1.

- Introduccin
Dentro de los diversos tipos de juicios, al menos en el proceso civil santafesino, encontramos
el juicio de desalojo, que lo enmarcamos dentro de la categora de los Juicios Declarativos
Especiales, junto con la divisin de condominio, que ser objeto, este ltimo, de un prxiimo
trabajo. Es dable recordar al respecto, que juicios declarativos son aquellos mediante los
cuales se intenta la declaracin de determinacin del derecho a aplicar en un litigio a base de
los hechos que lo configuran, admitiendo este tipo de procesos una triple clasificacin: juicios
meramente declarativos o de mere declaracin, juicios declarativos de condena, juicios
declarativos de constitucin, juicios ejecutivos y juicios cautelares. (1)
Siguiendo a Palacio, Lino Enrique, sealamos que son procesos especiales todos aquellos
procesos judiciales contenciosos (de conocimiento, ejecucin y cautelares) que se hallan
sometidos a trmites especficos, total o parcialmente distintos a los del proceso ordinario. Se
caracterizan por la simplificacin de sus dimensiones temporales y formales, y en
consecuencia, por la mayor celeridad con que son susceptibles de sustanciarse y resolverse.
Pueden clasificarse en plenarios rpidos o abreviados y sumarios. (2)

2.- Concepto de desalojo
Coincidiendo con Alsina y de la Colina, Augusto Morello seala que la accin de desalojo
persigue asegurar la libre disponibilidad de los inmuebles a quien tiene derecho a ello, cuando
son detentados contra su voluntad por personas que entraron en posesin precaria tenencia
mediante actos o contratos que por cualquier causa no se los puede considerar existentes o,
en su caso, cuando se hallan sin derecho y contra la ley, en el uso y goce de la cosa ajena
(intrusos).
Palacio refiere que el proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una prestacin
tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que est ocupado por quien carece
de ttulo para ello, sea por tener una obligacin exigible de restituirlo o por revestir el carcter
de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesin.
Jorge Orlando Ramrez hace hincapi en que en el juicio de desalojo no se intenta recuperar el
uso y goce de la cosa sino la tenencia del bien, citando como ejemplo el caso del hospedaje,
donde el hotelero slo se desprende del uso y no de la tenencia, no cometiendo l mismo el
delito de usurpacin si penetra en la habitacin del pasajero, retira su equipaje y no le permite
entrar ms en ella. Tambin cita determinados contratos de concesin privada, en los cuales se
suele otorgar un simple uso del lugar (quiosco en el hall de un cine), sin desprendimiento de la
tenencia, no necesitando el dueo o concedente promover un juicio de desalojo para hacer
cesar ese uso, pues al no haberse desprendido de la tenencia le bastar con impedirlo, sin
perjuicio de las acciones que pudiera intentar la otra parte en el supuesto de que tal privacin
no se ajuste a lo pactado.
Nuestro Cdigo Civil en su art. 1493 define la locacin diciendo que Habr locacin cuando
dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso y goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prrestar un servicio, y la otra a pagar por ese uso, goce o servicio, un
precio determinado en dinero.
Haciendo referencia a ello Ramrez ensea que esto no debe llamar a engao puesto que entre
las obligaciones del locador est la de entregar la cosa al locatario, y entre las del locatario la
de devolverla al trmino de la locacin, pudiendo suceder que el locatario deje de usar y gozar
de la cosa, porque transfiri la locacin a un tercero, pese a estar ello prohibido en el contrato,
y el juicio de desalojo siempre ser necesario para que el locador recupere la tenencia, y pese
a que el locatario ya no tenga uso y goce.
En relacin a lo que puede ser objeto del juicio de desalojo, entendemos que nada impide en
nuestro ordenamiento procesal santafesino, admitir la accin de desalojo tanto para bienes
muebles como inmuebles. Recordemos que el art. 1499 C.C. refiere a la locacin de cosas
muebles, y el 517 del CPC no lo impide, y al hablar de ocupante o tenedor, restituir o entregar,
refiere claramente que el desalojo procede respecto de cosa mueble. Por supuesto, ello ser
solo respecto a las cosas no fungibles. (3)

3.- Legitimacin activa y pasiva. Concepto.
Ensea Couture que el vocablo legitimacin significacondicin jurdica en que se halla una
persona con relacin al derecho que invoca en juicio, ya sea en razn de su titularidad o de
otras circunstancias que justifican su pretensin (legitiimatio ad causam). Aptitud o idoneidad
para actuar en un proceso, en el ejercicio de un derecho propio o en representacin de otro
(legitimatio ad processum). (4)
El prestigioso jurista rosarino Jorge W. Peyrano (5), seala con acierto, que estamos en
presencia de un concepto que se ha ampliado muchsimo, no teniendo, necesariamente,
relacin con el derecho material, sino que debe analizarse caso por caso. Se trata, en rigor de
verdad, de una aptitud para postular proveimientos judiciales, que tiene un sujeto o pluralidad
de sujetos en determinado proceso o tramos o aspectos de ese procedimiento.
Si el sujeto que interviene en un juicio, luego de sustanciado el mismo, resulta perdidoso y
apela el pronunciamiento adverso, es el nico legitimado para apelar, tenga o no derecho de
fondo.
Por otro lado, se puede estar legitimado para todo un proceso para postular en general, pero
en algunos aspectos o tramos de ese mismo proceso no estar legitimado, como sucedera por
ejemplo, cuando el sujeto perdidoso apela, le deniegan la apelacin, y deduce recurso directo
ante la Alzada; aqu la parte procesal que result gananciosa, no puede presentar ningn
escrito relacionado con la sustanciacin del recurso directo, no se halla legitimado. Otro
ejemplo lo encontramos en el supuesto de un juicio entre dos partes, donde se traba embargo
sobre un bien perteneciente a un tercero. El tercero
pide el levantamiento liso y llano del embargo invocando el art. 324 de CPCCSF; est
legitiimado a ese slo efecto, y nada tiene que ver con el pleito principal.

4.- Legitimados activos
Pueden demandar todos aquellos que tengan derecho a obtener la restitucin de la tenencia
del bien, entre los que podermos enumerar a el o los propietarios, el copropietario cuando el
plazo de locacin se halla vencido, el locador, el locatario principal, propietario o no de la cosa,
el poseedor, el comodante, el sucesor del locador, el usufructuario, el usuario, tenedores
precarios, intrusos, etc.

4.1. El propietario
El carcter de propietario se prueba en juicio con la pertienente escritura traslativa del
dominio inscripta en el Registro General, pero doctrina y jurisprudencia exigen que se le haya
hecho tradicin del inmueble y haya entrado en posesin del mismo para repeler cualquier
excepcin a su legitimacin. Al respecto seala Salgado que en nuestro derecho la calidad de
propietario no se adquiere antes de la tradicin (art. 577 C.C.) de manera que no puede
llamarse propietario a quien no se le haya hecho la tradicin del inmueble mediante la
concurrencia de dos voluntades coincidentes (la del tradens y la del accipiens) proyectadas en
un acto exterior revestido de materialidad. Por tanto, quien alega su calidad de propietario
demandando por intrusin a quien se titula poseedor, debe demostrar, si le es negado, que
tiene aquella calidad, es decir que alguna vez se le hizo tradicin del inmueble. (6)
La tradicin exigida como presupuesto de la legitimacin del propietario para instar el
desalojo, se sostuvo en el fallo Cintioli por la Cmara de Apelacin de Circuito, Sala IV de
Rosario, donde se resolvi rechazar la demanda de desalojo contra los demandados puesto
que el actor nunca haba obtenido la posesin del inmueble al no haber recibido la tradicin.
(7)
No obstante lo expresado, debe recordarse un fallo del 07/03/1991, de la Exma. Cmara de
Apelaciones de Circuito, Acuerdo N 12, donde se resolvi que no es imprescindible que haya
existido tradicin para que el comprador pueda accionar por desalojo, pues el contrato de
compraventa lleva implcita la cesin de todos los derechos que competen a la cosa, ya sean
reales o personales, quedando exceptuados nicamente los llamados personalsimos o
inerentes a la personalidad; y citando a Borda, debe entenderse que al contratar el vendedor
no se reserva ningn derecho sobre la cosa, y que se desprende y transmite al comprador
todas las acciones que tena respecto de ellale transmite el poder jurdico de reclamarla
contra cualquiera. (8)

4.2. El comprador por boleto de compraventa
El comprador por boleta de compraventa, a los fines de contar con legitimacin activa, resulta
indispensable que el vendedor haya hecho tradicin del inmueble y haber el comprador
entrado en posesin del mismo.
Quien adquiere un inmueble por boleto de compraventa, lo hace con el nimo de que su
dominio le sea transferido mediante la suscripcin de la respectiva escritura pblica, y la
posesin que toma del bien es hecha con animus domine, dado que si bien reconoce que el
dominio se encuentra en cabeza del vendedor, lo hace con el nico fin de que se lo transmita
por escritura, sin reconocerle un derecho sobre la cosa ni a l ni a ningn tercero.
En el juicio de desalojo, la legitimacin activa se otorga tanto al dueo como al poseedor
legtimo que en el caso del boleto, se reconoce expresamente al poseedor por boleto de
compraventa, conforme art. 2355 del CC, prrafo introducido por la ley 17.711, que rezase
considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto
de compraventa.
Para ms, la forma de adquirir la posesin es la tradicin, y es as como La tradicin dicen
Llambas y Alterini impone como forma legal la realizacin de actos materiales de por lo
menos una de las partes (arts. 2379 y 2380) y de no existir tales hechos exteriores ella no
puede juzgarse producida, y tan es as, que el art. 2378 establece que la tradicin se juzgar
hecha, cuando se hiciere segn alguna de las formas autorizadas por este Cdigo. La sola
declaracin del tradente de darse por desposedo, o de dar al adquirente la posesin de la
cosa, no suplelas formas legales. (9)
Con esto se indica que para otorgarle legitimacin activa en el desalojo al comprador por
boleto, la posesin debe ser efectiva, haberse configurado la tradicin del inmueble.

4.3. El poseedor
La posesin se presenta como un poder de hecho, ejercido voluntariamente sobre una cosa,
con nimo de dueo o propietario, es decir sin reconocer en los hechos una potestad superior
excluyente o incompatible con el detentado por el poseedor.
Por tanto, poseedor es quien tiene un inmueble con animus domini, por lo que no reconoce en
otro un seoro superior al suyo.
Asimismo, la posesin debe ser continua e ininterrumpida, y ejercerse en forma pblica y
pasiva.
A los fines de la legitimatio ad causam del poseedor en el desalojo, cabe sealar que el
poseedor tiene el uso y goce dela cosa sobre la que recae la posesin, los que pueden ser
cedidos o arrendados. De ah que el poseedor tenga a su disposicin el proceso de desalojo
para hacer cesar esas cesiones o arrendamientos, estando por lo tanto, habilitado para
accionar contra el inquilino o intruso y en general a cualquiera a quien le hubiere entregado la
cosa en tenencia.
Debe tenerse en cuenta, adems, lo dispuesto por el art. 2456 C.C. que dispone: Se pierde
tambin la posesin cuando se deja que alguno la usurpe, entre en posesin de la cosa y goce
de ella durante un ao, sin que el anterior poseedor haga durante ese tiempo acto alguno de
posesin, o haya turbado la del que la usurp.
Por otro lado, debe tenerse presente que la calidad de poseedor invocada para instar un
desalojo y obtener la restitucin de un inmueble, debe ser suficientemente probada y fundada
en caso de oposicin por parte del demandado. As resulto de un fallo de la Cmara de
Apelaciones de Circuito de Rosario, que revoc la sentencia de desalojo contra los
demandados que
haban interpuesto excepcin de falta de legitimacin activa, puesto que el actor no pudo
probar su carcter de poseedor. (10)

4.4. El condmino
Cuando se trata de intrusos, cualquiera de los condminos puede demandar por desalojo,
pues se entiende que se est en presencia de un acto de conservacin.
Si el desalojo fuere contra el locatario, cualquier condmino puede iniciar la accin, pero
siempre que el contrato de locacin se hallare vencido. Antes del vencimiento, slo tendr
legitimacin activa el condmino que cuente con el consentimiento del resto.
Pero no corresponde el desalojo entre ellos, es decir contra uno de los condminos que ocupe
el inmueble, pues en tal supuesto la va idnea sera pedir compensacin por la ocupacin o
provocar la divisin del condominio.

4.5. El usufructuario
Conforme al art. 2807 del C.C. el usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya
propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.
En tanto el usufructuario tiene la posesin de la cosa, en caso de inmuebles, puede habitarlos
y servirse econmicamente de ellos dndolos en alquiler y percibiendo los frutos obtenidos.
Por esta razn el usufructuario se encuentra legitimado para accionar el desalojo contra el
inquilino o contra el intruso. Cabe sealar asimismo que el art. 2876 del C.C. argentino, le
posibilita ejercer todas las acciones que tengan por objeto la realizacin de los derechos que
correspondan al usufructo. Desde esta ptica, partiendo del derecho de uso y goce sobre la
cosa, es que le compete al usufructuario la legitimacin activa, por lo que respectivamente el
nudo propietario por ser titular de una propiedad vacua, carece de legitimacin para reclamar
por desalojo. Por su parte la jurisprudencia ha admitido que los derechos que corresponden al
usufructuario,
pueden hacerse efectivos contra el nudo propietario, si es este quien perturba el libre goce del
usufructo, como contra terceros, incluyndose la accin de desalojo.
El nudo propietario no puede demandar el cese de una locacin contratada por el
usufructuario, pues no tiene derecho de usar y gozar de la cosa de la cual es propietario, ya
que ese derecho corresponde exclusivamente al usufructuario, pero si tiene derecho el nudo
propietario de vender y gravar el bien con servidumbres o hipotecas que tengan efecto
despus de terminado el usufructo.
Por ltimo, cabe destacar que producida la consolidacin del dominio por fallecimiento del
titular del usufructo, el nudo propietario adquiere plena legitimacin procesal para entablar la
accin de desalojo. (11)

4.6. El usuario
El usuario puede accionar por desalojo en razn de lo dispuesto por el art. 2948 del C.C. que
reza: El derecho de uso es un derecho real, que consiste en la facultad de servirse de la cosa
de otro, independientemente de la posesin de heredad alguna, con cargo de conservar la
sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las
necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella,
se llama en este Cdigo, derecho de habitacin.
Lo que caracteriza al derecho de uso y habitacin, es la facultad del usuario o habitador, de
usar y gozar de la cosa, acordndosele la posesin en la medida y con la extensin que el
derecho de uso requiera, y por tanto queda facultado a instar el desalojo contra cualquier
intruso. Por ende, la procedencia de la pretensin de desalojo se subordina a que exista la
obligacin de restituir, encontrndose legitimado activamente todo aquel que tiene un
derecho de uso y goce sobre la cosa, es decir, adems del propietario, el locador, el poseedor y
el usuario.

4.7. El comodante
El comodante puede promover juicio de desalojo al finalizar el tiempo fijado
por el contrato o cuando lo decida si se trata de un comodato precario o sin trmino; tambin
puede desalojar en caso de que el comodatario d a la cosa un uso distinto del establecido en
el contrato, o a falta de convencin, un uso distinto a aquel a que est destinada la cosa segn
la naturaleza o costumbre del pas. El art. 2255 del C.C. define al comodato diciendo
que:Habr comodato o prstamo de uso, cuando una de las partes entregue a la otra
gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o raz, con facultad de usarla.

4.8. El locatario
El locatario puede desalojar conforme lo dispone el art. 1583 C.C., que le permite subarrendar
en todo o en parte, prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por
contrato o por ley, y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes. Puede
tambin desalojar a un intruso.

4.9. El locador
El art. 1493 del Cdigo Civil argentino define la locacin diciendo que:Habr locacin, cuando
dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso o goce, obra o servicio,
un precio determinado en dinero.
Ello as, cabe agregar que el locador puede iniciar accin de desalojo, independientemente de
que sea o no propietario. Esto es as porque conforme lo dispone el art. 1177 del C.C. es
legtima la locacin de cosa ajena.
El C.C. enumera los casos en que el locador puede demandar en los arts. 1609 (por
vencimiento del plazo), 1610 (si la locacin no fuere a trmino fijo), 1507 (falta de pago de dos
perodos consecutivos de alquiler), mejoras prohibidas u obras nocivas efectuadas por el
locatario (arts. 1565 y 1566), transferencia o subarriendo del bien locado cuando est
prohibido expresamente en el contrato (art. 1602) y abandono de la locacin (art. 1564 C.C.).
En cuanto al plazo de la locacin, cabe recordar que la ley 23.091 dispone en su art. 2 que para
los contratos con destino a vivienda, con o sin muebles el plazo mnimo ser de dos aos y
para los restantes destinos de tres aos, estableciendo tambin dicho artculo las excepciones
al plazo mnimo legal (embajadas, inmuebles con fines de turismo, lugares para guarda de
animales o vehculos, locaciones de puestos en mercados o ferias, locaciones en que los
Estados sean parte como inquilinos, etc.)
Para el caso de desalojo por la causal de abandono, cabe hacer mencin al hecho de la
subsistencia de lo dispuesto en el art. 49 de la ley 21.342, el cual no fue derogado por laley
22.434, y que dispone que:Denunciado por el locador que el locatario ha abandonado el
inmueble sin dejar quien haga sus veces, el juez recibir informacin sumaria al respecto,
ordenar la verificacin del estado del inmueble por medio del oficial de justicia, quien deber
inquirir a los vecinos acerca de la existencia y paradero del locatario, y mandar librar oficio a
la polica al mismo efecto. No teniendo razn del paradero del locatario, el juez mandar hacer
entrega definitiva del inmueble al locador.
Y teniendo presente lo dispuesto en el art. 1564 C.C. que reza:Abandonando el locatario la
cosa arrendada sin dejar persona que haga sus veces, el locador tendr derecho para tomar
cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales que fueren
necesarias, quedando desde entonces disuelto el contrato; concluimos entonces que para
este supuesto no es necesaria la promocin de un juicio de desalojo propiamente dicho, sino
que comprobado el abandono mediante las diligencias pertinentes, el Juez debe declarar
disuelto el contrato y entregar la tenencia al locador. (12)

4.10. El sucesor a ttulo universal. Los herederos
La Cmara de Apelaciones de Circuito de Rosario, en el fallo Grimi confirm la sentencia de
primera instancia reconociendo expresamente la legitimacin activa de los herederos para
instar el desalojo respecto de uno de los bienes de la herencia en los siguientes trminos: Al
haber entrado en posesin de la herencia se encontraban los actores legitimados para
desalojar. (13)
En este caso la parte actora acredit su legitimacin activa para iniciar la accin de desalojo
con las copias certificadas de los Ttulos de Propiedad y la Declaratoria de Herederos que
acredita la calidad de poseedores hereditarios de los terrenos cuestionados.
Al respecto el art. 3417 del C.C. reza: El heredero que ha entrado en la posesin de la
herencia, o que ha sido puesto en ella por juez competente, contina la persona del difunto, y
es propietario, acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario, acreedor o
deudor, con excepcin de aquellos derechos que no son transmisibles por sucesin
En cuanto a la carga de la prueba, la Corte Suprema de Justicia ha sealado que no debe recaer
sobre el actor que invoca su derecho de propiedad, sino sobre el demandado que la cuestiona.

5.- Legitimados pasivos
Pueden ser demandados por desalojo todos aquellos cuya obligacin de restituir sea exigible,
entre los que podemos enumerar el locatario, el sublocatario, el cesionario de la locacin, el
simple trenedor, el intruso, el comodatario, el guardador, etc. debiendo tenerse esencialmente
en cuenta que no procede la accin de desalojo contra los poseedores, cualquiera sea el vicio
de la posesin, debiendo el afectado recurrir a las acciones reales o posesorias, ni contra los
que ocupan el bien a consecuencia de un contrato vigente de comraventa, depsito, mandato,
etc.
Con respecto al fiador o garante del contrato de locacin, cabe acotar que el mismo no reviste
carcter de parte, sino que puede participar como tercero coadyuvante subordinado, en el
proceso entablado entre acreedor y el deudor afianzado, pues l tiene inters en el resultado
del pleito, ya que si la pretensin del acreedor es desestimada, se ver libre de satisfacer el
dbito afianzado. Puede adems, ser citado por el propio actor, pero no por el juez pues no se
est en presencia de un litisconsorcio necesario. Estaramos ante un supuesto de intervencin
asistente, pues el fiador no se limita a colaborar con la parte originaria, sino que adems suple
la inactividad de la parte originaria y su falta de diligencia.
En cuanto a la legitimacin activa del fiador para iniciar el juicio de desalojo, la Cmara de
Apelaciones de Circuito de Rosario, por Acuerdo N 12 del 29/02/1996, ha resuelto que el
fiador tiene derecho a dar por concluida la locacin por culpa del afianzado pues aquel no
puede ver agravada su responsabilidad ni estar sometido a la voluntad del locador para hacer
cesar la causa jurdica que legalmente tiene sancin expresa prevista.
En cuanto a los terceros ocupantes o subinquilinos, los mismos deben considerarse partes y no
terceros.
Con relacin a los intrusos, el art. 517 del C.P.C.C.S.F. prev que si la accin de desalojo se
dirije contra intrusos, en cualquier estado del juicio luego de trabada la litis y a pedido del
actor, el Juez pude disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuera
verosmil y previa fianza por los eventuales daos y perjuicios que se puedan ocasionar.
Siguiendo al Dr. Peyrano, Jorge W., podemos ubicar el segundo prrafo del art. 517 como una
resolucin anticipatoria, es decir que no se trata de una cautelar, ni tampoco genera un
proceso accesorio de otro principal, sino que dentro del mismo proceso se postula y obtiene la
resolucin anticipatoria, la cual, en vez de asegurar la futura realizacin de un derecho, realiza
ya mismo el derecho material sometido a juicio antes de que ste finalice, teniendo en cuenta
que resulta conveniente decretar la sentencia anticipatoria slo despus de contestada la
demanda o de transcurrido el plazo para contestarla.