UNIDAD 12

LOCACION DE COSAS
Concepto. Mtodo del Cdigo Civil: crtica.
Hay contrato de locacin de cosa cuando una persona, denominada locador, se
obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un tiempo determinado a
otra, denominada locatario, contra el pago de un precio determinado en dinero
(art. 1493, Cd. Civ.)l En el proyecto de 1998 se lo define (art. 1121) diciendo
"hay contrato de locacin si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce
temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
CRITICA: no hace referencia al tiempo determinado que esencial en el contrato
de locacin de cosas
Al contrato de locacin se aplica en subsidio lo dispuesto respecto al
consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa. En el Derecho
Comparado, los cdigos civiles han dado conceptos de este contrato, pero en la
mayora de los casos se han dictado leyes especiales que atendieron a
circunstancias histricas y socioeconmicas especiales, que hacen difcil su
utilizacin como comparacin
Son elementos tipificantes de este contrato, la transferencia onerosa del uso y
goce sobre una cosa sometida a un plazo resolutorio determinado. Mediante la
locacin se transmite un derecho personal, no real, que consiste en el uso y
goce de la cosa por un plazo; por ello se debe sealar que si el uso y goce se
hace por un derecho real, el contrato es usufructo; si se transfieren los frutos o
productos de un bien raz por un ttulo oneroso, es una venta de frutos. Como
contrapartida, el locatario se obliga al pago de un precio en dinero; de all que
Vlez considera que si el precio es una cantidad de frutos de la cosa, se tratara
de una locacin atpica
Son elementos esenciales de esta figura tpica el uso y goce de la cosa, el
tiempo y el precio en dinero. El contrato causa dos obligaciones nucleares: para
el locador, una obligacin de dar, toda vez que la cosa no puede ser usada ni
gozada sino despus de la entrega, y para el locatario una obligacin de dar
suma de dinero
Caracteres
La locacin es un contrato:

Bilateral: porque origina obligaciones recprocas para ambas partes: la

entrega del uso y goce contra el pago de un precio.

Consensual: porque sus efectos se producen a partir del mero

consentimiento, sin necesidad de entregar la cosa como modo de
perfeccionamiento
Oneroso y conmutativo: porque las prestaciones recprocas se dan por la
relacin de equivalencia existente y no hay un hecho jurdico incierto del
que dependan las ventajas que las partes obtienen del contrato.
De tracto sucesivo: porque el cumplimiento de los fines del contrato
requiere del transcurso del tiempo y las obligaciones se devengan por
perodos
Como regla general no es exigible el cumplimiento de una forma. Sin
embargo, deben celebrarse por escrito: las locaciones urbanas,
modificaciones y prrrogas, los arrendamientos y aparceras rurales, la
locacin de cosas muebles con destino al consumo
Tpico: porque est disciplinado legalmente.
De cambio: porque se basa en la finalidad de cambiar el uso y goce de una
cosa por el precio pagado.
Puede ser un contrato celebrado por adhesin a condiciones generales
Como regla general es civil, pero es comercial la locacin de cosas muebles
entre comerciantes y para actividades de su giro

Comparacin con otras figuras.

Con la compraventa
Las diferencias son las siguientes:

En la compraventa hay una finalidad de adquirir el dominio, que no existe

en la locacin de cosas. La ocupacin del inmueble en forma reiterada no da
lugar a la prescripcin adquisitiva, puesto que el ttulo es la tenencia,
reconociendo en otro el dominio; no hay animus dominio.
En la compraventa hay una operacin de cambio de una cosa por un precio,
mientras que en la locacin se persigue el uso y goce.

El punto de encuentro puede darse cuando se otorga el uso y goce de una cosa
y se da el derecho a obtener los frutos o los productos de la misma.
Con el depsito
El contrato de locacin es bilateral, consensual, oneroso, mientras que el
depsito es bilateral, real y gratuito. El problema puede surgir cuando el
depsito es oneroso por convencin de partes, existiendo las siguientes
diferencias:

La finalidad tpica de la locacin es la transferencia del uso y goce, mientras

que la del depsito es la guarda y custodia, y por ello, el depositario, no
puede usar la cosa ni percibir los frutos, salvo pacto en contrario. Si por

convencin de partes se le otorga tal facultad, la finalidad de custodia

obliga al depositario a usarla teniendo en miras el inters del depositante, lo
que no ocurre en la locacin.
El depsito es real, de modo que se perfecciona con la entrega de la cosa,
mientras que la locacin es consensual
Al depositario se le exige que ponga la misma diligencia en la guarda de las
cosas depositadas, que en las suyas propias, mientras que el locatario
responde por toda falta de conservacin

Con el comodato
Tanto el locatario como es comodatario tienen el uso y goce de la cosa ajena,
las diferencias son:

La locacin es un contrato consensual, el comodato es real

La locaciones onerosa, el comodato es esencialmente gratuito
El locatario tiene no slo el derecho al uso sino tambin a los frutos , el
comodatario slo tiene derecho al uso a menos que por clusula expresa
tenga derecho al fruto

Locacin de servicios
La locacin de cosas transfiere el uso y goce sobre una cosa, mientras que en
el contrato de servicios se compromete una obligacin de hacer; en ambos
casos, contra el pago de un precio
Con el contrato de hospedaje
El contrato de hospedaje es la explotacin de un inmueble o parte del mismo,
destinado a dar ocupacin temporaria de una o ms habitaciones, constituya o
no una unidad funcional de vivienda, siempre que dicha actividad est
debidamente habilitada, d a los ocupantes el uso y goce de las habitaciones, y
una serie de servicios, como luz, telfono, mucama, agua corriente, moblaje,
tiles de toilette, ropa de cama, portera'"'. Es un contrato atpico, en tanto
contiene elementos de la locacin, de servicios y de depsito
Contratos asociativos
La locacin es un contrato de cambio, donde la obligacin de una de las partes
est en correlacin con la obligacin de la otra; la sociedad y el contrato
asociativo, presentan una finalidad comn que est ausente en la primera.
En contratos de locacin en los que el precio consiste en una participacin en
las ganancias del locatario, se ha presentado alguna duda, en razn de que
este elemento es tpico de la sociedad. No obstante ello, en la locacin, el

precio debe ser en dinero no se comparten las prdidas, ni hay un propsito

asociativo, porque no existe finalidad comn. En algunas situaciones, puede
existir un vnculo asociativo en forma conexa con la locacin, como ocurre en el
shopping center
Delimitacin con el prstamo de consumo
El prstamo de consumo es un contrato real, cuyo objeto son cosas muebles
consumibles o fungibles, mediante el cual se entregan cosas en propiedad al
mutuario, el que est autorizado a consumirlas, devolviendo, en el tiempo
convenido, igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad
La locacin, por el contrario, es un contrato consensual, cuyo objeto pueden
ser cosas inmuebles o muebles, que no se entregan en propiedad, sino en
tenencia para su uso y goce.
La analoga se puede presentar entre el mutuo oneroso y la locacin, ya que en
ambos casos se entrega una cosa, recibiendo como contraprestacin una suma
de dinero. Pero las semejanzas son slo externas, ya que difieren los
caracteres, la finalidad y el carcter de la entrega
Comparacin con el usufructo y el derecho de uso

El usufructo es un derecho real de uso, mientras que la locacin da origen a

un derecho personal.
El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que la locacin es
esencialmente onerosa;
la locacin no puede exceder de diez aos, mientras que el usufructo no
tiene plazo mximo y se extingue con la muerte del usufructuario, y
tratndose de una persona jurdica puede llegar hasta veinte aos
la locacin tiene su fuente en un contrato, mientras que el usufructo puede
surgir de un acto entre vivos o por una disposicin de ltima voluntad, o por
prescripcin adquisitiva
el usufructo no se transmite por causa de muerte, lo que es posible en la
locacin
el usufructo da origen a acciones reales, mientras que la locacin no tiene
ese efecto, y el locatario slo tiene acciones posesorias
el usufructo debe hacerse por escritura pblica, mientras que la locacin,
normalmente, no tiene esa forma.

Naturaleza jurdica del derecho del locatario en el Cdigo Civil

El carcter personal o real del derecho del locatario:
La teora clsica: sostiene que el derecho del locatario es personal, porque
surge de un contrato, lo que beneficia la posicin del propietario. El locador es

quien otorga el uso y goce de la cosa, y tiene la obligacin de mantenerlo en

ese uso, lo que justifica que el locatario no tenga acciones reales
Esta postura fue variando con el tiempo, adoptndose medidas para proteger a
la parte dbil. En el Derecho francs, en 1791 se promovi la estabilidad del
colono arrendatario de explotaciones agrcolas frente a la venta, y esta
disposicin fue adoptada por la mayora de las legislaciones. El Cdigo Civil
francs estableci en el artculo 1743 la oponibilidad del contrato de locacin
respecto de los actos de venta, lo que fue tomado por el artculo 1498 del
Cdigo Civil argentino
Troplong: es un derecho real especial, que se caracteriza por su oponibilidad,
porque se ejerce sobre la cosa, y porque se adquiere en virtud de la tenencia.
En el sistema legal argentino, el derecho del locatario es de fuente contractual
y por lo tanto personal, pero tiene unas caractersticas propias de los derechos
reales:

En caso de venta de la cosa, el contrato de locacin subsiste durante el

tiempo convenido
cuando el dominio es revocable, y se produce la revocacin, debe
respetarse el contrato de locacin
el tenedor, cuando es turbado, tiene acciones posesorias

Esta configuracin ha motivado que la doctrina mayoritaria califique al derecho

del locatario como creditorio y a la obligacin como in rem scriptae, puesto que
se trata de una obligacin inherente a la cosa y afecta a los adquirentes de la
misma, pero, a diferencia de las obligaciones propter rem, el transmitente no
queda liberado con la transmisin de la cosa.
En otra posicin, Borda justifica el tratamiento de este derecho como real a fin
de incrementar la proteccin del locatario.
SUJETOS
El locador
Puede ser locador el propietario o el tenedor de la cosa. En el caso de que
varios sujetos sean condminos, se precisa del consentimiento de todos ellos.
El contrato celebrado por uno solo de ellos y el locatario es relativamente
anulable, e inoponible a los dems condminos. El locatario de buena fe puede,
en tal caso, reclamar al locador el resarcimiento de los daos causados
El usufructuario puede dar en locacin el inmueble que recibe en usufructo,
con la salvedad de que la locacin se extingue, por efecto directo, cuando se
cumple el plazo pactado, y por efecto derivado, cuando se extingue el
usufructo, aunque no haya vencido el plazo

El contrato de locacin celebrado por el heredero aparente, es oponible al

heredero real con fundamento en que el artculo 3429 del Cdigo Civil dispone
que est obligado a respetar los actos de administracin realizados por el
poseedor de la herencia a favor de terceros, sea el poseedor de buena o de
mala fe.
Locatarios
La locacin puede tener un locatario o varios
Si se trata de una obligacin indivisible cualquiera de los acreedores
originarios, o los que lo sean por sucesin o por contrato, pueden exigir de
cada uno de los codeudores, o de sus coherederos, el cumplimiento ntegro de
la obligacin indivisible". Si se trata de una obligacin indivisible impropia,
obliga a una actuacin conjunta
Capacidad
La celebracin de un contrato de locacin es un acto de administracin para
ambas partes contratantes
Capacidad de hecho:
A. Los menores emancipados pueden celebrar el contrato de locacin, porque
tienen la libre administracin de sus bienes
B. Los administradores de bienes ajenos pueden celebrar este contrato , salvo
limitaciones especiales:
Los padres pueden arrendar bienes de los hijos, pero con la condicin
implcita de que acabarn cuando concluya la patria potestad
Los tutores y curadores pueden arrendar bienes del menor por un plazo
inferior a 5 aos y, por mayor plazo, necesitan de autorizacin judicial; en
todo caso se extinguen con la mayora de edad o la emancipacin del
menor
Los mandatarios y administradores pueden dar en locacin por menos de 6
aos, porque por mayor plazo es un acto de disposicin y necesitan de un
poder especial
En materia de bienes de la sociedad conyugal, se requiere el
consentimiento de ambos cnyuges si es un acto de disposicin. En cuanto
a la locacin entre cnyuges no son aplicables al caso las prohibiciones de
la compraventa sino las especficas de la locacin, que exigen capacidad
para administrar y no de disponer, lo que habilita este contrato entre
cnyuges
Incapacidad de derecho: la regla es que quienes no pueden celebrar la
compraventa, tampoco pueden locar, con las excepciones aludidas
anteriormente.

OBJETO
El objeto de este contrato es una operacin jurdica consistente en la entrega
del uso y goce de una cosa a cambio de un precio en dinero
La cosa locada puede ser inmueble o mueble no fungible. Se aplican las reglas
generales del objeto de los contratos y de las obligaciones. La nica excepcin
relevante es que las cosas que estn fuera del comercio pueden ser objeto de
la locacin, salvo que fueren nocivas al bien pblico, u ofensivas a la moral y
buenas costumbres
En el momento de la celebracin, la cosa debe ser determinada o ser
determinable y existente. Pueden ser objeto las cosas futuras y en este caso el
contrato queda concluido bajo la condicin de que la cosa llegue a existir. Si
luego de celebrado el contrato, la cosa fuere destruida por caso fortuito, el
contrato queda extinguido; si fuere parcialmente destruida, el locatario puede
pedir la disminucin del precio o la rescisin del contrato
El alquiler de una cosa comprende tambin el de sus accesorios. En cuanto a
los frutos, se incluyen los pendientes, ya que los percibidos pertenecen al
locador.
Cosas ajenas
El contrato es vlido entre las partes, si stas son de buena fe, y debe ser
cumplido entre ellas, pero es inoponible al dueo; la duracin de la locacin
slo se extiende hasta que el propietario ejerza su derecho tomando la
posesin.
Si las partes no son de buena fe, el contrato es nulo. En todos los casos, haya o
no conocido que la cosa locada era ajena, el locatario tiene la accin de daos
contra el locador, porque ste incumpli su obligacin de garanta de goce
pacfico de la cosa. La nica manera de eximirse de esta responsabilidad sera
que las partes acordaran expresamente sobre la asuncin del riesgo del
desalojo, porque se pacta conscientemente sobre una cosa ajena.
Derechos
La tesis mayoritaria se pronuncia en contra de la locacin de derechos en
nuestro sistema legal aunque en la jurisprudencia hubo ocasiones en que se
consideraron legtimas situaciones que guardan algn grado de analoga, como
el alquiler de un puesto de diarios y hay autores que se pronuncian por su
admisibilidad.
Fondo de comercio

1- Locacin del inmueble sin el fondo de comercio: si se alquila el inmueble en

el cual funciona el fondo, o los muebles que se utilizan para la actividad, no
hay ningn impedimento, porque la celebracin es ajena al fondo
2- Locacin del inmueble con el fondo de comercio: si el propietario de un
inmueble quiere alquilarlo, conjuntamente con el fondo que funciona en el
mismo, debe celebrar el contrato de locacin y adems seguir el
procedimiento legal para la cesin de los derechos unidos al fondo.
3- Transferencia de un fondo de comercio en el que est incluida la locacin: Si
dentro de la universalidad hay un contrato de locacin de un bien inmueble
y el titular del fondo no es propietario, sino mero locatario, puede cederlo
siempre que tenga autorizacin para ceder
4- Locacin del fondo de comercio: se ha discutido en la doctrina la posibilidad
de que el fondo de comercio, sea objeto del contrato de locacin,
predominando la tesis negativa. La incompatibilidad surge, en la legislacin
vigente, porque el contrato de locacin puede tener por objeto a cosas y no
a derechos, y menos an a universalidades jurdicas como es un fondo de
comercio.
Locacin de inmuebles urbanos y rurales. Rgimen de ambos
Los llamados regmenes de emergencia nacieron en funcin de la escasez
crnica de viviendas en el pas
En estos casos el estado entendi necesaria su intervencin Para regular
situaciones que creaban uno desequilibrio en perjuicio de una de las partes, el
inquilino
En el ao 1921 se sanciono la ley 11156, que modific algunos artculos del
cdigo relativos a plazos y uso en la locacin, fijando alquileres mximos y
prorrogando los contratos, as como la suspensin de los juicios de desalojo
En el ao 1943 se dicta el decreto 1580, a partir del cual se inicia una poca
decididamente intervencionista y que, adems de los aspectos mencionados,
crea una cmara de alquileres
En el ao 1957, por decreto-ley 2186 existe una tendencia a la liberacin, pero
continan las normas proteccionistas
En 1967 se dicta el decreto-ley 17386, que intenta volver a la regulacin del
cdigo civil
En 1973 se vuelve al rgimen proteccionista con la sancin de la ley 20625
En 1976 se sanciona la ley que establece la liberacin progresiva de la
locacin, se protege aquellas con destino vivienda y al locatario no pudiente.
Ello para paliar la gran retraccin en la oferta de unidades

En 1984 se sanciona la ley 23091, con vigencia hasta la fecha

En la actualidad, la locacin de inmuebles con destino comercio y vivienda est
regulada por el cdigo civil y por la ley 23091, y los inmuebles rurales estn
regulados por la ley de arrendamientos rurales 13246 y algunas disposiciones
del cdigo de procedimientos de cada provincia
PLAZOS
El plazo en la locacin es resolutorio, de modo que su cumplimiento extingue el
vnculo
El plazo puede ser expreso o tcito. Un ejemplo de esto ltimo ocurre cuando
no hay plazo expreso pero se establece el objeto a cumplir, y en tal caso "se
juzgar hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato"
Mximo
En la poca de la sancin del Cdigo Civil argentino, se permitan los
arrendamientos de hasta 99 aos, lo que no pareci razonable a Vlez Sarsfield
porque el plazo prolongado desvaloriza la cosa e impide la circulacin de los
bienes, ya que la cosa arrendada por 20 o 30 aos no se vende.
Por esta razn el Cdigo fij un plazo mximo de 10 aos. Este lmite resulta de
orden pblico, de modo que una locacin celebrada por un plazo mayor, se
entiende limitada a 10 aos.
Se han discutido algunas clusulas que tienden a evitar este lmite, como la
opcin de prorroga o el derecho de preferencia usando como criterio si violan o
no este lmite mximo y la circulacin de los bienes. Si esa fuera la intencin:
inmovilizar un bien para desvalorizarlo, la clusula sera ilcita.
La ley de arrendamientos agrarios (ley 13.246, art. 45) impone un plazo
mximo de 20 aos, cuando el arrendatario se obligue a realizar obras que
retarden la explotacin por un plazo de dos aos.
La opcin de prrroga
El contrato de locacin est sometido a un plazo extintivo, vencido el cual, las
partes pueden prorrogarlo
La opcin es un pacto mediante el cual una de las partes se obliga a celebrar
un contrato futuro, si la otra parte manifiesta su voluntad de perfeccionarlo.
Las partes deben establecer las bases de determinacin del precio en el futuro:
si consignaren que el precio ser el que convinieran y no hay acuerdo, debe
fijarse judicialmente.

El ejercicio de la opcin puede ser puro y simple, bastando una declaracin

unilateral de voluntad de carcter recepticio, emanada del locatario hacia el
locador. Puede ocurrir tambin que se agreguen requisitos adicionales, como
ejercerla dentro de un plazo. En el mbito de la ley 23.091 se exige la forma
escrita para las modificaciones o prrrogas ulteriores del contrato, pero nada
dice sobre el ejercicio de la opcin, que no tiene forma reglada.
En cuanto a la legitimacin, corresponde al beneficiario de la opcin, que es
normalmente el locatario. Si fuere una parte plural, debe estarse a lo pactado y
si no hubiera especificacin, se plantea la duda de si cualquiera de los
locatarios puede en forma autnoma ejercitar la opcin, o bien se requiere la
actuacin conjunta.
El tema ha motivado discrepancias en la doctrina y jurisprudencia. Aunque se
ha sostenido que si el uso y goce de la cosa es comn, se requiere de la
actuacin conjunta, es mejor fundada la doctrina que sostiene que cualquiera
de los locatarios puede ejercitar la opcin, comprometiendo al resto, sin que
exista perjuicio para el locador, quien conserva el mismo contrato, con los
mismos deudores
En cuanto a los fiadores, todo depender del modo como se obligaron, pero
aun en casos de liberacin, ella no sera la consecuencia del ejercicio de la
opcin por uno de los deudores sino del modo como se pact la garanta
personal. Esta solucin se adeca al "principio del mximo significado til o de
la conservacin del contrato" conforme el cual, frente a clusulas ambiguas
debe preferirse la conservacin de los efectos del contrato y no su extincin.
Mnimo
El plazo mnimo para las locaciones urbanas destinadas a vivienda es de 2
aos
el plazo mnimo para las locaciones urbanas que tengan cualquier otro
destino es de 3 aos;
en las locaciones urbanas con destino no habitacional locadas con muebles,
si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere
fijado por aos, meses, semanas o das, el arrendamiento se juzgar hecho
por el tiempo fijado al precio
en las locaciones urbanas con destino mixto (actividad comercial o
industrial, y vivienda) rige el plazo mnimo legal que corresponda al destino
principal; si no lo hay, debe estarse al plazo ms largo de ambos mnimos
legales, siempre que el inmueble sea indivisible
La norma que impone el plazo mnimo forma parte del denominado orden
pblico de proteccin de la parte dbil, razn por la cual es obligatorio para el
locador, pero no para el locatario, quien puede:

Renunciarlo, aunque no anticipadamente

rescindir unilateralmente el contrato antes del vencimiento del plazo
mnimo, devolviendo la cosa

Tratndose de una norma de orden pblico, no puede ser derogada por

convenio de partes, y son ineficaces las clusulas penales instrumentadas para
que el locatario no invoque este beneficio. Los plazos mnimos legales se
aplican a los originarios y no a las prrrogas del contrato o a las cesiones,
tampoco se aplican a las sublocaciones.
Cuando existen plazos mnimos, la ley prev un plazo especial para el desalojo:
En los arrendamientos de casas, piezas o departamentos, el locatario que, por
haber vencido el plazo legal que reconoce a su favor el artculo 1507, fuese
demandado por desalojo y acreditare haber pagado el alquiler correspondiente
al mes anterior, tendr 90 das para el desalojo, contados desde aquel en que
se intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda
El beneficio del plazo cesa, en el caso de inmuebles urbanos por las siguientes
causas:

Falta de pago de dos perodos consecutivos de alquiler

uso deshonesto o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que
por su naturaleza est destinado a prestar, o goce abusivo que cause
perjuicios al locador o a los dems sublocadores, declarados por sentencia
judicial
subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibida en el
contrato por el locador
ejecucin de mejoras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la
propiedad o que importen por lo menos un 10% del valor asignado al
inmueble para el pago de la contribucin directa. En este ltimo caso, si se
produce el desalojo y no se hacen las mejoras, el inquilino tiene derecho a
una indemnizacin equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de la
ocupacin de que ha sido privado

De conformidad con el artculo 2 de la ley 23.091, no rige el plazo mnimo en

las locaciones urbanas, cuyo destino sea:

Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos

internacionales, as como tambin las destinadas a personal diplomtico y
consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales
Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de
turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler
supere los 6 meses, se presumir que el contrato no es con fines de
turismo.
Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales,
vehculos u otros objetos y los garajes y los espacios que formen parte de

un inmueble destinado a vivienda u otros fines que hubieran sido locados,

por separado
Las locaciones de puestos de mercados o ferias.
Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o
entes autrquicos sean parte como inquilinos.

El proyecto de reformas de 1998 dispone (art. 1130) que "el contrato de

locacin de inmueble, cualquiera que sea su destino, si carece de plazo
expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mnimo
legal de 2 aos. Excepciones (art. 1131)

Destinados a sedes de embajadas, consulados y organismos

internacionales, a personal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos
organismos internacionales.
Destinados a viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo,
descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los 6 meses, se
presume que no fue hecho con esos fines.
Que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada,
expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo
menor pactado.

Muerte del locador y locatario

ARTICULO 9 Continuadores del locatario. En caso de abandono de la
locacin o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podr ser continuado
en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por
quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato
familiar.
PRECIO
El precio es un elemento esencial de la locacin. Debe ser determinado o
determinable, pudiendo las partes dejar librada la fijacin ulterior a un tercero,
o remitirlo al valor que tenga el canon locativo de una cosa igual, o a tarifas
preestablecidas, o al precio de plaza.
Si este elemento no est establecido en el contrato, o no surge de sus
clusulas, es nulo. No obstante esta regla, en materia de locacin debe tenerse
en cuenta el principio protectorio del locatario, de modo que si la cosa se ha
entregado, el contrato no es nulo por falta de determinacin del precio, y se
entiende que las partes se sometieron al precio que fuere corriente, normal o
de estilo en el lugar, para las cosas de la misma especie y calidad
El pago puede ser en forma total o peridica y, en ambos casos, en forma
anticipada o vencida.

La modalidad ms utilizada es el pago peridico y por adelantado, es decir, en

los primeros das del mes en que se devenga el uso y goce de la cosa. No hay
inconveniente legal en que se pacte que el precio se pague de una sola vez,
sea por adelantado o al finalizar el contrato.
El precio en la locacin de inmuebles urbanos; regulacin legal
En las locaciones de inmuebles urbanos destinadas a vivienda, la ley especial
23.091 dispuso una serie de normas con finalidad protectoria del locatario:

El alquiler se debe estipular por mes

no podr requerirse al locatario el pago de alquileres anticipados por
perodos mayores de un mes
no se pueden exigir depsitos en garanta o exigencias similares por una
cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada ao
de locacin contratado
est prohibido el pago de valor llave o equivalentes

Carcter dinerario, precio mixto y accesorios. Precio en moneda

extranjera
El precio debe ser en dinero (art. 1493, Cd. Civ.) pero en la realidad actual, es
habitual la entrega de dinero conjuntamente con contraprestaciones de cosas
no dineradas, por lo que se permite:

El precio mixto consistente en dinero y obligaciones accesorias, siempre

que la suma en dinero sea mayor
el precio mixto consistente en dinero y cosas cuyo valor dinerario sea
determinable
el precio pactado en proporcin a la facturacin del locatario, siempre que
sea determinable en dinero y no responda a la necesidad de cubrir
expectativas inflacionarias

El precio puede ser pactado en moneda nacional o en dlares ya que

actualmente "la obligacin debe considerarse como de dar sumas de dinero".
Los impuestos y contribuciones de mejoras que gravan el inmueble pueden ser
objeto de convenio de partes, disponiendo que el pago integre el precio a cargo
del locatario o permanezcan adeudados por el locador. Tambin las expensas y
pago de servicios integran el alquiler y su incumplimiento autoriza el desalojo.
Precio escalonado.

El precio puede ser pactado en forma progresiva o escalonada, es decir, con un

valor para un perodo, otro mayor para el perodo siguiente y aumentando a un
ritmo de progresin fijado por las partes, hasta el final del vnculo.
La clusula debe ser bilateral, porque si la modificacin del precio fuera
unilateral, sera nula al dejar la determinacin de un elemento esencial del
contrato a la potestad de una de las partes.
La causa de este pacto puede ser:

La intencin de combatir a inflacin

reflejar el aumento del valor locativo del inmueble, o una financiacin para
el locatario, ya que comienza con un precio inferior al de mercado y culmina
con uno superior

Esta modalidad est sujeta siempre a los lmites que surgen del ejercicio
abusivo de los derechos, o en fraude a la ley, como ocurrira en el caso en que
se aumenten los alquileres de un modo que no puedan ser pagados por el
locatario, debiendo ste abandonar la locacin antes del vencimiento del plazo
mnimo, constituyndose entonces en un modo de burlar la ley.
El pacto es lcito porque se basa en la autonoma privada pero hay una norma
que es el artculo 1507 CC y establece que en "la locacin de casas,
departamentos o piezas destinadas a la habitacin, comercio o industria"
establece un plazo mnimo, "sin que durante los mismos puedan alterarse los
precios". Con anterioridad a la Ley 23.928 de Convertibilidad, la jurisprudencia
haba declarado la legitimidad del pacto de alquileres progresivos dentro del
plazo mnimo. Luego de la sancin de la ley 23.928 se dicta la resolucin
114/93 del Ministerio de Economa, que prohbe el pacto escalonado
FORMA Y PRUEBA
Forma:
En cuando a la locacin de cosas muebles: rige el principio de la libertad de
formas
Para los inmuebles urbanos: el art. 1 de la ley 23091, requiere forma escrita
tanto para el contrato, como para sus modificaciones o prorrogas. Cuando el
contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecucin, se
considerar como plazo el mnimo fijado en esta ley y el precio y su
actualizacin los determinar el juez de acuerdo al valor y prctica de plaza
Arrendamientos rurales y aparcera: deben redarse por escrito e inscribirse en
el registro inmobiliario de la zona
Prueba:

Puesto que la locacin es u contrato consensual, puede probarse por cualquier

medio, con limitacin del art. 1193 que establece que los contratos que tengan
por objeto una cantidad mayor a $10000 no pueden probarse por testigos a
menos que hubiera principio de prueba por escrito o que el contrato hubiera
recibido principio de ejecucin. El valor de $10000 debe referirse a la suma de
todos los meses
El recibo de alquileres es prueba suficiente del contrato. El pago hecho por el
ltimo perodo hace presumir que se ha efectuado el de los anteriores, salvo
evidencia en contrario
CESION DE LA LOCACION Y SUBLOCACION
Principio general. Art. 1583: No existiendo prohibicin por contrato o por ley, el
locatario puede ceder, subarrendar o prestar, total o parcialmente la cosa
arrendada , con la nica limitacin que surge del artculo 1603, que la cosa se
usar y gozara conforme al destino . Tambin segn este artculo el locatario
puede prestar la cosa salvo estipulacin en contrario, se aplica tanto a cosas
muebles como inmuebles
En materia de arrendamientos rurales se establece la prohibicin de ceder o
subarrendar, salvo conformidad expresan dada por escrito
La prohibicin de ceder importa la de subarrendar y viceversa y puedan
presentar dos variantes:

Trminos absolutos: el locatario no puede bajo ninguna forma hacerlo, y si lo

hace el locador puede resolver el contrato, con indemnizacin de perdidas e
intereses
Trminos relativos sin la conformidad del locador: puede si lo hace en favor
de una persona que ofrezca todas las condiciones de solvencia y buen
crdito

Limitaciones: el derecho de ceder y sublocar no puede ser ejercido de manera

abusiva , De esto se desprenden dos limitaciones:

ser nula toda convencin que importe elevar en ms de un 20% el precio

del subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler
originario
El subarriendo, y la cesin de la locacin por parte del locatario se juzgarn
siempre hechos bajo la clusula implcita de que el cesionario y
subarrendatario usarn y gozarn de la cosa conforme al destino para que
ella se entreg. S se altera el destino el locador puede pedir la rescisin del
contrato y la devolucin de la cosa con daos y perjuicios

cesin
Se trata de la transferencia del mismo

Sublocacin
Se trata de un nuevo contrato. No se

contrato original
Se le aplican las normas de la cesin y
tiene iguales derechos que los que
tena el locatario
Existe una verdadera delegacin del
deudor, que No importa novacin si el
acreedor no exonere al deudor
primitivo. La mera autorizacin para
ceder no lo desobliga
Tiene una accin Directa contra el
locador para el cumplimiento de las
obligaciones que contrajo con el
locatario y a su vez est obligado con
l por lo que resulte del contrato
originario
La cesin requiere las formas escrita y
slo ser vlida respecto de terceros
desde la notificacin al deudor cedido

El cesionario carece del derecho de

que se le devuelva la cosa en el
estado de conservacin
Se debe respetar fiel a las clusulas
del contrato originario
La cesin puede ser gratuita u
Onerosa

transmite el anterior
Se le aplican las normas de la locacin

El Locador no queda obligado

Hay dos locaciones superpuestas ,

cada una con su contrato , por lo
tanto el sublocatario tiene accin
contra el sublocador por la obligacin
de garanta
Rige la forma del artculo 1190
(instrumento pblico, confesin de
partes, testigos, Instrumento
particulares firmados o no) la
notificacin al locador es innecesaria
El sublocatario puede exigir que la
cosa se le entregue con buen estado
de conservacin
Aqu no, son dos contratos distintos
Es siempre onerosa

Efectos de la cesin
Relacin entre cedente y cesionario: son aplicables las leyes sobre la cesin de
derechos. El cedente no goza por el precio de la cesin de los derechos y
privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio
arrendado. El cesionario est obligado a recibirla en el estado en que se
encuentre al momento de la cesin.
Relacin entre locador y locatario: El locatario que subarrienda, o cede el
arrendamiento, no puede por clusula alguna, librarse de sus obligaciones
respecto al locador, sin el consentimiento de ste.
Relacin entre locador y cesionario:

El cesionario tiene la accin directa contra el arrendador para obligarlo al

cumplimiento de todas las obligaciones contractuales. Para eso tendr que
demostrar que el cedente y l han cumplido toda las obligaciones a su

cargo o bien tendr que ofrecerse el a cumplirlas, ya que debe todo lo que
l deba
El locador tiene accin directa contra el cesionario para exigirle el
cumplimiento de las obligaciones que por contrato competen al locatario,
sin perjuicio de la accin que tienen contra el cedente, mientras no lo
liberen, mientras no lo haga tiene dos deudores, que estn obligados
solidariamente . Las obligaciones del cesionario estn regidas por el
contrato originario

Efectos de la sublocacin
Relacin entre sublocador y sublocatario: hay dos contratos que se superponen
y ellos se rigen por la ley de locacin donde se desprenden las siguientes
consecuencias:

Los efectos de la sublocacin se gobernarn de acuerdo al contrato donde

subarriendo y no por el originario
El sublocador goza del privilegio del arrendador sobre las cosas introducidas
por el sublocatario en el predio arrendado
El sublocatario puede exigir que en sublocador le entregue la cosa en buen
estado y que cumpla con todas las obligaciones que le correspondan al
locador

Relacin entre locador y locatario: el contrato de sublocacin no altera esta

relacin, ya que el contrato originario mantiene su vigencia
Relacin entre locador y sublocatario: el sublocatario puede exigir
directamente al locador todas las obligaciones que ste tiene con el locatario,
para que esta accin sea viable es necesario:

Que sea ejercida dentro de los lmites del contrato originario

Dentro de los lmites del contrato de sublocacin, el sublocatario no podr
exigir el cumplimiento de obligaciones que el locador originario hubiera
asumido

El locador a su vez tiene accin directa contra el sublocatario por el

cumplimiento de las obligaciones de la sublocacin y se cumplen con las
mismas condiciones anteriores. Adems el locador tiene accin directa contra
el locatario por el uso indebido de la cosa
El locador originario tiene privilegios sobre las cosas introducidas en el predio
por el sublocatario, pero slo puede ejercerlo haciendo uso de las obligaciones
que a l le corresponden
EFECTOS
Derechos y obligaciones de las partes.

El locador
El locador tiene derecho a exigir el pago del alquiler, para lo cual se le otorgan
varias acciones:

el ejercicio del derecho de retencin

la va ejecutiva para el cobro judicial
La resolucin por falta de pago
el desalojo de la propiedad.

Tiene adems derecho a ser notificado por el inquilino de las turbaciones que
sufra la cosa arrendada y a obtener la restitucin de la cosa en buen estado al
vencimiento del contrato
Sus obligaciones son:
Entregar la cosa arrendada con todos los accesorios (llaves, servicios como
calefaccin, etc) que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado
de reparacin para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si
conviniese en que se entregue en el estado en que se halle. Este convenio se
presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra en
posesin de la cosa sin exigir reparaciones en ella
Conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacfico de
ella por todo el tiempo de la locacin, haciendo todos los actos necesarios a su
objeto, y abstenindose de impedir, minorar, o crear dificultades al goce del
locatario. Esta regla del Cdigo Civil es de carcter supletorio, lo que habilita a
las partes a modificarla, invirtiendo la regla y poniendo las cargas de
conservacin sobre el locatario, lo que constituye una costumbre en la prctica
negocial.
Garantizar al inquilino su uso y goce pacfico (importa una obligacin de
abstencin, como la de alquilar a otro la cosa ya dada en locacin, o molestar
de cualquier modo al locatario. El locador responde por las perturbaciones
atribuidas al portero)
Pagar al locatario las mejoras que ste hubiere introducido para hacer posible
el uso normal de la cosa
Pagar las contribuciones y cargas que pesan sobre la cosa arrendada
El locatario
El locatario tiene las siguientes obligaciones:
Usar y gozar de la cosa conforme a derecho. El uso para el cual una cosa sea
alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea contrario a las
buenas costumbres. Cuando el uso estuviere expresado en el contrato, el

locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado,

ser el que por su naturaleza est destinada a prestar, o el que la costumbre
del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la
cosa para otro uso. Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al
que est destinada por su naturaleza o por el contrato, o si por un goce
abusivo causa perjuicio al locador, ste puede demandar las prdidas e
intereses, y segn las circunstancias la supresin de las causas del perjuicio, o
la rescisin del arrendamiento
Conservarla en buen estado y responder por el deterioro que se le cause por su
culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten con l, de sus
domsticos, trabajadores, huspedes o subarrendatarios. El locatario debe
hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores, que regularmente son
causados por las personas que habitan el edificio
Pagar el alquiler. El locador para seguridad del pago del precio, puede retener
todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se
halle amueblada y que pertenezcan al locatario. Si la cosa arrendada fuese
inmueble tiene accin ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas
Restituir la cosa al concluir la locacin como la recibi, si se hubiere hecho
descripcin de su estado, salvo lo que hubiese perecido, o se hubiese
deteriorado por el tiempo o por causas inevitables. Si el locatario recibi la
cosa sin descripcin de su estado, se presume que la recibi en buen estado,
salvo la prueba en contrario. Si la locacin hubiese sido de un predio rstico
con animales de trabajo o de cra, y no se previno en el contrato el modo de
restituirlos, pertenecern al locatario todas las cras, con obligacin de restituir
otras tantas cabezas de las mismas calidades y edades.
El locatario est obligado a poner en conocimiento del locador, en el ms breve
tiempo posible, toda usurpacin, o novedad daosa a su derecho, como toda
accin que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de
responder de los daos y perjuicios, y de ser privado de toda garanta por parte
del locador
Tiene los siguientes derechos:
Recibir la cosa arrendada con todos los accesorios que dependan de ella al
tiempo del contrato, en buen estado de reparacin para ser propia al uso para
el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en el
estado en que se halle. Este convenio se presume, cuando se arriendan
edificios arruinados, y cuando se entra en posesin de la cosa sin exigir
reparaciones en ella.
Ser mantenido en su uso y goce pacfico, el locador responde de los vicios o
defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque l

no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locacin, y el

locatario puede pedir la disminucin del precio, o la rescisin del contrato,
salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.
El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al
locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza
mayor, o por acciones de terceros, en los lmites de sus derechos.
Ser resarcido de ciertas mejoras necesarias o tiles

Derecho de retencin irregular en el contrato de locacin de

inmuebles urbanos (artculo 1547 del Cdigo Civil).
Si el locatario ha realizado mejoras o gastos sobre la cosa y el contrato se
extingue, tiene la obligacin de restituirla, pero puede ejercer un derecho de
retencin sobre ella hasta ser pagado el valor de lo gastado por tales
conceptos, en los siguientes casos
Si el locador lo autoriz a hacerlos y se oblig a pagarlos
si lo autoriz para hacerlos y despus de hechos se oblig a pagarlos
si fueren reparaciones o gastos a cargo del locador, que el locatario hizo en
caso de urgencia
SI la locacin se resuelve sin culpa del locatario y se trata de mejoras
necesarias o tiles, aunque el locador no las haya autorizado ni se hubiera
obligado a pagarlas
si la locacin se resuelve por culpa del locador, aunque se trate de mejoras
voluntarias
si el locador lo autoriz a hacerlas y siendo la locacin por tiempo
indeterminado exigi despus la restitucin de la cosa sin que el locatario
hubiera disfrutado de las mejoras
Rgimen de mejoras y reparaciones. Concepto de reparaciones
locativas.
Reparacin

Es un deber que corresponde a ambas partes

Ni en lo que adoro mi el locatario pueden cambiar la forma, ni hacer
innovaciones no huelgas Hubo obras que no sean reparaciones Que pueden
su destino
El local adoro, no puede alterar el objeto del contrato , aunque no
causen perjuicios al locatario (ejemplo: lisos, abertura o ensanche de
puertas o ventanas)
El locatario no puede alterar el objeto del contrato porque se trata de
una cosa ajena, aunque puede realizar algunas horas (ejemplo quitar o

mudaron divisiones internas ) siempre que restituya la cosa tal como se

oblig hubo en el estado en que la recibi
Puede el locatario:
Hacer las reparaciones que exige el deterioro normal de las cosas, o
llamadas reparaciones loc activas, es decir, aquellos deterioros menores
que produce el uso de la cosa (ejemplo canillas, ya ves, cerraduras ,
etctera)
Y las llamadas reparaciones urgentes
Mejoras
La doctrina distingue en:

Mejoras necesarias: que son las que estn comprendidas en la obligacin de

conservacin de la cosa. Las afronta el locatario
Mejoras tiles: son las de manifiesto provecho para cualquier poseedor. Las
afronta el locador y el locatario cuando se oblig a realizarlas
Mejoras voluntarias: son las de lujo, recreo o exclusiva utilidad conforme al
artculo 591. Las afronta el locatario y excepcionalmente el locador cuando
hay resolucin por su culpa

El locatario puede realizar con total libertad aqullas que tuviere a bien para su
comodidad o utilidad e inclusive lujo, salvo prohibicin contractual, no puede
realizar las que sean nocivas o muden el destino o alteren la forma de la cosa
locada
Si se pretende alterar la forma de la cosa, se requiere autorizacin expresa. La
autorizacin debe ser escrita, estableciendo el mximo que puede gastar y los
alquileres que deben aplicarse
Si transgrede tales normas, el locador puede impedir la realizacin de las
mejoras, exigir su demolicin o, al finalizar el contrato, exigir que se lo
restituya en el estado originario. Sin embargo, s han sido nocivas o alterado su
destino, puede demandar la resolucin sin esperar al vencimiento
Las partes pueden perfectamente y convenir en que las mejoras que haga el
locatario queden a beneficio del inmueble, ya sea que el contrato se resuelva
por caso fortuito o por culpa de locatario, o cuando el contrato es por tiempo
indeterminado y el inquilino no llega a gozarlas
El locatario puede compensar el Valor de las mejoras con alquileres, an,
finalizado el contrato por vencimiento del plazo u otra causal, inclusive por su
culpa, teniendo el derecho a retener el inmueble hasta que el locador deposite
o afiance el pago de las mejoras legal o contractualmente a su cargo
El locatario no responde cuando:

La existencia de un pacto en contrario, que la ley admite porque no es

imperativa.
Que los deterioros se deban al uso anormal por parte del locatario: se
produce aqu una interrupcin del nexo causal, ya que el deterioro es
consecuencia de la accin del locatario, siendo de su cuenta la prueba de
que los mismos se deben al vicio o defecto de la cosa, o a fuerza mayor, o
que son aquellos que se producen normalmente por el uso correcto de la
cosa
Que el locatario no diera aviso tempestivo al locador: en este caso se
interrumpe el nexo causal, porque el locador no se niega a reparar, pero no
se entera porque el locatario no le avisa, producindose deterioros que
podran haberse evitado

EXTINCION
Art. 1.604. La locacin concluye:

Si fuese contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo;

Si fuese contratada por tiempo indeterminado despus del plazo fijado por
el artculo 1507 (para las casas, piezas y departamentos destinados al
comercio o industria, 2 aos; para los destinados a habitacin, 1 y medio)
cuando cualquiera de las partes lo exija
Por la prdida de la cosa arrendada;
Por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente
arrendada;
Por los vicios redhibitorios de ella, que ya existiesen al tiempo del contrato o
sobreviniesen despus, salvo si tales vicios eran aparentes al tiempo del
contrato, o el locatario saba de ellos, o tena razn de saber;
Por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o continuar los
efectos del contrato;
Por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a uno u
otro a rescindir el contrato.

Se resuelve por culpa del locador:

No hacer las mejoras a su cargo: sea para la entrega de la cosa en "buen

estado", sea para mantenerla en ese buen estado
cuando dichas mejoras interrumpen el uso y goce estipulado a favor del
inquilino y las partes no llegan a una compensacin razonable
cuando el locador no cumple con obligaciones que el contrato ha puesto a
su cargo y ese incumplimiento perjudica al inquilino
incumplimiento de la garanta por vicios redhibitorios;
por la ejecucin de hipoteca constituida con anterioridad al contrato de
locacin

Se resuelven por culpa del locatario:

Falta de pago de dos perodos consecutivos o periodos mensuales previa

intimacin por 10 das corridos contados a partir de la recepcin, con
mencin del lugar de pago
uso deshonesto de la cosa arrendada o contrario a las buenas costumbres;
uso distinto del inmueble, apartndose del que por su naturaleza est
destinado a prestar. El cambio de destino debe ser relevante, caso contrario
la rescisin sera abusiva. Si hay un cambio de destino, conocido por el
locador, y el contrato contina, hay aceptacin, ya que se producen
comportamientos no declarativos, como la ocupacin y el plazo;
goce abusivo o en detrimento o menoscabo del inmueble locado, como es el
caso de las "obras nocivas"
sublocacin del inmueble en violacin de una prohibicin convencional
absoluta
cesin de la locacin o de la posicin de parte locativa en el contrato,
contra una prohibicin convencional absoluta
no hacer las mejoras prometidas en el contrato, en el tiempo all dispuesto
intentar hacer o concretar mejoras prohibidas, en violacin de lo pactado
deterioro de la cosa locada, por hechos imputables al locatario o de las
personas a su cargo, siempre que de ese hecho se desprenda un perjuicio
para el locador
por el incumplimiento imputable de obligaciones nacidas del contrato,
siempre que no puedan calificarse de accesorias o irrelevantes;
quiebra del locatario cuando el destino es comercial

Rescisin unilateral causada del locador

El locador puede extinguir la locacin por acto unilateral causado, cuando
justifique la "ejecucin de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa
de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un diez por
ciento del valor asignado al inmueble para el pago de la contribucin directa. Si
luego de producido el desalojo la mejora no se efectuase, el locatario tiene
derecho a una indemnizacin equivalente al valor de los alquileres por el
tiempo de la ocupacin de que ha sido privado
Distracto
Por acuerdo de partes: mediante este convenio, denominado distracto, las
partes deciden dar por terminado el acuerdo, con base en la posibilidad
consagrada como regla general en el artculo 1202 del Cdigo Civil
Causas inimputables
Se trata de supuestos en que concurre una causa ajena a la conducta de las
partes:

Por destruccin total o parcial de la cosa por caso fortuito

imposibilidad de servir al destino especial por prdida de la cosa, originada

en su destruccin total o parcial
por imposibilidad del "destino especial" para el cual fue locada
expropiacin de la cosa locada; el inquilino desalojado puede reclamar
indemnizacin de daos al expropiante
prdida de la cosa arrendada, destruccin de la misma por hechos de
terceros, sin perjuicio de la responsabilidad para el locador
en caso de incendio de la cosa locada, la causa ajena es presumida juris
tantum. Incumbe al locador la carga de la prueba de la culpabilidad del
locatario, o de alguien por quien ste deba responder; de fallar en esa
prueba, no hay responsabilidad para ninguna de las partes, lo cual ha sido
criticado con unanimidad por la doctrina. En el proyecto de 1998 se elimina
esa presuncin.

Confusin
De las calidades de locador y locatario: la confusin es un modo de extincin
de las obligaciones al reunirse en una misma persona la calidad de acreedor y
deudor
Por efecto derivado
Cuando concluye la locacin principal, se extingue el subarriendo, con derecho
del sublocatario que obr sin culpa a reclamar contra el locatario con base en
el subcontrato. El efecto derivado no se produce cuando la extincin de la
locacin principal es por confusin
Vencimiento del plazo: continuacin en la ocupacin. Opcin de
prrroga
La locacin est sujeta a un plazo resolutorio cuyo vencimiento produce la
extincin del vnculo y la obligacin de restituir la cosa locada a su dueo.
La cuestin ms problemtica en este tema ocurre cuando, vencido el plazo, el
locatario contina en la ocupacin de la cosa. En el rgimen del Cdigo Civil, el
artculo 1622 dispone que no se juzgue que haya tcita reconduccin, sino
continuacin de la locacin concluida, y bajo sus mismos trminos, hasta que
el locador pida la devolucin de la cosa
La segunda cuestin que ha sido discutida es el efecto que produce el
vencimiento del plazo. La regla en el Derecho es que, agotado el plazo
resolutorio, la mora del deudor es automtica y surge la obligacin de
restitucin. En contra, se ha sostenido que, el slo vencimiento del plazo, si
bien produce la mora, no tiene como efecto necesario la devolucin del bien,
ya que podra continuarse en la locacin, de modo que se precisa de una
declaracin de voluntad expresa complementaria

La tercera cuestin es la continuacin de la locacin por parte del locatario con

el asentimiento del locador. Estos comportamientos no declarativos no tienen
por efecto un nuevo contrato, sino continuacin del contrato ya vigente, en los
mismos trminos. Como consecuencia de ello:

No es necesario un contrato escrito porque no es una prrroga

el locatario mantiene el disfrute de la cosa hasta que el locador lo requiera,
no pudiendo invocar el plazo mnimo
el locador puede cobrar el precio, pero no aumentarlo unilateralmente;
puede pedir el desalojo en cualquier momento
el fiador debera quedar liberado si se pact la fianza como accesoria del
contrato, que se encuentra extinguido; pero lo normal es garantizar
mientras dure la ocupacin, con lo que la liberacin no se produce en este
caso.

Otra cuestin distinta es que las partes hayan pactado una opcin de prrroga.
Puede presentar diversas modalidades, pero la ms frecuente es la de un pacto
incorporado al contrato principal, el que puede ser calificado como un contrato
preliminar, bilateral, que da origen a una oferta irrevocable de un contrato
futuro, el que queda perfeccionado con la declaracin de voluntad recepticia de
la parte en favor de la cual se pacta la opcin
Rescisin unilateral, resolucin anticipada en inmuebles destinados a
vivienda
En las locaciones urbanas se ha previsto (art. 8 de la ley 23.091) la facultad
del locatario de dejar sin efecto el contrato en las siguientes condiciones:

En los primeros 6 meses, puede notificar la decisin con una antelacin

mnima de 60 das, de la fecha en que reintegrar lo arrendado
de hacer uso de esta facultad en el primer ao de vigencia del contrato,
debe pagar al locador en concepto de indemnizacin la suma equivalente a
un mes y medio de alquiler, calculado al momento de desocupar la
vivienda,
si se hace uso de esta facultad, transcurrido 1 ao, debe pagar una
indemnizacin de un mes de alquiler.

Se trata de un caso de rescisin unilateral incausada, que tiene efectos hacia el

futuro y no retroactivos, como ocurre en la resolucin. La indemnizacin
tarifada de origen legal debe ser pagada, sin necesidad de prueba de un
perjuicio real
Falta de pago

En materia de locaciones, el artculo 1579 del Cdigo Civil especifica aquella

regla general, estableciendo la resolucin por falta de pago de dos perodos
consecutivos.
El primer requisito es entonces la mora del deudor, que es automtica, y se
produce por el slo vencimiento del plazo de pago del alquiler o de las
expensas
El segundo elemento es la exigencia de un plazo de gracia para el pago. El
deudor ya est en mora, pero la ley exige darle un plazo adicional para
otorgarle una ltima oportunidad de pago que evite la resolucin, que es de 15
das por aplicacin de la regla general (art. 1204, Cd. Civ.), y que en las
locaciones urbanas es de 10 das
Distracto. Convenio de desocupacin
Las partes pueden extinguir el contrato de comn acuerdo en cualquier
momento, fijando un plazo para el desalojo, el que puede ser homologado
judicialmente para una rpida ejecucin en caso de falta de cumplimiento. El
plazo puede ser ms breve o ms extenso que el de la locacin
Los convenios de desocupacin slo pueden comprender locaciones en
perodos de ejecucin, porque los anteriores o concomitantes, importaran un
convenio en fraude al plazo mnimo, y por lo tanto ineficaz.
La citacin al locatario para el reconocimiento de firmas, no es necesaria
cuando estn certificadas por escribano; la citacin a los sublocatarios es una
garanta del debido proceso. Los efectos del convenio, aun homologado, slo
alcanzan a quienes lo han suscripto y no a terceros
DESALOJO
Al extinguirse la locacin debe restituirse la tenencia de la cosa locada, y el
incumplimiento de esta obligacin da lugar a un procedimiento especial,
denominado desalojo
En las locaciones con plazo determinado, la obligacin de restituir comienza
con su vencimiento. En las que no tienen plazo establecido hay que distinguir:
Desde el requerimiento del locador:
En el caso de cosas muebles es de 3 das
en el supuesto de establecimientos comerciales o industriales, predios o
predios rsticos es de 3 meses
si se trata de terrenos sin establecimiento comercial, industrial o agrcola es
de 6 meses,
si se trata de predios rsticos con establecimiento agrcola es de 1 ao

En otros supuestos de plazo indeterminado se requiere la previa sentencia de

desalojo:
Si la causa de disolucin es el abandono, la extincin se produce desde que
se constata el abandono y, por lo tanto, no se requiere plazo adicional, lo
que se justifica para evitar mayores daos a la cosa
5 das en el caso de ocupante sin ttulo
si se produce por falta de pago, es de 10 das; al igual que uso deshonesto,
vencimiento del plazo contractual cundo no se trata de casa,
departamentos o piezas; causales imputables al inquilino cuando no se
trata de casas, departamentos o piezas, y no rige otro plazo fijado por el
Cdigo Civil
10 a 40 das, por sublocacin prohibida y ampliacin de construcciones por
el locador
Si hay incumplimiento, procede el desalojo. El desalojo "constituye un juicio de
conocimiento, de naturaleza sumaria, que tiene por objeto lograr que el
demandado devuelva la cosa detentada, ponindola a disposicin de quien
tiene legtimo derecho para ello.
ARRENDAMIENTOS Y APARCERIAS RURALES
Arrendamientos rurales
Ley 13246 modificada por ley 22298
Definicin: Habr arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a
conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las
ciudades o pueblos, con destino a la explotacin agropecuaria en cualesquiera
de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce de un precio en
dinero.
Plazo mnimo: tendrn un plazo mnimo de 3 aos. Tambin se considerar
celebrado por dicho trmino todo contrato sucesivo entre las mismas partes
con respecto a la misma superficie, en el caso de que no se establezca plazo o
estipule uno inferior al indicado.
Plazo mximo: es de 20 aos cuando los contratos en los cuales el arrendatario
o aparcero se obligue a realizar obras de mejoramiento del predio tales como
plantaciones, obras de desmonte, irrigacin, avenamiento que retarden la
productividad de su explotacin por un lapso superior a 2 aos
Prohibicin de cesin y subarriendo: art. 7: salvo conformidad expresa del
arrendador
Continuidad en el arrendamiento: Si ocurriere la muerte del arrendatario, ser
permitida la continuacin del contrato por sus descendientes, ascendientes,

cnyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado

directamente en la explotacin, o su rescisin, a eleccin de stos. La decisin
deber notificarse en forma fehaciente al arrendador dentro de los treinta (30)
das contados a partir del fallecimiento.
ARTICULO 18. Son obligaciones del arrendatario y arrendador
Del arrendatario:
Dedicar el suelo a la explotacin establecida en el contrato con sujecin a
las leyes y reglamentos agrcolas y ganaderos.
Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocup en esas
condiciones y contribuir con el cincuenta por ciento (50 %) de los gastos
que demande la lucha contra las mismas, si stas existieran al ser
arrendado el campo.
Conservar los edificios y dems mejoras del predio, los que debern
entregar al retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo
los deterioros ocasionados por el uso y la accin del tiempo.
Del arrendador:
Contribuir con el cincuenta por ciento (50 %) de los gastos que demande la
lucha contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar.
Cuando el nmero de arrendatarios exceda de 25 y no existan escuelas
pblicas a menor distancia de 10 km del centro del inmueble, proporcionar
a la autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que
cuente como mnimo un aula para cada 30 alumnos, vivienda adecuada
para el maestro e instalacin para el suministro de agua potable.
Desalojo. Causas: ARTCULO 19.
El abandono injustificado de la explotacin por parte del arrendatario
la falta de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los plazos
establecidos en el contrato, son causales que dan derecho al arrendador a
rescindir el contrato y exigir el desalojo del inmueble.
El incumplimiento de las obligaciones especificadas en el Artculo 18,
facultar al arrendador para pedir su ejecucin o la rescisin del contrato,
pudiendo reclamar los daos y perjuicios ocasionados.
Aparcera
Definicin: Habr aparcera cuando una de las partes se obligue a entregar a
otra animales, o un predio rural con o sin plantaciones, sembrados, animales,
enseres o elementos de trabajo, para la explotacin agropecuaria en
cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los frutos.
Son obligaciones del aparcero y del dador:

Del aparcero:
Realizar personalmente la explotacin
Dar a la cosa o cosas comprendidas en el contrato el destino convenido o en
su defecto el que determinen los usos y costumbres locales, y realizar la
explotacin con sujecin a las leyes y reglamentos agrcolas y ganaderos;
Conservar los edificios, mejoras, y elementos de trabajo que deber restituir
al hacer entrega del predio en las mismas condiciones en que los recibiera,
salvo los deterioros ocasionados por el uso y la accin del tiempo;
Hacer saber al aparcero dador la fecha en que se comenzar la percepcin
de los frutos y separacin de los productos a dividir, salvo estipulacin o
usos en contrario;
Poner en conocimiento del dador, de inmediato, toda usurpacin o novedad
daosa a su derecho, as como cualquier accin relativa a la propiedad, uso
y goce de las cosas.
Del aparcero dador:
Garantizar el uso y goce de las cosas dadas en aparcera y responder por
los vicios o defectos graves de las mismas;
Llevar anotaciones con las formalidades y en los casos que la
reglamentacin determine. La omisin o alteracin de las mismas
constituir una presuncin en su contra.
La prdida de los frutos por caso fortuito o de fuerza mayor ser soportada por
las partes en la misma proporcin convenida para el reparto de aqullos.
Conclusin
El contrato de aparcera concluye con la muerte, incapacidad o imposibilidad
fsica del aparcero.
El contrato no terminar, salvo opcin contraria del aparcero, por muerte del
dador o por enajenacin del predio.
Toda accin emergente del contrato de aparcera prescribir a los cinco aos
Contratos excluidos
Quedan excluidos de las disposiciones de esta ley:
Los contratos en los que se convenga, por su carcter accidental, la
realizacin de hasta 2 cosechas , como mximo, ya sea a razn de 1 ao, o
dentro de un mismo ao agrcola, cuando fuera posible realizarla sobre la
misma superficie, en cuyo caso el contrato no podr exceder el plazo
necesario para levantar la cosecha del ltimo cultivo

 Los contratos en virtud de los cuales se concede el uso y goce de un predio

con destino exclusivo para pastoreo, celebrado por un plazo no mayor de 1
ao
En caso de prrroga o renovacin entre las mismas partes y sobre la misma
superficie, mediante la cual se totalice en plazos mayores que los establecidos
en el presente artculo, cuando no haya transcurrido, por lo menos, el trmino
de 1 ao entre el nuevo contrato y el vencimiento del anterior, se considerar
incluso el contrato en las disposiciones de esta ley
Forma
Los contratos deben redactarse por escrito
Si se hubiesen omitido tal formalidad, y se pudiere probar su existencia de
acuerdo con las disposiciones generales, se lo considerara encuadrado en los
preceptos de esta ley y amparado por los beneficios que ella acuerda
Cualquiera de las partes podr emplazar a la otra a que le otorgue contrato o
escrito. El contrato podr ser inscrito por cualquiera de las partes en los
registros inmobiliarios Acus efecto, bastar que el instrumento tengan sus
firmas certificadas por el escribano, juez de paz u otro oficial pblico