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LA HIPOTECA EN EL ORDENAMIENTO JURDICO CHILENO

1. CONCEPTO

El artculo 2407 del Cdigo Civil chileno contiene la definicin legal de


hipoteca. Seala el artculo que La hipoteca es un derecho de prenda,
constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en
poder del deudor.
Somarriva (1943) la define como el derecho real que recae sobre un
inmueble que permaneciendo en poder del constituyente, da derecho al
acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse
preferentemente del producto de la subasta. (p. 309)

Se define la hipoteca como derecho real y no como contrato, porque si


bien por lo general tiene ambas caractersticas, no siempre acontece as,
ya que puede existir como derecho sin que haya contrato, como ocurre
en el caso de la hipoteca legal.
Adems, ms correcto es sealar que el inmueble permanece en poder
del constituyente antes que en poder del deudor, pues bien puede
ocurrir que la garanta emane de un tercero.
La palabra hipoteca, se forma por las expresiones hipo, que significa
debajo de y teca, que significa lugar en que se guarda algo. Alude a
un inmueble que queda sometido al ejercicio de ciertas facultades del
acreedor, a consecuencia del prstamo que ste le hizo al deudor.

De todas las cauciones, tanto reales como personales, ninguna ofrece


mayor seguridad al acreedor que la hipoteca, siendo la principal fuente
de crdito. Ello, porque los bienes races tienen un valor estable, ms o
menos elevado, resultando posible obtener crditos ms cuantiosos.
Tambin la hipoteca presenta ventajas para el deudor, porque no
obstante la constitucin del gravamen, no se ve desposedo del
inmueble, pudiendo valerse de l para obtener utilidades.

Para que conserve su eficacia, la hipoteca debe gozar de la publicidad


general, lo que se consigue mediante la inscripcin en el Registro de
Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes Races. (Orrego,
2012:1)
En palabras de Miles (2010): Caucin significa generalmente cualquiera
obligacin que se contrae para la seguridad de otra obligacin propia o
ajena. Son especies de caucin la fianza, la prenda y la hipoteca, esto
quiere decir que una caucin es una garanta, es una obligacin que
garantiza el cumplimiento de otra obligacin. (p. 9).
Y ms adelante confirma: la hipoteca es un derecho real, que recae
sobre un inmueble, que no por ello deja de pertenecer a su dueo, que
se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligacin principal
otorgando a su titular el derecho de perseguir la finca en manos de quien
quiera que la posea (y a cualquier ttulo que la posea), sacarla a venta
en pblica subasta y pagarse preferentemente con el producido del
remate. (Ibdem, p. 11).

2. CARACTERSTICAS DE LA HIPOTECA

2.1.

Derecho real

En palabras de Orrego (ob. cit.):


En los dems derechos reales, es posible visualizar una relacin directa
entre el titular del derecho y la cosa sobre la que recae tal derecho; dichos
derechos reales se ejercitan mediante el goce o tenencia de la cosa. En la
hipoteca, en cambio, la forma de ejercitar el derecho se materializa en la
facultad que tiene el acreedor de pedir la venta de la cosa hipotecada en
caso que el deudor no cumpla la obligacin.
Por ser la hipoteca un derecho real, se ejerce sobre el bien gravado sin
respecto a determinada persona. De este carcter se deduce que el
acreedor goza del derecho de persecucin, expresamente reconocido en el

artculo 2428 del Cdigo Civil, que le permite perseguir la finca hipotecada
de manos de quien se encuentre y a cualquier ttulo que la haya adquirido.
(p. 3)

2.2.

Derecho inmueble

Siempre la hipoteca se ejerce sobre un bien raz (sin perjuicio de lo


dispuesto en ciertas leyes especiales, como la Ley nmero 18.916,
referida al Cdigo Aeronutico, o las disposiciones que se refieren a
la hipoteca naval), careciendo de importancia a este respecto la
naturaleza de la obligacin principal garantizada.
De esta caracterstica se siguen consecuencias importantes: su
tradicin se efecta por la inscripcin del ttulo en el Conservador de
Bienes Races (artculo 686 del Cdigo Civil); su posesin puede ser
amparada mediante las acciones posesorias (artculo 916 del Cdigo
Civil).

2.3.

Derecho accesorio

En palabras de Orrego (ob. cit):


Supone la hipoteca la existencia de una obligacin principal, sea de dar,
hacer o no hacer; pura y simple o sujeta a modalidades (como se
desprende

del

artculo

2427

del

Cdigo

Civil);

determinada

indeterminada (art. 2427); actual o futura (artculo 2413 del Cdigo Civil);
emanada de cualquiera de las fuentes de las obligaciones.

Del carcter accesorio de la hipoteca se derivan consecuencias de gran


importancia, que se traducen en el principio general de que lo accesorio
sigue la suerte de lo principal:
1. Extinguida la obligacin, tambin se extingue la hipoteca;
2. A la nulidad de la obligacin se sigue la nulidad de la hipoteca;
3. Toda modalidad que afecta a la obligacin principal se refleja en la
hipoteca;
4. En conformidad al artculo 2516 del Cdigo Civil, la accin hipotecaria
prescribe conjuntamente con la accin que emana de la obligacin
principal; y

5. Donde quiera que vaya el crdito lo sigue la hipoteca. Tal acontece con
la cesin o subrogacin del crdito hipotecario, con la transmisin que de
ste se haga al heredero o legatario, etc. (p. 7)

Afirma Miles (ob. cit.) el carcter de accesorio que presenta el


derecho real de hipoteca es consecuencia de su carcter de derecho
de garanta. Esto quiere decir que el derecho de hipoteca no puede
subsistir sin una obligacin a que aquel sirva de garanta.
Hay que agregar que a pesar de ser un derecho accesorio, esta
caracterstica dice relacin slo con su funcin y fines, mas no con su
naturaleza jurdica. (p. 12)

As, el mismo autor reconoce las consecuencias de dicha


accesoriedad:
En la actualidad nuestra legislacin y jurisprudencia estn por la aplicacin
del principio de la accesoriedad, al menos en cuanto a la extincin de la
hipoteca, como veremos en los siguientes captulos. Las consecuencias
que se derivan de este principio son:
a) Una vez constituida, la hipoteca sigue la suerte de la obligacin principal.
Todas las circunstancias que aquejen a esta repercuten en aquella, incluida
su extincin. Incluso la cesin del crdito garantizado conlleva la de la
hipoteca.
b) Como ya habamos mencionado, los vicios que contenga la obligacin
principal afectan a la hipoteca. Esto no puede significar que la nulidad de la
obligacin garantizada vuelva nula a la hipoteca, ya que como se dijo ms
arriba, hipoteca y crdito son instituciones individuales cada una con su
propia fisonoma jurdica y para que la hipoteca sea nula debe adolecer de
un vicio de nulidad propio. Lo anterior sin embargo de que si la obligacin
es nula, la hipoteca se extinguir igualmente.
c) Finalmente, la ltima consecuencia de la accesoriedad dice relacin con
el hecho de que la hipoteca no puede existir sin una obligacin a la que d
caucin y le sirva de base. De inmediato debemos decir, que a lo
enunciado hace excepcin el caso de la hipoteca de obligaciones futuras.
(dem).

2.4.

Constituye una limitacin al dominio

El profesor Orrego (ob. cit.) expresa que a pesar de que el artculo


732 del Cdigo Civil no incluye la hipoteca entre las limitaciones del
dominio, es evidente que tiene este carcter. En efecto, por su
constitucin el propietario del inmueble no puede ejercer su derecho
de dominio en forma absoluta, no puede destruir las construcciones,
plantaciones, etc., existentes en el inmueble, ni gozar de l en
trminos que lesionen los derechos del acreedor hipotecario, porque
entonces se aplica el artculo 2427 del Cdigo Civil. (p. 8)

2.5.

Constituye un principio de enajenacin

Desde el momento que el propietario, al gravar su inmueble con


hipoteca se desprende de parte del dominio, es evidente que ella
encierra un principio de enajenacin, o como deca Andrs Bello, una
enajenacin condicionada. Por ello, para hipotecar se requiere
capacidad para enajenar y no pueden darse en hipoteca los bienes
embargados, porque su enajenacin trae consigo objeto ilcito y por
ende nulidad absoluta.

2.6.

Especialidad

Afirma Miles (ob. cit.) sobre la especialidad:


Es un principio general de nuestro derecho hipotecario, que el
alcance del derecho real de hipoteca pueda hacerse tomando en
cuenta cada uno de los elementos de la relacin jurdica hipotecaria.
Si tomamos en cuenta el o los bienes hipotecados llegamos a la
conclusin que ellos deben ser determinados e individualizados tanto
en el contrato hipotecario como en la inscripcin hipotecaria. Por lo
tanto, si se proyecta el gravamen sobre la cosa afecta, se distinguen
de inmediato los bienes a que alcanza la hipoteca. Si por otra parte
tomamos la obligacin garantizada, ella tambin debe estar
determinada. Como podemos ver, el principio de especialidad de la
hipoteca tiene un doble carcter, toma en cuenta la determinacin de

los bienes sobre que recae la hipoteca y la determinacin de la


obligacin que garantiza.
Este principio constituye principalmente una reaccin frente a las
hipotecas generales que en otro tiempo existieron en nuestro derecho.
Estas hipotecas implicaban que todos los bienes del deudor
quedaban gravados. Claramente esto dificultaba el desarrollo del
crdito, ya que era muy difcil que un acreedor aceptara una segunda
hipoteca. El principio en estudio est plenamente justificado, en
cuanto a la determinacin de los bienes, ya que los acreedores
pueden conocer el alcance de los gravmenes que presenta un
inmueble, para poder determinar si son suficiente garanta. Adems
se protege el inters de los deudores en cuanto saben perfectamente
el alcance del gravamen que afecta a sus bienes, y por ltimo
tambin es til a los terceros interesados en adquirir bienes
inmuebles que pueden estar afectos a una hipoteca. En cuanto a la
especialidad desde el punto de vista de la obligacin, puede decirse
en su favor, que protege al deudor en tanto que limita la
responsabilidad hipotecaria a una obligacin determinada y permite a
los terceros conocer el nivel de compromiso del crdito del deudor. (p.
23)

2.7.

Es indivisible

En virtud del principio de la indivisibilidad de la hipoteca que


consagran los artculos 1526 nmero 1 y 2408, puede decirse que
cada parte del inmueble hipotecado garantiza la totalidad del crdito,
y que a su vez cada parte del crdito est caucionado con la totalidad
del bien hipotecado. La indivisibilidad entonces, puede mirarse a
travs del inmueble dado en garanta o desde el punto de vista del
crdito garantizado.

2.7.1. Con relacin al inmueble

El

principio

manifestaciones:

de

la

indivisibilidad

recibe

diversas

Si son varios los inmuebles hipotecados, el acreedor a


su arbitrio podr perseguirlos a todos ellos o al que elija.
Dispone al efecto el artculo 1365, inciso 1: Si varios
inmuebles de la sucesin estn sujetos a una hipoteca,
el acreedor hipotecario tendr accin solidaria contra
cada uno de dichos inmuebles, sin perjuicio del recurso
del heredero a quien pertenezca el inmueble contra sus
coherederos por la cuota que a ellos toque de la deuda.
Existe una impropiedad en la expresin accin solidaria,
pues es una accin indivisible.

De acuerdo con el artculo 1526 nmero 1, idea que


repite el artculo 2408, la accin hipotecaria se dirige
contra el que posea en todo o en parte el inmueble
hipotecado. De manera que si en la sucesin del
deudor uno de los herederos se adjudica el inmueble
gravado, contra l se dirige la accin, y si el bien se
divide en lotes, distribuyndose entre los herederos, el
acreedor puede ejercitar su accin por el total en cada
uno de los lotes.

2.7.2. Desde el punto de vista del crdito

Dispone el artculo 1526 nmero 1, que si queda una parte


insoluta del crdito, por pequea que sea, subsiste la totalidad
de la garanta hipotecaria; adems, si hay varios acreedores
hipotecarios y el deudor le paga su cuota a uno de ellos, no
puede solicitarle la cancelacin proporcional del gravamen; y
si fallece el acreedor dejando varios herederos, cada uno de
ellos puede perseguir el total de la finca hipotecada, por su
parte o cuota en el crdito. El carcter indivisible que tiene la
hipoteca es de su naturaleza y no de la esencia. Por ello, y por
estar establecido en beneficio del acreedor, ste puede
renunciarlo.

3. CLASES DE HIPOTECA

Para el Cdigo Civil Chileno todas las hipotecas son convencionales.


Posteriormente, el Cdigo de Procedimiento Civil cre una hipoteca
legal, en el caso previsto en los arts. 660 y 662: en las particiones,
para garantizar los alcances que puedan resultar contra un
adjudicatario. Pero al decir que esta hipoteca es legal no significa
que exista de pleno derecho, sino que con ello se alude al ttulo que
da nacimiento al derecho de hipoteca, que no es la convencin de las
partes sino la ley; pero siempre es necesario para su existencia
inscribirla en el Conservador de Bienes Races.
En cuanto a la hipoteca judicial, nuestra legislacin no contempla
ningn caso. Si bien en nuestra legislacin no podemos hablar de
hipotecas convencionales, legales y judiciales porque slo existen las
primeras con la salvedad de los excepcionales casos de hipoteca
legal, en cambio la obligacin de constituir hipoteca puede emanar
del acuerdo de las partes, de la ley o de una resolucin judicial. Bajo
este aspecto, aunque no con toda propiedad, podra decirse que la
hipoteca es convencional, legal o judicial. Acontece aqu lo mismo
que en la fianza, donde el artculo 2336 dice que puede ser
convencional, legal o judicial, queriendo con ello referirse a que la
obligacin de rendirla puede emanar de las fuentes indicadas; pero la
fianza en s misma es siempre un contrato.
Ejemplos en que la obligacin de constituir hipoteca emana de la ley:
artculo 89 (muerte presunta); artculos 374 y 375 (en las guardas);
artculo 775 (usufructo).
Ejemplos en que la obligacin de constituir hipoteca tiene su origen
en una resolucin judicial: artculo 755 (fideicomiso); artculo 1315
(albaceas fiduciarios). Respecto a estas hipotecas cabe observar que
el juez no puede ordenar su constitucin a su simple arbitrio, sino
que es necesario que un texto legal lo autorice: de ah que la fuente
remota de la hipoteca ordenada por el juez viene a ser la ley.

En todo caso, la diferencia que se aprecia entre las hipotecas legales


y las judiciales, estriba en que, en las primeras, el juez debe
ordenarlas, mientras que en las segundas, el juez puede ordenarlas.
1. No hay en nuestro Derecho, hipotecas ocultas, porque para su
existencia todas deben inscribirse en el Conservador de Bienes
Races;
2. Tampoco existen hipotecas generales, en cuanto a los bienes
races hipotecados, sino nicamente especiales, que se refieren a
bienes races determinados;
3. No hay en el Cdigo Civil hipotecas legales, ni judiciales en el
sentido que se produzcan por el slo ministerio de la ley (los casos
excepcionales, a los que ms adelante aludiremos, se contemplan en
otros cuerpos legales);
4. Puede hablarse de hipotecas legales, judiciales y convencionales
atendiendo al origen de donde emana la obligacin de constituirla;
5. La hipoteca es un derecho real, y como tal, para su tradicin es
necesario que concurra un ttulo de donde emane la obligacin de
constituirla. Este ttulo es el contrato hipotecario, salvo en los casos
de hipoteca legal que acepta nuestra legislacin, en los que el ttulo
es la ley. (Orrego Acua, 2012:5-6).

3.1.

Hipoteca legal

3.1.1. Hipoteca legal del Cdigo de Procedimiento Civil

Menciona Orrego (2012):


Est establecida en el Cdigo de Procedimiento Civil, artculos
660 y 662. Opera en la particin de bienes.
El artculo 660 dispone que salvo acuerdo unnime de los
interesados, todo comunero que reciba en adjudicacin bienes por
un valor que exceda del 80% de lo que le corresponde, deber
pagar el exceso al contado.
A su vez, el artculo 662 establece que en las adjudicaciones de
inmuebles que se hagan a los comuneros a raz del juicio de

particin, se entender constituida hipoteca sobre las propiedades


adjudicadas para asegurar el pago de los alcances que resultan
en contra de los adjudicatarios, salvo que se pague de contado el
exceso al que se refiere el Art. 660.
Conforme a lo expuesto, los requisitos de la hipoteca legal son los
siguientes:
1. Debe adjudicarse un bien raz;
2. El valor de la adjudicacin debe exceder del 80% del haber
probable del adjudicatario;
3. Que el adjudicatario no pague el exceso de contado. (p. 11).

Caractersticas de esta hipoteca legal:


1. Es especial, recae sobre el inmueble adjudicado;
2. Es determinada, cauciona el alcance que resulta en contra
del adjudicatario.
3. Es pblica, requiere inscripcin en el Registro respectivo del
Conservador de Bienes Races. Seala el artculo 662 que el
Conservador, conjuntamente con inscribir el ttulo de la
adjudicacin, inscribir a la vez la hipoteca por el valor de los
alcances.

3.1.2. Hipoteca legal del Cdigo de Aguas

Conforme a lo dispuesto en el Cdigo de Aguas, quienes sean


comuneros en comunidades de aguas, deben concurrir a los
gastos de mantencin de la comunidad, a prorrata de sus
derechos (artculo 212 nmero 3). Agrega el citado Cdigo
que los derechos de aprovechamiento de aguas quedarn
gravados de pleno derecho, con preferencia a toda prenda,
hipoteca u otro gravamen constituido sobre ellos, en garanta
de las cuotas de contribucin para los gastos que fijan las
juntas y directorios. Los adquirentes a cualquier ttulo de estos
derechos, respondern solidariamente con su antecesor de las
cuotas insolutas al tiempo de la adquisicin (artculo 214).
Finalmente, el artculo 258 del Cdigo de Aguas, establece

que las disposiciones citadas, referidas a las comunidades de


aguas, son aplicables tambin a las asociaciones de
canalistas.

3.1.3. Hipoteca legal en las normas de la quiebra

En el artculo 129 del Libro IV del Cdigo de Comercio, en el


ttulo De Las Quiebras, se consagra otro caso de hipoteca
legal: Los bienes que integran la unidad econmica
enajenada se entendern constituidos en hipoteca o prenda
sin desplazamiento, segn sea la naturaleza de ellos, por el
solo ministerio de la ley, para caucionar los saldos insolutos de
precio y cualquiera otra obligacin que el adquirente haya
asumido como consecuencia de la adquisicin, salvo que la
junta de acreedores, al pronunciarse sobre las bases
respectivas, hubiese excluido expresamente determinados
bienes de tales gravmenes.

4. ELEMENTOS DE LA HIPOTECA

4.1.

Capacidad

Se exige al constituyente capacidad para enajenar; ello, porque la


hipoteca es un principio de enajenacin: artculo 2414. La capacidad
de enajenar se exige en el deudor o tercero que constituye la
hipoteca, pero no en el acreedor, a quien para aceptarla le es
suficiente la capacidad de obligarse, o sea, la capacidad de ejercicio.
Cabe destacar, adems, que la capacidad para enajenar es diversa
de la necesaria para obligarse; puede ocurrir entonces que sea vlida
la obligacin principal y nula la hipoteca, porque el constituyente era
capaz de obligarse, pero no de enajenar (por ejemplo, porque el
inmueble estaba embargado).

Existen algunos casos en los que se contemplan reglas especiales,


cuando se trata de hipoteca de bienes races de algunos incapaces,
o existiendo sociedad conyugal o de la afectacin de inmuebles
como bienes familiares.

4.2.

Formalidades del contrato de hipoteca

La hipoteca debe perfeccionarse por escritura pblica (art 2409 del


Cdigo Civil). Existe discusin acerca del rol jurdico que juega la
inscripcin en el Registro Conservatorio: es una solemnidad del
acto hipotecario o la forma de efectuar la tradicin del derecho real
de hipoteca?
Para Alessandri citado por Orrego (2012): la inscripcin es una
solemnidad del acto al igual que la escritura pblica. (p. 12).
En el mismo sentido, un fallo de la Corte Suprema seala, aludiendo
a los artculos 2409 y 2410: De donde se deduce que la escritura por
s sola no crea en este caso ningn derecho para el acreedor ni
restringe en lo ms mnimo las facultades del deudor sobre el
inmueble.
Para la corriente mayoritaria sin embargo (Somarriva, Meza Barros,
Barcia Lehmann), la solemnidad del acto de hipoteca es solamente la
escritura pblica, pero no la inscripcin en el Conservador de Bienes
Races, a la cual debe reservrsele el rol de tradicin del derecho
real de hipoteca (igual como acontece con la compraventa de bienes
inmuebles).

4.3.

Cosas susceptibles de hipotecarse

4.3.1. Hipoteca sobre bienes que se posean en propiedad

Es decir, lo que es susceptible de hipotecarse es el dominio


sobre los bienes races. Dentro de la expresin inmuebles
quedan comprendidos aquellos que lo son por naturaleza.
Expresa Orrego (ob. cit) que en cuanto a los inmuebles por
adherencia

por

destinacin,

no

pueden

hipotecarse

independientemente del inmueble al que acceden, pero se ven


afectados por la hipoteca constituida sobre ste, como
expresamente lo establece el art. 2420 respecto de los
inmuebles por destinacin. (p. 15)
Cabe agregar que el artculo 2418 no distingue en cuanto a la
especie de propiedad, y por tanto, admite hipoteca la
propiedad absoluta o fiduciaria, la propiedad plena o la nuda
propiedad. Si se hipoteca la nuda propiedad, y vigente la
hipoteca se extingue el usufructo consolidndose el dominio
en manos del nudo propietario, el gravamen afectar a la
propiedad plena, pues en virtud de lo dispuesto en el artculo
2421 la hipoteca se extiende a todos los aumentos que reciba
la cosa hipotecada (la misma solucin cabe aplicar cuando el
aumento que experimente el inmueble sea material, como en
el caso de una accesin del suelo).

4.3.2. Hipoteca sobre bienes que se posean en usufructo

No se trata de que el usufructuario hipoteque el inmueble en s,


porque slo es mero tenedor del mismo, sino que se le
permite gravar su derecho de usufructo.
La hipoteca del usufructo no significa que su sola constitucin
de al acreedor la facultad para percibir los frutos. Ser el
usufructuario quien continuar percibindolos. El acreedor
hipotecario tendr derecho a ellos, cuando ejercitando su
derecho de tal, embargue el usufructo, sin que se extienda su
derecho a los frutos percibidos por el usufructuario (artculo
2423).

Cabe precisar que no son hipotecables el derecho de uso


sobre inmuebles y el derecho de habitacin, no obstante su
semejanza con el usufructo. Nada dice respecto a los primeros
el artculo 2418, y por lo dems, se trata de derechos
personalsimos,

intransferibles,

intransmisibles

inembargables.
La hipoteca sobre el usufructo ofrece al acreedor una
seguridad relativa e incierta, ya que extinguido el usufructo,
igual suerte corre la hipoteca; pero esta regla admite
excepciones, porque si se extingue el usufructo por: renuncia
del usufructuario; por consolidacin del dominio -ya sea en
manos del usufructuario o del nudo propietario-; o por
sentencia judicial en el caso del artculo 809, subsistir la
hipoteca (artculo 803). La solucin contraria equivaldra a
entregar la eficacia del derecho del acreedor hipotecario en
manos del usufructuario.
De

cualquier

forma,

lo

aconsejable

sera

hipotecar

simultneamente, si se puede, la nuda propiedad y el derecho


de usufructo, pues en tal caso, extinguido el usufructo,
subsistir la hipoteca, ahora gravando la propiedad plena.
Al igual que lo dijimos a propsito de la propiedad fiduciaria,
puede ocurrir que el constituyente del usufructo prohba
gravarlo. Es cierto que el artculo 793, inciso 3, alude a la
prohibicin de arrendar y ceder (enajenar) el usufructo, pero
creemos que la prohibicin sera eficaz, entendiendo que
dentro de la cesin (enajenacin) puede estar comprendido el
gravar (enajenacin en sentido amplio). Adicionalmente,
podramos tener presente el aforismo relativo a quien puede lo
ms, puede lo menos. (Orrego, 2012:16).

4.3.3. Hipoteca de naves y aeronaves

No obstante su condicin de bienes muebles, las naves son


susceptibles de hipoteca, siempre y cuando tengan ms de 50

toneladas de registro. La hipoteca naval se inscribe en el


registro respectivo, que se lleva en la Direccin de territorio
Martimo y Marina Mercante Nacional. Como lo dijimos en su
oportunidad, pueden hipotecarse incluso las naves que se
encuentran en construccin en un astillero. Las aeronaves de
cualquier tonelaje, tambin se hipotecan, inscribindose la
hipoteca en la Direccin General de Aeronutica Civil.

4.3.4. Hipoteca de mina

Se rige por las mismas disposiciones del Cdigo Civil y por los
artculos 217 a 222 del Cdigo de Minera. La hipoteca se
constituye sobre la concesin minera, siempre que se
encuentre inscrita. Salvo estipulacin en contrario, la hipoteca
sobre una concesin afecta tambin a los inmuebles
accesorios de la concesin (artculo 3 Cdigo de Minera): las
construcciones, instalaciones y dems objetos destinados
permanentemente por su dueo a la investigacin, arranque y
extraccin de sustancias minerales. La hipoteca sobre
concesin minera no da al acreedor los derechos que otorga
el artculo 2427 del Cdigo Civil, salvo que el deterioro o la
prdida se produzcan por dolo o culpa grave del deudor. Para
proceder al remate de una concesin hipotecada no ser
necesaria su tasacin.

4.3.5. Hipoteca sobre bienes futuros

Es posible hipotecar no slo los bienes presentes sino tambin


los futuros: artculo 2419 del Cdigo Civil.

En palabras de Orrego (2012):


La futureidad, aqu, est referida a que el inmueble an no ingresa
al patrimonio del constituyente. En rigor, se est hipotecando algo
que por el momento es ajeno al constituyente.

Recordemos que este precepto sirve de fundamento para estimar


que el contrato hipotecario se perfecciona por el slo otorgamiento
de la escritura pblica, ya que la inscripcin no es solemnidad del
contrato, sino nicamente la tradicin del derecho de hipoteca. En
efecto, al hipotecarse los bienes futuros, an no existe la hipoteca
como derecho real, ya que para ello es necesario la inscripcin,
pero s existe como contrato, y de l nace al acreedor el derecho
de hacer inscribir los bienes a medida que el deudor los adquiera.
A propsito de esta hiptesis, es til traer nuevamente a colacin
el caso contemplado en el artculo 16 de la Ley nmero 19.537,
sobre Copropiedad Inmobiliaria, que regula la hipoteca de
departamentos de un edificio en actual construccin. Este
precepto permite hipotecar los departamentos o inmuebles
(unidades, las llama la ley) que sern acogidos a la citada Ley,
aunque el condominio slo est en etapa de proyecto o en
construccin. Para ello, se archivar provisionalmente un plano
(visado por la respectiva Direccin de Obras Municipales) en el
Conservador de Bienes Races, en el que estn singularizadas las
respectivas unidades, de acuerdo con el permiso de construccin
otorgado por la Direccin de Obras respectiva. Esta hipoteca
gravar la cuota que corresponda a dicha unidad en el terreno
desde la fecha de la inscripcin de la hipoteca y se radicar
exclusivamente en dicha unidad y en los derechos que le
correspondan a sta en los bienes de dominio comn, sin
necesidad de nueva escritura ni inscripcin, desde la fecha del
certificado que declare al condominio acogido al rgimen de
Copropiedad Inmobiliaria. La frmula anterior puede resultar muy
til, cuando en el terreno ya se han levantado edificios o casas y
vendido departamentos o unidades, pues si as ocurriere, no ser
posible hipotecar el inmueble como un todo, pues sobre l, hay
otros propietarios que tendran que consentir en el gravamen. En
efecto, cada comprador de un departamento o casa del
condominio, adquiere tambin una cuota en los bienes comunes, y
entre stos, est el terreno respectivo. (p. 17).

4.3.6. Hipoteca de cuota

No slo puede hipotecar el que sea dueo absoluto del


inmueble, sino tambin el que tenga una cuota de l, el que
sea comunero en su dominio. Si el legislador permite que el
comunero hipoteque su cuota, es porque considera que sobre
ella tiene el derecho de dominio, como se desprende del
artculo 1812 del Cdigo Civil, que lo autoriza para vender la
cuota, y del artculo 892 del Cdigo Civil que lo faculta para
reivindicarla.

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