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COMPRA Y VENTA
1) Contrato de compraventa
Definicin:
Segn Art. 1323 Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a
transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar
por ella un precio cierto en dinero.
Conviene destacar que este contrato no supone transferencia de la propiedad ni la
entrega efectiva del precio, sino la obligacin de hacerlo. (Borda)
Caracteres: (Borda + Gua)
1) Es bilateral (porque implica obligaciones para ambas partes).
2) Es consensual (porque produce todos sus efectos por el solo hecho del
consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio).
3) No formal (porque se perfecciona por el slo hecho del consentimiento de las
partes, sin requerirse forma especial para celebrarlo. Excepcin: tratndose de
inmuebles, se requiere escritura pblica).
4) Oneroso (porque la prestacin de una parte se da en miras de la
contraprestacin que debe realizar la otra parte. As, la cosa por el precio, el
precio por la cosa).
5) Conmutativo (por lo general, el contrato de compraventa es conmutativo,
porque las prestaciones son ciertas y equivalentes. Por excepcin, en algunos
casos puede ser aleatorio).
Elementos de la compraventa
Capacidad.
Consentimiento.
Cosa (Art.1327).
Precio (Art. 1349 a 1356).
3) Albaceas.
Art. 1361: "Es prohibida la compra, aunque sea en remate pblico, por s o por
interpuesta persona:... Inc. 3) A los albaceas, de los bienes de las testamentarias
que estuviesen a su cargo".
La prohibicin tiende a evitar que el albacea perjudique a los herederos y
acreedores, comprando para s a un precio menor de lo que realmente valen, los
bienes de la testamentaria a su cargo. Si se viola la prohibicin es nulo, de
nulidad relativa.
4) Mandatarios.
Los mandatarios no pueden comprar los bienes que estn encargados de vender
por cuenta de sus mandantes (Art. 1361, Inc. 4).
La prohibicin legal se extiende a todos los que actan como rganos investidos
del poder de disposicin de una cosa ajena.
La razn de esta prohibicin es la siguiente: la ley desea evitar un conflicto de
intereses entre el mandante y el mandatario, que habra de redundar muy
probablemente en perjuicio del primero.
El contrato adolece de nulidad relativa manifiesta.
5) Empleados pblicos.
Art. 1361: "Es prohibida la compra... INC. 5 A los empleados pblicos, de los
bienes del Estado, o de las Municipalidades, de cuya administracin o venta
estuviesen encargados".
La prohibicin tiende a evitar 'negociados' por parte del empleado pblico Si se
viola la prohibicin, el acto es nulo, de nulidad absoluta. El empleado deba estar
encargado de la administracin o venta del bien; si no lo est, puede comprar
vlidamente.
6) Jueces, Abogados, Fiscales, etc.
Art. 1361: "Es prohibida la compra.. INC. 6 A los jueces, abogados, fiscales,
defensores de menores, procuradores escribanos y tasadores, de los bienes que
estuviesen en litigio ante el Juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen
ejercido su respectivo ministerio").
Ej. Un juez no podr comprar bienes de juicios que tramitan en su juzgado pero
s bienes de juicios que tramitan ante otro juez.
La prohibicin se funda en razones de moral. Si se viola la prohibicin el acto es
nulo, pero de nulidad absoluta o de nulidad relativa?
Merece tenerse en cuenta la distincin que hace Borda: a) si se trata del juez o de
funcionarios de la administracin de justicia (fiscal, asesor, defensor de menores,
secretarios), la nulidad es absoluta porque hay en juego motivos de orden
pblico;
b) si se trata de abogados y procuradores o peritos de parte, la nulidad es slo
relativa, porque no est en juego el orden pblico y slo existe el inters privado;
por ello, la parte interesada pueda confirmar el acto si as lo desea.
3) El precio
Concepto
El precio es la contraprestacin que efecta el comprador, por la cosa que el
vendedor le entrega en propiedad.
Requisitos
1) Debe ser en dinero (art. 1323).
Si el precio no es en dinero, no hay compra-venta. Ej: si en vez de dinero, el
comprador entrega una cosa, habr permuta; si entrega un servicio o trabajo,
habr 'dacin en pago' o un contrato innominado, pero no contrato de
compraventa.
El pago del precio en dinero, puede hacerse al contado (sea en el momento del
contrato, o contra entrega de la cosa) o a plazo, es decir, convenirse que el pago
se har ms adelante.
2) Debe ser cierto (Art. 1349).
Esto significa que debe ser determinado o determinable.
El precio es cierto en los casos del Art. 1349:
a) cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar. (Ejemplo: vendo mi auto en un precio de $ 10.000).
b) cuando se deje su determinacin al arbitrio de una persona determinada.- (Ej:
vendo mi quinta en el precio que fije el contador Alberti Alberto).
c) cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta.- (Ej: vendo mi quinta por el
mismo precio que vendi la suya mi vecino Jorge Rodrguez).
3) Debe ser serio.
Es decir, un precio real, verdadero, efectivo. Este requisito no lo exige
expresamente el Cdigo, pero la doctrina coincide en que si no hay precio 'serio'
no hay compraventa.
El precio no es serio:
1) Cuando es un precio SIMULADO (o ficticio): en general, rene esta
caracterstica cuando el vendedor no ha tenido la intencin de exigirlo. (Ej: se
simula pagar $ 300.000 por una casa, se transmite el dominio, pero el precio en
realidad no se paga). En este supuesto, no existe realmente precio, y sin precio no
hay venta; no obstante, el acto podr valer como donacin.
2) Cuando es un precio IRRISORIO: cuando es tan bajo que equivale a nada. La
denominacin de 'irrisorio', se debe a que el precio es tan bajo, tan absurdo, que
causa risa. (Ej: vendo una casa en tres pesos; vendo mi auto nuevo en 5 pesos).
Ac tampoco existe precio, y por lo tanto, el contrato no puede valer como venta,
aunque s podemos estar en presencia de una donacin.
4) Clusulas especiales
Regla general (Borda)
Puesto que en el mbito contractual impera el principio de la libertad (Art. 1197),
las partes pueden pactar las clusulas y modalidades que estimen convenientes
(Art. 1363).
En toda esta materia, las disposiciones del Cdigo, salvo contadas excepcionales,
slo tienen carcter supletorio y rigen en caso de que las partes no hayan
acordado expresamente otra cosa. El Cdigo se ha limitado a reglamentar las
clusulas ms frecuentes; adems de stas, estudiaremos otras no reglamentadas
que tienen tambin importancia prctica.
Clusula de no enajenar (Gua)
Es la clusula por la cual se le prohbe al comprador enajenar la cosa a una
persona determinada.
Art. 1364: "Es prohibida la clusula de no enajenar la cosa vendida a persona
alguna; mas no a una persona determinada".
Lo que se prohbe es que en el contrato haya una clusula que diga: 'el comprador
de la cosa no puede enajenarla NADIE'. (Esta clusula no anula el contrato, pero
debe tenerse por no escrita, siendo vlido el resto del contrato).
Pero se permite la clusula de 'no enajenar a persona determinada' (ej: al Sr.
Jorge Timi), la cual puede obedecer a motivos diversos (ej: evitar que la cosa
vendida pase a manos de un competidor).
Si la clusula de 'no enajenar a persona determinada' es violada cules son los
efectos?.
Debemos distinguir lo siguiente:
a) Si la prohibicin se pact como 'condicin resolutoria': se aplica el rgimen de
la condicin resolutoria (art. 1371 y concordantes).
b) Si se pact bajo pena 'de multa o clusula penal': la venta al tercero ser
vlida, pero el que viol la prohibicin deber pagar la multa o clusula penal.
c) Si se estableci en el contrato, pero no se le dio carcter de condicin ni se fij
multa: la venta hecha por el comprador a pesar de la prohibicin ser vlida, pero
deber pagar los daos y perjuicios que cause al vendedor.
Venta a satisfaccin del comprador (Guia)
Art. 1365: "...es la que se hace con la clusula de no haber venta o de quedar
deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador".
Ejemplo: compro una casa, pero estipulo que la habitar por un mes y luego
decidir si es o no de mi agrado. Si no me agrada no hay venta.
Esta clusula -aplicable a muebles e inmuebles- tiene caractersticas semejantes a
la venta 'ad gustum' o 'a ensayo o prueba' (ventas que quedan supeditadas a que al