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MODELO DE INFORME Y TASACION DE MURO MEDIANERO

Buenos Aires, 28 de julio de 2009

Al Consorcio de Propietarios calle LAS CALENDULAS 3035 C.A.B.A. REF: INFORME SOBRE CESION DE DERECHOS DE MEDIANERIA

De mi consideración:

Tengo el agrado de dirigirme a Uds. A fines de poner en vuestro conocimiento mi opinión sobre el afrontamiento del costo de derechos de medianería, que les es reclamado por el Consorcio de Propietarios Las Caléndulas 3039 de esta Ciudad.

El presente informe ha sido elaborado teniendo en cuenta proyectos de acuerdos sobre cesión de derechos de medianería, por Uds. proporcionados.

A efectos de entender la dinámica de este informe, este estudio establece:

Utilizar, a efectos de este informe, la NORMA IRAM 34.869 DE TASACIÓN DE MUROS MEDIANEROS, cuyo lineamiento es la Depreciación Discriminada de Componentes, que ha tenido recepción jurisprudencial (cfr. CNCivil, Sala F, “Consorcio Córdoba 996/1000 c/ Av. Córdoba 972 SRL s/cobro de medianería) y que es referida en bibliografía especializada y en los conceptos impartidos en casas de estudios universitarias (FADU – UBA).

La antigüedad del muro se establece en 12 años, al año 2009.

Se toma como referencia de precios la Revista Vivienda, Nº 565, mes de Agosto de 2009, sin perjuicio de que al momento de abonarse los derechos se utilicen valores actualizados de la mencionada publicación.

Se toma como estado de conservación el establecido como Estado 2 (estado regular de mantenimiento con conservación normal de pequeña importancia).

El valor residual es tomado en un tres por ciento (3 %) del valor de reposición.

Este este estudio solamente calcula el REVOQUE GRUESO EXTERIOR, dado que incorporar el revoque interior equivale a incorporar al condominio un material que SIEMPRE ES SUSTITUIDO SIN DAR AVISO AL VECINO; vale decir que si debiera incorporarse, no solamente habría que pedir permiso al lindero para picar el revoque fino interior sino que además, se debería constatar la existencia del revoque fino interior a la cal en el edificio al cual debe abonársele derechos de medianería.

Que se establece valido incorporar, a efectos de este estudio:

Impuesto al Valor Agregado (IVA) en un 10,5 %, conforme a la ley 24.631, aplicable a construcciones y trabajos destinados a viviendas nuevas.

Gastos Generales y beneficio empresario en un 30 %, tomando los parámetros de la Revista Vivienda (20 a 40 %) siendo un concepto receptado en jurisprudencia (CNCivil, Sala C, 26-2-1979 “Consorcio Sarmiento 2602/16 c/ Onganía. Jorge E. y Otros”, Rev. La Ley, 1979-B, 625).

Honorarios Profesionales por Proyecto y Dirección de obra al momento de ejecutarse el muro, en un 7 % (cfr. CNCivil, Sala F, “Consorcio Córdoba 996/1000 c/ Av. Córdoba 972 SRL s/cobro de medianería).

Honorarios por confección de plano y de liquidación de medianería, ya que es un gasto necesario para conocer el valor a reclamar (conforme jurisprudencia: CNCivil, Sala F, 21-8-1973 “Consorcio Pedro Goyena 1533 c/ De Marco, Vicente”, Rep. La Ley, XXXV, 1144, Sum. 14, CNCivil, Sala C, 27-10-1971, Rev. La Ley, XXXV, 147-717 (29.112- S)), y que este estudio pondera en un 5 %.

LOCALIZACION

27-10-1971, Rev. La Ley, XXXV, 147-717 (29.112- S)), y que este estudio pondera en un 5

DETALLE DEL MURO

27-10-1971, Rev. La Ley, XXXV, 147-717 (29.112- S)), y que este estudio pondera en un 5

COMPUTO METRICO

ITEM 1 MAMPOSTERIA EN ELEVACION DE LADRILLOS COMUNES 1:3.1 A LA VISTA ESPESOR 0.30m. (toma de juntas aparte).

(A)

0,24 .11 x 0,20 m ……

0,05 m2

(B)

0,15 m x 0,20 m ……

0 03 m2

(C)

6,79 m x 0,61 m ……

4,14 m2

(D)

0,27 mx 0,87 m ……

0 23 m2

(E)

10,24 m x 2,55 m ……

26,11 m2

(F)

13,70 m x 0,34 m ……

4,66 m2

(G)

0,33 m x 2,54 m ……

0,84 m2

(H)

15,89 m x 2,81 m ……

44,65 m2

(I)

17,89 m x 15,99 m……

286,06 m2

(J)

9,39 m x 4,00 m ……

37,56 m2

TOTAL ……

404,34

m2

ITEM 2 REVOQUE GRUESO INTERIOR JAHARR0 20 LITROS DE MEZCLA (1/4:l:3) Idem ITEM 1.

LIQUIDACION

ITEM 1: Rubro 554-0040. MAMPOSTERÍA DE ELEVACIÓN DE LADRILLOS COMUNES (1/4:1:4) A LA VISTA, ESPESOR 0,30 m (sin junta tomada):

Superficie:

404,34 m2

Edad:

12 años.

Vida útil:

90 años

Porcentaje de vida transcurrido:

13 %

Estado de Conservación:

2

Coeficiente K:

9,68

Valor de reposición:

$ 237,50/m2*

Valor actual = (Valor de reposición – Valor residual) . (1 – K/100) + Valor residual Valor actual = ($ 237,50/m2 – $ 7,12/m2) . (1 – 9,68/100) + $ 7,12/m2 Valor actual = ($ 230,38/m2) . (0,91) + $ 7,12/m2 Valor actual = ($ 209,64/m2) + $ 7,12/m2 Valor actual = $ 216,76/m2 404,34 m2 . $ 216,76/m2= $ 87.647,08 Valor actual del Item 1: $ 87.647,08

* Este valor comprende:

El Rubro 554-0040 está expresado en m3. Para convertir a m2, el costo del muro de 30 cm de espesor se obtiene multiplicando el precio del m3 por 0,15, es decir: $ 608,72/m3 x 0,30 m = $ 182,61/m2. Se incorpora la INCIDENCIA DE ANDAMIOS POR EJECUCIÓN EN ALTURA, adicionándose la suma de $ 17,67/m2. Tal ponderación surge de la diferencia de costos entre el Rubro 557-0020 (medianería elevación de mampostería) y el Rubro 557- 0030 (ídem anterior revocando desde balancín). Se incorpora el TOMADO DE JUNTAS DE LADRILLOS APARENTES (MEZCLA 1:1): $ 37,22/m2.

Sumatoria total: = $ 91,30/m2 + $ 17,67/m2 + $ 37,22/m2 = $ 146,19/m2

ITEM 2: Rubro 578-0130. REVOQUE GRUESO INTERIOR (20 l. Mezcla ¼:1:3). 404,34 m2

Superficie:

404,34 m2

Edad:

12 años.

Vida útil:

60 años

Porcentaje de vida transcurrido:

20 %

Estado de Conservación:

2

Coeficiente K:

14,22

Valor de reposición:

$ 23,50/m2

Valor actual = (Valor de reposición – Valor residual) . (1 – K/100) + Valor residual Valor actual = ($ 23,50/m2 – $ 0,70/m2) . (1 – 14,22/100) + $ 0,70/m2 Valor actual = ($ 22,80/m2) . (0,86) + $ 0,70/m2 Valor actual = ($ 19,60/m2) + $ 0,70/m2 Valor actual = $ 20,30/m2 404,34 m2 . $ 20,30/m2 = $ 8210,93 Valor actual del Item 4: $ 8210,93

RUBROS

ITEM 1:

$

87.647,08

ITEM 2:

$

8210,93

Sumatoria

de rubros:

$ 95.858,01

Sumatoria de rubros:……………………………

$ 95.858,01

+ Gastos Generales y Beneficio Empresario (30 %):

$

9585,80

Subtotal: …………………………………………

$ 105.443,81

+ IVA (10,5%): ……………………………………

+ Honorarios Profesionales

$

11.071,60

Subtotal: …………………………………………

por Proyecto y Dirección de obra

$ 116.515,41

al momento de ejecutarse el muro (7 %):………

$

8156,07

Subtotal: …………………………………………

$

124.671,48

+ Honorarios por confección de plano y de liquidación de medianería (5 %): …………

$

6233,57

TOTAL DEL VALOR DEL MURO ………

$

130.905,05

Corresponde abonar 50 % ………………

$

65.452,52

SON PESOS: SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS CON 52/100.

SUPERPOSICION DE SILUETAS DE MURO

SUPERPOSICION DE SILUETAS DE MURO REFERENCIAS SECTOR DEL MURO EN CONDOMINIO POR SITUACION PREEXISTENTE MURO PRIVATIVO

REFERENCIAS

SUPERPOSICION DE SILUETAS DE MURO REFERENCIAS SECTOR DEL MURO EN CONDOMINIO POR SITUACION PREEXISTENTE MURO PRIVATIVO

SECTOR DEL MURO EN CONDOMINIO POR SITUACION PREEXISTENTE

MURO PRIVATIVO DE CADA LINDERO (de 0,15 m de espesor)

MURO PRIVATIVO DEL CEDENTE

MURO PRIVATIVO DEL CESIONARIO

MURO EN CONDOMINIO QUE SE ADQUIERE POR ESTE CONVENIO

CONTRATO DE CESION DE DERECHOS DE MEDIANERIA

días del mes de Setiembre de 2009, entre el Señor EUFRASIO

TÓMBOLO, D.N.I. Nº: 467.888.098, con domicilio en la calle Los Toldos Nº 321 de esta ciudad, propietario del lote ubicado en la calle LAS CALENDULAS Nº 3039 de esta ciudad, cuya nomenclatura catastral es Circunscripción 25, Sección: 45, Manzana: 56, Parcela 7, en adelante “El Cedente”, y el CONSORCIO DE PROPIETARIOS CALLE LAS CALENDULAS 3035, propietario del lote ubicado en la calle LAS CALENDULAS Nº 3035 de esta ciudad, cuya nomenclatura catastral es Circunscripción 25, Sección: 45, Manzana: 56, Parcela 8, representado en este acto por la Sra. Nicasia Caledonia, D.N.I. Nº: 564.566.890, con domicilio en el Pasaje Coyuyo Nº 4533 de esta ciudad, cuya personería acredita con poder otorgado por el referido consorcio y pasado por ante el Escribano Sinforoso Mingo, a cargo del Registro 467669, en adelante “El Cesionario”, se decide celebrar el siguiente CONTRATO DE CESION DE DERECHOS DE MEDIANERÍA sobre el muro existente en el límite separativo en sus respectivos lotes, en virtud de las cláusulas que a

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los …

continuación se expresan:

1.

Las partes convienen en un todo de acuerdo al Anexo que se adjuntan al presente, que El Cedente, propietario del Muro, cede a El Cesionario el derecho de servirse del mencionado muro, ubicado entre los lotes contiguos entre sí, cuyas nomenclaturas catastrales se detallan en el encabezamiento del presente.

2.

El

Cedente acepta le sea pagado la mitad del valor del muro, tal como está construido.

3.

Se detalla que el sector de muro cuyos derechos se ceden, según obra en el Anexo que se adjunta al presente, tiene una superficie total, según los polígonos A,B,C,D,E,F,G,H,I y J, de 404,34 m 2 (cuatrocientos cuatro metros cuadrados con

treinta y cuatro decímetros cuadrados).

4.

La mitad del valor del muro que se abona es de PESOS SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA

Y

DOS CON 52/100 ($ 65.452,52).

5.

El Cesionario abona a El Cedente la cantidad de PESOS SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA

Y

DOS CON 52/100 ($ 65.452,52), monto que resulta de la tasación de la mitad del valor del muro, cuyo polígono se

detalla en el punto 3 del presente; el antedicho monto se abona en el acto, en moneda de curso legal, al contado y en efectivo, sirviendo el presente contrato como suficiente recibo y perfecta carta de pago.

6.

Se establece que los estados de propiedad de las diversas partes del muro son aquellos que se detallan en el Anexo del presente contrato.

En prueba de conformidad se firman dos ejemplares del mismo tenor y con igual fin, en el lugar y fecha detallados en el encabezamiento del presente.

El Cedente:…………………………….

………….………

DNI ……………

El Cesionario:…………………………………

…………

……

DNI ……………