1

Finantarea imobiliara comerciala din Franta

1.Aspecte generale privind finantarea imobiliara din Franta

Sistemul de finantare a locuirii reprezinta o componenta a sistemului de construire si
achizitionare a locuintelor, fiind constituit dintr-o retea de intermediari care ofera, pe de o parte,
instrumentele financiare pentru a economisi, a mobiliza resursele (inputurile), iar pe de alta parte
ofera credite (outputuri) pentru cumpararea de locuinte si modernizarea acestora.
Comparativ cu alte domenii de activitate, in finantarea locuirii trebuie avute in vedere o
serie de probleme specifice:
a. Finantarea lucrarilor destinate cladirilor cu scop locativ se asigura prin intermediul
fondurilor publice sau private;
b. Obiectivele politicii in materie de locuire sunt conditionate de nivelul resurselor
bugetare publice sau private;
c. Echilibrul optimal intre diferitele obiective se poate asigura in functie de
particularitatile fiecarei tari. In anumite cazuri, este urgenta construirea mai multor locuinte, in
timp ce in altele este mai convenabil sa se acorde prioritate aspectelor calitative;
d. Metoda care va da cele mai bune rezultate de finantare va depinde de tipul proprietatii
(individuala, comuna sau publica) si de natura sursei de finantare (principal privata sau publica);
e. Cheltuielile pot fi destinate: construirii de noi locuinte, intretinerii parcului imobiliar,
cumpararii locuintelor existente;
f. Pretul locuintelor trebuie sa fie determinat in functie de mijloacele de care dispun
familiile si de posibilitatile subventiilor publice.
In tarile europene se practica diferite tipuri de sisteme de finantare imobiliara care
integreaza cu succes finantarea locuirii in economie. Acestea realizeaza o anumita combinatie
intre modelele de baza: sistemul contractual; modelul bancilor comerciale; modelul bancilor
ipotecare ; modelul bancilor ipotecare secundare.
In Franta, cea mai mare parte a resurselor acordate sub forma de imprumut pentru
construirea de locuinte publice provine din transformarea de catre o organizatie specializaa
(Casa de Economii) a economiilor pe termen scurt in imprumuturi pe termen lung.
2

Finantarea publica a sectorului social in aceasta tara imbraca doua forme principale:
creditele de investitie, ajutor financiar public pentru constructii acordat unui beneficiar care
construieste lucuinte cu scop social; ajutorul acordat persoanelor sau familiilor, care se ajusteaza
in functie de veniturile acestora, ajutandu-i sa-si plateasca chiria sau ratele la credite.
Ajutorul statului pentru ameliorarea locuintei are trei forme: prima de ameliorare a
locuintei, acordata proprietarilor-ocupanti ai unor locuinte mai vechi de 20 de ani si in anumite
conditii de resurse; subventia pentru iesirea din insalubritate, destinata proprietarilor-ocupanti
care traiesc de cel putin doi ani intr-o locuinta insalubra si ale caror resurse nu depasesc un
anumit plafon; subventiile Agentiei Nationale pentru Ameliorarea Habitatului (ANAH), care
favorizeaza reabilitarea locuintelor private cu chirie.
De asemenea, in Franta exista trei legi care stau la baza dreptului de locuinta- obiectiv
devenit constitutional prin decizia Comitetului Constitutional din 19 ianuarie 1995: legea din 8
iulie 1989 cu privire la raporturile locative, legea din 31 mai 1990, numita si legea Besson,
legea din 29 iulie 1998, care se refera la lupta impotriva excluderii.
Legea Besson afirma dreptul oricarei familii care se confrunta cu dificultati financiare
de a beneficia de sprijinul colectivitatii in scopul obtinerii unei lociunte decente si independente.
Cu toate acestea insa, efectele nu au fost cele scontate. Dreptul la locuinta a fost adesea
perceput de actorii locali mai curand ca o amenintare.1
Creditele acordate pentru dezvoltarea ofertei de lociunte noi, adaptate persoanelor aflate
in dificulate, si pentru construirea lociuntelor sociale nu au fost consummate in totalitate (datorita
unei prudente exagerate).
In Franta, finantarea imobiliara se realizeaza prin depozite atrase de la populatie si foarte
putin prin obligatiuni, asa cum se intampla in alte tari europene.
In contextul crizei imobiliare actuale, in Franta , in contextual legal in care sectorul de
constructii este limitat de reguli guvernamentale, nu poate fi vorba despre o inflatie de locuinte.
In plus, creditele ipotecare franceze au rate fixe ale dobanzii, ceea ce inseamna o
sensibilitate scazuta a populatiei la fluctuatiile international ale dobanzilor la credite (dobanzi de
aproximativ 4% fara comisioane de risc sau de gestiune).

Thierry Oblet, Guvernarea orasului, Institutul European

In cazul in care o banca multinationala are mici pierderi atunci aceasta incearca sa-si
acopere aceste pierderi in alte tari, unde isi au localizate diferite agentii, oferind dobanzi de
euribor 3m+3% si un comision de gestiune de credit de 0.10% pe an (aplicat la soldul creditului).

2. Proiecte comerciale ale grupurilor financiare franceze

Daca la nivelul intregii Europe cei mai dinamici investitori sunt cei din Statele Unite ale
Americii (33%), urmati de investitorii din Marea Britanie (18%), in Romania, cei mai activi au
fost austriecii (52%), prin aportul hotarator al Immoeast AG.
Pe locul secund, ca si in Europa, se afla investitorii din Marea Britanie, reprezentative
fiind achizitiile Fabian Romania Property Fund si Teesland iOG (devenit, de anul trecut, Valad).
Este interesanta intrarea in top 3 a investitorilor din Franta, prin achizitia America House
de catre grupul financiar francez Natixis (numarul 2 in finantare imobiliara in Franta), prin
intermediul subsidiarei Ixis, tranzactie de 120 mil. Euro.
Urmeaza in clasament, ca si la nivelul intregului continent european, investitorii din
Germania, care si-au facut intrarea prin DEGI, compania de investitii a Allianz Group (unul
dintre cele mai mari grupuri de administrare a activelor din lume).
Vanzarea imobilului America House, si achizitionarea acestuia de grupul financiar
francez Natixis, a stabilit un nou record pe piata de birouri ( fiind prima investitie la un
randament de sub 6%, mai exact 5,55%), printre chiriasi numarandu-se BCR, compania de Audit
Deloitte etc.
Natixis detinea la sfarsitului anului 2007 active totale de 458,6 mld euro, realizand un
profit net de 2,15 mld. euro.
Grupul financiar Natixis, a cumparat si parcul de retail din Targu-Mures, detinut de
BelRom, dintr-o tranzactie de aproximativ 90 mil. de euro, printr-o subsidiara a acestui grup.

Compania franceza Virgil reuseste sa metamorfozeze unele centre comerciale vechi,

propunandu-si sa dea o noua infatisare unor centre comerciale din Franta, centre care nu mai
corespund cerintelor consumatorilor acestui segment de piata. Astfel dupa o colaborare de doi ani
cu primaria din Lyon, Virgil reuseste sa revitalizeze renumitul bazar din acest oras.
Grand Bazar are peste 10.000 mp, parcare si spatii speciale pentru birouri.
O alta realizare a companiei prezentata la MAPIC este cladirea din Nice, Jean Avenue,
care a fost data in functiune in 2004, proiect care a starnit admiratia vizitatorilor prin imbinarea
perfecta a spatiilor comerciale cu cele destinate birourilor si recrearii.3
In Franta, rata profitabilitatii inregistrata de investitorii in segmentul comercial al pietei
imobiliare a ajuns in 2007 la 6-7%. Catinvest are sediul central in Franta, dar realizeaza 50% din
venituri in afara tarii.
Catinvest cumpara spatii comerciale, pe care apoi le inchiriaza, urmand sa-si amortizeze
investitiile din chirii in mai multi ani. Aceeasi strategie este aplicata si pe piata din Romania.
Primul proiect al Catinvest in Romania a fost Cora Esplanada, care a fost dezvoltat de
grupul Louis Delhaize, proprietarul hipermarketurilor Cora. Catinvest a achizitionat galeriile
2

www.french-property.com

www.vertex-imobiliare.ro

comerciale din Cora in urma unei tranzactii ce depaseste 10 milioane de euro. Bertrand Catteau a
declarat ca termenul de recuperare a acestei investitii este de aproximativ 7 ani.
A urmat investitia in centrul comercial Orhideea, proiect dezvoltat de grupul francez
Vinci. Catinvest a achizitionat galeriile comerciale din Orhideea printr-o investitie de peste 15
milioane de euro, estimand amortizarea acesteia intr-o perioada de aproape 7 ani.
Pentru centrul comercial au mai fost interesati si alti investitori de anvergura de pe piata
imobiliara, precum fondul american Heitman. Interesul era cu atat mai mare cu cat Carrefour
Orhideea, hypermarketul situat in cadrul galeriilor comerciale, aduce grupului francez cele mai
mari incasari din in afara Frantei.
Primul proiect Catinvest in provincie este centrul comercial TOM Constanta, care a
deschis in anul 2006. Investitia Catinvest s-a ridica la 20 de milioane de euro, fiind un proiect
realizat in cooperare cu grupul Carrefour, care a investit alte 20 de milioane de euro.4
Atisreal, divizia imobiliara parte a grupului francez BNP Paribas, a achizitionat
compania Cornerstone International, succesoarea firmei care a detinut licenta CB Richard Ellis
in Romania, functionand astfel cu un birou propriu pe teritoriul Romaniei.
Atisreal a deschis o reprezentanta proprie in Romania odata cu achizitia companiei
Cornerstone International, unul dintre primi cinci jucatori pe piata de profil. Noua companie
activeaza in piata imobiliara din Romania pe segmentele de office (birouri), rezidential, retail,
industrial si terenuri.5
Cornerstone a activat timp de sapte ani ca francizor al companiei CB Richard Ellis, in
2007 a inregistrat o cifra de afaceri de trei milioane de euro, iar portofoliul de clienti s-a dublat.
Atisreal, divizia imobiliara parte a grupului francez BNP Paribas, detine 60 de birouri in Europa ,
dar a incheiat si partaneriate cu mai multe companii din America si Asia. Compania franceza a
inregistrat in 2006 o cifra de afaceri de 340 de milioane euro si a intermediat circa 5.000 de
tranzactii.
In Romania, compania ofera clientilor internationali servicii de vanzare si inchiriere,
investitii, consultanta si cercetari de piata.
BNP Paribas este una dintre cele mai mari banci din lume, cu active insumand circa 1.440
miliarde euro la finele anului 2006.6
4

Ziarul Financiar, 28.04.2006

Wall-Street. Feb. 2008

www.BusinessRoL.ro

Compania Rodamco Europe, cel mai mare proprietar de centre comerciale din Europa, si
Unibail Holding, cel mai mare fond de investitii imobiliare din Franta, au fuzionat in anul 2007
pentru a crea cea mai mare companie de proprietati din Europa cu active in valoare de 21,7
miliarde de euro.
Uniba a oferit 0,53 din actiunile proprii pentru actiunile Rodamco. Astfel, cele doua
companii aveau, la inceputul anului 2007, o valoare de piata combinata de 21 de miliarde de
euro la pretul de inchidere.

3. Dezvoltarea imobiliara in Franta in contextul crizei financiare internationale

Directia pe piata imobiliara din Hexagon a luat o turnura opusa tendintelor din ultima
vreme. Potrivit ultimelor cifre ale Ministerului Dezvoltarii Durabile, vanzarile au scazut de la
jumatatea lui ianuarie pana in martie anul acesta.
Bineinteles ca aceste date au ca principala referinta vanzarile excelente din primul
trimestru al lui 2007, insa, cu toate acestea, scaderea inregistrata este foarte mare. Ea vizeaza
toate tipurile de apartamente sau de locuinte si poate fi observata in majoritatea regiunilor din
Franta, in Limousin, Lorraine si in Auvergne, fenomenul ajungand sa depaseasca pragul de 60%.
Pe o piata rezidentiala stabila, precum cea a Frantei, o astfel de veste este un soc pentru
proprietarii de locuinte. Cu atat mai mult cu cat nu sunt putini cei care si-au plasat finantele
intr-o proprietate din Hexagon in scop investitional.
Sectorul locuintelor a fost si aici supraincalzit. Din 1995 pana in prezent, preturile au
crescut cu 210%. Cauzele sunt strans legate de afluxul de cumparatori straini, mai ales din Marea
Britanie, Germania si Statele Unite ale Americii. In acest timp, englezii au luat practic cu asalt
piata rezidentiala din Franta, unde detin de la studiouri in Paris pana la castele medievale pe
Valea Loirei. Tocmai din acest motiv, regiuni intregi din Hexagon au ajuns sa fie numite generic
Mica Britanie.
Printre alti indicatori ai incetinirii activitatii pe piata imobiliara din Franta se numara si
amanarea termenelor limita de predare a proiectelor in constructii, termene care se pot prelungi si
cu noua pana la 12 luni. In acest sens, pentru a preintampina riscul unei cresteri acute a
locuintelor nevandute, investitorii au inceput sa scada ritmul de desfasurare a proiectelor.
7

Se inregistreaza, astfel, o scadere evidenta cu 18,8% a demararilor constructiei de locuinte noi

pentru perioada februarie-aprilie a acestui an, in timp ce aprobarile de incepere a proiectelor s-au
redus cu 16,3%.
In ceea ce priveste preturile, ele continua aceeasi tendinta ascendenta pentru apartamente,
insa au inceput sa scada in cazul locuintelor individuale, pe piata aparand chiar primele oferte
promotionale.
Chiar daca vanzarile de apartamente noi au scazut in primul trimestru al acestui an, stocul
de imobile nevandute este inca neglijabil, insa numarul de proiecte de constructii noi a inceput sa
se reduca.Se pare ca specialistii au dreptate atunci cand afirma ca se inregistreaza o usoara
relaxare a vanzarilor pe piata imobiliara din Franta.
Datele publicate de autoritatile franceze arata o scadere clara a activitatii in domeniu.
Per ansamblu, vanzarile de locuinte noi s-au redus cu 27,9% in primul trimestru al acestui
an, ceea ce inseamna o cifra de 26.700 de tranzactii. Bineinteles ca, in comparatie cu primul
trimestru al anului trecut, care a fost considerat unul excelent in ceea ce priveste vanzarile
imobiliare si care a reprezentat varful unei perioade de ani de zile de dezvoltare fara intreruperi a
acestei piete, reculul inregistrat in 2008 este unul extrem de brutal.
Fenomenul vizeaza toate tipurile de apartamente si de locuinte. In total, peste 18 regiuni
franceze din cele 22 sunt afectate de acest decalaj important dintre preturile afisate de vanzatori
si posibilitatile cumparatorilor de a apela la credite, in conditiile in care rata dobanzii e in
continua crestere in Franta.
Faptul ca listele de cereri de locuinte sociale se maresc din ce in ce mai mult nu face
decat sa amplifice fenomenul crizei de imobile.
Ca urmare a scaderii vanzarilor, investitorii imobiliari incearca sa reduca oferta
disponibila pe piata prin diminuarea numarului de proiecte de locuinte aflate in desfasurare. Dar
piata imobiliara franceza s-a confruntat luni de zile si cu probleme de natura informatica.
Acestea au fost generate de reforma pe care administratia din aceasta tara a efectuat-o in
ceea ce priveste sistemul de acordare a avizelor de constructie.
Schimbarile au cauzat si dificultati mari in efectuarea transferurilor de bani proveniti de
la colectivitatile locale, in majoritate donatii pentru finantarea diverselor proiecte imobiliare.
Ministerul a publicat, in cele din urma, datele care vizau sumele de bani provenite din donatii,
acestea finantand 80.084 de proiecte intre lunile februarie si aprilie ale anului in curs.
8

Din aceste date reiese faptul ca sumele cheltuite in acest domeniu au scazut cu 18,8% fata de
aceeasi perioada in 2007. Numarul aprobarilor de constructie acordate la nivel national a
inregistrat, de asemenea, o scadere importanta de 16,3% fata de 2007, ceea ce insumeaza doar
115.507 de avize eliberate.
Aceasta scadere a facut ca pe piata franceza sa apara din ce in ce mai multe oferte
promotionale. Inca de la ultima criza inregistrata in anii '90, compania Kaufman & Broad a avut
curajul sa apeleze la cele mai neconventionale promotii.
Ei ofereau chiar un automobil ca bonus la cumpararea unei locuinte, pentru a atrage in
acest fel interesul potentialilor cumparatori si reduceri de pret de maxim 20.000 de euro.
Aceasta adevarata "cursa promotionala" cuprinde o oferta larga de locuinte, incepand de
la apartamente de trei camere. Scopul acestui tip de oferte il reprezinta, in mod evident, acela de
a evita acumularea de stocuri mari de apartamente nevandute.
In prezent numarul de apartamente construite, dar aflate inca in stoc nu depaseste cifra de
2.800 de unitati, ceea ce inseamna deocamdata foarte putin. Dar numarul total de apartamente,
in crestere cu 3% fata de sfarsitul anului trecut, numara 105.000 de unitati, dintre care 45% se
afla inca in constructie.
Restul procentajului, de 55%, se refera la proiectele aflate in plan de executie dar care nu
au fost demarate pana in prezent.
Intarzierea proiectelor, fapt care a atras atentia specialistilor din domeniu, a ajuns de la
pragul de noua luni la sfarsitul lui 2007, la 11 luni, anul acesta, pentru locuintele colective si la
12 luni in ceea ce priveste locuintele individuale.
Se pare ca perioada cand cumparatorul accepta sa achizitioneze imobilul inainte de
finalizarea lui, permitandu-i constructorului sa isi asume cele mai mici riscuri, a luat sfarsit. In
total, Federatia Constructorilor din Franta a inregistrat peste 110.000 de unitati vandute in 2008,
fata de 127.429 de case in 2007.
Chiar si in aceste conditii preturile caselor de pe piata franceza nu dau semne de scadere
abrupta, asemeni celor de pe pietele din SUA sau Marea Britanie. Preturile au scazut cu 1,8% in
primul trimestru al lui 2008, dar continua sa creasca in ceea ce priveste locuintele colective,
segment pe care au inregistrat o crestere de 3,7%.
Situatia in Franta se poate caracteriza astfel: cumparatori putini, 18,8% - este procentul
cu care au scazut demararile constructiei de locuinte noi in perioada februarie-aprilie, 26.700 de
9

case noi s-au vandut in Franta in primele trei luni ale anului, in scadere cu 27,9%; 16,3% - mai
putine avize de constructie s-au eliberat in primul trimestru; 20.000 de euro este suma la care pot
ajunge reducerile de preturi pe piata imobiliara franceza.

BIBLIOGRAFIE

1. Legea de Robien
2.

Legea Besson, din 31 mai 1990

3. Thierry Oblet, Guvernarea orasului, Institutul European

4. Virgil Andronache, Banca si operatiunile comerciale, Ed Universitara,
Bucuresti 2006
5. www.bnp-paribas.com
10

6. www.finantare.ro
7. www.natixis.com
8. www.realestate.doingbusiness.ro
9. www.zf.ro/business-international

11