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Avalo Inmobiliario
II CONGRESO DE ACTUALIZACION PROFESIONAL
CON ENFOQUE GLOBAL, CONTABLE, LABORAL,
TRIBUTARIO, AVALUO Y ESTADISTICA UNEFA 2.013
Ing. Romaye Diaz Camacho.
Avalo
Inmobiliario
Ponente:
Ing. Romaye Diaz Camacho.
Avaluador Profesional.
Avalo Inmobiliario
La valuacin no crea
valor, sino que observa
meramente todos los
aspectos que
influencian los bienes
inmuebles, sus usos y
las fuerzas polticas,
econmicas, sociales y
fsicas que por
interaccin influyen en
el valor. No recomienda
accin pero prev las
bases sobre las cuales
las decisiones de
accin pueden
tomarse.
Avalo Inmobiliario
Avalo Inmobiliario
Qu es Bien inmueble?
Bienes inmuebles: Segn Art. 526 del Cdigo Civil, los bienes son
inmuebles por su naturaleza, por su destinacin o por el objeto a que
se refieren.
Por naturaleza: Porque no se pueden desplazar, es decir los
terrenos, las minas, los edificios (Art. 527) y los arboles mientras no
hayan sido derribados (Art. 528).
Por destinacin: se refiere al uso que el propietario le d al bien
inmueble.
Por objeto: los derechos, las obligaciones y las acciones que tengan
por objeto cosas inmuebles. Derechos de propietarios o del enfiteuta.
Los derechos de usufructo y de habitacin.
Avalo Inmobiliario
Tipos de Avalos.
Bienes muebles
Bienes inmuebles
Maquinarias y equipos
Rurales, finca, parcelas, semovientes, etc.
Inmuebles negocios: hoteles, estaciones de servicios, cines, centro
comerciales, otros.
Especiales: club sociales, instituciones educativas, instituciones pblicas,
etc.
Avalos de Good Will e intangibles (Frutos, Marcas y Patentes, Software,
Empresas, Inversiones, etc.)
Avalo Inmobiliario
Propsito de un Avalo.
Solicitud de Crdito.
Privado o particular.
Sucesiones.
Judiciales o experticias.
Expropiaciones.
Contables.
Avalo Inmobiliario
Avalo Inmobiliario
Avalo Inmobiliario
LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
PUNTO DE EQUILIBRIO
Avalo Inmobiliario
Mtodos de Avalo:
METODOS DIRECTOS:
Avalo Inmobiliario
Curvas de Depreciacin
Avalo Inmobiliario
METODOS INDIRECTOS:
Mtodo Residual
Mtodo de la Renta/
Capitalizacin
Planta de Valores
Mtodo Involutivo o
Proyecciones Hipotticas.
Avalo Inmobiliario
Legales
Fsicos
Zonificacin
Socioeconmicos
Forma
Avalo Inmobiliario
ESTUDIO DE MERCADO
REGISTRO SUBALTERNO (Referenciales).
N
VENDEDOR
COMPRADOR
MIGUEL
LOPARDO.
DANIELA
MEDINA
TOMAS
BARRIOS.
HUMBERTO
PEDA
MARITZA
AZUAJE.
FELIX
GONZALEZ
MARIA
MARIANI.
ERICK
FUENTES
INVERSIONE APOLINAR
S A.L.C., C.A. SUAREZ
DIRECCION
AV. 5 DE DICIEMBRE C/
AV 15 RES. KARINA P- 2
No. B-21 ARAURE.
AV. 25 CON CALLE 13
RES. CELIDA ROSA P- 8
No. 30 ARAURE.
AV. 17 C/ AV 18
CJTO.RES. EL PARQUE
EDF. ARAGUANEY P- 6
No. 6-B ARAURE.
AV. 07 EDF. SATURNO
P- 1 No. 1-B ARAURE.
AV. 13 DE JUNIO RES.
ROSALBA P- 9 No. 93
ARAURE.
MONTO
DE
VENTA
AREA
P.U.
DOC/TO
MO
FECHA
250.000,00
04/02/11
150.000,00
29/03/11
170.000,00
31/03/11
180.000,00
14/06/11
150.000,00
15/06/11
Avalo Inmobiliario
reas Ref.
Aref/.apart
Fa
Fecha
INPC actual
INPC.
Ref
FAI
119,80
0,9247
0,9806
04/02/2011
291,5
217,6
1,3396
90,27
0,6968
0,9558
29/03/2011
291,5
220,7
1,3208
90,27
0,6968
0,9558
29/03/2011
291,5
220,7
1,3208
108,00
0,8337
0,9555
31/03/2011
291,5
220,7
1,3208
90,27
0,6968
0,9558
13/04/2011
291,5
223,9
1,3019
INPC Actual=Agosto2012
291,5
Avalo Inmobiliario
HOMOGENIZACIN DE REFERENCIALES
N
1
2
3
4
5
P.U (Bs/m2)
2.086,81
1.661,68
1.574,07
2.045,45
1.136,36
Fa
FAI
P.U Corregido
0,9806
1,3396
2.741,37
0,9558
1,3208
2.097,84
0,9558
1,3208
1.987,24
0,9555
1,3208
2.581,50
0,9462
1,3019
1.399,79
Total
10.807,74
Avalo Inmobiliario
2.161,55
S=
530,87
Criterio de CHAUVENET
d13=1,65
Aceptacin
Mximo
2.741,37
1,09
Pertenece
Mnimo
1.399,79
1,43
Pertenece
Avalo Inmobiliario
-t*S/(n-1)=
1.596,18
SUPERIOR
+t*S/(n-1)=
2.726,92
1.130,74
376,91
Avalo Inmobiliario
Divisin en Clases:
Peso(Sp)
Valor 1
Valor 2
2.097,84
1era Clase
1.596,18
hasta
1.973,09
2da clase
1.973,09
hasta
2.350,01
2+2
1987,24
3era Clase
2.350,01
hasta
2.726,92
2.581,50
Suma=
10.751,66
Suma de los pesos (Sp) = 6; Suma de los valores ponderados (Sv) = 1.743,23
Toma de decisin: Sv / Sp
TOMA DE DECISIN=
10.751,66/5
2.150,33
Bs./m2
Avalo Inmobiliario
Informe de Avalo
Nombre del Avaluador Profesional
www.romaye.com.ve
PROPIETARIO:
SUCESION FUENTES
NIETO, CARMEN
DE
APARTAMENTO N 4C UBICADO EN LA
CUARTO PISO DEL EDIF. LIBRA, AV.
RAFAEL
ARVELO,
URBANIZACIN
SANTA MONICA, PARROQUIA EL VALLE,
MUNICIPIO LIBERTADOR.
Avalo Inmobiliario
Informe de Avalo.
Identificacin del Inmueble.
Certificado de Imparcialidad.
Resumen del Avalo.
Croquis de Ubicacin.
Informe Fotogrfico.
Credenciales del Avaluador Profesional.
Copia de Documentos de Propiedad.
Avalo Inmobiliario
Gracias por la
oportunidad!!
Avalo Inmobiliario
Ciclo de Preguntas