METODOLOGA DE VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS Y CULTIVOS

1.

Introduccin.

La valuacin de activos es una disciplina multidisciplinaria que necesita nutrirse de muchas

ramas del saber para poder tener en cuenta todos los factores que intervienen en el valor del
bien a valuar. La ingeniera agrnoma introduce anlisis y conceptos que estn estrechamente
ligados para realizar la valuacin de predios rurales y cultivos.
Para realizar la valuacin o tasacin, se hace un estudio objetivo de todas las caractersticas y
factores internos y externos que inciden en el valor del bien y tiene que fundamentarse
tcnicamente partiendo de la utilizacin de criterios y metodologas normalizadas y
reconocidas internacionalmente. Las valuaciones de predios parten de identificar las
caractersticas propias del mismo entre las que se encuentran las relacionadas con su
localizacin, la descripcin fsica y legal, as como los atributos econmicos que tienen en
cuenta la generacin de beneficios por la funcin que presta.
Para el caso de los terrenos ubicados en zonas de afectacin de los proyectos RS y RS5, la
forma y caracterstica de estas tierras presentan limitaciones muy severas que las hacen
inapropiadas para propsitos agropecuarios, pero pueden ser de gran valor econmico para la
vida silvestre, paisajista y turstica, previa recuperacin de estas reas que constituyen centros
de refugio de la diversidad biolgica, vegetal y animal, por lo que se recomienda realizar
acciones de forestacin y reforestacin con fines de proteccin y recuperacin de la zona,
tambin se pueden realizar actividades de investigacin. Esta situacin repercute en un menor
valor de los terrenos.
2.
Objetivos.
Contar con un instrumento oficial que sea de observancia obligatoria por parte del
personal involucrado (interno y externo).
Garantizar la existencia de procesos de revisin para la correcta elaboracin del avalo
comercial de predios rurales.
Homologar los lineamientos valuatorios para inmuebles agropecuarios.
3.

Mtodo.

En las valorizaciones de predios rsticos los peritos deben ceirse a lo establecido en el

Reglamento Nacional de Tasaciones del Per y adems de Acuerdo al IFC BM en su Nota de
Orientacin 5 Adquisicin de tierras y reasentamiento involuntario. En Primer lugar identifican,
la Regin y Zona de Vida ,en que se encuentra el predio ,luego indican los grupos de tierras del
Reglamento de Clasificacin de Tierras por Capacidad de Uso Mayor, si stas son aptas para
Cultivos en Limpio , cultivos permanentes, pastos naturales, para produccin forestal o
proteccin; segn las caractersticas extrnsecas e intrnsecas de cada uno los suelos que la
conforman establecen, de conformidad con el Reglamento de Tasaciones del Per, las
respectivas categoras. En pastos naturales determinan cada categora acorde con la
soportabilidad ganadera.

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El mtodo del costo o de reposicin (IFC BM), es un mtodo objetivo y prctico que puede
ser utilizado en cualquier tipo de inmueble, con independencia de su uso y que genere o no
utilidades. Se calcula con la misma base terica implantada a escala internacional. Se debern
hacer las siguientes consideraciones:
i.

Terreno: Se estimar el valor del terreno en condiciones de baldo, en funcin de su

clasificacin y caractersticas agropecuarias. As mismo se realizara un estudio
comparativo de Valor Comercial de Mercado. El anlisis de la superficie del terreno
agropecuario, se deber realizar tomando como base la superficie total del mismo.
Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual, identificadas a
partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble
agropecuario en trminos de:

Clasificacin agropecuaria.
Topografa.
Acceso.
Tipo de suelo.
Capa arable.
Pedregocidad.
Otros.
(
Dnde:
VTu
VR

:
:

RS

RH

Cu

Valor unitario de terreno en limpio (S/. /m2)

Valor comercial del terreno, considerando la clasificaci6n
segn su capacidad de uso mayor.
Factor recurso suelo. De acuerdo a las caractersticas del
terreno, estado de conservacin y de las restricciones o
limitaciones existentes, el factor vara de 0.9 a 1.0.
Factor recurso hdrico. Si el predio tiene riego, carece de
riego o est bajo condiciones de secano; el factor es 0.5
cuando est bajo secano y 1.0 cuando est bajo riego
Factor poblacional. Este vara de 1 a 1.20, dependiendo
de la distancia al centro poblado ms cercano
Factor distancia distrital. Este vara de 1 a 1.50,
dependiendo de la distancia a la capital distrital
Factor va de acceso. Considera la cercana y el tipo de
va de acceso el cual puede variar de 1 a 1.50
Factor capacidad de uso mayor. Considera la clasificacin
de tierras segn su capacidad de uso mayor, el cual
puede variar de 0.10 a 1.50

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FA

ii.

Factor de Hedonico. Si dentro de la categora X existen

zonas con CULTIVOS COMERCIALES INSTALADOS. El
factor va de1 a 1.5

Clasificacin Agropecuaria: Con base en la vocacin, en las caractersticas fsicas del

inmueble agropecuario, as como en investigacin documental de organismos y
autoridades competentes, se deber determinar la clasificacin adecuada en trminos
agropecuarios aplicable al mismo (Cultivo en Limpio, Perennes, Forestal, Proteccin).
Los cinco (05) grupos de CUM establecido por el presente reglamento, son:
CLASE DE TIERRAS

(a) Tierras Aptas para

Cultivo en Limpio
(Smbolo A)

(b) Tierras Aptas para

Cultivos Permanentes
(Smbolo C)

(c) Tierras Aptas para

Pastos (Smbolo P)

(d) Tierras Aptas para

Produccin Forestal
(Smbolo F)

(e) Tierras de
Proteccin (Smbolo X)

DEFINICIN
Rene a las tierras que presentan caractersticas climticas, de relieve y
edficas para la produccin de cultivos en limpio que demandan
remociones o araduras peridicas y continuadas del suelo. Estas tierras,
debido a sus caractersticas ecolgicas, tambin pueden destinarse a
otras alternativas de uso, ya sea cultivos permanentes, pastos,
produccin forestal y proteccin, en concordancia a las polticas e inters
social del Estado, y privado, sin contravenir los principios del uso
sostenible.
Rene a las tierras cuyas caractersticas climticas, relieve y edficas no
son favorables para la produccin de cultivos que requieren la remocin
peridica y continuada del suelo (cultivos en limpio), pero permiten la
produccin de cultivos permanentes, ya sean arbustivos o arbreos
(frutales principalmente). Estas tierras, tambin pueden destinarse, a
otras alternativas de uso ya sea produccin de pastos, produccin
forestal, proteccin en concordancia a las polticas e inters social del
Estado, y privado, sin contravenir los principios del uso sostenible.
Rene a las tierras cuyas caractersticas climticas, relieve y edficas no
son favorables para cultivos en limpio, ni permanentes, pero s para la
produccin de pastos naturales o cultivados que permitan el pastoreo
continuado o temporal, sin deterioro de la capacidad productiva del
recurso suelo. Estas tierras segn su condicin ecolgica (zona de vida),
podrn destinarse tambin para produccin forestal o proteccin cuando
as convenga, en concordancia a las polticas e inters social del Estado, y
privado, sin contravenir los principios del uso sostenible.
Agrupa a las tierras cuyas caractersticas climticas, relieve y edficas no
son favorables para cultivos en limpio, permanentes, ni pastos, pero, s
para la produccin de especies forestales maderables. Estas tierras,
tambin pueden destinarse, a la produccin forestal no maderable o
proteccin cuando as convenga, en concordancia a las polticas e inters
social del Estado, y privado, sin contravenir los principios del uso
sostenible.
Estn constituidas por tierras que no renen las condiciones edficas,
climticas ni de relieve mnimas requeridas para la produccin sostenible
de cultivos en limpio, permanentes, pastos o produccin forestal. En este
sentido, las limitaciones o impedimentos tan severos de orden climtico,
edfico y de relieve determinan que estas tierras sean declaradas de
proteccin.

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En este grupo se incluyen, los escenarios glaciricos (nevados),

formaciones lticas, tierras con crcavas, zonas urbanas, zonas mineras,
playas de litoral, centros arqueolgicos, ruinas, cauces de ros y
quebradas, cuerpos de agua (lagunas) y otros no diferenciados, las que
segn su importancia econmica pueden ser destinadas para produccin
minera, energtica, fsiles, hidro-energa, vida silvestre, valores
escnicos y culturales, recreativos, turismo, cientfico y otros que
contribuyen al beneficio del Estado, social y privado.

iii.

Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las

construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas.

iv.

Equipos, Instalaciones propias y especiales, elementos accesorios y obras

complementarias: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin de estos,
tomando en cuenta sus caractersticas fsicas y especificaciones particulares.
DETALLES DE INFRAESTRCUTURA
Columnas rollizos de 2.5 m
Columnas rollizos de 3.0 m
Vigas rollizos de 7.0 m
Soleras de 4 m (madera elaborada)
Listones de 3 m (madera elaborada)
calamina galvanizada
Arpillera
Clavos de calamina
Clavos de 3", 5" y 6"
SUBTOTAL

UNIDAD CANTIDAD

(*)
(*)
(*)
(*)
(*)

Unidad
Unidad
Unidad
Unidad
Unidad
Unidad
m
Kg
Kg

42
21
27
90
252
525
72
9
10

PRECIO DEPRECIACIN PRECIO TOTAL

S/.
10% ANUAL S/.
S/.
8.00
1.60
268.80
10.00
2.00
168.00
18.00
3.60
388.80
5.00
1.00
360.00
2.50
0.50
504.00
20.00
4.00
8,400.00
5.00
1.00
288.00
6.00
1.20
43.20
7.00
1.40
56.00
10,476.80

PRECIO TOTAL
S/.
Comederos de plastico-cap 5 Kg
Unidad
10
3.00
120.00
Comederos de latn-cap 5 Kg
Unidad
27
4.00
432.00
bebedero canaleta de laton de 2 m
Unidad
2
7.00
56.00
Campanas de calor a gas
Unidad
2
36.00
288.00
SUBTOTAL
896.00
VALOR DE REPOSICIN
S/.
11,372.80
(*) precio de estos materiales se ha considerado el precio promedio de la zona. La depreciacin se determina por dos aos
DETALLES DE EQUIPOS

v.

UNIDAD CANTIDAD

PRECIO
S/.
15.00
20.00
35.00
180.00

Producto agrcola o pecuario, identificado a partir del mayor y mejor uso del inmueble
agropecuario en funcin de las caractersticas y clasificacin agropecuaria del mismo:
Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en referentes del
mercado agrcola y pecuario o de organizaciones y autoridades competentes en la
materia.
Rendimiento en Toneladas por hectrea o ndice de agostadero para usos agrcolas
o pecuarios.
Produccin anual agrcola o pecuaria.
Ingresos anuales
El valor de las especies de cultivos temporales y frutcolas permanentes, se fij base a
respectivas rentabilidades de plantaciones modelo con rendimientos promedio

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potenciales del nivel nacional y precios en chacra recabados de la Oficina Nacional de

Informacin del Ministerio de Agricultura. Ejm:

4.

La labor tcnico interpretativa en aplicacin del Sistema de Clasificacin de Tierras

Conforme al Reglamento de Clasificacin de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor, se

entiende que la labor tcnica-interpretativa del Sistema para clasificar las tierras est a cargo
de los ingenieros agrnomos. Este profesional aplicando el mencionado Reglamento desarrolla
una labor tcnica, en uso del Sistema de Clasificacin, determinando la Capacidad de Uso
Mayor de cada unidad de tierra, actividad que implica definir la aptitud natural de la tierra
para producir en forma constante, bajo tratamientos continuos y usos especficos. De acuerdo
con esto, la labor del ingeniero agrnomo est orientada a identificar en los terrenos desde
aquellos que tienen calidad agrologica ptima, hasta aquellos que no seran productivos como
los denominados Tierras de Proteccin. En ese sentido, la interpretacin sobre las aptitudes
naturales de los terrenos que corresponden a las reas de los proyectos RS y RS5 va a variar
conforme a sus caractersticas.
5.

Implicancias de la Zonificacin Ecolgica Econmica en la asignacin de usos al recurso

suelo.

Adems, las autoridades regionales de Cusco y Abancay emplean la Zonificacin Ecolgica

Econmica (ZEE) para clasificar los distintos terrenos del mbito regional. Al respecto, es
importante aclarar, que estos instrumentos de gestin ambiental del recurso suelo asignan
usos, ni excluyen usos para los terrenos. Es por esto que dichos instrumentos slo tienen
efectos meramente declarativos, lo cual a futuro permite modificar el uso asignado a los suelos

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en cada ZEE. En el caso de las reas requeridas para los proyectos RS3 y RS5 los terrenos
requeridos tienen clasificaciones:
Proyecto

ZEE segn Regin

Zonificacin Ecolgica
Econmica - Regin
Apurmac

c) Para Proteccin con Alto Valor Bioecolgica

d) Para recuperacin en suelos de proteccin, con potencial
para forestacin y reforestacin solo con especies no
maderables

Proyecto
RS5

Zonificacin Ecolgica
Econmica - Regin
Cusco

Zonificacin Ecolgica
Econmica - Regin
Apurmac

Proyecto
RS3
Zonificacin Ecolgica
Econmica - Regin
Cusco

6.

Tipo de Uso asignado por la ZEE

a) Para Produccin Forestal, de Calidad Agrologica Baja, con
Limitaciones en Suelos, Erosin y Clima.
b) Para Proteccin de Flora Endmica con Alto Valor
Bioecolgica

a) Para recuperacin en Zonas de Bosque Montaoso

b)Para Proteccin de Laderas Montaosas en Sierra Asociadas
a Produccin Forestal
c) Para Proteccin de Laderas Montaosas
d) Para recuperacin por deforestacin
a) Para cultivo en limpio, con calidad agrologica media, con
limitaciones suelo, drenaje y clima, bajo riego, con potencial
para reforestacin solo con especies no maderables.
b) Proteccin de flora endmica con alto valor bioecolgico
c) Proteccin con otros factores
d) Recuperacin en suelos de proteccin, con potencial para
forestacin y reforestacin solo con especies no maderables
a) Para cultivos permanentes
b) Para proteccin de laderas montaosas en sierra asociadas a
producir forestal
c) Para proteccin de bosque montaoso de alto valor
bioecolgico
d) Para proteccin de laderas montaosas en sierra asociadas a
producir forestal
e) Para recuperacin por deforestacin

Implicancias de la Clasificacin de Usos para reas requeridas por los proyecto RS3 y
RS5.

Considerando que estamos en una etapa de pre-factibilidad, en que corresponde identificar los
riesgos e impactos sociales, la categorizacin de los predios afectados por los componentes de
los proyectos, implica que se prevea el impacto el desplazamiento fsico y/o econmico de los
propietarios y/o poseedores. Los principales desafos asociados con el reasentamiento en
zonas rurales comprenden: i) el restablecimiento de los medios de subsistencia sustentados en
el uso de los recursos naturales; y ii) la necesidad de evitar que se ponga en peligro la
continuidad cultural o social de las comunidades afectadas,

Pgina 6

Es el desplazamiento originado, por los escenarios de negociacin, aquel que adquiere diversos
matices, los mismos que han sido plasmados como supuestos de aplicacin de la Norma de
Orientacin 5 sobre adquisicin de derechos sobre la tierra o uso de la tierra:
Adquiridos mediante expropiacin u
otros
procedimientos compulsivos, de
conformidad con el sistema jurdico
del pas anfitrin

Restricciones sobre el acceso a la tierra o uso

de otros recursos, incluidos bienes

Adquiridos mediante acuerdos

negociados con los propietarios o con
personas con derechos legales sobre la
tierra, si la falta de acuerdo hubiera
dado lugar a la expropiacin u otro
procedimiento compulsivo

comunales y recursos naturales, tales como

recursos marinos y acuticos, productos
forestales madereros y no madereros, agua
dulce, plantas medicinales, cotos de caza y
recoleccin, y reas de pastoreo y cultivo

Ciertas situaciones asociadas al proyecto

que exigen el desalojo de personas que
ocupan la tierra sin derecho de uso
formal, tradicional ni reconocible

Situaciones asociadas al proyecto en las que

debido a la imposicin de restricciones
involuntarias al uso de la tierra y el acceso a los
recursos naturales, una comunidad o grupos
integrantes de una comunidad pierden el
acceso al uso de recursos sobre los que tienen
derechos de uso tradicionales o reconocibles7

De acuerdo a los criterios previstos para la determinacin de las clasificaciones sobre uso de
los terrenos afectados por los distintos componentes y reas de embalse de cada proyecto,
hemos podido identificar terrenos con las siguientes caracterizaciones:

Titular del derecho

Comunidad Campesina XX

rea
de
Inters
(Ha.)

PROYECTO RS3
Capacidad del Suelo de
Acuerdo a su
Capacidad de Uso
Mayor

Valorizacin (S./)
Existenci
Terreno
as
Valor
(VR)*
Total
An no se ingresa a la zona de trabajo para levantar la informacin
predial.

Comunero Posesionario
CC. Tacmara Sector Ro
Pasaje Dante Muriel
Palomino
Propietario Privado

Posesionario

4.6676

Tierras Aptas para

Cultivos Permanentes
(C).

82,924.58

23,457.8
0

106,382.
38

An no se ingresa a la zona de trabajo para levantar la informacin

predial.
An no se ingresa a la zona de trabajo para levantar la informacin
predial.

NOTA: Incluimos como posesionario el supuesto de una Comunidad Campesina sin inscripcin.

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Estado

Se solicitaron servidumbres temporales para los componentes principales

PROYECTO RS5
Titular del derecho

rea
de
Inters
(Ha.)

Comunidad Campesina
CC.Huancancalla
CC. Colca Y Anexo Cutuctay
CC. Colca Y Anexo Cutuctay Sector - Soccoqniyoc.
CC. Colca Y Anexo Cutuctay Sector - Sacsaqui.
CC. Colca Y Anexo Cutuctay Sector - Platanosniyoc.
CC. Occaccahua
CC. Churoc

49.55
183.74

0.05
0.10
0.02
66.17
130.14

Capacidad del Suelo

de Acuerdo a su
Capacidad de Uso
Mayor
Tierras
Aptas
para
Cultivos Permanentes (C).
Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).

Valorizacin (S./)
Existenci
Terreno
as
Valor Total
(VR)*

150,001.72
75,023.29

687.50
0.00

150,689.22
75,023.29

20.42

796.95

817.37

40.83

2,362.35

2,403.18

8.17

328.49

336.66

28,703.20

0.00

28,703.20

56,449.96

0.00

56,449.96

Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).

81.66

24,341.95

24,341.95

12.25

1,348.50

1,348.50

Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).

81.66

2,200.00

2,200.00

10.21

557.30

557.30

Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).
Terrenos de Proteccin
(X).

61.25

5,361.50

5,361.50

40.83

2,200.00

2,200.00

20.42

741.63

741.63

61.25

2,667.93

2,667.93

2,168.90

39,169.21

41,338.11

86.75

6,530.14

6,616.89

433.76

2,463.08

2,896.84

95,727.44

1,938.00

97,665.44

Comunero Posesionario
CC. Colca Pincolina Juan
Huaman Curi
CC. Colca Pincolina Segundo
Ramos Salazar/Guillermina Lima
Ramos
CC. Colca Calapampa
Clemente Duran Paredes
CC. Colca Willcayoc Fidel
Martinez Contreras/Sabina
Martinez Contreras
CC. Colca Mikay I Federico
Jimenez La Torre
CC. Colca Mikay II Ambrosio
Salas Duran
CC. Colca Sector Chacapete
Gladys Salas Ramos
CC. Colca Sector Chuaspampa
Guillermo Layme Curi
CC. Occaccahua Pamparqui
Mario Huaman Santos.
CC. Churoc Tunaqocha
Francisco Quispe Chillasto
CC. Churoc Braulio Quispe
Chillasto
Propietario Privado
Juan Dario Allende

0.20
0.03

0.20

0.03
0.15
0.10
0.05
0.15
5.00
0.20
1.00

24.07

Tierras Aptas para

Cultivos Permanentes (C)/
Terrenos de Proteccin

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Sucesion Jesus Aucca Hermoza

Luis Ernesto Alvarez Gonzales

Posesionario
Estado

(X).
Tierras Aptas para
60.85 Cultivos Permanentes (C)/
Terrenos de Proteccin
(X).
Tierras Aptas para
7.87 Cultivos Permanentes (C)/
Terrenos de Proteccin
(X).
No Aplica para el caso en Estudio.

263,383.67

0.00

263,383.67

38,681.24

2,670.00

41,351.24

Se solicitaron servidumbres temporales para los componentes principales

Para estos cuadros, hemos considerado que: i) no todos los titulares de los derechos (de
posesin o de propiedad) ostentan la misma naturaleza para los efectos legales exigibles en la
regulacin local; y que ii) las valorizaciones en los terrenos estatales afectados por los
componentes del en la zona del eje de presa no forman parte del proceso de negociacin.
Es as que, la categorizacin (clasificacin) que interpretamos corresponde a cada unidad de
terreno y la respectiva valorizacin ser heterognea (de acuerdo a la regulacin prevista para
cada titular), resultando en formulas de clculo distintas, lo cual deber ser considerado como
parte del planteamiento de la estrategia de negociacin y del relacionamiento comunitario. La
Norma dde Orientacin si bien incorpora la regulacin de cada pas para las valorizacin,
acepta la regulacin destinada de fijar las tasaciones, ms no a determinar una ecuacin de
valorizacin. Esto se entiende en la medida que la misma Norma de Orientacin explica que
La compensacin por la tierra y dems bienes debe calcularse al valor de mercado ms los
costos de la transaccin relacionados con la reposicin de los bienes. Por lo tanto, en las
valorizaciones de los proyectos RS3 y RS5, empleamos los siguientes factores de valorizacin: i)
el valor del terreno, ii) el valor las existencias, y iii) el valor de reposicin; esto se puede
apreciar los cuadro anteriores. No aplicar estos factores de valorizacin significara para el
titular del proyecto:
i)
ii)

Empobrecimiento de las comunidades afectadas y personas afectadas por los

proyectos.
Causar impactos socioeconmicos adversos en las zonas a las que han sido
desplazadas.

La principal medida para afrontar estos escenarios, es responder con un plan de accin que
mitigue el reasentamiento, que restablezca los medios de subsistencia y que indemnice
satisfactoriamente a las personas y comunidades afectadas.

NOTA: Incluimos como posesionario el supuesto de una Comunidad Campesina sin inscripcin.

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