Les etapes du processus investitionnel

Le cycle de vie du produit de la construction suppose quelques tapes, partir du processus de conception et jusqu'au processus de l exploatation des produits constitus, tapes qui peuvent tre encadres dans des
schmas bien dlimits par des activits strictement ncessaires pour la prparation et la ralisation des travaux.
Demande du march ou perception des besoins
Montage de lopration
Dcision de construire
Theme du projet
Conception du projet
Projet technique
Dtails dexcution
Evaluation estimative
ppel do!!res et contractage
Choix de lentreprise
Technologie dexcution
Etablissement du prix
"alisation et mise en !onctionnement
#in de la ralisation
"eception et acceptation par linvestisseur
Exploitation et maintenance
"cupration du capital investi
et obtantion du pro!it
$% & La demande en constructions
Les promoteurs d'un investissement doivent penser :
' lopportunit,
- l'emplacement,
- lampleur,
- les effets sur l'environnement,
- autres implications et consquences de l'apparition d'un produit neuf dans la zone respective.
Avant de lancer une opration, les tudes pralables doivent permettre une valuation des toutes les contraintes possibles et de leurs consquences.
$% ( Le montage de lopration
Le montae de l!opration marque le pr"mier contour #ondamental de l'investissement.
$!est la premi"re phase quand:
% on analyse la #aisabilit de l!opration sur la base des donnes techniques et rlementaires relatives au terrain, d!une esquisse architecturale si ncessaire et d!un bilan #inancier sommaire prvisionnel et on dcide
alors l!opportunit. L!investisseur mener des qui ont pour objet d!estimer le prix de revient et le co&t d!exploitation de l!ouvrae et de le comparer aux avantaes escompts. $es tudes #ont appraitre le bilan
co&t'avantaes de l!opration projete.
% on proc"de aux acquisitions #onci"res, on assure le montae #inancier, on d#init le proramme de l!opration, on dsine les concepteurs (architecte, bureaux d!tudes) .
$%(%& Etudes pralables ou de !aisabilit
*ans le cadre de ltude de faisabilit l!investisseur a pour objet d!estimer le prix de revient et le co&t d!exploitation de l!ouvrae et de le comparer aux avantaes escompts. $es tudes #ont appraitre le bilan
co&t'avantaes de l!opration projete.
+eront prise en compte:
les dpenses qu!il #aut prvoir,
les aspects architecturaux auquels l!investisseur est sensible (par exemple, le prestie de la construction, l!impact de celle%ci sur la population du qurtier ou sur le paysae-)
les avantaes qui seront tirs de l!exploitation de la construction pour le propritaire et les usaers du batiment et aussi pour le quartier lui%mme.
$%) Passation du march dtudes
1. Approbation des tudes
Au stade de l!avant%projet, l!investisseur donne d!abord son accord essentiellement sur trois points:
le parti architectural, c!est%%dire les randes lines de la conception #onctionnelle et technique de l!ensemble de l!opration d!investissement projete:
le decoupae ventuel en tranches et les dlais prvisibles de ralisation,
une estimation sommaire de la dpense pour chaque solution envisae
*ans le contrat il est ncessaire de prciser la dure et le cot de realisation.
.l s!tablit une sorte de /navette0 entre le client et l!inenieur de projet jusqu! la mise au point des premieres tudes. *onc, l!avant%projet comprend d!une part les spci#ications techniques dtailles qui prcisent le
calendrier nral des travaux, le descripti# des travaux (les #ondations et la structure), le devis quantitati# et l!estimation des dpenses, et d!autre part les plans d!excution des ouvraes.
Au stade du projet, que l!achevement de celui%ci soit tabli par l!inenieur de projet ou par l!entreprise, il doit y avoir continuit et cohrence dans les tudes et la ralisation des travaux.
2. Demande du permis de construire
Le permis de construire est actuellement l!autorisation par laquelle, au nom de l!tat, la puissance publique contr1le l!di#ication des constructions existantes, les reprises de ros oeuvre la surlvation, les
modi#ications de #acades.
3. Choi de la procdure de consultation des entrepreneurs
A l!instar de ce qui doit tre observ pour la dsination de l!inenieur de projet, le client met en comptition, chaque #ois que c!est possible, les entrepreneurs pressentis.
2our les marchs publics de travaux, la r"le nrale est que les marchs doivent tre attribus apr"s appel doffres. 2our les marchs de droit privs, l!investisseur peut procder une mise en concurrence non
#ormalise: les procdures de consultation et de passation sont libres.
3ne #ois le mode de passation dtermin, le client elabore le dossier de consultation des entreprises en d#inissant ses crit"res de choix, a#in que les candidats puissent tablir et prsenter leurs o##res de mani"re non
ambiue: il comprend l!acte d!enaement de l!entreprise, un cahier des clauses nrales, les cahiers des clauses administratives et techniques particuli"res, les devis, les plans, dessins, notes de calcul.
Les o##res sont compares, si possible en utilisant un avant%mtr indicati# semblable pour tous et en distinuant les prix unitaires, pour dterminer la meilleure o##re et non la moins%disante.
Lappel do!!res rpresente l'action par laquelle l'investisseur, aid par l!inenieur%conseil s!assure d!une part les services d'une entreprise quali#i et d!une autre part les #ournisseurs pour les matriaux et les
quipements.
Le contractage materialise dans un document avec une valeur juridique celles convenues entre le client et l!o##rant choisi pour la ralisation des travaux.
$%* Direction et contr+le de lexcution des travaux
!a ralisation des travau est le processus par lequel les plans et les spcifications techniques sont transformes en structures et facilits ph"siques.
Le r1le cl est detenu par les entreprises qui oranisent et ralisent:
- les tudes techniques relatives leur intervention,
- la prparation et lorganisation du chantier,
- lapprovisionnement avec les matriaux de construction, les quipements et les fournitures,
- organisent le travail de la main-doeuvre directe de chantier (chefs dquipe, ouvriers qualifis, ouvriers non-qualifis) et indirecte (grutier, magasinier,..) sous la responsabilit dun chef de chantier.
Le choix du matriel est #ait par les entreprises en #onction de la nature de leur activit et des produits qu!elles ralisent.
4ntre les #abricant de matriel et les entreprises, la rlation peut tre directe ou peut tre mdiatise par un importateur ou par un loueur. Les entreprises souhaitent souvent diminuer leurs #rais #ixes au moyen de la
location, en particulier pour le matriel spcialis non utilisable sur un rand nombre de chantiers.
Le choix des matriaux et des quipements est #ait par les entreprises mais, l!in#luence de l!innieur de projet peut tre dterminante, car il peut prescrire dans son projet tel ou tel type de matriaux.
*ans certains cas, l!investisseur peut participer au choix des matriaux et quipements soit en imposant certains types de prestations, soit en recommandant l!usae de certaines matriaux ou quipements qui ont #ait
l!objet de nociations directes entre industriels et investisseur sur les prix et la qualit.
Comment modifier le pro#et en cours de travau$
+i la modi#ication intervient alors que le chantier est en cours, il importe pour le client:
de demander l!inenieur conseil de noti#ier par ordre de service l!ajournement de tous les travaux en cours susceptibles d!tre modi#ir,
d!associer l!entreprise et de lui #aire tablir un devis modi#icati# dtaill valuant les quantits en plus en moins l!aide de prix unitaires du march et des prix unitires nouveaux,
d!approuver les devis viss par l!inenieur conseil,
de chaner, en consquence, le montant initial des travaux ou d!autoriser la poursuite au%del de ce montant,
de demander a l!inenieur conseil de noti#ier aux entreprises les ordres de service correspondants,
d!approuver un nouveau calendrier nral d!excution,
d!examiner les rserves ventuelles de l!un des intervenants, au cas o5 le delai supplmentaire ou l!conomie des marchs serait modi#i un tel point tel que l!une des parties pourrait voquer son encontre:
- la theorie de l!imprvision,
- le #ait du prince,
- le #ait de la victime,
- le cas de #orce majeure.
4n cas de di##icults prvisibles ou de dommaes mal discerns, on recommande a!inenieur conseil et aux entreprises de se mani#ester clairement par une lettre recommande adress au client pour lui #aire part des
rserves qu!appelle la modi#ication survenue de son seul #ait.
4n cas d!ouvraes ou de travaux non prvus, le client doit:
- arrter et noti#ier aux entrepreneur les prix provisoires permettant le rlement de ces ouvraes ou travaux,
- #aire procder par l!in"nieur conseil la prparation des tats supplmentaires de prix #or#aitaires ou des bordereaux, supplmentaires de prix unitaires et la sinature de ceux%ci par les entrepreneurs,
avant de les siner et de les noti#ier.
$%, La rception et la gestion de louvrage
2ar d#inition /la rception est lacte par lequel linvestisseur dclare accepter louvra%e avec ou sans rserves-. La rception est considre comme la date certaine, prcise, et incontestable qui sert de point
de dpart l!ensemble du systeme de responsabilit.
6) .l #aut distinuer:
les oprations pralables la rception,
- la reconnaissance des ouvrages excuts,
- la constatation ventuelle de linexcution de prestations ou malfaons,
- les constatations relatives lachevment des travaux
la rception de l!ouvrae,
la mise la disposition de l!ouvrae,
la prise de possesion.
2our chaque march, la rception de l!ouvrae est demande par l!entreprise, prpare par l!innieur%conseil et les entreprises, et prononce par l!investisseur.
La mise la disposition ne vaut pas pris de possession et ne donne pas lieu mme rception partielle, mais elle exonere l!entrepreneur de la arde de l!ouvrae.
La prise de possession vaut rception partielle ou totale qu!elle ait t prvue ou non.
7) 4n pronon8ant la rception, l!investisseur #ixe la date retenue pour l!ach"vement des travaux, qui sert stopper les pnalits de retard, ouvrir droit des primes d!avance et #ait courir de dlai de arantie.
9) Les rserves ne doit pas empcher la prise de possession ni causer aux utilisateurs une ne importante.
La rception avec r#action de prix peut intervenir pour des ouvraes impar#aits, mais aptes l!usae et presentant un der satis#aisant de #inition.
:) +i la prise de possession prc"de exceptionellement la rception, il est imprati# que soit tablir des lieux contradictoire.
;) Le dlai de arantie court compter de la date d!e##et de la rception et non de la date laquelle celle%ci a t prononce.
<) L!entrepreneur ayant une obliation de par#ait ach"vement doit:
excuter les travaux de #inition ou de reprise, objet de rserves,
e##ectuer les preuves et en tenir compte,
assurer le maintien en con#ormit des ouvraes en remdiant tous les desordres sinals par l!investisseur et l!entrepreneur. Les rparations doivent tre e##ectues par l!entreprise concerne de telle sorte que ces ouvraes
soient con#ormes l!tat o5 ils taient lors de leur rception ou apr"s correction des imper#ections constates lors celle%ci,
remettre les plans des ouvraes con#ormes l!excution et les notices de #onctionnement et d!entretien.
=) A l!expiration du dlai de arantie, l!entrepreneur est da de ses obliations contractuelles, mme s!il n!a pas accept le dcompte nral: le dlai de arantie peut tre prolon par dcision de l!investisseur jusqu!a l!excution
compl"te des travaux exiibles en cas de vice de construction.
Comment rceptionner les travau et rcevoir louvra%e$
Le client se tient ruli"rement in#orm du droulement n"ral du chantier: il oranise, s!il y a lieu, des runions de synth"se auxquelle participeront notamment l!inenieur conseil et l!entrepreneur.
.l prend toute mesure dont l!intervention se rv"le ncessaire soit l!ard des entrepreneurs, soit dans le domaine #inancier.
Lorsque l!entrepreneur estime que l!ouvrae est termin, il demande a l!inenieur conseil de #ixer la date des oprations pralables la reception. Le client est assist ou represent par le conducteur d!opration lors
de ces oprations pralables.
Le client re8oit:
le proces%verbal des dites oprations, dress par l!inenieur conseil,
les propositions prsentes par celui%ci en vue soit prononcer la rception, avec ou sans rserves, et de #ixer la date retenir pour l!achevement des travaux, soit de ne pas prononcer la rception.
Le dossier de l!ouvrae excut, remis tout #ait la #in de l!opration par l!inenieur conseil, doit comporter tous les plans et les documents correspondant ce qui a t reellement excut. L!innieur conseil et le
conducteur d!opration veillent ce que ces documents comportent bien le visa du contr1leur technique.
$!est l!investisseur qui assure la rception, avec ou sans rserves, et procede au paiement #inal, assist de l!innieur%conseil.
!e gestionnaire, qui peut tre l!investisseur ou non, d#init le budet de #onctionnement de l!ouvrae compos des ressources attendues et des dpenses prvisionnelles:
- estion proprement dite: #rais du personnel...
- d!exploitation des quipements (chau##erie, ascenseurs...)
- d!entretien: entretien courant et rosses rparations.
.l passe ensuite aux entreprises les di##rents contrats ncessaires la maintenance de l!ouvrae.
>ous ces processus peuvent tre rsums en quatre randes tapes:
Montage de lopration
4tude de #aisabilit % dcision
?ontae #inancier, aquisition #onci"re, proramme, choix des concepteurs
(t@ches du maAtre d!ouvrae, investisseur)
Le schma de
base connaAt alement une
application spci#ique dans
le cas de l!amlioration
d!ouvraes existants.
+i par exemple
on prend le cas le plus complexe: la
rabilitation dun ensemble
dhabitat social avec prsence
des locataires pendant les
travaux.
La phase de montage de lopration a un contenu di##rent de celui du neu#. L!tude de faisabilit prend beaucoup dimportance dans sa dimension sociale (analyse de besoins, enqute aupr"s des locataires...),
conomique (simulation du co&t des travaux et consquences sur le montant des loyers et des chares) et technique (ncessit d!un dianostic du b@ti existant pour d#inir les di##rents options de travaux possibles et leurs techniques
de ralisation).
La phase de conception du projet et choix des entreprises se pose alement en termes di##rents de ceux du neu#. Le projet peut tre dampleur trs variable" simple amlioration du con#ort, travaux importants
d!isolation, restructuration du b@ti. Le devis quantitati# dpend non pas seulement du projet mais aussi du dianostic du b@ti existent: quelle que soit la qualit de ce dianostic, des alas beaucoup plus importants que dans le neu#
concernent les quantits #ournir, voir la nature des travaux e##ectuer.
La phase d!oranisation et ralisation des travaux est alement spci#ique, d!une part vue l!ampleur tr"s variable des travaux raliser et d!autre part surtout cause de la prsence du locataire sur place pendant les
travaux.
$$% LE. M"C/E. DE. C01.T"2CT$01.
$haque investisseur le droit de choisir l!entrepreneur de construction d!apr"s certains critres adquats son but.
Le choix de l!entrepreneur de construction peut se #aire dans les suivantes #a8ons:
0* march public avec des diffrentes variantes, o# le critre de base et la valeur de loffre et le rsultat sannonce en sance publique$
1* march priv: la demande doffres dans laquelle linvestisseur va trater directement ou confidentiallement avec un ou plusieurs partnaires, en choisissant celui qui lui offre les conditions les plus avantageuses,
2* march negoci" negociation au gr de linvestisseur.
Le march des constructions rpresente la #orme concr"te dans laquelle s!assure la con#rontation entre: demande et offre. Le march est un lien juridique entre deux parties pour un objet et une dure donnes.
!appel doffres est un concours dans lequel l!investisseur invite les contracteurs de prsenter les o##res dans le but d!adjuer la ralisation de l! ouvrae en #aveur du contracteur le plus competiti#.
*onc, par le s"stme appel doffres-ad#udication on assure, aux contracteurs potentiels les conditions ales de contractae et aux investisseurs la possibilit d!attirer le contracteur le plus comptiti#.
Le client public et priv sont toujours la recherche du prix le plus corect et le plus bas: le m%me pro&et na pas normalement un prix unique et une seule solution dexcution. $hoisir arbitrairement un entrepreneur
veut dire rennoncer aux ides, technoloies, habilets et implicitement au prix des autres possibles entrepreneurs.
Le client priv n!est pas obli de dclancher l!appel d!o##res autour d!un projet. .l peut choisir librement l!entrepreneur, mais la tentation de #aire la comparaison entre plusieurs o##res est rande.
$$%& Dispositions gnrales
Le mode d!oranisation et de droulement de l!appel d!o##res en constructions est relement par la *cision du Bouvernement. 4n ce qui suit on mentionne quelques prvisions de cet acte normati#.
Les investissements publics sont e##ectuer par des personnes morales roumaines ou traneres en respectant les prvisions lales et les prescriptions techniques roumaines.
Le projet d!investissement public s!labore dans les suivantes phases:
- tudes prealables" de prfaisabilit, de faisabilit$
- pro&et technique et cahier des clauses techniques$
- dtails dexcution.
2our les rparations capitales, les consolidations et les dmolitions on labore seulement les suivantes phases:
- tude de faisabilit$
Conception du projet et choix des entreprises
Choix des bureaux dtudes techniques, contrle, assurance.
Permis de construire.
Projet.
Choix des entreprises.
Marchs dentreprises.
(tches du matre doeu!re, in"nieur de projet, in"nieur-
conseil#
Organisation et ralisation des travaux
Prparation et plani$ication du chantier.
Pilota"e et droulement du chantier%
- matriel et installation&
- appro!isionnement matriaux, quipements,
$ournitures&
- or"anisation de la main doeu!re.
- (tches dentrepreneur#
Rception et gstion de louvrage
'ception .
Mise en ser!ice et $onctionnement%
- "estion&
- exploitation&
- entretien-rparations.
(tches du matre dou!ra"e, in!estisseur#
- pro&et technique et cahier des clauses techniques$
- dtails dexcution (selon le cas).
L!oranisation d!appel d!o##res publics se ralise base d!un acte d!enaement conclu entre linvestisseur et le contracteur dsign.
Le passae d!une phase du projet d!investissement une autre, se ralise seulement apr"s l!laboration et l!approbation de la phase antrieure. .l est interdit d!enaer et d!utiliser des #onds allous pour l!laboration
simultane des plusieurs phases du projet.
Ltude de pr!aisabilit reprsente la documentation qui enlobe les donns techniques et conomiques par lequel l!investisseur justi#ie la ncesit et l!opportunit de la ralisation de l!objecti# d!investissement
public. $et tude s!labore par l!investisseur.
Ltude de !aisabilit reprsente la documentation qui enlobe les caractristiques principales et les indicateurs technico%conomiques de l!investissement, par laquelle on doit assurer l!utilisation responsable et
e##iciente du capital.
L!tude de #aisabilit s!labore par le contracteur dsin dans les conditions de la loi.
L!oranisateur de l!appel d!o##res peut tre l!investisseur ou un aent conomique de spcialit ena par l!investisseur.
$$%( La quali!ication et la prselection des o!!rants
L!investisseur demande aux contracteurs potentiels tous les documents ou in#ormations qui peuvent dmontrer si :
- ils ont la competence technique, les ressources #inanci"res, les quipements et d!autres dotations ncessaires, la capacit oranisationnelle, l!exprience, la rputation pro#essionnelle pour pouvoir accomplir
les obliations qui rsultent du contrat,
- ils ont la capacit lale d!tre part"naire,
- ils ne sont pas bloqu #inanci"rement, ils ne sont pas en tat de #aillite, ils ne #ont pas l!objet des enqutes lales,
- ils ont accomplir les obliations de payments des imp1ts et des taxes lales.
L!investisseur peut disquali#ier un o##rant pendant le droulement de l!appel d!o##res si il decouvre que les in#ormations concernant la quali#ication de celui%ci ont t #ausses ou inexactes.
$$%) Les garanties
2our participer l!appel d!o##res et respectivement pour la sinature de l!acte d!enaement on doit constituer les suivantes aranties:
a3 La garantie pour la participation 4 lappel do!!res qui reprsente la arantie #ournie l!investisseur par l!o##rant, en mme temps avec la transmission de l!o##re. La valeur de la arantie ne peut pas dpasser les
dpenses e##ectives #aites par l!investisseur l!occasion de l!oranisation de l!appel d!o##res. La arantie est restitue aux o##rants non%anants.
2our l!o##rant anant, la arantie constitue une avance pour la suivante arantie.
b3 La garantie pour la mise en pratique du projet reprsente la arantie #ournie par l!o##rant, avant de siner l!acte d!enaement, et par laquelle il s!enae de supporter les ventuelles prjudices. $ette arantie a
une valeur entre ;C%6DC du montant total du projet. La restitution de la arantie est chelonne apr"s l!approbation de chaque phase du projet et la recption prliminaire de l!investissement.

$$%* Les documents du march
.ls rassemblent l!ensemble des donnes administratives, juridiques, techniques, et #inanci"res du march.
$es pieces sont classes par ordre de prpondrance.
% Lacte dengagement 5le contrat dentreprise3
2i"ce unique constituant la base du march. 4lle comprend:
- l!identi#ication des parties avec leurs reprsentants physiques,
- l!objet du march,
- dlai d!excution, et ventuellement date de dmarrae,
- prix du march,
- modalits de relement (avances ventuelles, conditions de paiements).
4lle doit tre: date, sine, authenti#ie et noti#ie.
6% Les documents de lappel do!!res
7Le Cahier des Clauses dministratives Particuli8res
.l comprend:
- la prsentation de l!opration,
- les clauses #inanci"res,
- les demandes imposes par l!investisseur,
- les conditions contractuelles: d#inition du dlai contractuel.
7Le Cahier des Clauses Techniques et les Plans
.ls comprennent:
- les spci#ications techniques,
- les plans d!architectes,
- les plans techniques, le projet technique.
.ls sont mise la disposition des entrepreneurs o##rants par l!investisseur.
C% Lo!!re
4lle reprsente la rponse des entrepreneurs o##rants aux conditions de l!investisseur. 4lle est secr"te et doit tre dpose l!oranisateur d!appel d!o##res.
$$%, Les !ormes de lappel do!!res en !onction de la valeur et de la complxit de linvestissement%
L!appel d!o##res, en #oction de la valeur et de la complxit de l!investissement peut tre:
&% Lappel do!!res public ouverte 9
(% Lappel do!!res public resteinte%
)% La negociation%
*% La demande do!!res%
6. L!appel d!o##res public ouverte s!oranise dans une seule tape. 2euvent participer un nombre illimit de contracteurs qui accomplissent les conditions des documents de l!appel d!o##res imposes par l!oranisateur.
7. L!appel d!o##res public resteinte est oranise dans deux tapes distinctes:
- au premi"re tape participent tous les contracteurs intresss qui repondent l!annonce publicitaire,
- au duxi"me tape participent seulement les contracteurs slectionns par l!oranisateur.
L!investisseur a l!obliation d!annoncer chaque contracteur s!il a t slectionn ou non, et aussi le nom des contracteurs slectionnes.
9. La neociation competitive ou avec une seule sourse s!applique seulement quand:
- l!investisemment public, d& son spci#ique, peut tre excut en nral par un nombre restreint de contracteurs spciliss,
- quand il a t un appel d!o##res public ouverte antrieure, ne#inalis par un acte d!enaement.
:. La demande d!o##res, cette une procedure simpli#ique qui consiste dans la demande des o##res a plusieurs contracteurs, quand la valeur du contrat est moins que 6DD,DDD 4uro.
$$%: Les etapes de lappel do!!res
$$%:%& La publicite
La publicit est l!action qui dclenche l!activit d!appel d!o##res en creant la possibilit des potentiaux o##rants de savoir l!intention de l!investisseur.
Les publicits sont #aites par voie d!a##iches, de publications o##icielles ou de publications ares, avec minimum 9D jours avant de la date limite tabli pour dposer les o##res. .ls doivent contenir les in#ormations
suivantes:
1 nom de linvestisseur, de lorganisateur de lappel doffres et les adresses de ceux-l$
2 les conditions de participation lappel d offres$
3 la description s'nthtique du travail$
4 la date et lheure limite de deposition des offres et ladresse de deposition de celles-l$
5 la date, l heure et le lieu douverture des offres.
$$%:%( L elaboration des documents dappel do!!res
L!investisseur a l!obliation d!laborer les documents d!appel d!o##res et d!assurer leurs multiplication et distribution aux potentiels o##rants.
Les documents sont:
6 l!annonce publicitaire et'ou l!invitation de participation la licitation,
7 l!instructions pour les contracteurs,
8 les #ormulaires type pour l!o##re,
9 l!acte d!anaement avec les conditions nrales et spciales,
10 le projet technique avec des pi"ces crites et dessines,
11 le cahier des clausses techniques (les spci#ications techniques, essais et standards qui doivent tre respects),
12 les listes des quantits des travaux, outillaes et quipements,
13 le calendrier des travaux,
14 les instructions pour la prsentation des aranties et leurs valeurs,
% les conditions d!laboration et prsentation des o##res.
Les documents d!appel d!o##res se posent la disposition des contracteurs contre co&t. Le prix de vente ne peut pas dpasser le prix de la multiplication des documents.
$$%:%) Les o!!res
L!laboration des o##res se #era sur la base des directives pour les o##rants, prsentes dans les documents du march. $es directives ont un caract"re obliatoire, et leur non%respect attire la disquali#ication des
o##rants.
*ans ces directives sont prsents les documents d!appel d!o##res, les crit"res d!eliibilit, les prcisions visant la prsentation des autorisations de #onctionnement, enreistrement, taxes, assurances. Aussi, les
directives comprennent des prcisions visant le mode de prsentation de l!o##re technique, de l!o##re #inanci"r et le moyen de transmettre et dposition de ceux%l. *ans le cadre des directives on precise le mode de prsentation de la
valeur de l!o##re, de la arantie de participation au march, de la arantie de bonne excution et aussi les valeurs de ceux%l.
L!o##re labore con#ormement aux directives prsentes, reprsente l!enaement #erme de l!o##rant d!excuter le travail dans les conditions prsentes.
L!o##re est #aite par le contracteur ou par une socit enae par celui%ci, avec la condition de arder le secret. 4lle doit avoir un caract"re d#initi# et obliatoire en ce qui concerne le contenu de la documentation
qu!elle prsente sur toute la priode de valabilit prcise.
La dposition de l!o##re reprsente la mani#estation de la volont du contracteur de raliser l!investissement public en con#ormit avec les documents de l!appel d!o##res et de siner l!acte d!enaement avec
l!investisseur.
L!o##re doit comprendre:
15 la lettre de transmission de loffre$
16 le formulaire de loffre$
17 la garantie de participation lappel doffres$
18 les listes des quantits des travaux et les prix$
19 les informations conformement aux conditions deligibilit$
20 les documents de reprsentation et autres informations conformement aux directives pour les offrants.
2our l!tablissement de la dure de valabilit de l!o##re, l!oranisateur de l!appel d!o##res prendra en calcul une priode de temps ncessaire pour:
21 ltude et la comparaison des variantes,
22 la prise de dcision (ad&ug(,
23 le solutionnement des contestations,
24 la finalisation des ngociations et la signature du contrat.
La valeur totale de l!investissement public, qui #ait l!objet de l!o##re, nomme la valeur de lo!!re, s!inscrit dans les #ormulaires d!o##re. 4lle s!tablit par l!application des prix unitaires de l!o##rant, qui seront multiplies
avec les quantits des travaux.
Les prix unitaires et totales pour chaque article de travail peuvent tre: fies, dans le cas o5 les conditions contractuelles disent qu!elles doivent rester non%modi#ies sur toute la priode du contrat, ou modifiables
quand les valeurs cotes par le contracteur peuvent tre modi#ies sur la dure du contrat.
$$%:%* 0uverture et validation des o!!res
Les enveloppes siiles contenant les o##res seront ardes par l!oranisateur de l!appel d!o##res jusqu! la date et l!heure annoncs pour l!ouverture, quand, en presence d!une comission, les reprsentants des
contracteurs et selon le cas les invits, on proc"de l!ouverture de l!o##re% seance douverture des plis en public.
Aprs l!ouverture des o##res la commission commence la vri#ication du contenu con#ormement aux conditions d!liibilit.
$$%:%, Evaluation et comparaison des o!!res
L!valuation peut se #aire par apprciation simple ou apprciation par points des qualits techniques et valoriques, con#ormement aux conditions tablies par l!oranisateur de l!appel d!o##res.
Les crit"res de slction sont tablis, selon le cas, dans l!ordre de l!importance pour:
25 la valeur de l!o##re,
- la dure d!excution ou de livraison,
- les conditions et les #acilits #inanci"res,
- les per#ormances techniques du contracteur,
- l!e##icience et la competitivit des outillaes technoloiques, des outillae de construction, des matriaux et quali#ication du personnel d!excution,
- les per#ormances de qualit assums par le contracteur,
- l!assurance des conditions de service et arantie,
- les coe##icients pr#erentiels pour les o##rants internes et externes.
$$%:%: djudication; in!ormation et signature du contrat
La commission d!appel d!o##res nominalise l!o##rant auquelle o##re est propose pour l!adjudication.
Avant l!expiration de la priode de validit de l!o##re, l!oranisateur de l!appel d!o##res annonce l!o##rant anant que son o##re est accept et qu!il est invit pour constituer la arantie de bonne excution et suivre les
documents de l!acte d!enaement.
La communication, nomme lettre dacceptation contiendra:
- la notation sur l!acceptation de l!o##re,
- la valeur de l!o##re accepte, donc la valeur de l!investissement public,
- la noti#ication de la remise de l!acte d!enaement,
- l!invitation au contracteur anant pour qu!il constitue la arantie de sinature de l!acte d!enaement sur la dure de validit de l!o##re.
Apr"s la noti#ication par la lettre d!acceptation de l!o##re pour le contracteur anant, on proc"de la sinature de l!acte d!enaement qui inclue toutes les accords et les documents entre les parties. 3ne #ois que
l!acte d!enaement d!excution des travaux publics est sin par l!o##rant choisi, celui%l chane sa qualit en devenant lentrepreneur%
$$$% LE. D$#E"E1T. T<PE. DE C01T"T.% L P"T$=2E DE. M"C/E.
$$$%& D!inition du contrat et description des di!!erents t>pes de contrats
Le contrat d#init les rapports entre constructeurs et client. .l appartient ce dernier de bien prparer les documents de consultation qui permettront aux constructeurs de #aire leurs propositions en connaissant
par#aitement les r1les impartis tous les intervenants . Le droulement des oprations en sera #acilit et la prvention du contentieux accrue .
*es r"les lmentaires rissent les marchs. .l #aut bien les connaAtre.
!e contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes sobligent, envers une ou plusieurs autres, donner, faire ou ne pas faire quelque chose.
Euatre conditions sont essentielles pour la validit d!une convention:
le consentement de la partie qui s!oblie,
sa capacit de contracter,
un objet certain qui #orme la mati"re de l!enaement,
une cause licite dans l!obliation.
Ainsi le contrat est consensuel, c!est%%dire qu!il resulte du simple et libre accord des volonts des parties. 3ne vente conclue par tlphone est par#aite des l!instant ou les parties sont d!accord sur la
nature, la qualit, le prix et la qualit de la marchandise vendue, ainsi que sur toutes les autres conditions.
Le consentement n!est valable qu!entre personnes capables. +ont incapables de contracter, au sens juridique, les mineurs non emancips et les majeurs prots.
L!e##et principal du contrat est qu!il doit tre execut de bonne #oi. .l ne peut tre rvoqu ou modi#i qu!avec le consentement des parties qui l!ont pass.

$$$%&%& Di!!erents t>pes de contrats

+elon sa nature juridique, qui entraine le reime de droit qui lui est applicable, le contrat se ratache un des types suivants.
1. Contrat de louage douvrage et dindustrie
$!est le contrat par lequel le client c!est%%dire celui qui dcide de #aire construire, con#ie, un homme de l!art ou un entrepreneur, l!tude ou l!excution des travaux raliser.
*ans ce type de contrat le client n!est pas li par les actes passs par son cocontractant avec des tiers propos de l!ouvrae command. .l n!a pas rparer les dommaes survenus son
cocontractant dans l!excution des travaux.
Les expressions /contrat0 ou /march de travaux0 recouvrent les notions de contrat d!entreprise (clients privs) et de marchs publics de travaux (clients publics).
Bnralement, on distinue trois rands types de marchs selon la nature des prestations:
le march de travaux qui est pass avec un entrepreneur l!occasion d!une opration immobili"re,
le march des #ournitures qui est pass nralement avec un #ournisseur et qui comporte la livraison de biens meubles, mme s!ils doivent tre ultrieurement incorpors par un entrepreneur un ouvrae,
le march de service qui est, par exemple, celui pass avec un homme de l!art. .l concerne les tudes ncessaires l!di#ication d!un immeuble. $e type de march peut avoir aussi pour objet de location de
matriel, l!excution de transport de matriaux, le nettoyae de bureaux.
(% Mandat
Le contrat de mandat est l!acte par lequel une personne (mandat) donne une autre (mandataire) le pouvoir de #aire quelque chose pour le mandat et en son nom. Aussi, lorsque le mandataire
passe un contrat avec un tiers, le contrat se #orme non pas entre lui et ce tiers, mais entre le mandat qu!il reprsente et ce tiers.
Le mandataire ne peut enaer le mandat que dans la limite des pouvoirs que celui%ci lui a donns.
)%?ente
$!est le contrat par lequel une des parties s!enae livrer une chose et l!autre partie (l!acheteur) en payer le prix.
2lusieurs variantes de la vente sont utilises dans le domaine de la construction. .l en est ainsi de la vente terme et de la vente en tat #utur d!ach"vement.
!a vente terme: est un contrat par lequel le vendeur s!enae livrer l!immeuble son achvement: l!acheteur en contrepartie s!enae en prendre livraison et en payer le prix la date de
livraison
!a vente en ltat futur dachvement est un contrat par lequel le vendeur trans#ere immdiatement l!acqureur les droits sur le sol ainsi que la proprit des constructions existantes. Le ouvraes
venir deviennent la propriet de l!acquereur au #ur et mesure de leur excution.
*%Contrat de travail
*ans ce type de contrat le client command le travail et l!employ s!enae l!excuter. $e dernier se trouve, vis%%vis du client dans lien de subordination.
Alors, que dans le contrat de louae d!ouvrae, le cocontractant n!tant pas le prpos du client, ses #rais, risques et prils, les travaux qui lui sont con#is jusqu! la rception, au contraire, dans le
contrat de travail, les risques sont pour l!employeur.

,%Contrat @sui generis-

Fn distinue d!autre contrats particuliers dits sui generis qui n!appartiennent aucune classi#ication juridique. .l en est ainsi de la convention qui lie un client et un service technique, aent un
oranisme public, char de la conduite d!opration. .l ne s!ait ni d!un contrat de louae ni d!un mandat. $!est un /concours0 apport par l!un l!autre.

$$$%&%( pprciation de la nature du contrat par le juge

.l est par#ois dlicat de dterminer si l!on se trouve en prsence d!un contrat de vente ou d!un contrat de louae d!ouvrae. .l appartient au jue, en cas de contestations, d!analyser les dispositions
contractuelles et les circonstances a#in de dceler les pouvoirs exercs par les parties.
Le jue, pour quali#ier le contrat, s!attache l!apprciation de l!importance respective de la #ourniture et de la prestation et celle de la spci#icit de l!intervention.
.l est de jurisprudence constante que le jue n!est pas li par la quali#ication donne par les contractants. Le jue doit redresser la #ausse quali#ication en substituant celle qui lui parait convenir.
Distinction entre le contrat priv et le contrat public
>r"s importante est la distinction entre les marchs publics et les marchs privs puisque le caract"re du contrat determine la juridiction qui statue sur les di##rends entre les cocontractants. 2our les
marchs publics sont comptents les tribunaux de l!ordre administrati#: pour les contrats privs ce sont les tribunaux judiciaires, dits de droit commun.
La notion de march public est dtermine au plan juridique par la qualit du contractant et non par la nature des travaux.
Ainsi les marchs publics sont passs notament par:
L!4tat : en pratique le di##rents minist"res,
les dpartements,
l!tablissements publics nationaux, dpartementeux caract"re administrati# (les universits), communaux (h1pitaux, ries communales, etc.) ,
les districts urbains ,
4n revanche, sont considrs comme privs les marchs d!tudes et de travaux conclus par:
les particuliers ,
les assocations ,
les tablissements publics caract"re industriel et comercial,
les reies les socits nationales, les entreprises nationalises-,
&%Contrat priv
a.Description
Loi des parties
Les contrat consacre un accord de volont en vue de crer des obliations ou de trans#rer des droits patrimoniaux d!une personne une autre. Les parties disposent de la plus rande libert pour
contracter, elles ont la possibilit de crer des obliations avant les objets les plus divers.
4n e##et, en ce qui concerne les marchs de travaux privs, et sau# pour certains oranismes, la procdure de passation des marchs est libre, les parties determinent librement les documents qui
d#inissent leurs rapports contractuels.
?ais si /les conventions #ont la loi des parties0, il n!en reste pas moins vrai que le contrat demeure subordonn la loi proprement dite.
$ertes le lislateur, en rle nrale, n!intervient pas pour modi#ier les conventions, car la stabilit des situations contractuelles est hautement souhaitable, mais par#ois il #ait montre de plus
d!audace et ne craint pas de remettre en question le dome de l!autonomie de la volont lorsque l!intrt nral lui parait le commander. $!est alors que les lois d!ordre public se substituent aux dispositions contractuelles .
Caract8re civil ou commercial du contrat
Le march de travaux prsente un caractere commercial lorsque les deux parties sont comer8antes. ?ais il #aut que le client #asse excuter les travaux pour les besoins de sa pro#ession
commerciale pour que le contrat ait un caract"re commercial.
La distinction entre contrats caract"re civil ou commercial prsente un intrt juridique certain, soit pour dterminer la juridiction comptente, soit pour prouver l!existence mme du march, cet
eard, il existe une rande souplesse pour les contrats commerciaux.

b.&ie du contrat
Passation des marchs
4n principe, le client reste libre du choix de la procdure adopter pour la passation de ses marchs et n!a pas l!obliation de #aire appel la concurrence .
$e rime de droit commun est toute#ois cart chaque #ois que des bn#iciaires de primes ou de prts pour le #inancement de travaux privs doivent respecter certaines procdures. .l en est ainsi
par exemple des socits d!habitations loyer modr.
Contenu des marchs
Le contenu des marchs rel"ve de la libert contractuelle.
La norme n!a pas #orce de loi, mais joue un r1le uni#icateur dans la messure o5 presque tous les marchs s!en inspirent.
Prix
Bnralement les marchs privs comportent une clause de rvision lorsqu!ils doivent s!tendre sur une asseG lare priode.
Les parties indexent le contrat en choisissant, con#ormement la loi, un indice en rapport avec l!objet du contrat.
Dlais
*es dlais d!excution sont nralement prvus au contrat ainsi que les clauses mettre en ceuvre en cas de retard.
Le respect du dlai d!excution s!impose chacune des parties contractantes, mais une prolonation peut tre accepte dans les cas suivants:
lorsque le client commande des travaux supplmentaires ou imprevus,
lorsqu!il ne donne pas en temps utile les plans, instructions ou terrains qu!il s!est ena #ournir,
lorsqu!il n!obtient pas en temps utiles les autorisations administratives ou permis de construire (d!une #a8on nrale le client est responsable de son #ait ou de sa #aute et, a l!eard de l!entrepreneur, il repond des
aissements et, l!ard de l!entrepreneur, il rpond des aissements et d#aillances de son architecte),
en#in suivant les r"les de droit commun, lorsqu!un v"nement de #orce majeure ou un cas #ortuit empche l!une des parties de donner ou de #aire, dans le dlai convenu ce quoi elle s!est oblie, l!autre partie ne
peut lui reprocher l!inexcution de ses enaements.
$et vnement doit satis#aire trois conditions :
tre indpendent de la volont du dbiteur de l!obliation,
tre imprvisible,
tre irrsistibile, c!est%%dire qu!il ne peut tre ni prvenu ni empch par le dbiteur de l!obliation.
Le contrat prvoit nralement des clauses suspensives de dlai, par exemple en cas d!intempries.
4n revanche, la #aillite du sous%traitant ne justine pas le retard de l!entrepeneur eneral, lequel repond l!eard du des personnes avec lesquelles il a contract.
Lorsque les dlais ne sont pas observs, et indpendamment des cas dont quelques exemples ont t rappels ci%dessus, les clauses qui se trouvent dans la quasi%totalit des marchs sont
applicables.
$e peut tre des pnalits de retard, les marchs tant alors assortis d!une clause pnale #ixant une pnalit journali"re par jour de retard .
A d#aut de clause pnale, les r"les de droit commun sont applicables. Le constructeur peut tre condamn payer des dommaes%intrts compter de la mise en demeure qui lui a t adresse.
"siliation du contrat
La rsiliation du contrat peut intervenir dans de multiples cas et sous certaines conditions. 4lle peut procder de textes laux, de clauses contractuelles ou d'une dcision du jue. 4lle peut tre pure
et simple et n!entraAner aucune obliation de payer des dommaes%intrts. 4lle peut tre aux torts et oblier au paiement de dommaes% intrts.
4n droit priv nous assistons en quelque sorte une immutabilit et une riidit du contrat lies a l!enaement des parties lors de la conclusion du march.
4n droit administrati# la #lexibilit du contrat est lie aux prroatives et sujtions inspires, toutes, de la #inalit de l!action administrative. $elle%ci est tout enti"re marque du sceau de l!autonomie par
rapport l!activit des particulirs. 4n vue des buts d!intrt nral qu!elle poursuit, l!administration dispose de prroatives de puissance publique qui doivent, en toutes circonstances, lui permetter d!assurer la /bonne march du
service public0.
2. Contrat public
2our la commodit du lanae l!appellation /march public0 est habituellement rserve aux contrats public.
a. Diffrentes cat%ories de contrats publics
La quali#ication juridique de chaque contrats passe par l!administration entraAne le droit applicable et le jue comptent pour connaAtre, ventualement, d!un litie n de son application.
2ar#ois, cette quali#ication de contrat administrati# ou de contrat de droit commun rsulte d!un texte lislati# ou rlementaire. *ans cette premi"re hypoth"se, la quali#ication juridique du contrat ne
pose pas de di##icults.
b. 'ualification par le #u%e administratif
*eux conditions doivent tre runies pour que le jue administrati# quali#ie un contrat de contrat administrati#:
% il #aut la participation au contrat d!une perssone publique,
% il #aut soit que le contrat contienne une clause exorbitante de droit commun, soit qu!il entraAne la participation du cocontractant l!excution mme du service public.
c. (rparation des marchs publics
La #ormation des contrats administrati#s obit une procdure. Ainsi la libert, en ce qui concerne le choix du cocontractant, est rduite.
$ette autonomie juridique des marchs publics s!explique par la necessit de proter l!administration contre elle%mme et dans son propre intrt #inancier.
Les dispositions rlementaires portent sur les modes de passation des marchs:
)archs sur appel doffres (ouvert ou restreint) pour lesquels plusieurs crit"res de slection permettent de #aire apparaAtre /l!o##re conomiquement la plus avantaeuse0,
)archs ngocies pour lesquels la personne responsable du marche enae les discussions qui lui paraissent utiles et attribue ensuite librement le march au candidat qu!elle retenu.
Les documents nraux sont:
- les cahiers des clauses administratives nrales qui #ixent les dispositions administratives applicables toute une catorie de marchs,
- les cahiers des clauses techniques nrales qui #ixent les dispositions techniques applicables toutes les prstations d!une mme nature.
*!autres documents accompanent les cahiers des chares:
le bordereau des prix qui , dans le cas de march de travaux publics est la pi"ce contenant l!indication des prix applicables l!entreprise notamment pour les marchs a prix unitaires,
l!avant%mtr qui contient l!valuation des quantits de chaque nature d!ouvrae excuter. .l est normalement tabli titre indicati# par le client, veri#i par chaque entreprise et modi#i avec l!entreprise choisie au
moment de la mise au point du march, pralablement sa sinature,
le dtail estimatif, ou devis quantitatif, qui contient l!valuation de la dpense totale du travail, par application aux quantits prvues des prix inscrits au bordereau.
d. )cution des marchs publics
4xcuter un contrat c!est, pour chacune des deux parties, raliser les obliations que le contrat met sa chare. $ette d#inition, qui se rapproche de celle du contrat civil, implique, dans le cas du
contrat administrati#, des r"les oriinales.

0bligations du cocontractant
3n certain nombre de r"les s!imposent au collaborateur de l!administration:
le cocontractant doit excuter les obliations mises sa chare. *ans la concession de service public, l!obliation est de #aire #onctionner le service concd,
le cocontractant doit excuter son contrat en personne. >oute#ois, le principe de l!excution personelle du contrat peut tre assoupli par la pratique des sous%traits. Le sous%tait est l!acte par lequel le cocontractant
traite avec un tiers en vue de l!excution par celui%ci d!une #raction seulement du march,
le cocontractant doit excuter le contrat dans les dlais prvus. $ette obliation a sa source dans le document contractuel. 4lle est restrictivement applique par le jue et trouve sa sanction normale dans les penalits
pour retard. $ertaines circonstances peuvent dispenser le cocontractant de l!obliation de respecter les dlais ou entraAner une prolonation de ceux%ci.
.anctions rlatives aux obligations du cocontractant
Les manquements du cocontractant ses obliations donnent lieu sanctions. $elles%ci sont souvent oriinales et ne se retrouvent pas dans le droit civil. Fn distinue:
les sanctions pcuniaires,
les sanctions coercitives,
les sanctions resolutoires,
les sanctions pnales.
!es sanctions pcuniaires mettent la chare du cocontractant une somme d!arent. $e sont soit des dommaes%intrts, soit des pnalits qui sanctionnent le non%respect des dlais d!excution, le
non%respect du co&t d!objecti# d#ini.
$omme sanctions coercitives on distinue:
la mise sous squestre du concessionaire, dans la concession de service public,
la mise en rie de l!entrepreneur, dans le march de travaux publics.
!es sanctions resolutoires mettent #in au contrat. Fn distinue la dchance du concessionaire du service public qui suppose des #autes tr"s raves du concessionaire.
!es sanctions pnales sont exceptionnellement appliques aux manquements des obliations contractuelles lorsque les textes les prvoient.
Droits du cocontractant
L!ide de collaboration n!a pas pour seul e##et de rendre plus strictes les obliations du cocontractant de l!administration, elle justi#ie aussi des droits son pro#it.
Le cocontractant a droit non seulement la rmunration prvue, mais encore au rtablisement de l!quilibre #inancier de son contrat par revision du march ou allocation d!une indemnit lorsque celui%ci a t
/boulvers0.
*eux rands principes dominent le droit contractuel public:
l!intanibilit de la rmunration,
l!quilibre #inancier du contrat.
*roit lintangibilit de la rmunration
$e droit implique que la rmunration du cocontractant, telle qu!elle resulte du contrat ne peut pas tre modi#ie par un nouvel accord des parties. >oute#ois si le prix est intanible, il n!en est pas moins susceptible de
recevoir des modi#ications en cours d!excution du contrat des lors que ces modi#ications sont acceptes par les deux parties et qu!elles rsultent de dispositions contractuelles.
*roit lquilibre financier du contrat
$e droit est alement appel (principe de lquivalence des prestations0.
2arall"lement au droit l!intanibilit de la rmunration, le cocontractant a droit au rtablissement de l!quilibre #inancier de son contrat lorsque certaines circonstances ont entrain sa rupture ou lorsque certains #aits
nouveaux sont intervenus pour empcher ou ner l!excution du contrat.
$es #aits, susceptibles de bouleverser l!quilibre initial du contrat, sont au nombre de trois: les sujtions imprvues, le #ait du prince et l!imprvision.
a) +u&tions imprvues
Lorsque des di##icults matrielles d!un caract"re absolument anormal, imprvisibles au moment de la conclusion du contrat, rendent plus onreuse l!excution de celui%ci, ces sujtions ouvrent l!entrepreneur un droit tre
intralement indemnis sous la #orme d!un relevement du prix du march.
La sujtion imprvue est une di##icult d!ordre matriel rsultant d!une circonstance extrieure aux parties, n!ayanr pas pu tre initialement envisae pr les parties et ayant un caractre absolument anormal.
La sujtion imprvue ouvre au cocontractant un droit indemnit qui intervientsous la #orme d!un relvement du prix prevu au marchet qui compense l!intralit du prjudice entrain par la sujtion.
b) ,ait du prince
*ans son sens le plus troit, le #ait du prince H ou #ait de l!administration H dsine toute intervention des pouvoirs publics qui a pour rsultat d!a##ecter les conditions d!excution du contrat et qui donne lieu, au pro#it du
cocontractant de l!administration, l!indemnisation intrale du prjudice entraAn.
c) -mprvision
L!imprvision a pour but de rler l!incidence de #aits nouveaux extrieurs aux parties, anormaux, imprvisibles, qui bouleversant l!conomie nrale du contrat et en rendent l!excution particuli"rement di##icile. L!intervention
d!un lment bouleversant extrieur aux parties, cre, au sein mme de l!excution du contrat, une situation /extracontractuelle0 et l!autorit contractante va devoir partaer avec le cocontractant l!accroissement des chares d&
l!imprvision. La thorie s!applique lorsque le contrat est en cours d!excution, boulevers par un vnement exceptionnel, qui n!est pas le #ait des parties contractantes et ne pouvait pas raisonnablement entrer dans leur prvisions lors
de la sinature du contrat.