Memoria de Uso y Mantenimiento I

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento
ANEJO 18 - MEMORIA DE USO Y

MANTENIMIENTO
CARLOS DEZ DAZ Proyecto Fin de Carrera
81
1.- OBJETO DEL ANEJO.

El presente anejo define el manual de uso y mantenimiento del edifico, que pretende
ser un documento que facilite el correcto uso y el adecuado mantenimiento del mismo,
con el objetivo de mantener a lo largo del tiempo las caractersticas funcionales y
estticas inherentes al edificio proyectado, recogiendo las instrucciones de uso y
mantenimiento del mismo una vez terminada.
2.- MBITO DE APLICACIN.

El manual de uso y mantenimiento del edificio ha de incluirse en el proyecto bsico y
de ejecucin segn lo establecido en el Cdigo Tcnico de la Edificacin (CTE),
aprobado mediante Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, y modificado por el Real
Decreto 1371/2007, en concreto segn lo indicado en el prrafo 2 del artculo 6.1. del
mismo, en el Captulo II Condiciones tcnicas y administrativas de la Parte I.
3.- GENERALIDADES ACERCA DEL MANUAL DE USO Y

MANTENIMIENTO.
3.1.- INTRODUCCIN.
Del buen uso dispensado y del cumplimiento de los requisitos de mantenimiento a

realizar, depender en gran medida el inevitable ritmo de envejecimiento del edificio
proyectado.
Este documento debe formar parte del Libro del Edificio, el cual ha de estar a
disposicin de los propietarios. Adems, debe completarse durante el transcurso de la
vida del edificio, aadindose las posibles incidencias que vayan surgiendo, as como
las inspecciones y reparaciones que se realicen en el mismo.
El manual de uso y mantenimiento desarrollado en el presente anejo se compone de
las siguientes partes bien diferenciadas, las cuales se desarrollan en apartados
posteriores.
Las instrucciones de uso y mantenimiento.
El plan de mantenimiento.
3.2.- LOS ELEMENTOS DEL EDIFICIO.
En primer lugar resulta fundamental establecer la definicin del edificio como elemento
susceptible de una conservacin y mantenimiento adecuados al uso para el que se
encuentra previsto.
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Los edificios son conjuntos complejos y se proyectan para dar respuesta a las
necesidades diarias de sus usuarios. Cada elemento del edificio posee una misin
especfica y debe cumplirla siempre y en cualquier situacin.
La estructura soporta el peso del edificio. Est compuesta de elementos horizontales
(forjados), verticales (pilares, soportes) y enterrados (cimientos). Los forjados no slo
soportan su propio peso, sino tambin el de los tabiques, pavimentos, mobiliario y
personas. Los pilares, soportes y muros reciben el peso de los forjados y transmiten
toda la carga a los cimientos y stos al terreno.
Las fachadas forman el cerramiento del edificio y lo protegen de los agentes
climatolgicos y del ruido exterior. Por una parte proporcionan intimidad, pero a la vez
permiten la relacin con el exterior a travs de sus huecos tales como ventanas,
puertas y balcones.
La cubierta al igual que las fachadas, protege de los agentes atmosfricos y asla de
las temperaturas extremas. Se contemplan en el proyecto cubiertas de tipo inclinado,
tambin llamadas tejados.
Los paramentos interiores conforman el edificio en diferentes espacios para permitir la
realizacin de diferentes actividades. Todos ellos poseen unos determinados
acabados que confieren calidad y confort a los espacios interiores del edificio.
Las instalaciones son el equipamiento y la maquinaria que permiten la existencia de
servicios para los usuarios del edificio y mediante ellos se obtiene el nivel de confort
requerido por los usuarios para las actividades a realizar en el mismo.
3.3.- INTRUCCIONES DE USO Y MANTENIMIENTO.
Los edificios, tanto en su conjunto como para cada uno de sus componentes, deben
tener un uso y un mantenimiento adecuados. Por esta razn, sus propietarios y
usuarios deben conocer las caractersticas generales del edificio y las de sus
diferentes partes.
Las instrucciones de uso son indicaciones encaminadas a conseguir, entre otros, los
siguientes objetivos:
Evitar la aparicin de sntomas patolgicos derivados de un inadecuado uso.
Mejorar el confort, la salubridad y la seguridad.
Promover el ahorro de agua y energa, y no contaminar.
Con el fin de salvaguardar las condiciones de seguridad y salud, de mantener la

validez de las autorizaciones, licencias, calificaciones otorgadas y las garantas
contratadas en las plizas de seguros correspondientes, los espacios y dependencias
integrados en un edificio de una tipologa concreta no deben destinarse las
edificaciones construidas a usos distintos de los que tuvieran asignados por el
proyecto.
Para cualquier cambio de uso o modificacin de las dotaciones, elementos de
construccin e instalaciones, ser necesario contar, previamente, con el
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asesoramiento e informes tcnicos pertinentes sin perjuicio de solicitar las licencias y

autorizaciones correspondientes, y de la comunicacin a la compaa de seguros.
En cualquier caso, el titular del edificio ha de asumir la responsabilidad derivada de los
daos provocada por un uso indebido. Las garantas con que cuente el edificio no
cubren, entre otros, los daos causados por el mal uso ni por modificaciones u obras
realizadas despus de la recepcin.
Las instrucciones de mantenimiento tienen por objetivo conocer las operaciones que
peridicamente se precisan acometer en el edificio para preservar la funcionalidad y
esttica del mismo durante la vida til para la que el edificio se ha proyectado.
Dichas operaciones de mantenimiento se definen mediante verbos como limpiar,
comprobar, repasar, reponer, prever la periodicidad con que se han de llevar a cabo
estas operaciones, prever los medios para que estas operaciones se realicen, y
acreditar documentalmente en el Libro o dossier del edificio que tales operaciones se
han cumplido en el perodo previsto.
Las actuaciones de mantenimiento, por tanto, trascienden de limitarse a arreglar lo que
se rompe o a arreglar lo que se ha dejado estropear, precisando, pues, de un inters
por conocer el inmueble adquirido, apreciar lo comn como propio, dispensar un trato
cuidadoso, organizar lo que se precisa mantener cada ao, reflejndolo en un
presupuesto, y, por ltimo, acreditar lo hecho durante el ejercicio objeto de la
programacin, de lo que ha de quedar constancia en el Libro del Edificio, que es
dossier que engrosar peridicamente el titular de la edificacin con estas
operaciones.
3.4.- MANTENIMIENTO PREVENTIVO.
El mantenimiento preventivo incluye el Plan de Mantenimiento, el cual incluye las

fichas de las operaciones de mantenimiento preventivo controlado del edificio. Las
fichas se agrupan, en primer lugar por subsistemas, y para cada subsistema en las
identificaciones definidas para cada uno de ellos.
Las operaciones de mantenimiento preventivo que aparezcan en cada ficha son las
que la Propiedad controla directamente su ejecucin. No son, por tanto, la totalidad de
las operaciones preventivas de cada subsistema, visibles en el pliego de condiciones
tcnicas particulares. En el listado que se adjunta, para cada operacin se determina:
el responsable de su ejecucin (Responsable) y la periodicidad con que debe
realizarse (Periodicidad).
La nomenclatura empleada para determinar el responsable de cada actuacin es la
expuesta a continuacin:
O
Operario especialista
EE
Empresa especializada
TI
Tcnico inspector
Usuario
84
4.- INSTRUCCIONES DE USO Y MANTENIMIENTO DEL

EDIFICIO Y PLAN DE MANTENIMIENTO DEL MISMO.
4.1.- ACONDICIONAMIENTO DEL TERRENO.
4.1.1.- Generalidades.
Instrucciones de uso.
PRESCRIPCIONES
La propiedad conservar en su poder la documentacin tcnica relativa a los
datos resultantes del ensayo geotcnico del terreno y que sirvieron de base
para la redaccin del correspondiente proyecto tcnico.
Cualquier modificacin de las condiciones del terreno sobre el que se asienta el
edificio que pueda modificar las condiciones de trabajo previstas en el proyecto
debe ser justificada y comprobada mediante los clculos oportunos, realizados
por un tcnico competente.
En el suelo, las variaciones de humedad cambian la estructura y
comportamiento del mismo, lo que puede producir asientos. Se deber, por
tanto, evitar las fugas de la red de saneamiento horizontal que puedan producir
una variacin en el grado de humedad del suelo.
4.2.- MOVIMIENTO DE TIERRAS.

4.2.1.- Vaciados.
PRECAUCIONES
En el caso de existir vegetacin como medidas de contencin y proteccin, se
impedir que sta se seque, lo que alterara las condiciones del terreno.
Se evitar la acumulacin de aguas en bordes de coronacin de excavaciones.
PRESCRIPCIONES
En caso de aparicin de grietas paralelas al borde del talud, se informar
inmediatamente a un tcnico competente para que, a la vista de los daos
observados, prescriba las medidas oportunas a tomar.
Se realizar una inspeccin peridica de las laderas que queden por encima de
la excavacin, con el fin de eliminar los objetos sueltos que puedan rodar con
facilidad.
Se mantendrn protegidos frente a la erosin los bordes ataluzados.
85
Deber tenerse en cuenta la agresividad del terreno o su posible

contaminacin con el fin de establecer las medidas de proteccin adecuadas
para su mantenimiento.
PROHIBICIONES
No se concentrarn cargas superiores a 200 kg/m junto a la parte superior de
los bordes de las excavaciones, ni se modificar la geometra del talud
socavando su pi o coronacin.
Instrucciones de mantenimiento y plan de mantenimiento.
OPERACIN
Limpieza peridica de los desages
canaletas en los bordes de coronacin
RESPONSABLE PERIDIOCIDAD
6 meses
4.2.2.- Excavaciones en zanjas y pozos.

PRECAUCIONES
En el caso de existir vegetacin como medidas de contencin y proteccin, se
impedir que sta se seque, lo que alterara las condiciones del terreno.
Se evitar la acumulacin de aguas en bordes de coronacin de excavaciones.
PRESCRIPCIONES
En caso de aparicin de grietas paralelas al borde del talud, se informar
inmediatamente a un tcnico competente para que, a la vista de los daos
observados, prescriba las medidas oportunas a tomar.
Debern mantenerse protegidos frente a la erosin los bordes ataluzados.
Se realizar una inspeccin peridica de las laderas que queden por encima de
la excavacin, con el fin de eliminar los objetos sueltos que puedan rodar con
facilidad.
Deber tenerse en cuenta la agresividad del terreno o su posible
contaminacin con el fin de establecer las medidas de proteccin adecuadas
para su mantenimiento.
PROHIBICIONES
No se concentrarn cargas superiores a 200 kg/m junto a la parte superior den
los bordes de las excavaciones, ni se modificar la geometra del talud
socavando su pi o coronacin.
86
Instrucciones de mantenimiento y plan de mantenimiento.

OPERACIN
Limpieza peridica de los desages
canaletas en los bordes de coronacin
6 meses
4.3.- RED DE SANEAMIENTO ENTERRADA.

4.3.1.- Acometida a la red pblica.
Instrucciones de uso
PRECAUCIONES
El usuario procurar utilizar los distintos elementos de la instalacin en sus
condiciones normales, asegurando la estanqueidad de la red.
PRESCRIPCIONES
Si se observara la existencia de algn tipo de fuga (detectada por la aparicin
de manchas o malos olores), deber procederse rpidamente a su localizacin
y posterior reparacin.
Las obras que se realicen en zonas limtrofes al trazado de la acometida
debern respetar sta sin que sea daada, movida o puesta en contacto con
materiales incompatibles.
PROHIBICIONES
No se modificarn ni ampliarn las condiciones de uso ni el trazado de la
instalacin existente sin consultar a un tcnico competente.
Instrucciones de mantenimiento y plan de mantenimiento
OPERACIN
Limpieza y revisin de los elementos de la
O, EE
6 meses
instalacin
Comprobacin de la estanqueidad general de
la red y de la ausencia de olores, prestando
TI
1 ao
especial atencin a las posibles fugas
4.3.2.- Arquetas.
PRECAUCIONES
No se dan.
87
PRESCRIPCIONES
En el caso de arquetas sifnicas o arquetas sumidero, se deber vigilar que se
mantengan permanentemente con agua, especialmente en verano.
La tapa de registro debe quedar siempre accesible, para poder efectuar las
labores de mantenimiento de forma cmoda.
Cuando se efecten las revisiones peridicas para la conservacin de la
instalacin se repararn todos los desperfectos que pudieran aparecer.
Cada vez que haya obstrucciones o se produzca una disminucin apreciable
del caudal de evacuacin, se deber revisar y desatascar los sifones y
vlvulas.
Toda modificacin en la instalacin o en sus condiciones de uso que pueda
alterar su normal funcionamiento ser realizada previo estudio y bajo la
direccin de un tcnico competente.
PROHIBICIONES
En caso de sustitucin de pavimentos, debern dejarse completamente
practicables los registros de las arquetas.
OPERACIN
Limpieza de las arquetas, al final del verano

Comprobacin del estado de las bombas de
achique, incluyendo las de reserva, si hubiera
sido necesaria su implantacin para poder
garantizar el drenaje
Reparacin de los desperfectos que pudieran
aparecer en las arquetas a pie de bajante, de
paso, sifnicas o sumidero
O, EE
1 ao
TI
1 ao
TI
1 ao
O, EE
5 aos
88
4.3.3.- Colectores.
PRECAUCIONES
El usuario procurar utilizar los distintos elementos de la instalacin en sus
condiciones normales, asegurando la estanqueidad de la red.
PRESCRIPCIONES
Las obras que se realicen en zonas limtrofes al trazado de la acometida
debern respetar sta sin que sea daada, movida o puesta en contacto con
materiales incompatibles.
PROHIBICIONES
OPERACIN
U
1 ao
4.3.4.- Sistemas de evacuacin de suelos.

PRECAUCIONES
Se protegern los sumideros sifnicos temporalmente con una chapa de acero
o algn elemento similar, cuando no estn preparados para el trfico de
vehculos y en caso de que sea preciso circular sobre ellos o depositar pesos
encima.
PRESCRIPCIONES
Se revisarn los elementos de la instalacin peridicamente.
Deber comprobarse peridicamente que no existe ningn tipo de fuga
(detectada por la aparicin de manchas o malos olores) y, si existe, se
proceder rpidamente a su localizacin y posterior reparacin por un
profesional cualificado.
89
Cada vez que haya obstrucciones o se produzca una disminucin apreciable

del caudal de evacuacin, se deber revisar y desatascar los sifones y
vlvulas.
Cuando se efecten las revisiones peridicas para la conservacin de la
instalacin se repararn todos los desperfectos que pudieran aparecer.
Se mantendr agua permanentemente en los sumideros para evitar malos
olores, especialmente en verano, y se limpiarn los de las terrazas y azoteas.
PROHIBICIONES
En caso de sustitucin de pavimentos, debern dejarse completamente
practicables los registros de las arquetas.
No se cegarn sus tapas ni se modificarn o ampliarn las condiciones de uso
del sumidero.
OPERACIN
Limpieza de los sumideros de locales
U
6 meses
hmedos y cubiertas transitables, y los botes
sifnicos
Limpieza de los sumideros y calderetas de
cubiertas no transitables, al final del verano,
O, EE
1 ao
comprobando su correcto funcionamiento
4.4.- CIMENTACIONES.
PRESCRIPCIONES
La propiedad conservar en su poder la documentacin tcnica relativa a los
elementos componentes de la cimentacin, en la que figurarn las
solicitaciones para las que ha sido proyectado el edificio.
Cualquier modificacin de los elementos componentes de la cimentacin que
puedan modificar las condiciones de trabajo previstas en el proyecto debe ser
justificada y comprobada mediante los clculos oportunos, realizados por un
tcnico competente.
La cimentacin es difcil de mantener; es ms fcil prever las actuaciones y
prevenir su degeneracin atendiendo a los factores que puedan alterar su
durabilidad, de los que protegerse de la humedad es el ms importante.
90
4.4.2.- Zapatas aisladas.

PRECAUCIONES
Se repararn rpidamente las redes de saneamiento o abastecimiento, en caso
de producirse fugas, para evitar daos y humedades.
Se comunicar a un tcnico competente la aparicin de daos por causa de
excavaciones o nuevas construcciones prximas.
Las zapatas, salvo haberlo previsto con anterioridad, no estarn expuestas a la
humedad habitual.
Se denunciar cualquier fuga observada en las canalizaciones de suministro o
evacuacin de agua.
PRESCRIPCIONES
La propiedad deber conservar en su poder la documentacin tcnica relativa a
las zapatas de hormign armado construidas para cimentacin, en la que
figurarn las cargas previstas, as como sus caractersticas tcnicas.
evacuacin de agua.
La zona de cimentacin debe mantenerse en el mismo estado que qued tras
la ejecucin de las obras.
La aparicin de defectos, fisuras y ruidos se pondr en conocimiento de un
tcnico competente.
En las revisiones peridicas de mantenimiento de la estructura deber
dictaminarse si se precisa un estudio ms detallado del estado de la
cimentacin.
PROHIBICIONES
No se realizarn perforaciones en las zapatas.
No se permitir ningn trabajo en la propia cimentacin o en zonas prximas
que afecte a las condiciones de solidez y estabilidad parcial o general del
edificio, sin la autorizacin previa de un tcnico competente.
No se realizarn excavaciones junto a las zapatas que puedan alterar su
resistencia.
No se modificarn las cargas previstas en el proyecto sin un estudio previo
realizado por un tcnico competente.
Se prohibir cualquier uso que produzca una humedad mayor que la habitual.
91

OPERACIN
Inspeccin general, observando si aparecen
U
5 aos
fisuras en las zapatas o cualquier otro tipo de
lesin
4.4.3.- Vigas de atado entre zapatas.

PRECAUCIONES
En caso de producirse fugas, se repararn rpidamente las redes de
saneamiento o abastecimiento, para evitar daos y humedades.
Se comunicar a un tcnico competente la aparicin de daos por causa de
excavaciones o nuevas construcciones prximas.
PRESCRIPCIONES
evacuacin de agua.
La zona de cimentacin debe mantenerse en el mismo estado que qued tras
la ejecucin de las obras.
La aparicin de defectos, fisuras y ruidos se pondr en conocimiento de un
tcnico competente.
En las revisiones peridicas de mantenimiento de la estructura deber
dictaminarse si se precisa un estudio ms detallado del estado de la
cimentacin.
PROHIBICIONES
No se realizarn perforaciones en las vigas.
No se permitir ningn trabajo en la propia cimentacin o en zonas prximas
que afecte a las condiciones de solidez y estabilidad parcial o general del
edificio, sin la autorizacin previa de un tcnico competente.
No se modificarn las cargas previstas en el proyecto sin un estudio previo
realizado por un tcnico competente.
OPERACIN
Inspeccin general, observando si aparecen
U
5 aos
fisuras en los elementos estructurales
prximos
92
4.4.4.- Enanos de cimentacin.

PRECAUCIONES
Se evitarn situaciones de humedad persistente que pueden ocasionar
corrosin de los hierros.
En caso de realizar grandes orificios, se procurar distanciarlos y se evitar
dejar al aire hierros de la armadura.
PRESCRIPCIONES
En caso de quedar hierros al descubierto, las armaduras debern protegerse
con resinas sintticas que aseguren la perfecta unin con el hormign
existente, nunca con yeso.
Erosiones, desconchones y/o humedades no persistentes, sern reparadas por
un tcnico competente.
PROHIBICIONES
No se sobrepasarn las sobrecargas de uso ni las hiptesis de carga.
No se realizarn grandes orificios sin supervisin de un tcnico competente.
OPERACIN
Inspeccin visual, observando si aparecen
fisuras en los elementos estructurales
prximos, grietas, desconchados en el
TI
5 aos
revestimiento de hormign, aparicin de
manchas de xido en elementos de hormign
armado o cualquier otro tipo de lesin
4.5.- BASES GRANULARES Y SOLERA.

4.5.1.- Solera.
PRECAUCIONES
No se dan.
PRESCRIPCIONES
En el caso de observarse alguna anomala, se estudiar por un tcnico
competente para que dictamine su peligrosidad y si procede, las reparaciones
que deben realizarse.
93
PROHIBICIONES
No se someter a la accin directa de aceites minerales orgnicos y pesados y
a aguas con pH menor de 6, mayor de 9, o con una concentracin en sulfatos
superior a 0,2 g/l.
OPERACIN
Inspeccin de la solera, observando si
TI
5 aos
aparecen
grietas,
fisuras,
roturas
o
humedades
Reparacin de los posibles desperfectos que
O, EE
5 aos
se observen en las juntas de retraccin
4.6.- ESTRUCTURAS.
PRESCRIPCIONES
En las instrucciones de uso se recoger toda la informacin necesaria para que
el uso del edificio sea conforme a las hiptesis adoptadas en las bases de
clculo.
De toda la informacin acumulada sobre una obra, las instrucciones de uso
incluirn aquellas que resulten de inters para la propiedad y para los usuarios,
que como mnimo sern:
Acciones permanentes.
Sobrecargas de uso.
Deformaciones admitidas, incluidas las del terreno, en su caso.
Condiciones particulares de utilizacin, como el respeto a las seales
de limitacin de sobrecarga, o el mantenimiento de las marcas o
bolardos que definen zonas con requisitos especiales al respecto.
En su caso, las medidas adoptadas para reducir los riesgos de tipo
estructural.
El plan de mantenimiento, en lo correspondiente a los elementos estructurales,
se establecer en concordancia con las bases de clculo y con cualquier
informacin adquirida durante la ejecucin de la obra que pudiera ser de
inters, e identificar:
El tipo de los trabajos de mantenimiento a llevar a cabo.
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Lista de los puntos que requieran un mantenimiento particular.

El alcance, la realizacin y la periodicidad de los trabajos de
conservacin.
Un programa de revisiones.
Cualquier modificacin de los elementos componentes de la estructura que
pueda modificar las condiciones de trabajo previstas en el proyecto debe ser
justificada y comprobada mediante los clculos oportunos, realizados por un
tcnico competente.
Su mantenimiento se debe ceir principalmente a protegerla de acciones no
previstas sobre el edificio, cambios de uso y sobrecargas en los forjados, as
como de los agentes qumicos y de la humedad (cubierta, voladizos, plantas
bajas por capilaridad) que provocan la corrosin de las armaduras.
Las estructuras convencionales de edificacin no requieren un nivel de
inspeccin superior al que se deriva de las inspecciones tcnicas rutinarias de
los edificios. Es recomendable que estas inspecciones se realicen al menos
cada 10 aos, salvo en el caso de la primera, que podr desarrollarse en un
plazo superior.
En este tipo de inspecciones se prestar especial atencin a la identificacin de
los sntomas de daos estructurales, que normalmente sern de tipo dctil y se
manifiestan en forma de daos de los elementos inspeccionados
(deformaciones excesivas causantes de fisuras en cerramientos, por ejemplo).
Tambin se identificarn las causas de daos potenciales (humedades por
filtracin o condensacin, actuaciones inadecuadas de uso, etc.)
Es conveniente que en la inspeccin del edificio se realice una especfica de la
estructura, destinada a la identificacin de daos de carcter frgil como los
que afectan a secciones o uniones (corrosin localizada, deslizamiento no
previsto de uniones atornilladas, etc.), daos que no pueden identificarse a
travs de sus efectos en otros elementos no estructurales. Es recomendable
que las inspecciones de este tipo se realicen al menos cada 20 aos.
4.6.2.- Estructura metlica principal.

Soportes de acero
PRECAUCIONES
Cuando se prevea una modificacin que pueda alterar las solicitaciones
previstas, ser necesario el dictamen de un tcnico competente.
PRESCRIPCIONES
los elementos realizados, en la que figurarn las solicitaciones para las que han
sido previstos.
95
En caso de producirse fugas de saneamiento o abastecimiento, o infiltraciones

de cubierta o fachada, se repararn rpidamente para que la humedad no
ocasione o acelere procesos de corrosin de la estructura.
Se repararn o sustituirn los elementos estructurales deteriorados o en mal
estado por un profesional cualificado.
Las placas de anclaje debern estar protegidas por hormign. En el caso que
ste estuviese agrietado o fisurado se eliminar, se limpiarn las placas de
xido y se colocar una nueva capa de hormign.
PROHIBICIONES
No se manipularn los soportes ni se modificarn las solicitaciones previstas en
proyecto sin un estudio previo realizado por un tcnico competente.
OPERACIN
Inspeccin visual de fisuras en forjados y
U
1 ao
tabiques, as como de humedades que
puedan deteriorar la estructura metlica
Proteccin de la estructura metlica con
O, EE
1 ao
antioxidantes y esmaltes o similares, en
ambientes agresivos
O, EE
3 aos
ambientes no agresivos
Inspeccin del estado de conservacin de la
proteccin contra el fuego de la estructura, y
cualquier tipo de lesin, procedindose al
repintado o reparacin si fuera preciso. Para
volver a pintar el soporte, bastar con limpiar
las manchas si el recubrimiento est en buen
O, EE, TI
3 aos
estado. En el caso de existir ampollas,
desconchados, agrietamiento o cualquier otro
tipo de defecto, como paso previo a la
pintura, se eliminarn las partes sueltas con
cepillo de alambre, se aplicar una
composicin decapante, se lijar y se lavar
Inspeccin visual, hacindola extensiva a los
elementos de proteccin, especialmente a los
TI
10 aos
de proteccin contra incendio
Vigas de acero
PRECAUCIONES
Cuando se prevea una modificacin que pueda alterar las solicitaciones
96
PRESCRIPCIONES
los elementos realizados, en la que figurarn las solicitaciones para las que han
sido previstos.
Se repararn o sustituirn los elementos estructurales deteriorados o en mal
estado por un profesional cualificado.
PROHIBICIONES
No se manipularn las vigas ni se modificarn las solicitaciones previstas en
OPERACIN
Inspeccin visual de fisuras en forjados y
U
1 ao
tabiques, as como de humedades que
puedan deteriorar la estructura metlica
O, EE
1 ao
ambientes agresivos
O, EE
3 aos
ambientes no agresivos
Inspeccin del estado de conservacin de la
proteccin contra el fuego de las vigas vistas,
procedindose al repintado o reparacin si
fuera preciso. Para volver a pintar la viga,
bastar con limpiar las manchas si el
recubrimiento est en buen estado. En el
O, EE, TI
3 aos
caso de existir ampollas, desconchados,
agrietamiento o cualquier otro tipo de defecto,
como paso previo a la pintura, se eliminarn
las partes sueltas con cepillo de alambre, se
aplicar una composicin decapante, se lijar
y se lavar
Inspeccin visual, hacindola extensiva a los
elementos de proteccin, especialmente a los
TI
10 aos
de proteccin contra incendio
97
4.6.3.- Estructuras de hormign armado.

Soportes de hormign armado
PRECAUCIONES
PRESCRIPCIONES
Cuando se prevea una modificacin del uso que pueda alterar las solicitaciones
PROHIBICIONES
Est terminantemente prohibida toda manipulacin (picado o perforado) que
disminuya su seccin resistente o deje las armaduras al descubierto. En este
ltimo caso, nunca se protegern con yeso las armaduras.
OPERACIN
fisuras y grietas en soportes, desconchados
en el revestimiento de hormign, aparicin de
U
5 aos
manchas de xido en elementos de hormign
armado o cualquier otro tipo de lesin como
desplomes de soportes
Inspeccin de las juntas de dilatacin
O, EE
1 ao
(prticos dobles)
Renovacin de las juntas estructurales en las
O, EE
5 aos
zonas de sellado deteriorado
98
Vigas de hormign armado

PRECAUCIONES
Se denunciar cualquier fuga observada en las canalizaciones de suministro on
evacuacin de agua.
PRESCRIPCIONES
Cuando se prevea una modificacin del uso que pueda alterar las solicitaciones
Se indicar de manera visible, especialmente en locales comerciales, de
almacenamiento y de paso, la limitacin de sobrecargas a que quedan sujetos.
PROHIBICIONES
No se levantarn cerramientos en aquellos lugares que no estn previstos en
proyecto, ya que pueden ser causantes de deformaciones excesivas por el
aumento de cargas.
99

OPERACIN
fisuras
y
grietas,
deformaciones,
desconchados en el revestimiento de
U
5 aos
hormign, manchas de xido en elementos
de hormign armado o cualquier otro tipo de
lesin
Inspeccin, observando si aparecen en
TI
5 aos
alguna zona fisuras en el cielo raso, flechas
excesivas, as como seales de humedad
O, EE
5 aos
Escaleras de hormign armado

PRECAUCIONES
evacuacin de agua.
PRESCRIPCIONES
PROHIBICIONES
No se manipularn losas ni se modificarn las solicitaciones previstas en
100

OPERACIN
fisuras
y
grietas,
deformaciones,
desconchados en el revestimiento de
U
5 aos
hormign, manchas de xido en elementos
de hormign armado o cualquier otro tipo de
lesin
Inspeccin, observando si aparecen en
TI
5 aos
alguna zona fisuras en el cielo raso, flechas
excesivas, as como seales de humedad
O, EE
5 aos
4.6.4.- Elementos horizontales de hormign.

Forjados unidireccionales
PRECAUCIONES
evacuacin de aguas.
En los nervios podrn practicarse pequeas perforaciones (tacos), pero no son
recomendables orificios mayores.
Se evitar dejar al aire hierros de la armadura.
PRESCRIPCIONES
Se indicar de manera visible, especialmente en locales comerciales, de
almacenamiento y de paso, la limitacin de sobrecargas a que quedan sujetos.
En caso de aparicin de fisuras, manchas de xido o erosiones por golpes, el
usuario avisar a un tcnico competente para que dictamine su importancia y si
procede, las medidas a implementar.
101
Para los orificios (en caso de piezas aligerantes de poliestireno u otros

materiales escasamente resistentes), debern utilizarse tacos especiales
existentes en el mercado.
PROHIBICIONES
No se realizar ningn tipo de actuacin sobre los elementos estructurales del
edificio sin el estudio previo y autorizacin por parte de un tcnico competente.
No se permitirn actuaciones sobre los forjados (rozas y/o aperturas de
huecos) sin previo estudio y autorizacin de un tcnico competente.
OPERACIN
Inspeccin visual, observando si aparecen en
alguna
zona
deformaciones,
como
abombamientos
en
techos,
baldosas
desencajadas, puertas o ventanas que no
ajustan, fisuras en el cielo raso, tabiquera u
U
5 aos
otros elementos de cerramiento, seales de
humedad, desconchados en el revestimiento
de hormign o manchas de xido en
elementos de hormign
4.6.5.- Elementos prefabricados de hormign.

PRECAUCIONES
Se procurar colocar los elementos de mobiliario de gran peso sobre las vigas
y, en lo posible, cercanos a los pilares. Para ello ser conveniente conocer su
localizacin lo que puede ser fcil dado que se contemplan en proyecto vigas
descolgadas, con lo cual no es necesario exigir el disponer de los planos de la
estructura del edificio (como ocurren en el caso de vigas planas).
Los orificios en las zonas aligeradas, no ocasionan, en general, ningn
problema. En los nervios resistentes pueden practicarse pequeas
perforaciones (Tacos), no siendo recomendables orificios mayores. En
cualquier caso, se evitar dejar al aire hierros de la armadura.
102
No es conveniente sobrepasar la sobrecarga de uso ni las hiptesis de carga

(Vase la memoria del Proyecto).
PRESCRIPCIONES
Si se observa la aparicin de fisuras o grietas, se avisar a un tcnico
competente para que dictamine su importancia y, si procede, las medidas a
tomar.
En caso de aparicin de manchas de xido, se avisar a un tcnico
competente.
Las reparaciones de pequeas erosiones o humedades no persistentes
debern ser realizadas por profesional cualificado.
Toda manipulacin de gran entidad de estos elementos deber realizarse bajo
supervisin de un tcnico competente.
PROHIBICIONES
No se realizarn perforaciones en los forjados.
Est prohibido dejar al aire hierros de la armadura.
OPERACIN
U
1 ao
fisuras o cualquier otro tipo de lesin
Anlisis de las fisuras o grietas, detectndose
TI
5 aos
su origen y analizando su evolucin
Anlisis
de
deformaciones
(flechas),comprobando que no superan las
TI
5 aos
admisibles
103
4.7.- CUBIERTAS.
PRESCRIPCIONES
La propiedad conservar en su poder la documentacin tcnica relativa al uso
para el que han sido proyectadas, debiendo utilizarse nicamente para tal fin.
En general, no deben almacenarse materiales ni equipos de instalaciones
sobre la cubierta. En caso de que fuera estrictamente necesario dicho
almacenamiento, deber comprobarse que el peso de ste no sobrepase la
carga mxima que la cubierta puede soportar. Adems, deber realizarse una
proteccin adecuada de su impermeabilizacin para que no pueda ser daada.
Cuando en la cubierta de un edificio se siten, con posterioridad a su
ejecucin, equipos de instalaciones que necesiten un mantenimiento peridico,
debern disponerse las protecciones adecuadas en sus proximidades para que
durante el desarrollo de dichas operaciones de mantenimiento no se daen los
elementos componentes de la impermeabilizacin de la cubierta.
En caso de que el sistema de estanqueidad resultara daado como
consecuencia de circunstancias imprevistas y se produjeran filtraciones,
debern repararse inmediatamente los desperfectos ocasionados.
4.7.2.- Cubierta ligera de panel sndwich.

PRECAUCIONES
Se evitarn golpes y rozaduras, as como el vertido de agua procedente de
jardineras.
Se evitar cualquier causa que someta los paneles ligeros a humedad habitual
y se repararn las fugas observadas en las canalizaciones de suministro o
evacuacin de agua.
PRESCRIPCIONES
Si se observara la aparicin de fisuras o humedades, daos en los selladores o
cualquier otro tipo de lesin en los paneles o en las juntas, se deber dar aviso
a un tcnico competente.
Cualquier alteracin apreciable debida a desplomes, fisuras o envejecimiento
indebido ser analizada por un tcnico competente, que dictaminar su
importancia y peligrosidad y, si es preciso, las reparaciones que deban
realizarse.
104
PROHIBICIONES
No se apoyarn objetos pesados ni se aplicarn esfuerzos perpendiculares a
su plano.
No se sujetarn elementos tales como cables, instalaciones, soportes o
anclajes de rtulos, sobre paneles o sobre la estructura auxiliar, ya que pueden
daar los elementos o provocar entrada o depsitos de agua.
No se modificar la fachada o sus componentes sin las autorizaciones
pertinentes y la supervisin de un tcnico competente.
No se emplearn productos o tcnicas incompatibles o agresivas para el
material en la limpieza de la fachada.
OPERACIN
Inspeccin visual de la fachada, observando
si aparecen fisuras o humedades, roturas,
deterioros, desprendimientos, daos en los
U
5 aos
sellantes o cualquier otro tipo de lesin en los
paneles o en las juntas
Limpieza de la suciedad debida a la
O, EE
5 aos
contaminacin y al polvo
4.8.- FACHADAS.
PRESCRIPCIONES
La propiedad conservar en su poder la documentacin tcnica relativa al uso
para el que han sido proyectadas, debiendo utilizarse nicamente para tal fin.
No se realizar ninguna alteracin de las premisas del proyecto, ya que un
cambio de la solucin inicial puede ocasionar problemas de humedad,
sobrecargas excesivas, etc., adems de alterar la condicin esttica del
proyecto. Se evitar la sujecin de mquinas para instalaciones de aire
acondicionado u otro tipo.
No se abrirn huecos en fachadas ni se permitir efectuar rozas que
disminuyan sensiblemente la seccin del cerramiento sin la autorizacin de un
tcnico competente.
No se permitir el tendido exterior de ningn tipo de conduccin, ya sea
elctrica, de fontanera, de aire acondicionado, etc., excepto de aquellas para
las que no exista otra alternativa para su instalacin.
105

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Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

ANEJO 18 - MEMORIA DE USO Y

CARLOS DEZ DAZ Proyecto Fin de Carrera

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

1.- OBJETO DEL ANEJO.

2.- MBITO DE APLICACIN.

3.- GENERALIDADES ACERCA DEL MANUAL DE USO Y

Del buen uso dispensado y del cumplimiento de los requisitos de mantenimiento a

3.2.- LOS ELEMENTOS DEL EDIFICIO.

CARLOS DEZ DAZ Proyecto Fin de Carrera

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

3.3.- INTRUCCIONES DE USO Y MANTENIMIENTO.

Con el fin de salvaguardar las condiciones de seguridad y salud, de mantener la

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

asesoramiento e informes tcnicos pertinentes sin perjuicio de solicitar las licencias y

3.4.- MANTENIMIENTO PREVENTIVO.

El mantenimiento preventivo incluye el Plan de Mantenimiento, el cual incluye las

CARLOS DEZ DAZ Proyecto Fin de Carrera

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

4.- INSTRUCCIONES DE USO Y MANTENIMIENTO DEL

4.2.- MOVIMIENTO DE TIERRAS.

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

Deber tenerse en cuenta la agresividad del terreno o su posible

4.2.2.- Excavaciones en zanjas y pozos.

CARLOS DEZ DAZ Proyecto Fin de Carrera

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

Instrucciones de mantenimiento y plan de mantenimiento.

4.3.- RED DE SANEAMIENTO ENTERRADA.

CARLOS DEZ DAZ Proyecto Fin de Carrera

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

Limpieza de las arquetas, al final del verano

CARLOS DEZ DAZ Proyecto Fin de Carrera

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

4.3.4.- Sistemas de evacuacin de suelos.

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

Cada vez que haya obstrucciones o se produzca una disminucin apreciable

CARLOS DEZ DAZ Proyecto Fin de Carrera

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

4.4.2.- Zapatas aisladas.

CARLOS DEZ DAZ Proyecto Fin de Carrera

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

Instrucciones de mantenimiento y plan de mantenimiento

4.4.3.- Vigas de atado entre zapatas.

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

4.4.4.- Enanos de cimentacin.

4.5.- BASES GRANULARES Y SOLERA.

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

Lista de los puntos que requieran un mantenimiento particular.

4.6.2.- Estructura metlica principal.

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

En caso de producirse fugas de saneamiento o abastecimiento, o infiltraciones

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

CARLOS DEZ DAZ Proyecto Fin de Carrera

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

4.6.3.- Estructuras de hormign armado.

CARLOS DEZ DAZ Proyecto Fin de Carrera

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

Vigas de hormign armado

CARLOS DEZ DAZ Proyecto Fin de Carrera

Anejo 18 - Memoria de uso y mantenimiento

Instrucciones de mantenimiento y plan de mantenimiento

Escaleras de hormign armado

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