Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
SUMRIO
Primeira parte
O QUADRO HABITACIONAL DA CIDADE
Segunda parte
CARACTERIZAO DO MERCADO RESIDENCIAL LEGAL
Terceira parte
CARACTERIZAO DA PROVISO IRREGULAR
Quarta parte
ALGUMAS CONSIDERAES SOBRE A GESTO DO USO DO SOLO E A
OFERTA HABITACIONAL LEGAL E IRREGULAR
(*) Agradecemos a leitura crtica de Ermnia Maricato e suas relevantes contribuies para
as concluses deste estudo.
Primeira parte
O total de domiclios particulares levantados pelo Censo de 1991 inclui ainda os de uso ocasional, os fechados e os vagos.
No possvel fazer uma srie histrica com os domiclios vagos, pois eles no foram levantados em censos anteriores. Ver
a respeito, o estudo da SEPURB e Fundao Joo Pinheiro, Dficit Habitacional no Brasil. 1995.
Centro Histrico
Centro Expandido
Oeste
Sul
Sudeste
Leste 1
Leste 2
Norte 1
Norte 2
Mun. So Paulo
Total 80
Total 91
321.885
1.152.445
318.421
1.670.415
1.101.350
1.098.752
1.010.528
288.892
1.530.538
8.493.226
283.195
1.047.827
410.891
2.108.228
1.162.402
1.131.919
1.524.490
370.350
1.606.883
9.646.185
DOMICLIOS
tgca
80/91
-1,16
-0,86
2,34
2,14
0,49
0,27
3,81
2,28
0,44
1,16
Total 80
Total 91
85.027
326.378
73.594
389.404
273.248
264.730
218.356
67.424
363.996
2.062.157
86.173
340.716
103.483
526.567
314.982
297.097
359.804
94.177
416.954
2.539.953
% cresc.
80/91
1,35
4,39
40,61
35,22
15,27
12,23
64,78
39,68
14,55
23,17
% de
alugados
em 80
63,10
43,71
29,38
35,40
41,38
38,45
35,82
33,66
42,24
40,02
% de
alugados
em 91
53,97
35,36
22,16
24,25
29,72
28,80
21,65
21,98
32,38
28,74
% cresc.
alugados
80/91
-13,32
-15,55
6,03
-7,38
-17,20
-15,94
-0,41
-8,80
-12,46
-11,55
Dados da revista Construo e SEHAB, que nem sempre incluem as licenas fornecidas pelas Ars, cujo nmero pequeno.
Entre 1980 e 1991, o nmero absoluto de domiclios alugados diminuiu em cerca de 95 mil
unidades, numa proporo de 11,6%. A participao dos alugados vinha diminuindo desde a
dcada de 20 (79%) tendo chegado a 38% em 1970. Na dcada de 70, no entanto, os alugados
cresceram proporcionalmente mais do que os prprios, sendo que, em 1980, correspondiam a
40% do total de domiclios ocupados. Embora a proporo de domiclios alugados fosse mais
representativa no centro histrico (63%), sua participao nos bairros mais perifricos,
formados pela autoconstruo, chegava a 35%. Nestes bairros perifricos concentravam-se
mais de 2/3 dos domiclios alugados com apenas um cmodo, muitos dos quais estavam em
moradias coletivas de aluguel (sem instalaes sanitrias individualizadas). A comparao
entre os dados dos censos de 80 e 91 permite verificar que o nmero absoluto dos alugados se
reduziu em todas as zonas da cidade, com exceo da zona oeste. A proporo de alugados
sobre o total reduziu-se mais nas reas mais pobres da cidade. Em Guaianazes, por exemplo,
ela passou de 35,4% para 16,4%; em S.Miguel Paulista, de 39,8% para 25,8%. No conjunto
de bairros que compreendem o centro expandido, a proporo reduziu-se de 43,6 para 35,4%.
A explicao da reduo dos domiclios alugados - principalmente nas reas mais centrais pode estar na venda e na transformao de uso, tanto no aluguel formal como nos cortios,
especialmente os centrais. Parecem ter coincidido o desinteresse da oferta, talvez pela
insegurana dos contratos, e da demanda, pelas dificuldades de pagar os valores de mercado.
Essa reduo certamente tem a ver com o grande nmero de unidades vazias encontradas pelo
IBGE.
No Censo de 1991, a classificao dos domiclios ocupados por nmero de cmodos mostra
uma reduo absoluta de domiclios com 1 e com 2 cmodos, indicando uma melhoria nas
condies de congestionamento dos domiclios. O nmero total de domiclios ocupados de
um cmodo em 1991 (50.315) menor que o nmero de alugados de 1 cmodo em 1980
(69.812), parecendo indicar uma importante reduo dos cortios.
TABELA 2
MSP. DOMICLIOS OCUPADOS SEGUNDO NMERO DE CMODOS (1980/1991)
Censo de 1980
Tipos de domiclios
valores
Com 1 cmodo
Com 2 cmodos
Com 3 cmodos
Com 4 cmodos
Com 5 cmodos
Com 6 e mais cmodos
Total
111.645
210.716
368.183
384.865
379.047
602.175
2.056.631
Censo de 1991
%
5,43
10,25
17,90
18,71
18,43
29,28
100,00
valores
50.315
145.728
432.857
467.728
538.430
904.895
2.539.953
%
1,98
5,74
17,04
18,41
21,20
35,63
100,00
Diferena
1991-1980
valores
-61.330
-64.988
64.674
82.863
159.383
302.720
483.322
Os dados anteriores nos colocam algumas indagaes: para onde foram as pessoas que saram
do aluguel? de que forma chegaram casa prpria? que papel tiveram o mercado imobilirio
legal e as formas irregulares de proviso habitacional?
Proporcionalmente ao aumento da populao e dos domiclios, a produo do setor
imobilirio nos anos 80 foi maior que na dcada de 70. Nos anos 90 ela est crescendo, tanto
em nmeros absolutos como em relao ao aumento da populao da capital. Entre 1991 e
1996, enquanto a populao aumentou de 166 mil pessoas, foram lanadas cerca de 100 mil
5
Artigo de Luiz Antnio Pompeia, da Embraesp, no Top Imobilirio, 3/4/97. E entrevista ao Jornal da Tarde em 20/01/97.
Ver a respeito, o trabalho de Jorge Dantas, Dinmica do Mercado Imobilirio Habitacional 1980/1990, feito com base nos
dados das pesquisas Origem e Destino do metr. 1991.
6
Publicado no jornal O Estado de So Paulo e citado em PEREIRA, 1997.
7
A comparao aproximada, pois, por falta dados para o mesmo perodo medido pelo IBGE, utilizamos um perodo
diferente (83/93) mas com a mesma durao de 11 anos. Os nmeros totais lanados no municpio entre 80/90 e 83/93 no
diferem substancialmente; e os bairros de lanamento no sofreram alteraes importantes de um perodo para outro.
5
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
Regies Municpio
de So Paulo
Norte 2
Norte 1
Leste 2
Leste 1
Sudeste
Sul
Oeste
Centro
Expandido
Centro Histrico
Alm disso, os dados sobre o municpio de So Paulo escondem o fato de que o crescimento
da populao metropolitana tem-se dado principalmente nas cidades-dormitrio. Na dcada
de 70, o municpio de So Paulo foi responsvel por cerca de 57,9% do aumento da populao
metropolitana; entre 80 e 91, essa proporo baixou para 40,4%; de 91 a 96, o crescimento na
capital correspondeu a apenas 18,2% do crescimento metropolitano. Neste ltimo perodo, a
populao dos municpios vizinhos nos principais vetores de crescimento aumentou muito
mais que a de So Paulo, no apenas em termos percentuais como em valores absolutos.
Enquanto a populao de So Paulo aumentou em 165,6 mil pessoas (tgca de 0,92), a de
Guarulhos, no vetor nordeste, aumentou em 184,9 mil pessoas (tgca de 3,87). A produo
imobiliria nos outros municpios, embora venha aumentando, ainda mais inexpressiva que
na capital face produo irregular.
Na direo contrria das interpretaes otimistas, o que todos os indicadores censitrios e os
diferentes levantamentos sobre os assentamentos irregulares mostram que a populao de
menor renda est saindo do aluguel (inclusive cortios centrais e perifricos) para as favelas e
para os loteamentos clandestinos formados mais recentemente na extrema periferia de So
Paulo, ou para fora do municpio. A casa prpria aumenta principalmente em terrenos
ocupados ou parcelados irregularmente, onde a obteno de ttulos de propriedade incerta. O
processo de invases organizadas que se desenvolve desde o incio dos anos 80 mostra o
desespero da populao com o peso do aluguel e a impossibilidade de compra de lotes. Uma
parcela foi atendida com programas pblicos 8 , mas boa parte continuou tentando ocupar at
conseguir fixar-se, seja nas ocupaes organizadas, que obedecem a um plano pr-traado,
seja nas favelas tradicionais, formadas por ocupao gradual e desordenada.
8
Em 1987, os invasores foram cadastrados pela CDHU e postriomente includos em seus programas. Em 1989, as invases
se estancaram devido s negociaes entre a Unio dos Movimentos de Moradia - UNM e a Prefeitura, e o incio do
programa de mutires.
Por outro lado, as favelas se consolidam como habitat popular, reconhecido nas polticas
internacionais e nacionais. Sua permanncia assegurada por programas municipais de
melhoria ou construo, ocorre uma melhoria relativa nos padres de urbanizao, a moradia
construda em materiais durveis. A evidncia de melhorias nas condies gerais das
favelas existentes, a partir dos programas de urbanizao atrai uma populao de renda mais
alta, pressionada pelo aluguel. Esse movimento pode ser percebido pelos levantamentos da
evoluo da renda dos moradores. Segundo o levantamento da FIPE, a renda da populao
favelada aumenta, embora as favelas estejam cada vez mais perifricas. Mas, os dados do
Censo do IBGE no parecem suficientes para quantificar os domiclios em favelas. Por um
lado, foram considerados "aglomerados sub-normais" aqueles com mais de 50 moradias, o
que levou a totalizar apenas 156.888 domiclios. Por outro, foram encontrados 188.210
domiclios prprios onde no havia propriedade do terreno. Este nmero corresponde a menos
da metade dos domiclios favelados contabilizados pela pesquisa da FIPE em 1993 9 .
TABELA 3
MSP. CRESCIMENTO DOS DO NMERO DE DOMICLIOS E DA PRODUO HABITACIONAL
PRIVADA, PBLICA E INFORMAL
1970/1980
857.000
< 400.000
15.000
65.000
1980/1991
483.000
200.000
80.000
200.000
(1) fontes SEADE (dcada de 70, 1981, 1982 e 1983) e PINI/SEHAB (a partir de 84)
(2) cf. Suzana P. Taschner, fontes FIPE (1993), SEHAB e IPT.
Embora alguns pesquisadores considerem os nmeros da FIPE exagerados, eles certamente esto bem mais perto da
realidade que os do IBGE.
10
O reativamento do trabalho de regularizao de loteamentos, praticamente interrompido entre 1986 e 1988, e a criao do
RESOLO, em 1989, permitiu identificar loteamentos aparecidos em anos anteriores.
Segunda parte
UNIDADES LANADAS
GRFICO 2
MSP-LANAMENTOS IMOBILIRIOS DE APARTAMENTOS POR ANO E TIPO
34000
32000
30000
28000
26000
24000
22000
20000
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
4 DORMITRIOS
3 DORMITRIOS
2 DORMITRIOS
1 DORMITRIO
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
10
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
Entre 1980 e 1996, o mercado imobilirio lanou cerca de 350 mil apartamentos no municpio
de So Paulo, segundo dados publicados nos jornais e trabalhados pela EMBRAESP 11 . O
grfico acima permite acompanhar a alterao no volume da produo anual e os tipos de
unidades, segundo o nmero de dormitrios, que foram oferecidas durante o perodo.
A mdia de unidades lanadas entre 1980 e 1996 de 20.400 por ano. Nota-se que os anos de
1981 (32.294 unidades), 1982 (32.554 unidades) e 1986 (32.554 unidades) constituram-se em
picos de lanamentos na dcada de 80 12 , sendo que os anos de 1983, 1984 e 1985 estiveram
bem abaixo da mdia. O incio da dcada de 90 apresenta uma mdia de lanamentos inferior
a 12 mil unidades, mas esses valores vm crescendo desde 1993, tendo chegado a 1996 com
valores prximos do incio da dcada anterior.
Os preos em dlares por metro quadrado dos apartamentos lanados mostram uma subida de
valores desde 1985 para todos os tipos. A ocorrncia das oscilaes no setor podem ser
associadas a fatores exgenos. O Plano Cruzado provocara uma recuperao nos volumes
produzidos nos anos 86 a 88. J em 89, assiste-se a um desequilbrio, quando a produo
imobiliria habitacional apresenta sinais de queda, porm o crescimento do preo dos
apartamentos se acentua, especialmente para os flats e os apartamentos de 4 dormitrios. As
medidas econmicas do governo Collor acentuaram os efeitos da recesso no incio da dcada
de 90 e por isto, entre 1990 e 1993, os preos mdios descem bastante para todos os tipos,
voltando a subir a partir deste ano. Por outro lado, as conseqncias da estabilizao, com o
Plano Real, trouxeram benefcios s atividades imobilirias, permitindo aumentar a produo
e recuperar os preos. Mais recentemente, internamente ao setor, as mudanas tm significado
a busca por sistemas alternativos para enfrentar a crise do incio da dcada. Uma das inovao
foi a utilizao do autofinanciamento com recursos do prprio comprador. Paralelamente
questo financeira, vrias tm sido as inovaes em busca de maior racionalidade tcnica por
parte das construtoras do subsetor de edificaes, que no sero tratadas no escopo deste
trabalho. 13
TABELA 4
MSP. LANAMENTOS IMOBILIRIOS. APARTAMENTOS CONFORME TIPO
Tipo de apartamento
1 e menos
2 dormitrios
3 dormitrios
4 dormitrios
Total
1980/1989
15,1%
51,6%
23,4%
10,0%
207.479
1990/1996
7,9%
46,3%
37,2%
8,6%
139.063
11
Existem algumas divergncias quanto aos nmeros anuais, inclusive por retificaes posteriores solicitadas pelos
empreendedores EMBRAESP.
12
As unidades lanadas nos anos anteriores foram; 1977 - 13828; 1978 - 12988; 1979 - 12781
13
Vrios estudos tm apontado para estas questes, como por exemplo a tese de doutorado de M.F.S Farah,(1992)
.,Tecnologia, processo de trabalho e construo habitacional. S.Paulo, FFLCH-USP; e o artigo de Nilton Vargas (1988)
Tendncias de mudanasno processo de trabalho na construo civil.
11
1986, os flats, somados aos de 4 dormitrios, chegaram a representar quase 40% dos
lanamentos
O tipo 3 dormitrios apresentou uma queda no preo/m2, ligado a um grande aumento da
oferta e de sua participao relativa na produo de 1996 (aproxima-se do patamar de 91;
subiu 14,2% no perodo 93/96). O apartamento de 2 quartos, subiu mais no perodo 93/96 que
o de 3 quartos (29%). Este mostra pequena reduo relativa em 1996, provavelmente devida
incidncia de cooperativas. Os apartamentos de 2 e 3 quartos estiveram com preos
mdios/m2 semelhantes em 96. De qualquer modo, o preo/m2 do apartamento de 2
dormitrios o que vem se mantendo mais estvel.
GRFICO 3
MSP-LANAMENTOS DE APARTAMENTOS: EVOLUO DE PREOS MDIOS POR ANO E TIPO
1600,0
P. M. M2(U$)/IDORM
1400,0
P.M. M2(US$)/2DORM
P.M.M2(US$)/3DORM
P.M.M2 (US$)/4DORM
PREOS(US$)
1200,0
1000,0
800,0
600,0
400,0
200,0
0,0
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
de 2 dormitrios tinha rea til de 58,19 m2 e rea total de 106,27m2, no perodo 85/89; o
apartamento de 3 dormitrios tinha rea til de 89,2 m2 e rea total de 171,4 m2. Segundo
Lus Antnio Pompia da EMBRAESP (Revista Construo, 16/6/95) os apartamentos de 3
dormitrios vm perdendo rea til e ganhando garagens; o nmero mdio de garagens, na
capital, para apartamentos de 3 dormitrios, saltou de 1,45 - em 1992 - para 1,75 - em 1994.
GRFICO 4
MSP - LANAMENTOS IMOBILIRIOS DE APARTAMENTOS DE 2 DORMITRIOS POR ANO,
REAS E PREOS MDIOS
900
150
800
130
700
110
90
500
70
400
PREO(US$/M2)
REA(M2)
600
300
50
200
R EA T IL M DIA (M 2)
R EA T OT AL M DIA(M 2)
30
P R E O M DIO DO M 2 DA R EA T OT AL (US $)
10
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
100
1993
1994
0
1996
1995
GRFICO 5
MSP - LANAMENTOS IMOBILIRIOS DE APARTAMENTOS DE 3 DORMITRIOS POR ANO,
REAS E PREOS MDIOS
1000
250
900
800
200
600
150
500
400
100
300
REA TIL M DIA(M 2)
50
200
100
0
1985
0
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
13
1993
1994
1995
1996
PREO(US$)
REA(M2)
700
14
Segundo uma pesquisa da FEA-USP, citada pela Folha de So Paulo de 19/11/95, mais da metade dos contratos de
locao firmados em So Paulo no tm a intermediao de uma empresa especializada e mais de 22% so feitos
verbalmente, sem documentos escritos. A pesquisa mostra ainda que 55,4% dos proprietrios no sabem o que so aes
revisionais.
15
Artigo de Roberto Capuano, publicado no Estado de So Paulo em jan/96.
14
COOPERATIVAS AUTOFINANCIADAS
O sistema de cooperativas no foi criado agora e nem o autofinanciamento. No entanto,
durante vrios anos havia predominado o sistema de cooperativas assessorado pelos Institutos
de Orientao s Cooperativas Habitacionais - INOCOOPs, que eram organismos executivos
do SFH, encarregados de dar assessoria jurdica, contbil, financeira, tcnica e social. O
BNH/CEF exerceu entre suas funes, a de autorizar a criao de cooperativas habitacionais e
16
No sistema de preo de custo, o comprador adquire a frao ideal do terreno do incorporador e a construtora contratada
(pelo incorporador) para prestar servio ao grupo de condminos. O avano da obra vai depender da deciso dos
compradores em manter ou no o cronograma, em funo da disponibilidade de recursos para os desembolsos. O maior lucro
do incorporador est na venda do terreno em fraes ideais. (Conforme descrio publicada no jornal O Estado De So
Paulo, de 31/3/96)
17
Revista Construo, edio de 13/9/93.
18
Revista Construo, edio de 13/9/93
19
Dados da EMBRAESP publicadas pelo jornal O Estado de So Paulo, 4/5/97.
15
16
Quanto ao plano de pagamento procura-se oferecer condies e planos variados, para que as
prestaes fiquem em faixas consideradas baixas em relao s do mercado de incorporaes,
situando-se no intervado de R$250,00 a R$500,00. Como uma regra bsica, no se
comprometem mais de 30 % da renda familiar. A faixa de renda alvo situa-se entre 8 a 20
salrios mnimos, o que mostra uma ampliao das faixas anteriormente atendidas pelas
cooperativas regidas pelo BNH/CEF. No necessrio a comprovao da renda, o que, no
dizer dos agentes atuantes neste setor, um dos motivos do sucesso dos programas, o que tem
atrado trabalhadores autnomos do setor informal. Outro aspecto positivo apontado para a
dinamizao desta modalidade a inexistncia de limite quanto ao nmero de imveis que o
interessado j possua por ocasio de sua adeso a uma cooperativa.
Na adeso, a anlise cadastral, podendo constituir-se uma fila de pretendentes, que sero
chamados por ocasio de desistncia ou inadimplncia de associados, para complementao
do quadro daquele programa. As cooperativas tm aconselhado a realizao de seguro
desemprego, pois h programas em que, aps trs meses sem pagamento, o associado
excludo. Seus quadros de cooperados podem variar de porte, desde 12.000 adeses
(Paulicoop) a valores intermedirios de R$ 2000 a R$ 3000 (Cooperativa Terra Paulista), at
as de menor porte, na faixa de R$ 1000. Em muitos casos as adeses so cobradas. As obras
s so iniciadas no momento em que se tem assegurado um certo nmero de adeses que
viabilizem financeiramente o empreendimento.
As entregas das unidades se d por etapas, sendo que, em geral, metade delas sorteada e o
restante decorrente de antecipaes de prestaes por parte dos interessados. A mdia dos
empreendimentos lanados em So Paulo (1996/1997) mostra que o perodo da primeira
entrega de aproximadamente 28 meses. A fase de construo, que est condicionada aos
pagamentos dos associados, prolongada, podendo atingir seis, sete ou dez anos de durao
at o trmino das obras e entrega total do empreendimento. Na faixa dos prazos mais curtos
de execuo, h entregas finais com 48 meses 25 .
A captao de pagamentos feita na forma de entrada, na fase da entrega das chaves ou
habite-se, alm do parcelamento em mensalidades ordinrias. Algumas cooperativas cobram
parcelas anuais. Pode-se constatar que at a entrega das chaves os planos prevem, pelo
menos, o pagamento das mensalidades devidas e aproximadamente mais 10% do valor do
imvel. As parcelas podem ser reajustadas por ndices oficiais: ICC/SP (ndice da Construo
Civil-SP), IGP-M (ndice Geral de Preos - Mdio), entre outros, ou pelo custo da obra; as
revises do preo total podem ocorrer a qualquer tempo. O pagamento das prestaes dura
por volta de oito a dez anos 26 . No sistema atual, a posse dos imveis precria at que o
pagamento tenha sido integralizado, quando ento se faz o encerramento das contas do
empreendimento e se tomam as providncias legais para a obteno de escrituras individuais
definitivas.
25
26
17
Municpio de
So Paulo
Outros
municpios
Total RMSP
Nmero
total de
unidades
rea total
construda
(m2)
11.667
991.733
20.068
1.925.889
62,79
91,17
41.537
2,14
1.329.885
31.735
2.917.622
60,95
89,67
44.076
2,15
1.874.082
rea til
mdia das
unidades
(m2)
59,10
rea total
mdia das
unidades
(m2)
88,17
Preo
mdio das
unidades
(us$)
46.615
27
Os dados utilizados nesta seo so os fornecidos Embraesp, em seus relatrios anuais e mensais, sobre os lanamentos no
mercado imobiliro da RMSP. Para o ano de 1997, estas informaes cobrem os primeiros quatro meses do ano.
28
No MSP, os totais da tabela 4 incluem 90 apartamentos de apenas um dormitrio; nos outros municpios, aqueles totais
incluem 1633 unidades em conjuntos de sobrados.
18
GRFICO 6
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - APARTAMENTOS POR TIPOS E POR
BAIRROS (1996/1997)
UNIDADES HABITACIONAIS
2600
2400
2200
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
BAIRROS DO MSP
19
V. N.
CACHOEIRINHA
V. MARIA
V. FORMOSA
TATUAP
PIRITUBA
PENHA
PEDREIRA
PARQUE BRISTOL
MORUMBI
MORRO
GRANDE(F)
JAGUAR
ITAQUERA
ITAIM PAULISTA
GUAIANAZES
FREGUESIA DO
CAPELA DO
SOCORRO
CANGABA
BUTANT
ALTO DA LAPA
GRFICO 7
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - PREO POR M2 DE REA TIL, POR
M2 DE REA TOTAL E PREO TOTAL DOS APARTAMENTOS DE 2 DORMITRIOS (1996/1997)
1100,00
62463,90
1050,00
1000,00
950,00
49609,00
900,00
46890,00
850,00
38586,00
37152,00
800,00
750,00
US$
50400,00
46727,00
40365,00
44707,00
42216,00
38011,00
37842,00
35070,00
35271,00
700,00
36849,00
31161,00
650,00
26999,00
600,00
550,00
500,00
450,00
400,00
350,00
BAIRROS DO MSP
fonte: dados da EMBRAESP
20
V. N. CACHOEIRINHA
V. MARIA
PEDREIRA
PARQUE BRISTOL
MORUMBI
MORRO GRANDE(F)
JAGUAR
ITAQUERA
ITAQUERA
ITAQUERA
ITAQUERA
ITAIM PAULISTA
GUAIANAZES
CAPELA DO SOCORRO
CANGABA
250,00
ALTO DA LAPA
300,00
GRFICO 8
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - PREO POR M2 DE REA TIL, POR
M2 DE REA TOTAL E PREO TOTAL DOS APARTAMENTOS DE 3 DORMITRIOS (1996/1997)
1100,00
1050,00
74013,47
1000,00
60331,00
950,00
60799,23
900,00
56340,00
US$
49455,00
46584,00
50715,00
800,00
53819,00
52057,00
52117,00
850,00
56544,00
56408,00
58053,00
45550,00
48873,00
44088,00
50047,00
43900,00
750,00
42084,00
700,00
650,00
600,00
550,00
500,00
450,00
BAIRROS DO MSP
21
V. N.
CACHOEIRINHA
V. MARIA
V. FORMOSA
V. FORMOSA
TATUAP
PIRITUBA
PENHA
PARQUE BRISTOL
MORUMBI
MORUMBI
JAGUAR
ITAQUERA
ITAQUERA
ITAQUERA
FREGUESIA DO
CAPELA DO
SOCORRO
BUTANT
ALTO DA LAPA
ALTO DA LAPA
400,00
GRFICO 9
OUTROS MUNICPIOS DA RMSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - PREO
POR M2 DE REA TIL, POR M2 DE REA TOTAL E PREO TOTAL DOS APARTAMENTOS DE 2
DORMITRIOS (1996/1997)
900,00
Preo m2 rea til (US$)
Preo m2 rea Total (US$)
Preo Unidade US$ (3 dormitrios)
80736
850,00
73201
800,00
750,00
700,00
56098
650,00
53588,51
46893
600,00
47278
46914
45090
550,00
38534
40000
37937
50832
47543
48922
45090
43339
47992
42985
38977
36047
500,00
31963
450,00
400,00
350,00
22
TABOO DA
SERRA
SO BERNARDO
DO CAMPO
SO BERNARDO
DO CAMPO
SO BERNARDO
DO CAMPO
SO BERNARDO
DO CAMPO
SANTO ANDR
SANTO ANDR
SANTO ANDR
SANTO ANDR
OSASCO
OSASCO
OSASCO
MAU
GUARULHOS
FERRAZ DE
VASCONCELLOS
EMBU
DIADEMA
DIADEMA
COTIA
COTIA
COTIA
300,00
GRFICO 10
OUTROS MUNICPIOS DA RMSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - PREO
POR M2 DE REA TIL, POR M2 DE REA TOTAL E PREO TOTAL DOS APARTAMENTOS DE 2
DORMITRIOS (1996/1997)
850,00
54496,65
800,00
750,00
700,00
650,00
45120,30
44509,00
US$
600,00
41930,00
550,00
39879,00
40485,00
39821,00
500,00
38306,00
450,00
37575,00
36156,00
35882,00
35803,00
400,00
33967,00
32960,00
32940,00
350,00
31208,00
33437,00
33293,00
300,00
250,00
26953,00
23
SO BERNARDO
DO CAMPO
SO BERNARDO
DO CAMPO
SANTO ANDR
SANTO ANDR
SO BERNARDO
DO CAMPO
SANTO ANDR
OSASCO
OSASCO
OSASCO
OSASCO
MAU
MAU
JANDIRA
GUARULHOS
GUARULHOS
EMBU
COTIA
CARAPICUBA
CAIEIRAS
200,00
Bairros MSP
Alto da Lapa
Alto da Lapa
Butant
Freguesia do
Tatuap
Penha
Est. Campo Limpo
Morumbi
Relao
Merc/
Coop.
60,02%
94,81%
27,38%
57,51%
50,85%
85,23%
96,54%
107,09%
TABELA 7
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - COMPARAO COM PADRES
RESIDENCIAIS DO MERCADO DE INCORPORAES (1996/1997)
Apartamentos de 2 dormitrios
Apartamentos de 3 dormitrios
Mercado 90/95
Cooperativas
96/97
Mercado 90/95
Cooperativas
96/97
64.936,48
609
1.127,92
106,2
57,4
0,54
41.195,23
558,79
773,84
76,4
53,5
0,70
120.535,38
734
1.392,42
164,03
86,37
0,53
52.725,14
587
797,74
92,0
66,2
0,72
Nmero de
empreendimentos
1
6
9
11
27
% de unidades lanadas
8,6
32,9
40,3
18,2
100
25
GRFICO 11
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - UNIDADES, NMERO DE BLOCOS
E NMERO DE ANDARES, POR BAIRROS (1996/1997)
26
1000
24
Nmero de Blocos
Nmero de Andares
Nmero de Unidades
900
22
864
768
20
18
629
676
16
576
14
12
10
608
400
468
320
343
384
327
294
8
6
520
546
592
240
264
92
152
148
108
200
168
80
V. N.
CACHOEIRINHA
V. MARIA
V. N.
CACHOEIRINHA
V. FORMOSA
V. FORMOSA
TATUAP
PIRITUBA
PENHA
PEDREIRA
PARQUE BRISTOL
MORUMBI
MORUMBI
JAGUAR
MORRO
GRANDE(F)
ITAQUERA
ITAQUERA
ITAQUERA
ITAQUERA
ITAIM PAULISTA
GUAIANAZES
FREGUESIA DO
EST. CAMPO
LIMPO
CANGABA
CAPELA DO
SOCORRO
BUTANT
ALTO DA LAPA
ALTO DA LAPA
BAIRROS DO MSP
Nos demais municpios da RMSP, na tipologia dois dormitrios, o lanamento de maior porte
est localizado em Osasco, com 2811 apartamentos, em 37 blocos de doze andares
(Cooperativa Habitacional So Cristovo). Em Caieiras, outro grande empreendimento,
porm com menor verticalizao (5 andares), foi lanado com 1380 unidades tambm de dois
dormitrios, em 69 blocos (Cooperativa Habitacional Cooper Ville). Em So Bernardo, est
sendo construdo um empreendimento de 1875 unidades, de dois dormitrios, com blocos de
quinze andares (INOCOOP Bandeirantes). Outras ocorrncias de grande porte ainda podem
ser encontradas, como mostrado no grfico 8. No entanto, lanamentos de menor porte
tambm existem; neles esto localizadas 13,5 % dos apartamentos ofertados, conforme a
tabela que se segue.
TABELA 9
RMSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - PORTE DOS EMPREENDIMENTOS
SEGUNDO NMERO DE BLOCOS (1996/1997)
Porte dos
empreendimentos
Mais de 40 blocos
Entre 21 e 40 blocos
Entre 11 e 20 blocos
Entre 6 e 10 blocos
At 5 blocos
Total
Nmero de
empreendimentos
1
3
8
9
14
35
% de unidades lanadas
7,5
28,6
34,0
16,5
13,5
100,1
26
GRFICO 12
RMSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - UNIDADES,
BLOCOS E NMERO DE ANDARES, POR MUNICPIOS (1996/1997)
70
2811
NMERO DE
Nmero de Blocos
Nmero de Andares
Nmero de Unidades
65
60
55
50
1875
45
40
35
1436
1380
1248
30
25
960
20
692
312
15
189
10
240
168
480
602 162
192
352416
288
160
1020
288
240
504
160
160
124
140 476
268
256
180
280
180
124
72
TABOO DA
SERRA
SO BERNARDO
DO CAMPO
SO BERNARDO
DO CAMPO
SO BERNARDO
DO CAMPO
SANTO ANDR
SANTO ANDR
SANTO ANDR
OSASCO
OSASCO
OSASCO
MAU
MAU
GUARULHOS
GUARULHOS
EMBU
DIADEMA
COTIA
CAIEIRAS
27
GRFICO 13
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS - NMERO DE EMPREENDIMENTOS
SEGUNDO TAMANHO DOS TERRENOS (1996/1997)
Nmero de Empreendimentos-MSP
a<5000
15%
80000>a>40000
11%
10000>a>5000
19%
40000>a>20000
33%
20000>a>10000
22%
GRFICO 14
OUTROS MUNICPIOS DA RMSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS NMERO DE EMPREENDIMENTOS SEGUNDO TAMANHO DOS TERRENOS (1996/1997)
Nmero de Empreendimentos- RMSP
a<5000
20%
a>80000
9%
10000>a>=5000
23%
80000>a>40000
14%
40000>a>20000
17%
20000>a>10000
17%
mas o mesmo no aconteceu com o dos apartamentos de 2 dormitrios, onde a reduo foi de
apenas 9%. Destes, apenas 21,3% ( 1.192 apartamentos) tm preo inferior a US$ 35 mil,
conforme se observa na tabela 10, abaixo. Todos os apartamentos de 3 dormitrios tm preo
superior a US$ 40 mil, sendo que 51,3% se situam na faixa entre US$ 50 mil e US$ 60 mil.
GRFICO 15
RMSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS HABITACIONAIS E DEMAIS EMPREENDIMENTOS:
COMPARAO ENTRE REAS CONSTRUDAS TOTAIS E REAS DOS TERRENOS (1996/1997)
4500000
4000000
COOPERAT IVA
3500000
NO COOPERAT IVA
M2
3000000
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
0
REA TIL
REA TO TAL
TERRENO
TABELA 10
MSP - LANAMENTOS DE COOPERATIVAS, SEGUNDO FAIXAS DE PREO (1996/97)
Unidades de 2 dormitrios
Preo da unidades
(us$)
75000>u>65000
65000>u>60000
60000>u>55000
55000>u>50000
50000>u>45000
45000>u>40000
40000>u>35000
35000>u>30000
30000>u>25000
Total
Nmero de
empreendimentos
1
2
4
5
4
3
0
0
0
19
% das unidades
2,1
11,8
29,1
22,2
12,7
22,1
0
0
0
100
29
Unidades de 3 dormitrios
Nmero de
empreendimentos
0
1
0
1
3
3
7
1
1
17
% das unidades
0
2,7
0,0
14,0
11,4
11,6
39,0
11,4
9,9
100
Oferta no perodo
9,5 %
20,4 %
39,5 %
25,0 %
5,7 %
significativo que ainda seja mais barato comprar um lote e construir (com mo-de-obra
paga) do que adquirir um apartamento na mesma regio de So Paulo (salvo se o lote for
passvel de utilizao em empreendimentos verticalizados). Mas para isso preciso ter o
dinheiro para o terreno vista e para avanar a construo em 2 anos 30 .
Quantas famlias podero pagar R$ 400 mensalmente alm de continuar pagando aluguel,
durante 2 anos e meio no mnimo? Isto significa uma despesa mnima de R$ 1000 com
habitao. Segundo a pesquisa OD-87, 52% das famlias moradoras em casas alugadas da
RMSP tinham renda at 8 salrios mnimos; cerca de 27%, entre 8 e 15 sm. Apenas 21%
recebiam mais de 15 s.m.
Os empreendimentos para classe mdia esto indo para reas pior servidas de transporte
pblico, de sistema virio, de infra-estrutura e servios de diversos tipos, deixando de
aproveitar a infra-estrutura instalada em reas mais centrais. Essa produo atende a famlias
de classe mdia que, apesar da perda poder aquisitivo, conseguem planejar suas despesas a
29
Segundo o Sumrio Econmico do SINDUSCON, de agosto/96 a fevereiro/97, apenas 972 apartamentos foram vendidos,
isto , menos de 139 por ms.
30
Declaraes de Roberto Capuano publicadas no jornal A Folha de So Paulo, 13/4/97
30
longo prazo, devido estabilidade da economia. Esses apartamentos so bem mais baratos
que os oferecidos pelo mercado em outras zonas, mas so muito mais caros do que as
unidades habitualmente oferecidas nesses bairros da extrema periferia. Sabe-se esses
lanamentos concorrem para a valorizao dos bairros perifricos, incidindo sobre imveis
existentes, terrenos vazios e aluguis. Estimulam a transformao de unidades residenciais
bem localizadas em comrcio, para suprir a necessidade dos novos moradores. Isso poder
melhorar os bairros, mas certamente provocar a sada dos moradores mais pobres.
Parece que o mercado - mesmo produzindo mais - continua atendendo s mesmas faixas
sociais que anteriormente podiam comprar ou alugar na cidade. S que os novos apartamentos
oferecidos so menores e mais longe. Para ampliar realmente o mercado, alm de ser
fundamental o aumento da renda dos compradores, o preo dos produtos ainda precisa baixar
muito. Para isso certamente ter que ser aumentada a oferta, melhorada a produtividade,
reduzida a incidncia do preo do terreno e diminudo o patamar de lucro.
31
Terceira parte
CARACTERIZAO DA PROVISO IRREGULAR DE MORADIAS
Como vimos no incio deste trabalho, a maior parte da populao paulistana no atendida
pelo mercado formal nem pelos programas pblicos de proviso. Uma parte busca a favela,
onde a obteno do terreno no se sujeita s normas legais de pagamento e transferncia da
propriedade. Outros compram lotes em loteamentos clandestinos, feitos em zonas
inadequadas e sem a infra-estrutura necessria, sem possibilidade de obter a documentao da
propriedade. Nestes dois casos, a construo da casa tambm feita de modo irregular. H
ainda os que habitam cmodos ou unidades precrias de aluguel, promovidos atravs da
subdiviso ilegal de imveis centrais ou da construo clandestina em lotes perifricos
(cortios).
Essas formas de produo irregular da moradia existem desde o incio do sculo, mas a
importncia relativa de cada uma tm-se alterado, de acordo com a variao dos preos
imobilirios e com as condies de emprego e renda da populao. A forma mais antiga de
habitao popular na cidade foi o cortio. Dos anos 40 at o fim dos anos 60, o loteamento
perifrico clandestino foi a grande soluo, possibilitando a obteno da casa prpria, atravs
da autoconstruo. Com o esgotamento dessa alternativa, cresceram as favelas e a moradia
alugada voltou a crescer, tornando-se importante mesmo nas zonas constitudas por
loteamentos populares. Os anos 80 e 90 mostram a luta da populao mais pobre para fugir do
aluguel, seja instalando-se nas favelas, participando de ocupaes organizadas ou
reivindicando solues de moradia junto aos rgos pblicos. A partir da segunda metade dos
anos 80, o parcelamento clandestino retomado, tendo as "associaes" como importantes
agentes promotores, a partir da compra coletiva de lotes. No seu conjunto, as modalidades
informais esto sendo transferidas cada vez mais para a periferia do municpio e para outros
municpios da RMSP. E essa periferizao est intimamente ligada ao avano da atividade
imobiliria, seja residencial, seja de comrcio/servios.
O grfico abaixo bem expressivo para explicar as dificuldades habitacionais da populao
assalariada.
M S P . E v o lu o d o p re o /m 2 d e te rre n o e d o s a l rio
m n im o
350
300
250
200
te r r e n o s
150
s a l r io s
100
50
32
1991
1989
1987
1985
1983
1981
1979
1977
1975
1973
1971
1969
1967
1965
1963
1961
1959
Ver a respeito, Cortios em So Paulo: frente e verso ( PMSP, 1985) e o Relatrio Justificativo das ZEIS para o projeto de
Plano Diretor de 1991 (PMSP, 1991).
32
Ver a respeito Vinicius Caldeira Brant e outros. So Paulo: Trabalhar e Viver. 1989.
33
reduo dos domiclios de um cmodo e a reduo geral dos domiclios alugados, constatada
no censo de 1991, parece confirmar que os cortios esto diminuindo. Isso bastante claro em
tradicionais redutos de cortios no centro histrico.
A presena do cortio e as transformaes na sua localizao se explicam pela transformao
de usos nas diferentes zonas da cidade e pelos processos de valorizao ou desvalorizao
imobiliria. "Em alguns bairros centrais, como Campos Elseos e Liberdade, originalmente de
estratos altos ou mdios de populao, os cortios foram ao mesmo tempo reflexo da
"deteriorao" e indutores desse processo (...) De qualquer modo, o cortio nas suas vrias
formas se distribui pela cidade toda, combinando a oferta de imveis considerados
"desinteressantes" para outro uso e pela especulao imobiliria em determinados locais, com
a procura representada por faixas da populao com a renda insuficiente para consumir
moradia de melhor qualidade" (PMSP, 1991). A acessibilidade ao transporte coletivo outro
dos traos definidores dos imveis encortiados, mesmo quando se situam na periferia.
LOTEAMENTOS CLANDESTINOS
A maior parte da cidade foi formada a partir de loteamentos irregulares, que foram recebendo
melhorias mesmo antes da regularizao jurdica, em funo da capacidade de presso dos
moradores ou de interesses de loteadores. A execuo irregular de parcelamentos est ligada
as seguintes fatores principais 33 :
- o alto preo da terra em localizaes permitidas pelo zoneamento;
- as exigncias tcnico-urbansticas (tamanho de lotes, caractersticas do sistema virio,
percentagem de reas livres);
- as exigncias quanto execuo de infra-estruturas viria e de saneamento bsico;
- os procedimentos de aprovao (documentao exigida, prazos, taxas), que resultam
tambm em custos financeiros.
O loteamento popular sempre foi produzido e comercializado irregularmente, seja no
atendimento s exigncias urbansticas, seja quanto s normas de aprovao e registro. Isso
foi possvel pela falta de fiscalizao, pois ao poder pblico no interessava impedir essa
forma de moradia 34 . Essa irregularidade permitia reduzir ainda mais os custos de produo,
permitindo boa lucratividade e venda por preos compatveis com os salrios; o investimento
mnimo e a inflao relativamente previsvel permitiam o sistema de venda a longo prazo.
Desse modo, centenas de milhares de trabalhadores compraram seu lote e autoconstruram sua
casa-prpria. E esse processo permitiu a retirada do custo da habitao dos salrios.
A complexificao das normas de licenciamento e a exigncia de implantao de toda a infraestrutura no incio dos anos 70 (lei 7805/72) teve como efeito encarecer a produo dos lotes.
Mas, independente das exigncias de infra-estrutura, o aumento do preo da terra urbana e a
reduo drstica do salrio real tornaram o loteamento para famlias de baixa renda
praticamente impossvel. Desde o fim dos anos 70 os loteamentos clandestinos que se
produzem so sobretudo em zonas onde no so permitidos e onde o preo das glebas, por
isso mesmo, ainda relativamente baixo: reas rurais (Z8-100) e na rea de Proteo de
Mananciais, onde no devem ser implantados por causa dos solos frgeis e dos prejuzos
33
34
A questo dos loteamentos feitos sobre glebas griladas tambm muito importante, mas foge ao escopo deste trabalho.
Ver a respeito Ermnia Maricato. Metrpole na periferia do capitalismo. .1996.
34
ambientais. Aps a lei federal 6766/79 (lei Lehman), a legislao municipal de parcelamento
de 1981 introduziu 4 tipos de loteamentos. (L1, L2, L3 e L4), diferenciados quanto ao padro
e s exigncias em infra-estrutura. O chamado loteamento popular (L3) no teve sucesso.
Entre 1981 e 1990 apenas 14 loteamentos tipo L3 foram analisados, totalizando 4.200 lotes.
No incio dos anos 80 desenvolveu-se um processo de regularizao em massa de
loteamentos. Esse processo foi desacelerado desde 83 e praticamente paralisado entre 86 e 88,
sendo retomado e dinamizado em 89, com a organizao do Departamento de Regularizao
de Loteamentos -RESOLO na SEHAB. Ainda existe no RESOLO um grande nmero de
loteamentos irregulares ou em regularizao, com cerca de 1.200 mil lotes, sendo que perto de
80% abertos antes de 1972. Uma parte desses loteamentos formam as reas intermedirias ou
perifricas j bastante consolidadas, outros so ainda bastante desurbanizados. Como a
regularizao abrange os aspectos jurdicos (documentao da propriedade, compatibilidade
entre ttulos de venda e parcelamento da propriedade original) e fsicos (execuo da infraestrutura exigida), alguns loteamentos esto regularizados em parte, permitindo sua incluso
no cadastro TPCL 35 .
TABELA 12
MSP - LOTEAMENTOS REGULARIZADOS PELA PMSP ENTRE 1979 E 1996
Organismo/perodo
Colegiados (1979/1980)
SERLA (1981/1982)
SERLA (1983/1985)
PARSOLO (1986/1988)
RESOLO (1989/1996)
Total
nmero de loteamentos
142
1.635
690
207
n/d
nmero de lotes
9.497
180.788
113.196
14.222
superfcie (ha)
377,5
8.273,9
4.971,2
522,2
47.250
2.169,8
364.953
16.314,6
dados: SERLA (at 1985), PARSOLO (86 a 88) e RESOLO (89 a 96)
Na primeira metade dos anos 80 constatou-se uma reduo da abertura de novos loteamentos
clandestinos em So Paulo e grande expanso nas cidades vizinhas, mas eles voltaram a
aparecer na capital na segunda metade da dcada 36 . No entanto, nos loteamentos perifricos
regulares e em regularizao existem muitos lotes vazios. Em 1881, nos cinco loteamentos da
zona leste atingidos pelo programa PROPERIFERIA, havia cerca de 31% de lotes vagos; nos
11 da zona sul, esse nmero subia para 42,3%. Em 1985, o TPCL acusava um total de 5.643
hectares de lotes com menos de 500m2. Tratam-se de lotes - s vezes quadras inteiras - onde
o proprietrio no pode construir ou guarda para valorizao. Podem ser de proprietrios
individuais ou algum estoque de loteadores. Em S. Mateus, lotes menores que 500m2 vazios
representavam cerca de 19,2% da rea total de quadras do TPCL (significa loteamento regular
ou regularizado) - cerca de 14 mil lotes; em Pirituba , cerca de 6 mil lotes; em Campo Limpo,
cerca de 48 mil lotes. No entanto, os preos de lotes existentes em reas com algum
melhoramento ou em regularizao so demasiado caros para a demanda interessada na
autoconstruo. O Censo de 80 constatou que nos anos 70 havia aumentado muito o nmero
de unidades alugadas nos bairros mais perifricos, indicando que muitas famlias j no
podiam mais comprar. Outra prova que as favelas crescem nas reas verdes desses mesmos
loteamentos e que os novos parcelamentos clandestinos que surgem se localizam nos setores
menos urbanizados dos mesmos vetores da cidade.
35
Ver a respeito Helena M B Silva. Maltraada e Maltratada. Dissertao de Mestrado apresentada FAUUSP. 1990.
A partir de 1989, foi intensificada represso aos loteamentos irregulares - depois reforada com a criao do programa
SOS Mananciais - sendo que no perodo 89/92 foram feitas 98 denncias ao Ministrio Pblico, das quais resultaram 55
processos ingressados na Justia contra loteadores clandestinos.
36
35
Loteamentos
Nmero de lotes
Superfcie (ha)
Aprovados por
PARSOLO 37
23
12.991
835,29
Clandestinos
identificados
n/d
147.750
3311,75
Regularizados por
RESOLO
n/d
47.250
2169,77
Inclui loteamentos de recreio e loteamentos que criam lotes para conjuntos habitacionais.
36
FAVELAS E OCUPAES
Chama-se de favelas os assentamentos habitacionais precrios, formados a partir da ocupao
progressiva ou organizada de terrenos pblicos ou particulares. As favelas so um fenmeno
relativamente recente na cidade de So Paulo. O primeiro levantamento sistemtico 38 feito
pelo municpio (COBES) data de 1973, dando conta da existncia de 542 aglomerados,
14.650 barracos e 71.840 pessoas, o que correspondia a 1,2% do total da populao do
municpio. Em 1987, foi feito um censo - cujo principal objetivo era a retirada das favelas onde foram encontrados 1592 ncleos, com 150.452 domiclios e 812.764 pessoas, o que
corresponderia a cerca de 8,8 % da populao total. Em 1992, estimou-se que haviam mais
227 favelas, o que levaria a um total de 1805 ncleos. Em 1993, uma estimativa da FIPE para
a SEHAB calculou que a populao desses ncleos estaria em cerca de 1,9 milhes de
pessoas, correspondendo a 19,8% da populao total do municpio.
Segundo a pesquisa da FIPE, 49,9% das famlias entrevistadas declarou ter chegado favela
entre 1987 e 1993. As razes que explicam esse aumento expressivo da favela so diversos,
incluindo as dificuldades para manuteno da moradia anterior (38,7% declararam vir de
38
Este levantamento e os posteriores feitos ou encomendados pela prefeitura consideram ncleo de favela os que possuem 2
ou mais barracos.
37
1980
2,4%
n/c
55,7%
n/c
30,9%
43,8%
7,7%
1987
50,5%
7,0%
86,4%
n/c
23,2%
26,2%
29,4%
1993
74,2%
24,5%
92,5%
51,9%
13,6%
18,2%
46,9%
As favelas situadas nas reas mais perifricas foram as que cresceram muito mais entre os
anos de 1973 e 1987. Em 1987, 52,21% dos domiclios e da populao favelada situavam-se
no anel perifrico; 47 % no anel intermedirio e apenas 0,8% no anel central. 16,2% dos
barracos recenseados em 1987 situavam-se na rea de Proteo dos Mananciais, distribudos
em 306 favelas. Em 1993, o maior crescimento foi nas reas mais perifricas da regio norte,
embora a zona sul ainda concentre a maior parte da populao favelada.
TABELA 15
MSP. CRESCIMENTO DOS DOMICLIOS EM FAVELAS (1973/1987)
Distribuio Distribuio Distribuio Distribuio Crescimento
ZONAS/HABI 40
em 1973
Norte
Sul
Leste
Sudeste
Centro
Total MSP
3216
4161
1494
4448
1185
14504
% 1973
em 1987
% 1987
22,1%
28,7%
10,3%
30,7%
8,2%
100,0%
24537
72771
23048
28614
1482
150452
16,3%
48,4%
15,3%
19,0%
1,0%
100,0%
1973/1987
664%
1649%
1143%
543%
25%
39
Suzana Pasternak Taschner. So Paulo: em busca de local onde morar. in: Relatrio Final da Comisso Especial de
Estudos da Habitao no Municpio de So Paulo. 1995
40
A zona norte compreende as AR de Freguesia do , Pirituba/Perus, Santana/Tucuruvi e Vila Maria/Vila Guilherme; a zona
sul, as Ar de Butant, Campo Limpo e SantoAmaro; a zona leste, as AR de Itaquera/Guaianazes, Penha e S.miguel/Ermelino
Matarazzo; a zona sudeste, as Ar de Ipiranga, Mooca, Vila Mariana e Vila Prudente; e a zona centro, as AR de Lapa,
Pinheiros e S (diviso em Administraes Regionais (AR) vigente em 87).
38
TABELA 16
MSP. FAVELAS SEGUNDO PERODO DE FORMAO E TIPO DE PROPRIEDADE DO TERRENO
(1987)
Perodo de
Formao
at 1969
de 1970 a 1979
de 1980 a 1987
Existentes em 1987
Ncleos de
favelas
Nmero
(%)
415
821
356
1592
26,1
51,6
22,4
100,0
88.683
25.852
Domiclios em
favelas
Nmero
(%)
59.741
73.184
17.527
150.452
39,7
48,6
11,7
100,0
19.516
Entre eles a Lei de Desfavelamento ou de Operaes Interligadas, de 1988; e a operao de guas Espraiadas
Foram ocupadas vrias reas, totalizando cerca de 100 ha., envolvendo mais de 50 proprietrios. A CDHU, que teve
tambm vrios terrenos invadidos, cadastrou 23 mil famlias. Segundo Veras e Taschner, 1990, nos anos de 1986 e 1987
foram cadastradas cerca de 50 mil famlias invasoras, envolvendo 240 mil pessoas.
42
39
CONSTRUES IRREGULARES
As construes so feitas ou permanecem irregulares perante o cadastro municipal e perante o
registro pblico por diferentes motivos. Nas favelas, a irregularidade da ocupao que torna
qualquer edificao contrria lei. Nos loteamentos clandestinos ou irregulares, a aprovao
do projeto impossvel. nos lotes regulares ou regularizados que se pode observar a
irregularidade na construo que devida especificamente legislao de uso do solo ou aos
procedimentos de licenciamento adotados pela prefeitura 46 .
43
Tashner, 1995.
Veras e Taschner. 1990.
45
Segundo a SEHAB, 6.108 unidades concludas e 10.843 unidades em andamento at junho/97.
46
Sobre a questo da ambigidade da legislao e da arbitrariedade na sua aplicao, ver MARICATO , 1996.
44
40
As irregularidades so cometidas por todas as faixas de renda, no que respeita aos ndices
urbansticos (coeficiente de aproveitamento - CA e taxa de ocupao - TO), alturas de
empenas, recuos, etc. mesmo que tenham projeto de arquiteto, as plantas sejam aprovadas e
recebam habite-se. A maior parte da construo da moradia popular feita completamente
margem das normas e procedimentos e sem qualquer apoio de profissional para projeto ou
obra. As dificuldades para apresentar a planta na prefeitura esto nos custos de projeto e na
exigncia de responsvel tcnico, sabendo-se que os servios de plantas econmicas e de
apoio tcnico gratuito no existem na prtica. Alm disso, as normas de ocupao do lote s
permitem construir a rea igual do terreno (CA=1) e ocupar 50% da rea do lote (TO=0,5);
e impedem mais de uma unidade no lote, o que contraria frontalmente a estratgia da
autoconstruo, incluindo a possibilidade de obteno de rendas de aluguel. Em 1989, dos
346 mil imveis irregulares constantes do TPCL, cerca de 74% tinha rea menor que 125 m2.
Construes no aprovadas sujeitam o proprietrio do lote a multas das Administraes
Regionais. Sem o habite-se da prefeitura, o proprietrio no pode registrar o imvel
construdo no Cartrio de Imveis, o que lhe impede as transaes legais e a obteno de
financiamento. tambm o habite-se ou o certificado de regularidade, este por meio de
anistia, que permite constar do cadastro como regular.
47
No terceiro ano do Plano Real, comemora-se que a inflao foi de 70%, mas o aumento de despesas com habitao foi de
285%.
41
Tipo de soluo
irregular
Agente
promotor
Propriedade do
terreno do
assentamento
Cortios
Proprietrio do
imvel, ou
locatrio ou
intermedirio
Proprietrio ou
loteador
Loteamentos de
associaes (*)
Associaes
populares ou
intermedirios
Sim, geralmente
por escritura
coletiva
Moradias
irregulares em lotes
regulares
Favelas em reas
pblicas ou
particulares
Empreendedor ou Sim
o prprio
morador
Moradores ou
Os ocupantes no
intermedirios.
tm a propriedade
e geralmente
nenhuma
autorizao para
ocupar
Loteamentos
irregulares
Forma de
obteno do
lote familiar
Registro de
escritura do
lote familiar
Forma de
acesso
moradia
Licenciamento
da construo
ou do uso
Legislao contrariada
Pagamento de
aluguel
no tem licena
para funcionar
Autoconstruo
ou encomenda
no tem
-lei do inquilinato.
-legislao municipal de
uso
forma no prevista
- lei Lehman e municipal
de parcelamento
Autoconstruo
ou encomenda
no tem
- aluguel
- autoconstruo
ou encomenda
Construo,
compra ou
aluguel da
moradia
no tem
Cdigo de edificaes e
zoneamento
no tem
No tem
enquanto o
parcelamento no
for regularizado
Compra de lote
No tem
ou frao ideal da enquanto o
gleba
parcelamento no
for regularizado
Compra do lote
Sim
Ocupao ou
compra do ponto,
com ou sem a
moradia
Impossvel sem a
regularizao da
posse e do
parcelamento.
(*) Nesse tipo de parcelamento irregular, as figuras do agente promotor e do comprador de lote nem sempre se distinguem, para os efeitos da Lei Lehman.
Mas o desatendimento s normas urbansticas e aos procedimentos de aprovao o tornam semelhante aos loteamentos comuns. Para regularizao e registro se a zona o permitir - devero atender a condies mnimas de infra-estrutura. Na verdade trata-se de burla camuflada do vendedor contra a lei federal, mas o
parcelamento clandestino de responsabilidade de pessoas que compram. difcil imaginar a aplicao das penas da lei Lehman s famlias cuja renda no
lhe permite hoje mais do que comprar uma pequena quota-parte de uma gleba sem equipamentos nem infraestrutura.
42
PARTE 4
ALGUMAS CONSIDERAES SOBRE A GESTO DO USO DO SOLO E A OFERTA
HABITACIONAL FORMAL E IRREGULAR
No incio deste trabalho, vimos que, at os anos 90, a participao da produo feita conforme a
lei no conjunto da produo habitacional na cidade foi pequena, e teve um papel quase
insignificante nas regies mais perifricas da cidade. A compra de lotes em parcelamentos
clandestinos em reas protegidas e a ocupao de terrenos pblicos e particulares foram as
formas predominantes de acesso moradia para as faixas de menor renda, sendo que aumentou a
faixa de renda das famlias que precisaram recorrer favela. Os cortios e as favelas diminuram
nos bairros centrais; as favelas cresceram mais nas zonas mais perifricas, reduzindo as
vantagens locacionais destes tipos de moradia precria. Nos anos 90, a produo imobiliria
formal vem crescendo, o padro dos apartamento vem sendo simplificado e fala-se numa
popularizao do mercado. No entanto, constatamos que o mercado legal de moradias nos
anos 90 no atende s famlias com renda inferior a R$ 1,5 mil e que as famlias desta faixa
de renda s encontram apartamentos para comprar em zonas mais afastadas ou em outros
municpios. Desse modo, existe uma enorme parcela que continua excluda do mercado, tendo
que recorrer s solues irregulares, em zonas mais distantes, sem infra-estrutura e de maior
risco ambiental.
A oferta de moradias pelo poder pblico insuficiente, sendo que o total de unidades concludas
pela COHAB, HABI e pela CDHU entre 1965 e 1997 foi de cerca de 155 mil unidades no
municpio e mais cerca de 29 mil em outros municpios da Regio Metropolitana de So Paulo48 .
A despreocupao prtica de governo e de empresrios com a questo habitacional - em
que pesem os discursos - se apoia nas vlvulas de escape viabilizadas pela proviso
irregular. Se no houvesse a sada da moradia obtida com menor custo nas diferentes
modalidades - cortio, favela, loteamento clandestino, construo irregular - provavelmente os
salrios teriam que ser maiores e as polticas pblicas teriam que ser mais eficazes 49 , como na
maioria dos pases industrializados.
O principal contraponto aos assentamentos irregulares tem sido a disputa do mercado
legal pelas mesmas reas. o interesse do mercado que promove a sada das favelas e dos
cortios dos bairros mais centrais; e que impede a consolidao das ocupaes nos bairros em
valorizao. Por outro lado, a regularizao de loteamentos (por presso de moradores) traz
novas reas para o mercado formal e tende a aumentar o preo dos terrenos, reforando o crculo
vicioso.
Os investimentos pblicos em infra-estrutura e equipamentos, e na manuteno dos espaos
pblicos, tm grande influncia na valorizao diferenciada dos bairros; e sabemos que
historicamente eles tm se concentrado nas reas onde habita a populao de maior renda.
Quando as melhorias urbanas (especialmente a acessibilidade) se ampliam para bairros populares
elas tm por efeito tornar esses bairros mais atrativos para famlias de maior renda e para os
servios e empreendimentos a elas destinados. Os terrenos tendem a assumir os valores que so
compatveis com o tipo de apartamento para o qual existe uma demanda naquele bairro 50 e
tornar-se inviveis para empreendimentos voltados a produtos mais baratos. A valorizao se
48
43
transmite ao conjunto dos imveis, para compra/venda e para aluguel. Esse fenmeno tem a ver
com a mudana de padro de bairros como a Vila Madalena, Santana, Tatuap, Sade e tantos
outros. Os cadernos imobilirios freqentemente trazem matrias sobre as novas frentes do
mercado imobilirio e seus efeitos (Penha, Parque Bristol, etc.). H bairros que mudam de nome
para melhor incorporar se novo status. Desse modo, os investimentos pblicos destinados a
melhorar a qualidade de vida da populao mais pobre podem ter como efeito contribuir para a
substituio da populao moradora por outra com maior renda.
Os dados demogrficos mostram que bairros mais ricos pararam de se adensar, embora a
produo imobiliria tenha sido intensa no mesmo perodo; os intermedirios cresceram
pouco e a periferia cresceu muito mais. Os dados do mercado imobilirio esto mostrando
uma expanso do mercado formal sobre novas reas, como conseqncia de uma demanda de
classe mdia. O mercado mais recente, especialmente as cooperativas, se expande na periferia
mais extrema do municpio e nos municpios vizinhos para atender a uma demanda paulistana
com renda entre 15 e 25 s.m. Por um lado, essa faixa de classe mdia no consegue ter acesso
moradia - nem por compra nem por aluguel - nos bairros centrais e intermedirios. Por outro
lado, os empreendimentos voltados a essa faixa de renda esto disputando espao com o
mercado irregular e com eventuais empreendimentos de menor custo na periferia.
Esse comportamento do mercado formal (preos altos, expanso pulverizada, expulso,
excluso) e do mercado irregular (clandestinidade, precariedade) so influenciados tanto
pela lgica dos investimentos pblicos como pela gesto do uso do solo.
A legislao de uso do solo do municpio est cheia de mecanismos que favorecem os produtos
imobilirios mais caros em detrimento dos mais populares, acentuando os efeitos da valorizao
da terra. Entre esse podem ser citados a frmula de Adiron (que permite aumentar gratuitamente
o coeficiente de aproveitamento com reduo das taxas de ocupao do solo); as vantagens para
os condomnios fechados (que no doam reas ao municpio); as facilidades para remembrar,
para alterar o uso residencial para comercial, para demolir residncias... Por outro lado, no h
instrumentos que garantam a permanncia de assentamentos populares ou que permitam obter
terrenos para construo de habitaes de interesse social nas zonas da cidade bem dotadas de
infra-estrutura e servios. Nem h instrumentos que estimulem a utilizao residencial de
terrenos e imveis vazios, ou mesmo a reciclagem de construes comerciais para uso
residencial.
Todos os processos descritos acima contribuem para escassear a oferta de moradias e para
aumentar o preos de terrenos; e acentuam as dificuldade para viabilizar um mercado privado
legal de produtos mais baratos, para empreendimentos por associaes e para uma poltica
pblica de habitao na cidade. Trata-se de uma regulamentao que favorece s parcelas de
maior renda da populao.
No entanto, no s simplificar ou desregulamentar....porque os instrumentos destinados a
reduzir o custo nem sempre tm como efeito reduzir o preo. Um exemplo disto o decreto
chamado HIS (31.601/92), que flexibiliza normas urbansticas visando reduo do custo e do
preo pago pelo beneficirio da moradia, para utilizao por promotores pblicos e cooperativas
atuando na faixa de interesse social 51 . A idia do HIS era possibilitar fazer habitao popular nas
51
Aps a elaborao do decreto de HIS - para promotores pblicos e cooperativas - foi feito um projeto de lei que abriria as
mesmas vantagens para todos os tipos de promotores interessados em produzir para uma demanda considerada de interesse
social, mas com controle do preo mximo, de modo que o subsdio dado pelo poder pblico revertesse em favor dos
44
zonas urbanizadas, inclusive na zona central, para onde so previstos benefcios excepcionais em
coeficientes de ocupao. Mas, as facilidades dadas pela legislao para cooperativas no esto
servindo para que elas construam nas zonas mais urbanizadas, onde reside a maioria dos seus
compradores (ou associados); nem nas zonas perifricas com preos compatveis para atender s
faixas de renda que al vivem em solues irregulares ou pagando aluguel. Por um lado, as
cooperativas que analisamos esto atuando na lgica de mercado... por outro lado, no existem
instrumentos que favoream a reduo de preos de terrenos mais centrais para
empreendimentos de interesse social.
Se o poder pblico quiser intervir positivamente para a ampliao do atendimento pelo mercado
legal e para a ampliao da populao atendida por solues legais auto-produzidas, feitas por
cooperativas e associaes - ser fundamental rever a regulamentao atual do mercado
formal e definir novas regras de uso do solo que favoream a moradia popular. Um desses
instrumentos seria a delimitao de reas - distribudas por toda a cidade - onde a produo de
novas unidades e a manuteno de habitao de baixo custo seria obrigatria para que a
propriedade cumprisse a sua funo social. Supe-se que os preos desses terrenos tenderiam a
baixar. Paralelamente, a produo pblica e privada massiva de novas unidades de interesse
social em reas centrais e em bairros intermedirios teria como efeito restringir a valorizao dos
imveis do entorno, permitindo a permanncia dos moradores atuais e novos empreendimentos
populares 52 .
Esses instrumentos municipais dependem de uma posio mais clara da legislao federal sobre
a regulamentao dos artigos constitucionais sobre a funo social da propriedade e outros,
em discusso desde a dcada de 80. Por outro lado, a poltica federal de financiamento
habitacional deveria ser coerente com a poltica fundiria, direcionando os recursos para
as faixas de renda e para as zonas prioritrias de atuao.
Alguns pases intervm no mercado de terras e no mercado imobilirio para garantir habitao
social, inclusive produzida pelo setor privado, seja definindo reas onde ela deve
obrigatoriamente ser feita, seja estabelecendo mecanismos de perequao para que a habitao
social tenha menor custo em reas de operaes urbanas mais complexas, entre outras formas.
Mas essas polticas dependem estreitamente da existncia de financiamento habitacional cujas
regras sejam compatveis com as da poltica fundiria.
Na nossa opinio, sem controlar esses aspectos no haver nem ampliao do mercado nem
da produo pblica no municpio.
So Paulo, Julho/1997
compradores. Este projeto, apesar de apoio e da participao dos empresrios - no foi votado. No entanto, alguns de seus
critrios esto na base do programa SIM da COHAB.
52
Um estudo da COHAB de 1990 conclui que seus conjuntos na extrema periferia tiveram como efeito fazer subir o preo de
glebas vizinhas. O mesmo estudo conclui que, quando se constroi HIS em reas j urbanizadas, ao contrrio, os conjuntos tm o
efeito de desvalorizar os terrenos vizinhos. Isso aconteceu na zona sul, perto dos conjuntos Adventistas, So Lus, Parque Ip e
Valo Velho, da COHAB; S.Bento e Feitio da Vila, da CDHU; e Monet, Paranapanema, de HABI (Relatrio do GT-3,
preparao do Plano Diretor /91, coordenado pelo eng. Jos Lus Bessa)
45
46
BIBLIOGRAFIA
BRANT, Vinicius Caldeira (org.). So Paulo: trabalhar e viver. So Paulo: Ed. Brasiliense,
1989.
Cmara Municipal de So Paulo (CMSP). Relatrio Final da Comisso Especial de Habitao
no Municpio de So Paulo. Dirio Oficial do Municpio (DOM). 9/01/95.
GRANELLE, J.J., org. L'articulation du foncier et de l'immobilier. Paris, ADEF, 1993.
MARICATO, Erminia (org.). A produo capitalista da casa e da cidade no Brasil industrial.
So Paulo, Ed. Alfa Omega, 1979.
MARICATO, Ermnia. Metrpole na periferia do capitalismo. So Paulo: Hucitec, 1996.
PMSP/SEHAB/HABI. Favelas em So Paulo: Censo das favelas do municpio de So Paulo/
1987. 1989
PMSP/SEMPLA - Cortios em So Paulo: frente e verso. 1985
PMSP/SEHAB/SEMPLA - Documento Justificativo do Plano Diretor de 1991.
PMSP/SEMPLA. Cortios em So Paulo: frente e verso. So Paulo, 1985.
PMSP/SEMPLA. "Zoneamento e Mercado Imobilirio: subsdios para a transformao da
legislao urbanstica do Municpio de So Paulo". D.O.M., 24/12/92.
ROLNIK, Raquel et alli. So Paulo : Crise e Mudana. So Paulo: Ed. Brasiliense, 1990.
SILVA, H M B. "A regularizao de assentamentos populares: aspectos operacionais". trabalho
apresentado no seminrio internacional Avaliao dos instrumentos de Interveno Urbana.
FAUUSP. Setembro/1993.
SILVA, H M B. Maltratada e Maltraada: a interveno da Prefeitura de So Paulo para
regularizao da periferia da cidade aps a Lei Lehman. Dissertao de Mestrado
apresentada FAUUSP, 1990.
SILVA, H M B. "Relaes entre o municpio e o setor privado na produo habitacional".
Trabalho programado apresentado no programa de doutorado da FAUUSP
SMOLKA, Martin. "Problematizando a interveno urbana: falcias, desafios e
constrangimentos". Trabalho apresentado no seminrio internacional Avaliao dos
instrumentos de Interveno Urbana. Setembro/1993.
TASCHNER, Suzana Pasternak e VERAS, Maura Pardini Bicudo. Evoluo e mudanas das
favelas Paulistanas. In: Espao e Debates n. 31, So Paulo, 1990.
47
MAPA 1
MSP - UNIDADES LANADAS PELO MERCADO IMOBILIRIO RESIDENCIAL, SEGUNDO A DIVISO
ATUAL DO MUNICPIO EM DISTRITOS CENSITRIOS
(colagem)
48