CURSO DE

DIRECCION Y LEGISLACION DE OBRA

Prof. Arq. Claudio F. Torres

TEORICA N 3

DERECHOS
REALES
MATERIAL COMPLEMENTARIO DEL LIBRO
MANUAL PRACTICO DE LEGISLACION DE LA CONSTRUCCION
de. M. Garca Tejera y C. F. Torres. Ed. Nobuko. Bs. As. 2006.

DERECHOS REALES
COSA

BIEN

Todo lo que tiene entidad,

Ya sea corporal
o espiritual,
natural
o artificial, real o abstracta.
Objeto material susceptible de
tener algn valor. (segn Art.
2311 del C.C.).

Utilidad, beneficio.
Hacienda,
riqueza, caudal.
"Los objetos inmateriales
susceptibles de valor, e
igualmente las cosas,
se llaman 'bienes'..." (Art. 2312
del C.C.)

PATRIMONIO
Bienes propios adquiridos por cualquier
ttulo."El conjunto de bienes de una
persona constituye su patrimonio" (Art.
2312 del C.C.). Conjunto de derechos que
comprenden COSAS o BIENES,
susceptibles de apreciacin pecuniaria,
deduciendo las cargas que los gravan.

Una cosa es siempre un bien (ej., un lpiz, un edificio), pero los bienes no siempre son cosas
(ej., el derecho intelectual).
DERECHO PATRIMONIAL
1. Derechos PERSONALES: es la relacin entre personas, a travs de un vnculo jurdico.
2. Derechos REALES: derecho que una persona sobre una cosa bien.
3. Derechos INTELECTUALES: encuadran dentro de una categorizacin del derecho, y abarca la propiedad
de una obra intelectual, que puede ser artstica, cientfica, literaria, como tambin adems los derechos de
invencin y las marcas de fbrica.

Clasificacin de BIENES
MUEBLES: "...las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea movindose por s mismas,
sea slo que se muevan por una fuerza externa, con excepcin de las que sean accesorias a los
inmuebles" (Art. 2318 del C.C.; ver Arts. 2319 al 2323).
INMUEBLES: aquellas que ...por su naturaleza las cosas que se encuentran por s mismas
inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman superficie y
profundidad: todo lo que est incorporado al suelo de una manera orgnica, y todo lo que se
encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre" (Art. 2314 del C.C.; ver adems Arts. 2315 al 2317).

PUBLICOS:
REGISTRABLES:
Estn en poder
Dada
del Estado
su importancia
(Nacional, Provincial,
econmica
Municipal).
y social,
Sony bienes
por hallarse
de dominio
en pblico
el comercio,
estatal,
destinados
al uso y goceen
de registros
toda la ciudadana,
con caractersticas de inalienables, de uso gratuito (aunque pueda cobrarse
deben inscribirse
pblicos.
pequeos montos con fines conservatorios) e imprescriptibles: 1. Los mares territoriales hasta la distancia que las leyes especiales
determinen
(200 millas marinas); 2. Los mares
las ensenadas,
las bahas,en
los puertos
y los ancladeros;
3. Los ros y sus
NO REGISTRABLES:
Nointeriores,
requieren
inscripcin
registros
pblicos.
cauces (subterrneos o que emerjan sobre el terreno); 4. Las playas marinas y las riberas internas de los ros; 5.Los lagos navegables,
y tambin sus lechos; 6. Las islas que no pertenezcan a particulares que se formen en lagos navegables, ros o mar territorial; 7. Las
obras pblicas, como plazas o caminos; 8. Los documentos oficiales donde consten los poderes del Estado; y 8. Las ruinas y
yacimientos de inters cientfico, paleontolgico y arqueolgico.
PRIVADOS:
propiedad
Los bienes pblicos delSon
Estado
puedende:
ser desafectados e ingresar al dominio privado, por decisin del Poder Legislativo o del Poder
Administrador.
Particulares (incluye lagos no navegables y vertientes de agua que nacen y mueren en un mismo terreno)
Iglesias.
Aquellos que nadie reclama (susceptibles de apropiacin privada).
Aquellos que tambin pueden ser de dominio privado del Estado: 1. Las tierras sin dueo que se encuentren en la Repblica
(tierras fiscales); 2. Las minas; 3. Los bienes vacantes (inmuebles sin dueo); 4. Los bienes mostrencos (cosas muebles sin dueo
res nulius); 5. Bienes de personas que fallecen sin sucesores (herencias vacantes); 6. Las construcciones efectuadas por el
Estado, y los bienes adquiridos por ste; y 7. Las embarcaciones que naufraguen en las costas argentinas, si pertenecen a
corsarios o enemigos. El dominio privado del Estado se rige por las normas del C.C., y el Estado -como cualquier particular- si debe
enajenarlos, debe cumplir ciertas exigencias de Derecho Administrativo. Los bienes privados del Estado, destinados a la prestacin
de un servicio pblico, no pueden embargarse.

Otra clasificacin de COSAS

a)

b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)

Fungibles: todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie; o pueden
sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y en igual cantidad; de no ser as, las cosas
se consideran No Fungibles. Consumibles: su existencia culmina con el primer uso.
No Consumibles: su existencia no termina con el primer uso, aunque la cosa pueda deteriorarse
con el paso del tiempo.
Divisibles: son cosas que, sin ser destruidas totalmente, pueden ser divididas en porciones
reales, formando cada una de ellas un todo homogneo y anlogo.
Indivisibles: son cosas cuya divisin convierte en antieconmico su uso y su aprovechamiento.
Principales: existen para s mismas y por s mismas.
Accesorias: dependen de otras cosas, o estn adheridas a otras cosas.
Dentro del Comercio: son cosas cuya enajenacin no est expresamente prohibida.
Fuera del Comercio: son cosas cuya enajenacin est prohibida por ley, por disposicin de
ltima voluntad, o por actos entre vivos.

Posesin

Tenencia

"Habr posesin de la cosa cuando una persona,

por si o por otros, tenga una cosa bajo su poder,
con intencin de
someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad" (Art. 2351 del C.C.).

"El que tiene efectivamente una cosa, pero

reconociendo en otro
la propiedad, es simple tenedor
de la cosa"
(Art. 2352 del C.C.).

Derecho Real: vnculo jurdico consistente en el derecho que una persona (sujeto activo
del derecho) ejerce respecto
de una cosa (objeto), hacindolo de manera directa e inmediata.
Definicin de Derecho Real
segn Allende

Derecho absoluto de
contenido patrimonial,
cuyas normas,
sustancialmente de orden
pblico, establecen entre
una persona y una cosa una
relacin directa e
inmediata, la que previa
publicidad, genera por parte
de la sociedad un deber de
abstencin , naciendo para
el caso de violacin, las
acciones reales que otorgan
a su titular las ventajas
inherentes al ius
persequendi y al ius
preferendi.

SE HACE VALER ERGA OMNES FRENTE A TODA LA

COMUNIDAD.
SUSCEPTIBLE DE APRECIACIN PECUNIARIA
PRINCIPIOS QUE RIGEN LA EXISTENCIA DE CIERTO ORDEN SOCIAL. ART.
21 DEL C.C.: "LAS CONVENCIONES PARTICULARES NO PUEDEN DEJAR
SIN EFECTO LAS LEYES EN CUYA OBSERVANCIA ESTN INTERESADOS
EL ORDEN PBLICO Y LAS BUENAS COSTUMBRES".
DADA POR LA INSCRIPCION EN REGISTROS

OBLIGACIN POR PARTE DE LA SOCIEDAD DE

RESPETAR EL DERECHO REAL
(CORRELATO DEL CARCTER DE OPONIBILIDAD ERGA OMNES)

REPELEN CUALQUIER ATENTADO A LA EXISTENCIA,

PLENITUD, Y LIBERTAD DE LOS DERECHOS REALES.
HACE QUE EL DERECHO REAL PREVALEZCA SOBRE LOS
DERECHOS PERSONALES Y SOBRE OTROS DERECHOS
REALES DE FECHA POSTERIOR. Y LIBERTAD DE LOS
DERECHOS REALES.

PERSEGUIR LA COSA EN MANOS DE CUALQUIERA

QUE LA TENGA.

ENUMERACION DE LOS DERECHOS REALES

El Dominio y el Condominio.
El Usufructo.
El Uso y Habitacin.
Las Servidumbres.

1) El Dominio

CARACTERES
FUNDAMENTALES

La Hipoteca.
La Prenda.
El Anticresis.
La Superficie Forestal.

"El dominio es un derecho real en virtud del cual una

cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de
una persona"(Art.2506 del C.C.).
PERFECTO (cuando es absoluto, exclusivo y
perpetuo, y la cosa no est gravada con ningn
derecho real hacia otras personas).
MENOS PLENO O IMPERFECTO (si est afectado
alguno de los caracteres de absoluto, exclusivo y
perpetuo, cuando debe resolverse al fin de un cierto
tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa
que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de
terceros con un derecho real.

FACULTADES
DEL TITULAR
DE DOMINIO

De poseer la cosa.
De hacer uso: servirse segn su necesidad o
conveniencia, sin limitaciones respecto de la naturaleza o
destino.
De hacer goce: percibir todos los frutos que pudiera
producir la cosa.
De disponer: El titular podr cambiar la materialidad de la
cosa, alterando incluso su aspecto y estructura.
De enajenarla total o parcialmente a ttulo oneroso o
gratuito.
De alquilarla o arrendarla total o parcialmente.
De gravarla con los derechos reales de hipoteca, uso,
uso y habitacin, servidumbre, prenda.

EXTENSION DEL DOMINIO: Art. 2520 del C.C.:"La propiedad de una cosa comprende
simultneamente la de los accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos" .

La propiedad del terreno comprende:

1) LA COSA EN SI, MAS SUS ACCESORIOS (natural o artificialmente unidos)
2) AQUELLO QUE EL SUELO PRODUZCA;
3) LA PROFUNDIDAD, que incluye sus tesoros ocultos que:
a) Si son hallados por el dueo del terreno pasan a su poder;
b) Si los halla un tercero, sern compartidos por ste y el dueo del terreno;
c) Si son yacimientos mineros, son propiedad del Estado. Pueden ser dados a particulares para su explotacin.
4) EL ESPACIO AEREO, en lnea perpendicular: aunque las obras que se hallen bajo el suelo o sobre el espacio
areo no causan la presuncin de su propiedad en favor del propietario del suelo. Las restricciones impuestas
al dominio privado slo en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo (Art. 2611 del C.C.).
5) FRUTOS Y PRODUCTOS

FORMAS DE ADQUISICION DEL DOMINIO

1)

2)
3)
4)

5)

6)

7)

APROPIACION: Aprehensin de cosas muebles sin dueo o abandonadas por ste. A diferencia de
los muebles, los bienes inmuebles nunca carecen de dueo; si ste no existe, el bien pasa a manos
del Estado.
TRANSFORMACION o ESPECIFICACION: Creacin de un nuevo objeto valindose de una cierta
sustancia.
ACCESION: Existe cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia natural o
artificial.
TRADICION TRASLATIVA: Entrega material de una cosa, hecha por el propietario actual al
adquirente de dicha cosa, poseyendo ambos (propietario y adquirente) capacidad para enajenar y
adquirir.
PERCEPCION DE FRUTOS: Cuando una cosa puede generar otra cosa, sin que la primera vea
alterada su esencia; el propietario de la primera cosa ser adems propietario de aquella que se
gener.
SUCESION: Transmisin de derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona
fallecida, a una o ms personas supervivientes. Quien recibe la sucesin es el heredero, que pasa a
continuar la persona del difunto, en cuanto a la titularidad de los derechos trasmitidos. Mediante una
declaratoria judicial, pasa el heredero a ser titular de dominio.
PRESCRIPCION: Art. 3947 del C.C. establece sobre la prescripcin:"Los derechos reales y
personales se adquieren y se pierden por la prescripcin. La prescripcin es un medio de adquirir un
derecho, o de liberarse de una obligacin por el transcurso del tiempo".

EXTINCION DEL DOMINIO

Por DESTRUCCION DE LA COSA

Por CONSUMO DE LA COSA
Por COLOCACION DE LA COSA FUERA DEL COMERCIO
Por ABANDONO DE LA COSA
Por ENAJENACION
Por TRANSMISION JUDICIAL
La expropiacin en virtud de utilidad pblica del bien;
La sentencia judicial;
La restitucin de cosa cuya propiedad fue transmitida
por ttulo viciado de nulidad

Por LEY
Por ALZAMIENTO DE ANIMALES DOMESTICOS: Si un animal
domesticado o salvaje recupera su libertad o pierde la costumbre de volver a su
dueo, se extingue el derecho de propiedad sobre los mismos (Art.. 2605 del
C.C.).

RESTRICCIONES AL DOMINIO

LEGALES (arts. 2612 al 2660 del C.C.): aquellas que prescriben determinadas condiciones edilicias con
respecto a situaciones generales de disposicin fsica del dominio. Tal es el caso de la prohibicin de arrojar
aguas pluviales a un terreno ajeno, no poseer depsitos de aguas estancas, etc., entre otras cosas.

ADMINISTRATIVAS (art. 2611 del C.C.): "Las restricciones impuestas al dominio privado slo en el
inters pblico, son regidas por el derecho administrativo".

INTERDICTOS
Instrumentos legales que prev el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin
(C.P.C.C.N.) para repeler una perturbacin de la posesin, y que buscan como fin
lograr una decisin judicial que resguarde los derechos del denunciante.
La decisin del juez no reviste carcter de cosa juzgada, por lo que posteriormente
el accionante puede iniciar acciones legales.

CLASIFICACION (art. 606 del C.P.C.C.N.)

De ADQUIRIR POSESIN o TENENCIA. JUEZ OTORGA POSESION O TENENCIA, O MANDA SUSTANCIAR
EN JUICIO ORDINARIO.
De RETENER POSESION o TENENCIA. JUEZ PUEDE DISPONER LA MEDIDA DE NO INNOVAR, BAJO
APERCIBIMIENTO DE APLICAR LAS SANCIONES PECUNIARIAS COMPULSIVAS Y PROGRESIVAS.
De RECOBRAR POSESIN
POSESIN O LA TENENCIA.

TENENCIA.

JUEZ

DESESTIMA INTERDICTO O MANDA RESTITUIR LA

De OBRA NUEVA: "Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su
poseedor o tenedor podr promover el interdicto de obra nueva. Ser inadmisible si aqulla estuviere
concluida o prxima a su terminacin. La accin se dirigir contra el dueo de la obra y, si fuere
desconocido, contra el director o encargado de ella Tramitar por el juicio sumarsimo. El juez podr
ordenar preventivamente la suspensin de la obra"(art. 619 del C.P.C.C.N.). EL JUEZ DISPONDR
SUSPENSIN DE LA OBRA O DESTRUCCIN Y LA RESTITUCIN DE LAS COSAS AL ESTADO ANTERIOR.

GCBA-CODIGO DE LA EDIFICACION
2.2.5.0. Obras en contravencin 2.2.5.1. Inspeccin de trabajos en contravencin
2.4.5. Paralizacin o clausura de la obra - 2.4.6. Registro de penalidades aplicadas a profesional y empresas
2.4.7. Comunicacin a los Consejos Profesionales de las Penalidades

DENUNCIAS
De DAO TEMIDO (art. 623 bis del C.P.C.C.).
"Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao grave e inminente a sus bienes,
puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervencin de
autoridad administrativa por el mismo motivo. (...).

De OPOSICION A REPARACIONES URGENTES, (art. 623 ter del

C.P.C.C.).
"Cuando deterioros o averas producidos en un edificio o unidad ocasionen grave dao a otro, y el
ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias
para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o,
en su caso, el administrador del consorcio, podr requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo
los trabajos que sean necesarios, disponindose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable.
La peticin tramitar sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe
tcnico que deber acompaarse al escrito inicial. La resolucin del juez es inapelable. En su caso
podrn imponerse sanciones conminatorias".

CONDICIONES PARA PRESENTAR DENUNCIAS: TIEMPO PRESENTE - URGENCIA

ENTRAR EN MORADA AJENA

C.P. art. 150: prisin de seis meses a dos aos, entrar en moradas o local ajeno.
C.P. art. 152: "Las disposiciones de los artculos anteriores no se aplicarn al que entrare en los
sitios expresados, para evitar un mal grave a s mismo, a los moradores o a un tercero, ni al que lo
hiciere para cumplir un deber de humanidad o prestar auxilio a la justicia".
Provincia de Buenos Aires: art. 2627 del C.C.: andamios, u otro servicio provisorio en el inmueble
del vecino.

INVASION DE SUELO AJENO

FORMAS DE ADQUISICION DEL DOMINIO. Art. 2524 del C.C.: siete formas:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Por APROPIACION.
Por TRANSFORMACION.
Por ACCESION.
Por TRADICION.
Por PERCEPCION DE FRUTOS.
Por SUCESION.
Por PRESCRIPCION.

ACCESION: Existe cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra

por adherencia natural o artificial.
Existen distintas formas de accesin:

ALUVION: Se considera como tal a:

1) Las tierras ganadas por acumulacin de las mismas.
2) Las tierras que por retiro de las aguas.
AVULSION: Apropiacin de elementos diversos llevados por la
fuerza de aguas de ros o arroyos sean navegables o no, se posan
en fundos o terrenos vecinos si son susceptibles de adherencia
natural, como la tierra, la arena, plantas, etc. Si no son susceptibles
de adherencia natural, se los considera como elementos perdidos.
ADJUNCION: "Dos cosas muebles, pertenecientes a distintos
dueos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola, el
propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso
de ser posible la separacin, pagando el dueo de la cosa
accesoria lo que ella valiere". (Art. 2594 del C.C.).
EDIFICACION Y PLANTACION: El que sembrare, plantare o
edificare en finca propia con semillas, plantas o materiales
ajenos, adquiere la propiedad de unos y otros; pero estar
obligado a pagar su valor; y si hubiese procedido de mala fe,
ser adems condenado al resarcimiento de los daos y
perjuicios, y si hubiere lugar, a las consecuencias de la
acusacin criminal. El dueo de las semillas, plantas o
materiales, podr reivindicarlos si le conviniere, si ulteriormente
se separasen (Art. 2587 del C.C.).
Por este principio el propietario de un fundo pasa a ser dueo de
aquello que se edific o plant en su terreno. Los casos que podemos
detallar, particularizando esta posibilidad, son:
1)EDIFICACION, SIEMBRA Y PLANTACION
2) INVASION DE SUELO AJENO (total o parcial)

EDIFICACION, SIEMBRA Y PLANTACION

EN TERRENO PROPIO
CON MATERIALES AJENOS
Lo edificado, sembrado, etc., pasa a ser
propiedad del dueo del terreno.
Art.2591: Si el dueo de la obra la
hiciese con materiales ajenos, el dueo
de los materiales ninguna accin tendr
contra el dueo del terreno, y slo podr
exigir del dueo del terreno la
indemnizacin que este hubiere de pagar
al dueo de la obra.

Si el responsable
del hecho obr con
BUENA FE debe
pagar al propietario
de las semillas o
materiales el valor
de las
indemnizaciones.

Si el responsable
del hecho obr
con MALA FE
debe adems
pagar
indemnizaciones
por daos y
perjuicios.

EN TERRENO AJENO
CON MATERIALES PROPIOS
Si el responsable
del hecho obr con
BUENA
FE
el
dueo del terreno
podr
aduearse
de lo plantado o
construido,
previo
pago
de
una
indemnizacin
al
edificante.

Si el responsable
del hecho obr con
MALA FE el dueo
del terreno puede
exigir demoler
o
desmontar la cosa,
a
costa
del
edificante.
Pero si
quisiere
conservar lo hecho,
debe el mayor valor
adquirido por
el
inmueble.

Si hubo MALA FE, tanto por parte del

edificante y del dueo del predio, se
arreglarn los derechos de ambos segn lo
que se dispone respecto del edificante de
buena fe.

El Art. 2590 del C.C. considera mala fe por

parte de un propietario a la inaccin de
ste, dejando que otro construya o siembre,
sin que haga algo para impedir tal hecho.

INVASIN PARCIAL DE SUELO AJENO (total o parcial) : Una persona construye

en terreno propio, pero asentando parte de su construccin en un terreno contiguo.
Si el que construy lo hizo con MALA
FE, el propietario del terreno afectado
podr solicitar no solamente la
demolicin de la obra sino adems
una indemnizacin por daos y
perjuicios.

En el resto de los casos (si el edificante tiene

buena fe, y el invadido tiene mala fe, o bien
ambos de mala o buena fe), el invasor pagar
al invadido el valor de la franja de terreno,
quedndose as como dueo de la obra y de
la parte del terreno. El invadido slo percibir
el precio de esa franja de terreno, y no tendr
derecho a exigir la demolicin o pretender que
lo construido pase a ser de su propiedad.

Cdigo de Edificacin Ciudad de Bs. As. : Art 2.2.5.0. Obras en contravencin

EXPROPIACION
Nacin: Ley 21.499
Ciudad de Bs. As.: Ley 238
Pcia. de Buenos Aires: Ley 5708

Art. 2511 del C.C.: "Nadie puede ser privado de su propiedad

sino por causa de utilidad pblica, previa la desposesin y
una justa indemnizacin. Se entiende por justa indemnizacin en este caso, no slo el pago del valor
real de la cosa, sino tambin del perjuicio directo que le venga de la privacin de su propiedad".
En el orden nacional: tasa el Tribunal
Sujeto expropiante
de Tasaciones de la Nacin. En

Estado
(Nacional,
Provincial,
o
Municipal);

Ciudad de Buenos Aires: tasa el

Entes autrquicos nacionales;

Banco de la Ciudad de Buenos Aires

Empresas del Estado debidamente facultadas;

Personas reales o ideales, siempre que la Ley, o un acto administrativo conforme a la

ley lo autorice (Art. 2 Ley 21.499).

Ley 21.499, art. 1:"La utilidad pblica que debe servir de fundamento legal a la expropiacin,
comprende todos los casos en que se procure la satisfaccin del bien comn, sea ste de
naturaleza material o espiritual".
Es susceptible de expropiacin el subsuelo con independencia de la propiedad del suelo. ... (Art. 5
Ley 21.499).

INDEMNIZACIN: Declarada la utilidad pblica de un bien, el expropiante podr adquirirlo directamente del
propietario dentro de los valores mximos que estimen a ese efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nacin
para los bienes inmuebles, o las oficinas tcnicas competentes que en cada caso se designarn, para los
bienes que no sean inmuebles. Tratndose de inmuebles el valor mximo estimado ser incrementado
automticamente y por todo concepto en un diez por ciento (art. 13, Ley 21.499). No habiendo avenimiento respecto
del valor de los bienes inmuebles, la cuestin ser decidida por el juez quien, respecto a la indemnizacin prevista en
el artculo 10 y sin perjuicio de otros medios probatorios, requerir dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nacin,
el que deber pronunciarse dentro de los noventa das. Las maquinarias instaladas o adheridas al inmueble que se
expropiar, se tasarn conforme a lo establecido para los bienes que no sean inmuebles (art. 15, Ley 21.499).

MONTO A ABONAR: en dinero efectivo, salvo conformidad del expropiado para que dicho pago se efecte en otra
especie de valor.

SE ABONA: valor objetivo del bien, los daos que sean una consecuencia directa e inmediata de la expropiacin Y
el importe que correspondiere por depreciacin de la moneda y el de los respectivos intereses.

NO SE ABONA: circunstancias de carcter personal, valores afectivos, ganancias hipotticas, ni el mayor valor que
pueda conferir al bien la obra a ejecutarse. No se indemnizarn las mejoras realizadas en el bien con posterioridad al
acto que lo declar afectado a expropiacin, salvo las mejoras necesarias. No se pagar lucro cesante.

ABANDONO DE LA EXPROPIACIN: Se tendr por abandonada la expropiacin salvo disposicin expresa de

ley especial si el expropiante no promueve el juicio dentro de los dos aos de vigencia de la ley que la autorice,
cuando se trate de llevarla a cabo sobre bienes individualmente determinados; de cinco aos, cuando se trate de
bienes comprendidos dentro de una zona determinada; y de diez aos cuando se trate de bienes comprendidos en
una enumeracin genrica. No regir la disposicin precedente en los casos en que las leyes orgnicas de las
municipalidades autoricen a stas a expropiar la porcin de los inmuebles afectados a rectificaciones o
ensanches de calles y ochavas, en virtud de las ordenanzas respectivas.

RETROCESIN: Se produce si al bien expropiado se le diere un destino diferente al previsto en la ley expropiatoria,
o cuando no se le diere destino alguno en un lapso de dos aos computado desde que la expropiacin qued
perfeccionada. El expropiado intima a que se le d el destino al bien; de no producirse eso, el expropiado puede
recibir el bien, siempre que reintegre al expropiante lo que percibi de ste en concepto de precio o de
indemnizacin, con la actualizacin que correspondiere.

EXPROPIACIN IRREGULAR: Procede cuando: 1) el Estado toma un bien sin haber indemnizado, 2) Si una cosa
mueble o inmueble a expropiarse resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella en
condiciones normales, 3) Si el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restriccin o
limitacin, que importen una lesin a su derecho de propiedad. (Art.8 Si se tratase de la expropiacin parcial de
un inmueble y la parte que quedase sin expropiar fuere inadecuada para un uso o explotacin racional, el expropiado
podr exigir la expropiacin de la totalidad del inmueble).

OCUPACION TEMPORANEA: se da si por razones de utilidad pblica fuese necesario el uso transitorio de un bien
o cosa determinados, mueble o inmueble, o de una universalidad determinada de ellos. La necesidad debe ser
anormal, urgente, imperiosa, o sbita; apareja indemnizacin, siendo aplicables en subsidio las reglas vigentes en
materia de expropiacin y comprender el valor del uso y los daos y perjuicios ocasionados al bien o cosa
ocupados, como as tambin el valor de los materiales que hubiesen debido extraerse necesaria e
indispensablemente con motivo de la ocupacin.

Registro de datos fsicos referidos a bienes inmuebles

Funcin: identificar los bienes inmuebles - control demogrfico

CATASTRO

RELEVAMIENTO CATASTRAL

catastro geomtrico
catastro econmico
catastro jurdico

NOMENCLATURA CATASTRAL EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Circunscripcin: divisin administrativa, militar, electoral o

eclesistica de un territorio.

Seccin: dentro de cada circunscripcin, se produce una

divisin en secciones, que contienen una determinada cantidad
de manzanas.

Manzana: espacio urbano, edificado o destinado a la edificacin,

generalmente cuadrangular, delimitado por calles por todos sus

lados.

Parcela: cada una de las tierras de distinto dueo, constituye

por s misma un bien inmueble

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Ejemplo:
Folio Real

FR 5-2776
Circunscripcin

Nmero de anotacin

En Propiedad Horizontal:
FR 5-2776/0 Reglamento de Copropiedad
FR 5-2776/1 Unidad Funcional 1
FR 5-2776/2 Unidad Funcional 2
FR 5-2776/3 Unidad Funcional 3

2) El Usufructo
"El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a
otro, con tal que no se altere su sustancia" (Art. 2807 del C.C.).

Se da sobre bienes muebles e inmuebles

Puede ser:

Usufructo perfecto: uso y goce de una cosa sin alterar su sustancia, aunque se deteriore por el mero
transcurso del tiempo o por el desgaste que el uso genera. Tras el lapso que dura el usufructo, el
usufructuario debe devolver la cosa a su propietario en buen estado. Si realiz obras, quedan para el
propietario.
Usufructo imperfecto o cuasiusufructo: se establece sobre cosas que seran intiles para el
usufructuario si no las consumiese, o cambiase de estado. Por ejemplo, cereales.

DURACIN: vitalicia o por 20 aos (en caso de personas jurdicas).

CONSTITUCIN: por contrato, ltima voluntad (testamento), prescripcin, disposicin de la ley.

3) El Uso y Habitacin
"El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de
otro, independientemente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la
sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para
las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar
en ella, se llama en este cdigo, derecho de habitacin" (Art. 2948 del C.C.).
Si el fundo posee una construccin habitable, tambin de ella podr servirse el usufructuario, para habitarla,
para usarla como depsito de aquello que le provea el fundo, o para alquilarla a terceros.
La constitucin y la extincin del uso y habitacin se rigen por los principios del usufructo.

4) La Servidumbre
"Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en
virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien
impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad" (Art. 2970 del
C.C.).
Este desequilibrio entre el derecho de dos fondos lleva al dominio de uno de estos al estado de
imperfecto, produciendo un desmembramiento del derecho.
Son de 2 tipos:
REALES: vincula dos inmuebles independientemente de quien es propietario; hay derecho
de una heredad sobre otra, para utilidad de la primera.
PERSONALES: se constituyen en utilidad de una persona fsica o jurdica, sin depender de
la posesin de un inmueble, y que finaliza con ella.
El art. 2973 establece que:
Se denomina Heredad o Predio Dominante a aquel a cuyo beneficio se ha constituido el
mencionado Derecho Real.
Se denomina Heredad o Predio Sirviente a aquel sobre el cual se ha constituido
Derecho Real o Personal.

CONSTITUCION DE LAS SERVIDUMBRES

Por contrato oneroso (pago de indemnizacin, o canon nico o peridico) o gratuito

(establecidas por voluntad del propietario del predio sirviente o por imposicin legal).
Por prescripcin veinteal (en las continuas y aparentes)
Por ley.
Por disposicin de ltima voluntad.
Por destino del padre de familia (disposicin que el propietario de dos o ms heredades
ha hecho para su uso respectivo -el propietario de dos heredades afecta una de ellas a la
servidumbre de la otra).
Por enajenacin que las hace revivir (cuando ambos predios son de una persona y se
enajena uno a otra persona puede revivir la servidumbre si ella es aparente).

De no existir un plazo predeterminado en un convenio, las servidumbres reales se juzgan como perpetuas.
Las servidumbres son inescindibles de los fundos; no se conciben separadamente de ellos, no
pueden ser enajenadas separadamente de los fundos ni tampoco sometidas a gravamen alguno.

DERECHOS Y OBLIGACIONES

DEL PROPIETARIO DEL FUNDO SIRVIENTE: debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de

ejecutar obras que afecten el uso de la servidumbre, como asimismo si la servidumbre es de dejar hacer,
someterse a lo que la misma establece para la disposicin que haga el propietario de la heredad
dominante.
DEL PROPIETARIO DEL FUNDO DOMINANTE: tiene el derecho de ejecutar en el fundo sirviente todos
los trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre. Puede ejercer asimismo todas
las servidumbres accesorias que sean necesarias para ejercer una servidumbre principal, pero siempre y
cuando las accesorias sean indispensables.

CLASIFICACION DE LAS SERVIDUMBRES

CONTINUAS: Su uso es y puede ser continuo sin que exista un hecho actual del hombre. Ej:
Electroducto - Vistas.
DISCONTINUAS: Requieren del hecho actual del hombre para ser ejercidas. Ej.: Paso Trnsito.
APARENTES o VISIBLES: Son las que se anuncian, u observan por signos exteriores. Ej.:
Sacar agua, Tendido de electroducto.
NO APARENTES: No se manifiestan por signos visibles. Ej: Tendido de acueducto bajo
vereda.
DIVISIBLES: Identifica hechos susceptibles de divisin. Ej: Explotacin o extraccin de
minerales.
INDIVISIBLES: Demarcando o acotando el sitio del predio sirviente donde se ejercer ese
derecho real, sin restriccin alguna. Ej.: algunas de Trnsito o todas aquellas tratadas en
casos especiales.
VOLUNTARIAS: aquellas que las partes pueden pactar libremente.
FORZOSA o COACTIVA: Es la condicin que sufre un predio sirviente, por la cual se
determina que inexorablemente debe ser afectado a la servidumbre. Ej: Trnsito (en
algunos supuestos), Acueducto (en predios mayores de 10.000 m2).
LEGAL: Es la que se determina por ley.
ADMINISTRATIVA: Es un ejemplo adecuado de servidumbres sin fundo dominante, y que el
Estado o una persona de Derecho Pblico impone por acto administrativo (ej, Ley) a determinados
inmuebles de propiedad privada y con fines pblicos para soportar, por ejemplo, la instalacin
de torres o el paso de cables areos de energa elctrica, la construccin de un
electroducto, un gasoducto, entrada a predio pblico (museos), o la simple prohibicin
de edificar por encima de determinada altura, como un criterio de seguridad para despejar
obstculos en zonas cercanas a los aeropuertos. La finalidad de servir a un uso pblico o
caracterizado por la utilidad pblica.
POSITIVA, AFIRMATIVA o DE DEJAR HACER: Es cuando la obligacin que surge
para el predio sirviente consiste en permitir el ejercicio de la servidumbre. Ej: Sacar
agua, Trnsito. Pesca, etc.
NEGATIVA o DE NO HACER: Es la que impone al predio sirviente la prohibicin de
ejecutar actos u obras que impidan el ejercicio de la servidumbre. Ej: Vistas.

Adems, las servidumbres pueden ser consideradas como:

UNICAS: son aquellas cuyas caractersticas la determinan como nica respecto del objeto sobre el cual se
establece. Ejemplo de ello es la servidumbre de trnsito o de paso.

ACCESORIAS: son aquellas que se entienden indispensables para poder ejercer una servidumbre

principal. Ejemplo: una servidumbre de acueducto subterrneo (PRINCIPAL) necesita de la existencia de

una servidumbre de trnsito (ACCESORIA), para poder -en cualquier momento- efectuar tareas de
reparacin del acueducto. En este caso, la servidumbre de paso (accesoria) favorece el uso de la
servidumbre de acueducto subterrneo (principal).
EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES

Por nulidad, resolucin o rescisin del derecho constituyente de la servidumbre.

Por vencimiento del plazo, en las prediales, con la muerte del titular del fundo dominante o 20 aos (si la
servidumbre es real). De no existir limite temporal, las servidumbres se juzgan perpetuas.

Por prescripcin, si el propietario del fundo dominante no hace uso de su Derecho Real durante 10 aos
(si la servidumbre es personal) o 20 aos (si la servidumbre es real).

Por confusin del propietario del fundo sirviente y del propietario del fundo dominante en una misma
persona.

Por renuncia del propietario del fundo dominante a ejercer ese derecho, por su desinters estrictamente
personal o porque la servidumbre ya no le es de utilidad.

Por imposibilidad de uso.

Por el no uso por persona alguna durante diez (10) aos, por cualquier razn.

Por expropiacin del inmueble sirviente.

5) La Hipoteca
"La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre bienes
inmuebles que continan en poder del deudor" (art. 3108 del C.C.).
La constitucin de la hipoteca se realiza ante la presencia de un escribano pblico, quien realizar la
actuacin pertinente segn la ley. Se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.
La hipoteca garantiza el crdito otorgado, como tambin sus intereses desde el da de su constitucin.
La extincin de una hipoteca se produce:
Si se extingue la obligacin principal (que es la deuda, un derecho personal).
Si el acreedor hace expresa renuncia de sus derechos, consintiendo la cancelacin de la hipoteca.
Si un inmueble se destruye, la hipoteca subsiste sobre el suelo, y se extingue sobre lo destruido.
Si el deudor y acreedor se confunden en la misma persona.
Por consentimiento de las partes.
Por sentencia basada en cosa juzgada.

6) La Prenda
"Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional,
presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la
deuda" (art. 3204 del C.C.).

CLASIFICACIN
1) Prenda simple: Se entrega una cosa en garanta de un crdito, que consten en un ttulo por escrito,
estableciendo fecha cierta, importe del crdito, y todas las caractersticas necesarias que permitan la
individualizacin de la cosa.
2) Prenda con registro: Se establecen sobre cosas que posean ttulo registral; en el ttulo de dominio se
detallan todas las caractersticas que puedan individualizar la cosa, como por ejemplo, el nmero de serie
o de fabricacin, chassis, etc., y los gravmenes, embargos, etc. que lo afecten.

EXTINCION DE LA PRENDA

Si
se cancela la obligacin principal. Al pagarse la deuda, el acreedor est obligado a devolver a su dueo la cosa.
Si
la cosa es puesta fuera del comercio.
Si la cosa se consume.
Si
el acreedor y el deudor se confunden la misma persona.
Si el acreedor renuncia a sus derechos. No cumpliendo el deudor con su obligacin principal, el acreedor podr pedir que se haga
la venta de la cosa en forma privada, o por remate pblico.

7) El Anticresis
El Anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin
de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si
son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses (art. 3239
del C.C.).
El contrato se perfecciona entre las partes con la entrega real del inmueble. El acreedor est obligado a conservar la cosa
dada en anticresis y proveer a su conservacin, haciendo frente a los eventuales deteriores que pudiera sufrir la cosa.
Una vez que el acreedor est resarcido ntegramente de la deuda, el inmueble debe ser restituido al deudor.

8) La Superficie Forestal
El derecho real de superficie forestal es un derecho real autnomo sobre cosa propia temporario, que
otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de
realizar forestacin o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya
existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garanta (Art. 2 de la Ley. 25.509, modificatoria del Art.
2503 del C.C.).

LAS ACCIONES REALES

Son acciones que, en una instancia judicial, demuestran la EXISTENCIA, PLENITUD, y LIBERTAD de los
Derechos Reales (C.C. art. 2756).
Las acciones se denominan:

DE REIVINDICACION: Cuando un propietario pierde la posesin de una cosa, la reclama y la

reivindicacin contra aqul que la est poseyendo; el titular reclama y reivindica la cosa contra
aquel que la est poseyendo.
CONFESORIA: Cuando de cualquier forma se impida la plenitud de un derecho real (pleno o
una servidumbre activa), se puede ejercer esta accin, cuyo fin es el restablecimiento del
ejercicio de ese derecho. Se busca que quien impide ejercer el derecho real confiese, declare.
NEGATORIA: Se aplica al derecho real que se ejerce por posesin frente a actos que no
constituyen privacin de la posesin (ej. un sujeto no busca desposeer de un inmueble, sino
ejercer una servidumbre sobre el mismo).

El Condominio
Es el "...derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre
una cosa mueble o inmueble" (art. 2673 del C.C.).
Se constituye:
por contrato
por actos de ltima voluntad

por los casos que la ley designa

FACULTADES DE LOS CONDOMINOS

Gozar de los derechos inherentes a su propiedad.

Vender su parte indivisa, y su acreedor puede incluso hasta hacerla embargar.
Constituir hipoteca sobre su parte indivisa.
No ejercer sobre parte indivisa actos materiales o jurdicos que afecten el ejercicio activo del derecho
de propiedad, a menos que cuente con el consentimiento del resto de los comuneros. La oposicin de
uno solo de ellos bastar para impedir el acto.
Ningn condmino puede enajenar, constituir servidumbre o hipoteca, que perjudiquen el derecho del resto de
los copropietarios.

CONSERVACION DE LA COSA COMN

Hacer frente a los gastos, deudas o cargas reales que graven la cosa comn.
El condmino se libera de estas obligaciones si hace abandono de la cosa.
Si un condmino se declara insolvente, su parte indivisa se repartir entre el resto de los comuneros o pasar
a manos de quien est interesado en adquirir la cosa.

ADMINISTRACION DE LA COSA COMN

Puede administrarla uno de los condminos, o bien un tercero ajeno a ellos, si la tarea de administracin es
compleja (o bien un copropietario se niega a que un similar suyo lo haga).
El administrador hace las veces de mandatario.
Las decisiones se toman en asamblea.

TIPOS DE CONDOMINIO

SIN INDIVISION FORZOSA O NORMAL: en cualquier momento un condmino puede exigir particin de la
cosa comn, con lo cual se extingue el condominio sobre la misma.
CON INDIVISION FORZOSA: Cuando una cosa est afectada al uso comn de dos o ms heredades
pertenecientes a sendos propietarios, (C.C. art. 2710), y ninguno de los copropietarios podr pedir la divisin
(si as fuera, la cosa objeto perdera su sustancia).

Casos previstos en el Cdigo Civil

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)

Cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o mas heredades: pasillos,
callejones, pozos, canalizaciones de desage, etc. Si estas cosas fueran propiedad exclusiva de un
copropietario, estaramos ante el caso de una servidumbre.
Paredes, muros, cercos y fosos. Arts. 2716 al 2745 del C.C.
Cosas cuya divisin esta prohibida por ley.
Cosas cuya indivisin fue pactada por los condminos.
Cosas cuya indivisin fue producida por acto de ultima voluntad.
Cosas cuya divisin es nociva.
Cosas objeto de confusin en cuanto a su divisin, hasta tanto se resuelva definitivamente la situacin.
Esto se aplica al caso de confusin de limites entre dos fundos contiguos.

EXTINCION DEL CONDOMINIO

1.
2.

En forma ABSOLUTA, el condominio desaparece si la cosa se consume, se destruye o se coloca fuera del
comercio.
En forma RELATIVA, si la cosa es abandonada, enajenada o se pierde por transmisin judicial, prescripcin,
accesin, o transformacin.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE de la Capital Federal

Creado en el ao 1881, por Ley N 1144. Por Ley 17.801 se organizan los registros de la propiedad inmueble en
el territorio nacional. PorDecreto 2080/80 se reglament la aplicacin de la Ley Nacional de Registros para la
ciudad de Buenos Aires, y en 1999 se vio ordenado su texto por el decreto N 466/99, vigente actualmente.
El R.P.I. depende del Ministerio de Justicia, Seguridad y Derechos Humanos de la Nacin; posee funciones
relativas a la registracin y publicidad jurdica inmobiliaria. Por la registracin de documentos que efecta,
conforme a la normativa de aplicacin vigente, se materializa la publicidad jurdica inmobiliaria.
Conforme a lo establecido en el artculo 2 de la Ley N 17.801, en el Registro de la Propiedad ... se
inscribirn o anotarn, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta Ley los
siguientes documentos: a) Los que CONSTITUYAN, TRANSMITAN, DECLAREN, MODIFIQUEN O
EXTINGAN derechos reales sobre inmuebles. b) Los que dispongan EMBARGOS, INHIBICIONES Y
DEMAS PROVIDENCIAS CAUTELARES. c) Los establecidos por otras leyes nacionales.
Al R.P.I. puede requerir informes cualquier persona que acredite su inters legitimo (propietario del inmueble o
titular del derecho inscripto, abogados, escribanos, martilleros, arquitectos, agrimensores, contadores pblicos e
ingenieros).

NOTARIADO

ESCRIBANO o NOTARIO: desarrolla una funcin pblica (profesional con rango de funcionario pblico)
Es titular de un Registro Notarial, o bien adscripto al mismo.
Da fe y autenticidad a los actos jurdicos que las partes celebran y redactar las escrituras que se le
encomiendan.
Certifican firmas puestas en documentos privados y en su presencia.
Redactan actas para comprobar hechos.
Otorgan escritura para las habilitaciones municipales de los locales comerciales.
Rubrican libros comerciales y de asociaciones, fundaciones, etc.
Verifican las formalidades externas de la documentacin a presentar por los extranjeros que gestionen su
residencia en el pas, la real existencia de los dadores de trabajo y recepcin de la declaracin jurada que
establecen las normas en vigencia.
En los casos en que debe intervenir en la transmisin o constitucin de derechos reales, una vez otorgada la
escritura, el escribano asume la obligacin de registrar el acto en el R.P.I, para dotarlo de oponibilidad a terceros