Ordenanzas Reguladoras 2009

ARQUITECTOS
JOSE BERMUDEZ CARRION

MANUEL J. GONZALEZ HERNANDEZ
EXPEDIENTE de ADAPTACIN al P.G.O.U. de ESTEPONA

PLAN PARCIAL de ORDENACIN LAS ABEJERAS
SECTOR SUP-TC1
INDICE
DOCUMENTO N 4 .- ORDENANZAS REGULADORAS.
1.- GENERALIDADES y TERMINOLOGIA de CONCEPTOS.
2.- REGIMEN URBANISTICO del SUELO.
2.1.- CLASIFICACION del SUELO.
2.2.- ESTUDIOS de DETALLE.
2.3.- PARCELACIONES.
2.4.- PROYECTOS de URBANIZACION.
3.- ORDENANZAS de la EDIFICACION.
3.1.- CONDICIONES TECNICAS de las OBRAS en relacin con las
VIAS PUBLICAS .
3.2.- ORDENANZAS GENERALES de la EDIFICACION .
3.3.- ORDENANZAS PARTICULARES para cada ZONA .
3.3.1.- UNIFAMILIAR EXENTA ( UE) .
3.3.2.- UNIFAMILIAR ADOSADA ( UA ).
3.3.3.- PUEBLO MEDITERRANEO ( PM ).
3.3.4.- COMERCIAL ( CO).
3.3.5.- EQUIPAMIENTO DEPORTIVO.
3.3.6.- ZONAS VERDES.
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EXPEDIENTE de ADAPTACION al P.G.O.U. de ESTEPONA
PLAN PARCIAL de ORDENACION LAS ABEJERAS
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EXPEDIENTE de ADAPTACIN al P.G.O.U. de ESTEPONA

PLAN PARCIAL de ORDENACIN LAS ABEJERAS
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DOCUMENTO N4 ORDENANZAS REGULADORAS.4.1.- Generalidades y Terminologa de conceptos.Estas ordenanzas afectan al Plan Parcial de Ordenacin Las Abejeras
contemplando en el P.G.O.U de Estepona como sector de suelo Urbanizable
Programado SUP- TC1. La urbanizacin y edificaciones que se realicen
debern desarrollarse con arreglo a las directrices y ordenanzas de ste
Expediente de Adaptacin al P.G.O.U. del P.P.O. cuando ste sea aprobado
Definitivamente por el Ayuntamiento de Estepona.
Cuando el Expediente, y Proyecto de Urbanizacin estn definitivamente
aprobados, y la reurbanizacin sea ejecutada, los terrenos definidos por el
P.P.O. adquirirn la calificacin de SUELO URBANO. No pudiendo ser
edificados hasta que las parcelas merezcan la calificacin de SOLAR, salvo
que se asegure la ejecucin simultnea de la urbanizacin y de la edificacin
mediante las garantas que reglamentariamente se determinen.
- Licencia de Construccin.Para la construccin de edificaciones ser preciso la obtencin de la
correspondiente Licencia Municipal de Obras de Construccin, con arreglo a
las Normas incluidas en el P.G.O.U. de Estepona, y a las Ordenanzas de ste
Expediente.
- Vigencias.El presente Expediente entrar en vigor con la publicacin del acuerdo de su
Aprobacin Definitiva, teniendo vigencia indefinida, sin perjuicio de su
revisin o modificacin como legalmente est determinado en cada momento.
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- Efectos.El presente Expediente es pblico, ejecutivo y obligatorio.

- Modificacin.De acuerdo con lo dispuesto en el Art 154.4 del Reglamento de Planeamiento
se entender como modificacin la alteracin de las determinaciones
contenidas en el presente Documento que no suponga su revisin.
La modificacin seguir idntico trmite que el de la formulacin del
Expediente y siempre con las limitaciones que se contienen en el Art 161 del
Reglamento de Planeamiento.
Revisin .De acuerdo con lo dispuesto en el Art 154-3 del Reglamento de Planeamiento
se entender por revisin la introduccin de alteraciones sustanciales en la
ordenacin aprobada.
4.2.- Rgimen Urbanstico del Suelo.4.2.1.- Clasificacin del Suelo.Uso y Dominio Pblico.
Sern aquellos terrenos destinados a:
-Zona Verde.
-Zona Deportiva.
-Parcelas de Servicio.
-Red Viaria.
Uso y Dominio Privado.
Sern aquellos terrenos destinados a:
-Residencial.
-Comercial.
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4.2.2.-Estudios de Detalle.Los estudios de detalle podrn formularse cuando fuera preciso completar o
adaptar determinaciones establecidas en el Expediente sin alterar el
aprovechamiento de los terrenos.
As mismo, ser preceptiva la Redaccin de Estudios de Detalle en aquellos
casos que as lo dispongan las Normas Particulares de P.G.O.U de Estepona.
4.2.3. Parcelaciones.Se considera Parcelacin Urbanstica a la divisin simultnea o sucesiva de
terrenos en dos o ms lotes de acuerdo con el Planeamiento que le es de
aplicacin .
En la normativa vigente se establecen unas prohibiciones y autorizaciones as
como condicionantes con referencia a la intervencin administrativa en la
edificacin y uso del suelo donde los actos sujetos a licencia se realizarn con
acuerdo a ella.
Se considerarn infracciones graves las acciones u omisiones que constituyan
incumplimientos de las normas relativas a parcelaciones, uso del suelo, altura,
volumen, situacin, salvo que se demuestre la escasa entidad del dao
producido a los intereses generales.
4.2.4.-Proyectos de Urbanizacin.Se realizarn de acuerdo con lo establecido en el Art 67 y siguientes del
Reglamento de Planeamiento y con las siguientes especificaciones:
-Ser un documento de tcnico preciso para llevar a la prctica las obras e
infraestructuras contenidas en el presente Expediente.
-Deber contener detallar y programar todas aquellas obras y formas de
ejecucin de las mismas con la precisin necesaria para que puedan ser
ejecutadas por tcnicos distintos a los redactores del proyecto.
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-En el Proyecto de Urbanizacin no podr cambiarse sin previa modificacin

del Expediente, las determinaciones esenciales de ste, entendindose como
stas las siguientes :
-Los usos e intensidades asignadas a todas y cada una de las zonas en que el
Expediente divide al sector .
-La ubicacin, morfologa, y dimensiones de las zonas en las que el Expediente
divide el sector.
-Las latitudes asignadas a la Red Viaria.
El Proyecto de Urbanizacin podr realizar las adaptaciones de detalles
exigidas por un anlisis en profundidad de las caractersticas del suelo y
subsuelo, tanto en la fase de redaccin del documento tcnico como en el
periodo de ejecucin de las obras.
Cuando la adaptacin de detalle suponga alteracin de las determinaciones
sobre ordenacin, Rgimen de suelo, o de la edificacin, deber aprobarse
previa o simultneamente la modificacin correspondiente del Expediente,
salvo que dichas alteraciones estuviesen previstas o fuesen competencia de un
estudio de detalle, en cuyo caso, se tramitar ste conjuntamente con el
Proyecto de Urbanizacin.
En cuanto a la documentacin y garantas del proyecto de Urbanizacin se
ajustarn a lo dispuesto en las normas del P.G.O.U de Estepona.
Supresin de Barreras Arquitectnicas.El Proyecto de Urbanizacin deber formularse y proyectarse de forma que :
-Los accesos a las edificaciones ser diseados de forma que se posibilite el
acceso a minusvlidos.
-En los accesos a las distintas reas de equipamiento se garantizar as mismo
el acceso a los minusvlidos.
-Los bordillos de los accesos en los pasos de peatones quedarn rebajados
hacia el nivel de la calzada.
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-Los cambios de rasantes en las vas peatonales se resolvern adems de

escaleras con rampas de pendiente no superior al 8% y siempre con pavimento
antideslizante.
-El mobiliario urbano que se localice en el sector deber poder ser utilizado por
minusvlido.
-En todo caso ser de cumplimiento lo dispuesto en el Decreto 72 / 92 del 05
de marzo de Eliminacin de Barreras Arquitectnicas.
4.3.- Ordenanzas de la Edificacin.4.3.1.- Condiciones tcnicas de las Obras en relacin con las Vas
Pblicas.Movimiento de Tierras.
Los movimientos de tierra , cuya magnitud estar determinada en el proyecto
de Urbanizacin que desarrolle ste P.P.O se ejecutar teniendo en cuenta las
rasantes establecidas para la Red Viaria .
Red Viaria.
Se ejecutar de acuerdo con lo establecido en las normas del, P.G.O.U. de
Estepona.
Red de Saneamiento.
Las redes correspondientes se ejecutarn de acuerdo con lo establecido en las
Normas del P.G.O.U de Estepona y exigindose la legislacin sobre la materia;
Pliego de prescripciones tcnicas generales para tuberas de abastecimiento de
agua O.M. 28.7.74, M.O.P. Instalaciones de Salubridad: Alcantarillado
N.T.E. ISA/1973, O.M. G-III-73 (B.O.E. 17.III.73) Instalaciones de
Salubridad: Depuracin y Vertido. Norma Tecnolgica Edificacin, N.T.E.
ISP/1974, O.M. 9 Enero 1974, B.O.E. 16-01-74, M.V.;
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Abastecimiento de Agua.
Las redes correspondientes se ejecutarn de acuerdo con lo establecido en las
Normas de Urbanizacin del P.G.O.U. de Estepona y la compaa
suministradora Acosol y exigindose la legislacin sobre la materia;
Reglamento Instalaciones Sanitarias, Industrias sobre agua y captaciones: R.D.
928/1979 de 16-03, (B.O.E. 30-04-79).
Red de Riego e Incendios .
Se ejecutar de acuerdo con lo previsto en las Normas tcnicas de
Urbanizacin del P.G.O.U de Estepona.
Se utilizar para ste servicio la Red General de Abastecimiento de Agua
potable dotndolas de las bocas adecuadas que se definirn.
Red de Alta Tensin .
Se ejecutar de acuerdo con las Instrucciones y Reglamentos vigentes y segn
lo exigido por la Compaa Suministradora Sevillana Endesa.
Red de Baja Tensin y Alumbrado Pblico .
Se ejecutarn de acuerdo con lo establecido en las Normas de Urbanizacin del
P.G.O.U de Estepona y a los esquemas grafiados en los planes
correspondientes de ste P.P.O. adems del Reglamento Electrotcnico para
Baja Tensin e Instrucciones Tcnicas Complementarias, Normas Tcnicas de
Construccin y Montaje de las Instalaciones Elctricas de Distribucin de
Sevillana de Electricidad.
Mobiliario Urbano y Jardinera .
Se dispondr el correspondiente arbolado y mobiliario en los que espacios
libres contemplados en ste P.P.O .
En el proyecto de urbanizacin se incluir su diseo y ejecucin de acuerdo co
lo dispuesto en el P.G.O.U de Estepona.
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Edificaciones.Las instalaciones a realizar en stas zonas tendrn siempre un carcter

elemental, tales como kioscos de peridicos, paradas de autobuses, cabina
telefnicas, y mobiliario urbano de todo tipo para confort de los usuarios de las
vas pblicas .
Estas construcciones tendrn el carcter de concesiones, sin que el suelo deje
en ningn caso de ser propiedad municipal. Sern abiertas siempre que lo
permita su uso, de tipo prefabricado y su tamao lo ms reducido posible.
4.3.2.- Ordenanzas generales de la edificacin.
En todo lo no dispuesto, y / o regulado por las ordenanzas que se citan a
continuacin, sern de aplicacin con CARCTER SUPLETORIO las
ordenanzas del Plan General de Ordenacin Urbana de Estepona,
establecindose as mismo la imposibilidad de sobrepasar los mximos o
incumplir los mnimos fijados en las misma.
4.3.3.- Ordenanzas particulares para cada zona.-
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4.3.3.1.- UNIFAMILIAR EXENTA (UE).Art. 1.4 Definicin.

Constituye la zona UE, calificada por este Plan para el desarrollo del tipo de vivienda
unifamiliar exenta, en el casco tradicional y en urbanizaciones, siendo sus caractersticas
esenciales, la reducida altura y el aprovechamiento extensivo del suelo, con el espacio libre
de la parcela ajardinado.
Se establecen siete subzonas tituladas UE-1; UE-2; UE-3; UE-4; UE-5; UE-6 y UE-7
diferenciadas por la intensidad edificatoria que en cada una se permite y el tipo de parcela
que corresponde a cada una de ellas.
Art. 1.5 Condiciones de edificacin.
1.- Parcela mnima.
a) Las parcelas mnimas correspondientes a cada una de las subzonas son las siguientes:
Subzona
Parcela mnima.
UE-1 .........................................
400 m2.
UE-2 ...........................................
500 m2.
UE-3 .........................................
800 m2.
UE-4 .........................................
1.000 m2.
UE-5 .........................................
2.000 m2.
UE-6 .........................................
3.000 m2.
UE-7 .........................................
10.000 m2.
b) Las parcelas de suelo urbano calificadas con la denominacin UE adquiridas mediante

documento pblico con anterioridad a la aprobacin inicial de este Plan General, cuya
superficie fuere inferior a la mnima en subzona donde se ubique y no tengan posibilidad de
incrementarse por el estado de consolidacin de edificacin colindante, podrn, no obstante,
ser edificadas siempre que se cumplan las dems condiciones de ordenacin y edificacin
que caracterizan dichas subzonas y su superficie no sea inferior al 50 por ciento de la parcela
mnima correspondiente.
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c) En todo caso, las parcelas con superficie igual o superior a la mnima para ser edificables
debern cumplir las condiciones de parcelacin definidas en el siguiente cuadro:
SUPERFICIE ( m )
FRENTE MINIMO ( m )
FONDO MINIMO ( m )
>
400 <
500
15
>
500 <
800
10
15
>
800 < 1.000
10
25
> 1.000 < 2.000
15
25
> 2.000 < 3.000
25
40
> 3.000 < 10.000
25
60
> 10.000
60
80
Igualmente quedan exentas del cumplimiento de estas condiciones las parcelas existentes,
calificadas o incluidas en parcelaciones aprobadas por el Ayuntamiento con anterioridad a la
aprobacin definitiva de la revisin del PGOU, si bien su superficie ser al menos la mitad
de la mnima exigible.
Las parcelas incluidas en el apartado b) anterior quedan exentas del cumplimiento de estas
condiciones pero debern presentar un frente mnimo a va pblica de 4 m. para las subzonas
UE-1 y UE-2; de 6 m. para las UE-3 y UE-4; de 12 m. para UE-5 y UE-6, y de 25 m. para la
UE-7.
d) Podrn para las subzonas UE-1 y UE-2 y para superficies mayores de 20.000 m2.,
redactarse Estudios de Detalles con el objeto de que parte de la superficie de cada parcela se
integre en una mancomunidad con uso de espacio libre, privado o deportivo-privado. En tal
caso las parcelas podrn reducirse hasta el 50% de la parcela mnima, siempre que la suma
de la superficie de la misma, ms la parte proporcional de la zona mancomunada supere la
superficie mnima de parcela y que se cumpla el resto de las condiciones de la ordenanza.
2.- Edificabilidad mxima.
La edificabilidad mxima sobre la superficie de la parcela neta para cada una de las
subzonas es:
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m2t/m2s.
Subzona
UE-1 ..........................................
0,4
UE-2 ..........................................
0,237
UE-3 ..........................................
0,30
UE-4 ..........................................
0,30
UE-5 ..........................................
0,25
UE-6 ..........................................
0,20
UE-7 ..........................................
0,25
3.- Disposicin de la superficie edificable.

La superficie total de techo edificable a que da lugar la aplicacin de la edificabilidad neta,
se dispondr con carcter general en una nica edificacin principal por parcela, pudiendo
sin embargo disponerse en edificacin independiente, separada un mnimo de 5 m. de la
principal, otra destinada a garaje y servicios vinculados a la vivienda.
En parcelas superiores a 3.000 m2 podrn permitirse viviendas unifamiliares, escalonadas,
agrupadas para la formacin de pueblo tpicos, tipos dplex o semidplex, (si as lo autoriza
la escritura otorgada por la propiedad) pero con las condiciones de esta zona, 2 plantas, 25%
ocupacin, 0,237 m2/m2 y no pudiendo acumularse volumen sobrante de parcelas de
chalets.
4.- Ocupacin mxima.
El porcentaje de ocupacin mxima de la parcela ser, para cada una de las subzonas:
Subzona
Ocupacin %
UE-1 ................................
30
UE-2
...............................
25
UE-3 ................................
25
UE-4 ................................
25
UE-5 ................................
20
UE-6 ................................
15
UE-7 ................................
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5.- Altura mxima y nmero de plantas.

La altura mxima permitida para las subzonas UE-1; UE-2; UE-3; UE-4; UE-5 y UE-6 ser
de PB+1 7 m., medidos segn lo establecido en las Normas Generales.
Para la subzona UE-7 la altura mxima permitida ser de PB+2 10 m. La ocupacin de la
ltima planta no superar el 30% de la superficie construda en PB, ni el 3% de la superficie
de la parcela neta.
6.- Separacin a linderos.
a) La separacin mnima permitida a linderos, tanto pblicos como privados, en las distintas
subzonas es:
UE-1; UE-2; UE-3 y UE-4
................................
3 m.
UE-5 y UE-6 ........................................................
5 m.
UE-7 ...................................................................
20 m.
b) Para la UE-4 la separacin mnima a linderos privados en planta alta ser de 5 m.

c) No obstante, y con consentimiento del propietario colindante, que habr de aportarse por
escrito al solicitar la licencia, las edificaciones podrn adosarse a uno de los linderos
privados para formar viviendas pareadas.
7.- Vallas y muros de contencin.
Los cerramientos de las parcelas edificadas se ejecutarn con vallas de altura igual o inferior
a 2,50 m. compuestas por muros de obra hasta un mximo de 1,30 m. de altura y el restopor
elementos difanos, pudiendo no obstante protegerse de vistas al interior de aquellas, por
setos de especies arbreas adosados a dicho cerramiento.
El cerramiento as definido ser obligatorio, al menos en el lindero pblico de la parcela,
salvo que la urbanizacin de que se trate tenga establecidas otras condiciones diferentes de
obligado cumplimiento.
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ARQUITECTOS
En los casos en los que el perfil del terreno en la parcela obligue a la construccin de muros
de contencin, stos se regirn por lo establecido al respecto en las Normas Generales. (sic)2
Art. 1.6 Condiciones de Uso.
1
1.- Uso dominante:
Residencial en viviendas unifamiliares exentas.
2.- Usos compatibles:
Hotelero y alojamiento comunitario.

Oficina en su modalidad de despacho profesional.
Deportivo
Aparcamiento para uso privado.
3.- Usos Alternativos
Equipamiento Comunitario Administrativo, Docente,

Deportivo, Instalaciones y Servicios, Asistencial,
Sanitario y Socio-cultural y Espacios Libres.
Hotelero con las condiciones a que se refiere la
ordenanza H-2.
El Expediente propone para ste uso 18 manzanas con un total de

303.223 m2. y una edificabilidad de 71.892 m2 / techo.
la escritura otorgada por la propiedad) pero con las condiciones de esta zona, 2 plantas, 25%
ocupacin, 0,237 m2/m2 y no pudiendo acumularse volumen sobrante de parcelas de
chalets.
No existe en las Normas Generales ningn Artculo que hable de ello, solo existe el Artculo 7.7.2 referente a las cotas
de la planta baja de la edificacin con relacin a la cota natural del terreno.
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Segn M.P.E. del P.G.O.U. Expediente 746/01 aprobado definitivamente por el Ayuntamiento Pleno, el 13/08/03
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ARQUITECTOS
4.3.3.2.- UNIFAMILIAR ADOSADA (UA).

Art. 1.7 Definicin.
Se zonifica con UA en este Plan General, aqullas reas del territorio que se han
desarrollado con edificacin adosada y uso residencial de viviendas unifamiliares, bien
formando parte de la trama de los ltimos ensanches populares, bien en urbanizaciones de
segunda residencia.
As mismo se califican aquellas otras reas de suelo vacante, para que se desarrollen con las
caractersticas de esta normativa, tanto en promociones individuales como en grupos de
edificacin.
La edificacin se dispone tanto alineada a vial como no alineada. En el primer caso, la
fachada podr constituir un plano contnuo o quebrado, en cuyo caso ha de mantener regular
y constante su referencia con la alineacin de vial, que supone el principal elemento
ordenador a partir del cual se parcela el terreno en lotes, destinndose a patios o jardines
individualizados el suelo no ocupado por la edificacin.
En las no alineadas, la edificacin se ordena libremente, con alineacin de fachada
irregular y tratamiento de los espacios libres como jardines bien mancomunados, bien
privativos de las viviendas.
Se establecen 5 subzonas tituladas UA-1; UA-2; UA-3; UA-4 y UA-5, diferenciadas por la
intensidad edificatoria que se permite en cada una de ellas.
1.- Parcela mnima.
a) Para todas las subzonas de la ordenanza UA, se define como parcela mnima, la superficie
mnima de suelo que se requiere para construir una vivienda, superficie de suelo que puede
estar vinculada a la vivienda de forma exclusiva o mancomunada con otras parcelas y
viviendas.
La relacin de superficies en las parcelas mnimas correspondientes a las distintas subzonas
es la siguiente:
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SECTOR SUP-TC1
ARQUITECTOS
Superficie (m2)
Subzona
UA-1 ........................................
100
UA-2 ........................................
150
UA-3 ........................................
200
UA-4 ........................................
300
UA-5 .........................................
500
b) En actuaciones para el desarrollo de viviendas no alineadas la parcela deber tener una

superficie no menor a ocho veces la mnima, presentar fachada a va pblica en una longitud
deal menos 1/4 de su permetro y permitir inscribir en ella un crculo de 30 m. de dimetro.
subzonas es:
Subzona
m2t/m2s
UA-1 .........................................
1,20
UA-2 .........................................
0,80
UA-3 .........................................
0,60
UA-4 .........................................
0,50
UA-5 ..........................................
0,237

a) La superficie total de techo edificable a que de lugar la aplicacin de la edificabilidad
mxima se dispondr, con carcter general, en una nica edificacin principal por
parcela.
b) En edificaciones alineadas a vial, dado que el vial acta como elemento ordenador, el
desarrollo del conjunto de viviendas podr efectuarse sin necesidad de Estudio de
Detalle, y mantenindose una distancia constante desde la alineacin a la edificacin
definida por el parmetro distancia a linderos.
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SECTOR SUP-TC1
ARQUITECTOS
Podr redactarse sin embargo dicho Estudio de Detalle, para reajustar la alineacin de
fachada, siempre que se justifique convenientemente.
c) Para edificaciones no alineadas, previa a la solicitud de la licencia de obra, deber
tramitarse un Estudio de Detalle, redactado con el fin de definir los siguientes aspectos:
- El nmero de alojamientos propuesto que no podr superar al resultante de aplicar el
parmetro parcela mnima a la superficie total de la actuacin.
- Alineaciones de las fachadas y rasantes de la edificacin.
- Composicin de volmenes.
-Ordenacin y tratamiento del espacio libre de edificacin diferenciando las zonas comunes
de las privativas de cada vivienda.
- Delimitacin de accesos y aparcamientos.
- Fases de edificacin.
Los Estudios de Detalle a que se hace referencia en los apartados b) y c) anteriores, podrn
sustituirse por anteproyectos, siempre que: abarquen el conjunto completo de la parcela y
edificacin que se propone y que en el mismo se definan los aspectos que en ambos
apartados se sealan.
4.- Ocupacin mxima.
El porcentaje de ocupacin mxima de la parcela ser, para cada una de las subzonas
el siguiente:
Subzona
Ocupacin %
UA-1 ..........................................
80
UA-2 ..........................................
60
UA-3 ..........................................
50
UA-4 ..........................................
40
UA-5 ...........................................
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SECTOR SUP-TC1
ARQUITECTOS

La altura mxima permitida medida segn normativa general, ser de 2 plantas o 7 m.
(PB+1). Se permitir un torren por encima de la PB+1 permitida con una ocupacin del
25%, y una altura mxima de 9 m. total.
Tambin ser posible cuando la pendiente del terreno lo permita ubicar aparcamientos en
semistano con una altura mxima de 2,30 m. libre.
En ningn caso se permitirn semistano y torren al mismo tiempo en una edificacin.
La separacin mnima de la edificacin a linderos pblicos o privados no medianeros, ser
igual o superior a 3 m.
En edificaciones alineadas la separacin a la alineacin de vial se fija en 3 metros con
carcter obligatorio, para las subzonas UA-1; UA-2; UA-3; UA-4 y en 6 metros para la UA5bis.
En edificaciones no alineadas se fijarn en el Estudio de Detalle que deba redactarse,
conforme a lo establecido en el apartado 3 con un mnimo absoluto de 3 m.
7.- Dimensin mxima de la edificacin.
Las hileras de las edificaciones adosadas no podrn tener una longitud superior a 40 mts.
No obstante, en edificaciones no alineada, el Estudio de Detalle podr proponer longitudes
mayores siempre que resuelva de forma adecuada la permeabilidad visual y peatonal.
8.- Separacin entre edificios.
La separacin de edificios de una misma parcela ser como mnimo la altura del mayor.
9.- Vallas y muros de contencin.
Los cerramientos de las parcelas edificadas se ejecutarn con vallas de altura igual o inferior
a 2,50 m. compuestas por muros de obra hasta un mximo de 1,30 m. de altura y el
resto por elementos difanos, pudiendo no obstante protegerse de vistas al interior de la
parcela por setos vegetales.
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SECTOR SUP-TC1
ARQUITECTOS
El cerramiento as definido ser obligatorio, al menos en el lindero pblico de la parcela,

salvo que la urbanizacin de que se trate tenga establecidas otras condiciones diferentes de
obligado cumplimiento.
En los casos en los que el perfil del terreno en la parcela obligue a la construccin de muros
de contencin, stos se regirn por lo establecido al respecto en las Normas Generales. (sic)2
Art. 1.9 Condiciones de uso.
1.- Uso dominante:
Vivienda unifamiliar adosada.
Hotelero y alojamiento comunitario.
Vivienda unifamiliar exenta, oficina en su modalidad

de despacho profesional.

Vivienda unifamiliar exenta.
Deportivo.
ordenanza H-2.
El Expediente no propone para ste uso ninguna parcela, pero

la escritura otorgada por la propiedad) pero con las condiciones de la zona destinada a
viviendas unifamiliares aisladas, 2 plantas, 25% ocupacin, 0,237 m2/m2 y no pudiendo
acumularse volumen sobrante de parcelas de chalets.
No existe en las Normas Generales ningn Artculo que hable de ello, solo existe el Artculo 7.7.2 referente a las cotas
de la planta baja de la edificacin con relacin a la cota natural del terreno.
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Segn M.P.E. del P.G.O.U. Expediente 746/01 aprobado definitivamente por el Ayuntamiento Pleno, el 13/08/03.
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4.3.3.3.- PUEBLO MEDITERRANEO (PM).Art. 1.10 Definicin.

Se califican como PM aquellas zonas destinadas a albergar conjuntos edificatorios
compuestos por viviendas unifamiliares adosadas, superpuestas o macladas o por viviendas
plurifamiliares, caracterizados por una composicin volumtrica de gran movimiento y un
diseo inspirado en las arquitecturas populares mediterrneas definido por pasajes, calles
peatonales interiores, torreones, azoteas, edificaciones aterrazadas o escalonadas, etc.
Debido a la flexibilidad de diseo que permite y a la variedad de programas funcionales y
de tipos de viviendas que puede acoger, sta tipologa ha tenido y tiene un amplio desarrollo
en las zonas tursticas adoptando formas diversas segn las caractersticas geogrficas o
topogrficas en que se asientan.
Se establecen 6 1 subzonas tituladas; PM-1, PM-2, PM-3, PM-4, PM-5 y PM-6
diferenciadas entre s por la intensidad de uso permitida en cada una de ellas.
1.- Parcela mnima.
Para cada una de las subzonas de PM se define como parcela mnima, la superficie de suelo
necesaria para poder realizar una actuacin edificatoria.
La relacin de superficie de las parcelas mnimas y densidad mxima de alojamientos
correspondientes a cada una de las subzonas, es la siguiente:
Subzona
m2.
m2s/viv.
PM-1 ....................
1.500
........... 60
PM-2 .....................
2.000
...........100
PM-3 ....................
2.500
........... 160
PM-4 ....................
1.500
........... 500
PM-5 ....................
1.500
........... 280
PM-6 ....................
1.500
........... 100 1
Segn M.P.E. del P.G.O.U. Expediente 169/00 aprobado definitivamente el 13/06/00 por el Ayuntamiento Pleno
19
SECTOR SUP-TC1
ARQUITECTOS
En los suelos urbanos no sometidos a Unidad de Ejecucin, la parcela mnima ser la

definida en los planos de ordenacin.
subzonas es:
Subzona
m2t/m2s
PM-1 ......................
1,5
PM-2 ......................
0,846
PM-3 ....................
0,66
PM-4 ....................
0,75
PM-5 ....................
0,40
PM-6 ....................
1,10 1

La edificacin ser preferentemente no alineada, salvo los casos en que el PGO exija la
alineacin a vial con carcter obligatorio.
Para toda actuacin con edificaciones no alineadas ser necesaria, con carcter previo a la
solicitud de licencia de obra, la tramitacin y aprobacin de un Estudio de Detalle redactado
con el fin de definir los siguientes aspectos:
- El nmero de alojamientos propuesto que no podr superar el resultante de aplicar
el parmetro parcela mnima a la superficie total de la actuacin.
- Alineaciones de las fachadas y rasantes de la edificacin.
- Composicin de volmenes.
- Ordenacin y tratamiento del espacio libre de edificacin diferenciando las zonas
comunes de las privativas de cada vivienda.
- Delimitacin de accesos y aparcamientos.
- Fases de la edificacin.
1
20
SECTOR SUP-TC1
ARQUITECTOS
El Estudio de Detalle podr ser sustituido por un anteproyecto previo a la edificacin que
abarque el conjunto completo de la parcela y de la edificacin que se propone y defina todos
los aspectos que se requieren en el mismo.
4.- Ocupacin mxima.
El porcentaje mximo de ocupacin de la parcela ser para cada una de las subzonas el
siguiente:
Subzona
Ocupacin %
PM-1 ..............................
60
PM-2 ..............................
50
PM-3 ..............................
40
PM-4 ..............................
25
PM-5 ..............................
25
PM-6 ..............................
55 1

a) La altura mxima permitida, medida segn se especifica en las Normas Generales de
edificacin, ser de tres plantas (PB+2) 9,5 m. no pudiendo sobrepasar la segunda
planta el 75% de la ocupada en planta primera.
b) No obstante lo anterior y con objeto de permitir una mayor riqueza y variedad de diseo,
se autoriza sobre la tercera planta una nica ltima planta cuyo diseo se acomodar a
una de las opciones alternativas pero excluyentes que a continuacin se indican:
Primera opcin: Se permite el desarrollo de torreones o ticos cuya ocupacin se limitar al
10% de la planta baja que se podr disponer libremente como mejor
convenga a efectos funcionales o compositivos.
Segunda opcin: Podrn disponerse buhardillas bajo la cubierta siempre que se cumplan los
requisitos establecidos en las Normas Generales correspondientes.
1
21
SECTOR SUP-TC1
ARQUITECTOS

La separacin mnima de la edificacin a linderos privados, ser la mitad de la altura de la
edificacin ms prxima al lindero y nunca menor a 3 m.
La separacin a linderos pblicos ser como mnimo 3 m., salvo los casos en los que el Plan
General, o los PPO que se redacten en desarrollo del mismo a travs de la ficha de
caractersticas o planos correspondientes, exija la alineacin a vial, en cuyo supuesto ser de
aplicacin lo establecido en el n 9, Retranqueos de este artculo.
7.- Separacin entre edificios de una misma parcela.
La separacin entre edificios de una nica parcela no ser inferior a la altura del mayor
medida planta a planta. No obstante, las fachadas a las que no se abren salones de estar,
comedores o dormitorios podrn distar de los otros edificios un mnimo de 3 m.
8.- Dimensin mxima de la edificacin.
Las hileras de edificaciones adosadas no podrn tener una long. superior a 50 m.
No obstante, en edificacin no alineada, el Estudio de Detalle podr proponer longitudes
mayores siempre que resuelva de forma adecuada la permeabilidad visual y peatonal.
9.- Retranqueos.
En los casos en que el Plan General, o los Planes Parciales de desarrollo del mismo fijarn
alineacin a vial, se podr retranquear la planta baja hasta un mximo de 2 m. y las plantas
altas hasta un mximo de 5 m. en el 50% de la fachada que se alinee. Mediante el
procedimiento previsto en el n 3 de esta ordenanza, podr proyectarse una ordenacin de
volmenes en la que los retranqueos sean mayores, creando nuevas alineaciones, como
mximo en un 50% de la longitud de fachada resultante de la ordenacin.
22
SECTOR SUP-TC1
ARQUITECTOS
Art. 1.12 Condiciones de uso.

1
1.- Uso dominante: Vivienda unifamiliar adosada o plurifamiliar.
Alojamiento comunitario, hotelero, comercio y

hostelera en su categora de bares y restaurantes.
Para estos usos compatibles el Ayuntamiento exigir la
conformidad de los colindantes que puedan verse
afectados por el mismo.
Vivienda plurifamiliar o unifamiliar adosada o exenta,
oficina en su modalidad de despacho profesional.
Deportivo

Vivienda unifamiliar exenta.
ordenanza H-2.
El Expediente prev para ste uso dos manzanas con un total de 51.403
m2., y una edificabilidad de 43.526 m2 / techo.
Segn M.P.E. del P.G.O.U. Expediente 746/01 aprobado definitivamente por el Ayuntamiento Pleno, el 13/08/03.
23
SECTOR SUP-TC1
ARQUITECTOS
4.3.3.4.- COMERCIAL (CO)

Art.1.39. Definicin.
Se definen como zona comercial CO, aquella que sustenta edificaciones generalmente
exentas, alineadas o no, destinadas a usos terciarios.
Se establecen cuatro subzonas tituladas CO-1,CO-2, CO-3 y CO-4, diferenciadas por la
intensidad de uso permitida en cada una.
Art. 1.40. Condiciones de edificacin.
1.-Parcela mnima edificable.
La parcela mnima deber cumplir los siguientes mnimos dimensionales:
Superficie
(m2)
400
Ancho fachada
(m)
10
Ancho medio
(m)
15
2.-Parcela mxima.
La superficie de parcela mxima edificable es de 1000 m2. Para actuaciones sobre parcelas
de superficie mayor a 1000 m2. se requerir la tramitacin previa de un Estudio de Detalle,
en que se describa pormenorizadamente el uso y destino de la edificacin , se ordenen los
volmenes y espacios libres de edificacin y se justifique la solucin de los problemas que
tal implantacin pueda plantear en relacin a paisaje, trfico, caractersticas del entorno
edificado, etc.
3.-Edificabilidad mxima
La edificacin mxima aplicada sobre la parcela neta ser segn las subzonas:
Subzona
Edificabilidad
M2T / M2S
CO-1........................................
1
CO-2 .......................................
0,677
CO-3 .......................................
0,50
CO-4 ......................................
0,50
24
SECTOR SUP-TC1
ARQUITECTOS
4.-Ocupacin mxima.
El porcentaje mximo de ocupacin para cada una de las subzonas es:
Ocupacin % (Salvo que est definida en los planos
de alineaciones).
CO-1 ............................... 60
CO-2 ............................... 20
CO-3 ............................... 100
CO-4 ............................... 150
Subzona
5.Altura mxima y nmero de plantas.

La relacin y nmero de plantas y alturas mximas para cada una de las subzonas es :
Subzona
N de plantas
Altura
CO-1....................... 2..................... 7,5

CO-2...................... 3..................... 10,0
CO-3....................... 2..................... 7,5
CO-4....................... 2..................... 7,5
6.Separacin a linderos.
La separacin a todos los linderos ser de 4m. para edificaciones de una planta; y de 5 m.
para las de dos plantas.
Se exceptan de esta norma las edificaciones adosadas y alineadas.
El espacio no ocupado por la edificacin podr destinarse a jardines, aparcamientos o
accesos.
25
SECTOR SUP-TC1
ARQUITECTOS
Art. 1.41. Condiciones de uso.

1.- Uso dominante:
Comercio.
Los industriales B-2 y el almacenaje.
Para el subgrupo CO-2 se tolera el uso de viviendas

siempre que la superficie asignada a este uso no supere
el 40% de la total.
Para el subgrupo CO-2, el uso hotelero en los mrgenes
de la CN-340.
Aparcamiento.

Asimismo se permite para el CO-2, el uso hotelero en
los mrgenes de la CN-340.
Aparcamiento.
El Plan propone para ste uso una parcela de 5.440 m2. con una
edificabilidad de 3.685 m2 / techo.
26
SECTOR SUP-TC1
ARQUITECTOS
4.3.3.5.- Zona Verde Deportiva. Tipo de Edificacin ______________ Exenta.

Edificabilidad Mxima ___________ 0,166 m2 / m2.
Ocupacin Mxima ______________ 10 %.
Altura Mxima
______________ 2 plantas (7m.).
Aparcamientos
______________ 1 plaza / 50 m2 const.
Uso Dominante ______________ Deportivo.
Uso Complementario ____________ Viviendas de empleados.
-Separacin a Linderos : 1/2 altura de la edificacin. Mnimo 5 m.
-Separacin entre edificios: La semisuma de las alturas.
El Expediente destina a ste fin dos parcelas con una superficie total de
24.500 m2.
4.3.3.6.- Zona Verde.Zonificacin.Est definida en el Plano Correspondiente de ste Expediente.
Edificacin.Consistir en pequeos kioscos de msica, pequeos bares, y auditorios al aire
libre o similares .
Los proyectos de stas instalaciones debern ser sometidos a la aprobacin
Municipal.
El suelo sobre el que se construyan estas instalaciones, en ningn caso dejar
de ser propiedad Municipal y las construcciones tendrn el carcter de
temporales.
Usos.Solamente se permitirn usos de esparcimiento al aire libre, juegos infantiles,
culturales, y motivos ornamentales.
Aprovechamiento y volumen.En ningn caso, el total del terreno ocupado por las instalaciones permitidas
sobrepasar el 5 % de la superficie total de cada zona.
El Plan propone para ste uso seis parcelas con una superficie total de
84.200 m2.
Estepona, febrero 2005
La Propiedad
El Equipo Redactor.
27
SECTOR SUP-TC1

Ordenanzas Reguladoras 2009

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JOSE BERMUDEZ CARRION

EXPEDIENTE de ADAPTACIN al P.G.O.U. de ESTEPONA

EXPEDIENTE de ADAPTACIN al P.G.O.U. de ESTEPONA

- Efectos.El presente Expediente es pblico, ejecutivo y obligatorio.

-En el Proyecto de Urbanizacin no podr cambiarse sin previa modificacin

-Los cambios de rasantes en las vas peatonales se resolvern adems de

Edificaciones.Las instalaciones a realizar en stas zonas tendrn siempre un carcter

4.3.3.1.- UNIFAMILIAR EXENTA (UE).Art. 1.4 Definicin.

b) Las parcelas de suelo urbano calificadas con la denominacin UE adquiridas mediante

800 < 1.000

> 1.000 < 2.000

> 2.000 < 3.000

> 3.000 < 10.000

3.- Disposicin de la superficie edificable.

5.- Altura mxima y nmero de plantas.

UE-5 y UE-6 ........................................................

b) Para la UE-4 la separacin mnima a linderos privados en planta alta ser de 5 m.

1.- Uso dominante:

Residencial en viviendas unifamiliares exentas.

2.- Usos compatibles:

Hotelero y alojamiento comunitario.

3.- Usos Alternativos

Equipamiento Comunitario Administrativo, Docente,

El Expediente propone para ste uso 18 manzanas con un total de

4.3.3.2.- UNIFAMILIAR ADOSADA (UA).

b) En actuaciones para el desarrollo de viviendas no alineadas la parcela deber tener una

3.- Disposicin de la superficie edificable.

5.- Altura mxima y nmero de plantas.

El cerramiento as definido ser obligatorio, al menos en el lindero pblico de la parcela,

Vivienda unifamiliar adosada.

Hotelero y alojamiento comunitario.

2.- Usos compatibles:

Vivienda unifamiliar exenta, oficina en su modalidad

Equipamiento Comunitario Administrativo, Docente,

El Expediente no propone para ste uso ninguna parcela, pero

4.3.3.3.- PUEBLO MEDITERRANEO (PM).Art. 1.10 Definicin.

En los suelos urbanos no sometidos a Unidad de Ejecucin, la parcela mnima ser la

3.- Disposicin de la superficie edificable.

5.- Altura mxima y nmero de plantas.

6.- Separacin a linderos.

Art. 1.12 Condiciones de uso.

1.- Uso dominante: Vivienda unifamiliar adosada o plurifamiliar.

2.- Usos compatibles:

Alojamiento comunitario, hotelero, comercio y

3.- Usos Alternativos

Equipamiento Comunitario Administrativo, Docente,

4.3.3.4.- COMERCIAL (CO)

5.Altura mxima y nmero de plantas.

CO-1....................... 2..................... 7,5

Art. 1.41. Condiciones de uso.

Los industriales B-2 y el almacenaje.

2.- Usos compatibles:

Para el subgrupo CO-2 se tolera el uso de viviendas

Equipamiento Comunitario Administrativo, Docente,

4.3.3.5.- Zona Verde Deportiva. Tipo de Edificacin ______________ Exenta.

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