El Conserje

ORIGEN.
Con el surgimiento de los edificios destinados a viviendas multifamiliares en el mundo y
ms recientemente con el nacimiento de la propiedad horizontal, resultaron necesarios
el mantenimiento y administracin de las reas comunes en los edificios. Estas tareas
recayeron sobre los mismos copropietarios o inquilinos, as como tambin sobre
Administradores contratados, quienes a su vez necesitaron tener una persona que
atendiera en el sitio y en el momento requeridos, los asuntos cotidianos o urgentes. Es
as como naci la figura del conserje, asistente necesario en la administracin de los
edificios. El vocablo tiene su origen en la palabra francesa con sierge (el que cuida o
conserva). En otras latitudes, como en Espaa, por ejemplo, se les denomina
porteros; en otros pases tambin se les denomina encargados de casas de renta,
etc.
CONCEPTO LEGAL.
En nuestro pas, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no establece o contempla la
figura del conserje; su concepto se desprende de lo sealado en el literal e del
artculo 5 de dicha ley, el cual seala que son cosas comunes a todos los apartamentos,
los locales destinados a la administracin, vigilancia o alojamiento de porteros o
encargados del inmueble. Igualmente el literal a del artculo 20 de la LPH establece
que corresponde al Administrador, cuidar y vigilar las reas comunes. Es el artculo 282
de la Ley Orgnica del Trabajo (LOT), la norma que define a los conserjes como los
trabajadores que tienen a su cargo la custodia de un inmueble, la atencin, el aseo y el
mantenimiento del mismo.
En Propiedad Horizontal, la sola definicin establecida en este artculo pareciera no
resultar suficiente para que un trabajador pueda ser considerado como conserje,
conforme al contenido del artculo 289 de la LOT, el cual establece que en los Edificios
de apartamentos destinados a vivienda multifamiliares y/u oficinas, deber construirse
obligatoriamente una vivienda para el conserje, de acuerdo a las normas de higiene y
seguridad pertinentes. En tales edificios no podr alterarse el destino originario de la
vivienda en perjuicio del trabajador.
De lo antes expuesto, podemos concluir que en los Edificios de apartamentos
destinados a vivienda multifamiliares y/u oficinas, conserje es aquel trabajador que
tiene a su cargo la custodia de un inmueble, la atencin, el aseo y el mantenimiento del
mismo y que adems tiene su vivienda en el edificio en el cual presta estas labores. En
esta clase de inmuebles, de faltar alguno de estos requisitos no podra considerarse al
trabajador como conserje.
LA VIVIENDA DEL CONSERJE.
Tal como lo sealara anteriormente, La LOT establece en su artculo 289 que en los
Edificios de apartamentos destinados a vivienda multifamiliares y/u oficinas, deber
construirse obligatoriamente una vivienda para el conserje, de acuerdo a las normas de
higiene y seguridad pertinentes. En tales edificios no podr alterarse el destino
originario de la vivienda en perjuicio del trabajador.
Conforme a este artculo, la obligatoriedad de construirse una vivienda para el conserje
solo corresponde a los edificios residenciales y/u oficinas, por lo que los centros
comerciales no entran dentro de esta disposicin.
La vivienda destinada al conserje, pudiera no estar ocupada, como resulta de los casos
en que el trabajador contratado solo se encarga de la vigilancia o nicamente del aseo
o limpieza y no pernocta en el conjunto; en tales situaciones, la conserjera pudiera
tener otro destino sin que ello se considere una violacin legal, debido a que ni la ley de
Propiedad Horizontal, ni la Ley Orgnica del trabajo, establecen de manera obligatoria la
contratacin del conserje; lo que s exige la ley (Art. 289 LOT) es que en los edificios de
apartamentos destinados a vivienda multifamiliares y/u oficinas, en caso de contratar a
un conserje, ser obligatoria la asignacin de una vivienda digna para este trabajador.
Este tipo de situaciones pueden ocurrir, debido a la dinmica de la vida actual, las
caractersticas especificas de algunos conjuntos y a la problemtica existente con la

inmovilidad laboral decretada por el Gobierno Nacional, lo cual ha trado como

consecuencia que algunas comunidades prescindan de la contratacin de un conserje,
sustituyendo los servicios de este cargo por el de uno o varios trabajadores de
mantenimiento y uno o varios trabajadores de vigilancia. Esto, repito, no viola ninguna
norma. Bajo estas circunstancias, el apartamento destinado a la vivienda del conserje
puede ser utilizado para fines anlogos o similares, tales como: lugar de descanso y
cambio de ropa de los trabajadores, depsito del conjunto o para fines que beneficien a
todos los propietarios etc., ya que este apartamento siempre ser un rea comn a
todos los propietarios y con estas funciones mal podra decirse que se est desvirtuando
su uso. Por supuesto, este apartamento nunca podra utilizarse como vivienda particular
de algn propietario, ni como apartamento rentable en beneficio de la comunidad; en
estos casos se violara el contenido del artculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, el
documento de condominio en caso que seale la existencia de una conserjera y el
artculo 289 de la Ley Orgnica del Trabajo, antes comentados.
EL SALARIO DEL CONSERJE
En algunos condominios an persistan dudas con relacin al pago del salario de los
conserjes. Sin embargo, debo confesar que la propia ley puede traer tales dilemas.
El artculo 288 de la LOT seala que cuando el patrono proporcione al conserje
habitacin en el inmueble donde presta sus servicios, el valor estimado de lo que
corresponda al canon de arrendamiento se computar como parte del salario.
En este artculo se encuentran las causas de las dudas con relacin al pago que debe
hacerse al conserje y del rgimen legal de la vivienda asignada a este trabajador.
Conforme al artculo antes mencionado, si al conserje se le asigna una vivienda, en
principio, debera fijarse un valor como canon de arrendamiento por la vivienda
asignada y descontar del salario del conserje este monto. Adicionalmente, por mandato
del Decreto Presidencial N 892, el valor del canon de arrendamiento a estipular
conforme al artculo 288 antes comentado, sera una cantidad equivalente al 30% del
salario mnimo.
Sin embargo, en la actualidad esto no es as, ya que desde el 1 de Mayo del ao
2.001, mediante Decreto Presidencial 1.426, el cual ha venido ratificndose hasta la
presente fecha (Julio 2.010), los conserjes de los edificios residenciales, deben percibir
en dinero en efectivo el salario mnimo y no se comprender como formando parte del
salario, ningn tipo de salario en especie.
Este decreto y sus subsiguientes ratificaciones derogan parcialmente el contenido del
actual artculo 288 de la LOT, antes comentado y el artculo 6 del sealado Decreto
Presidencial 892, ya que el salario mnimo debe ser pagado ntegramente a los
conserjes en efectivo y nunca puede ser pagado parcialmente en especie, vale decir,
no podra imputarse al valor del canon de arrendamiento parte del salario mnimo
pagado al conserje. Queremos dejar constancia que aun cuando este Decreto se refiere
textualmente solo a los conserjes de los edificios residenciales, en las Inspectoras del
Trabajo y Tribunales, han incluido a todos los conserjes, independientemente si son de
edificios Residenciales, de oficinas o centros comerciales.
Tampoco es lcito descontar al conserje los gastos de los servicios pblicos que genere
el uso de la conserjera, tales como agua o energa elctrica, ya que siendo la
conserjera un bien comn, mal puede considerarse el uso de los servicios pblicos
relacionados con este apartamento como particulares, ni mucho menos imputables al
conserje; por otra parte, el comentado artculo 288 de la LOT establece que, cuando el
patrono proporcione al conserje habitacin en el inmueble donde presta sus servicios,
aquella deber reunir las condiciones higinicas de habitabilidad indispensables; esta
obligacin es imputable al condominio; adems, estara violndose el contenido del
Decreto Presidencial 1.426, en el cual se establece que el salario mnimo debe ser
pagado a los conserjes ntegramente en efectivo.
Lo anteriormente expuesto, no significa en modo alguno que no puedan tomarse
medidas que impidan el abuso de estos servicios pblicos por parte del conserje.
EL PATRONO DEL CONSERJE.
En la actualidad no existe una norma que establezca de manera directa quin es el

patrono del conserje. Hasta el ao 1.990, estuvo vigente un Reglamento, promulgado a

su vez en el ao 1.973, el cual estableca que tres eran las posibilidades que podan
darse para sealar quin es el patrono del conserje. El Ttulo I, Captulo IV, artculos 39
al 58 de la Ley Orgnica del Trabajo nos da luces para encontrar la respuesta.
Sin embargo, tanto la Doctrina como la Jurisprudencia patria, han mantenido vigentes
los sealamientos que fueron establecidos en el derogado Reglamento de la Ley
Orgnica del Trabajo del ao 1.973, los cuales me permito transcribir a continuacin:
a)- Cuando el propietario del inmueble en el cual labora el conserje sea uno solo y acte
en su propio nombre para arrendarlo o administrarlo, el propietario ser considerado el
patrono del conserje.
b)- Cuando el inmueble en el cual labora el conserje, haya sido concebido y vendido
bajo el rgimen de la Ley de Propiedad Horizontal y la Junta de Condominio funja como
administradora del inmueble, ser esta agrupacin la que se considere como patrono
del conserje.
c)- En el caso anterior, cuando haya sido contratada la administracin del inmueble con
un tercero, ser esta la persona considerada como Patrono del conserje.
En los casos a y b, de conformidad con lo establecido en el artculo 54 de la LOT, la
comunidad de copropietarios es solidariamente responsable de las obligaciones
laborales contradas con el conserje.
JORNADA DE TRABAJO DEL CONSERJE.
El artculo 285 de la LOT seala que el conserje deber tener normalmente un reposo
mnimo de nueve (09) horas consecutivas a partir de las 10:00 p.m. An cuando esta es
la norma, considero que estamos en el deber de analizarla.
En primer lugar este artculo no contempla que la jornada del conserje tenga que ser
obligatoriamente la establecida. Solo indica que el conserje debe tener al menos-,
nueve (09) horas de descanso consecutivas a partir de las 10:00 p.m.
Tampoco indica nada con relacin al da de descanso semanal.
Debemos saber que en la actualidad, la orientacin laboral legislativa apunta a
homologar las condiciones laborales de todos los trabajadores y muchas Inspectoras
del Trabajo, estn estableciendo como jornada laboral del conserje, la sealada en el
artculo 195 de la LOT, el cual indica que si la jornada es diurna (entre 7:00 a.m. y
5:p.m.), la misma no puede exceder de 08 horas diarias ni 44 semanales; si la jornada
es nocturna (7:00 p.m. y 5:00 a.m.), la misma no puede exceder de 7 horas diarias ni
42 semanales y si la jornada es mixta (la que comprende periodos de trabajo diurnos y
nocturnos), la misma no puede exceder de 7 horas diarias ni 42 por semana.
Generalmente el conserje labora en una jornada mixta, por lo que recomiendo acatar el
nmero de horas mximas exigidas (7 horas diarias). Igualmente recomiendo
suscribir con el conserje un contrato de trabajo donde se detallen, entre otras
circunstancias, su jornada y obligaciones laborales. De esta forma se optimiza el trabajo
del conserje y se evitan dudas que puedan traer problemas al condominio.
Con respecto al da de descanso semanal, el mismo es obligatorio para el conserje,
segn se desprende del literal e del artculo 290 de la LOT, el cual analizaremos mas
adelante.
Lo anterior, no es impedimento para establecer mecanismos de comunicacin y
coordinacin con el conserje, ante alguna emergencia o contingencia sucedida en
cualquier momento.
LAS PRESTACIONES SOCIALES DEL CONSERJE.
Conforme al artculo 282 de la LOT, el conserje tiene los mismos beneficios laborales
que un trabajador comn, a excepcin hecha de las llamadas utilidades, las cuales son
sustituidas por una bonificacin de fin de ao, equivalente a 15 das de salario, que
deben ser pagados dentro de la primera quincena del mes de Diciembre de cada ao.
En consecuencia, el conserje goza de la prestacin de antigedad establecida en el
artculo 108 de la LOT, del derecho al pago y disfrute de vacaciones establecido en el
artculo 219 de la LOT y al pago del bono vacacional establecido en el artculo 223 de la
LOT.

Con respecto a las vacaciones, el artculo 286 de la LOT seala que para garantizar el
goce de las vacaciones, las labores del conserje debern ser desempeadas durante las
mismas, por un suplente que ser remunerado por el patrono.
LA LIBRETA DEL CONSERJE
Tan pronto sea contratado al conserje, el administrador debe entregarle una libreta, que
debe contener los siguientes datos:
a)-Nombre, nacionalidad, estado civil y nmero de la cdula de identidad del conserje.
b)-Nombre y dems datos de identificacin del administrador y del propietario del
inmueble y su direccin.
c)-Ubicacin del inmueble.
d)-Fecha de ingreso al trabajo y salario devengado, con indicacin si se concede
habitacin.
e)- Sealamiento de los das de descanso semanal.
f)- Modalidades de trabajo convenidas.
g)- Firma del patrono y del conserje.
Esta libreta es de carcter personal y en ella se anotarn tambin los periodos de
vacaciones disfrutados.
Esta libreta debe ser expedida por la Inspectora del Trabajo respectiva.
PROVISION DE UTILES DE LIMPIEZA.
Conforme al artculo 287 de la LOT, el patrono est obligado a proporcionar al conserje
los tiles de limpieza e implementos necesarios para el desempeo de sus labores. Esta
obligacin tiene dos justificaciones; la primera, para que el conserje no tenga que verse
en la necesidad de comprar o utilizar sus propios utensilios de limpieza en las labores
del edificio y la segunda, para garantizar a este trabajador las condiciones de higiene y
seguridad indispensables y obligatorias en su trabajo.
EL CONSERJE Y LA LOPCYMAT.
Conforme a la Ley Orgnica de Prevencin, Condiciones y Medio Ambiente del Trabajo
(LOPCYMAT), en todo centro de trabajo, establecimiento o unidad de explotacin de las
diferentes empresas, debe constituirse un COMIT DE SEGURIDAD Y SALUD LABORAL.
La ley considera a los condominios como verdaderas asociaciones que son
representadas por medio del Administrador, las cuales no escapan de la obligacin de
conformar el comit de seguridad salud laboral.
Esta agrupacin es un rgano paritario y colegiado conformado por representantes del
empleador y de los empleados (delegados de prevencin), el cual debe registrarse en el
INPSASEL.
De igual forma, establece el artculo 41 de la LOPCYMAT, que en todo centro de
trabajo, los trabajadores elegirn delegados de prevencin; los cuales sern los
representantes ante el comit de seguridad y salud laboral, de acuerdo a la siguiente
tabla mientras no se cree el reglamento.
1)Hasta 10 trabajadores 1 delegado
2)De 11 a 50 trabajadores 2 delegados
3)De 51 a 250 trabajadores 3 delegados
4)De 251 en adelante (adems de los acumulados 1 delegado por cada 500
trabajadores
Los empleados y los delegados conforman el comit de seguridad y salud laboral.
No es el tema de este trabajo, pero considero prudente sealar que las funciones del
delegado estn establecidas en el artculo 43 de la LPOCYMAT y pueden resumirse en
colaborar y demandar del empleador la adopcin de medidas de carcter preventivo y
para la mejora de los niveles de proteccin de la seguridad y la salud de lo trabajadores.
De acuerdo a lo expuesto, aun cuando en un edificio solo labore el conserje, es
obligatorio la conformacin del Comit de Seguridad y Salud Laboral y designar a este
trabajador como delegado de prevencin.
De igual forma recomiendo someterse a todos los lineamientos establecidos en la
LOPCYMAT y evitar as graves problemas en caso de ocurrir algn accidente o
enfermedad ocupacional o laboral.

OTRAS OBLIGACIONES LABORALES CON EL CONSERJE.

Explicado ha quedado que el conserje es considerado un trabajador comn y como tal,
tiene todos los derechos y obligaciones que la ley le otorga. Es por ello que el conserje
debe estar inscrito en el Seguro Social Obligatorio, contar con el Fondo de Ahorro
Obligatorio para la Vivienda (Poltica Habitacional), estar inscrito en el INCES si en el
edificio laboran ms de 5 trabajadores, etc.