EL RETO DE LA NUEVA CIUDAD DE OLMOS.

Desde hace 180 aos, el estado republicano peruano carece de un enfoque sobre ocupacin
del territorio por la poblacin, actualmente el rol de planeamiento y diseo urbano de la
mayora de los metros cuadrados techados del pas est sobre terrenos que fueron invadidos y
por lo tanto sin estudios de suelos ni habilitacin urbana. Una emergencia llev al estado a
trazar la trama urbana de Villa El Salvador en 1969 pero esa modalidad de intervencin inclua
la auto construccin, es decir la construccin informal a cargo de los pobladores. Con el auto
construccin, el problema se agrava porque somos un pas ssmico y se calcula que
actualmente ms del 80% de la poblacin urbana vive en viviendas ssmicamente vulnerables
(1).
A la nueva ciudad de Olmos llegarn 70,000 personas adecuadamente empleadas en los
prximos dos aos y el planeamiento urbano propuesto por el Ministerio de Vivienda
Construccin y Saneamiento que est pensado a partir de mdulos bsicos para ser ampliados
por auto construccin est equivocado. Ahora el panorama es distinto a los 70, hay bonanza
econmica, hay potencial de desarrollo inmobiliario. Esta nueva ciudad es un reto a la accin
del estado en ese tema.
Para empezar a analizar la potencialidad de Olmos habra que decir que a nivel global pocos
escenarios disponen de 38,000 ha de tierra de primera calidad a cargo de empresas que ya
acumularon experiencia en producir y exportar y que por lo tanto los miles de trabajadores
adecuadamente empleados que llegarn a trabajarlas, deberan llegar con sus familias a
ocupar unidades inmobiliarias terminadas, en multifamiliares diseados por arquitectos, con
estructuras calculadas por ingenieros y construcciones anti ssmicas hechas con participacin
de ingenieros y supervisadas por empresas independientes. Los pobladores deberan llegar a
pagar cuotas equivalentes al 25 o 20% de su ingreso mensual. Para que eso sea posible, el
Bono Familiar Hipotecario debera ser producto de un clculo previo, un acuerdo previo entre
los constructores de las viviendas y el Fondo MIVIVIENDA con la intervencin de bancos.
De esa manera, podran aprovecharse las sinergias que un proceso ordenado producira.
Podran llegar a abrir sedes locales, empresas de servicios de salud, entidades educativas,
centros comerciales, cinemas, cada uno de estos negocios totalmente rentables con una
creciente demanda a cargo de poblacin adecuadamente empleada. Un siguiente nivel de
sinergias estara planteado por servicios urbanos, un primer servicio de transporte debera ser
organizado por alguna entidad previa a la municipalidad por crearse, un terminal terrestre y un
campo de aterrizaje deberan formar parte de una sola futura estacin nodal.
Aprovechando el menor valor de la tierra urbana por crearse, el planeamiento urbano de esta
ciudad debera contar con un componente poco usual en el trazado urbano peruano:
Ambicin. La trama urbana debera ser lo suficientemente generosa como para incluir un gran
parque central, y abundante espacio pblico.
Por primera vez y ojal no por ltima, disponemos en Olmos de un caso, donde construir el
escenario del desarrollo es posible. Distinto al escenario del subdesarrollo diseado por
traficantes de tierra y continuado por la auto construccin de viviendas con su componente
perverso de riesgo a la salud mientras dure la auto construccin y su resultado ms perverso
an de viviendas vulnerables construidas en un territorio altamente ssmico.

En Olmos recin a partir de un proceso como el descrito, tendra sentido el planeamiento

urbano compatible con los estndares mnimos del siglo XXI, las calles deberan planearse
desde su inicio amplias y con ductos subterrneos que permitan la evacuacin pluvial y el
registro y mantenimiento de las redes de instalaciones que cobijen. Una empresa podra
encargarse de hacer estos ductos, mantenerlos y cobrar por su utilizacin a las empresas de
servicios. De esa manera, podra invertirse en pistas de concreto cuya rotura est prohibida.
Con algo de esfuerzo, podra pensarse en una ciudad inteligente, compuesta por usuarios
inteligentes. Desde su inicio debera recolectarse la basura en grupos de reciclaje desagregado
papel, plsticos, aluminio, vidrio, etc. los multifamiliares, los negocios, las instituciones todas,
deberan contar con facilidades, reas y sistemas urbanos para esta recoleccin.
Un producto muy valioso tendra este nuevo proceso. Desde el comienzo, el pas dispondra de
38,000 ciudadanos optimistas, contribuyentes, capaces de formar parte de la poblacin
gobernable del pas, distinto al grupo de invasores ilegales cuyo primer esfuerzo organizacional
sera juntar cuotas para la corrupcin de las autoridades encargadas de evitar su asentamiento
y cuyo siguiente paso sera disear, calcular y construir viviendas vulnerables, de mala calidad
y tres o cuatro veces ms costosas que las formales.
Ya no pensemos en un reto al estado, este es un reto al pas, a sus integrantes a nuestra
generacin entera. El caso est frente a nosotros, cada da que pase juega en contra de la
excelencia de su resultado final.

Luis Gurmendi Tovar

Arquitecto MPUR

(1), Ing. Julio Kuroiwa, Ponencia en Seminario Lima 8.0, FIA-USMP, 22 de marzo de 2013.

OLMOS.
Para los urbanistas, el proyecto de Olmos, es un tema que se da entre dos extremos, por un
lado, un sueo, el sueo de pensar que este podra ser un caso que llevado por el camino de la
bsqueda de la excelencia, termine convirtindose en una ciudad o una red urbana MDL,
Mecanismo de Desarrollo Limpio, la denominacin que a partir de la cultura del Protocolo de
Kioto, se utiliza para los proyectos con el mnimo impacto contaminante sobre el territorio.
Del otro extremo, una pesadilla, al extrapolar los casos recientes de urbanizacin asociados a
la atraccin poblacional que un megaproyecto produce en el territorio nacional.
Para ello, quiero iniciar la explicacin de esta idea enumerando algunos antecedentes urbanos
que en el territorio peruano se han producido asociados a los grandes proyectos o
megaproyectos.
El ms reciente es el caso de Melchorita, un punto del litoral a 150 Km al sur de la ciudad de
Lima, en el que la empresa privada decidi construir el terminal del gasoducto desde Camisea,
una inversin de casi 4,000 millones de dlares que incluye facilidades de almacenamiento,
distribucin y embarque del gas y empleos directos para unas 1,000 personas que habitan
dentro de los linderos del complejo y que como era de esperar, significa la atraccin del triple
o ms pobladores en busca del empleo indirecto. A tres aos del inicio de operaciones, esta
poblacin atrada por el empleo, ocupa el territorio de manera desordenada, en terrenos sin
habilitacin urbana.
En Melchorita, tal como en cualquier otra parte del pas, grupos de traficantes de tierra
venden terrenos rsticos sin servicios a pobladores que se asientan sin ninguna facilidad e
inician un largo proceso de subdesarrollo marcado por alta mortalidad infantil, neumona,
disentera, tuberculosis. Traficar tierra rstica es ilegal, de manera que gran parte del costo de
instalacin en el territorio en los primeros aos se gasta en corrupcin para evitar la
intervencin de policas, fiscales, jueces y autoridad municipal. El diseo urbano a cargo de
personas sin preparacin, busca maximizar el nmero de lotes y no incluye reas para
equipamiento urbano ni reas de espacio pblico o para recreacin. La ocupacin se da a
partir de la capacidad econmica y tcnica de los pobladores, sin estudios de suelos, las
construcciones se inician a cargo de albailes o prcticos en construccin.
En el caso de Melchorita, inversiones importantes como la carretera panamericana sur
quedan afectadas por la falta de espacio para vas auxiliares.
Si bien Melchorita es un caso reciente, el estado peruano tiene tambin antecedentes en el
manejo urbano de proyectos de aumento del rea agrcola, tal es el caso del proyecto
Chavimochic, 45,000 ha de tierra nueva irrigada dedicados a productos de exportacin que
supuestamente generan empleo adecuadamente bien pagado. En los valles de Chao, Vir,
Moche y Chicama, estimando un promedio de dos o tres personas por hectrea, es decir
90,000 o ms familias adecuadamente empleadas no tuvieron las facilidades para producir, a
partir del xito econmico de la agro-exportacin, un correlato urbano medianamente
equivalente. Sin apoyo, la poblacin se estableci inicialmente en el pueblo de Vir y luego en
los asentamientos humanos de Chimbote, Santa y la ciudad de Trujillo.
En la prctica, la poblacin beneficiada por estos proyectos se distribuye en todo el territorio
incluyendo la ciudad de Lima. De esta manera, se pierde la posibilidad de integrarla en un

proyecto urbano local, pero lo ms lamentable es que se pierden numerosas sinergias que
aprovechadas aliviaran costos de diversos sub proyectos y todos en conjunto, seran la
manera ms exitosa de ocupar adecuadamente el territorio.
En el siglo pasado, el estado peruano construy la Carretera Marginal de la Selva, hoy llamada
Carretera Fernando Belaunde Terry en honor a su promotor e impulsor. Una magnfica idea, la
carretera conect a la red regional y urbana del pas, ms de 100,000 hectreas de tierra
nueva a lo largo del ro Huallaga. Como era de esperar, poblacin migrante fue atrada a esos
territorios, sin intervencin del estado en ninguno de sus estamentos, hoy tres o cuatro
generaciones despus de eso, el valle del Huallaga es una importantsima rea productora de
cocana, sus autoridades elegidas por voto democrtico cada vez se alejan ms de la legalidad
y son un caso complicado de gobernabilidad.
Antecedentes menores se dieron y se dan por todo el pas, con el mismo efecto sobre el
territorio, al no haber un claro rol del estado ni normativamente, ni ejecutivamente, ni
administrativamente, la sociedad peruana en su conjunto no est organizada para otro tipo de
ocupacin masiva que la que produce actualmente.
Todos estos antecedentes nos preocupan porque a partir del pasado martes 20 de diciembre
de 2011, en que el presidente Ollanta Humala invitado por Odebrecht presenci la excavacin
de los ltimos metros del tnel que traer agua de la cuenca del Atlntico a la cuenca del
Pacfico, se inicia la cuenta regresiva hacia la irrigacin de 38,000 hectreas de tierras de
altsima calidad agrcola y que significarn la oferta de empleo bien remunerado para ms de
70,000 personas en sus primeros aos. Estoy seguro que tanto el gobierno Central como el
Regional y numerosas instancias tcnicas y administrativas se han preocupado de pensar el
tema de la ocupacin urbana de esta regin, pero mi temor es que a pesar de esto, los
antecedentes de nuestro estado y de la sociedad peruana en su conjunto respecto a la
ocupacin del territorio, son los que hemos sealado, antecedentes que ms podran llamarse
un prontuario porque implica el crimen de implantar el correlato urbano del sub desarrollo
perdiendo o desperdiciando la oportunidad de construir el escenario del desarrollo que a la
larga es el de la gobernabilidad.
Pero por qu sucede esto? Hace poco me entrevist una colega arquitecta y periodista para
un programa en televisin y pude captar su desazn y decepcin cuando me escuch decir que
el urbanismo en el Per se practica desde bases profesionales solamente para menos de un
10% de las reas techadas en el pas. Aunque nos suene duro de escuchar, el estado ha
delegado la tarea de promover la ocupacin de la tierra a compradores de tierra rstica que,
actuando en contra de la ley, encargan la lotizacin de esta tierra a prcticos cuya principal
herramienta es un saco de tiza con lo que lotizan el rea procurando obtener la mayor
cantidad de lotes para la venta, en este proceso, no interesa el rea para equipamiento
urbano, tampoco interesa producir espacio pblico ni calles amplias y menos parques o reas
libres, el objetivo es vender la mxima cantidad de lotes. Sobre esta trama urbana inculta, con
sus conocimientos de arquitectura y construccin o mejor dicho, sin ellos, cada poblador inicia
la construccin de su parte de ciudad. Dos o tres generaciones despus, con el costo de cientos
de muertos por disentera, neumona y tuberculosis, el estado aparece en la forma de algn
congresista o candidato que a cambio de votos y con un costo alto por las dificultades que
plantea equipar una trama urbana no pensada tcnicamente y las dificultades planteadas por
la poblacin ya establecida, logra dotar de agua, desage, energa elctrica, alumbrado
pblico, pistas y veredas. Un poco ms tarde, el estado aparece para construir comisaras,
postas mdicas y escuelas, esa es la forma como se produce el 90 % del rea urbana en el

Per. Un agravante adicional es que de esa manera, el habitante nunca logra entender su rol
como contribuyente de un sistema de gobierno municipal.
Esta pesadilla trasladada a Olmos es que ya estn siendo comprados los terrenos rsticos que
sern vendidos a los pobladores que atrados por los empleos directos y por los indirectos,
podran sumar uno o ms ncleos urbanos en este nuevo territorio.
Pero si bien esa es la amenaza, cmo se describe el sueo?, el sueo en el siglo XXI se llama
proyecto urbano MDL, Mecanismo de Desarrollo Limpio, es decir la intervencin humana con
la menor emisin de gases efecto invernadero, que por la naturaleza del problema parece
lejana, pero no lo es si consideramos que el metano es un gas de efecto invernadero y la
basura producida por un poblado de 100,000 habitantes puede convertirse en miles de m de
metano al da que en un proyecto MDL seran fuente de energa limpia.
Siendo as el caso un proyecto urbano MDL en Olmos se describira de la siguiente manera:
En cuanto a abastecimientos, lo primero, tenemos el agua, lo que falta es la ingeniera de
detalle para convertirla en redes de agua potable, ser posible hacer un acueducto desde el
final del tnel para minimizar el tratamiento al potabilizarla?, se conservar la diferencia de
altura para evitar equipos de bombeo? Son opciones que tomar. Cada una de ellas debera ser
evaluada.
Con un abastecimiento de energa proveniente de la hidroelctrica y de fuentes alternas como
la elica, la fotovoltaica y la proveniente del metano.
Con una red de desage desagregada en aguas grises y aguas negras. Estando a ms de 500 m
sobre el nivel del mar, las aguas grises tratadas pueden tener varios usos antes de llegar al
mar.
Con un servicio municipal de recojo de desperdicios desagregado no solamente entre orgnico
e inorgnico sino adems el orgnico planeado como materia prima de grandes bolsones
productores de metano para produccin de energa y el inorgnico desagregado por material y
para ello las edificaciones y la ciudad planeadas con facilidades para almacenar los desechos
desagregados.
Todo lo enumerado hasta ahora son proyectos rentables, cada uno podra sostener la actividad
de una empresa privada. A eso se le llama sinergias. Aprovechadas las bsicas e iniciales,
surgen otras complementarias o secundarias. Por ejemplo, el transporte en todas sus formas
generara proyectos rentables para un Terrapuerto-aeropuerto-estacin modal, la ciudad
ordenada tendra un aumento del valor inmobiliario ms pronunciado que el del promedio
nacional. Proyectos de vivienda rentables con financiamientos subvencionados, tal como se
subvenciona actualmente la compra-venta de vivienda en el resto del pas, podran hacerse
masivamente.
Sin embargo los arquitectos sabemos que lo ms importante para el xito de un proyecto de
esta envergadura gira en relacin a dos puntos:

El trazado urbano que debera ser hecho con la suficiente ambicin como para
convertirse en la base de una poblacin exitosa del siglo XXI. Este trazado, debera tener
resuelto el tema vial con secciones de va que permitan a futuro sistemas de transporte
masivo, con rea para futuros encuentros nodales para los diversos tipos de transporte que
incluyan la conexin al trfico areo, con suficiente espacio pblico como para destacarse

ventajosamente del resto de ciudades del pas, con reas para equipamiento educativo, de
salud, de comercio, industria, finanzas y otras.

La gestin, que para hacer realidad este proyecto debe ser nica y con suficiente
autoridad y recursos para ejecutar lo planeado. Para construir una ciudad ninguna de sus reas
de equipamiento urbano debera pensarse como aislada y en este caso tendramos una
dificultad por la forma como el Sistema Nacional de Inversin Pblica obliga a los sectores a
intervenir aislados y sin coordinacin en el territorio. Sin embargo este podra ser el caso de
una inversin predominantemente privada.
El costo final de las unidades de vivienda debera ser considerablemente ms bajo respecto a
otras localidades del pas por el hecho de tener el costo de terreno a menor precio. Se ha
calculado que la incidencia del costo del suelo en el total de la vivienda en Lima es 50%, bueno
tendramos una ventaja comparativa aqu.
Otra pregunta importante es qu rea de vivienda y como debemos construirlas. Para
empezar diremos que en este caso entre 30,000 y 50,000 personas adecuadamente
empleadas pueden pagar un 30% de su sueldo en una solucin a su problema de habitabilidad,
si la legislacin actual nos llevan a viviendas de 40 m, por qu no hacer multifamiliares con
unidades de 40m a precios subvencionados con un bono de fomento inmobiliario similar o
mayor al que se da en Lima u otras ciudades? De esta manera podramos producir un mercado
inmobiliario propio en Olmos que permita unidades desde 40 m y que implique la solucin a
los primeros aos de establecimiento de parejas jvenes. Estas unidades podran ser el primer
paso frente a futuras unidades mayores de 60, 70 o 90 m, de dos o de tres dormitorios
crendose un mercado con las compra-venta de las unidades de 40 m para inmigrantes
recientes.
La principal dificultad estar en el cambio de actitud del estado acostumbrado a actuar
dcadas despus de producida la ocupacin, con lo que el escenario del subdesarrollo queda
plasmado en el territorio. La base de este enfoque es el anlisis costo-beneficio incompleto en
el que las variables utilizadas solamente son las econmicas a corto plazo. En el siglo pasado el
maestro Walter Issard propona enriquecer este anlisis con variables sociales y ecolgicas de
mediano y largo plazo, incorporar al anlisis la alta tasa de mortalidad, el impacto ambiental, la
corrupcin desde el origen que se enlaza con la corrupcin futura hasta converger en
ingobernabilidad.
La tarea es convencer al estado que invertir antes del asentamiento de la poblacin y
promover la inversin privada ordenada, creando, aprovechando y acompaando las sinergias
del proceso, es menos costoso que hacerlo al final asumiendo los pasivos sociales y
ambientales. Este ser el ms difcil reto para llegar al sueo de Olmos, un sueo en el que
deberan estar comprometidos no solamente los arquitectos sino nuestra generacin entera.