CASACIN 20292005

ESTAFADORES INMOBILIARIOS
POR EDITOR 19 AGOSTO, 2011 7 COMENTARIOS
Por: Rmulo Morales Hervias
Abogado, Doctor en Derecho por la Pontificia Universidad Catlica del Per
Profesor de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Catlica del Per y en la Universidad
Nacional Mayor de San Marcos

Una vez ms un programa dominical nos informaba sobre el descubrimiento por parte de la Polica
Nacional del Per de organizaciones delictivas para despojar los bienes de sus legtimos
propietarios al amparo del artculo 2014 del Cdigo Civil.
La norma indicada seala una proteccin a los terceros adquirentes siempre y cuando cumplan los
siguientes requisitos: (a) Ser un tercero adquirente de derechos reales; b) Ser un adquirente de
buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral); c) Ser un adquirente a ttulo oneroso; d)
Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para
transmitirlos; y e) Inscripcin del derecho del adquirente.
En realidad el problema es la interpretacin literal de dicha norma donde la mayora de la
jurisprudencia y doctrina nacionales formulan una ciega interpretacin protectora del tercer
adquirente cuando ostensiblemente las ventas sucesivas inscritas son nulas o ineficaces en sentido
estricto. La inscripcin no garantiza las valideces o las eficacias de dichas ventas ya que muchos de
esos terceros adquirentes actan de mala fe aunque se amparen en la Fe Pblica Registral. Esta
interpretacin ciega otorga un significado a la buena fe como Fe Pblica Registral. Este concepto
de buena fe entendido como desconocimiento de la inexactitud registral- es inaplicable. Al
contrario, la buena fe en la norma en mencin- consiste en la ignorancia del vicio en el contrato y
se aplica sobre el plano sustancial [GAZZONI, Francesco, La trascrizione inmobiliare, Tomo primo,
Artt. 2643-2645-bis, en Il Codice Civile, Commentario diretto da Piero Schlesinger, Seconda
edizione, Giuffr editore, Miln, 1998, pg. 38. En el mismo sentido: TRIOLA, Roberto, La
trascrizione, Della tutela dei diritti, en Trattato di diritto privato, Diretto da Mario Bessone,
Volume IX, Seconda edizione, Giappichelli Editore, Turn, 2004, pgs. 14-15]. La proteccin del
tercero de buena fe constituye el fundamento tico de la inscripcin la cual confiere seguridad al
trfico jurdico [FERRI, Luigi y ZANELLI, Pietro, Della trascrizione, Artt. 2643-2696, en Commentario
del Codice civile Scialoja-Branca, Libro Sesto Della tutela dei diritti, A cura di Francesco Galgano,
Terza edizione, Zanichelli Editore, Bolonia, 1995, pgs. 50-51]. El hecho de pensar que la buena fe
debe buscarse solo en el registro pblico es desconocer los valores jurdicos que fundamentan la
norma.

Ello se evidencia en la jurisprudencia como la Casacin N 2029-2005-La Merced-Junn. Lima, 15 de

marzo de 2007, emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la
Repblica, la cual se prefiri proteger el inters del Banco Continental en lugar del inters de la
cnyuge (Mery Marlene Melgarejo Roja de aa) que no celebr el contrato de prstamo con
garanta hipotecaria. En el Fundamento Octavo se indic que el cnyuge (Metodio aa Sora)
debi informar su calidad de casado al contratar y por lo tanto su conducta fue irregular. En el
Fundamento Noveno se mencion que la Seguridad es la razn fundamental del Derecho. El
Derecho surge como instancia de aquello a lo cual las personas tienen que atenerse en sus
relaciones con los dems: certeza, pero no solo terica (saber lo que se debe hacer) sino tambin
certeza prctica, es decir: Seguridad; saber que esto tendr que ocurrir y que, si es preciso, ser
impuesto por la fuerza, inexorablemente. La Seguridad Jurdica es la que nace del Derecho.
Ambos fundamentos no mencionan la buena fe de la cnyuge ni ninguna razn para eliminar su
derecho sobre el inmueble en litigio.
Por el contrario, la interpretacin del artculo 2014 del Cdigo Civil debe tomar en cuenta los
intereses regulados y valorados de todos los involucrados y no solo del tercer adquirente. Cuando
se trata de dos intereses incompatibles, el derecho tiene que realizar una eleccin: si se escoge el
primero se debe negar al acto o al negocio aquella eficacia que sera necesaria para garantizar el
segundo; si se escoge el segundo, ser necesario dar eficacia al acto o al negocio, con el
consiguiente sacrificio del primero [FALZEA, Angelo, Apparenza en Ricerche di teoria generale
del diritto e di dogmatica giuridica, II. Dogmatica giuridica, Guiffr Editore, Miln, 1997, pg. 845].
Lo anterior cobra relevancia cuando la buena fe del tercero no solo sirve como fundamento para
privar el derecho del verdadero propietario. ste tambin tiene buena fe y va a ser privado de un
bien que puede constituir su principal fuente de riqueza o de su habitacin. Por tanto, es
necesario proceder a una ponderacin de intereses entre los dos sujetos y sacrificar al verdadero
titular del derecho solo, en la medida en que este haya tenido la posibilidad de impugnar
anticipadamente EL NEGOCIO invlido [SOTTOMAYOR, Maria Clara, Invalidade e registo, A
proteco do terceiro adquirente de boa f, Edies Almedina, Coimbra, 2010, pgs. 912-913]. La
exigencia de la buena fe representa una ligazn entre el derecho y la moral, un criterio valorativo,
y no solo un criterio pragmtico de resolucin de conflictos. La verdadera ratio de esta normativa
es la proteccin de la seguridad del trfico jurdico. Pero el sentido de la norma no es aplicar tal
proteccin a aquellos que asumen comportamientos desleales en el trfico jurdico. La ley no
quiere proteger todo el trfico jurdico, como un valor en s mismo, sino el trfico jurdico leal y
honesto. Este valor jurdico no es tomado en cuenta en nuestro medio como la jurisprudencia
mencionada que idolatra la seguridad jurdica sin tomar en cuenta el concepto de buena fe. Ello se
vuelve ms grave cuando los terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores. De ah que el
intrprete de la norma no puede desconocer esa realidad jurdica la cual es ms amplia que la
realidad registral.