ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN

ROMNIA

NDRUMAR PENTRU EVALUARE - T

Evaluarea terenului

IROVAL BUCURETI
2013

Str. Scrltescu, nr. 7, 011158, sector 1,

Bucureti, Romnia
Telefon: 021 315 65 05; 021 315 65 64
Fax : 021 311 13 40

Copyright 2013 IROVALCERCETRI N EVALUARE. Toate drepturile rezervate.

Nicio parte a acestei publicaii nu poate fi reprodus, stocat sau transmis sub orice
form sau prin orice mijloace, electronic, mecanic, fotocopiere, de nregistrare, de
scanare sau de alt tip, cu excepia celor permise n conformitate cu art. 33, din Legea nr.
8 din 1996, privind dreptul de autor i drepturile conexe, fr acordul prealabil n scris al
editorului.

ii

NDRUMARE PENTRU EVALUARE

Principalul obiectiv al unui ndrumar pentru evaluare (IE) este acela
de a reduce diversitatea practicii de evaluare prin identificarea unor
procese i/sau proceduri general acceptate. Un IE este conceput
astfel nct s fie util att evaluatorilor profesioniti, ct i
utilizatorilor desemnai ai rapoartelor de evaluare.
Orice ndrumar pentru evaluare presupune c cititorul este
familiarizat cu prevederile Standardelor Internaionale de Evaluare
(IVS) n vigoare.
Rolul unui IE poate consta n:

furnizarea de informaii referitoare la abordrile, metodele i

tehnicile de evaluare adecvate n evaluarea diferitelor tipuri
de active, precum i la aplicarea acestora;
ghidarea n aplicarea consecvent a unui Standard
Internaional de Evaluare, prin prezentarea mai detaliat a
aspectelor identificate n standardul respectiv;
furnizarea de informaii utile profesionitilor n evaluare n
scopul exercitrii raionamentelor necesare n situaiile
specifice procesului de evaluare.
Un IE nu indic o anumit abordare sau metod de evaluare care ar
trebui sau nu ar trebui aplicat ntr-o anumit situaie specific,
aceast alegere fiind determinat de situaia concret aferent
fiecrei misiuni de evaluare i de experiena profesional a fiecrui
evaluator.
Aplicarea prevederilor coninute de un IE nu este obligatorie.
Acest ndrumar presupune c cititorul cunoate Standardele
Internaionale de Evaluare (IVS). O relevan deosebit pentru
aplicarea acestui IE o au conceptele i principiile discutate n IVS
Cadrul general, precum i prevederile din ndrumarul pentru
evaluare IE 2 Abordarea prin cost pentru activele corporale,
paragrafele 73 - 78.

iii

ndrumare pentru evaluare

furnizarea de informaii privind caracteristicile relevante

pentru valoarea diferitelor tipuri de active;

iv

Cuprins
Coninut

Paragrafe

Introducere

Pag.

1-3

5-6

7-12

Metoda extraciei de pe pia

13

Metoda alocrii

14

Tehnica rezidual

15-18

Capitalizarea direct a rentei/arendei funciare

(chiriei)

19-22

23-27

28

10

Definiii
Metode recunoscute de evaluare a terenului
Comparaia direct

Analiza fluxului de numerar actualizat analiza parcelrii i dezvoltrii

Sinteza celor ase metode
Exemple ilustrative
EI 1 Metoda comparaiei directe

13

A) Tehnica analizei pe perechi de date

13

B) Tehnica analizei calitative prin

comparaia relativ

22

EI 2 Metoda extraciei de pe pia

27

EI 3 Metoda alocrii

28

EI 4 Tehnica rezidual

29

EI 5 Tehnica capitalizrii directe a rentei/

arendei funciare (chiriei)

30

EI 6 Analiza fluxului de numerar actualizat

analiza parcelrii i dezvoltrii

31

vi

ndrumar pentru evaluare - T

Evaluarea terenului

Introducere
Acest ndrumar pentru evaluare conine recomandri metodologice
i practice pentru evaluarea tuturor categoriilor de terenuri,
indiferent de utilizarea lor. Acest ndrumar a fost elaborat de ctre
ANEVAR n scopul de a oferi evaluatorilor, membri ai Asociaiei,
recomandri referitoare la cea mai bun practic de evaluare a
terenului, pentru toate scopurile evalurii. ndrumarul nu are
caracter de Standard de Evaluare, deci nu este obligatoriu de
aplicat n procesul de evaluare. Dar, coninnd metodologia de
evaluare larg recunoscut i aplicat pe plan mondial, acest
ndrumar reprezint un instrument util pentru evaluatorii autorizai
i pentru evaluatorii autorizai s verifice rapoartele de evaluare,
pentru clienii i utilizatorii desemnai ai rapoartelor de evaluare,
pentru organele administraiei de stat i pentru organele judiciare
implicate n soluionarea unor litigii generate de elaborarea
rapoartelor de evaluare aferente terenurilor i de opinia asupra
valorii exprimat n aceste rapoarte.

2.

Deoarece acest ndrumar se refer exclusiv la metodologia de

evaluare a terenului, n procesul practic de evaluare se vor aplica
n mod obligatoriu prevederile ctorva dintre Standardele
Internaionale de Evaluare (IVS), editate de International Valuation
Standards Council (IVSC). Aceste Standarde obligatorii a fi
aplicate n evaluarea terenurilor, coninute n ediia IVS 2011, sunt:
IVS - Cadrul general
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
IVS 102 Implementare
IVS 103 Raportarea evalurii
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
Anex Proprietatea imobiliar istoric.
1

IE - T Evaluarea terenului

1.

ndrumar pentru evaluare (IE)

3. Atunci cnd scopul evalurii este raportarea financiar, n plus fa

de standardele enumerate mai sus, se vor aplica i prevederile din
IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. Anex Evaluarea
imobilizrilor corporale din sectorul public, iar dac scopul evalurii
este garantarea unui mprumut se vor aplica i prevederile din IVS
310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului.
Definiii
4.

Urmtorii termeni sau concepte au o relevan deosebit pentru

evaluarea terenului. De asemenea, alte cuvinte sau concepte,
utilizate n acest ndrumar sunt definite n cadrul Glosarului IVS.

Amenajri ale terenului

Elementele fizice interioare i exterioare

adugate unei parcele de teren pentru a fi
transformat n amplasament. De exemplu,
reelele de utiliti, pavajele, sistemele de
drenaj, mprejmuirile, amenajrile peisagistice etc.

Amplasament

O parcel de teren amenajat pentru un

anumit scop.

Chirie contractual

Chiria specificat ntr-un contract de

nchiriere. Poate fi diferit de chiria de pia.

Chirie de pia

Suma estimat pentru care o proprietate ar

putea fi nchiriat, la data evalurii, ntre un
locator hotrt i un locatar hotrt, cu
clauze de nchiriere adecvate, ntr-o
tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare
n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.

Rat de capitalizare a
terenului

Rata procentual dintre VNE alocat

terenului din anul ulterior celui n care se
face evaluarea i valoarea sau preul
terenului.

Tehnica rezidual a
terenului

O tehnic de evaluare utilizat pentru a

converti venitul net din exploatare (VNE)
atribuit terenului (calculat ca diferen ntre
VNE al proprietii imobiliare i VNE atribuit
construciei) n valoarea terenului prin
mprirea cu rata de capitalizare aferent
terenului.

IE-T Evaluarea terenului

Valoare de pia

Suma estimat pentru care un activ ar

putea fi schimbat la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt,
ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un
marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere.

Metode recunoscute de evaluare a terenului

5.

Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului

pe care se afl amplasate amenajri i/sau construcii se poate
realiza prin ase metode (sau tehnici) recunoscute de evaluare,
redate n toate manualele, crile, suporturile de curs etc. cu tema
evaluarea proprietii imobiliare.

6. Cele ase metode recunoscute de evaluare a unui teren sunt:

comparaia direct;
extracia de pe pia;
alocarea;
tehnica rezidual;
capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei);
analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii i
dezvoltrii.
Toate cele ase metode (unele numite tehnici sau analiz) de
evaluare a terenului nu sunt altceva dect derivri ale celor trei
abordri tradiionale ale valorii oricrui tip de proprietate imobiliar,
respectiv abordarea prin pia, abordarea prin venit i abordarea
prin cost. Din aceast cauz nu au mai fost incluse n Standardele
Internaionale de Evaluare 2011, elaborate de International
Valuation Standards Council (IVSC).
Prezentarea sintetic a acestor metode de evaluare i a adecvrii
utilizrii lor este redat n continuare.
Comparaia direct
7.

Comparaia direct se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor

libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evalurii.
Valoarea de pia a terenului se obine din dovezile de pia ale
preurilor de tranzacionare ale unor terenuri similare, adic
valoarea de pia poate fi obinut n urma analizei preurilor de
pia ale terenurilor libere comparabile, din aceeai arie de pia,

ndrumar pentru evaluare (IE)

care au fost tranzacionate la o dat apropiat de data evalurii.

Cnd nu exist tranzacii efective suficiente cu terenuri libere
comparabile sau cnd datele obinute din tranzaciile efectuate nu
sunt credibile i/sau nu pot fi verificate, pentru evaluare se pot
folosi i preurile cerute prin ofertele de vnzare sau preurile
oferite prin cererile de cumprare de terenuri comparabile. Analiza
preurilor la care s-au efectuat tranzaciile sau a preurilor cerute
sau oferite pentru terenurile comparabile este urmat de
efectuarea unor corecii ale preurilor terenurilor libere
comparabile, pentru a cuantifica diferenele dintre preurile pltite,
cerute sau oferite pe unitatea de suprafa, cauzate de diferenele
ntre caracteristicile specifice ale terenurilor i tranzaciilor cu
acestea (numite elemente de comparaie).
8.

n IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, paragraful C 15,

se precizeaz:
n procesul de evaluare, ncrederea care poate fi acordat oricrei
informaii despre preul comparabil se determin prin comparaia
diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i tranzaciei, din
care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii evaluate.
Trebuie luate n considerare diferenele dintre urmtoarele
elemente:
dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra
proprietii supus evalurii;
localizrile respective;
calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor;
utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate;
situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii cerut;
data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii cerut.

9.

n afara elementelor de comparaie de mai sus, pot fi luate n

considerare, atunci cnd au o influen cuantificabil asupra
preului unitar al terenului, i urmtoarele elemente:
- mrimea suprafeei;
- forma;
- deschiderea;
- utilitile;
- topografia;
- traficul n zon;
- privelitea;
- calitatea vecinilor;
- poluarea fonic i a aerului;
4

IE-T Evaluarea terenului

accesul;
- teren n surplus.
-

10.

Etapele aplicrii metodei comparaiei directe de evaluare a

terenului liber sau considerat a fi liber sunt:
(a) colectarea informaiilor, din aria de pia a terenului subiect,
despre vnzrile recente sau despre ofertele de vnzare i
cererile de cumprare pentru terenuri similare, n vederea
selectrii unui set de terenuri comparabile, adic a terenurilor
cu caracteristicile redate mai sus, ct mai asemntoare cu
cele ale terenului subiect. Numrul terenurilor comparabile
selectate depinde de disponibilitatea datelor de pia i de
cerina de asigurare a faptului c acestea reflect aciunile
participanilor pe pia.
Analiza de pia i analiza celei mai bune utilizri formeaz
cadrul necesar pentru selectarea vnzrilor comparabile
adecvate;
(b) verificarea informaiilor colectate pentru a testa credibilitatea
acestora i dac reflect tranzacii de pia neprtinitoare;
(c)

selectarea unitii de comparaie folosit de participanii pe

pia, respectiv preul pe hectar sau pe metru ptrat;

(d) identificarea diferenelor dintre caracteristicile terenurilor

comparabile selectate i cele ale terenului subiect. Forma
uzual de redare a acestor diferene este elaborarea unei grile
cu datele de pia, care conine prezentarea caracteristicilor
terenurilor comparabile, grupate pe caracteristicile aferente
tranzaciilor (efective i/sau poteniale) i pe caracteristicile
aferente terenurilor. Scopul folosirii grilei cu datele de pia este
efectuarea, ntr-o manier logic i succesiv, a coreciilor
asupra preurilor efective, cerute sau oferite pentru terenurile
selectate drept comparabile;
(e) corectarea preurilor terenurilor comparabile pentru a reflecta
diferenele dintre caracteristicile acestora i cele ale terenului
subiect. n general, se aplic separat corecii asupra preurilor
de vnzare ale comparabilelor pentru fiecare element de
comparaie n parte. Mrimea fiecrei corecii depinde de datele
disponibile i de raionamentul evaluatorului. Coreciile preului
pltit, de ofert de vnzare sau de cerere de cumprare, se pot
face prin mai multe tehnici, fie ale analizei cantitative, fie ale
celei calitative, dintre care cele mai uzuale sunt: (a) tehnica
analizei pe perechi de date i efectuarea coreciilor cantitative
exprimate n uniti monetare (valori absolute); (b) tehnica

ndrumar pentru evaluare (IE)

analizei pe perechi de date i efectuarea coreciilor cantitative

exprimate n form procentual i (c) tehnica analizei calitative
prin comparaia relativ, care const n analiza tranzaciilor,
ofertelor de vnzare sau a cererilor de cumprare a terenurilor
comparabile pentru a stabili care dintre caracteristicile
terenurilor comparabile sunt inferioare, superioare sau similare
cu cele ale terenului subiect. n general, coreciile asupra
preurilor se fac mai nti pentru diferenele ntre caracteristicile
aferente tranzaciilor, iar apoi pentru diferenele ntre
caracteristicile aferente terenurilor comparabile i cele ale
terenului subiect. Coreciile se pot aplica asupra preurilor totale
ale terenurilor comparabile, asupra preurilor unitare ale
acestora sau ale ambelor tipuri de preuri.
(f)

reconcilierea preurilor unitare corectate ntr-o opinie final

asupra valorii de pia, de obicei, exprimat ca o valoare
singular (dat, de obicei, de preul unitar al corecii brute totale
a fost cea mai mic) sau ca un interval al preurilor unitare
corectate.

11. Comparaia direct este metoda cea mai uzual i preferat de

evaluare a terenului, cu condiia s existe informaii suficiente
despre vnzrile de terenuri similare, din aceeai arie de pia.
Dou aplicaii orientative ale metodei comparaiei directe sunt
redate n Exemple ilustrative (EI 1 A i B).
12. n cazul n care nu exist un numr suficient de vnzri sau de
oferte de vnzare sau de cereri de cumprare de terenuri libere
similare (de exemplu, n zonele urbane dense sau n zonele rurale
izolate), precum i n situaia n care evaluatorul ar trebui s aplice
un numr mare de corecii asupra preurilor unor terenuri cu
caracteristici mult diferite de cele ale terenului subiect, care nu ar
asigura credibilitatea rezultatului aplicrii metodei comparaiei
directe, evaluatorul poate utiliza una sau mai multe din celelalte
cinci metode de evaluare a terenului, redate mai jos. Credibilitatea
rezultatelor obinute din aplicarea acestor cinci metode depinde de
profunzimea analizelor efectuate, de gradul de fundamentare a
ipotezelor i de raionamentul profesional al evaluatorului.
Metoda extraciei de pe pia
13. Metoda extraciei de pe pia const n determinarea valorii
terenului liber ca o mrime rezidual, dup ce din preul curent de
vnzare al ntregii proprieti imobiliare (teren plus construcii) s-a
sczut costul de nlocuire net al construciilor i amenajrilor.
Aceast metod este adecvat n situaia n care:

IE-T Evaluarea terenului

- nu exist terenuri libere, vndute sau oferite la vnzare sau

cerute pentru cumprare, n aria de pia a terenului subiect;
- valoarea construciilor este mic (ndeosebi n mediul rural); i
- dac se poate determina cu acuratee costul de nlocuire net
(CIN) al construciilor.
O aplicaie orientativ a metodei extraciei de pe pia este redat
n Exemple ilustrative (EI 2).
Metoda alocrii
14. Metoda alocrii se bazeaz pe principiul echilibrului i pe cel al
contribuiei, conform crora exist un raport procentual normal
ntre valoarea terenului i valoarea ntregii proprieti, specific
diferitelor categorii de proprieti imobiliare, aflate n locaii
specifice. Acest raport procentual se obine din analiza preurilor
de vnzare ale unor proprieti comparabile (teren i construcii),
dintr-o arie comparabil i competitiv nvecinat, cu caracteristici
similare. Acest raport procentual se aplic apoi preului de vnzare
pltit, cerut sau oferit al proprietii construite, pentru a determina
valoarea terenului.
Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului i valoarea
total a proprietii este dificil de determinat i de susinut, aceast
metod este utilizat mai rar i aproape niciodat ca o prim
metod de evaluare a terenului, ci ca o metod auxiliar de
verificare a credibilitii altor metode/tehnici de evaluare a
terenului.
O aplicaie orientativ a metodei alocrii este redat n Exemple
ilustrative (EI 3).
Tehnica rezidual
15. Tehnica rezidual sau tehnica capitalizrii directe a venitului net din
exploatare alocat terenului, ca mrime rezidual, este nscris n
abordarea prin venit, fiind utilizat cnd fluxul de venit este generat
att de construcii, ct i de teren.
16. Etapele aplicrii acestei metode sunt:
- determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al
proprietii imobiliare;
- determinarea VNE anual alocabil construciilor pe baza ratei de
capitalizare aferente construciilor i scderea acestuia din VNE
anual total al proprietii imobiliare; i
- capitalizarea VNE anual rmas (rezidual), care este alocat
numai terenului, cu o rat de capitalizare adecvat.

ndrumar pentru evaluare (IE)

17. Cele trei condiii ale aplicrii acestei metode sunt:

(a) cunoaterea costului de nlocuire net (CIN) al construciilor
sau posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate;
(b) cunoaterea venitului VNE total al proprietii imobiliare sau
posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate; i
(c) posibilitatea obinerii nivelurilor de pia ale ratelor de
capitalizare ale terenului i ale cldirii.
18. Aceast tehnic de evaluare se utilizeaz n dou situaii:
- cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n
aria de pia a terenului supus evalurii;
- pentru testarea fezabilitii financiare a utilizrilor posibile ale
unui amplasament, n cadrul analizei celei mai bune utilizri.
O aplicaie orientativ a tehnicii reziduale de evaluare a terenului
este redat n Exemple ilustrative (EI 4).
Capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei)
19. Capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei) se aplic n
cazul n care venitul se obine din cedarea dreptului de folosin a
terenului n schimbul unei rente/arende sau chirii, deci a unui venit
independent de veniturile generabile de construciile aflate pe
terenul agricol (dac exist).
20. Aceast metod se aplic pentru evaluarea terenurilor cu folosin
agricol, precum i pentru evaluarea terenurilor nchiriate.
21. Metoda const n convertirea rentei funciare/arendei (sau chiriei
pentru teren) n valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de
capitalizare obinut de pe pia. Metoda poate fi aplicat pentru
determinarea valorii de pia a terenului liber, n condiiile n care
exist informaii de pia suficiente asupra nivelurilor de pia ale
rentelor/arendelor funciare i chiriilor, precum i ale ratelor de
capitalizare.
22. Pentru aplicarea acestei metode trebuie s se analizeze clauzele
contractului de nchiriere/arendare, referitoare la escaladarea
chiriei/rentei, rennoirea contractului, precum i valoarea terminal
i selectarea unei rate de capitalizare de pia adecvate.
O aplicaie orientativ a tehnicii capitalizrii rentei/arendei (chiriei)
este redat n Exemple ilustrative (EI 5).
Analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii i
dezvoltrii
23. Analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii i
dezvoltrii const n plasarea evaluatorului n postura ipotetic a
8

IE-T Evaluarea terenului

unui dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa c

amenajrile i cldirile proiectate reprezint cea mai probabil
utilizare a terenului.
24. Aceast analiz de evaluare este aplicabil n cazul evalurii unor
suprafee mari de teren neamenajat, a cror cea mai bun utilizare
o reprezint parcelarea i amenajarea ca amplasamente i/sau
eventual construirea de cldiri rezideniale pe loturile parcelate.
25. Aceast analiz se poate aplica n dou ipoteze:
- parcelarea unui teren viran i amenajarea parcelelor ca
amplasamente, prin dotarea cu infrastructura necesar i apoi
vnzarea amplasamentelor (loturilor amenajate); i
- parcelarea unui teren viran, amenajarea parcelelor ca
amplasamente, construirea locuinelor adecvate i apoi vnzarea
proprietilor rezideniale rezultate (teren plus locuin).
26. Rezultatul acestei analize este valoarea maxim pe care un
dezvoltator prudent ar putea s o plteasc pentru achiziionarea
unui teren neamenajat, deci o valoare calculat ca mrime
rezidual
dintre
preurile
de
vnzare
estimate
ale
amplasamentelor/loturilor amenajate sau ale proprietilor
construite i costurile totale estimate de parcelare, amenajare i
construire, la care s-a adugat i stimulentul dezvoltatorului
imobiliar.
27. Credibilitatea rezultatului analizei este condiionat de existena
unui volum important de informaii despre numrul maxim posibil
de parcele n care terenul poate fi mprit, etapizarea proiectului
de parcelare, construire i vnzare, costurile de parcelare,
amenajare, construire i de finanare, despre preurile de vnzare
viitoare ale parcelelor amenajate (amplasamente), preurile de
vnzare ale proprietilor construite, precum i despre mrimea
stimulentului dezvoltatorului imobiliar.
Atunci cnd exist date de pia relevante i suficiente, analiza
parcelrii i dezvoltrii ofer rezultate credibile.
O aplicaie orientativ a analizei parcelrii i dezvoltrii este redat
n Exemple ilustrative (EI 6).
Sinteza celor ase metode
28. Sinteza aplicabilitii i limitrilor celor 6 metode/tehnici de evaluare
a terenului, explicate n acest IE, este prezentat n tabelul
urmtor:

ndrumar pentru evaluare (IE)

Comparaia direct
Procedura

Vnzrile de loturi vacante similare sunt analizate,

comparate i corectate pentru a obine o indicaie
despre valoarea terenului evaluat.

Aplicabilitate

Comparaia direct este tehnica cea mai utilizat pentru

evaluarea terenului i este metoda preferat ce se
utilizeaz atunci cnd exist suficiente informaii despre
vnzri comparabile.

Restricii

Lipsa vnzrilor i a datelor de comparaie pot subia

argumentele pentru susinerea valorii estimate.

Extracia de pe pia
Procedura

Costul net al construciilor se scade din preul total de

vnzare al proprietii pentru a se obine valoarea
terenului.

Aplicabilitate

Aceast tehnic se aplic atunci cnd:

Restricii

contribuia construciilor la valoarea total a

proprietii este n general sczut i relativ uor de
identificat. (Aceast tehnic este frecvent utilizat n
zonele rurale).

construciile sunt noi, valoarea lor este cunoscut i

exist o depreciere foarte mic sau chiar nu exist
depreciere din nicio cauz.

Evaluatorul trebuie s poat determina contribuia valorii

construciilor, estimat la costul lor net.

Alocarea
Procedura

Raportul dintre valoarea terenului i valoarea proprietii este

determinat din analiza vnzrilor comparabile i este aplicat
preului de vnzare al proprietii subiect, pentru a obine
valoarea terenului.

Aplicabilitate Aceast tehnic se aplic atunci cnd:

se evalueaz loturi de proprieti rezideniale unifamiliale, n

situaia n care exist multe tranzacii cu loturi i cu
proprieti rezideniale care fac posibil comparaia. Aceast
metod tinde s fie mai puin precis cnd se aplic
proprietilor comerciale i n special cnd numrul vnzrilor
de terenuri libere este insuficient;

pentru proprieti comerciale sau atunci cnd sunt disponibile

relativ puine tranzacii, alocarea poate oferi mai degrab o
verificare a rezonabilitii valorii estimate, dect o opinie clar
asupra acesteia.

10

IE-T Evaluarea terenului

Restricii

Metoda alocrii nu determin valori de mare credibilitate dect

n cazul existenei unui numr mare de date de tranzacie.
Aceasta este rar utilizat ca o prim tehnic de evaluare a
terenului pentru alte proprieti dect loturi rezideniale. De
asemenea, raporturile dintre valorile terenurilor i valorile totale
ale proprietilor pot fi dificil de stabilit.

Tehnicile capitalizrii venitului

Capitalizarea direct: tehnica rezidual a terenului
Procedura

Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizat cu o

rat de capitalizare a terenului, conform cu piaa, pentru a se
face o estimare a valorii.

Aplicabilitate Aceast tehnic se aplic n special pentru a testa fezabilitatea

utilizrilor alternative ale unui anumit amplasament n analiza
celei mai bune utilizri sau cnd nu exist informaii despre
vnzri de terenuri.
Restricii

Urmtoarele condiii trebuie respectate:

1. Valoarea cldirilor este cunoscut sau poate fi estimat cu

acuratee.
2. Venitul net din exploatare al proprietii este cunoscut sau

poate fi estimat.
3. Att rata de capitalizare a cldirilor, ct i cea a terenului

sunt disponibile pe pia.

Capitalizarea direct: capitalizarea rentei funciare
Procedura

Rata de capitalizare derivat din pia se aplic rentei funciare

aferente proprietii respective.

Aplicabilitate Aceast metod este folositoare atunci cnd:

Restricii

rentele, ratele i factorii care pot fi determinai din analiza

vnzrilor de terenuri nchiriate/arendate.

Poate fi necesar o corecie a valorii pentru a reflecta

drepturile de proprietate atunci cnd renta/chiria specificat n
contract este diferit de renta/chiria de pia.

Actualizarea: Analiza fluxului de numerar actualizat Analiza parcelrii

i dezvoltrii
Procedura

Costurile directe i indirecte, precum i profitul investitorului se

scad din estimarea preului brut de vnzare anticipat al loturilor
finalizate, iar veniturile estimate se actualizeaz cu o rat
derivat din pia pentru perioada de dezvoltare i absorbie.
Dac nu se deduce profitul investitorului, atunci rata de
actualizare trebuie s reflecte efectul total al fiecrui profit.

11

ndrumar pentru evaluare (IE)

Aplicabilitate Aceast tehnic se aplic atunci cnd:

parcelarea i dezvoltarea reprezint cea mai bun utilizare a
terenului.
Restricii

Analiza fluxului de numerar necesit multe informaii referitoare

la costurile de dezvoltare, marjele profitului, previziunea
vnzrilor i estimarea preurilor loturilor parcelate.

Sursa: Appraisal Institute. Evaluarea proprietii imobiliare, Ediia a 13-a ediia n

limba romn. ANEVAR, 2011, pag. 16.6-16.7.

12

EXEMPLE ILUSTRATIVE

Datele cifrice prezentate (preuri, rate etc.) n aplicaiile incluse n EI 1 6 au strict un scop didactic, ele neputnd fi preluate ca reprezentnd
informaii reale de pia i, deci, nu pot fi folosite n rapoartele de
evaluare ale unor terenuri similare.

EI 1 Metoda comparaiei directe

A) Tehnica analizei pe perechi de date i efectuarea
coreciilor cantitative exprimate n uniti monetare
Descrierea terenului
Date generale
Amplasare: intravilanul municipiului Bucureti, zona 2, Vitan
Stadionul Olimpia, sector 3.
Lot nr. 5 cu suprafaa ST = 414,11 mp.

Deschiderea este de 23,77 m la drumul pentru acces riverani.

Tip drum acces: strada V. Gheorghiev asfaltat, cu racordare la

drum betonat pentru acces riverani.
Zona de referin: proprietate situat ntr-o zon rezidenial (case
i vile) n dezvoltare, linitit, cu ambient plcut i civilizat, cu nivel
de poluare sczut, datorat vecintii Stadionului Olimpia i
amplasrii proprietii pe un drum cu circulaie redus, cu acces

13

Exemple ilustrative

Aplicaiile incluse n acest ndrumar au totodat un caracter ilustrativ, i

nu reprezint singurele modaliti de a rezolva cazurile concrete, n
conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare relevante i cu
metodologia de evaluare a proprietilor imobiliare, prezentat la
cursurile de formare i la seminariile de pregtire continu organizate
de ANEVAR.

ndrumar pentru evaluare (IE)

numai riveranilor.
Utiliti tehnico-edilitare existente n zon:
- reea urban de energie electric;
- reea urban de ap;
- reea urban de canalizare;
- reea urban de gaze;
- reea urban de termoficare;
- reea urban de telefonie.

Dreptul de proprietate
Cartea Funciar nr. 38757, localitatea Bucureti, sector 3
Numr cadastral: 5295/5
Sarcini, conform CF partea a III-a: nu sunt
Meniuni speciale n Cartea Funciar: nu sunt
Dreptul de proprietate: deplin
Descriere
Dimensiuni: L1=23,77 mp; L2=31,07 mp; l1=15,09 mp; l2=16,47 mp
Forma: neregulat
Topografie: plat
Vecinti:
N pe o lungime de 23,77 m drum de acces
S pe o lungime de 31,07 m Melania Petre i Vasile Grozavu
E pe o lungime de 15,09 m Iordan Elena
V pe o lungime de 16,47 m Stadionul Olimpia
Analiza pieei imobiliare
Preuri n zon pentru terenuri similare
Minimum: 1.100 /mp
Maximum: 1. 250 /mp
Se anexeaz oferte/tranzacii care susin informaiile de pia.
Evaluarea terenului
Data evalurii: 05 mai 2008.
Curs valutar = 3,6467 lei/ 1 .
Unitatea de comparaie aleas: pre/mp.

14

IE1 Fluxul de numerar actualizat

LOCALIZARE

P - Proprietatea
A - Comparabila A
B - Comparabila B
C - Comparabila C
D - Comparabila D

15

ndrumar pentru evaluare (IE)

COMPARABILA A
Actualizat la: 17 apr. 2008
Zona: Mihai Bravu (Vitan) Stadion Olimpia

ID: 628 run 1066

Rezerva oferta
Adaug oferta la favorite
Trimite oferta unui
prieten
Sesizeaz neregula

TEREN intravilan

VNZARE
1.100 /mp
17 apr. 2008

NCHIRIERE
n/a

HOTELIER
n/a

Dotri / Utiliti / Informaii utile

350 mp - total teren

strzi amenajate
curent electric 220 V
curent electric 380 V
ap
canalizare
gaze
telefon

destinaii: reziden,
comercial
teren intravilan

vecinti: magazine,
pia , metrou

Teren suprafaa de 350 mp strada Ni Elinescu

Strada este n asfaltare iar utilitile sunt trase pe teren. Exist un certificat de
urbanism ce ncadreaz terenul n zona M2.
Este posibil construcia unui imobil P+3, CUT 2,4 (peste 700 mp construii
http:// www.imobiliare.run.ro /index.php?idrun= 628 run 1066

16

IE1 Fluxul de numerar actualizat

COMPARABILA B
Actualizat la: 25 mar. 2008
Zona: Vitan REAL

ID: 476 run 3062

Rezerva oferta
Adaug oferta la favorite
Trimite oferta unui
prieten
Sesizeaz neregula

TEREN intravilan

VNZARE
480.000
25 mar. 2008

NCHIRIERE
n/a

HOTELIER
n/a

Dotri / Utiliti / Informaii utile

400 mp - total teren
1.200 euro/mp

strzi amenajate
acces stradal
curent electric 220 V
curent electric 380 V
apa
canalizare
gaze
telefon

destinaii: reziden,
centru de afaceri, hotel
teren intravilan

contract vnzarecumprare
persoan juridic
posed numr cadastral
carte funciar
rol fiscal

Alte informaii
teren 400 mp, deschidere 20 m, utiliti , POT 70, CUT 3, GIGI 0723677083 0788520673
Reinei adresa direct la aceast proprietate:
http:// www.imobiliare.run.ro /index.php?idrun= 476 run 3062

Nota: n urma interviului personal avut cu oficialii ageniei imobiliare care a gestionat
prezenta ofert, ni s-a comunicat c proprietatea a fost tranzacionat la preul de
1.063 Euro/mp.

17

ndrumar pentru evaluare (IE)

COMPARABILA C
Actualizat la: 30 mart. 2008
Zona: Mihai Bravu (Vitan)

ID: 537 run 4847

TEREN intravilan

Rezerva oferta
Adauga oferta la favorite
Trimite oferta unui
prieten
Sesizeaza neregula

VNZARE
*500.000
30 mart. 2008

NCHIRIERE
n/a

HOTELIER
n/a

* preul nu include TVA

Dotri / Utiliti / Informaii utile
400 mp - total teren
1.250 euro/mp

strzi amenajate
acces stradal
curent electric 220 V
ap
canalizare
gaze
telefon
mijloace de transport

destinaii: reziden
teren intravilan

contract vnzarecumprare
persoan juridic
posed numr cadastral
carte funciar
rol fiscal
vecinti: magazine,
scoal, RATB, parc,
drum urban, bar/pub,
restaurant

Alte informaii
Teren cu suprafaa de 400 mp, 20 m 20 m, toate utilitile. Datorit
amplasrii n zona mixt conform PUG ( zona M2), terenul este ideal pentru
construcie mixt: birouri/locuin.
Link oferta
Reinei adresa direct la aceast proprietate:
http:// www.imobiliare.run.ro /index.php?idrun= 537 run 4847

18

IE1 Fluxul de numerar actualizat

COMPARABILA D
Actualizat la: 24 febr. 2008
Zona: Vitan Olimpia

ID:

TEREN intravilan

701 run 2232

Rezerva oferta
Adaug oferta la favorite
Trimite oferta unui prieten
Sesizeaz neregula

VNZARE
1.220 /mp
24 febr. 2008

NCHIRIERE
n/a

HOTELIER
n/a

Dotri / Utiliti / Informaii utile

450 mp - total teren

destinaii: reziden,
centru de afaceri,
comercial
teren intravilan

Alte informaii
Toate utilitile, urbanism, P+2+M, POT =45%, CUT =1,3; cadastru n
lucru
Link oferta
Reinei adresa direct la aceast proprietate:
http:// www.imobiliare.run.ro /index.php?idrun= 701 run 2232

19

ndrumar pentru evaluare (IE)

GRILA DATELOR DE PIA

Analiza pe perechi de date
1 = 3,6467 lei
Nr
crt.
0

ELEMENTE DE
COMPARAIE
1
Suprafaa (mp)

TERENURI COMPARABILE VNDUTE

SUBIECT
2
414,11

0 Pre de ofert/vnzare (/mp)

Tipul
Corecie %
Corecie (/mp)
PRE CORECTAT (/mp)
1. Dreptul de proprietate
transmis

deplin

Corecie (/mp)
PRE CORECTAT (/mp)
2. Condiii de finanare
Corecie (/mp)
PRE CORECTAT (/mp)
3. Condiii de vnzare

numerar

independent

Corecie (/mp)
PRE CORECTAT (/mp)
4. Condiii de pia (data)
data evalurii
Coreie %
Corecie (/mp)
PRE CORECTAT ()- (baza)
Str. V.Gheorghiev 5. Localizare
Stadion Olimpia
Corecie (/mp)
PRE CORECTAT (/mp)
6. Suprafaa
Corecie (/mp)
PRE CORECTAT (/mp)
7. Utiliti
Corecie (/mp)
PRE CORECTAT (/mp)
8. Acces la proprietate (front
stradal)
Corecie (/mp)
PRE CORECTAT (/mp)
Corecie total brut absolut ()
Corecie total brut absolut %
Numr corecii
VALOAREA PROPUS ()
VALOAREA PROPUS (lei)
Valoare de pia total teren
(rotunjit)

414,11

toate

1 strad

COMPARABILA A COMPARABILA B COMPARABILA C COMPARABILA D

3
350

5
400

6
450

1.100

1.063

1.250

1.220

ofert
-10%

vnzare
0%

ofert
-10%

ofert
-10%

-110
990

0
1.063

-125
1.125

-122
1.098

deplin

deplin

deplin

deplin

990

1.063

1.125

1.098

numerar
0
990
independent

numerar
0
1.063
independent

numerar
0
1.125
independent

numerar
0
1.098
independent

0
990
apr.-08
0%
0
990
Str. Nita ElinescuStadion Olimpia

0
1.063
mar.-08
2%
21
1.084
Vitan-REAL

0
1.125
mar.-08
2%
23
1.148
Vitan-Mihai Bravu

0
1.098
feb.-08
4%
44
1.142
Vitan-Stad Olimpia

0
1.084

-63
1.084

0
1.142

400
0
1.084
toate
0
1.084

400
0
1.084
toate
0
1.084

450
0
1.142
toate
0
1.142

2 strzi

1 strad

1 strad

1 strad

94
1.084

0
1.084

0
1.084

0
1.142

94
9%
1

21
2%
1

86
7%
2

44
4%
1

0
990
Caracteristici fizice
350
0
990
toate
0
990

1.084
3.954
449.000

4
400

1.637.000 lei

20

IE1 Fluxul de numerar actualizat

Explicaii pentru corecii

Preul de ofert/vnzare: pentru comparabilele A, C, i D, fiind oferte,
s-a considerat o marj de negociere de 10%.
Aceast ajustare nu este considerat o corecie (nu este element de
comparaie), ci o transformare a valorii de ofertare n pre de vnzare
(prin aproximarea marjei de negociere la data evalurii, avnd ca baz
atitudinea participanilor pe pia, vnztorii i cumprtorii).
Condiii de pia (data evalurii): Corecia s-a fcut lund n
considerare o cretere a preurilor cu 2% pe lun, conform statisticilor
comunicate de ageniile imobiliare.
Localizare: Corecia pentru localizare a fost fcut la preul validat de
pia, pentru zona proprietii subiect. Diferena de pre ntre perechea
de comparabile B i C, dup ce s-a fcut corecia pentru condiiile de
pia, reprezint cuantificarea valoric a elementului de comparaie
localizare: 1.147 1.084 = 63 , comparabilele respective
nemaiavnd diferene pe celelalte elemente de comparaie care au mai
rmas neanalizate.
Suprafaa: Nu au fost aplicate corecii pentru mrimea terenului,
deoarece piaa confirm aceeai atractivitate pentru suprafeele de
teren cuprinse ntre 350 mp i 450 mp, utilizate pentru dezvoltri
rezideniale.
Acces la proprietate (front stradal): corecia s-a fcut cu diferena de
pre dintre comparabilele A i B, deoarece dup efectuarea celorlalte
corecii (1 la 7), cele dou proprieti difer esenial numai prin accesul
la frontul stradal: 1.084 990 = 94 , comparabila B fiind inferioar
pentru utilizare rezidenial.
Rezultatul evalurii
Rezultatele obinute n urma analizei comparative succesive i a
coreciilor impuse de diferenieri, arat c proprietatea cu cele mai
apropiate corecii de proprietatea subiect este comparabila B, cu
corecia total procentual brut cea mai mic i cu numrul minim de
corecii aplicate, respectiv 2% i o singur corecie, fapt ce justific
alegerea preului unitar de 1.084 / mp pentru terenul subiect.
Astfel, cu valabilitate la data evalurii, 05.05.2008, valoarea de pia
estimat prin aceast metod, pentru terenul n suprafa de 414,11
mp este:
1.084 / mp 414,11 mp 3,6467 lei/ ~ 1.637.000 lei,
echivalent rotunjit: 449.000

21

ndrumar pentru evaluare (IE)

B) Tehnica analizei calitative prin comparaia relativ

Proprietatea imobiliar supus evalurii: teren cu suprafaa de 240
mp, amplasat n Bucureti, str. XXXX; sector 1, cu drept de proprietate
privat (deplin).
Scopul evalurii: justa compensare pentru expropriere
Tipul valorii estimate: valoarea de pia
Data evalurii: 28.05.2010
Suprafa teren:

240 mp conform planurilor

Amplasament:

Bucureti, str. XXXX, sector 1

Vecinti:

Situaia juridic a
terenului la data
evalurii:
Lotul de teren
echipat cu:

Nord: cldire i curte aparinnd ZZZZ;

Sud: cldire i curte aparinnd ZZZZ;
Vest: str. XXXX;
Est: cldirea ZZZZ.
Persoana fizic deine suprafaa de 240
mp conform Certificat de motenitor nr.
xxx/ zz.ll.aa. i documentaie cadastral cu
nr. cadastral ..., CF....

este -

reea de alimentare cu energie electric;

reea de alimentare cu ap;
reea de canalizare;
reea de gaze;
cablu internet;
drum asfaltat.

Mijloace de transport n
comun:

- autobuze, metrou (staia Aviatorilor)

Caracteristicile zonei:

Zon rezidenial, ocupat de:

- case, blocuri de locuine;
- ambasade, instituii, sedii de firm, sedii
de bnci;
- edificii socio-culturale (grdinie, coli,
licee,
uniti
medicale,
farmacii,
magazine, restaurante, cafenele, sala
sporturilor - Floreasca).

22

IE1 Fluxul de numerar actualizat

Certificat de urbanism

POT 50%; CUT 2,5; S+P+3E+1R (subsol,

parter, trei etaje, plus un etaj retras).

Utilizarea (CMBU)

Suprafaa de teren este adecvat pentru

dezvoltare rezidenial.

Caracteristicile terenurilor comparabile, selectate din aria de pia a

proprietii subiect, inclusiv preurile unitare de ofert i efective, sunt
redate n tabelul de mai jos:
Comparabila T1

Teren intravilan, zona Primverii, S = 220 mp, front

stradal 10 m, utiliti: ap, canalizare, gaz, curent, curent
trifazic, certificat de urbanism cu POT = 40%, CUT= 2,5,
Hmax=13 m, (P+5). Pre de ofert 2.100 /mp. (Data
ofertei - aprilie 2010)

Comparabila T2

Teren intravilan, zona Primverii (str. Jean Monnet), S =

220 mp, front stradal 10 m, utiliti: ap, canalizare, gaz,
curent, certificat de urbanism cu POT = 40%, CUT=2,5,
Hmax= 13 m, (P + 5). Pre efectiv 1980 /mp. (Data
tranzaciei - mai 2010)

Comparabila T3

Teren intravilan, zona Primverii (Bd. Primverii), S = 240

mp, front stradal 10 m, utiliti: ap, canalizare, gaz,
curent, certificat de urbanism cu POT = 50%, CUT = 3,
(S+P+4E+1R).
Pre de ofert 2.200 /mp. (Data ofertei - aprilie 2010)

Comparabila T4

Teren intravilan, zona Primverii (str. Mircea Eliade), S =

280 mp, front stradal 14 m, utiliti: ap, canalizare, gaz,
curent, certificat de urbanism cu POT = 70%, CUT = 4,9,
(S+D+P+5).
Pre de ofert 2.800 /mp. (Data ofertei - aprilie 2010)

Comparabila T5

Teren intravilan, zona Primverii, S = 337,5 mp, utiliti:

ap, canalizare, gaz, curent, certificat de urbanism cu
POT = 50%, CUT = 3, (S+P+5E).
Pre efectiv 2.200 /mp (Data tranzaciei - aprilie 2010)

Comparabila T6

Teren intravilan, zona Primverii, S = 340 mp, utiliti:

ap, canalizare, gaz, curent, certificat de urbanism cu
POT = 50%, CUT = 3, (S+P+ 5E).
Pre de ofert 2.300 /mp. (Data ofertei - aprilie 2010)

23

ndrumar pentru evaluare (IE)

Comparabila T7

Teren intravilan, zona Arcul de Triumf Averescu

Clucerului str. Nicolae Racota, S = 363 mp, utiliti: ap,
canalizare, gaz, curent, deschidere dubl, 11 i 27 m,
certificat de urbanism cu POT = 50%, CUT = 3, (S+P+5E).
Pre de ofert 2.400 /mp. (Data ofertei - mai 2010)

Comparabila T8

Teren intravilan, zona Sos. Kiseleff, S = 420 mp,

deschidere 23 m, zona L2b (regim de nlime P, P+2 n
zone protejate) certificat de urbanism cu POT = 30%,
CUT = 0,9.
Pre de ofert 2.500 /mp. (Data ofertei - mai 2010)

Preurile de vnzare estimate/efective ale terenurilor comparabile

Terenuri comparabile

Specificaie
T1

T2

T3

T4

T5

T6

T7

T8

Suprafa
(mp)

220

220

240

280

337,5

340

363

420

Pre ofert
(/mp)

2.100

2.100

2.200

2.800

2.300

2.300

2.400

2.500

Marja de
negociere*

-5 %
estimat

-5,7 %
efectiv

-5%
estimat

-5%
estimat

-4,4 %
efectiv

-5%
estimat

-5%
estimat

-5%
estimat

Pre vnzare
(/mp)

2.000
estimat

1.980
efectiv

2.100
estimat

2.660
estimat

2.200
efectiv

2. 200
estimat

2.280
estimat

2.380
estimat

* marja de negociere de 5%, aplicat n cazul T1, T3, T4, T6, T7 i T8, a fost
estimat pe baza celor dou marje de negociere realizate la vnzarea terenurilor
comparabile T2 i T5 (5,7% i respectiv 4,4%).

Urmeaz ca evaluatorul s prezinte o gril cu punctarea cu

semnele + i a avantajelor, respectiv dezavantajelor celor opt
terenuri comparabile fa de terenul subiect, referitoare la
elementele de comparaie redate n prezentarea comparabilelor.
Aprecierile trebuie explicate.

24

25

Corecie global

Corecie
Echiparea tehnico
edilitar a zonei
Corecie
Suprafaa
Corecie
Total
+ pozitive
corecii negative

Corecie
Indicatori de
urbanism

Elemente de
comparaie
Pre (/mp)
Dreptul de proprietate
transmise
Corecie
Condiii finanare
Corecie
Condiii vnzare
Corecie
Data ofertei/
tranzaciei
Corecie (%)
Localizare

T2
1.980
deplin

T1

2.000

deplin

deplin

2.100

T3
deplin

2.660

T4
deplin

2.200

T5

COMPARABILE

T6
deplin

2.200

T7
deplin

2.280

T8
deplin

2.380

240 mp

pachet
standard

POT 50%
CUT 2,5
S+P+3E+1R

numerar

(+)

0
220
+
2 (+)
0 ()

0
220
+
2 (+)
0 ()

(+)

similar

POT 40%
CUT 2,5
P+5

similar

POT 40%
CUT 2,5
P+5

()

()

()

()

0 (+)
2 ()

0 (+)
2 ()

0
340

similar
0
337,5

0 (+)
2 ()

0
280

similar

S+P+5

S+P+5

POT 50%
CUT 3

POT 50%
CUT 3

0
240
0
0 (+)
1 ()

similar

Similar

POT 70%
CUT 4,9
S+D+P+5

POT 50%
CUT 3
S+P+4E+1R

()

0 (+)
2 ()

0
363

similar

S+P+5

POT 50%
CUT 3

()

1 (+)
2 ()

0
427

similar

P+2

POT 30%
CUT 0,9

0
0
0
0
0
0
0
0
numerar
numerar
numerar
numerar
numerar
numerar
numerar
numerar
0
0
0
0
0
0
0
0
neprtinitor neprtinitor neprtinitor neprtinitor neprtinitor neprtinitor neprtinitor neprtinitor neprtinitor
0
0
0
0
0
0
0
0
Aprilie
Mai
Aprilie
Aprilie
Aprilie
Aprilie
Mai
Mai
Mai
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
0
0
0
0
0
0
0
0
PrimveriiPrimveriiArcul de
Zona
Bd.
Primverii-M.
Zona
Zona
Sos. Kiseleff
Str. Jean
Triumf- N.
Str. Maxim
Primverii
Primverii
Eliade
Primverii
Primverii
Monnet
Racota
Gorki
0
0
0
0
0
0
0

deplin

Teren de
evaluat

IE1 Fluxul de numerar actualizat

GRILA DATELOR DE PIA analiza calitativ prin

comparaia relativ
Data evalurii: 28.05.2010

ndrumar pentru evaluare (IE)

n urma analizei elementelor ce caracterizeaz terenul subiect i

terenurile comparabile, rezult urmtoarea poziionare a terenului
subiect fa de terenurile comparabile:
Nr.
crt.

Comparabila

Pre vnzare
(/mp)

Corecie global

1.

Comparabila T4

2.660

negativ

2.

Comparabila T8

2.380

negativ

3.

Comparabila T5

2.200

negativ

4.

Comparabila T7

2.280

negativ

5.

Comparabila T6

2.200

negativ

6.

Comparabila T3

2.100

negativ

Terenul subiect
7.

Comparabila T2

1.980

pozitiv

8.

Comparabila T1

2.000

pozitiv

Opinia final
Din analiza i interpretarea datelor de mai sus, rezult c valoarea de
pia estimat pe aceast cale, se situeaz n intervalul 2.100 1.980
/ mp (interval delimitat de valorile comparabilelor T3 i T2), valoarea
final propus fiind de 2.000 / mp (rotunjit). Aceast opinie se
bazeaz pe faptul c dei caracteristicile terenului supus evalurii sunt
mai apropiate de cele ale comparabilei T3, totui se acord o mai mare
credibilitate dovezii asupra unui pre de vnzare efectiv, aferent
terenului comparabil T 2.
Deci opinia asupra valorii de pia a terenului subiect al evalurii
este:
Vpia teren = 240 mp 2.000 / mp = 480.000

26

IE1 Fluxul de numerar actualizat

EI 2 Metoda extraciei de pe pia

Proprietatea imobiliar este o cldire pentru birouri cu suprafaa de
1.800 mp, ocupat de proprietar, amplasat pe un teren de 2.000 mp.
Proprietatea imobiliar a fost evaluat, pentru raportarea financiar, la
2,5 milioane . Evaluatorului i s-a cerut s determine valoarea terenului
n scopul raportrii financiare.
Deprecierea total a cldirii subiect a fost estimat la 20%.
Rezolvare
Evaluatorul a determinat valoarea construciei, prin aplicarea abordrii
prin cost. Prin deducerea CIN al construciei din valoarea ntregii
proprieti rezult valoarea terenului:
1. Valoarea de pia a proprietii
Costul de nlocuire brut al unei construcii moderne:
1.800 mp 960 /mp

2.500.000

Cost de nlocuire brut

*
Minus deprecierea total @20%( )
345.600
2. CIN al construciei

1.728.000

1.382.400

3. Valoarea terenului (1 2)

1.117.600

(*)

Modalitatea de calcul a deprecierii totale trebuie s fie explicat.

27

ndrumar pentru evaluare (IE)

EI 3 Metoda alocrii
Se cere evaluarea terenurilor aferente unui numr de trei locuine
individuale situate ntr-un cartier rezidenial al unui ora. Valorile
estimate ale celor trei locuine individuale sunt 140.000 , 138.000 i
144.000 . Din analiza pieei imobiliare din aria de pia a proprietilor
subiect a rezultat c preurile de vnzare recente pentru patru locuine
individuale similare, precum i costurile de nlocuire nete ale acestora
sunt redate n coloanele 1 i 2 din tabelul de mai jos.
Comparabile

Preuri de
vnzare
()

CIN
cldiri
()

Locuina
vndut 1

142.000

Locuina
vndut 2

Valori
Val. teren/ Preuri
reziduale teren
de vnzare
(%)
()
3=12

4=3/1

94.000

48.000

33,8

150.000

100.000

50.000

33,3

Locuina
vndut 3

145.000

95.000

50.000

34,5

Locuina
vndut 4

148.000

96.000

52.000

35,1

Concluzie: ponderea valorii terenului este:

34,0

Calcularea valorii terenului aferent celor trei locuine individuale:

Teren Valoarea estimat a Pondere valoare Valoarea
subiect proprietii subiect
teren
terenului
()
(%)
()
Subiect 1

140.000

34

47.600

Subiect 2

138.000

34

46.900

Subiect 3

144.000

34

48.960

28

IE1 Fluxul de numerar actualizat

EI 4 Tehnica rezidual
Se cere s se determine valoarea terenului aferent unei investiii
imobiliare ntr-un centru de afaceri (cldire pentru birouri), cu o
vechime mic, n urma fundamentrii urmtoarelor informaii necesare
pentru aplicarea tehnicii valorii reziduale a terenului:
venitul brut potenial anual din chirie
600.000
alte venituri brute poteniale anuale
20.000
rata normal de neocupare
5%
cheltuieli fixe anuale (1)
20.000
cheltuieli variabile anuale (2)
80.000
cheltuieli medii anuale pt. nlocuiri i reparaii (3)
30.000
rata de capitalizare a cldirii
11%
rata de capitalizare a terenului
9%
costul de nlocuire net al cldirii
3.500.000
Note:
(1)

cuprind cheltuielile de asigurare i impozitele pe proprietate

pltite de proprietar;

(2)

cuprind cheltuielile suportate de proprietar cum sunt cele pentru

administrator, electricitate, salubrizare, reparaii i ntreinere,
nclzire, deszpezire, materiale consumabile, curenie etc.,
toate aferente spaiilor comune, dac este cazul;

(3)

cuprind cheltuielile suportate de proprietar pentru zugrvit

interior i exterior, schimbarea mochetei, tavanelor aparente,
instalaiilor etc.

Rezolvare
Venitul brut potenial = 600.000 + 20.000 = 620.000
Venitul brut efectiv = 620.000 (1 0,05) = 589.000
Venitul net din exploatare (VNE) = 589.000 (20.000 + 80.000 +
30.000 ) = 459.000
VNE alocabil cldirii = 3.500.000 0,11 = 385.000
VNE alocabil terenului = 459.000 385.000 = 74.000
Valoarea terenului = 74.000 / 0,09 = 822.000 (rotunjit)
Deci valoarea total a investiiei imobiliare = 3.500.000 + 822.000 =
4.322.000 (rotunjit)
29

ndrumar pentru evaluare (IE)

EI 5 Tehnica capitalizrii directe a rentei/arendei

funciare (chiriei)
Presupunem c n aria de pia a unui teren liber de 770 mp, subiect al
evalurii, au fost depistate trei terenuri cu suprafee asemntoare,
care sunt nchiriate pe termen de 90 de ani i pe care chiriaii au
construit cldiri de birouri, cu chirii de 5, 4,6 i respectiv 5,3 /mp/lun.
Elementele de comparaie reinute de evaluator, care influeneaz
nivelul chiriilor contractuale sunt localizarea, intensitatea traficului i
condiiile de parcare. Se cere determinarea valorii de pia a terenului
subiect, cunoscnd c rata de capitalizare aferent terenului, obinut
de pe pia, este 7,0%.
Rezolvare
Determinarea chiriei de pia se face prin corectarea chiriilor
contractuale ale celor trei terenuri comparabile nchiriate, conform unui
model de prezentare cum ar putea fi cel de mai jos.
Comparabila

Corecii*
Chiria
(/mp/lun)
contractual
(/mp/lun) Localizare Trafic Parcare

Chirie
corectat
(/mp/lun)

Comparabila 1

5,0

0,25

0,25

+ 0,40

4,90

Comparabila 2

4,6

0,15

+ 0,25

+ 0,15

4,85

Comparabila 3

5,3

0,00

0,25

+ 0,00

5,05

Mrimea coreciilor chiriilor contractuale trebuie s fie explicate.

Din analiza celor trei chirii comparabile, nivelul chiriei de pia poate fi
stabilit n mod credibil ca fiind cel al chiriei comparabile care a suferit
cele mai mici corecii absolute, deci chiria corectat a comparabilei 3,
respectiv 5,0 /mp/lun (rotunjit).
Deci opinia asupra valorii de pia a terenului supus evalurii este:
5 /mp/lun 12 luni 770 mp / 0,07 = 660.000
sau 857 /mp.

30

IE1 Fluxul de numerar actualizat

EI 6 Analiza fluxului de numerar actualizat - analiza

parcelrii i dezvoltrii
Un dezvoltator imobiliar intenioneaz s achiziioneze o suprafa
mare de teren viran n scopul parcelrii n 24 loturi distincte, al
amenajrii i al vnzrii ulterioare ca amplasamente. Perioada de
finalizare a proiectului este 5 semestre, iar rata de actualizare anual
este 14%. Ali indicatori din perioada derulrii proiectului sunt inclui n
tabelul de mai jos i ealonai pe cele 5 semestre, dup caz.
Descriere
Numr iniial de loturi
Numr de amplasamente
Numr de amplasamente vndute
Numr final de amplasamente
Numr cumulat de amplasamente

Semestre
1

24

18

12

24

24

24

24

18

12

Pre mediu per amplasament ()

Venit brut din vnzri de amplasamente ()

12

18

24

40.000

42.000

44.000

46.000

240.000

252.000

264.000

276.000

Total

1.032.000

Minus: Costuri de autorizare

Studii topografice, plan de amplasament i taxe
()
Costuri de deinere pe perioada autorizrii i
construirii ()

17.500

17.500

650

650

Minus: Costuri de amenajare

Costuri directe i indirecte ale amenajrilor pe
amplasament ()
Costurile amenajrilor exterioare
amplasamentului )

192.000

47.500

12.500

252.000

120.000

120.000

Minus: Costuri pe durata vnzrii/absorbiei

Marketing ()

16.900

17.745

18.632

19.564

72.841

Juridice & contractare ()

4.800

5.040

5.292

5.557

20.689

Diverse ()

1.500

1.500

1.500

1.500

6.000

Costuri de deinere pe durata vnzrii ()

4.200

3.000

1.800

600

9.600

5.000

5.000

5.000

5.000

25.000

Minus: Costuri de administrare & supraveghere ()

5.000

Minus: Stimulentul dezvoltatorului @ 8,00%

Stimulentul dezvoltatorului ()

19.200

20.160

21.120

22.080

82.560

Cheltuieli totale ()

335.150

99.100

52.445

65.844

54.300

606.840

Venit net ()

335.150

140.900

199.555

198.156

221.700

425.160

0,93458

0,87344

0,81630

0,76290

0,71299

313.224

123.068

162.896

151.172

158.069

Calculul valorii actualizate:

Rata de actualizare anual 14% (se consider
7% semestrial)
Factor de actualizare @ 7%
Valoarea actualizat per perioad ()
Valoarea indicat pentru terenul viran ()

281.980

Rotunjit ()

280.000

281.980

Aplicaie elaborat pe baza exemplului coninut n cartea editat de Appraisal Institute cu titlul
Evaluarea proprietii imobiliare, ediia 13-a, ediia n limba romn, ANEVAR, 2011, pag.
16.19.

31