Sunteți pe pagina 1din 16

Universitatea Politehnica Timioara

Facultatea de Construcii
Master : Cadastru i Evaluare Bunurilor Imobile

Drept Funciar
Tema: Carte Funciara

Coordonator: Lect. dr. Pinteal Gheorghe

Timioara 2014 - 2015

Masterand : Ciobanu Alina

Cuprins

1. Introducere
De-a lungul timpului, n Romnia, publicitatea imobiliar s-a realizat prin mai multe modaliti,
principalele dou sisteme fiind cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni i cel bazat pe
crile funciare. n afara celor dou mari sisteme, au fost reglementate i alte sisteme
intermediare: sistemul crilor de publicitate funciar, cu o aplicabilitate restrns, pentru
Bucureti i cteva localiti limitrofe i sistemul crilor de eviden funciar, aplicabil n
anumite localiti din Transilvania.
Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil n Transilvania, Banat i nordul Moldovei a consacrat
sistemul de publicitate imobiliar bazat pe crile funciare. Acesta este un sistem real de
eviden, avndu-se n vedere imobilul precum i modul ct mai precis de identificare al
acestuia. Prin acest sistem se realizeaz o publicitate integral n sensul c impune nscrierea
obligatorie n cartea funciar a tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.
Superioritatea sistemului de carte funciar, a fost unanim recunoscut, dovad n acest sens fiind
apariia Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde sistemul
de publicitate imobiliar real bazat pe cri funciare, la nivelul ntregii tri. Superioritatea
sistemului crtilor funciare rezid n faptul c are n vedere interesele terilor pe care Codul civil
i-a ignorat i c acesta permite o identificare facil a imobilului.
Crile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la baz identificarea
topografic a terenurilor. Toate nscrierile se fac pe imobile, iar nu pe proprietari. Fiecare imobil
are propria sa carte funciar n care sunt evideniate toate schimbrile care intervin n situaia
material i juridic. Crile funciare realizeaz un sistem de publicitate complet deoarece sunt
nregistrate integral toate transmisiunile i constituirile de drepturi reale imobiliare. n anumite
cazuri expres prevzute de lege, sunt nscrise i unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi
juridice n legtur cu imobilele. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc
drepturi tabulare, iar nscrierile referitoare la drepturile tabulare alctuiesc ceea ce se numete
stare tabular.
Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar care poate fi alctuit din una sau mai multe
parcele. Corpul funciar reprezint o unitate economic alctuit dup criteriul naturii imobilului
ori al scopului economic urmrit de proprietar.
nscrierile din cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererii, iar
ordinea nregistrrii cererii va determina rangul nscrierii.
nscrierea din cartea funciar a actului juridic de constituire, modificare sau stingere a unui drept
real imobiliar are ca efect opozabilitatea fa de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu
acelai obiect, de la acelai autor, care nu au efectuat aceast operaiune ori au fcut-o ulterior.
3

Dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n condiiile legii, n folosul unei persoane, se
prezum c dreptul exist n folosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu bun credin, ct
timp nu se dovedete contrariul. Cuprinsul crii funciare se consider exact, n folosul acelei
persoane care a dobndit, prin act juridic cu titlu oneros un drept real, dac n momentul
dobndirii dreptului nu a fost nscris n cartea funciar o aciune prin care se contest cuprinsul
su sau dac dobnditorul nu a cunoscut, pe alt cale, aceast inexactitate.

2. Cadru General:
Procedura privind nscrierea unui imobil n cartea funciar este reglementat de Ordinul 2371 din
22 decembrie 1997 pentru aprobarea Regulamentului de organizare i funcionare a birourilor de
carte funciar ale judectoriilor, publicat n Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998, cu
modificarile i completarile ulterioare i de Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7 din
13 martie 1996, republicat, publicat n Monitorul Oficial nr. 201 din 3 martie 2006.
Criterii de clasificare i categoriile de nscrieri corespunztoare:
a) Dup obiectul lor, nscrierile sunt de trei feluri:
intabularea dreptului de proprietate, a celorlalte drepturi reale principale i a drepturilor
reale accesorii imobiliare;
nscrierea provizorie a acestor drepturi sub condiia justificarii lor ulterioare;
notarea altor raporturi juridice, a incapacitatilor, drepturilor personale, aciunilor i cilor
de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legatura cu imobilele din
cartea funciar.
b) Dup natura sau coninutul lor specific, nscrierile sunt de dou feluri:
nscrieri de ordin juridic
nscrieri de ordin tehnic.
nscrierile juridice sunt cele care produc efecte juridice, n sensul c nasc, modific sau sting
drepturi i alte situaii juridice n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar. Aceste nscrieri
sunt de trei feluri: nscrieri propriu-zise, rectificri (radieri), i ndreptri.
nscrierea propriu-zis este aceea care menioneaz dobndirea (naterea, strmutarea,
constituirea) ori modificarea unui drept real imobiliar, precum i, dup caz, drepturile personale,
actele sau faptele juridice privitoare la starea i capacitatea persoanelor aflate n legtur cu
imobilele cuprinse n cartea funciar. n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n
privina nscrierii, cu situaia real, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se nelege
radierea, ndreptarea sau menionarea oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei
nscrieri n cartea funciar.
4

n sfrit, n situaia n care se svresc erori materiale cu prilejul nscrierilor sau radierilor
operate n cartea funciar, acestea se pot ndrepta spre a nu se cauza vreun prejudiciu persoanei
interesate.n afara nscrierilor strict juridice, n cartea funciar i n celelalte documente cu care
aceasta ntregete gsim i numeroase meniuni i date tehnice cum sunt cele referitoare la
suprafaa terenului, destinaia, categoria de folosin, construciile ridicate, planul i descrierea
imobilului, valoarea impozabil, observaiile de ordin tehnic i trimiterile de la o parte a crii
funciar la alta etc. Fiind vorba de date i meniuni tehnice de ordin descriptiv ori indicativ
acestea nu produc nici un efect juridic, chiar dac ar fi omise ori ar fi eronate (art. 32), cazuri n
care va fi oricnd posibil completarea, ndreptarea sau modificarea acestora (cf. art. 33 alin. 3 i
5; art. 53), la cerere sau din oficiu.
c) Dup cum sunt ori nu sunt condiionate de justificarea lor ulterioar:
nscrierea definitiv (perfect)
nscrierea provizorie , (imperfect sau condiional).
Este definitiv acea nscriere ale crei efecte se produc cu titlu definitiv, irevocabil, de la data
nregistrrii cererii de nscriere, fr a fi necesar justificarea ei ulterioar. Ca nscrieri definitive
putem meniona: intabularea, notarea i rectificarea (radierea, de exemplu) efectuate n temeiul
acordului prilor sau unei hotrri judectoreti irevocabile.
Este provizorie acea nscriere care devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de
nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei. nscrierea provizorie este o nscriere
condiional sau, dup caz, imperfect (svrit n scopul de a conserva un drept ctigat n
temeiul unei hotrri judectoreti care nu este irevocabil).
Sunt provizorii, de exemplu:
1) intabularea dobndirii unor drepturi afectate de o condiie suspensiv;
2) nscrierea (intabularea) dobndirii, modificrii sau stingerii unui drept tabular ntemeiat pe o
hotrre judectoreasc care nu este irevocabil;
3) radierea dreptului de ipotec sau a privilegiului, dac debitorul a consemnat toate sumele
pentru care acesta fusese nscris.
Aadar, nscrierea definitiv i nscrierea provizorie sunt nscrieri autonome cu regim juridic
distinct i, prin urmare, ele nu trebuie confundate. ntre ele exist att asemnri, ct i deosebiri.
Principalele asemnri sunt urmtoarele:
- ambele au ca obiect drepturi tabulare;
- ambele produc efecte de la data nregistrrii cererii de nscriere.

Deosebirile sunt, ns, mult mai importante, i anume:


- ca obiect: pe cnd nscrierile definitive au ca obiect i notarea unor drepturi personale, acte sau
fapte juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aflate n legtur cu imobilele
cuprinse n cartea funciar, nsrierile provizorii vizeaz numai drepturile tabulare;
- ca efecte: pe cnd nscrierea definitiv produce efecte imediate fr a fi condiionat de
justificarea ei ulterioar sau de ndeplinirea altor formaliti suplimentare, nscrierea provizorie
produce efecte imediate, ns condiionate de justificarea ei ulterioar;
- ca sanciune: rectificarea unei nscrieri definitive nu va fi opozabil persoanelor mpotriva
crora aciunea nu a fost admis sau care nu sunt aprate de publicitatea material a crilor
funciare; dimpotriv nejustificarea unei nscrieri atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a
tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea acesteia, indiferent de numrul sau
natura acestora i fr a se putea invoca publicitatea material a crilor funciare de ctre terii
subdobnditori.
d) Dup efectele juridice produse, nscrierile se mpart n:
nscrierea cu efect constitutiv de drepturi (nscrierea constitutiv)
nscrierea cu efect de opozabilitate fa de teri (nscrierea cvasi-constitutiv)
nscrierea cu efect de informare pentru teri (nscrierea declarativ).
Din punct de vedere juridic, nscrierea constitutiv (atributiv sau extinctiv) de drepturi este
acea nscriere care reprezint un element constitutiv al operaiunii juridice avnd ca obiect
constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar. n acest caz,
constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea oricrui drept real imobiliar reprezint o
operaiune complex care descompune n dou elemente componente: 1) un titulus adquirendi,
adic o cauz legitim, respectiv un act sau fapt juridic constitutiv, translativ, modificator sau
extinctiv de drepturi; i 2) un modus adquirendi, respectiv un mod juridic de dobndire,
modificare sau stingere, pe care-l joac n dreptul modern, de regul, tradiiunea sau publicitatea,
adic, n spe, nscrierea sau transcrierea titlului ori dreptului n registrele de publicitate
imobiliar. Este cazul sistemelor reale de publicitate imobiliar (austriac, german, elveian,
olandez etc.), dar i al fostului Decret-lege nr. 115/1938 (art. 17).
Prin urmare, n lipsa nscrierii ori, dup caz, n lipsa unui act sau fapt juridic valid, efectul
constitutiv de drepturi nu se poate produce n mod absolut, adic nu numai fa de teri, dar nici
ntre pri, ceea ce nsemneaz c titular al dreptului va continua s rmn cel nscris, n mod
valabil, n cartea funciar, adic titularul sau, dup caz, antecesorul tabular. n prezent, face parte
din aceast categorie radierea drepturilor tabulare (art. 20 alin. 2 din Lege).

nscrierea pentru opozabilitate faa de teri este acea nscriere de care depinde nu existena, ci
numai opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale sau personale dobndite, modificate sau,
dup caz, stinse, n temeiul unui anumit act sau fapt juridic. n aceste cazuri, dimpotriv, se
apreciaz c ntre pri actul sau faptul juridic produce efecte translative, consitutive sau
extinctive de drepturi, n mod imediat (automat) i nemijlocit (principiul efectului translativ al
conveniilor), chiar n lipsa i fr a fi nevoie de nici o nscriere sau alt formalitate prealabil,
ns fa de teri, n lipsa nscrierii, dreptul real dobndit, modificat sau stins nu produce nici un
efect fiind cu alte cuvinte inopozabil acestora. n realitate, chiar ntre pri, lipsa nscrierii este de
natur s afecteze raporturile dintre pri, cel puin n cazul drepturilor reale (iar nu personale)
supuse sistemului de carte funciar, deoarece antecesorul tabular rmne titularul dreptului
nscris n folosul su (cf.art. 30 din L. nr. 7/1996) i poate dispune n continuare de el, potrivit ,
regulilor de carte funciar, ceea ce nsemneaz c, i n aceste cazuri, nscrierea are caracter
constitutiv sau, cel puin cvasi-constitutiv, fiind un element esenial al producerii transferului sau
stingerii efective a dreptului real imobiliar nscris n cartea funciar. Fac parte, n prezent, din
aceast categorie: intabularea, nscrierea provizorie i notarea, n cazurile n care aceasta din
urm este obligatorie (v. art. 20 alin.1, art. 21, 25, 29, 38 i 39 din Lege).
nscrierea cu efect de informare are caracter pur declarativ, n sensul c de aceast nscriere nu
atrn nici existena i nici opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale sau personale, a actelor,
faptelor sau altor raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, ci o astfel
de nscriere asigur numai informarea terilor asupra situaiei juridice reale a imobilului din
cartea funciar i, eventual, confer titularului dreptul de a dispune de bun, potrivit regulilor de
carte funciar. Intr n aceast categorie intabularea sau nscrierea provizorie a drepturilor reale
opozabile erga omnes fr nscrierea n cartea funciar, n cazurile anume prevzute de lege (art.
26 din L. nr. 7/1996), notarea actelor i faptelor juridice privitoare la drepturile personale, la
starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar care sunt
opozabile erga omnes fr nscrierea n cartea funciar (ex.: dreptul de preempiune legal,
calitatea de bun comun a imobilului, incapacitatea de exerciiu, hotrrea de deschidere a
procedurii de reorganizare judiciar sau a falimentului), ele urmnd a fi fcute pentru a ntregi
cuprinsul crii funciare n vederea informrii complete a terilor, iar nu n scopul de a le fi
opozabile.
Din cele ce preced, rezult c nscrierile constitutive sau atributive de drepturi sunt elemente
eseniale pentru ca dreptul respectiv s se nasc, modifice sau, dup caz, s sting, deoarece actul
sau faptul juridic care constituie temeiul nscrierii nu poate produce un asemenea efect nu numai
fa de teri, dar nici ntre pri.
7

Dimpotriv nscrierile n scop de opozabilitate au o eficacitate redus, deoarece acestea sunt


necesare nu mai pentru ca drepturile ori situaiile juridice valabil dobndite s poat fi
valorificate contra oricrei persoane.
Ct privete nscrierile declarative sau informative acestea nu produc efecte juridice specifice, ci
numai asigur informarea terilor cu privire la existena unor situaii juridice pe deplin eficace,
indiferent de orice alt formalitate de publicitate. Cu toate acestea, utilitatea lor nu poate fi
tgduit, deoarece, n lipsa lor, terii n-ar fi n msur s cunoasc de multe ori, n mod efectiv
i la timp, situaiile juridice n cauz, fapt ceea ce uneori le-ar putea vtma propriile interese.
Spre ex., lipsa meniunii punerii sub interdicie judectoreasc a titularului de carte funciar ar
putea expune pe ter riscului anulrii actului de nstrinare ncheiat cu interzisul judectores,
chiar dac nu tia de luarea acestei msuri (art. 144 C. fam.).
e) n funcie de modificrile aduse unui corp de carte funciar se pot face nscrieri,
renscrieri sau transcrieri.
Corpul de carte funciar, adic imobilul nscris n cartea funciar, este susceptibil de modificare
prin alipiri sau dezlipiri de parcele, situaii n care se pot svri nscrieri, renscrieri sau
transcrieri, dup caz (art. 42 i 43).
Astfel se svresc:
- nscrieri, cnd se adaug o nou parcel care nu era cuprins n vreo carte funciar la un corp
de carte funciar;
- renscrieri, cnd se mrete ntinderea unei parcele sau dac, dezlipindu-se o parcel aceasta se
trece n aceeai carte funciar ca un corp de carte funciar de sine stttor;
- transcrieri, cnd o parcel trece dintr-o carte funciar n alta.
f) Dup natura documentelor cadastrale pe baza crora se svresc se disting:
nscrierile cu caracter nedefinitiv;
nscrierile cu caracter definitiv.
Inscrierile principale sunt cele prin care se realizeaza evidenta primara, de baza, a situatiei
juridice a unui imobil, din aceasta categorie facand parte intabularea si inscrierea provizorie.
Inscrierile subsecvente sunt acele inscrieri care deriva din inscrierile principale, efectuarea unei
inscrieri subsecvente fiind conditionata de existenta unei inscrieri principale.
nscrierile subsecvente sunt: notarea, radierea, rectificarea, transcrierea, reinscrierea, indreptarea
erorilor materiale. n continuare le voi exemplifica pe fiecare n parte.

I. NOTAREA:
8

Potrivit art. 40 din Legea 7/1996, astfel cum a fost modificata prin Legea 247/2005 , notarea
poarta asupra drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si
capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si a masurilor de
indisponibilizare a imobilelor din cartea funciara.
Obiectul notarii se distinge in urmatoarele categorii:
Starea si capacitatea persoanelor, care priveste atat persoanele fizice cat si juridice, care
sunt titulare ale unui drept real inscris in cartea funciara;
Actiunile si caile de atac in justitie care pot fi notate in cartea funciara trebuie sa
priveasca un drept real inscris in cartea funciara, caracterizandu-l pe acesta ca fiind
litigios.Actiunea sau calea de atac trebuie sa aiba legatura cu imobilele inscrise in cartea
funciara si drepturile reale aferente, notarea proceselor avand drept scop informarea
tertilor de buna-credinta cu privire la caracterul litigios al bunului pe care doresc sa-l
dobandeasca;
Masurile de indisponibilizare au drept efect informarea tertilor asupra limitelor aduse
dreptului de dispozitie al titularilor drepturilor reale imobiliare. Aceste masuri sunt:
interdictia de instrainare/si/sau grevare a imobilului si modalitatile acestora, dreptul de
preemtiune, lucrari de expropriere, sechestu asigurator si judiciar.
Prevazuta de art. 84 alin.2 lit. h) din Regulamentul de organizare si functionare a
birourilor de carte funciara interdictia de instrainare si grevare, precum si modalitatile
acesteia pot fi notate in cartea funciara daca se dovedeste faptul ca o asemenea interdictie
a fost instituita pe cale legala sau conventionala. In ce priveste interdictia de instrainare
legala ( de ex. art. 9 din legea 112/1995), notarea este facultativa, fiind lasata la
aprecierea celui interesat, deoarece actele, faptele sau raporturile juridice ce pot face
obiectul sau, exista si sunt opozabile fata de terti, indiferent de inscrierea lor in cartea
funciara.
Drepturile personale, care pot fi notate in cartea funciara sunt nascute de regula din
raporturi juridice cu o alta persoana, de natura sa afecteze regimul juridic al imobilului.
Acestea sunt: contractul de locatiune, cesiunea veniturilor imobilului pe o perioada mai
mare de 3 ani, chitantele de plata ale chiriei pe o perioada mai mare de 2 ani, contractele
de leasing imobiliar, modalitati juridice care afecteaza dreptul inscrisin cartea
funciara.s.a.
Conditiile in care se poate face notarea in cartea funciara, sunt analizate in functie de cazurile in
care notarea se dispune la cererea partilor interesate si cele in care notarea se dispune din oficiu.

La cererea partilor interesate pot fi notate in cartea funciara actele si faptele juridice privitoare la
drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor avand legatura cu imobilele cuprinse in
cartea funciara.
Inscrierea notarii la cererea partii interesate se dispune in temeiul actelor doveditoare care
indeplinesc conditiile prevazute de art. 48 din Lege.
Notarea din oficiu se face la dispozitia instantei de judecata, la cererea organului de urmarire
penala sau a registratorului de carte funciara, in baza adreselor eliberate de acestea, insotite fiind
de copii ale actiunilor introductive sau ordonantei procurorului. De mentionat ca aceste notari se
pot face si la cerea partii interesate. Dispozitia notarii din oficiu nu echivaleaza insa cu o
impunere ca registratorul sa procedeze la respectiva notare, acesta putand respinge sesizarea de
inscriere dupa o fundamentata analiza. Registratorul este obligat sa noteze din oficiu respingerea
cererii de inscriere in cartea funciara, cine a cerut notarea, dreptul sau faptul juridic care a facut
obiectul cererii si imobilul la care se refera.
In cazurile in care se dispune inscrierea din oficiu a notarii apreciem ca se impune
comunicarea incheierii de notare partiilor interesate.
II Intabularea:
Este acea inscrierc in cartea funciara prin care se dobandeste, stramuta, modifica sau stinge un
drept real imobiliar (tabular) cu efecte instantanee si depline. de la data inregistrarii cererii dc
inscriere, daca aceasta a fost admisa de biroul dc carte funciara. Deci accstc efecte au loc fara sa
fie necesare proceduri ultcrioare, de aceea s-a spus ca intabularea este o inscriere neconditionata.
In conformitate cu articolul 45 din Legea nr. 115/1938, intabularea se poate admite daca inscrisul
original indeplincstc anumite conditii. Dintre acestea, trebuie aratat domiciliul partilor si data
intocmirii actului, care poate fi trecuta oriunde in cuprinsul actului. De asemenea, trebuie
precizate toate datele de carte funciara, fiind suficiente numarul de carte funciara si aratarea
localitatii. daca toate imobilele cuprinse in acea carte urmeaza sa se instraineze. In caz contrar,
trebuie precizat numarul topografic al imobilului pentru care se solicits intabularea. Pentru a se
putea dispune intabularea ceruta. inscrisul trebuie sa cuprinda consimtamantul expres al
titularului dreptului, cuprins intr-o declaratie prin care isi da acordul necondi\ionat pentru
intabularc. Aceasta declaratie exprcsa trebuie sa fic inclusa in cuprinsul actului juridic sau
separat intr-un alt inscris sau chiar in cuprinsul cererii de intabulare, in accasta situate trebuind sa
fie aratate data inscrisului in temeiul caruia se cere intabularea, precum si dreptul ce urmeaza sa
fie intabulat.
Intabularea se poate incuviinta si in temeiul unei hotarari judecatoresti definitive irevocabile (art.
46 D.L. 115/1938 art. 49, alin. 2 din Legea nr. 7/ 1996). care trebuie sa contina elementele de
mai sus, precum si in baza unui act administrativ, in condijiile prevazute de lege.
10

Obiectul intabulrii:
Intabularea are ca obiect nscrierea drepturilor reale imobiliare. Drepturile reale imobiliare
nscrise n cartea funciar sunt numite drepturi tabulare, iar drepturile tabulare alctuiesc ceea ce
n jurispruden i doctrin s-a numit i se numete starea tabular.
Sunt susceptibile de nscriere n cartea funciar urmtoarele drepturi reale imobiliare:
dreptul de proprietate;
dreptul de superficie;
dreptul de uzufruct, uz, abitaie, administrare, concesiune, folosin servitute;
dreptul de ipotec i privilegiile imobiliare. Intabularea stingerii unui drept real se
numete radiere (cf. art. 20 alin. 2 din Lege; art. 5-6, 44, 89, 93 din Regulament).
Intabularea constituie nscrierea obinuit, normal, a drepturilor reale imobiliare i este
considerat, totodat, o nscriere definitiv, perfect, n sensul c nu necesit vreo justificare
ulterioar, cum e cazul nscrierii provizorii, care are caracter excepional i condiional.
Conditii de intabulare:
Pentru efectuarea intabulrii, cererea de nscriere trebuie nsoit de nscrisul original - un nscris
autentic ori, dup caz, un nscris sub semntur privat - sau de copia legalizat de pe acesta,
prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere. Dac nscrierea se face n
temeiul unei hotrri judectoreti, se va prezenta o copie legalizat, cu meniunea c este
definitiv (dac este dat de instana penal) sau irevocabil (dac este dat de instana civil).
Dac nscrierea se face n temeiul unei decizii administrative, se va prezenta nscrisul original
(de ex., un exemplar al procesului-verbal de sechestru pentru luarea inscripiei ipotecare pentru
garantarea unei creane fiscale, decizia de restituire n natur a imobilului preluat de stat n mod
abuziv, emis n condiiile L. nr. 10/2001 etc.) sau legalizat a acestuia.
Ct privete nscrisul original, acesta trebuie s ndeplineasc urmtoarele cerine (art. 48 alin. I
din Lege i art. 90 din Regulament):
este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
indic numele sau denumirea prilor;
individualizeaz imobilul printr-un numr cadastral unic; d) este nsoit de o traducere
legalizat, dac nu este ntocmit n limba romn;
este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a
certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului. O meniune aparte trebuie ns
fcut n privina nscrisurilor sub semntur privat.
n prezent, nstrinarea terenurilor cu sau fr construcii, precum i constituirea de drepturi reale
asupra acestora, prin acte ntre vii, se poate face numai prin acte ncheiate n forma autentic, sub
sanciunea nulitii absolute (art. 2, titlul X, din L. nr. 247/2005). Rezult c nstrinarea sau
11

grevarea construciilor prin acte mortis causa (de ex., prin testament), precum i nstrinarea sau
constituirea de drepturi reale asupra construciilor indiferent de natura sau destinaia lor, pot fi
fcute n continuare i prin acte ntocmite sub semntur privat. n asemenea cazuri, condiia
prevzut de art. 48 alin. 1 lit. e) din Lege (cerina ca actul translativ sau constitutiv de drepturi
s fie nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a
certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului) nu trebuie ntrunit, ntruct, prin
ipotez, este necesar doar n cazul n care legea sau, dup caz, prile impun respectarea cerinei
formei autentice.
Condiii speciale de intabulare:
n afara cerinelor prevzute de art. 48 alin. 1 din Lege, pentru a se dispune intabularea
dobndirii, modificrii sau stingerii unui drept real imobiliar, trebuie ntrunite i alte condiii
suplimentare sau, dup caz, derogatorii, n cazurile anume prevzute de lege. Exempli gratia pot
fi amintite aici urmtoarele situaii:
- rectificarea nscrierilor de carte funciar se poate face fie pe cale amiabil prin declaraie
autentic a titularul dreptului nscris, fie n caz de litigiu ori hotrre judectoreasc definitiv i
irevocabil (art. 33 alin. 4).
- debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar poate
cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i chitana doveditoare a plii
(art. 47 alin. 9) .
- dreptul de proprietate dobndit prin construire se va putea nscrie n cartea funciar pe baza
unui certificat eliberat de primria localitii unde este situat imobilul, prin care se atest, cnd
este cazul, faptul c proprietarul a edificat construciile n conformitate cu autorizaia de
construire eliberat potrivit legii, precum i a unei documentaii cadastrale corespunztoare (art.
55 alin. 1);
- ipoteca constituit asupra unui bun viitor se poate intabula n condiiile legii privind creditul
ipotecar pentru investiii imobiliare, dac n prealabil a fost notat existena autorizaiei de
construire (art. 55 alin 3 din Lege i art. 3 din L. nr. 190/1999, cu modificrile ulterioare);
III nscrierea
nscrierea n cartea funciar fixeaz limitele de existen ale acestui document, n lipsa acestuia,
coninutul su neexistnd. Efectuarea oricrei nscrieri n cartea funciar presupune ca imobilul
asupra cruia se face nscrierea s fie evideniat n prealabil n cartea funciar.
Cererea de nscriere adresat biroului de carte funciar va cuprinde:
- numele i domiciliul solicitantului;
- obiectul nscrierii;
- indicarea actului sau a actelor n msura sa justifice cererea;
12

- localitatea n care este situat imobilul;


- numrul cadastral al imobilului i numrul de carte funciar.
La cerere se va ataa nscrisul original sau copia legalizat n temeiul creia se cere nscrierea,
precum i dovada plii taxelor legale. Odata nregistrat, cererea nu mai poate fi modificat sau
ntregit, fiind necesar nregistrarea unei noi cereri, fr a plati ns din nou taxele legale,
cu excepia cazului n care pentru noua cerere s-ar prevedea taxe mai mari, situaie n care se va
suporta numai diferena. La cerere se vor ataa, fie actele originale, fie copii legalizate ale
acestora. Cererea poate fi depusa de titularul de carte funciar sau de partea interesat, prin
mandatar cu procur autentic sau legalizat, dup caz, sau prin notarul public care a efectuat
actul notarial susceptibil de nscriere n cartea funciar.
Cererea privind efectuarea operaiunilor de nscriere n cartea funciar se depune la biroul de
carte funciar, ntr-un singur exemplar, i se nregistreazcu data i ora primirii de ctre grefier
sau de ctre conductorul de carte funciarcare ine registrul de intrare. Dac se depun dou
exemplare, cel de-al doilea, cu meniunea numrului de nregistrare i a actelor anexate cererii,
se restituie prii.
Efectele inscrierilor in cartea funciara
Prin Legea 7/1996 sunt reglementate doua efecte ale inscrierilor in cartea funciara :
1. efectul opozabilitatii fata de terti a inscrierilor de la data inregistrarii acestora
2. ordinea inregistrarii cererilor va determina rangul acestora;
Efectul de opozibilitate fata de terti il au intotdeauna intabularea si inscrierea provizorie.
Exceptii ale efectului de opozabilitate al inscrierilor in cartea funciara sunt prevazute expres in
lege ca fiind: drepturile de proprietate si celelalte drepturi reale ce provin din succesiune,
accesiune, vanzare silita si uzucapiune, precum si drepturile reale dobandite de stat si de orice
persoana prin efectul legii. In aceste situatii pentru ca titularul acestor drepturi sa poata dispune
de ele nu este necesar sa fie inscrise in cartea funciara.
Efectul notarii actelor si faptelor juridice consta in faptul ca inscrierile devin, de la data
inregistrarii lor, opozabile tertilor, ele putand fi valorificate de cel in favoarea caruia s-a facut
notarea, impotriva oricaror persoane interesate, acestea suportand riscul pe caresi l-au asumat
neglijand notarea.
Modelul cererii de nscriere n Cartea Funciar este ataat ca anex.

13

IV Radierea
Radierea,drepturilor de carte funciara este operatiunea prin care se inscrie stingerea efectelor
drepturilor tabulare, ori stingerea cauzei care a determinat inscrierea in carteafunciara.
Cazurile de radiere se clasificafuntie de ;
1 obiectul care il vizeaza in.radierea intabularii;
2.radierea inscrierii provizorii;
3.radierea notarii..
Radierea unor drepturi intabulate
( inscrise definitiv) se poate face in baza uneideclaratii de vointa unilaterale provenind de la
titularul dreptului( O asemenea situatie,este rar intalnita in practica deoarece are drept consecinta
stingerea ireversibila adreptului) si in baza certificatului de deces in cazul drepturilor ce se sting
prin moarteatitularului.
Conditiile radierii inscrierii provizorii
Rezulta din interpretarea per a contrario a dispozitiilor art. 51 din Regulament, rezultand
urmatoarele cazuri de radiere:
a. Implinirea termenului de radiere - in situatia in care s-a efectuat o inscriere provizorie, si
mai sunt necesare inscrisuri suplimentare, obligatie care a fost pusa in vedere
solicitantului inscrierii sub sanctiunea decaderii intr-un termen stabilit de registrator, iar
solicitantul nu s-a conformat.
a. Renuntarea titularului la dreptul inscris provizoriu, fiind necesara indeplinirea conditiilor
pentru inscrierea definitiva.
b. Cand hotararea de valorificare a inscrierii provizorii a fost respinsa, intelegandu-se
hotararea pronuntata in actiunea in justificarea inscrierii provizorii.
c. Hotararea judecatoreasca a constatat nevalabilitatea titlului in baza caruia s-a dispus
inscrierea provizorie.
d. Daca nu s-a facut dovada ca actiunea in justificare a fost pornita in termen, adica la
implinirea conditiei suspensive sau la expirarea termenului acordat de catre registrator
pentru depunerea inscrisurilor suplimentare
Radierea notarii
Radierea faptelor si drepturilor personale, a litigiilor si altor raporturi referitoare la imobile, se va
dispune la cererea partilor sau din oficiu, similar formelor de sesizare careau stat la baza notarii.
Constituie temei al radierii notarii incetarea starii de incapacitate a titularului dreptuluireal,
incetarea masurilor de indisponibilizare a imobilului , a altor drepturi personale careau
determinat notarea.Masura radierii poate fi hotarata din oficiu de catre registratorul de carte
funciara,in cazul notarilor care si-au pierdut efectul.
14

De asemenea radierea notarii poate fi cerutade partile interesate in baza actelor doveditoare care
sa ateste stingerea drepturilor care audeterminat notarea.
V.Rectificarea Inscrierilor de Carte Funciara
Se poate realiza rectificarea cartii funciare, ori de cate ori cuprinsul cartii funciare nu corespunde
in privinta inscrierilor cu situatia juridica a reala a imobilelor. Prin rectificare se urmareste
radierea, indreptarea sau mentionarea oricarei operatiuni in cartea funciara care nu corespunde
realitatii.Situatiile care pot da nastere rectificarilor de carte funciara sunt cele in care se considera
ca proprietatea a fost dobandita inainte ca achizitorul sa- si fi inscris dreptul in cartea funciara (
inclusiv vreun alt drept real), sau atunci cand actul juridic in baza caruia s-a facut inscrierea nu
exista sau nu este valabil, incheierea registratorului nu este valabila, inscrierea insasi este viciata
fiindca nu corespunde actului juridic de baza. Rectificarea mai poate fi dispusa si cand au incetat
efectele actului sau faptului juridic ce constituiau temeiul inscrierii valabile, acestea ramanand
fara suport juridic.
Initial rectificarea putea fi dispusa numai in baza unei hotarari judecatoresti, actualmente aceasta
se poate face si pe cale amiabila.
VI. Indepartarea erorilor materiale
Cu prilejul efectuarii inscrierilor in cartea funciara pot aparea erori evidente materiale intre
datele inscrise in cartea funciara si situatia reala a imobilului. Erorile materiale sunt in
majoritatea cazurilor rezultatul unor greseli de redactare sau mentionare a unei inscrieri, aflata in
discordanta cu elementele de fapt si de drept care au fost retinute. Aceste erori, se vor indrepta
prin incheiere motivata, de catre registrator, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acestora
persoanelor interesate.

Concluzie
La sfarsit putem spune ca, Cartea Funciara joaca un rol importatnt n societatea actuala.
Ea reprezint cartea de identitate a unui imobil, teren sau constructiue. In ea se pastreaza cele
mai importante date privind imobilul achizitionat, achitat sau vandut. Este pasaportul fiecarui
imobil pe durata existentei sale, iar procedure da inscriere in cartea funciar este foarte
inportant, fiecare detalui, document si cerere este pretioasa.

15

BIBLIOGRAFIE:

1. Cornelia Munteanu, Ovidiu Ungureanu- Drept civil. Drepturile reale editia a


III-a revazuta si adaugita, Rditura Rosseti , Bucuresti, 2005;
2. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat;
3. Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ed. Lumina
Lex, Bucureti, 2004;
4. www.scribd.com ;
5. www.google.ro .

16