Diagnostico de Dinamicas Sociais

CONTRIBUTOS PARA O
PLANO ESTRATGICO DE HABITAO

C E T- I S C T E / I R I C / A . M AT E U S E A S S O C I A D O S
2008/2013
RELATRIO
DIAGNSTICO DE
DINMICAS E
CARNCIAS
HABITACIONAIS
CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

DIAGNSTICO DE DINMICAS E CARNCIAS HABITACIONAIS
_______________________________
CONTRIBUTOS PARA O
2008-2013
____________________________________________________________________________________
RELATRIO 1
DIAGNSTICO DE DINMICAS E
CARNCIAS HABITACIONAIS


CONTRIBUTOS PARA O
2008/2013
RELATRIO 1
DIAGNSTICO DE DINMICAS E CARNCIAS
HABITACIONAIS
EQUIPA:
CET/ISCTE
Isabel Guerra
Sandra Marques Pereira
Manish Fernandes
Pedro Botelho
Pedro Marques
Augusto Mateus & Associados
Augusto Mateus
Sandra Primitivo
Ana Caetano
Cristina Cabral
Mariana Pereira
IRIC/UP
Nuno Portas
Teresa S Marques
Ftima Matos
Eduarda Ferreira



NDICE
INTRODUO
PARTE I: DIAGNSTICO DE DINMICAS HABITACIONAIS

1. DINMICAS E POLTICAS HABITACIONAIS EUROPEIAS NO PRINCIPIO
DO MILNIO: UM DIAGNSTICO PARA DISCUTIR
13
1.1. Do direito habitao ao equilbrio do mercado
14
1.2. Transformaes Actuais e a Questo Habitacional
15
2. PARQUE HABITACIONAL E DINMICAS HABITACIONAIS: PORTUGAL

E O SEU POSICIONAMENTO NO CONTEXTO EUROPEU
19
2.1. Introduo
19
2.2 Dinmica construtiva: um ritmo intenso de crescimento do imobilirio
20
2.3. Forma e regime de ocupao
30
2.4. Forte peso da residncia secundria e de alojamentos vagos
36
3. O MERCADO DE HABITAO PORTUGUS: TENDNCIAS DA LTIMA

DCADA E PRINCIPAIS RESULTADOS
41
3.1. Despesas das famlias em habitao
41
3.2. Arrendamento versus aquisio
43
3.3. O Investimento em Habitao
45
3.4. O Mercado Habitacional: confronto entre oferta e procura
49
3.5. Dinamismo do mercado habitacional: uma viso regional
52
3.6 Endividamento e incumprimento
56
4. DINMICAS SUBJACENTES PROCURA DE HABITAO
59
4.1. Dinmicas sociodemogrficas
59
4.2. Dinmicas Econmicas: rendimento, consumo e poupana
63
4.3. Dinmicas Financeiras: o crdito e os incentivos aquisio de

habitao
70
5. DINMICAS SUBJACENTES OFERTA DE HABITAO
75
5.1. Importncia e evoluo do sector da Construo
75
5.2. Caracterizao da oferta de habitao
84
5.3. A Reabilitao na habitao
88

PARTE II: DIAGNSTICO DAS CARNCIAS E PROBLEMAS

HABITACIONAIS
93
6. DIAGNSTICO DAS CARNCIAS DO PARQUE HABITACIONAL
97
6.1. Dificuldades de acesso ao mercado de habitao
97
6.2. Carncias habitacionais
108
7. CARNCIAS HABITACIONAIS E GRUPOS ESPECFICOS
137
7.1. Agregados mal alojados
137
7. 2. Sem-abrigo
139
7.3. Populao portadora de deficincia
142
7.4. Imigrao e Habitat
145
7.5. Habitao da populao cigana
150
8. TIPOLOGIA REGIONAL DAS NECESSIDADES DE HABITAO
155
8.1. Territrios de baixa densidade
156
8.2. Territrios urbanos
158
PARTE III: DIAGNSTICO HABITACIONAL: A DIVERSIDADE REGIONAL E SOCIAL 161

9. AS NECESSIDADES DE HABITAO E A DIVERSIDADE REGIONAL E
SOCIAL
163
9.1. Ponto da situao: as necessidades de habitao
163
9.2 Diversidade regional e local
165
9.3. Diversidade social
167
ANEXOS
169
Anexo 1. Carncias qualitativas por regio: valores absolutos e relativos

(ao Pas e Regio)
171
Anexo 2. Variveis intervenientes na identificao do zonamento proposto
173
Anexo 3. Caractersticas por grupos identificados
175
Anexo 4. Diagnstico fruns regionais
179
Anexo 5. Sntese da Reunio de Anlise aos Programas de Apoio do IHRU
193

INTRODUO
O Instituto de Habitao e Reabilitao Urbana pretende dotar-se de uma Plano Estratgico de
Habitao para o perodo de 2007/2013 a partir do qual seja possvel uma:
I. Anlise regionalizada das necessidades de habitao no contexto das dinmicas de
mercado de alojamento;
II. Anlise crtica das polticas de habitao desenvolvidas nos ltimos anos;
III. Elaborao de propostas estratgicas detalhadas, para o desenho, implementao,
monitorizao e avaliao de polticas habitacionais no campo do alojamento social, da
reabilitao e arrendamento;
IV. A concretizao dos objectivos anteriores de forma participada com os vrios actores
sociais para que as propostas no s sejam exequveis mas sejam tambm incorporadas
pelos vrios parceiros sociais ao longo do processo.
Este documento o primeiro de um percurso de reflexo e pretende traar o diagnstico inicial e
identificar os questionamentos que se colocam para uma adequada definio das polticas
habitacionais em Portugal. um documento preparado para discusso pblica onde se pretende
detalhar o diagnstico, conferir-lhe uma viso regional e identificar prioridades de interveno
para a administrao. Um segundo documento definir essas prioridades atravs de eixos
estratgicos e de metas. Um terceiro documento detalhar por programas as prioridades e
orientaes polticas mais especficas ao nvel: da interveno directa pblica (habitao social,
cooperativas e CDH), do arrendamento e da reabilitao urbana.


PROPOSTA DE ESTRUTURA DE TRABALHO DO PLANO

ESTRATGICO DE HABITAO 2007/2013
DOCUMENTO DE GUIDE LINES PARA UMA ESTRATGIA DE HABITAO

DIAGNSTICO: Quantificado, Regionalizado
Detalhado
ANLISE DAS ACTUAIS RESPOSTAS PBLICA
IDENTIFICAO DAS GRANDES QUESTES PROSPECTIVAS
1
verso
Maio
2
verso
Verso final
Julho
Dezembro
PROSPECTIVA: Questionamentos; Propostas Globais

Identificao das urgncias; Formas organizativas
REABILITAO URBANA
Diagnstico de Necessidades
Apreciao das politicas pblicas
Propostas:
O qu ?
Como ?
Quando?
Financiamento?
1 Documento Maio
Discusso Pblica Junho
Documento final Outubro
INTERVENO PBLICA DIRECTA

PARQUE EXISTENTE
*POLTICAS DE FUTURO
INTERVENO PBLICA
MERCADO DE ARRENDAMENTO
Propostas:
O qu ?
Como ?
Quando?
Financiamento?
Propostas:
O qu ?
Como ?
Quando?
Financiamento?
2 Documentos Maio e Junho

1 Documentos Junho
Discusso Pblica Junho e Setembro Discusso Pblica Junho e Setembro
Documentos finais Outubro
Documentos finais Novembro
PROPOSTA DE OBSERVATRIO
1 CONFERENCIA INTERNACIONAL Junho
2 CONFERENCIA INTERNACIONAL DIVULGAO DO PLANO Fevereiro 2008

10

PARTE I
DIAGNSTICO DE DINMICAS
HABITACIONAIS
11

12

1. DINMICAS E POLTICAS HABITACIONAIS EUROPEIAS NO PRINCIPIO DO

MILNIO: UM DIAGNSTICO PARA DISCUTIR
Trs ideias centrais relacionadas entre si atravessam hoje o debate sobre as questes da
habitao.
O reconhecimento que as profundas transformaes da sociedade actual,
nomeadamente o processo de globalizao, tm originado grandes transformaes
nas dinmicas habitacionais.
A crena de grande parte dos analistas ocidentais que a maioria dos problemas
habitacionais esto resolvidos pelo menos naquilo que tradicionalmente se apelida
de carncias quantitativas.
O predomnio da defesa da retirada do Estado da produo directa de habitao
acompanhado de uma profunda crtica gerao de polticas anteriores.
O impacte considerado inevitvel da globalizao, e a defesa de menor intensidade de
interveno pblica directa tem minimizado o debate sobre os problemas habitacionais e
colocaram-no na mo de especialistas quer acadmicos quer empresariais ligados ao mercado.
Como se apresenta a questo da habitao hoje? Quais as principais transformaes? Quem so
os grupos insolventes? Qual o papel do estado, das autarquias e do mercado privado?
CONVICO DA INEXISTNCIA
TRASFORMAES SOCIAIS:
ACTUAL
DO PROBLEMA
HABITACIONAL
PARA A MAIORIA DA POPULAO
CONTEXTO DO
DEBATE EUROPEU:
A HABITAO NA
SOCIEDADE
CONTEMPORNEA
DISCUSSO SOBRE
PAPEL DO ESTADO
13
GLOBALIZAO/ CONSUMO/
/INDIVIDUALIZAO/CONSUMO

1.1. DO DIREITO HABITAO AO EQUILBRIO DO MERCADO

O reconhecimento que as profundas transformaes da sociedade actual, como exemplo o
processo de globalizao, tm originado grandes mudanas nas dinmicas habitacionais
associadas s transformaes socioculturais dos modos de vida e alterao do papel do Estado
vo estar no centro do novo paradigma de pensamento europeu sobre as dinmicas
habitacionais e as formas de intervir.
As transformaes socioeconmicas e dos sistemas polticos tm um enorme impacte no
pensamento e na aco face interveno pblica ao nvel do alojamento e face ao alinhamento
dos vrios parceiros sociais. Em larga medida, o debate sobre o equilbrio das dinmicas
habitacionais passou de um debate sobre o direito habitao para o debate centrado no
equilbrio entre oferta e procura.
De facto, para a maioria dos pases europeus, a necessidade quantitativa de alojamento
encarada como um problema pertencendo ao passado e as polticas habitacionais so hoje
encaradas como respostas a grupos sociais especficos mais do que estratgias globais de
acessibilidade ao alojamento. As preocupaes orientam-se particularmente para a regenerao
urbana e, dependendo da gravidade, para tentativas de estabilizao dos actualmente volteis
mercados habitacionais privados.
Por sua vez, o debate acadmico centra-se nas problemticas da diversidade, da escolha e da
coexistncia multicultural mais do que na linguagem da privao ou da pobreza urbana.
Uns e outros esto de acordo nas crticas s polticas expansionistas das dcadas de sessenta e
setenta e aos impactes sociais e urbanstico da concentrao de populaes homogneas em
grandes conjuntos urbanos. As politiques de la ville so encaradas essencialmente como
polticas de interveno em zonas crticas mais prximas das polticas sociais de
desenvolvimento social urbano do que das polticas de habitao.
A Unio Europeia no tem estabilizado uma poltica de habitao que considera de
responsabilidade dos Estados membros pese embora tenha alguma reflexo sobre o assunto1
bem como o accionamento de alguns programas. No tendo uma poltica especfica para as
cidades no que respeita ao alojamento, no entanto, a UE manifesta preocupaes com a
Veja-se por exemplo a muito recente Carta Europeia do Alojamento, de 26.4.2006 de responsabilidade do
Intergrupo URBAN-Alojamento.
14

degradao de algumas zonas o que se tem traduzido em vrias iniciativas nas quais se incluem
o lanamento de programas especficos de interveno urbana. Foram lanados dois programas
de iniciativa comunitria (IC) intitulados Programas URBAN. O programa URBAN I decorreu
entre 1994 e 2000 e o programa URBAN II teve lugar entre 2001 e 2006.
Apesar desta relativa secundarizao, a preocupao com a marginalidade crescente de
populaes e zonas urbanas frequentemente citada nos documentos comunitrios
acompanhando tambm a chamada de ateno do Estados membros sobre uma situao que
tende a tornar-se publicamente muito visvel tanto mais que frequentemente se encontra
associada a fenmenos de dificuldade de insero social e de cidadania. Reconhece-se que os
problemas de insero sociourbanstica das populaes com mais baixos recursos tem impacte
nas polticas comunitrias porque:
O alojamento um factor-chave de coeso social;
A concretizao da Estratgia de Lisboa exige cidades competitivas e no segregadas;
A mobilidade de emprego crescente exige o funcionamento do mercado de habitao.
1.2. TRANSFORMAES ACTUAIS E A QUESTO HABITACIONAL
No so apenas as polticas habitacionais que se interrogam no mbito do debate sobre os

impactes da globalizao. Os debates sobre a vida urbana do futuro esto profundamente
empenhados nas tentativas de compreenso da sociedade que se avizinha e cujos primeiros
traos so j muito visveis nas cidades (Castells, Sassen, Ascher e outros).
A globalizao e as restantes transformaes da modernidade tardia, esto sempre presentes
quando abordamos as questes do alojamento. O acrscimo das mobilidades, a diversificao
dos modos de vida que organiza de outra forma a relao dos urbanistas com o espao e o
tempo, as transformaes identitrias e os processos de individualizao, esto na base de
profundas transformaes demogrficas, sociais e culturais.
Ray Forrest e James Lee (2003) consideram que h 3 dimenses especficas da globalizao que
so relevantes para discutir as mudanas nas dinmicas habitacionais.
15

Em primeiro lugar, o facto de o discurso poltico sobre a questo habitacional estar globalizado
e parecer largamente consensual deve-se, em larga medida, emergncia e importncia
crescente de organizaes globalizadas como o Banco Mundial, a Comunidade Europeia, etc.
Estas instituies tm tido um papel relevante na disseminao de informaes, de ideias e de
linguagens polticas que se tornam dominantes na marcao das problemticas, como por
exemplo, as burocracias pblicas, a desregulao, a necessidade de privatizao do parque
pblico, etc.
Claro que essa difuso de ideias polticas, e a linguagem que a acompanha, no apenas
produzida nas instncias internacionais nem a situao de diversidade nacional o permitiria
mas tornando-se dominante acaba por ser disseminada como recomendao mesmo no o
sendo. No caso, a linguagem de despreocupao sobre as questes habitacionais, e o considerar
a problemtica como sendo local, e a cada vez maior responsabilidade do mercado privado
leva, de forma algo acrtica, a que se assuma o papel supletivo do Estado sem grande reflexo
sobre quem ganha e quem perde nessa localizao da questo habitacional. Tal perceptvel em
situaes como a portuguesa.
Uma segunda questo importante que decorre do clima actual de globalizao o clima de risco
e de insegurana que atravessa os mercados nacionais mas muito particularmente os mercados
de habitao. Peritos da contemporaneidade como Beck (1992) e Castells (1996) chamaram a
ateno para a no manuteno dos ciclos longos da economia mundial considerando que as
incertezas e as inseguranas sero uma constncia no funcionamento dos mercados globais com
fortes impactes nos mercados nacionais.
Essas inseguranas relacionam-se com a produo de bens e servios mas tem ainda associadas
as instabilidades do mercado de trabalho e, portanto, dos rendimentos das famlias o que tem
por si forte impacte no mercado habitacional. Todos reconhecem que o melhor clima para a
venda de propriedades um perodo de crescimento econmico associado ao crescimento de
rendimentos e de poupanas, segurana de emprego e uma inflao controlada, situao que foi
dominante na Europa nas trs dcadas que se seguiram Segunda Guerra Mundial mas que no
est presente na situao actual.
O terceiro impacte da globalizao nas questes da habitao reside, segundo os autores, na
importncia do papel dos Estados na gesto dos fluxos financeiros globais, sendo talvez este
processo global mais ambguo. De facto, as mudanas e instabilidades dos fluxos financeiros e o
16

papel da esfera pblica (nacional ou internacional2) na sua estabilizao podem ter grande
impacte nas macroeconomias. Veja-se, por exemplo, que a canalizao de investimentos vrios
para as famlias ou para as empresas alimentou durante dcadas o fluxo crescente de
proprietrios. Apesar das controvrsias sobre o impacte das polticas pblicas nos preos da
habitao, reconhecido que o recuo do Estado nos apoios ao crdito habitao traz efeitos
acentuados sobre a absoro dos stocks actualmente disponveis.
Mas no so apenas as transformaes de ordem macroeconmica que trazem transformaes
ao mercado habitacional. Sennett numa discusso recente sobre street and Office, tal como
Castells ou Choay defenderam que este capitalismo reflexivo associado a uma profunda
transformao das identidades e da relao espacio-temporal tem grande impacte no sentido da
diluio das identidades baseadas no lugar privilegiando uma identidade cosmopolita baseada
nos fluxos e nas mobilidades. O lugar, e a casa, fazem parte de complexos e interdependentes
significados, outrora bem mais fixos espacialmente mas que so hoje cada vez mais fluidos,
mutantes e volteis.
Este discurso sobre o acrscimo de mobilidades, sobre as identidades cosmopolitas e a casa
parece contrastar com o reconhecimento que a vida quotidiana local para a maioria das
rotinas quotidianas e com a evidncia quase unanimemente comprovada pelas pesquisas que a
fixao ao lugar sobretudo atravs da posse da casa est permanentemente presente e
associado a um recrudescimento do investimento material afectivo e simblico sobre o
alojamento. Contrasta ainda com o facto de que os mercados habitacionais so ainda hoje
inerentemente locais na oferta para arrendamento ou compra e requerem um conhecimento local
quer em termos financeiros, quer relacionais face aos agentes ou aos mediadores para o entender
e a ele ter acesso.
Estamos perante sinais contraditrios (?) e controversos que mostram a importncia do
aprofundamento do sentido da casa e da construo identitria para compreenso das dinmicas
habitacionais sejam elas de origem privada ou pblica.
As propostas do novo urbanismo, do urbanismo sustentvel ou dos modelos de desenho
urbano smart growth (Katz 1994; Southworth) so j respostas a essas mudanas que
acasalam modernizao e as novas propostas sobre o alojamento ou a cidade.
Veja-se, por exemplo, que muitos acusam hoje o Banco Central Europeu pelo crescimento das taxas de juro
objectivo que se destinaria a estabilizar a economia alem mas no deixa de ter profundas consequncias nos
mercados habitacionais e nas economias familiares.
17

Em sntese, apresentam-se os principais traos do impacte da globalizao nas dinmicas

habitacionais:
Aumento da Competitividade entre Empresas e Regies;
Aumento de insegurana no Sector da Construo e crises cclicas;
Crescente fragmentao socioespacial dos territrios urbanos decorrente das
presses inflacionistas sobre o mercado imobilirio;
Aumento das Mobilidades de Capital e Trabalho e entrada de capital estrangeiro nas
empresas de construo;
A entrada de mo-de-obra migrante tem incrementado nas grandes cidades, as
necessidades de habitao, manifestando-se frequentemente na sobreocupao dos
alojamentos;
Terciarizao das reas Centrais das Cidades empurrando a funo habitacional
para a periferia;
Instabilidade de rendimentos das famlias;
Profundas transformaes culturais e reforo do processo de individualizao;
Difuso pelas instncia internacionais de um discurso homogneo e crtico sobre as
polticas anteriores de habitao;
Importncia crescente do papel dos Estados na Gesto dos fundos financeiros.
Apesar do enorme impacte destas transformaes, o efeito considerado inevitvel da
globalizao e a crena de menor intensidade de interveno pblica tem minimizado o debate
sobre the housing issues e colocaram-no na mo de especialistas quer acadmicos quer
empresariais ligados ao mercado.
Como se apresenta a questo da habitao hoje? Quais as principais transformaes? Quem so
os grupos insolventes? Qual o papel do Estado, das autarquias, do mercado privado?
No contexto deste trabalho, o aprofundamento destas questes , no entanto, realizado atravs
de uma inteno particular identificar as vulnerabilidades e as desigualdades sociais que estas
transformaes trazem consigo e clarificar o papel da instncia pblica na actual conjuntura.
18

2. PARQUE
HABITACIONAL E DINMICAS HABITACIONAIS: PORTUGAL E O
SEU POSICIONAMENTO NO CONTEXTO EUROPEU
2.1. INTRODUO
A especificidade do desenvolvimento dos pases mediterrnicos que se traduziram, entre outras
caractersticas, por processos de urbanizao e industrializao tardia, bem como por relaes
singulares que os espaos urbano-industriais estabeleceram com os espaos rurais (Nuno Serra,
2002), iro gerar algumas singularidades na dinmica habitacional. As pesquisas tm vindo a
referenciar que sociedades semiperifricas teriam pois um crescimento mais lento dos processos
urbanos que foi gerando um parque habitacional de origem essencialmente privado e de
responsabilidade dos prprios. Como escreve Fonseca Ferreira referindo-se ao perodo at 1974
em Portugal mais de 50% da construo habitacional , ainda realizada em regime de
promoo individual, modalidade que melhor se adequa s nossas realidades econmicas,
sociolgicas e construtivas (1987:94).
Esta situao salienta caractersticas bem interessantes das dinmicas habitacionais portuguesas
na primeira metade do sculo XX. Por um lado, o peso da autoconstruo e da responsabilidade
das famlias na resoluo do problema habitacional, facto que facilitar o surto de construo
clandestina da dcada de setenta, no contexto de um ainda frgil sector de promoo
habitacional privado e a quase inexistncia de promoo pblica significativa. Por outro,
verifica-se sobretudo uma dinmica muito forte do sector imobilirio que um sector com forte
peso na economia nacional.
Nas duas ltimas dcadas, as profundas transformaes da sociedade portuguesa, geram novas
procuras e novas necessidades face ao mercado habitacional. So sobretudo citadas como mais
significativas algumas transformaes na estrutura demogrfica da populao: envelhecimento
crescente da populao, diversificao do tipo de famlias, novas dinmicas e diversidades
ligadas aos fenmenos migratrios. Mas so tambm apontadas, as dinmicos socioculturais
mais qualitativas e que se traduzem por dimenses de individualizao e a mudana dos modos
de vida que intimamente ligados aos fenmenos anteriores do origem a uma diversificao da
procura.
Simultaneamente os fenmenos de precariedade do emprego e de mobilidade negativa afectam
um grupo alargado de famlias e, sobretudo, geram instabilidades de rendimentos de difcil
controlo.
19

2.2 DINMICA CONSTRUTIVA: UM RITMO INTENSO DE CRESCIMENTO DO

IMOBILIRIO
A dinmica construtiva reflecte a forte expanso do mercado imobilirio em Portugal nas

ltimas dcadas. De facto, o parque habitacional portugus manteve na dcada de 90 o ritmo de
crescimento intenso que vinha registando desde 1970. O aumento dos alojamentos ao longo das
trs ltimas dcadas foi sempre superior aos 20%, ainda que as taxas de crescimento tenham
diminudo de intensidade ao longo do perodo: 27% na dcada de setenta, 22% na dcada de
oitenta e 21% na dcada de noventa.
O nmero de alojamentos praticamente duplicou nas trs dcadas em anlise e registou
um ritmo de crescimento sempre superior ao do nmero de famlias (Grfico 2-1), o que
colocou Portugal com o segundo maior rcio de habitao por agregado familiar no seio da UE
(Grfico 2-3).
GRFICO 2-1: TAXA DE VARIAO DOS ALOJAMENTOS FAMILIARES E FAMLIAS (1970 A 2001)
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
1970-1981
1981-1991
alojamentos
1991-2001
famlias
Fonte: INE. Censos de 1970, 1981, 1991 e 2001.
O ritmo de crescimento dos alojamentos foi tambm superior ao dos edifcios, indiciando
um aumento da dimenso mdia destes ltimos, que passou de 1,46 para 1,6 alojamentos por
edifcio, quando em 1981 este valor era de 1,37. Em termos territoriais Lisboa e Vale do Tejo
destacam-se das outras regies, com uma dimenso mdia de 2,4 alojamentos por edifcio,
encontrando-se tambm o Algarve acima da mdia nacional, com um valor de 1,7.
20

GRFICO 2-2: EVOLUO DO NMERO DE ALOJAMENTOS NO CONTINENTE, 1970-2001

(VALORES EM MILHARES DE FOGOS)
TCAA=2.14%
4 832
3 990
2 558
423
2 135
Populao Residente
(milhares de
3 240
587
1 062
2 653
2 929
1970
1981
8 726
9 903
habitantes)
1 422
3 411
1991
Uso Sazonal/Vago
Residncia Habitual
2001
9 971
10 299
TCAA=0.55%
Nota: TCAA: Taxa de Crescimento Anual Acumulada.
Fontes: INE. Censos 1970, 1981, 1991 e 2001.
GRFICO 2-3: NMERO DE ALOJAMENTOS POR AGREGADO FAMILIAR, 2001
1.31
1.38
1.44
Mdia dos pases
1.20
Mediterrnicos
1.20
1.00
1.05
Portugal
Espanha
Frana
Itlia
Gr-Bretanha
1.10
Anglo-Saxnicos
EUA
Fontes: Portugal, INE Censos 1970,1981,1991 e 2001; Espanha EHS 1980,1990,2000; Frana ISEE, Censos
1990 e 1999; Itlia ISTAT, Censos 1971, 1981, 1991 e 2001; Gr-Bretanha SEH, 1971, 1980, 1990 e 2000;
EUA USA USCB, Censos 1970, 1980, 1990 e 2000.
21

Ao nvel internacional Portugal apresentou, em termos de tendncias, um comportamento

semelhante aos outros pases, traduzindo-se numa diminuio das taxas de crescimento dos
alojamentos aps a dcada de 70, perodo em que se registam as taxas mais elevadas (devido s
necessidades habitacionais da gerao do baby boom do ps-guerra). Contudo, esta quebra na
taxa de crescimento dos alojamentos, processou-se em Portugal a um ritmo inferior. Assim, o
aumento do parque habitacional portugus na dcada de 90 largamente superior ao dos
restantes pases em anlise, por exemplo, a taxa de crescimento dos ltimos dez anos em
Portugal mais do dobro da francesa e da espanhola e mais do triplo da italiana (Grfico 2-4).
GRFICO 2-4: TAXAS DE CRESCIMENTO DOS ALOJAMENTOS EM ALGUNS PASES
Fonte: RODRIGUES, Duarte A Evoluo do parque habitacional portugus: reflexes para o futuro,
INE, Servios de Estudos, D.R.L.V.T. (p. 2 documento em PDF).
Uma anlise mais desagregada regionalmente, para o perodo intercensitrio 1991-2001, permite
evidenciar as NUTS III e os concelhos onde o crescimento do nmero de alojamentos e das
famlias foi mais desequilibrado. O Grfico 2-5 evidencia a concentrao das regies NUTS III
acima da diagonal traada, com uma taxa de variao dos alojamentos superior taxa de
variao do nmero de famlias. Mesmo nos casos em que o nmero de famlias clssicas
diminuiu Pinhal Interior Sul e Serra da Estrela o crescimento do nmero de alojamentos foi
positivo e acima dos 5%. O Alentejo Litoral e o Pinhal Interior Sul so as regies NUTS III com
taxas de crescimento do nmero de alojamentos mais distantes dos nveis de crescimento das
famlias.
22

A mesma anlise foi efectuada ao nvel concelhio, verificando-se que os trs concelhos em que
o diferencial entre a taxa de crescimento dos alojamentos e das famlias mais elevado
pertencem ao Mdio Tejo (Quadro 2-1).
GRFICO 2-5: TAXAS DE VARIAO DO NMERO DE ALOJAMENTOS E NMERO DE FAMLIAS CLSSICAS
PARA AS REGIES NUTS III ENTRE 1991-2001
taxa de variao do nmero de alojamentos

clssicos (1991-2001)
0,30
Cvado
Grande Porto
Algarve
0,25
Entre Douro e Vouga

Ave
Pen. de Setbal
Alentejo Litoral
Pinhal Litoral
Baixo Vouga
Grande Lisboa
R. A. Madeira
Tmega
0,20
Minho-Lima Do-Lafes
0,15
Alto Trs-os-Montes Baixo Mondego
0,10
Pinhal Interior Sul
Pinhal Interior Norte

Douro
Lezria do Tejo
Alto Alentejo
Baixo Alentejo Alentejo Central
Mdio Tejo R. A. Aores
Beira Interior Sul Cova da Beira
Beira Interior Norte
0,05
Oeste
Serra da Estrela
0,00
-0,10
-0,05
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
0,30
taxa de variao do nmero de famlias clssicas (1991-2001)
Fonte: INE, Censos 1991 e 2001
QUADRO 2-1: OS 10 CONCELHOS COM MAIOR DIFERENCIAL ENTRE A TAXA DE CRESCIMENTO DOS
ALOJAMENTOS E A TAXA DE CRESCIMENTO DAS FAMLIAS ENTRE 1991-2001
Txa. crescimento
Txa. crescimento
dos alojamentos
das famlias
(1)
(2)
(2)-(1)
Vila Nova da Barquinha
0,10
0,81
0,70
Sobral de Monte Agrao
0,22
0,83
0,62
Ourm
0,20
0,71
0,51
Mrtola
-0,04
0,26
0,30
Castro Marim
0,04
0,33
0,29
Mogadouro
0,02
0,26
0,23
Oleiros
-0,12
0,11
0,22
Freixo de Espada Cinta
-0,13
0,09
0,22
Gavio
-0,18
0,03
0,20
10
Pampilhosa da Serra
-0,03
0,17
0,20
Fonte: INE. Censos 1991 e 2001.
23

GRFICO 2-6: DINMICA HABITACIONAL E DAS FAMLIAS, PORTUGAL 1981 E 2001

6000000
5000000
4000000
3000000
2000000
1000000
0
1981
2001
Alojamentos clssicos
Famlias residentes
Fonte: INE. Censos de 1981 e 2001.
GRFICO 2-7: DINMICA HABITACIONAL E DAS FAMLIAS, POR REGIES, 1991 E 2001
Madeira
Aores
100000
100000
80000
80000
60000
60000
40000
40000
20000
20000
1991
2001
Alojamentos Clssicos
1991
Famlias Residentes
2001
Norte
1800000
1600000
1400000
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
Famlias Residentes
Centro
1000000
800000
600000
400000
200000
0
1991
1991
2001
Famlias Residentes
24
2001
Famlias Residentes

Lisboa e Vale do Tejo
Alentejo
2000000
350000
300000
1500000
250000
200000
1000000
150000
100000
500000
50000
1991
1991
2001
Famlias Residentes
2001
Famlias Residentes
Algarve
300000
250000
200000
150000
100000
50000
0
1991
2001
Famlias Residentes
Fonte: INE. Censos de 1991 e 2001.
QUADRO 2-2: DINMICA HABITACIONAL E DAS FAMLIAS RESIDENTES QUADRO SNTESE
PORTUGAL
Nas ltimas dcadas as dinmicas habitacionais ultrapassam largamente a

evoluo do nmero de famlias residentes. Parte-se de uma situao
relativamente equilibrada em 1981 para uma condio excedente em 2001.
Ou seja, passa-se de uma situao em que o nmero de alojamentos era
ligeiramente superior ao nmero de famlias, para um contexto em que o
nmero de fogos largamente superior face ao nmero de famlias
residentes.
AS REGIES
Esta ocorrncia verifica-se globalmente por todo o pas, na ltima dcada,

ainda que com variantes regionais significativas. No Algarve, Norte e Centro
o nmero de habitaes excede largamente o nmero de famlias, em Lisboa,
Aores e Madeira a relao mais equilibrada.
25

FIGURA 2-1: DENSIDADE DO PARQUE HABITACIONAL, POR FREGUESIAS, 2001
Fonte. INE. Censos de 2001.
26

QUADRO 2-3: PARQUE HABITACIONAL QUADRO SNTESE
O Territrio
Nacional
Ao nvel da densidade do parque habitacional destacam-se claramente

duas aglomeraes, uma em torno de Lisboa e outra em torno do Porto.
Destaca-se ainda a densidade de algumas freguesias do Noroeste, do
Centro e do litoral Algarvio.
O modelo de povoamento do Noroeste claramente diferente da Regio
de Lisboa e Vale do Tejo.
A Regio
Metropolitana de
Lisboa
A Regio
Metropolitana do
Porto
Na Regio Metropolitana de Lisboa, as freguesias centrais de Lisboa

apresentam uma forte densidade de alojamentos. Destacam-se, ainda,
algumas freguesias do concelho de Cascais, Oeiras, Almada, Barreiro e
Setbal.
O modelo denso e intenso, o que pode traduzir-se na concentrao de
problemas e na segmentao territorial das problemticas habitacionais.
Na Regio Metropolitana do Porto destacam-se as freguesias densas da
cidade, e as freguesias dos concelhos perifricos mais prximos da
cidade (Matosinhos e Senhora da Hora, S. Mamede Infesta, guas
Santas, Rio Tinto, St. Marinha, S. Pedro da Afurada, Canidelo,
Mafamude).
O modelo residencial polinucleado e difuso, o que exige polticas mais
diludas pelo territrio.
A rarefaco residencial marca um vasto territrio do Pas,
designadamente o interior. Neste sentido, a poltica residencial destes
territrios tambm uma poltica de ordenamento territorial.
Restante Territrio
Na Regio Centro o modelo residencial polinucleado em torno de um

pequeno nmero de aglomerados urbanos. Um vasto territrio est
pouco ou nada edificado. O modelo residencial vai determinar uma
interveno da poltica habitacional em conformidade.
O Algarve mostra um modelo linear residencial ao longo do litoral. O
Alentejo e Trs-os-Montes e Alto-Douro evidenciam um modelo
concentrado num pequeno nmero de centros. A poltica habitacional
tem de sustentar-se nestes modelos habitacionais.
No que respeita idade do parque habitacional, os processos de edificao e de ocupao do

solo podem ser sintetizados com a seguinte informao (Grfico 2-8):
I.
II.
apenas 14% dos alojamentos existentes em 2001 foram construdos antes de 1945;
nas ltimas trs dcadas o surto construtivo e os ritmos de ocupao do solo foram
muito elevados, pois cerca de 63% dos alojamentos clssicos, existentes em 2001,
foram construdos entre 1971 e 2001;
27

III.
em termos territoriais, todas as regies sentiram a intensidade construtiva das ltimas

dcadas.
GRFICO 2-8: ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS SEGUNDO A

POCA DE CONSTRUO EM 2001, EM %
PORTUGAL
AS REGIES
Fonte: INE. Censo 2001.
28

FIGURA 2-2: IDADE MDIA DOS EDIFCIOS, POR FREGUESIAS E REGIES, 2001
50
46,5
42,9
40
38,4
40,8
40,3
38,5
35,6
30
%
20
10
0
Norte
Centro
LVT
Alentejo
Algarve
Aores
Madeira
Em termos de distribuio territorial verifica-se que a idade mdia do parque habitacional

mais elevada no interior, particularmente no Alentejo, enquanto que toda a faixa litoral desde
Caminha at ao Algarve, apresenta um parque mais recente, fruto da dinmica construtiva mais
intensa das ltimas trs dcadas. Nas reas centrais de Lisboa e Porto, a idade mdia do parque
muito alta.
QUADRO 2-4: IDADE DO PARQUE HABITACIONAL QUADRO SNTESE
PORTUGAL
A maioria dos alojamentos foi construda aps 1971. Estes valores ilustram
bem os ritmos de urbanizao e a dinmica construtiva que afectaram o
territrio nacional nos ltimos anos.
O peso dos alojamentos clssicos construdos nos ltimos trinta anos
sobretudo evidente no Algarve.
AS REGIES
O Alentejo foi a regio menos expansiva nas ltimas dcadas.

A regio de Lisboa e Vale do Tejo exibe uma percentagem significativa de
patrimnio habitacional construdo entre 1946 e 1970 (29%).
29

FIGURA 2-3: DENSIDADE DOS EDIFCIOS CONSTRUDOS AT 1970 E AT 2001, POR FREGUESIAS, 2001
At 1970
At 2001
2.3. FORMA E REGIME DE OCUPAO

Em toda a Europa um trao comum o aumento do acesso propriedade da casa e a diminuio
ou pelo menos a estabilizao do mercado de arrendamento. H muitas razes que
permitiram esse acesso propriedade que vo desde os factores culturais, s dimenses mais
articuladas com a expanso dos rendimentos das famlias a que acresce a abundncia da oferta e
uma relativa estabilidade nos preos de venda. No displicente, nem inocente, a manuteno
de polticas pblicas de apoio ao crdito para compra, em detrimento do apoio ao arrendamento.
Uma das razes da expanso da ocupao em propriedade, comprovada em inmeros estudos,
reside na crena por parte das famlias de que a posse da casa um investimento quer para o
30

prprio no seu percurso de potencial mobilidade habitacional quer para as geraes seguintes3.
Ora, tendo o aumento da capacidade de consumo das famlias permitido o aforro suficiente para
a aquisio de um bem caro como a habitao o aumento da qualidade de vida dos cidados
passou em larga medida pela sua transformao em proprietrios.
De facto, os mercados habitacionais so fortemente influenciados pela capacidade de poupana
e de investimento mesmo que frequentemente mediados por outros mecanismos financeiros e/ou
polticos.
Os estudos de Glen Bramley, Moira Munro e Hal Pawson (2004) evidenciaram atravs da
pesquisa economtrica que nos rendimentos reais das famlias que se encontra a explicao, a
longo prazo, da flutuao dos preos da habitao o que no propriamente surpreendente se
considerarmos que a habitao um bem de consumo muito significativo e de necessidade
bsica apesar de apresentar caractersticas prprias, nomeadamente a fixidez e o longo tempo
de amortizao.
Em Portugal, nas dcadas de 80 e 90 a evoluo do parque habitacional foi marcada por vrios
fenmenos: houve um aumento do acesso propriedade por parte de um grande nmero de
famlias; a residncia secundria aumentou e o mercado imobilirio mostrou sinais de alguma
saturao.
GRFICO 2-9: VARIAO DA ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS EM PORTUGAL
SEGUNDO A FORMA E REGIME DE OCUPAO (1981 A 2001)
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Residncia
Habitual Prpria
1981
R esidncia
Habitual
Arrendada
Residncia
Habitual Cedida
G ratuitam ente
Residncia
Secundria
1991
Vagos
2001
Fonte: INE. Censos de 1981, 1991 e 2001.
Mas hoje o valor desse investimento no seguro e, em Portugal h proprietrios amarrados sua poupana
investida na casa.
31

2.3.1.Alterao do regime de propriedade dos alojamentos de residncia habitual
Os regimes de propriedade dos alojamentos de residncia habitual alteraram-se

drasticamente:
os alojamentos ocupados pelo proprietrio representavam, em 1981, 57% dos

alojamentos de residncia habitual, enquanto que em 2001 este valor ascendia a
76%.
os alojamentos de residncia habitual ocupados por arrendatrios, pelo contrrio,

perderam peso (39% em 1981 face a 21% em 2001).
Em termos absolutos estes indicadores tm outro significado, evidenciando um crescimento

forte do nmero de alojamentos de residncia habitual ocupada pelo proprietrio e um
decrscimo mais moderado do nmero de alojamentos ocupados por arrendatrios:
entre 1981 e 2001, passou-se de 1,6 milhes de alojamentos clssicos de residncia

habitual prpria para 2,7 milhes (aumento de 70%);
em contrapartida, os alojamentos arrendados desceram de 1 milho para 740 mil,

verificando-se a importncia do regime de arrendamento nas reas urbanas
histricas ou antigas e o imobilismo e desinteresse pelo mercado de arrendamento
nas reas urbanizadas nas ltimas dcadas.
Estas instabilidades da economia e do mercado habitacional a que se associam as prprias

instabilidades do mercado de trabalho com forte impacte nos rendimentos e poupanas das
famlias podem fazer interrogar se as novas geraes vo ter to facilitado o mesmo acesso
habitao e a affordability como tiveram as geraes do seus pais apoiadas pelo Mercado e pelo
Estado desde a Segunda Guerra Mundial. De facto, o acesso propriedade coincidiu com um
perodo de forte crescimento do parque e do investimento pblico na habitao situao que no
se verifica actualmente j que o declnio acentuado do investimento pblico na promoo do
acesso propriedade sobretudo nos pases da EU devido ao bem conhecido controlo
oramental assumido colectivamente por estes pases j uma realidade de quase uma dcada.
Tambm verdade que o perodo de boom econmico trouxe uma mobilidade social acrescida a
uma parte significativa da populao que conseguiu, por via do mercado, assegurar o seu direito
32

habitao concomitante com uma melhoria substantiva da sua qualidade de vida, ritmo de
crescimento que hoje no o mesmo para os seus descendentes.
As transformaes na estrutura do mercado de trabalho, e a natureza do emprego, so centrais
para os actuais debates sobre a questo da habitao quer devido s instabilidades de rendimento
quer ainda s caractersticas do prprio mercado de trabalho como a mobilidade crescente que
vai exigindo.
O prprio mercado de trabalho tambm ele muito instvel e mbil o que significa que a
fixao propriedade da casa pode ser um factor promotor de menor mobilidade das populaes
concentrando efeitos perversos dessa fixao que se traduzem na reduo das oportunidades de
emprego. Muitos dos inquritos a populaes desempregadas em pequenas cidades do interior
mostram bem como a propriedade da casa bem como o custo do seu acesso noutro stio
contrariam a procura de emprego num arco geogrfico mais longo.
As alteraes no regime de propriedade do parque habitacional ocupado foram tambm
observadas na maioria dos pases da UE 15. Em 2003 apenas na Sucia e na Alemanha o
nmero de alojamentos ocupados por proprietrios era inferior a 50% e s neste ltimo pas o
arrendamento era superior ocupao pelo prprio (Grfico 2-10).
Espanha, Irlanda, Portugal e Grcia registam taxas de ocupao pelo proprietrio mais elevadas
(acima de 70%). Nos pases do Norte da Europa, com nveis de vida superiores, os poderes
pblicos sustentaram um mercado de arrendamento pblico de qualidade, o que determinou que
o acesso propriedade tivesse evoludo de uma forma moderada (Grfico 2-11).
Em Portugal, as elevadas percentagens de acesso propriedade devem-se conjugao de um
conjunto de factores, sendo de salientar:
restries da oferta no mercado de arrendamento privado, resultantes do prolongado

controlo das rendas e da rigidez, at 1990, do regime jurdico de arrendamento;
novas oportunidades de aplicao de aforros em produtos financeiros mais rentveis,

que substituram as aplicaes de poupanas que eram normalmente investidas na
construo de habitaes para arrendamento;
exiguidade do sector da habitao social;
as polticas de crdito habitao prpria, associadas a uma significativa reduo das

taxas de juro.
33

A habitao social assume valores mais expressivos na Holanda (77% dos alojamentos
arrendados e 35% do parque habitacional) e nalguns pases do Norte da Europa, por oposio ao
Luxemburgo, Espanha, Portugal e Alemanha (Grfico 2-11) onde a habitao social representa
menos de 20% dos alojamentos arrendados (16% em Portugal) e menos de 7% do parque
habitacional (3,3% em Portugal).
A residncia secundria mais do que duplicou em Portugal nos ltimos vinte anos. A segunda
habitao vem progressivamente a impor-se quer na praia, quer no campo, implicando
importantes alteraes de propriedade. Comparativamente aos pases europeus, Portugal
apresenta um valor superior (18%) a todos os pases considerados, ainda que a Espanha se
destaque com um valor prximo ao de Portugal, com 16%. Quanto aos alojamentos vagos
Portugal e Espanha apresentam os valores mais elevados, respectivamente, 11% e 14%,
enquanto os restantes pases apresentam valores muito mais baixos. Saliente-se que Portugal e
Espanha, tm altas percentagens de habitaes secundrias e vagas.
GRFICO 2-10: ESTRUTURA DO PARQUE HABITACIONAL POR REGIME DE OCUPAO, UE (2003)

100
80
60
40
20
proprietrio
arrendado
Alemanha *
Sucia
Dinamarca
Holanda
Frana
ustria
Finlndia
Luxemb.
Blgica
R.Unido
Grcia
Portugal
Irlanda
Espanha
outros
Nota: ustria, Alemanha, Irlanda e Sucia: dados de 2002; Portugal e Luxemburgo: 2001.
Fonte: Housing Statistics in European Union (2004), National Boarding of Housing Swede e
Ministry of Regional Development of the Czech Republic.
34

GRFICO 2-11: HABITAO SOCIAL EM % DO SECTOR DE ARRENDAMENTO E DO STOCK

HABITACIONAL, UE (2003)
80
60
40
20
% do arrendamento
Luxemb.
Espanha
Alemanha
Portugal
Blgica
ustria
Dinamarca
Sucia
Irlanda
Frana
Finlndia
Holanda
% do stock habitacional
Nota: Irlanda, Blgica, Frana e Alemanha (sem ex-RDA): 2002; Portugal, Sucia, Luxemburgo e R. Unido: 2001.
Fonte: Housing Statistics in European Union (2004), National Boarding of Housing Swede e
Ministry of Regional Development of the Czech Republic.
GRFICO 2-12: ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS, SEGUNDO A FORMA DE OCUPAO, NO

PARQUE HABITACIONAL DE CADA PAS, 2001
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Portugal
Frana
Espanha
Reino Unido
Residncia Habitual Prpria
Inglaterra e
Pas de Gales
Residncia Habitual Arrendada
Residncia Secundria
Vagos
Fonte: Censos da Populao e Habitao de cada Pas (os valores de Frana so relativos a 1999).
35

2.4. FORTE PESO DA RESIDNCIA SECUNDRIA E DE ALOJAMENTOS VAGOS
Na estrutura geral dos alojamentos clssicos, a residncia secundria e os vagos tambm tm

vindo a aumentar progressivamente. A residncia secundria aumentou de 13,9% (em 1981)
para 18,4% (em 2001) do total do parque habitacional, valor muito elevado no contexto
europeu. Em termos absolutos passa-se de 476 mil para 924 mil alojamentos, o que significa
que praticamente duplicou este tipo de ocupao. Quanto aos alojamentos vagos, em 1981
representavam 5,5% do parque habitacional, tendo passado para 10,6% e 10,8%,
respectivamente, em 1991 e 2001. Estes valores, alm de serem elevados, tm uma traduo
absoluta na passagem de 190 mil para 440 mil e finalmente 544 mil alojamentos
(respectivamente em 1981, 1991 e 2001).
Assim, num parque habitacional de cinco milhes de alojamentos clssicos, cerca de meio
milho esto vagos, o que um valor naturalmente muito elevado. Os alojamentos vagos
incluem situaes muito diversas, como o caso dos alojamentos disponveis no mercado (para
venda ou arrendamento) e os para demolio. A importncia dos alojamentos vagos demonstra,
por um lado, um maior desajustamento entre oferta potencial e a procura de habitao, e por
outro, um peso significativo de alojamentos devolutos, sem qualquer utilizao, problema que
no tem sido resolvido, e no facilmente resolvel, no actual contexto da poltica habitacional.
O
Quadro 2-5 faz uma sntese das principais caractersticas do parque habitacional portugus no
que respeita forma e regime de ocupao. Os grficos que se seguem apresentam indicadores
regionalizados (por NUTS II e freguesias) que permitem analisar o pas no que se refere a esta
matria.
36

GRFICO 2-13: ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS, SEGUNDO A FORMA E REGIME DE

OCUPAO, POR REGIES (2001)
Estrutura dos alojamentos por
Estrutura dos alojamentos ocupados
forma de ocupao
por regime de ocupao

100
100
10,2
10,8
80
18,4
23,6
11,5
12,6
9,4
12
9,9
12,0
15,5
14,4
22,3
75,7
73,6
Pas
Norte
25,7
80
22,2
53,8
20,8
16,3
19,6
77,8
75,7
15,6
10,5
82,0
85,4
38,5
60
60
86,5
8,2
40
70,7
66,1
74,1
40
74,7
85,5
71,6
65,2
52,2
20
20
37,9
0
Pas
Norte
Centro
Residncia habitual
L.V.T.
Alentejo Algarve Madeira

Sazonal
Aores
Centro
Ocupao Prpria
Vagos
L.V.T.
Alentejo Algarve Madeira Aores
Arrendados
Fonte. INE. Censo de 2001.
FIGURA 2-4: ALOJAMENTOS DE USO SAZONAL POR FREGUESIAS EM 2001 (%)
Fonte. INE. Censo de 2001.
37
Outras situaes

FIGURA 2-5: ALOJAMENTOS VAGOS POR FREGUESIA (EM % E VALORES ABSOLUTOS), 2001
T AXA
DE ALOJAMENTOS
38
DE ALOJAMENTOS

QUADRO 2-5: FORMA E REGIME DE OCUPAO QUADRO SNTESE

Os alojamentos de residncia habitual representavam em 2001 70,7% do total de
alojamentos clssicos
Os alojamentos ocupados pelo prprio tm um aumento brutal (57% em 1981, 65%
em 1991 e 76% em 2001)
Os alojamentos arrendados tm uma quebra acentuada
A residncia secundria duplica entre 1991 e 2001
Os vagos tm um valor muito elevado, 11%
PORTUGAL
Os alojamentos de uso sazonal localizam-se sobretudo no litoral, desde Caminha at
ao Algarve, apresentando igualmente, uma grande percentagem no interior, Norte,
Centro e Alentejo
Os alojamentos vagos seguem as lgicas de localizao dos alojamentos de residncia
habitual, sendo uma evidncia relativa nas reas rurais, reflectindo o despovoamento
e o abandono destas reas. Tm, igualmente, um peso absoluto significativo nas reas
urbanas, demonstrando, em parte, alguma saturao do mercado e o abandono das
reas centrais.
Os nmeros: Alojamentos segundo a forma e regime de ocupao, 2001
Alojamentos
AS REGIES
As reas
Metropolitanas
Residncia
habitual
Sazonal
Vagos
Ocupao
Prpria
Arrendados
Pas
5.019.432
3.551.236
924.419
543.777
2.688.469
740.425
Norte
3.115.157
1.182.065
255.800
1.677.292
870.230
263.066
Centro
945.322
625.186
223.398
96.738
534.693
74.772
L.V.T.
1.701.426
1.260.762
244.328
196.336
902.383
323.571
Alentejo
304.539
198.495
67.559
38.485
154.435
32.290
Algarve
276.093
144.040
106.195
25.858
109.035
28.269
Madeira
82.671
71.539
1.228
9.904
58.639
11.164
Aores
92.624
69.149
14.311
9.164
59.054
7.293
Nas reas Metropolitanas o arrendamento predomina nas reas centrais e coincide

com um parque mais antigo, degradado e devoluto.
39

40

3. O
MERCADO DE HABITAO PORTUGUS: TENDNCIAS DA LTIMA
DCADA E PRINCIPAIS RESULTADOS
O parque habitacional e o mercado de habitao em Portugal sofreram, como foi referido,

alteraes muito significativas nos anos 90, que encontram explicao nas dinmicas observadas
quer ao nvel da procura aumento do rendimento das famlias, descida das taxas de juro na
UE, melhoria substancial das condies de crdito para aquisio de habitao potenciadas
pelos apoios e incentivos fiscais do Estado, inrcia do mercado de arrendamento (analisadas no
captulo 2) quer ao nvel da oferta crescimento do nmero de empresas de construo e de
imobilirias, concentrao e entrada de empresas estrangeiras, aumento substancial do nmero
de fogos construdos (analisadas no captulo 2). O parque habitacional cresceu e a idade mdia
dos edifcios de habitao diminuiu, o nmero de famlias com habitao prpria aumentou
substancialmente (mesmo no caso de famlias com rendimentos baixos) e, inevitavelmente, o
nvel de endividamento para aquisio de habitao cresceu para nveis considerados pouco
sustentveis e com reflexos bvios na poupana das famlias.
3.1. DESPESAS DAS FAMLIAS EM HABITAO

A convergncia do consumo privado per capita relativamente mdia comunitria, assim como
o comportamento de alguns indicadores de condies de vida, mostram, nos ltimos anos, uma
aproximao da estrutura das despesas de consumo de Portugal face aos pases mais
desenvolvidos, que se traduz na valorizao da educao, do lazer, da cultura, da sade, da
habitao e da mobilidade quotidiana, e na consequente diminuio do peso das funes
associadas s necessidades bsicas no oramento familiar (Grfico 3-1).
No obstante esta aproximao ao padro europeu, Portugal permanece como o pas da EU
15 onde o peso do custo da habitao no total do consumo das famlias menor (Grfico
3-2). Este posicionamento deve ser analisado com alguma cautela, uma vez que se encontra
subavaliado por razes que se prendem com questes metodolgicas associadas contabilizao
destas despesas nas contas nacionais mas tambm com algumas caractersticas estruturais do
mercado da habitao em Portugal (caixa de texto 3-1).
41

GRFICO 3-1: CONSUMO FINAL DAS FAMLIAS POR FUNO DE CONSUMO, 1995-2003
100%
80%
60%
100%
10%
11%
11%
11%
10%
10%
6%
6%
6%
14%
16%
14%
5%
7%
5%
7%
13%
14%
8%
8%
8%
18%
16%
17%
5%
7%
40%
13%
20%
75%
19%
20%
20%
7%
8%
8%
58%
58%
56%
13%
13%
13%
1995
2000
2003
50%
25%
0%
0%
1995
Prod. Alimentares,bebidas no alcool.
Vesturio e calado
Acess. p/ o lar, equip.domstico
Transportes
Educao
Bens e servios diversos
2000
2003
Bebidas alcool., tabaco

Habitao, gua, eletricidade, gs
Sade
Lazer, Recreao e Cultura
Restaurantes e hoteis
Electricidade, gs e outros combustveis

gua e outros serv. relacionados com a habitao
Manuteno e reparao das habitaes
Rendas imputadas pela habitao
Rendas efectivas pela habitao
Fonte: INE. Contas Nacionais.
CAIXA DE TEXTO 3-1: SNTESE METODOLGICA IMPUTAO

DAS RENDAS NAS CONTAS NACIONAIS
A funo de consumo Habitao, gua, electricidade e gs das Contas Nacionais inclui as rendas efectivas, isto
, os custos suportados pelos agregados que arrendaram o seu alojamento (21% dos agregados em 2001), e uma
aproximao aos custos suportados pelos agregados proprietrios da sua residncia habitual, incluindo os que tm
encargos financeiros e os que j no suportam estes encargos (em 2001 69% dos alojamentos ocupados por
proprietrios no tinham encargos desta natureza), denominada de rendas imputadas.
O procedimento utilizado para imputar as rendas aos agregados familiares que so proprietrios da sua residncia
habitual tem por base os valores das rendas efectivas. Por sua vez, o valor mdio das rendas contabilizado baixo
porque uma parte substancial dos arrendamentos se encontra ao abrigo de contratos celebrados antes de 1990 com
condies de actualizao de preos muito favorveis aos arrendatrios, introduzindo neste clculo um factor de
subavaliao das rendas imputadas.
O valor da renda mdia permanece assim significativamente abaixo do valor mdio do encargo financeiro
associado aquisio de habitao (125 vs 300 em 2001). Por outro lado, o rpido crescimento da proporo de
proprietrios no total das famlias (cerca de 75% no ltimo Censos) e da proporo de proprietrios com encargos
financeiros decorrentes da aquisio da habitao tem sido acomodado quer pelo facto dos preos da habitao
em Portugal permanecerem abaixo e terem revelado um crescimento mais moderado que a mdia europeia, quer
pela aco do Estado atravs do regime de crdito bonificado.
42

GRFICO 3-2: PESO DA HABITAO NO TOTAL DAS DESPESAS DE CONSUMO FINAL
DAS FAMLIAS, 2005
EU 15
Suecia
Dinamarca
Finlandia
Frana
Alemanha
Belgica
Pases Baixos
Luxemburgo
Austria
Itlia
Irlanda
Reino Unido
Espanha
Grcia
Portugal
0
10
15
20
25
30
% no total de despesas
Nota: As despesas de habitao incluem rendas, gua, electricidade e gs.

Portugal, 2003; Grcia, 2004; Dinamarca, 2004.
Fonte: Eurostat.
3.2. ARRENDAMENTO VERSUS AQUISIO

Em toda a Europa um trao comum o aumento de acesso propriedade da casa e a diminuio
ou pelo menos a estabilizao do mercado de arrendamento. Esta caracterstica mais
evidente nos pases do Sul da Europa e em Portugal marcou a evoluo social e econmica nas
ltimas dcadas: se em 1981 57% dos alojamentos eram ocupados pelos proprietrios, no
Censos de 2001 esta proporo ascendia a 76%.
Contudo, o caso portugus parece ter caractersticas especficas, associadas permanncia do
regime de controlo do mercado de arrendamento, num contexto de uma acelerada mudana
econmica e social, facto que no poder ser dissociado da extrema rapidez com que Portugal
abandonou um regime altamente proteccionista para integrar a Comunidade Europeia e,
consequentemente, dar incio a um acelerado processo de alterao das expectativas e padres
de consumo e desregulamentao dos mercados.
De facto, o mercado de arrendamento em Portugal caracteriza-se por uma clara fractura: de um
lado alojamentos arrendados antes de 1990 (60% do total de alojamentos arrendados em 2001),
43

com rendas congeladas e de nveis muito baixos, frequentemente com graves carncias em
termos de segurana e conforto, habitados por uma populao na sua maioria idosa, com baixos
rendimentos e protegida por uma legislao que lhe garante o direito de transmissibilidade do
contrato; por outro, um reduzido nmero de alojamentos livres no mercado, com rendas muito
mais elevadas. Note-se que em 2001 a percentagem de alojamentos clssicos arrendados depois
de 1990 e, portanto, sujeitos s novas regras de controlo das rendas, era de apenas 8% do total
de alojamentos clssicos em Portugal (40% do total de alojamentos arrendados). Numa anlise
da distribuio dos alojamentos por escalo de arrendamento, verifica-se que 30% dos
alojamentos arrendados antes de 1975 tinham uma renda inferior a 15; para os contratos
celebrados entre 1975 e 1986 este valor descia mas continuava a ser o escalo mais representado
na distribuio (19%). Entre os alojamentos arrendados depois de 1990, o escalo de renda com
maior peso variava entre os 300 e os 400 e tinha um peso de 15%.
A baixa atractividade do mercado de arrendamento portugus justifica-se, neste contexto,
quer por uma falta de procura, resultante das facilidades propiciadas pelo crdito aquisio
de habitao que permite um encargo mensal prximo do que se incorreria com um
arrendamento ao preo de mercado, quer por uma reduo da oferta, em resultado de uma
legislao de arrendamento e de um sistema judicial que no promovem o arrendamento como
uma fonte de rendimento suficientemente atractiva devido ao risco em que incorrem os
senhorios.
Dada a profunda transformao das condies de acesso ao mercado bancrio, no sentido da
diminuio do preo de crdito e da flexibilizao de todo o processo (alargamento dos prazos,
modalidades que permitem o diferimento temporal do pagamento), o agente que se confronta
com uma renda4 quase to elevada quanto o encargo financeiro detido junto do banco, opta por
considerar mais vantajosa a compra de habitao prpria. Por outro lado, a anlise da aco do
Estado enquanto facilitador do acesso ao crdito, sobretudo atravs do regime bonificado mas
tambm por meio de benefcios e dedues fiscais, outro factor adicional na explicao do
facto da percentagem de famlias com casa prpria em Portugal ser superior mdia europeia,
mesmo entre a populao com menor rendimento (ver Grfico 3-3).
Rendas associadas aos novos contratos.
44

GRFICO 3-3: REGIME DE OCUPAO DOS ALOJAMENTOS POR ESCALO DE RENDIMENTO DAS
FAMLIAS, 2001
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
EU 15
PT
Total
EU 15
PT
Rendimento inferior a
60% da mediana
EU 15
PT
Rendimento entre
60% e 100% da
mediana
Ocupada pelo proprietrio
Arrendado
EU 15
PT
EU 15
PT
Rendimento superior Rendimento superior

entre 100% e 140% a 140% da mediana
da mediana
Cedido sem renda
Fonte: Eurostat, ECHP.
3.3. O INVESTIMENTO EM HABITAO

A tendncia crescente do peso dos proprietrios entre as famlias portuguesas reflecte-se nos
aumentos consecutivos da formao bruta de capital fixo (FBCF) em habitao ao longo da
segunda metade da dcada de 90 (ver Grfico 3-4) e da proporo do mesmo que realizado
pelas famlias.
Entre 1995 e 2000 a FBCF em habitao em Portugal cresceu de forma consistente, e a um
ritmo superior ao do PIB, reflectindo-se num aumento do peso da rubrica no produto nacional
at aos 5,6% no ltimo ano. Nos dois anos seguintes registou-se uma relativa estabilizao, em
termos absolutos, a que se seguiu uma quebra expressiva em 2003. Note-se no entanto que em
termos de peso no PIB, a tendncia decrescente comeou a desenhar-se logo em 2001 (Grfico
3-5).
A forte convergncia, at sensivelmente 2000, das taxas de juro portuguesas com a mdia
europeia e a sua progressiva estabilizao no quadro de aprofundamento do processo de
integrao, explica a evoluo ascendente do peso da FBCF em Habitao no PIB at esse ano,
e a sua reduo da para a frente, no obstante o abrandamento significativo da actividade
45

econmica neste ltimo perodo. O investimento crescente nas grandes obras/infra-estruturas

pblicas e no material de transporte, impulsionado em grande medida pela execuo dos QCA,
explica a tendncia evolutiva descendente do peso da FBCF em Habitao na FBCF Total at
2001.
GRFICO 3-4: EVOLUO COMPARADA DA FBCF EM HABITAO E DO PIB, NO PERODO 1995-2003,
A PREOS CONSTANTES DO ANO 2000 E A PREOS CORRENTES (EM MILHES DE EUROS)
FBCF Habitao
PIB
7500
150000
7000
140000
6500
130000
6000
120000
5500
110000
5000
100000
4500
90000
4000
80000
1995
1996
1997
1998
1999
FBCF Habitao Preos Correntes

PIB Preos Correntes
2000
2001
2002
2003
FBCF Habitao Preos Constantes (Base 2000)

PIB Preos Constantes (Base 2000)
46

GRFICO 3-5: EVOLUO DO PESO % DA FBCF EM HABITAO NO PIB E NA FBCF, A PREOS

CORRENTES, 1995-2003
% do PIB
10%
% da FBCF
22%
21,0%
20,8%
20,7%
9%
20,5%
20,1%
20,0%
19,9%
19,5%
20%
8%
7%
17,8%
18%
6%
5,2%
5%
4,7%
5,3%
5,6%
5,2%
5,3%
5,0%
4,8%
16%
4,1%
4%
14%
3%
2%
12%
1%
0%
10%
1995
1996
1997
1998
1999
FBCF Habitao /PIB
2000
2001
2002
2003
FBCF Habitao/FBCF
A comparao com a realidade europeia revela que o crescimento da FBCF em habitao na

segunda metade da dcada de 90 se efectuou a um ritmo superior ao da mdia da UE 15 e de
outros pases do Sul da Europa como a Grcia e Itlia, de tal modo que em 2000 o peso da
FBCF em Habitao no PIB portugus ultrapassava o valor mdio europeu (ver Grfico 3-6 e
Quadro 3-1). Nesse ano, a Alemanha e a Irlanda eram os pases da EU 15 com um maior peso
da FBCF em habitao no PIB. Note-se que a Alemanha iniciou este processo de crescimento
antes da maioria dos pases da Europa, de tal modo que na segunda metade da dcada de 90
estava j numa fase de estabilizao, a que se seguiu um decrscimo nos anos seguintes. De
facto, enquanto que a taxa de crescimento da FBCF em habitao na Alemanha entre 1995 e
1999 j ligeiramente negativa, a Irlanda regista o maior crescimento, seguido da Finlndia e da
Espanha. Entre 2000 e 2003 a FBCF em habitao continuou a crescer em termos de mdia da
UE 15, contrastando assim com o decrscimo verificado em Portugal. Neste perodo a Irlanda e
a Espanha continuam a registar crescimentos expressivos, seguindo-se a Sucia.
A evoluo da FBCF em habitao reflecte, em grande medida, as decises das famlias, dado
que a proporo desta rubrica realizada pelos particulares sempre superior a 90% desde 2000
(95,4% em 2003).
47

GRFICO 3-6: TAXA MDIA DE CRESCIMENTO ANUAL DA FBCF EM HABITAO NA EU 15

(PREOS CORRENTES)
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
1995-1999
Sucia
Finlndia
Austria
Holanda
Portugal
Itlia
Frana
Espanha
Grcia
Irlanda
Alemanha
R. Unido
Dinamarca
UE15
-5%
2000-2003
Fonte: Eurostat. Contas Nacionais.
QUADRO 3-1: EVOLUO DO PESO % DA FBCF EM HABITAO NO PIB E NA FBCF, A PREOS

CORRENTES, 1995-2003
% PIB
% FBCF
1995
2000
2003
1995
2000
2003
UE15
5,1
4,8
4,8
26
23
25
Portugal
5,0
5,6
4,1
22
21
18
Espanha
4,4
6,1
7,8
20
24
29
Frana
4,3
4,1
4,2
24
21
22
Itlia
4,3
3,8
3,9
22
19
19
Grcia
5,0
4,8
5,0
27
21
20
Fonte: INE, Contas Nacionais.
48

3.4. O MERCADO HABITACIONAL: CONFRONTO ENTRE OFERTA E PROCURA

Dada a reduzida contribuio do sector institucional das administraes pblicas para o
investimento em habitao, o segmento da habitao social no uma varivel que tenha
alterado, em termos mdios, o confronto entre procura e oferta de habitao; assim, a
procura das famlias foi completamente acomodada pelo sector privado da construo que soube
reconhecer as condies favorveis ao investimento. Ainda que no existam dados
sistematizados sobre a procura e oferta efectivas de habitao (o nmero de agentes que num
determinado momento procuram uma habitao e o nmero de casas, novas e usadas, que esto
sua disposio no mercado), existem variveis de aproximao que permitem avaliar as
principais tendncias: o nmero de prdios ou fraces vendidos reflecte uma parte da procura,
isto , a proporo das intenes de compra que se concretizam; o nmero de fogos para
habitao concludos reflecte uma parte da oferta, isto , a proporo da oferta que consiste em
habitao nova (Grfico 3-7).
A anlise destas variveis, tomando como base o ano de 1995, revela que o ritmo de
crescimento do nmero de prdios vendidos entre 1995 e 1999 enviou sinais para o mercado
que se reflectiram num maior incentivo construo e numa acelerao do nmero de fogos
concludos. Nos trs anos seguintes, o impulso da oferta manteve-se, no obstante o
abrandamento do nmero de prdios ou fraces vendidas. Dadas as caractersticas do seu
produto, o sector da construo apresenta, naturalmente, alguma rigidez na resposta s variaes
da procura, sendo que a contraco da construo s viria a verificar-se entre 2003 e 2005.
Deste modo, no final da srie o encontro entre as duas variveis faz-se num nvel muito prximo
do registado em 1995.
49

GRFICO 3-7: DINMICAS NO MERCADO DE HABITAO: FBCF HABITAO, NDICE DE PREOS, TAXA
DE JURO, CRDITO HABITAO,
NMERO DE TRANSACES, FOGOS CONCLUDOS
NDICE BASE FIXA 1995=100

380
340
300
FBCF Habitao
(Preos Constantes
2000)
260
220
Fogos para habitao

concludos
180
140
N de Prdios ou
fraces vendidos
100
N Emprstimos
Habitao
60
20
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
380
340
300
260
Montante de
Emprstimos
Habitao
220
Taxa de Juro
180
FBCF Habitao Preos
Correntes
140
100
ndice Preos implcito

na FBCF Habitao
60
20
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Nota: A taxa de juro utilizada corresponde vigente para novas operaes de crdito a particulares,
para habitao, no final de cada ano.
Fonte: Augusto Mateus & Associados, com base em dados do INE (Contas Nacionais base 2000
e Indicadores da construo e habitao), da DGT e do Banco de Portugal.
O preo da habitao aumenta sempre ao longo de todo este processo, mas de uma forma
mais moderada e consistente do que o verificado em termos reais na maioria dos restantes
50

pases europeus (Grfico 3-8), ou seja, a oferta tem sido suficientemente reactiva para evitar
uma bolha especulativa no mercado imobilirio.
GRFICO 3-8: EVOLUO DOS PREOS REAIS DA HABITAO, 1992-2005 (2000=100)
180
180
170
170
160
160
150
150
140
140
130
130
120
120
110
110
100
100
90
90
80
80
70
70
60
60
50
50
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
Pases Baixos
Portugal
Austria
Finlandia
Blgica
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
Italia
Alemanha
Espanha
Frana
Fonte: Comisso Europeia, The EU Economy 2006 Review.
Num cenrio em que as taxas de juro diminuem, os emprstimos contrados pelo sector da
construo tambm ficam mais acessveis, logo o facto do preo continuar a subir,
independentemente das variaes da procura, da oferta e da taxa de juro, indicia que o sector
imobilirio em sentido lato no reflecte no preo da habitao os ganhos resultantes das
melhores condies de financiamento.
Por outro lado, a procura de habitao parece seguir muito mais a evoluo das condies de
crdito do que do preo da habitao: veja-se como o aumento da taxa de juro em 2000 coincide
com a quebra da taxa de crescimento das transaces, e como a srie das transaces
acompanha a par e passo a srie do nmero de emprstimos habitao. De facto, a combinao
de um contexto econmico e financeiro favorvel ao aumento da procura, de um mercado de
arrendamento reduzido, de um aumento da oferta de construo nova e de um preo que
aumenta de forma gradual, mantendo-se abaixo da mdia europeia, tem constitudo um forte
incentivo ao endividamento para a aquisio da casa prpria.
51

3.5. DINAMISMO DO MERCADO HABITACIONAL: UMA VISO REGIONAL

O volume de transaces de prdios5 e fraces cresceu 51% entre 1994 e 1999 e decresceu no
perodo 2000-2004 em 20% (Grfico 3-9), acompanhando, como vimos, a trajectria do crdito
concedido anualmente para aquisio de habitao.
GRFICO 3-9: EVOLUO DAS TRANSACES DE PRDIOS E
FRACES DE PRDIOS E DOS FOGOS CONCLUDOS
400.000
300.000
200.000
100.000
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
Prdios ou fraces vendidos

Fogos concludos
Fonte: Ministrio da Justia - Gabinete de Poltica Legislativa e Planeamento.
Uma anlise dos valores acumulados para os ltimos quatro anos para os quais existe
informao disponvel permite verificar que a distribuio regional das transaces e do parque
habitacional mdio neste perodo assumem valores muito semelhantes (Quadro 3-2).
A proporo do parque habitacional que foi transaccionado entre 2001 e 2004 permite uma
aproximao6 ao grau de dinamismo do mercado de transaces em cada uma das regies. Este
indicador mostra, neste perodo um maior dinamismo da regio do Algarve face s restantes,
seguida de perto pelas regies autnomas. O Alentejo surge como a regio em que o parque
habitacional apresenta menor rotatividade.
A noo de prdio aqui utilizada tem uma natureza jurdica associada s estatsticas dos registos e notariado. Os
prdios transaccionados incluem os prdios urbanos, rsticos e mistos (um prdio pode assim ser um terreno ou uma
habitao).
6
As transaces incluem tambm terrenos, os quais no so contemplados nos fogos que caracterizam o parque
habitacional.
52

QUADRO 3-2: ESTRUTURA REGIONAL DAS TRANSACES DE PRDIOS OU FRACES E

DO PARQUE HABITACIONAL E PESO RELATIVO (2001-2004)
Peso das transaces

(2001-2004) no parque
habitacional mdio
% prdios ou fraces
transaccionados
(valores acumulados
2001-04)
% do parque
habitacional*
(mdia 2001-2004)
Norte
31%
32%
22%
Centro
25%
25%
24%
Lisboa
24%
25%
23%
Alentejo
7%
8%
19%
Algarve
8%
6%
33%
R. A. Aores
2%
2%
29%
R. A. Madeira
3%
2%
30%
(2001-04)
Nota: * estimativas INE 2002-04.

Fonte: INE, Estatsticas da Construo e Habitao 2005, Ministrio da Justia GPLP.
Utilizando um maior nvel de desagregao regional, evidenciam-se as NUTS III Algarve e as

Regies Autnomas da Madeira e Aores mas tambm vrias sub-regies da regio Centro
como o Pinhal Interior Norte, o Pinhal Litoral, Baixo Vouga e Do-Lafes (quadro 3-9).
No grupo dos menos dinmicos esto sub-regies interiores da regio Centro Serra da Estrela,
Cova da Beira e Beira Interior Norte e ainda as regies do Alto Alentejo e do Alentejo Litoral.
A regio Centro apresenta, por isso, fortes assimetrias no que concerne o grau de dinamismo do
mercado das transaces de prdios ao nvel das suas sub-regies.
Os concelhos com maior volume de transaces situam-se fundamentalmente nas regies da
Grande Lisboa, Grande Porto e Pennsula de Setbal, com excepo de Braga e Loul que
ocupam tambm posies de destaque no panorama nacional (Quadro 3-3).
53

QUADRO 3-3: CONCELHOS COM MAIOR VOLUME DE TRANSACES DE PRDIOS (VALORES

ACUMULADOS) NO PERODO 2001-2004
Concelho
Valor acumulado (2001-04)
Lisboa
62.761
Sintra
38.440
Vila Nova de Gaia
31.650
Porto
26.800
Cascais
22.567
Matosinhos
21.995
Braga
20.646
Almada
18.889
Oeiras
18.074
10
Leiria
16.814
11
Loul
16.604
12
Setbal
16.507
13
Vila Franca de Xira
16.397
14
Seixal
16.293
15
Maia
15.968
Fonte: INE. Estatsticas da Construo e Habitao 2005.
54

QUADRO 3-4: REGIES NUTS III COM MAIOR PROPORO DE TRANSACES DE PRDIOS (VALORES
ACUMULADOS 2001-2004) NO RESPECTIVO PARQUE HABITACIONAL MDIO DO PERODO
NUTS III
Transaces
Transaces acum/parque
acumuladas
hab. mdio* (2001-2004)
Algarve
99.174
33,3%
R. A. Madeira
31.417
30,5%
26.729
30,2%
R. A. Aores
2.8313
29,4%
Pinhal Litoral
35.286
27,5%
Baixo Vouga
47.222
26,2%
Do-Lafes
39.808
25,5%
Pennsula de Setbal
95.649
25,3%
Pinhal Interior Sul
7.417
24,3%
10
Baixo Mondego
41.898
24,1%
11
Cvado
40.771
24,0%
12
Grande Porto
134.532
23,4%
13
Oeste
44.528
23,3%
14
Douro
29.860
22,8%
15
Ave
45.286
22,3%
16
Grande Lisboa
205.348
21,6%
17
Beira Interior Sul
12.206
21,3%
18
Entre Douro e Vouga
24.583
21,2%
19
Alto Trs-os-Montes
29.934
21,1%
20
Mdio Tejo
26.257
20,9%
21
Minho-Lima
28.602
20,7%
23
Lezria do Tejo
24.954
20,5%
24
Baixo Alentejo
16.535
20,2%
25
Tmega
44.962
19,5%
26
15.669
19,4%
27
Alentejo Litoral
11.513
18,7%
28
Alto Alentejo
13.671
17,6%
29
Cova da Beira
9.923
17,2%
30
Serra da Estrela
5.258
17,0%
Nota:* estimativas INE 2002-04.

Fonte: INE. Estatsticas da Construo e Habitao 2005, Ministrio da Justia
Gabinete de Poltica Legislativa e Planeamento.
55

3.6 ENDIVIDAMENTO E INCUMPRIMENTO

Durante a dcada de 90, o endividamento dos particulares em Portugal cresceu a um ritmo
significativo, tanto em termos histricos como em termos de comparao com outros pases
europeus, num contexto marcado pelo aumento do rendimento disponvel e pela diminuio do
preo do crdito, ambos percebidos pelas famlias como permanentes.
O rcio de endividamento dos particulares, e nomeadamente do endividamento para aquisio
de habitao, tem vindo a aumentar desde 1980, verificando-se uma acelerao na dcada de 90,
que culminou em 2005 com o stock de dvida a representar 117% do rendimento disponvel dos
particulares (Grfico 3-10).
Apesar desta tendncia crescente, a descida das taxas de juro levaram a que o total dos juros a
pagar pelo sector se tenha reduzido: veja-se como em 2001 o total de juros a pagar
representavam 5,2% do rendimento disponvel e em 2004, com um valor de endividamento
superior, o peso dos juros desce para 4,4%.
GRFICO 3-10: ENDIVIDAMENTO, TAXA DE JURO E JUROS A PAGAR, 1999-2005
140
9
8
120
6
80
60
4
3
40
Tx. Juro (%)/Juro a Pagar (% Rend. disponvel)
Endividamento (% Rend. Disponvel)
7
100
2
20
1
0
0
1999
2000
Habitao
2001
Outros Fins
2002
2003
Taxa de Juro implcita na dvida
2004
2005
Juros a Pagar
Fonte: Banco de Portugal.
Na maior parte dos pases europeus tem-se verificado uma tendncia semelhante de aumento do
endividamento. Ainda que no Reino Unido, Sucia e Finlndia o endividamento tenha
comeado a aumentar logo nos anos 80, em virtude dos primeiros sinais de desregulamentao
dos mercados financeiros, nos anos 90 que a maior parte do pases europeus registam taxas de
56

crescimento mais elevadas. Actualmente, no contexto da zona euro, Portugal est no grupo dos
pases com maior peso do endividamento no PIB, mas superado pelos Pases Baixos, Irlanda,
e Luxemburgo e exibe nos ltimos anos uma tendncia de reduo do ritmo do endividamento
que contrasta com a situao na Irlanda e Espanha (Grfico 3-11).
GRFICO 3-11: ENDIVIDAMENTO DAS FAMLIAS NA ZONA EURO
35
30
Irlanda
Endividamento (% PIB) Var. 2005/2002
25
Espanha
20
Austria
15
Pases Baixos
Grcia
Finlandia
10
Itlia
Blgica
Frana
Zona Euro
Portugal
0
Alemanha
Luxemburgo
-5
-10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Endividamento (% PIB) 2005
Fonte: Comisso Europeia e Banco Central Europeu.
Este posicionamento levanta questes sobre a sustentabilidade da dvida contrada e sobre os

riscos de incumprimento. Acontece que os riscos de incumprimento dependem, essencialmente,
do esforo suportado por cada famlia, pelo que o mesmo nvel de endividamento pode reflectirse em diferentes nveis de risco e de instabilidade financeira.
Em Portugal, o aumento dos indicadores agregados de endividamento reflecte, principalmente, o
acentuado acrscimo do nmero de famlias endividadas. Ainda que o montante mdio de cada
emprstimo tambm tenha aumentado, o alargamento dos prazos e a generalizao de
modalidades que permitem diferir no tempo o pagamento, num contexto de taxas de juro baixas,
explicam, em grande medida, que o acrscimo de endividamento no se tenha feito custa da
criao de situaes muito crticas em termos do esforo financeiro exigido a cada famlia. Por
outro lado, o facto dos preos da habitao em Portugal terem aumentado de forma consistente,
mas relativamente moderada, sem indcios de desenvolvimento de uma bolha especulativa,
57

contribuiu tambm para evitar os riscos de incumprimento induzidos por variaes abruptas dos
preos dos imveis.
GRFICO 3-12: RCIO DE INCUMPRIMENTO
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
1997
1998
1999
2000
2001
Habitao
2002
2003
2004
2005
Total
Nota: Crdito e juros vencidos e outro crdito de cobrana duvidosa em percentagem do total do crdito ao sector na
carteira bancria.
Na sequncia de um aumento substancial do incumprimento entre 2000 e 2003, a evoluo do

preo do crdito e a inovao financeira no segmento do crdito habitao tm permitido
conter este indicador (Grfico 3-12). O acompanhamento sistemtico dos indicadores de
incumprimento por parte das organizaes internacionais encontra algumas dificuldades
metodolgicas, na medida em que podem ser utilizados diferentes critrios para classificar o
risco. Ainda assim, os dados existentes indicam que os nveis de incumprimento em Portugal
ficam aqum dos verificados na maioria dos pases europeus. No entanto, se persistir o atraso de
recuperao da economia portuguesa face mdia europeia, a concretizao de uma poltica
monetria gradualmente menos acomodatcia por parte do Banco Central Europeu introduz
novas presses sobre os oramentos das famlias e, consequentemente, sobre a qualidade da
carteira de crdito do sistema bancrio. Os consecutivos aumentos das taxas de juro desde o
incio de 2006 reflectem-se num crescimento da prestao mdia, o que deixar numa situao
de maior vulnerabilidade as famlias mais endividadas, as que dispem de um rendimento mais
baixo e as que no esto em posio de renegociar com o banco condies mais favorveis para
os seus emprstimos.
58

4. DINMICAS SUBJACENTES PROCURA DE HABITAO

As principais tendncias do mercado habitacional portugus encontram explicao numa srie
de factores que influenciaram a procura de habitao, e que vo desde as mudanas culturais e
de modo de vida, s alteraes de natureza demogrfica, s dimenses mais articuladas de
expanso dos rendimentos e de interveno do Estado enquanto facilitador e promotor de
intervenes variadas no domnio da poltica de habitao.
4.1. DINMICAS SOCIODEMOGRFICAS

Muitas das transformaes da modernidade esto associadas a profundas mudanas culturais e
dos modos de vida cuja origem, interaco e impacte so de difcil compreenso. De entre as
transformaes com maior impacte nas dinmicas habitacionais so geralmente citadas:
As alteraes demogrficas: relacionadas com a transformao das famlias e que

se traduzem, no essencial, na diminuio da taxa de natalidade e do nmero de
elementos da famlia, no envelhecimento crescente dos ncleos, no aumento de
pessoas vivendo ss.
Mudanas culturais e dos modos de vida: relacionadas com divrcios e formas de

vida e de acasalamento diversificado com apelo a outro tipo de fogos e de
equipamento, exigncias de localizao, etc.
A presena de imigrantes econmicos, de muito variada composio mas de

constante mutao e com caractersticas prprias na apropriao do alojamento.
Estas transformaes sociais e culturais traduzem-se numa muito maior diversidade de tipos de
famlias e de necessidades, bem como numa diversificao dessas necessidades ao longo do
ciclo de vida, o que, actualmente, parece ser largamente incompatvel com a fixidez que
caracterizou as dcadas passadas. Estas dinmicas apontam para a necessidade de uma
abordagem multicultural e complexa sobre as novas necessidades de habitao, de interpretao
das necessidades em funo do perfil social dos habitantes, considerar a alterao das
necessidades ao longo do ciclo de vida das pessoas e famlias com especial destaque para o
fenmeno do envelhecimento.
59

De forma simplista poderamos dizer que as transformaes demogrficas mais essenciais que
arrastam uma grande diversidade de consequncias e que, por sua vez, podem ser entendidas
luz de complexas mudanas estruturais so o declnio da fertilidade e o aumento da
longevidade. So transformaes sobre as quais abunda literatura e cuja importncia de tal
forma reconhecida que pela mudana de paradigma se designa de transio demogrfica.
Todas estas transformaes tm impactes nas formas como o mercado de habitao funciona
(Forrest, 2003) na medida em que quer as mudanas mais objectivas de crescimento ou
decrscimo populacional quer as mais culturais produzem diferenas substanciais nas
dimenses, quantidade, necessidades e tipo de procura que emerge.
s transformaes de natureza demogrfica associam-se ainda novas procuras que se
relacionam com a atraco das populaes para localizaes com maior centralidade ou
prestgio (ou repulso de zonas a que se atribui reputao de pobreza e/ou insegurana). Por
outro lado, a instabilidade do mercado de trabalho e a concentrao de emprego nas reas mais
urbanas aumenta a procura de habitao nas periferias dos centros urbanos7, onde os preos da
habitao tendem a aumentar e a qualidade urbanstica a diminuir, agravando os fenmenos de
congesto.
Os grficos que a seguir se apresentam comprovam algumas das tendncias referidas:
A taxa de crescimento do nmero de famlias substancialmente superior taxa de

crescimento da populao em todos os pases da UE 15, sendo maior a divergncia na
Alemanha, Portugal, Blgica, Dinamarca e Espanha (Grfico 4-26).
A populao est a envelhecer, sobretudo nos pases mediterrnicos, onde o peso da

populao com 65 ou mais anos na populao total aumentou significativamente nas
ltimas duas dcadas (Grfico 4-2).
O peso das famlias menos numerosas, nomeadamente das famlias com apenas um
membro, vem ganhando peso na UE 15, enquanto que, pelo contrrio, as famlias mais
numerosas tm perdido importncia (Grfico 4-3). Portugal um dos pases em que
mais se observou esta tendncia, precedido da Espanha, Holanda e Irlanda.
Esta tendncia, associada crescente fixao propriedade da casa diminui a mobilidade dos
trabalhadores e introduz constrangimentos no mercado de trabalho que, frequentemente, geram aumento

do desemprego (ou dificuldade em encontrar emprego num arco geogrfico de deslocao aceitvel).
60

Os fenmenos migratrios so cada vez mais evidentes na UE 15, que regista valores de
imigrao lquida no total da populao bastante elevados em alguns pases,
nomeadamente na Espanha e na Irlanda, apresentando Portugal valores tambm
significativos no contexto europeu (Grfico 4-29).
GRFICO 4-1: EVOLUO DA POPULAO E DO NMERO DE FAMLIAS ENTRE 1980 E 2000
60%
54%
50%
42%
40%
36%
34%
29%
30%
20%
26%
25%
24%
25%
23%
21%
20%
21%
18%
13%
11%
10%
10%
9%
8%
7%
7%
6%
6%
5%
5%
4%
17%
4%
Evoluo da populao
Blgica
Dinamarca
Portugal
Alemanha
R.Unido
ustria
Espanha
Sucia
Finlndia
Frana
Grcia
Irlanda
Holanda
Luxemburgo
0%
Evoluo do N Famlias
Nota: Os dados referem-se aos anos censitrios dos vrios pases (em Portugal 1981 e 2001);
A partir de 1991 a Alemanha inclui a ex-RDA.
Fonte: Housing Statistics in European Union 2004 National Boarding of Housing Swede e Ministry of Regional
Development of the Czech Republic.
61

GRFICO 4-2: POPULAO COM MAIS DE 64 ANOS EM % DO TOTAL, UE 15 (2004 E EVOLUO 19802004)
Variao 1980-2004
(em pontos percentuais)
Em % da populao total
25
6
20
19,2
18,0
17,8
16,9
17,1
16,8
17,2
16,3
15,6
16,0
14,9
15
13,8
15,5
14,1
4
11,1
10
2
5
1
ustria
Irlanda
Dinamarca
Sucia
R.Unido
Holanda
Variao 1980-2004 (em pontos percentuais)
Luxemburgo
2004 (em % da pop. Total)
Frana
Alemanha
Blgica
Finlndia
Portugal
Espanha
Grcia
0
Itlia
Fonte: Eurostat.
GRFICO 4-3: VARIAES NA COMPOSIO DAS FAMLIAS DA UE 15,

SEGUNDO O NMERO DE MEMBROS (1981-2003)
15
10
-5
-10
1p
2p
3p
4p
UE15 (mdia)
Portugal
Irlanda
Grcia
ustria
Alemanha
Frana
Itlia
Dinamarca
R.Unido
Luxemburgo
Blgica
Espanha
Finlndia
Holanda
Sucia
-15
5p
Nota: Portugal = 1981 e 2001; Frana = 2002; Luxemburgo, Grcia, Itlia e Espanha = 2001
Em 2003 a Alemanha inclui a ex-RDA.
Fonte: Housing Statistics in European Union 2004, National Boarding of Housing (Sweden) e Ministry of Regional
Development of the Czech Republic.
62

GRFICO 4-4: IMIGRAO LQUIDA EM (PERMILAGEM) DA POPULAO TOTAL, MDIA 2002-05

14
12
10
Finlndia
Holanda
Dinamarca
Alemanha
R.Unido
Sucia
Blgica
Grcia
Portugal
ustria
Luxemburgo
Itlia
Irlanda
Espanha
Fonte: Living conditions in Europe, 2002-2005, Eurostat.
4.2. DINMICAS ECONMICAS: RENDIMENTO, CONSUMO E POUPANA

O crescimento econmico registado em Portugal na dcada de 90, superior ao da mdia da UE,
traduziu-se num processo de convergncia nominal e real efectivo, mas sujeito a problemas
crescentes de equilbrio, de ritmo e de sustentabilidade. De facto, o processo de convergncia
real, acelerado com a adeso s Comunidades Europeias prosseguiu, ao longo da segunda
metade da dcada de 90, a um ritmo claramente inferior ao que se tinha verificado no anterior
ciclo de crescimento, para sofrer, com alguma clareza, uma paragem nos ltimos 5 anos (ver
Grfico 4-5).
63

GRFICO 4-5: TAXA DE CRESCIMENTO REAL DO PIB, 1997-2008

6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
-1,0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
EU (25 countries)
EU (15 countries)
Portugal
Nota: em cada ano so considerados os preos do ano anterior.

Fonte: Eurostat.
A perda de flego do modelo de crescimento portugus evidenciada pelo registo de taxas de

crescimento reais do PIB inferiores mdia europeia e pelo aumento do gap entre o nvel de
vida portugus e europeu, medido pelo PIB per capita em paridades de poder de compra
(Grfico 4-6).
Se verdade que, em termos mdios, o crescimento do rendimento disponvel das famlias tem
vindo a proporcionar uma expanso consistente do consumo e uma consequente melhoria das
condies de conforto das famlias portuguesas, o facto que permanecem fortes assimetrias na
repartio do rendimento que convergem em situaes de sria privao. De facto, os
indicadores econmicos colocam Portugal na posio do pas da UE onde maior a
desigualdade dos rendimentos familiares e onde tambm maior a proporo de famlias em
situao de pobreza.
Um dos indicadores usualmente calculado para aferir a distribuio do rendimento o rcio
S80/S20 que revela a parte do rendimento total recebida pelos 20% da populao com maiores
rendimentos e a parte auferida pelos 20% de menores rendimentos. Numa anlise comparativa
com os restantes membros da Unio Europeia, Portugal ocupa o ltimo lugar do ranking desde
1995, com valores superiores aos da Espanha e Itlia (Grfico 4-7).
64

GRFICO 4-6: PIB PER CAPITA (1995, 2000 E 2005)

Irlanda 05
PIB per capita (UE 15= 100)
145
120
Irlanda 00
UK 00
UK 05
Itlia 05
95
Itlia 00
UK 95
Irlanda 95
70
Itlia 95
Espanha 05
Espanha 00
Espanha 95
Portugal 05
Portugal 00
Portugal 95
45
45
70
95
120
145
PIB per capita ppc (UE 15= 100)
Nota: quebra de srie em Portugal em 2003.

Fonte: Eurostat.
GRFICO 4-7: REPARTIO DO RENDIMENTO, 1995-2005

8,5
8
7,5
S80/S20
7
6,5
6
5,5
5
4,5
4
1995
EU 15
1996
1997
Portugal
1998
1999
2000
Irlanda
2001
Espanha
2002
2003
Italia
2004
2005
Reino Unido
Fonte: Eurostat.
A tendncia ligeiramente decrescente do indicador na segunda metade da dcada de 90 reflecte,

contudo, uma lenta correco das desigualdades existentes, facilitada por um perodo de
crescimento econmico que permitiu uma ligeira convergncia face aos nveis mdios europeus
65

de rendimento e de repartio do mesmo. Nos ltimos cinco anos tm surgido novos factores
geradores de assimetrias, que salientam a influncia de condies como a categoria
socioeconmica e o nvel de instruo na ocorrncia de situaes potencialmente causadoras de
excluso social e que se reflectem num agravamento do indicador face mdia europeia.
Ainda que a avaliao da percentagem da populao em risco de pobreza, deixe claro uma
reduo lenta do nmero de situaes de maior carncia, a existncia de factores de natureza
duradoura e com caractersticas estruturais nomeadamente a natureza tardia do Estado
Providncia portugus e a existncia de uma larga franja da populao idosa cuja nica fonte de
rendimento so as transferncias sociais, indexadas carreira contributiva curta e/ou instvel e,
consequentemente, de valor muito baixo explica que a percentagem de populao em risco de
pobreza em Portugal permanea superior mdia europeia, principalmente nos estratos etrios
mais elevados (ver Quadro 3-1). Na verdade, os Estados Providncia do Sul da Europa, entre os
quais o portugus, distinguem-se claramente pela menor eficcia das transferncias sociais na
reduo da pobreza, em contraste com a realidade dos pases nrdicos.
QUADRO 4-1: POPULAO EM RISCO DE POBREZA, 1995-2005
Regio/Ano
Populao em
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
EU 15
17
16
16
15
16
15
15
15
17
16
Pobreza (%)
PT
23
21
22
21
21
21
20
20
19
21
20
Populao em
EU 15
21
20
18
18
17
17
18
19
19
20
PT
38
36
37
35
33
33
30
29
28
Risco de
Risco de
Pobreza: >65
anos (%)
Fonte: Eurostat.
Dadas as acentuadas diferenas ao nvel das condies de produo, as assimetrias de

distribuio do rendimento tm em Portugal uma natureza claramente territorial, destacando-se
a regio de Lisboa como aquela em que o rendimento disponvel per capita mais elevado, em
contraste com a Regio Autnoma dos Aores e o Norte (ver Grfico 4-9).
66

GRFICO 4-8: POPULAO EM RISCO DE POBREZA ANTES E DEPOIS

DAS TRANSFERNCIAS SOCIAIS, 2004
% populao em risco de pobreza depois das transferncias
35
30
25
Portugal
Irlanda
Espanha
20
Grcia
Italia
Alemanha
EU 25
Belgica
15
Frana
Austria
Pases Baixos
Finlandia
Luxemburgo
10
10
15
20
25
Suecia
Dinamarca
30
35
% populao em risco de pobreza antes das transferncias (excepto pensoes)
Fonte: Eurostat.
GRFICO 4-9: RENDIMENTO DISPONVEL BRUTO DAS FAMLIAS, PER CAPITA E

POR REGIO (NUTS II), 1995-2003
130
125
120
115
PT= 100
110
105
100
95
90
85
80
1995
1996
Norte
1997
Centro
1998
Lisboa
1999
Alentejo
2000
Algarve
2001
R. A. Aores
2002
2003
R. A. Madeira
Fonte: INE.
Em suma, o desempenho da actividade econmica em Portugal nos ltimos anos marcado por
algumas assimetrias e pela ausncia de uma recuperao consistente aps a recesso que
67

comeou a desenhar-se em 2000 e que culminou em 2003 com taxas de crescimento negativas
do PIB per capita em termos reais.
A comparao com o ciclo anterior, marcado tambm pela recesso de 1993, demonstra ainda
que no s o ciclo de recuperao est a ser muito mais lento e de menor magnitude como se
caracteriza por um crescimento mais forte do consumo privado, em detrimento das exportaes
e dos investimentos. Acontece que a situao actual, em que o consumo privado cresce a um
ritmo superior ao do rendimento disponvel dos particulares (Grfico 4-10) e,
consequentemente, a taxa de poupana das famlias diminui de forma consistente, parece ser
menos um fruto da conjuntura do que um reflexo de caractersticas estruturais da trajectria da
economia portuguesa nas ltimas dcadas: uma trajectria marcada por uma articulao no
conseguida entre ritmos de expanso do consumo privado e do investimento, isto , por uma
dificuldade em conciliar as lgicas de sementeira das condies e de colheita dos frutos do
progresso econmico ou, em termos mais tcnicos, por uma dificuldade de compatibilizao do
perfil temporal das decises de consumo e de investimento, que conduziram quer a presses
significativas sobre as receitas e despesas pblicas, quer a ajustamentos financeiros, atravs da
significativa ascenso do endividamento.
GRFICO 4-10: TAXA DE CRESCIMENTO, RENDIMENTO DISPONVEL E DO CONSUMO DOS
PARTICULARES, 1996-2005
Rend. Disponvel e Consumo (Tx. Variao Nominal)
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
Rendimento disponvel dos particulares
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
0,0
Consumo Privado
Ainda que, aps um ciclo de crescimento econmico e da natural adaptao das expectativas e
formas de consumo aos padres dos pases da UE, se tenha seguido um perodo de recesso, o
facto que as limitaes do mercado de arrendamento, por um lado, e a profunda alterao dos
68

mercados financeiros, por outro, tm permitido que o crdito para compra de casa prpria
surja como uma alternativa vivel poupana, verificando-se assim que o peso do
endividamento no rendimento disponvel cresce de forma consistente, ao contrrio do que
sucede com a taxa de poupana (Grfico 4-11).
140
14
120
12
100
10
80
60
40
20
Poupana (% rend. disponvel)
Endividamento dos particulares (% rend. disponvel)
GRFICO 4-11: ENDIVIDAMENTO E POUPANA, 1995-2005
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Endividamento dos particulares em % do rendimento disponvel
Taxa de poupana (em % do rendimento disponvel)
Se a rapidez e a magnitude deste processo fica clara quando se verifica que, num contexto de
aumento do desemprego e de reduzidos nveis de confiana quanto evoluo da poltica
econmica e social (por exemplo no que respeita carga fiscal e sustentabilidade dos sistemas
de Segurana Social), o rcio de endividamento dos particulares em Portugal est entre os
mais elevados da UE, as razes por detrs deste fenmeno tambm se clarificam quando
avaliamos as dinmicas financeiras na ultima dcada, nomeadamente, a evoluo da taxa de juro
e a alterao das regras impostas pelas instituies bancrias no processo de crdito habitao.
69

4.3. DINMICAS FINANCEIRAS: O CRDITO E OS INCENTIVOS AQUISIO DE

HABITAO
No final dos anos 90, o crdito bancrio para compra de habitao registou as taxas de
crescimento mais elevadas da dcada (Grfico 4-12), como resultado do impacto da evoluo
das taxas de juro nominais e reais e do dinamismo da actividade econmica, que se traduziu
numa forte quebra do preo do crdito, numa consequente diminuio das restries de liquidez
das famlias e num forte aumento dos nveis de endividamento.
GRFICO 4-12: CRDITO HABITAO: MONTANTES E TAXA DE JURO, 1990-2006

100.000
40
90.000
Credito (10 6 euros)
30
70.000
25
60.000
50.000
20
40.000
15
30.000
10
20.000
Tx. Juro (%) e Tx.Cresc. Crdito (%)
35
80.000
10.000
0
Jan-90
Jul-90
Jan-91
Jul-91
Jan-92
Jul-92
Jan-93
Jul-93
Jan-94
Jul-94
Jan-95
Jul-95
Jan-96
Jul-96
Jan-97
Jul-97
Jan-98
Jul-98
Jan-99
Jul-99
Jan-00
Jul-00
Jan-01
Jul-01
Jan-02
Jul-02
Jan-03
Jul-03
Jan-04
Jul-04
Jan-05
Jul-05
Jan-06
Jul-06
Jan-07
Crdito Habitao
Crdito Habitao (var. homologa)
Taxa de Juro
Nota: Saldos em fim de perodo; taxa de juro de novas operaes das Instituies Financeiras e Monetrias.
A reduo das taxas de juro na segunda metade da dcada de 90, entendida pelos agentes como
duradoura porque estava associada ao processo de convergncia nominal que antecedeu a
adeso de Portugal Unio Econmica e Monetria, o principal factor explicativo do
crescimento do crdito at 1999.
O aperto da poltica monetria em 2000 e a consequente subida das taxas de juro, a par da
contraco do crescimento econmico e das alteraes introduzidas, j em 1999, s condies
do regime de crdito bonificado explicam a descida do nmero de emprstimos concedidos em
2000 e 2001 (Grfico 3-10). O ano de 2003 regista tambm uma diminuio do crdito
concedido, no obstante a retoma da trajectria de decrscimo das taxas de juro, como resultado
70

do retrocesso registado ao nvel do crescimento econmico e da cessao do regime bonificado

que ocorreu em 2002 e que representou, at aquela data, uma proporo significativa (entre 40%
e 60%) dos emprstimos concedidos para aquisio de habitao.
O novo impulso do crdito habitao a partir de 2004 (Grfico 4-14), visvel no aumento das
taxas de variao homloga do crdito em dvida e do nmero de emprstimos contratados,
estar mais relacionado com as condies financeiras oferecidas pelos bancos, do que com as
condies reais da economia portuguesa e as consequentes expectativas dos consumidores.
GRFICO 4-13: EMPRSTIMOS CONTRATADOS: EVOLUO DO NMERO E MONTANTE TOTAL,

POR REGIMES (BONIFICADO E GERAL), 1994-2005
14.000.000
400.000
350.000
12.000.000
300.000
250.000
8.000.000
200.000
6.000.000
Nmero (N)
Milhares de
10.000.000
150.000
4.000.000
100.000
2.000.000
50.000
0
1994
1995
1996
1997
1998
1999
Regime Bonificado TOTAL Nmero

TOTAL Nmero
Regime Geral Montante
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Regime Geral Nmero

Regime Bonificado TOTAL Montante
TOTAL Montante
Fonte: Direco-Geral do Tesouro.
Num contexto de intensificao da concorrncia no mercado bancrio, a prtica de condies de

aprovao de emprstimos menos restritivas no segmento do crdito para habitao
nomeadamente, o gradual alargamento do prazo mximo, chegando at um limite de 50 anos, o
aumento do rcio loan-to-value at 100%, e a constituio de novas modalidades de crdito que
permitem o deferimento temporal do pagamento (perodo de carncia durante o qual o cliente
paga apenas juros ou o diferimento do pagamento de at 30% do total do emprstimo para o
final do contrato) justifica o aumento consistente do montante de mdio de emprstimo nos
71

ltimos 10 anos (Grfico 4-14) e o crescimento sustentado do crdito total no perodo em

anlise (Grfico 4-16).
Este processo de recuperao do nmero e do montante do crdito culminou em 2005 com um
aumento do total de juros a pagar, no obstante a reduo da taxa de juro implcita. Note-se, no
entanto, que o efeito das polticas comerciais das instituies bancrias tem sido contrariado em
2006 pelos aumentos sucessivos da taxa de juro, reflectindo-se no abrandamento do ritmo de
crescimento do crdito, no aumento da prestao mdia e, consequentemente, na intensificao
das presses sobre os oramentos familiares.
GRFICO 4-14: TAXA DE CRESCIMENTO DO NMERO E MONTANTE DE EMPRSTIMOS E VALOR MDIO,
1994-2005
60
100
50
90
80
40
50
10
40
0
30
-10
20
-20
10
-30
0
1994
1995
1996
1997
1998
Tx. Cresc. Nmero
1999
2000
2001
Tx. Cresc. Montante
2002
2003
2004
2005
Valor Mdio
Fonte: Direco Geral do Tesouro.
GRFICO 4-15: LOAN-TO-VALUE MDIO NOS EMPRSTIMOS HABITAO, 1994-2004

85
80
75
70
%
Tx. Crescimento (%)
60
20
Valor Mdio (103 euros)
70
30
65
60
55
50
45
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
72
2002
2003
2004

GRFICO 4-16: EVOLUO DO NMERO E SALDO EM DVIDA DOS EMPRSTIMOS EM VIGOR NO FIM DO
ANO, POR REGIME (VALORES ACUMULADOS), 1994-2005
90.000
4.000.000
80.000
3.500.000
70.000
3.000.000
60.000
50.000
2.000.000
40.000
Nmero
Milhes de
2.500.000
1.500.000
30.000
1.000.000
20.000
500.000
10.000
0
2000
2001
2002
2003
Regime Bonificado TOTAL Nmero

TOTAL Nmero
Regime Geral Montante
2004
2005
Regime Geral Nmero

Regime Bonificado TOTAL Montante
TOTAL Montante
Para alm da intensificao da concorrncia no mercado bancrio, a aco do Estado enquanto

facilitador do acesso aquisio de habitao por parte dos agregados com menores
rendimentos contribuiu tambm para o crescimento do endividamento dos particulares,
possibilitando a aquisio de habitao a famlias que de outra forma no poderiam suportar o
encargo com a amortizao do emprstimo. O regime bonificado deu prioridade aos grupos
socioeconmicos mais vulnerveis, sendo que os emprstimos concedidos ao abrigo do regime
jovem corresponderam a cerca de 65% do total de crdito bonificado e pelo menos 80% dos
emprstimos enquadraram-se na classe I de rendimento (valores de rendimento mais baixos).
73

GRFICO 4-17: DISTRIBUIO DO MONTANTE DOS EMPRSTIMOS CONTRATADOS

EM REGIME BONIFICADO POR CLASSES DE RENDIMENTO, 1994-2002
100
3,5
3,3
5,9
6,0
10,2
9,5
80,5
81,3
1994
1995
2,8
4,8
2,5
4,5
3,0
2,9
5,3
2,4
5,1
2,5
4,9
5,4
2,2
5,2
8,1
8,2
7,8
8,2
8,6
8,7
8,6
84,3
84,9
84,3
83,6
84,0
83,3
84,1
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
80
60
40
20
Classe I
Classe II
Classe III
Classe IV
Classe I: RABC*=<3.25 SMNA **

Classe II: RABC*=<3.75 SMNA **
Classe III: RABC*=<4.25 SMNA **
Classe IV: RABC*=<4.75 SMNA **
* Rendimento Anual Bruto Corrigido; ** Salrio Mnimo Nacional Ajustado
A extino do crdito bonificado em 2002 no ter sido estranha ao cenrio de menor margem
de manobra oramental do Estado, fruto dos compromissos com a UE, mas tambm, do
reconhecimento das presses que tais nveis de endividamento exercem sobre os oramentos
familiares e que, nessa altura, j se reflectiam num aumento do rcio de incumprimento no
crdito habitao. Ainda assim, o facto desta medida no ter efeitos retroactivos isto , os
contratos celebrados sob o regime bonificado continuam vlidos at liquidao da dvida
desde que se mantenham as condies de acesso implica, por um lado, que as poupanas
oramentais sero efectivas mas graduais, e por outro que parte dos proprietrios dispem de
um factor extra de proteco face s previses de uma poltica monetria progressivamente
menos acomodatcia nos prximos anos.
74

5. DINMICAS SUBJACENTES OFERTA DE HABITAO

As tendncias do mercado de habitao analisadas anteriormente foram tambm influenciadas
pelas dinmicas observadas ao nvel da oferta de habitao em Portugal: aumento do nmero de
empresas de construo e de imobilirias, acompanhado de uma maior entrada de empresas de
capital estrangeiro, aumento significativo da oferta de habitao nova at 2002, insipincia da
reabilitao de habitao, aumento do nmero de fogos por edifcio e dos custos de construo,
aumento dos preos de venda e dinmicas construtivas diferenciadas territorialmente.
5.1. IMPORTNCIA E EVOLUO DO SECTOR DA CONSTRUO

A indstria de construo em Portugal, semelhana do que acontece em outros pases, assume
um papel importante no conjunto da economia nacional, medido pelo peso do sector no VAB,
no Emprego e na FBCF: em 2004, o sector representava na economia nacional, 6,5% do VAB,
10,9% do emprego e 52,6% da FBCF (Quadro 5-1). Os dados das Contas Anuais Preliminares
do INE relativos a 2005 e 2006 prolongam a tendncia descendente do VAB e da FBCF iniciada
nos anos 2002 e 2003, respectivamente.
QUADRO 5-1: IMPORTNCIA DO SECTOR DA CONSTRUO NA ECONOMIA PORTUGUESA

1995
2000
2001
2002
2003
2004
VAB (%)
6,3
7,6
7,8
7,6
7,1
6,5
Emprego (%)
9,8
11,6
11,1
11,4
11,0
10,9
FBCF (%)
54,7
51,1
52,8
53,6
53,1
52,6
10,8
13,9
15,3
15,2
15,0
14,5
16,4
21,2
22,0
22,9
23,5
24,4
Produtividade (Sector)
(10*3 euros/ pessoa empregada)
Produtividade (Total)
(10*3 euros/ pessoa empregada)
Fonte: AM&A com base em dados das Contas Nacionais, Base 1995 e Base 2000, INE.
Trata-se dum sector com uma actividade tendencialmente pr-cclica (como pode ser observado
no Grfico 5-1 atravs da aproximao entre os perfis de evoluo das taxas de crescimento
anual do VAB da Construo e do VAB da economia global), que influencia e influenciado
75

pelo desenvolvimento da economia, que possui uma cadeia de valor muito extensa, sendo
gerador de fortes efeitos multiplicadores sobre as diversas actividades econmicas situadas a
montante e a jusante.
A procura dirigida ao sector da Construo depende em grande parte do grau de
desenvolvimento da economia e da conjuntura econmica (nvel e variao da taxa de juro e do
montante do investimento pblico, p.e., sendo este ltimo muito correlacionado com o ciclo de
execuo dos Quadros Comunitrios de Apoio e com as restries impostas pelo combate ao
dfice oramental), pelo que esta actividade econmica beneficiou ao longo da dcada de 90 e
at 2001 de um forte dinamismo proporcionado pela realizao de projectos de grande
envergadura (Expo 98 e Ponte Vasco da Gama) e pelo desenvolvimento de infra-estruturas de
transporte, pela descida das taxas de juro que incentivaram a compra de habitao e pela
acelerao da actividade econmica global.
GRFICO 5-1: EVOLUO DO VAB DO SECTOR DA CONSTRUO EM PORTUGAL

20
10.000
8.000
(%)
10
7.000
6.000
5.000
4.000
-5
VAB (Milhes de euros)
9.000
15
3.000
-10
2.000
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
taxa var. anual (VAB Construo)
taxa var. anual (VAB Total)
% VAB Construo/ VAB Total
VAB em valor (Construo)
Nota: VAB calculado a preos de base.

Fonte: Contas Nacionais a 17 ramos de actividade, preos correntes, Eurostat.
Em 2001, ano em que o pas atingiu um pico em termos de importncia econmica do sector
(medida pelo contributo no VAB total), Portugal surgia na 3. posio do ranking da UE15 para
esse indicador, ex aequo com a Irlanda, depois da Espanha e da Grcia. O posicionamento
relativo no ano de 2004 (ltima informao disponvel) apresentado no grfico seguinte.
76

A Irlanda, a Grcia e a Espanha foram os pases da UE15 que mais viram o sector da
Construo incrementar a sua contribuio para o VAB total das respectivas economias
nacionais no perodo 1995-2004.
GRFICO 5-2: IMPORTNCIA DO VAB DA CONSTRUO NO VAB TOTAL EM % (2004)

ENQUADRAMENTO PASES DA UE 15
Espanha
10,7%
Irlanda
8,9%
Grcia
8,5%
ustria
7,6%
Portugal
6,5%
Luxemburgo
6,3%
Reino Unido
5,9%
Itlia
5,8%
Frana
5,6%
Pases Baixos
5,5%
Dinamarca
5,5%
Finlndia
5,4%
Belgica
4,9%
Sucia
4,5%
Alemanha
4,1%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
Fonte: Contas Nacionais dos respectivos pases, Eurostat.
O nmero de empresas pertencentes ao sector da Construo representava em 2004 cerca de

14,6% do tecido empresarial. A evoluo do nmero de empresas e trabalhadores nos sectores
da Construo e do Imobilirio foi particularmente forte no perodo 1996-2002, em que se
registou, respectivamente para cada um dos sectores, taxas de crescimento mdio anual de 11%
e 16% (empresas) e de 9% e 10% (trabalhadores), observando-se a partir desse perodo, uma
contraco do sector da Construo e uma estabilizao do sector Imobilirio (Grfico 5-3).
77

GRFICO 5-3: EVOLUO DO NMERO DE EMPRESAS E TRABALHADORES NOS SECTORES DA

CONSTRUO E DO IMOBILIRIO
Nmero de empresas
40.000
35.000
450.000
10.000
400.000
9.000
350.000
8.000
300.000
30.000
250.000
25.000
200.000
20.000
150.000
15.000
Nmero de empresas
45.000
Nmero de trabalhadores
50.000
SECTOR DO IMOBILIRIO
25.000
20.000
7.000
6.000
15.000
5.000
4.000
10.000
3.000
100.000
10.000
2.000
50.000
5.000
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Empresas
5.000
1.000
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Empregados
Empresas
Trabalhadores
Fonte: AM&A com base em dados do DEEP, Quadros de Pessoal, 2004.
Refira-se a este propsito, o surgimento no mercado, de franchisings do ramo imobilirio em

Portugal, a partir do ano de 1998, a maior parte de origem estrangeira, que contribuiu para a
abertura dum nmero elevado de lojas dispersas por todo o territrio nacional8. Nos anos mais
recentes, este fenmeno, em conjunto com a diminuio da procura de habitao, desencadeou o
encerramento de um grande nmero de sociedades de mediao imobiliria de pequena
dimenso, no associadas fora dos franchisings (em termos de marketing, nomeadamente)
que tambm tinham proliferado nos ltimos anos.
A actual estrutura e composio do sector da construo difere da existente no incio da dcada
de 90, tendo-se assistido, entre outros aspectos, ao aumento da escala do negcio, ao aumento
da participao estrangeira no capital das empresas residentes em Portugal e
internacionalizao da mo-de-obra (contratao no mercado informal de trabalhadores
migrantes, envio de quadros nacionais para subempreitadas no exterior, colocao em subempreitadas no exterior com recurso a mo-de-obra residente nesses pases). A necessidade de
maior competitividade empresarial ditou estratgias de externalizao de algumas funes
produtivas, numa ptica de agilizao da estrutura de custos, traduzidas no redimensionamento
dos quadros das grandes empresas e no surgimento de empresas de pequena dimenso
(subempreiteiras).
Um conjunto de 20 empresas de franchising a operar em Portugal tm actualmente cerca de 700 lojas abertas, sendo
que 65% pertencem a franchisings de origem estrangeira (Fonte: sites e publicaes sobre a actividade de
franchising).
78
Nmero de trabalhadores
SECTOR DA CONSTRUO

Os dois grficos seguintes ilustram a atomizao do tecido empresarial e o ganho de

importncia do nmero de empresas detidas a 100% por capital estrangeiro, no perodo 19902004. Refira-se no entanto, que em comparao com a actividade econmica empresarial global:
(i) as empresas do sector com menos de 10 trabalhadores detm um peso muito similar (82% do
sector contra 85%), (ii) o sector apresenta menor concentrao do emprego (10% do emprego
absorvido por empresas com mais de 250 trabalhadores, contra 24%) e (iii) embora o nmero de
empresas detidas na totalidade por capital estrangeiro tenha mais que quadruplicado no perodo
1990-2004, a importncia do capital estrangeiro no sector reduzida (0,3% de empresas so
participadas com capital estrangeiro e detm 1,5% do emprego, contra 1,2% e 11%,
respectivamente, quando considerada a actividade econmica empresarial global).
GRFICO 5-4: DISTRIBUIO DAS EMPRESAS DO SECTOR DA CONSTRUO POR DIMENSO

(NMERO DE EMPRESAS POR ESCALO DE TRABALHADORES AO SERVIO EM % DO TOTAL)
100%
80%
3,6%
23,2%
18,1%
16,1%
16,5%
mais de 499
250 a 499
60%
50 a 249
40%
72,6%
79,1%
82,3%
81,8%
10 a 49
20%
<9
0%
1990
1995
2000
2004
79

GRFICO 5-5: DISTRIBUIO DAS EMPRESAS DO SECTOR DETIDAS POR CAPITAL ESTRANGEIRO
(NMERO DE EMPRESAS POR ESCALO DE IMPORTNCIA DO CAPITAL ESTRANGEIRO DETIDO) EM % DO
TOTAL
100%
4%
9%
20%
80%
22%
24%
60%
10%
8%
8%
15%
16%
15%
11%
< 25%
> = 25% e < 50%
> = 50% e < 75%

15%
40%
57%
20%
58%
62%
> = 75% e < 100%
39%
100%
0%
1990
1995
2000
2004
A conjuntura negativa que o sector da Construo e Obras Pblicas atravessa em Portugal (com
taxas de crescimento do valor bruto de produo de sinal negativo a partir de 2002) tem-se
reflectido na produo dos seus dois segmentos de actividade: (i) na engenharia civil o sector
est a ser penalizado pela reduo de investimento em infra-estruturas ditada pela necessidade
de conteno do dfice oramental, e, ainda em maior escala, (ii) na construo de edifcios - a
maior parte dos quais destinados habitao, passando esta por uma fase de correco da oferta
excedentria criada (Grfico 5-6).
Em Portugal, as Obras Pblicas ainda detm no sector um peso relevante (35%) quando se
efectuam comparaes com alguns pases da UE15, sendo no entanto ultrapassado por alguns
dos novos doze pases-membros, pelo esforo de investimento em infra-estruturas associado
nova fase de desenvolvimento encetada (Grfico 5-7).
A partir de 2001, a dinmica de crescimento do segmento dos edifcios residenciais exibe um
pior desempenho do que o da engenharia civil, situao que no coincide com a mdia dos
pases da UE FIEC (conjunto de pases da UE pertencentes a um organismo europeu do sector),
cf. Grfico 5-6. No seio da UE FIEC, existe alguma disparidade nas tendncias de evoluo do
valor bruto de produo do sector: Portugal com uma retraco muito pronunciada a partir de
2001, traduzida em taxas de crescimento negativas at 2006 inclusive, Espanha e Frana exibem
uma retraco moderada do crescimento no perodo 2000-2003, a Itlia mantm taxas de
crescimento positivas abaixo dos 5% a partir de 2000, enquanto nos extremos, a Sucia
80

apresenta por trs vezes taxas de crescimento anuais a dois dgitos a partir de 2002 e a
Alemanha mantm nos ltimos sete anos consecutivos taxas de crescimento negativo.
GRFICO 5-6: TAXAS DE CRESCIMENTO ANUAL EM VOLUME DO VALOR BRUTO DE PRODUO DA

CONSTRUO TOTAL E DE ALGUNS SEGMENTOS(%)
20
15
10
5
0
-5
-10
-15
-20
1997
1998
1999
2000
2001
PT (construo)
PT (edif. residenciais)
PT (engenharia civil)
2002
2003
2004
2005 (e)
UE FIEC (construo)
UE FIEC (edif. residenciais)
UE FIEC (engenharia civil)
Nota: UE FIEC= UE15 (Grcia e Luxemburgo) + (Hungria, Repblica Checa e Eslovquia)

Fonte: FIEC (Federao da Indstria Europeia de Construo).
81
2006 (p)

GRFICO 5-7: ESTRUTURA DO VALOR BRUTO DE PRODUO DA CONSTRUO POR SEGMENTOS

(PREOS ACTUALIZADOS A 2006)
100%
16,2%
90%
18,2%
28,8%
80%
22,1%
27,7%
35,4%
43,9%
25,9%
70%
60%
50%
13,4%
26,3%
33,7%
22,4%
28,4%
32,8%
43,5%
34,9%
22,4%
40%
38,6%
30%
57,9%
48,8%
20%
42,2%
52,9%
45,3%
45,1%
38,2%
37,4%
10%
17,5%
0%
Portugal
Alemanha
Espanha
Edifcios residenciais
Frana
Reino
Unido
Itlia
Finlndia
Edifcios no residenciais
Sucia
Repblica
Checa
Engenharia Civil
Nota: Clculos efectuados a partir de valores constantes de 1995, inflacionados para 2006 com os deflactores do PIB
publicados pela European Economy.
Fonte: FIEC, AECOPS.
A informao disponvel sobre a evoluo dos custos por factor de produo no sector indica
que o custo do trabalho em Portugal tem acompanhado a tendncia existente ao nvel da EU 25,
contrariamente ao que tem sucedido aos custos de materiais que tm evidenciado um ritmo de
crescimento inferior ao da mdia europeia (Grfico 5-8).
O valor mdio de avaliao bancria na habitao um indicador (proxy) do preo da habitao
para os alojamentos objecto de financiamento bancrio, que tem apresentado uma dinmica
positiva de crescimento superior dos custos de produo no perodo 2001-2006, evidenciando,
no obstante, um ligeiro indcio de abrandamento (no confirmvel em tendncia devido ao
nmero pouco significativo de anos da srie), justificado em parte pela necessidade de
escoamento da oferta excedentria criada. Note-se tambm que o indicador do valor mdio de
avaliao bancria inclui o mercado de habitao em 2. mo que atravessa um perodo de
dificuldade, motivado pela desactualizao (do ponto de vista do design, conforto) deste
segmento face ao segmento de habitao nova e pelo fenmeno de sobreavaliao do preo da
habitao at sensivelmente aos anos 2000/2001 (existindo uma expectativa, difcil de
concretizar, por parte dos proprietrios que colocam venda a sua habitao de no incorrer
numa menos-valia).
82

As principais variveis que influenciam o preo de habitao, para alm dos custos de
construo e os custos dos terrenos, prendem-se com: (i) a concorrncia no sector de construo,
(ii) a legislao sobre a construo e o ordenamento do territrio e (iii) os impostos/subsdios
compra de habitao e taxas de juro para crdito a particulares e a empresas desta actividade.
GRFICO 5-8: NDICES DE CUSTOS DE CONSTRUO DE HABITAO NOVA, DE PRODUO NA

CONSTRUO DE EDIFCIOS E DE AVALIAO BANCRIA
NDICE DE CUSTOS DE CONSTRUO DE
EVOLUO DOS NDICES DE CUSTOS, PRODUO E
HABITAO NOVA POR FACTOR DE
AVALIAO EM PORTUGAL (2001=100)
PRODUO (2000=100)
135
140
130
130
125
120
120
110
115
100
110
90
105
80
100
70
95
2000
2001
2002
2003
2004
2005
UE25 Total
PT Total
PT mo de obra
PT Materiais
2000
2006
2001
2002
2003
2004
2005
2006
ndice de custos de construo de habitao nova

ndice de produo na construo de edifcios
ndice de avaliao bancria
Fonte: Augusto Mateus & Associados com base em dados do Eurostat (ndice de custos e ndice de produo) e do
Sistema de Indicadores de Preos na Construo e Habitao, INE (valores mdios de avaliao bancria).
Do ponto de vista da diferenciao regional, observa-se que o nvel dos preos de avaliao
bancria da habitao so superiores em Lisboa e Vale do Tejo e no Algarve, sendo
precisamente nestas duas regies e na regio do Alentejo que se regista uma dinmica de subida
de preos mais intensa.
83

GRFICO 5-9: VALORES MDIOS DE AVALIAO BANCRIA NA HABITAO (EUROS/M2)

1600
1400
1200
1000
800
2001
Continente
2002
Norte
2003
2004
Centro
2005
LVT
2006
Alentejo
2007
Algarve
Fonte: AM&A, com base em dados do Sistema de Indicadores de Preos na Construo e Habitao, INE.
5.2. CARACTERIZAO DA OFERTA DE HABITAO

Analisando o perodo que medeia 1990 e 2005, no que diz respeito ao nmero de obras
concludas (Grfico 5-10), identificam-se claramente dois perodos com evolues em sentido
oposto: (i) entre 1993 (ano em que se iniciou a descida sustentada das taxas de juro no crdito
habitao) e 2002 o nmero de obras em edifcios cresceu de forma significativa (76% no
perodo considerado, a uma taxa mdia anual de 5,8%) enquanto que (ii) entre 2003 e 2005 se
registou um decrscimo pronunciado deste indicador (-38% das obras face a 2002).
A evoluo do nmero de obras foi fortemente influenciada pela construo de edifcios para
habitao, que representaram entre 75% (no incio do perodo) e 85% (em 2005) do nmero
total de intervenes em edifcios.
Os edifcios para habitao intervencionados referem-se, no essencial e de forma crescente, a
construes novas que representam no perodo em anlise entre 75% e 85% das obras para
habitao.
84

GRFICO 5-10: EVOLUO DO NMERO DE OBRAS CONCLUDAS ENTRE 1990 E 2005 EM PORTUGAL
70 000
Total de edifcios
concludos
60 000
50 000
dos quais em
habitao
40 000
30 000
construes novas
em habitao
20 000
ampliaes,
alteraes e
reconstrues em
habitao
10 000
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
Fonte: INE. Estatsticas da Construo e da Habitao.
A evoluo do nmero de fogos concludos ao longo do perodo temporal considerado, segue a

mesma tendncia da observada para os edifcios concludos mas intensifica o sentido das
concluses obtidas. Em termos globais, entre 1991-2005 o nmero de fogos cresceu a um ritmo
superior ao nmero de edifcios, evidenciando um aumento do nmero de fogos por edifcio
construdo. Esta evoluo divergente foi especialmente acentuada entre 1997 e 2002 como se
pode verificar no Grfico 5-11.
Entre 1995 e 2002 o nmero de fogos concludos para habitao cresceu 68% (taxa mdia de
crescimento anual de 7,6%) e entre 2002 e 2005 diminuiu 40%. As construes novas
representaram, entre 1995 e 2002, 98% dos fogos concludos, tendo esta proporo baixado
ligeiramente (93%) nos ltimos 3 anos em anlise. Estes resultados demonstram ainda mais a
insipincia do segmento de reabilitao em Portugal, ainda que se verifique um aumento deste
tipo de interveno entre 2001 e 2005.
85

GRFICO 5-11: EVOLUO DO NMERO DE FOGOS CONCLUDOS PARA

HABITAO, EM PORTUGAL, ENTRE 1995 E 2005
120000
Fogos p/
habitao
100000
80000
dos quais
ampliaes,
alteraes,
reconstrues
60000
40000
20000
Edifcios p/
habitao
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
Nota: O nmero de fogos total e o nmero de fogos para habitao so praticamente iguais, razo pela qual no foi
aqui representada a srie do total.
Fonte: Estatsticas da Construo de Edifcios, 1995-2005.
Uma anlise por NUTS II permite concluir que foi na regio Norte que mais fogos se
construram, sendo igualmente aquela onde o decrscimo de construo nos anos de 2003 e
2004 foi mais pronunciado (Grfico 5-12).
A distribuio do nmero de fogos em habitao pelas vrias regies do pas no variou muito
entre 1995 e 2005 (Quadro 5-2). J no que respeita repartio das construes novas por
regies se detectam algumas variaes com significado, nomeadamente um decrscimo da
proporo de fogos concludos na regio de Lisboa em 2002 e 2005 (o seu peso nos fogos
intervencionados bastante inferior ao peso que detm no parque habitacional) e um aumento
na construo de fogos no Algarve no ano de 2005 (13% dos fogos concludos face a um peso
de 6% no parque habitacional).
86

GRFICO 5-12: EVOLUO DO NMERO DE FOGOS CONCLUDOS POR NUTS II (1995-2004)

55.000
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1994
1995
Norte
1996
Centro
1997
1998
Lisboa
1999
Alentejo
2000
2001
Algarve
2002
2003
R. A. Aores
2004
2005
R. A. Madeira
Fonte: Estatsticas da Construo de Edifcios, 1995-2005.
QUADRO 5-2: DISTRIBUIO REGIONAL DOS FOGOS DO PARQUE HABITACIONAL E DOS FOGOS
CONCLUDOS EM HABITAO (1995, 2002 E 2005)
Parque Habitacional
Fogos concludos para habitao
1995
2002
2005
1995
2002
2005
Norte
31%
32%
32%
33%
40%
32%
Centro
25%
25%
25%
25%
21%
25%
Lisboa
25%
25%
25%
23%
19%
16%
Alentejo
9%
8%
8%
6%
5%
8%
Algarve
5%
6%
6%
6%
8%
13%
Reg. Aut. Aores
2%
2%
2%
1%
2%
2%
Reg. Aut. Madeira
2%
2%
2%
2%
3%
4%
Fonte: INE. Estimativas da construo e da habitao.
Em termos de anlise das tipologias dos fogos, verifica-se que o nmero mdio de divises por
alojamento registou um acrscimo na ltima dcada, no obstante ter diminudo o nmero
87

mdio de pessoas por famlia: em 2005, em todo o pas, predominavam os fogos de tipologia T2
e T3.
QUADRO 5-3: FOGOS NOVOS PARA HABITAO LICENCIADOS POR TIPOLOGIA, 2005
T0 ou T1
T2
T3
T4 ou +
Apartamentos
15,5%
37,3%
40,2%
7,0%
Moradias
2,5%
12,4%
53,2%
31,9%
Fonte: INE. Estatsticas da Construo e Habitao.
O sector privado, composto por pessoas singulares e empresas privadas, a entidade que mais
investe nas construes novas de edifcios e fogos, sendo responsvel por mais de 95% desta
construo em Portugal. As cooperativas de habitao tm vindo a perder peso enquanto
entidades investidoras no sector da construo, em especial a partir do ano 2000 (Quadro 5-4).
Os organismos pblicos tiveram entre 1995-2005 um investimento residual, embora com
bastantes oscilaes ao longo do perodo considerado.
QUADRO 5-4: EDIFCIOS E FOGOS CONCLUDOS EM CONSTRUES NOVAS POR ENTIDADE INVESTIDORA
EM 1995-2005
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Organismo pblico
2,3% 0,7%
1,8% 1,6%
2,8%
1,2%
2,4% 1,2%
2,2% 1,5%
1,8%
Cooperativa de
habitao
1,3% 2,7%
3,5% 2,6%
3,3%
1,8%
1,7% 1,5%
1,4% 1,4%
0,7%
Sector privado
96,4
%
94,8
%
93,9
%
97,0
%
95,9
%
96,4
%
97,5
%
96,5
%
95,8
%
97,3
%
97,1
%
Fonte: INE. Estatsticas da Construo e da Habitao.
5.3. A REABILITAO NA HABITAO

A reabilitao9 urbana tem assumido no contexto europeu uma importncia relevante como
vector da gesto do territrio, contribuindo de forma decisiva para a competitividade local (via
9
Reabilitao: Obras que visam adequar e melhorar as condies de desempenho funcional de um
edifcio, com eventual reorganizao do espao interior, mantendo o esquema estrutural bsico e aspecto
exterior original (IPPAR, 1999).
88

melhoria da coeso econmica e social dos territrios-alvo), sendo o Estado, na maior parte dos
pases europeus, o principal agente (facilitador/executor/regulamentador) deste segmento da
construo civil.
O mercado de reabilitao muito incipiente em Portugal comparativamente com o europeu. O
volume de ampliaes, alteraes e reconstrues no sofreu grandes alteraes nos anos 80 e
90, mantendo-se em nveis baixos, tendncia contrria de grande parte dos pases europeus
onde a construo nova em habitao tem vindo, gradualmente, a perder peso.
O Grfico 5-13 ilustra a posio de Portugal face a outros pases da UE no que concerne ao peso
deste tipo de construo no valor de produo da construo de habitao. Em 2003, Portugal
destacava-se de todos os pases representados, com a mais elevada proporo de produo de
construes novas, cerca de 90%, tendo como pas mais prximo a Irlanda com 80%. O Reino
Unido, Itlia, Alemanha e Frana encontram-se na situao oposta, produzindo essencialmente
no segmento de reabilitao face construo nova de habitao.
GRFICO 5-13: PRODUO DA CONSTRUO RESIDENCIAL: ESTRUTURA SEGUNDO O TIPO DE
INTERVENO (NOVA OU REABILITAO E MANUTENO), PORTUGAL E OUTROS PASES - 2003
100%
80%
60%
90%
80%
40%
74%
43%
40%
Itlia
20%
Alemanha
69%
44%
55%
37%
Construes novas (habitao)
Portugal
Rep. Checa
Finlandia
Reino Unido
Frana
Espanha
Irlanda
0%
Reabilitao e manuteno(habitao)
Nota: Valor de produo em euros correntes, excluindo impostos.

Fonte: Euroconstruct, The Outlook for the European Construction Sector 2005-2007, Country Reports.
A reabilitao de fogos para habitao em Portugal no ultrapassou 4% do total de fogos

intervencionados at ao ano 2000, tendo, a partir de 2001, reforado a sua posio no contexto
das intervenes (4% e 7% das intervenes nos fogos).
89

Uma anlise mais desagregada em termos geogrficos permite evidenciar, no perodo de 20032005, onde o reforo da reabilitao foi mais expressivo, o Alentejo e os Aores como as
regies que mais apostaram nas intervenes de reabilitao (Grfico 5-14). Ao nvel das NUTS
III destacam-se o Alto Alentejo, a Beira Interior Norte, a Beira Interior Sul, o Baixo Alentejo e
o Pinhal Interior Norte (Quadro 5-15).
GRFICO 5-14: ALTERAES, AMPLIAES E RECONSTRUES EM % DO TOTAL DE FOGOS
INTERVENCIONADOS (2003-2005)
18%
16%
16%
15%
15%
14%
13%
12%
12%
12%
10%
9%
8%
8%
8%
7%
8%
8%
7%
7%
6%
6% 6%
6%
6%
5%
6%
4%
4%
3%
3%
2%
2%
0%
Norte
Centro
Lisboa
2003
Alentejo
2004
Algarve
RA Aores
2005
Fonte: INE, Estatsticas da Construo e Habitao.
90
RA Madeira
Portugal

QUADRO 5-5: PESO DA REABILITAO NO TOTAL DE FOGOS INTERVENCIONADOS, NUTS III

Rank
2005
NUTS III
2004
2005
Rank
2005
NUTS III
2004
2005
Alto Alentejo
27%
30%
16
Reg. Aut. Madeira
6%
8%
27%
29%
17
Algarve
8%
8%
Beira Interior Sul
31%
25%
18
Mdio Tejo
11%
8%
Baixo Alentejo
30%
25%
19
Baixo Mondego
4%
7%
22%
21%
20
Alto Trs-os-Montes
5%
6%
Douro
21%
18%
21
Lezria do Tejo
4%
5%
Cova da Beira
17%
15%
22
Pinhal Litoral
4%
5%
Pinhal Interior Sul
23%
14%
23
Baixo Vouga
3%
4%
Alentejo Central
15%
14%
24
Entre Douro e Vouga
3%
4%
10
Do-Lafes
10%
13%
25
Oeste
2%
4%
11
Minho-Lima
12%
13%
26
Grande Lisboa
4%
4%
12
Reg. Aut. Aores
16%
12%
27
Ave
6%
3%
13
Tmega
10%
11%
28
Grande Porto
2%
3%
14
Alentejo Litoral
12%
9%
29
Cvado
2%
1%
15
Serra da Estrela
10%
8%
30
Pennsula de Setbal
1%
1%
Nota: Os dados relativos aos concelhos de Lisboa e de Sintra, por consequncia a Grande Lisboa, encontram-se
subavaliados por apenas inclurem informao dos proprietrios das obras.
Fonte: INE. Estatsticas da Construo e Habitao.
A reduo do IVA aplicvel reabilitao urbana para 5%, a partir deste ano (2007)10, torna o
esforo de reabilitao mais acessvel face construo nova e traduz-se num incentivo para a
captao de investimentos nesta rea que tem ainda pouca expresso no nosso Pas (segundo as
Estatsticas da Construo e Habitao do INE, ano 2005, cerca de 93% dos fogos concludos
para habitao referem-se a construes novas, correspondendo os restantes tipos de obra, a
ampliaes, alteraes e reconstrues).
10
Este modelo fiscal j era aplicado em alguns programas habitacionais.
91

A reduzida expresso do segmento da reabilitao em Portugal explicada por alguns factores,

como a emigrao, o xodo rural, a debilidade do mercado de arrendamento e as facilidades de
acesso ao crdito para aquisio de habitao, caractersticas que marcam os ltimos anos. O
contexto de subidas das taxas de juro, a dificuldade dos jovens em arranjar um emprego no
precrio e a dificuldade crescente em colocar no mercado as casas em 2. mo pode acabar, a
prazo, por ter um efeito positivo no mercado de arrendamento, o que em conjunto com os
fenmenos de construo de 2. habitao em meio rural, perspectiva, eventualmente, melhores
dias para o segmento da reabilitao. Est em fase de finalizao o programa ProReabilita,
muito ligado ao Novo Regime de Arrendamento Urbano, prevendo um novo regime de apoio
recuperao de imveis arrendados e de imveis destinados habitao de famlias carenciadas.
92

PARTE II
DIAGNSTICO DAS CARNCIAS E
PROBLEMAS HABITACIONAIS
93

94

EM FORMA DE PREMBULO...
As carncias habitacionais apresentam-se em Portugal com vrios matizes, sendo difcil fazer a
sua estimativa face sua diversidade e inexistncia de elementos de informao de base
suficientes. De facto, a identificao das necessidades ao nvel da habitao levanta uma grande
diversidade de problemas que advm desse conceito de necessidades habitacionais cujos
contornos imprecisos permitem incluir desde a simples insatisfao simblica face casa at
necessidades que advm da ausncia de abrigo.
Acrescente-se que a tradicional dicotomia entre as necessidades quantitativas e as necessidades
qualitativas arrasta consigo uma importante discusso sobre os diferentes modos de vida, tipos
de famlia, fases do ciclo de vida que vo exigindo face ao habitat tambm uma grande
diversidade de necessidades.
Finalmente, a problemtica das necessidades de habitao tambm questiona a relao entre a
oferta e procura de habitao, no apenas nas suas dimenses mais materiais, mas simblicas e
culturais. Por exemplo, a partir dos dados existentes sobre os novos contratos de arrendamento a
mobilidade habitacional em Portugal atinge nveis prximos dos 30%. Porque mudam as
famlias de alojamento? Que alojamentos procuram? Ou ainda, como justificar a forte presena
de dupla habitao nas estatsticas dos pases da Europa do Sul? Assim, a discusso sobre as
necessidades de habitao no se referencia apenas aos agregados que no tm acesso ao
mercado privado de habitao mas a um nmero alargado de famlias e a uma grande
diversidade de dimenses.
No mbito da formulao de polticas pblicas, o enfoque faz-se sobre as famlias que tm
nveis elevados de insolvncia face ao mercado privado e que precisam de apoio do Estado para
ter direito habitao. Claro, que muitas destas famlias tm necessidade de outros apoios
pblicos para a reinsero pois a questo do alojamento nem sempre vem s na problemtica
multidimensional da pobreza.
Torna-se difcil pensar as polticas pblicas sem um conhecimento pormenorizado das
dinmicas habitacionais privadas, das descoincidncias entre oferta e procura e sem o
aprofundamento da diversidade de situaes que formatam hoje as necessidades habitacionais
dos vrios grupos-alvo.
95

O desconhecimento das necessidades de habitao, mesmo ao nvel mais elementar e

quantitativo no um pormenor nem um acaso, manifesta a falta de ateno a uma dimenso
fundamental da qualidade de vida e da coeso social a que nem o Estado, nem os municpios,
nem a sociedade civil tm estado suficientemente atentos.
Sendo a estimativa das carncias essencial para fundamentar qualquer poltica de habitao,
organiza-se neste dossier uma anlise atravs dos dados disponveis face ao parque habitacional
existente e seguidamente face identificao de carncias de vrios grupos sociais. Trata-se de
um trabalho que deve ser lido com precauo, assumindo a provisoriedade do conhecimento, as
limitaes e desfasamento temporal das informaes disponveis.
Uma anlise pormenorizada dos dados censitrios conjuga perspectivas complementares, todas
elas focadas na explorao das diferenas e especificidades territoriais, caracterizando o
edificado a partir de algumas variveis consideradas chave para aferir a situao de carncia do
parque habitacional actual: i) sobrelotao e o ii) estado de degradao e necessidade de
reparaes.
96

6. DIAGNSTICO DAS CARNCIAS DO PARQUE HABITACIONAL

6.1. DIFICULDADES DE ACESSO AO MERCADO DE HABITAO
Anlise a partir do rendimento das famlias
No final de 2001, viviam em Portugal 10,36 milhes de pessoas organizadas em 3,65 milhes
de agregados. O parque residencial era de 5,05 milhes de habitaes das quais 72,7% eram
ocupadas como residncias habituais e as restantes 27,8% eram segundas residncias ou
estavam desocupadas.
Mais de 75% dos agregados familiares viviam em habitaes prprias, 21% em habitaes de
aluguer e 4% em habitaes cedidas. Os dados do Painel de Agregados Domsticos Privados da
Unio Europeia (PADPUE) permite situar os agregados de maiores dificuldades econmicas no
conjunto destas formas de acesso habitao. Com efeito, o capital econmico detido por cada
famlia determina a sua capacidade de acesso habitao, e a qualquer regime de posse da
habitao, facto que mostra claras diferenas, quer entre os rendimentos das famlias, quer em
relao s famlias portuguesas e mdia europeia. Salientam-se as situaes de vulnerabilidade
relacionadas com agregados em situao de pobreza, famlias monoparentais, famlias
constitudas por casais jovens ou por idosos.
Cerca de 20% da populao portuguesa situa-se abaixo do limiar de pobreza11, no entanto,
mesmo as famlias de menores rendimentos apresentam um nmero elevado de acesso
propriedade (78,1% comparativamente com os 73,4% da mdia nacional) e quase 20% acima da
mdia europeia (58,3%). Esta situao curiosa deve-se, provavelmente, ocupao de
habitaes em meio rural, tradicionalmente de auto-promoo de uma parte significativa da
populao de fracos recursos econmicos. Inversamente, e como seria natural, o arrendamento
est menos presente nas populaes pobres.
11
Considerado quando a pessoa, ou o agregado a que pertence detm menos de 60% da mdia de rendimentos
nacionais.
97

QUADRO 6-16: REGIME DE OCUPAO DAS RESIDNCIAS HABITUAIS, 2001
Agregados
Total famlias
Famlias Pobres
Casais Jovens
Propriedade
73,4
78,1
71,9
73,0
Aluguer
26,5
21,9
28,1
27,0
Privado
20,8
17,0
22
23,8
Social
5,7
4,9
5,6
3,2
Propriedade
65,8
58,3
59,6
47,3
Aluguer
34,2
41,7
40,3
32,7
Privado
20,4
19,7
26,2
15,7
Social
13,8
22,0
14,1
17,0
Idosos
%
Portugal
Europa
Fonte: PADPUE in BBVA, Situao Imobiliria, 2004.
Em termos globais, o peso do acesso propriedade da casa mais elevado em Portugal do que
nas mdias europeias mas o acesso em arrendamento privado semelhante s mdias europeias,
com uma diferena substantiva no acesso ao arrendamento social, que cerca de metade das
mdias europeias. Em geral, a percentagem de famlias com encargos de amortizao ou de
arrendamento da habitao em Portugal parece ser bem menor do que no contexto europeu: no
pas, apenas 40% das famlias tm de pagar custos de compra ou de arrendamento enquanto que
a mdia europeia de 60%.
Considerando apenas os encargos de compra, em Portugal, em 2001, havia um total de 2,7
milhes de famlias que tinham encargos com a habitao, isto , 24% mantinham encargos de
pagamento. O inqurito que vimos referindo (PADPUE) realizado no contexto europeu em 2004
apresenta informaes semelhantes aos dados do INE.
Dessa informao h a salientar o seguinte:
o encargo mensal para as famlias em situao de aluguer de 9,3% do seu rendimento

enquanto que para as famlias em propriedade de 32,3% no contexto das famlias
pobres estas percentagens so de 14,5% dos encargos para o arrendamento (28,8% na
Europa) e 66,2% para as amortizaes o que francamente elevado (na Europa vai no
mesmo sentido mas de 57,5%);
98

tambm nos casais jovens e de idosos o pagamento da casa superior s mdias da

populao (inversamente situao europeia).
QUADRO 6-17: REGIME DE OCUPAO DAS RESIDENCIAS HABITUAIS, 2001

Total
Famlias
Casais
Agregados
famlias
Pobres
Jovens
Idosos
Aluguer mensal/rendimento familiar (%)
9,3
14,5
15,4
7,5
Hipoteca mensal/Rendimento familiar (%)
32,3
66,2
39,5
40,0
Agregados com Hipoteca/Agregados em

Propriedade
24,1
7,2
60,9
2,7
Pagamento da Habitao/rendimento familiarmdia sobre total de agregados
8,2
6,9
21,6
2,8
Aluguer mensal/rendimento familiar (%)
23,0
28,8
20,7
24,0
Hipoteca mensal/Rendimento familiar (%)
33,8
57,5
30,3
35,6
Agregados com Hipoteca/Agregados em

Propriedade
40,7
24,4
73,8
7,5
Pagamento da Habitao/rendimento familiarmdia sobre total de agregados
16,9
20,2
19,2
9,6
Portugal
Europa
Fonte: PADPUE e BBVA in BBVA, Situao Imobiliria, 2004.
Numa populao com menores rendimentos seria natural a procura de habitaes em regime de
aluguer que permitissem taxas de despesa em habitao menores do que no acesso
propriedade. A questo que se coloca em Portugal menos a da acessibilidade das rendas, do
que a acessibilidade quantitativa de disponibilidade do alojamento em arrendamento. De facto,
no contexto europeu, o nmero de alojamentos em regime de arrendamento bem superior ao
nmero disponibilizado em Portugal. Inversamente, as condies qualitativas de acesso (valor
da renda) considerando as populaes pobres e uma capacidade de gasto no superior a 33% do
rendimento do agregado familiar so melhores em Portugal onde os arrendamentos esto
acessveis para 78,2% das famlias e apenas para 39,1% das famlias pobres europeias.
99

Mas preciso considerar que essa acessibilidade se faz custa do mercado privado pois no
mercado social, a situao inverte-se: o acesso habitao em arrendamento social acessvel
existe para 26,8% dos agregados pobres e para 54,7% dos agregados pobres europeus. Ao
contrrio do que acontece na Europa, onde o aluguer no parque pblico o tipo de acesso mais
fcil para populaes pobres, em Portugal o sector privado que oferece trs de cada quatro
habitaes acessveis em regime de arrendamento enquanto que a oferta pblica metade da
oferta pblica europeia12.
Esta constatao demonstra bem que uma parte significativa da populao pobre detm
alojamento face a uma sociedade providncia (neste caso proprietrios de habitaes para
arrendar) no contexto do dfice de oferta pblica.
QUADRO 6-18: REGIME DE ALUGUER DE HABITAES ACESSVEIS

Portugal
Europa
Habitaes em Aluguer
(milhes)
0,83
51,5
Com renda acessvel *

(milhes)
0,60
20,3
% habitaes em aluguer
78,2
39,1
% do total de habitaes
principais
18,2
13,7
Habitaes com renda

acessvel
100,0
100,0
Habitao Social
26,8
54,7
Habitao Particular
73,2
45,3
Habitaes Acessveis/L. Pobres
79,3
72,8
Fonte: PADPUE in BBVA, Situao Imobiliria, 2004.
Obs: Habitao com renda acessvel aquela cuja renda mensal equivalente a um tero das
receitas brutas dos agregados familiares em situao de pobreza
12
BBVA, 2004, Situao Imobiliria em Portugal. Disponvel em www.bbva.pt
100

Anlise a partir do preo da oferta:

Acessibilidade ao mercado
A concretizao de uma poltica de habitao que privilegie os grupos com menores
rendimentos implica, necessariamente, a definio de um limiar de acessibilidade ao mercado de
habitao, que traduza o rendimento abaixo do qual as famlias no conseguem aceder ao
mercado privado.
O clculo da acessibilidade habitao pode ser efectuado de diversas formas, envolvendo
normalmente um conjunto de variveis preos mnimos de aquisio ou de arrendamento,
rendimentos das famlias, nmero de fogos disponveis no mercado, nmero de agregados
familiares que os sistemas estatsticos nacionais no acompanham de forma regular. Em
Portugal, o INE dispe de informao actualizada (2007) sobre o valor de avaliao bancria da
habitao transaccionada via crdito habitao, mas os dados sistematizados sobre os
agregados familiares, o seu rendimento e o valor das rendas reportam-se a 2001. Por esta razo
o clculo do limiar de acessibilidade , neste estudo, efectuado apenas para o mercado de
aquisio de habitao e utiliza o preo de venda por m2 para calcular, com base nas condies
de acesso ao crdito hipotecrio vigentes nas instituies bancrias, o valor mnimo de
rendimento que um agregado familiar ter que dispor para adquirir uma casa no mercado
privado.
Num mercado de concorrncia perfeita, em que os custos associados compra/venda de imveis
e mudana de habitao so negligenciveis, o preo da habitao seria relativamente
constante no territrio e faria sentido calcular um limiar de acessibilidade mdio para o pas.
Contudo, a anlise da variao dos preos da habitao no territrio nacional revela, como seria
de esperar, que esta hiptese est longe de ser verdadeira: as diferenas de preos nas diversas
regies (ver Figura 6-1) so de tal modo significativas (por exemplo, o preo por m2 na regio
na Grande Lisboa cerca de dobro do praticado na Serra da Estrela), que se justifica calcular
limiares regionais e municipais.
101

FIGURA 6-1: PREO DA HABITAO POR NUTS III E NOS CONCELHOS DAS AM DE LISBOA E PORTO,
(1. TRIMESTRE 2007)
Preo Mdio da Habitao
Amplitude de Variao do Preo da Habitao

Minho-Lima
Minho-Lima
Alto Trs-os-Montes
Alto Trs-os-Montes
Cvado
Cvado
Ave
Tmega
Grande Porto
Ave
Tmega
Grande Porto
Douro
Douro
Entre Douro e Vouga
Entre Douro e Vouga

Do-Lafes
Baixo Vouga
Do-Lafes
Baixo Vouga
Serra da Estrela
Serra da Estrela
Baixo Mondego
Cova da Beira
Baixo Mondego
Cova da Beira
Beira Interior Sul

Pinhal Litoral Pinhal Interior Sul
Beira Interior Sul

Pinhal Litoral Pinhal Interior Sul
Mdio Tejo
Mdio Tejo
Oeste
Oeste
Lezria do Tejo
Lezria do Tejo
Alto Alentejo
Alto Alentejo
Grande Lisboa
Grande Lisboa
Pennsula de Setbal Alentejo Central
Pennsula de Setbal Alentejo Central
Legenda
Variao de Preo (%)
Legenda
Preo 80 m2 ()
Alentejo Litoral
Baixo Alentejo
Alentejo Litoral
Baixo Alentejo
84,05 - 93,55
62940 - 75228
93,56 - 108,69
75229 - 83773
108,70 - 124,75
83774 - 90865
124,76 - 138,50
Algarve
90866 - 112069
Algarve
138,51 - 152,82
112070 - 129796
AM Lisboa
AM Porto
AM Lisboa
AM Porto
Pvoa de Varzim
Pvoa de Varzim
Azambuja
Mafra
Vila Franca de Xira
Loures
Sintra
Cascais
Odivelas
Lisboa Alcochete
Montijo
Oeiras
Montijo
Moita
Almada
Palmela
Seixal
Barreiro
Setbal
Sesimbra
Azambuja
Vila do Conde
Legenda
Preo 80 m2 ()
1056 - 1158
1159 - 1293
1294 - 1423
Mafra
Vila Franca de Xira
Maia
MatosinhosValongo
Porto
Loures
Sintra
Odivelas
Lisboa Alcochete
Montijo
Cascais
Oeiras
Montijo
Moita
Almada
Palmela
Seixal
Barreiro
Setbal
Sesimbra
Gondomar
Vila Nova de Gaia
Espinho
1424 - 1594
Vila do Conde
Legenda
Variao de Preo (%)
64,08 - 70,27
70,28 - 82,49
Maia
MatosinhosValongo
Porto
Gondomar
Vila Nova de Gaia
82,50 - 93,00
93,01 - 110,79
Espinho
110,80 - 133,33
1595 - 1975
Nota: O clculo foi efectuado tendo em considerao o preo mdio de aquisio de uma habitao de 80 m2.
A amplitude de variao do preo calculada da seguinte forma: preo das 25% mais caras - preo das 25% mais
baratas/ preo das 25% mais baratas
Fonte: Clculos da equipa de projecto com base em dados do INE, Inqurito Avaliao Bancria na Habitao
As diferenas de preo reflectem sobretudo a tendncia de litoralizao do desenvolvimento

econmico e a presso populacional nas principais reas metropolitanas do pas, registando-se
os preos mdios mais elevados nas NUTS III Grande Lisboa e Algarve, seguidas do Alentejo
Litoral, Pennsula de Setbal, Baixo Mondego, Alentejo Central, Oeste e Grande Porto. O
Algarve e o Alentejo Litoral assumem-se como as regies que apresentam preos elevados e
taxas de crescimento mais dinmicas entre 2001 e 2007, o que se justifica tambm luz das
tendncias de aquisio de 2. habitao e procura de natureza eminentemente turstica (Grfico
6-1).
102

GRFICO 6-1: PREO DA HABITAO E TAXA DE VARIAO POR NUTS 3

(1. TRIMESTRE 2002/1. TRIMESTRE 2007)
140
Gr. Lisboa
130
Algarve
120
1 Trim. 07 (PT= 100)
Alent. Litoral
Pen. Setbal
110
Bx Mondego
Alent. Central
100
Oeste
Gr. Porto
Continente
Lez. do Tejo
Bx Alent.
Bx Vouga
90
Mdio Tejo
Alto Alent.
Minho-Lima
Pinhal Lit.
80
Beira Int. Norte
Do-Lafes
Entre Douro e Vouga
Cvado
Beira Int. Sul
Douro
Pinhal Int. Sul
Ave
Cova Beira
Tmega
70
Pinhal Int.
Norte
Alto Trs-os-Montes
S. Estrela
60
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Var. 1 Trim. 02/1 Trim. 07 (%)
Fonte: clculo da equipa de projecto com base em dados do INE, Inqurito Avaliao Bancria na Habitao.
O clculo do limiar de acessibilidade efectuado adoptou como referncia o preo mdio de

aquisio das habitaes 25% mais baratas no 1. trimestre de 2007, nas NUTS III, nas reas
metropolitanas de Lisboa e do Porto e nas cidades mdias. Este exerccio, por razes que se
prendem com a necessidade de simplificao dos resultados obtidos, implicou a adopo dos
seguintes pressupostos:
Clculos efectuados para aquisio de uma habitao de 80 m2 atravs de emprstimo

bancrio;
O custo da habitao calculado corresponde exclusivamente ao valor da prestao

mensal paga instituio bancria, isto , no so considerados outros custos fixos
associados (por exemplo, os seguros obrigatrios);
O agregado familiar dispe de 10% do valor de aquisio, garantindo um loan-to-value

de 90% (a aceitao de um rcio superior, ainda que esteja previsto pela maioria das
instituies bancrias, avaliada como um factor adicional de risco de crdito e
implica, frequentemente, garantias adicionais e aumento do spread);
O prazo de pagamento do emprstimo de 40 anos, no sistema de prestaes

constantes;
103

De forma a acautelar o caso em que os agregados familiares, pelas condies que

apresentam junto das instituies bancrias, dispem de um fraco poder de negociao,
tomado como hiptese um spread de 0,6%, somado taxa indexante (Euribor a 3
meses, em Julho de 2007);
A taxa de esforo percentagem do rendimento anual bruto do agregado que

canalizado para o pagamento da prestao bancria de 33%13. A taxa de esforo
fixa e independente da composio do agregado familiar, isto , por razes que se
prendem com a simplificao dos clculos e da posterior anlise, o peso dos custos com
a habitao no oramento familiar no ajustado pelo nmero de dependentes a seu
cargo.
O limiar de acessibilidade varia, naturalmente, em funo da localizao escolhida para a

habitao. Em termos mdios, poder-se-ia dizer que um agregado familiar teria que dispor de
um rendimento anual bruto de 9.776 para adquirir uma habitao de 80 m2 no Continente (o
necessrio para pagar uma prestao mensal de 269 ).
Os valores mais elevados de limiar de acessibilidade registam-se, como seria de esperar, na
Grande Lisboa (um rendimento anual bruto de 13 859 o mnimo que permite o acesso ao
mercado privado), seguindo-se o Algarve (13 802), Pennsula de Setbal (11 704) e Alentejo
Litoral (11 593). No outro extremo est a Serra da Estrela, onde bastar um rendimento anual
de 6 013, Tmega (7 449) e Pinhal Interior Norte (7 472) e Douro (7 587).
A converso do limiar de acessibilidade em salrios mnimos nacionais anuais (considerando
que em cada ano um trabalhador recebe 14 salrios), permite verificar (ver Figura 6-2) que um
agregado familiar que disponha de um rendimento mensal equivalente a dois SMN consegue
adquirir uma habitao na maioria das NUTS III do pas; por outro lado, o acesso maioria dos
concelhos da rea Metropolitana de Lisboa est vedado aos agregados que no dispem de um
rendimento familiar superior a 2 SMN. O concelho de Lisboa e os concelhos vizinhos da
margem Norte ocupam as posies cimeiras do ranking: o limiar de acessibilidade em Cascais
de 3,3 SMN, seguindo-se Lisboa (3,0), Oeiras (2,9) e Odivelas (2,6).
Ao nvel das 40 cidades mdias consideradas, os limiares de acessibilidade mais elevados
situam-se em Faro, Olho, Portimo, Torres Vedras, Coimbra e vora (ver quadros seguintes).
13
Diversos estudos internacionais sobre esta matria consideram taxas de esforo sobre os rendimentos brutos do
agregado familiar que variam entre 30% e 35%. Estes valores representam o limite mximo do que se considera
aceitvel para o peso das despesas com a habitao face ao rendimento bruto.
104

FIGURA 6-2: LIMIAR MNIMO DE ACESSIBILIDADE (CONVERTIDO EM SALRIOS MNIMOS NACIONAIS),

POR NUTS 3 E NOS CONCELHOS DAS AM DE LISBOA E PORTO, 1. TRIMESTRE 2007
AM Lisboa
AM Porto
Minho-Lima
Cvado
Pvoa de Varzim
Alto Trs-os-Montes
Ave
Grande PortoTmega
Azambuja
Vila do Conde
Douro
Entre Douro e Vouga

Mafra
Do-Lafes
Baixo Vouga
Serra da Estrela
Maia
Matosinhos Valongo
Vila Franca de Xira
Porto
Loures
Sintra
Baixo Mondego
Cova da Beira
Cascais
Beira Interior Sul

Pinhal LitoralPinhal Interior Sul
Odivelas
Amadora
Lisboa
Oeiras
Montijo
Montijo
Almada
Mdio Tejo
Gondomar
Vila Nova de Gaia
Alcochete
Espinho
Moita
Barreiro
Seixal
Palmela
Setbal
Oeste
Lezria do Tejo
Alto Alentejo
Sesimbra
Grande Lisboa
Pennsula de SetbalAlentejo Central
Legenda
Limiar de Solvncia (SMN)
Alentejo Litoral
1,00 - 1,50
Baixo Alentejo
1,51 - 2,00
2,01 - 2,50
2,51 - 3,50
Algarve
Fonte: clculo da equipa de projecto com base em dados do INE, Inqurito Avaliao Bancria na Habitao.
105

QUADRO 6-1: RENDIMENTO BRUTO MNIMO ANUAL CORRESPONDENTE AOS LIMIARES
DE
ACESSIBILIDADE, CONVERTIDO EM SALRIOS MNIMOS NACIONAIS (SMN), POR ESCALES
NUTS 2
SMN
NUTS 3
SMN
C. Mdias
SMN
Concelhos das
AM
SMN
At 2 SMN
Centro
1,5
S. Estrela
1,1
Abrantes
1,3
Gondomar
1,7
Norte
Alentejo
1,6
Tmega
1,3
St. Tirso
1,3
V. Conde
1,7
1,6
1,3
Fafe
1,4
Valongo
1,8
Douro
1,3
Penafiel
1,4
V.N Gaia
1,8
Alto Trs-os-Montes
1,4
Chaves
1,4
Moita
1,8
Ave
1,5
Paredes
1,4
Palmela
1,8
Pinhal Interior Sul
1,5
Mirandela
1,4
AM Porto
1,9
Cvado
1,5
Covilh
1,5
Pvoa de Varzim
1,9
1,5
Peso da Rgua
1,5
Espinho
2,0
Cova da Beira
1,5
Entronc.
1,5
Azambuja
2,0
Baixo Alentejo
1,5
Braga
1,5
Barreiro
2,0
Alto Alentejo
1,5
Bragana
1,5
Porto
2,0
Mdio Tejo
1,5
Barcelos
1,5
Maia
2,0
Beira Interior Sul
1,5
Castelo Branco
1,5
Do-Lafes
1,5
V.N. Famalico
1,5
Pinhal Litoral
1,5
Santa Maria da Feira
1,5
Entre Douro e Vouga
1,6
Guimares
1,5
Minho-Lima
1,6
So Joo da Madeira
1,5
Baixo Vouga
1,7
Vila Real
1,6
Alentejo Central
1,7
Lamego
1,6
Lezria do Tejo
1,7
Guarda
1,6
Baixo Mondego
1,7
Marinha Grande
1,6
Grande Porto
1,9
Oliveira de Azemis
1,6
Oeste
1,9
Portalegre
1,6
Santarm
1,7
Beja
1,7
Leiria
1,7
Torres Novas
1,7
Figueira da Foz
1,7
Viseu
1,7
Caldas da Rainha
1,8
Tomar
1,8
Aveiro
1,8
Viana do Castelo
1,9
]2-2,5] SMN
LVT
2,1
Al. Litoral
2,1
vora
2,1
Setbal
2,1
Algarve
2,4
Pen. Setbal
2,1
Coimbra
2,1
Matos.
2,1
Algarve
2,4
Torres Vedras
2,1
Montijo
2,2
Gr. Lisboa
2,5
Portimo
2,3
Seixal
2,2
Olho
2,3
Sintra
2,2
Faro
2,5
Mafra
2,2
AM Lisboa
2,3
106

NUTS 2
SMN
NUTS 3
SMN
C. Mdias
SMN
Concelhos das
AM
SMN
V.F. Xira
2,3
Sesimbra
2,3
Alcochete
2,4
Amadora
2,4
Almada
2,5
Loures
2,5
Cascais
3,3
Mais de 2,5 SMN

Lisboa
3,0
Odivelas
2,6
Oeiras
2,9
Fonte: Clculos da equipa de projecto com base em dados do INE, Inqurito Avaliao Bancria na Habitao.
107

6.2. CARNCIAS HABITACIONAIS

Para alm das dificuldades de acesso habitao analisada no captulo anterior e da forte taxa
de esforo de algumas famlias para manterem a sua habitao, uma primeira abordagem
genrica das caractersticas do parque habitacional a partir das dimenses que se consideram
geralmente como carncias quantitativas de alojamento, integrando a sobrelotao e as
famlias alojadas em situao precria, permite aferir da necessidade de cerca de 200 mil fogos.
Seria ainda necessrio, considerando apenas os alojamentos de residncia habitual, realizar
obras em 190 mil fogos, com necessidades de forte renovao com grandes obras, estando em
mau estado de conservao. A regio Norte e Centro concentram uma percentagem significativa
dessas necessidades.
QUADRO 6-20: ESTADO DE OCUPAO
Portugal
Alojamentos no
clssicos
Norte
Centro
Lisboa
Alentejo
Algarve
Aores
Madeira
27.319
6.686
4.268
11.960
1.750
1.587
430
638
8.178
1.938
1.947
1 981
981
738
261
332
68.299
21.161
14.660
21.376
4.482
2.974
2.247
1.399
568.886
219419
60911
200512
27966
23982
21243
14853
(154.726)
(61504)
(19845)
(42875)
(9301)
(6276)
(6296)
(8629)
Famlias
clssicas em
hotis e similares
e em
convivncias
Alojamentos para
as fam. que
residem em
regime de
ocupao
partilhada
Sobrelotao
(com falta de 2
ou 3 divises)
Fonte: INE Recenseamento da habitao, 2001.
108

6.2.1. Degradao dos alojamentos

A relativa juventude do parque habitacional portugus no impede uma forte degradao do
edificado. De facto, existe cerca de 1 milho e 600 mil fogos a necessitar de pequenas e mdias
reparaes e 326 mil fogos, muito degradados ou a precisar de grandes reparaes. Deve, no
entanto, analisar-se estes nmeros com cautela pois do parque degradado apenas 57% de
residncia habitual, enquanto 1/3 est vago (provavelmente devido sua degradao) e 12%
residncia sazonal.
Em Portugal, 59% do parque edificado no necessita de qualquer reparao, sendo que 33%
necessita de pequenas e mdias reparaes e 8% est muito degradado e precisa de grandes
reparaes.
A degradao fsica afecta sobretudo os edifcios mais antigos e, por isso, o estado de
degradao domina nas reas com uma estrutura edificada mais antiga, ou seja, nos centros
histricos, nomeadamente, de Lisboa e Porto. Nestas duas cidades, cerca de metade do parque
habitacional (52%-53%) necessita de interveno de reabilitao fsica do seu parque edificado.
QUADRO 6-21: NMERO DE ALOJAMENTOS CLSSICOS, POR ESTADO DE CONSERVAO, PORTUGAL,

LISBOA E PORTO
Estado de conservao
Portugal
Lisboa
Porto
Total
Sem necessidade de reparao
3 091 013
Pequenas reparaes e reparaes mdias
1 602 909
Grandes reparaes e muito degradado
325 503
137 984
121 365
29 132
58 770
50 236
15 488
Fonte: INE, Recenseamento Geral da Populao e Habitao 2001.
109

GRFICO 6-58: ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS, POR ESTADO DE CONSERVAO,

PORTUGAL, 2001
8%
Sem necessidade de
reparao
Pequenas reparaes
e reparaes m dias
33%
59%
G randes reparaes
e m uito degradado
110

QUADRO 6-22: NMERO DE ALOJAMENTOS CLSSICOS, SEGUNDO A FORMA DE OCUPAO E O ESTADO

DE CONSERVAO, PORTUGAL, 2001
Alojamento clssicos, segundo a forma de ocupao
Estado de
conservao
Portugal
Total
Geral
Residncia habitual
Prpria
Arrendada
Residncia
secundria
Vagos
Total*
Sem
necessidade
de reparao
3 091 013
2 214 208
1 816 298
327 126
624 481
252 324
Pequenas
reparaes e
reparaes
mdias
1 602 909
1 150 295
772 129
335 150
261 446
191 168
Grandes
reparaes e
muito
degradado
325 503
186 726
100 042
78 149
38 492
100 285
* Contm Alojamentos Clssicos de Residncia Habitual cedida gratuitamente

Fonte: INE, Recenseamento Geral da Populao e habitao 2001.
GRFICO 6-59 ALOJAMENTOS SEGUNDO A FORMA E REGIME DE OCUPAO POR NECESSIDADES DE

REPARAO, 2001
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
T o ta l
R e s id n c ia
H a b it u a l
R e s id n c ia
H a b it u a l P r p r ia
S e m n e c e s s id a d e d e r e p a r a o
R e s id n c ia
H a b it u a l
A rre n d a d a
R e s id n c ia
S e c u n d r ia
V ag o s
P e q u e n a s r e p a r a e s e r e p a r a e s m d ia s
G r a n d e s r e p a r a e s e m u ito d e g r a d a d o
111

Avaliar o estado de conservao dos alojamentos clssicos segundo a forma de ocupao

permite compreender o estado do parque habitacional em funo do regime de propriedade
habitacional ou vnculo com essa propriedade. Assim, possvel constatar que em termos de
residncia habitual (prpria, arrendada ou outro tipo), 1 milho e 337 mil alojamentos
apresentam necessidades de reparao, representando 38% dos alojamentos clssicos.
Como fcil de depreender pelo grfico, e em termos relativos, o grau de degradao afecta
mais os alojamentos arrendados do que os prprios, o que ilustra o estado do fenmeno do
arrendamento no pas e a consequente estagnao do mercado. Por seu turno, uma significativa
parcela das residncias de uso sazonal ou secundrias, revelam sinais de degradao e carncia
de reparaes. Assim, cerca de 33% dos alojamentos de uso sazonal (equivalente a 300 mil
fogos) evidenciam necessitar de reparaes, sendo que 29% dos quais relativas a pequenas e
mdias e cerca de 4% a grandes reparaes e degradados.
Os alojamentos vagos, que representam uma parcela importante no parque habitacional,
apresentam um estado de degradao bastante evidente. Com efeito, 291.453 fogos vagos, 54%
do total, necessitam de interveno ao nvel de reparaes.
112

FIGURA 6.8 CARACTERIZAO DOS CONCELHOS PORTUGUESES SEGUNDO O ESTADO DE

CONSERVAO DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS, ANO DE 2001.
Legenda:
1.
Parque Habitacional com Necessidades de Reparaes
2.
Parque Habitacional com Alguma Necessidade de Reparaes
3.
Parque Habitacional com Muitssima Necessidade de Reparaes
4.
Parque Habitacional com Muita Necessidade de Reparaes
Fonte: Censos 2001.
So as cidades de Lisboa e do Porto, bem como os seus concelhos limtrofes que apresentam
sinais mais evidentes de necessidades de reparao, ou seja, de interveno no mbito da
reabilitao. Com efeito, em Lisboa, a degradao fsica atinge mais de 50% do parque
habitacional.
113

Concelhos
Pequenas e Mdias
Reparaes Grandes e Muito
reparaes *
degradado *
Lisboa
121 mil
29 mil
Porto
50 mil
15 mil
Sintra
49 mil
6 mil
Vila Nova de Gaia
40 mil
7 mil
* valores aproximados
Fonte: Censos 2001.
Almada, Loures, Matosinhos, Coimbra, Cascais, Odivelas, Braga, Gondomar, Oeiras, Setbal,
Guimares e Seixal, aparecem a seguir na lista
Em termos relativos, a situao mais grave a de Trs-os-Montes e Alto-Douro,
particularmente os concelhos de Montalegre, Boticas, Vieira do Minho, Ribeira da Pena,
Cinfes, Baio, Resende e Lamego, Vinhais, Vimioso, Alij, Mura, Carrazeda de Ansies, So
Joo da Pesqueira, Tabuao, Sabrosa e mais a sul Mrtola e Alportel.
GRFICO 6-60 ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, PORTUGAL ANO 2001
105415
Vagos para venda

Vagos para arrendar
80094
Vagos para demolir

Outros casos
330576
27692
Fonte: Censos 2001.
114

A anlise dos alojamentos vagos revela que uma importante componente destina-se a venda ou a
arrendamento. Trata-se de 34,1% dos alojamentos, ou seja, 185 509 fogos cujo fim serve
directamente o mercado.
GRFICO 6-61 PESO DO ESTADO DE CONSERVAO DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS,

ANO DE 2001
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
A necessitar de grandes
reparaes e muito degradados
A necessitar de reparaes
pequenas e mdias
Sem necessidades de
reparao
Total de
Vagos
Vagos
para
venda
Vagos
para
arrendar
Vagos
para
demolir
Outros
casos
Fonte: Censos 2001.
Neste mbito, avaliando o estado de conservao do total de alojamentos vagos, destaca-se o

elevado peso das necessidades de reparao rondando os 55%. Por seu lado, analisando cada
parcela dos alojamentos vagos, evidencia-se o importante peso que as necessidades de reparao
desempenham nas componentes de venda (cerca de 30%) e de arrendamento (cerca de 50%).
115

Analisando o estado de conservao dos alojamentos em funo da forma e regime de ocupao

podemos concluir que:
do universo de fogos com necessidade de grandes reparaes e muito degradado (325

mil), cerca de 190 mil so de residncia habitual o que corresponde a cerca de 57%
(destes 78 mil so de aluguer);
desse mesmo universo, 31% constituem alojamentos vagos e os restantes 12% segunda
residncia;
a degradao do patrimnio edificado proporcionalmente afecta mais os alojamentos

arrendados do que os prprios (32% dos alojamentos prprios necessitam de reparaes
e 50% dos arrendados necessitam de reparaes), o que se explica em parte pela lei do
congelamento das rendas que faz com que o problema se focalize nos centros das duas
principais cidades;
do total de fogos vagos, apenas 46% no necessita de qualquer tipo de reparao.
116

FIGURA 6-9: TAXA DE DEGRADAO POR FREGUESIAS, 2001
117

6.2.2. Sobrelotao
Em Portugal mais de meio milho de fogos esto sobrelotados, sendo que a maioria se situa nas
zonas simultaneamente de maior povoamento e de menores recursos como o caso do Vale do
Ave. Em 2001, 568 886 alojamentos encontravam-se sobrelotados, o que equivale a 16% do
parque habitacional. Contudo, os casos de maior incidncia do problema representam cerca de
10% da totalidade dos casos de sobrelotao. Assim, do total de fogos nesta situao, 414 160
tm falta de uma diviso, 113 797 tm falta de duas divises e 40 929 tm falta de 3 ou mais
divises.
Estes valores mostram alguma desadequao entre a dimenso dos alojamentos e as
caractersticas das famlias, situao que aponta para a existncia de algumas barreiras
mobilidade habitacional. Os mapas seguintes reflectem a espacializao deste indicador sendo
que uma das manchas com maior incidncia deste indicador justamente o Noroeste,
nomeadamente a zona do Vale do Ave.
GRFICO 6-62 ALOJAMENTOS CLSSICOS SOBRELOTADOS, PORTUGAL - ANO 2001
600000
500000
400000
300000
200000
100000
0
Alojamentos Clssicos com
divises em falta
1 diviso
2 divises
3 divises ou +
Total
414160
113797
40929
568886
Fonte: Censos 2001.
Os alojamentos considerados sobrelotados constituem actualmente 16% do total do parque

habitacional correspondendo a 601 mil famlias. De acordo com o Censos 2001, a superlotao
crtica, definida como a falta de 2 divises, atinge as 155 mil famlias. Esta situao habitacional
de carcter penalizador da qualidade de vida, s superada na Europa pela Grcia.
118

GRFICO 6-63 ALOJAMENTOS CLSSICOS SOBRELOTADOS, PORTUGAL - ANO 2001

500000
400000
300000
200000
100000
0
R.Autnoma R.Autnoma
dos Aores da Madeira
Portugal
Norte
Centro
Lisboa
Alentejo
Algarve
1 diviso
414160
157915
65357
122088
29923
17706
8557
12614
2 divises
113797
46378
15112
31357
7132
4659
3711
5448
40929
15126
4733
11518
2169
1617
2585
3181
3 divises ou +
Fonte: Censos 2001
FIGURA 6-10: SOBRELOTAO POR FREGUESIAS E REAS URBANAS, 2001

TAXA DE SOBRELOTADOS POR FREGUESIAS
119

FIGURA 6-11 TAXA DE SOBRELOTADOS POR REAS URBANAS
R.A. Aores
R.A. Madeira
ESPANHA
Alojamentos Familiares Clssicos

de Residncia Habitual,
por rea urbana, em 2001
200000
100000
50000
Alojamentos sobrelotados *,
por rea urbana, em 2001
%
> 50
27.7 - 50
17.3 - 27.7
11.6 - 17.3
< 11.6
Valor mdio: 16.5%
Rios principais e albufeiras

Limite de concelho
* (Alojamentos Familiares Clssicos Sobrelotados / Alojamentos Familiares Clssicos de Residncia Habitual)
FONTE: INE, Censos 2001
20 Km
Fonte: Censo 2001.
Trata-se de facto de uma informao que vem ao encontro de vrios outros estudos sobre o
fenmeno da pobreza. Num estudo relativamente recente da responsabilidade do ISS
(Capucha:2005), desenvolvida uma tipologia de situaes de excluso em Portugal, sendo a
zona do Noroeste tipificada como territrio industrial com forte desqualificao,
relativamente ao qual so evidenciadas as seguintes caractersticas:
a) populao mais desqualificada/elevada taxa de desemprego, sendo que 40%
da populao se encontra em situao de desemprego de longa durao;
b) elevadssima taxa de abandono escolar em idades muito precoces, num
universo populacional bastante jovem;
c) rendimentos inferiores mdia nacional, com valores de IRS per capita ao
ano de cerca de 230;
d) elevada proporo de famlias numerosas.
120

QUADRO 6-23: SNTESE SOBRELOTAO / DEGRADAO

SOBRELOTAO
Em termos de distribuio territorial verifica-se que a sobrelotao maior nas freguesias do
Territrio
Noroeste, na Madeira e em S. Miguel, nos Aores. Nas reas urbanas a sobrelotao maior
Nacional
nos centros urbanos da Madeira, do Noroeste, na Regio de Lisboa e em alguns centros

urbanos do Algarve.
reas de maior incidncia da sobrelotao: Regio Metropolitana do Porto; Regio
Regies
Metropolitana de Lisboa. A sobrelotao um problema nas duas reas metropolitanas, nas

freguesias centrais e em algumas freguesias perifricas.
Alojamentos Sobrelotados - 2001
Norte
219419
39%
Centro
60911
4%
Lisboa e Vale do Tejo
200512
12%
Alentejo
27966
5%
Algarve
23982
4%
Madeira
21243
4%
DEGRADAO
Em termos relativos a degradao do parque aparentemente mais grave em
Trs-os-Montes e Alto Douro, onde se destacam vrias freguesias com os valores relativos
mais elevados. Na Madeira e nos Aores, algumas freguesias possuem um parque muito
Territrio
degradado.
Nacional
Nas reas urbanas a degradao maior em Lisboa e Porto, destacando-se, ainda, alguns
centros urbanos do interior Norte (Vila Real, Peso da Rgua, Meso Frio, Montalegre, Vila
Pouca de Aguiar, Ribeira de Pena e Vila Nova de Foz Ca), do Alentejo (Serpa, Mrtola e
Redondo) e do Algarve (Tavira, Olho e S. Brs de Alportel).
reas de maior incidncia da sobrelotao: Regio Metropolitana do Porto; Regio
Metropolitana de Lisboa.
Na regio Metropolitana do Porto, em termos relativos de destacar com um parque mais
degradado as freguesias do centro histrico, algumas freguesias do concelho de Arouca,
Cinfes, Resende, Baio e Amarante. Em termos absolutos destacam-se as freguesias do
Porto e concelhos perifricos, para alm de um conjunto de freguesias pertencentes aos
concelhos de Pvoa de Varzim, Fafe, Famalico, Guimares, Trofa, S. Tirso, Penafiel,
Regies
Paos de Ferreira, Espinho, Vila da Feira, Oliveira de Azemis, Vale de Cambra, Arouca e
Cinfes.
Na Regio de Lisboa e Vale do Tejo, em termos relativos, destacam-se as freguesias mais
centrais de Lisboa, e algumas freguesias de concelhos mais perifricos, como Chamusca,
Barreiro e Setbal. Quanto aos valores absolutos, destacam-se as freguesias dos
concelhos de Lisboa, Loures, Oeiras, Sintra, Cascais, Seixal e Vila Franca de Xira, para
alm de outras mais perifricas, como o caso de algumas freguesias de Alcobaa,
Ourm, Torres Novas, Abrantes, Caldas da Rainha, Lourinh e Torres Vedras.
121

Ao nvel territorial, a regio Norte (designadamente o Noroeste) e de Lisboa, evidenciam os

valores mais relevantes do fenmeno.
122

6.2.3 Perfil Regional: Forma de Ocupao, Conservao e Vagos

REGIO NORTE
GRFICO 6-64 NMERO DE ALOJAMENTOS CLSSICOS, SEGUNDO FORMA DE OCUPAO E ESTADO DE
CONSERVAO, NORTE ANO DE 2001
800000
600000
400000
200000
0
Total de
Residncia
Habitual
Residncia
Habitual
Proprietrio
Residncia
Habitual
Arrendada
Sem necessidades de reparao
710797
571725
111698
27374
169650
80140
A necessitar de reparaes pequenas e

mdias
392363
256944
118024
17395
72568
54562
A necessitar de grandes reparaes e

muito degradados
78905
41561
33344
4000
13582
32590
Residncia Uso Sazonal

Habitual outra ou Residncia
situao
Secundria
Vagos
Fonte: Censo 2001
GRFICO 6-65 ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, NORTE ANO 2001
33394
Vagos para venda

Vagos para arrendar
Vagos para demolir
94411
31431
8056
Fonte: Censo 2001
Outros casos

GRFICO 6-66 PESO DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, NORTE - ANO DE 2001
100%
80%
grandes e muito degradado
60%
pequenas e mdias
40%
Sem necessidades de
reparao
20%
0%
Total de
Vagos
Vagos
para venda
Vagos
para
arrendar
Vagos
para
demolir
Outros
casos
Fonte: Censo 2001.
124

REGIO CENTRO

CONSERVAO, CENTRO - ANO DE 2001
500000
400000
300000
200000
100000
0
Total de
Residncia
Habitual
Residncia
Habitual
Proprietrio
Residncia
Habitual
Arrendada
Residncia
Uso Sazonal ou
Habitual outra
Residncia
situao
Secundria
403307
356363
37595
9349
150830
36041
A necessitar de grandes reparaes e muito

degradados
192443
155897
31204
5342
63297
38263

degradados
29436
22433
5973
1030
9271
22434
Vagos
Fonte: Censo 2001.
GRFICO 6-68 ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, CENTRO ANO 2001
13172
12526
Vagos para venda

Vagos para arrendar
Vagos para demolir
7285
63755
Fonte: Censo 2001.
125
Outros casos

GRFICO 6-69 PESO DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, CENTRO - ANO DE 2001
100%
80%
60%
pequenas e mdias
40%
Sem necessidades de
reparao
20%
0%
Total de
Vagos
Vagos
para
venda
Vagos
para
arrendar
Vagos
para
demolir
Outros
casos
Fonte: Censo 2001.
126

REGIO DE LISBOA E VALE DO TEJO

CONSERVAO, LISBOA E VALE DO TEJO ANO DE 2001
1000000
800000
600000
400000
200000
0
Total de
Residncia
Habitual
Residncia
Habitual
Proprietrio
Residncia
Habitual
Arrendada
Residncia
Uso Sazonal
situao
Secundria
769752
614183
135086
20483
161694
101995

mdias
431821
264165
155226
12430
73510
66756

muito degradados
59189
24035
33259
1895
9124
27585
Vagos
Fonte: Censo 2001.
GRFICO 6-71 ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, LISBOA E V. TEJO ANO 2001
47958
Vagos para venda
Vagos para arrendar
Vagos para demolir
117538
23463
7377
Fonte: Censo 2001.
127
Outros casos

GRFICO 6-72 PESO DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, LISBOA E V. TEJO, 2001
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
pequenas e mdias
Sem necessidades de
reparao
Total de
Vagos
Vagos
para
venda
Vagos
para
arrendar
Vagos
para
demolir
Outros
casos
Fonte: Censo 2001.
128

REGIO DO ALENTEJO

CONSERVAO, ALENTEJO - ANO DE 2001
150000
100000
50000
0
Total de
Residncia
Habitual
Residncia
Habitual
Proprietrio
Residncia
Habitual
Arrendada
138747
114274
17582
6891
41849
13231

mdias
52972
36122
12745
4105
22164
16155
6776
4039
1963
774
3546
9099

muito degradados
Residncia
Uso Sazonal
situao
Secundria
Vagos
Fonte: Censos 2001.
GRFICO 6-74 ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, ALENTEJO ANO 2001
4014
4219
Vagos para venda
2237
Vagos para arrendar

Vagos para demolir
Outros casos
28015
Fonte: Censo 2001.
129

GRFICO 6-75 PESO DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, ALENTEJO - ANO DE 2001
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
pequenas e mdias
Sem necessidades de
reparao
Total de
Vagos
Vagos
para
venda
Vagos
para
arrendar
Vagos
para
demolir
Outros
casos
Fonte: Censos 2001.
130

REGIO DO ALGARVE

CONSERVAO, ALGARVE - ANO DE 2001
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
Uso Sazonal
Residncia
Secundria
situao
Total de
Residncia
Habitual
Residncia
Habitual
Proprietrio
Residncia
Habitual
Arrendada
97352
78293
15009
4050
81121
12525

mdias
41752
28007
11469
2276
23302
8596

degradados
4936
2735
1791
410
1772
4737
Vagos
Fonte: Censo 2001.
GRFICO 6-77 ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, ALGARVE ANO 2001
4589
Vagos para venda

Vagos para arrendar
13741
Vagos para demolir

5979
1549
Fonte: Censo 2001.
131
Outros casos

GRFICO 6-78 PESO DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, ALGARVE - ANO DE 2001
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
pequenas e mdias
Sem necessidades de
reparao
Total de
Vagos
Vagos
para
venda
Vagos
para
arrendar
Vagos
para
demolir
Outros
casos
Fonte: Censos 2001.
132

REGIO AUTNOMA DOS AORES

CONSERVAO, REGIO AUTNOMA DOS AORES ANO DE 2001
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
Total de
Residncia
Habitual
Residncia
Habitual
Proprietrio
Residncia
Habitual
Arrendada
Residncia
Uso Sazonal
situao
Secundria
48016
41875
4489
1652
9718
3746

mdias
17348
14322
2170
856
3798
3420

degradados
3778
2857
634
287
795
1998
Vagos
Fonte: Censo 2001.
GRFICO 6-80 ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, R.A. DOS AORES ANO 2001
1035
1368
Vagos para venda

Vagos para arrendar
Vagos para demolir
573
6188
Fonte: Censo 2001.
133
Outros casos

GRFICO 6-81 PESO DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, R.A. DOS AORES ANO DE 2001
100%
80%
60%
pequenas e mdias
40%
Sem necessidades de
reparao
20%
0%
Total de
Vagos
Vagos
para
venda
Vagos
para
arrendar
Vagos
para
demolir
Outros
casos
Fonte: Censos 2001.
134

REGIO AUTNOMA DA MADEIRA

CONSERVAO, R.A. MADEIRA ANO DE 2001
50000
40000
30000
20000
10000
0
Total de Residncia Residncia Residncia

Uso
Residncia Habitual
Habitual
Habitual Sazonal ou
Habitual Proprietrio Arrendada
outra
Residncia
Vagos
46237
39585
5667
985
9619
4646
pequenas e mdias
21596
16672
4312
612
2807
3416
3706
2382
1185
139
402
1842
Fonte: Censo 2001.
GRFICO 6-83 ESTRUTURA DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, R.A. MADEIRA ANO 2001
1253
1108
Vagos para venda

Vagos para arrendar
615
Vagos para demolir

Outros casos
6928
Fonte: Censo 2001.
135

GRFICO 6-84 PESO DOS ALOJAMENTOS CLSSICOS VAGOS, R.A. MADEIRA ANO DE 2001
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
pequenas e mdias
Sem necessidades de
reparao
Total de
Vagos
Vagos
para
venda
Vagos
para
arrendar
Vagos
para
demolir
Outros
casos
Fonte: Censo 2001.
136

7. CARNCIAS HABITACIONAIS E GRUPOS ESPECFICOS

7.1. AGREGADOS MAL ALOJADOS
A anlise das carncias qualitativas poder tambm fazer-se atravs da anlise da relao entre
oferta e procura. A situao regular seria o normal funcionamento do mercado, permitindo a todas as
famlias encontrar um alojamento que, quer em termos econmicos, quer em termos de qualidade e
localizao satisfizesse as suas necessidades. No entanto, a relao entre rendimentos das famlias e
custos de habitao no mercado privado tem-se revelado desajustado para um nmero significativo de
agregados de baixo rendimento.
Recorde-se que Portugal apresenta:
Cerca de 2 milhes de pobres, cerca de 800 000 famlias, com rendimentos inferiores a 60%
do rendimento nacional mdio e 200 000 famlias em situao de forte privao;
Estima-se a existncia de aproximadamente 5 000 sem abrigo, concentrados sobretudo nas

maiores cidades do pas;
S nos municpios de Lisboa e Porto h cerca 16 000 famlias inscritas nas cmaras
municipais para habitao social e estima-se que, no conjunto dos municpios do pas, estejam
inscritas em listas de espera para as habitaes sociais mais de 40 000 famlias;
Cerca de 250 mil pessoas com deficincia vivem em habitaes consideradas no adequadas;
Mais de 11 000 imigrantes vivem em habitaes no clssicas.
Tambm aqui se situam nveis diversos de necessidade. Esta listagem de carncias qualitativas, muito
provisria, permite considerar que, pelo menos 20% da populao residente (800 mil famlias que se
situam abaixo do limiar de pobreza) no tm condies de acesso habitao sem apoio pblico.
No entanto, uma parte significativa dessas famlias ter resolvido de vrias formas a sua situao e no
est de imediato dependente de apoio pblico. Esta percentagem de populao com dificuldades de
137

acesso ao mercado privado semelhante a outras estimativas14. Ora, considerando que a fatia do
parque pblico hoje de 5% do total do parque de estimar as condies de deficiente alojamento por
parte destas populaes. A distribuio desta populao de baixa renda generalizada a todo o pas.
Podem assim estimar-se as situaes de populao em deficientes condies de alojamento ou sem
alojamento (emigrantes, pessoas inscritas nos municpios e sem-abrigo) em mais de 65 000 prevendo,
no entanto, uma grande diversidade de solues. Restam ainda as situaes de (des)adequao dos
alojamentos s necessidades de populaes com necessidades especiais.
QUADRO 7-24: CARNCIAS HABITACIONAIS QUALITATIVAS
Famlias em
listas de
espera nas
autarquias
Portugal
Norte
Estimativa
5200
40 000
(valor subrepresenta
do)
Centro
Lisboa
(Aguard
a-se
respost
a)
10 675
(Valor
subreprese
ntado)
Alentejo
Algarve
Aores
Madeira
(Aguardase
resposta
(Aguard
a-se
respost
a
(Aguard
a-se
respost
a
(Aguardase
resposta
Autarquias:
1 497
Populao sem
abrigo
CDSS:
21%
9%
58%
4%
5%
201 525
149 309
135 563
46 576
21 505
9 829
11 344
1 747
1 320
6 810
757
551
159
196
15,1%
11,4%
59%
6,6%
4,8%
1,4%
1,7%
(dos
A.N.C.)
(dos
A.N.C.)
(dos
A.N.C.)
(dos
A.N.C.)
(dos
A.N.C.)
(dos
A.N.C.)
(dos
A.N.C.)
1 659
Instituies:
4 539
Populao com
deficincia e
alojamento
desadequado
Populao
estrangeira
habitando
alojamentos
no clssicos
575 651
11 540
100%
(dos A.N.C.)
Fonte: Estudo dos Sem-Abrigo, 2005; Relatrio INH-PER; National Analytical Study on Housing in Censo de 2001 e
Relatrio Estatstico do S.E.F, Ministrio de Administrao Interna.
14
Em Frana a lei SRU de Dezembro de 2000 prope uma miscigenao entre o alojamento apoiado e o alojamento
privado prevendo 20% para o primeiro in Chrisian Julienne, 2006, Logement: solutions pour une crise fabrique, Les Belles
Lettres, Paris.
138

7. 2. SEM-ABRIGO
A definio e as estimativas da populao sem abrigo so bastante fluidas e as informaes
quantitativas divergem consoante as fontes.
FIGURA 7-12 MAPA DA DISTRIBUIO DOS SEM-ABRIGO AO NVEL DISTRITAL
Fonte: Estudo dos Sem-Abrigo, Instituto de Segurana Social, 2005
No relatrio Estudo dos Sem-Abrigo publicado pelo Instituto de Segurana Social (2005)
apresentada a expresso mais recente deste fenmeno a nvel nacional.
Deste modo, considerando os grupos referidos, ou seja, Pessoas Sem Domiclio Convencional e
Pessoas com Alojamento (mas em situao de risco de o perder), o fenmeno encontra-se presente em
todo o pas embora a problemtica se revele essencialmente urbana.
O mapa, extrado do mencionado relatrio (Figura 7-12), correspondente s percentagens totais, indica
uma maior percentagem de casos no distrito de Lisboa (48%), verificando-se ainda um valor
139

significativo no distrito do Porto, e com menor peso estatstico nos distritos de Setbal (7%), Faro
(5%) e Aveiro (4%).
O Plano Nacional de Aco para a Incluso (PNAI) do MTSS para o perodo de 2006-2008, identifica
da seguinte forma os sem-abrigo:
Em Portugal, desconhece-se o nmero global de pessoas sem-abrigo. Sabe-se, contudo, que so
sobretudo homens em idade activa (30 aos 49 anos), solteiros e divorciados, de nacionalidade
portuguesa, com escolaridade bsica, distribudos essencialmente pelas grandes reas metropolitanas
(Lisboa e Porto), seguindo-se as cidades mdias de Setbal, Faro e Braga. J no so somente os
marginalizados clssicos, sendo visvel a emergncia de uma nova gerao de pessoas com peso
crescente de doentes mentais, toxicodependentes, alcolicos, ex-reclusos e outras de pessoas que se
encontram em situao de ruptura com as normas e Instituies vigentes quebra de laos
sociofamiliares, instabilidade profissional, inacessibilidade habitao, dificuldades de acesso ao
emprego, baixos rendimentos, ausncia de regras e rotinas, automarginalizao, diluio de hbitos de
trabalho, regresso nas capacidades cognitivas e sem qualquer tipo de suporte social, psicolgico e
econmico. Mencione-se, ainda, o aparecimento de "novos sem-abrigo", caracterizados por possurem
nveis de qualificao mais elevados (ensino secundrio e curso mdio/superior), que por motivos de
rupturas profissionais so excludos de participarem socialmente.
GRFICO 7-85: NMERO DE FAMLIAS IDENTIFICADAS
Nmero de situaes identificadas pelas diferentes entidades

2500
2137
2000
1855
1500
AUTARQUIAS
1334
1270
INSTITUIES
1000
560
736
698
296
500
560
489
Pessoas com alojamento

mas esporadicamente
dorme na rua/ centro de
acolhimento devido a
presso familiar
239
330
273
66
CDSS Centros Distritais da SS
1111
1044
158
119
Pessoas com alojamento

mas esporadicamente
dorme na rua/ centro de
acolhimento devido a
dependncias (drogaalcool)
Pessoa que tem alojamento

(em casa ou penso) mas
incapaz de o manter sem
ajuda de servios sociais
115
170
Pessoa que pernoita em

espao aberto

centros de acolhimento
81
casas abandonadas,
barracas
Outras situaes (pernoita

em casa de arrumos, carro
abandonado, varanda
cedida, etc.)
Fonte: Estudo dos Sem-Abrigo, Instituto de Segurana Social, 2005
140

A anlise deste fenmeno social revela o subgrupo das pessoas sem domiclio convencional, como
mais representativo. As estimativas relativas a pessoas sem casa variam entre mil e quinhentos e
quatro mil segundo as vrias instituies. No entanto, importa destacar a disparidade entre as entidades
no que respeita aos nmeros identificados, que se deve essencialmente a diferentes formas de
organizao dos servios autrquicos, bem como forma como foram interpelados alguns conceitos
apresentados e com as funes especficas de cada um dos servios.
No estudo possvel ainda constatar que:
a pernoita em espao aberto referida como a situao mais frequente pelos CDSS e como a
segunda pelas instituies;
a pernoita em casas abandonadas e barracas indicada pelas autarquias como a segunda

situao mais frequente, e pelos CDSS como a terceira situao em nmeros de casos
conhecidos;
a pernoita em Centros de Acolhimento representa para as autarquias a situao com maior

nmero de casos, sendo indicada em terceiro lugar pelas instituies.
No mencionado estudo do ISS, realizado em parceria com o CESIS/Centro de Estudos para a

Interveno Social, apresentam-se algumas recomendaes de aco algumas delas centradas na
questo do alojamento:
O impacto decorrente da possibilidade de disporem de um alojamento revelou-se de extrema

importncia, seja no que respeita s pessoas idosas que apenas desta forma conseguem aceder
e permanecer alojados, seja populao mais jovem, com percursos ligados
toxicodependncia que estando em recuperao, o fazem de forma mais digna.
O apoio ao alojamento considerado um factor de grande relevncia, mas em simultneo

importa encontrar formas de contribuir para a continuidade do alojamento, substituindo o seu
carcter transitrio. neste sentido que se destaca a necessidade de se apostar de uma forma
evidente na perspectivao do futuro dos indivduos, por meio de solues habitacionais
inovadoras que caminhem no sentido da sua autonomizao.
Considerou-se fundamental reflectir sobre a durao e as condies dos apoios concedidos,

assegurando que exigncias institucionais de natureza normativa no inviabilizem a
141

prossecuo de uma etapa fundamental de reinsero, designadamente no que se refere

insero profissional.
7.3. POPULAO PORTADORA DE DEFICINCIA

Como consequncia da alterao dos valores da sociedade contempornea, promotora do direito
diferena, a populao com deficincia tem vindo a ser encarada menos como tendo um handicap e
mais como tendo uma diferena que deve ser considerada na diversidade das formas de organizao
social.
Considerando o direito a essa diversidade a sociedade tem de estar preparada para lidar com as
diferenas que a compem e a reflexo sobre a qualidade do parque habitacional tem integrado
crescentemente a questo da acessibilidade dos indivduos como o demonstra a legislao mais recente
sobre a matria. Contudo, ao nvel das prticas reais a mudana e a adopo de determinadas normas
tem sido lenta.
A reduo ou a incapacidade grave de realizao de actividades relacionadas com a deslocao, quer
do prprio, quer dos objectos, constitui um dos tipos de incapacidade mais relevante, segundo um
estudo implementado a nvel nacional pelo SNRIPD em cooperao com o INE e o Departamento de
Estatstica do ex-Ministrio do Emprego e da Segurana Social. Deste modo, 357 492 pessoas
apresentam esta incapacidade representando uma taxa de 220 pessoas em cada mil.
um facto que o envelhecimento demogrfico tem impactes na problemtica das dificuldades de
locomoo, sendo o grupo com idade superior a 75 anos um dos mais significativos responsveis pelo
peso que esta incapacidade assume na populao. Pelo seu impacte crescente, a adequao dos fogos
s necessidades de mobilidade (e no s) das pessoas com necessidades especiais um fenmeno que
deve ser tido em conta no espao que quotidianamente produzido.
142

GRFICO 7-86: POPULAO PORTADORA DE DEFICINCIA, POR TIPO DE DEFICINCIA
180000
160000
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
163569
156246
84172
146669
70994
15009
Auditiva
Visual
Motora
Mental
Parilisia
Cerebral
Outra
deficincia
Fonte: Censos 2001.
O Plano Nacional de Aco para a Incluso (PNAI) do MTSS para o perodo de 2006-2008, identifica
as pessoas com deficincias ou incapacidade em Portugal e associa os problemas relacionados com a
pobreza, a excluso e a falta de condies de habitabilidade:
Segundo os Censos de 2001, em Portugal existiam 634 408 pessoas com deficincias, numa
populao (residente) de 10,3 milhes de indivduos, ou seja, 6,13% da populao tinha uma
deficincia, com base na tipologia utilizada nos Censos 2001. Desta, o universo masculino
representa 53,63% e o feminino 47,37%.
De acordo com os dados obtidos no inqurito nacional s incapacidades, deficincia e
desvantagens (INIDD-1994), realizado por amostragem, constatamos que para uma populao
residente de 9,8 milhes de indivduos apuram-se 905 488 pessoas com deficincias, ou seja,
uma percentagem de 9,16%.
Comparativamente ao valor do Censos de 2001, o valor actual substancialmente superior,
sobretudo nos grupos etrios extremos. Por outro lado, a taxa de pessoas com deficincias
obtida atravs do INIDD aquela que tem um valor aproximado do valor apurado noutros
pases da Unio Europeia e ainda dos valores que, a nvel internacional, se estimam para a
populao com deficincia. () Entre os grupos vulnerveis a fenmenos de pobreza e
143

excluso, a populao com deficincia constitui o grupo, cuja multiplicidade de problemas e

dfice histrico de respostas torna necessria uma aposta premente e reforada ()
As condies de habitabilidade e de acesso habitao devem ser tambm analisadas na
ptica da sua adequabilidade e adaptabilidade a diversos pblicos, nomeadamente s pessoas
em situao de maior dependncia. Por exemplo, em Portugal (2001), 37% das pessoas com
deficincia viviam ainda em habitaes sem rampas.
QUADRO 7-25: POPULAO PORTADORA DE DEFICINCIA
Regies
Populao com deficincia em
Populao com deficincia a
alojamento desadequado
viver em edifcios sem rampas

de acesso, no acessveis ou
no clssicos
Norte
201525
86933
Centro
149309
53506
Lisboa
135563
73662
Alentejo
46576
13357
Algarve
21505
7224
Aores
9829
3208
Madeira
11344
4385
Portugal
575651
242275
Fonte: Censos 2001.
As adaptaes das habitaes mais frequentemente referenciadas relacionam-se com a existncia de

elevadores, rampas e localizao dos pisos de residncia. Se considerarmos, estas condies e de
acordo com os Censos de 2001, um tero da totalidade dos edifcios de habitao nacionais e 43% dos
edifcios de habitao com mais de um piso no so acessveis. Como cerca de 70% das habitaes se
localizam em edifcios com mais do que um piso, conclui-se que cerca de 40% das habitaes no so
acessveis (Cachadinha, 2007).
144

As informaes censitrias so frequentemente relativizadas como insuficientes, na medida em que

no consideram as inclinaes da rampa ou as dimenses dos elevadores que podem condicionar
significativamente a mobilidade do indivduo.
7.4. IMIGRAO E HABITAT

De acordo com a estimativa do Alto Comissariado para a Imigrao e as Minorias tnicas (ACIME)
em 2005, residiam ou permaneciam de forma legal em Portugal 415 934 cidados de nacionalidade
estrangeira, distribudos entre titulares de autorizaes de residncia (275 906), de prorrogaes de
autorizaes de permanncia (93 391) e de prorrogaes de vistos de longa durao (46 637).
A anlise da populao estrangeira, ao abrigo dos vrios ttulos legais, salienta que os nacionais de
Cabo Verde (67 457) e do Brasil (63 654) eram as comunidades mais representativas em Portugal. Os
nacionais da Ucrnia, com um total de 43 799 indivduos, assumiam o terceiro lugar em termos de
dimenso.
145

QUADRO 7-26: CONDIES DE ALOJAMENTO DOS ESTRANGEIROS, 2001
Fonte: MALHEIROS, J, 2007, Espaos e expresses de conflito e tenses entre autctones, minorias migrantes e no
migrantes na AML.
O recente Relatrio do Observatrio Europeu do Racismo e da Xenofobia, considera a habitao como

a principal fonte de discriminao dos imigrantes em Portugal salientando as precrias condies de
alojamento de uma parte significativa dos imigrantes, em garagens, no local de trabalho ou nos bairros
de barracas dos grandes centros urbanos.
No entanto, algumas informaes disponveis permitem diagnosticar que os imigrantes vivem
maioritariamente em casas ou quartos arrendados e que 11 000 vive em habitao precria.
146

GRFICO 7-87: CONDIES DE ALOJAMENTO DOS ESTRANGEIROS, 2001

Populao imigrante por local de residncia
2,8
No responde
Outro
1,2
0,5
IPSS's
10,1
No local de trabalho
4,2
Boardin-house
8,6
Barracas
23,6
Quarto arrendado
Casa arrendada
43,9
7,9
Casa prpria
0
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Fonte: National Analytical Study on Housing, 2003 in Imigrantes, Direitos Iguais, Associao Olho Vivo, 2003.
QUADRO 7-27: CONDIO HABITACIONAL DOS IMIGRANTES, 2001
Regio
Alojamentos No Clssicos (Barracas)
2001
2001
Norte
1747
15,1
1182065
33,3
Centro
1320
11,4
827768
23,3
Lisboa
6810
59,0
970762
27,3
Alentejo
757
6,6
285913
8,1
Algarve
551
4,8
144040
4,1
Aores
159
1,4
69142
1,9
Madeira
196
1,7
71539
2,0
11540
100
3551229
100
Total
FONTE: National Analytical Study on Housing in Censo de 2001 e Relatrio Estatstico do S.E.F, Ministrio de
Administrao Interna.
Segundo informadores privilegiados, no contexto de dificuldade de integrao econmica e de

precariedade de emprego, esse aluguer emerge e floresce num mercado de arrendamento paralelo de
aluguer de camas e quartos desfavorvel aos imigrantes. Um estudo de Maria Lucinda Fonseca
("Reunificao Familiar e Imigrao em Portugal e publicado pelo ACIME), realizou 1600
147

questionrios e identificou as habitaes de fraca qualidade e a sobrelotao como as principais

caractersticas dos lares dos imigrantes.
Refira-se, como cita o relatrio publicado pelo Observatrio Europeu (Raxen) que esto a aumentar os
sem-abrigo entre os estrangeiros, nomeadamente oriundos da Europa de Leste.
As regras das entidades bancrias so consideradas frequentemente um obstculo no acesso casa,
exigindo requisitos que dificilmente podem ser satisfeitos pelo tipo de insero social e econmica dos
imigrantes de que falamos. Assim, constitui-se como uma das exigncias a apresentao de um
contrato de trabalho efectivo o que de difcil concretizao no contexto de precariedade profissional
em que frequentemente vivem estes indivduos. Uma outra exigncia citada, difcil de satisfazer a
obrigatoriedade da existncia de um fiador portugus.
Por outro lado, s dificuldades mencionadas juntam-se os fenmenos de discriminao quotidiana, que
se traduzem com alguma frequncia na recusa por parte de proprietrios em arrendar a pessoas
imigrantes, bem como a existncia de oposio por parte de vizinhos ou a repentina subida do preo da
renda como forma de desencorajar e desinteressar.
No Relatrio da EUCM15 sublinha-se ainda o evidente contexto de segregao no qual vivem as
Comunidades Ciganas em Portugal. A sua guetizao e sobrevivncia em condies de deficiente
alojamento so frequentemente encaradas com naturalidade e justificadas apenas pela autosegregao. A diversidade da comunidade faz com que existam diferentes solues de alojamento de
apoio pblico que no tm sido avaliadas nos seus impactes.
Apesar de uma grande diversidade regional nas condies de insero geogrfica, a concentrao da
populao imigrante no distrito de Lisboa justifica uma anlise particularmente atenta das suas
condies de alojamento neste territrio. Confirma-se a expectvel relao entre o tempo de
residncia dos imigrantes no pas de acolhimento e as suas condies de alojamento.
Assim, possvel identificar uma tendncia que, tendo obviamente excepes e at variaes
intertnicas, poder caracterizar a trajectria de uma parte significativa da populao imigrante a
um tempo de residncia superior no pas de acolhimento corresponde um upgrade qualitativo em
15
Observatrio Europeu do Racismo e da Xenofobia
148

termos de alojamento, o que se traduz em trs aspectos: 1) no aumento da propriedade; 2) na

diminuio da sobrelotao; 3) na diminuio dos alojamentos no clssicos.
A confirmao desta tendncia demonstrada pelos dados censitrios relativos a trs comunidades em
especial imigrantes originrios dos PALOPS, do Leste e do Brasil.
i) As condies de alojamento dos imigrantes dos PALOPS, com um processo migratrio mais antigo
e portanto mais enraizados, revelam:
um aumento de quase 10% ao nvel da propriedade entre 1991 e 2001;
uma diminuio de 14,7% em termos de alojamentos no clssicos, valores muito

provavelmente relacionados com o PER: foram recenseados em 2001, 11 540 estrangeiros a
residir em alojamentos no clssicos, 60% dos quais na RLVT (6 810), 15% no Norte e 11%
no Centro;
uma diminuio de 3,7% de situaes de sobrelotao, sendo de salientar que ainda se trata de
facto de uma situao que revela valores elevados (64.2%), muito acima da mdia nacional
(16.5%);
As informaes relativas aos imigrantes originrios de Cabo Verde devem ser interpretados a partir do
facto de se tratar da maior comunidade migratria em Portugal e aquela que genericamente se
defronta com problemas habitacionais mais estruturais, os quais subsistem com alguma relevncia;
um aumento do acesso em propriedade na ordem dos 5,2%, 4% abaixo da mdia dos

PALOPS;
uma diminuio de 15,4% de alojamentos no clssicos (mais 0,7% do que a mdia dos
PALOPS), sendo ainda assim a comunidade imigrante mais significativa nessas condies;
uma diminuio da taxa de sobrelotao (7%) superior em 4% mdia dos PALOPS, mas que
se mantm na ordem dos 60%.
ii) As comunidades imigrantes de Leste e do Brasil tm em comum o facto de serem ambas

relativamente recentes, sendo que no caso do Brasil importante perceber que o perodo que decorre
entre os dois ltimos Censos corresponde a uma transformao do tipo e dimenso de imigrao. De
facto, com a entrada na UE houve um boom da imigrao brasileira mais qualificada, mas o final da
149

dcada viria a alterar este ciclo com o crescimento de uma outra vaga menos qualificada e superior em
termos numricos. Assim, em ambos os casos denota-se:
uma diminuio acentuada da proporo de proprietrios relativamente a arrendatrios, o que

deve ser lido em termos relativos dado o aumento do nmero absoluto de imigrantes de ambas
as origens;
um aumento significativo da sobrelotao que, no caso dos imigrantes de Leste de forma mais
acentuada do que no caso do Brasil tem uma forte componente multifamiliar; de facto, a
comunidade dos pases de Leste aquela, logo a seguir do Paquisto, com a maior proporo
de situaes de partilha de um mesmo alojamento por mais do que 1 famlia esta situao
ope-se de forma clara aos PALOPS, a maioria dos quais regista valores de coabitao
multifamiliar abaixo dos 10%.
iii) Por seu turno, a imigrao asitica (Paquisto, China e ndia) revelam tambm um aumento do
nmero de arrendatrios e de sobrelotao.
Em termos genricos, pode afirmar-se que a sobrelotao (sobretudo em regime de arrendamento)
uma caracterstica de todas as comunidades imigrantes, com excepo das oriundas dos pases
ocidentais (Amrica do Norte e UE) as quais distinguem-se genericamente das restantes quer ao
nvel das motivaes para a imigrao, quer ao nvel do protagonismo econmico e social.
7.5. Habitao da populao cigana

O Plano no considera til existir discriminao no realojamento de populaes com caractersticos
especiais a no ser que as suas necessidades fsicas ou culturais tornem aconselhvel alguma
especificidade nas formas de habitat. Esta ser a realidade para imigrantes ou populao cigana. A
maioria dos imigrantes ou ciganos podem integrar-se na malha urbana existente ou mesmo no
alojamento pblico. No entanto, a diversidade interna da comunidade tem vindo a orientar alguns
municpios para situaes especficas temporrias ou definitivas.
No entanto, preciso reconhecer que os modos de vida e o acesso ao nvel do mercado privado, para
estas populaes, so factores que as tornam frequentemente discriminadas.
150

Alexandra Castro, no documento de trabalho, realizado em Maio de 2008, intitulado, A Habitao dos
Ciganos em Portugal, constataes e Propostas de Interveno16 lembra que, em 2005, o Conselho da
Europa aprovou uma recomendao visando a melhoria das condies habitacionais dos ciganos,
independentemente do seu grau de mobilidade e das suas aspiraes em termos de alojamento. A
recomendao, dirigida aos ento 46 estados-membros, elege a habitao como uma das prioridades
para a integrao social dos ciganos nos prximos dez anos, a par da educao, do emprego e da
sade. No entanto, em Outubro de 2007, cinco organizaes de direitos humanos17 fazem um apelo ao
comissrio do Conselho da Europa para os Direitos Humanos e ao Responsvel das Naes Unidas
para o direito a uma habitao adequada, enfatizando o aumento das expulses foradas e censurando
a impunidade de entidades pblicas e outras na violao das leis nacionais e internacionais dos direitos
humanos. E assim que ainda em Outubro aqueles responsveis vm novamente apelar a esforos
concertados a nvel nacional, local e transnacional para terminar com a crise habitacional dos ciganos,
salientando sete prioridades j contidas nas recomendaes de 200518.
As cinquenta e duas proposies enunciadas na referida recomendao do Conselho da Europa esto
organizadas em sete domnios. Os Princpios Gerais estabelecem as orientaes para a interveno na
rea da habitao, nomeadamente a necessidade de polticas no discriminatrias, integradas que
promovam e protejam o direito habitao e o seu acesso a custos controlados, que garantam a
liberdade de escolha de modos de vida, que previnam a excluso e a criao de guetos, que potenciem
a participao dos ciganos em todas as fases do processo, mas tambm o trabalho em rede a diferentes
nveis territoriais com incentivos s entidades locais para cumprirem as suas obrigaes na rea da
habitao. O Quadro Legal prev o desenvolvimento de dispositivos legais, a sua implementao e
monitorizao, bem como o incremento do apoio jurdico a ciganos que vm negados o direito
habitao, nomeadamente atravs da garantia de condies s ONG que possam assegurar esta funo.
A Preveno e o Combate Discriminao pretende garantir o contedo no discriminatrio das
disposies legais para que o direito habitao e igualdade de oportunidades entre homens e
mulheres seja assegurado, providenciando-se sanes efectivas para o seu no cumprimento. A
Proteco e Promoo da Habitao Existente visa assegurar a proteco contra expulses ilegtimas,
16
Documento interno, CET/ISCTE
17
COHRE (Centre for Housing Rights and Evictions), GHM (The Greek Helsinki Monitor), MSF (The Milan
Simecka Foundation), OsservAzione (The Centre for Action Research against Roma and Sinti Discrimination) e
ERRC
(European
Roma
Rigts
Centre).
Esta
declarao
pode
ser
http://www.eurocharity.org/en/article.php?article_id=2150
18
http://www.coe.int/t/commissioner/Activities/news2007/071023romahousingrights_en.asp
151
consultada
em

procurando resolver o estatuto ilegal das reas de fixao e garantir o alojamento alternativo
adequado. O Enquadramento das Polticas de Habitao alerta para a necessidade de pensar as
polticas em funo da diversidade de situaes a nvel nacional, regional e local e das necessidades
especficas e diversas das comunidades ciganas, o que exige a participao dos ciganos e o
envolvimento das entidades locais e regionais no cumprimento das suas obrigaes. O Financiamento
da Habitao vai ao encontro da garantia da diversidade de fontes de financiamento para se
cumprirem objectivos mensuravelmente estabelecidos, cabendo a sua gesto s redes de parceiros,
devendo ser aplicados de forma integrada e sustentvel e pressupondo facilidades de acesso a
financiamento para aquisio de habitao. Os Padres Habitacionais englobam todos os parmetros
considerados adequados pela Agenda do Habitat das Naes Unidas (Naes Unidas Habitat, 2003:
22), enfatizando-se recomendaes ao nvel da localizao das habitaes, da oferta de servios e
equipamentos, dos padres de construo e da adaptabilidade e expanso do edificado.
Apesar da Constituio da Repblica Portuguesa no prever a existncia de um estatuto jurdico de
minoria nacional, conferindo a todos os cidados, a mesma dignidade social e igualdade perante a
Lei, o marcador tnico associado populao cigana tem estado na origem das desigualdades
sociais e dos processos de excluso social19. A persistncia de famlias ciganas sem residncia fixa, a
residir em habitaes degradadas ou em bairros segregados e a dificuldade de acederem ao mercado de
arrendamento so alguns dos obstculos que se colocam a esta populao para poder exercer os seus
direitos em igualdade de oportunidades com a restante populao.
19
CNRM (2002), Avaliao de Impactes do Rendimento Mnimo Garantido Caracterizao do perfil das
Minorias tnicas, Lisboa, IDS, - Coleco Estudos.
152

ESTIMATIVA DAS CARNCIAS HABITACIONAIS
Portugal
Norte
Centro
Lisboa
Alentejo
Algarve
Aores
Madeira
AJUSTE DO
PARQUE
HABITACIONAL
(2001)
Habitaes a
necessitar de grandes
reparaes e muito
degradado
325.503
186,726
residncia.hab
78.149
arrendamento
100.285
vagos
105.631
(41,3%
75.914
(29,7%)
26.719
(10,4%
5.242
(9,8%)
10.293
(4%)
6.474
(2,5%)
5.107
(1,9)
68.299
21.161
14.660
21.376
4.482
2.974
2.247
1.399
242.275
86.933
53.506
73.662
13.357
7.224
3.208
4.385
568.886
(154.726)
219.419
(61504)
60.911
(19845)
200.512
(42875)
27.966
(9301)
23.982
(6276)
21.243
(6296)
14.853
(8629)
27.319
6.686
4.268
11.960
1.750
1.587
430
638
8.178
1.938
1.947
1.981
981
738
261
332
Estimativa
40.000
5200
11540
1747
1320
6810
757
551
159
196
100%
15,1%
11,4%
59%
6,6%
4,8%
1,4%
1,7%
6.516
ciganos,
cerca de 1300
a famlias
3 000
100%
21%
9%
58%
4%
5%
Alojamentos regime de
ocupao partilhada
Populao com
deficincia em
edifcios sem rampas,
no acessveis ou no
clssicos
APOIO S
FAMILIAS
Sobrelotao (2001)
(com falta de 2 ou 3
divises)
Alojamentos no
clssicos (2001)
Famlias clssicas em
hotis e similares
(2001)
Famlias em lista de
espera nas autarquias
(2007) (1)
Imigrantes a viver em
habitaes no
clssicas (2001)( 2)
Populao cigana em
ms condies
habitacionais (2008)
(3)
Sem abrigo (2007)(4)
10675
(1) Inquirio e estimativa da equipa de projecto

(2) Fonte : SEF/ACIDI
(3) Fonte Alexandra Castro, CET/ISCTE
(4) Fonte :Estimativa a partir de dados das Autarquias, ISSS, CESIS
153

154

8. TIPOLOGIA REGIONAL DAS NECESSIDADES DE HABITAO

Portugal, apesar de ser um pas de pequena dimenso tem uma grande diversidade regional
nomeadamente a que caracteriza a separao entre litoral e interior e a que estrutura as metrpoles de
Lisboa e Porto e outras cidades de dimenso menor ao nvel do territrio. Esta diversidade regional
tal que nos Fruns20 realizados pelo Plano Estratgico foi afirmado com alguma frequncia que as
polticas de habitao ensaiadas at agora tinham sido estruturadas sobretudo considerando as reas
metropolitanas e tinham pouco impacte noutros territrios. Alguns autarcas chegaram a afirmar que
deveria existir um Plano Estratgico prprio para as zonas rurais.
O cruzamento entre a informao estatstica e a informao recolhida nos fruns regionais permite
ensaiar tipologias diversificadas de territrios onde, de facto, a questo habitacional e as necessidades
de habitao se colocam com alguma diversidade21.
De forma a obter-se uma anlise cruzada entre os problemas de habitao e as caractersticas sociais
da populao residente, construiu-se uma base de dados com cerca de 60 indicadores, estruturados por
domnios (ver Anexo 2) e ensaiou-se uma anlise de correspondncias mltiplas, activando as
variveis habitacionais do primeiro grupo de indicadores. A anlise efectuada identificou 12 grupos de
freguesias em funo do seu comportamento habitacional e das caractersticas da populao e das
famlias residentes. Trata-se de uma primeira sntese, que ser posteriormente aprofundada e
valorizada.
A aplicao da metodologia oferece uma tipologia rica. Globalmente pode-se considerar dois tipos de
reas: territrios de baixa densidade e reas urbanas.
20
O IRHU e a equipa do PEH promoveram conjuntamente cinco Fruns Regionais entre o ms de Abril e o de Maio, tendo
sido convidados a participar diversos actores com responsabilidades no sector, destacando-se as autarquias e os promotores
de habitao a custos controlados, nomeadamente representantes do sector cooperativo (ver ANEXO 4).
21
Ainda no mbito da avaliao regional de programas de Habitao, o IHRU organizou no ms de Junho, uma reunio com
a equipa do PEH alargada aos tcnicos do Instituto na qual se procedeu a uma anlise mais detalhada dos principais
programas promovidos e seus regimes jurdicos (ver ANEXO 5).
155

8.1. TERRITRIOS DE BAIXA DENSIDADE
8.1.1. Rural profundo

Nestas reas de baixa densidade, rurais, com uma fraca percentagem de populao residente jovem,
com fracos nveis de escolaridade e de actividade, mas com uma significativa populao aposentada,
dominam os seguintes tipos de problemas:
1. muito fraca presena de alojamentos sobrelotados e vagos;
2. muito fraca presena de alojamentos vagos, mas com nveis de degradao do edificado altos,
associados a baixos nveis de infra-estruturao (sem gua no alojamento) e de conforto
habitacional (alojamentos sem banho ou duche); os ocupantes dos alojamentos so
predominantemente os seus proprietrios;
3. reas com ainda alguns problemas na infra-estruturao do alojamento (sem gua no alojamento)
mas com graus razoveis de conforto (alojamentos com banho ou duche);
4. reas onde a degradao do edificado associada aos alojamentos vagos se evidencia. A idade
mdia do edificado relativamente alta.
Os Fruns regionais apresentaram para estas reas como principais problemas:
Degradao
habitacional
falta
de
infra-estruturas
bsicas,
agravados
pelo
envelhecimento e pauperizao das populaes, nomeadamente as que ainda dependem da

actividade agrcola;
Idosos em habitaes degradadas e com incapacidade financeira e operacional para a sua

reabilitao tanto em meio rural como nos centros histricos. Resistncias da populao
idosa e dificuldades de adaptao s transformaes introduzidas;
Abandono crescente da populao e portanto uma alta presena de habitaes abandonadas

que se vo degradando havendo dvidas sobre o destino a dar-lhes;
Problemas jurdicos (habilitao de herdeiros, inexistncias de registo de propriedade, etc.);
156

Algumas intervenes de fachada com omisso do interior dos fogos (apoios UE)
reproduo das ms condies de habitabilidade numa espcie de folclorizao do objecto de
interveno: aldeias de xisto/ aldeias de Portugal;
Necessidade de repensar a oferta de habitao social tendo em conta as caractersticas da

populao sobretudo ao nvel do envelhecimento.
8.1.2. Rural intermdio

Nestas reas rurais, com uma fraca percentagem de populao residente e de baixa densidade, mas
com maiores nveis de actividade que nas reas anteriores, dominam os seguintes tipos de problemas:
1. reas com problemas de infra-estruturas (gua no alojamento) e de conforto (alojamentos com
banho e duche). Os ocupantes dos alojamentos so os prprios proprietrios, com baixos
nveis de qualificao e dedicados ainda ao sector primrio;
2. Pouca capacidade atractiva dos centros histricos devida inexistncia de infraestruturas
exigidas pelos estilos de vida contemporneos e/ou determinados tipos de famlias
(estacionamento/equipamentos para crianas);
3. reas com melhor infra-estruturao que as anteriores e com nveis de conforto claramente
superiores. H uma presena razovel de alojamentos sazonais. H uma forte ocupao de
populao jovem e os nveis de actividades so mais altos.
Sector imobilirio inflacionado, sobretudo nos centros histricos e em determinadas zonas de

predomnio de procura turstica havendo uma competio entre a capacidade da procura,
sobretudo estrangeira e os locais;
Mercado de arrendamento fundamentalmente dirigido ao turismo pelo que no s os seus

preos so elevados, para compensar a concentrao sazonal da procura, como a prpria
seleco dos arrendatrios poder ser mais restritiva por motivos de salvaguarda do
patrimnio.
157

Desajustamento dos critrios de elegibilidade dos programas diversidade local/programas

muito formatados para as grandes cidades (pblicos/ regimes de ocupao/apoios
financeiros/critrios etrios do edificado, % de comparticipao;
Problemas jurdicos (habilitao de herdeiros, inexistncias de registo de propriedade, etc.);
Algum purismo/rigidez regulamentar e das instituies responsveis/cultura imperialista da

reabilitao incompatibilidade entre a estandartizao normativa (RGEU) e as
idiossincrasias do edificado antigo;
Pblicos residentes com dificuldades de acesso habitao (jovens/jovens casais/agregados

com apenas 1 empregado) e pblicos sazonais ligadas s actividades de construo ou
turismo;
Necessidade de repensar a oferta de habitao social tendo em conta as caractersticas da

populao sobretudo ao nvel da populao sazonal (imigrante, na maioria) e da disseminao
no territrio das necessidades de habitao social.
8.2. TERRITRIOS URBANOS
8.2.1. Urbano pobre

So reas urbanas, com maior densidade populacional, com estruturas etrias mais jovens que os tipos
anteriores e com nveis de escolaridade e profissionais baixos, onde dominam os seguintes problemas:
1) reas com alojamentos que apresentam nveis de sobrelotao muito elevados. A variao da
populao acima da mdia, a populao residente jovem e as famlias tm uma dimenso
considervel (face mdia nacional);
158

2) identifica as reas onde se reala o peso dos alojamentos em bairros sociais22. A populao
residente tem nveis de escolaridade baixos (predomina o ensino bsico), populao
dominantemente activa no sector tercirio e exercendo profisses pouco ou razoavelmente
qualificadas. A populao desempregada significativa.
Existncia de zonas profundamente degradadas de muito ms condies de vida e de

habitabilidade ocupadas por populao migrante com problemas de integrao;
Foram identificados como factores de vulnerabilidade: toxicodependncia e alcoolismo;

novos pobres, vindos da instabilidade e precariedade do mercado de trabalho; rupturas
familiares; violncia familiar; idosos isolados;
Crticas frequentes ao modelo e s formas de gesto dos bairros sociais: lgica de ocupao
vitalcia de fogos; complexidade processual de ruptura do contrato de arrendamento social
(longo prazo); alienao dos fogos sociais a preos reduzidos; desajustamento entre as
tipologias existentes e as estrutura dos agregados; degradao acelerada da envolvente dos
bairros: desinvestimento na manuteno e pouca durabilidade do mobilirio urbano; etc;
Subsistncia de barracas no contempladas nos recenseamentos PER = problema da

incapacidade municipal em assumir os compromissos estipulados nos Acordos de Adeso, em
que se previa um estancamento do problema;
Desactualizao dos parmetros de custos controlados estabelecidos pela administrao

central face aos preos actuais das diversas componentes do produto habitao;
Alto valor da renda fundiria e dificuldades na obteno de solo para habitao social.
22
Alojamentos familiares clssicos de residncia habitual em que a entidade proprietria o Estado, ou os Institutos
Pblicos autnomos, da Segurana Social ou de outras instituies sem fins lucrativos, ou pertencem s autarquias locais ou
s empresas pblicas.
159

8.2.2. Urbano
So reas urbanas com alojamentos com infra-estruturas e com razoveis nveis de conforto. A
variao da populao baixa e a populao tem preferencialmente o ensino bsico ou secundrio. A
populao residente empregada tem profisses com graus de qualificao intermdia. O que diferencia
estas reas :
1. So reas com taxas de actividade muito elevadas. Estas reas mostram nveis de escolaridade e
graus profissionais ligeiramente inferiores ao grupo seguinte;
2. Nestas reas h uma forte presena de grupos profissionais com qualificaes intermdias e
fraqussima presena dos grupos profissionais desqualificados. A populao residente activa
trabalha quase exclusivamente no tercirio.
Nestas reas de maior qualidade urbanstica, os Fruns regionais apresentaram como principais
questes:
Apelo pelas zonas histricas mas dificuldades quer financeiras dos proprietrios quer
dificuldades legais (RGEU, nova lei das acessibilidades, etc.) de reabilitao de edificado
antigo;
Pouca capacidade atractiva dos centros histricos devida inexistncia de infraestruturas

exigidas pelos estilos de vida contemporneos e/ou determinados tipos de famlias
(estacionamento/equipamentos para crianas);
Burocracia dos programas de reabilitao e taxa de aprovao de candidaturas diminuta;
Populao idosa: proporo significativa dos actuais ocupantes do edificado com necessidades
de reabilitao (descapitalizados e resistentes mudana);
Apoios exclusivamente dirigidos ao edificado, com omisso do espao pblico.
160

PARTE III
DIAGNSTICO HABITACIONAL: A DIVERSIDADE
REGIONAL E SOCIAL
161

162

9. AS NECESSIDADES DE HABITAO E A DIVERSIDADE REGIONAL E SOCIAL

9.1. PONTO DA SITUAO: AS NECESSIDADES DE HABITAO
Como se disse anteriormente, a dificuldade das fontes estatsticas dificulta um olhar mais integrado
sobre as carncias habitacionais mais urgentes. As informaes disponveis para alm de se
sobreporem (por exemplo, uma casa em degradao pode estar sobrelotada), e portanto ser impossvel
uma simples soma das necessidades, referenciam nveis diferentes de necessidades. Repare-se que
as dificuldades referentes ao edificado no exigem necessariamente substituio das habitaes mas a
sua requalificao enquanto que outras necessidades se referenciam s famlias, por exemplo
sobrelotao, imigrantes em alojamento precrio indiciando a necessidade de acesso a novas
habitaes.
So identificadas como necessidades prioritrias:
-
A reparao de cerca de 190 mil residncias habituais necessitando de grandes reparaes

sendo que o Norte e o Centro concentram uma percentagem significativa destas
necessidades;
A falta de alojamentos traduzida nas inscries em listas de espera autrquicas, na

presena de famlias autctones e de imigrantes em habitaes no clssicas, no excesso
de lotao (estima-se um desdobramento para metade das famlias) indiciariam a
necessidade de ocupao de novos alojamento (novos no sentido de outros alojamentos
para alm dos ocupados) para cerca de 160 famlias;
Os apoios amortizao e renda, para algumas famlias demasiado elevada,

nomeadamente na situao dos jovens, famlias monoparentais, idosas com baixas
reformas so de mais difcil estimativa.
A satisfao das necessidades de habitao, sendo um direito consagrado na constituio, obriga o

Estado a encontrar, a ttulo de subsidariedade, os recursos e as formas que permitam o acesso ao
alojamento em tempo, lugar e a custo adequados aos segmentos sociais reconhecidamente excludos
ou de limitada solvncia em relao oferta do mercado.
Comparada com perodos anteriores, as necessidades de habitao sofrem sensveis alteraes.
Alteraes que na dimenso quantitativa se traduzem em efeitos conjugados, com diferentes impactes,
163

que vo desde o aumento de rendimentos mdios da populao portuguesa j referida queda do custo
real do crdito e do regime de bonificao. Outras alteraes so de cariz mais qualitativo e
relacionam-se com a deslocao de activos, alteraes nos modos de vida e composio das famlias,
acompanhada da mudana estrutural do emprego com efeitos preocupantes no endividamento; e ainda,
no que respeita s zonas antigas (onde dominava o aluguer) o envelhecimento dos residentes,
confrontados com a actualizao das rendas, e a obsolescncia dos edifcios que ocupam.
Do lado da oferta pblica directa, central ou municipal, a insuficincia (alis coincidente com a
suspenso do sistema de bonificao) prejudicou o acesso habitao de segmentos populacionais de
menores recursos, mais jovens ou deslocalizados por efeito da mobilidade das oportunidades de
trabalho. A oferta pblica, nas suas diversas formas, d sinais de evoluo que a presente estratgia
dever reforar no sentido de maior equilbrio entre o simples fomento de alojamentos de baixo custo
e a preocupao de integrao urbanstica e social; ou seja, do clssico bairro social para a insero
de segmentos de oferta apoiada nos bairros existentes das cidades ou periferias, contribuindo assim
para a qualificao e coeso do meio urbano.
Por razes econmicas, mas tambm sociais ou da evoluo dos modos de vida a tendncia das
ofertas de mercado livre ou mesmo controlado transitou do regime de aluguer para a quase
exclusividade da oportunidade de aquisio de casa prpria com efeitos que importa ainda escrutinar,
nomeadamente no que respeita ao endividamento, ao aluguer ps-aquisio, adequao s mudanas
regionais ou metropolitanas das famlias, etc.
No entanto, as formas de satisfazer esta necessidade to bsica est sujeita a fortes presses que na
sociedade portuguesa se traduzem em:
Um mercado habitacional de difcil acesso face s condies de vida de uma percentagem

significativa das famlias portuguesas dificultando as condies de alojamento adequado e
a escolha de novas localizaes;
Deficiente qualidade e degradao habitacional em muitas regies do pas e desadequao

entre a localizao do parque e os novos movimentos migratrios;
O acesso habitao representa um encargo muito pesado entre certos grupos com
necessidades especiais (populao idosa de baixos rendimentos, deficientes) e entre os
mais vulnerveis (populao com habilitaes mais baixas, desempregados);
164

As polticas pblicas, tal como a iniciativa privada tm privilegiado programas de

construo nova em detrimento da reabilitao;
Deficientes condies de adequao dos alojamentos a grupos especiais, recaindo sobre as

famlias e as pessoas com necessidades especiais uma parte significativa dos encargos na
readaptao dos fogos;
Insuficiente disponibilizao de polticas pblicas na proviso de habitaes para famlias

de menores recursos e poucos apoios ao arrendamento;
Instabilidade dos regimes de proviso, complexidade desnecessria, burocracia e ausncia

de controlo sobre as actuais polticas pblicas de habitao.
9.2 DIVERSIDADE REGIONAL E LOCAL

As necessidades habitacionais no se apresentam em todo o pas, nem mesmo em cada regio com as
mesmas caractersticas e propores, razo suficiente para se adequarem solues de poltica a essa
diversidade.
A anlise realizada identifica:
Um RURAL PROFUNDO, constitudo por reas de baixa densidade, rurais, com uma fraca
percentagem de populao residente jovem, com fracos nveis de escolaridade e de oportunidades de
emprego; por outro lado, presena significativa de populao idosa e reformada. Do ponto de vista
habitacional trata-se de zonas de muito fraca presena de alojamentos vagos, mas com altos nveis de
degradao do edificado, associados a baixos nveis de infra-estruturas e de acesso aos equipamentos.
165

Um RURAL INTERMDIO, consubstanciado em reas rurais, com uma fraca percentagem de

populao residente e de baixa densidade, mas com maiores nveis de actividade do que nas reas
anteriores. So reas com problemas de infra-estruturas (gua no alojamento) e de conforto
(alojamentos com banho e duche) onde os ocupantes dos alojamentos so os prprios proprietrios,
com baixos nveis de qualificao e dedicando-se ainda ao sector primrio ou aos servios locais.
Zona URBANA POBRE, com maior densidade populacional, com estruturas etrias
rejuvenescidas, presena de imigrantes, com nveis de escolaridade reduzidos e profisses de baixa
qualificao onde os alojamentos apresentam nveis de sobrelotao muito elevados e onde se reala o
peso dos alojamentos em bairros sociais, reas de gnese ilegal e periferias antigas, etc.
Zona URBANA, so reas urbanas com alojamentos infra-estruturados e com razoveis nveis de
conforto. A variao da populao baixa e a populao tem preferencialmente o ensino bsico ou
secundrio. A populao residente empregada tem profisses com graus de qualificao intermdia. O
que diferencia estas reas a presena de altas taxas de actividade e de grupos profissionais com
qualificaes intermdias e, inversamente, a pouca presena dos grupos profissionais desqualificados.
A populao residente activa trabalha quase exclusivamente no tercirio e maioritariamente situa-se
acima do nvel de insolvncia.
ESQUEMA 9-1: TIPOLOGIAS DE ZONAS HABITACIONAIS
RURAL
PROFUNDO
RURAL
INTERMDIO
POLTICA
HABITAO
URBANO
URBANO
POBRE
166

9.3. DIVERSIDADE SOCIAL

Para alm da diversidade regional, a diversidade social tambm um factor a considerar nas polticas
de habitao. Esta diversidade social uma vantagem e como tal deve ser entendida mas essa
constatao deve acautelar as solues a propor para grupos especficos que corram o risco de
estigmatizar pblicos ao contrrio da integrao que se pretende. No entanto, h que considerar que,
pelo menos provisoriamente, h pblicos que concentram factores de vulnerabilidade o que se
relaciona sobretudo com a incapacidade, mais ou menos conjuntural, de aceder a um rendimento
bsico, capaz de permitir o seu acesso ao mercado privado de habitao.
Assim, as necessidades habitacionais no se colocam da mesma forma para todos os grupos sociais e
no podem pois ser equacionadas da mesma forma, haver que ter em conta especificidades socioculturais transversais diversidade territorial, como:
grupos etrios extremos os mais jovens e os mais velhos com problemas de

rendimentos para aceder a alojamentos adequados ou que correspondam s necessidades
das respectivas fases do ciclo de vida;
populaes migrantes, nacionais ou estrangeiras, com a insegurana temporria de

adaptao e estabilizao no trabalho, carecendo de oferta acessvel que permita a
progressiva insero nas comunidades urbanas tendo em conta ainda a sua diversidade
etria e familiar;
situaes de necessidades especiais que o mercado no contempla sobretudo nos casos de

baixo rendimento e que importa considerar sobretudo face aos dfices de locomoo, de
sade, etc.
Em todas estas (e outras) especificidades, a questo da incluso territorial e social, associada s

limitaes econmicas e de estabilidade no emprego das procuras, no podem deixar de ter resposta na
modulao das formas e condies da oferta pblica.
No que diz respeito caracterizao da procura identifica-se:
A especificidade das situaes da populao mais envelhecida com baixos recursos que
merece um olhar especfico de forma a permitir a diversidade de escolha e a mobilidade
167

desejada em funo das fases do ciclo de vida mas tambm as novas necessidades ao nvel
da qualidade do alojamento, da adaptao dos espaos s necessidades, etc.;
As situaes de pessoas com necessidades especiais, nomeadamente do uso de

equipamentos de locomoo, de dormida ou de apoio de terceiros devem ser pensada
atravs da qualidade do alojamento, da adaptao dos espaos s necessidades, etc.;
Alguns grupos e formas de estar, como os sem-abrigo e alguns grupos tnicos, que no
podem ser excludos das preocupaes sociais e do acesso ao alojamento adequado s suas
necessidades mais diversificadas e de difcil conhecimento e abordagem;
As populaes migrantes, ocupando alojamentos temporrios frequentemente em

sobreocupao e sujeitos a condies de precariedade devido sua situao de ilegalidade
no pas.
ESQUEMA 9-2: GRUPOS COM NECESSIDADES SOCIAIS
PESSOAS
COM
NECESSIDADES
ESPECIAIS
SEMABRIGO
PESSOAS
IDOSAS
IMIGRANTES
168
GRUPOS
TNICOS

ANEXOS
169

170

ANEXO 1 CARNCIAS QUALITATIVAS POR REGIO: VALORES ABSOLUTOS E

RELATIVOS (AO PAS E REGIO)
ALOJAMENTOS
SOBRELOTADOS
ALOJAMENTOS
SOBRELOTADOS C/
FALTA DE 1 DIVISO
ALOJAMENTOS
SOBRELOTADOS C/
FALTA DE 2
DIVISES
ALOJAMENTOS
SOBRELOTADOS C/
FALTA DE 3 OU +
DIVISES
EDIFCIOS
PRECISANDO DE
MDIAS E GRANDES
REPARAES E
EDIFCIOS MUITO
DEGRADADOS
EDIFCIOS
PRECISANDO DE
GRANDES
REPARAES E
EDIFCIOS MUITO
DEGRADADOS
ALOJAMENTOS SEM
PELO MENOS 2
INFRA-ESTRUTURAS
BSICAS
Norte
Centro
Lisboa Alentejo Algarve Aores Madeira
Portugal
219.419
85.202
164.963 39.224 23.982 14.853
21.243
568.886
38,5%
14,9%
28,9%
6,8%
4,2%
2,6%
3,7%
100%
18,5%
10,2%
16,9%
13,7%
16,6%
21,4%
29,6%
16%
157.915
65.357
122.088 29.923 17.706
8.557
12.614
414.160
38,1%
15,7%
29,4%
7,2%
4,2%
2,0%
3,0%
100%
13,3%
7,8%
12,5%
10,4%
12,2%
12,3%
17,6%
11,6 %
46.378
15.112
31.357
7.132
4.659
3.711
5.448
113.797
40,7%
13,2%
27,5%
6,26%
4,0%
3,26%
4,7%
100%
3,92%
1,82%
3,2%
2,4%
3,2%
5,3%
4,4%
3,20
15.126
4.733
11.518
2.169
1.617
2.585
3.181
40.929
36,9%
11,5%
28,1%
5,2%
3,9%
6,3%
7,7%
100%
1,2%
0,5%
1,1%
0,7%
1,1%
3,7%
4,4%
1,15%
231.618
174.374
68.533 58.973 24.402
6.474
74.799
639.173
39,5%
29,8%
11,7%
10,0%
4,1%
2,4%
2,1%
100%
21%
17,5%
17,3%
16,8%
15,1%
16,6%
16,7%
18,5%
105.631
75.914
26.719 25.242 10.293
6.474
5.107
255.380
41,3%
29,7%
10,4%
9,8%
4%
2,5%
1,9%
100%
9,5%
7,6%
6,7%
7,2%
6,4%
7,3%
6,8%
8,0%
38.203
24.709
14.257 12.345
7.964
3.359
5.425
106.262
35,9%
23,2%
13,4%
11,6%
7,4%
3,1%
5,1%
100%
3,2%
2,9%
1,4%
4,2%
5,4%
4,8%
7,5%
2,9%

ALOJAMENTOS SEM
ELECTRICIDADE
ALOJAMENTOS SEM
RETRETE
ALOJAMENTOS COM
RETRETE SEM
DISPOSITIVO DE
RECARGA
ALOJAMENTOS SEM
GUA CANALIZADA
NO PRPRIO
ALOJAMENTO OU
EDIFCIO
ALOJAMENTOS SEM
INSTALAO DE
BANHO OU DUCHE
ALOJAMENTOS SEM
AQUECIMENTO
CENTRAL
TOTAL DE
ALOJAMENTOS/
REGIO
Norte
Centro
4.198
4.775
2.088
3.507
1.399
97
369
16.433
25,5%
29%
12,7%
21,3%
8,5%
0,5%
2,2%
100%
0,3%
0,5%
0,2%
1,2%
0,9%
0,1%
0,5%
0,4%
29.126
28.112
5.827
16.204
6.229
1.668
1.425
88.591
35,2%
30,0%
12,9%
12,2%
4,7%
1,9%
2,8%
100%
6,1%
7,4%
2,7%
8,8%
6,7%
5,7%
8,1%
5,7%
39.094
21.339
14.890
8.189
3.236
1.512
2.629
90.889
43%
23,5%
16,4%
9%
3,7%
2,9%
1,7%
100%
3,3%
2,6%
1,5%
2,8%
2,2%
3,6%
2,2%
2,5%
22.293
15.370
4.296
7.180
4.348
187
722
54.396
41%
28,3%
7,9%
13,2%
8%
1,3%
0,3%
100%
1,9%
1,8%
0,4%
2,5%
3%
1%
0,3%
1,5%
97.820
58.105
9.965
3.919
4.862
22.3916
43,7%
25,9%
9,6%
12,4%
4,5%
1,6%
2,2%
100%
8,2%
7%
2,2%
9,7%
8,6%
5,6%
6,7%
6,25%
250.952
7.7587
61.435
783.100
32,4%
22,8%
28%
8,4%
4,2%
2%
2,1%
100%
92,4%
92,6%
96,7%
98,5%
98,6%
99,3%
98,7%
94,63%
827.768 970.762 285.913 144.040 69.142
71.539
1.182.065
Lisboa Alentejo Algarve Aores Madeira
21.481 27.764
255.510 29.328 58.220 50.068
172
Portugal

ANEXO 2 VARIVEIS INTERVENIENTES NA IDENTIFICAAO DO ZONAMENTO

PROPOSTO
ALOJAMENTOS: IDADE E OCUPANTE

Alojamentos com o ocupante arrendatrio
Alojamentos com o ocupante proprietrio
Alojamentos construdos antes de 1919
Alojamentos construdos de 1919 a 1945
Idade mdia do edificado
POPULAO E IDADES
Populao residente
Variao da populao residente
Densidade populacional
Populao com menos de 20 anos de idade
Populao com 20 a 39 anos de idade
Populao com 40 a 64 anos de idade
Populao com mais de 65 anos de idade
PROBLEMAS HABITACIONAIS E
CARACTERSTICAS
Alojamentos sobrelotados
Alojamentos sem gua
Alojamentos sem banho ou duche
Degradao do edificado
Alojamentos uso sazonal
Alojamentos vagos
Alojamentos em bairros sociais
INSTRUO ESCOLAR
Populao analfabeta
Populao com mais de 9 anos com nenhum
nvel de ensino
Populao com mais de 15 anos com ensino
bsico
Populao com mais de 20 anos com o ensino
secundrio
Populao com mais de 25 anos com o ensino
superior
ACTIVIDADES ECONMICAS, PROFISSES E OCUPAO

Taxa de actividade da populao residente
Populao residente activa no CAE 0
Populao residente activa no CAE 1-4
Populao residente activa no CAE 5-9
Populao residente empregada dos grupos profissionais 1-2 (mais qualificados)
Populao residente empregada dos grupos profissionais 3-5 (qualificaes intermdias)
Populao residente empregada dos grupos profissionais 6-9 (menos qualificados)
Populao residente, com mais de 15 anos, com actividade econmica
Populao residente, com mais de 15 anos, sem actividade econmica
Populao residente, com mais de 15 anos, desempregada
Populao residente, com mais de 15 anos, reformada, pensionista ou na reserva
Populao residente, com mais de 15 anos, domstica
Populao residente, com mais de 15 anos, incapacitada
FAMLIAS
Famlias monoparentais
Famlias conjugais sem filhos
Famlias com filhos maiores no casados
Famlias sem ncleos
Famlias alargadas
Pessoas por famlia mdia
Famlias sem pessoas dos 15 aos 64 anos
Famlias sem pessoas com mais de 65 anos
Pessoas a residirem ss
Famlias s de idosos (1, 2 ou 3 idosos)
Pessoas idosas a residirem em famlia s de idosos (1, 2 ou 3 idosos)
173

174

ANEXO 3 CARACTERSTICAS POR GRUPOS IDENTIFICADOS

TERRITRIOS DE BAIXA DENSIDADE
TERRITRIOS URBANOS
RURAL PROFUNDO
% de indivduos
Alojamentos
sazonais.
Populao
muito idosa e
proprietria do
alojamento
RURAL INTERMDIO
Habitao
degradada e
sem
infraestruturas
Habitao
infraestruturas e
com aloj.
sazonal
Habitao
muito
degradada e
com
alojamentos
vagos
Habitao com
falta de
infraestruturas
9,2
5,2
9,3
6,2
URBANO POBRE
Sobrelotao
contexto geral
reas
urbanas
com forte
presena
de bairros
sociais
reas urbanas
infraestruturadas
reas
urbanas
intermdias
10
11
12
1,4
4,7
1,2
18,2
3,7
Habitao com
presena de
infraestuturas
Mdia (forte
ocupao,
mais jovens e
com mais
actividade)
Sobrelotao
casos
extremos
24,9
10
Alojamentos sem gua

Alojamentos sem banho ou
duche
Degradao do edificado
Alojamentos sobrelotados
Alojamentos vagos
Alojam. em bairros sociais
Ocupante arrendatrio
Ocupante proprietrio
Alojamentos uso sazonal
Idade mdia do edificado
Alojamentos antes de 1919
Alojamentos de 1919 a 1945
Populao residente
175
URBANO

Densidade populacional
Variao da Populao
Menores de 20 anos
TERRITRIOS URBANOS
RURAL PROFUNDO
Alojamentos
sazonais.
Populao
muito idosa e
proprietria do
alojamento
RURAL INTERMDIO
Habitao
degradada e
sem
infraestruturas
Habitao
infraestruturas e
com aloj.
sazonal
Habitao
muito
degradada e
com
alojamentos
vagos
Habitao com
falta de
infraestruturas
Populao 20 a 39 anos
Populao 40 a 64 anos
Pop. mais de 65 anos
Analfabetos
Sem escolarizao
Ensino bsico
Ensino secundrio
Ensino superior
Taxa de actividade
Pop res. activos do CAE 0
Pop res. activos do CAE 1-4
Pop res. activos do CAE 5-9
Grupos profissionais 1-2
Pop
com
actividade
econmica
Pop desempregada
Pop sem activ. econ.
Reformados
176
URBANO POBRE
Habitao com
presena de
infraestuturas
Mdia (forte
ocupao,
mais jovens e
com mais
actividade)
Sobrelotao
casos
extremos
URBANO
Sobrelotao
contexto geral
reas
urbanas
com forte
presena
de bairros
sociais
reas urbanas
infraestruturadas
reas
urbanas
intermdias
10
11
12

Domsticos
Estudantes
Incapacitados
TERRITRIOS URBANOS
RURAL PROFUNDO
Alojamentos
sazonais.
Populao
muito idosa e
proprietria do
alojamento
RURAL INTERMDIO
Habitao
degradada e
sem
infraestruturas
Habitao
infraestruturas e
com aloj.
sazonal
Habitao
muito
degradada e
com
alojamentos
vagos
Habitao com
falta de
infraestruturas
Famlias monoparentais
Famlias conjugais sem filhos
Famlias com filhos maiores
no casados
Famlias sem ncleos
Famlias alargadas
Pessoas por famlia mdia
Famlias sem pess.15-64
anos
Famlias sem pess. + de 65
anos
Pessoas a residirem ss
Famlias s de idosos
Pessoas idosas em
idosos
fam.
177
URBANO POBRE
Habitao com
presena de
infraestuturas
Mdia (forte
ocupao,
mais jovens e
com mais
actividade)
Sobrelotao
casos
extremos
URBANO
Sobrelotao
contexto geral
reas
urbanas
com forte
presena
de bairros
sociais
reas urbanas
infraestruturadas
reas
urbanas
intermdias
10
11
12

178

ANEXO 4 DIAGNSTICO FRUNS REGIONAIS

O IRHU e a equipa do PEH promoveram conjuntamente cinco Fruns Regionais entre o ms de Abril
e o de Maio, tendo sido convidados a participar diversos actores com responsabilidades no sector,
destacando-se as autarquias e os promotores de habitao a custos controlados, nomeadamente
representantes do sector cooperativo. Estes fruns tinham fundamentalmente dois objectivos:
1) envolvimento dos actores no PEH, fomentando assim a sua adeso e participao no processo, o
que alis foi sistematicamente referido como um procedimento meritrio;
2) diagnstico regionalizado vocacionado para a identificao dos problemas e solues das questes
habitacionais susceptveis de interveno pblica.
O quadro que se apresenta de seguida portanto o resultado desse diagnstico que se revela mais forte
em termos processuais e operativos, demonstrando um conhecimento efectivo decorrente da
interveno prtica no sector, e mais fraco em termos de uma monitorizao sistemtica da realidade.
Em todo o caso, tendo em vista um enriquecimento desta monitorizao, que a prazo dever ser uma
responsabilidade do Observatrio da Habitao, foi distribudo um questionrio aos intervenientes
(tambm disponvel no site do PEH) para reenvio posterior equipa, dando-lhes assim tempo para
uma maior reflexo e sistematizao da informao. A taxa de resposta tem no entanto sido
relativamente diminuta cerca de 30 inquritos at data mas a equipa ainda mantm em aberto a
recepo de inquritos.
A informao recolhida nos fruns e que se apresenta de seguida foi tratada em trs dimenses:
1- Temas Transversais
i) Reabilitao
ii) Subsidiao Futura e Parque Pblico Existente
iii) Arrendamento
iv) Habitao a Custos Controlados - CDHs e Cooperativas
2- Especificidades Territoriais
3- Princpios Gerais
179

1. Temas transversais
(por nvel de consenso, entende-se sobretudo a frequncia com que as questes foram referidas)
REABILITAO
PROBLEMAS
CUSTOS
1 - Custos elevados
nomeadamente por
comparao com a
construo nova/ 3
factores de
encarecimento:
A+B+C
GRAU DE
CONSENSO
1. Introduo de medidas de
discriminao positiva medidas
de compensao como resultado
de uma opo poltica:
B)Obra (metodologias
artesanais)
ELEVADO
RECRIA/RECRIPH/
SOLARH/
PROHABITA
A) Medidas fiscais (reduo dos

custos, nomeadamente por
comparao com a construo
nova)
B) Medidas processuais
(desburocratizao/ centralizao dos procedimentos
num mesmo local de atendimento
.)
PROGRAMAS
EXISTENTES:
GRAU DE
CONSENSO
MUITO
ELEVADO
A)Terrenos (mais
elevados nos c.
histricos)
C)Escala (pequena)
SOLUES
2- Burocracia dos
programas de
reabilitao/ taxa de
aprovao de
candidaturas diminuta
MUITO
ELEVADO
C) Solues pontuais de
negociao local
D) Medidas fundirias
2. Introduo de economias de
escala/estandartizao de
componentes e/ou metodologias
(aumento da dimenso das
intervenes)
MDIO
3. Lgica intermunicipal das

entidades responsveis pela
interveno de modo a
exponenciar competncias que, ao
nvel estritamente municipal, se
revelam insuficientes
MUITO
ELEVADO
(PRINCPIO)
180

3. Desajustamento dos critrios de

elegibilidade dos programas
diversidade local/ programas muito
formatados para as grandes cidades
(pblicos/ regimes de ocupao/ apoios
financeiros/ critrios etrios do
edificado, % de comparticipao,
nomeadamente no caso dos idosos que, a
partir dos 60 anos, no tm acesso ao
credito bancrio PROHABITA)
ELEVADO
5. Reavaliao do
PROHABITA
ESTATUTO DA
REABILITAO
4. Purismo/ rigidez regulamentar e das

instituies responsveis/ cultura
imperialista da reabilitao incompatibilidade entre a estandartizao
normativa (RGEU) e as idiossincrasias
do edificado antigo
6. Fachadismo de intervenes e omisso

do interior dos fogos (apoios UE)
reproduo das ms condies de
habitabilidade numa espcie de
folclorizao do objecto de
interveno: aldeias de xisto/ aldeias
de Portugal
OUTROS
7. Populao idosa: proporo

significativa dos actuais ocupantes do
edificado com necessidades de
reabilitao (descapitalizados e
resistentes mudana)
4. Programas com
maior ancoragem local
da legislao/
autonomia de
programao e maior
articulao com
programas comunitrios
MDIO
ELEVADO
MDIO
6. Relativizao do
estatuto da reabilitao
e criao de uma
cultura de maior
flexibilidade: a
reabilitao e a
construo nova podem
conviver, quer se trate
das zonas histricas
quer se trate de zonas
de urbanizao recente/
no se trata de um jogo
de soma nula
7. Capitalizao do
patrimnio edificado
como recurso de
diferenciao identitria
da regio e de
acrscimo da sua
competitividade (riscos
de folclorizao no
referidos)
MUITO
ELEVADO
MDIO
ELEVADO
MDIO
MDIO
MDIO
8. Resistncias da populao idosa e

dificuldades de adaptao s
transformaes introduzidas
9. Problemas jurdicos (habilitao de

herdeiros, inexistncias de registo de
propriedade/ etc.)
MDIO
10. Pouca capacidade atractiva dos

centros histricos devida inexistncia
de infra-estruturas exigidas pelos estilos
de vida contemporneos e/ou
determinados tipos de famlias
(estacionamento/equipamentos para
crianas)
181
BAIXO
8. Extenso do conceito
de reabilitao para l
dos centros histricos
MDIO

11. Desajustamento das tipologias aos

modos de vida actuais subdimensionamento/ sobredimensionamento/ configurao
tipolgica/ equipamento
MDIO
12. Apoios exclusivamente dirigidos ao

edificado, com omisso do espao
pblico
MDIO
182

SUBSIDIAO FUTURA E PARQUE PBLICO EXISTENTE
PROBLEMAS
1.Lgica de ocupao vitalcia

de fogos sociais= injustia
social/ incentivo ao
conformismo dos residentes
2.Complexidade processual de
ruptura do contrato de
arrendamento social (longo
prazo)
GRAU DE
CONSENSO
MUITO
ELEVADO
MDIO
SOLUES
1.Reequacionamento da
durao dos apoios pblicos de
habitao: passagem de uma
lgica vitalcia para um lgica
de transitoriedade transitoriedade dos apoios
quer se trate de apoios pessoa
(subsdio limitado no tempo),
quer se trate de apoios pedra
incentivo mobilidade
GRAU DE
CONSENSO
MUITO
ELEVADO
2.Canalizao dos apoios para

os realmente necessitados
3.Clarificao das regras de

elegibilidade e identificao de
uma hierarquia de
prioridades(tempo/rendimento/
tipo de habitao considerada
necessitada/territrios)
4.Aumento do controlo dos

direitos de elegibilidade
reavaliao peridica do
estatuto de beneficirio
3.Alienao dos fogos sociais

a preos muitssimo
reduzidos, permitindo a
realizao de mais valias a
prazo s custas do Estado a
dimenso das mais valias
depende sobretudo dos
territrios, dada a grande
variao dos preos do
mercado no espao nacional
ELEVADO
5.Actualizao da tabela oficial

de preos de venda dos fogos
aos proprietrios (IHRU) tendo
especial ateno as variaes
territoriais dos preos da
habitao
ALIENAO DOS
FOGOS SOCIAIS E
GESTO
4.Dificuldades de gesto
acrescidas devido a:
a) Alienao dos fogos:

coexistncia de regimes de
ocupao (propriedade
privada e arrendamento social)
6.Aumento do perodo de
carncia
183
MDIO
ELEVADO

b) Acumulao do parque da
administrao central
ELEVADO
(ex-IGAPHE)
c) Cobrana de rendas/valores
desactualizados
d) Reproduo de uma cultura

de inquilinato social mesmo
entre os novos proprietrios
que no assumem o estatuto de
condminos
5.Desajustamento entre as
tipologias existentes e as
estrutura dos agregados:
MDIO
ALTO
a) Grande sobreocupao
e alguma subocupao/
6.Inexistncia de uma
interveno de monitorizao
da ocupao do parque
7.Convivncia intertnica
8. Degradao acelerada da
envolvente
dos
bairros:
desinvestimento na manuteno
e pouca durabilidade do
mobilirio urbano
7.Criao de diversos
patamares de subsidiao no
sentido de ajudar
descolagem progressiva dos
agregados subsidiados
8. Centros de estgio
habitacional como fase de
preparao dos realojamentos
BAIXO
9.Incremento da monitorizao
das dinmicas do parque
social e agilizao das
transferncias intraparque
pblico e interpblico e privado
(relao c/ controlo e c/
mobilidade)
MDIO
MDIO
MDIO
MDIO
ALTO
10. Explorao do direito de

superfcie
ELEVADO
9. Custo dos terrenos
10. Insuficincia de receitas

para a gesto/manuteno dos
bairros (apenas as rendas)
11. Efeitos inter-municipais das

carncias contiguidade
territorial
BAIXO
MDIO
BAIXO
11.Lgica
de
intermunicipal
interveno
MUITO
ELEVADO
(PRINCPIO
ESTRATGIC
O)
184

12. Programas de realojamento

demasiado formatados para as
grandes
zonas
urbanas/
critrios de visibilidade
MDIO
BAIXO
13. Subsistncia de barracas

no
contempladas
nos
recenseamentos
PER
=
problema da incapacidade
municipal em assumir os
compromissos estipulados nos
Acordos de Adeso, em que se
previa um estancamento do
problema
MDIO
BAIXO
185

ARRENDAMENTO
GERAL
PROBLEMAS
GRAU DE
CONSENSO
1. Preos elevados
MUITO
ELEVADO
2. Perda de capacidade competitiva

face s condies de emprstimo
bancrio
MDIO
3. Capacidade de atraco dos

investidores reduzida
MDIO
BAIXO
4. Cultura (ideologia) de
penalizao dos proprietrios
MDIO
BAIXO
5. Problemas do foro judicial

(despejos, etc.)
MDIO
6. Atraso de implementao do
NRAU
MDIO
NRAU
7. Desajustamento de alguns
aspectos (especificao omissa)
186
SOLUES
GRAU DE
CONSENSO
1. Medidas de discriminao
positiva ao arrendamento:
incentivo mobilidade
2. Explorao de nichos de
procura com maior apetncia
para o arrendamento:
ELEVADO/
a) estudantes;
b) os casais em fase de
instalao;
c) imigrantes(considerados
factor de inflaccionamento
dos preos de arrendamento =
aceitao dos preos
suportada em sobreocupao
problema ou estratgia
tpica do imigrante de
insero progressiva no
mercado imobilirio da
sociedade de acolhimento.
3. Necessidade de
reavaliao/ monitorizao =
vocao observatrio
MDIO
BAIXO
MDIO

HABITAO A CUSTOS CONTROLADOS - CDHS E COOPERATIVAS

PROBLEMAS
GRAU DE
CONSENSO
1. Desactualizao dos parmetros

de custos controlados estabelecidos
pela administrao central face aos
preos
actuais
das
diversas
componentes do produto habitao:
muito particularmente o custo dos
terrenos (normativa momento em
reavaliao pelo IHRU)
SOLUES
GRAU DE
CONSENSO
1. Recurso optimizvel,
nomeadamente na rea da
gesto habitacional /
novas competncias j
asseguradas por algumas
cooperativas:
ELEVADO
2. Acrscimo dos custos da

construo resultante das novas
regulamentaes
sectoriais
(energias
renovveis/
acessibilidades e outros)
MDIO
3. Publicao intermitente de novos

regulamentos (tendem a sair a
conta gotas) - a informao no
chega ao promotor em tempo til,
o que dificulta o seu cumprimento e
o prprio percurso normal da
construo este aspecto deve ser
articulado com a durao do
processo produtivo deste bem que
de facto longo (pelo menos trs
anos)
MDIO
4. Inacessibilidade da reabilitao,
devido aos custos dos terrenos
(necessidade
de
maior
especificao)
ELEVADO
187
a) gesto e
acompanhamento de
manuteno de qualidade
ps-ocupacionais garante de
competitividade do
cooperativismo em
relao promoo
privada
ELEVADO

2. Especificidades territoriais
DIFICULDADES
POTENCIALIDADES/TEMAS FORTES DISCUTIDOS

DEPENDENTES DA PERTENA INSTITUCIONAL DOS
PROTAGONISTAS DAS INTERVENES
1. Meio urbano:
1) Reproduo de algumas
situaes de precariedade
habitacional
Articulao entre poltica de habitao e outras polticas

pblicas: carcter multidimensional da habitao
2) Factores de vulnerabilidade:
A)Toxicodependncia e
alcoolismo
COIMBRA
B)Novos pobres, o que sugere

sobretudo a questo da prpria
transitoriedade laboral
C)Rupturas familiares
Nveis de governao/deciso e regulao: descentralizao
D)Violncia familiar
E) Idosos
2. Meio rural:
a) Degradao habitacional e
falta de infra-estruturas
bsicas, agravados pelo
envelhecimento e pauperizao
das populaes, nomeadamente
as que ainda dependem da
actividade agrcola
VORA
FARO
1. Idosos em habitaes
degradadas e com incapacidade
financeira e operacional para a
sua reabilitao tanto em meio
rural como nos centros histricos
1.Sector imobilirio
extremamente inflacionado
devido vocao turstica do
territrio
Cooperativismo
Reabilitao
Vocao turstica
2.Mercado de arrendamento
fundamentalmente dirigido ao
turismo pelo que no s os seus
preos so elevados, para
compensar a concentrao
sazonal da procura, como a
prpria seleco dos
arrendatrios poder ser mais
restritiva por motivos de
salvaguarda do patrimnio.
188

3. Dificuldades de acesso ao
mercado de:
Pblicos residentes
(jovens/jovens casais/ agregados
com apenas 1 empregado)
Pblicos sazonais (construo

civil e empregados de servios
tursticos)
4. Meio urbano: envelhecimento
e insolvncia senhorios
descapitalizados e arrendatrios
sem recursos incapacidade
funcional e financeira de
reabilitao
5. Interior: habitao degradada
especialmente ocupada por
idosos sem capacidade financeira
(e eventualmente executiva)
para a sua reabilitao
Concentrao dos bairros sociais
em Vila Real de St. Antnio e
Olho
1. pblicos especficos
idosos insolventes (meio urbano
e peri-urbano)
imigrantes (cf. arrendamento)
LISBOA
populaes ps-PER
Discurso de cidadania/ associativo
2. diversidade de territrios
pouco explorada territrios de
gnese clandestina habitaes
sem condies de habitabilidade
PORTO
Transitoriedade e Controlo dos Apoios Pblicos

1. Fogos abandonados
emigrao
VILA REAL
Despovoamento do interior
2. Conflitualidade entre os estilos

de vida tradicionais (centrados na
agricultura) e as condies de via
em meio urbano
3. Falta de condies de
habitabilidade sobretudo nas
aldeias
189

3. Princpios gerais
1 Interveno intermunicipal
a) Compatibilizao com os princpios estruturadores do QREN
b) Contiguidade territorial geradora de dinmicas em cadeia impactos intermunicipais das
carncias
c) Optimizao e articulao de competncias tcnicas
d) Economia de escala
2 Incentivo mobilidade
a) Espacial
b) Entre diferentes tipo de promoo habitacional
c) Intraparque pblico
3 Aumento do controlo das despesas pblicas/optimizao dos recursos existentes
a) Patrimnio edificado: fogos ocupados subdimensionados ou desajustados (sobretudo do
parque pblico) + fogos vagos
b) Agilizao dos mecanismos de controlo dos direitos de subsidiao
c) Promotores no lucrativos: Coop. e CDHs
4 - Articulao/concertao com outras polticas pblicas identificao clara dos pontos de
interseco de modo a evitar propostas demasiado generalistas e abstractas
a) Segurana social:
harmonizao dos critrios de providncia/subsidiariedade social
coordenao dos apoios para evitar sobreposies (ligado a princpio 3)
b) Solos/ ordenamento do territrio e cidades (discutir/ ligado a princpios 1 e 2)
c) Justia (reabilitao e arrendamento)
190

d) Emprego (ligado a princpio 2)

e) Fiscal: instrumento de opes estratgicas de discriminao positiva ou negativa
191

192

ANEXO 5 SNTESE DA REUNIO DE ANLISE AOS PROGRAMAS DE APOIO DO IHRU
HABITAO DE CUSTOS CONTROLADOS
A portaria 500, que enquadra as Habitaes de Custos Controlados (HCC), recebeu uma opinio generalizada, por parte dos tcnicos
presentes, como estando em termos prticos ultrapassada embora ainda seja usada na medida em que os DL se vo complementando.
Enquadramento das
HCC
Obstculos:
Portaria n. 500/97, de
21 de Julho
Aquis. de terrenos e
Infra-estruturas
DL 385/89 de 8 de
Novembro
Produo HCC
A reviso do nmero de zonas, fazer adequar o cdigo do IMI s realidades.

As questes das acessibilidades e da sustentabilidade no esto previstas nesta portaria.
Necessidade de repensar a validade actual do coeficiente conjuntural, produzido na altura da criao da portaria, e compreender a
pertinncia de um coeficiente com muito maior incidncia.
Verifica-se alguma complexidade na aplicao da portaria 500 relativamente aos 7% no bonificados, o que corresponde a dois
metros ou trs sem bonificao. Esta situao impede a mais valia e permite que a poupana do Estado seja mnima.
Foi assinalada a necessidade de separar mais eficazmente a questo do terreno da questo da construo, procedimento que poder
conferir ao IHRU um papel de maior relevncia em termos de regulao.
Uma das razes de desactualizao da presente portaria deve-se ao facto de ter sido criada com a taxa de juro a 20 e tal % e sempre
mantendo os mesmos coeficientes. Os terrenos naquela altura eram adequados para a portaria que se tinha. Entretanto, os terrenos
subiram, mas a taxa de juro baixou.
DL 220/83 de 26 de
Maio
A poltica de custos controlados fundamental para o segmento da procura jovem que se confronta com os problemas associados ao 1.
emprego e emprego precrio, i.e., para os segmentos que se encontram no limiar da solvncia. Trata-se de uma soluo vlida na alternativa
Produo HCC
a um estado construtor, proporcionando alguma importncia na regulao do mercado. Entre outros, nesta rea entram cooperativas,
193

DL 278/88 com
promotores privados, etc. Neste mbito, o municpio pode condicionar negociando os alvars de licenciamento de loteamento e planos de
alteraes
pormenor de forma a definir uma certa percentagem de custos controlados. Esta uma estratgia que permite manter alguma mistura social
introduzidas pelo DL
nos bairros. Este processo significa igualmente pressionar o valor dos terrenos para baixo.
150-A/91
Recomendaes:
Const. Aquisio para
Arrendamento
Tendo em considerao que os municpios so, por um lado, na sua generalidade detentores de um significativo nmero de terrenos,
e por outro, agentes beneficirios dos financiamentos, sugerido que estes passem a comparticipar no processo com os seus
Regime de Renda
terrenos disponveis.
Apoioada
DL 110/85 de 18 de
Abril
A Habitao a Custos Controlados deve afirmar o seu carcter voltil e transitrio estando disponvel para certos grupos
populacionais. No deve ser permitida a sua venda no mercado como se vai assistindo, e com preos especulativos. O programa
PROHABITA, atravs dos regimes especiais j consegue controlar esses procedimentos desviantes.
Construo de Equip.
Sociais
No mbito da Habitao a Custos Controlados e numa perspectiva que sustenta a diferenciao entre os solos e a construo, foi
DL 371/97 de 6 de
sugerido que se aumentasse a margem superior do valor do terreno (Ex. HCC a 14.000 contos s permite que o terreno valha 1.500
Junho
contos). A subida do preo final justificada com a ampliao da actividade das cooperativas, empresas e as cmaras. Contudo esta
proposta confronta-se com o problema da subida de patamar, que de acordo com algumas opinies de outros tcnicos presentes no
Contratos de
constitui uma soluo per se.
Desenvolvimento
para Habitao
(CDH)
Por outro lado, e de acordo com alguns tcnicos, deve ser reprimida a prtica frequente assumida por diversos municpios de
construo de HCCs em RENs e RANs desafectando as referidas reas.
L 165/93 de 7 de
Junho
fundamental para o IHRU, promover condies para que as cooperativas e os promotores adquiram terrenos para a realizao do
que se designa de Habitao a Custos Controlados.
194

Grande parte dos PDMs prev nos seus loteamentos que haja uma parte para Habitao de Custos Controlados. No entanto,
raramente se cumpre a realizao dessa parte. Tal deve-se provavelmente, por um lado, ao entendimento que se trata de uma tarefa
a ser desenvolvida pela Secretaria de Estado e Administrao Central. Por outro lado, verifica-se alguma tendncia para se
considerar que os concelhos perdem competitividade se fixarem nos PDMs a contrapartida pblica na iniciativa privada. Neste
caso, existe o receio que os construtores prefiram os concelhos vizinhos. Ao nvel da sensibilizao institucional poder ser uma
soluo que o apoio seja concedido aos concelhos se cumprirem o que vem definido nos Planos Directores Municipais.
Um dos grandes obstculos operacionalidade dos programas deve-se aos mais de 50 diplomas e decretos-lei que regulam esta rea de
edificao. Os prprios tcnicos tm dificuldade em interpretar e encaixar os diferentes aspectos regulatrios, que se manifestam
frequentemente desarticulados. Neste sentido, sugerida a simplificao da malha regulatria, por exemplo, em 2 grandes plos, como a
Reabilitao Urbana e a Habitao a Custos Controlados.
195

COOPERATIVAS
Considerando a evoluo da produo de fogos acabados pelas cooperativas constata-se a sua substancial queda, numa proporo de 10 para
1, facto que parece vislumbrar o seu progressivo desaparecimento. O processo de queda tem incio quando se considerou que as cooperativas
constituam um promotor como qualquer outro, que deve por si prprio procurar o crdito ao banco. Tal era suportvel num contexto de
Promoo
crdito bonificado, facto que j no acontece actualmente, com a baixa do juro do crdito bonificado. De contrato colectivo passaram a
Cooperativa
contratos individuais. E entretanto, o mercado tornou-se mais competitivo na oferta. Entre as grandes vantagens das cooperativas est: a
DL 145/97 de 11 de
organizao da procura (fundamental para a organizao humanizada do bairro), ainda que tal presentemente no se verifique na totalidade
Junho
dos casos; est a possibilidade do indivduo poder introduzir alguma diferenciao no seu espao domstico; o possibilitar a mistura dos
grupos sociais.
Estatuto Fiscal
O incentivo essencial que existe no apoio s cooperativas constitui a reduo do IVA.
Cooperativo
DL 85/98 de 16 de
Dezembro
Foi referido que durante os Fruns Regionais implementados no mbito do Plano Estratgico, os problemas levantados pelas cooperativas
revelaram ser predominantemente na rea da gesto. A actividade da construo constitui-se progressivamente como uma rea pouco
dinmica.
Promoo
Cooperativa
Recomendaes:
DL 76/85 de 25 de
Maro
Da anlise do Estatuto Fiscal Cooperativo foi identificado enquanto aspecto negativo o facto de se verificar a procura por parte de
estratos que dispensariam os apoios do estado associados a este programa (os preos finais so na maioria dos casos, superiores aos
fixados pelo INH). A identificao deste facto mereceu o espanto de alguns presentes, recomendando-se, perante o conhecimento
196

do fenmeno a denncia do mesmo.
Por outro lado, importa repensar se o estado deve ou no realizar investimento pblico no caso de cooperativas que dirigem a sua
actividade para as classes mdias e mdias altas. O estado quando d dinheiro para promover a equidade social. Dever neste
sentido, ser til a definio de um patamar de rendimentos no acesso aos benefcios fiscais proporcionados por esta modalidade de
construo.
No plano da legislao a promoo cooperativa tinha dois fins, o da habitao e do arrendamento. Actualmente no existe a
promoo cooperativa para arrendamento. O Instituto deve repensar os condicionalismos estabelecidos e que contribuem para a
inibio das entidades relativamente a seguirem esta via, e promover mecanismos que possibilitem as cooperativas investirem na
oferta de arrendamento.
197

REALOJAMENTO
O Programa Especial de Realojamento foi criado em 1993, e um programa governamental, mediante o qual o Instituto Nacional de
Habitao (INH, actualmente IHRU) concede apoio financeiro para a construo de habitaes destinadas ao realojamento de famlias
carenciadas que residam em casas abarracadas sem condies de higiene e salubridade e que tenham sido recenseadas nesse programa.
Recebeu as candidaturas de todas as reas metropolitanas para a assinatura de acordos. As cmaras continuam a esgotar esta possibilidade de
construir com apoio, como forma de responder s carncias habitacionais identificadas.
PER
DL 163/93 de 7 de
O PROHABITA um programa de financiamento para acesso habitao. O seu principal objectivo constitui resolver o problema no
Abril
apenas de pessoas residentes em barracas ou casas abarracadas (como acontecia anteriormente), mas quaisquer situaes de grave carncia
habitacional das famlias residentes no territrio nacional. Decreto-lei no 135/2004 de 3 de Junho.
PER FAMLIAS
DL 271/2003 de 27 de
Outubro
ACORDOS DE
Uma das grandes vantagens do PER no contar para a capacidade de endividamento das autarquias. Em comparao com o
PROHABITA o apoio pblico e a bonificao so maiores no PER.
COLABORAO
O PROHABITA exige que as cmaras faam uma justificao rigorosa das carncias habitacionais do concelho. Neste sentido, e
actualmente, j so bastantes as cmaras que esto a realizar as bases de dados do levantamento de carncias.
DL 226/87 de 6 de
Junho
Apesar do Programa PROHABITA tornar possvel outras solues de realojamento, que no seja a construo nova e massificada,
caracterstica dos bairros sociais, a maior parte das cmaras municipais no est a adoptar respostas inovadoras. A reduzida opo
PROHABITA
pela Reabilitao disso exemplo. So ainda poucas as cmaras que optam pela aquisio e pela recuperao. Com efeito, regista-
DL 135/2004 com a
198

se a continuidade dos contratos de construo social nova, promotora de uma poltica de concentrao de populao em bairros
redaco dada pelo
sociais. Ainda que com o conhecimento dos previsveis resultados.
DL 54/2007
Na via do realojamento pela reabilitao necessrio contactar os proprietrios, negociar a aquisio do fogo, reabilit-lo. No final,
os benefcios em termos quantitativos so limitados na medida em que se realoja uma famlia de cada vez. O realojamento atravs
de construo nova preferido pelas cmaras devido simplicidade e brevidade do processo.
Recomendaes:
Trata-se de um problema cultural, poltico e burocratico-administrativo. Neste mbito, de forma a vencer o esprito de emergncia
do PER e promover a via necessria da reabilitao, recomenda-se que o IHRU possa exercer uma influncia mais significativa
junto das cmaras quanto s solues a adoptar.
Contudo, algumas cmaras comeam a adquirir e a recuperar fogos. Alguns bons exemplos so: Porto, Portalegre, Castelo Branco,
Benavente, Guimares, Lagos e Braga. neste sentido importante analisar as prticas prosseguidas como inspiradoras de novas
solues.
Em relao ao PROHABITA, uma das vantagens da reabilitao que no entra para a capacidade de endividamento, enquanto que
a construo nova j entra.
No mbito do Realojamento, importante ter presente o carcter transitrio que constitui a habitao social. A partir do momento
em que o agregado aumenta os seus rendimentos para uma condio de solvncia deve ser encaminhado para o mercado.
As experincias mais inovadoras no campo da habitao so geradas em reas geridas e dinamizadas por GTLs - Gabinetes
Tcnicos Locais.
199

REABILITAO
QUESTO I Sobre a possibilidade de existncia de uma legislao que contemple a diversidade de situaes que a reabilitao
exige, nomeadamente: centros histricos e periferias, de fogos, edifcios e de conjuntos.
Quanto possibilidade da existncia de uma legislao nica, os programas foram aparecendo conforme as necessidades foram
sendo identificadas. O RECRIA tem uma vocao mais dirigida, embora no exclusiva, para os arrendamentos. O RECRIPH visa
RECRIA (1)
resolver os problemas de obras em espaos comuns. O SOLARH habitao prpria de agregados que no tm acesso por formas
DL 329-C/2000 de 22
aos sistemas de crdito de mercado. Eventualmente, poder existir um programa nico, no entanto, para que se afinassem os
de Dezembro
diplomas teria que se alterar a lgica dos diplomas.
DL 56-A/2001 de
Port. 1152/2006 de 20
de Setembro
REAHABITA
QUESTO II No seriam os processos mais geis se fossem descentralizadas as formas de gesto, no apenas ao nvel do
municpio mas das organizaes de proprietrios, associaes de proprietrios imobilirios, etc.?
Por norma, o perodo de espera desde que uma candidatura d entrada nos servios bastante longo. Contudo, o maior tempo de
DL 52-C-C/2000 de
espera verifica-se na fase de anlise do processo na cmara. Mas este tempo varia muito de municpio para municpio. A Cmara de
22 de Dezembro
Viana do Castelo, cujos servios trabalham de forma considerada clere, demora como tempo mnimo 9 meses e como mximo um
Port. 1152/2006 de 20
ano e meio. possvel dizer que, em grande parte, o sucesso ou o insucesso dos programas est dependente das cmaras. Quem se
de Setembro
pretende candidatar pensa duas vezes quando toma conhecimento da morosidade dos processos. Neste sentido, difcil realizar uma
avaliao clara dos programas
RECRIPH
DL 106/96 de 31 de
200

Julho
As Sociedades de Reabilitao Urbana podem constituir um instrumento potencial na reabilitao da cidade, no entanto, importa
considerar as suas limitaes. Ao nvel do seu Plano Estratgico as SRUs devem conciliar a vertente da recuperao fsica com a
SOLARH
vertente social e econmica. Por outro lado, identificada como vantagem a sua interveno dirigida a uma rea especfica da
DL 39/2001 de 9 de
cidade e a sua capacidade de identificao e implementao de parcerias. Contudo, uma das suas grandes desvantagens, no se
Fevereiro
dotarem de instrumentos financeiros adequados interveno que propem realizar, facto que penaliza os seus resultados. Por outro
Port. 1152/2006 de 20
lado, o seu pessoal tcnico bastante escasso para as necessidades, se devidamente comparado com o peso das suas administraes.
de Setembro
Importa destacar o trabalho desenvolvido pelos GTLs na rea da Reabilitao. Com efeito, onde existem GTLs que se verificam
melhores resultados. No mbito do RECRIA, existe o GTL do Porto, de Guimares e de Viana do Castelo, etc. Efectivamente,
afirma-se como importante a capacidade do pessoal tcnico na interveno da Reabilitao Urbana.
Determinados problemas foram referidos como resultantes da conjugao das rendas estabelecidas pelo RECRIA e pelo NRAU.
Considerando que existir uma actualizao de rendas no mbito do NRAU, tanto o inquilino como o senhorio, podero consultar o valor
exacto da renda por meio da plataforma. S necessitam de estar na posse do seu nmero de contribuinte, dispensando a ida s finanas.
QUESTO III Quanto a alguns factores que podem ser corrigidos na criao de uma nova legislao:
Referncia a alguma falta de transparncia quanto ao clculo da renda atravs do RECRIA.
A correco extraordinria das rendas. Segundo a Portaria n. 1238/2003, de 29 de Outubro, a tabela III, est quase a atingir o
termo, ou seja, ao se atingir o patamar da correco extraordinria deixa de haver fogos que no tenham sido objecto de correco
extraordinria das rendas.
Possibilidade de acumulao de dois incentivos da Segurana Social e, por exemplo, do SOLARH.
A morosidade dos processos desde que do entrada na cmara, os quais chegam a demorar dois a trs anos at serem recebidos no
IHRU.
Alargamento do mbito do Programa Recria aos prdios e fogos devolutos.
O Programa SOLAH estabelece como exigncia que os candidatos sejam proprietrios da habitao h 5 anos.
201

NOVO REGIME DE ARRENDAMENTO URBANO
A actualidade da aplicao do Novo Regime de Arrendamento Urbano no permite ainda que se tirem ilaes sobre a legislao. Neste
sentido, a matria substancial do NRAU poder e dever ser debatida numa futura oportunidade.
NRAU
Lei n. 6/2006, de 27
de Fevereiro
Anteriormente a Segurana Social era responsvel pelo financiamento dos subsdios de renda para os grupos mais carenciados sendo de
seguida reembolsada pelo Ministrio das Obras Pblicas. Actualmente, existe uma conta aberta no banco e por esta via que pago o
subsdio de renda, sendo esta conta alimentada pela Direco-Geral do Tesouro.
Num contexto de carncia habitacional a soluo mais imediata prosseguida actualmente, no consiste em dar apoio famlia para se manter
numa casa, mas sim em disponibilizar a casa. Numa lgica de apoio pedra ou apoio famlia, o apoio renda aparenta ser uma medida
mais coerente e legtima. Poder fazer sentido conter essa oferta pblica, fazendo uso do patrimnio vago, atravs do arrendamento. Este
cenrio poder resultar em menos presso do estado para a construo.
Considerando as dificuldades que atravessa o mercado de arrendamento, este mercado deveria ter um papel estratgico, e ser pensado em
termos de retoma de um certo tipo de mercado apetecvel aos novos moldes de vida. Neste sentido, o Estado poder tentar adquirir casas e
arrend-las ou arrendar as casas e por sua vez proceder ao seu subarrendamento. possvel encontrar exemplos destas solues no Porto e
em Braga.
202

GESTO DE SOLOS
QUESTO I Os programas de apoio e incentivo no deveriam dissociar a habitao dos solos, tanto em termos de construo
como de arrendamento.
Neste mbito, sugerido no serem mantidos os 50 documentos legislativos, nomeadamente no que respeita aos solos. Entre os
diferentes diplomas e programas o solo tratado de diferentes formas. Os diversos intervenientes no processo de licenciamento
tratam os solos e os edifcios de formas diferentes, designadamente quando se referem contabilizao de financiamentos em
funo de reas. Uns utilizam rea til como referencial e outros usam a rea bruta. Neste sentido recomenda-se que sejam
GESTO DE
utilizados os mesmos referenciais para todo o percurso desde o solo at utilizao da habitao, tanto em termos de habitao
SOLOS
prpria como de arrendamento.
QUESTO II O Plano Estratgico de Habitao deve promover orientaes para uma estratgia e poltica de solos.
A poltica de solos no poder estar desintegrada do apoio construo e do apoio equidade social. Tem de existir uma
complementaridade e coerncia.
Actualmente os solos do IHRU no tm um potencial estratgico, na medida em que esto concentrados em dois municpios, Setbal
e Almada. Actualmente estas reas esto a ser alvo de planos estratgicos.
203

Permanece como princpio a criao de uma bolsa de terrenos pblicos para uma gesto centralizada e participada. No entanto, deve
ser considerada a possibilidade da gesto descentralizada de modo a que os municpios consigam controlar os PDMs com maior
firmeza.
O prprio IHRU deveria se dotar, ao nvel dos solos, de uma programao estratgica para ser capaz de actuar no mercado de solos e
de negociar com os restantes ministrios e autarquias os terrenos pblicos.
O Estado tem poucas reservas em reas urbanas e tem de adquirir solos seja por compra seja por operaes mistas. Torna-se por isso
imprescindvel estar atento ao mercado para agir no contexto mais apropriado.
204
PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2007/2013

DOCUMENTO DE DIAGNSTICO E ESTRATGIAS
205

Diagnostico de Dinamicas Sociais

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CONTRIBUTOS PARA O

PLANO ESTRATGICO DE HABITAO

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

DIAGNSTICO DE DINMICAS E CARNCIAS HABITACIONAIS

PARTE I: DIAGNSTICO DE DINMICAS HABITACIONAIS

1.1. Do direito habitao ao equilbrio do mercado

1.2. Transformaes Actuais e a Questo Habitacional

2. PARQUE HABITACIONAL E DINMICAS HABITACIONAIS: PORTUGAL

2.2 Dinmica construtiva: um ritmo intenso de crescimento do imobilirio

2.3. Forma e regime de ocupao

2.4. Forte peso da residncia secundria e de alojamentos vagos

3. O MERCADO DE HABITAO PORTUGUS: TENDNCIAS DA LTIMA

3.1. Despesas das famlias em habitao

3.2. Arrendamento versus aquisio

3.3. O Investimento em Habitao

3.4. O Mercado Habitacional: confronto entre oferta e procura

3.5. Dinamismo do mercado habitacional: uma viso regional

3.6 Endividamento e incumprimento

4. DINMICAS SUBJACENTES PROCURA DE HABITAO

4.1. Dinmicas sociodemogrficas

4.2. Dinmicas Econmicas: rendimento, consumo e poupana

4.3. Dinmicas Financeiras: o crdito e os incentivos aquisio de

5. DINMICAS SUBJACENTES OFERTA DE HABITAO

5.1. Importncia e evoluo do sector da Construo

5.2. Caracterizao da oferta de habitao

5.3. A Reabilitao na habitao

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

PARTE II: DIAGNSTICO DAS CARNCIAS E PROBLEMAS

6. DIAGNSTICO DAS CARNCIAS DO PARQUE HABITACIONAL

6.1. Dificuldades de acesso ao mercado de habitao

6.2. Carncias habitacionais

7. CARNCIAS HABITACIONAIS E GRUPOS ESPECFICOS

7.1. Agregados mal alojados

7.3. Populao portadora de deficincia

7.4. Imigrao e Habitat

7.5. Habitao da populao cigana

8. TIPOLOGIA REGIONAL DAS NECESSIDADES DE HABITAO

8.1. Territrios de baixa densidade

8.2. Territrios urbanos

PARTE III: DIAGNSTICO HABITACIONAL: A DIVERSIDADE REGIONAL E SOCIAL 161

9.1. Ponto da situao: as necessidades de habitao

9.2 Diversidade regional e local

9.3. Diversidade social

Anexo 1. Carncias qualitativas por regio: valores absolutos e relativos

Anexo 2. Variveis intervenientes na identificao do zonamento proposto

Anexo 3. Caractersticas por grupos identificados

Anexo 4. Diagnstico fruns regionais

Anexo 5. Sntese da Reunio de Anlise aos Programas de Apoio do IHRU

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

PROPOSTA DE ESTRUTURA DE TRABALHO DO PLANO

DOCUMENTO DE GUIDE LINES PARA UMA ESTRATGIA DE HABITAO

PROSPECTIVA: Questionamentos; Propostas Globais

INTERVENO PBLICA DIRECTA

2 Documentos Maio e Junho

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013