JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
ANLISIS ESPECIALIZADO

El Principio Registral de Prioridad

Alex Rodrguez Ortiz (*)
Resea:
En el presente caso el Tribunal Registral en aplicacin del principio registral de prioridad determina que cuando existan inscripciones sucesivas en una misma partida
registral, la prioridad en el caso que concurran derechos estar determinada por la
fecha del asiento de presentacin del ttulo que sustent la extensin del respectivo
asiento de inscripcin.

RESOLUCIN
RESOLUCIN N 757-2008-SUNARP-TR-L
Apelante

: Marco Vegas Galdos

Ttulo

: N 641996 del 14-11-2007

Recurso

: HTD. N 29446 del 19-05-2008

Registro

: Predios de Lima.

Acto(s)

: Adjudicacin.

EFECTO RETROPRIORITARIO DE LA INSCRIPCIN DE LA HIPOTECA

El derecho adquirido como consecuencia de la ejecucin de la garanta hipotecaria, prevalece frente a los actos o derechos inscritos con posterioridad a la fecha del asiento de presentacin
de la hipoteca
1. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESENTADA
Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la adjudicacin del inmueble inscrito en la
ficha N 4857, que continua en la partida electrnica N 407920920 del Registro de Predios de Lima,
a favor de Renzo Ricardo Garca Echevarra y Marco Antonio Vegas Galdos(sucesores de Mundo
Qumico), por el monto de US$ 14,450,00 dlares americanos; en el proceso judicial seguido contra
Felcitas Rodrguez La Torre y Bruno Adolfo Carbajal Rodrguez sobre Ejecucin de Garantas.
___________
(*) Abogado por la Pontificia Universidad Catlica del Per.

Setiembre de 2008

391

El Principio Registral de Prioridad

Al efecto se adjunta parte judicial dirigido

mediante Oficio N 2002-450-0100-JCI-31 del
31/10/2007 por el Juez del 31 Juzgado Subespecialidad Civil Lima, Marcial Daz Rojas,
conforme a lo dispuesto por el referido juzgado, acompaando las piezas procesales pertinentes, siendo las principales las siguientes:
Actas de Remate en Tercera Convocatoria llevado a cabo el 1/7/2005, Resolucin N 2 del
29/1/2002, Resolucin N 8 del 28/6/2002,
Resolucin N 106 del 2/11/2005, y Resolucin N 2 del 6/7/2007, expedido por la Quinta Sala de la Corte Superior de Justicia.
Con el reingreso se ha presentado Oficio
N 2002-450-0100-JCI-31 del 13/03/2008 por
el Juez del 31 Juzgado Subespecialidad Civil
de Lima, Juez Marcial Daz Rojas, que contiene, entre otros, la resolucin N 144 del
12.3.2008.

II. DECISIN IMPUGNADA

La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima, Ivonne Cabanilla De La Cruz,
observ el ttulo en los siguientes trminos:
(...)
Asumiendo competencia en la calificacin
del presente ttulo por quien suscribe y de conformidad con los alcances del Art. 2011 del
Cdigo Civil y ltimo prrafo del artculo 32
del TUO DEL Reglamento General de los Registros Pblicos, se debe indicar lo siguiente:
Segn lo dispuesto por la resolucin N 144
de fecha 12.3.2008 (presentada en el reingreso) se debe dar por levantada la observacin
formulada por el Registrador Dr. Juan Domingo Anda Mendoza por cuanto, el derecho que
le asiste al copropietario Andrs Adolfo Carbajal Rodrguez, fue inscrito con fecha posterior (6.2.2007) a la fecha de la resolucin que
ordena la adjudicacin (02.11.2005).
Sin embargo, al respecto la suscrita cumple con informarle que de acuerdo al estudio
de la partida registral N 40792090, segn
consta en el asiento D2002, corre registrada
la anotacin de demanda sobre declaracin

392 Setiembre de 2008

de heredero y peticin de herencia interpuesta por Andrs Adolfo Carbajal Rodrguez contra los ejecutados, dicha anotacin data del
28.8.2003 (fecha anterior a la ejecucin de
la hipoteca) por lo dispuesto por el artculo
68 del Reglamento General de los Registros
Pblicos que establece: inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la
anotacin data del 28.8.2003 (fecha anterior
a la ejecucin de la hipoteca), por tanto, el
derecho del demandante ya se encontraba
cautelado.
Siendo de aplicacin lo dispuesto por el artculo 68 del Reglamento General de Los Registros Pblicos que establece de Los inscrito
el acto o derecho cuya prioridad a sido cautelada por la anotacin preventiva, surtir efectos desde la fecha del asiento de presentacin
de la anotacin, salvo disposicin distinta.
Estando a lo informado, es necesario que se
remita parte aclaratorio en el que la judicatura se pronuncie sobre el emplazamiento de
referido titular.
Se deja constancia que en la fecha se remite la
presente esquela al juzgador cursor mediante Oficio N 0037-2007 SUNARP-Z.R. N IX
- SEDE - LIMA.
Base legal: artculo N 2011 del Cdigo Civil,
artculo II, V del Ttulo Preliminar, 31 y 32
de Reglamento General de los Registros Pblicos.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN

El recurrente sustenta su recurso de apelacin bajo los siguientes argumentos:
Sostiene que dentro del parte judicial reingresado al Registro, se ha cumplido con
precisar el motivo del no emplazamiento
del menor Andrs Adolfo Carvajal Rodrguez, sin embargo, la registradora pretende calificar la actuacin y naturaleza del
proceso judicial, al establecer que se debi emplazar en el proceso a un menor de
edad, no teniendo en consideracin que
los otorgantes de la hipoteca han sido solo

JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

Felicita Rodrguez La Torre y Bruno Adolfo

Carbajal Rodrguez, con fecha anterior al
inicio del proceso judicial y la sentencia
favorable a los ejecutantes, por lo que resulta un imposible jurdico poder emplazarlo en un proceso judicial cuando no
contaba con derecho u anotacin favorable a su persona.
Asimismo, seala que el Registrador no
tiene en consideracin el artculo 1112
del Cdigo Civil que establece que las
hipotecas tendrn preferencia por razn
de su antigedad conforme a la fecha de
registro, salvo cuando se ceda su rango, y
que de conformidad con el artculo 45 del
Cdigo Civil, los representantes legales de
los incapaces ejercen los derechos civiles
de estos, segn las normas referentes a la
patria potestad, tutela y curatela.
De igual modo, precisa que la Registradora no tiene en cuenta que el representante del menor Andrs Adolfo Carbajal
Rodrguez, es Felcita Rodrguez La Torre,
quien ha sido debidamente emplazada en
el proceso judicial, por lo que de conformidad con lo estipulado en el artculo 98
del CPP quien se considere titular de una
relacin judicial sustancial a la que presumiblemente deban extenderse los efectos
de una sentencia, y que por tal razn estuviera legitimado para demandar o haber
sido demandado en el proceso, puede intervenir como litisconsorte de una parte,
con las mismas facultades de sta.
Teniendo en consideracin que la madre
del menor ha intervenido en el proceso judicial y ser la representante legal de Bruno
Adolfo Carbajal Rodrguez, pudo haber
ejercido los derechos que le correspondieran a su menor hijo en el proceso judicial,
que a mayor abundamiento de conformidad con lo estipulado por el artculo 2012
del Cdigo Civil se presume sin admitirse
prueba en contrario el conocimiento de
las inscripciones registrales, por lo que la
persona de Andrs Adolfo Carbajal Rodrguez ha tenido conocimiento de la hipoteca y del proceso judicial cuya validez de
prejuzga por dos motivos.
Finalmente, seala que al realizar una nue-

va calificacin de las partes judiciales, no

slo procede a observar nuevamente las
aclaraciones judiciales, sino que asimismo
ha procedido a realizar una nueva liquidacin del ttulo, siendo algo ilegal y prohibido por el Reglamento General del Registro, no teniendo en cuenta que el ttulo al
momento de su presentacin cumpli con
el pago de la totalidad de derecho registrales pertinentes del ttulo presentado.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El predio al que se refiere la inscripcin solicitada se encuentra constituido por el Departamento N 303 con acceso por la Av. Bolivia
N 1028 - A, distrito de Brea, se encuentra
registrado en la ficha N 4857, que continua
en la partida electrnica N 40792090 del Registro de Predios de Lima.
En el asiento 4.c de la citada partida electrnica, corre registrada la copropiedad de
Felcita Rodrguez La Torre y Bruno Adolfo
Carbajal Rodrguez, en mrito a la sucesin
intestada declarada por la Jueza del 11avo Juzgado Civil de Lima.
En el asiento D00001 de la partida electrnica N 40792090 corre inscrita la hipoteca
constituida por Felcita Rodrguez La Torre y
Bruno Adolfo Carbajal Rodrguez a favor de
Mundo Qumico E.I.R.L., por un gravamen
hasta por la Suma de US$ 25.000.00 dlares
americanos.
En el asiento D00002 de la partida electrnica N 40792090 se inscribi la anotacin de
demanda sobre declaracin de heredero y peticin de herencia en mrito de la Resolucin
Judicial N 3 del 7.7.2003, expedida por el 5
Juzgado Civil de Lima.
En el asiento C00001 de la partida electrnica N 40792090 corre inscrita la inclusin
de Andrs Rodolfo Carbajal Rodrguez, como
propietario de las acciones y derechos de predio inscrito en la partida aludida, concurriendo con Felcitas Rodrguez La Torre y Bruno
Adolfo Carbajal Rodrguez, en los derechos
sucesorios.

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393

El Principio Registral de Prioridad

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal (s) Gilmer Marrufo Aguilar, autorizado mediante
Resolucin N 133-2008-SUNARP/PT del
02.07.2008.

Hoja de Trmite N 22973 del 16.4.2008,

el apelante formul desistimiento del recurso de apelacin.

De lo expuesto y del anlisis del caso, a

criterio de esta Sala corresponde dirimir:
La prioridad de los efectos de la adjudicacin derivada del remate ordenado en la
ejecucin de garanta hipotecaria.

VI. ANLISIS

440

1. El recurso de apelacin es el medio impugnatorio previsto en el Reglamento General de los Registros Pblicos (RGRP) a
efectos de contradecir las decisiones del
Registrador en el mbito de su funcin registral.

As, el artculo 142 del mismo Reglamento (1) establece los supuestos en que procede dicho recurso, el artculo 144 regula el
plazo para su interposicin (2) y el artculo
145 seala los requisitos de admisibilidad.

2. En el presente caso, mediante Hoja de Trmite N 7523 del 4.2.2008, Marco Antonio
Vegas Galdos interpuso recurso de apelacin contra la esqueta de observacin
del 27.11.2007. Posteriormente, mediante

As, mediante la Resolucin N

443-2008-SUNARP-TR-L del 24.4.2008
este tribunal acept el desistimiento del
recurso de apelacin, siendo notificada
esta resolucin al apelante el 25.4.2008.
Este desistimiento import un alineamiento a la observacin del 27.11.2007 formulada por el Registrador.

3. Sin embargo, mediante hoja de trmite N

29446 del 19.5.2008, Marco Antonio Vegas Galdos, interpuso nuevamente recurso de apelacin. Al respecto, debe tenerse
presente que en el Art. 162 del RGRP se 441
regula el segundo recurso de apelacin.
La norma establece que cuando el tribunal
Registral confirme la observacin u observaciones formuladas por el Registrador o
advierta nuevos defectos subsanables u
obstculos salvables que emanen de la
partida el interesado tendr 15 das contados desde la notificacin de la resolucin
respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u obstculos, y en su caso,
efectuar el pago del mayor derecho. Cumplido dicho requerimiento, el Registrador
tendr 5 das para extender los asientos
de inscripcin.

La norma dispone que si el Registrador con-

__________
(1) Artculo 142 del Reglamento General de los Registros Pblicos: Procedencia del recurso de apelacin.

Procede interponer recurso de apelacin contra:
a) Las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los Registradores;
b) Las decisiones de los Registradores y Abogados Certificadores respecto de las solicitudes de expedicin de certificados;,
c) Las resoluciones expedidas por los Registradores en el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de
Ventas a Plazos;
d) Las dems decisiones de los Registradores en el mbito de su funcin registral.

No procede interponer recurso de apelacin contra las inscripciones.
(2) Artculo 144.- Plazo para su interposicin

El recurso de apelacin se interpondr:
a) En el procedimiento registral, dentro del plazo de vigencia del asiento de presentacin.
b) En los supuestos de los literales b) y d) del artculo 142, dentro de los quince das hbiles siguientes a la fecha en
que la decisin del Registrador o Abogado Certificador, segn corresponda, es puesta a disposicin del solicitante
en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva;

En el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos, dentro de los quince das hbiles a la
notificacin del acto materia de impugnacin.

394 Setiembre de 2008

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sidera que los documentos presentados (3)

no subsanan las observaciones advertidas,
formular por nica vez la observacin
correspondiente, la que nicamente podr
referirse a dicha circunstancia. El interesado podr interponer apelacin contra la
nueva observacin que se formul, dentro
del plazo de vigencia del asiento de presentacin.

En esta oportunidad el Tribunal Registral

nicamente evala si los nuevos documentos presentados subsanan o no subsanan las observaciones.

Como puede advertirse el Tribunal Registral cuando resuelve el segundo recurso

de apelacin, slo est facultado para pronunciarse respecto a nuevas observaciones (4) puestas al ttulo como consecuencia
de la presentacin de nuevos documentos.

Conforme a ello, el Tribunal Registral ha

emitido reiterados pronunciamientos en
este sentido: Slo procede una segunda
apelacin en el procedimiento registral
cuando el ttulo es observado por considerar el Registrador que los documentos
presentados no subsanan la omisin o defecto confirmado o anotado por el Tribunal registral.

4. Ahora bien, el artculo 151 del Reglamento General de los Registros Pblicos
establece que: (...) Tratndose del desistimiento del recurso, la prrroga del asiento
de presentacin a que se refiere el literal

a) del Artculo 28 del presente Reglamento, se extender hasta 20 das adicionales

contados desde la notificacin de la correspondiente resolucin.

Respecto a tal hecho, este Tribunal, ha

interpretado de manera sistemtica los
artculos 151 y 162 del Reglamento General de los Registros Pblicos, ha sealado a travs de las Resoluciones Ns
984-2007-SUNARP-TR-L del 20.12.2007 y
46-2008-SUNARP-TR-L del 11.1.2008, lo
siguiente:

El desistimiento del recurso de apelacin 442

importa un allanamiento a las observaciones del Registrador y el deseo de subsanar
las mismas en el plazo de 20 das adicionales contados desde la notificacin de
la resolucin que acepta el desistimiento.
Durante el indicado plazo de 20 das no
procede interponer un nuevo recurso de
apelacin respecto a las mismas observaciones, dado que nicamente se encuentra prevista la interposicin de un segundo
recurso de apelacin contra las nuevas
observaciones que formule el Registrador
en ejecucin de la Resolucin del Tribunal
Registral al considerar que los documentos presentados no subsanan el defecto.

Conforme a lo sealado, resultara procedente interponer un segundo recurso de

apelacin, cuando el interesado presenta
nueva documentacin para subsanar la
observacin formulada por el Registrador,
y este a su vez, sobre la base de dicha

__________
(3) Cabe precisar, que el artculo 162 del Reglamento General de los Registros Pblicos, no slo establece el plazo para
interponer un segundo recurso de apelacin sino que adems contempla un requisito de procedencia, cual es la presentacin de nueva documentacin que subsane los defectos advertidos por el Registrador o por la segunda instancia
de ser el caso, siendo esto justamente el sustento para que si dicha documentacin no subsana las observaciones a
criterio del Registrador, el interesado pueda hacer uso de un segundo recurso de apelacin.
(4) Cabe precisar que en este orden de ideas, la posibilidad de interponer un segundo recurso de apelacin se presenta
de manera excepcional y slo si se cumplen ciertos presupuestos:
a) Si dentro del plazo de quince das contados desde la notificacin de la resolucin del Tribunal Registral, el
interesado presenta ante el Registrador documentos con el objeto de subsanar las observaciones confirmadas o
advertidas por el tribunal Registral.
b) Si el registrador emite una observacin considerando que los documentos presentados no subsanan las observaciones.

As, el segundo recurso de apelacin se dirige contra la observacin que emite el Registrador a dichos documentos
subsanatorios. En tanto se trata de documentos que presenta el interesado ante el Registrador con posterioridad a la
emisin de la Resolucin por el Tribunal Registral, se ha regulado el recurso de apelacin contra dicha decisin del
Registrador, a efectos que los interesados tengan posibilidad que esta (nueva) decisin del Registrador sea revisada
por la segunda instancia administrativa registral.

Setiembre de 2008

395

El Principio Registral de Prioridad

documentacin, formula una nueva observacin (5) al considerar que la misma no

corrige el defecto advertido.

En este sentido, resulta procedente admitir

el segundo recurso de apelacin presentado, correspondiendo analizar la observancia formulada.

5. En el caso bajo anlisis, en el plazo de

20 das de notificada la Resolucin N
443-2008-SUNARP-TR-L que acept
el desistimiento del recurso, el apelante va reingreso, adjunto el Oficio N
2002-450-0100-JCI-31 del 13.3.2008, que
contiene, entre otros, la Resolucin N 144
del 12.3.2008 expedida por el Juez del 31
Juzgado Especializado en lo Civil de Lima,
en mrito de la cual se aclara las observaciones formuladas por el Registrador (Juan
Domingo Anda Mendoza), disponiendo
la inscripcin de la adjudicacin dispuesta
por la resolucin N 106 del 2.11.2005.

6. Mediante el ttulo venido en grado de

apelacin se solicita la inscripcin de la
adjudicacin del inmueble inscrito en la
ficha N 4857, que continua en la partida
electrnica N 40792090 del Registro de
Predios de Lima, a favor de Renzo Ricardo
Garca Echevarra y Marco Antonio Vegas Galdos (sucesores de Mundo Qumico EIRL), por el monto de US$ 14,450.00
dlares americanos; en el proceso judicial
seguido contra Felcita Rodrguez La Torre
y Bruno Adolfo Carbajal Rodrguez sobre
ejecucin de Garantas.

Como se ha descrito en el rubro IV Antecedente Registral en la partida electrnica N 40792090 correspondiente al

predio materiad de la adjudicacin, corre
inscrito en el asiento 4.c de la citada partida electrnica, la copropiedad de Felicita
Rodrguez La Torre y Bruno Adolfo Carbajal Rodrguez, en mrito a la sucesin
intestada declarada por la Jueza del 11
Juzgado Civil de Lima. Ambos, copropietarios constituyeron hipoteca a favor del
Mundo Qumico E.I.R.L., por un gravamen
de hasta US$ 25.000.00 dlares americanos. Dicha hipoteca se inscribi en el
asiento D00001 en mrito del ttulo archivado N 23.2.001.

Sin embargo, con posterioridad a la constitucin de la hipoteca antes descrita en el

asiento D00002 se inscribi la anotacin
de demanda sobre declaracin de heredero y peticin de herencia en mrito de
la Resolucin Judicial N 3 del 7.7.2003,
expedida por el 5 Juzgado Civil de Lima,
inscribindose posteriormente en el asiento C00001 la inclusin de Andrs Rodolfo
Carbajal Rodrguez, como copropietario
de las acciones y derechos del predio
submateria, concurriendo con Felcita Ro-

Sin embargo, la Registradora Ivonne Cabanillas de la Cruz, formul nueva observacin al ttulo apelado, por considerar
que del estudio de la partida electrnica
N 47092090 del Registro de Predios de
Lima, advierte que en el asiento D00002
obra registrada, con fecha 28 de agosto de
2003, la anotacin de demanda sobre declaracin de heredero y peticin de herencia interpuesta por Andrs Adolfo Carbajal Rodrguez, esto es, con fecha anterior
a la ejecucin de la hipoteca, por lo que
en aplicacin del artculo 68 del RGRP,
inscrito al acto o derecho cuya prioridad
ha sido cautelado por la anotacin preventiva, surtir efectos desde la fecha del
asiento de presentacin de la anotacin,
salvo disposicin distinta.
Como se puede apreciar de lo antes sealado, el interesado ha presentado ante
el Registrador documentos nuevos con el
objeto de subsanar las observaciones formuladas mediante esquela de observacin
del 27.11.2007 emitiendo la Registradora
una nueva observacin al considerar que
los documentos presentados no resultan
suficientes para aclarar la observancia formulada.

__________
(5) Al respecto, el artculo 39 del Reglamento General de los Registros Pblicos, seala que: Todas las tachas y observaciones sern fundamentadas jurdicamente y se formularn por escrito en forma simultnea, bajo responsabilidad.
Podrn formularse nuevas observaciones slo si se fundan en defecto de los documentos presentados para subsanar
la observacin, sin perjuicio de lo establecido en el artculo 33.

396 Setiembre de 2008

JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

la prioridad en el caso en que concurran

derechos estar determinada por la fecha 445
de asiento de presentacin del ttulo que
sustent la extensin del respectivo asiento
de inscripcin. Ello nos lleva a la conclusin de que ninguna inscripcin efectuada
en mrito a un asiento de presentacin
determinado puede surtir efectos desde la
fecha de un distinto asiento de presentacin, salvo los supuestos de anotaciones
preventivas expresamente previstos en
la Ley y las normas registrales. Tambin
debe dejarse a salvo el caso especial de la
inscripcin de la hipoteca.

drguez La Torre y Bruno Adolfo Carbajal

Rodrguez, en los derechos sucesorios.

443

7. Al respecto, se debe tener presente que

el artculo 2016 del Cdigo Civil recoge el denominado principio registral de
prioridad, sealando que la prioridad en
el tiempo de la inscripcin determina la
preferencia de los derechos que otorga el
registro. En este sentido, la preferencia de
los derechos de quienes se amparan en el
registro est determinada por el tiempo en
la inscripcin.

444

Siendo esto as, corresponde analizar los

efectos retroprioritarios de la hipoteca inscrita en el asiento D00001 de la partida
electrnica N 40792090 del Registro de
Predios de Lima.

Por su parte, el tiempo de una inscripcin viene determinando por el asiento

de presentacin de los ttulos que contienen los actos o derechos que se incorporan al registro, establecindose
en el numeral IX del Ttulo Preliminar
del RGRP (6) respecto al Principio de
Prioridad Preferente que Los efectos
de los asientos registrales, as como la
preferencia de los derechos que de ellos
emanan, se retrotraen a la fecha y hora
del asiento de presentacin, salvo disposicin en contrario.
De la misma manera la oponibilidad de los
derechos derivados de la inscripcin registral se encuentra consagrada en el artculo
2022 del Cdigo Civil: Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes
tambin tienen derechos reales sobre los
mismos, es preciso que el derecho que se
opone est inscrito con anterioridad al de
aqul a quien se opone.(...). As, al que
inscribi con anterioridad se le prefiere en
virtud del principio de prioridad.
Por lo tanto cuando existan inscripciones
sucesivas en una misma partida registral,

8. El artculo 1097 del Cdigo Civil establece Por la hipoteca se afecta un inmueble
en garanta del cumplimiento de cualquier
obligacin, propia o de un tercero. La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de persecucin, preferencia y venta judicial del bien
hipotecado.

El artculo 1112 del Cdigo Civil establece el derecho de preferencia que otorga
la hipoteca sealando que las hipotecas 446
tendrn preferencia por razn de su antigedad conforme a la fecha de su registro,
salvo que se ceda su rango. La referida
norma prescribe como regla general que
la preferencia que otorgan las hipotecas
a los acreedores en las obligaciones por
ellas garantizadas est determinada por
la fecha en que accedieron al registro y
no por la antigedad de la obligacin o
del ttulo constitutivo; es decir, el rango
de las hipotecas se determina por la fecha
su inscripcin y no (...) por la designacin de primera o segunda hipoteca que
se efecte en los respectivos contratos.
De consiguiente, la llamada por las partes
primera y preferencial hipoteca prevista
en escritura pblica no inscrita, no tendr
esa condicin si se adelanta otro acreedor
hipotecario e inscribe su hipoteca con anterioridad a aquella (7).

__________
(6) En similar sentido se pronunciaba el derogado Reglamento General de los Registros Pblicos al establecer en su
artculo 143 que los efectos de las inscripciones se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentacin respectivo.
(7) Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil, Hipoteca (artculos 1107 a 1122 del Cdigo Civil), publicada en la
Separata Especial del Diario Oficial El Peruano el 12-11-1990, p. 7.

Setiembre de 2008

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El Principio Registral de Prioridad

Agrega al Exposicin de Motivos del Cdigo Civil sobre la materia, que los acreedores tienen prelacin segn la antigedad de los asientos de inscripcin de las
respectivas hipotecas y tal preferencia determina que del precio de realizacin del
bien se pague preferentemente al primer
acreedor y luego a los sucesivos.

resolucin que resuelve transferir el bien al

ejecutante por el monto de US$ 14,450.00
dlares americanos, es la nmero 106 del 2
de noviembre de 2005, confirmada por resolucin N 2 de noviembre de 2005, confirmada por resolucin N 2 del 6 de julio
de 2007, expedida por la 5 Sala Civil de La
Corte Superior de Justicia de Lima.

9. Asimismo, la hipoteca otorga tambin al

acreedor un derecho persecutorio (Art.
1097 del Cdigo Civil), lo que le permite
perseguir el bien cualquiera sea su tercer
adquiriente y para hacerse pago con su
precio de realizacin.

As, la prioridad de los efectos de la inscripcin de la adjudicacin por remate del

bien hipotecado con motivo del ejercicio
de la accin hipotecaria se retrotrae a la
fecha del asiento de presentacin de del
ttulo N 38423(23.02.2001) que dio mrito a la inscripcin de la hipoteca en el
asiento D00001 de la partida electrnica
N 40792090 del

447

La venta judicial del bien hipotecado con

motivo del ejercicio de la accin hipotecaria
extingue no slo la hipoteca sino adems todos los gravmenes que pesan sobre el bien,
pues cualquier derecho de los acreedores se
traslada al precio del remate.
Conforme a ello, y a la jurisprudencia reiterada de esta instancia, plasmada en resoluciones como la N 153-2003-SUNARPTR-L del 14 de marzo de 2003: El
derecho adquirido como consecuencia
de la ejecucin de la garanta, prevalecer
frente a los actos o derechos inscritos con
posterioridad a la fecha del asiento de presentacin de la hipoteca.

10. Como se ha sealado, mediante el ttulo alzado se pretende la inscripcin de la adjudicacin por remate del predio submateria
a favor de Renzo Ricardo Garca Echevarra
y Marco Antonio Vegas Galdos (sucesores
de Mundo Qumico EIRL), en el proceso judicial seguido contra Felcita Rodrguez La
Torre y Bruno Adolfo Carbajal Rodrguez
sobre ejecucin de garantas ante el 31 Juzgado Especializado en lo Civil de Lima. La

Registro de Predios de Lima.

Por tanto habindose registrado la hipoteca antes que la anotacin de demanda

(28.08.2003), por el principio de prioridad
preferente, la hipoteca y en consecuencia, su
ejecucin, resulta preferente a los efectos de
la anotacin de la demanda, de conformidad
con el artculo 1117 (8) del Cdigo Civil.

Sin perjuicio de lo expresado, cabe agregar

que ante la observacin formulada inicialmente (esquela de fecha 27.11.2007) (9), la
instancia jurisdiccional emiti pronunciamiento expreso respecto a la inscripcin
del acto rogado, tal como es de verse de
la resolucin N 144 del 12.3.2008, en la
que se dispone: ...cumpla el Registrador
Pblico con inscribir la adjudicacin tal y
conforme se ordena en autos (...).

De manera que deber estarse a lo establecido en el Precedente de Observancia

Obligatoria aprobado en el 5 Pleno (10) del

__________
(8) CDIGO CIVIL: Art. 1117.- El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la accin personal; o al tercer adquirente
del bien hipotecado, usando de la accin real. El ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el
hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que est en poder de un tercero, salvo disposicin
diferente de la ley.
(9) En la Esquela se seala: 1.- De la revisin de la Partida 40792090 del RPIL figura registrado en el asiento C00001
tambin como propietario Andrs Adolfo Carvajal Rodrguez, quien al parecer no ha sido emplazado en el presente
proceso, srvase aclarar por el juez ().
(10) Criterio adoptado en las Resoluciones N 452-1998-ORLC/TR del 04 de diciembre de 1998, N 236-1999-ORLC/
TR del 21 de setiembre de 1999, 279-2000-ORLC/TR del 11 de setiembre de 2000, N 406-2000-ORLC/TR del 21
de noviembre de 2000, N 435-2000-ORLC/TR del 13 de diciembre de 2000, N 448-2001-ORLC/TR del 17 de
octubre de 2001, N 160-2001-ORLC/TR del 09 de abril de 2001, 70-2002-ORLC/TR del 04 de febrero de 2002, N
030-2003-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2003 y N 216-2003-SUNARP/TR del 04 de abril de 2003.

398 Setiembre de 2008

JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

Tribunal Registral, respecto a la Calificacin de resoluciones judiciales:

El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuacin a la Ley del contenido de la resolucin judicial. Conforme a lo
dispuesto en el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil, el Registrador
est autorizado para solicitar aclaracin
o informacin adicional al Juez reitera el
mandato de anotacin o inscripcin, mediante una resolucin, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en
consecuencia, al emitir pronunciamiento
sustantivo, el mismo no puede ser objeto
de calificacin por parte del Registrador,
siendo en estos casos, responsabilidad del
magistrado el acceso al Registro del ttulo que contiene el mandato judicial, de lo
que deber dejarse constancia en el asiento registral.
Siendo as, corresponde desestimar la observacin formulada por la Registradora
del Registro de Predios.

11. Finalmente, el tercer prrafo del artculo

156 del RGRP seala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador,
tambin debe pronunciarse por la liquidacin de derechos realizada por el mismo
o, en defecto de sta, determinar dichos
derechos. El acto materia de rogatoria es
el siguiente:

Adjudicacin:

Derechos de calificacin S/.

Derechos de inscripcin

S/.

129.62

Levantamiento de hipoteca:

Derechos de calificacin

S/.

28.00

Derechos de inscripcin

S/.

112.12

S/.

297.74

Derechos cancelados
(recibo N 2007-10-00005093) S/.

157.79

Derechos pendientes de pago

Estando a lo acordado por unanimidad:

Sub Total:

VII. RESOLUCIN
REVOCAR la observacin formulada por la
Registradora del Registro de Predios de Lima
al ttulo sealado en el encabezamiento, y
DISPONER su inscripcin previo pago de los
derechos registrales correspondientes, conforme a los fundamentos vertidos en el anlisis
de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal del Tribunal Registral
GILMER MARRUFO AGUILAR

28.00

Vocal(s) del Tribunal Registral

COMENTARIO

I. Introduccin.
1.1. Bruno y Felicitas han adquirido un bien
inmueble por sucesin mortis causa.
Ahora bien, una vez inscrito su derecho
de propiedad sobre el referido inmueble,
Bruno y Felicitas deciden solicitar un
prstamo a la empresa Mundo Qumi-

co, para lo cual constituyen una garanta

hipotecaria sobre el inmueble, la cual se
inscribe en Registros Pblicos, para garantizar su obligacin principal. Luego,
despus de varios meses, Bruno y Felicitas no pueden cancelar el prstamo, por
lo que se inicia un proceso de ejecucin
de garantas.
Setiembre de 2008

399

El Principio Registral de Prioridad

En un momento posterior, Felicitas, en

representacin de su menor hijo Andrs,
interpone una demanda de peticin de
herencia y declaracin de heredero contra
ella y Bruno. Para asegurar la eficacia de
dicho proceso, se le concede una medida
cautelar de anotacin de demanda en el
registro del bien inmueble. Antes de la
realizacin del remate pblico, se inscribe el derecho de propiedad de Andrs
sobre el inmueble, quien concurre como
copropietario con sus padres. Finalmente,
despus del remate del bien hipotecado,
Renzo y Marco pretenden que se inscriba
su propiedad por haberse adjudicado el
bien inmueble hipotecado.

1.2. Los hechos narrados son reales y fueron

objeto de anlisis por la Tercera Sala del
Tribunal Registral de SUNARP (en
adelante el Tribunal Registral), en su
Resolucin N 757-2008-SUNARPTR-L (publicada el 31.08.2008). A
continuacin, detallamos brevemente
lo resuelto por el Tribunal Registral, haciendo algunos comentarios.

As, la mencionada Resolucin emitida

por el Tribunal Registral ha revocado la
observacin formulada por la Registradora del Registro de Predios, y, en consecuencia, ha dispuesto la inscripcin del
derecho de propiedad por adjudicacin
en remate judicial del predio materia de
inscripcin. El procedimiento administrativo se inici con la solicitud de inscripcin de Renzo y Marco, del ttulo

que contiene la adjudicacin del inmueble hipotecado a su favor, en el proceso

de ejecucin de garantas seguido contra
Felicitas y Bruno.

Este trmite fue objeto de observacin

porque antes se haba inscrito la anotacin de demanda sobre declaracin
de heredero y peticin de herencia del
menor Andrs contra Felicitas y Bruno.
Con lo cual, al momento de la calificacin registral (1), la Registradora consider que el derecho del demandante se
encontraba cautelado, conforme lo dispuesto en el artculo 68 del Reglamento
General de Registros Pblicos.

1.3. Ante la referida observacin, Renzo y

Marco interpusieron recurso de apelacin para que el Tribunal Registral revocara la observacin efectuada por la
Registradora, y, por tanto, ordenara la
inscripcin de su derecho de propiedad.
II. Inscripciones registrales relevantes:
De lo sealado antes, se puede colegir que
existen cuatro inscripciones en el registro que
son relevantes para el anlisis del presente
caso, a saber:
(i) La inscripcin de la copropiedad de Felicitas y Bruno sobre el inmueble.
(ii) La inscripcin de la constitucin de hipoteca a favor de Renzo y Marco sobre el
inmueble.

__________
(1) Se ha sealado que: la calificacin registral es el control que realiza el registrador a efectos de determinar si el ttulo
presentado al registro es inscribible sobre la base de diversos principios que, como requisitos y presupuestos tcnicos
para la inscripcin, cada sistema contempla. los principios registrales son los previstos en los artculo 2011 y siguientes
del Cdigo Civil, entre los cuales tenemos los principios de legalidad, de tracto sucesivo, de impenetrabilidad, de prioridad excluyente, de prioridad formal y de especialidad. Cfr. DELGADO SCHEELJE. Alvaro. Aplicacin de los principios
registrales en la calificacin registral. Redefiniendo los conceptos tradicionales y planteando nuevos principios. En: Ius et
veritas N 18, junio, 1999. Revista editada por estudiantes de la Facultad de Derecho de la PUCP, p. 254.

400 Setiembre de 2008

JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

(iii) La inscripcin de la anotacin de demanda sobre declaracin de heredero y

peticin de herencia interpuesta por el
menor Andrs.
(iv) La inscripcin de los derechos de Andrs como copropietario del inmueble.
III. Anlisis del Tribunal Registral:
3.1. Para la resolucin del presente caso, el
Tribunal Registral estableci que era
indispensable la determinacin de: la
prioridad de los efectos de la adjudicacin derivada del remate ordenado en
la ejecucin de garanta hipotecaria (2).
Por ello, el Tribunal Registral en aplicacin del principio registral de prioridad
determina que cuando existan inscripciones sucesivas en una misma partida
registral, la prioridad en el caso que concurran derechos estar determinada por
la fecha del asiento de presentacin del
ttulo que sustent la extensin del respectivo asiento de inscripcin.

En ese sentido, el Tribunal Registral seala: Ello nos lleva a la conclusin de que
ninguna inscripcin efectuada en mrito
a un asiento de presentacin determinado
puede surtir efectos desde la fecha de un
distinto asiento de presentacin, salvo los
supuestos de anotaciones preventivas expresamente previstos en la ley y las normas
registrales. Tambin debe dejarse a salvo
el caso especial de la inscripcin de la hipoteca (3).

3.2. Asimismo, utilizando los criterios sealados en la Exposicin de Motivos, el

Tribunal Registral precisa que la prioridad en el rango de las hipotecas se

determina por la fecha del asiento de
inscripcin y no por la designacin que
realicen las partes en el ttulo. Adems,
dicha preferencia determina que del precio de realizacin del bien se pague preferentemente al primer acreedor y luego
a los sucesivos, segn su antigedad.
3.3. En ese sentido, el Tribunal Registral
afirma que la venta judicial del bien hipotecado por la ejecucin de garanta
hipotecaria extingue no slo la hipoteca,
sino tambin todos los gravmenes que
recaen sobre el bien, pues cualquier derecho de los acreedores se traslada al precio del remate. Por eso, reitera el criterio
establecido en su jurisprudencia (como
la Resolucin N 153-2003-SUNARPTR-L de 14.03.2003), en el sentido
que: el derecho adquirido como consecuencia de la ejecucin de la garanta,
prevalecer frente a los actos o derechos
inscritos con posterioridad a la fecha de
asiento de presentacin de la hipoteca.
3.4. Finalmente, teniendo en cuenta las anteriores consideraciones, el Tribunal Registral concluye que la prioridad de los
efectos de la inscripcin de la adjudicacin por remate del bien hipotecado
con motivo de la ejecucin de la hipoteca se retrotrae a la fecha de presentacin del asiento de presentacin del
ttulo que dio mrito a la inscripcin
de la hipoteca. En consecuencia, encontrndose registrada la hipoteca antes
de la anotacin de demanda del menor
Andrs, en virtud del principio de prio-

__________
(2) Punto V de la Resolucin.
(3) Punto VI, numeral 7 de la Resolucin.

Setiembre de 2008

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447

448

El Principio Registral de Prioridad

ridad preferente, la hipoteca y su ejecucin resulta preferente a los efectos de la

anotacin de la demanda, de acuerdo a
lo previsto el artculo 1117 del Cdigo
Civil (CC).
IV. Comentario.
4.1. Si bien en el presente caso, la decisin
del Tribunal Registral nos parece correcta, caben hacerle algunas precisiones.
4.2. El razonamiento del Tribunal Registral
fue el siguiente. Primero, se solicita que
se inscriba el derecho de propiedad de
los adjudicatarios de un bien inmueble.
Segundo, existe inscrita coin anterioridad una anotacin de demanda de peticin de herencia y declaracin de herederos, y, posteriormente, la inscripcin
del derecho de propiedad del nuevo
heredero. Tercero, para determinar si
procede la inscripcin solicitada es necesario aplicar el principio de prioridad
registral, es decir, cul ttulo se inscribi antes.

449

4.3. Conforme al artculo 2016 del CC: la

prioridad en el tiempo de la inscripcin
determina la preferencia de los derechos
que otorga el registro. Ms, en el presente
caso, creemos que la hipoteca, y, su posterior adjudicacin, debi prevalecer no en
virtud del principio de priroridad, sino
en aplicacin de lo dispuesto en el artculo 1117 del CC. sta norma dispone
que el acreedor hipotecario puede dirigir
su accin real contra el tercer adquirente
del bien hipotecado (4). En este supuesto,

no interesa cul sea el origen del derecho

de propiedad, sino que la adquisicin de
la propiedad haya sido posterior a la inscripcin de la hipoteca. Esto porque, en
el presente caso, se cumpli con el requisito de validez de la hipoteca previsto en
el artculo 1099, inciso 1 del CC, ya que
constituyeron la hipoteca los propietarios
del bien inmueble en ese momento de
acuerdo a los Registros Pblicos, es decir,
Felicitas y Bruno.
4.4. Ahora bien, el Tribunal Registral no
se pronunci respecto a que con la adjudicacin del bien hipotecado se extinguen todos los gravmenes sobre el
bien inmueble, pero no la anotacin de
demanda. Esto conforme a lo previsto
en el artculo 739 del Cdigo Procesal
Civil (CPC) que seala: la orden que
deja sin efecto todo gravamen que pesa
sobre ste [el bien puesto a remate], salvo la medida cautelar de anotacin de
demanda; (). As, en el presente caso,
si bien se dejar sin efecto la inscripcin
del derecho de propiedad de Andrs,
s se mantendr su medida cautelar de
anotacin de demanda.
4.5. De lo anterior, cabe preguntarse si es
que Andrs en su calidad de heredero
y teniendo anotada en el registro su demanda, podra ejercer la accin reivindicatoria contra los nuevos propietarios.
Consideramos que esto no sera viable.
Esto porque de lo previsto en el artculo
665 del CC se colige que no procede la
accin reivindicatoria (5) contra el tercero
de buena fe que adquiere los bienes he-

__________
(4) En el mismo sentido: DELGADO SHEELJE, Alvaro. La Publicidad jurdica registral en el Per: eficacia material y principios registrales. En: FOLIO REAL. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial N 1, Ao 1, abril (2000), p. 31.

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

reditarios a ttulo oneroso del heredero

aparente que entr en posesin de ellos.
As, cuando los bienes son registrados, la
buena fe del adquirente se presume si es
que el ttulo que amparaba al heredero
aparente se encontraba inscrito antes de
la adquisicin del derecho por el tercero.

Por ello, aplicando extensivamente dicho artculo al presente caso, tambin

debera estar protegido el tercero que
adquiere la propiedad en virtud de una

ejecucin judicial que deriva de un derecho real de garanta, inscrito con anterioridad al ttulo del heredero. Esto porque cuando se inscribi la constitucin
de la hipoteca, los propietarios del bien
inmueble eran slo Felicitas y Bruno, y
la calidad de propietario de Andrs deriva de una declaracin judicial posterior a
la hipoteca. Por tanto, la posible accin
reivindicatoria que pudiera promover
Andrs contra los nuevos propietarios
no podra ser amparada.

__________
(5) Sobre las previsiones sobre la peticin de herencia y accin reivindicatoria contenidas en los artculo 665 y 666 del
CC, Lohmann ha sealado que: son normas que respectan al reclamo de bienes concretos que el heredero formula
contra un tercero carente de ttulo sucesorio que los ha adquirido de un sucesor aparente, o que los tiene sin ttulo.
Por lo mismo, estos artculos regulan derechos inherentes a todo propietario. Y el heredero no cabe duda que lo es,
porque mortis causa y por disposicin testamentaria o declaracin judicial ha adquirido tal cualidad y corolario se
le han transferido en propiedad los bienes que componen la herencia. Cfr. LOHMANN LUCA DE TENA, Guillermo.
Derecho de Sucesiones. Tomo I. Lima: Fondo Editorial de la PUCP, 1ra. edicin, 1995, p. 150.

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