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le guide de la
location immobilire
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DR
DITO
J. Condijts
Chef adjoint du service conomique-Le Soir
La fixation du loyer
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04
04
05
15
Le bon locataire
06
Le propritaire recherche lui-mme le locataire 07
La recherche confie une agence
08
Le contrat de bail
Un document crit
La dure du bail
La rpartition des charges
Les cls
Lenregistrement
La garantie locative
13
09
10
11
11
12
12
Les assurances
Lindexation et la rvision
Lindexation du loyer
La rvision du loyer
17
14
14
14
15
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La rsiliation anticipe
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18
20
21
La gestion du bail
confie un tiers
La gestion locative
Les agences immobilires sociales
Editeurs responsables LE SOIR Patrick Hurbain, 100 rue Royale 1000 Bruxelles, TREVI Olivier Rey,
127 avenue Lopold Wiener 1170 Bruxelles Ont collabor au supplment Frdric de Bueger, Mlanie
Bernard, Marc Charlet, Joan Condijts, Audrey Deceuleneer, Benoit Delrue, Florence Ghysels, Giovanni Pecoraro,
Christophe Stroobant. Coordination commerciale LE SOIR Nicolas Ansotte TREVI Benoit Delrue
Layout Premedia Impression Remy-Roto.
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La fixation du loyer !
Vendre ou donner en location ?
La rponse dpend de la situation personnelle du
propritaire. Sil a un projet prcis ncessitant des fonds
importants, par exemple un achat immobilier ou un
investissement professionnel, il doit envisager la vente.
Par contre, sil a surtout besoin dun revenu rgulier, un
investissement financier nest pas indiqu. Les actions
sont trop alatoires et les placements dits revenu fixe
ne rapportent pas grand-chose aprs prcompte. La
location offre par contre lavantage dun revenu index et
le propritaire peut escompter, terme, une plus-value
apprciable.
La recherche
dun locataire
Le bon locataire : portrait photo
Ce que le propritaire bailleur attend avant tout de son
locataire, cest quil paie rgulirement son loyer. Ce qui
suppose quil soit solvable. cet gard, deux critres
essentiels.
Les tapes :
C ot ?
Voil ce que vous pouvez attendre du professionnel
auquel vous avez confi la mise en location. Bien
entendu, tout ce travail mrite salaire. Cher ? A priori,
non, puisque la commission slve, en gnral,
1 mois du loyer obtenu. En France, les agences
demandent couramment 2 mois de loyer, lun charge
du bailleur et lautre charge du locataire. Bien
entendu, ce montant plus TVA pourra tre augment si
vous confiez dautres missions particulires lagence.
Et rien ne sera d si aucun locataire nest trouv.
DR
LE CONTRAT DE BAIL
Le contrat de bail
Cest un des lments cl de la location,
au point que, sauf le cas du bail vie, ni le
dcs du propritaire ni celui du locataire ne
mettent fin au contrat et que leurs hritiers
Un document crit
Depuis le 15 juin 2007, les baux doivent imprativement tre
tablis par crit et intgrer au minimum les lments suivants :
lidentit de toutes les parties contractantes ;
la date de prise en cours ;
la dsignation de tous les locaux et parties
dimmeuble faisant lobjet de la location ;
le montant du loyer.
Si, dans un premier temps, le bail a t conclu
verbalement et si, par la suite, une des parties refuse
de signer un contrat crit, lautre partie peut lui adresser
une lettre recommande pour exiger ltablissement
dun bail crit. dfaut de rdaction dun bail crit dans
les huit jours, elle pourra alors saisir le juge de paix
pour que celui-ci rende un jugement valant bail crit.
Le contrat de bail doit obligatoirement tre rdig en
autant dexemplaires quil y a de parties. Chaque partie
doit tre en possession dun original. Un exemplaire
supplmentaire doit tre prvu pour lenregistrement.
Un bon contrat de bail ne se limite videmment pas
aux mentions lgalement obligatoires. Le propritaire a
intrt y insrer dautres dispositions, tant entendu
que la loi sur le bail de rsidence principale tant par
nature protectrice des droits du locataire, toute clause
contraire dfavorable celui-ci sera considre comme
nulle. Et la loi sappliquera doffice.
En tout tat de cause, le propritaire veillera aborder
dans le contrat les questions suivantes :
lnumration des charges et la rpartition (voir
p.11) ;
la colocation : cette pratique se rpandant dans les
centres urbains, le propritaire veillera faire faire signer
le bail par tous les colocataires et y insrer une clause
de solidarit (exemple : les obligations du prsent bail
sont indivisibles et solidaires lgard des preneurs, de
leurs hritiers et de leurs ayants droit quelque titre que
ce soit ) ;
LE CONTRAT DE BAIL
La dure du bail
Avant la loi de 1991, il existait 2 sortes de baux, dure
dtermine et dure indtermine. Depuis, tous les
contrats ont une dure dtermine et il nexiste que
4 possibilits : le bail de 9 ans, le bail de courte dure (pour
une dure gale ou infrieure 3 ans), le bail de longue
dure (pour une dure suprieure 9 ans) et le bail vie.
10
Le bail de 9 ans
Sil ne rentre pas dans lune des 3 autres catgories (bail de
courte dure, bail de longue dure ou bail vie), tout bail de
rsidence principale est rput conclu pour une dure de
principe de 9 annes. Ce sera ds lors le cas si le bail ne
fait pas mention de dure ou sil est conclu pour une dure
dtermine comprise entre 3 et 9 annes. Le bail dmarre
la date prvue dans le contrat et prend fin, sans motif
ni indemnit, lexpiration dune priode de neuf annes,
moyennant un cong notifi par lune ou lautre des parties
au moins six mois avant lchance. dfaut, le bail
est prorog chaque fois pour une dure de 3 ans, aux
mmes conditions. Par la suite, chaque partie pourra mettre
fin au bail prorog, tous les 3 ans, sans motif ni indemnit.
Propritaire
Locataire
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
Assurance du btiment
50 %*
50 %*
11
LE CONTRAT DE BAIL
La garantie locative
12
les calorimtres. Ltat des lieux sera galement loccasion de remplir conjointement les documents de transfert
destins au fournisseur dnergie et de la compagnie
des eaux. Rappelons ce propos que, dans la rgion de
Bruxelles-Capitale, le propritaire est toujours solidaire
du paiement des factures relatives aux consommations
deau. En cas de dfaut de paiement par loccupant,
Hydrobru se tournera vers le propritaire. Il est conseill
au propritaire, dans ce contexte, de vrifier ltat de la
facturation avant la libration de la garantie.
Si des modifications sont ralises dans le bien aprs
ltablissement de ltat des lieux, le locataire et le
bailleur peuvent rdiger de commun accord un avenant
ou faire appel un gomtre-expert. Sils narrivent pas
un accord, le juge de paix dsignera un expert afin
dtablir lavenant ltat des lieux initial.
Lors de ltat des lieux de sortie, ltat du bien est compar ltat des lieux dentre tabli pralablement.
Lusure locative est galement prise en compte par le
professionnel charg de ltat des lieux (par exemple :
amortissement de la peinture sur 6 ans pour une peinture usuelle).
Les dgts dus la vtust, un cas de force majeure
ou lutilisation normale de lhabitation loue ne seront
pas pris en considration dans lvaluation des dgts
locatifs.
Logement
Flat/studio
de 120 200
de 90 200
Appartement 1 chambre
de 140 225
de 110 225
Appartement 2 chambres
de 160 250
de 140 250
Appartement 3 chambres
de 185 275
de 170 275
Appartement 4 chambres
de 220 315
de 190 315
Maison 1 chambre
de 160 340
de 150 340
Maison 2 chambres
de 170 340
de 170 340
Maison 3 chambres
de 190 370
de 210 370
Maison 4 chambres
de 220 415
de 240 415
13
SE PROTGER
Les assurances
Il est vivement conseill tant pour le
propritaire que le locataire de souscrire
une assurance incendie. Le propritaire pour
protger son bien, le locataire pour couvrir sa
Labandon de recours
14
LE MONTANT DU LOYER
Lindexation
et la rvision
du loyer
Le montant du loyer d par le locataire et
mentionn dans le contrat nest pas immuable.
Ce quon appelle le loyer de base pourra
en effet tre adapt en fonction de diverses
circonstances : hausse de lindice sant,
Lindexation du loyer
Chaque anne la date anniversaire de lentre en
vigueur du contrat, le loyer peut tre adapt la
hausse ou la baisse afin dtre ajust au cot de la
vie. Lindexation nest pas automatique ni obligatoire : le
bailleur doit informer par crit le locataire de ladaptation
de son loyer. Cette demande na pas deffet rtroactif,
sauf pour les 3 mois qui prcdent le mois de la
demande.
Lindexation se base sur lvolution de lindice sant. La
formule dindexation est la suivante :
1996 = 100
2004 = 100
FEV2011
157,81
130,89
115,05
MAR2011
158,28
131,28
115,39
AVR2011
158,53
131,48
115,57
MAI2011
159,09
131,95
115,98
JUN2011
159,71
132,46
116,43
JUL2011
159,95
132,67
116,61
AOU2011
159,79
132,53
116,49
SEP2011
160,12
132,80
116,73
OCT2011
160,43
133,07
116,96
NOV2011
161,04
133,57
117,40
DEC2011
161,20
133,70
117,52
JAN2012
162,20
134,53
118,25
FEV2012
163,19
135,35
118,97
15
LE MONTANT DU LOYER
La rvision du loyer
La lgislation offre, tant au bailleur quau preneur, la
possibilit de revoir le montant du loyer la fin de
chaque triennat (sauf pour les baux crits dure
dtermine antrieurs au 28 fvrier 1991) moyennant
le respect dun calendrier strict et si cette demande est
fonde. La rvision du loyer doit tre demande par
le propritaire ou le locataire lautre partie entre le
neuvime et le sixime mois qui prcde lexpiration du
triennat. compter de cette demande, soit les parties
saccordent sur un nouveau montant du loyer soit les
parties ne saccordent pas et dans ce cas, le demandeur
peut saisir le juge de paix mais uniquement entre le
sixime et le troisime mois prcdant la fin du triennat.
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RSILIER LE CONTRAT
La rsiliation
anticipe
Quel que soit le type de contrat de bail, les parties
peuvent toujours saccorder pour mettre fin
anticipativement au bail. Afin dviter toute contestation
ultrieure, il est impratif de confirmer tout accord par
crit. Si le cong est donn de faon unilatrale par lune
des parties, il faudra analyser la situation au regard du
type de bail et de la personne donnant le cong (voir
tableaux) et du type de bail en vigueur. En matire de
fin de bail, confirmez toujours votre intention dy mettre
un terme par lenvoi dun courrier recommand. Ne
perdez pas de vue, sagissant dun contrat de bail sign
par un couple mari ou par des cohabitants lgaux,
que le bail est toujours cens avoir t conclu par les
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RSILIER LE CONTRAT
En fonction de la personne
qui demande la rsiliation anticipe
Le contrat
a t conclu
Cest un
contrat
crit, dure
dtermine
Pour quel
motif ?
quel
moment ?
Indemnit
payer
Dlai
du cong
AVANT LE
28 FVRIER 1991
crit, dure
indtermine,
ou verbal
tout
moment
pour occupation
personelle
non
le bailleur
peut mettre fin
au bail
de 9 ans
ou plus
6 mois
lexpiration
dun triennat
pour travaux
importants
non
sans motif
oui
APRS LE
28 FVRIER 1991
de 3 ans
ou moins
le contrat
a t conclu
quel
moment ?
Cest
un contrat
crit, dure
dtermine
Indemnit
payer
Dlai du
cong
AVANT LE
28 FVRIER 1991
crit, dure
indtermine,
ou verbal
le locataire
peut
rsilier
le contrat
tout moment au
cours de
la 1re anne du bail
3 mois
de loyer
tout moment au
cours de
la 2e anne du bail
2 mois
de loyer
tout moment au
cours de
la 3e anne du bail
1 mois
de loyer
tout moment
aprs
la 3e anne du bail
non
3 mois
de 9 ans ou plus
APRS LE 28
FVRIER 1991
18
de 3 ans
ou moins
non
non
le contrat a t conclu
APRS LE 28 FVRIER 1991
cest un contrat
crit dure
dtermine
il a date certaine
antrieure
lalination*
lacqureur peut y
mettre fin dans les
conditions prvues
par le contrat
voir tableau 2
page 60
il na pas date
certaine
antrieure
lalination*
il na pas date
certaine
antrieure
lalination*
il a date certaine
antrieure
lalination*
lacqureur peut y
mettre fin tout
moment sans
motif et sans
indemnit
Cest
un contrat
de courte dure
(3 ans ou moins)
Cest
un contrat
de 9 ans ou plus
le locataire
occupe les lieux
depuis
moins de 6 mois
le locataire
occupe les lieux
depuis
6 mois au moins
lacqureur notifie
le cong dans les 3 mois
qui suivent la date
de la passation de lacte
authentique
il a date certaine
antrieure
lalination*
il na pas date
certaine antrieure
lalination*
le locataire
occupe les lieux
depuis
6 mois au moins
le locataire
occupe les lieux
depuis
moins de 6 mois
lacqureur
ne peut pas y
mettre fin
avant
lchance
lacqureur
peut y mettre fin
tout moment
sans motif et
sans indemnit
voir tableau 2
page 60
62
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LASSURANCE DE QUALIT
3/8/2012 10:04:37 AM
DR
RSILIER LE CONTRAT
Les litiges
propritaire /locataire
En cas de litige, il faut dabord se rfrer au contrat de
bail. Sil est muet ou incomplet, cest le Code Civil (articles
1708 1762bis pour les dispositions gnrales) et la loi
sur les loyers (pour les logements affects la rsidence
principale) qui prennent le relais. Des normes rgionales
(Codes wallon et bruxellois du logement) sont galement
dapplication, notamment en matire de scurit, aides,
quipement, salubrit, de mme que les normes relatives
lenvironnement et lamnagement du territoire.
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La gestion du bail
confie un tiers
La gestion dun bail peut tre confie des
professionnels qualifis. Nous avons retenu
deux formules possibles qui connaissent un
succs croissant : la gestion locative, appele
aussi gestion privative, propose par certaines
La gestion locative
Certaines agences immobilires proposent aux
propritaires des contrats de gestion locative, appele
aussi gestion privative ou encore gestion de biens.
Nous avons voqu, les services couverts par un
mandat de mise en location (fixation du loyer, rdaction
du bail, recherche du locataire, annonces, tat des lieux,
signature du contrat, etc.). Nous nous limitons, ici, aux
prestations que comporte le mandat de gestion locative
au sens strict. Elles sont, en gros, de trois ordres :
administratif et financier, technique et juridique.
C ot ?
Le mandat de gestion locative fait lobjet dun contrat
crit, dure dtermine gnralement dun an mais
avec possibilit de rupture moyennant pravis. Une
des clauses importantes de ce contrat porte, sur la
rmunration du gestionnaire. Combien ?
Elle reprsente en gnral de 5 10 % du loyer
(hors charge), en fonction de la hauteur du loyer et
du nombre de logements dont la gestion est confie
lagence. Mais des supplments peuvent tre
rclams pour des prestations spciales demandes
par le propritaire, comme lassurance garantie loyers
impays, pour laquelle lagence a ngoci avec des
assureurs. Pour cette assurance, comptez 2,50 %
du loyer.
21
22
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www.trevi.be
MAISON
A P PA RT E M E N T
RECHERCHE
DU LOCATAIRE
GESTION
LOCATIVE
SORTIE
LOCATIVE
Recherche de locataires
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Rdaction du bail
Libration de la garantie
Garantie
Assurances et contentieux
Rvaluation de la valeur
locative
Recouvrement du loyer
Gestion comptable:
charges et loyers
Certicat nergtique
e
Dtecteurs incendie
Bruxelles Nord
r 02 675 85 85
r 02 647 87 58
Brabant
Lige
Namur
r 02 663 48 06
r 042 21 32 61
r 081 72 36 50
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1780 Wemmel
1640 Rhode-Saint-Gense
4000 Lige
5000 Namur
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