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SYNDICS, LOI ALUR, FONCTIONNEMENT DE LA

COPROPRIETE
QUEN PENSENT LES COPROPRIETAIRES ?

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Enqute CLCV- Notre Temps

Novembre 2014

SYNTHESE

Nous avons ralis, courant octobre 2014, un sondage auprs des copropritaires. Il leur tait
demand leur avis concernant :
- la gestion de leur syndic
- les principales rformes issues de la loi ALUR
- les rgles de majorit actuelles
- la mise en place du fonds travaux
Nous avons reu 2 137 rponses.
1. Satisfaction lgard du syndic
De manire gnrale, seulement 39 % des copropritaires se sont dclars satisfaits ou trs
satisfaits de leur syndic. Lors de notre prcdente tude sur le sujet (ralise en 2012), ce
mme taux tait de 49 % : il y a donc un recul net de 10 points en deux ans !
Les conseillers syndicaux ont cependant tendance tre moins svres avec leur
gestionnaire, puisquils sont 45 % en tre globalement satisfaits. La diffrence de rsultat
met clairement en vidence un dficit de communication des syndics vis--vis des
copropritaires. En parallle, les syndics appartenant un grand groupe national sont, quant
eux, plus svrement jugs car seulement 33 % des copropritaires sen disent satisfaits
(contre 42 % pour leurs homologues indpendants).
2. Les rformes de la loi ALUR
Nous nous sommes focaliss sur 9 rformes prcises issues de la loi ALUR de mars 2014.
Pour chacune delle, nous avons demand aux copropritaires de nous indiquer si les
rformes en question leur paraissaient Indispensables, Importantes, Peu importantes ou Pas du
tout importantes.
Dans lensemble, les copropritaires montrent un fort soutien aux rformes issues de la loi
ALUR, certaines faisant lobjet dun rel plbiscite. En prenant en compte les rponses
catgorises Indispensables et Importantes, nous obtenons le classement suivant :
Dtermination
du
le conseil syndical : 93 %

budget

prvisionnel

en

collaboration

avec

- Limitation des prestations exceptionnelles du syndic : 93 %

- Cration dune commission disciplinaire pour les professionnels de
limmobilier : 88 %
- Obligation de mettre systmatiquement le syndic en concurrence avant chaque
dsignation : 87 %
- Cration dun contrat de syndic type : 86 %
- Ouverture du compte bancaire spar au nom de la coproprit sans possibilit
de dispense : 77 %
- Obligation de constituer un fonds travaux : 67 %
- Immatriculation administrative des coproprits : 56 %
~2~

- Convocation lectronique aux assembles gnrales : 56 %

Tout ce qui concerne le syndic (collaboration avec le conseil syndical, mise en concurrence,
limitation des prestations exceptionnelles ou mise en place dune Commission disciplinaire)
est clairement port par les copropritaires. A linverse, les mesures plus techniques
(immatriculation des coproprits ou la convocation lectronique aux assembles gnrales
par exemple) sont moins soutenues, mais recueillent cependant laval de plus de la moiti
des copropritaires.
3. Les rgles de majorit des assembles gnrales
59 % des copropritaires se dclarent satisfaits des rgles actuelles de majorit. On notera
cependant que ce taux dcrot avec la taille de la coproprit. Il est ainsi pour 47 % des
rsidents dimmeubles de plus de 300 lots par exemple.
Pourtant, malgr cette apparente satisfaction, 74 % des personnes interroges sont favorables
ce que lon ne prenne en compte que les voix des copropritaires prsents ou reprsents
durant lassemble gnrale, ceci afin dviter que labsentisme ne nuise au processus
dcisionnel. Et 6o % vont mme plus loin et soutiennent lide dune majorit unique.
4. Le fonds travaux obligatoire
43 % des copropritaires envisagent de constituer le fonds travaux , pourtant obligatoire,
alors mme quils sont 67 % estimer quil sagit dune rforme importante ! Le principal
obstacle sa mise en place est le caractre non-remboursable des cotisations verses en cas
de vente, les personnes concernes trouvant injuste de financer des travaux dont elles ne
verront peut-tre pas la ralisation.
5. Conclusion
Si les rformes de la loi ALUR sont fortement apprcies par les copropritaires, et si lon ne
peut que saluer lambition de ce texte, il est dommage que le lgislateur ne soit pas all plus
loin afin de moderniser rellement le droit de la coproprit. Cela constitue une relle
occasion manque. Cest pourquoi la CLCV demande quune rflexion sur ce sujet soit mise
en place.
En parallle, nous demandons que les rgles de majorit soient modifies afin que les
assembles gnrales deviennent enfin un lieu de dbat et une modification du statut des
cotisations issues du fonds travaux afin quelles soient remboursables en cas de vente.

~3~

INTRODUCTION

arement la coproprit aura autant fait parler delle. Plus exactement, rarement les
pouvoirs publics y auront montr un tel intrt. Car la loi ALUR, publie en mars
2014, a profondment modifi la matire. On peut dailleurs dire que cette loi
constitue lun des textes les plus importants depuis plus dune dcennie en matire de
coproprit. Pour preuve, elle aborde des sujets aussi essentiels que la prvention des
coproprits en difficult, la rmunration des syndics, louverture (enfin) obligatoire du
compte bancaire spar ou la mise en place dun fonds travaux.
Mais ces rformes sont-elles conformes aux attentes des copropritaires ? Les pouvoirs
publics ont-ils fait preuve de clairvoyance en sattaquant ces points ou ont-ils, au contraire,
manqu dambition ? La coproprit est un domaine minemment complexe et, lenfer tant
pav de bonnes intentions, il nest pas exclu quune rforme puisse rater son objectif. Cest
pourquoi, en partenariat avec Notre Temps, nous avons ralis un sondage afin prcisment
de demander lavis des principales personnes intresses : les copropritaires. Nulle vision
dforme travers un quelconque prisme, mais la parole brute des copropritaires telle
quelle nous parvient.
Paralllement cela, ce sondage est loccasion pour nous de mettre en place un baromtre de
satisfaction des syndics. En 2012, nous avions dj ralis une tude sur le sujet et les
rsultats avaient t surprenants ; alors mme quil sagit dune profession souvent dcrie
par le public ou dans la presse, lapprciation du panel tait globalement bonne, puisque
49% environ des personnes interroges se disaient satisfaites, voire trs satisfaites, de leur
syndic. Nous avons voulu savoir, avec Notre Temps, si ces rsultats seraient confirms deux
ans plus tard ou si, au contraire, lapprciation des copropritaires sur leur syndic voluerait
fortement dans un sens ou dans lautre.
Toujours en 2012, nous avions conclu notre tude en esprant quelle serait loccasion
douvrir un rel dbat concernant la coproprit. Depuis, la loi ALUR est passe par l.
Difficile, alors mme que son encre est peine sche et que de nombreux dcrets
dapplication sont en attente, de demander quun dbat soit nouveau ouvert. Pourtant, il
serait judicieux que les pouvoirs publics coutent et entendent enfin les copropritaires, ne
serait-ce que pour sassurer que les rformes mises en place sont bien appliques.

~4~

NOTRE ENQUETE

a prsente tude a t ralise courant octobre partir dun sondage lectronique

auquel 2137 personnes ont rpondu de faon volontaire. Elle na pas de vocation
statistique et ne se veut pas reprsentative. Toutefois, le grand nombre de rponses
obtenues nous permet de relativiser cet cueil. De manire gnrale, vu la thmatique assez
complexe aborde, on peut estimer que les personnes qui ont rpondu nos sollicitations
sont intresses par la coproprit, tant dun point de vue gnral (rgime,
fonctionnement) que particulier (relation avec leur syndic). Au-del des questions
gnriques (ge, appartenance ou non au conseil syndical), le sondage comporte quatre
parties.
La premire concerne le syndic et prcisment lvaluation que font les copropritaires de
leur gestionnaire.
La deuxime vise les principales rformes mises en place par la loi ALUR. Les personnes
interroges taient amenes indiquer si ces mesures leurs paraissaient indispensables ou,
au contraire, peu importantes.
La troisime porte sur les rgles de majorit en assemble gnrale. Nous avons ainsi
demand aux copropritaires sils taient satisfaits ou non des rgles actuelles et si une
volution tait ncessaire en la matire.
Enfin, la quatrime partie concerne le fonds travaux et la volont des copropritaires de le
mettre ou non en place.

~5~

I- CARACTERISTIQUES DU PANEL

I- COPROPRIETAIRES ET CONSEILLERS SYNDICAUX

49 % des sonds sont membres de leur conseil syndical. Cela signifie que prs de la moiti de
notre panel est, par principe, investie dans la gestion de sa coproprit. Cela ne signifie pas
pour autant que les personnes nappartenant pas un conseil syndical sen dsintressent,
loin de l. En effet, des raisons pratiques, locales, peuvent rendre cette implication difficile
(msentente avec les conseillers syndicaux actuels, statut de bailleur du copropritaire, ce qui
est peu compatible avec lappartenance un conseil syndical).
Concernant lge de notre panel, celui-ci est sans surprise. De faon trs majoritaire (68 %),
les copropritaires qui ont rpondu notre enqute ont entre 51 et 70 ans et ils sont 26 %
avoir plus de 70 %. Autrement dit, la quasi-totalit des sonds (94 %) a plus de 50 ans.

Dans lensemble, on constate que lge des conseillers syndicaux est trs similaire celui des
autres copropritaires alors mme que nous aurions pu penser quil serait plus important. En
effet, le statut de conseiller syndical implique bien souvent une grande disponibilit, laquelle
nest que peu compatible avec lexercice dune activit professionnelle. Il est vrai cependant
que notre chelle est assez large (51-70 ans) et comprend des priodes couvrant lge
dexercice dune activit et lentre en retraite. Une tude ultrieure pourrait apporter
davantage de prcisions sur ce point.
Mais, en tout tat de cause, cette tude confirme que les copropritaires sont, de manire
gnrale, assez gs, les mnages plus jeunes (moins de 40 ans) passant dabord par la
location avant de se lancer dans laccession la proprit. La situation conomique actuelle,
laugmentation des cots de limmobilier, lallongement des tudes sont autant de facteurs
expliquant ce retard quant laccession la proprit.

~6~

II- TAILLE DES COPROPRIETES

Majoritairement, les coproprits concernes par notre tude sont de taille moyenne
puisquelles comportent, hauteur de 57 %, 50 lots principaux ou moins. Les rsidences plus
importantes sont reprsentes galement de faon non ngligeable puisque 21 % des
immeubles viss ont au moins 101 lots principaux.

Il sagit de lots principaux (lots usage de logement, de commerce ou de bureau).

Il existe peu de donnes fiables et rcentes sur la typologie des coproprits en France,
notamment au regard du nombre de lots principaux. Il est gnralement admis que les
coproprits sont essentiellement de petite taille (la moyenne nationale dpasse lgrement
la dizaine de lots). Sans prtendre ce que la typologie de notre panel reflte parfaitement la
ralit, on peut considrer que les grands principes concernant la taille des coproprits sur
lensemble du territoire sont respects, savoir une prdominance dimmeubles ayant un
nombre moyen de lots et une faible reprsentation des grands ensembles immobiliers.

~7~

II- LE SYNDIC

ous le disions dj lors de notre prcdente tude de 2012, si lon devait mettre en
place un baromtre des professions les moins apprcies, nul doute que les syndics
y figureraient en bonne place, tort ou raison. Les litiges rcurrents, les affaires
dcrites dans la presse, la faible volont de la profession, du moins une poque, de se
remettre en cause sont autant dlments qui ne pouvaient quapporter de leau au moulin
des pourfendeurs de syndics. Dailleurs, la CLCV, et cela est son rle en tant quassociation
de consommateurs, na jamais hsit dnoncer les abus quelle pouvait constater
rgulirement.
Pourtant, indpendamment de nos propres constats, il nous a paru indispensable de
connatre lavis des copropritaires sur leur syndic, tant de manire gnrale que sur des
points prcis. A linstar de celle que nous avions ralise en 2012, cette tude ne porte que
sur les syndics professionnels. La raison en est fort simple : on ne saurait avoir envers un
copropritaire bnvole, qui accepte de donner de son temps et de sa disponibilit, les
mmes exigences quenvers un professionnel rmunr spcialement cet effet. Il pourrait y
avoir beaucoup dire sur les syndics bnvoles, notamment sur leurs conditions dexercice,
leurs besoins, voire, pour les petites coproprits (de quatre ou cinq lots par exemple),
lopportunit dappliquer le rgime de la loi du 10 juillet 1965, mais les traiter galit avec
un professionnel ne nous paraissait pas pertinent.
Cette tude nous permet cependant dtudier pour quel type de coproprits un syndic
bnvole est choisi.
I- SYNDIC BENEVOLE ET TAILLE DE LA COPROPRIETE
La gestion directe en coproprit est surtout utilise par souci dconomies. En effet, en de
dune certaine taille, les syndics professionnels refusent de prendre des petites coproprits,
estimant quils vont perdre de largent ou, sinon, se contentant dune gestion a minima
(convocation lassemble gnrale par exemple) et laissant au conseil syndical le soin de les
suppler pour le reste (ngociation des contrats, rception des travaux). Ce type de
pratiques, bien que juridiquement fragile et pouvant tre source de contentieux dans certains
cas (quen est-il si un conseiller syndical procde une rception de travaux en omettant
certaines rserves ?) existe pourtant.
De fait, il apparat parfois plus conomique de procder ce que lon appelle une gestion
directe, soit par la dsignation dun copropritaire qui assurera la fonction de syndic
bnvole 1, soit en optant pour la forme cooprative (la gestion est alors assure par le conseil
syndical dont le prsident est le syndic de la coproprit).
Dans le cadre de notre chantillon, seulement 5 % des coproprits sont gres par un
syndic bnvole.

La terminologie de syndic bnvole est peu approprie car, dans les faits, rien ninterdit au copropritaire en
question de solliciter une rmunration spcifique pour ses diligences. Celle-ci doit tre vote en assemble
gnrale et dclare fiscalement. Cest pourquoi il est prfrable de parler de syndic non professionnel .
Toutefois, par commodit de langage, nous emploierons lexpression de syndic bnvole pour les distinguer
clairement de leurs homologues professionnels.
1

~8~

Comme nous pouvons le voir dans les graphes ci-dessous, choisir un syndic bnvole
dpend principalement de la taille de la coproprit. Ainsi, un peu moins de la moiti des
immeubles grs par un syndic bnvole ont 20 lots ou moins (47 %) et les trois quarts
(77%), 50 lots ou moins.
Si lon met de ct les coproprits de taille assez importante (plus de 300 lots), on constate
que certaines rsidences ayant un nombre de lots significatif (plus de 100) sont gres par un
non-professionnel (22 %).

De fait, on peut dire que la taille de la rsidence influe directement sur la dsignation
dun syndic bnvole (cela est particulirement visible avec le graphe numro 2), mais il
ne sagit pas dun critre exclusif. Dautres facteurs, telle la prsence ou labsence
dlments dquipement commun, comme un ascenseur ou une chaudire collective par
exemple, sont prendre en compte.

~9~

II- LE SYNDIC PROFESSIONNEL

Nous avons demand aux personnes sondes de bien vouloir juger leur syndic, dune part
au regard de diffrentes prestations et, dautre part, de manire gnrale. Nous avons pos
les mmes questions, dans les mmes termes, que lors de notre enqute de 2012, ceci afin de
permettre une comparaison des rsultats.
1. Evaluation du syndic point par point
Nous avons pos aux copropritaires six questions, chacune sur un thme particulier (qualit
de la gestion, coopration avec le conseil syndical, suivi des contrats de prestation de services
et des impays, clart des informations transmises, ractivit face aux sollicitations) avec,
chaque fois, cinq possibilits de rponses : Trs satisfaisant, Satisfaisant, Insuffisant, Trs
insuffisant, Ne se prononce pas.

~ 10 ~

Globalement satisfaisant : somme Trs satisfaisant + Satisfaisant

Globalement insuffisant : somme Insuffisant + Trs insuffisant

Les points sur lesquels les copropritaires sont les plus satisfaits sont :
- la coopration avec le conseil syndical (51 %)
- le suivi des impays (47 %)
- la clart des informations transmises (47 %)
Inversement, les points sur lesquels les copropritaires montrent leur insatisfaction sont :
- la qualit de la gestion (45 %)
- le suivi des contrats (40 %)
- la ractivit face aux sollicitations des copropritaires (33 %)
Si ces chiffres peuvent ne pas paratre mauvais compte tenu de la nature mme de la
profession tudie, il nen demeure pas moins que lapprciation des syndics par les
copropritaires est tout juste correcte, voire mdiocre.
En effet, seul un item atteint les 50 %, et encore de peu : il sagit de la coopration avec le
conseil syndical. Tous les autres points sont infrieurs la moyenne, dans des amplitudes
assez varies. Si le suivi des impays et la clart des informations avoisinent les 50 % (avec
chacun 47 %) dautres prestations sont plus svrement critiques, quil sagisse du suivi des
contrats (40 %) ou de la ractivit du syndic face aux sollicitations des copropritaires (33 %).
Les prestations tudies peuvent tre partages en deux catgories : celles qui relvent dune
relle gestion au sens large (gestion, suivi des contrats et des impays) et celles qui relvent
davantage du relationnel (coopration avec le conseil syndical, ractivit face aux
~ 11 ~

sollicitations notamment). On constate clairement que cest dans le relationnel que les
syndics sont les moins performants puisque les copropritaires ne sont que 33 % tre
satisfaits de leur ractivit. Comme nous le verrons, cela tait dj le cas lors de notre
prcdente enqute de 2012.
Inversement, les syndics sont mieux nots pour les prestations de base (gestion des impays)
ou lorsquun texte impose un formalisme particulier. Le conseil syndical devant tre
obligatoirement consult dans certaines situations, il est donc normal quil y ait une
coopration entre cet organe et le syndic. On notera que des professionnels nont pas attendu
une volution des textes pour travailler conjointement avec le conseil syndical. De mme,
certains documents transmis par le syndic devant respecter un certain formalisme
(notamment en matire de prsentation des comptes), il nest pas anormal que les
copropritaires estiment quils soient clairs et comprhensibles.
Toutefois, il sagit ici dapprciations portes par les copropritaires de manire gnrale : les
rponses des copropritaires peuvent tre sensiblement diffrentes selon leur syndic ou sils
appartiennent ou non au conseil syndical.
a. Evaluation du syndic par les conseillers syndicaux
Les valuations du syndic sont diffrentes selon que le copropritaire appartient ou non au
conseil syndical. Dans le graphe ci-dessous, nous nous sommes attachs aux personnes
globalement satisfaites de leur syndic, cest--dire qui ont dclar, pour chaque item, Trs
satisfaisant ou Satisfaisant.
Comme nous pouvons le constater, le taux de satisfaction est systmatiquement plus
important auprs des conseillers syndicaux que des simples copropritaires et excde la
moyenne gnrale. On notera que trois items sont infrieurs 50 %, savoir la qualit de la
gestion (48 %), le suivi des contrats (43 %) et la ractivit face aux sollicitations (40 %) alors
que, sur lensemble du panel, cinq items ne dpassent pas ce seuil.
Le classement en termes de satisfaction des prestations du syndic pour les conseillers
syndicaux est le suivant :
- la coopration avec le conseil syndical (57 %) [-]
- la clart des informations transmises (52 %) [+1]
- le suivi des impays (52 %) [-]
- la qualit de la gestion (48 %) [-]
- le suivi des contrats (43 %) [-]
- la ractivit face aux sollicitations des copropritaires (40 %) [-]
Mme si les apprciations sont meilleures, le classement est quasiment identique celui
portant sur lensemble du panel : seul litem concernant la clart des informations
transmises gagne une place et arrive galit avec le suivi des impays.

~ 12 ~

Nous aurions pu nous attendre ce que cet ordre soit diffrent ou ce que lapprciation des
conseillers syndicaux soit plus svre, ces derniers tant, par dfinition, davantage en
relation avec le syndic. Or, ces rsultats sexpliquent prcisment parce quils sont en contact
avec le gestionnaire : ils sont ainsi plus mme de juger de lefficacit ou non du syndic.
Lcart entre copropritaires est dailleurs trs important dans les valuations puisquil est
en moyenne de prs de 14 points et peut aller jusqu 17 points au bnfice des membres
du conseil syndical.
Cela doit inciter davantage les syndics communiquer de manire gnrale auprs des
copropritaires et associer le plus souvent possible les conseillers syndicaux. Dailleurs, on
constate que pour ces derniers galement, la ractivit du syndic face aux sollicitations dont
il fait lobjet constitue galement une faiblesse.
b. Evaluation du syndic selon son appartenance un grand groupe
Nous avons class les syndics en deux catgories, les principaux appartenant un grand
groupe national (Foncia, Citya, Oralia, Sergic ou Loiselet & Daigremont pour nen citer que
quelques-uns) et les autres. Lobjectif est de voir si les copropritaires, dans lensemble,
constatent une diffrence dans la qualit de la gestion de leur syndic lorsquils font appel
un indpendant ou un cabinet de moindre envergure quun grand groupe.

~ 13 ~

Dans tous les cas, lapprciation des diffrentes prestations du syndic est meilleure lorsque le
gestionnaire est un petit cabinet. Si lcart est parfois relativement faible (4 points par
exemple pour le suivi des impays), il peut tre nettement plus important dans certains cas
(9 points pour la qualit de la gestion). Lcart moyen entre le taux de satisfaction des
grands cabinets et celui de leurs homologues indpendant est de 7 points, au bnfice de
ces derniers. On constate donc une relle diffrence dans la qualit de la gestion selon la
nature du cabinet.
Le classement en termes de satisfaction des prestations du syndic selon sa taille est le
suivant :
GRANDS GROUPES

CABINETS INDEPENDANTS

- la coopration avec le conseil syndical

(46 %) [-]

- la coopration avec le conseil syndical

(53 %) [-]

- le suivi des impays (45 %) [-]

- la clart des informations transmises

(50%) [-]

- la clart des informations transmises

(43 %) [-1]

- le suivi des impays (49 %) [-1]

- la qualit de la gestion (39 %) [-]

- la qualit de la gestion (48 %) [-]

- le suivi des contrats (35 %) [-]

- le suivi des contrats (42 %) [-]

- la ractivit face aux sollicitations des

copropritaires (28 %) [-]

- la ractivit face aux sollicitations des

copropritaires (36 %) [-]

~ 14 ~

Le classement de la satisfaction des prestations est globalement le mme selon la nature

du syndic. Au-del des diffrences en termes de pourcentage, on note que la clart des
informations transmises gagne un rang lorsque le syndic est un cabinet indpendant.
Si, de manire gnrale, ces rsultats ne sont pas surprenants au regard des remontes que
nous avons rgulirement du terrain par lintermdiaire de nos associations locales, ils
doivent cependant nous interroger sur le principe. En effet, cela signifie quil existe une
philosophie diffrente dans la gestion des grands groupes et cela est clairement peru par
les copropritaires. De nombreux adhrents nous font part de leur mcontentement et
critiquent une approche trop commerciale au dtriment dune relle gestion. Alors mme
que lun des arguments principaux de ces syndics est la proximit gographique (la
multiplication de leurs cabinets leur permet ainsi de bnficier dun maillage territorial assez
important), on constate clairement ici que cela nest pas suffisant pour les copropritaires.
De plus, nous pourrions penser que la taille dun cabinet national lui permettrait de
mutualiser certains services : cela nest pas le cas ou, du moins, cela ne semble pas
primordial pour les copropritaires.
c. Evolution des apprciations entre 2012 et 2014
En 2012, nous avions ralis une tude, dans les mmes conditions, portant galement sur
lapprciation par les copropritaires de leur syndic. Comme nous allons le voir, les rsultats
taient trs diffrents.

On constate une dgradation gnralise de lapprciation des syndics, prestation par

prestation. Alors mme quen 2012, 4 items sur 6 recueillaient une apprciation
globalement positive des copropritaires (cest--dire suprieure 50 %), il ny en a plus
quun en 2014 (coopration avec le conseil syndical). Lcart moyen des diffrents taux de
~ 15 ~

satisfaction entre 2012 et 2014 est de plus de 8 points, ce qui montre bien la dgradation de
la situation.
Quant au classement des items en fonction de leur satisfaction, il tait comme suit en 2012 :
- la clart des informations transmises (57 %) [+1]
- la qualit de la gestion (56 %) [+2]
- la coopration avec le conseil syndical (55 %) [-2]
- le suivi des impays (55 %) [-2]
- le suivi des contrats (46 %) [-]
- la ractivit face aux sollicitations des copropritaires (41 %) [-]
Si lon fait abstraction des carts de pourcentage, on constate que la clart des informations et
la qualit de la gestion se sont, dans lensemble, dgrades, puisquelles figuraient en tte du
classement en 2012 et taient respectivement en deuxime et quatrime position en 2014. Il y
a donc, pour les copropritaires, une nette diminution de la qualit de la gestion de leur
syndic.
A linverse, la coopration avec le conseil syndical et le suivi des impays sont mieux classs
en 2014 quen 2012. En revanche, dans les deux cas, le suivi des contrats et la ractivit du
syndic face aux sollicitations des copropritaires closent le classement.
En toute logique, ces rsultats nous permettent de dduire que, globalement, les
copropritaires sont moins satisfaits de leur gestionnaire en 2014 quen 2012.
2. Evaluation gnrale du syndic
En sus des questions portant sur des points prcis lis la gestion du syndic et aux
diffrentes prestations quil est amen raliser au cours de son mandat, nous avons
demand notre panel dvaluer, de manire gnrale, leur syndic.

~ 16 ~

Globalement satisfait(e) : somme Trs satisfait(e) + Satisfait(e)

Globalement insatisfait(e) : somme Peu satisfait(e) + Pas du tout satisfait(e)

Le verdict est sans appel : seulement 39 % des copropritaires sont globalement satisfaits
de leur syndic. Ce rsultat peut tre nuanc si lon prend en compte le statut de conseiller
syndical du copropritaire ou lappartenance du syndic un grand groupe.
Ainsi, 45 % des conseillers syndicaux sont globalement satisfaits de leur syndic alors
quils ne sont que 29 % ltre chez les simples copropritaires. Cela confirme la meilleure
image quont les membres du conseil syndical de leur gestionnaire.
Ce mme taux est de 33 % pour les syndics appartenant un grand groupe et de 42 % pour
les cabinets indpendants.
Ces rsultats confirment la tendance qui se dessinait pralablement, savoir une meilleure
image des syndics chez les conseillers syndicaux et auprs des petites structures au
dtriment des cabinets plus importants.
Pour autant, malgr cette relativit des chiffres, on ne saurait se satisfaire dun tel taux de
mcontentement. Cela est encore plus flagrant si lon compare ces rsultats avec ceux de
notre enqute de 2012. En effet, le taux de copropritaires globalement satisfaits tait de
49% ! Autrement dit, on constate une chute de 10 points en deux ans !
Une telle diffrence peut sexpliquer de diverses raisons. La plus simple serait de considrer
que les syndics ont baiss en qualit de gestion, de manire gnrale. Une autre possibilit
serait de prendre en compte lactualit. Ces derniers mois ont t marqus par la loi ALUR
contre laquelle les professionnels de limmobilier ont exerc un lobbying trs violent.
Lopposition frontale de la profession face un texte qui se veut protecteur des
copropritaires et qui a pour ambition de mettre fin aux diffrents abus constats na pas
d chapper aux copropritaires les plus vigilants.
Dans un registre similaire, le comportement de certains syndics qui ont profit de la
publication de la loi ALUR pour augmenter fortement leurs honoraires (plus de 20 % dans
certains cas), alors mme que la plupart des nouvelles dispositions introduites par ce texte
ne sont pas encore applicables na pas jou en leur faveur.

~ 17 ~

Enfin, il est possible que le taux constat en 2012 soit anormalement lev, ce qui semble peu
probable, les modalits de ralisation de lenqute tant rigoureusement identique. Seule une
valuation de la satisfaction des syndics sur plusieurs annes nous permettra dtablir une
tendance en ce domaine.
3. Conclusion
De manire gnrale, les syndics peinent convaincre et les copropritaires sont
globalement insatisfaits de leur gestionnaire. Toutefois, les conseillers syndicaux savrent
moins critique leur gard. De mme, les cabinets indpendants convainquent davantage
que leurs homologues franchiss ou nationaux.
Si le taux de satisfaction des syndics tait correct en 2012 eu gard la rputation de cette
profession dans lesprit du grand public, une nette dgradation a eu lieu. Sil est encore tt
pour savoir sil sagit dun piphnomne ou si cette tendance se confirmera dans le temps, il
nen demeure pas moins que les syndics doivent absolument revoir leur politique et, surtout
leur comportement. Dj pointe du doigt en 2012, la faible ractivit face aux diffrentes
sollicitations dont ils font lobjet constitue un point noir, dautant plus quil sagit dun
lment auquel les copropritaires accordent de limportance.
Une meilleure communication avec les copropritaires est galement souhaitable. Si cela
semble mieux se passer avec les conseillers syndicaux, il est ncessaire, ne serait-ce que pour
une question dimage, que les copropritaires, dans leur ensemble, soient informs des actes
accomplis dans le cadre de la gestion. Le conseil syndical peut certes avoir une part de
responsabilit (absence de compte-rendu sur le suivi des dossiers en cours), mais dans ce cas,
cela doit tre tudi de concert avec le gestionnaire.
Les prochains mois seront cruciaux pour les professionnels : la bonne (ou mauvaise)
volont quils emploieront pour mettre en uvre les nouvelles dispositions de la loi
ALUR sera, nen pas douter, un lment dterminant pour les copropritaires.
Lapplication anticipe de lobligation du compte bancaire spar, sans possibilit de
dispense, et accompagne dune forte augmentation des honoraires a dores et dj t trs
mal perue et constitue un bien mauvais message.

~ 18 ~

III- LES REFORMES ISSUES DE LA LOI ALUR

e 26 mars 2014 tait publie la loi pour laccs au logement et un urbanisme rnov,
dite loi ALUR, appele galement loi Duflot, du nom de la ministre du Logement qui
en est lorigine. Il sagit dun des textes les plus importants en matire de logement
depuis de nombreuses annes et lun des premiers traiter, ds le stade de son laboration,
la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, celle du 2 janvier 1970 concernant les
professionnels de limmobilier et celle du 10 juillet 1965 portant sur la coproprit.
En matire de coproprit prcisment, le texte apporte de relles nouveauts et innovations.
Outre de profondes rformes en matire de prvention des coproprits en difficult, le texte
instaure notamment lobligation douvrir un compte bancaire spar au nom du syndicat,
sans possibilit de dispense, instaure un contrat de syndic type, limite les prestations
exceptionnelles, assouplit la majorit requise pour certaines rsolutions ou met en place un
fonds travaux obligatoire.
Nous avons demand aux copropritaires de juger certaines des mesures issues de la loi
ALUR. Nous avons volontairement mis de ct celles concernant les coproprits en
difficult : nous avons considr quelles taient trop techniques et trop peu connues de
manire gnrale, y compris des principaux concerns. Nous nous sommes donc attachs
quelques rformes, certaines emblmatiques et rpondant aux rclamations de longue date
des associations de consommateurs, telle louverture du compte bancaire spar, dautres,
plus confidentielles ou moins connues du public (la convocation aux assembles gnrales
par voie lectronique ou limmatriculation des coproprits par exemple).
Trs exactement, nous en avons choisi 9 et, pour chacune dentre elles, nous avons demand
notre panel sil sagit dune mesure Indispensable, Assez importante, Peu importante voire Pas
du tout importante.
I- LES REFORMES SOUMISES AUX COPROPRIETAIRES
Nous avons expos les 9 rformes suivantes :
Ouverture du compte bancaire spar au nom du syndicat des copropritaires sans possibilit de
dispense
Les fonds du syndicat peuvent tre dposs sur un compte ouvert au nom du syndic (on
parle alors de compte unique) ou sur un compte ouvert au nom du syndicat des
copropritaires (on parle alors de compte spar). Les avantages du compte spar sont
multiples : si lon se focalise souvent sur la perception des intrts au bnfice de la
coproprit, il ne sagit pas du point le plus important, loin de l. En effet, le compte spar
apporte une meilleure transparence dans la gestion de la coproprit, facilit le travail du
conseil syndical en cas de contrle, vite les pratiques de certains professionnels consistant
payer les factures en retard et permet de rcuprer plus facilement les fonds lorsque la
garantie financire du syndic doit tre actionne.
Avant la loi ALUR, le syndic avait lobligation douvrir un compte bancaire spar, mais
lassemble gnrale pouvait en dcider autrement et lui accorder une dispense. Or, de
nombreux syndics surfacturent leurs honoraires en cas douverture dun tel compte. De
quelle libert de choix disposent les copropritaires lorsquil leur est annonc que les
~ 19 ~

honoraires en cas de compte spar seront 20 % plus chers quen cas de compte unique ? De
fait, bien que constituant le principe mme de la gestion des coproprits, le compte spar
tait une exception dans la pratique. Cest pour mettre fin cette situation que le lgislateur a
rendu obligatoire louverture dun compte spar, sans possibilit de dispense possible, sauf
pour les petites coproprits, mais dans ce cas, le syndic a linterdiction de proposer des
honoraires diffrencis. Cette mesure sapplique compter du 24 mars 2015.
Limmatriculation administrative des coproprits
Les coproprits devront dsormais faire lobjet dune immatriculation auprs dun
organisme spcifique. Les dmarches seront gnralement ralises par le syndic, mais
pourront galement ltre par un notaire dans certains cas. Le registre dimmatriculation doit
contenir certaines informations, notamment financires. Lobjectif premier du lgislateur est
de mieux connatre le parc des coproprits en France et de prvenir lapparition des
coproprits en difficult. Certains esprits plus caustiques diront que cela permettra
galement aux pouvoirs publics dinstituer dsormais une fiscalit spcifique pour les
copropritaires
Lobligation de constituer un fonds travaux correspondant 5% du budget prvisionnel
Il sagit, avec louverture du compte spar, de lune des plus importantes rformes
apportes par la loi ALUR. Ce texte impose aux copropritaires de constituer une trsorerie,
un fonds travaux , afin de faire face aux travaux urgents ou importants qui pourraient
survenir en cours danne. Vot en assemble gnrale, le montant de ce fonds ne peut tre
infrieur 5% du budget de fonctionnement de la coproprit.
Auparavant, un dispositif similaire existait mais tait bas sur le volontariat : les
copropritaires pouvaient dcider de constituer ce que lon appelle des provisions
spciales . Ces dernires ont prcisment pour objet de faire face la ralisation de travaux
d'entretien ou de conservation des parties communes et des lments d'quipement
commun, susceptibles d'tre ncessaires dans les annes venir et non encore dcids par
l'assemble gnrale. Malheureusement, malgr son intrt, ce mcanisme na pas eu le
succs escompt, les copropritaires tant peu prompts pargner pour des travaux dont la
date de ralisation est incertaine. Or, bien souvent, cest lors dimprvus (remplacement
dune chaudire collective, rfection de la toiture) que les coproprits peuvent entrer en
difficult, les habitants ne disposant pas de la trsorerie ncessaire pour surmonter le cot
des travaux. La loi ALUR met donc fin ce mcanisme et impose la cration de cette
trsorerie.
La dtermination du budget prvisionnel en concertation avec le conseil syndical
Si de nombreux syndics dterminaient le montant du budget prvisionnel soumettre
lassemble gnrale en collaboration avec le conseil syndical, certains en faisaient totalement
abstraction. Cest pour revenir sur cette situation que le lgislateur est intervenu pour
imposer la consultation du conseil syndical afin de dterminer le montant du budget
prvisionnel.

~ 20 ~

 Permettre la convocation aux assembles gnrales par voie lectronique

Les convocations aux assembles gnrales doivent se faire par lettre recommande avec
accus de rception ou en remise en main propre contre margement. Evolution des
technologies oblige, le lgislateur rend dsormais possible lenvoi des convocations par voie
lectronique. Autrement dit, il sera possible de tlcharger les documents en question (ordre
du jour, documents comptables, contrats, devis) sur ordinateur.
Imposer un contrat de syndic type
Chaque syndic est libre de rdiger son contrat comme il lentend. Les seules limites
concernent le respect des mesures dfinissant les prestations minimales que doit contenir la
gestion courante. De fait, tout tait possible, du contrat extrmement prcis tenant sur une
dizaine pages celui, plus succinct, tenant sur un recto-verso. Difficile dans ces conditions de
comparer plusieurs contrats entre eux. Une convention type est donc impose, facilitant ainsi
la comparaison des contrats et vitant que des clauses abusives ne soient intgres.
Limiter les prestations exceptionnelles du syndic
La rmunration dun syndic comprend deux lments : un forfait de base pour les
prestations dites de gestion courante et des honoraires particuliers pour des prestations
dites exceptionnelles , non comprises dans la gestion courante. A lheure actuelle, larrt
du 19 mars 2010 dfinit la liste des prestations que la gestion courante doit prvoir a minima.
Un syndic peut dfinir les prestations exceptionnelles comme il lentend, sous rserve de ne
pas tre en contradiction avec larrt prcit.
De fait, il est extrmement complexe de comparer plusieurs contrats entre eux, chacun ayant
des listes de prestations exceptionnelles totalement diffrentes. Pour favoriser la
comparabilit des offres et limiter galement les abus, la loi ALUR dfinit dsormais les
seules prestations exceptionnelles quun syndic pourra facturer, en sus de ses honoraires de
base.
Lobligation de raliser systmatiquement une mise en concurrence avant chaque dsignation du
syndic
Le syndic est dsign par lassemble gnrale. Son contrat est joint la convocation
permettant ainsi aux copropritaires de prendre connaissance des conditions financires
avant de se prononcer. Toutefois, sil existe une obligation de procder une mise en
concurrence dans certaines situations (travaux dpassant un certain montant par exemple),
cela nest pas le cas pour la dsignation du syndic. Autrement dit, les copropritaires
renouvellent gnralement leur syndic, moins que le conseil syndical ou dautres
copropritaires nen proposent un autre. La loi ALUR impose dsormais une mise en
concurrence, ralise par le conseil syndical, avant chaque dsignation du syndic.
La cration dune commission disciplinaire des professionnels de limmobilier
La loi ALUR a cr une commission disciplinaire charge de connatre des infractions la loi
ou la dontologie, lthique, commises par un professionnel de limmobilier, un syndic
notamment. Elle est compose de reprsentants de lEtat, de magistrats, de professionnels
qui ne sont plus en activit et des consommateurs. Les sanctions prononces vont de
~ 21 ~

lavertissement linterdiction dfinitive dexercice, en passant par le blme et linterdiction

temporaire. La sanction peut faire lobjet dune publication.
II- LAVIS DES COPROPRIETAIRES SUR CES REFORMES
Lintrt des copropritaires pour ces diffrents rformes peut varier selon quils
appartiennent ou non au conseil syndical. Cest pourquoi nous analyserons les rponses des
conseillers syndicaux pour voir si une relle diffrence de point de vue existe ou non. De
mme, nous nous attacherons la perception des copropritaires sur ces points compte tenu
de lapprciation quils ont de leur syndic.
1. Lavis de lensemble du panel
Comme nous pouvons le voir sur les graphes ci-dessous, les rformes issues de la loi ALUR
sont, dans lensemble, trs apprcies par les copropritaires tel point quil sagit, pour
certaines dentre elles, dun vritable plbiscite.

Si certaines ne sont pas vraiment juges indispensables, dautres sont littralement

portes par les copropritaires. Pour preuve, les rsultats trs importants que recueillent
llaboration du budget prvisionnel en coopration avec le conseil syndical, la limitation des
prestations exceptionnelles des syndics, lobligation systmatique de procder une mise en
concurrence avant toute dsignation du gestionnaire ou la cration dune Commission
disciplinaire des professionnels de limmobilier (respectivement 65 %, 6 9%, 62 % et 64 %).

~ 22 ~

Le classement des diffrentes rformes juges indispensables est le suivant :

- Limitation des prestations exceptionnelles du syndic (69 %)
- Dtermination du budget prvisionnel en collaboration avec le conseil syndical
(65%)
- Cration dune commission disciplinaire (64 %)
- Obligation de mettre systmatiquement le syndic en concurrence avant chaque
dsignation (62 %)
- Ouverture du compte bancaire spar au nom de la coproprit sans possibilit de
dispense (50 %)
- Cration dun contrat de syndic type (49 %)
- Obligation de constituer un fonds travaux (27 %)
- Immatriculation administrative des coproprits (24 %)
- Convocation lectronique aux assembles gnrales (21 %)
Les rformes qui figurent en bas du classement sont celles gnralement perues comme
administratives et/ou techniques. Il en est ainsi de limmatriculation des coproprits ou de
la convocation aux assembles gnrales par voie lectronique. Il en va de mme pour le
contrat de syndic type, lequel est peru comme la mise en place dun certain formalisme
nayant pas forcment un impact pour les coproprits. Pour sen convaincre, il suffit de
comparer ce rsultat (49 %) avec celui que recueille la limitation des prestations
exceptionnelles (69 %), littralement porte.
En revanche, le faible taux concernant la constitution obligatoire dun fonds travaux
peut interpeller, dautant plus quil sagit de lune des mesures phare de la loi ALUR dans
le domaine de la coproprit. En fait, comme nous le verrons plus loin, ce sont surtout les
modalits de mise en place de ce fonds qui posent problme aux copropritaires.
Cependant, le fait quune rforme ne soit pas juge indispensable par les principaux
intresss nentrane pas pour autant son rejet, bien au contraire.

~ 23 ~

Globalement importante : somme Indispensable + Assez important

Globalement peu importante : somme Peu important + Pas du tout important

Comme nous lvoquions, certaines mesures font lobjet dun rel plbiscite, voire dune
adhsion totale des copropritaires. Il ny a qu voir les rsultats extrmement levs que
lon peut trouver. Ainsi, 93 % des copropritaires estiment que la dtermination du budget
prvisionnel en collaboration avec le conseil syndical est globalement importante. Il en va de
mme pour 93 % concernant la limitation des prestations exceptionnelles des syndics ou 88%
pour la cration dune commission disciplinaire. Le fameux fonds travaux ne semble pas
boud puisque 2 copropritaires sur 3 (67 %) jugent la rforme importante.
Le classement final des rformes issues de la loi ALUR est le suivant :
- Dtermination du budget prvisionnel en collaboration avec le conseil syndical
(93%)
- Limitation des prestations exceptionnelles du syndic (93 %)
- Cration dune commission disciplinaire (88 %)
- Obligation de mettre systmatiquement le syndic en concurrence avant chaque
dsignation (87 %)
- Cration dun contrat de syndic type (86 %)
- Ouverture du compte bancaire spar au nom de la coproprit sans possibilit de
dispense (77 %)
- Obligation de constituer un fonds travaux (67 %)
~ 24 ~

- Immatriculation administrative des coproprits (56 %)

- Convocation lectronique aux assembles gnrales (56 %)
Si lon constate quelques modifications en tte du classement, on peut voir que ce sont les
mmes qui figurent en queue et qui sont le moins soutenues par les copropritaires. Mais il
sagit dun dfaut de soutien tout fait relatif car la rforme la moins populaire dironsnous, intresse 56 % des copropritaires, soit plus de la moiti.
Si ces rsultats sont gnraux, la question se pose de savoir si lon peut constater des
diffrences significatives selon que la personne rpondant au sondage est membre ou non du
conseil syndical ou est globalement satisfaite de son syndic.
2. Lavis des conseillers syndicaux
Alors mme que lon pouvait voir des diffrences significatives quant lapprciation du
syndic entre un copropritaire et un conseiller syndical, cela est nettement moins criant
concernant les rformes issues de la loi ALUR. En effet, les taux sont relativement proches et
ne diffrent gnralement que de peu de lvaluation faite par lensemble du panel. Les
pourcentages sont trs proches pour le fonds travaux obligatoire, limmatriculation des
coproprits ou la convocation lectronique aux assembles gnrales.

Comparatif portant uniquement sur les rponses Indispensable .

~ 25 ~

Le point sur lequel on constate une diffrence significative concerne llaboration du

budget prvisionnel en collaboration avec le conseil syndical. En effet, 73 % des conseillers
syndicaux trouvent cette mesure indispensable, contre 62 % des autres copropritaires. Il est
tout fait normal que les membres du conseil syndical cherchent simposer en tant
quinterlocuteurs de droit. Comme nous lavons indiqu, si certains professionnels nont pas
attendu la loi ALUR pour mettre en place cette collaboration, dautres taient beaucoup
moins motivs pour le faire.
A linverse, on constate que la mise en concurrence systmatique du syndic est moins
apprcie par les conseillers syndicaux puisque ces derniers ne jugent cette mesure
indispensable qu hauteur de 54 % (contre 73 % pour les copropritaires). Deux raisons
expliquent ce rsultat.
La premire, purement pratique, consiste dans le fait que cette mise en concurrence doit tre
effectue par le conseil syndical, et ce pour chaque dsignation de syndic, soit
potentiellement tous les ans en cas de mandat annuel (la dure du contrat de syndic ne peut
excder trois ans, mais sans limite de renouvellements). Cette mesure va donc entraner un
surplus de travail significatif pour les conseillers syndicaux.
La seconde est lie aux relations que les membres du conseil syndical entretiennent avec leur
syndic. Comme il la t dit, ceux-ci sont davantage satisfaits de leur gestionnaire que les
autres copropritaires. De fait, lobligation de procder une mise en concurrence de faon
automatique peut ne pas paratre comme opportune si le syndic en place est correct.
3. Avis du panel et apprciation du syndic
Le ressenti des copropritaires au regard de lintrt ou non que peut reprsenter une
rforme issue de la loi ALUR peut-il tre fonction de leur apprciation du syndic ?
Autrement dit, un copropritaire aura-t-il tendance juger un lment indispensable sil est
mcontent de son gestionnaire ou, linverse, le trouver peu important sil en est satisfait ?
En fait, tout dpend de la nature mme de la rforme en question. Ainsi, pour tout ce qui
touche les syndics, les copropritaires auront tendance y attacher de limportance sils sont
mcontents de leur gestionnaire.
A titre dexemple, 46 % des personnes trs satisfaites de leur syndic estiment que la
cration dun contrat type est une mesure indispensable alors que les Pas du tout
satisfaits sont 62 % le penser ! Le tableau ci-dessous montre les diffrences davis pour
chaque rforme.
Copropritaires Trs
satisfaits de leur syndic

Copropritaires Pas du tout

satisfaits de leur syndic

Ouverture du compte
bancaire spar au nom de
la coproprit sans
possibilit de dispense

58 %

53 %

Immatriculation
administrative des
coproprits

27 %

29 %

Obligation de constituer un
fonds travaux

40 %

25 %

Mesures

~ 26 ~

Dtermination du budget
prvisionnel en
collaboration avec le conseil
syndical

77 %

64 %

Convocation lectronique
aux assembles gnrales

20 %

25 %

Cration dun contrat de

syndic type

46 %

62 %

Limitation des prestations

exceptionnelles du syndic

62 %

75 %

Obligation de mettre
systmatiquement le syndic
en concurrence avant
chaque dsignation

44 %

76 %

Cration dune commission

disciplinaire

56 %

78 %

Comparatif portant uniquement sur les rponses Indispensable .

Si, pour les rformes plus ou moins administratives, on ne relve pas de tendances
particulires selon le taux de satisfaction du syndic (immatriculation des coproprits,
ouverture du compte bancaire spar ou convocation lectronique aux assembles gnrales
par exemple), tout ce qui concerne directement les professionnels fait lobjet dcarts trs
significatifs. Outre la cration du contrat type vue prcdemment, on constate 22 points de
diffrence sur la cration dune commission disciplinaire, et 32 points (!) pour la mise en
concurrence obligatoire. La limitation des prestations exceptionnelles nest pas en reste non
plus avec un cart de 13 points.
4. Conclusion
Avec des rsultats extrmement importants, les rformes issues de la loi ALUR sont trs
bien accueillies par les copropritaires, certaines dentre elles faisant clairement
lunanimit. Les mesures relatives la dtermination du budget prvisionnel en
collaboration avec le conseil syndical, la limitation des prestations exceptionnelles des
syndics ou la cration dune commission disciplinaire sont ainsi fortement portes par les
copropritaires.
Par ailleurs, ces rformes apparaissent comme pouvant amliorer la situation locale
lorsquun syndic ne fait pas laffaire. Cela se voit clairement lorsque lon constate les carts
de rponse entre ceux sestimant trs satisfaits de leur syndic et ceux qui, au contraire, ne le
sont pas du tout. Ces derniers sont bien plus nombreux juger certaines mesures issues de la
loi ALUR indispensables, comme faisant cho la situation quils subissent
quotidiennement. Nous savons tous quil est difficile de se sparer dun syndic si le conseil
syndical ne porte pas ce dossier : lobligation de procder systmatiquement une mise en
concurrence devrait ainsi permettre de faciliter quelque peu les choses en imposant un dbat
en assemble gnrale, quand bien mme le conseil syndical y serait rticent. De mme, la
~ 27 ~

limitation des prestations exceptionnelles est perue comme pouvant limiter les abus de
certains syndics, ce qui rend cette mesure dautant plus indispensable si le syndic est
contest.
Mais en parallle, certains points posent problme. La mise en concurrence obligatoire, par
exemple, est moins bien perue par les conseillers syndicaux, soit parce quils en voient
moins lutilit, soit en raison du surcroit de travail que cela va leur occasionner. De mme,
linstauration dun fonds travaux est loin de figurer en tte du classement des rformes
les plus importantes, alors quil sagit de lune des principales mesures de la loi ALUR en
matire de coproprit. Il sagit ici dun point sensible et il nest pas exclu que les modalits
dapplication de ce fonds jouent en sa dfaveur notamment, comme nous le verrons plus
loin, le fait que les cotisations verses par les copropritaires ne soient pas rembourses en
cas de vente.
Dans lensemble, le lgislateur a donc pris des mesures juges utiles par les copropritaires,
ce qui est en fait le plus important car, ne loublions pas, ce sont eux les principaux
concerns.

~ 28 ~

IV- LES REGLES DE MAJORITE EN ASSEMBLEE GENERALE

i la coproprit est une petite dmocratie, alors lassemble gnrale est son Parlement.
En effet, cest durant lassemble gnrale que sont prsents, discuts et vots les
points importants de la vie de la coproprit : dsignation du syndic et des conseillers
syndicaux, approbation des comptes et vote du budget, ralisation de travaux Organise
une fois par an, lassemble gnrale est un rendez-vous incontournable de la vie en
coproprit et chaque copropritaire a, non pas lobligation, mais au moins le devoir, dy
participer. Les rsolutions sont adoptes selon diffrentes majorits, lesquelles varient en
fonction de limportance de la question pose :
- majorit dite de larticle 24 2 : il sagit de la majorit relative correspondant la
majorit des voix exprimes des copropritaires prsents ou reprsents. Autrement
dit, la rsolution est adopte lorsque le nombre de POUR est suprieur au nombre de
CONTRE.
- majorit de larticle 25 : il sagit de la majorit absolue des voix de lensemble des
copropritaires composant le syndicat. La rsolution est ici adopte lorsquelle a
recueilli au moins 501/1 000.
- double majorit de larticle 26 : la rsolution doit recueillir lassentiment de la
majorit des copropritaires composant le syndicat et reprsentant au moins les 2/3
des voix. Sur une coproprit compose de 20 copropritaires, il faut donc que 11
dentre eux reprsentant 667/1 000 aient vot en faveur de la rsolution.
- lunanimit : la rsolution doit recueillir laccord de tous les copropritaires
composant le syndicat. Quune seule personne soit absente et la rsolution nest pas
adopte.
Par ailleurs, il existe des passerelles permettant de passer dune majorit une autre,
infrieure. La principale concerne un grand nombre de rsolutions soumises la majorit de
larticle 25 et qui peuvent, sous certaines conditions, faire lobjet dun second vote la
majorit de larticle 24 au cours de la mme assemble gnrale si la majorit initialement
prvue na pas t atteinte. En parallle, il est galement possible pour un copropritaire qui
ne pourrait assister, pour une raison ou pour une autre, lassemble gnrale de dlivrer un
mandat une tierce personne pour sy faire reprsenter.
Labsentisme est un vritable flau car, bien souvent, des assembles gnrales ne peuvent
voter la ralisation de travaux, faute de participants et de la possibilit de recueillir le
nombre minimal de voix requis. Pour viter les dysfonctionnements dans le processus
dcisionnel de lassemble gnrale et une ventuelle paralysie de la coproprit, le
lgislateur, depuis dsormais plus dune dizaine dannes, na eu de cesse de diminuer,
rforme aprs rforme, les seuils de majorit applicables pour certaines rsolutions.
Rcemment, la loi ALUR a ainsi fait passer de la double majorit de larticle 26 celle de
larticle 25 la ralisation de travaux damlioration. Les travaux de scurisation de la
coproprit sont, quant eux, passs de la 25 la 24. Il ne sagit ici que de quelques exemples
mais qui sont rvlateurs de la tendance du lgislateur abaisser systmatiquement les
majorits applicables pour faciliter le vote de certaines rsolutions. Or, cela a pour principale
consquence de crer, inexorablement, une majorit unique.
En rfrence larticle 24 de la loi du 10 juillet 1965 qui dfinit cette majorit. Il en va de mme pour les
majorits dites des articles 25 et 26 .

~ 29 ~

Nous avons demand aux membres du panel de nous donner leur avis sur les rgles de
majorit et de nous indiquer si des amliorations pouvaient tre apportes.
I- LAVIS DES COPROPRIETAIRES SUR LES REGLES DE MAJORITE ACTUELLES
A 59 %, les copropritaires se sont dclars satisfaits des rgles de majorit existantes. Ce
taux passe dailleurs 63 % chez les conseillers syndicaux, ce qui semble montrer une bonne
acceptation des rgles en question. Pourtant, ces rsultats doivent tre nuancs.
En effet, on constate que le taux de satisfaction est fonction de la taille de la coproprit et
dcroit lorsque celle-ci augmente.

Si les habitants de petites coproprits sont globalement satisfaits des rgles de majorit
actuelles, la chute saccentue partir des rsidences ayant entre 51 et 100 lots. Le taux passe
ainsi de 57 % 53 % (coproprits ayant entre 101 et 300 lots) 47 % (coproprits de plus de
300 lots).
Nous perdons 12 points entre la moyenne gnrale et les rponses des habitants de
coproprits importantes. Cela dmontre donc que si les copropritaires sont globalement
satisfaits des rgles actuelles, ces dernires nen sont pas pour autant forcment adaptes aux
grandes coproprits ; une rforme pourrait donc tre entreprise en la matire. Et cela ne
semble pas dplaire aux copropritaires, comme nous allons le voir.

~ 30 ~

II- LES REFORMES DES REGLES DE MAJORITE ENVISAGEES

Nous avons pos deux questions supplmentaires notre panel, la premire portant sur les
modalits de dcompte des voix, la seconde sur lventuelle instauration dune majorit
unique.
1. Le dcompte des voix des seuls copropritaires prsents ou reprsents
Les rgles de majorit sont calcules en fonction des voix de lensemble des copropritaires
(sauf en ce qui concerne la majorit de larticle 24). Cest--dire que sont pris en compte les
voix des absents (ce qui nexiste pas dans le cadre des lections politiques puisque sont
comptabilises uniquement les voix exprimes des lecteurs).
Le problme de ce mode de calcul est de mettre sur un mme pied dgalit les
copropritaires participants aux assembles gnrales avec ceux qui sen dsintressent
compltement, permettant ainsi ces derniers de nuire la prise de certaines dcisions.
Nous avons donc demand aux copropritaires sils taient favorables ce que lon ne
prenne en compte, pour le calcul de toutes les majorits, que les voix des copropritaires
prsents ou reprsents. Et hauteur de 74 % les personnes interroges ont rpondu par
laffirmative. Ce taux est comparer avec celui des copropritaires satisfaits des rgles
actuelles de majorit (59 %) : concrtement, cela signifie que des personnes qui la
situation existante convient tout fait se sont dclares favorables une modification des
modalits de dcompte des voix.
Cela est encore plus visible chez les conseillers syndicaux, ceux-ci y tant favorables 79 %.
En revanche, on ne constate pas dcart de rponse important ou de tendance lorsque lon
croise les rsultats en fonction de la taille de la coproprit. Ainsi, 67 % des copropritaires
vivant dans un immeuble de 10 lots ou moins y sont favorables, contre 71 % pour les
coproprits de plus de 300 lots.
Le fait que certains copropritaires pourtant satisfaits des rgles actuelles se soient
montrs favorables une volution des modes de dcompte des voix est intressant car
cela montre bien quune volution en la matire est ncessaire.
2. Linstauration dune majorit unique
Comme nous lavons vu, il existe diffrentes majorits qui varient selon lobjet de la
rsolution en question. Lavantage dun tel mcanisme est dimposer une certaine adhsion
des copropritaires sur les sujets les plus importants (la vente dune partie commune, par
exemple, ncessite une majorit suprieure la simple ralisation de travaux dentretien).
Toutefois, ce systme nest pas dnu de dfauts dans la mesure o, absentisme oblige, les
assembles gnrales peuvent rarement se prononcer des majorits leves. Cest pourquoi
le lgislateur abaisse rgulirement certains seuils ou instaure des passerelles permettant, au
cours dune mme assemble gnrale, de faire une sorte de session de rattrapage pour une
rsolution qui naurait pas recueilli le minimum de voix requis.
Malheureusement, ce phnomne sest tellement accentu que dsormais, la quasi-totalit
des rsolutions peut tre vote la majorit simple de larticle 24, cest--dire la majorit la
plus basse existante.
Constatant cette situation de fait, nous avons demand aux copropritaires sils taient
favorables linstauration dune majorit unique. La rponse est affirmative hauteur de
60% (les conseillers syndicaux y sont favorables dans les mmes proportions).
~ 31 ~

Concernant la dtermination de cette majorit unique, les copropritaires nous ont rpondu
hauteur de 72 % quil pourrait sagir de celle de larticle 24, de 18 % celle de larticle 25 et de
10 % pour une majorit suprieure.
3. Conclusion
La relative satisfaction des copropritaires vis--vis des rgles de majorit actuelles nest
quapparente, car une rforme des modalits de calcul aboutissant ne prendre en compte
que les voix des copropritaires prsents ou reprsents est clairement soutenue. Le
mcanisme existant a montr ses limites, notamment pour les grosses coproprits qui
peinent rgulirement tenir des assembles gnrales avec un minimum de participants.
Les diffrentes rformes effectues par le lgislateur ont eu pour consquence la cration, de
fait, dune majorit unique, celle de larticle 24. Pourtant, plusieurs reprises, la Chancellerie
stait montre rticente ce mcanisme, lui prfrant des majorits gradues et de plus en
plus leves selon limportance de la rsolution en question.
Si les copropritaires, dans le cadre de notre sondage, se sont montrs majoritairement
favorables linstauration dune majorit unique, nous nous permettons de ne pas tre de cet
avis. Selon nous, il est indispensable que les rsolutions ayant un impact important pour
les copropritaires, notamment au regard de leur cot ou des consquences juridiques qui
peuvent en dcouler, recueillent une adhsion du plus grand nombre de copropritaires.
Pour autant, cette philosophie ne peut prosprer dans la mesure o les assembles gnrales
sont dsertes. Dans ltude que nous avions ralise en 2012, nous avions constat que le
taux moyen de participation aux assembles gnrales tait de 51 %. Comment est-il
possible, dans ces conditions, de faire voter des rsolutions ncessitant au moins les 2/3 des
voix, soit 667/1 000 ? Certes, il est possible pour les copropritaires qui ne peuvent assister
une assemble gnrale de dsigner une tierce personne pour sy faire reprsenter. Cest une
trs bonne chose mais cette facult reste peu exploite.
Do la question suivante : pour quelles raisons un copropritaire qui se dsintresse de
sa coproprit et qui nassiste pas lassemble gnrale ou ne sy fait pas reprsenter
pourrait-il avoir une incidence sur lissue des rsolutions qui vont y tre dbattues ? Cela
nous parat anti-dmocratique et contraire lintrt des coproprits. Cest pourquoi il nous
parat indispensable de revoir les majorits actuelles et de ne prendre en compte que les voix
des copropritaires prsents et reprsents. Cela vitera que certains dbats ne soient
bloqus, faute de participants et incitera peut-tre certains assister aux assembles
gnrales afin que leurs voix puissent tre prises en compte, notamment sils sopposent
une rsolution. Il nest pas tolrable quun copropritaire totalement absent dune assemble
gnrale puisse tre mis sur un mme pied dgalit que celui qui y assiste ou sy fait
reprsenter et nuire ainsi ladoption de certaines rsolutions.

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V- LE FONDS TRAVAUX OBLIGATOIRE

e fonds travaux obligatoire est une nouveaut de la loi ALUR. A partir

du 1er janvier 2017, les copropritaires auront lobligation de constituer une trsorerie
qui sera abonde annuellement par une cotisation spciale dont le montant, vot par
lassemble gnrale, ne peut tre infrieur 5 % du budget prvisionnel.

Ce fonds a notamment pour objet de permettre aux copropritaires de faire face la

ralisation de travaux urgents ou coteux. Il sagit, en quelque sorte, de permettre une relle
gestion prvisionnelle de la coproprit.
Un mcanisme similaire existait avant la loi ALUR : il sagit des provisions spciales. Cellesci taient facultatives et permettaient aux copropritaires de voter la constitution de sommes
dargent en vue de faire face aux travaux dentretien ou de conservation des parties
communes et des lments dquipement commun susceptibles dtre ncessaires dans les
annes venir. Non-obligatoires, ces provisions taient, dans les faits, peu utilises par les
copropritaires.
Le fonds travaux est donc similaire aux provisions spciales qui existaient auparavant si
ce nest que, contrairement ces dernires, il est obligatoire. Mais la diffrence entre ces deux
mcanismes ne sarrte pas l. Les provisions spciales taient affectes la personne,
autrement dit, elles sont remboursables en cas de vente. Or, les cotisations du fonds
travaux sont attaches au lot : elles ne sont donc pas restitues au copropritaire vendeur
qui doit ngocier part, avec lacqureur, leur remboursement ventuel.
Ce fonds travaux est pour nous une bonne chose car il pourra viter que certaines
coproprits ne soient en difficult en raison de leur impossibilit faire face des travaux
urgents et, par dfinition, non prvus. Disposer dune certaine trsorerie permettra de faire
en sorte que des travaux coteux psent moins lourdement auprs des mnages.
Si ce dispositif apparat donc comme relevant de lintrt des copropritaires, quen pensent
ces derniers ?
1. La constitution du fonds travaux
Seulement 43 % des copropritaires interrogs envisagent de constituer le fonds
travaux (les proportions sont similaires chez les conseillers syndicaux et ne varient que trs
peu selon la taille de la coproprit). Alors mme quils taient 67 % estimer quil sagit
dune rforme intressante, 57 % nont pas lintention de la mettre en place ! Certaines
personnes pensent donc, en toute objectivit, que la mesure a un intrt, mais quil nest pas
souhaitable de la mettre en place chez eux, pour diverses raisons. On peut dailleurs
sinterroger sur la possibilit pour les copropritaires de refuser la cration du fonds
travaux , les textes tant sans ambigut ce sujet. Il est vrai cependant que la ralit peut
tre tout autre et lon voit mal comment pourrait faire un syndic qui aurait parfaitement
rempli son devoir de conseil en informant les copropritaires de lillgalit de leur dcision
pour passer outre le refus qui lui a t oppos, encore plus si son mandat est en jeu.
Nous avons demand aux copropritaires concerns pour quelles raisons ils nenvisageaient
pas de constituer de fonds travaux . En fait, il apparat trs clairement que ce nest pas le
principe de cette mesure qui est problmatique, mais ses modalits de mise en uvre. Le
caractre non remboursable des cotisations en cas de vente a t soulev par 64 % des
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copropritaires. En parallle, 59% des copropritaires envisagent plutt de mettre en place

des provisions spciales, lesquelles sont effectivement remboursables. Seul inconvnient : ces
dernires devraient disparatre lors de la mise en place du fonds travaux (cest--dire partir
du 1er janvier 2017).
Parmi les autres rponses donnes, 20 % des copropritaires ont indiqu que leur rsidence
tait saine et ne ncessitait pas un tel dispositif et 7 % seulement que leur coproprit, au
contraire, tait fragile et quil ne serait pas possible, conomiquement, de demander aux
rsidents un effort financier supplmentaire.
2. Conclusion
Mme si la cration dun fonds travaux est une mesure apprcie des copropritaires, le
fait que les cotisations verses ne soient pas rembourses en cas de vente constitue un
vritable obstacle sa mise en uvre. Pourtant, lattachement des sommes verses au lot et
non la personne se comprend tout fait intellectuellement. Le versement de la cotisation
constitue une sorte damortissement des lments dquipement commun de la coproprit
et du gros uvre : il est donc normal que ce soit celui qui ait utilis et profit de ces lments
en supporte la rnovation, lentretien, plutt que le nouvel arrivant. Cela se conoit
totalement. Mais, pour les copropritaires concerns, cela correspond une injustice vu
quils vont payer des travaux dont ils ne verront peut-tre jamais la ralisation. On pourra
toujours arguer que le vendeur peut rintroduire le montant en question dans le prix de
vente, mais nous savons fort bien que lestimation du bien se fait en fonction de la situation
locale du march et, quau final, le copropritaire ne rcuprera pas toujours ses fonds.
Nous trouvons dommage que cette mesure, intressante et que nous avons soutenue, soit
remise en cause pour une telle raison. Cest pourquoi il nous parat indispensable de
revenir sur ce point et de rendre les cotisations attaches la personne.

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VI- CONCLUSION

Syndics, loi ALUR, fonctionnement de la coproprit les sujets abords dans le cadre de
cette tude sont varis et ont montr, pour chacun deux, lavis, parfois tranch, des
copropritaires.
Les syndics apparaissent ici comme mis en difficult : les relativement bons rsultats de notre
tude de 2012 concernant la satisfaction leur gard des copropritaires ne sont pas
confirms et accusent un net recul. Nous verrons dans les annes venir comment cette
perception volue auprs des principaux intresss. Mais, en tout tat de cause, il parat
indispensable que les syndics amliorent leur communication vis--vis de leurs clients. Les
diffrences de rsultats entre les simples copropritaires et les conseillers syndicaux
confirment ce point et la ncessit pour le syndic de faire connatre lensemble des rsidents
son implication.
Concernant la loi ALUR, les copropritaires affichent un rel soutien ses principales
rformes, notamment celles relatives aux syndics, fortement apprcies. Aucune mesure
napparat comme de peu dimportance ; celles qui peinent le plus convaincre sont dordre
technique (convocation lectronique des assembles gnrales par exemple) et bnficient
quand mme dun avis favorable de la majorit de notre panel. Surtout, ces nouvelles
dispositions apparaissent comme susceptibles de mettre fin des abus ou de faire voluer
certaines situations, ce qui tait le principal objectif recherch par le lgislateur. Mais toutes
les rformes ne sont pas parfaites pour autant.
Les rgles de majorit apparaissent clairement comme devant faire lobjet dune rforme
gnrale : le fait quune forte proportion de copropritaires se dclare favorable une
modification des modalits de calcul est tout fait rvlateur et montre clairement
linadquation des textes actuels avec la situation relle, savoir des assembles gnrales
dsertes avec un absentisme nuisant au processus dcisionnel.
Le point qui rvle le plus lcart qui existe entre le principe mme de la rforme et ses
modalits dapplication est le fonds travaux obligatoire. Alors que cette mesure est
soutenue par les copropritaires, la majorit dentre eux nenvisage pas de lappliquer, le
caractre non rcuprable des cotisations constituant un rel frein. Et le caractre impratif
de ce fonds ne parat pas tre un problme !
La loi ALUR vient dtre publie et il parat peu probable quun nouveau texte naborde de
faon aussi importante la coproprit avant de trs nombreuses annes (la rforme la plus
rcente de la loi de 1965 date de dcembre 2000). Et vu le grand nombre de dcrets
dapplication, autant dire que les dbats sur le sujet vont tre cristalliss un certain temps.
Difficile, dans ce contexte, de demander que des dbats soient organiss ou des rformes
mises en place. Pourtant, malgr cela, nous avons un peu limpression que le texte est pass
ct dune formidable occasion de rformer la lgislation actuelle, de la moderniser. Le
simple fait du maintien dune majorit correspondant lunanimit de lensemble du
syndicat est assez rvlateur et relve davantage dune vue de lesprit. Comment une
coproprit dune cinquantaine de lots pourrait-elle esprer atteindre ce seuil alors mme
que cela est extrmement difficile pour les rsidences de taille plus modeste ? Pourquoi
continuer appliquer le rgime de la coproprit pour des immeubles nayant quun nombre
trs rduit de lots principaux (ces maisons de ville divises en 3 ou 4 appartements par
exemple) alors mme que ce rgime est totalement inadapt et devrait davantage relever de
lindivision ? Il ne faut pas oublier que chaque coproprit est diffrente : si certains
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rsidents la vivent trs bien, dautres en souffrent normment, certaines situations mlant
problmes juridiques et relations de voisinage. De fait, la loi ALUR est, sur certains points,
passe ct de son sujet. Cela nenlve rien ses qualits, mais laisse un got amer, celui
dune occasion manque.
Si lon devait agir dans lurgence, deux rformes nous paraissent indispensables. La premire
concerne une modification des rgles de majorit afin de faire (enfin) des assembles
gnrales un lieu de dbat. La seconde, pragmatique, consiste juste rendre les cotisations
du fonds travaux remboursables. Il sagit dune mesure technique, simple, et qui faciliterait
la mise en place de ce dispositif, indispensable selon nous toute bonne gestion dune
coproprit.
La CLCV demande :
- la mise en place dune rflexion sur la modernisation du droit de la coproprit ;
- une relle rforme des rgles de majorit ;
- que les cotisations du fonds travaux soient remboursables en cas de vente dun lot.

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