Sunteți pe pagina 1din 21

Universitatea din Craiova

Facultatea de Economie i Administrarea Afacerilor

RAPORT DE EVALUARE
APARTAMENT

Data evalurii,
10.01.2015
Student ,

CUPRINS
Capitolul 1. PREZENTARE GENERALA
1.1. Specificatia temei
1.2. Date generale privind dreptul de proprietate
1.3. Delimitarea proprietatii imobiliare
1.4. Amplasarea n zona
1.5. Surse de informare
1.6. Ipoteze si conditii limitative
Capitolul 2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
2.1. Piata specifica
2.2. Oferta competitiva
2.3. Analiza cererii
2.4. Echilibrul pietei. Raportul cerere-oferta
Capitolul 3. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE
3.1. Situatia juridica
3.2. Istoricul proprietatii imobiliare
3.3. Amplasamentul
3.4. Consideraii asupra strii tehnice a imobilului
Capitolul 4. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE
4.1. Cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare
4.2. Evaluarea proprietatii imobiliare
4.2.1. Abordarea prin comparatie
4.2.2. Abordarea pe baza de venit
4.3. Reconcilierea valorilor
Capitolul 5. CONCLUZII RECONCILIEREA VALORILOR
ANEXE

Capitolul 1. PREZENTARE GENERAL


1.1. Specificaia temei
Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii
imobiliare(apartament) n vederea tranzacionrii.
Valorile stabilite sunt valabile la data efecturii raportului i au fost exprimate
in lei i euro, la cursul valutar al zilei n care s-a efectuat evaluarea.
Avnd n vedere Statutul ANEVAR i Codul deontologic al profesiunii de evaluator,
acesta nu-i asum raspunderea dect fa de destinatarul lucrrii.
Sinteza Raportului de Evaluare
Data evalurii
10.01.2015
Data inspeciei
10.01.2015
Cursul BNR la data evalurii 10.01.2015
1 EURO = 4,4885 Ron
Valorile estimate sunt:
- abordarea prin comparaii
V= 39 406 euro =176 874 RON
- abordarea prin venit
V= 48 600 euro =218 141 RON
Proprietatea de evaluat este un apartament cu trei camere situat n blocul de
locuine din ...... ......................., mun.Craiova, jud. Dolj, regim de inaltime
P+...........
PROPRIETAR

ADRESA PROPRIETII

Ora Craiova, ..

CLIENT/BENEFICIIAR

SCURTA DESCRIERE

In elaborarea raportului evaluatorul a folosit i alte informaii din


piaa cu
citarea surselor.
Proprietatea: Apartament cu 3 camere. Apartamentul are o
suprafaa utila de .
Starea apartamentului apartamentul este ntro stare bun,
cu mbuntiri.

TIPUL VALORII

Valoarea de pia

1. NATURA SI SURSA
INFORMATIILOR

1. SCOPUL EVALURII
2.

Estimarea valorii de piaa n vederea vnzrii.

DATA RAPORTULUI

10.01.2015

DATA EVALURII

10.01.2015

CURS DE SCHIMB BNR


LA
DATA EVALURII

1 EURO = 4,4885lei

3. DATE PRIVIND

Dreptul de proprietate: Deplin

DREPTUL DE
PROPRIETATE

DATE PRIVIND
DOCUMENTAIA
4. CADASTRAL
UTILIZAREA ACTUAL
A
PROPRIETATII
CEA MAI BUNA
5. UTILIZARE
ZONA DE AMPLASARE

6.

CARACTERUL EDILITAR
AL
ZONEI

Cartea Funciar: ...........................


ncheiere de intabulare:
Nr. Extras CF: nu
Meniuni speciale n Cartea Funciar:
S-a pus la dispoziie documentaia cadastral
Rezidenial
Liber
Rezidenial
URBAN: Zona B,Cartier Craiovia Nou

UTILITI EDILITARE

7.

Tipul zonei
Blocuri 4 etaje i blocuri P+1
Uniti comerciale n apropiere.
Lacuri: Nu
Cursuri de ap: nu
Reea urban de energie electric: existent.
Reea urban de ap: existent
Reea urban de termoficare: existent, apartamentul este
debranat
Reea urban de gaze: existent, apartamentul este
debranat
Reea urban de telefonie: Da
Civilizat, linitit

AMBIENT

METODA UTILIZATA

Abordarea prin venit


Abordarea prin comparaie

VALOAREA DE PIA

39 406 EURO
176 874 Ron

1.2. Date generale privind dreptul de proprietate


La data evalurii, proprietatea imobiliar, situat n Municipiul
Craiova,................................ , judeul Dolj, se afl n proprietatea .......................cu
contract de vnzare-cumprare.
Apartamentul nu este grevat de sarcini i nu a ieit din circuitul civil, garantnd
pe cumprtori mpotriva oricaror eviciuni pariale sau totale, avnd eliberat de OCPI
Craiova extras de carte funciar cu nr. ............................
1.3. Delimitarea proprietii imobiliare
Proprietatea imobiliara de tip Apartament cu trei camere este situat n
blocul de locuine din......., zona ......., situat n zona B,confort 1, municipiul
Craiova, jud. Dolj.

Blocul de locuine de pe ........, are regim de nalime P+....., a fost dat n


folosin(P.I.F.) nainte de anul 197.. i face parte integrant din Cartierul de locuine
............
Bunul imobil (apartament) se constituie din 3 camere, avnd o suprafa total
de ............... mp i o suprafa util de .. mp.
1.4. Amplasarea n zon
Apartamentul este localizat n judeul Dolj, Municipiul Craiova cartier..........,
cartier cu blocuri de locuine, din punct de vedere edilitar este o zon dezvoltat.
Este prezent energia electric cu instalaii de calitate medie, cureni slabi, reeaua
de ap din reeaua oraului, instalaii i corpuri sanitare satisfctoare, de calitate
medie, termoficare instalaii de nclzire de calitate medie, gaze din reeaua
oraului, canalizare, telefonie, televiziune, internet. Apartamentul evaluat este situat la
etajul ......... al unui bloc cu regimul de nlime P+, cu o suprafa util ....mp.
Utilitile edilitare de care dispune apartamentul sunt specifice mediului urban.
Apartamentul dispune de un sistem de nclzire central. Finisajele sunt de calitate
medie, aparatamentul are un aspect ngrijit.
Zona este un cartier cu blocuri de locuine, comercial. n apropiere se afl uniti
comerciale cu magazine suficiente (Kaufland),restaurantul Orizont.
La 50 m se afl reeaua de transport n comun(autobuz, tramvai); n apropiere se mai
afl unitatea de nvmnt, saloane de nfrumusetare, farmacia Sensiblu,
parcul,stomatologie,. Traficul auto este intens, reelele de transport sunt asfaltate.
1.5. Surse de informare
Pentru elaborarea raportui de evaluare au fost utilizate sursele de informare :
- Informaii furnizate de firmele imobiliare.
- Informaii de la Primariile locale privind :
- planul de urbanism i zonarea localitilor (PUG);
- valoarea impozabil a imobilelor (cldiri, terenuri);
- valoarea de circulaie n zona a imobilelor;
- Informaii de pe piaa imobiliara local :
- aparute n presa scris local;
- Informaii de la societile imobiliare din orae cu privire la preurile practicate pe
tipuri de apartamente, case i terenuri;
- Informaii primite de la seciile financiare zonale;
1.6. Ipoteze i condiii limitative.
Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama n elaborarea prezentului
raport de evaluare sunt urmatoarele :
Ipoteze :
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate din :
presa local, firme de tranzacii imobiliare, informaii de pe piaa imobiliar,
informaii de la primariile locale i administraiile financiare din teritoriu.
Proprietile sunt evaluate ca fiind libere de orice alte sarcini.

Se presupune o stapnire responsabil i o administrare competent a proprietii.


Informaiile furnizate de catre teri sunt considerate a fi autentice dar nu se acord
garanii asupra acurateii lor.
Nu s-a luat n considerare implicaiile pe care le poate avea schimbarea destinaiei
activului nainte sau dup cumprare.
In evaluare nu s-au luat n considerare vicii ascunse sau neaparente ale proprietii,
solului sau structurii, care s influeneze valoarea.
Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru asemenea vicii sau pentru
obinerea studiilor necesare pentru a le descoperii.
Se presupune ca proprietatile se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor
urbanistice de zonare si utilizare.
Se presupune ca proprietile sunt n deplin concordan cu toate reglementrile
locale i republicane privind mediul nconjurtor, n afara cazurilor cnd
neconcordanele sunt expuse, descrise i luate n considerare ntr-un raport distinct.
Cldirile i dotrile lor la data tranzaciei sunt utilizate fiind n stare de bun
funcionare.
Valoarea estimat este bazat pe ipoteza ca nu exist materiale sau resurse ce ar
afecta valoarea proprietii.
Valoarea estimat se refer la o stare normal a imobilului, cu un grad de uzur
fizic i moral perceput n normele n vigoare, conform cu vechimea, finisaje
obinuite.
Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodei de evaluare au
fost rezonabile n lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii.
Metoda comparaiilor de pia a putut fi aplicat datorit informaiilor suficiente
privind tranzaciile de proprieti similare din zon, aceste fiind luate din presa local,
ageniile imobiliare i piaa liber.
Informaiile pe care le deinem n zon sunt suficiente pentru a aplica o astfel de
metod.
Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la
dispoziie fiind posibil i existena altor informaii de care evaluatorul nu avea
cunostin.
Evaluarea fiind cu caracter general de percepie asupra valorii diverselor tipuri de
imobile, metoda comparaiilor de pia este singura metod ce poate fi aplicat
stabilind un pre aproximativ apropiat de preul ce poate fi obinut pe un anume tip de
imobil.
Condiii limitative
Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a
acestuia.
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare
consultan sau s depun mrturie n instana referitor la proprietatea supus
evalurii.
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitoare la valori i
identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fra acordul prealabil,
scris al evaluatorului.
2. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE SPECIFICE

2.1. Definirea pieei


Guvernele pot interveni n cadrul economic,juridic i instituional care stau la
baza pieei imobiliare astfel nct impiedic funcionarea ei eficient.Efectele pe
termen lung ale unei astfel de interferene pot fi o alocare necorespunztoare a
resurselor sau un dezechilibru i distorsiuni pe piaa imobiliar. Pe de alt parte,lipsa
de inelegere din partea guvernului sau absena unui sprijin pot impiedica funcionarea
eficient a pieei imobiliare.
Piaa este definit ca: mediul n care bunurile,mrfurile i serviciile sunt
tranzacionate ntre cumprtori i vnztori prin mecanismul preului.
Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme care intr n
contact n scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii la aceast pia
schimb drepturi de proprietate contra unor bunuri,cum sunt banii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pieele imobiliare de pieele
bunurilor sau serviciilor. Fiecare numarul de vnztori i cumprtori care acioneaz
este relativ mic, proprietile imobiliare au valori ridicate care necesit o putere mare
de cumprare, ceea ce face ca aceste piee sa fie sensibile la schimbarea veniturilor,
schimbarea nivelului salariilor, numrul de locuri de munc precum i s fie
influenate de tipul de finanare oferit, volumul creditului care poate fi dobndit,
mrimea avansului de plat, dobnzile,etc.
Spre deosebire de pieele eficiente, piaa imobiliar nu se autoregleaz ci este
deseori influenat de reglementrile guvernamentale i locale. Cererea i oferta de
proprieti imobiliare pot tinde ctre un punct de echilibru, dar acest punct este
teoretic i rareori atins,existnd intotdeuna un decalaj ntre cerere i ofert. Oferta
pentru un anumit tip de cerere se dezvolt greu iar cererea poate s se modifice brusc,
fiind posibil astfel ca de multe ori s existe supraoferta sau exces de cerere i un
echilibru. Cumprtorii i vnztorii nu sunt ntotdeuna bine informai iar actele de
vnzare -cumprare nu au loc n mod frecvent. De multe ori, informaiile despre
preuri de tranzacionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietile
imobiliare sunt durabile i pot fi privite ca investiii. Sunt puin lichide i de obicei
procesul de vnzare este lung. Datorit tuturor acestor factori comportamentul pieelor
imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivaiile, interaciunea
participanilor pe pia i msura n care acetia sunt afectai de factori endogeni i
exogeni proprietii.
Aceast pia se definete pe baza tipului de proprietate, potenialul de a
produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor i chiriailor tipici.
Piaa imobiliar este influenat de atitudinile, motivaiile i interaciunile
vnztorilor i cumprtorilor i are caracteristici diferite de cele ale pieelor eficiente
(este foarte sensibil la situaia pieei de munc i stabilitatea veniturilor, deciziile de
cumparare sunt influenate de tipul de finanare, durata rambursrii i rata dobnzii,
este o piaa care nu se autoregleaz ci este afectat de multe reglementri
guvernamentale i locale, informaiile despre tranzacii similare nu sunt imediat
disponibile, exist decalaj ntre cerere i ofert, cererea poate fi volatil datorit unor
schimbri rapide n marimea i structura populaiei).
Analiza pietei imobiliare in Romania
In prima jumtate a anului 2014 apare o tendin de stabilizare a preurilor,
valoarea locuinelor poziionndu-se aproape de minim, asistnd n aceeai perioad i

la situaii n care preurile locuinelor au nregistrat creteri. Imbuntirea accesului la


creditele imobiliare, coroborat cu scderile de pre aplicate de dezvoltatorii de
locuine n ultimii ani au condus la o revenire vizibil a vnzrilor de apartamente nou
construite.
In
ciuda trendului pozitiv nregistrat n ultima perioad, piaa
imobiliar rmane in continuare una fragila mai ales c, n situaia nefericit a unui
nou crash imobiliar global (vehiculat tot mai mult in ultima perioad), datorit
ponderii mari a bncilor strine n cadrul sistemului financiar naional, Romnia nu ar
putea fi ferit n totalitate de efectele ce decurg din acesta.
In ceea ce privete segmentul locuinelor vechi, n decursul ultimelor 12 luni preurile
de tranzacionare la nivel naional au sczut cu aproximativ 1,7%, iar n ultimile 6 luni
cu circa 0,7%. Scderea din ultimile 6 luni s-a simit foarte puin pe pia, de aceea
parerea general a fost mai degrab de stagnare a preurilor. In semestrul unu din
2014, preul mediu unitar pe piaa apartamentelor vechi la nivel naional s-a situat la
nivelul de 644 euro/metru patrat (mp).
In 15 orae considerate poli de dezvoltare (Bucureti, Cluj-Napoca, Timioara,
Iai, Constana, Craiova, Galai, Brasov, Ploieti, Oradea, Piteti, Arad, Sibiu, Bacu
i Targu Mure), preurile sunt cuprinse ntre 568 euro/mp (Arad) i 956 euro/ mp
(Bucureti), nregistrndu-se astfel o medie la nivelul polilor de 763 euro/mp, cu doar
1% mai mic fa de al doilea semestru al anului 2013, i cu 41% mai mici fa de
perioada de nceput a crizei, 2008.
La nivelul principalilor poli de dezvoltare, cea mai mare scdere n primele
ase luni ale anului comparativ cu semestrul doi al anului trecut, a fost nregistrat n
Arad i Piteti (3,2%), urmat de Cluj (2,3%), Iai i Craiova (2,2%). In Bucureti a
fost consemnat o stabilizare a preurilor, ca urmare a faptului c scderea n ultimele
6 luni a fost foarte redus (aproximativ 0,1%).
In cazul apartamentelor noi, pentru semestrul unu, media la nivelul oraelor
mici este de 575 euro/mp, n scdere cu aproximativ 37% fa de 2008. In decursul
ultimelor 12 luni scderea a fost de doar 0,7%, preul mediu unitar la nivel naional la
finele lunii iunie situndu-se la nivelul de 757 euro/mp. In ultimile 6 luni s-a
nregistrat o tendin de uoar apreciere a preurilor, dei aceast cretere a fost prea
puin simit de participanii pe piaa rezidenial.
In cele 15 orae considerate poli de dezvoltare avem preuri cuprinse ntre 738
euro/mp (Sibiu) i 1.137 euro/ mp (Bucureti), rezultand astfel o medie la nivelul
polilor de 902 euro/mp, n stagnare fa de perioada similar a anului trecut i n
cretere cu 0,4% fa de semestrul anterior. Comparativ cu perioada de nceput a crizei
- anul 2008 - s-a inregistrat o scdere de 32%.
Dintre oraele mici, cu populatie sub 125.000 locuitori, apartamentele noi s-au vandut
cu cel mai mare pre n Focani i Rmnicu Vlcea (peste 750 euro/mp), pe cand cel
mai mic pre se regasete n Baia Mare, unde preul de tranzacionare al
apartamentelor noi se situeaz la 488 euro/mp.
Pentru semestrul nti al anului 2014, media la nivelul oraelor mici este de 675
euro/mp, n scdere cu aproximativ 1% fa de anul trecut i cu 34% fa de 2008. In
ultimile 6 luni s-a nregistrat o mic scdere de 0,1%, ns aceasta nu a fost resimit
pe pia. In ceea ce privete casele/vilele, s-au luat n considerare doar proprietile
construite sau pentru care s-au realizat revizii capitale ncepand cu anul 2010, cu grad
mediu de finisare, regim de naltime P+1E sau P+M, n condiiile unor suprafee
construite desfurate medii (140 - 150 mp) i suprafee de teren medii (500 mp).

Cele mai scumpe case/vile s-au vandut n Bucureti, la un pre mediu de 1.038
euro/mp, Capitala fiind i singura localitate cu peste 1.000 euro/mp, pe locul secund
situndu-se Cluj-Napoca cu un pre mediu de 870 euro/mp. Cele mai mici preuri de
vnzare se regsesc n continuare n Alexandria i Botoani.
Analiza pieei imobiliare n Craiova
22.01.2014
Apartamentele i terenurile din Craiova au continuat s se ieftineasc, iar
chiriile la spaiile de birouri stagneaz. Spre exemplu, preul de vnzare al
apartamentelor vechi din Craiova a ajuns n cel de-al doilea semestru al anului 2013 la
o medie de circa 773 euro pe metru ptrat, n scdere cu aproximativ 1,3% fa de
aceeai perioad a anului 2012 i cu 40% fa de 2008, anul de nceput al crizei. n
zona central, apartamentele vechi cu dou camere, de exemplu, s-au vndut cu
preuri cuprinse ntre 880 i 1050 de euro/mp, n timp ce pentru acelai tip de
apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi Craiovia, 1 Mai Trg, Valea Roie,
preurile au fost cuprinse ntre 530 i 750 de euro/mp. n zonele Brazda lui Novac i
Lpu, preurile au variat ntre 680 i 850 de euro/mp, iar n zonele George Enescu,
Rovine, Srari, acestea au oscilat ntre 700 i 950 de euro, n funcie de suprafa,
amplasament, finisaje i dotri.
n luna august 2014
Preurile apartamentelor i terenurilor din Craiova au continuat s scad,
ns ntr-un ritm mai temperat.
Apartamentele din Craiova au continuat s se ieftineasc, dar ritmul declinului
a ncetinit, preul terenurilor s-a ajustat i el, iar chiriile aferente spaiilor de birouri
stagneaz.
Preul de vnzare al apartamentelor vechi din Craiova a ajuns n primul semestru al
anului 2014 la o medie de circa 756 euro pe metru ptrat, n scdere cu aproximativ
2,2% comparativ cu finele anului 2013 i cu 40% fa de 2008, anul de nceput al
crizei relev datele companiei de consultan pentru evaluare DARIAN prin biroul
local Craiova.
n zona central, apartamentele vechi cu dou camere, de exemplu, s-au
vndut cu preuri cuprinse ntre 850 i 1050 de euro/mp, n timp ce, pentru acelai tip
de apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi Craiovia, 1 Mai Trg, Valea Roie,
preurile au fost cuprinse ntre 500 i 750 de euro/mp. n zonele Brazda lui Novac i
Lpu, preurile au variat ntre 660 i 830 de euro/mp, iar n zonele George Enescu,
Rovine, Srari, acestea au oscilat ntre 670 i 930 de euro, n funcie de suprafa,
amplasament, finisaje i dotri.
Comparativ, la nivel naional, n primul semestru din 2014, preul mediu de
tranzacionare al apartamentelor vechi, a fost de 644 euro/mp, cele mai scumpe
rmnnd n continuare cele din Bucureti, unde preul mediu a fost de 956 euro/mp,
urmate de Cluj Napoca i Timioara cu 932 euro/mp i, respectiv, 860 euro/mp.
Preurile la nivel naional au sczut spectaculos de la mijlocul anului 2008 pn azi.
Pentru apartamentele vechi s-a nregistrat o scdere de aproximativ 40%, iar cele
noi s-au ieftinit cu 33%. Micile variaii din ultimele 6 luni au fost resimite pe piaa
liber mai degrab ca o stagnare a preurilor. Acesta este ns un semnal bun, o not
de optimism pe segmentul rezidenial, pe care estimm o cretere moderat pe termen
mediu si lung, a declarat Adrian Crivii, preedintele companiei de consultan
DARIAN.

Preurile la terenuri n prima jumtate a anului 2014 au sczut, n medie, cu circa 3%


dac ne raportm la ultimele 12 luni i cu 59% fa de Semestrul 2 din 2008, perioada
de nceput a crizei.
Raportul privind analiza pieei imobiliare realizat de compania Darian mai relev
faptul c pentru birourile de clasa A, chiriile s-au stabilizat n jurul intervalului 8 - 11
euro
mp/lun.
2.2. Analiza cererii
n prezent, cea mai mare cerere pe pia este pentru apartamentele vechi, n special
la cele care se cumpr prin Programul Prima Cas. Totusi, preurile depind n
continuare de zona unde se afl apartamentul, de dotri etc. n ultima perioad
majoritatea apartamentelor au fost cumprate doar pe baz de credit ipotecar, fie c
este vorba despre Prima Cas, fie c este vorba despre alte tipuri de mprumuturi.
Cumprrile de locuine cu bani ghea sunt destul de rare, i numai pentru chilipiruri,
susine preedintele ARAI.
In cazul prezentului imobil, innd cont de estimrile privind cea mai bun utilizare ,
piaa se definete ca piaa proprietilor imobiliare de tip apartamente n blocuri de
locuine, piaa a carei localizare geografic este municipiul Craiova, cartierul
Craiovia Nou.
In urma discuiilor purtate cu reprezentantul ageniei imobiliare din zon i studiind
oferta din presa se poate estima ca cererea pentru apartamente este mai mic dect
oferta
2.3. Oferta competitiv
Pe piaa imobiliar oferta reprezint numrul dintr-un tip de proprietate care
este disponibil pentru vnzare sau nchiriere la diferite preuri, pe o pia dat, ntr-o
anumit perioad de timp.
Oferta pentru acest tip de proprietate se manifest din partea celor ce dein
astfel de proprieti i vor s renune la ele, fie s plece din localitate, fie sunt
persoane n vrst i nu se mai pot ocupa de ele sau nu-i mai permit s le ntrein.
Fa de oferte preurile de vnzare au fost negociate n ntervalul 1-10%, cu tendin
de cretere ntruct vnztorul este interesat s obin un pre mai mare.
Preul de vnzare al apartamentelor vechi din Craiova a ajuns n primul
semestru al anului 2014 la o medie de circa 756 euro pe metru ptrat, n scdere cu
aproximativ 2,2% comparativ cu finele anului 2013 i cu 40% fa de 2008, anul de
nceput al crizei relev datele companiei de consultan pentru evaluare DARIAN
prin biroul local Craiova.
n zona central, apartamentele vechi cu dou camere, de exemplu, s-au
vndut cu preuri cuprinse ntre 850 i 1050 de euro/mp, n timp ce, pentru acelai tip
de apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi Craiovia, 1 Mai Trg, Valea Roie,
preurile au fost cuprinse ntre 500 i 750 de euro/mp. n zonele Brazda lui Novac i
Lpu, preurile au variat ntre 660 i 830 de euro/mp, iar n zonele George Enescu,
Rovine, Srari, acestea au oscilat ntre 670 i 930 de euro, n funcie de suprafa,
amplasament, finisaje i dotri.
2.4. Echilibrul pieei. Raportul cerere-ofert

10

In prezent piaa este activ, deoarece cererea este mare i oferta relativ mic n
special pentru construcii.
Cererea i oferta se vor echilibra, n msura n care piaa va fi capabil s nghit, s
consume ofertele actuale. Pentru a exista un echilibru, cererea solvabil trebuie s
nceap s creasc i s achiziioneze din oferta de pe pia i, la un moment dat, s se
echilibreze.

Capitolul 3. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE


3.1. Situatia juridic
Pentru proprietatea imobiliar ce face obiectul prezentului raport de evaluare sau prezentat urmtoarele acte ce atest proprietatea .....:
-fia corpului de proprietate
-certificat de nomenclatur stradal
-contract de vnzare cumprare
Prezentul raport nu valideaz din punct de vedere legal corectitudinea
documentelor prezentate i nici dreptul de proprietate deplin asupra apartamentului.
3.2.Istoricul proprietii imobiliare
Evaluarea proprietii imobiliare (apartament) prin metoda comparaiilor de
pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv
estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare,
comparnd apoi acele proprieti cu cea de evaluat .
Premiza major a metodei este accea c valoarea de pia a unei proprieti
imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti
competitive i comparabile .
Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti,
ntre elementele care influeneaz preurile de tranzacie .
Zon

Proprietatea A
Lapu

Proprietatea B
Craiovia Nou

Confort
Tip

1
decomandat

1
decomandat

1
decomandat

1
decomandat

Etaj
Suprafa
Nr. camere

2
78 mp
3

8
71 mp
3

4
76 mp
3

4
67mp
3

Centrala

nu

nu

da

da

Termica
Utliti
Finisaje
Pre

da
Medii
52000 euro

da
Medii
39000 euro

da
Medii
49 000 euro

11

Proprietatea C
George Enescu

Proprietatea D
Craiovia Nou

da
Medii
43 000euro

3.3.Descrierea amplasamentului i a construciei de baz a imobilului


Proprietatea imobiliar este un bloc cu numrul de etaje P, anul de construcie ...,
avnd 4 locuine pe palier. Structura blocului este din caramid, acoperiul prezinta
izolaie, are dotare cu interfon n funciune, este dotat cu lift, are aspect exterior i
interior ngrijit. Unele apartamente sunt dotate cu central termic, restul avnd un
sistem de ncalzire central.
Blocul n care este amplasat apartamentul are o vechime de 38 ani, cu utiliti
complete. Nu s-au constatat fisuri la structur sau infrastructur i nici infiltraii de
ap.
Apartamentul, conform CF, se compune din 3 camere, 1 buctrie, 1 baie,
1 hol,1 balcon cu aria util Au=mp ; Abalcon = 3.23 mp
Apartamentul este : decomandat
Gradul de confort : 1
Exterioar: PVC li geam termopan
Interioar: PVC li geam termopan
Apartamentul are o suprafa util de mp conform releveului.
Finisajele aferente apartamentului :
- tencuieli driscuite, zugrveli cu var lavabil ;
- pardoseli parchet laminat : buctrie, holuri,sufragerie,dormitor ;
- pardoseli gresie : baie i balcon ;
- perei placai cu faian : baie, parial buctrie ;
- tmplria exterioar este total PVC cu geam termopan;
- ua de acces la intrarea principal metalic.
Instalaii electrice
- sunt realizate din conductori de aluminiu cu nveli izolator, introdui n
tuburi de plastic ngropai
- prize electrice simple i duble.
Instalaii sanitare
- realizate din eav de cupru
- alimentarea cu apa potabil prin reeaua urban
- scurgerea se face prin tuburi de font la reeaua de canalizare a oraului
- obiectele sanitare din porelan i inox
- instalaie de nclzire prin centrala proprie.
3.4. Consideraii asupra strii tehnice a imobilului
In urma inspeciei s-a constatat c apartamentul are un aspect ngrijit, cu
instalaii i tmplrie funcionale i complete, gresia, faiana i parchetul se prezint
n stare bun.
Balconul de asemenea se prezint ntr-o stare bun, mbuntit: este nchis
cu tmplrie din PVC cu geam termopan, placat cu polistiren, tencuit i zugrvit cu
vopsea lavabil fiind placat cu gresie.
In urma inspeciei tehnice s-a constatat c blocul nu prezint urme de
infiltraii, igrasie i are un aspect ngrijit. Nu se observ fisuri care s afecteze

12

structura de rezisten a cldirii i de asemenea nu se observ semne de scurgeri de


ape pluviale. In urma inspeciei se apreciaz c starea apartamentului este bun.

4. Evaluarea proprietii imobiliare


4.1. Cea mai bun utilizare
Avnd n vedere c scopul prezentei evaluri este estimarea valorii de pia ,
analiza celei mai bune utilizri identific cea mai profitabil utilizare competitiv n
care poate fi pus proprietatea.
Cea mai bun utilizare conform IVS 1 este definit astfel:
Utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care
este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai
mare valoare.
Cea mai buna utilizare a unei proprieti imobiliare rezult n urma unei
analize i trebuie s ndeplineasc patru criterii:
1. Permisa legal
Aici se analizeaz reglementrile privind zonarea, restriciile de construire,
normativele de construcii, restriciile privind construciile din patrimoniu, impactul
asupra mediului, clauzele din contractul de nchiriere;
2. Posibil fizic
Aici se analizeaz dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic a
terenului, accesibilitatea unui lot de teren i riscul unor dezastre naturale( cutremure,
inundaii) precum i capacitatea i disponibilitatea utilitilor publice ( cum ar fi
canalizare, apa, linie de transport energie electric, gaze agent termic);
3. Fezabil financiar
Implic analiza i prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor
scdea cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit), obinandu-se astfel
profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu i dac aceasta
este mai mare sau egala cu cea asteptat de investitori pe piaa, utilizarea este
fezabil;
4. Maxim productiv
Dintre utilizarile fezabile, cea mai bun utilizare este acea utilizare care
conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordan cu rata de
fructificare a capitalului cerut de pia pentru acea utilizare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmatoarele situaii:
cea mai bun utilizare a terenului liber;
cea mai bun utilizare a terenului construit.
In cazul apartamentelor de bloc analiz celei mai bune utilizari a terenului
liber nu este relevant.
De regul cea mai bun utilizare pentru astfel de proprieti imobiliare este cea
actual-apartament - locuina unifamilial n bloc de locuine colective.

13

4.2. Evaluarea proprietatii imobiliare


4.2.2. Abordarea prin comparatii
( Metoda comparatiei directe)
Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz
analiza comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a
gsi proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat".
Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare
este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i
comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre
proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea.
Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind
raportul cerere-ofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de
informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile
similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor.
S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative
pentru fiecare element de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele
comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale
proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare
absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul
de vnzare cea mai mic.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie
de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i
persoanele direct implicate n tranzacii.
Elementele de comparaie ce stau la baza aplicrii acestei metode, necesare
pentru identificarea diferenelor ntre proprieti, sunt :
drepturile de proprietate;
condiiile de finanare;
condiiile de vnzare;
condiiile pieei;
localizarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
utilizarea;
componente non imobiliare ale valorii.
Efectuarea analizei comparative presupune urmatoarele etape :
culegerea de informaii ( date reale i concrete) privind tranzacii de
proprieti similare, prin analiza pieei;
identificarea elementelor de comparaie relevante ce afecteaz valoarea
tipului de proprietate;
compararea atributelor fiecarei proprieti comparabile cu cele ale
proprietii evaluate i aprecierea diferenelor pentru fiecare element de comparaie,

14

cantitativ sau calitativ (ajustarea corespunzatoare a preului de vnzare a fiecarei


proprieti comparabile);
obinerea coreciei nete i brute pentru fiecare tranzacie comparabil i
aplicarea ei asupra preului;
analiza rezultatelor evalurii i alegerea valorii sau intervalului de valori.
Deoarece este cunoscut numai preul tranzaciilor comparabile, corecia se
face asupra acestui pre pentru a ajunge la estimarea valorii proprietii evaluate.
In prezentul raport proprietile imobiliare oferite spre tranzacionare care vor fi
folosite drept comparabile sunt prezentate in anexele atasate la raport.
Nota
Corecia care reflect condiiile pieei a fost obinut din informaiile
preluate de la agenii imobiliari ,n ultima perioad neexistand vnzari de imobile i
micorndu-se preul de ofert, se apreciaz o corecie de -10%
In funcie de localizarea imobilului s-au aplicat corecii de 5% cu + sau - ,
corecii care reflect diferena de pre datorat localizrii, din informaiile culese de
pe piaa imobiliar.
Pentru a face coreciile corespunztoare ariei utile, s-a facut diferena de
arie dintre subiect i comparabile i s-a multiplicat cu preul/mp, pentru fiecare
comparabil ;

S-au corectat comparabilele A pentru centrala termic cu +1500 Euro;


Pentru estimarea valorii proprietii de evaluat s-a calculat suma valorilor
absolute ale coreciilor ( corecia brut ) i suma algebric a coreciilor ( corecia
net ).
Element de comparaie

Subiect

ZONA
Pre de ofert/vnzare
(EURO)
Drepturi de proprietate
transmise
Corecie pentru drepturi de
proprietate
Pre corectat (EURO)
Condiii de finanare
Corecie pentru finanare
Pre corectat(EURO)
Condiii de pia
Corecie pentru condiiile
pieei
Pre corectat (EURO)
Tipul tranzaciei

Integral

La pia
prezent

Proprietile imobiliare comparabile


A
B
C
Lapu
Craiovita
George
Noua
Enescu
52 000
39 000
49 000

D
Craiovia
Nou
43 000

Integral

Integral

Integral

integral

52 000
La pia
0
52 000
similar
0

39 000
La pia
0
39 000
similar
0

49 000
La pia
0
49 000
similar
0

43 000
La pia
0
43 000
similar
0

52 000
ofert

39 000
ofert

49 000
ofert

43 000
ofert

15

Corecie pentru tip


tranzacie
Pre corectat (EURO)
Localizare
Corecie (%)
Pre corectat (EURO)
An construcie
Corecie pentru vechime
(EURO)
Pre corectat (EURO)
Suprafaa util desfurat
(mp)
Diferen suprafa
Corecie pentru
dimensiunile construciei
(EUR)
Pre corectat (EURO)
Confort
Corectie(%)
Pre corectat (EURO)
Utiliti/inclzire
Corectie
Pre corectat (EURO)
Tip apartament
Corectie
Pre corectat (EURO)
Corecie total (EURO)
Corecie total (%)
VALOARE PROPUS

1977

68.10

1
Central
proprie
decomandat

-10%

-10%

-10%

-10%

46 800
Lapu
-5%
44 460
1985
0

35 100
Craiovia
Nou
0
35 100
1977
0

44 100
George
Enescu
-5%
41 895
1977
0

38 700
Craiovia
Nou
0
38 700
1977
0

43 524
78

35 100
71

41 895
76

38 700
67

-9.9
-6 600

-2.9
-1593

-7.9
-5 093

+1.1
+707

36 924
similar
0
36 924
termoficar
e
1 500
38 424
decomanda
t
0
38 424
13 576
26%

33 507
similar
0
33 507
Central
proprie
0
33 507
decomandat

36 802
similar
0
36 802
Central
proprie
0
36 802
decomanda
t
0
36 802
12 198
25%

39 406
similar
0
39 406
Central
proprie
0
39 406
decomandat

39 406 euro
176 874 Ron

Proprietatea comparabil A
Apartament
3 camere
Arie util: 78 mp
Vechime :30 ani
Stare tehnica buna
Dotri finisaje medii
Localizare : Lapu
Pre ofert : 52 000 EURO
Proprietatea comparabil B
Apartament
3 camere
Arie util: 71 mp
Vechime 38 ani
Stare tehnic bun
Dotri finisaje medii

16

0
33 507
5 593
10%

0
39 406
3 594
8%

Localizare : Cravita Noua


Pre ofert :39 000 EURO
Proprietatea comparabil C
Apartament
3 camere
Arie util: 76 mp
Vechime 38 ani
Stare tehnic bun
Dotri finisaje medii
Localizare : George Enescu
Pre ofert : 49 000 EURO
Proprietatea comparabil D
Apartament
3 camere
Arie util: 67 mp
Vechime ani:38 ani
Stare tehnic bun
Dotri finisaje medii
Localizare : Craiovia Nou
Pre ofert : 43 000 EURO
4.2.ABORDAREA PRIN VENIT
Abordarea prin venit este o abordare comparativ a valorii oricrei proprieti
generatoare de venit, care ia n considerare informaiile referitoare la veniturile i
cheltuielile aferente proprietii acesteia prin convertirea venitului n valoare.
Abordarea prin venit consta n metode, tehnici i procedure matematice pe
care evaluatorul le utilizeaz pentru a analiza capacitatea proprietii de a genera
beneficii i s transforme aceste beneficii ntr-o indicaie asupra valorii actualizate.
Comparabile

A
Lapu
52 000
200
2 400
240
2 160
216

B
Craiovita
Noua
39 000
250
3 000
300
2 700
270

C
George
Enescu
49 000
245
2 940
294
2 646
264.6

Valoare piata propus


Chirie lunar ( EURO/luna)
Venit Brut Potenial (EURO/an)
Grad de neocupare (10% din VBP)
Venit Brut Efectiv (EURO/ an)
Cheltuieli aferente proprietarului
(10% din VBE)
Venit
Net
din
Exploatare
(EURO/an)
Rata de capitalizare (%)
Rata medie de capitalizare

1 944

2 430

2 381.4

3.73%
4,97%

6.32%

4.86%

Venitul brut potential (VBP) se calculeaz ca fiind :

17

VBP = chiria /luna x 12 luni


Venitul brut efectiv : VBE = VBP pierderi prin neocupare
S-a considerat un grad de ocupare de aproximativ 90%, corespunztor
nchirierii pentru o perioad de 10 luni/an.
Cheltuielile suportate de proprietar (10% din venitul brut efectiv) sunt :
impozit pe venit, impozit pe proprietate, cheltuieli cu asigurarea proprietatii i
cheltuieli cu reparaiile curente i de ntreinere.
Venitul net efectiv (VNE), respectiv suma ce rmne la dispoziia
proprietarului n urma exploatrii proprietii sale imobiliare prin nchiriere, se
obine prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor suportate de proprietar.
Determinarea valorii capitalizate (V) se face prin aplicarea formulei :
V = VNE/c x 100
Unde c = rata de capitalizare
Ratele de capitalizare utilizate, bazate pe relaia dintre venituri i valoarea
proprietii, rezultat dintr-o analiz comparativ a vnzrilor de proprieti
comparabile, sunt de 5% pentru proprieti rezideniale i 12% pentru spaii de
birouri.

Metoda capitalizrii venitului


Valoarea proprietii imobiliare analizate a fost determinat prin metoda
capitalizrii directe a chiriei.
Metoda capitalizrii directe reprezint una din cele trei categorii mari de
abordri a evalurii unei proprieti imobiliare, considernd proprietatea ca o
investiie generatoare de venituri.
Proprietile imobiliare generatoare de venit sunt n mod obinuit cumprate
ca o investiie i din punct de vedere al investitorului, mrimea ctigului
reprezentnd elementul critic care afecteaz valoarea proprietii. O premiz de baz
a investiiei este faptul c, cu ct sunt mai mari ctigurile, cu att mai mare este
valoarea. Un investitor care cumpr un activ imobiliar productor de venit, de fapt
comercializeaz suma actual pentru dreptul de a primi o sum viitoare.
Metoda capitalizrii veniturilor este corelat cu factorii eseniali de influen
asupra valorii precum i cu principiile de evaluare a proprietii imobiliare:
- abordarea previzional i anticiparea schimbrii
- cererea i oferta
- substituia
- echilibru
- influena factorilor externi
Principiul anticiprii este fundamental n aceast abordare. Deoarece valoarea
este creat de sperana obinerii unor ctiguri viitoare, ea poate fi definit ca
valoare prezent a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru
implic att previzionarea veniturilor viitoare anticipate ct i selectarea unei rate de
capitalizare care s reflecte implicit anticiparea tendinei de schimbare n venituri
de-a lungul timpului.
Capitalizarea direct este o metod utilizat n abordarea prin venit, pentru a
converti venitul net estimat dintr-un singur an ntr-un indicator de valoare.

18

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietii imobiliare


apartament cu dou camere prin capitalizarea veniturilor obinute din chirie este
urmtorul:
- se estimeaz o chirie lunar (Ch) obtenabil din nchirierea apartamentului
analizat, n condiiile n care proprietatea ar fi liber i posibil de nchiriat la valori
de pia.
Estimarea acestei chirii se face n funcie de comparabilele gsite pe piaa
imobiliar din mun. Craiova. Pentru a putea fi identificat o chirie obtenabil pentru
apartamentul analizat, s-au realizat prospeciuni pe piaa imobiliar specific mun.
Craiova identificndu-se oferte comparabile.
- n cazul de fa, avnd n vedere c ofertele existente pe pia includ o
marj de negociere de circa 10% - 15% i innd seama de caracteristicile
apartamentului analizat (amplasare, stare fizica, etaj, dotri, etc) s-a estimat o chirie
obtenabil de 250 EURO/lun
- se calculeaz Venitul Brut Potential (VBP) care reprezint venitul total
anual generat de proprietatea imobiliar n condiii de utilizare maxim (grad
utilizare integral), nainte de scderea cheltuielilor pe care trebuie s le suporte
proprietarul:
VBP = Ch x 12 luni
- se estimeaz un grad de neocupare ( Gno) rezultat din neocuparea n
ntregime sau n anumite perioade, a spaiilor nchiriabile i/sau neplata chiriei de
ctre locatar. In cazul de fa s-a estimat un grad de neocupare de 10% ( circa 2 luni
pe an). Aceast apreciere este susinut i de piaa imobiliar specific proprietii
analizate, unde gradul de neocupare variaz n funcie de dimensiunile spaiilor,
amplasament, finisaje, facilitate, chirie perceput, posibiliti de acces si de
utilizare.
- Se calculeaz Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potenial
ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare:
VBE = VBP Gno
- se estimeaz Cheltuielile (CH ) din exloatarea proprietii i care intra n
sarcina proprietarului (locatorului) . Aceste cheltuieli reprezint costurile periodice
aferente deinerii proprietii imobiliare ( taxe, impozite, asigurari) i pentru
continuarea generrii de venituri. Pentru cazul de fa s-a estimat un cuantum al
cheltuielilor de 10% din venitul brut efectiv.
- se calculeaz Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezint venitul
net actual sau anticipat rezultat n urma scderii tuturor cheltuielilor operaionale din
Venitul Brut Efectiv :
VNE = VBE CH
- pentru obinerea valorii proprietii, se divide Venitul Net din nchiriere la
rata de capitalizare (c) specific pieei imobiliare corespunztoare zonei i tipului de

19

proprietate analizate. Legtura dintre valoare i venituri nete generate de exploatarea


proprietii este facut de rata de capitalizare .
Rata de capitalizare (c ) este un coeficient ce permite transformarea venitului
n valoare. Rata de capitalizare va trebui perceput i ca un coeficient ce reprezint
perioada de timp, n ani, n care investitorul spera s-i recupereze suma investit n
achiziionarea sau dezvoltarea unei proprieti imobiliare . In esen, raportul 1/c =
m reprezint perioada n ani n care se recupereaz valoarea proprietii din
veniturile nete generate de utilizarea proprietii i este utilizat n metoda
capitalizrii ca factor multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de
capitalizare s-a realizat o medie pe baza datelor obinute din pia.
-

valoarea obinut prin capitalizarea chiriei se calculeaz cu formula:


V = VNE / c
Unde : - VNE = venitul net din exploatare
-c
= rata de capitalizare.
Calculul efectiv al valorii proprietii imobiliare analizate este prezentat
tabelar mai jos:
Suprafaa (mp)
Chiria lunar (EUR/lun)

cca.
250

Venituri brute poteniale VBP (EUR/an)

3000

Total VBP (eur/an)


Grad de ocupare

3000
90%

Venituri brute efective VBE (EUR/an)

2 700

Total VBE (EUR/an)


Cheltuieli de exploatare
Costuri reamenajare (reparaii)
Venit net efectiv (EUR/an)

2 700
270
2 430

10%

Total VNE (EUR/an)


Rata de capitalizare conform anexei
Valoare randament (EUR)

2 430
5%
48 600

1 euro= 4.4885 RON la data de 10.01.2015

218 141 RON

4.3. RECONCILIEREA VALORILOR


Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari de
evaluare, pentru a avea sigurana ca datele disponibile, tehnice, analitice,
raionamentul i logica aplicat au condus la judeci consistente. In estimarea
valorii de piaa a proprietii imobiliare Apartament cu trei camere, s-au folosit
informaii de pe pia i de la proprietarul apartamentului. In urma aplicrii celor
dou metode de evaluare pentru proprietatea imobiliar analizat s-au obinut
urmatoarele valori:
1. Valoarea proprietii exprimat prin metoda capitalizrii veniturilor:

20

Vcv = 140.500 Ron = 48 600 EURO


2. Valoarea proprietatii exprimata prin metoda comparatiei directe:
Vcomparatie = 39 406 EURO
Reconcilierea rezultatelor i stabilirea valorii de piaa s-a facut pe baza
analizei criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informaiilor utilizate.
Analizand metodologia de calcul i cantitatea informaiilor de piaa se pot
desprinde urmatoarele concluzii:
Criteriul I : adecvarea metodelor
- din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin
comparaii este adecvat inandu-se seama de numarul superior al tranzaciilor cu
imobile de acest gen comparativ cu cel al nchirierilor;
Criteriul II : precizia
- calculele efectuate n cele doua metode utilizate sunt precise;
- abordarea prin comparaia vanzarilor este mai precis, valoarea obinuta la
abordarea prin venituri variaz n funcie de rata de capitalizare foarte mult;
- exist mai multe oferte de vnzare dect cele de nchiriere.
Criteriul III : cantitatea informaiilor utilizate
- atat chiriile cat i rata de capitalizare sunt obinute de pe piaa;
- informaiile obinute la metoda comparaiilor sunt reale i verificabile.
Alegerea valorii finale se bazeaz pe faptul c, n concordan cu scopul
evalurii, datele de pia sunt cele mai concludente. A fost selectat valoarea
calculat prin abordarea prin comparaii ca fiind cea mai adecvat.
V comparatii = 176 874 RON ( 39 406 EURO )

21