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tude de faisabilit du projet de retour dune quipe de

la Ligue majeure de baseball Montral


Prsentation la Chambre de commerce du Montral mtropolitain
ainsi qu Projet Coup de circuit Montral inc.

Rapport final
Le 12 dcembre 2013

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Monsieur Michel Leblanc


Prsident et chef de la direction
Chambre de commerce du Montral mtropolitain
380, rue Saint-Antoine Ouest, bureau 6000
Montral (Qubec) H2Y 3X7
Objet: tude de faisabilit portant sur le retour du baseball majeur
Montral
Monsieur,
Conformment au contrat de services professionnels dat du 26 juillet 2013
(le contrat ) entre Conseil en financement Ernst & Young Orenda Inc.
( nous ou EY ) et la Chambre de commerce du Montral mtropolitain
( vous ou CCMM ), nous avons dvelopp notre analyse et prpar cette
tude de faisabilit (le document vis ) avec vous et vos conseillers selon
les objectifs et les mthodes convenus lors des rencontres de travail.
Notre travail peut tre utilis dans le cadre du dveloppement du Projet Coup
de circuit Montral inc. ( PCCM). Notre travail a t prpar selon vos
instructions et ce rapport devrait tre lu et utilis dans son entiret. Pour
viter toute confusion, lorsque nous rfrons des travaux ou des informations
provenant de tierces parties, nous navons pas vrifi dune manire
indpendante ces travaux ou ces informations.
Le document vis a t prpar dans le seul but dtre utilis par la CCMM et
le PCCM. Le document vis na pas t prpar en vue de quelque autre
usage et ne doit pas tre utilis quelque autre fin que ce soit.
Les analyses et les conclusions du document vis sont fondes sur des
donnes, informations et hypothses (collectivement les Intrants )
provenant de sources publiques et prives considres comme tant fiables.
Nous avons utilis les Intrants et navons pas fait de vrification exhaustive ni
vrifi dune manire indpendante le caractre valide et complet de ces
Intrants. EY dcline expressment toute responsabilit lgard des
dclarations ou des garanties, expresses ou implicites, contenues dans le
document vis ou dans toute autre communication crite ou orale faite

Jeudi, le 12 dcembre 2013

toute personne ou mise la disposition de toute personne ainsi que toute


responsabilit lgard des omissions dans le document vis et dans une telle
communication.
De plus, comme il arrive souvent que les vnements et les circonstances ne
se produisent pas comme prvu, il y a habituellement des carts entre les
rsultats estimatifs et les rsultats rels, et ces carts peuvent tre importants.
Aucune dclaration nest faite, ni quelque garantie ou autre forme dassurance
nest donne quant la concrtisation de lune ou lautre des estimations,
prvisions ou projections.
Les renseignements contenus dans le document vis sont transmis au
destinataire titre confidentiel pour tre utiliss seulement dans le cadre de
lvaluation du projet dcrit aux prsentes et sont assujettis toute entente de
confidentialit conclue avec le destinataire.
La remise du document vis ne constitue pas une offre de vendre, ni la
sollicitation dune offre dacheter, des titres en vertu des lois sur les valeurs
mobilires de tout territoire, notamment la loi intitule United States Securities
Act of 1933, dans sa version modifie, ou toute loi sur les valeurs mobilires
dun tat amricain, ni une sollicitation de conclure toute autre opration.
Nous nassumons aucune responsabilit lgard de toute dcision financire
ou dcision en matire de dclaration fiscale, laquelle relve juste titre de la
direction du client. Nous comprenons que la CCMM accepte la responsabilit
lgard de toute question dordre fiscal ou financier relativement aux activits
vises par notre analyse et lgard de lutilisation qui sera faite de notre
analyse et des documents viss.
Si vous souhaitiez avoir des clarifications sur certains aspects de ce rapport ou
vouliez discuter de certains sujets complmentaires, nhsitez pas nous
contacter.
Nous vous prions dagrer, Monsieur, nos salutations distingues.

Table des matires

Sommaire

Les Twins du Minnesota et le Target Field : un bon modle pour Montral?

Rapport de synthse

Financement et structure organisationnelle

24

Analyse financire en vue de la construction du stade

29

Donnes financires relatives lexploitation du stade et de lquipe

34

Donnes financires relatives au financement public

43

Synthse globale des rsultats

48

Analyse des retombes conomiques et des incidences sur lenvironnement


urbain

52

Autres modles damnagement de stades

57

Glossaire

59

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Sommaire

la suite des rsultats favorables du sondage prliminaire ralis par Lger Marketing en mai 2013, EY sest vue confier le mandat de
mener une tude de faisabilit financire portant sur la viabilit du projet de retour Montral dune quipe de la Ligue majeure de baseball
(LMB) ainsi que sur la possibilit de construire un nouveau stade de baseball proximit immdiate du centre-ville de Montral.

Une analyse prudente de linformation que nous avons recueillie nous permet de croire que le retour Montral dune quipe de la LMB est
un projet viable sur le plan financier, dans la mesure o les hypothses suivantes se confirment : masse salariale modeste, mais
concurrentielle; prix moyen des billets comparable au prix moyen des billets dans la LMB; entente sur les droits de diffusion locale
comparable aux ententes conclues par dautres quipes de la LMB sur des marchs semblables celui de Montral; utilisation novatrice de
commandites et de partenariats; et rpartition des revenus entre toutes les quipes en vertu du modle de partage des revenus de la LMB,
qui comporte de multiples volets.

Une tude ralise par Lger Marketing rvle que les amateurs de baseball et le milieu des affaires sont favorables au retour Montral
dune quipe de baseball professionnel; des prvisions raisonnables indiquant une assistance moyenne au stade de quelque
28 500 spectateurs par match.

Avec une population de plus de 3,8 millions dhabitants, lagglomration montralaise vient au 15e rang des principaux marchs de
lAmrique du Nord par la taille, et il sagit du plus grand march ne pas accueillir une quipe de la LMB (qui compte 30 quipes).

Les nouvelles installations voues au baseball compteraient 36 000 places assises, y compris jusqu 60 loges de luxe; idalement, ces
installations devraient tre amnages dans un rayon de deux kilomtres environ du centre-ville de Montral.

Le nouveau stade, qui devrait tre reli au rseau de transport en commun, devrait tre conu de faon favoriser le dveloppement
immobilier et conomique dans le secteur, comme cela sest produit dans plusieurs autres villes o de pareils stades ont t construits.

Les cots de construction du stade sont estims 467 M$, ce qui comprend les cots estimatifs lis la gestion du projet et au
financement des travaux de construction.

Sur le total des cots du projet (1,025 G$), 67 % (690 M$) seraient financs par le groupe propritaire de lquipe, tandis que le financement
public stablirait 33 % (335 M$). Le gouvernement provincial serait propritaire du stade. Pour sa part, lquipe aurait la responsabilit de
tous les aspects lis aux travaux de construction et lexploitation, notamment en ce qui a trait dventuels dpassements de cots, et elle
conserverait les flux de rentres gnres par toutes les activits commerciales, de mme que tous les risques financiers inhrents.

La part des cots de construction revenant au gouvernement provincial serait rcupre grce aux prlvements dimpts directs effectus
pendant la phase de construction (55,6 M$) puis par la suite, au cours de chaque anne dexploitation (23 M$ par anne) de mme
que grce aux recettes fiscales annuelles gnres par les ventes ralises dans le cadre des activits tenues dans lenceinte du stade
(18 M$) et aux impts perus sur les salaires des joueurs (10 M$). Quant la municipalit, ses recettes de taxe foncire pourraient lui
permettre de rcuprer son investissement dans les infrastructures requises.

Un stade ciel ouvert entirement vou au baseball professionnel savre donc un projet viable sur le plan financier et pourrait tre construit
dans un dlai de trois ans aprs le parachvement de la transaction dachat de lquipe.

Les Twins du Minnesota et le stade Target Field, qui a t inaugur la saison 2010, reprsentent un bon modle suivre pour Montral.

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Ce stade ciel ouvert amnag au centre-ville de Minneapolis (dont le climat est comparable celui de Montral) a t un facteur
essentiel au maintien de lquipe dans cette ville. En outre, il savre une russite pour la LMB et pour les amateurs de baseball, de
mme que sur le plan du dveloppement urbain.
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Les Twins du Minnesota et le stade Target Field : un bon modle


pour Montral?

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Les Twins du Minnesota et le Target Field : un bon modle pour


Montral?
Avant de nous pencher sur la faisabilit du projet ax sur
lacquisition dune nouvelle quipe de baseball et sur la
construction dun stade Montral, nous vous proposons
de passer en revue la russite des Twins du Minnesota et
du Target Field, fournissant de nombreuses informations
pertinentes.
Les Twins du Minnesota

Propritaire : la famille Polhad

Stade Target Field

Mise en chantier : 30 aot 2007

Inauguration : 4 janvier 2010

Architectes : Populous/Hammel, Green and Abrahamson

Capacit : 39 021 places

54 loges, 2 mgaloges

Financement : Minnesota Ballpark Authority (64 %) et


Twins du Minnesota (36 %)

Cot de construction du stade : 390 M$

Cot des infrastructures urbaines : 155 M$

propos de Minneapolis-Saint Paul

Population de lagglomration : 3,4 millions dhabitants


(comparativement 3,8 millions dhabitants dans
lagglomration de Montral)

Autres quipes professionnelles : les Wild (LNH), les


Timberwolves (NBA) et les Vikings (NFL) du Minnesota

Faits pertinents pour Montral : March de taille


semblable et climat comparable
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Les Twins du Minnesota et le Target Field : un bon modle pour


Montral

En 2002, la LMB a identifi deux quipes qui, en raison de leurs difficults financires et de labsence de progrs dans le
dossier de la construction dun nouveau stade, taient susceptibles de disparatre : les Expos de Montral et les Twins du
Minnesota.

lpoque, les Twins jouaient dans un stade de baseball comparable au Stade olympique de Montral, soit le Metrodome
(stade de 46 564 places assises construit en 1982).

Ce nest quune fois que la cour dappel du Minnesota a confirm linjonction obligeant les Twins respecter leur bail de 2002 au
Metrodome que la disparition de lquipe a t carte.

Bien que la LMB en ait appel de la dcision devant la cour suprme du Minnesota, celle-ci a rejet sa demande de pourvoi.

La menace de disparition de lquipe a incit lassemble lgislative du Minnesota adopter une loi sur le financement dun
nouveau stade de baseball, ce qui a permis de recueillir galement lappui de Jesse Ventura, alors gouverneur de ltat, de
sorte que les Twins ont finalement pu faire approuver leur projet de stade en 2006.

Le nouveau stade a t financ par les Twins hauteur de 36 %, le reste du financement requis ayant t obtenu grce une
hausse de 0,15 % de la taxe de vente du comt de Hennepin (o se trouve le stade).

Le Target Field, qui a t inaugur en 2010 avec beaucoup de succs, a t class au premier rang du palmars ESPN des
stades offrant la meilleure exprience de baseball.

Le stade offre une excellente ambiance, permettant aux amateurs de renouer avec ltat desprit qui rgnait autrefois dans les
stades de baseball, surtout sous le soleil dt, hot dog et bire la main.

Le Target Field, qui reprsente une histoire de russite pour les Twins, bnficie chaque saison dune assistance moyenne de
30 000 39 000 spectateurs par match depuis son inauguration.

Sur une priode de dix ans, aprs avoir t prs de disparatre, les Twins sont devenus lune des quipes de la LMB qui
remportent le plus de succs et qui sont les plus stables.

La construction dun nouveau stade a grandement favoris ce succs.

Le Target Field se trouve dans une ville aux conditions climatiques semblables celles de Montral, tout en nayant pas de toit
rtractable. lpoque, on a estim que lajout dun toit rtractable se serait traduit par des cots additionnels de 100 M$, sans
compter les cots dentretien et les risques indtermins sy rattachant.
Minneapolis et Montral Conditions climatiques semblables
Saison allant davril octobre

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Montral

Minneapolis

Temprature moyenne (C)

15,5

16,2

Prcipitations moyennes (mm)

91,8

82,8

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Source : Donnes sur Minneapolis tires du site


http://www.usclimatedata.com/climate;
Donnes sur Montral tires du site http://climat.meteo.gc.ca/

Les Twins du Minnesota : retombes positives du stade Target Field


dans lenvironnement urbain

rig en 2010 dans le comt de Hennepin, le stade Target Field est laboutissement de prs de 13 annes defforts de lobbying et
de ngociations dploys par les Twins en vue de la construction dun nouveau stade de baseball.

Le stade de baseball a t rig au cur du centre-ville, une distance de marche du quartier des affaires.

Ds le dbut du projet, il a t question de construire plus quun simple stade de baseball Les investisseurs publics participant
au projet souhaitaient veiller ce que largent des contribuables permette de gnrer des avantages ne se limitant pas au monde
du baseball.

Les Twins voulaient sassurer de crer un lieu de rassemblement non rserv exclusivement au baseball; ils ont cr une grande
place extrieure faisant la jonction entre le stade et le centre-ville.

Les voies daccs reprsentaient des facteurs essentiels dans la conception dun stade de baseball urbain :

Deux autoroutes importantes et un rseau de rues pouvant offrir plus de 7 000 places de stationnement se trouvent dans
lenvironnement immdiat du stade, tandis que 20 000 autres places de stationnement se trouvent dans un rayon de 1,2 km.

Plus de 20 lignes dautobus relient le stade au rseau du mtro.

Plusieurs centaines de supports bicyclettes se trouvent proximit.

peine 15 mois aprs louverture du stade de baseball Target Field :

De nouveaux permis de construction dune valeur de 36 M$ ont t dlivrs pour la construction dimmeubles aux alentours
du stade.

Le taux doccupation des htels du centre-ville de Minneapolis, situs dans le voisinage du stade, a augment de 19,4 % au
cours des six mois qui ont suivi louverture.

Le taux dachalandage du train lger a augment de prs de 7 %, en raison de lassistance aux matchs.

Au cours de la saison inaugurale de 2010, le stade a gnr un total de 18,6 M$ en revenus tirs des taxes de vente et dutilisation.
Ce rsultat a chut 17 M$ en 2011, puis quelque 15,5 M$ en 2012. Le total de 17 M$ gnr en 2011 quivalait tout de mme
prs de trois fois les revenus de 6 M$ enregistrs par les Twins lors de leur dernire saison au Metrodome.

Selon une analyse indpendante des retombes conomiques, le stade Target Field a gnr, ds sa premire anne
dexploitation, des retombes conomiques dau moins 169,3 M$.

On a annonc rcemment que le Hennepin County Board a approuv un plan prvoyant lamnagement dune place publique
intgrant un amphithtre, un cran gant et de nouveaux espaces commerciaux et locaux pour bureaux relis au centre de
transport par rail dont la construction est en cours dans le secteur.

La station Target Field, qui donnera accs quatre lignes de transport sur rail lger et une ligne de train de banlieue, intgrera
une place dune superficie de 60 000 pi2. Selon la North Loop Association, le montage financier de ce projet de gare de transit, dont
la valeur totalise 79 M$, se rpartit comme suit : 17 M$ en obligations dtat; jusqu 22 M$ en fonds publics provenant du comt;
20 M$ en subventions fdrales; 1,8 M$ en fonds de la Minnesota Ballpark Authority et 500 000 $ en fonds municipaux.

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Rapport de synthse

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

tendue du mandat dEY

la suite des rsultats favorables du sondage ralis par Lger Marketing en mai 2013, EY sest vu confier le mandat de
mener une tude de faisabilit financire portant sur la viabilit du projet de retour Montral dune quipe de la Ligue
majeure de baseball (LMB) ainsi que sur la possibilit de construire un nouveau stade de baseball proximit immdiate du
centre-ville de Montral.

Le mandat dEY intgrait les lments suivants :

Faisabilit financire dun projet prvoyant la dtention et lexploitation de lquipe dans la perspective de
ltablissement dun consortium de propritaires local
Faisabilit financire de lexploitation du stade
Faisabilit financire de la construction dun nouveau stade de baseball au centre-ville

Stade couvert

Stade couvert toit rtractable

Stade ciel ouvert

Structures de financement dun nouveau stade de baseball au centre-ville

Stade dtenu et construit par des intrts privs

Stade dont le financement repose sur des fonds publics et sur des fonds de capital-investissement (contrle par
lautorit du stade)

Stade dont le financement repose sur des fonds publics et sur des fonds de capital-investissement (contrle par
lquipe)

Analyse gnrale de certains emplacements envisageables en vue de la construction dun nouveau stade de baseball au
centre-ville

Examen de projets damnagement urbain et des retombes conomiques associs dautres nouveaux stades de
baseball dquipes de la LMB

Nous avons recueilli nos donnes dans le cadre de recherches, dentrevues et de lexamen des meilleures pratiques.

Nous avons rencontr des hauts dirigeants de plusieurs quipes de la LMB pour discuter avec eux dun modle daffaires
ax sur la dtention dune concession.

Nous avons rencontr des reprsentants municipaux sur plusieurs marchs de la LMB pour discuter avec eux du rle de
lautorit du stade entit municipale charge de la construction, et parfois de lentretien continu, des installations
sportives ainsi que des retombes de la construction dun nouveau stade du point de vue de lamnagement urbain et
sur le plan conomique.
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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Viabilit dune quipe de la LMB Montral, dans des conditions


favorables
Une quipe de la LMB serait-elle viable Montral?

Le retour Montral dune quipe de la LMB est viable sur le plan financier, dans la mesure o les conditions favorables
sont runies et o lon applique la mme mthode que celle qui a t employe sur divers marchs de baseball similaires
celui de Montral.

Une quipe montralaise serait viable suivant un ensemble dhypothses ralistes :

Demande forte pour les abonnements de saison

Prix moyen des billets comparable au prix moyen pratiqu dans la LMB

Masse salariale modeste, mais concurrentielle

Entente sur les droits de diffusion locale comparable aux ententes conclues par dautres quipes de la LMB sur des
marchs similaires celui de Montral

Maximisation des revenus, grce une utilisation novatrice des commandites et des partenariats

Application du modle de partage des revenus de la LMB

Conditions essentielles au succs :

Amnagement dun nouveau stade de baseball dans un secteur central de la ville en lien troit avec le milieu des
affaires local

Amnagement dun nouveau stade satisfaisant aux nouvelles normes du monde du baseball, financ
partiellement par des fonds publics (aspect analys plus loin dans le prsent document) et reposant sur la solution
la plus rentable possible dans le contexte des conditions climatiques de Montral, savoir un stade sans toit
rtractable

Le succs de la concession sur le terrain doit ncessairement reposer sur un solide groupe de propritaires bien
capitaliss.

Idalement, la nouvelle quipe devrait faire partie de la division Est de la Ligue amricaine, de sorte quelle serait ainsi
amene se mesurer des quipes populaires qui sont des rivales naturelles, telles que celles de Toronto, Boston et
New York, dont la prsence Montral favoriserait la russite du projet. De telles oppositions contre ces quipes
populaires engendreront de meilleures audiences tlvises.

Les avantages de jouer dans la Ligue amricaine seraient considrables pour le tourisme et pour le rayonnement de
Montral dans les grandes villes amricaines du nord-est

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Plusieurs facteurs portent croire que le moment est bien choisi


Pourquoi la situation est-elle diffrente cette fois-ci?

Lindustrie du baseball a connu de profonds changements au cours des dix dernires annes, toutes les quipes se partageant
dsormais les revenus considrables dcoulant de la nouvelle entente sur les droits de diffusion lchelle nationale, de mme
que les revenus gnrs par les nouveaux mdias perfectionns et les revenus tirs de la vente de produits drivs.

La dsaffection des partisans des Expos au cours des dernires annes dexistence de lquipe, qui sexplique par divers
facteurs, a t lorigine de la forte baisse de lassistance aux matchs. Or, un groupe local de propritaires socialement
responsables pourrait amener lquipe renouer avec les sommets de popularit atteints dans les annes 1980 et au dbut des
annes 1990.

Le Stade olympique naccueillerait pas la nouvelle quipe, car il na pas t conu pour le baseball, il est mal situ et il aurait
besoin dimportants travaux dentretien et damlioration.

La LMB a tabli clairement que le retour dune quipe de baseball au Stade olympique nest pas envisageable.

Comme le march montralais est petit, la nouvelle quipe bnficierait probablement dune part de la redistribution des revenus
de la LMB, mais elle obtiendrait sans doute moins que ce que touchent actuellement dautres quipes tablies sur de petits
marchs.

Une apprciation du dollar canadien, devenu proche de la parit avec le dollar amricain au cours des dernires annes, affiche
un niveau nettement suprieur la fourchette 0,84 $ - 0,62 $ observe entre 1994 et 2004 (voir donnes de Reuters dans le
graphique ci-dessous).

Les sources de revenus de la MLB (Fonds central de la MLB centrale, MLB Advanced Media, MLB properties ainsi que la
redistribution des revenus de la MLB) ont augment de faon significative depuis que les Expos ont quitt Montral, lensemble
de ces revenus est pay aux quipes en dollars amricains, et serviront donc dinstruments de couverture contre l'impact
financier du dollar amricain sur la masse salariale des joueurs dans l'ventualit d'une baisse du dollar canadien.

Le taux de change, aux fins de la prsente tude, est fix au pair (1,00 $), une baisse 0,90 $ incluse dans lanalyse de
sensibilit, nengendrerait que peu d'impact sur la viabilit du projet

volution du taux de
change CAD/USD de1994
2013

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Indices dun solide appui au retour dune quipe de baseball


La ville de Montral est-elle en mesure daccueillir une autre quipe sportive de haut niveau?

Les trois grandes quipes montralaises actuelles (les Canadiens, les Alouettes et lImpact) affichent un taux dassistance
aux matchs frisant les 100 %. Dcidment, les Montralais se passionnent pour les vnements sportifs!

Dautres agglomrations mtropolitaines comparables, comme celles de Minneapolis, Denver et Phoenix, accueillent quatre
grandes quipes sportives, tandis que Cleveland, Saint Louis, Tampa Bay, Pittsburgh et Kansas City sont des
agglomrations mtropolitaines bien plus petites que Montral qui accueillent chacune trois quipes sportives de haut
niveau, dont lune fait partie de la LMB.

Avec une population mtropolitaine de 3,8 millions dhabitants, Montral figure au 15e rang des principaux marchs nordamricains quant la taille, et il sagit du plus grand march ne pas accueillir une quipe de la LMB.

La population en gnral et le milieu des affaires soutiennent-ils le projet de retour dune quipe de baseball?

Selon les rsultats du sondage ralis par Lger Marketing aux fins de la prsente tude, tant les amateurs de baseball que
le milieu des affaires de Montral adhrent au projet de retour dune quipe de baseball dans la ville.

Prs de 70 % des Qubcois sont en faveur du retour Montral dune quipe de baseball professionnel, tandis
quils ne sont que 11 % sy opposer.

Il se rvle que 81 % des entreprises appuient le retour du baseball professionnel Montral.

Des dirigeants dentreprise se montrent intresss participer au financement du projet. Plus particulirement,
souhaitant contribuer au financement du futur stade de baseball de Montral, 31 % des rpondants au sondage
souhaiteraient en acheter une brique, tandis que 24 % seraient susceptibles dacheter un sige.

Parmi les entreprises qui seraient susceptibles dacheter des billets pour des matchs de baseball professionnel
Montral, 24 % seraient intresses faire de la publicit dans le nouveau stade.

Selon les prvisions ralistes tablies par Lger Marketing, entre 27 600 et 31 600 spectateurs en moyenne
assisteraient aux matchs de la nouvelle quipe montralaise (y compris loccupation des loges dentreprise).

Lger Marketing constate que les rpondants sont intresss acheter des billets un prix allant de 25 $ 75 $ et
que les billets de saison reprsenteraient environ 60 % du total des billets vendus par match.

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Prvisions de Lger Marketing quant lassistance aux matchs


Quelle est lassistance prvue aux matchs (volume de billets vendus)?

Pour estimer le niveau moyen dassistance aux matchs, Lger Marketing a effectu un sondage auprs de la population en
gnral, de mme quauprs de reprsentants de PME et de grandes socits.

Le tableau ci-dessous prsente le niveau moyen dassistance par match, selon les prvisions ralistes tablies pour les
deux segments de march sonds, de mme que les prix de rfrence que les spectateurs sont prts payer pour assister
aux matchs (sans gard la configuration du stade et la disponibilit de siges de tels prix).
Prvisions ralistes de
Lger Marketing

Population en gnral

Entreprises

Total

Infrieure

Suprieure

Infrieure

Suprieure

Infrieure

Suprieure

Billets 25 $

6 936

7 928

522

596

7 459

8 524

Billets 50 $

6 679

7 633

5 115

5 845

11 794

13 478

Billets 75 $

1 096

1 253

6 784

7 755

7 880

9 008

Total des billets vendus

14 712

16 814

12 421

14 196

27 133

31 010

Fourchette de prix des billets :

40,08 $

Prix moyen des billets

62,60 $

50,39 $

Nombre de loges

45

52

45

52

Nombre de personnes par loge

12

12

12

12

14 712

16 814

12 961

14 820

27 673

31 634

Assistance globale

Sources : Synthse de Lger Marketing (Nov. 2013). Les ventes effectues correspondant chaque prix de rfrence sont mutuellement exclusives. Prix des billets en
dollars de 2014.

Les donnes relatives lassistance aux matchs qui sont prsentes dans le tableau ci-dessus prennent en compte les
billets vendus, mais pas les billets de faveur.

Les ventes de billets englobent les billets rguliers, les billets de saison ainsi que les forfaits de billets pour 20 et 40 matchs.

Les prvisions de Lger Marketing ne tiennent pas compte de la demande manant de lextrieur de lagglomration
montralaise, notamment les ventes susceptibles dtre ralises auprs de groupes et de grandes socits dont le sige
social se trouve ailleurs.

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Dfinition des prvisions de la prsente tude


La prsente tude repose sur des hypothses relativement prudentes.

Aux fins de la prsente tude de faisabilit, les prvisions relatives lassistance aux matchs reposent sur des hypothses
prudentes formules partir des rsultats du sondage :

Lger Marketing a labor trois scnarios prvisionnels : un scnario pessimiste, un scnario raliste et un scnario
optimiste.

Les prvisions utilises par EY correspondent la fourchette infrieure des prvisions ralistes de Lger Marketing.

La modlisation de lassistance aux matchs aux fins de la prsente tude tient compte de la capacit du stade : deux types
de siges (siges rguliers et siges de premire catgorie, plus les loges dentreprise).

Lanalyse comparative ralise lchelle de la LMB a rvl que 15 % environ des billets correspondent des siges de
premire catgorie.

Les donnes de Lger Marketing sur la disposition payer des spectateurs ont t apparies avec les divers types
de siges.

Dans lhypothse dune capacit globale de 36 000 siges, le stade comprendrait 5 400 siges de premire catgorie
et 30 600 siges rguliers.

La prsente tude utilise un prix moyen de 25 $ par sige rgulier et de 50 $ par sige de premire catgorie, soit un prix
moyen par billet de 29,57 $ (en dollars de 2014).

Le montant correspondant la disposition payer des spectateurs dtermine par Lger Marketing, qui stablit
50,39 $, est toutefois plus lev de 69 %, ce qui donne aux propritaires de lquipe la possibilit dune utilisation
maximale de la structure tarifaire et des revenus tirs de la vente de billets.

Un taux de dfection de 5 % a t pris en compte dans les prvisions relatives aux ventes de billets, de faon ce que le
calcul des revenus tirs de la vente de concessions et de produits drivs repose sur lassistance relle aux matchs.

Selon les prvisions du Conference Board du Canada, la demande manant de lextrieur de lagglomration montralaise
reprsenterait de 5 % 10 % de lassistance globale aux matchs.

Le tableau de la page suivante prsente la moyenne des ventes de billets et de lassistance aux matchs selon un scnario
raliste, de mme que les deux points de rfrence suivants :

lassistance moyenne par match de la LMB au cours des trois dernires saisons;

lassistance moyenne par match dquipes comparables au cours des trois dernires saisons. La slection des
quipes comparables, c.--d. celles dont le march est dune taille semblable, comprend les quipes de Seattle, du
Minnesota, de Milwaukee, de San Diego et de lArizona.

Page 14

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Synthse des prvisions relatives lachalandage au stade


Quelle est lassistance prvue aux matchs (volume de billets vendus)?

Capacit % de billets
globale
vendus

Nbre de
billets
vendus par
match

Nbre de
billets
vendus par
anne

Prix moyen
des billets

Taux de
dfection

Assistance
moyenne
dans la
Assistance
LMB
(20112013)

Assistance
moyenne
des
quipes
comparables
(2011-2013)

Siges
rguliers

30 600

75 %

22 950

1 858 950

25,00 $

5%

21 802

Siges de
premire
catgorie

5 400

95 %

5 130

415 530

50,00 $

5%

4 874

30 574
par match

29 011
par match

Sous-total

36 000

78 %

28 080

2 274 480

29,57 $

5%

26 676

2 476 494
par anne

2 349 913
par anne

Nombre de
loges

60

92 %

n.d.

n.d.

n.d.

n.d.

55

Siges par
loge

12

100 %

n.d.

n.d.

n.d.

5%

11

27,73 $
en
moyenne
par billet

22,95 $
en moyenne
par billet

Assistance
globale

36 720

78 %

28 742

2 328 102

n.d.

5%

27 281

Source pour la LMB et les quipes comparables : ESPN.com. quipes comparables : Seattle, Minnesota, Milwaukee, San Diego et Arizona.
noter : Les donnes relatives lassistance aux matchs Montral qui sont prsentes dans ce tableau ne comprennent pas les billets de faveur. Les montants
prsents sont en dollars de 2014.

Ces prvisions de ventes de billets prennent en compte la demande manant de lextrieur de lagglomration montralaise.
Le prix moyen de 29,57 $ par billet, qui est lgrement suprieur au prix moyen de 27,73 $ par billet dans la LMB, est
comparable au prix moyen des billets dquipes comme Miami (29,27 $) ou Houston (30,09 $) et infrieur au prix moyen des
billets de lquipe du Minnesota (32,59 $). Le prix moyen des billets des quipes comparables est de 22,95 $.
(Source : http://www.kshb.com/dpp/sports/baseball/mlb-average-ticket-price--fan-cost-index-for-all-30-baseball-teams)))))

Page 15

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Le stade de baseball
Combien coterait un nouveau stade de baseball et quelle en serait la capacit?

Vu les rsultats des analyses comparatives de la LMB, la taille du march et la faisabilit financire du projet, nous en
venons la conclusion quun stade de baseball ciel ouvert dune capacit denviron 36 000 places constitue la
meilleure solution pour Montral.

Malgr les tempratures froides qui peuvent prvaloir en avril et en octobre, un nouveau stade sans toit rtractable serait
viable sur le plan financier.

Presque tous les matchs prvus les jours de mauvais temps (chutes de pluie ou de neige) sont reports des
dates ultrieures au cours de la saison.

Au Minnesota, tat amricain aux conditions climatiques trs semblables celles que connat Montral, le Target Field
na pas de toit rtractable.
Nbre de matchs reports
depuis linstallation des
Twins au Target Field
2010

2011

2012

2013

Source : Analyse dEY, information publique


Saison de 81 matchs

Minneapolis et Montral
Conditions climatiques semblables
Saison davril octobre

Montral

Minneapolis

Temprature moyenne (C)

15,5

16,2

Prcipitations moyennes (mm)

91,8

82,8

Sources
Minneapolis : http://www.usclimatedata.com/climate
Montral : http://climat.meteo.gc.ca/

Lajout dun toit rtractable se traduirait par des cots additionnels estimatifs de 150 M$ 180 M$, sans compter
les cots dentretien du toit et les risques sy rattachant, qui restent indtermins.
Le baseball est un sport qui est prvu pour lextrieur et qui sapprcie aussi bien par temps frais que par temps chaud.
Les matchs de baseball qui se droulent sous les projecteurs du Target Field rappellent les beaux jours du stade du
parc Jarry, Montral.
Le stade de baseball doit tre reli au rseau de transport en commun. Il doit sagir dun projet durable intgrant de
nombreuses commodits respectueuses de lenvironnement. Le plan et lentente de financement doivent intgrer un
volet orient vers la collectivit.
Les cots rattachs la construction Montral dun stade ciel ouvert dune capacit de 36 000 places
slveraient 426 M$ environ (en dollars de 2015, excluant les cots lis linflation pendant la priode de
construction, les cots de financement et le cot dacquisition du terrain).

Page 16

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Un projet viable dans lhypothse dun stade ciel ouvert


Sagirait-il dun stade couvert toit rtractable, dun stade couvert sans toit rtractable ou dun stade ciel ouvert?

Nous en sommes venus la conclusion quun stade ciel ouvert constitue la meilleure solution, celle qui est la plus viable
sur le plan financier.

Les Twins du Minnesota voluent dans un stade ciel ouvert, dans des conditions climatiques comparables celles de
Montral. En outre, les conditions climatiques qui prvalent Montral en avril sont semblables celles que connaissent
dautres villes du Nord-Est des tats-Unis qui accueillent une quipe de la LMB dans un stade ciel ouvert.

Le projet dun stade toit rtractable (auquel sont associs des cots supplmentaires allant de 150 M$ 180 M$, plus les
cots dentretien additionnels) est difficilement justifiable.

La technologie permettant de garder le terrain au sec et en bon tat dans lventualit de prcipitations sest
beaucoup amliore au cours des dernires annes. Les annulations en cas de pluie ou de neige seraient
minimales, et le froid nest susceptible de poser problme que dans les premires semaines de la saison.

La plupart des matchs annuls sont reports, de sorte que les revenus sy rattachant finissent par tre perus,
mme sils peuvent tre lgrement infrieurs ceux qui auraient t perus si les matchs prvus navaient pas d
tre reports, du fait du manque gagner attribuable aux dfections et aux remboursements.

Mme si un petit nombre de matchs taient dfinitivement annuls et que les revenus sy rattachant taient
dfinitivement perdus, les pertes de revenus seraient bien infrieures aux cots de construction dun nouveau toit
et aux cots lis son entretien continu.

En outre, comme les Montralais le savent trop bien, les toits rtractables sont sujets des dfaillances, de sorte
que les cots lis leur entretien pourraient tre considrables.

Notre modle repose sur lhypothse que les revenus additionnels susceptibles dtre tirs de la tenue dautres activits au
stade seraient modestes. La prsence au stade dune quipe de la LMB faisant figure de locataire principal suffit en
assurer la viabilit. Tous les revenus supplmentaires gnrs au stade seraient considrs comme des revenus axillaires.

Un stade ciel ouvert nentrerait pas en concurrence avec le Stade olympique, et la prsence dune telle
installation voue au baseball ne risquerait pas de compromettre toute ventuelle vocation nouvelle de celui-ci.

Trs peu de grands spectacles pouvant se tenir dans des stades sont actuellement en tourne dans les villes
nord-amricaines, et de tels spectacles ne gnrent pas suffisamment de revenus sur une anne pour justifier la
construction dun stade toit rtractable.

Comme les longs hivers incitent les Montralais profiter de lextrieur une fois la belle saison venue, il se rvle quun
stade couvert aurait une incidence ngative sur lassistance aux matchs, de sorte que cette option nest pas
recommandable.

Page 17

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

propos du stade
Installations et composantes du nouveau stade

Selon le cabinet darchitectes Populous, le stade de baseball devrait prsenter les caractristiques suivantes :

Superficie de 880 000 pi2

Environ 36 000 places assises rparties comme suit :

de 19 000 20 000 places dans la section Niveau Terrain

de 3 000 3 500 places dans la section Club

de 1 100 1 200 places dans la section Loges

de 9 000 10 000 places dans la section Balcon

de 44 60 loges de luxe

de 2 4 loges pour lorganisation dvnements et super-loges de 50 100 places assises

Locaux pour commerces de dtail dune superficie de 5 000 pi2

Locaux pour bureaux dune superficie de 30 000 pi2 35 000 pi2

Terrain en gazon naturel

Tableau de pointage et systme daffichage vido la fine pointe de la technologie

Page 18

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Analyses comparatives

Le tableau suivant prsente un aperu gnral des configurations possibles :


Cots de construction dun stade Montral*
Nombre de
places assises

Stade ciel
ouvert

Stade couvert
toit rtractable

35 000

500,8 M$

680,8 M$

37 000

535,9 M$

726,8 M$

40 000

571,5 M$

762,4 M$

* Source : Populous. Les montants prsents, qui sont en dollars de 2017. Ces montants comprennent le cot du financement de lentrepreneur gnral et les provisions pour
inflation.

Analyse comparative rcente des cots de construction de divers stades :


Analyse comparative de divers stades de baseball*
Ville

Type

Cot

Capacit

Anne

Miami

Stade couvert toit


rtractable

515 M$

36 700

2012

Minneapolis

Stade ciel ouvert

390 M$

39 500

2010

Washington

Stade ciel ouvert

498 M$

41 800

2008

* Source : Recherche dEY

Le stade de la LMB ayant la plus faible capacit daccueil est celui de Tampa (31 042 places). Parmi les stades
rcemment construits, celui de Miami prsente la plus faible capacit daccueil (36 700 places).

Page 19

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Stades de baseball rcemment construits*


2010 : Stade Target Field (Minneapolis)
390 M$ (stade seulement) / 545 M$ (cot total)

2012 : Stade Marlins Park (Miami)


519 M$ (stade seulement) / 619 M$ (cot total)

2008 : Stade Nationals Park (Washington)


498 M$ (stade seulement) / 611 M$ (cot total)

2009 : Stade Citi Field (New York)


695 M$ (stade seulement) / 850 M$ (cot total)

* Les montants prsents sont en dollars de lanne de construction. Le cot total englobe le cot damlioration des infrastructures.
Page 20

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

La conception et lemplacement du stade de baseball reprsentent


des facteurs cls de succs
O lquipe jouerait-elle?
Deux emplacements favoriseraient lachalandage du stade :

Le Bassin Wellington, situ au sud du centre-ville de Montral, dans le quartier Griffintown

Le secteur de lHpital de Montral pour enfants, avec intgration possible du Forum Pepsi

Bien que ces deux emplacements exigent lengagement de cots importants pour lacquisition et le nettoyage du
terrain ainsi que pour lamlioration des infrastructures, le projet resterait viable, moyennant la diversification des
sources de financement.

Notre tude de faisabilit ne prconise pas la construction dun stade de baseball en fonction de donnes
spculatives. Il conviendrait plutt dobtenir une concession de la LMB, une fois un accord de construction et le
montage financier dj en place. Le projet de construction dun nouveau stade de baseball nest pas viable sans la
prsence dune quipe de baseball professionnelle faisant figure de locataire principal.

Dans le cadre de la prsente tude, nous navons pas pris en compte la possibilit de recourir des transactions
compliques pour lachat de lotissements au cur du centre-ville. Il sagit toutefois assurment dune option quun
ventuel groupe de propritaires pourrait tudier.

Pourquoi le Stade olympique nest-il pas une option viable?

La LMB a fait savoir que, selon elle, la prsence dun stade de baseball dans le centre-ville constitue un facteur
dterminant pour envisager le retour dune quipe de la LMB Montral.

Le quartier o se trouve le Stade olympique offre un choix relativement limit de restaurants et dactivits de
divertissement en soire. Or, une telle diversit reprsente une condition essentielle pour que les matchs de baseball
deviennent une destination et une attraction.

Actuellement, le Stade olympique continue de fonctionner perte, du fait du non-fonctionnement de son toit rtractable
et de problmes structurels inhrents qui le rendent pratiquement inutilisable.

La vaste majorit des quipes de la LMB ne joue plus dans des stades ayant le mme ge que le Stade olympique, une
installation non conue pour le baseball.

Le Stade olympique ne se trouve pas un emplacement central; il na pas t conu pour le baseball; et y assister un
match de baseball ne procure pas la mme exprience que dans dautres stades de la LMB.

Page 21

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Les cinq emplacements valus


E

Emplacements valus
A Terrain adjacent
lautoroute Bonaventure
B Bassin Wellington
C Secteur de lHpital de
Montral pour enfants
D Hippodrome
E Stade olympique

A
D

Secteur privilgi au centre-ville


Page 22

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

valuation des caractristiques de chaque emplacement

Bien que chacun des emplacements tudis prsente des dfis, la minimisation du cot dachat du terrain et du cot
damlioration des infrastructures est un facteur important pour la viabilit financire dun nouveau stade.

Laccs aux transport en commun sera aussi une des caractristiques majeures examiner.
Proximit du
centre-ville

Emplacement
km

Terrain
jouxtant
lautoroute
Bonaventure

1,6

Accs aux
transports
en commun

Dmolition /
expropriation
ncessaire

Accs
des
stationnements

Contamination
probable du
terrain

Infrastructures
municipales
actuellement
en place

Espace
disponible

Potentiel
dintgration
et de
revitalisation
urbaine

Futur systme
lger sur rail
dans laxe du
pont
Champlain

Probable

En partie

Probable

Distance
de
marche

Bassin
Wellington

1,9

Futur systme
lger sur rail
dans laxe du
pont
Champlain

Secteur de
lHpital de
Montral
pour enfants

2,0

Hippodrome

10,1

Stade
olympique

10,2

Lordre de prsentation des emplacements est fonction de la proximit du cur du centre-ville (Place Ville-Marie).

Les cots lis aux infrastructures municipales sont gnralement justifiables, vu les perspectives de revitalisation urbaine et
damnagements immobiliers dans les environs des emplacements indiqus.

Page 23

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Financement et structure organisationnelle

Page 24

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Trois modles types pour lamnagement dun stade de baseball


1.

2.

3.

Modle de financement entirement priv


Des 30 stades que compte la LMB, seuls lAT&T Park de San Francisco et le stade Busch de Saint Louis ont t entirement financs partir de
fonds privs.
Selon un modle de financement priv, lquipe assume la totalit des cots de construction et dentretien du stade.
Nanmoins, mme les quipes ayant appliqu ce modle ont bnfici de laide financire dorganismes publics.
Par exemple, les Giants de San Francisco ont bnfici de quelque 15 M$ en financement par instauration de nouvelles taxes.
Dans le cas de la construction du stade Busch Saint Louis, la Ville a accord un allgement de la taxe locale sur le prix de vente des billets,
tandis que ltat a contribu au cot des infrastructures publiques ncessaires la prparation de lemplacement en vue de son amnagement.
Notre exercice de modlisation nous a amens conclure quil est trs difficile, voire impossible, denvisager ladoption Montral dun modle
de financement entirement priv.
Modle hybride de la LMB MODLE PRIVILGIER
La plupart des quipes de la LMB utilisent actuellement ce modle.
Selon ce modle, le groupe propritaire de lquipe finance habituellement une partie des cots de construction du stade et signe une convention
de bail long terme qui rgit ses relations avec lautorit du stade.
Le propritaire de lquipe reste matre de lexploitation du stade, notamment en ce qui a trait la programmation dautres activits. La plus
grande partie des revenus tirs de ces activits va au propritaire de lquipe, une partie moindre allant lautorit du stade.
En outre, le propritaire de lquipe assume habituellement les cots dexploitation et dentretien du stade, bien que, dans la plupart des cas, une
provision pour entretien soit conjointement capitalise par le propritaire de lquipe et par lautorit du stade.
Du point de vue de lquipe, ce modle reprsente une structure idale garantissant des relations futures harmonieuses.
Notre exercice de modlisation nous a amens conclure que cette structure serait la plus viable pour le march montralais.
Modle de financement par lautorit du stade
Les Orioles de Baltimore sont un exemple dquipe fonctionnant suivant ce modle.
Selon ce modle, le groupe propritaire de lquipe assume habituellement une partie des cots de construction du stade et signe une convention
de bail long terme qui rgit ses relations avec lautorit du stade.
Lautorit du stade reste matre de lexploitation du stade, notamment en ce qui a trait la programmation dautres activits.
En outre, lautorit du stade assume habituellement les cots dexploitation et dentretien.
LOriole Park, qui a t amnag Camden Yards en 1992, est le premier stade de baseball no-rtro avoir t construit. Lautorit du stade
est la seule avoir droit de regard sur celui-ci pendant la priode dapplication du bail, qui schelonne sur 30 ans.
Ce modle, qui nest pas populaire dans la LMB, est souvent considr comme tant celui que lexprience enseigne ne pas suivre.
Ce modle nest privilgi ni par lautorit du stade (conservation des risques financiers), ni par le propritaire de lquipe (faible incidence sur la
qualit et lambiance du stade).

Page 25

Modle

Exemples dquipes de la LMB

Financement entirement priv

Giants de San-Francisco et Cardinals de Saint Louis

Modle hybride de la LMB

Twins du Minnesota, Brewers de Milwaukee, Padres de


San Diego et Mariners de Seattle

Financement par
lautorit du stade

Orioles de Baltimore
Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Analyse des trois modles


Modle hybride de la LMB
privilgier

Scnarios

Modle entirement priv

Financement

Financement entirement priv,


habituellement avec participation du
secteur public aux cots lis
lacquisition du terrain ou aux
infrastructures.

Financement public hauteur de 67 % 75 % (impts et taxes, subventions, prts et


octroi de terrains ou dinfrastructures).
Apport en capital du propritaire de lquipe / du locataire principal lui confrant une
participation minoritaire.

Proprit

Stade dtenu en proprit exclusive par


une socit capital ferm,
habituellement une quipe de la LMB.

Stade habituellement dtenu en proprit exclusive par la municipalit, mais une


participation au capital peut tre octroye au propritaire de la concession, selon sa
contribution au financement des cots de construction.

Tous les cots dexploitation et la


gestion du stade sont la seule
discrtion du groupe de propritaires
privs.

Lquipe est seul matre de lexploitation


des installations pour le baseball et
autres types dactivits.
Les cots dexploitation sont entirement
assums par lquipe.

Les autorits publiques assument peu


ou pas de risques lis au projet, mais
elles ne bnficient pas de ses
retombes financires et nont pas droit
de regard sur la planification des
activits (p. ex., activits caractre
communautaire).
Lentit capital ferm est matre de la
planification des activits et se concentre
sur la rentabilit du stade.
Si le stade est financ et dtenu par
lquipe, le risque que celle-ci quitte
ventuellement la ville est moindre.

titre de propritaire sous-jacent, le secteur public se trouve ultimement assumer les


risques lis au projet. Les risques lis aux cots de conception et de construction peuvent
toutefois tre transfrs effectivement au groupe propritaire de lquipe.
La libre concurrence entre les promoteurs peut favoriser un taux doccupation lev du
stade, de mme quune plus grande rentabilit.
Lentit capital ferm est motive par le rendement du capital investi et par la russite
financire du stade.
Les entits issues dun partenariat public-priv tablissent gnralement de meilleurs
partenariats daffaires avec les promoteurs que les entits publiques.
Un promoteur exclusif peut tre dmotiv par la prsence dun locataire principal qui se
rserve les meilleures dates pour lorganisation dactivits.

Exploitation

Points forts et lacunes

Si les dispositions relatives lentretien


ne sont pas adquatement dfinies dans
la convention de bail, lentit publique
court le risque de se retrouver avec des
installations en mauvais tat
lchance du bail.

Page 26

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Autorit du stade

Lautorit du stade et lquipe se partagent


lexploitation des installations selon les
modalits de la convention de bail
conclue.
Les cots dexploitation sont rpartis selon
les dispositions de la convention de bail.

Lentit publique est le matre du stade de


baseball et peut faire en sorte que celui-ci
serve au bnfice de la population de la
ville et que cette dernire profite des
retombes conomiques en dcoulant.
Il se peut que lentit publique nait pas le
savoir-faire ncessaire pour grer et
surveiller la promotion du stade.

Organigramme correspondant au modle hybride de la LMB


Modle privilgier
Construction du stade
Utilisation
des fonds

Acquisition du
terrain
Conception/
construction
Financement
court terme

Sources de
fonds

Partage du
financement du
stade

Socit de
financement

Utilisation
des fonds
Service de la
dette pour le
stade

Prt dIQ
Vente de siges
Droits de
dnomination
Contribution
de lquipe
Emprunt priv

Acquisition de
lquipe de baseball

Service de la
dette pour
lquipe

Prix dachat
Frais de
rinstallation ou
dagrandissement

Propritaire
gestionnaire

Sources des
fonds

Prt dIQ
Emprunt priv
Capitaux propres

quipe de baseball
Revenus
dexploitation

Autorit du stade

Exploitant du stade

Revenus
dexploitation
Loyers reus de lquipe
de baseball
Revenus tirs de baux
commerciaux

Dpenses
dexploitation
Activits de lautorit
Travaux dentretien
majeurs partage

Page 27

Entente
contractuelle en
vue de la
conception, de la
construction, de
lexploitation et de
lentretien du
stade

Vente de billets
Droits de diffusion
Ventes de produits drivs (net)
Partage des revenus

Revenus
dexploitation
Vente de loges
Concessions (net)
Publicit/commandites
Stationnements

Dpenses
dexploitation

Dpenses
dexploitation
Salaires et traitements
Services aux clients
Services publics; scurit
Frais dadministration; assurance
Mnage aprs les matchs
Exploitation du stationnement
Entretien rgulier
Provisions pour entretien
partage
Taxes foncires
Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Rmunration des joueurs


Dpistage/dveloppement
des joueurs
Activits lies au baseball
Frais dadministration
Billetterie
Vente et marketing
Loyers

Synthse des rsultats Modle hybride de la LMB


Investissement total

Financement public

Partage des cots

en M$

Propritaire
Gouvernement
de l'quipe

Total des cots de construction

467

157

310

Acquisition du terrain et cots


annexes

33

25

Cot total du stade

165

335

Part du cot du stade

33%

67%

Cot d'acquisition de l'quipe 525

525

Part du cot d'acquisition

100%

0%

Cot total de la transaction


Part du cot de la transaction

500

1025

690

335

67%

33%

en M$

Nombre d'annes
Revenus annuels pour pour recouvrer le
financement public*
Investissement
le secteur public

Contribution du secteur public


Part du cot de la transaction

335
33%

Prlvenent au stade de la TVQ


18
Inclus la TVQ sur les ventes de billets, de produits drivs et des concessions les jours de match
ainsi que sur les droits de diffusion locale, les commandites et la publicit l'intrieur du stade.
Impact fiscal
26
Inclus l'impt sur les revenus gnrs par les employs et le tourisme pendant la priode d'exploitation du stade
L'impact fiscal relatif la priode de construction du stade est estim 56 M$.
Impts perus sur le salaires des joueurs de Montral
10
Ne comprend pas les impts perus sur la masse salariale des quipes en visite Montral.
Ce montant d'impts n'a pas t estimt pour les fins de la prsente tude mais il est probable que ce dernier
soit quivalent au montant indiqu ci-dessus.

Financement total

335

Part du cot de la transaction

33%

54

Revenus cumuls aprs le remboursement complet (en M$)*

1188

Calcul partir des revenus annuels revenant au gouvernement pour la priode allant de l'anne 9 l'anne 30,
soit la fin de l'entente contractuelle entre l'quipe et l'autorit du stade.
*Comprend les cots de financement associs l'inv estissement mais ex clut l'inflation sur les rev enus annuels rev enant au gouv ernement

Page 28

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Analyse financire en vue de la construction du stade

Page 29

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Le financement du stade proviendrait de sources publiques et


prives, sans prlvement de nouvelles taxes lextrieur du stade
Construction du stade
Total : 500 M$ (nominal pour la priode 2015-2017)
100%

19,516

100%

8,026

80%

80%

financement public est justifi par les retombes conomiques gnres par
la construction du stade et le retour Montral dune quipe de la LMB : recettes
fiscales de 55,6 M$ ltape de la construction et de 25,9 M$ par anne au
cours de lexploitation (y compris les revenus nets gnrs par laugmentation

70%

70%

de la frquentation touristique attribuable la prsence dune quipe de


baseball).

21,677

90%

90%

334,836

60%

60%

319,440

50%

50%

40%

40%

Le

Remboursement

partir dune ou de plusieurs sources de financement par les


utilisateurs, p. ex., prlvement de la TVQ au stade, taxe htelire,
augmentation des taxes prleves au stade ou supplment sur le prix des billets.

Remboursement

30%

30%

57,472

20%

106,480

77,832

25,000

30,000

Utilisation des fonds

Sources de fonds

10%
0%

20%

Financement des jalons

10%
0%

Service

possible de la dette en 8 ans

de la dette compris dans les rsultats dexploitation du stade

Recouvrement

par le propritaire de son investissement en capital dans lachat


du terrain et des cots de construction, grce aux flux montaires lis
lexploitation de lquipe et du stade

La

vente de siges est une mthode de financement de travaux de construction


que les quipes professionnelles utilisent couramment, sagissant dune source
de capitaux propres aux fins du montage financier.

Investissement du gouv. provincial

Frais d'intrt - Construction


Frais lis linflation
Construction
Cots de base
Cots accessoires
Cot dacquisition du terrain

Dette long terme


Capitaux propres fournis par le
propritaire de lquipe
Vente de siges

Dates cls

Acquisition de lquipe : juillet 2015

Dbut des travaux de conception et de construction : juillet 2015

Fin des travaux de construction : mars 2019

Entre en exploitation du stade : avril 2019

Note : Les pourcentages se rapportant lutilisation des fonds sont tablis en fonction de lutilisation globale des fonds (dpenses) et, dans le cas des sources
des fonds, en tenant compte de toutes les sources de fonds (revenus).
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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Le financement du stade proviendrait de sources publiques et


prives, sans prlvement de nouvelles taxes lextrieur du stade
Qui paierait le nouveau stade et qui en serait propritaire?

Le stade pourrait tre financ en partie par le propritaire de la concession, par le gouvernement et par les amateurs de baseball.

Le stade serait dtenu par lautorit du stade, organisme semi-publique et sans but lucratif reprsentant la municipalit ou le gouvernement
provincial.

Le groupe propritaire de lquipe participerait aux cots de construction hauteur de 33 % et il assumerait la responsabilit lgard de tout
dpassement de cots. Le propritaire devrait entirement assumer la gestion et lexcution des travaux de construction.

Les amateurs de baseball participeraient aux cots de construction par lentremise de lachat de siges et le paiement dun supplment sur les
ventes de billets.

En 1999, les Expos ont russi recueillir une somme globale de quelque 30 M$ en engagements financiers lgard de lachat de
siges. Notre modle suppose que la concession pourrait actuellement recueillir environ 30 M$ en revenus tirs de la vente de siges
pour le financement des travaux de construction.

En tant que partie prenante de ce projet, le gouvernement provincial pourrait contribuer hauteur de 67% aux cots de construction du stade et
dacquisition du terrain.

Le groupe propritaire paierait galement un loyer annuel lautorit du stade. Plus la participation aux cots de construction sera
leve, moins le montant du loyer annuel payer par le propritaire de lquipe sera lev.

Il y a des prcdents rcents o le gouvernement du Qubec a fourni une aide financire pour la construction dinstallations sportives :
il a accord en 2012 une subvention de 23 M$ lImpact de Montral pour lagrandissement du stade Saputo; il a aussi accord une
subvention non remboursable de 200 M$ la Ville de Qubec pour la construction du nouvel amphithtre.

La contribution provinciale serait compense par les diverses sources de revenus affectes au financement des travaux de construction du stade
et lexploitation de lquipe de baseball :

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La TVQ (9,975 %) gnre par tous les achats effectus au stade (billets, produits drivs, concessions, stationnement, droits de
diffusion locale, publicit et commandites)

Limpt sur le revenu et la taxe de vente associs aux retombes conomiques directes et indirectes dcoulant de la construction et de
lexploitation du stade, de lexploitation de lquipe et de laugmentation de la frquentation touristique attribuable la prsence dune
quipe de baseball (voir ci-aprs)

Nous sommes conscients quune telle affectation des prlvements de TVQ constituerait une premire au Qubec. Des prcdents
existent toutefois dans dautres villes accueillant une quipe de la LMB, notamment Washington (DC), o jouent les Nationals de
Washington (anciennement les Expos).

Lapplication dun supplment de 2 $ par billet vendu, jusqu ce que le total des revenus combins affects aux travaux de
construction corresponde au total de la contribution attendue, reprsente une solution de rechange ou une nouvelle option examiner.
Cette solution de rechange na pas t tudie dans le cadre de notre analyse de rentabilisation, mais elle est envisageable comme
moyen dacclrer le remboursement de la dette publique.

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Cots de construction Sources de fonds Modle hybride de la LMB

Sources de fonds

En milliers
de dollars

Le tableau ci-contre prsente la rpartition des diverses sources de fonds ncessaires au


financement des travaux de construction du stade.

Contrat de concession

0,0 %

Possibilit dun paiement initial par les concessionnaires du stade; diminution des revenus nets par
match

Droits de dnomination

0,0 %

Possibilit de montisation du paiement annuel des droits de dnomination Intgration aux profits et
pertes de lquipe pour ne pas nuire aux rsultats dexploitation

6,0 %

Vente de 10 000 siges au prix unitaire de 3 000 $ (correspond deux fois le prix des siges de
lamphithtre de Qubec et quivalent au prix des siges lpoque des Expos, dans les annes
1990)

Vente de siges

30 000

Capitaux propres du
propritaire de lquipe

77 832 15,5 %

Dette long terme

57 472

11,5 %

Contribution du secteur
public

334 836 67,0 %

Total

500 140

100 %

Montant des capitaux propres du propritaire de lquipe calcul daprs un effet de levier de 35 % du
refinancement long terme des cots de construction, dduction faite de la contribution du secteur
public, des revenus de la vente de siges et des capitaux propres affects lachat du terrain
Refinancement long terme fond sur 50 % de la contribution du secteur priv au total des cots de
construction
Contribution globale du secteur public quivalant 67 % des cots de construction, y compris les
frais lis linflation et les frais dintrt ainsi que le cot dacquisition du terrain (25 M$), financs par
le gouvernement au moyen de la dette long terme qui sera repaye par le prlvement au stade de
la TVQ et justifie par les impacts conomiques et fiscaux discuts prcdemment.

Le total des sources de fonds doit correspondre au total des fonds utiliss.

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Cots de construction Utilisation des fonds


Modle hybride de la LMB

Utilisation des fonds


Cot dacquisition du
terrain

En milliers
de dollars

Le tableau ci-contre prsente la rpartition de lutilisation des fonds ncessaires au


parachvement des travaux de construction du stade.

25 000 5,0 %

Cot estimatif de lacquisition dun terrain dune superficie de un million de pieds carrs

Cots accessoires

106 480 21,3 %

25 % du total des cots du stade, lexclusion du cot estimatif du terrain et des


infrastructures tabli 426 M$ dans le cadre des analyses comparatives

Cots de base

319 440 63,9 %

75 % de 426 M$ en dollars du T2 2015 (dbut des travaux de construction le 1er juillet 2015)

Frais lis linflation


Construction

21 677

Frais dintrt
Construction

19 516 3,9 %

Financement des jalons


Total

4,3%

8 027 1,6 %
500 140 100 %

Provision pour inflation tablie en fonction dun taux dinflation annuel de 2,68 % applicable au
secteur de la construction non rsidentielle tabli jusqu la fin de la priode de construction
Cots de financement pays par lentrepreneur gnral et compris dans le prix prvu au
contrat cl en main (mode conception-construction-financement); marge de crdit court
terme renouvelable pour les travaux de construction
Cots de financement pays par lquipe au cours de la priode de construction aux fins du
financement de 50 % des trois paiements dtape effectus lentrepreneur gnral au cours
des travaux de construction
Cots dinfrastructure prsums tre assums par la municipalit, do leur exclusion du total
des cots de construction
Au terme de la priode de construction, les fonds utiliss seront refinancs au moyen dun
emprunt long terme.

Le total des fonds utiliss doit correspondre au total des sources de fonds.
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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Donnes financires relatives lexploitation du stade et de


lquipe

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Lquipe signerait un bail long terme avec lautorit du stade


(organisme constituer), qui en serait propritaire
Quel serait le lien entre lautorit du stade et lquipe?

Nous prsentons ci-aprs les hypothses de base se rapportant la convention de bail entre lautorit du stade et lquipe, qui
correspond au modle que prconise la LMB.

Bien que les montants prsents soient pondrs en fonction du modle financier, dautres variations de ces hypothses sont
possibles.
Cots de construction
Le propritaire de lquipe participerait hauteur de 33% aux cots de construction, ce qui quivaut
(propritaire de lquipe)
quelque 165 M$.

chance du bail

30 ans, deux options de renouvellement pour cinq ans

Loyer

Loyer annuel de 2,3 M$ (suffisant pour couvrir les dpenses de lautorit du stade)

Contrle

Selon le modle prconis, le propritaire de lquipe est matre du stade, de sorte quil est aussi
responsable de son exploitation au quotidien. Il conserve gnralement tous les flux montaires tirs de
lexploitation du stade. Il est habituellement responsable de lorganisation dautres vnements au stade. Il
est autoris utiliser celui-ci pour la tenue de matchs de baseball et dautres vnements.

Exploitation du stade

Le propritaire de lquipe, titre de locataire, a la responsabilit de tous les cots dexploitation du stade,
y compris les cots dentretien, de rparation, etc.
Le propritaire de lquipe, titre de locataire, a lobligation de maintenir les installations dans des
conditions acceptables, c.--d. dans un tat excellent, raisonnablement comparable celui des autres
installations de la LMB.

Provision pour amlioration et


entretien des immobilisations

Le propritaire de lquipe, titre de locataire, contribuerait la constitution dune provision pour


immobilisations hauteur de 33 % du montant correspondant 1 % du total des cots de construction,
tandis que la contribution de lautorit du stade stablirait 67 % de ce montant, soit quelque 3,4 M$ par
anne en moyenne.
La possibilit que lquipe puisse ngliger dentretenir les installations construites par lautorit du stade
reprsente une source dinquitude pour cette dernire. Grce la constitution dune telle provision,
lautorit du stade sassurerait du bon entretien des installations, de faon rcuprer un actif en bon tat
lchance du bail.
Nonobstant ce qui prcde, une disposition devrait imposer lquipe et lautorit du stade lobligation de
contribuer un fonds de renouvellement et de remplacement des installations, de faon en assurer le
maintien dans un bon tat.

Page 35

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Autres hypothses cls relatives lexploitation


Revenus

Il y a maintenant essentiellement trois catgories distinctes de grands inducteurs de revenus pour une quipe de la LMB, chacune de ces
catgories reprsentant tout au plus le tiers du total des revenus ( lexclusion des flux dcoulant du partage des revenus) :

Ventes de billets

Droits de diffusion locale

Concessions, vente de produits drivs, commandites et publicit

Le soutien du milieu des affaires, sous la forme de lachat de billets de saison et de loges, est essentiel la viabilit dune quipe de
baseball montralaise.

Comme nous lavons indiqu prcdemment, la conclusion dune entente sur les droits de diffusion locale comparable aux ententes qui ont
t conclues sur les marchs de la LMB similaires celui de Montral est essentielle au succs financier de lquipe.

En gnral, lquipe conserve tous les flux de rentres quelle gnre, bien que cela puisse varier quelque peu selon le scnario envisag
(intrts entirement privs ou intrts dtenus par lautorit du stade).

Quant aux revenus tirs des commandites et de la publicit, une quipe de la LMB bnficie habituellement de plusieurs types de flux de
rentres :

Droits de dnomination

Droits dapprovisionnement exclusifs

Panneaux publicitaires dans le stade / derrire le marbre et publicit/partenariats faisant appel dautres marques

En ce qui a trait aux revenus dcoulant des concessions et de la vente de produits drivs par personne et par match, le prsent rapport a
opt pour des hypothses qui sont comparables celles dautres quipes de la LMB.

Ce rapport suppose aussi que les revenus dcoulant de la vente de produits drivs seraient plus levs la premire anne dexistence
de lquipe.

Quant aux revenus dcoulant dautres activits, il se rvle que la plupart des stades de la LMB sont surtout orients vers la tenue de
matchs de baseball, de sorte que les revenus dcoulant de la tenue dautres activits sont modestes. Les revenus tirs dautres activits
sont habituellement considrs comme tant ngligeables dans le cadre de lexploitation dune quipe de baseball, et puisque notre
hypothse de base repose sur la construction dun stade sans toit rtractable, nous avons ajust nos hypothses en consquence.

Comme nous lavons vu prcdemment, les flux de rentres provenant de la LMB (analyss prcdemment) reprsentent une composante
trs importante du total des revenus.
Dpenses

Sans surprise, les principaux postes de dpense dune quipe de la LMB se rapportent aux salaires et au dveloppement des joueurs.

En 2013, la masse salariale des quipes de la LMB va de 24,3 M$ (Astros de Houston) 228,9 M$ (Yankees de New York).

Notre modle repose sur lhypothse prudente selon laquelle la masse salariale de lquipe montralaise serait comparable celle des
petites quipes de la LMB.

Inversement, le modle financier suppose que les cots de dveloppement des joueurs de lquipe de Montral seront suprieurs la
moyenne, car le dveloppement des talents linterne reprsente un important facteur de succs des petites quipes de la LMB. Il est
souvent difficile de recruter des joueurs sans contrat qui sont des vedettes inaccessibles habitues toucher un salaire lev.

Il faut souligner quune quipe de direction efficace peut faire en sorte quune quipe de baseball ait du succs, mme si sa masse
salariale figure parmi les plus faibles. Ainsi, bien que les quipes de Tampa Bay, de Pittsburgh et dOakland figurent au 28 e rang, au
27e rang et au 26e rang respectivement quant limportance de la masse salariale dans la LMB, elles ont toutes accd aux sries en
2013, contrairement aux Yankees de New York.

Dautres dpenses importantes se rapportent lexploitation et la location du stade, au personnel administratif, la gestion de la
billetterie et la fiscalit (taxe foncire et impt des socits).
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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Partage des revenus de la LMB


Flux montaires provenant de la LMB
Outre lapplication depuis plusieurs annes de mesures de partage de revenus visant aider les quipes prsentes sur de
petits marchs, la LMB partage certains autres de ses flux montaires avec chacune de ses quipes, et il sagit de sources de
revenus considrables pour ces dernires. En nous appuyant sur les rsultats tirs de nos recherches et des entrevues que
nous avons menes, nous avons formul les estimations suivantes :

MLBAM (Advanced Media MLB.com, sites Web de lquipe) : Les revenus gnrs stablissent actuellement entre
3 M$ et 4 M$ par anne par quipe.

MLB Properties (ventes de produits drivs rparties entre les 30 quipes de la LMB) : Les revenus gnrs
stablissent entre 8 M$ et 9 M$ par anne par quipe.

MLB Central Fund (entente sur les droits de diffusion lchelle nationale, entente de radiodiffusion par satellite) : Suite
la nouvelle entente sur les droits de diffusion lchelle nationale qui entrera en vigueur pour la saison 2014, il est
prvu que les revenus gnrs stabliront entre 35 M$ et 40 M$ par anne par quipe.

Partage des revenus de la LMB

La LMB applique une formule de calcul qui vise assurer la parit et lquilibre concurrentiel entre ses quipes prsentes sur
de petits marchs.

Le modle dEY, qui sappuie sur notre comprhension du processus (recherches et entrevues), prvoit une somme de 20 M$
rsultant du partage des revenus, ce qui reprsente une hypothse prudente.

Voici un aperu gnral du fonctionnement du plan* :

Toutes les quipes contribuent 34 % de leurs revenus locaux nets (y compris les revenus rattachs aux droits de
diffusion locale) au plan de base, qui donne lieu par la suite une redistribution parts gales entre les 30 quipes.

Les quipes aux revenus les plus levs contribuent un plan supplmentaire, selon un pourcentage additionnel de
leurs revenus locaux nets.

Dans le cadre du plan supplmentaire, les quipes dont les revenus sont faibles touchent un pourcentage additionnel
des fonds rcolts auprs des quipes revenus levs.

la saison 2013, les quipes voluant sur un grand march ont renonc un pourcentage accru du produit du partage
des revenus. Les fonds auxquels elles ont renonc seront partags entre les quipes aux revenus levs, en fonction
dun facteur de performance tabli par la LMB.

Toutes les quipes aux revenus levs qui auraient autrement droit un remboursement renoncent un pourcentage
accru de ce remboursement si le montant en cause est suprieur au seuil de taxe de luxe pendant au moins deux
annes conscutives.
*Source : MLB Collective Bargaining Agreement /Big Leagues Magazine, fvrier 2013

Page 37

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Prix dacquisition de lquipe

La prsente analyse suppose le dmnagement Montral dune quipe de la LMB, plutt que la cration dune nouvelle
quipe.

Pour le moment, la LMB na pas de projet dexpansion.

Voici un aperu gnral de rcentes transactions ayant mis en cause des quipes de la LMB ainsi que la liste des dix
quipes prsentant les plus faibles valorisations au sein de la LMB :

Transactions dquipe les plus rcentes


quipe
Reds de
Cincinnati
Brewers de
Milwaukee

Propritaire
principal

Anne

Prix
dachat*

Valeur des quipes en mars 2013

Valeur en date
de mars 2013
(Forbes)**

quipe

Valeur**

Blue Jays de Toronto

568 M$

Brewers de Milwaukee

562 M$

Robert Castellini

2005

270 M$

546 M$

Mark Attanasio

2005

223 M$

562 M$

Indians de Cleveland

559 M$

2005

180 M$

468 M$

Reds de Cincinnati

546 M$

2006

450 M$

631 M$

Rockies du Colorado

537 M$

2007

450 M$

629 M$

Marlins de Miami

520 M$

Cubs de Chicago Thomas S. Ricketts 2009

900 M$

1 G$

Pirates Pittsburgh

479 M$

Rangers du
Texas

2010

590 M$

764 M$

Athletics dOakland

468 M$

2011

615 M$

626 M$

Royals de Kansas City

457 M$

Rays de Tampa Bay

451 M$

Athletics
Lewis Wolff
dOakland
Nationals de
Lerner Enterprises
Washington
Braves dAtlanta Liberty Media

Nolan Ryan

Astros dHouston Jim Crane


Dodgers de
Los Angeles

Guggenheim
Baseball
Management

2012

2 G$

1,6 G$

Padres de
San Diego

Ron Fowler

2012

800 M$

600 M$

Sources :
* Sites Web des quipes et publications sur le baseball
** Donnes du magazine Forbes en date de mars 2013
Page 38

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Sources et utilisation des fonds en cours dexploitation par le


propritaire de lquipe
Exploitation de lquipe (moyenne annuelle)
100%

100%

1.5%

90%

10.8%

80%

10.8%

Exploitation du stade (moyenne annuelle)


100%

2.2%

100%
10.3%

34.3%

90%

90%

80%

80%

90%

2.9%
33.5%

9.3%

80%

4.3%

70%

70%

12.9%

60%
13.0%

11.9%

50%
40%

26.6%

30%
48.8%

20%

25.3%

10%

70%

1.9%

70%
14.3%

60%

3.9%

60%

60%
3.1%

50%

50%

12.4%

40%

40%

6.2%

30%

30%

12.4%

20%

20%

10%

10%

50%
42.2%

40%
30%
20%

15.5%
20.4%

10%

9.3%

0%

0%
Utilisation des fonds

0%

Sources de fonds

Loyer
Billetterie

Partage des revenus de la LMB

Ventes et marketing

Produits drivs

Frais dadministration

Siges de premire catgorie

Exploitation de lquipe

Vente de billets

Dpistage et dveloppement des joueurs

Droits de diffusion

Utilisation des fonds


Taxes foncires
Provision pour entretien
Entretien rgulier
Exploitation des stationnements
Nettoyage le jour des matchs
Assurance
Frais dadministration
Scurit
Services publics
Services aux clients
Salaires et traitements

0%
Sources de fonds
Loges
Concessions
Stationnements
Publicit et commandites

Rmunration des joueurs

Note : Les pourcentages se rapportant lutilisation des fonds sont tablis en fonction de lutilisation globale des fonds (dpenses) et, dans le cas des sources
de fonds, en tenant compte de toutes les sources de fonds (revenus).
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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Aperu de lexploitation de lquipe Modle hybride de la LMB


Poste de
revenus/dpenses

1re anne*

11e anne*

(en milliers
de dollars)

(en milliers de
dollars)

Description

Revenus

Revenus relatifs aux


baseball

Partage des revenus de la


LMB

129,155

157,437

72,157

83,579

201,312

241,016

106,985

130,415

66,008

80,463

172,993

210,878

Rsultats dexploitation

28,319

30,138

Service de la dette

21,086

8,957

7,232

21,182

Revenus totaux

Inclus les droits de tlvision locale, la vente de billets et de produits drivs

Nombre de tickets vendus par match: 28 080

Assistance moyenne par match : 26 676 par match (excluant les loges)

Prix moyen dun billet : $25 (rgulier), $50 (premire catgorie)

Revenus nets lis la vente de produits drivs : 1,50 $ par personne par match

Partage des revenus de la LMB incluant le fonds central de la LMB, MLB properties,
MLBAM ainsi que le partage des revenus entre les quipes

Plusieurs sources de revenus sont bases sur lanalyse des tats financiers historiques de
plusieurs quipes comparables ainsi que sur des discussions confidentielles avec des
membres excutifs dquipes de la LMB

Inclus la masse salariale de lquipe ainsi que les frais de dveloppement des joueurs

Comprend toutes les dpenses relatives aux matchs ainsi que les dpenses ncessaires au
bon fonctionnement de lquipe

Plusieurs sources de dpenses sont bases sur lanalyse des tats financiers historiques de
plusieurs quipes comparables ainsi que sur des discussions confidentielles avec des
membres excutifs dquipes de la LMB

quivalent de rsultat avant intrts, impts et amortissements (EBITDA)

Pour le service dun prt de 10 ans et de la dette long terme (ainsi, lanne 11, il ne reste
plus que le service de la dette long terme comme sortie de fonds pour lquipe)

Flux montaires nets avant impts utiliss dans le calcul du taux de rendement interne (TRI

Dpenses
Masse salariale de lquipe
et frais de dveloppement
des joueurs
Oprations de lquipe
Dpenses totales

Flux montaires nets

* Aux fins de la modlisation financire, la premire anne correspond lanne civile 2019 (la 11e anne, 2029). Les montants prsents sont avant impts.

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Aperu de lexploitation du stade Modle hybride de la LMB

Poste de
revenus/dpenses

1re anne*

11e anne*

(en milliers
de dollars)

(en milliers de
dollars)

Description

Revenus

Loges, concessions et
stationnements

32 854

40 049

Publicit et commandites

16 561

20 188

Revenus totaux

49,415

60,237

Nombre de loges loues par match : 55 sur 60 (92 %)


Prix moyen des loges (sans les frais de traiteur) : 2 000 $
Revenus nets/personne/match (tarif rgulier) : 7,50 $ (siges rguliers) et 45 $ (loges)
Nombre de stationnements occups par match: 1 425 sur 1 500 disponibles (95%) au cot
de 15$

Inclus les droits de dnomination, la publicit et les commandites

Plusieurs sources de revenus sont bases sur lanalyse des tats financiers historiques de
plusieurs quipes comparables ainsi que sur des discussions confidentielles avec des
membres excutifs dquipes de la LMB

Inclus les dpenses oprationnelles des jours de match ainsi que les oprations relatives au
stade (lectricit, assurance, administration, etc.)

Cots dentretien rgulier de 1,5 M$ par anne (en dollars de 2013) et provision pour
entretien quivalant 1 %

Remise sur la valeur la construction : 40 % et taux dimposition de 4 %

Plusieurs sources de dpenses sont bases sur lanalyse des tats financiers historiques de
plusieurs quipes comparables ainsi que sur des discussions confidentielles avec des
membres excutifs dquipes de la LMB

Dpenses
Frais dexploitation du
stade et entretien

15,843

20,056

2,157

2,383

Dpenses totales

18,000

22,439

Rsultats dexploitation

31,415

37,798

quivalent de rsultat avant intrts, impts et amortissements (EBITDA)

3,103

6,279

Un seul remboursement semestriel la premire anne

28,312

31,519

Flux montaires nets avant impts utiliss dans le calcul du taux de rendement interne (TRI)

Taxes foncires

Service de la dette
Flux montaires nets

* Aux fins de la modlisation financire, la premire anne correspond lanne civile 2019 (la 11e anne, 2029). Les montants prsents sont avant impts.

Page 41

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Donnes financires relatives au financement public

Page 42

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Revenus et dpenses pour lautorit du stade - Modle hybride de la


LMB
Revenus et dpenses - Autorit du stade
70 000

5 000,00

4 000,00
60 000

Valeur (en milliers de dollars CA)

50 000
2 000,00

40 000

1 000,00

30 000

-1 000,00
20 000
-2 000,00
10 000
-3 000,00

Page 43

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

2048

2047

2046

2045

2044

2043

2042

2041

2039
2040

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2028
2029

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

-4 000,00

Valeur cumule (en milliers de dollars CA)

3 000,00

Baux commerciaux
Loyers
Oprations de lautorit
Provision pour entretien
Valeur cumule
Provision cumule pour entretien

Revenus et dpenses pour le Gouvernement provincial - Modle


hybride de la LMB
Revenus et dpenses - Gouvernement provincial
300 000

40 000

275 000
250 000

30 000

200 000

20 000

175 000
150 000

10 000

125 000
100 000

75 000

Valeur cumule (en milliers de dollars CA)

Valeur (en milliers de dollars CA)

225 000
TVQ sur les revenus provenant des droits de diffusion, de la
publicit et des commandites
TVQ sur les revenus provenant des frais dutilisation des
stationnements
TVQ sur la vente de concessions et de produits drivs
TVQ sur la vente de billets et de loges
Service de la dette
Valeur cumule

Ce scnario ne tient compte que des


prlvements de TVQ comme source
de revenus potentielle du
gouvernement (pour dautres options,
veuillez consulter la page 46).

Service de la dette de la contribution


gouvernementale de 335 M$, amortie
sur 30 ans en paiements constants
(intrts et capital)

50 000

(10 000)

25 000
-

2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048

(20 000)

Page 44

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Revenus et dpenses dexploitation de lautorit du stade et de lentit


publique Modle hybride de la LMB

Revenus et dpenses dexploitation de lautorit du stade


1re anne*

11e anne*

(en milliers de
dollars)

(en milliers de
dollars)

2 539

3 095

Selon les modalits locatives et les rsultats de lquipe

169

206

5 000 pi2 X 30 $/pi2

2 708

3 301

Provision pour entretien

254

2 541

Provision pour entretien de 1 % (accroissement de 10 % par anne au


cours des dix premires annes)

Salaires et traitements

113

137

1 employ au salaire annuel moyen de 100 000 $ (en dollars de 2013)

Total des dpenses

367

2,678

2 341

623

Poste de
revenus/dpenses
Loyers
Baux commerciaux
Total des revenus

Rsultats dexploitation

Description

Revenus et dpenses dexploitation de lentit publique**


1re anne*

11e anne*

(en milliers de
dollars)

(en milliers de
dollars)

TVQ sur les revenus tirs


des activits de baseball

17 812

21 713

Total des revenus

17 812

21 713

Service de la dette

15 894

15 894

Total des dpenses

15 894

15 894

1 917

5 818

Poste de
revenus/dpenses

Rsultats dexploitation

Description

TVQ sur la vente de billets, de loges, de concessions et de produits drivs


ainsi que sur les frais dutilisation des stationnements et les contrats de
lquipe

Service de la dette de la contribution gouvernementale de 335 M$, amortie


sur 30 ans en paiements constants (intrts et capital)

Les rsultats dexploitation augmentent dans un contexte o le service de la


dette est constant et o les revenus sont indexs linflation aux fins du
calcul de la TVQ.

*Aux fins de la modlisation financire, la premire anne correspond lanne civile 2019 (la 11e anne, 2029). Les montants prsents sont avant impts.
** Ce scnario ne tient compte que des prlvements de TVQ comme source de revenus potentielle du gouvernement (pour dautres options, veuillez consulter la page 46).

Page 45

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Possibilits de recouvrement de linvestissement du gouvernement


provincial

Le tableau ci-dessous prsente diverses sources de financement par les utilisateurs auxquelles les autorits publiques ont eu recours
pour recouvrer leur investissement initial, suivant notre tude de plusieurs projets de construction de stades accueillant des quipes
de la LMB ou dautres sports professionnels.

Le gouvernement provincial pourrait envisager de recourir une combinaison de ces sources de financement pour recouvrer une
partie de son investissement dans le financement des travaux de construction du stade.

Le prsent rapport se fonde sur lhypothse de base relative aux prlvements de la TVQ effectus au stade. Les cots de
financement sont exclus du calcul du nombre dannes ncessaires pour recouvrer la contribution du gouvernement ci-dessous.

Prlvement au stade
de la TVQ

Sources de revenus

Description

Contribution annuelle

Prlvement de la TVQ de
9,975 % sur les revenus gnrs
par lquipe et par le stade de
baseball
Calcul de la TVQ sur les revenus
tirs de la vente de billets et de
loges, de concessions, de
produits drivs, sur les frais
dutilisation des stationnements
ainsi que sur les revenus
dcoulant des droits de diffusion,
de la publicit et des
commandites.

Taxe additionnelle sur la


location de chambres
dhtel Montral
Taxe de 1 %, comme dans
le cas de projets de
construction de stades
comparables

Taxe additionnelle sur les


revenus gnrs au stade
au cours des matchs
Supplment de 1 %
appliqu sur les revenus
tirs de la vente de billets,
de concessions et de
produits drivs ainsi que
sur les frais dutilisation des
stationnements

Supplment sur le
prix des billets

Supplment de 2 $ par
billet rgulier et par billet
de premire catgorie
vendus

1re anne (2019) : 11,9 M$


30e anne (2048) : 43,2 M$

1re anne (2019) : 1,1 M$


30e anne (2048) : 1,2 M$

4,4 M$

16 ans

19 ans

Recouvrement de 44 M$ sur un
horizon de 30 ans

Recouvrement de 132 M$
sur un horizon de 30 ans

Dans le cas des ventes de


concessions et de produits
drivs, calcul des prlvements
de la TVQ selon les revenus nets
gnrs

Autres commentaires

Selon les hypothses suivantes


(en 2012) :
27 873 chambres
Augmentation de 1 %

Revenu moyen de 86 $
Augmentation de 3,5 %

Source :
http://veilletourisme.ca/2013/06/
26/comment-se-porte-lemarche-hotelier-canadien/
*Exclusion faite des cots de financement
Page 46

Prlvement au stade
dune taxe spciale

1re anne (2019) : 17,8 M$


30e anne (2048) : 31,6 M$

Nombre dannes pour


recouvrer la contribution de
355 M$ du gouvernement*

Taxe htelire

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Dans le cas des ventes de


concessions et de produits
drivs, calcul des
prlvements de la taxe
spciale selon les revenus
nets gnrs

Nombre de billets
vendus prsum
constant aux fins de la
modlisation
Supplment sur le prix
des billets fix 2 $
(inflation non prise en
compte)

Synthse globale des rsultats

Page 47

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Synthse globale des modles de financement de stade

Modle de financement entirement priv


Partage des cots
en M$

Cot total du stade

514

Part du cot du stade

Cot d'acquisition de l'quipe

525

Part du cot d'acquisition

Cot total de la transaction

1039

Part du cot de la transaction

Propritaire de l'quipe
Investissement en capital
Financement par dette

799
240

en M$

514

Cot total du stade

100%

0%

Part du cot du stade

525

0
0%

Cot d'acquisition de l'quipe

500

525

Part du cot d'acquisition

1039

Cot total de la transaction

100%

0%

Part du cot de la transaction

TRI avant impts


3%

Propritaire de l'quipe
Investissement en capital
Financement par dette

Autorit du stade

1025

Propritaire de
l'quipe

N/A
N/A
0
54

Revenus cumuls aprs


le remboursement complet*

N/A

1605

Gouvernement
en M$

165

335

Cot total du stade

67%

Part du cot du stade

525

100%

0%

Cot d'acquisition de l'quipe

690

335

Cot total de la transaction

33%

Part du cot de la transaction

450
240

Propritaire de l'quipe
Investissement en capital
Financement par dette

TRI avant impts


8%

525

1025

434
256

Autorit du stade

Rsultats cumulatifs
Excdent

Provision pour entretien

41

65

Revenus annuels moyens


Dpenses annuelles moyennes

3,7
2,3

Government financing
Revenus annuels moyens
Nombre d'annes ncessaires
pour remboursement complet

335
0

Revenus cumuls aprs


le remboursement complet*

1188

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

500

Part du cot d'acquisition

67%

*Calcull partir des annes 1 30 pour le modle de financement entirement priv et pour les annes 9 30 pour les modles de l'autorit du stade et hybride de la MLB.

Page 48

Partage des cots

33%

Autorit du stade

Revenus annuels moyens


Dpenses annuelles moyennes
Financement public
Revenus annuels moyens
Nombre d'annes ncessaires
pour remboursement complet

Partage des cots

Propritaire
Gouvernement
de l'quipe

100%

Modle de financement par lautorit du stade

Modle hybride de la LMB

Propritaire
Gouvernement
de l'quipe
165

335

33%

67%

525

100%

0%

690

335

67%

33%

TRI avant impts


9%
Rsultats cumulatifs
Provision pour
entretien
41
65

Excdent

Revenus annuels moyens


Dpenses annuelles moyennes

3,7
2,3

Government financing
Revenus annuels moyens
Nombre d'annes ncessaires
pour remboursement complet

335
54

Revenus cumuls aprs


le remboursement complet*

1188

Analyse de sensibilit
Une analyse de sensibilit a t ralise pour dterminer les principaux facteurs favorisant la viabilit du projet et
leur incidence sur le taux de rendement interne avant impt.
Le tableau suivant prsente une synthse des principales sensibilits.

Principaux intrants

Valeur selon
hypothse de base

Sensibilit

Hypothse de base
Achalandage global moyen
Contribution du secteur public
Taux dintrt long terme
Prix moyen des billets
Prix moyen des loges
Cot de construction du stade
Prix dacquisition de lquipe
Taux de change CAD/USD

22 410
28 080
25 090
31 250
67 %
50 %
Hausse de 1 %
Baisse de 1 %
Hausse de 10 %
Baisse de 10 %
2 000 $
4 000 $
375 M$
426 M$
500 M$
475 M$
525 M$
575 M$
1.00 $ (parit)
0.90 $

Modle hybride de
Financement
entirement priv
la LMB

3%
-1 %
2%
5%
n/a
3%
4%
5%
2%
5%
4%
2%
4%
3%
3%

8%
4%
6%
10 %
7%
8%
8%
9%
7%
10 %
8%
7%
9%
7%
7%

Autorit du stade

9%
5%
7%
10 %
7%
8%
9%
10 %
7%
10 %
9%
8%
9%
8%
8%

Ces sensibilits nous amnent constater que les intrants relatifs au prix des billets sont ceux qui ont le plus gros
impact sur le taux de rendement interne avant impt du projet.
Le prix dacquisition de lquipe gnre un impact lgrement plus important que les cots de construction du
stade sur le taux de rendement interne avant impt du fait que les cots de construction du stade sont partags
avec le secteur public. Cette diffrence de sensibilit est juge marginale tant donn la taille des investissement
associs ces deux intrants.
Les taux dintrt long terme et le taux de change CAD/USD ont un impact minime sur le taux de rendement
interne compte tenu des rsultats dexploitation positifs et de lhorizon long terme du projet (30 ans).

Page 49

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Aspects non pris en compte dans les rsultats financiers


Cots lis aux infrastructures

Lemplacement du stade ntant pas encore dtermin, il est impossible pour le moment destimer les cots lis aux
infrastructures.

La Ville de Montral devrait valuer une analyse de rentabilisation des investissements requis au chapitre des infrastructures en se
fondant sur les prvisions relatives aux recettes foncires que devraient gnrer le stade et les amnagements avoisinants.

Les cots en matire dinfrastructures municipales sont gnralement fonction de la revitalisation du milieu urbain et de la mise en
uvre de projets immobiliers dans le voisinage.

Exploitation de lquipe entre son acquisition et louverture du nouveau stade

Nous navons pas pris en compte lventuelle instauration, entre lacquisition de lquipe et louverture du stade, dune priode de
transition pendant laquelle lquipe serait amene jouer ailleurs pendant la construction du stade.

Si une telle priode de transition est requise, nous prvoyons quelle gnrera des rsultats dexploitation positifs, car les loyers
nauraient pas couvrir lamortissement du stade. (Les cots de financement de la priode de construction du nouveau stade sont
intgrs aux prvisions formules dans la prsente tude).

Revenus tirs dactivits non lies au baseball

Selon notre modle, divers facteurs expliquent que les revenus susceptibles dtre tirs dautres activits seraient ngligeables :

Comme il sagirait dun stade ciel ouvert, il serait difficile de dgager des revenus supplmentaires dautres activits
pendant la saison morte.

La prsence dans lenvironnement immdiat du Centre Bell, lun des lieux de spectacles les plus occups en Amrique du
Nord, aura probablement pour effet de limiter le nombre dactivits au nouveau stade.

Trs peu de grands spectacles pouvant se tenir dans des stades sont actuellement en tourne en Amrique du Nord. Dans
le meilleur des cas, il y en a gnralement un ou deux par anne. Il est donc difficile, voire impossible, dtablir des
prvisions de revenus sres cet gard.

Finalement, la prsence Montral dune quipe de la LMB devrait suffire assurer la viabilit du nouveau stade, ce qui est
effectivement le cas. Un groupe de propritaires ayant lesprit entrepreneur pourrait certainement organiser dautres activits
qui permettraient daccrotre les flux montaires gnres par les installations. Toutefois, les prvisions doivent rester
prudentes cet gard.

Page 50

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Analyse des retombes conomiques et des incidences sur


lenvironnement urbain

Page 51

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Retombes conomiques sur la ville et la province


Quelles seraient les retombes conomiques?

Les tableaux ci-dessous prsentent les retombes conomiques totales mesures en fonction de laugmentation globale du PIB et du nombre
demplois crs Montral et ailleurs dans la province.

Les retombes annuelles au cours de la construction schelonnent sur trois ans, tandis que les retombes annuelles au cours de lexploitation
schelonnent sur 30 ans (y compris les retombes dans le secteur du tourisme).

PIB
En M$

Au cours de la construction
(retombes annuelles)

Au cours de lexploitation
(retombes annuelles)

Secteur du tourisme
(retombes annuelles)

Montral

Reste du
Qubec

Total
Qubec

Montral

Reste du
Qubec

Total
Qubec

Montral

Reste du
Qubec

Total
Qubec

Direct

64,5

64,5

50,3

50,3

11,0

1,4

12,4

Indirect

23,1

15,3

38,4

14,3

8,0

22,3

2,4

3,1

5,5

(Induit)

17,1

10,0

27,1

14,7

5,3

23,0

2,6

2,0

4,6

Total

104,7

25,3

130,0

79,3

13,3

95,6

16,1

6,5

22,5

Nombre

Au cours de la construction
(retombes annuelles)

Au cours de lexploitation
(retombes annuelles)

Secteur du tourisme
(retombes annuelles)

Montral

Reste du
Qubec

Total
Qubec

Montral

Reste du
Qubec

Total
Qubec

Montral

Reste du
Qubec

Total
Qubec

Directs

720

720

825

825

295

36

331

Indirects

292

179

471

269

36

305

42

30

72

(Induits)

271

77

348

245

50

295

34

25

59

1 283

256

1 539

1 339

86

1 425

371

91

462

Emplois

Total

Globalement, la construction dun nouveau stade de baseball se traduirait par la cration de quelque 1 500 emplois par anne ltape de la
construction et par une augmentation du PIB de 130 M$ par anne environ, les deux tiers de ces retombes bnficiant Montral.
Lexploitation dun nouveau stade de baseball entranerait la cration de 825 emplois directs, ou de 600 emplois indirects et induits, la
contribution au PIB du Qubec slevant 96 M$ environ.

* Source : Analyse des retombes conomiques et financires prpare par le Conference Board du Canada
Page 52

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Impacts fiscaux pour les gouvernements fdral et provincial


Quelles seraient les impacts fiscaux ?

Le tableau suivant prsente les revenus que les gouvernements provincial et fdral tireraient des impts sur
les revenus demploi des employs de lquipe (revenus des joueurs non compris) et sur les avantages aux
employeurs ainsi que des taxes de vente prleves pendant les travaux de construction et au cours de
lexploitation.
En M$

Au cours de la construction
(total des retombes)

Revenus

Au cours de lexploitation
(retombes annuelles)

Secteur du tourisme
(retombes annuelles)

Provincial

Fdral

Provincial

Fdral

Provincial

Fdral

55,6

51,3

19,621

18,275

6,281

6,384

* Source : Analyse des retombes conomiques et financires prpare par le Conference Board du Canada

Les revenus annuels gnrs dans le secteur du tourisme englobent les avantages aux employeurs et les
taxes de vente prleves auprs des touristes assistant aux matchs de baseball.

Impacts des salaires des joueurs

Les impts perus sur le salaire des joueurs auraient des retombes importantes sur les recettes fiscales des
gouvernements provincial et fdral.

Dans lhypothse dune masse salariale de 75 M$ (en dollars de 2013), les recettes fiscales gnres par les
impts sur le revenu se rpartiraient comme suit :

Prs de 9,8 M$ pour le gouvernement provincial

Prs de 9,1 M$ pour le gouvernement fdral

Le salaire des joueurs des quipes en visite Montral, seront assujettis limpt sur les revenus de la mme
manire que pour les joueurs des expos.

Le montant n'a pas encore t valu, mais pourrait sapprocher des montants indiqus ci-dessus

Il convient de souligner quil sagit de nouvelles recettes fiscales nettes, aussi bien dans le cas du
gouvernement provincial que dans celui du gouvernement fdral.

Page 53

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

La construction et lexploitation Montral dun stade accueillant une


quipe de la LMB pourraient gnrer dimportants avantages sur le
plan du dveloppement urbain
Dans quelle mesure un nouveau stade de baseball favoriserait-il le dveloppement urbain dans la rgion de Montral?

Dans bien des villes qui se sont dotes dun nouveau stade de baseball au cours des dernires annes, les quartiers
environnants ont t redynamiss et ont renou avec la croissance.

Il ne sagit pas seulement de construire un stade de baseball, mais galement de crer un lieu de destination qui serait une
source de fiert pour tous les Qubcois.

Les retombes conomiques que les stades de baseball construits au cours des dernires dcennies ont gnres dans
leur environnement urbain sont bien documentes.

Les quartiers centraux de Minneapolis, de San Francisco, de Denver, de Saint Louis et de San Diego peuvent tre cits en
exemples pour les retombes positives et les gains financiers gnrs grce un processus de planification stratgique,
de programmation et damnagement urbain ax sur lintgration dun stade de baseball au cur du centre-ville.

Les retombes conomiques quantifiables se traduisent par laugmentation du taux doccupation des htels, des recettes
fiscales, des valeurs foncires, du nombre de mises en chantier ainsi que du chiffre daffaires et des revenus des
commerces de dtail et des restaurants avoisinants.

Dans bien des villes, la construction dun nouveau stade de baseball a favoris la revitalisation de quartiers auparavant en
dprissement.

Comme ils peuvent attirer des dizaines de milliers de personnes plus dune centaine de fois par anne, les quartiers o il y
a un stade se dveloppent de faon pouvoir accueillir les visiteurs.

Des restaurants, des bars et des htels sont gnralement tablis dans le voisinage des stades. Des immeubles de
bureaux y sont souvent construits par la suite, puis des immeubles rsidentiels visant rpondre aux besoins de logement.

La prsence dun stade dans un quartier joue un rle essentiel dans le quotidien de sa population ainsi que dans la
dynamisation de lemploi et de lindustrie du divertissement, grce lamnagement de secteurs pitonniers relis aux
infrastructures de transport, lorganisation frquente dvnements de toutes sortes et une vie nocturne intense. La
construction dun stade dans un centre-ville y favorise les changes et le partage dexpriences formidables.

La prsence dun stade urbain servant de point dancrage un centre-ville en effervescence grce ldification
dinstallations permanentes qui prsentent un caractre authentique, qui sont intressantes sur le plan architectural et qui
influent durablement sur les citoyens, les entreprises et lavenir de la collectivit urbaine reprsente le dnominateur
commun toutes les villes prcites.

Source: Populous

Page 54

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Dveloppement urbain tudes de cas Faits saillants


San Francisco

Prs du tiers de toutes les nouvelles habitations


construites entre 2000 et 2009 - presque
7 200 units rsidentielles - se trouvent dans les
environs du stade de baseball.

Le secteur est transform. Selon le service


durbanisme, la population y a t multiplie au
moins par dix, passant 6 570 habitants. Le
revenu moyen des mnages du secteur
stablissait 34 500 $ en lan 2000. Selon le
service durbanisme, il slve actuellement
175 000 $.

Le stade de baseball des Giants est au cur de


lune des initiatives de revitalisation urbaine les
plus fructueuses dAmrique. - Gabriel Metcalf,
directeur gnral de la San Francisco Planning
and Urban Research Association, organisation
sans but lucratif qui soccupe de politique publique.
Entre le dbut de 1996 et le milieu de 1998, les
reprsentants de la ville ont relev
215 transactions immobilires dans le secteur de
China Basin, qui borde la baie Mission, soit
lquivalent du total des transactions immobilires
conclues dans le secteur au cours des 25 annes
prcdentes.
Sources : SFGate, 11 avril 2010; Bloomberg News,
octobre 2010

Page 55

Denver

Le stade Coors Field a permis de crer


7 000 emplois dans le secteur de la construction,
dont plus de 6 500 sont alls des habitants du
Colorado.

En 1990, lconomiste en chef de la chambre de


commerce de Denver a ralis une tude sur les
retombes conomiques du projet. Selon ses
prvisions, les retombes devaient slever
90,5 M$ (en dollars de lpoque). En 1994, elles
ont t revues la hausse pour stablir
194,22 M$.

Le centre-ville compte maintenant 5 329 chambres


dhtel, soit 25,1 % de plus quen 1995.
Avant la construction du stade, le quartier de LoDo
comptait 270 units dhabitation, tandis quil en
compte 1 374 actuellement (soit une augmentation
de 408 %), sans compter les 110 units dont la
construction est en cours et les 300 autres qui en
sont ltat de projet.

Les revenus tirs de la taxe de vente que la Ville


de Denver a encaisss en 1995 dans le quartier
de LoDo slvent plus de 4,7 M$, soit une
augmentation de 86 % par rapport 1994.

En 1996, les revenus tirs de la taxe de vente au


dtail pour le quartier de LoDo ont augment de
8,30 %.
Les prlvements de taxe sur les ventes
daliments et de boissons reprsentent 70,89 %
des revenus tirs de la taxe de vente encaisss
dans le quartier de LoDo, comparativement
61,2 % dans lensemble du centre-ville.

Source : Downtown Denver Partnership, Inc.,


mars 2000.

Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

San Diego

Dans le secteur du stade, les valeurs foncires ont


bondi, passant de 35 $ le pied carr 200 $ le pied
carr. Selon les conomistes, la valeur des projets
immobiliers devrait y atteindre les 3 G$ dici 2020.

JMI Realty a ralis ou fait raliser des projets de


construction dhtels, dhabitations, de commerces de
dtail et despaces de stationnement dont la valeur
globale slve 593,3 M$. La valeur de ses
engagements ntait que de 311 M$. Actuellement,
11 projets sont termins, en cours dexcution ou
ltape de la planification. Au nombre de ces projets
figurent un immeuble dune valeur de 172 M$
accueillant un htel Omni et des coproprits, dont
linauguration devrait avoir lieu le 8 avril; un htel
dune valeur de 51,9 M$ qui a ouvert ses portes au
milieu de 2005; prs de 800 units rsidentielles dont
la valeur globale slve 327 M$; un garage dune
capacit de 1109 vhicules; et une usine de
production deau rfrigre dune valeur de 15 M$.

Le projet de stade de baseball/ramnagement


intgr San Diego a remport un norme succs.
Les Padres ont obtenu un nouveau stade dune
qualit exceptionnelle qui est devenu une importante
destination au centre-ville. Le quartier dEast Village,
auparavant dfavoris, est transform. Un
investissement public de 300 M$ a eu un effet
dentranement qui a permis de recueillir plus de 4 G$
en investissements privs en 2007. Ce qui
reprsentait auparavant un gouffre financier pour la
Ville est maintenant devenu une importante source de
recettes fiscales.

Source : Engineering News-Record, 8 mars 2004,


tude de cas ralise par lUniversit Stanford

Autres modles damnagement de stades

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Partage des revenus et des dpenses Exploitation de lquipe


Modle entirement
priv
quipe

Stade

Autorit

Modle hybride de la
LMB
quipe

Stade

Autorit

Autorit du stade
quipe

Stade

Autorit

Revenus
Droits de diffusion

Vente de billets

Loges
Siges de premire catgorie

Concessions

Produits drivs

Droits de dnomination

Stationnements

Autres publicit et
commandites

Partage des revenus avec la


LMB

Rmunration des joueurs

Dpistage et dveloppement
des joueurs

Exploitation de lquipe

Frais dadministration

Ventes et marketing

Loyer

Dpenses

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Rapport final 12 dcembre 2013 - Confidentiel

Partage des revenus et des dpenses Exploitation du stade


Modle entirement
priv
quipe

Stade

Autorit

Modle hybride de la
LMB
quipe

Stade

Autorit

Autorit du stade
quipe

Stade

Autorit

Revenus
Revenus locatifs

Revenus dautres baux


commerciaux

Dpenses
Salaires et traitements

Services aux clients

Services publics

Scurit

Frais dadministration

Assurance

Cots engags le jour des


matchs

Entretien rgulier

Provision pour entretien

Taxes foncires

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Glossaire

Acronyme

Dfinition

CCF

Conception-construction-financement

PIB

Produit intrieur brut

TRI

Taux de rendement interne

LMB

Ligue majeure de baseball

MLBAM

Major League Baseball Advanced Media

NBA

National Basketball Association

NFL

National Football League

LNH

Ligue nationale de hockey

TVQ

Taxe de vente du Qubec

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Remerciements

EY tient remercier tous ceux qui ont contribu la prsente tude :

BCF LLP

Conference Board du Canada

Examinateurs externes (non cits pour des raisons de confidentialit)

Lger Marketing

Membres du personnel des quipes de la LMB (non cits pour des raisons de confidentialit)

Populous

Provencher Roy

Membres du personnel des autorits de stade (non cits pour des raisons de confidentialit)

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2013 Conseil en financement Ernst & Young Orenda Inc.


Certification Fiscalit Services transactionnels Services
consultatifs
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AVIS IMPORTANT
Linformation contenue dans cette prsentation est confidentielle et
comporte des renseignements exclusifs de Conseil en financement
Ernst & Young Orenda Inc. (EYO). Elle ne doit tre transmise
personne dautre que les destinataires viss sans notre consentement
crit. Quiconque reoit une copie de cette prsentation autrement que
dans le cadre de notre prsentation orale de son contenu doit tenir
compte des deux points susmentionns et noter que nous dclinons,
en ce qui a trait linformation contenue dans ce document, toute
responsabilit lgard de quiconque dautre que notre client.
Ce document prliminaire a t prpar par EYO. Linformation et les
opinions quil contient sont fondes sur des sources publiques et
prives que nous jugeons fiables et exactes, mais nous ne pouvons
en attester lexactitude, lexhaustivit ou le bien-fond sans vrification
plus approfondie. Linformation est fournie sous la condition expresse
quEYO ainsi que tout associ ou membre du personnel dEYO
nengagent nullement leur responsabilit pour toute erreur ou
inexactitude dans les prsentes, mme si elle dcoule de la
ngligence, non plus que pour quelque perte ou dommage subi par
quiconque en raison dune erreur, dune omission ou dune
inexactitude par suite de la prsentation de cette information. Plus
particulirement, lensemble des chiffres, des premires valuations et
des tableaux contenus dans le prsent document sont prliminaires et
ne sont fournis qu des fins de discussion.

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