar una clase de arrendamiento
operativo, para la cual el modelo del valor razonable pudiera ser ms apropiado que para otra
clase de arrendamiento operativo donde podra ser ms conveniente continuar con el modelo
del costo, de acuerdo con la NIC 17. En concreto, el Consejo concluy que un desembolso
importante no cambia tanto la sustancia econmica de un arrendamiento operativo, como para
justificar un tratamiento contable que difiera del aplicado en otros casos similares de
arrendamiento operativo sin la existencia de desembolsos iniciales significativos. Una
distincin basada en la presencia o ausencia de desembolsos significativos es difcilmente
conciliable con la acumulacin (o devengo) contable.
F14 El Consejo concluy que la Norma sobre propiedades de inversin no contemplara las
propiedades bajo arrendamiento operativo y que la NIC 17 Arrendamientos, continuara
tratando todas las operaciones de arrendamiento operativo. El Consejo tambin concluy que
ninguna otra solucin es viable sin una revisin a fondo del tratamiento contable de los
arrendamientos.
F15 Algunos comentaristas instaban al IASC a comenzar los trabajos de revisin del tratamiento
contable de los arrendamientos a la mayor brevedad posible. El grupo de estudio de normas
G4+1 est actualmente considerando una revisin, habiendo publicado un documento sobre la
materia en diciembre de 1999. El Consejo est observando los progresos de este proyecto con
inters. Sin embargo, actualmente el Consejo no tiene prevista una revisin de su propio plan
de trabajo.
Propiedades de inversin en construccin
F16 En el Proyecto de Norma E64 se propona que las propiedades de inversin en construccin
fueran medidas a valor razonable. All se argumentaba que el valor razonable es la medida
ms relevante y que el valor razonable de las propiedades de inversin en construccin no es
necesariamente ms difcil de medir que la propiedad de inversin terminada. Por ejemplo, en
una propiedad de inversin en construccin con precontrato de arrendamiento, pueden
NIC 40 FC
1280

IASCF
predecirse con menor incertidumbre los cobros futuros que en otra que se encuentre sin
arrendar por un largo periodo de tiempo.
F17 Algunos comentarios apuntaban la dificultad al estimar el valor razonable con fiabilidad para
las propiedades de inversin en construccin, debido a la probable inexistencia de mercado
para las mismas. Asimismo, destacaban la posibilidad de que exista un grado de
incertidumbre considerable tanto sobre los costos necesarios hasta terminar la propiedad de
inversin en construccin, como sobre los ingresos que tal propiedad generar. Por otra parte,
se sugera que una entidad no debera valorar la propiedad de inversin por encima del costo,
si sta todava estaba en construccin.
F18 El Consejo fue persuadido por este argumento, y concluy que las propiedades de inversin en
construccin seran excluidas del alcance de esta Norma, y quedaran cubiertas por la NIC 16.
F19 El prrafo 52 de la Norma aade el caso de que una entidad reinicie el desarrollo de una
propiedad de inversin existente, para continuar mantenindola en el futuro como propiedad
de inversin. Una propuesta para esta situacin sera reclasificar temporalmente tal propiedad
de inversin como propiedad de inversin en construccin (sujeta a la NIC 16) durante el
nuevo proceso de desarrollo. Sin embargo, el Consejo pens que tal reclasificacin temporal
provocara confusin y servira de poco, o de nada, a los intereses de los usuarios de los
estados financieros. Asimismo, esta propuesta exigira reglas arbitrarias que permitieran
distinguir los desarrollos de importancia, lo que motivara la reclasificacin temporal de
aquellas mejoras de menor consideracin, que no conduciran a tal reclasificacin. Por
consiguiente, el prrafo 52 seala que la propiedad de inversin debe permanecer como
propiedad de inversin, y no se reclasificar como instalacin ocupada por el dueo durante su
nuevo proceso de desarrollo.
F20 Cuando una entidad completa la construccin o el desarrollo de una propiedad de inversin
autoconstruida que ser registrada a valor razonable, es probable que exista una diferencia
entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y el importe en libros anterior. El Consejo
consider dos propuestas para contabilizar aquellas diferencias bajo el modelo del valor
razonable.
(a) En una primera propuesta, la diferencia sera reconocida como un supervit de
revaluacin. Esta propuesta sera coherente con la propuesta de la Norma al reclasificar
propiedades ocupadas por el dueo en propiedades de inversin.
(b) En la segunda propuesta, la diferencia sera reconocida como ganancia o prdida del
periodo. El Consejo concluy que esta segunda propuesta ofreca una imagen ms
significativa del rendimiento (vase el prrafo 59).
Propiedades ocupadas por otra entidad del mismo grupo
F21 En algunos casos, una entidad tiene una propiedad que es arrendada, y ocupada, por otra
entidad del mismo grupo. La propiedad no se califica como propiedad de inversin en los
estados financieros consolidados que incluyen ambas entidades, lo que es debido a que la
propiedad es ocupada por el dueo, desde una perspectiva de grupo. Sin embargo, desde el
punto de vista de la entidad individual propietaria, la propiedad se considera propiedad de
inversin si cumple la definicin prevista en la Norma.
F22 Algunos comentaristas entienden que la definicin de propiedades de inversin debera excluir
aquellas propiedades que son ocupadas por otra entidad perteneciente al mismo grupo.
Alternativamente, se sugera que la Norma no debera exigir la contabilizacin de las
NIC 40 FC

IASCF 1281
propiedades de inversin en los estados financieros individuales, en el caso de aquellas
propiedades no calificadas como propiedades de inversin en los estados financieros
consolidados. Los autores de estos comentarios creen que:
(a) Puede argumentarse (al menos en muchos casos) que las propiedades no encajan en la
definicin de propiedades de inversin, desde la perspectiva de una subsidiaria cuya
propiedad es ocupada otra entidad del mismo grupo esta circunstancia obedece al
cumplimiento de las directrices de su controladora y no necesariamente al deseo de
percibir las cuotas del arrendamiento o de generar plusvalas. Seguramente, el
arrendamiento intragrupo puede no estar remunerado utilizando bases razonables.
(b) Esta exigencia supondra costos adicionales de valoracin, que no estaran justificados
por el limitado beneficio que reportara a los usuarios. Para los grupos con subsidiarias a
las que se exige la elaboracin de estados financieros individuales, el costo podra
incrementarse, en tanto que son entidades que pueden crear subsidiarias con el fin de
poseer propiedades.
(c) Puede crear confusin, entre algunos usuarios, el hecho de que la misma propiedad sea
clasificada como propiedad de inversin en los estados financieros individuales y como
propiedad ocupada por el dueo en los estados financieros consolidados de la
controladora.
(d) Hay un precedente de una exencin similar (relativa a la informacin a revelar, ms que
a la medicin) en el prrafo 4 (c) de la NIC 24, Informaciones a Revelar sobre Partes
Relacionadas, en la cual no se exige informacin sobre transacciones en los estados
financieros de una subsidiaria enteramente propiedad de una controladora, si sta tiene
personalidad jurdica en el mismo pas y publica all sus estados financieros
consolidados.*
F23 Algunos comentaristas creen que la definicin de propiedades de inversin debera excluir las
propiedades ocupadas por alguna parte relacionada. Aducen que las partes relacionadas no
fijan las cuotas de arrendamiento sobre unas bases razonables, lo que a menudo dificulta
establecer qu rentas son coherentes con precios fijados sobre bases razonables, y qu otras
podran estar sujetas a cambios arbitrarios. Sugieren que el valor razonable es menos
relevante cuando, en las propiedades sometidas a arrendamiento, no se ha fijado el precio
sobre bases razonables.
F24 El Consejo no encontr justificacin para el tratamiento diferenciado entre las propiedades
arrendadas a otra entidad en el mismo grupo (o a alguna parte relacionada) y aquellas
propiedades arrendadas a terceros no relacionados. En consecuencia, el Consejo decidi que
todas las entidades deberan emplear el mismo tratamiento, sin considerar la identidad del
arrendatario.
Pasivos asociados a las propiedades de inversin
F25 Algunos comentaristas sugeran que la norma debera ocuparse de la medicin de los pasivos
incurridos al adquirir propiedades de inversin. Segn la NIC 39 Instrumentos Financieros:
Reconocimiento y Medicin, aquellos pasivos son, en muchos casos, medidos por su costo
amortizado. Asimismo, opinaban que se producir un desajuste si la propiedad se mide al
valor razonable.

* La NIC 24 Informaciones a Revelar sobre Partes Relacionadas, revisada por el IASB en 2003, ya no tiene la exencin mencionada
en la letra (d) del prrafo B22.
NIC 40 FC
1282

IASCF
F26 El Consejo concluy que, en la fase en la que nos encontramos, no se debe permitir o exigir el
modelo del valor razonable a los pasivos incurridos al adquirir propiedades de inversin. El
Consejo tambin decidi no modificar el modelo del valor razonable para las propiedades de
inversin, con el fin de corregir los desajustes causados al emplear el costo amortizado en los
pasivos financieros asociados a tales propiedades. Segn la NIC 39, ya existe la posibilidad de
desajustes similares entre aquellos activos financieros medidos a valor razonable y los pasivos
financieros. El Consejo est participando en un Grupo de Trabajo Conjunto, a escala
internacional, sobre instrumentos financieros, en el cual se esta buscando la posibilidad de
medicin de todos los activos y pasivos financieros a valor razonable.
Subvenciones del Gobierno
F27 La NIC 20, Contabilizacin de las Subvenciones del Gobierno e Informacin a Revelar sobre
Ayudas Gubernamentales, permite dos mtodos de presentacin de las subvenciones
relacionadas con activos bien reconocindolas como partidas de ingresos diferidos,
amortizndose a lo largo de la vida til de los correspondientes activos, bien como
deducciones del valor de los activos con los que se relacionan. Algunos opinan que ambos
mtodos estn basados en el modelo del costo histrico y no son coherentes con el modelo del
valor razonable previsto en la norma. Asimismo, el Proyecto de Norma E65, en el cual se
propone el modelo del valor razonable para activos biolgicos, incluye ciertos aspectos
relativos a las subvenciones del gobierno, en tanto que constituyen un factor significativo en la
contabilizacin de las explotaciones agrcolas de algunos pases.
F28 Algunos comentaristas instaban al IASC a modificar el tratamiento contable de las
subvenciones del gobierno relativas a las propiedades de inversin. Sin embargo, la mayora
coincidan en que el IASC no debera tratar por ahora sobre este particular. El Consejo decidi
no revisar este aspecto de la NIC 20 en el proyecto sobre Propiedades de Inversin.
F29 Algunos comentaristas sugeran que el IASC debera comenzar una amplia revisin de la NIC
20, con cierta urgencia. A principios del 2000, el grupo de estudio de normas G4+1 public un
Documento de Discusin, Contabilizacin para el Perceptor de Transferencias No
Recprocas, Excluidas las Aportaciones de la Propiedad: Definicin, Reconocimiento y
Medicin. El plan de trabajo del Consejo no incluye actualmente ningn proyecto sobre la
contabilizacin de subvenciones del gobierno u otras formas de transferencias no recprocas.
Definicin de propiedades de inversin
F30 La definicin de propiedades de inversin excluye:
(a) propiedades ocupadas por el dueo, llevadas contablemente en funcin de lo establecido
en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, ya sea por su costo menos la depreciacin o
bien por su valor revaluado menos la depreciacin posterior. Asimismo, tales
propiedades estn sujetas a la comprobacin por deterioro en su valor; y
(b) propiedades que se tienen para venderse en el curso ordinario de las operaciones
llevadas contablemente al menor del costo o valor neto realizable, en funcin de lo
establecido en la NIC 2 Inventarios.
F31 Tales exclusiones son coherentes con las definiciones existentes de propiedades, planta y
equipo en la NIC 16 e inventarios en la NIC 2. Esto asegura que todas las propiedades estn
cubiertas por una, y slo una, de las tres Normas.
NIC 40 FC

IASCF 1283
F32 Algunos comentarios sugeran que las propiedades que se tienen para venderse en el curso
ordinario de las operaciones, deberan ser tratadas como propiedades de inversin en lugar de
como inventarios (cubiertos por la NIC 2). En tales comentarios se argumentaba que:
(a) es difcil distinguir aquellas propiedades que se tienen para venderse en el curso
ordinario de las operaciones, de aquellas otras mantenidas para generar plusvalas; y
(b) es ilgico exigir el modelo del valor razonable para terrenos y edificios que se tienen
para generar plusvalas a largo plazo (propiedades de inversin), cuando el modelo del
costo se mantiene an para terrenos y edificios que se tienen para venderlos a corto plazo
en el curso ordinario de las operaciones.
F33 El Consejo rechaz la sugerencia porque:
(a) Si la contabilizacin a valor razonable fuera empleada para las propiedades que se tienen
para la venta en el curso ordinario de las operaciones, se suscitara un amplio debate
sobre la contabilizacin de inventarios, que ira ms all del alcance de este proyecto.
(b) Es discutible que sea ms importante emplear el modelo del valor razonable para las
propiedades que puedan haber sido adquiridas para mantenerlas a largo plazo durante
muchos aos (propiedades de inversin), que para aquellas otras que fueron adquiridas
para ser mantenidas durante un relativamente corto espacio de tiempo (inventarios). Con
el paso del tiempo, la medicin basada en el costo llega a ser cada vez ms irrelevante.
Asimismo, la agregacin de costos incurridos durante un largo espacio de tiempo es de
cuestionable relevancia.
F34 Algunos comentaristas sugeran exigir (o al menos permitir) a las entidades, particularmente a
las entidades financieras tales como las compaas de seguros, el uso del modelo del valor
razonable para las propiedades ocupadas por el dueo. Se argumentaba que algunas entidades
financieras contemplaban sus propiedades ocupadas por el dueo como parte integrante de su
cartera de inversiones, tratndolas para los propsitos gerenciales de la misma forma que las
propiedades arrendadas a otros. En el caso de las compaas de seguros, la propiedad podra
mantenerse como garanta de las deudas con los asegurados. El Consejo entiende que una
propiedad empleada para propsitos similares debe estar sujeta al mismo tratamiento contable.
En consecuencia, el Consejo concluy que ningn tipo de entidad deber usar el modelo del
valor razonable para sus propiedades ocupadas por el dueo.
F35 Algunos comentarios sugeran que la definicin de propiedades de inversin debera excluir
las propiedades que se tienen para alquilar, y no para generar plusvalas. Desde su punto de
vista, el modelo del valor razonable podra ser apropiado para actividades de negociacin,
pero es inapropiado cuando una entidad ha tenido la propiedad alquilada histricamente por
muchos aos y no tiene intencin de venderla en un futuro prximo. Ellos consideran que
mantener propiedades, para su alquiler a largo plazo, constituye una actividad de servicios y
los activos empleados en esa actividad deberan ser tratados de la misma forma que aquellos
activos empleados para realizar otras actividades de servicios. Desde su punto de vista,
mantener una propiedad de inversin es similar a tener inversiones mantenidas hasta el
vencimiento, las cuales son medidas al costo amortizado segn la NIC 39.
F36 Desde el punto de vista del Consejo, el modelo del valor razonable proporciona informacin
til acerca de las propiedades que se tienen para alquilar, an cuando no exista intencin
inmediata de vender la propiedad. El rendimiento econmico de la propiedad puede estimarse
artificialmente como combinacin de los ingresos por alquiler percibidos durante el periodo
(netos de gastos) y los cambios en el valor de los futuros ingresos netos del arrendamiento. El
NIC 40 FC
1284

IASCF
valor razonable de una propiedad de inversin puede estimarse tomando como base los precios
de mercado que permitan predecir el valor de los ingresos futuros netos del arrendamiento,
con independencia de que la entidad pueda vender la propiedad en un futuro cercano. Tambin
la Norma seala que el valor razonable se determina sin deducir los costes de desapropiacin
en otras palabras, el empleo del modelo del valor razonable no se plantea si una venta puede,
o debe, efectuarse en un futuro prximo.
F37 La clasificacin de hoteles y propiedades similares fue controvertida durante el proyecto,
existiendo en los comentarios recibidos sobre el Proyecto de Norma E64 diversos puntos de
vista sobre el tema. Algunos ven los hoteles esencialmente como inversiones, mientras otros
los ven como propiedades en funcionamiento. Algunos demandaban una regla detallada que
especificara cundo los hoteles (y, quizs, otras categoras de propiedades, tales como
restaurantes, bares y guarderas) deberan ser clasificados como propiedades de inversin o
como propiedades ocupadas por el dueo.
F38 El Consejo concluy que es preferible distinguir las propiedades de inversin de las
propiedades ocupadas por el dueo, a partir de unos principios generales, sin que existan
reglas arbitrarias para determinados tipos de propiedades. Asimismo, sera inevitablemente
difcil establecer definiciones rigurosas de propiedades especficas que seran objeto de tales
reglas. Los prrafos 9 a 11 de la Norma tratan de casos como el de los hoteles en el contexto
de los principios generales aplicables cuando una entidad proporciona servicios
complementarios.
F39 Algunos comentaristas solicitaban guas de tipo cuantitativo (tales como porcentajes) que
aclarasen cundo una porcin insignificante es ocupada por el dueo (prrafo 8) y cuando
los servicios complementarios son significativos (prrafos 9 a 11 de la Norma). Al igual que
en casos similares recogidos en otras Normas, el Consejo concluy que una gua cuantitativa
creara distinciones arbitrarias.
Desembolsos posteriores
F40 Algunos creen que no hay necesidad de capitalizar los desembolsos en un modelo basado en el
valor razonable, y que todos los desembolsos posteriores deberan ser reconocidos como
gasto. Sin embargo, otros creen de acuerdo con el Consejo que el defecto de capitalizacin
de los desembolsos posteriores conducira a una distorsin de la informacin relativa a los
componentes del rendimiento financiero. En consecuencia, la Norma exige que las entidades
determinen si los desembolsos posteriores deben ser capitalizados empleando una prueba
similar al usado para las propiedades ocupadas por el dueo en la NIC 16.
F41 Algunos comentaristas sugeran que la prueba para la capitalizacin de los desembolsos
posteriores no debera referirse a la evaluacin normal del rendimiento hecha originalmente.
Consideran que es impracticable e irrelevante basar el juicio en la estimacin del nivel de
rendimiento inicial, el cual puede referirse a muchos aos atrs. En su lugar, sugieren que los
desembolsos posteriores deberan ser capitalizados si se ve incrementada la estimacin del
nivel de rendimiento previo por ejemplo, si se incrementa el valor de mercado de la
propiedad o si se pretende mantener en un mercado libre de competidores. El Consejo
reconoci cierto mrito en esta sugerencia.
NIC 40 FC

IASCF 1285
F42 No obstante, el Consejo cree que una referencia a la estimacin previa del nivel de
rendimiento exigira de guas adicionales, que probablemente no cambiaran el sentido de la
Norma al aplicarlo en la prctica, pero podran causar confusin. El Consejo tambin concluy
que era importante mantener la existente referencia a la evaluacin normal de rendimiento*
hecha originalmente, para ser coherente con la NIC 16 y la NIC 38.
Medicin posterior
Modelo Contable
F43 En la NIC 25, se permita a la entidad escoger entre varios tratamientos contables para las
propiedades de inversin (costo menos depreciacin en funcin del tratamiento por punto de
referencia de la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo; monto revaluado menos depreciacin
en funcin del tratamiento alternativo permitido de la NIC 16; costo menos deterioro en
funcin de la NIC 25 o importe revaluado en funcin de la NIC 25).
F44 El Proyecto de Norma E64 propona que todas las propiedades de inversin deban ser
medidas a valor razonable. Los defensores del modelo del valor razonable creen que los
valores razonables dan a los usuarios de los estados financieros informacin ms til que otras
mediciones, tales como el costo depreciado. Bajo su punto de vista, ingresos por
arrendamiento y cambios en el valor razonable estn indisolublemente unidos como
componentes integrales del rendimiento financiero de una propiedad de inversin, y la
medicin al valor razonable es necesaria si se va a reportar este rendimiento financiero de
forma que resulte significativo.
F45 Los partidarios del modelo del valor razonable sealan que una propiedad de inversin genera
flujos de efectivo independientemente de otros activos mantenidos por la entidad. Desde su
punto de vista, la generacin de flujos de caja independientes a travs del arrendamiento o las
plusvalas generadas, distingue las propiedades de inversin de las propiedades ocupadas por
el dueo. La produccin o suministro de bienes o servicios (o el uso de la propiedad para fines
administrativos) genera flujos de efectivo atribuidos no meramente a la propiedad, sino
tambin a otros activos empleados en el proceso de produccin o suministro. Los defensores
del modelo del valor razonable para propiedades de inversin, aducen que esta distincin hace
que el modelo del valor razonable sea ms apropiado para propiedades de inversin que para
propiedades ocupadas por el dueo.
F46 Aquellos que se oponen a la medicin de las propiedades de inversin a valor razonable
argumentan que:
(a) A menudo no existe un mercado activo para propiedades de inversin (al contrario que
para muchos otros instrumentos financieros). Las transacciones de inmuebles no son
frecuentes ni homogneas. Cada propiedad de inversin es nica y cada venta esta sujeta
a negociaciones significativas. En consecuencia, la medicin a valor razonable no
favorece la comparabilidad al no estar determinado sobre bases fiables, especialmente en
pases donde la profesin de tasador no est adecuadamente establecida. La medicin al
costo menos depreciacin procura ms coherencia, menos volatilidad y menos
subjetividad en la medicin.

* La NIC 16 Propiedadess, Planta y Equipo, revisada por el IASB en 2003, requiere que todos los costes posteriores sean recogidos
por su principio general de reconocimiento y elimina y la existente referencia a la evaluacin normal de rendimiento hecha
originalmente.
La NIC 16 Propiedades Planta y Equipo, revisada por el IASB en 2003, elimin todas las referencias al tratamiento por punto de
referencia y tratamiento alternativo permitido. Fueron reemplazados por el modelo del costo y el modelo de revaluacin.
NIC 40 FC
1286

IASCF
(b) La NIC 39 no exige la medicin a valor razonable para todos los activos financieros, sino
para aqullos ms fcilmente realizables que las propiedades de inversin. Sera
prematuro considerar la extensin del modelo del valor razonable hasta que el Grupo de
Trabajo Conjunto sobre haya completado su trabajo sobre instrumentos financieros.
(c) El modelo del costo es empleado para activos a corto plazo (tales como inventarios)
para los cuales el valor razonable es, probablemente, ms relevante que para los activos
que se tienen como inversin.
(d) La medicin a valor razonable es demasiado costosa en relacin a los beneficios que
reporta a los usuarios.
F47 Esta es la primera vez que el Consejo ha propuesto exigir un modelo contable basado en el
valor razonable para activos no financieros. Las cartas de comentarios al Proyecto de Norma
E64 mostraban que, aunque muchos apoyan este paso, muchos otros tienen reservas
significativas, tanto desde el punto de vista terico como prctico, acerca de extender el
modelo del valor razonable a los activos no financieros, particularmente (aunque no
exclusivamente) en aquellas entidades cuya actividad principal no consiste en mantener
propiedades para generar plusvalas. Por otra parte, algunos creen que ciertos mercados, de
propiedades de inversin, no estn todava suficientemente maduros para que el modelo del
valor razonable funcione satisfactoriamente. Adems, algunos creen que es imposible crear
una definicin rigurosa de propiedad de inversin, y esto hace imposible exigir, en el
momento presente, el modelo del valor razonable.
F48 Por las razones expuestas, el Consejo cree que es imposible, en este estado de cosas, exigir el
modelo del valor razonable para las propiedades de inversin. La evolucin que supone este
paso adelante permitir a los preparadores y usuarios obtener ms experiencia, trabajando con
el modelo del valor razonable, y dar tiempo para que ciertos mercados de propiedades
alcancen una mayor madurez.
F49 La NIC 40 permite que la entidad elija entre el modelo del valor razonable y el modelo del
costo. La entidad aplicar el modelo elegido a todas sus propiedades de inversin. El modelo
del valor razonable es el propuesto en el Proyecto de Norma E64: la propiedad de inversin
debe ser medida por su valor realizable, y los cambios en el valor realizable deben reconocerse
en el estado de resultados. El modelo del costo es el tratamiento por punto de referencia* en la
NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo, de forma que la propiedad de inversin debe ser
medida por su costo menos depreciacin (menos cualquier eventual prdida por deterioro). La
entidad que elija el modelo del costo debe revelar el valor razonable de sus propiedades de
inversin.
F50 Segn la NIC 8 Ganancia o Prdida Neta del Periodo, Errores Fundamentales y Cambios en
las Polticas Contables, un cambio en las polticas contables, de un modelo a otro, debe
efectuarse slo cuando el cambio produzca una presentacin ms adecuada de los sucesos o
transacciones, en los estados financieros de la entidad. El Consejo concluy que es altamente
improbable que un cambio del modelo del valor razonable al modelo del costo proporcione
una presentacin ms apropiada, y esta conclusin queda reflejada en el prrafo 25 de la
Norma.
F51 El Consejo cree que no es deseable permitir tres tratamientos diferentes para las propiedades
de inversin. En consecuencia, si una entidad no adopta el modelo del valor razonable, la

* La NIC 16, Propiedades, Planta y Equipos, revisada por el IASB en 2003, elimin toda referencia al tratamiento por punto de
referencia y al tratamiento alternativo permitido.
NIC 40 FC

IASCF 1287
Norma exige a al entidad el tratamiento por punto de referencia previsto en la NIC 16, y no
permite el uso del tratamiento alternativo permitido. No obstante, la entidad puede todava
emplear el tratamiento alternativo permitido para otras propiedades cubiertas por la NIC 16.*
Guas sobre el valor razonable
F52 La profesin de tasador tendr un papel importante en la implementacin de la Norma. En
consecuencia, en el desarrollo de guas sobre el valor razonable de las propiedades de
inversin, el Consejo consider no slo directrices similares recogidas en otras obras del
IASC, sino tambin las Normas Internacionales de Valoracin (IVS) elaboradas por el Comit
de Normas Internacionales de Valoracin (IVSC). El Consejo entiende que el IVSC est
planteando revisar, y quizs revise, su Norma en un futuro prximo.
F53 El Consejo cree que el concepto del IASC de valor razonable es similar al concepto de valor
de mercado del IVSC. El IVSC define valor de mercado como la cantidad estimada en la cual
un activo debera intercambiarse, en la fecha de tasacin, entre un comprador y un vendedor
interesados, en una transaccin razonable tras una prospeccin de mercado, actuando las
partes con conocimiento, prudencia y sin compulsin. El Consejo cree que las guas
reflejadas en los prrafos 29 y 30 y 32 a 38 de la Norma son, en sustancia (y en gran medida
textualmente) idnticas con las directrices contenidas en la IVS 1.
F54 Los Prrafos 31 y 39 a 46 de la NIC 40, no tienen contrapartida en la literatura de IVSC. El
Consejo desarroll buena parte de este material en respuesta a los comentarios sobre el
Proyecto de Norma E64, en los que se pedan guas ms detalladas para determinar el valor
razonable de las propiedades de inversin. En el desarrollo de este material, el Consejo
consider las guas sobre valor razonable existentes en otras Normas del IASC y Proyectos de
Normas, particularmente aquellos sobre instrumentos financieros (NIC 32 y NIC 39), activos
intangibles (NIC 38) y agricultura (E65).
Tasacin independiente
F55 Algunos comentaristas creen que el valor razonable debe determinarse sobre la base de una
tasacin independiente, para favorecer la comparabilidad de los valores razonables sobre los
que se informa. Otros creen, basndose en un criterio de costo-beneficio, que el IASC no debe
exigir (y quizs ni siquiera aconsejar) una tasacin independiente. Creen que son los que
elaboran la informacin, de acuerdo con los auditores, los que deciden si la entidad tiene los
suficientes recursos para determinar con fiabilidad el valor razonable. Algunos tambin creen
que en ciertos mercados no existen tasadores independientes con la adecuada experiencia.
F56 El Consejo concluy que un tasador independiente no siempre es necesario. Por ello, como se
propone en el E64, la Norma aconseja a la entidad, pero no exige, determinar el valor
razonable de todas las propiedades de inversin a partir de la valoracin de un tasador
independiente de reconocida cualificacin profesional y con suficiente experiencia en la zona
y categora de la propiedad de inversin objeto de evaluacin. Esta propuesta es coherente con
la propuesta de valoracin actuarial contemplada en la NIC 19 Beneficios a los Empleados
(vase NIC 19, prrafo 57).
NIC 40 FC
1288

IASCF
Incapacidad para medir el valor razonable con fiabilidad
F57 El Proyecto de Norma E64 incluye la presuncin refutable de que las entidades sern capaces
de determinar el valor razonable de una propiedad mantenida para su arrendamiento o para
generar plusvalas. El E64 tambin propone una excepcin a la fiabilidad: la NIC 16 debe ser
aplicada si existe clara evidencia, cuando la entidad adquiere o construye una propiedad, de
que el valor razonable no podr determinarse de forma fiable y continuamente.
F58 Algunos comentaristas se opusieron a varios aspectos de esta propuesta, utilizando uno o ms
de los siguientes fundamentos:
(a) La presuncin refutable subestima la dificultad de determinar un valor razonable de
forma fiable. Su determinacin frecuentemente ser imposible, particularmente si los
mercados son estrechos o si no est adecuadamente establecida la profesin de tasador.
(b) El modelo contable establecido en la NIC 16 incluye una comprobacin de la prdida por
deterioro en el valor de los activos, de acuerdo con la NIC 36. Sin embargo, es ilgico
confiar en una prueba de prdida por deterioro en el valor de los activos, cuando el valor
razonable no puede ser determinado usando proyecciones de flujos de efectivo, y es que
la comprobacin de la prdida por deterioro en el valor de los activos presenta, en
muchos casos, una dificultad similar.
(c) Cuando el valor razonable no puede determinarse con fiabilidad, este hecho no justifica
su depreciacin. En su lugar, la propiedad en cuestin debera ser medida al costo menos
las prdidas por deterioro en su valor.
(d) Para evitar el peligro de manipulacin, todos los esfuerzos deben dirigirse a la
determinacin del valor razonable, an si se trata de mercados relativamente inactivos.
An en mercados sin actividad es posible establecer una banda de fluctuacin en la
proyeccin de flujos de efectivo. Si existen problemas en la determinacin del valor
razonable, la entidad debe medir la propiedad segn la mejor estimacin de valor
razonable, informando acerca de las limitaciones sobre la fiabilidad de la estimacin. Si
es completamente imposible determinar el valor razonable, ste debe ser considerado
nulo.
F59 El Consejo concluy que tanto la presuncin refutable como la excepcin a la fiabilidad
deban ser mantenidas, aunque decidi implementarlas de diferente modo. En el E64, fueron
implementadas de forma que se excluyera una propiedad de entre las propiedades de inversin
si se refutaba la citada presuncin. Algunos comentaristas perciban confusin si este
tratamiento se inclua como una excepcin a la fiabilidad en la definicin. En consecuencia, el
Consejo cambi de sitio la excepcin a la fiabilidad, desde la definicin a la seccin relativa a
la medicin posterior (prrafos 47 a 49).
F60 De acuerdo con el E64, la entidad no debe dejar de usar el modelo del valor razonable si las
transacciones de mercado comparables llegan a ser menos frecuentes, o si se reduce la
informacin disponible sobre precios de mercado. Algunos comentaristas mostraron su
desacuerdo con esta propuesta. Argumentaban podran darse casos con estimaciones fiables no
disponibles a lo largo del tiempo y que, por tanto, sera engaoso continuar con la
contabilizacin a valor razonable en muchos casos. El Consejo decidi que era importante
conservar la propuesta recogida en el E64, ya que de otra forma las entidades podran usar
una excepcin a la fiabilidad como excusa para interrumpir la contabilizacin a valor
razonable en un mercado con fallos.
NIC 40 FC

IASCF 1289
F61 En aquellos casos donde la excepcin a la fiabilidad sea de aplicacin, el E64 propuso que la
entidad debe continuar aplicando la NIC 16 hasta la desapropiacin de la propiedad. Algunos
comentaristas propusieron que la entidad comenzase a aplicar el modelo del valor razonable
una vez que el valor razonable pudiera ser medido con fiabilidad. El Consejo rechaz esta
propuesta porque la determinacin de cundo el valor razonable puede ser medido con
fiabilidad, sera inevitablemente una decisin subjetiva y esta subjetividad podra conducir a
una aplicacin incoherente.
F62 El E64 propuso no revelar informacin especfica cuando la excepcin a la fiabilidad se
aplique. Algunos comentaristas pensaban que esa revelacin sera importante en algunos
casos. De acuerdo con ello, el Consejo decidi incluir informacin a revelar coherente con los
prrafos 170(b) de la NIC 39 (vase prrafos 68 y 69(e) de la NIC 40). El prrafo 170(b) de la
NIC 39 exige informacin a revelar para los activos financieros cuyo valor razonable no pueda
ser medido de forma fiable.
Ganancias y prdidas por cambios en el valor razonable
F63 Algunos comentaristas aducan que debera existir una exigencia o una opcin para el
reconocimiento de cambios en el valor razonable de las propiedades de inversin en el
patrimonio neto,* argumentando que:
(a) El mercado de propiedades no es lo suficientemente lquido y la valoracin del mercado
es incierta y variable. Las propiedades de inversin no son tan lquidas como los
instrumentos financieros y la NIC 39 permite una opcin en el caso inversiones
disponibles para la venta.
(b) Hasta que el tratamiento de un informe sobre el rendimiento sea resuelto con carcter
general, es prematuro exigir el reconocimiento de los cambios en el valor razonable en el
estado de resultados.
(c) El reconocimiento, en el estado de resultados, de ganancias y prdidas no realizadas
aumenta la volatilidad y no favorece la transparencia, empaando tales cambios por
revaluacin la estimacin del rendimiento operativo de la entidad. Podra tambin
presumirse que las ganancias no realizadas estuvieran disponibles para distribuirlas como
dividendos.
(d) El reconocimiento en el patrimonio neto es ms coherente con el costo histrico y las
convenciones relativas al costo histrico modificado, que constituyen para muchos la
base de la contabilidad actual. Por ejemplo, es coherente con el tratamiento del IASC
previsto para revaluacin de propiedades, planta y equipo de acuerdo con la NIC 16, y
con la opcin disponible para ciertos instrumentos financieros segn la NIC 39.
(e) Para aquellas propiedades financiadas con deuda, los cambios en el valor razonable de
las propiedades no deben ser reconocidos en el estado de resultados, puesto que el
cambio correspondiente en el valor razonable de la obligacin no esta reconocido de
acuerdo con la NIC 39;

* Segn la NIC 1, Presentacin de Estados Financieros, la informacin de cambios en el patrimonio neto debe presentarse en un
estado financiero que muestre los cambios en el patrimonio neto.
NIC 40 FC
1290

IASCF
(f) Segn los prrafos 92 y 93 del Marco Conceptual, un ingreso debe ser reconocido slo
cuando puede ser medido con suficiente fiabilidad. Por ejemplo, la NIC 11 Contratos de
Construccin, exige ciertas condiciones antes de que una entidad pueda emplear el
mtodo del porcentaje de realizacin. Estas condiciones no se cumplen normalmente en
las propiedades de inversin.
(g) Los resultados derivados de las operaciones deben distinguirse de los cambios en el
valor. Por ejemplo, segn la NIC 21, las diferencias de cambio no realizadas en una
entidad extranjera* deben ser reconocidas en el patrimonio neto.
F64 Algunos comentaristas sugeran que los incrementos deban ser reconocidos en el patrimonio
neto y los decrementos en el estado de resultados. Esto es similar al modelo de revaluacin
que conforma el tratamiento alternativo permitido en la NIC 16 (excepto por defecto de
amortizacin).
F65 Como se propuso en el E64, el Consejo concluy que, en el modelo del valor razonable, los
cambios en el valor razonable de las propiedades de inversin deban ser reconocidas en el
estado de resultados como parte integrante de la ganancia o prdida netas del periodo. Los
argumentos para esta propuesta son los siguientes:
(a) Desde un punto de vista conceptual, el modelo del valor razonable se construye sobre la
base de que provee mayor relevancia y transparencia del rendimiento financiero de las
propiedades de inversin. Por ello, carecer de consistencia permitir o exigir el
reconocimiento en el patrimonio neto.
(b) El reconocimiento de los cambios en el valor razonable en el patrimonio neto originara
un desajuste en tanto que los ingresos netos del arrendamiento seran reconocidos en el
estado de resultados, mientras que el gasto asociado a los servicios potenciales
(reconocido como depreciacin segn la NIC 16) sera reconocido en el patrimonio neto.
Anlogamente, los gastos de mantenimiento seran reconocidos como un gasto mientras
los incrementos en el valor razonable conexos seran reconocidos en el patrimonio neto.
(c) Empleando esta propuesta, no hay necesidad de resolver dificultad alguna ni tratar
controversias sobre problemas que surgiran si los cambios en el valor razonable de las
propiedades de inversin fueran reconocidos en el patrimonio neto. Entre estos
problemas estn los siguientes:
(i) los cambios en el valor razonable reconocidos previamente en el patrimonio neto
deben ser transferidos (reciclados) a la ganancia o prdida neta al desapropiarse la
propiedad en cuestin?; y
(ii) los cambios en el valor razonable reconocidos previamente en el patrimonio neto
deben ser transferidos (reciclados) a la ganancia o prdida neta cuando se
produzca un deterioro del valor de la propiedad? En tal caso cmo se debera
identificar y medir este deterioro?
(d) Dada la dificultad existente en definir rigurosamente las propiedades de inversin, las
entidades tendrn en ocasiones la opcin de aplicar la norma relativa a propiedades de
inversin o cualquiera de los dos tratamiento previstos en la NIC 16. No sera deseable

* En la NIC 21 Efectos de las Variaciones delas Tasas de Cambio de la Moneda Extranjera, revisada por el IASB en 2003, el trmino
entidad extrajera, se ha sustituido por negocio en el extranjero
La NIC 16 Propiedades Planta y Equipos, revisada por el IASB en 2003, elimin toda referencia al tratamiento por punto de
referencia y al tratamiento alternativo permitido
NIC 40 FC

IASCF 1291
incluir dos opciones en la norma de propiedades de inversin, ya que esto dara a las
entidades la posibilidad de elegir (al menos ocasionalmente) entre cuatro tratamiento
distintos.
Transferencias
F66 Cuando una propiedad ocupada por el dueo, llevada segn el tratamiento por punto de
referencia, pasa a ser una propiedad de inversin, el criterio de medicin de la propiedad
cambia del costo menos depreciacin al valor razonable. El Consejo concluy que el efecto de
este cambio en el criterio de medicin debe ser tratado como una revaluacin de acuerdo con
la NIC 16, a la fecha del cambio. Los resultados son que:
(a) El estado de resultados excluye los incrementos acumulados netos en el valor razonable
surgidos con anterioridad a que la propiedad se convirtiese en propiedad de inversin. La
porcin de este cambio que surgi antes del comienzo del periodo corriente no forma
parte del rendimiento financiero del periodo corriente.
(b) Este tratamiento permite la comparabilidad entre entidades que haban revaluado la
propiedad previamente, de acuerdo con el tratamiento alternativo permitido de la NIC 16,
y aqullas que haban empleado previamente el tratamiento por punto de referencia* de
la NIC 16.
Resumen de cambios en el E64
F67 El cambio ms importante entre el E64 y la Norma definitiva fue la introduccin del modelo
del costo como una alternativa al modelo del valor razonable. Los dems cambios
significativos se relacionan a continuacin.
(a) Las guas sobre la determinacin del valor razonable fueron ampliadas con el fin de
clarificar lo siguiente:
(i) El valor razonable de una propiedad de inversin se determina sin ninguna
deduccin de los costos asociados a la transaccin en que la entidad pueda incurrir
por causa de la venta u otra forma de desapropiacin (prrafo 30 de la Norma). Esto
es coherente con la medicin de los activos financieros recogida en el prrafo 69 de
la NIC 39. En el E64 no se deca nada sobre el tratamiento de aquellos costos.
(ii) La medicin se basa en la valoracin efectuada a la fecha del balance (prrafo 31).
(iii) La mejor evidencia de un valor razonable se da normalmente por los precios
actuales en un mercado activo, para propiedades similares en la misma localidad y
condiciones, y sujetas a contratos de arrendamiento u otros, relacionados con la
propiedad, que sean similares (prrafo 39). Ante la ausencia de tal evidencia, en la
determinacin del valor razonable se considerar informacin de diferentes fuentes
y la entidad habr de considerar las razones de las diferencias que pudieran surgir
derivadas de la informacin de las diversas fuentes (prrafos 40 y 41).
(iv) El valor de mercado difiere del valor en uso, definido en la NIC 36 Deterioro del
Valor de los Activos (prrafo 43).

* La NIC 16 Propiedades Planta y Equipos, revisada por el IASB en 2003, elimin toda referencia al tratamiento por punto de
referencia y al tratamiento alternativo permitido
NIC 40 FC
1292

IASCF
(v) Es necesario evitar duplicar la contabilizacin de las propiedades de inversin,
reconociendo activos y pasivos separadamente. Equipos integrados (tales como
elevadores o aire acondicionado) estn generalmente incluidos en la propiedad de
inversin, en lugar de ser reconocidos separadamente (prrafo 44).
(vi) El valor razonable de una propiedad de inversin no reflejar desembolsos futuros
que vayan a mejorar la propiedad, ni tampoco los beneficios futuros relacionados de
estos desembolsos futuros (prrafo 45).
(vii) La entidad usar la NIC 37 para contabilizar cualquier provisin asociada con la
propiedad de inversin (prrafo 46).
(viii) En el caso excepcional de que la entidad no pueda determinar el valor razonable de
forma fiable, la medicin se efectuar de acuerdo con el tratamiento por punto de
referencia* previsto en la NIC 16 (en tales casos, la revaluacin, segn la NIC 16,
tampoco sera fiable) asumiendo que el valor residual es nulo - dado que el valor
razonable no puede determinarse de forma fiable - (prrafos 47 y 48); y
(b) En relacin con el alcance de la Norma y la definicin de propiedades de inversin:
(i) El prrafo 3 actual clarifica que la Norma no es de aplicacin a bosques y similares
recursos naturales renovables, ni a derechos mineros, exploracin y extraccin de
petrleo, gas natural y otros recursos no renovables similares. Este texto es
coherente con las exclusiones similares previstas en el alcance de la NIC 16,
Propiedades, Planta y Equipo. El Consejo no desea prejuzgar su decisin sobre el
tratamiento de tales aspectos en los proyectos sobre Agricultura y Actividades
Extractivas.
(ii) Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado es otro ejemplo de
propiedad de inversin (prrafo 6(b)), sobre la base de que la decisin posterior de
vender ese terreno a corto plazo o como propiedad de inversin sera una decisin
de inversin.
(iii) Nuevos ejemplos de partidas que no son propiedades de inversin son: las
propiedades que se tienen para un uso futuro como propiedades ocupadas por el
dueo, las propiedades que se tienen para un uso futuro que estn siendo mejoradas
para su uso posterior como propiedades ocupadas por el dueo, las propiedades
ocupadas por los empleados (independientemente de que los empleados paguen las
cuotas de arrendamiento a precio de mercado) y las propiedades ocupadas por el
dueo en espera de su desapropiacin (prrafo 7(c)).
(iv) Las propiedades que est siendo construidas o mejoradas para uso futuro como
propiedades de inversin estn ahora cubiertas por la NIC 16 y medidas al costo,
menos prdidas por deterioro, si las hubiera (prrafo 7(d)). El E64 propona que las
propiedades de inversin que estn siendo construidas deban ser medidas a valor
razonable.
(v) La referencia a la medicin fiable del valor razonable (y las exigencias relativas de
los prrafos 14 y 15 del E64) fueron cambiadas de la definicin de propiedades de
inversin a la seccin de medicin posterior (prrafos 47-49).

* La NIC 16 Propiedades Planta y Equipos, revisada por el IASB en 2003, elimin toda referencia al tratamiento por punto de
referencia y al tratamiento alternativo permitido
NIC 40 FC

IASCF 1293
(c) El nuevo prrafo 20 trata sobre los costos de arranque, prdidas iniciales de operacin y
desperdicios anormales (est basado en los prrafos 17 y 18 de la NIC 16). El Consejo
consider aadir guas sobre el tratamiento de los ingresos accidentales obtenidos
durante la construccin de la propiedad de inversin. Sin embargo, el Consejo concluy
que esto planteara un problema en el contexto de la NIC 16 y decidi que debera ser
tratado fuera de este proyecto.
(d) Hay una exigencia explcita relativa a la determinacin de las ganancias o prdidas por la
desapropiacin (prrafo 62). Esto guarda coherencia con el prrafo 56 de la NIC 16.
Tambin hay nuevas referencias cruzadas a la:
(i) NIC 17 Arrendamientos, y NIC 18 Ingresos Ordinarios, en cuanto a las directrices
para determinar la fecha de desapropiacin (prrafo 61); y a la
(ii) NIC 37 Provisiones, Activos Contingentes y Pasivos Contingentes, para los pasivos
que permanezcan despus de la desapropiacin (prrafo 64).
(e) La Norma establece explcitamente que una entidad deber transferir una propiedad de
inversin a inventarios cuando la entidad inicie un desarrollo con intencin de venta
posterior en el curso ordinario del negocio (prrafos 51(b) y 52). El E64 propona que
todas las transferencias de propiedad de inversin a inventarios deban estar prohibidas.
La Norma trata tambin otros aspectos relativos a las transferencias, ms explcitamente
que en el E64.
(f) Se incluyen nuevos requisitos de informacin a revelar:
(i) por ampliacin de las exigencias de informacin a revelar sobre los mtodos y
suposiciones importantes, incluyendo ahora informacin sobre si el valor razonable
est apoyado por evidencias del mercado o si la estimacin se bas en otros factores
(que deben ser revelados por la entidad) en virtud de la naturaleza de las
propiedades y la falta de datos comparables de mercado (prrafo 66(b));
(ii) informacin a revelar sobre los ingresos derivados de rentas y gastos directos de la
operacin (prrafo 66(d));
(iii) revelaciones en los casos excepcionales de que el valor razonable no fuera
determinable con fiabilidad (prrafos 68 y 69(e));
(g) El E64 propona la exigencia de revelar informacin sobre el importe en libros de las
propiedades de inversin no arrendadas o vacantes. En algunos comentarios se
argumentaba que esta informacin a revelar era impracticable, particularmente en las
propiedades que estn parcialmente vacantes. Algunos tambin entendan que esto es un
asunto para que la direccin revele la informacin en una publicacin financiera, en lugar
de en los estados financieros. El Consejo suprimi esta exigencia de informacin a
revelar. Debe advertirse que alguna indicacin relativa a los niveles de ocupacin puede
ser requerida como informacin a revelar de ingresos derivados de arrendamientos y por
la exigencia de la NIC 17 de revelar informacin sobre flujos de efectivo de operaciones
de arrendamiento no cancelables (dividiendo entre las de menos de un ao, uno a cinco
aos y ms de cinco aos).
NIC 40 FC
1294

IASCF
(h) El E64 no inclua disposiciones transitorias especficas, lo cual significa que se aplicara
la NIC 8. Existe el riesgo de que la reexpresin de los periodos anteriores pudiera
permitir a las entidades manipular su informacin sobre beneficios o prdidas del periodo
por el empleo selectivo de la perspectiva temporal en la determinacin de valores
razonables de periodos anteriores. En consecuencia, el Consejo decidi prohibir tal
declaracin en el modelo del valor razonable, excepto cuando la entidad ha revelado ya
pblicamente informacin relativa a valores razonables de periodos anteriores
(prrafo 70).