Sunteți pe pagina 1din 39

UNIVERSITATEA FINANCIAR BANCARA

FACULTATEA DE MANAGEMENT FINANCIAR

LUCRARE DE LICENTA

Coordonator stiintific:
Conf. dr. Octavia Gibescu

Absolvent:
Cutean Florian Sorin

Bucuresti
2014

UNIVERSITATEA FINANCIAR BANCARA


FACULTATEA DE MANAGEMENT FINANCIAR

CREDITUL IPOTECAR

Coordonator tiinific:
Conf. dr. Octavia Gibescu
Absolvent:
Cutean Florian Sorin

Bucureti
2014
2

CUPRINS

Introducere.4
Capitolul 1 - Creditul ipotecar 6
1. Creditul noiuni generale .6
1.1 Trsturi caracteristice ale creditului.6
1.2 Clasificarea creditelor .9
1.3 Alte tipuri de credit .15

Capitolul 2 - Creditul ipotecar .18


2.1 Ipoteca..18
2.2 Documentatia necesar obtinerii creditului ipotecar.19

Studiu de caz23
1. BANCA ROMNEASCA25
2. BANCA ROMNEASC DE DEZVOLTARE (BRD)..29

Concluzii..38
3

Bibliografie..39

INTRODUCERE

n epoca contemporan, locul i rolul bncilor n economie sunt strns legate de calitatea lor de
intermediar principal n relaia economii-investiii, relaie decisiv n creterea economic.
Agenii economici utilizeaz pentru activitatea lor de producie, comercializare, investiii
importante active financiare. O parte din aceste active este asigurat de resursele proprii, alta din
resurse mprumutate, recurgnd la credite care le sunt acordate de bnci n procesul de reciclare i
valorificare a capitalului monetar disponibil. Astfel se creeaz condiiile unei ample redistribuiri a
capitalurilor, vehiculate de o reea larg de intermediari, de reprezentani, de bncile comerciale.
n economia de pia, sectorul bancar are un rol major, el acionnd ca vrf de lance n
promovarea reformei si n mecanismul autoreglrii economice.n manifestarea lui permanent,
sectorul bancar reprezint o component de baz a sistemului economic-financiar.
Bncile au un rol important n ceea ce privete calitatea de intermediari nemonetari. Avnd
aceast calitate, bncile mobilizeaz economiile monetare disponibile i distribuie credite pe
termen mediu i lung beneficiarilor (pentru investiii, ipotec, comer exterior, consum etc). Dei
aceti intermediari funcioneaz n mai multe cazuri sub denumirea de bnci, utilizeaz capitalurile
pe care le mobilizeaz sau care le sunt puse la dispoziie.
Principalul motiv care a influenat decizia mea de a alege aceast tem este reprezentat de visul
multora dintre noi de a deine o cas pe pmnt cu un spaiu, ct de mic, de curte n care s poi
s te bucuri din plin de privilegiul statutului de unic proprietar i n care lucrurile pot fi aranjate
sau deranjate dup bunul tu plac. n general, avem tendina s credem c visele sunt un fel de
idealuri intangibile, dar putem, la fel de bine, s fim persevereni i s avem ncredere n forele
proprii, astfel visele pot fi ideile care ateapt s fie puse n practic.
4

n momentul n care te-ai hotrt s duci la ndeplinire acest obiectiv este obligatoriu s-i faci o
analiz riguroas a resurselor financiare necesare finalizrii acestui demers. n cazul n care
situaia ta financiar nu este susinut de nite venituri suficient de mari, ncepi s te ntrebi cum
poi s obii finanarea acestui proiect. Varianta cea mai la ndemna rmne pentru foarte muli
dintre noi mprumutul de la banc. Pe piaa bancar romneasc exista o gam larg de produse
de creditare oferite consumatorilor. Printre ele regsim i varianta prin care instituiile de credit
finaneaz achiziia de locuine. innd cont de posibilitile financiare ale multora dintre noi,
achiziia unei locuine este posibil, de multe ori, numai prin intermediul unui credit ipotecar.
Achiziia unei locuine prin intermediul creditelor oferite de ctre instituiile de credit, este privit
de multe ori ca fiind un proces anevoios (din cauza birocraiei care nc d bti de cap
solicitanilor de credite), dar util pentru cei care doresc cumprarea unei locuine.
n lucrarea de fa am dezbtut tema Creditul ipotecar n Romnia, structurat pe patru
capitole. n primul capitol am scos n eviden toate trsturile caracteristice ale creditului,
subiectele raportului de credit, promisiunea de rambursare i termenul de rambursare, dar i
caracteristica esenial a creditului, dobnda. Tot n acest capitol am menionat consemnarea i
transferabilitatea care sunt caracteristici ale creditului i tipurile de credit: creditul comercial,
creditul bancar, creditul obligatar, creditul ipotecar i creditul de consum.
Capitolul II prezint una din cele mai importante categorii de credit din cadrul economiei de
pia creditul ipotecar care poate fi acordat att persoanelor fizice ct i persoanelor juridice.
Caracteristicile, documentele necesare, etapele de derulare a operaiunilor, fac coninutul acestui
capitol.
Capitolul III conine studiul de caz ce este reprezentat de analiz comparativ a creditului
ipotecar pentru refinanare de la Banca Romneasc i BRD.
Concluziile trase cu privire la creditul ipotecar sunt prezentate n capitolul IV al acestei lucrri.

CAPITOLUL I - Creditul ipotecar

1. Creditul noiuni generale:


1.1 Trsturi caracteristice ale creditului:

Creditul este o relaie bneasc ce se stabilete ntre o persoan fizic sau juridic (creditor), care
acord un mprumut de bani sau care vinde mrfuri sau servicii pe datorie, i o alt persoan fizic sau
juridic (debitor), care primete mprumutul sau cumpr pe datorie, mprumutul acordat (cu titlu
rambursabil i condiionat de obicei de plat unei dobnzi).
Dei relaiile de credit au existat i n economiile premonetare (schimburi de bunuri actuale contra
unor bunuri viitoare cu scopul de a susine o afacere prezenta, de a asigura consumul actual), n
economia actual creditul ia forma unei relaii bneti ntre creditor i debitor, unde agenii economici
care dispun de resurse bneti le pot oferii i altora care au nevoie de astfel de resurse, realizndu-se
astfel o pia a creditului, parametrii funcionarii acesteia fiind cererea i ofert.
Subiectele raportului de credit: creditorul i debitorul (Agenii economici; Populaia; Statul)

Agenii Economici: n calitate de creditori, manevreaz importante disponibiliti monetare din


fluxul crora au loc considerabile degajri cu caracter temporar ce pot fi angrenate n procesul
de creditare. Acetia dobndesc calitatea de debitori prin intermediul creditelor temporare ce
ajut la dezvoltarea i desfurarea activitii.

Populaia: Creterea veniturilor din procesele economice, creterea productivitii muncii i


capacitatea de economisire i prevedere, au transformat populaia ntr_un factor major pe piaa
de credite. Populaia are calitate de creditor atunci cnd resursele disponibile sunt plasate la
bnci (bncile sunt mprumutate) sau cumpr obligaiuni i titluri i calitate de debitor cnd
mprumuta resurse pentru diferite nevoi (servicii; bunuri; sntate etc.).

Statul: n calitate de debitor, alturi de ntreprinderi i populaie, se afirm prin contractarea


unui credit pentru finanarea deficitelor bugetare.
6

Componentele creditului:

Principalul creditului;

Dobnda i rata dobnzii;

Dobnda anual efectiv (DAE);

Comisioanele creditului;

Rata creditului;

Scadenarul de plat (planul de rambursare);

Scadenta (maturitatea) ratei;

Maturitatea creditului (scadenta final);

Termenul de acordare;

Destinaia creditului;

Valuta creditului;

Plafonul creditului;

oldul creditului (old curent, old restant, old neutilizat);

Rambursarea creditului;

Perioada de graie;

Perioada de utilizare;

Perioada de angajare;

Perioada de tragere;

Garaniile creditului;

Serviciul datoriei;

Promisiunea de rambursare: reprezint elementul esenial al aciunii de creditare, presupunnd


luarea unor garanii pentru evitarea riscurilor ce apar n urma actului de creditare. Putem identifica 2
riscuri majore ale procesului de creditare:

Riscul de imobilizare: apare n cazul bncii sau deintorului de depozite, care din cauza unei
gestionari eronate a creditelor acordate nu poate satisface cererile titularilor de depozite.

Riscul de nerambursare: reprezint cel mai ntlnit risc constnd n n ntrzierea plilor sau
n incapacitatea de a plti suma datorat, principalii factori fiind de ordin social.

Termenul de rambursare: n funcie de termenul de rambursare creditul poate fi pe termen


lung (peste 5 ani), scurt (creditul cu o scadent mai mic de un an). Creditele pe termen scurt
au c principala caracteristica rambursarea integral la scaden, cele pe termen mediu i lung
fiind rambursate ealonat.

Dobnda reprezint preul care trebuie pltit pentru mprumutarea, respectiv utilizarea, unei
sume de bani pentru o anumit perioad, mai precis suma pe care un mprumutat (debitor) o
pltete unui mprumuttor (creditor), pentru banii mprumuta i. Cuantificarea dobnzii se
realizeaz prin utilizarea ratei dobnzii, care se constituie ntr-un instrument de influenare a
cererii i ofertei de credite. Dup modul de calculare a dobnzii pentru sumele depuse la o
banc (depozite), dobnda pate fi de dou feluri:

Dobnd simpl, calculat pe baza fondurilor depuse iniial.

Dobnd acumulat, calculat prin aplicarea ratei dobnzii la suma reprezentnd


capitalul depus iniial i dobnda obinut pentru perioad anterioar.
Ca valoare, dobnda perceput de o banc pentru sumele date cu mprumut poate fi:

Dobnd fix, care rmne nemodificat pe toat durata contractului.


8

Dobnd variabil, care se modific pe perioada contractului n funcie de diferite


criterii, cel mai frecvent fiind vorba despre indicatori monetari.

Acordarea creditului: Creditul poate fi consimit prin cadrul unei tranzacii unice: acordarea unui
mprumut, vnzarea unei obligaiuni, angajarea unui depozit. Pentru realizarea tranzaciei. Respectiv
acordarea mprumutului, bncile au un plan propriu de informare prin care verifica capacitatea de
plat a debitorului, cu scopul de a evita riscurile aferente acordrii creditului.
Funciile creditului:

Creditul faciliteaz sporirea capitalului real, favoriznd o mai bun utilizare a factorilor de
producie existeni. Prin intermediul creditului, resursele bneti existente pot fi valorificate n
sensul sporirii produciei naionale, din pasive devin active.

Contribuie la concentrarea activitilor economice n uniti mari. Faciliteaz distribuirea i


redistribuirea resurselor bneti ntre diferite ntreprinderi i ramuri economice, orientndu-le
spre unitile mai bine situaie pe pia,sporindu-le fora concureniala, profitul ncasat i
patrimoniul de care dispun.

Accelereaz tranzaciile comerciale. Creditul uureaz desfacerea mrfurilor pe scar mare.


Comerciantul detailist obine mrfuri pe credit n schimbul unui efect comercial pe care
comerciantul angrosist o poate sconta la o banc, dac nu poate atepta restituirea sumei de
ctre debitorul sau.

Sporete viteza de rotaie a monedei i contribuie la dimensionarea ei. Banii de credit


contribuie i la sporirea cantitii mijloacelor de plat n economia naional, influennd i n
sensul modificrii structurii lor.

Exercita o influen benefic asupra consumului, prin posibilitatea cumprrii pe credit i a


platii n rate a unor bunuri de folosin ndelungat.

1.2 Clasificarea Creditelor:

Criteriile care stabilesc principalele tipuri de credit sunt:


9

Persoana creditorului;

Persoana debitorului;

Obiectul creditului i sfera de formare;

Modalitatea specific de formare i utilizare a capitalurilor disponibile;

Dimensiunile i dinamica necesitailor debitorului i modul de folosire a capitalurilor


mprumutate;

Duratele de constituire a capitalului disponibil i de utilizare de ctre mprumutai;

Plecnd de la aceste criterii identificm urmtoarele raporturi de credit:

Creditul comercial;

Creditul de consum;

Creditul ipotecar;

Creditul obligatar;

Creditul bancar;

1) Creditul comercial:

Este o form de mprumut practicat ntre vnztor i cumprtor, atunci cnd vnzarea
mrfurilor este fcut pe credit, adic predarea ei este separat n timp de plata preului.
Astfel, creditul contribuie la accelerarea circulaiei de mrfuri i deci la dezvoltarea economiei
naionale. n economia de pia, creditul comercial constituie baza sistemului de credit.
Acordarea de credite sub form de marf i are originea n procesul diviziuniiprimare a
muncii, atunci cnd, din masa productorilor s-au desprins comerciani, ageni economici
specializai n desfacerea mrfurilor. Reprezentnd un mprumut civil, deosebirea
fundamental dintre creditul comercial i cel bancar consta n faptul c n timp ce banc
mprumuta banii depuntorilor sau fonduri ale altor bnci, mprumuttorul (creditorul) civil
10

mprumuta banii si. Acest tip de mprumut fiind civil nu poate fi clasificat ca operaiune
bancar. Una dintre cele mai vechi i eficace modaliti de atragere de resurse financiare de
ctre un ntreprinztor o constituie resursele partenerilor de afaceri. Aceast soluie de
finanare a ciclului de exploatare se poate utiliza att n relaiile cu furnizorii de materii prime,
materiale, utiliti, ct i cu distribuitorii i clienii firmei. Astfel n relaiile cu furnizorii se
primesc materii prime, materiale, semifabricate, care se folosesc n procesul de producie, iar
plata lor se efectueaz dup o anumit perioad convenit de pri i stipulata n contract.
Utilizarea acestor resurse materiale livrate de furnizori fr a le plti echivaleaz cu
atragerea de ctre firm a unui capital de valoarea respectivelor resurse, fr dobnda,
reuind s se evite contractarea unui credit bancar curent pentru plata furnizorilor.
Finanarea prin capital comercial este practicat de firme care au relaii comerciale
ndelungate fiind bazat pe ncrederea reciproc. Pentru a-i consolida poziia pe pia, pe
lng mbuntirea calitii utilitilor oferite i a preurilor practicate, competiia se d i
prin facilitile acordate clienilor.
O importan deosebit o au facilitile financiare referitoare la vnzrile pe credit i la
rabatul acordat celor ce pltesc cash. Vnzrile pe credit au drept consecin imediata
amnarea ncasrilor i apariia unui debit specific sub forma oldului contului clieni.
Obligaia de plat se materializeaz n efectele de comer: cambie i bilet la ordin.Experien
practic evideniaz c instrumentul de plat cel mai des utilizat este biletul laordin.
Pentru a determina politica de creditare a firmei, managerul financiar are ca obiectiv
realizarea unui echilibru ntre costurile implicate de acordarea creditului i cele aferente
neacordrii sau diminurii mrimii acestuia. Astfel putem identifica urmtoarele costuri ale
acordrii creditelor comerciale:

dobnda pierdut (acordarea creditului comercial este echivalent cu a da credite fr


dobnda)

scderea puterii de cumprare (cu ocazia acordrii creditului comercial are loc o
transferare de valoare de la cel care acord creditul la cel care-l obine i,datorit
creterii generalizate a preurilor, acesta din urm pltete datoria la o valoare
inferioar celei pe care a luat-o cu mprumut)

costurile administrrii creditelor comerciale (de regul administrarea creditelor


comerciale presupune o cretere important a volumului contabilizrii
Tranzaciilor)
11

primele de asigurare a riscului de neplat (dac firma nu adopta o politic prudena a


creditului comercial, anumii clieni, datorit insolvabilitii financiare, nu vor putea
plti; acest risc poate fi acoperit prin asigurare)

rabatul acordat (se acord cu pruden, pentru plata prompt a mrfurilor vndute pe
credit, dar gestionarea lui presupune un anumit cost)

aprecierea potenialului valoric al clientului (de asemenea culegerea i prelucrarea


informaiilor de ctre firm sau agenii specializate n scopul clasificrii clienilor
necesita un anumit cost).

pierderea unor clieni (pe o pia concurenial, dac ceilali concureni ai firmei
acorda credit, va fi foarte dificil pentru aceasta s nu acorde credit comercial i
discounturi)

nesigurana ncasrii numerarului (n condiiile creditului comercial, plata bunurilor se


face prin banc, evitndu-se, astfel ncasrile n numerar).Din aceste motive politica de
credit comercial trebuie s cuprind:

Perioada creditului: este reprezentat de perioada de timp acordat de ctre firm


furnizoare clienilor pentru a restitui suma de bani mprumutat. Pentru stabilirea
perioadei se iau n calcul urmtoarele aspecte: natur economic a produsului,
circumstanele financiare ale firmei furnizoare, situaia financiar a cumprtorului.

Rabatul acordat pentru urgentarea platii are ca scop atragerea de noi clieni care vd n
el un mod de reducere al preului, ct i reducerea perioadei de ncasare a vnzrilor,
deoarece anumii deoarece anumii clieni vor plti mai repede pentru a putea beneficia
de avantajul acordrii acestuia.

Calitatea creditului se refer la for financiar minim a clienilor pentru a se acord


creditul. Pentru msurarea calitii creditului exista mai multe metode,cum sunt:
sistemul celor 5 C (caracter, capacitate, capital, colateral, condiii),gestiunea prin
excepie, credit scoring-ul.

Politica de ncasri evideniaz duritatea sau lejeritatea n urmrirea plii.

2) Creditul de consum:
12

Este un credit pe termen scurt, mediu su lung, acordat persoanelor fizice sau
firmelor private, destinat consumului social (plata unor bunuri sau servicii), sau pentru
recreditarea creanelor contractate n acest scop.
Creditorii sunt reprezentai de instituii economice, companii financiare, instituii de
credit sau comerciani de detaliu.
Iniial creditul de consum era cunoscut sub numele de credit deschis, reprezentnd
posibilitatea comerciantului acordat clienilor solvabili de a cumpra mrfuri potrivit
necesitailor, urmnd ca lichidarea datoriilor s se fac ulterior.
Cea mai mare parte a creditelor de consum exist i se acorda sub forma creditelor
ealonate, forma n care termenii raportului de credit (plafonul acordat, cuantumul
ratelor, scadenta) se stabilesc la acordarea creditului.
Creditul revolving aprut la sfritul anilor 30 reprezint o form deosebit a
creditelor ealonate, lund anvergur o dat cu amplificarea utilizrii crilor de
credit.

Elementele caracteristice a creditului revolving sunt:

Se acord n cadrul unei convenii stabilite ntre pri;


Permite debitorului s efectueaz cumprrile sau s obin mprumuturi fie direct
asupra creditorului, fie indirect prin crile de credit, n momentuloportun pentru el;

Debitorul are posibilitatea s efectueze plata fie n totalitate pentru creditul n curs, fie
prin plati pariale, periodice, dup posibilitati;

3) Creditul Obligatar:

Creditul obligatar deine o pondere importanta n economiile moderne, ce se


msoar prin punerea n balan a datoriei publice cu produsul intern brut.
13

Este reprezentat de operaiile de credit n care partenerii sunt instituiile statului sau
ntreprinderile economice n calitate de debitori, care, n aceast calitate emit
obligaiuni, care-i angajeaz capitalurile n scopul obinerii unui venit sigur sub form
de dobnzi. O mare parte a obligaiunilor sunt emise de ctre stat.
Obligaiunea este un titlu de valoare care atest calitatea de creditor a deintorului ei
fa de emitent, emitentul obligndu-se s plteasc deintorului obligaiunii o sum
anual fix, numit cuponul obligaiunii, pe ntreaga perioad de valabilitate a acesteia .
Altfel spus, o promisiune scris de a plti o sum de bani (principal) la o data stabilita.

Emitenii de obligaiuni pot fi:

Organisme guvernamentale i cvasiguvernamentale;

Corporaii;

Bnci i alte instituii financiare;

Organizaii supranaionale;

mprumuturile obligatare se pot diferenia prin caracteristicile acestora, astfel:


Dup modalitile de lansare:

Emisiunea de obligaiuni i distribuirea direct de ctre organismul emitent;

Emisiunea de obligaiuni i lansarea prin intermediul unui sindicat sau consoriu format
din bnci comerciale i instituii financiare;

Tipuri de obligaiuni:

Obligaiuni cu venit fix;

Obligaiuni indexabile;

Obligaiuni cu rata variabil a dobnzii;

Obligaiuni convertibile n aciuni;


14

Obligaiuni cu cupon reinvestit;

Ca modaliti de rambursare, se prezint urmtoarele:

Rambursarea prin anuiti constante;

Rambursarea prin amortismente constante;

Rambursarea la sfritul perioadei;

Rambursarea prin tragere la sori;

4) Creditul bancar:

Este creditul care se acorda agenilor economici sub forma bneasca de ctre instituii
specializate, numite instituii bancare, n aa-numitul, comer cu bani".
Creditul bancar este principala surs pentru asigurarea fondurilor bneti necesare
diferitelor sectoare de activitate ale economiei naionale.
Acordarea creditelor constituie fundamentul activitii unei bnci. Acesta cuprinde un
ansamblu de raporturi de credit, pe termen scurt, mediu su lung, cu privire la
operaiile bazate pe nscrisuri sau fr, garantate sau negarantate, pe obiect de credit
sau global.La aceste raporturi de credit participanii sunt reprezentai de persoanele
juridice i cele fizice.

1.3 Alte tipuri de credit:

Creditul auto;

Creditul imobiliar;

Creditul pentru bunuri de folosin ndelungat;


15

Cardul de credit;

Overdraft;

Creditul punte;

Linia de credit;

Creditul de trezorerie;

Creditul de scont;

Factoringul;

Creditul de forfetare;

Creditul auto: folosirea acestui mprumut este reprezentat de achiziia de autoturisme noi de
la dealeri autorizai sau second hand, de la comerciani de autoturisme second-hand sau de la
persoane fizice.

Creditul imobiliar: mprumut garantat cu ipotec, ce poate fi utilizat pentru achiziionarea,


construcia sau modernizarea unei locuine, precum i pentru refinanarea unui alt credit
similar. Este potrivit pentru construirea sau achiziionarea unui imobil, a unui teren sau pentru
operaiuni de renovare, modernizare, extindere.
Creditul pentru bunuri de folosin ndelungat: Acest tip de credit se acorda pentru
achiziionarea de bunuri de folosin ndelungat (aparate electronice i electrocasnice, tehnica de
calcul, componente IT, mobilier), de la comercianii cu care banca are ncheiate convenii pentru
achiziionarea de bunuri de folosin ndelungat cu plata n rate.

Cardul de credit: Este o modalitate de plat, a crei denumire provine de la obiectul fizic
utilizat, o cartel dreptunghiular de plastic. Prin folosirea cardului de credit, emitentul
cardului l mprumut pe titular cu o sum de bani, iar titularul nu este obligat s achite
datoria acumulat imediat, el poate amna plata acestei datorii pentru mai trziu, cu costul
plii unei dobnzi pentru banii datorai.
16

Overdraft: Reprezint o linie de credit acordat de ctre o banc pe un card de credit,


posesorul avnd acces la un mprumut care se rennoiete permanent, n limita unui plafon
stabilit de banc.

Creditul punte: mprumut cu garanie ipotecara, destinat persoanelor care dein o locuin
i doresc s o vnd pentru a cumpra alta. Pe durata creditului punte, se pltete doar
dobnda. mprumutul se ramburseaz integral, n momentul n care clientul vinde locuina
veche.
Linia de credit: mprumut care se rennoiete automat, pe msur ce sumele utilizate se
ramburseaz, astfel nct clientul poate apel din nou la credit fr a mai solicita o nou
aprobare la banc.

Creditul de trezorerie: Este destinat s acopere necesarul de lichiditi privind activitatea de


exploatare curent a clienilor bncii (ex: vnzri n rate, credite acordate persoanelor fizice,
deschideri de credite permanente, credite pentru finanarea stocurilor, credite pentru importuri i alte
credite). Aceste credite au ca scop acoperirea unor goluri de cas.
Creditul de scont: Scontul reprezint operaiunea prin care, n schimbul unui efect de comer
(cambie sau bilet la ordin), banca pune la dispoziia posesorului creanei, valoarea efectului,
mai puin agio (taxa de scont i comisioanele aferente), fr a atepta scadenta efectului
respectiv.
Factoringul: reprezint un contract ncheiat ntre o parte furnizoare de servicii sau mrfuri
numit aderent, i o instituie financiar sau societate bancar denumit factor. Aderentul
urmrete s-i ncaseze preul facturilor nainte de termenul de scaden, iar le deconteaz n
avans.

Creditul de forfetare: forfetarea este aciune prin care un prestator de servicii i vinde
creanele n valut rezultate dintr-un contract de vnzare-cumprare pe care le deine fa de
17

un beneficiar unei instituii financiare specializate sau societi bancare, contra unui cost de
forfetare, naintea termenului de scadenta al acestora.

CAPITOLUL II - Creditul ipotecar:

Creditul Ipotecar: reprezint acel tip de credit acordat de instituiile financiar autorizate destinat
achiziionrii, construciei sau renovrii (modernizrii) unei locuine, locuina respectiv pentru a se
asigura obligaia plii creditului rezultat n urma acestui mprumut.

2.1Ipoteca:
Reprezint un contract imobiliar ce ia natere din convenia ambelor pri potrivit formelor
prevzute de lege, i care nu produce obligaii dect n sarcina celui care o constituie. Creditul
ipotecar este destinat activitii imobiliare bazndu-se n principiu pe proprietatea privat. El are la
baz o convenie ntre creditor i mprumutat, care cuprinde n esen proprietatea c garanie a
rambursrii mprumutului, scadentele i condiiile, penalitile i circumstanele n care se poate
pierde proprietatea.Se acord pe o perioad de minim 5 ani pentru persoanele juridice i de minimum
10 ani pentru persoanele fizice.

Banca trebuie s verifice dac toate cerinele impuse de constituirea ipotecii sunt respectate, innd
seama inclusiv de form de proprietatea. Astfel bunurile care se ncadreaz ca proprietate public nu
vor fi admise c garanie, deoarece acestea sun inalienabile ipoteca devenind n cazul acesta nul,
banca neputnd s_i exercite dreptul de proprietate ce-i revine din creditare.
Ipoteca trebuie nscris n registrul special de transcripiuni i nscrisuri sau n cartea funciara.
Stingerea ipotecii este efectiv numai dup ce toate sumele care rezult din creditul pentru care s-a
constituit au fost achitate.n cazul n care prile sunt de acord, ipoteca v put fi transferat asupra
unui alt imobil cu o valoare cel puin egal cu cea a imobilului ipotecat anterior. Dup nscrierea
ipotecii asupra noului imobil, garaniile anterior constituite asupra acestuia i vor nceta de drept
efectele Pana la rambursarea integral a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi nstrinate numai
18

cu acordul prealabil al creditorului ipotecar.


Instituiile care acord credite ipotecare i persoanele care pot beneficia de ele:
Instituiile care pot acorda astfel de credite sunt Bncile, Agenia Naional pentru Locuine i alte
instituii financiare abilitate prin lege. Pot beneficia de credite ipotecare persoanele fizice care au
cetenia i domiciliul n Romnia i persoanele juridice romne care vor s construiasc locuine de
serviciu sau de intervenie pentru angajaii lor.
Garantarea prin ipotecare se realizeaz prin respectarea prevederilor Codului civil roman (ipoteci
sau privilegii). Ipoteca constituit pentru garantarea creditului poate avea ca obiect terenul i
construciile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, n limita valorii stabilite prin contract i pe
msur utilizrii creditului. Potrivit acestuia, pentru c bunurile imobile s fie acceptate ca garanie,
ele trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:

ase afle n proprietatea celui ce le prezint ca garanie i s fie n circuitul civil, respectiv s

poat face obiectul tranzaciilor de vnzare cumprare.;

S existe o pia a acestor bunuri;

S fie degrevate de orice alte sarcini, fapt ce trebuie atestat de un notariat;

Creditele ipotecare se garanteaz cu ipoteca legal de gradul 1 pe imobilul pe care se acorda


mprumutul, ce trebuie sa acopere n proporie de 120% creditul ipotecar.
Ca o particularitate a creditului ipotecar, bncile pot derula astfel de credite pe baza fondurilor
puse la dispoziie de Agenia Naional pentru Locuine (ANL) sau alte instituii financiare abilitate
prin lege, inclusiv fondurile ipotecare, pe baz de convenii speciale ncheiate ntre finanator i
derulator (banca). ntr-o astfel de situaie, banca va efectua numai operaiunile de derulare i
urmrire a creditelor acordate pe baza resurselor puse la dispoziie de finanator, precum i
recuperarea creanelor la scaden.

2.2Documentatia necesar obtinerii creditului ipotecar:

19

Pentru obinerea de credite ipotecare solicitanii trebuie s depun o cerere nsoit cel puin de
urmtoarele documente:
A) n cazul persoanelor fizice:

Documente doveditoare privind ndeplinirea condiiilor prevzute art.7 din Legea nr.

190/1999;

Documente care s ateste capacitatea persoanelor n cauz de a dispune de venituri certe cu

caracter permanent, precum: adeverina de salariu, declaraia de venit;

Documente care s evidenieze valoarea angajamentelor de plat ale solicitantului i a

obligaiilor devenite exigibile i neonorate la scaden.n acest scop solicitantul va prezenta o


declaraie n care vor fi anexate copii de pe unele documente precum: contracte de leasing, contracte
de credit, contracte de cumprare n rate a bunurilor de folosin ndelungat;

Declaraie privind litigiile cu terii, cu precizarea motivelor care au condus la acele situaii;

B) n cazul persoanelor juridice:

Documente doveditoare privind ndeplinirea condiiilor prevzute art.7 din Legea nr.

190/1999, precum extras din actele constitutive privind obiectul activitii, extras din hotrrile
organelor statutare din care s reias destinaia creditelor ipotecare;

O copie dup ultimul bilan contabil depus la organele n drept i de pe ultimele trei balante de

verificare;

Situaii privind elementele patrimoniale aduse n garanie pentru mprumuturile obinute de la

ali creditori;

Bugetul de venituri i cheltuieli pe anul n curs;

Declaraie privind litigiile cu terii, cu precizarea motivelor care au condus la acele situaii;

Protecia fluxului de lichiditi pentru anul n curs;

Aprobarea creditului:
Aprobarea creditului ipotecar se va realiza pe baza unui referat care va fi ntocmit de inspectorul de
credite, semnat de conductorul biroului de creditare i de conductorul compartimentului financiar
contabil. Portofoliul trebuie s conin urmtoarele elemente:
20

A) n cazul solicitanilor persoane fizice:

Datele de identificare ale solicitantului, precum i numele, prenumele, adresa, codul numeric

personal i cetenia;

Informaii/Date despre creditul solicitat precum: suma, scadenta, destinaia imobilul care va

face obiectul garaniei;

Informaii n legtur cu situaia financiar a solicitantului.n acest loc se va face o analiz

comparativ ntre veniturile solicitantului, cele ale familiei sale, i angajamentele de plat asumate.La
aceast evaluare se va avea n vedere c ratele de pltit, respectiv principalul i dobnda, s
reprezinte cel mult 35% din veniturile nete ale solicitantului i ale familiei sale, calculate ca fiind
diferena ntre veniturile totale i angajamentele asumate.

Situaiile speciale n care se afla solicitantul creditului ipotecar n raport cu terii, precum

litigii care ar putea afecta n mod semnificativ bonitatea acestuia;

B) n cazul solicitanilor persoanelor juridice:

Datele de identificare ale solicitantului, precum: denumirea, adresa sediului social, extras din

hotrrile organelor statutare privind contractarea creditului ipotecar;

Date referitoare la creditul ipotecar solicitat, precum: suma, scadenta, destinaia, imobilul

care face obiectul garaniei;

Informaii despre bonitatea solicitantului;

Calcularea pe baza datelor nscrise n ultimul bilan contabil i n ultima balanta de verificare

lunar cel puin a urmtorilor indicatori:

Lichiditatea curent;

Solvabilitatea patrimonial;

Gradul de acoperire al dobnzii;

Rata profitului:

Viteza de rotaie a activelor circulante;


Evaluarea capacitii solicitantului de a rambursa la data scadenta ratele de credit i de a
21

plti dobnda aferenta;

Clauze pentru protecia mprumutailor:

Cu cel puin 10 zile nainte de semnarea contractului de credit ipotecar, mprumuttorul va

pune la dispoziia mprumutatului o ofert scris ce va cuprinde toate condiiile contractului, precum
i termenul de valabilitate al acestuia;

Contractului de credit imobiliar nu i se vor putea aduce modificri dect prin acordul scris al

prilor, cu respectarea prevederilor legale;

Suma mprumutului acordat va fi pus la dispoziia beneficiarului de credit ipotecar ealonat

su integral, plata fcndu-se direct ctre vnztor n cazul achiziionrii unui imobil sau ctre
constructor n celelalte cazuri.

Este interzis condiionarea acordrii unui credit ipotecar de obligaia beneficiarului

creditului de a achiziiona sau a subscrie valori mobiliare ale mprumuttorului, indiferent sub ce
form;

Clauzele de exigibilitate nainte de termen trebuie menionate n contractul de credit ipotecar

printr-o clauz distinct;

Beneficiarii creditului primit au dreptul de a rambursa mprumutul anticipat, n condiiile

stabilite de pri prin contractul de credit ipotecar.n caz de faliment sau de lichidare voluntar a
mprumuttorului, mprumutaii au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit;

n cazul n care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobnzii va fi variabil, se vor
aplica urmtoarele reguli:

Variaia ratei dobnzii trebuie s fie legat de fluctuaiile unui


indice de referin; acesta trebuie s fie ales dintr-o serie de indici
de referin a cror lista i mod de calcul vor fi stabilite prin
hotrre a Guvernului, dup aprobarea acestora de ctre Banca
Naional a Romniei;

Contractul poate s prevad ca variaia ratei dobnzii este


limitat, n sens cresctor i descresctor, la un anumit nivel fa
22

de ra iniial a dobnzii. Contractul poate s prevad, de


asemenea, ca rata dobnzii nu variaz dect atunci cnd
modificarea n sens cresctor sau descresctor nregistreaz, fa
de ra iniial a dobnzii, o diferen minimal determinat;

Modificarea ratei dobnzii trebuie comunicata mprumutatului


pn la data aplicrii noii rate;

n sarcina mprumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente ntocmirii


dosarului i constituirii ipotecii;

STUDIU DE CAZ
CREDITUL IPOTECAR PENTRU REFINANARE

Refinanarea este procedura de "rscumprare" a unui credit cu un pre mai bun (DAE mai
mic) sau n condiii mai bune. Refinanarea unui credit se poate face fie la aceeai banc, fie (de cele
mai multe ori) la alt banc, urmrind cteva principii:

un credit imobiliar/ipotecar se refinaneaz prin alt credit imobiliar/ipotecar,

unul (sau mai multe credite de nevoi personale) se refinaneaz prin alt credit de nevoi
personale
23

mai nou, un credit imobiliar/ipotecar poate fi "sudat" de un credit de nevoi personale cu


ipotec, deci odat cu refinanarea unui credit imobiliar, banca ce refinaneaz poate acorda i
un al doilea credit (de asta dat unul personal cu ipotec). Condiia de baz este ca imobilul
ipotecat s acopere (ca i valoare evaluat) i cuantumul celui de-al doilea credit. Astfel,
imobilul cumprat prin credit imobiliar/ipotecar, ipotecat o dat va putea fi reipotecat (ipotec
de grad 2) n favoarea aceleiai bnci pentru o sum suplimentar (credit de nevoi personale cu
ipotec).
Acest tip de credit este destinat in principal pentru refinanarea creditelor imobiliare/ipotecare

n derulare la alte instituii financiare. El se poate acorda in lei sau in euro pentru a proteja clientul
mpotriva riscului de curs valutar, sau daca acesta realizeaz venituri n euro sau prezini garanii de tip
depozit colateral n valut.
Etapele pentru obinerea unui astfel de credit creditului sunt:
prezentarea documentele necesare analizei
Verificarea ndeplinirii condiiilor pentru suma solicitat
Dup ce depunerea tuturor actelor si prezentarea de ctre banca a documentului Informaii
standard la nivel european privind creditul pentru consumatori se semneaza cererea de credit
Dup plata taxei de evaluare, un evaluator extern, agreat de banc, va evalua imobilul propus
n garanie
Informarea clientului dac mprumutul a fost aprobat sau respins
Dup aprobarea creditului, se semneaza contractul de credit, contractul de ipotec, se ncheie
poliele de asigurare ale imobilului etc.
In final, banii sunt pusi la dispoziie n contul curent deschis la banca de unde se face creditul,
urmnd ca, ulterior, sa fie transferai la instituiile financiare de la care se refinaneaz creditele.
Suma suplimentar poate fi ridicat n numerar sau poate fi utilizat pentru efectuarea de
transferuri.
Documente necesare obtinerii creditului
Acte de identitate (pentru beneficiar, membrii familiei i, dup caz, pentru persoanele care
particip cu veniturile lor la credit)
Documente care atest realizarea de venituri (pentru beneficiar i, dup caz, pentru copltitori;
documentele difer n funcie de tipul de venit realizat)
Acte de proprietate ale imobilului adus n garanie (ex. Copii dup actul de proprietate
24

nregistrat la Biroul de Carte Funciar, copii dup documentaia cadastral)


Acord pentru refinanare credit
Document emis de instituia financiar bancar/non-bancar de la care se preia creditul care s
conin informaii privind numrul de cont n care trebuie virate sumele datorate n vederea
achitrii n totalitate a obligaiilor de plat
Pentru a decide refinanarea unui credit, trebuie s analizezi cu atenie costurile pe care acesta le
implic, ncepnd de la diferena de rat lunar, comisionul de rambursare anticipat a creditului
existent, comisionul de acordare a creditului de refinanare, etc. Deasemenea, este necesar sa se fac o
analiza la cteva bnci pentru a gsi soluia cea mai avantajoasa.
In

continuare

este

prezentata

analiza

creditului

pentru

refinanarea

creditelor

imobiliare/ipotecare la doua dintre bncile importante de pe piaa romneasc: Banca Romneasca si


Banca Romneasca de Dezvoltare (BRD).

BANCA ROMNEASCA
Banca Romneasc a fost nfiinat n anul 1992 ca banc comercial universal, n totalitate cu
capital privat, lrgindu-i treptat gama de produse i servicii, astfel nct s vin n ntmpinarea
nevoilor partenerilor si de afaceri.
ncepnd cu septembrie 1996, banca a devenit primul agent Western Union din Romnia. Pentru
prima dat n Romnia, o banc a fost implicat n servicii de transfer electronic de bani n toat
lumea. n 1996, banca oferea aceste servicii prin 6 locaii, acum fiind oferite prin 200 de locaii n
toat ara.
Conducerea pe baze prudeniale este evideniat de iniiativa conducerii bncii de a ncheia polie
de asigurare pe piaa londonez de asigurri, sub egida grupului Lloyd's, ncepnd cu anul 1997. n
consecin, Banca Romneasc a fost prima banc romneasc asigurat mpotriva riscurilor de
fraud, erori i omisiuni.
Politica bncii este de a-i dezvolta canalele de distribuie a serviciilor i produselor i de a-i
mbunti permanent activitatea, meninnd n acelai timp o abordare prudent din punct de vedere
al riscului.

Avantaje:
25

Se poate folosi pentru refinanarea unui alt credit ipotecar utilizat pentru achiziia unui imobil
finalizat;
Se poate alege moneda creditului n funcie de preferine: RON sau EUR;
Perioada extins de creditare poate fi de pn la 35 de ani;
Veniturile pot sa provin din mai multe surse (salarii, pensii, comisioane, venituri din profesii
liberale, drepturi de autor etc.);
Evaluarea imobilului este pltit de banca;
0% comision lunar de administrare a creditului;
0% comision de rambursare anticipat;
Dobnzi mai mici prin Pachetul de beneficii dac salariul se primete n cont la Banca
Romneasc.
Tabelul nr.1 - Caracteristici ale creditului ipotecar pentru refinanare,
La Banca Romneasca
Caracteristici
Suma minim
Suma maxim
Perioada maxim
Sursa: www.banca-romaneasca.ro

RON
35.000
1.650.000
420 luni

EUR
10.000
300.000
420 luni

Tabelul nr.2- Dobanzi practicate pentru creditul ipotecar pentru refinanarea,La Banca
Romneasca

Moneda

Indice de
referin

RON
ROBOR3M
EUR
EURIBOR3M
Sursa: www.banca-romaneasca.ro

Valoare indice Marja fix (%)

Dobnd

de referin

Variabil

DAE (%)

(%)
3.000
0.304

(%)
6.00
5.504

6.21
5.74

3.0
5.2

DAE este calculat pentru un credit de 50.000 EUR, respectiv 210.000 RON, acordat pe o
perioad de 30 de ani.
26

Rata dobnzii este variabil i se calculeaz ca sum ntre indicele de referin i marja bncii.
Dobnda este revizuit n datele de 25 Martie, 25 Iunie, 25 Septembrie i 25 Decembrie pe baza valorii
indicelui de referin valabil n data de 15 Martie, 15 Iunie, 15 Septembrie i 15 Decembrie.
Pentru un credit de 50.000 EUR pe 30 de ani rata lunar este de 284 EUR, DAE 5.74%
valoarea total pltibil 102,747 EUR (comision de analiz 500 EUR).

Tabelul nr.3- Comisioane practicate pentru creditul ipotecar pentru refinanare,


La Banca Romneasca
Comision
Comision de analiz dosar
Comision lunar de administrare credit
Comision de rambursare anticipat
Comision unic pentru servicii prestate la cererea consumatorului
Sursa: www.banca-romaneasca.ro

RON
1000 RON
0%
0%
500 RON

EUR
500 EUR
0%
0%
500 RON

Nota: Comision de analiz dosar este 0 (zero), n cazul n care se refinaneaz un credit acordat de BancaRomneasc.

Alte costuri pltite de ctre client:

Polia de asigurare imobil - Costul difer in funcie de suma asigurata si/sau in funcie de
societatea la care se incheie polia de asigurare.
Taxa de nregistrare la Arhiva Electronica a Garaniilor Reale Mobiliare. - Costul difer in
funcie de taxele si onorariile practicate de ctre operatorii/agenii de nregistrare la Arhiva
Electronica a Garantiilor Reale Mobiliare.
Taxe si onorarii notariale - Costul difer in funcie de taxele si onorariile practicate de ctre
Notarii publici care autentifica contractul de ipoteca.

Criterii de eligibilitate:
Se poate solicita un credit ipotecar de refinantare dac:
27

Eti cetean romn sau strin cu reziden permanent sau temporar n Romnia
Ai minim 22 de ani mplinii i nu depeti 70 de ani la sfritul perioadei de creditare
Ai un venit lunar de minim 800 RON, pentru o familie cu 1 membru sau multiplu de 500 RON,
pentru o familie (incluznd codebitorii) cu mai mult de 1 membru. Venitul minim trebuie s fie
proporional cu numrul membrilor de familie

Garanii:

Ipotec imobiliar de rang I sau de rang inferior cu condiia ca ipotecile de rang superior s fie
n favoarea Bncii Romneti asupra unui imobil n proprietate personal sau n proprietatea
unei tere persoane.
Depozite colaterale.
Poli de asigurarea imobilului.
Ipotec mobiliar asupra conturilor deschise la Banca Romneasc.

Documente necesare:

Acte de identitate solicitant, so/soie i codebitor.


Ultima factur de utiliti (electricitate, telefon, gaze, ap).
Documente doveditoare ale venitului curent (Adeverin de venit n cazul salariailor).
Documente doveditoare ale venitului aferent anului anterior.
Contracte de credit, grafice de rambursare, adres de refinanare (dac este cazul).
Acte de proprietate imobil, documentaie cadastral i ncheierea de intabulare a dreptului de
28

proprietate.

BANCA ROMNEASC DE DEZVOLTARE (BRD)

BRD este o banca cu o tradiie de peste 90 de ani in Romnia.


Modelul de banca universala implementat de Grupul Societe Generale in urma privatizrii din 1999
este axat astzi pe 3 activiti majore:

Banca de Retail care serveste persoanele fizice si profesiunile liberale

Cornorate & Investment Banking, cu servicii dedicate marilor companii locale sau subsidiarelor
din Romnia a companiilor internaionale

Servicii Specializate care ofer leasing financiar, leasing operaional, management al flotelor
auto, credite de consum in magazine, titluri, asigurri, pensii si altele
In prezent, este a doua banca din Romnia din punct de vedere al activelor si are 8800 de

angajai in 915 de uniti in toat tara


Creditul pentru refinantare imobiliara si ipotecara la BRD poate fi in lei si in valuta

v Avans mai mare sau egal cu 15% in lei

Public tinta: persoane fizice;

Tip credit: refinantare imobiliara si ipotecara

Moneda: Ron

Suma minima: 15000 Euro-65000 Ron

Perioada minima:120 luni

Perioada maxima:360 luni

Facilitai:
29

Flexibilitate: se pot consolida unul sau mai multe credite deinute la mai multe
bnci, indiferent de moneda in care au fost contractate
Economie: se pot refinana unul sau mai multe credite in derulare cu costuri mai
mari, printr-un credit in condiii mai avantajoase.
Comoditate: astfel, in aceste condiii este de urmrit un singur credit, o singura
rata, la o singura banca
Transparenta: costurile nu se modifi ca pe perioada de creditare
Noul credit care le nlocuiete pe cele vechi poate aduce o suma suplimentara de
bani
Costuri reduse: fara comision de analiza dosar si costuri de evaluare suportate de
banca
Gama larga de venituri luate in considerare

Dobanda variabila: 6,31% intre 10 ani si 20 de ani

Dobanda variabila: 6,56% intre 20 de ani si o luna si 30 de ani

Comisioane asigurare: 0,07 % (se aplica lunar la sold), Asigurare de viaa intermediata
de BRD.

Alte comisioane:212,00 RON, echivalentul a 50 EUR. Comision unic pentru servicii


suplimentare pe durata derulrii creditului.

Administrare:0,05 % (se aplica lunar la sold)

Analiza dosar:1.000,00 RON (se aplica la nceput)

v In cazul avansului mai mic de 15% difer doar dobanda:

DobandaVariabila 6,56% Intre 10 ani si 20 ani

DobandaVariabila 7,06% Intre 20 ani si o luna si 30 ani


30

v Avans mai mare sau egal cu 25% in valuta:

DobandaVariabila 3,72% Intre 10 ani si 20 ani

DobandaVariabila 4,22% Intre 20 ani si o luna si 30 ani

Analiza dosar 400,00 EUR (se aplica la nceput), Comision analiza dosar zero - in cazul
in care se refinaneaz un credit de la o alta banca si daca salariul este domiciliat la
BRD.

Administrare:0,16 % (se aplica lunar la sold)

Alte comisioane 50,00 EUR, Comision unic pentru servicii suplimentare prestate la
cererea clientului, pe parcursul derulrii contractului de credit

Venit lunar minim familie 68,19

v In cazul avansului mai mic de 25% difer doar dobanda:

DobandaVariabila 4,22% Intre 10 ani si 20 ani

DobandaVariabila 4,72% Intre 20 ani si o luna si 30 ani

Tabelul nr.4 - Analiza comparativa a componentelor creditului pentru creditul ipotecar


Pentru refinantare, la Banca Romneasca si BRD

31

Criterii

Banca

Banca

BRD in leiBRD in leiBRD

Romneasc

Romaneasca

>=15%

(lei)

<15%

(valuta)

valuta

inBRD

valuta <25%

>=25%

Suma minima

35.000

10.000

65.000

65.0000

15.000

15.000

Suma maxima

1.650.000

300.000

----

----

----

----

Perioada minima ----

----

120 luni

120 luni

120 luni

120 luni

Perioada maxima 420 luni

420 luni

360 luni

360 luni

360 luni

360 luni

Comisioane

500

1212+0,12 1212+0,12 450+0,16%

1000

in

450+0,16%

Dobanzi
Venit minim

800 RON

800 RON

----

----

68,19

----

Vrsta minima

22 ani

22 ani

----

----

----

----

Vrsta maxima

70 ani

70 ani

----

----

----

----

Sursa: www.banca-romaneasca.ro; www.brd.ro

AVANTAJE

o rat lunar mai mic;

o sum de bani n plus (din diferena de dobnd dintre creditul iniial i cel de refinanare ct
i din diferena de grad de ndatorare care era 30% din venit iar poate ajunge i la 70%);

o perioad de creditare mai mica, deci i dobnda pltit (n sum absolut) mai mic;

termen de rambursare mai mare, ceea ce va duce la o rat mai mic sau obinerea unei sume
mai mari;

o alta banc, mai flexibil.

Majoritatea bncilor au deja n portofoliu fie produse special destinate refinanrii, fie
produsele standard care pot fi folosite n acest scop.
32

DEZAVANTAJE

pe lng taxa de plat anticipat, se va achitata i taxa de rambursare a creditului i nchidere a


contului;

dac se alege un alt creditor va trebui s se fac din nou aceleai proceduri legale pentru
ntocmirea dosarului de credit i pentru a asigura faptul c proprietatea ofer sigurana necesar
pentru realizarea creditului;

noul creditor poate solicita, de asemenea, o evaluare la zi a proprietii.

Pentru c refinanarea unui credit s merite cu adevrat, trebuie c diferena dintre rata lunar
actual i cea dup refinanare s fie de mcar 20% (acest lucru se ntmpl n cazul n care se merge
pe aceeai sum i pe aceeai perioad).

Pentru a ne decide care dintre cele 6 credite este cel mai performant, vom realiza o analiz concret
pe baza punctelor tari i slabe ale fiecrui credit, ajutndu-ne i de trei tabele statistice\grafice ce vor
evidenia numrul de credite ipotecare acordate n Romnia la anumite intervale de timp.

Tabelul nr.1-Credite pentru locuine acordate pe toat tara n lei\euro\alte valute + grafic
Perioada
2013
Apr.

Total

Lei

Euro

Alte valute

37 216,9

1984,2

31 259.3

3973,5

37 879,7

2 031,7

31 896,5

3 951,5

38 884,0

2 087,8

32 799,6

3 996,7

38 867,1

2 175,8

32 759,1

3 932,1

39 779,4

2 270,2

33 578,2

3 931,0

39 925,1

2 489,5

33 483,5

3 952,1

39 919,1

2 815,2

33 239,8

3 864,1

40 270,2

3 128,4

33 278,4

3 863,4

Mai.
Iun.
Iul.
Aug.
Sep.
Oct.
Nov.
33

Dec.
2014
Ian.

40 841,1

3 472,6

33 512,3

3 856,2

41 070,7

3 713,1

33 496,0

3 861,6

41 292,8

4 036,1

33 389,9

3 866,8

41 185,8

4 449,6

32 935,0

3 801,2

41 452,7

4 917,0

32 758,5

3 777,3

Feb.
Mar.

Apr.
Sursa:www.bnr.ro

Dup cum se poate observa studiul este fcut pe perioada anilor 2013(Aprilie)-2014(Aprilie) i
evideniaz cea mai rspndit moned n care sunt contractate creditele ipotecare n Romnia. Cele
mai multe credite sun n euro urmate de alte valute i apoi de leu. Singurele perioade n care numrul
creditelor n lei l depete pe cel n alte valute la o diferen mic sunt Februarie Martie i Aprilie
2014.
Tabelul nr.2-Credite pentru locuine n lei pe o anumit perioad de timp +
grafic
Perioada Pana la 1 an Peste 1 an Peste 5 ani
inclusiv
si pana in 5
ani inclusiv
2011
c
10,82
9,41
2012
10,10
8,59
8,54
2013
10,18
8,43
8,33
Apr.
Mai.
10,35
8,40
8,19
34

Iun.
Iul.
Aug.
Sep.
Oct.
Nov.
Dec.
2014
Ian.
Feb.
Mar.
Apr.

10,49
10,49
10,9
10,98
10,06
9,97
9,86
9,69

8,35
8,28
8,17
8,07
7,97
7,88
7,78
7,71

7,99
7,44
7,38
7,16
6,60
6,35
6,06
5,47

9,79
9,37
9,53

7,63
7,53
7,44

5,45
5,51
5,67

Sursa:www.bnr.ro

n graficul de mai sus este evideniat pe parcursul a 4 ani (2011,2013,2014) numrul existent de
credite pentru locuine n lei contractate pe un anumit interval de timp:1 an, peste 1 an i pn n 5
35

ani, peste 5 ani.Se poate observa c n topul preferinelor sunt cele de un 1 urmate de cele peste 1 an
i pn n 5 poziia coda fiind ocupat de cele peste 5 ani.
Tabelul nr.3-Credite pentru locuine n euro pe o anumit perioad de timp +
grafic
Perioada
2011
2012
2013

Apr.
Mai.
Iun.
Iul.
Aug.
Sep.
Oct.
Nov.
Dec.
2014
Ian.
Feb.
Mar.
Apr.
Sursa:www.bnr.ro

Pana la 1 an
inclusiv
3,99
4,88
4,91
4,91
4,91
4,91
4,77
4,78
4,11
3,99
3,97
4,78
5,51
4,67
4,68

Peste 1 an si pana in 5 ani


inclusiv
6,36
6,38
6,16
5,86
5,99
6,22
6,20
6,16
6,06
6,10
6,07
6,12
6,16
6,16
6,18

Peste 5
ani
6,23
4,82
4,69
4,68
4,67
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
4,68
4,70
4,71
4,71
4,72

n graficul de mai sus este evideniat pe parcursul a 4 ani (2011,2013,2014) numrul existent de
credite pentru locuine n lei contractate pe un anumit interval de timp:1 an, peste 1 an i pn n 5
ani, peste 5 ani.Se poate observa c n topul preferinelor sunt cele de peste 1 an i pn n cinci ani
urmate de cele peste 5 ani la o diferen mic de cele pn ntr-un an.

36

Plecnd de la ideea c a dori un credit ipotecar i nu tiu ce banc dintre cele dou s aleg voi
pune n practic un mic exerciiu: Voi lua o suma de bani i voi calcula pentru fiecare n parte ct m
va costa creditul urmnd s m uit i la celelalte criterii i s stabilesc cea mai avantajoas oferta.
Voi alege s contractez un credit n valoare de 50.000 Euro(210.000 lei) pe o perioad de 30 de ani.

Cazul 1:BRD
a) In euro avans>=25%
DAE estimativ: 6,40%
Costul initial:400 EUR
Rata medie lunar: 293,41 EUR
Costul total:106,029 EUR

b) In euro avans <25%


DAE estimativ:6,93%
Costul initial:400 EUR
Rata medie lunara:309,15 EUR
Costul total:111,695 EUR

Cazul 2: Banca Romneasc


DAE estimative:5,69%
Rata medie lunar:282 EUR
Costul total:102,227 EUR

Capitolul IV-Concluzii
37

Pe baza calculelor de mai sus i a tabelelor statistice am decis c cele mai potrivite credite pentru
ceea ce-mi doresc sunt cele n euro respectiv cel de la Banca Romanesc i cel de la BRD cu un avans
mai mare sau egal cu 25%.
Am ales creditele n euro n defavoarea celor n lei deoarece acestea domina piaa creditelor
ipotecare (Tabelul nr.1), iar piaa imobiliar din Romnia este cotata n euro.
Nu a fost uor s aleg dintre cele dou credite precizate mai sus deoarece sunt reprezentate de dou
bnci puternice din Romnia ale cror oferte sunt atrgtoare i competitive fiecare avnd avantaje i
dezavantaje dar cea care m-a atras cel mai mult a fost oferta de la Banca Romneasc deoarece:

Dobnda anuala estimativa este de 5,69% comparativ cu cea de la BRD de 6,40%

Rata medie lunar este mai mic

Nu este necesar plata unui avans

Existena unui venit lunar de minim de 68,19 EUR n cazul ofertei de la BRD

Costul total este de 102,227 EUR n comparaie cu 106,029 EUR (diferena fiind de aproape
4000 EUR)

Un dezavantaj l reprezint comisioanele percepute: La Banca Romneasc comisionul de


analiza al dosarului este de 500 EUR i comisionul unic pentru servicii prestate la cererea
consumatorului n valoare de 500 RON n balan cu analiza dosarului de la BRD n valoare
de 400 EUR plus costuri de administrare n valoare de 0,16% i comision unic pentru servicii
suplimentare prestate la cererea clientului, pe parcursul derulrii contractului de credit n
valoare de 50 EUR.

Se poate folosi pentru refinanarea unui alt credit ipotecar utilizat pentru achiziia unui imobil
finalizat;

Evaluarea imobilului este pltit de banca;

0% comision lunar de administrare a creditului;

0% comision de rambursare anticipat;


n final a vrea s adaug c am ales creditul de refinanare de la Banca Romneasc
deoarece acesta servete cel mai bine nevoilor mele la momentul actual, creditul ipotecar
reprezentnd o soluie foarte bun pentru cei ce i doresc o locuin dar nu dispun de ntreaga
suma de bani deoarece reprezint un credit pe termen lung cu o dobnd acceptabil.

Bibliografie
38

I. - Cri (manuale, tratate, lucrri de specialitate)

Aurel Octavian Berea si Emilia Cornelia Stoica


perspective)

Ilie Mihai

Creditul Ipotecara pentru cumprarea/construirea de locuine Editura All Beek 2004

Creditul Bancar(coordonate actuale si

Tehnica i Managementul Operaiunilor Bancare

II. Surse statistice

Buletinul lunar nr.5/2014, Banca Naional a Romniei;

III. Surse Internet

http://www.scrigroup.com/finante/CREDITUL-Trasaturi-caracterist93982.php

http://www.univath.ro/pdf/tematica_licenta/Curs_Creditare_bancara_1.pdf

http://suntladrept.files.wordpress.com/2011/06/curs-7-8-drept-financiar.pdf

http://www.conso.ro/glosar/credit-imobiliar/116/3

http://www.dreptonline.ro/legislatie/credit_ipotecar.php

https://www.banca-romaneasca.ro/despre-noi/

http://www.vreaucredit.ro/

https://www.banca-romaneasca.ro/

39