GRUPO DE TRABALHO 1

INSTRUMENTOS DE POLTICA URBANA

II CONFERNCIA

TEXTO BASE
PROPOSTAS PARA DISCUSSO

JUSTIFICATIVA

Parcelamento, Edificao ou Utilizao

Compulsrios
Aplicao do instrumento parcelamento,
edificao ou utilizao compulsrios com a
mesma seqncia e prazos previstos no
Estatuto da Cidade (Lei Federal n. 10.257,
de 10/07/07) nas reas inseridas nas
seguintes zonas:
a)Zona de Adensamento Preferencial (ZAP);
b) Zona de Especial Interesse Social 2
(ZEIS-2).

1 MANTER
Ressalvada a previso de regras diferenciadas
para parcelamento, edificao ou utilizao
compulsrios
1.a) MANTER
Para parcelamento e edificao compulsrios

Sequncia e prazos previstos no Estatuto da

Cidade:
- Parcelamento, edificao ou utilizao
compulsrios, a partir da notificao, para
que seja protocolado o projeto no rgo
municipal competente; dois anos, a partir da
aprovao do projeto, para iniciar as obras
do empreendimento;
- IPTU progressivo: em
caso de 1.b) ALTERAR PARA
descumprimento das condies e prazos Substituio das ZEIS-2 por AEIS
anteriores, com majorao da alquota pelo
prazo de cinco anos consecutivos;
- Decorridos cinco anos de cobrana do
IPTU progressivo sem que o proprietrio
tenha
cumprido
a
obrigao
de
parcelamento, edificao ou utilizao, o
Municpio poder proceder desapropriao
do imvel, com pagamento em ttulos da
dvida pblica.

O parcelamento, a edificao e a utilizao compulsrios podem

no ser aplicados seqencialmente, dependendo da situao.
Dever ser exigida apenas a utilizao compulsria onde j
houver a estrutura construda.
A utilizao compulsria pode ser estendida a um maior nmero
de zoneamentos, uma vez que no implica acrscimo
construtivo, mas apenas a apropriao de uma estrutura j
existente.

As ZEIS-2 so, na atual proposta, manchadas com o

sobrezoneamento AEIS.

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II CONFERNCIA
Iseno da obrigatoriedade do parcelamento
nos casos de:
a) Inexistncia de acesso gleba atravs de
logradouro pavimentado, constante em
parcelamento aprovado;
b) Impossibilidade de atendimento pelos
sistemas de abastecimento de gua, energia
eltrica ou esgotamento sanitrio;
c) Impedimento de ordem legal ou
ambiental;
d) Existncia de interesse do Municpio em
realizar operao urbana ou consrcio
imobilirio envolvendo o terreno;
e) reas inferiores a 5.000 m (cinco mil
metros quadrados).

TEXTO BASE
PROPOSTAS PARA DISCUSSO

JUSTIFICATIVA

2 MANTER
2. a) RETIRAR

A obrigao do parcelamento implica a garantia de acesso ao

mesmo.

2. b) RETIRAR

O item seguinte, que se refere a impedimento legal ou

ambiental , j abrange estas situaes.

2.c) MANTER
2. d) RETIRAR
2. e) ALTERAR PARA:
reas inferiores a 5.000 m (cinco mil metros
quadrados), desde que o proprietrio, pessoa
fsica, no possua outro imvel no municpio.

Essa flexibilizao, se necessria, deve vir na lei que instituir a

Operao Urbana ou no contrato do consrcio imobilirio

Nesses casos, o terreno j cumpre sua funo social.

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II CONFERNCIA
Previso de edificao e utilizao
compulsrias:

a) em ZAP, conforme critrios a serem

estudados em funo da propriedade e do
perodo de existncia do loteamento;

b) em qualquer zona, quando se tratar de

edificao abandonada h mais de 05
(cinco) anos (estabelecer caracterizao de
edificao abandonada);

c) em qualquer zona, quando se tratar de

obra paralisada por mais de 05 (cinco) anos
aps o vencimento do alvar (estabelecer
prazos e condies a serem aceitas como
reincio das obras).

Iseno da obrigatoriedade de edificar e/ou

utilizar nos casos de:
a) estar a posse ou domnio pendente de
deciso testamentria ou judicial;
b) estar o imvel sujeito a estudos ou
pareceres de rgo ou entidade pblica que
possam implicar em edificao ou uso
diferentes;

TEXTO BASE
PROPOSTAS PARA DISCUSSO
3 ALTERAR PARA
Previso de utilizao compulsria:
3.a) ALTERAR PARA
Em todas as zonas, exceto aquelas de
preservao ou proteo ambiental. As demais
zonas (ZAP, ZA, ZCBH, ZCBA, ZCVN, ZHIP,
ZAR-1, ZAR-2, ZP-1 e ZP-2) ficaro
subordinadas

regra
geral,
independentemente do tempo de existncia do
loteamento.
3. b) ALTERAR PARA
em qualquer zona, quando se tratar de
edificao no utilizada h mais de 05 (cinco)
anos

JUSTIFICATIVA
Justificativa conforme item 1.

Justificativa conforme item 1.

As edificaes abandonadas ou descuidadas no so o nico

alvo do instrumento. Ele deve abranger tambm edificaes que,
a despeito do bom estado de conservao, no estejam
ocupadas.
O novo critrio de mais fcil aferio, uma vez que basta a
ausncia de Alvar de Construo para que seja iniciada a
cobrana. Ainda, a simples inexistncia de Alvar de Construo
3.c) ALTERAR PARA
vlido denota a falta de interesse do proprietrio em continuar a
Em qualquer zona, para qualquer obra
obra e, consequentemente, de dar uso ao imvel, a no ser que
paralisada, entendida como aquela que no
a obra j tenha sido concluda, hiptese em que o proprietrio
apresente Alvar de Construo em vigor ou
dever contar com Certido de Baixa Total de Construo. Caso
Baixa Total de Construo.
a Baixa seja parcial, a obra ainda encontra-se em curso e,
portanto, o proprietrio dever manter o Alvar devidamente
renovado.
4 MANTER
4.a) MANTER
4.b) RETIRAR

Se h inteno do Executivo em se utilizar o imvel para outro

fim, seria contraditrio aplicar o instrumento.

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II CONFERNCIA
c) estar o terreno em utilizao para fins
comerciais (estabelecer critrios).

TEXTO BASE
PROPOSTAS PARA DISCUSSO
4.c) RETIRAR

JUSTIFICATIVA
Os imveis no-residenciais, tal como os residenciais, esto
sujeitos ao cumprimento da funo social da propriedade, de
modo que o seu uso no justificativa para a no aplicao do
instrumento.

Direito de Preempo
Introduo do instrumento entre os previstos
5 MANTER
no Plano Diretor (PD)
Definio das seguintes reas como sujeitas
6 MANTER
ao direito de preempo:

a) ZEIS-2, ZEIS-1 e ZEIS-3

b) reas destinadas a implantao de

projetos virios prioritrios (constantes do
Anexo II do Plano Diretor);
c) reas de interesse ambiental ou cultural
(definir em lei especfica).

6.a) ALTERAR PARA

Extenso da possibilidade de aplicao do
direito de preempo a toda a cidade, de
acordo com os critrios previstos no Estatuto
da Cidade.

6.b) MANTER
6.c) MANTER

O Estatuto da Cidade prev uma srie de finalidades para a

aplicao do direito de preempo, no apenas sua utilizao
para programas e projetos de habitao social. Como os
objetivos de sua aplicao so variados regularizao
fundiria, constituio de reserva fundiria, ordenamento e
direcionamento da expanso urbana, implantao de
equipamentos urbanos e comunitrios, criao de espaos
pblicos de lazer e reas verdes, criao de unidades de
conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental
e proteo de reas de interesse histrico, cultural ou
paisagstico e no se restringem a um zoneamento especfico,
optou-se pela abertura da possibilidade de aplicao em toda a
cidade, via lei especfica.

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II CONFERNCIA

TEXTO BASE
PROPOSTAS PARA DISCUSSO

JUSTIFICATIVA

Operaes Urbanas Consorciadas

Previso da possibilidade de se trabalhar
com reas distintas na mesma operao
urbana (ou seja, previso de que os
benefcios da alterao de parmetros
urbansticos em uma rea possam ser
compensados por intervenes em outra
rea).
Previso da possibilidade de utilizao do
instrumento para regularizao de
edificaes ou de uso.
Previso da utilizao de outorga onerosa
de potencial construtivo.

7 RETIRAR

O art. 33, 1 do Estatuto da Cidade vincula a aplicao dos

recursos obtidos na Operao Urbana rea includa em seu
permetro.

8 MANTER
9 MANTER
10 NOVA PROPOSTA:
Estabelecer
as
Operaes
Urbanas
Consorciadas, conforme previsto no Estatuto Criar duas alternativas de Operao Urbana, sendo uma mais
da Cidade e as Operaes Urbanas adequada ao estabelecido no Estatuto da Cidade - Lei Federal
Simplificadas, com as mesmas regras previstas 10.257/01 e outra mais simplificada.
na Lei N7.165/96 (Plano Diretor).

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II CONFERNCIA

TEXTO BASE
PROPOSTAS PARA DISCUSSO

JUSTIFICATIVA

Transferncia do Direito de Construir

(TDC)
Ampliao das possibilidades de recepo
11 MANTER, acrescendo o detalhamento:
da transferncia do direito de construir
Ficam considerados receptores de TDC os
o
(reviso do Decreto n. 9.616).
imveis inseridos em:
- mesmo zoneamento do imvel gerador,
Imveis receptores, conforme decreto: ZAP;
- ZAP e ZCBH, desde que a TDC seja
os em torno dos imveis de origem, assim
proveniente deste mesmo zoneamento ou da
considerados aqueles localizados na mesma
ZHIP
mancha contnua de zoneamento, exceto os
- ZHIP, desde que a TDC seja provenientes
classificados como ZAR, respeitadas as
deste mesmo zoneamento ou da ZCBH
diretrizes de proteo de conjuntos urbanos
- ZA, desde que a TDC seja proveniente deste
tombados e de ADEs; os localizados em
mesmo zoneamento ou da ZP
reas receptoras previstas nos conjuntos
- reas receptoras previstas nos conjuntos
urbanos tombados, respeitadas as diretrizes
urbanos tombados, respeitadas suas diretrizes
de proteo do conjunto; os integrantes de
de proteo ou de proteo ambiental.
projeto especfico de operao urbana.
Avaliao dos critrios vigentes aplicveis
transferncia originada de ZEIS-2.
Simplificao da frmula de clculo da TDC,
com o objetivo de facilitar a sua
compreenso e aplicao.
Previso da possibilidade de gerao da
TDC a partir de reas de interesse ambiental
indicadas pelo Conselho Municipal de Meio
Ambiente (COMAM).

12 - MANTER
13 - MANTER
14 ALTERAR PARA
Previso da possibilidade de gerao da TDC a
partir de reas de interesse ambiental
indicadas pelo Conselho Municipal de Meio
Ambiente (COMAM) e de reas inseridas no
permetro de tombamento da Serra do Curral.
15 NOVA PROPOSTA
Limitar a transferncia gerador a 90% do
potencial do imvel

Ampliao da possibilidade de gerao da TDC como incentivo

proteo e manuteno de reas tombadas na Serra do Curral
que no podem ser parceladas e outras de interesse ambiental.
Manter, no imvel gerador, pelo menos 10% de seu potencial
para possibilitar eventuais ampliaes ou adaptaes para
novos usos.

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TEXTO BASE
II CONFERNCIA

PROPOSTAS
PARA
DISCUSSO

JUSTIFICATIVA

Sistema de Gesto Urbana Participativa

Estrutura: Criao de um Sistema de Gesto Urbana Participativa composto das seguintes
instncias:
um Conselho de Desenvolvimento Urbano COMDUR e sua respectiva conferncia,
instncias de carter mais geral, a serem criadas;
conselhos setoriais de Habitao, Meio Ambiente, Transporte, Saneamento e
Patrimnio Cultural e suas respectivas conferncias
Carter: Consolidao do carter deliberativo para todos os conselhos do Sistema de
Gesto Urbana Participativa, cada um dentro de seu objeto especfico.
Composio: Estabelecimento de nmero mximo de 20 membros e composio paritria
entre sociedade civil e poder pblico para todos os conselhos do Sistema de Gesto Urbana
Participativa.
Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano
Atribuies:
17 - RETIRAR
Transferncia de todas as atuais atribuies do COMPUR para o Conselho Municipal
de Desenvolvimento Urbano, acrescidas no mnimo de:
articulao dos diversos conselhos setoriais urbanos;
articulao do Sistema de Gesto Urbana Participativa com o Conselho Municipal de
Desenvolvimento Econmico;
articulao do Sistema de Gesto Urbana Participativa com a rea social e com o
Conselho da Cidade;
avaliao dos aspectos urbansticos e socioeconmicos de empreendimentos de
impactos.
Ampliao de seu carter deliberativo na avaliao da compatibilidade das propostas
de obras contidas nos planos plurianuais e nos oramentos anuais com as diretrizes do
Plano Diretor.
Aprovar propostas de parcelamentos residenciais com sistema de circulao interna de
glebas entre 50 a 100 mil metros quadrados

O cerne da proposta da II Conferncia

estava na criao de um novo Conselho
o CONDUR que assumiria vrias das
atribuies do COMPUR acrescidas da
funo de coordenar os demais
conselhos da rea urbana. Alm de
significar uma estrutura burocrtica
adicional, implicaria em intervir na
autonomia e gesto dos demais
conselhos setoriais. Esse tipo de deciso
deve ser submetida aos demais fruns
envolvidos
e
pode
comprometer
conquistas e a histria das construes
institucionais dos respectivos setores.

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Composio:
Definio de que o COMDUR deve ter em sua composio a representao de todos os
conselhos setoriais urbanos e pelo menos uma representao do conselho de
desenvolvimento social, se vier a ser criado conforme proposta do item anterior, ou de
outro conselho da rea social.