Sunteți pe pagina 1din 36

Publicat n revista Dreptul nr. 3/2013, p. 13 sqq.

Uzucapiunea tabular n Noul Cod civil. Aspecte de drept material i de


drept tranzitoriu (intertemporal)1
Dr. Marian NICOLAE
Conf. univ. Facultatea de Drept,
Universitatea din Bucureti
I. PRELIMINARII
1. Precizri prealabile. n domeniul dreptului bunurilor, respectiv al
dobndirii dreptului de proprietate privat asupra bunurilor aflate n circuitul civil,
Noul Cod civil2 (indicat n continuare i prin formula NCC) pstreaz
uzucapiunea, ca mod originar de dobndire a proprietii, ns, o supune
exigenelor de publicitate imobiliar, n spe, regulilor de carte funciar, motiv
pentru care sunt preluate, cu unele modificri, fostele prevederi ale art. 27-29 din
Decretul-lege nr. 115/1938 privitor la unificarea dispoziiunilor privitoare la cartea
funciar, iar nu prevederile vechiului Cod civil.
Dac n ceea ce privete aa-numita uzucapiune extratabular, noile dispozi ii
legale nu ridic, n principiu, dificulti de interpretare sau aplicare, n schimb, se
pare, dispoziiile privitoare la uzucapiunea tabular, cuprinse n art. 931 NCC,
necesit o analiz mai aprofundat, pentru a se stabili sensul exact al acestora i a
se risipi eventualele ndoieli n privina interpretrii i aplicrii lor corecte de ctre
instanele noastre de judecat.
Avem n vedere, n primul rnd, lmurirea n elesului unor no iuni sau
sintagme specifice, precum nscriere fr cauz legitim, drepturi ce nu mai
pot fi contestate, nscriere cu bun-credin, iar n al doilea rnd, fixarea
condiiilor i efectelor uzucapiunii tabulare, ambele chestiuni deja interpretate
diferit n literatura de specialitate.
n fine, pentru stabilirea domeniul real de aplicare a dispozi iilor art. 931,
1

Aceast lucrare a fost finanat din contractul POSDRU/89/1.5/S/61968, proiect strategic ID 61968
(2009), cofinanat din Fondul Social European, prin Programul Operaional Sectorial Dezvoltarea Resurselor Umane
2007 2013.
2
Legea nr. 287/2009, republicat n Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011
(indicat n continuare brevitatis causa NCC). Cu privire la istoria elaborrii NCC, v. M. Nicolae,
Introducere, n Codex iuris civilis, t. I, Noul Cod civil, Ediie critic, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. XLII
sqq.

trebuie analizat i corelaia acestora cu prevederile art. 901 NCC privitoare la


efectul creator de drepturi reale imobiliare al crii funciare (aa-numitul principiu
al publicitii materiale a crii funciare), cu att mai mult cu ct ambele figuri
juridice se bazeaz pe aceeai premis nscrierea inexact sau fr cauz legitim
i presupun, cel puin n parte, condiii similare pentru a fi aplicabile (de ex.,
cerina bunei-credine a uzucapantului/terului dobnditor).
2. Plan. Prezentul studiu nu constituie o tratare exhaustiv a regimului
uzucapiunii tabulare n lumina NCC, ci, avnd n vedere problematica mai sus
anunat, vom ncerca s dm un rspuns ct mai bun acesteia, analiznd, mai nti,
principalele aspecte juridice ale uzucapiunii tabulare (partea a II-a), urmat de
chestiunea corelaiei dintre uzucapiunea tabular i principiul publicitii materiale
a crii funciare (art. 901 din Noul Cod civil), deoarece au domenii de aplicare i
efecte specifice, chiar dac exist i convergene ntre aceste dou instituii juridice
(partea a III-a), pentru ca n final vom face o scurt, dar complet analiz, a
modului de aplicare n timp a dispoziiilor art. 931 NCC, n lumina prevederilor
Legii nr. 71/2011 (partea a IV-a). Studiul va fi completat i de succinte concluzii n
care vom rezuma rezultatul investigaiilor i soluiilor posibile i adecvate din
punct de vedere juridic (partea a V-a).
II. UZUCAPIUNEA TABULAR N NOUL COD CIVIL
A. UZUCAPIUNEA (PRESCRIPIA ACHIZITIV) N NOUL COD CIVIL
3. Noiune i feluri. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este acel mod de
dobndire a dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra unui bun prin
posedarea lui nentrerupt n tot timpul fixat de lege.
Noul Cod civil reglementeaz uzucapiunea (art. 928-940), ca mod de
dobndire a drepturilor reale mobiliare i imobiliare, innd seama nu numai de
felul bunurilor uzucapate mobile sau imobile ci i de faptul c, n epoca
modern, uzucapiunea este i trebuie s fie un mod excepional de dobndire a
drepturilor reale, iar nevoile exploatrii economice a bunurilor i cele ale securit ii
juridice reclam nu numai condiii riguroase de aplicare a uzucapiunii, dar i
termene relativ mai scurte fa de vechea reglementare.
n plus, din punct de vedere tehnic, organizatoric, noul cod, innd seama de
distincia dintre uzucapiune, pe de o parte, i prescripia extinctiv, pe de alt parte,
reglementeaz, n mod distinct cele dou instituii, spre deosebire de vechiul cod
din 1864 care reglementa n acelai loc, respectiv n Titlul XX (Despre prescripie)
al Crii III (art. 1846 i urm.), att prescripia achizitiv, ct i prescripia
2

extinctiv (cel puin pn la apariia Decretului nr. 167/1958), dei aceste dou
instituii juridice sunt autonome i, deci, ele nu trebuie confundate3).
n esen, dac, n materie mobiliar, uzucapiunea este posibil ori de cte
este exclus incidena prevederile art. 937-938 privitoare la dobndirea dreptului de
proprietate prin efectul posesiei de bun-credin (en fait de meubles, la possession
vaut titre), n schimb, n materie imobiliar, uzucapiunea are o inciden mai mare,
ns aceasta depinde dup cum este vorba de imobile nscrise sau nu n cartea
funciar, legea distingnd ntre uzucapiunea extratabular (art. 930), pe de o parte,
i uzucapiunea tabular (art. 931), pe de alt parte. ntr-adevr:
4. Uzucapiunea imobiliar. n materie imobiliar singurul domeniu care ne
intereseaz n studiul de fa cazurile de uzucapiune sunt expres i limitativ
prevzute de NCC. Astfel:
art. 930: (1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil i dezmembrmintele sale
pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n folosul celui care l-a posedat timp
de 10 ani, dac:
a) proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena;
b) a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate;
c) imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.
(2) n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat
cererea de nscriere n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria
cerere de nscriere a dreptului n folosul su, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar
dup mplinirea termenului de uzucapiune;
art. 931: (1) Drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim, n cartea
funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate
cnd cel nscris cu bun-credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul
nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia sa a fost neviciat.
(2) Este suficient ca buna-credin s existe n momentul nregistrrii cererii de
nscriere i n momentul intrrii n posesie.

Art. 930 reglementeaz ceea ce se cheam uzucapiunea extratabular (usucapio


extra tabulam), n timp ce art. 931, aa-numita uzucapiunea tabular (usucapio
secundum tabulam).
De reinut c, n acest caz, NCC consacr, cu unele modificri, fostele
prevederi ale Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor
privitoare la crile funciare (art. 2729)4), care iniial, din eroare, nu fuseser
3

Cu privire la delimitarea prescripiei extinctive fa de uzucapiune, v. M. Nicolae, Prescripia extinctiv,


Tez de doctorat, Ed. Rosetti, Bucureti, 2004, nr. 27-28, pp. 69-73; idem, Tratat de prescripie extinctiv, Ed.
Universul Juridic, Bucureti, 2010, nr. 35-36, pp. 132-137.
4
Aceste reglementri se regsesc n Noul Cod civil (L. nr. 287/2009) sub forma uzucapiunii tabulare i a celei
extrabulare (art. 928 i urm.). V., pentru amnunte cu privire la uzucapiunea imobiliar n NCC, inclusiv corela ia
reglementrii actuale cu aceea corespunztoare din vechea legislaie de carte funciar: V. Stoica, Drept civil.
Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2009, pp. 371-376; Tr. Drjan, n legtur cu efectele

preluate n Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat 5, cu


modificrile ulterioare6.
Dup cum se tie n regiunile de carte funciar (Transilvania, Banat, Criana, SatuMare, Maramure i Sudul Bucovinei), supuse fostelor regulamente de carte funduar din
1855 i 1870, iar apoi Decretului-lege nr. 115/1938, uzucapiunea a avut i are o aplicaie
excepional7).
Practic, n regiunile de carte funciar, uzucapiunea cunotea tot dou forme,
reglementate, distinct i limitativ8, n art. 27 i 28 ale Decretului-lege nr. 115/ 1938,
respectiv aa-numita uzucapiune tabular (art. 27) i aa-zisa uzucapiune extratubular (art.
uzucapiunii reglementate de Decretul-lege nr. 115/1938 privind unificarea dispoziiilor referitoare la crile
funciare n raport cu prevederile Noului Cod civil, n Dreptul nr. 3/2010, pp. 71-82; idem, Uzucapiunea sau
prescripia achizitiv, Ed. Monitorul Oficial, Bucureti, 2010, pp. 210-224; Rodica Peptan, Uzucapiunea n noul
Cod civil, n Dreptul nr. 8/2010, pp. 11-39. Adde Irina-Olivia Clinescu, Comentariu sub art. 928 sqq, n Noul
Cod civil. Comentariu pe articole (art. 1-2.664), Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2012, p. 959 i urm.; E. Ro ioru,
Comentarii i doctrin sub art. 928 sqq. Noul Cod civil. Comentarii, doctrin i jurispruden, vol. I, art. 1-952,
Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 1316 sqq.
5
Legea nr. 7/1996 a fost publicat n Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 61 din 26 martie 1996, i
republicat n Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 201 din 3 martie 2006, fiind ulterior modificat n mai
multe rnduri, inclusiv prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicarea NCC. Cu privire la noul sistem de carte
funciar, inclusiv la problema intrrii n vigoare i a punerii n aplicare a dispozi iilor noii legi, v. M. Nicolae, Tratat
de publicitate imobiliar, vol. II, Noile cri funciare, ed. a II-a revzut i adugit, Ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2011, passim.
6
V., pentru amnunte, M. Nicolae, Uzucapiunea n sistemul noilor cri funciare, Studia Universitas BabeBolyai, Seria Iurisprudentia, nr. 1/2003, pp. 56-68).
7
Pentru amnunte cu privirea uzucapiunea n vechea legislaie de carte funciar, v., de ex.: S. Brdeanu,
Problema dobndirii dreptului de proprietate i a altor drepturi reale prin uzucapiune n lumina dreptului socialist,
n Legalitatea popular nr. 12/1959, pp. 14481459; A. Stngu (I); T. Csiha (II): S. Brdeanu (III), n legtur cu
dobndirea drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune n regimul de carte funciar, n Revista romn de drept
nr. 3/1968, pp. 6777; Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Drept civil. Drept civil. Drepturile reale principale n R.S.R.., Ed.
Academiei, Bucureti, 1978, pp. 184185; D. Andrei, R. Petrescu, Examen teoretic al practicii Tribunalului Suprem
referitoare la uzucapiune, n Revista romn de drept nr. 11/1984, pp. 5354; D. Chiric, Uzucupiunea n practica
instanelor de judecat, n Studii i cercetri juridice nr. 1/1986, pp. 6265; P. Demny, Legea crilor funciare nr.
115/1938 comentat i adnotat, Ed. Cordial Lex, ClujNapoca, 1995, pp. 4451; Andreea Annamaria ulus, n
legtur cu uzucapiunea extratabular, n Dreptul nr. 7/1995, pp. 2528; P. Perju, Discuii asupra unor probleme
controversate de drept procesual civil i de drept civil, n Dreptul nr. 1011/1995, pp. 5556; I. Adam, Reglementarea
dobndirii drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune n cazul succesiunii mai multor legi n timp, n Dreptul nr.
1011/1995, pp. 6368; Ana Boar, Efectul creator al posesiei n sistemul de publicitate al crilor funciare, n Dreptul
nr. 1/1996, pp. 6883; idem, Uzucapiunea. Prescripia, posesia i publicitatea drepturilor, Ed. Lumina Lex, Bucureti,
1999, pp. 221261; V. Stoica, Uzucapiunea tabular i uzucapiunea extratabular, n Dreptul nr. 6/2006, pp. 9-32;
idem, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 2, Ed. Humanitas, Bucureti, 2006, pp. 459-481; E. Roioru,
Uzucapiunea n dreptul civil romn, Ed. Sfera Juridica & Ed. Hamangiu, Bucureti, 2008, nr. 11-13, pp. 47-69; Tr.
Drjan, Uzucapiunea ., cit. supra [nota 4], pp. 150-175.
Pentru aplicaii practice, v., de ex.: Plen Trib. Suprem, dec. ndrumare nr. 15/1966, n Culegere decizii 1966, nr.
10, pp. 35-37, i Revista romn de drept nr. 1/1967, pp. 101 102; Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 542/1968, n
Revista romn de drept nr. 8/1968, p. 171; Curtea Suprem de Justi ie, s. civ., dec. nr. 615/1994, n Dreptul nr.
5/1995, p. 89; idem, dec. civ. nr. 1264/1993, n Dreptul nr. 7/1994, pp. 96-97, i n Culegere decizii 1993, pp. 2124. Adde Curtea Suprem de Justiie, s. civ., dec. nr. 1264/1993, n Buletinul Jurisprudenei 1993, pp. 21-24 [n
regimul de carte funciar, dreptul de proprietate nu se poate dobndi prin uzucapiune, dect n condiiile art. 27 i 28
din Legea nr. 115 din 27 aprilie 1938, iar nu potrivit art. 1846 i 1895 din Codul civil, adic numai atunci cnd s-au
nscris fr cauz legitim drepturi reale ce pot fi dobndite n temeiul uzucapiunii, dac titularul dreptului a posedat
cu bun-credin timp de 10 ani (art. 27), precum i atunci cnd o persoan posed un bun nemictor n condiiile
legii, timp de 20 de ani, dup moartea proprietarului nscris n cartea funciar (art. 28). Posesiunea cerut n vederea

28). Astfel:
art. 27: n cazul n care sau nscris fr cauz legitim, drepturi reale, care pot fi
dobndite n temeiul uzucapiunii, ele vor rmne valabil dobndite, dac titularul
dreptului le-a posedat cu buncredin, potrivit legii, timp de 10 ani. (s.n.); o asemenea
uzucapiune avea ca efect, n accepiunea doctrinei i a jurisprudenei, tergerea viciilor
titlului de dobndire, consolidnd starea de aparen creat prin nscrierea fcut n cartea
funciar pe baza unui titlu nevalabil9);
art. 28: Cel ce a posedat un bun nemictor n condiiunile legii, timp de 20 de ani,
dup moartea proprietarului10) nscris n cartea funciar, va putea cere nscrierea dreptului
uzucapat.
dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune trebuie ns s ndeplineasc condiiile prevzute n Codul civil
(art. 8 din Legea nr. 241/1947)]; idem, dec. nr. 2615/1993, n Dreptul nr. 12/1994, p. 56; C. Ap. Cluj, s. civ., dec.
nr. 1838/2001, n Pandectele romne nr. 1/2002, III, 52, pp. 162-164; C. Ap. Braov, s. civ., dec. nr. 546/R/2001,
apud A. Rusu, Publicitate imobiliar. Crile funciare. Practic judiciar, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, nr. 92,
pp. 270-271).
8
Cu privire la caracterul de excepie al uzucapiunii, ca mod de dobndire a drepturilor reale imobiliare, n
sistemul de carte funciar, v. Plen Trib. Suprem, dec. ndrumare nr. 15/1966, cit. supra (nota precedent). Conform
Plenului fostului Tribunal Suprem, ntruct n sistemul de carte funciar dreptul de proprietate asupra imobilelor se
dobndete, n afar de cazurile prevzute n mod expres de lege, numai prin nscrierea n cartea funciar, iar n
cazul uzucapiunii aceast nscriere poate avea loc numai n condi iile expres prevzute de legea din 27 aprilie 1938
(i.e. D.L. nr. 115/1938 n.n., M.N.), urmeaz c dispoziiile din codul civil referitoare la uzucapiunea dreptului de
proprietate imobiliar nu sunt aplicabile n teritoriile cu regim de carte funciar. (ibidem).
9
n acest sens, v. Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 493/1968, n Culegere decizii1968, p. 71 i n Revista romn de
drept nr. 2/1968, p. 172; idem, s. civ., dec. nr. 1305/1972, n Repertoriu II, p. 113; Trib. Judeean Hunedoara, dec.
civ. nr. 136/1988, n Revista romn de drept nr. 11/1988, p. 70. n ipoteza prevzut de art. 27 din Decretul-lege
nr. 115/1938, legiuitorul reglementeaz un caz special de uzucapiune avnd drept scop asanarea titlului nevalabil
n temeiul cruia s-a fcut nscrierea. Aparena creat de un titlu nevalabil nscris n cartea funciar, zice instana
noastr suprem (dec. nr. 493/1968, cit. supra), produce efecte nu numai de natur a apra pe toi dobnditorii de
bun-credin, dar mai mult dect att, prin expirarea termenului de 10 ani (prevzut de art. 27 din legea pentru
unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare din 27 aprilie 1938), acordat titularilor lezai de a cere
rectificarea nscrierii fcute n temeiul titlului nevalabil, situaia juridic creat prin starea de aparen se
consolideaz definitiv. Aceast uzucapiune se produce cu efect retroactiv, nct titularul dreptului real imobiliar
nscris n cartea funciar n temeiul titlului nevalabil i va vedea consolidat situaia juridic creat prin starea de
aparen, chiar de la data nscrierii fcute n favoarea sa, ca i cnd acea nscriere s-ar fi fcut n temeiul unui titlu
valabil. Cf. Curtea Suprem de Justiie, s. civ., dec. nr. 2615/1993, cit. supra [nota 7, in fine]: Reclamanta a
formulat cererea de rectificare a intabulrii ntemeindu-se pe prevederile art. 34 pct. 1 din Decretul-lege nr.
115/1938, susinnd c titlul n temeiul cruia s-a svrit nscrierea n cartea funciar nu a fost valabil, mai exact c
este inexistent. Aceast cerere este imprescriptibil extinctiv (art. 36) fa de dobnditorul nemijlocit, sub rezerva
prescripiei aciunii de fond. Sub acest ultim aspect este de reinut c potrivit art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938,
n cazul n care s-au nscris fr cauz legitim drepturi reale, care pot fi dobndite n temeiul uzucapiunii, ele rmn
valabil dobndite dac titularul dreptului le-a posedat cu bun-credin potrivit legii, timp de 10 ani. Condiiile
cerute pentru prescripia achizitiv nu sunt ns, ndeplinite deoarece textul de lege enunat prevede c posesia
trebuie s aib calitile de lege, adic trebuie s fie vorba de o posesiune util, iar posesorul s fie de buncredin. Or, ambele aceste condiii nu sunt ntrunite, din moment ce intabularea s-a fcut fr o just cauz i n
pofida opoziiei manifeste i repetate din partea titularului de carte funciar, care a nvederat c se svrete un grav
abuz (s.n.). n cazul prevzut de art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, consolidarea dreptului se face fr a fi
necesar o hotrre judectoreasc pentru nscrierea dreptului real imobiliar n cartea funciar, ntruct nscrierea
este deja efectuat i dreptul consolidat n temeiul legii (Curtea Constitu ional, dec. nr. 1.054/2009 referitoare la
excepia de neconstituionalitate a prevederilor art. 27, art. 28 i art. 29 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru
unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, publicat n Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 563
din 13 august 2009; idem, dec. nr. 401/2009 referitoare la excepia de neconstituionalitate a prevederilor art. 27 i
art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la cr ile funciare, publ. n
Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 249 din 14 aprilie 2009).

De asemenea, va putea cere nscrierea dreptului su, cel ce a posedat un bun


nemictor, n condiiunile legii, timp de 20 de ani, socotii de la nscrierea n cartea
funciar a declaraiunii de renunare la proprietate (s.n.).

n consecin, consideraiile doctrinare i staturile jurisprudeniale fcute n


temeiul fostelor dispoziii ale Decretului-lege nr. 115/1938 rmn, n principiu,
valabile i sub imperiul NCC.
B. UZUCAPIUNEA TABULAR (ART. 931 NCC)
1) Condiiile uzucapiunii tabulare
5. Enumerare. Condiiile cerute de NCC pentru uzucapiunea tabular sunt
prevzute n art. 931, mai sus citat (nr. 4). n ce ne prive te, din analiza acestor
dispoziii, rezult c, practic, pentru a opera uzucapiunea tabular trebuie ntrunite,
cumulativ, urmtoarele condiii:
1o s existe o nscriere a dreptului de proprietate sau a unui alt drept real n
folosul unei persoane fizice sau al unei persoane juridice;
2o nscrierea dreptului tabular s fi fost fcut fr cauz legitim;
3ocel nscris ca titular al dreptului tabular s fi posedat imobilul timp de 5 ani;
4o posesorul s fi fost de bun-credin.
Fiecare din aceste condiii comport anumite precizri pentru mai buna
nelegere a lor, dat fiind particularitatea acestora i, mai ales, ineditul unora dintre
ele fa de dispoziiile fostului Cod civil din 1864 care nu a cunoscut aceast form
de uzucapiune. Aadar:
6. Analiza condiiilor. 1o. Existena unei drept tabular nscris n folosul
unei persoane fizice sau al unei persoane juridice, dup caz. Uzucapiunea
tabular are ca obiect drepturi reale imobiliare nscrise n cartea funciar, care
poart asupra unui bunuri aflate n circuitul civil (art. 929), susceptibile de posesie
(art. 916 alin. 2)11, astfel nct, pentru a fi incidente dispoziiile art. 931,
10)

Ipoteza reglementat de art. 28 alin. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938 vizeaz exclusiv pe titularul nscris care
este persoan fizic (de la a crei moarte au trecut 20 ani) i nu o persoan juridic [P. Perju, Sintez teoretic a
jurisprudenei Curii de Apel Suceava n domeniul dreptului civil (semestrul II/1996), n Dreptul nr. 7/1997, nr. 4,
p. 82].
11
Posesia este exercitarea n fapt a prerogativelor unui bun de ctre persoana care l stpne te i care se
comport ca un proprietar sau, dup caz, ca titular al altui drept real, cu excep ia drepturilor reale de garan ie (art.
916 alin. 2). Prin urmare, n afara drepturilor de ipotec sau de gaj, orice drept real de folosin ( lato sensu) este
susceptibil de a fi dobndit, n temeiul uzucapiunii, i.e. al posesiei bunului exercitate n tot timpul cerut de lege.

uzucapantul trebuie s-i fi intabulat dreptul de proprietate sau un alt drept real
(dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, drept de abitaie, drept de folosin,
drept de servitute) n folosul su.
7. Analiza condiiilor (continuare). 2o. nscrierea dreptului tabular fr
cauz legitim. a) Precizri prealabile. Pentru a opera uzucapiunea tabular,
nscrierea trebuie s fie fcut fr cauz legitim, deoarece dac nscrierea s-a
fcut n baza unui act sau fapt juridic valabil sau deplin eficace din punct de vedere
juridic, atunci dispoziiile art. 931 sunt lipsite de obiect, nimeni neputnd s
uzucapeze propriul su bun, dobndit n mod legal.
Ce se nelege prin expresia fr cauz legitim? Formula fr cauz
legitim a fost preluat din fostul art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, astfel
nct urmeaz s primeasc, n principiu, acelai neles, i n NCC, ct vreme
noul cod consacr, n termeni similari, acelai caz de uzucapiune tabular.
b) nelesul sintagmei nscriere fr cauz legitim. Opinii doctrinare. n
general, n doctrina elaborat n baza fostului art. 27 din Decretul-lege nr.
115/1938, s-a apreciat c nscrierea dreptului real se face fr cauz legitim
atunci cnd a operat n baza unui act juridic nevalabil, lovit de nulitate absolut12,
iar nu i anulabil, i.e. afectat de o cauz de nulitate relativ 13, existnd i opinia
izolat, potrivit creia textul ar fi aplicabil, pentru identitate de raiune, i n cazul
n care nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris ori au
ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea (art. 34 din
fostul D.L. nr. 115/1938), ntruct situaia celui al crui drept nscris i-a pierdut
valabilitatea fiind , din momentul respectiv, analog cu a aceluia care s-a nscris de
la nceput pentru o cauz legitim 14. Actul juridic n baza cruia s-a efectuat
12

V., de ex., autorii citai de Tr. Drjan, art. cit. (2010), pp. 72-73.
Dac titlul n temeiul cruia a fost dobndit dreptul real nscris este afectat de o cauz de nulitate relativ,
Dreptul la aciunea n rectificare se prescrie n termen de 3 ani, dup care titlul se consolideaz, astfel c persoana
nscris nu va mai avea interes s invoce uzucapiunea tabular. Teoretic, acest interes poate exista n acele cazuri n
care, ca urmare a mprejurrilor ce afecteaz modul de calcul al termenului de prescrip ie extinctiv, acesta se va
mplini dup expirarea termenului de zece ani prevzut n art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938 (V. Stoica, op. cit.,
2006, vol. II, p. 466).
14
A. Boar, op. cit. (1999), p. 231. Mai mult zice acest autor , s-ar putea considera chiar c solu ia se impune
a fortiori, ntruct raiunile pentru care se permite dobndirea prin uzucapiune a dreptului real nscris pentru o cauz
nelegitim se regsesc cu i mai mare putere n cazul celui care a dobndit n mod valabil dreptul, al crui act de
dobndire i-a ncetat ns ulterior valabilitatea. De altfel, tratamentul juridic al celor trei ipoteze n materie de
rectificare a nscrierii este identic pentru cazul dobnditorului nemijlocit (art. 31 alin. 1 [D.L. nr. 115/1938]),
singurul care ar avea interes n invocarea uzucapiunii. n realitate, nu exist identitate de tratament, ntruct
Secundus, fiind prin ipotez de rea-credin (cunoscnd cauza de stingere a dreptului sau de ncetare a efectelor
actului juridic, prin rezoluiune, reduciune, caducitate etc.), el nu se va putea prevala de uzucapiunea tabular. n
plus, stingndu-se dreptul real nscris n folosul su, Secundus este obligat la restituirea n natur, el nu mai este
posesor, ci detentor precar fa de Primus, i, deci, n absena unei cauze de intervertire ulterioar a deteniei precare,
precaritatea titlului face imposibil uzucapiunea (desigur, n msura n care ea ar fi permis de fostul art. 27 din D.L.
nr. 115/1938, ceea ce rmne de demonstrat).
13

nscrierea fr cauz legitim poate proveni, de regul, de la adevratul


proprietar, iar nu de la un neproprietar, cum se ntmpl n cazul uzucapiunii
prescurtate de la 10 la 20 ani reglementate de vechiul Cod civil, ntruct lipsa
calitii de proprietar a celui care a transmis dreptul l-ar transforma pe cel nscris
fie ntr-un ter dobnditor de bun-credin, fie ntr-un dobnditor de rea-credin
care este exclus de la beneficiul uzucapiunii tabulare15.
n mod similar, n ceea ce privete expresia fr cauz legitim n lumina
art. 931 NCC, s-a exprimat att opinia majoritar potrivit creia prin expresia
fr cauz legitim se nelege, n general, un titlu lovit de nulitate absolut sau
chiar anulabil ori, dup caz, un titlu provenind de la un non dominus, de la
altcineva dect adevratul proprietar16, ct i opinia izolat n sensul c prin aceast
expresie trebuie s se neleag nu numai nscrierile fcute n baza unui titlu
nevalabil, ci i cele fcute n baza unui titlu valabil, dar la care dreptul a fost gre it
calificat sau, dup caz, la care ulterior, din diverse motive, dreptul ori titlul i-a
ncetat efectele, dnd dreptul antecesorului tabular de a cere rectificarea crii
funciare17
c) Apreciere critic. n ceea ce ne privete, fa de dispoziiile exprese ale art.
27 ale Decretului-lege nr. 115/1938, iar, n prezent, ale art. 931 NCC, n sensul c
numai drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim, n cartea funciar
(s.n.) pot fi uzucapate secundum tabulam, este clar i indiscutabil c numai
nscrierile nevalabile ab initio ndeplinesc condicio iuris cerut pentru incidena
acestui caz de uzucapiune, iar nu i nscrierile valabile in principio, la data
intabulrii, dar care devin, ulterior i n baza unor cauze sau motive viitoare, lipsite
de eficacitate juridic. Nu trebuie confundate condiiile uzucapiunii tabulare cu
condiiile rectificrii crii funciare (art. 908, 909 NCC) i nici cu cele ale
principiului publicitii materiale (art. 901, 909 NCC)18. i aceasta fr a mai
discuta faptul c, n ceea ce privete condiia bunei-credine, care trebuie s
existe att la data nscrierii ct i data intrrii n posesie (art. 931 alin. 2), ea n-ar
putea fi, prin ipotez, niciodat ndeplinit, n cazul nscrierilor legitim fcute i
devenite, ulterior i ex tunc, ineficace, de vreme ce ea se raporteaz ntotdeauna la
lipsa cunoaterii faptului nscrierii fcute n baza unei cauze nelegitime.
Aadar, generic, prin nscrieri fr cauz legitim trebuie s se neleag, n
15

n acest sens, Ana Boar, op. cit. (1999), p. 230.


n acest sens, V. Stoica, op. cit. (2009), p. 375. Adde Tr. Drjan, art. cit. (2010), p. 73 sqq.; Irina-Olivia
Clinescu, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4], p. 966.
17
n acest sens, Rodica Peptan, op. cit., p. 32 i urm. (cu meniunea c autorul citeaz, n sprijinul opiniei
sale, opinia mai veche, semnat de Ana Boar, cit. supra [nota 14], p. 231).
18
V., pentru aceast regretabil confuzie, de data aceasta n sistemul NCC, Rodica Peptan, Uzucapiunea n
Noul Cod civil, n Dreptul nr. 8/2011, p. 28 sqq.
16

primul rnd, o nscriere fcut n baza unui titlu nevalabil, i.e. lovit de nulitate
absolut (sau chiar anulabil, n ipoteza rar cnd prescripia aciunii n anulare
n-ar fi mplinit nainte de expirarea termenului de 5 ani) 19 sau, dup caz,
provenind de la un neproprietar (non dominus), n special n situaia nscrierilor
primare n noile cri funciare deschise n fostele regiuni de transcripiuni i
inscripiuni imobiliare (aparinnd Vechiului Regat al Romniei)20.
n al doilea rnd, ntruct expresia fr cauz legitim este generic, afar
de nscrierile nevalabile, fcute n temeiul unui act nul sau afectat de alte cauze de
ineficacitate pentru motive anterioare sau concomitente ncheierii ori, dup caz,
emiterii lui, cum dispune art. 908 alin. 1 pct. 1 NCC (n materia cazurilor
rectificare a drepturilor tabulare), trebuie incluse n noiunea fr cauz legitim
orice act sau fapt juridic prevzut de lege care justific, potrivit art. 885 alin. 1
NCC, efectuarea unei intabulri n cartea funciar21, dar care, in concreto, este
nevalabil sau, dup caz, ineficace (ex. un titlu de proprietate, emis cu nclcare
legilor de restituire a proprietilor funciare ori revocat de ctre autoritatea
administrativ emitent, un titlu falsificat, o hotrrea judectoreasc inexistent,
un certificat de motenitor nul sau anulabil etc.).
In concluzie, n sistemul art. 931 NCC, constituie cazuri de nscriere fr
cauz legitim orice nscriere fcut fr temei juridic, respectiv fie n lipsa
oricrui act sau fapt juridic justificativ, scil. n baza simplei cereri de nscriere, fie
n temeiul unui act juridic nevalabil nul absolut sau chiar anulabil , cum ar fi
cazul unui act avnd un obiect ilicit, privind un bun scos din circuitul civil, fcut cu
o persoan care nu avea capacitatea de a cumpra terenuri n Romnia (ex. este
cetean strin sau apatrid), ncheiat n frauda legii 22 ori avnd o cauz ilicit sau
imoral23, neperfectat n forma cerut ad validitatem sau cu nesocotirea unor
formaliti abilitante etc., fie, n fine, n condiiile existenei unui act juridic
provenind de la un non dominus (scil. de la antecesorul tabular, proprietar aparent,
19

De ex., n cazurile n care nulitatea relativ poate fi invocat de o ter persoan, prescrip ia ncepe s
curg, dac prin lege nu se dispune altfel, de la data cnd ter ul a cunoscut existen a cauzei de nulitate (art. 2.529
alin. 2 NCC).
20
Sau n ipoteza nevalabilitii att a titlului nstrintorului ( Secundus), ct i a terului (sub)achizitor
(Tertius), cnd ar exista, dup cum s-a observat, dou cauze nelegitime de nscriere n cartea funciar, respectiv
titlul lui non dominus care, prin ipotez, nu este valabil ntruct, de regul, este afectat de un motiv de nulitate
absolut i titlul terului, care nu este valabil fie pentru nu eman de la un adevrat proprietar, fie pentru c este
afectat de un motiv de nulitate absolut (V. Stoica, op. cit., 2009, p. 375).
21
Cu privire la cauz legitim, n sens de act sau fapt juridic, temei al unei nscrieri n cartea funciar, v. i
art. 930 alin. 2: n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea de nscriere n
cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n folosul su, pe
baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului de uzucapiune (s.n.).
22
Art. 1.237 NCC.
23
Art. 1.236 alin. 2 i 3 NCC. Cauza (scopul actului) ilicit sau imoral atrage nulitatea absolut a contractului
numai dac este comun ori, dup caz, dac cealalt parte a cunoscut-o sau, dup mprejurri, trebuia s-o cunoasc
(art. 1.238 alin. 2 NCC). Deci, cauza ilicit sau imoral unilateral nu atrage per se nulitatea contractului.

sau, dup caz, de la nstrintorul unui imobil nenscris pn la acea dat n cartea
funciar, atunci cnd ar fi vorba de o nscriere fcut, la cerere, n noile cri
funciare, n temeiul art. 581 din L. nr. 7/1996).
8. Analiza condiiilor (continuare). 3 o. Posesia util a imobilului timp de
5 ani. Posesia cerut de lege pentru a uzucapa trebuie s ntruneasc aceleai
condiii cu cele ale uzucapiunii de drept comun, extratabulare, adic s fie util
(art. 922 i urm.). Posesia24 este util, dac este neviciat (art. 922 alin. 2). Viciile
posesiei (discontinuitatea, violena i clandestinitatea) suspend cursul uzucapiunii
(art. 932 alin. 2).
Ct privete durata posesiei, uzucapantul, i.e. cel nscris n cartea funciar ca
proprietar sau titular al dreptului tabular, trebuie s posede imobilul timp de 5 ani.
Termenul curge dup momentul nregistrrii (s.n. M.N.) cererii de nscriere25
(art. 931 alin. 1), respectiv:
de la data nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia a nceput cel mai
trziu de la aceast dat (n cazul n care imobilul a fost predat cel mai trziu la
data nregistrrii cererii de nscriere);
de la data intrrii, ulterior, n posesia imobilului (n cazul n care predarea
imobilului s-a fcut ulterior nregistrrii cererii de nscriere).
n ceea ce privete regulile de calcul, inclusiv eventualele cauze de suspendare
i ntrerupere a cursului uzucapiunii, sunt aplicabile, prin analogie, dispoziiile n
materie de prescripie extinctiv (art. 934 NCC) 26. Viciile posesiei, cum am artat
24

Este vorba de posesia real, i.e. adic stpnirea n fapt a bunului proprio domino, iar nu de aa-zis posesie
tabular, adic de simplul fapt de a fi nscris ca titular al dreptului n cartea funciar, fr corpus. Contra E.
Roioru, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4] p. 1330, pct. 5: prin posesia imobilului se nelege de fapt
posesiunea tabular, adic faptul de a fi nscris ca proprietar (sau titular al altui drept real) n cartea funciar.
Aceast susinere este eronat, deoarece din simpla lectur a art. 931 rezult c prin posedarea imobilului i
intrarea n posesie asupra imobilului este imposibil s se n eleag altceva dect stpnirea acestuia, institu ia
posesiei fiind n NCC esenial legat de faptul stpnirii unui bun mobil sau imobil corporal (iar nu incorporal). V.,
n acest sens, art. 916 alin. 1 NCC (Posesia este exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra
unui bun [cf. art. 535 - MN] de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar). n plus, dac
posesia imobilului ar nsemna simpla nscriere n cartea funciar, cum se rezolv oare condi ia ca posesia s fie
util i ce ar nsemna oare viciile posesiei imobilului nscris n cartea funciar? n fine, cum se poate oare intra
n posesia imobilului, dup nregistrarea cererii de nscriere n cartea funciar? Cf. art. 916 alin. 1, cit supra (nota
11).
25
n sensul, eronat, c termenul de prescripie achizitiv ( sic!) ncepe s curg () din ziua imediat urmtoare
intabulrii, v. E. Roioru, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4] p. 1330, pct. 5. n realitate, textul legal
vorbete de faptul posedrii imobilului timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, moment care
poate fi i ulterior nregistrrii cererii, dac imobilul nu a fost predat anterior, ci abia dup ce uzucapantul a fost
intabulat n cartea funciar.
26
V., n acelai sens, i fostul art. 29 din Decretul-lege nr. 115/1938: Regulile privitoare la prescripiune
(prevzute n Codul civil n.n., M.N.) se vor aplica prin asemnare la socotirea termenului de uzucapiune, precum
i la ntreruperea i suspendarea ei.

10

deja, suspend cursul uzucapiunii (art. 932 alin. 2 NCC), n timp ce deposedarea
uzucapantului de bun atrage ncetarea posesiei [art. 921 lit. g)], dac posesorul
rmne lipsit de posesia bunului mai mult de un an (ceea ce echivaleaz, n
terminologia veche, cu ntreruperea natural a termenului de uzucapiune).
De asemenea, potrivit art. 934, deja amintit, dispoziiile prezentei seciuni
(art. 930-933 n.n., M.N.) se completeaz, n mod corespunztor, cu cele
privitoare la prescripia extinctiv, respectiv cu prevederile art. 2.501 i urm. NCC
(n special cele privitoare la efectele uzucapiunii mplinite i regulile de suspendare
sau ntrerupere a cursului uzucapiunii, cum am precizat deja).
9. Analiza condiiilor (continuare). 4 o. Posesorul s fie de bun-credin.
Ultima condiie a uzucapiunii tabulare vizeaz buna-credin a posesorului
(uzucapantului).
Ce nsemneaz aici buna-credin? Legea nu prevede, n mod expres, ce
nsemneaz buna-credin, dar, avnd n vedere pe de o parte, celelalte condiii
cerute pentru uzucapiunea tabular (n special, nscrierea dreptului tabular fr
cauz legitim), iar pe de alt parte, noiunea de bun-credin din materiile
publicitii materiale (art. 901 alin. 2) 27, a intervertirii deteniei precare (art. 920
alin. 2)28 i a dobndirii fructelor de ctre posesorul de bun-credin (art. 948 alin.
3)29, rezult c este de bun-credin posesorul care are convingerea c este
proprietarul bunului n temeiul unui act sau fapt translativ sau constitutiv de
drepturi ale crui cauze de ineficacitate nu sunt i nu trebuia s fie cunoscute 30. n
ali termeni, este considerat de bun-credin posesorul care nu a cunoscut i nici
nu trebuia s cunoasc lipsa calitii de proprietar a nstrintorului i nici viciile
care afecteaz titlul su de proprietate, respectiv cauza de nulitate a actului
ncheiat cu nstrintorul (antecesorul tabular).
27

V. art. 901 alin. 2 NCC: Terul dobnditor este considerat de bun-credin numai dac, la data nregistrrii
cererii de nscriere a dreptului n folosul su, sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
a) nu a fost nregistrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare;
b) din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio cauz care s justifice rectificarea acesteia n favoarea altei
persoane; i
c) nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare.
28
V. art. 920 alin. 2 NCC: n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dobnditorul este de bun-credin
dac nscrie dreptul n folosul su ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n celelalte cazuri, este de bun-credin
dobnditorul care nu cunotea i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a celui de la
care a dobndit bunul.
29
V. art. 948 alin. 3 i 4 NCC: (3) n cazul fructelor produse de imobile nscrise n cartea funciar, bunacredin se apreciaz n raport cu condiiile cerute terilor dobnditori pentru a respinge aciunea n rectificare.
(4) n celelalte cazuri, posesorul este de bun-credin atunci cnd are convingerea c este proprietarul bunului
n temeiul unui act translativ de proprietate ale crui cauze de ineficacitate nu le cunoate i nici nu ar trebui, dup
mprejurri, s le cunoasc. Buna-credin nceteaz din momentul n care cauzele de ineficacitate i sunt cunoscute.
30
Cf. art. 938 NCC (n materia dobndirii proprietii asupra unui bun mobil prin efectul posesiei de buncredin): Este de bun-credin posesorul care nu cunotea i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa
calitii de proprietar a nstrintorului.

11

Practic, posesorul este considerat de bun-credin, n sensul art. 931 NCC,


dac la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului su, lipsa calitii de
proprietar a nstrintorului sau, dup caz, nevalabilitatea titlului de proprietate
care st la baza nscrierii nu rezult din cuprinsul crii funciare ori din
nregistrarea vreunei aciuni prin care se contest cuprinsul crii funciare i nici nu
le-a cunoscut, n fapt, pe alt cale.
n consecin, posesorul este socotit de rea-credin:
dac din cuprinsul crii funciare rezult c nstrintorul nu este titularul
dreptului, deoarece au ncetat condiiile de existen ale acestuia (s-a mplinit
termenul pentru care a fost nscris, nu s-a ndeplinit condiia suspensiv ori s-a
ndeplinit condiia rezolutorie, e.g. s-a exercitat opiunea de rscumprare
prevzut de art. 1.759 NCC);
dac la data nregistrrii cererii era notat o aciune prin care se contest
cuprinsul crii funciare (o aciune n anulare, n constatarea nulitii absolute a
titlului, n rezoluiune, n constatarea simulaiei titlului ori, dup caz, s-a notat
declaraia de rezoluiune unilateral a contractului, pornirea aciunii penale pentru
falsificarea nscrisului care a stat la baza nscrierii etc.); sau, n fine,
dac a cunoscut pe alt cale inexactitatea cuprinsului crii funciare sau
faptul c actul (sau faptul) translativ sau constitutiv de drepturi este nevalabil ori
ineficace ab initio, nefiind astfel apt s serveasc pentru transmiterea dreptului
tabular nscris.
Deoarece buna-credin se apreciaz, dup un criteriu mixt, simpla cercetare a crii
funciare i a registrului de intrare nu acoper eventuala cunoatere pe alt cale, i.e., n mod
direct i efectiv, a neregularitii titlului de dobndire sau, dup caz, a lipsei calitii de
proprietar a nstrintorului. A fortiori, simpla asigurare a validitii titlului de proprietate,
printr-un contract de asigurare, ori comandarea i procurarea unei expertize tiinifice
(due diligence), n vederea verificrii validitii i eficacitii titlului de proprietate al
nstrintorului, dup caz, nu acoper reaua-credin i nici nu creeaz prezumia de buncredin n favoarea dobnditorului, deoarece buna-credin se prezum (art. 14 alin. 2 din
NCC). Aceste acte sau fapte nu sunt opozabile terilor vtmai de nscrierea respectiv
care pot s rstoarne prezumia de buna-credin, dovedind, prin orice mijloace de prob,
faptul c cel nscris n cartea funciar a fost, n realitate, de rea-credin.

Existena bunei-credine se apreciaz n momentul nregistrrii cererii de


nscriere i n momentul intrrii n posesie (art. 931 alin. 2) 31. Nu este suficient,
31

n doctrin a fost criticat redactarea art. 931 alin. 2 NCC, ca fiind defectuos:
Mult mai logic n opinia noastr zice un autor ni se pare c textul trebuia redactat astfel: este
suficient ca buna-credin s existe n momentul intrrii n posesie i al nregistrrii cererii de nscriere,
cronologic vorbind, dar aceast aparent lips de logic provine tot din faptul c legiuitorului nu i-a fost
clar ce reglementeaz n realitate n art. 931 alin. (1): o specie de uzucapiune sau o validare a dreptului real
nscris n cartea funciar fr cauz legitim (Tr. Drjan, Uzucapiunea , cit. supra [nota 4], p. 216).

12

deci, buna-credina la data ncheierii actului, nici buna-credin la data nregistrrii


cererii (dac este anterioar intrrii n posesie) i, n fine, nici buna-credin la data
intrrii n posesie (dac este anterioar nregistrrii cererii). n schimb, nu
intereseaz deloc data ulterioar acestor 2 momente, respectiv dac posesorul
descoper, ulterior nregistrrii cererii de nscriere i intrrii n posesie, cauza de
ineficacitate sau faptul c antecesorul tabular/nstrintorul era, n realitate, un non
dominus (mala fides superveniens non nocet).
Buna-credin se prezum (art. 14 alin. 2 NCC), ns, potrivit art. 883 alin. 3
NCC, nimeni nu va putea invoca faptul c nu a avut cunotin de existen a
vreunei nscrieri efectuate n cartea funciar sau, dup caz, a unei cereri de
nscriere nregistrate la biroul de cadastru i publicitate imobiliar, astfel nct
antecesorul tabular sau terul interesat s atace o nscriere manifest neregulat
(inexactitatea rezult din cartea funciar sau din cererea prin care se contest
cuprinsul acesteia, nregistrat la biroul local de cadastru i publicitate imobiliar)
vor putea s dovedeasc numai cu extrasul de carte funciar neregularitatea
nscrierii, iar nu i faptul c cel nscris tia, n fapt (n mod efectiv), de aceast
neregularitate, ntruct, n acest caz inexactitatea rezult din cartea funciar sau
din cererea prin care se contest cuprinsul acesteia , reaua-credin este prezumat
iuris et de iure. n schimb, dac neregularitatea nu rezult din cartea funciar i nici
din registrul de intrare, ci din cunoaterea pe alt cale a neregularitii, chiar acest
fapt trebuie dovedit de ctre reclamant, conform regulilor obinuite ( onus probandi
incumbit actori), deoarece n acest caz funcioneaz din plin prezumia de buncredin, ntemeiat pe cuprinsul crii funciare.
2) Efectele uzucapiunii tabulare
10. Sedes materi. Potrivit art. 931, drepturile celui care a fost nscris, fr
cauz legitim, n cartea funciar, nu mai pot fi contestate atunci cnd cel nscris
cu bun-credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul nregistrrii
cererii de nscriere.
Ce nsemneaz ns expresia nu mai pot fi contestate?
n doctrin, s-au formulat dou puncte de vedere, unul fundat pe vechea
teorie elaborat n baza fostului art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, altul fundat

n realitate, textul este corect i logic redactat, deoarece, n materie de carte funciar, posesia exercitat
asupra unui imobil nscris n carte funciar este, n principiu, lipsit de relevan juridic, uzucapiunea extratabular
avnd o inciden excepional (art. 930 alin. 1 lit. a i b NCC). Prin urmare, posesia unui imobil nscris n cartea
funciar, n lipsa unei cauze legitime, nu are nicio valoare juridic. Numai din momentul nscrierii n cartea funciar,
ca titular al unui drept tabular aparent, posesorul poate uzucapa, iar termenul de uzucapiune se calculeaz numai
dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, chiar dac uzucapantul intrase n posesie nainte de aceast dat (art.
931 alin. 1 NCC).

13

pe interpretarea critic a acestor dispoziii, dar mai ales pe nsei prevederile art.
931 din noul cod.
Astfel, ntr-o opinie tributar vechii teorii privitoare la uzucapiunea
tabular, consacrat de fostul art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1958 , ignorndu-se
faptul c, spre deosebire de vechiul text care vorbea de drepturi care vor rmne
valabil dobndite (iar nu de drepturi care nu mai pot fi contestate), dar i rolul
condiiei posesiei n mecanismul de dobndire prevzut de acest text legal, se
consider c, prin mplinirea termenului de 5 ani, se valideaz nscrierea i titlul
iniial nelegitime, cu efect retroactiv:
Ca i n cazul uzucapiunii tabulare reglementate n Decretul-lege nr. 115/1938,
efectul achizitiv i efectul extinctiv nu se mai produc. i n cazul reglementat n Noul Cod
civil, uzucapiunea tabular nu face altceva dect s valideze cauza, iniial nelegitim, a
nscrierii dreptului real principal n cartea funciar. Ca urmare, temeiul dobndirii
dreptului de proprietate va fi chiar titlul care a fost nscris n cartea funciar, iar
momentul dobndirii acestui drept va fi momentul nregistrrii cererii de nscriere a
acestui titlu32.

ntr-a alt opinie, autodeclarat revoluionar33, se consider, dimpotriv,


c nici n cazul art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1958 i, a fortiori, nici n acela
prevzut de art. 931 NCC nu este vorba de vreo validare sau nsnto ire a unui
titlu nevalabil, ci, dimpotriv, de o veritabil uzucapiune, ntemeiat pe posesia
imobilului i buna-credin a posesorului, deoarece titlul nevalabil n baza cruia
s-a efectuat nregistrarea iniial n cartea funciar constituie doar o condi ie a
uzucapiunii tabulare, iar nicidecum temeiul dobndirii dreptului real 34, astfel nct
prin efectul expirrii termenului de 5 ani, posesorul obine doar sigurana c
dreptul su real nu mai poate fi nscris n cartea funciar, ns el devine proprietar
sau titular al altui drept real nu de la data nregistrrii cererii ini iale, ci a celei
32

V. Stoica, op. cit. (2009), nr. 300, p. 375. n acelai sens, Rodica Peptan, op. cit. [nota 4], p. 38 [cu
meniunea c n ipoteza excepional a nscrierii n baza unui titlu provenind de la un non dominus, terul
subdobnditor (sic!) care invoc uzucapiunea tabular va beneficia de un efect propriu-zis achizitiv al uzucapiunii
tabulare, iar adevratul proprietar va suferi efectul extinctiv]; Irina-Olivia Clinescu, Comentariu sub art. 931, cit.
supra [nota 4], p. 967 (cu meniunea c acest din urm autor arat c i n privina uzucapiunii tabulare vom avea n
vedere i prevederile Titlului XII intitulat Procedura privitoare la nscrierea drepturilor dobndite n temeiul
uzucapiunii, art. 1035-1038 NCPC, ceea ce nsemneaz c validarea cauzei nelegitime ex tunc, din momentul
nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n cartea funciar ar presupune existen a unei hotrri judectore ti).
Adde E. Roioru, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4]. p. 1331, pct. 5 (efectele uzucapiunii tabulare se
produc n mod retroactiv, de la data intabulrii dreptului real n cartea funciar, de unde i ideea c aceast form de
prescripie achizitiv se produce prin convalescena titlului, adic prin asanarea ca efect al posesiei tabulare
ndelungate a viciilor acestuia).
33
Tr. Drjan, Uzucapiunea , cit. supra (nota 4), p. 200.
34
Tr. Drjan, art. cit. (2010), p. 74; idem, Uzucapiunea , cit. supra (nota 4), p. 200: nscrierea iniial a
dreptului de proprietate n baza titlului nevalabil (fr cauz legitim) nu reprezint dect o condi ie a uzucapiunii
tabulare, premisa, iar nu fundamentul dobndirii dreptului real cu titlu de uzucapiune.

14

ulterior fcute n temeiul unei aciuni n justiie, deoarece uzucapiunea nu opereaz


de plin drept, ci numai la cererea persoanei interesate (art. 2.512 alin. 2 NCC).
n cazul prevzut de art. 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938, ne aflm n prezena
unei uzucapiuni ntemeiate pe posesie () Dar dac dispoziiile art. 27 din Decretul-Lege
nr. 115/1938, conform crora drepturile reale ce pot fi dobndite n temeiul uzucapiunii,
nscrise n cartea funciar fr cauz legitim, cnd titularul su le-a posedat cu buncredin, potrivit legii, timp de 10 ani, vor rmne valabil dobndite admitem c s-a
putut eventual ajunge la formularea metaforic de convalescen a titlului de dobndire
pn la mplinirea termenului de uzucapiune, cnd titlul bolnav s-ar fi nsntoit
brusc, art. 931 alin. 1 din noul Cod civil are o redactare diferit, n sensul c dup
mplinirea termenului de 5 ani n care a fost exercitat posesia util, drepturile reale
imobiliare ale celui nscris fr cauz legitim n cartea funciar, dac a fost de buncredin, nu mai pot fi contestate, aadar, nu se dobndesc, ca n vechea
reglementare. Aceasta nseamn c la mplinirea termenului de 5 ani, posesorul tabular
obine doar sigurana c dreptul su real nscris n cartea funciar, n baza unui titlu
nevalabil, nu mai poate fi contestat, fr ns ca s aib loc o transformare a dreptului
nscris n baza titlului nevalabil, ntr-un drept real dobndit n temeiul uzucapiunii.
i n lumina prevederilor noului Cod civil organul de jurisdicie competent nu
poate aplica prescripia din oficiu (art. 2.512 alin. 2), ceea ce nseamn c este necesar
manifestarea dreptului de opiune al posesorului cu privire la uzucapiune, ca drept
potestativ, acesta avnd posibilitatea s o invoce sau s renune la beneficiul ei, cu
excepia persoanelor lipsite de capacitatea de a nstrina sau, dup caz, de a se obliga (art.
2.509). () Pentru dobndirea dreptului real n temeiul uzucapiunii tabulare, nu este
suficient ndeplinirea condiiilor acestei specii de uzucapiune, prevzute de textul legal,
respectiv nscrierea fr cauz legitim, exercitarea posesiei utile cu bun-credin i
termenul de 5 ani, ci mai este necesar i intentarea unei aciuni n justiie avnd ca obiect
constatarea dobndirii dreptului real pe baz de uzucapiune, care este n realitate o
aciune n realizarea dreptului ce se timbreaz la valoare, iar dup rmnerea definitiv a
hotrrii judectoreti (art. 888), mai trebuie formulat i o cerere de nscriere n cartea
funciar, care s fie admis, la data nregistrrii creia se produc att efectul achizitiv, ct
i efectul extinctiv35

n ceea ce ne privete, ambele opinii sunt discutabile, deoarece, dac prima


opinie ignor condiia posesiei i a termenului de 5 ani n mecanismul prevzut de
art. 931, a doua opinie, la rndul ei, consider, n mod nejustificat, c dobndirea
dreptului real este condiionat de o aciunea n uzucapiune i o nou nscriere n
cartea funciar. n realitate, numai n cazul uzucapiunii extratabulare este necesar
o nou nscriere n cartea funciar36, iar nu i n cazul uzucapiunii tabulare. n
35

Tr. Drjan, art. cit. (2010), pp. 76-78; adde Tr. Drjan, Uzucapiunea , cit. supra (nota 4), pp. 198-200, 217-

218.
36

V. art. 930 alin. 2 NCC: n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea
de nscriere n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n
folosul su, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului de uzucapiune (s.n.).
Procedura privitoare la nscrierea drepturilor reale imobiliare n temeiul uzucapiunii este prevzut de Noul Cod ce
procedur civil (art. 1.035-1.038), fiind aplicabil cererilor ntemeiate pe dispoziiile art. 930 (uzucapiunea

15

realitate, n sistemul art. 931 NCC, uzucapiunea este un mod originar de dobndire
a unui drept real, bazat pe posesia imobilului, dar care nu opereaz de plin drept i
nici nu implic o aciune n justiie n constatarea uzucapiunii tabulare.
11. Modul de operare a uzucapiunii tabulare. Uzucapiunea tabular nu
opereaz de plin drept. Ct privete efectele uzucapiunii tabulare, mai exact,
modul n care aceasta opereaz, ntr-adevr, dup cum rezult din textul citat, la
expirarea termenului de 5 ani drepturile uzucapantului nu mai pot fi contestate,
ceea ce nsemneaz, n opinia noastr (supra, nr. 10, in fine), c, din acest moment,
o aciune de fond prin care se poate contesta nscrierea sau actul ori faptul care a
stat la baza nscrierii devine lipsit de suport juridic, iar o aciune n rectificare a
intabulrii devine inadmisibil, astfel nct de la aceast dat se poate spune c
uzucapantul poate opune cu succes beneficiul uzucapiunii37, fiind prezumat
adevratul titular al dreptului nscris n folosul su.
Tot de la aceeai dat, terii subdobnditori care dobndesc un drept real
ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare, n temeiul unui act juridic ncheiat cu
uzucapantul, vor avea un drept incontestabil, definitiv i opozabil erga omnes.
Dar uzucapiunea nu opereaz de plin drept, ci numai la cererea persoanei
interesate, a uzucapantului, astfel nct prin expirarea termenului de 5 ani,
uzucapantul dobndete doar dreptul de a invoca uzucapiunea, iar nu i dreptul
efectiv uzucapat38. Dac uzucapantul nu invoc uzucapiunea n prim instan (art.
2.512 alin. 1 NCC)39, atunci este deczut din acest beneficiu, iar aciunea
reclamantului va fi soluionat pe fond, putnd fi evins i radiat totodat din cartea
funciar, dac aceast aciune va fi admis prin hotrre judectoreasc rmas
definitiv.
n concluzie, se poate spune c, n termenii art. 931 NCC, prin simpla
mplinire a termenului de 5 ani, uzucapantul dobndete dreptul de a invoca
beneficiul uzucapiunii, putnd respinge cu succes orice contestaie a titlului su de
proprietate, ntemeiate pe nulitatea acestuia ori pe provenirea lui de la un non
dominus.

extratabular), iar nu i pe dispoziiile art. 931 (uzucapiunea tabular), deoarece, n acest caz, renscrierea este inutil.
37
Uzucapiunea, ca i prescripia extinctiv, nu opereaz de plin drept, ci numai la cererea persoanei interesate, n
spe, a uzucapantului (art. 934 combinat cu art. 2.506 alin. 1 NCC). Dup mplinirea termenului de uzucapiune,
uzucapantul dobndete doar dreptul, zis potestativ (cf. V. Stoica, op. cit., 2006, vol. II, nr. 330, p. 370 sqq.), de a
opune sau nu uzucapiunea, iar nu nsui dreptul de proprietate.
38
V. nota precedent.
39
Uzucapiunea nu poate fi opus oricnd, ci numai in limine litis (art. 934 combinat cu art. 2.512 alin. 1
NCC).

16

III. PROBLEMA CORELAIEI DINTRE UZUCAPIUNEA TABULAR


I INCIDENA PRINCIPIULUI PUBLICITII MATERIALE A
CRILOR FUNCIARE
12. Datele problemei. Dup cum am vzut, uzucapiunea tabular presupune,
inter alia, nscrierea unui drept n cartea funciar fr cauz legitim. Aceast
cerin constituie ns i o condiie necesar pentru aplicarea principiului
publicitii materiale a crii funciare, reglementat de art. 901 NCC. n consecin ,
problema care se pune este aceea a stabilirii domeniului de aplicare a art. 931, pe
de o parte, i a art. 901, pe de alt parte, ca i aceea a stabilirii corela iei dintre ele,
respectiv a faptului dac aceste reguli se exclud ori, dimpotriv, se completeaz
reciproc?!
ntr-adevr, n sistemele clasice de carte funciar i NCC, ca i fostul
Decret-lege nr. 115/1938, nu face excepie n aceast privin este de principiu c
terul (sub)dobnditor cu titlu oneros al unui drept real, atribuit de ctre un
proprietar aparent, care l-a dobndit, la rndul su, n baza unui titlu nul sau
anulabil ori, dup caz, afectat de alte cauze de ineficacitate radical, se poate apra
nu numai pe terenul dispoziiilor art. 931 ( usucapio secundum tabulam), ci el poate
invoca, cu succes, i alte excepii de natur s paralizeze efectele aciunii n
constatarea ori declararea nulitii titlului de proprietate (primar) 40 al celui care a
vndut imobilul printr-un act de nstrinare subsecvent! Altfel spus, n afara de
uzucapiunea tabular, exist i alte mijloace juridice de regul, mai energice pe
care terul dobnditor cu titlu oneros le poate invoca n aprarea drepturilor sale
tabulare.
Astfel, n sistemele de carte funciar, dac, potrivit dreptului comun,
aciunea n constatarea nulitii absolute ori n revendicare poate fi paralizat prin
uzucapiune sau prin efectul principiului error communis facit ius (aa-zisa teorie a
aparenei juridice), n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, aciunea
adevratului proprietar este stins prin efectul creator de drepturi al crii funciare,
respectiv prin invocarea principiului publicitii materiale a crii funciare n
folosul terului dobnditor cu titlu oneros i de bun-credin.
Este ns de remarcat c, n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac
n ceea ce privete uzucapiunea tabular, de lege lata, aceasta nu este, nici teoretic,
nici practic exclus, din moment ce este vorba de nscrierea unui drept fr cauz
40

Cu privire la distincia procesual dintre aciunea n constatarea nulit ii i ac iunea n anularea (sau
declararea nulitii) unui act juridic, fundat, n principiu, pe distinc ia nulitate absolut vs. nulitate relativ, v. M.
Nicolae, Corpus iuris civil, t. I, cit. supra (nota 2), p. 331; idem, Nulitatea parial i clauzele considerate nescrise
n lumina Noului Cod civil. Aspecte de drept material i drept tranzitoriu , n Dreptul nr. 11/2012, nota 19, pp. 1922.

17

legitim, iar cel care i-a nscris este de bun-credin i posed, n mod efectiv,
imobilul animus sibi habendi n tot timpul cerut de lege (supra, nr. 5-11), n
schimb, posibilitatea invocrii principiului error communis facit ius, n raport de
reglementarea anterioar41, a devenit, n prezent, problematic, n lumina art. 17
NCC42, care exclude, in terminis, incidena acestui principiu n materie de carte
funciar.
n ceea ce privete chestiunea incidenei principiului publicitii materiale a
crilor funciare, aceasta presupune ntrunirea mai multor condiii speciale, expres
sau implicit prevzute de lege, cerine care trebuie verificate n fiecare caz n parte,
dup cum vom vedea imediat. Aceste condiii (infra, nr. 15) nu sunt identice cu
cele reclamate de principiul error communis facit ius bazat, inter alia, pe
existena unei erori comune (obteti) i invincibile i ele difer de asemenea fa
de cele cerute pentru uzucapiunea tabular (supra, nr. 6 sqq.), de unde rezult c
domeniul de aplicare al art. 931 i acela al art. 901 nu trebuie confundate, chiar
dac ele, finalmente, servesc acelai scop: ocrotirea i garantarea drepturilor
tabulare dobndite de ctre terii de bun-credin.
13. Principiul publicitii materiale a crilor funciare. Sedes materi.
Conform 901 NCC, care preia, prevederile art. 31 din Legea nr. 7/1996 a
cadastrului i publicitii imobiliare, republicat43, dar ntr-o redactare, parial
diferit:
41

V., mai recent, D. Chiric, Regimul juridic al revendicrii imobilelor preluate de stat fr titlu de la
subdobnditorii care se prevaleaz de buna lor credin la data cumprrii, n Dreptul nr. 1/2002, p. 75. Asupra
chestiunii incidenei principiului error communis facit ius n cadrul sistemului de publicitate imobiliar, v. i G.-Al.
Ilie, Consideraii asupra interaciunii principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis cu principiul
ocrotirii bunei-credine, n vol. omagial In honorem C. Brsan L. Pop. Culegere de studii, Ed. Rosetti, Bucureti,
2006, pp. 273-275; M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, vol. II, Noile cri funciare, Ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2006, nr. 260, pp. 437-438, nota 2; idem, Tratat de publicitate imobiliar, vol. II, Noile cri funciare, cit.
supra [nota 5], nr. 260, pp. 437-438, nota 1.
42
V art. 17 alin. 4: Dispoziiile prezentului articol [eroarea comun i invincibil n.n., M.N.] nu sunt
aplicabile n materie de carte funciar i nici n alte materii n care legea reglementeaz un sistem de publicitate
(s.n.).
43
V. supra, nota 5. V. i recenta Ordonan de urgen a Guvernului nr. 64/2010 privind modificarea i
completarea Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, publ. n Monitorul oficial al Romniei, partea
I, nr. 451 din 2 iulie 2010, cu mod. ulterioare.
Potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996 (text, n prezent, abrogat, prin art. 87 pct. 4 din L. nr. 71/2011):
(1) Cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact numai
n folosul acelei persoane (terul subachizitor, p.n., M.N.) care, n virtutea unui act juridic cu titlu legal
(recte, cu titlu oneros, p.n., M.N.), a dobndit cu bun-credin un drept real nscris n cartea funciar.
(2) Dobnditorul este considerat de bun-credin dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a
dreptului n folosul su nu a fost notat n cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei ,
sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre
aceasta i situaia juridic real. (s.n.)

18

(1) Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, oricine a dobndit cu bun-credin
vreun drept real nscris n cartea funciar, n temeiul unui act juridic cu titlu oneros va fi
socotit titularul dreptului nscris n folosul su, chiar dac, la cererea adevratului titular,
dreptul autorului su este radiat din cartea funciar.
(2) Terul dobnditor este considerat de bun-credin numai dac, la data nregistrrii
cererii de nscriere a dreptului n folosul su, sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
a) nu a fost nregistrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare;
b) din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio cauz care s justifice rectificarea
acesteia n favoarea altei persoane; i
c) nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare.
(3) Dispoziiile prezentului articol sunt aplicabile i terului care a dobndit cu buncredin un drept de ipotec n temeiul unui act juridic ncheiat cu titularul de carte funciar
ori cu succesorul su n drepturi, dup caz.
(4) Dispoziiile prezentului articol nu pot fi ns opuse de o parte contractant
celeilalte i nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, dup caz. (s.n.)44.

Pentru nelegerea complet i exact a regulii cuprinse n art. 901, trebuie


avute n vedere prevederile art. 900 (prezumia existenei sau inexistenei unui
drept tabular) i, mai ales, cele ale 908 i 909 NCC, care circumscriu ntr-o msur
nsemnat, nsui cmpul de aciune a principiului publicitii materiale, ntruct,
prin alin. 3 al acestui din urm articol, se statueaz c:
De asemenea, sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea de fond, aciunea n
rectificare, ntemeiat exclusiv pe dispoziiile art. 908 alin. (1) pct. 1 i 2 [pe
nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita calificare a
dreptului nscris p.n., M.N.]45, se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoane care
i-au nscris un drept real, dobndit cu bun-credin i prin act juridic cu titlu oneros
sau, dup caz, n temeiul unui contract de ipotec, ntemeindu-se pe cuprinsul crii
funciare. n aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotii de la data nregistrrii cererii
de nscriere formulate de ctre dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se
cere, cu excepia cazului cnd ncheierea, prin care s-a ordonat nscrierea care face
44

Prevederile art. 901 corespund, n esen, dispoziiilor fostului art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938:
Cuprinsul crii funciare, cu excepia ngrdirilor i excepiunilor legale, se consider exact n
folosul aceluia care a dobndit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, dac n momentul dobndirii
n-a fost notat vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei, sau dac n-a cunoscut pe alt cale aceast
inexactitate.

45

Potrivit art. 908 alin. 1 NCC: Orice persoan interesat poate cere rectificarea unei intabular sau nscrieri
provizorii, dac:
1. nscrierea sau ncheierea nu este valabil ori actul n temeiul cruia a fost efectuat nscrierea a fost
desfiinat, n condiiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente ncheierii ori, dup caz, emiterii
lui;
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n
temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
4. nscrierea din cartea funciar nu mai este, din orice alte motive, n concordan cu situaia juridic real a
imobilului.

19

obiectul aciunii n rectificare, a fost comunicat celui ndreptit, caz n care termenul va
fi de un an de la comunicarea acesteia (s.n.).

Principiul publicitii materiale presupune un conflict de drepturi ntre


adevratul proprietar (denumit antecesor tabular: Primus) i terul dobnditor
(Tertius) care a tratat cu un titular aparent (Secundus).
Este cazul, spre exemplu, al lui A (Primus), nscris n cartea funciar ca proprietar
al unui imobil, care vinde ulterior imobilul, printr-un act nul sau anulabil, lui B
(Secundus), care, la rndul su, l vinde mai departe lui C (Tertius). A, adevratul
proprietar poate s atace primul titlu de vnzare i s obin oricnd radierea dreptului lui
B (sub rezerva, desigur, a prescripiei dreptului material la aciunea de fond), dar nu poate
ataca i a doua vnzare dintre B i C, dect dac fie C este de rea-credin , fie dreptul su
nu este ori, dup caz, nu a devenit inatacabil, ca efect al principiului publicitii materiale.
Rezult c principiul publicitii materiale nu privete niciodat soarta lui B,
primul cumprtor, ci numai soarta lui C, cel de-al doilea cumprtor.

Practic, dar i juridic, principiul publicitii materiale constituie o veritabil


excepie de la regulile nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet
i resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis.
Dup cum s-a artat n doctrin46, principiul publicitii materiale nu este
ns unul absolut, ci, dimpotriv, este un principiu relativ, n sensul c este limitat
de lege, att sub aspectul cazurilor n care opereaz, adic a actelor juridice salvate
de la nulitate ori desfiinare, ct i n privina persoanelor n folosul crora
acioneaz, respectiv a terilor care se pot prevala de efectele lui juridice (nr. 14), i
presupune totodat mai multe condiii care trebuie ntrunite pentru a opera efectiv
(nr. 15).
14. Principiul publicitii materiale a crilor funciare (continuare).
Domeniu de aplicare. n esen, ratione materi, principiul publicitii materiale,
adic efectul translativ sau constitutiv de drepturi al nscrierii, opereaz numai i
numai n cazul dobndirii strmutrii sau constituirii a unui drept tabular 47,
nscris n cartea funciar48, n temeiul (sau n baza) unui act juridice cu titlu oneros
(sau contract de ipotec49). n consecin, el nu se aplic, ntre altele, drepturilor
tabulare dobndite prin efectul legii (de ex. prin motenire), prin vnzare silit i
nici n cazul excepiunilor legale ce rezult din aplicarea principiilor de carte
funciar (de ex., n cazul dobndirii dreptului real prin accesiune imobiliar ori
expropriere, prin acte juridice cu titlu gratuit ori n cazul dobndirii dreptului real
46
47
48
49

V., de ex., M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 440 lit. b), pp. 805-806.
Dreptul tabular este dreptul real imobiliar nscris n cartea funciar (art. 877).
V., n acest sens, M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 250, p. 393.
Art. 901 alin. 3.

20

nuntrul termenului n care publicitatea material a crii funciare este suspendat


i fa de teri, n condiiile art. 909 alin. 3 din L. nr. 7/1996)50.
Ratione person, numai terul subdobnditor cu titlu particular i de buncredin se bucur de beneficiul publicitii materiale 51. n consecin, publicitatea
material nu poate fi invocat de ctre prile contractante i succesorii lor
universali sau cu titlu universal52 i nici de ctre donatarii sau legatarii cu titlu
particular53 ori de ctre dobnditorii de rea-credin54.
15. Principiul publicitii materiale a crilor funciare (continuare).
Condiii. Din dispoziiile legale care stau la baza principiului publicitii materiale
(art. 901, 908 alin. 4 i 909 alin. 3 i 4 NCC), rezult c acesta acioneaz numai
atunci cnd sunt ntrunite, cumulativ, toate cerinele expres sau, dup caz, implicit
prevzute de lege. Aceste cerine sunt, n esen, urmtoarele55:
nscrierea lui Secundus (autorul lui Tertius) n cartea funciar s fie
inexact;
din cuprinsul crii funciare s rezulte o aparen de existen a dreptului
nscris n folosul lui Secundus;
cel nscris n cartea funciar (Secundus) s fi transmis sau constituit un
drept real n favoarea altuia (Tertius), printr-un act juridic valabil, cu titlu oneros i
particular;
terul s fi dobndit dreptul real cu bun-credin, ntemeindu-se pe
cuprinsul crii funciare; buna-credin este definit n manier mixt, obiectiv i
subiectiv [cf. art. 901 alin. 2, precitat: Terul dobnditor este considerat de buncredin numai dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul
su, sunt ndeplinite urmtoarele condiii: a) nu a fost nregistrat nicio aciune prin
care se contest cuprinsul crii funciare; b) din cuprinsul crii funciare nu rezult
nicio cauz care s justifice rectificarea acesteia n favoarea altei persoane; i c) nu a
cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare];
dreptul real dobndit s fi fost, la rndul su, nscris n cartea funciar;
la data contestrii dreptului lui Tertius s fi trecut cel puin un an de la
comunicarea ncheierii prin care s-a ordonat nscrierea dreptului real n folosul
dobnditorului nemijlocit (Secundus), conform art. 909 alin. 3 teza final56.
50

V., pentru amnunte, M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 250, p. 393 sqq.
Ibidem, nr. 251, p. 404, i nr. 440 lit. b), pp. 806-807.
52
Art. 901 alin. 4.
53
Art. 901 alin. 1 a contrario.
54
Ibidem.
55
V., pentru amnunte, M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 440 lit. c), pp. 807-808, iar pentru analiza
acestora, ibidem, nr. 255 i urm., p. 417 sqq.
56
Termenul este de 3 ani, dac ncheierea nu a fost comunicat, i curge de la data nregistrrii cererii de
nscriere a dreptului n favoarea lui Secundus.
51

21

16. Principiul publicitii materiale a crilor funciare (continuare).


Efecte. Prin efectul legii (art. 31 din L. nr. 7/1996), terul subachizitor de buncredin dobndete dreptul real aa cum apare nscris n cartea funciar i liber de
orice sarcin care nu ar fi fost nscris. Aadar, sintetic, principiul publicitii
materiale comport dou efecte juridice distincte, ns complementare: unul pozitiv
i altul negativ57:
a) Efectul pozitiv const n faptul c terul de bun-credin devine titular al
dreptului real n msura i cu coninutul care rezult din cartea funciar.
b) Efectul negativ const n faptul c terul de bun-credin dobndete
definitiv dreptul real liber de drepturile i sarcinile susceptibile de nscriere n
cartea funciar nenscrise sau, dup caz, radiate din greeal, care se consider
inexistente i, deci, inopozabile, terului de bun-credin.
Din cele ce preced, rezult c principiul publicitii materiale este o regul
specific regimului de carte funciar, fiind destinat asigurrii securitii i
stabilitii proprietii imobiliare i asigurrii creditului ipotecar, regul
necunoscut de Codul civil din 1864 i nentlnit n sistemele personale de
publicitate imobiliar, cum este cazul acela al registrelor de transcripiuni i
inscripiuni imobiliare.
El nu trebuie confundat cu uzucapiunea tabular, deoarece ntre cele dou
instituii juridice exist deosebiri eseniale (infra, nr. 18).
17. Limitele publicitii materiale. Imposibilitatea invocrii principiului
publicitii materiale contra verum dominum care nu are calitatea de antecesor
tabular. ntruct principiul publicitii materiale este rezervat soluionrii
conflictului dintre antecesorul tabular (i avnzii si cauz) Primus i terul
subdobnditor (Tertius) care este pus la adpost de orice cauz de eviciune
derivnd din lipsa ori nevalabilitatea titlului autorului su imediat (Secundus)58,
dei Codul civil nu prevede, n mod expres, acest principiu spre deosebire de
beneficiul uzucapiunii tabulare nu poate fi invocat de Tertius i mpotriva
adevratului proprietar (sau titular de alte drepturi reale imobiliare) care nu a fost
niciodat nscris n cartea funciar, deoarece pn n prezent nscrierile n cartea
funciar se fac sporadic, iar nu n mod organizat, iar adevratul proprietar nu a fost
nscris anterior n cartea funciar, pentru a fi socotit antecesor tabular.
57

V., n acest sens, C. Wieland, Les droits rels dans le Code civil suisse, trad. en franais par H. Bovay, t. II,
Paris, 1914, pp. 587-588. Cf. S. Brdeanu, Ctre o nou legislaiune funciar, Bucureti, 1938, p. 86: ,,Trebuie s
distingem ntre efectul negativ i efectul pozitiv al publicitii materiale a crilor funciare. Efectul negativ
nseamn: drepturile reale nu pot exista fr nscrierea lor n cartea funciar; efectul pozitiv nseamn: cuprinsul
crii funciare se consider exact, afar de ngrdirile i excepiunile legale (art. 33). Din aceste efecte ale
publicitii materiale, ca o consecin fireasc, izvorte puterea doveditoare absolut a nscrierii de carte funciar.
58
n acest sens, M. Nicolae, op. cit. (2011), vol. II, nr. 252, p. 412 sqq.

22

ntr-adevr, aa cum am artat, cu alt ocazie 59, analiznd aceast chestiune


prin prisma aplicrii in illo tempore a fostelor dispoziii ale art. 31 din Legea nr.
7/1996, corespondentul actual al art. 901 NCC:

O astfel de soluie, dei nu este consacrat, in terminis, de Legea nr. 7/1996, ea


este, dup prerea noastr, nendoielnic, deoarece, pe de o parte, aciunea n rectificare
este rezervat celui care a fost (antecesorul tabular) sau urma ori ar fi trebuit (succesorii si
n drepturi) s fie nscris n cartea funciar 60, iar pe de alt parte, buna-credin a terului
subachizitor, ntemeiat pe cuprinsul crii funciare se raporteaz att la lipsa notrii unei
aciuni prin care se contest cuprinsul crii funciare, la data nregistrrii cererii de nscriere
a dreptului n folosul su, ct i la faptul dac din titlul autorului su imediat (cel care i-a
transmis sau constituit un drept real), nscris n cartea funciar, nu rezult aceast
inexactitate (art. 31 alin. 2). Prin urmare, n toate cazurile este vorba de lipsa sau
nevalabilitatea titlului lui Secundus, care poate fi suplinit, prin efectul publicitii
materiale, n favoarea lui Tertius i n contra lui Primus, antecesorul tabular i adevratul
titular al dreptului real, definitiv pierdut n favoarea lui Tertius, iar nicidecum nu este vorba
de lipsa ori nevalabilitatea titlului lui Primus, n baza cruia s-a deschis cartea funciar.
n afar de aceasta, este de observat c, sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938,
aplicabilitatea tuturor regulilor de carte funciar era condiionat de declararea ca legale
(definitive) a crilor funciare, ntocmite pe un anumit teritoriu administrativ, dup
efectuarea procedurii de rectificare, scop n care prin decizie ministerial vor fi somai ca n
termen de 3 luni de la data procesului-verbal de afiare a crilor funciare provizorii toi cei
interesai s-i declare drepturile ctigate ori, dup caz, s fac contestaiile necesare, sub
sanciunea inopozabilitii lor terelor persoane care dobndesc prin act juridic cu titlu
oneros drepturi reale, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare (art. 175 alin. 3)61.
59

Ibidem, pp. 415-416.


Cf. art. 100 alin. 1 din Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar din 1997:
Rectificarea unei nscrieri n cartea funciar poate fi cerut de orice persoan interesat. Prin persoan interesat se
nelege acea persoan care a avut sau are un drept nscris n cartea funciar, drept ce a fost lezat de noua nscriere.
V. i art. 89 alin. 2 (text identic) din noul Regulament de organizare i funcionare al birourilor de cadastru i
publicitate imobiliar (2006): Rectificarea unei nscrieri n cartea funciar poate fi cerut de orice persoan
interesat. Prin persoan interesat se nelege acea persoan care a avut sau are un drept nscris n cartea funciar,
drept ce a fost lezat de noua nscriere. (s.n.). Nu ntmpltor, deci, ac iunea n rectificare este rezervat celui care a
fost sau, dup caz, este nscris n cartea funciar, cci, numai acesta este inut s reac ioneze n termen scurt pentru a
nltura nscrierile vtmtoare, deoarece acesta putea s cunoasc aceste nscrieri.
61
A se vedea art. 175 din decretul-lege: Deciziunea ministerial va arta teritoriul pentru care s-au ntocmit
crile funciare, circumscripiile judectoreti, locul unde crile funciare vor putea fi cercetate de cei interesa i i
data de la care acestea sunt declarate cri funciare legale.
Deciziunea va mai face cunoscut c, ncepnd de la ziua artat, drepturile de proprietate, de ipotec sau
alte drepturi reale asupra imobilelor se vor putea constitui, dobndi, mrgini, strmuta sau stinge numai potrivit
dispoziiunilor legii de fa.
Deciziunea va mai cuprinde: somaiunea de a face n termen de trei luni de la data procesului-verbal,
constatnd svrirea publicitii n comun, declaraiunile artate n articolul urmtor, va indica instan a la care se
vor depune i va arta c declaraiunile sau contestaiunile fcute dup trecerea acestui termen, nu vor fi opozabile
terelor persoane, care au dobndit cu bun-credin prin act juridic cu titlu oneros drepturi reale, ntemeindu-se pe
cuprinsul crii funciare.
60

23

n concluzie, n cazul imobilelor nmatriculate pentru prima dat n cartea


funciar, n condiiile art. 59 (actualmente, art. 581, introd. prin O.U.G. nr. 64/2010 n.n.,
M.N.) din Lege, principiul publicitii materiale nu se aplic contra adevratului proprietar
sau titular de drepturi nenscris n cartea funciar, care poate s-i apere dreptul vtmat de
nscrierea respectiv n condiiile dreptului comun, adic fie prin aciunea n revendicare,
fie prin aciunea n anulare a actului juridic ce a stat la baza nscrierii, dup caz62.

Aadar, n cazul imobilelor nscrise pentru prima dat ntr-o carte funciar,
fr concursul adevratului proprietar, principiul publicitii materiale nu poate fi
invocat contra terului strin de cartea funciar i care invoc drepturi proprii,
nederivate, deoarece aceste drepturi, n lipsa unui text expres de lege, nu pot fi
considerate definitiv suprimate, ct vreme lucrrile de cadastru general nu au fost
terminate, iar sistemul de carte funciar nu a fost introdus, n mod complet, pe
ntreg teritoriul administrativ al unui jude sau la nivelul unui sector cadastral (cf.
art. 2 i urm. din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost mod. prin O.U.G. nr. 64/2010).
Aceast soluie este confirmat, expressis verbis, de art. 79 din Legea nr.
71/2011 pentru punerea n aplicare a Noului Cod civil, care dispune urmtoarele:
(1) n cazul n care, pentru prima dat, s-au nscris n cartea funciar, fr cauz
legitim, drepturi reale potrivit art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i
completrile ulterioare, terii dobnditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar,
ntemeindu-se, cu bun-credin, pe cuprinsul crii funciare, nu se pot prevala contra
adevrailor proprietari, strini de cartea funciar, de dispoziiile art. 901 din Codul civil
n prezent, Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 64/2010, aprobat, cu modificri,
prin Legea nr. 133/2012, prevede o procedur similar, ns destul de confuz, privind efectuarea lucrrilor de
cadastru, deschiderea noilor cri funciare i nchiderea vechilor evidene funciare, dat cnd identificarea i
numerotarea imobilelor cuprinse n titlurile de proprietate emise n baza legilor fondului funciar sau alte acte de
proprietate, planuri i alte evidene cadastrale i de publicitate imobiliar anterioare realizrii cadastrului i
deschiderii noilor cri funciare i pierd valabilitatea (art. 11 3 alin. 1, teza a treia). De la aceast dat, cuprinsul
crilor funciare i al planului cadastral se dovedete cu extrasul de carte funciar sau din planul cadastral, dup caz
(art. 113 alin. 3, din aceeai lege).
62
Aceast opinie este mprtit i de prof. Valeriu Stoica, care apreciaz c, ntr-o asemenea ipotez,
devin aplicabile cerinele statuate n practica judiciar privitoare la efectul achizitiv al teoriei aparen ei, i.e. ale
principiului error communis facit ius. V., n acest sens, V. Stoica, op. cit. (2009), p. 440, nota 42: S-a observat, n
mod judicios, c, n regiunile n care s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliar ntemeiat pe registrele de
transcripiuni i inscripiuni, n cazul n care s-a deschis o carte funciar nou, conform art. 59 din Legea nr. 7/1996
(respectiv n condiiile art. 61 din forma iniial a acestui act normativ), dar cel nscris n cartea funciar nu este
adevratul proprietar, se iese din domeniul de aplicare al principiului publicit ii materiale (a se vedea M. Nicolae,
op. cit. [Tratat de publicitate imobiliar, vol. II, Noile cri funciar, 2006, cit. supra, nota 41 p.n., M.N.], pp.
416-420). n schimb, ntr-o asemenea ipotez, dac sunt ndeplinite toate cerin ele statuate n practica judiciar,
poate opera efectul achizitiv al teoriei aparenei (), ceea ce constituie un avantaj pentru ter ul subdobnditor,
ntruct nu se mai pune problema trecerii unui termen de la data nscrierii n cartea funciar a dreptului
proprietarului aparent. Observm ns, n aceast ultim ipotez, c, dac principiul error communis facit ius este
de aplicaie imediat, condiiile de aplicare a acestuia sunt, totu i, mult mai riguroase (cerin a dobndirii printr-un
act juridic cu titlu particular i oneros, condiia bunei-credine, dar i eroarea comun i invincibil a ter ului
achizitor etc.).

24

sau ale art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare,
dup caz, ct timp nu s-a mplinit termenul de uzucapiune tabular prevzut de Codul civil
sau dac n acest termen s-a nscris o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare.
(2) Dispoziiile prezentului articol nu sunt aplicabile i nscrierilor efectuate nainte
de intrarea n vigoare a Codului civil. n acest caz, sunt aplicabile dispoziiile de drept
comun privitoare la uzucapiune, n vigoare la data intrrii n posesia imobilului. (s.n.).

Rezult din textul citat c, dac terul dobnditor nu poate invoca art. 901,
poate, n schimb, invoca dispoziiile art. 931 privitoare la uzucapiunea tabular,
ns numai la expirarea termenului de 5 ani, socotii de la data nregistrrii cererii
de nscriere sau, dup caz, de la data intrrii n posesia imobilului, n cazul n care
aceasta ar fi ulterioar datei nregistrrii cererii de intabulare a dreptului n cartea
funciar.
18. Comparaie ntre uzucapiunea tabular i principiul publicit ii
materiale. a) Asemnri. ntre cele dou instituii juridice exist urmtoarele
asemnri:
ca natur juridic: ambele sunt moduri originare de dobndire a
proprietii;
n ce privete domeniul de aciune, ambele au ca obiect dobndirea
dreptului de proprietate sau un alt drept real imobiliar asupra unor imobile nscrise
n cartea funciar;
n ce privete condiiile de aciune, ambele presupun nscrierea unui drept
tabular fr cauz legitim i buna-credin a terului care i-a nscris dreptul n
folosul su;
sub aspectul efectelor, ambele produc efecte extinctive i achizitive de
drepturi:
b) Deosebiri. n ce privete deosebirile acestea sunt mult mai semnificative:
ca domeniu: pe cnd uzucapiunea tabular poate privi numai dobndirea
drepturilor reale de folosin, publicitatea material poate privi i dobndirea unor
drepturi reale de garanie; uzucapiunea tabular poate fi opus att de dobnditorul
nemijlocit (Secundus), ct i de terul (sub)dobnditor (Tertius), pe cnd
publicitatea material poate fi opus numai de ctre terul dobnditor cu titlu
particular, iar nu i de ctre dobnditorul nemijlocit (art. 901 alin. 4);
n ce privete condiiile de aciune: n timp ce uzucapiunea tabular
presupune existena unei posesii utile timp de 5 ani socotii de la nregistrarea
cererii de nscriere sau, de la data intrrii n posesie dac aceasta a avut loc ulterior,
publicitatea material poate viza numai dobndirea unui drept tabular nscris n
baza unui act juridic cu titlu oneros sau a unui contract de ipotec;
25

buna-credin, n cazul uzucapiunii tabulare, trebuie s subziste att la data


nregistrrii cererii ct i la data intrrii n posesie, pe cnd n materia publicit ii
materiale, este suficient ca buna-credin s existe la data nregistrrii cererii de
nscriere;
termenul de 5 ani, prevzut de art. 931, este un termen de uzucapiune,
susceptibil de suspendare i ntrerupere, pe cnd termenele de un an i 3 ani din
materia publicitii materiale sunt termene de decdere (art. 909 alin. 4)63.
publicitatea material este suspendat un anumit timp, pentru a permite
antecesorului tabular s atace nscrierea vtmtoare, pe cnd cursul uzucapiunii
este suspendat numai n cazul n care posesia este viciat ori, dup caz, n cazurile
prevzute de lege pentru suspendarea prescripiei dreptului material la aciune;
ca dat a producerii efectelor: publicitatea material este, n principiu, un
mod de dobndire instantanee, imediat, a proprietii sau a unui alt drept real, pe
cnd uzucapiunea tabular este un fapt juridic continuu, un mod de dobndire n
care existena unui termen de uzucapiune este de esena sa.
n concluzie, att uzucapiunea tabular ct i publicitatea material a
nscrierilor de carte funciar sunt moduri specifice de dobndire a propriet ii
imobiliare, care nu se suprapun i nici nu se confund n ce privete aplicarea lor,
fapt confirmat i de prevederile art. 79 din Legea pentru punerea n aplicare a
NCC, mai sus citate (supra nr. 17, in fine). Cel interesat se poate prevala, n scopul
de a respinge o aciune mpotriva sa, de oricare dintre aceste mijloace juridice,
dac, in concreto, sunt ntrunite toate cerinele prevzute de lege.
IV. ASPECTE DE DREPT TRANZITORIU (INTERTEMPORAL)64
63

Termenul de decdere stinge dreptul subiectiv, iar nu doar dreptul material la ac iune (art. 2.545 alin. 2
NCC.). Regimul termenelor de decdere este mai sever, ele nefiind supuse, n principiu, cauzelor de suspendare sau
ntrerupere a prescripiei dreptului material la aciune (art. 2.548 NCC). Cu privire la delimitarea prescrip iei
extinctive fa de decdere, v. M. Nicolae, Tratat de prescripie extinctiv, cit. supra [nota 3], nr. 37-38, pp. 137150.
64
Pentru dezvoltri n privina aplicrii n timp a legii civile, v., de exemplu: Tr. Broteanu, Arbitrariul i
relativitatea formulelor doctrinare cu privire la aplicarea legilor n timp, Institutul de Arte Grafice Vremea,
Bucureti, 1932; idem, Insuficiena articolului 1 din Codul civil pentru soluia problemelor de aplicaiune a legilor
n timp, n Pandectele romne, 1932, IV, pp. 279294; G. Plastara, Sinteza dreptului intertemporal Noua doctrin
n materia neretroactivitii legilor, n Pandectele romne, 1932, IV, pp. 208218; P. Vasilescu, Stabilitatea
dreptului n succesiunea legilor, Institutul de Arte Grafice N. V. tefniu, Iai, 1933; M. Eliescu, Aplicarea legii
civile n timp i spaiu. Conflictele de legi, n Tratat de drept civil, vol. I, Partea general, de Tr. Ionacu .a., Ed.
Academiei, Bucureti, 1967, pp. 77131; A. Pop, Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria general a dreptului civil,
Universitatea din Bucureti, 1980, pp. 6976; O. Cpn, Aplicarea legii n timp i spaiu, n Tratat de drept civil,
vol. I, Partea general (coordonator P. Cosmovici), Ed. Academiei, Bucureti, 1989, pp. 107143; G. Boroi, Drept
civil. Partea general, ed. a IIa, Ed. All Beck, Bucureti, 1999, pp. 1723; O. Ungureanu, Drept civil. Introducere, ed.
8, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2007, pp. 5458; I. Reghini, Dreptul civil. Norma de drept civil. Raportul juridic civil, n
Introducere n dreptul civil de I. Reghini, . Diaconescu, vol. 1, Ed. Sfera Juridic, Cluj-Napoca, 2004, pp. 59-85.
Adde P. Roubier, Le droit transitoire (Conflits des lois dans le temps) 2e d., Dalloz et Sirey, Paris, 1960; G. Marty, P.

26

19. Datele problemei. Uzucapiunea, ca situaie juridic continu (durabil),


este supus n ntregime legii vechi, sub care a nceput s curg termenul de
uzucapiune, sau, dimpotriv, legii noi, sub care acest termen s-a mplinit?
ntrebarea se pune doar atunci cnd intrarea n vigoare a legii noi d na tere
unui conflict de legi n timp, iar nu i atunci cnd acest conflict este exclus, fiind
vorba doar de o simpl succesiune de legi, cum se ntmpl n cazul n care
uzucapiunea ar fi suprimat ori necunoscut sub legea veche ori n cazul n care
ambele reglementri sunt, pe fond, identice, legea nou nefcnd altceva dect s
preia vechea reglementare in globo65.
Astfel, n materie de uzucapiune, in genere, s-a admis c atta timp ct
termenele privitoare la prescripie nu sunt mplinite, ele pot fi ntotdeauna
modificate, fr retroactivitate, de o lege nou 66. n caz contrar, legea nou nu
poate, fr retroactivitate, s suprime beneficiul ori efectele uzucapiunii mplinite.
Prin urmare, trebuie fcut distincia ntre uzucapiunile n curs, care sunt supuse
legii noi, i cele mplinite care sunt sustrase aciunii legii noi:
Astfel zice prof. Mihail Eliescu , prescripiile achizitive, nemplinite la data
cnd imobilul a devenit proprietate socialist de stat au ncetat de a mai curge, cci
dreptul de proprietate socialist de stat au ncetat de a mai curge, cci dreptul de
proprietate socialist de stat asupra imobilelor nu se poate dobndi prin prescripie.
Cu toate acestea, elementele interesnd curgerea prescripiei i avnd o valoare
juridic proprie vor continua s fie stpnite de legea sub care s-au produs. De pild,
ntreruperea cursului prescripiei, n ce privete condiiile de existen i efectele ei,
rmn guvernate de legea n vigoare la data cnd a intervenit faptul ntreruptiv.
Mai spinoas este problema pe care o ridic o lege nou care scurteaz durata
unor termene. Astfel, prin Decretul nr. 167 din 21 aprilie 1958 privitor la prescrip ia
extinctiv, termenul prescripiei de drept comun a fost scurtat de la 30 la 3 ani. Legea cea
nou ar fi, desigur, retroactiv dac s-ar aplica i prescripiilor ncepute cu cel puin 3 ani
Raynaud, Droit civil, t. 1, Sirey, Paris, 1956, pp. 168184; E.-L. Bach, Contribution ltude du problme de
lapplication des lois dans le temps, n Revue trimestrielle de droit civil nr. 3/1969, pp. 405468; J. Hron, tude
structurale de lapplication de la loi dans le temps ( partir du droit civil), in Revue trimestrielle de droit civil nr.
1/1985, pp. 277-333; idem, Principes du droit transitoire, Dalloz, Paris, 1996; J. Ghestin, G. Goubeaux et MurielFabre Magnan, Trait de droit civil. Introduction gnrale, 4e d., L.G.D.J., Paris, 1994, pp. 325-371; Pierre FleuryLe Gros, Contribution lanalyse normative des conflits de lois dans le temps en droit priv interne , thse (prfaces
de Louis Bach et Pierre Mayer, et postface de Jacques Petit), Dalloz, Paris, 2005, p. 14 et s.
Cu privire la legea aplicabil nulitii actului juridic civil ratione temporis, v. v. M. Nicolae, Probleme de
drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil , I, n Revista romn de drept privat nr. 6/2007, p.
96 sqq.; idem. Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil , II, n Revista romn
de drept privat nr. 1/2008, p. 101 sqq.
n legtur cu problema legii aplicabile prescripiei extinctive, n caz de succesiune a legilor n timp, v. M.
Nicolae, Tratat de prescripie extinctiv, cit. supra [nota 3], nr. 85 sqq., p. 248 sqq.
65
Cu privire la condiiile sau premisele conflictului de legi n timp, a na terii unei probleme de drept
intertemporal, v. M. Nicolae, Principiul neretroactivitii i Noul Cod civil, n vol. Noile Coduri ale Romniei.
Studii i cercetri juridice, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011, pp. 87-89.
66
M. Eliescu, op. cit. [nota 64], nr. 24, p. 101.

27

nainte de intrarea n vigoare a legii noi, cci aceasta ar nsemna c, potrivit acestei din
urm legi, stingerea unor situaii juridice ar rezulta dintr-un fapt pe de-a-ntregul
petrecut sub imperiul legii vechi curgerea celor 3 ani , fapt care nu comporta, sub
imperiul legii vechi, efectele extinctive pe care i le atribuie legea cea nou. Decretul nr.
167/1958, de altfel, nltur expres soluia retroactivitii prin art. 25, care prevede anume
c noul termen scurtat de 3 ani nu va curge dect de la intrarea n vigoare a decretului67.

Teza prof. Eliescu este clasic, fiind susinut de autori de prestigiu 68. Ea
ignor ns un element esenial i anume: aplicarea legii noi uzucapiunilor (sau
prescripiilor) nemplinite nu se poate face, fr retroactivitate69, din moment ce
efectele legi noi sunt condiionate de luarea n calcul sau, dup caz, de ignorarea
duratei uzucapiunilor sau prescripiilor deja scurse pn la data intrrii ei n
vigoare, n timp ce efectele legii vechi sunt n aceeai msur i.e. parial i n
msura necesar pentru ca efectul prevzut de legea nou s se poat produce n
mod efectiv conservate ori nlturate sau, dup caz, ignorate de legea nou70.
Cum s-a spus71, o lege nou care s-ar aplica contractelor n curs ar fi
deopotriv activ i retroactiv, iar nu doar de aplicare imediat, cum se executare,
modificate ex nunc prin legea nou, este valabil, pentru identitate de raiuni, i altor
situaii juridice n curs, inclusiv n cazul uzucapiunilor i prescripiilor ncepute i
nemplinite la data intrrii n vigoare a legii noi72.

Strict juridic, aadar, exist retroactivitate nu numai atunci cnd se modific


ori suprim ex tunc efectele juridice ale unui act sau fapt trecut, instantaneu sau
67

Ibidem, pp. 101-102.


V., n acest sens, P. Roubier, op. cit. [nota 64], nr. 64, pp. 297-301. n acelai sens, O. Cpn, op. cit.
[nota 64], nr. 25, pp. 130-132.
69
Sau fr retrospectivitate, conform teoriei lui J. Hron (in Principes du droit transitoire, cit. supra [nota
64], no 149, pp. 134-135), deoarece afecteaz numai ex nunc durata termenului de prescripie, iar nu i timpul scurs
anterior. Contra, n sensul c, n aceast ipotez, suntem n prezen a tot a unei legi retroactive prin obiectul ei,
deoarece legea nou mrind sau micornd termenul de prescripie revine asupra efectelor juridice ale unui fapt
trecut, n sensul c se opune ca o consecin de drept ataat realizrii unui fapt trecut s fie (efectiv) aplicat, v. P.
Fleury-Le Gros, op. cit. [nota 64], no 648, p. 282.
70
V., pentru amnunte, M. Nicolae, Tratat de prescripie extinctiv, cit. supra [nota 3], nr. 95-96, pp. 268270.
71
A se vedea Pascale Deumier, Lapplication dune loi nouvelle aux contrats en cours est-elle unei
application immdiate et/ou une application rtroactive?, in Revue trimestrielle de droit civil 2010, p. 58 sqq. Pour
cet auteur, en dfinitive, lapplication de la loi nouvelle aux contrats en cours nest-elle pas la fois immdiate
(elle sapplique aux effets futurs) et rtroactive (ce faisant, elle revient sur les prvisions passes)? Ecourter la dure
de 99 ans [dun contrat de concession conclu en 1931 n.n., M.N.], cest empcher le contrat de se raliser
lavenir mais nest-ce pas dans le mme remettre en cause la dure fixe en 1931? (ibidem).
72
Cf. G. Pace, Il diritto transitorio con particolare riguardo al diritto privato (con prefazione del prof. Mario
Rotondi), Milano, 1944, nr. 105, p. 330: Le leggi di applicazione immediata possono anche essere retroattive ex
fattispecie. Ecco un es.: una norma viene ad abolire la propriet acquistata dagli attuali titolari a titolo gratuito (o,
pi generalmente, acquistata in un modo qualsiasi determinato dalla norma). Un tal legge dapplicazione
immediata perch incide su rapporti giuridici in corso; ma anche retroattiva perch come direbbe il VareillesSommires opera sul presente a ragione dun fatto passato, o perch, nella nostra terminologia, un fatto passato (il
modo dacquisto anteriore) costituisce condicio iuris per lapplicazione della norma giuridica
68

28

durabil, ci i atunci cnd se modific sau suprim pentru viitor astfel de efecte
juridice, n considerarea unui act sau fapt trecut, instantaneu sau durabil, dup caz,
din moment ce legea nou are ca obiect de a se opune aplicrii consecin ei
juridice prevzute totui de ctre norma n vigoare la data realizrii unui fapt 73, iar
acest fapt trecut constituie, cum spune Pace, condicio iuris de aplicare a legii noi74.
Referindu-se la legea aplicabil prescripiilor n curs, n spe, la modificarea
duratei acestora prin legea nou, Gaetano Pace, fondatorul n Italia al teoriei
normativiste, subliniaz c aplicarea pur i simplu a legii noi care ar mri sau micora
durata termenelor de prescripie este manifest retroactiv, deoarece are ca efect
reevaluarea juridic a perioadei de timp scurs pn la apariia legii noi 75. Nu
conteaz dac aceast perioad are valoare definitiv sau final ori este numai
preparatoare sau instrumental: trebuie c ea s nu ajung s fie nici mrit, nici
micorat, deoarece aceasta ar constitui o revalorificarea (la rivalutazione) a timpului
scurs i, deci, e manifest retroactiv76.

Din cele ce preced rezult c aplicarea imediat a legii noi uzucapiunilor


(sau prescripiilor n curs) este, deopotriv, retroactiv, n tot sau n parte, dup
caz.
Pentru a iei din acest impas i a respecta principiul constituional al
neretroactivitii legii noi (art. 15 alin. 2 din Constituie), legiuitorul a adoptat o
soluie pragmatic i, n acelai timp, echitabil. Astfel, prin Legea nr. 71/2011
pentru punerea n aplicare a NCC77 s-a prevzut, in terminis, c dispoziiile NCC
73

P. Fleury-Le Gros, op. cit. [nota 64], no 274, p. 122, no 648, p. 282.
[C] retroattivit ex fattispecie allorch la fattispecie di una nuova norma realizzabile, in tutto o in
parte, da fatti o avvenimenti passati. Pi concretamente, se la ipotesi della nuova norma si risolve nelle condiciones
iuris A, B, C, D, si avr retroattivit ex fattispecie se qualcuna di quelle condizioni o tutte possono essersi verificate
in passato, nel senso, sintende, che quel loro verificarsi interessi la norma, costituisca realizzazione delle sue
condizioni (G. Pace, op. cit. [nota 72], nr. 47, pp. 153-154).
75
G. Pace, op. cit. [nota 72], nr. 144, nota 1, pp. 495-496.
76
Ibidem, nota 1, p. 495. Precizm c, pentru a iei din impas, autorul propune sistemul calculului
proporional, admis de Codul civil elveian (ibidem). Cu privire la acest sistem, v. M. Nicolae, Tratat de prescripie
extinctiv, cit. supra [nota 3], nr. 91, nota 1, p. 252.
77
Reamintim c legea de punere n aplicare a NCC este o lege complex care con ine nu numai dispozi ii
tranzitorii i de punere n aplicare a NCC, ci i dispoziii de modificare i completare a NCC, n forma adoptat prin
Legea nr. 287/2009, de modificare i completare a unor acte normative n vederea punerii de acord cu prevederile
NCC, inclusive dispoziii abrogatoare. V., n acest sens, M. Nicolae, Introducere, in Codex iuris civilis, t. I (Noul
Cod civil, Ediie critic), cit. supra [nota 2], nr. 17 i urm., p. LXXXVII sqq.
Cu privire la interpretarea i aplicarea n timp a dispozi iilor NCC (n general), v.: D. Chiric, O privire
asupra noului Cod civil. Titlul preliminar, n Pandectele romne nr. 3/2011, pp. 118-123, 125; P. Perju, Conflictul
de legi n timp n reglementarea Noului Cod civil i a Proiectului Legii pentru punerea n aplicare a acestuia , n
Dreptul nr. 3/2011, pp. 11-19; idem, Conflictul de legi n timp n reglementarea Noului Cod civil i a Legii pentru
punerea n aplicare a acestuia, n Dreptul nr. 9/2011, pp. 11-20; idem., Consideraii referitoare la Legea nr.
71/2011 pentru punerea n aplicare a Noului Cod civil, n Dreptul nr. 11/2011, pp. 11-18; Mirela Stelua Croitoru,
Aplicarea legii civile n timp din perspectiva Noului Cod civil, n Revista romn de drept privat nr. 6/2011, pp.
11-84; G. Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Curs de drept civil. Partea general, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2011,
pp. 15-38; C. Popa, Ruxandra Frangeti, Aplicarea n timp a Noului Cod civil n materie contractual, n Curierul
judiciar nr. 10/2011, pp. 490-493; M. Nicolae, Principiul neretroactivitii i Noul Cod civil , cit. supra [nota 65],
74

29

nu se aplic prescripiilor (art. 201) i nici uzucapiunilor (art. 82) ncepute nainte
de intrarea lor n vigoare.
Aceast soluie este, cel puin n materie de uzucapiune, tradiional 78, fiind
totodat o soluie echitabil, deoarece este n msur s respecte nu numai
previziunile sau ateptrile legitime ale prilor, dar i egalitatea lor juridic. n
cele ce urmeaz ne vom referi, pe scurt, la aplicarea n timp a dispozi iilor NCC n
materie de uzucapiune tabular, cu meniunea c soluiile rmn valabile, n
principiu, i n materia uzucapiunii extratabulare (art. 930 NCC).
20. Sedes materi. a) Prevederile art. 6 alin. 4 NCC. Conform acestui text
(introdus prin legea de punere n aplicare):

Prescripiile, decderile i uzucapiunile ncepute i nemplinite la data intrrii n


vigoare a legii noi sunt supuse n ntregime dispoziiilor legale care le-au instituit (s.n.
M.N.)

b) Prevederile art. 82 din Legea nr. 71/2011. Potrivit acestui text legal, astfel
cum a fost mod. prin OUG nr. 79/2011:
(1) Dispoziiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliar se aplic
numai n cazurile n care posesia a nceput dup data intrrii n vigoare a acestuia. Pentru cazurile n care
posesia a nceput nainte de aceast dat, sunt aplicabile dispoziiile referitoare la uzucapiune, n vigoare la
data nceperii posesiei. Cu privire la imobilele pentru care, la data nceperii posesiei, nu erau deschise cri
funciare, rmn aplicabile dispoziiile n materie de uzucapiune din Codul civil din 1864.
(2) n cazurile posesiilor ncepute dup intrarea n vigoare a Codului civil, dac erau deschise
cri funciare, pn la ndeplinirea condiiilor prevzute n art. 56 alin. (1), uzucapiunea extratabular
prevzut n art. 930 din Codul civil i produce efectele de la data introducerii cererii de chemare n judecat
prin care s-a solicitat constatarea ndeplinirii cerinelor legale ale acestui mod de dobndire, dac aciunea a
fost admis, respectiv de la data invocrii excepiei uzucapiunii, dac aceast excepie a fost admis (s.n.
M.N.)

De reinut c, dac art. 6 alin. 4 NCC este un text de principiu care


intereseaz eventualul conflict dintre NCC i legislaia civil special sau
complementar, pe de o parte, i legile civile viitoare, i.e. adoptat dup intrarea n
vigoare a NCC, pe de alt parte, numai art. 82 din Legea de punere n aplicare a
NCC este un text special care vizeaz nsui conflictul dintre vechea legislaie

pp. 82-105. Adde G. Boroi, Aplicarea n timp a Noului Cod civil (disponibil la adresa web www.inm-lex.ro 27
noiembrie 2011, data consultrii).
78
V., de ex., art. 1911 C. civ. 1864, art. art. 3 din Dreptul-lege nr. 478/1938 privind extinderea legisla iei
civile n Bucovina, art. 31 alin. 2 din Decretul-lege nr. 389/1943 pentru extinderea legisla iei civile i comerciale a
Vechiului Regat n Romnia de peste Carpai, art. 6 alin. 2 din Legea nr. 241/1947 pentru punerea n aplicare de la 12
iulie 1947 n Transilvania a legii pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare din 27 aprilie 1938.

30

civil i dispoziiile NCC n materie de uzucapiune, astfel nct cele dou texte de
lege au un cmp de aciune diferit care nu trebuie confundat79.
21. Domeniu de aplicare. a) Aspecte generale. Uzucapiunea este supus, n
principiu, legii n vigoare de la data nceperii posesiei. i aceasta indiferent dac
este vorba de uzucapiunea extratabular sau de uzucapiunea tabular.
n ceea ce privete uzucapiunea tabular, dispoziiile art. 931 NCC sunt
aplicabile doar n cazurile n care posesia a nceput dup data intrrii n vigoare a
acestuia (art. 82 alin. 1, teza I LPA).
Dac uzucapantul a intrat n posesia imobilului nainte de intrarea n vigoare
a NCC, sunt aplicabile dispoziiile referitoare la uzucapiune, n vigoare la data nceperii
posesiei (art. 82 alin. 1, teza a doua, LPA), adic, n acest caz, dispoziiile fostului art.
27 din Decretul-lege nr. 115/1938, similare, dar nu identice cu cele ale art. 931 NCC. n
doctrin i practica judiciar este controversat chestiunea dac Decretul-lege nr.
115/1938 a fost sau nu abrogat odat cu intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, la 24 iunie
1996, aceast controvers fiind tranat de ctre Seciile Unite ale naltei Curi n sensul
ultraactivitii vechilor dispoziii de carte funciar, inclusiv a celor privitoare la
uzucapiune, pn la definitivarea lucrrilor de cadastru general la nivelul ntregii ri80.
Or, n aceast optic, nsemneaz c, n materie de uzucapiune tabular, pentru
uzucapiunile ncepute nainte de intrarea n vigoare a NCC, rmn aplicabile dispoziiile
art. 27 ale Decretului-lege nr. 115/1938, expres i definitiv abrogat prin art. 230 lit. g)
LPA.

Legea aplicabil ratione temporis guverneaz toate aspectele legate de


uzucapiune: obiect, condiii de admisibilitate, efecte. n ceea ce privete
uzucapiunea tabular, situaia este aceeai: legea n vigoare la data intrrii n
posesie va stabili durata, condiiile i efectele uzucapiunii, indiferent dac e vorba
de imobile deja nscrise n cartea funciar, ori de imobile care urmeaz s fie
79

Cf. Mirela Stelua Croitoru, Aplicarea legii civile n timp din perspectiva Noului Cod civil, cit. supra
[nota 77], p. 63.
80
n situaia prescripiilor achizitive ncepute sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938 i mplinite dup
intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, aciunile n constatarea dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune
n regim de carte funciar sunt guvernate de dispoziiile legii vechi, respectiv ale Decretului-lege nr. 115/1938
[nalta Curte de Casaie i Justiie, Seciile Unite, Dec. nr. LXXXVI (86) din 10 decembrie 2007, publ. n M. Of. nr.
697 din 14 octombrie 2008]. Pentru critica, parial, a acestei decizii, inclusiv problema dac dispozi iile art. 1837 i
urm. C. civ.1864 sunt sau nu de imediat aplicare, n vechile regiuni de carte funciar, dup intrarea n vigoare a
Legii nr. 7/1996, v. M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, vol. I, Introducere n publicitatea imobiliar, cit.
supra [nota 5], nr. 20, nota 3, pp. 77-80, iar pentru chestiunea aplicrii n timp a dispozi iilor n materie de
uzucapiune n fostele regiuni de carte funciar, supuse Decretului-lege nr. 115/1938, v., pe larg, Tr. Drjan,
Aplicarea legii n spaiu i timp cu privire la uzucapiune , n C. Jud. nr. 10/2007, pp. 72-86; idem, Uzucapiunea ,
cit. supra [nota 4], pp. 174-188. Adde L. Pop, L.-M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul
Juridic, Bucureti, 2006, pp. 290-293; V. Stoica, op. cit., 2006, vol. II, nr. 346, pp. 459-464; E. Roioru, op. cit. [nota
7], nr. 146, 504-516.

31

nscrise, n condiiile Legii nr. 7/1996, republicat, cu mod. ulterioare (art. 58 1,


introd. prin O.U.G. nr. 64/2010).
Prin urmare, nu intereseaz legea n vigoare la data ncheierii actului juridic
n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nevalabil, data formulrii cererii de
nscriere ori data soluionrii acesteia i nici data nscrierii efective n cartea
funciar a uzucapantului ca titular formal al dreptului tabular nscris n folosul su.
ntruct uzucapiunea tabular, cel puin n sistemul noului cod, se bazeaz pe
posesia real, pe stpnirea efectiv a imobilului, singura dat care intereseaz este
data intrrii n posesie.
b) Aspecte particulare. n final, menionm c este posibil ca, n baza unui
act juridic, ncheiat nainte de 1 octombrie 2011, dar nul ori anulabil, beneficiarul
lui s se nscrie dup aceast dat n cartea funciar, n baza unei cereri de nscriere
nregistrate dup intrarea n vigoare a NCC, i s intre dup aceast dat n posesia
imobilului, chiar dac se afla n posesia imobilului, ori, dei cererea de nscriere
fusese nregistrate nainte de aceast dat, s fi intrat n posesia imobilului tot dup
1 octombrie 2011.
Potrivit art. 82 alin.1, teza I, din Legea nr. 71/2011, dispoziiile art. 931 NCC
sunt aplicabile n cazul n care posesia a nceput dup intrarea n vigoare a
acestuia (s.n.). Textul nu vorbete dac i celelalte condiii legale n principal
justa cauz i cererea de nscriere trebuie sau nu ndeplinite dup 1 octombrie
2011?
n aceste condiii problema care se pune este aceea dac vor fi sau nu
aplicabile dispoziiile legii noi n materie de uzucapiune tabular, fr ca legea
nou s fie socotit parial retroactiv, deoarece, n acest caz, uzucapiunea, ca
fapt juridic complex, presupune ndeplinirea mai multor condiii dintre care unele,
cum este justa cauz (titlul nul sau anulabil), s-au realizat nainte de 1 octombrie
2011, iar altele dup aceast dat?
Aceast problem intereseaz, ndeosebi, imobilele din regiunile de
transcripiuni i inscripiuni imobiliare, guvernate n materie de uzucapiune, de
dispoziiile vechiului cod, iar nu de cele ale Decretului-lege nr. 115/1938. Or, n
sistemul C. civ. 1864, uzucapiunea prescurtat de la 10 la 20 ani era condi ionat
de existena unui just titlu valabil sau cel puin anulabil, iar nu lovit de nulitate
absolut (art. 1897 C. civ. 1864), pe cnd n sistemul Decretului-lege nr. 115/1938
(art. 27), nevalabilitatea titlului (nscrierea fr cauz legitim) constituia un
element constitutiv al uzucapiunii tabulare81. n schimb, n sistemul noului cod,
81

Spre ex., un contract de vnzare ncheiat la 30 septembrie 2011, fiind lovit de nulitate absolut, nu putea
servi ca just titlu, pentru uzucapiunea prescurtat, dar putea servi ca baz a uzucapiunii tabulare, att n sistemul
vechiului Decret-lege nr. 115/1938, ct i n sistemul NCC.

32

dup cum am vzut (supra, nr. 7), i un titlu nul82 poate servi drept condicio iuris
pentru uzucapiunea tabular.
n consecin, ntruct potrivit legii vechi, titlul nul nu putea constitui just
cauz nici mcar pentru uzucapiunea prescurtat, a fortiori, el nu poate constitui
just cauz pentru uzucapiunea tabular dect dac legea nou ar avea efect
retroactiv, cci, dup cum am vzut, o norm nou este retroactiv dac ata eaz
unui fapt consumat un contrat nul absolut ncheiat nainte de 1 octombrie 2011
alte efecte dect prevzute de norma n vigoare la data ncheierii lui, respectiv
ridic la rang de condicio iuris a uzucapiunii un titlu care, sub legea veche, nu
putea s ndeplineasc aceast funcie83. i chiar dac ar fi ndeplinit o asemenea
funcie, deoarece efectele legii noi sunt condiionate i de existena unor condiii
deja realizate nainte de intrarea ei n vigoare, legea nou ar fi, par ial, retroactiv,
ntruct efectele legii noi, n spe, ale uzucapiunii tabulare, nu se pot realiza dect
dac sunt nsumate toate faptele juridice constitutive, att cele svrite nainte de
1 octombrie 2011, ct i cele svrite dup aceast dat84.
82

Cu privire la legea aplicabil nulitii actelor ncheiate nainte de intrarea n vigoare a NCC, v. art. 4 din
Legea nr. 71/2011, iar pentru amnunte, v. M. Nicolae, Nulitatea parial i clauzele considerate nescrise n lumina
Noului Cod civil. Aspecte de drept material i drept tranzitoriu, cit. supra [nota 40], pp. 33-39.
83
V. art. 3 din Legea nr. 71/2011: Actele i faptele juridice ncheiate ori, dup caz, svr ite sau produse
nainte de intrarea n vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice dect cele prevzute de legea n
vigoare la data ncheierii sau, dup caz, a svririi ori producerii lor (s.n.).
84
Cu privire la legea aplicabil faptelor complexe (ipoteza infraciunii de obicei, dar soluia este valabil,
mutatis mutandis, i pentru infraciunea continu sau continuat i, a fortiori, pentru ipoteza concursului de
infraciuni), svrite, pro parte, att nainte ct i dup data intrrii n vigoare a legii noi, v. P. Fleury-Le Gros, op.
cit., nos 307-309, pp. 143-144:
Dans linfraction dhabitude, il est vrai que la sanction rpressive nest encourue que lorsque les deux faits
sont raliss: tant que le second fait nest pas, nous sommes en prsence dune situation en cours de constitution telle
que le Doyen ROUBIER la dfinit. Pour autant, peut-on vraiment considrer que lapplication du rgime nouveau nest
pas rtroactive, au motif quelle ne lest pas lgard de linfraction; cest--dire lgard des faits dans leur ensemble?
Autrement dit, pour quune loi soit rtroactive, doit-elle obligatoirement produire son effet lgard de conditions qui
ont toutes t ralises dans le pass?
Dun point de vue normatif, ce raisonnement est contestable: il consiste faire abstraction des actes de
conduite humaine qui constituent linfraction, et vis--vis desquels la norme produira un effet sanctionnateur.
Lorsque le second acte sera commis, et quun magistrat devra faire application dune norme pour prononcer la sanction
lencontre de lauteur de lensemble des actes, cest en effet chacun deux qui se sera sanctionn, et non seulement le
second qui aura permis de constituer linfraction.
Il est vrai quil ny a pas de sanction possible, tant que second acte nest pas ralis; pour autant, on ne peut
pas en dduire que lui seul est sanctionn. Considr isolment, le second acte na pas plus dimportance que le
premier: ce nest pas sa commission elle seule qui permet dappliquer une sanction lauteur du comportement, mais
bel et bien la ralisation cumulative des deux actes, cest--dire, aussi bien la ralisation postrieure du second acte que
la ralisation antrieure du premier. Autrement dit, la ralisation du premier fait est pnalement indiffrente, si elle
nest pas suivie par la ralisation du second fait.
Ds lors, si dun point de vue normatif lapplication de la rgle nouvelle serait non rtroactive par rapport
linfraction, elle le serait, en revanche, lgard de lacte de lacte commis avant. Bien que la norme rgisse une
infraction constitue postrieurement, cet aspect des choses ne doit pas vincer le fait que, pour ce faire, elle sanctionne
ncessairement des actes de conduite humaine survenus avant sa date dentrs en vigueur; en considration de la date
de ralisation des faits quelle a pour objet d rgir, elle est donc partiellement rtroactive.

Aadar, n cazul faptelor complexe, alctuite dintr-o suit de acte sau fapte materiale, de care legea leag
anumite efecte juridice, dac unele dintre aceste fapte s-au svrit nainte de intrarea n vigoare a legii noi, iar altele

33

Pentru aceste motive, credem c vor fi aplicabile i n acest caz tot


dispoziiile legii vechi n materie de uzucapiune, respectiv fie dispoziiile vechiului
Cod civil referitoare la uzucapiunea prescurtat (art. 1895 i urm.) 85, fie cele ale
Decretului-lege nr. 115/1938.
Rezult c, n ceea ce privete uzucapiunile tabulare, dispoziiile art. 931
NCC sunt aplicabile numai dac toate condiiile legale (condiciones iuris) sunt
realizate dup intrarea n vigoare a acestuia. n caz contrar, sunt i rmn aplicabile
dispoziiile legii vechi.
V. CONCLUZII FINALE
22. Regimul uzucapiunii tabulare. n principiu, uzucapiunea tabular
(usucapio secundum tabulam) este un mod originar de dobndire a proprietii sau
a unui alt drept real asupra unui imobil nscris n cartea funciar, dac uzucapantul
este de bun-credin i a posedat imobilul timp de 5 ani.
Uzucapiunea tabular privete, n principal, raporturile dintre antecesorul
tabular i succesorul tabular, dar uneori i raporturile dintre un ter i un proprietar
sau succesor tabular (cazul deschiderii crilor funciare, n sistemul Legii nr.
7/1996).
Ea nu trebuie confundat cu publicitatea material a crilor funciare, care
privete raporturile dintre antecesorul tabular i un ter dobnditor cu titlu oneros i
de bun-credin, ntemeindu-se pe cuprinsul crii.
Condiiile i efectele uzucapiunii tabulare i ale principiului publicitii
materiale nu sunt ns identice. Astfel:
n ce privete uzucapiunea tabular (art. 931 NCC), uzucapantul are un
drept care nu mai poate fi contestat, i.e. care nu poate fi suprimat sau invalidat
printr-o aciune de fond sau de carte funciar, formulat fie de antecesorul tabular
(nstrintorul), fie de succesorul tabular i proprietar ulterior al imobilului ori,
n fine, fie de terul ( verus dominus) strin de cartea funciar, dac dovedete
ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii:
a) s fie nscris n cartea funciar ca titular al dreptului de proprietate;
dup aceast dat (cazul aa-numitei dispersiuni de fapte), dac legea nou se aplic, atunci aceasta va retroactiva,
cel puin parial, din moment ce fr luarea n considerare a actelor sau faptelor trecute efectele juridice prevzute
de legea nou nu s-ar putea produce. Asemenea fapte complexe sunt, n materie civil, prescrip iile i, mai ales,
uzucapiunile, care presupun, dup cum se tie, mai multe elemente constitutive realizabile n timp.
85
Aplicabile restrictiv, dup intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996. V., pentru amnunte, M. Nicolae,
Uzucapiunea n sistemul noilor cri funciare, cit. supra [nota 6], p. 56 sqq.

34

b) nscrierea s fi fost fcut fr cauz legitim, i.e., s fi fost fcut n


baza unui act nevalabil (nul absolut, anulabil sau afectat de alte cauze de
ineficacitate originare) ori provenind de la un neproprietar;
c) cel nscris s fi posedat imobilul timp de 5 ani, calculai dup momentul
nregistrrii cererii de nscriere n cartea funciar a dreptului de proprietate;
d) cel nscris s fi fost de bun-credin la data nregistrrii cererii de
nscriere i n momentul intrrii n posesie, ns buna-credin se prezum, n
principiu; prezumia de bun-credin poate fi ns rsturnat mai uor, dac
neregularitatea nscrierii sau a titlului rezult din cuprinsul crii funciare ori din
registrul de intrare al biroului de cadastru i publicitate imobiliar; n caz contrar,
ea trebuie s fie dovedit, ns dovada poate fi fcut cu orice mijloace de prob.
n schimb, n ceea ce privete publicitatea material a crii funciare,
terul (sub)dobnditor (Tertius) are, de asemenea, un drept inatacabil (art. 901, 908,
909 NCC) i se poate opune cu succes la orice aciune de fond sau de rectificare a
crii funciare, formulate de antecesorul tabular (nstrintorul mediat, Primus)
mpotriva sa i a autorului su nemijlocit (succesorul tabular, Secundus), dac
dovedete ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii:
a) s existe o nscriere n favoarea lui Secundus, iar aceasta s fie inexact;
b) din cuprinsul crii funciare s rezulte o aparen de existen a dreptului
n favoarea lui Secundus;
c) cel nscris n cartea funciar (Secundus) s fi transmis dreptul de
proprietate n favoarea lui Tertius, printr-un act cu titlu oneros (art. 1.172 alin 1
NCC)86 vnzare, schimb, dare n plat etc. , valabil n sine, adic neafectat de
vicii intrinseci sau extrinseci; dac i actul ncheiat de Secundus i Tertius este
nevalabil, nu se poate invoca dect uzucapiunea tabular, iar nu i publicitatea
material a crii funciare;
d) Tertius s fi dobndit dreptul de proprietate cu bun-credin, ntemeinduse pe cartea funciar i fr s fi cunoscut, pe alt cale, neregularitatea cr ii
funciare;
e) dreptul de proprietate dobndit de Tertius s fi fost, la rndul su, nscris
n cartea funciar;
f) la data contestrii dreptului lui Tertius de ctre Primus s fi trecut cel puin
un an de la comunicarea ncheierii prin care s-a ordonat nscrierea dreptului de
proprietate n folosul lui B, iar dac ncheierea nu a fost comunicat acestuia, s fi
trecut cel puin 3 ani de la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n

86

Principiul publicitii materiale este operabil i n materie ipotecar, n cazul ipotecilor conven ionale
constituite n favoarea unui creditor ipotecar de bun-credin (art. 901 alin. 3 NCC). V. supra, nr. 8.

35

folosul lui B; termenele de un an i 3 ani sunt termene de decdere87, iar nu de


prescripie.
23. Regimul intertemporal. Ratione temporis, uzucapiunea, fie tabular, fie
extratabular, este supus legii sub imperiul creia termenul de uzucapiune a
nceput curg (art. 6 alin. 4 NCC).
Dispoziiile art. 931 NCC nu sunt aplicabile uzucapiunilor tabulare ncepute
i nemplinite la data intrrii n vigoare a Codului civil (art. 82 LPA). A fortiori,
uzucapiunile mplinite pn la 1 octombrie 2011 rmn supuse legii vechi. Nu
intereseaz dac legea nou este mai favorabil sau nu i nici dac uzucapantul era
nscris n cartea funciar, deschis potrivit Decretului-lege nr. 115/1938 ori
deschis n baza procedurii prevzute de Legea nr. 7/1996, republicat, cu
modificrile ulterioare, ct vreme conform interpretrii Seciilor Unite ale
instanei supreme (supra, nr. 21), n substana sa, Decretul-lege nr. 115/1938 ar
ultraactiva.

87

V. supra, nota 63.

36