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PREMIER PILIER
Produire davantage de logements accessibles
La France manque de logements, et sa dmographie dynamique risque
daccrotre cette pnurie si la construction reste des niveaux aussi bas quen
2014 (moins de 300 000 logements construits). Mais on ne rpondra pas
la pnurie en construisant nimporte o, et des prix inaccessibles pour les
mnages la recherche dun logement. Cette relance de la construction
prix plafonns ne pourra tre accomplie finement quavec limplication des
autorits locales au niveau des bassins dhabitat. Elle ncessite galement un
cadre national, aujourdhui insuffisant. Les avantages consentis jusquici au
secteur du logement social, comme la TVA 5,5 % ou la fin du prlvement
automatique sur le potentiel financier des bailleurs sociaux, la baisse du taux
de livret A et le rehaussement de son plafond sont positifs, mais insuffisants,
comme le montre le recul en 2014 du nombre de logements sociaux financs
(environ 110 000, contre 117 000 en 2013, loin de lobjectif de 150 000).

2015

Adopter une loi de programmation pluriannuelle, comme le fut le Plan

de Cohsion sociale entre 2005 et 2009, garantissant aux acteurs du
logement une visibilit moyen terme pour lancer des programmes de
logements vraiment sociaux et des logements dans le parc priv adapts
(pensions de famille) et accompagns (foyers), tout en participant
relancer le logement en gnral. Cette loi viserait atteindre lobjectif de
150 000 logements vraiment sociaux (hors PLS) par an, sous plafonds de
loyers APL, dont 60 000 PLAI, avec un ciblage territorial fin rpondant aux
besoins exprims localement. Cette ambition suppose une augmentation
des aides la pierre conformment la promesse prsidentielle de les
doubler, alors quelles diminuent cette anne et disparaissent mme
pour les logements PLUS en-dehors des crdits pour la surcharge
foncire. Cette baisse de subventions nest pas compense par lappel
projet PLAI adapt lanc fin 2013 qui, malgr son objectif rduit (2 000
logements en 2013-2014), na t atteint qu moins de 50 %, du fait dun
pilotage fluctuant par le ministre, de renoncements budgtaires (sur le
doublement du forfait charges des APL) et des arbitrages locaux qui ont
pnalis les projets.
Librer des terrains constructibles :
en instaurant une fiscalit croissante dans le temps sur la plus-value
ralise au moment de la vente des terrains constructibles, afin
de dcourager leur rtention, de partager cette plus-value avec les
collectivits btisseuses et damliorer lexcution des documents
durbanisme,

/ 275 /

Les propositions de la Fondation Abb Pierre

en mobilisant les terrains publics plus rapidement, avec des dcotes
plus fortes en les flchant vers des programmes de logements sociaux
et trs sociaux,
en multipliant galement des mcanismes innovants de
dmembrement de la proprit des sols et du bti, dont il
existe aujourdhui diverses formes : proprit publique, baux
emphytotiques, coopratives dhabitants, organismes fonciers
solidaires...
Moduler la Dotation gnrale de fonctionnement (DGF) des collectivits
en fonction des efforts de construction de logement, notamment de
logements sociaux, de manire encourager les EPCI et les maires
btisseurs.
Susciter une offre supplmentaire de logements intermdiaires, sans
les substituer aux logements sociaux. Ramener les investisseurs
institutionnels vers le logement, en conditionnant leurs avantages
fiscaux actuels, qui devraient tre lis la dtention dune part minimum
de logements intermdiaires dans leur patrimoine. Conditionner les
avantages fiscaux de type Pinel des contreparties sociales plus
fortes (plafonds de ressources et de loyers, recentrage sur les zones
tendues, interdiction de louer ses propres descendants).
Relancer une accession sociale la proprit scurise pour les mnages
modestes, en instaurant un mcanisme qui permette aux accdants qui
rencontrent des difficults de reprendre provisoirement le statut de
locataire, tout en restant dans le mme logement.
Adopter un cap lisible de long terme en matire de politiques publiques
du logement. Tous les acteurs du logement partagent lide que le
secteur a besoin de stabilit et de prvisibilit du cadre lgislatif et
institutionnel. Cet impratif ne doit pas inciter limmobilisme mais au
contraire prparer des rformes structurelles avec un cap lisible pour
les annes venir.

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2
DEUXIME PILIER
Rguler les marchs et modrer les cots du logement
Produire nest pas suffisant. La production prend du temps et reste minime
par rapport au parc existant qui constitue la principale source de solution
de logement. Elle peut aussi alimenter la hausse des prix en labsence de
mcanismes de modration des prix de sortie et des loyers des logements
neufs. La rgulation des marchs et lencadrement de la rente foncire serviront
aussi relancer long terme la construction, car la chute actuelle des mises en
chantier de logements est due non seulement la crise conomique, qui rogne
le pouvoir dachat des acheteurs et locataires potentiels, mais aussi des prix
du foncier rests un niveau trs lev.

2015

Encadrer les loyers pour les faire revenir un niveau plus acceptable.
Lencadrement prvu dans la loi Alur doit tre appliqu au plus vite, ds
que les observatoires locaux seront en place, chantier quil faut faire
aboutir rapidement. Mais le dispositif vot semble trop timide pour
provoquer une relle baisse des loyers, au-del de ceux qui sont les
plus abusifs. Le cadre lgislatif de lencadrement des loyers devra sans
doute tre amend terme pour le rendre plus ambitieux, et viter quil
nentrine les loyers trs levs actuels, en particulier ceux des petites
surfaces. Les loyers la relocation doivent rester strictement encadrs,
travers le dcret annuel reconduit depuis aot 2012, dont lapplication
doit tre contrle. Le mcanisme doit tre complt par une taxe sur
les loyers les plus abusifs, en appliquant et en largissant la taxe
Apparu sur les micro-logements, de manire dissuader les bailleurs
de pratiquer de tels niveaux de loyer.
Capter 100 000 logements du parc priv loyers modrs par
an, soit environ 5 % des logements privs mis en location chaque
anne. Cette mobilisation pourrait tre formalise notamment par
le conventionnement des logements avec lAnah et les dispositifs
dintermdiation locative. Elle ncessite aussi la reconnaissance dun
statut de bailleur priv dintrt gnral , pour le bailleur qui mettrait
ses logements loyer social et trs social disposition de publics
modestes, en contrepartie davantages fiscaux proportionnels leffort
social consenti et dune gestion locative garantie. La mobilisation du
parc priv a lavantage de produire rapidement une offre accessible
qui ne dpende pas de limplantation du parc social et qui soit bien
rpartie gographiquement, de manire ce que toutes les communes
aient court terme des capacits daccueil des publics modestes,
indpendamment de leur taux de logements sociaux. Elle est donc un

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Les propositions de la Fondation Abb Pierre

complment indispensable la loi SRU et une des rponses pour le
relogement des mnages prioritaires Dalo.
Baisser les loyers de certains Hlm en les reconventionnant, cest--dire
en les passant par exemple de PLS PLUS, ou de PLUS PLAI ce qui
suppose un refinancement des bailleurs. Adapter les loyers du parc public
aux ressources des mnages, en incitant les bailleurs sociaux pratiquer
une remise sur le loyer des mnages dont le taux deffort est important,
grce notamment aux fonds du supplment de loyer de solidarit (SLS).
Revaloriser les APL, supprimer le mois de carence, et doubler le forfait
charges qui sest dconnect des cots rels de lnergie.
Mobiliser autant que possible le parc vacant. La taxe renforce sur les
logements vacants a montr son efficacit, mais doit tre complte par des
rquisitions si ncessaire, et servir dappui pour promouvoir des outils de
mobilisation du parc priv (bail rhabilitation, conventionnement, AIVS,
sous-location). Les collectivits devraient aussi pouvoir enclencher
une procdure dexpropriation pour cause dutilit publique en cas de
vacance prolonge et injustifie dun logement.
Donner la priorit la rnovation des passoires thermiques des
mnages modestes, en flchant vers eux au moins les deux tiers des
500 000 rnovations thermiques prvues chaque anne (130 000 Hlm et
200 000 logements privs). Consacrer des moyens financiers et humains
supplmentaires au programme Habiter mieux de lAnah destin la
rnovation thermique des logements des mnages modestes. Dvelopper
les socits de tiers-financement pour dclencher les oprations de
rnovation les plus complexes, notamment en coproprit. Dployer
un bouclier nergtique , abond la hauteur des besoins par ltat
et vers par le biais des aides au logement, pour aider les 5 millions de
mnages prcaires nergtiques faire face leurs factures, quils soient
locataires ou propritaires-occupants. Inclure la performance thermique
dans la dcence avec une chance moyen terme, pour viter de faire
perdurer la mise en location des logements trop nergivores. Fortement
mobiliss, les budgets des FSL pour les aides lnergie doivent aussi
tre accrus.

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Mieux encadrer les frais dagence qui sont la charge des locataires
en cas de dmnagement, pour que les frais facturs ne soient pas
proportionnels au niveau de tension de la zone, mais correspondent
des actes prcis raliss au profit du locataire (conseils, recherche active
de logements), et non ceux accomplis la place du bailleur (visite, tat
des lieux, contrat de bail).

3
TROISIME PILIER
Prvenir et combattre
les facteurs dexclusion par le logement
La rgulation globale des marchs du logement ne doit pas faire oublier
lurgence dintervenir contre le mal-logement : 3,5 millions de personnes
sont concernes, dont 141 500 personnes sans domicile fixe. Pour elles, il est
impossible dattendre encore : il faut donc ds prsent trouver des solutions
de logement adaptes, dans le parc social ou priv.

2015

Pour les mnages en fragilit de logement, qui pourraient basculer dans le

mal-logement tout instant, des mcanismes de prvention sont ncessaires
et bnfiques pour toute la socit, de manire viter les cots conomiques
et sociaux du mal-logement. Ces cots sont souvent suprieurs aux efforts
supplmentaires raliser pour respecter le droit au logement opposable
et prvenir le sans-abrisme, les expulsions locatives et les vacuations de
terrains, squats ou bidonvilles sans solution digne.
Privilgier un accs direct un logement pour les personnes sans
domicile qui le souhaitent, dans la philosophie du Logement dabord ,
plutt quun parcours sinueux en hbergement, en htel ou en statut
drogatoire au bail de droit commun, qui est non seulement inadapt
aux personnes mais aussi coteux pour la collectivit. Organiser un plan
de sortie des htels, dans lesquels les familles restent pendant des
mois (parfois des annes) dans des conditions indignes et sans aucun
accompagnement social. Donner la priorit aux solutions autonomes et
durables de logement (notamment les Pensions de famille) plutt que
le renouvellement sans fin de lhbergement durgence. En attendant, le
chantier de lhumanisation des centres dhbergement doit se poursuivre,
de mme que la rnovation des foyers de travailleurs migrants, en y
associant davantage leurs habitants eux-mmes. Accrotre le nombre
de places en centres daccueil des demandeurs dasile (CADA) pour
rpondre aux besoins des personnes qui engagent des procdures de
demande dasile et leur permettre de bnficier dun accompagnement
adquat. Interdire toute mise ou remise la rue sans solution.
Respecter strictement le Droit au logement opposable (Dalo) et
reloger en urgence les plus de 55 000 mnages dores et dj reconnus
prioritaires et non relogs ce jour. Il sagit de mobiliser la fois le parc
social (en faisant appel tous les contingents de logements sociaux, en
particulier celui dAction Logement hauteur de la loi, et celui de ltat,
et en substituant les prfets aux bailleurs sociaux si ncessaire) et le

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Les propositions de la Fondation Abb Pierre

parc priv ( travers un plan de captation de logements privs). Fixer des
objectifs de relogement territorialiss en Ile-de-France, quune cellule
durgence doit tre charge de faire appliquer strictement.
Prvenir les expulsions locatives le plus en amont possible, en
intervenant ds les premiers impays signals, en proposant si
ncessaire au locataire un accompagnement global et aux bailleurs
concerns une indemnisation. Aucune expulsion ne doit tre mise en
uvre sans solution de relogement adapt aux besoins et aux moyens
des mnages. Il faut intervenir au plus tt pour favoriser le maintien dans
le logement des locataires en difficult temporaire (via un apurement de
la dette) ou prvoir leur relogement. Les vacuations de squats, terrains
et bidonvilles ne doivent pas non plus tre mises en uvre sans solution
digne pour leurs occupants.
Instaurer une vritable Garantie des risques locatifs universelle,
applique tous les baux, permettant une indemnisation de tous les
bailleurs en cas dimpays, en change dune suppression de la caution
locative. Ce nouveau droit la garantie des risques pour les bailleurs se
substituerait aux assurances prives de type GLI, la Cl et la GRL, si
bien que la garantie publique devrait tre assise sur une contribution des
bailleurs, de ltat et dAction Logement.
Rsorber les 420 000 logements indignes et les coproprits dgrades
en appliquant au plus vite les nouvelles dispositions de la loi Alur. Il
faut pour cela attribuer des moyens ambitieux lAgence nationale de
lhabitat (Anah) pour financer la rhabilitation des habitations les plus
dgrades, et donner aux oprateurs des moyens adapts aux besoins
pour laccompagnement social et technique des mnages propritaires
ou locataires victimes dhabitat indigne. La lutte contre les marchands
de sommeil et propritaires indlicats doit tre rendue plus efficace,
notamment en donnant la justice les moyens de sy impliquer davantage.

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Lancer un plan de sensibilisation et de lutte contre les discriminations,

dans le parc social comme dans le parc priv, laccession comme la
location pour rvler ( testings ) et sanctionner les discriminations.
Poursuivre le chantier des procdures dattribution de logement social pour
une plus grande implication des demandeurs dans le choix du logement
quils habiteront et une plus grande transparence et impartialit du
systme de dcision. Des exprimentations de location choisie, cotation
et danonymisation des demandes se dveloppent : il sera bientt temps
denvisager leur gnralisation. Les bailleurs doivent galement mieux
expliciter les raisons des refus de demandes de logement social, notamment
aux motifs de ressources insuffisantes et de la mixit sociale .

Les propositions de la Fondation Abb Pierre

Faire appliquer sans dlai la loi du 5 juillet 2000 sur les aires daccueil
des Gens du voyage, en substituant le prfet aux maires en cas de
ncessit, et dvelopper les terrains familiaux permettant de rpondre
aux besoins dancrage des gens du voyage. Reconnatre la caravane
comme un logement.
Mettre laccent sur laccs aux droits des personnes mal-loges, ce qui
passe par un renforcement des moyens des associations qui pratiquent
laccompagnement aux droits lis lhabitat, des aides juridictionnelles
accrues et un large effort de communication sur des dispositifs trop
peu utiliss (logement social, Dalo, FSL). Pour aider les personnes en
grande prcarit accder aux services de base, soutenir et dvelopper
les accueils de jour et rendre effectif le droit la domiciliation.

2015

Pour renforcer sa porte et empcher quil soit ternellement second par

rapport au droit de proprit ou la libre administration des collectivits
locales, inscrire le droit au logement dans la Constitution.

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Les propositions de la Fondation Abb Pierre

4
QUATRIME PILIER
Construire une ville quitable et durable
La hausse des prix de limmobilier et les dynamiques spontanes du march
du logement ont tendance vincer les classes populaires des quartiers les
plus recherchs. Le rle de la puissance publique ds lors nest pas seulement
de produire des logements mais aussi de combattre la spcialisation sociale et
fonctionnelle des villes, pour viter la relgation des plus modestes dans les
quartiers les plus reculs et dans les formes dhabitat les plus vtustes. Ltat
et les collectivits disposent doutils et de moyens dagir face ces processus
de long terme :

2015

Faire appliquer larticle 55 de la loi SRU conformment la loi de 2013 qui

la renforc, en limitant la part des PLS dans les logements construits. Les
lus locaux doivent tre plus vivement incits la respecter, en doublant
le prlvement par logement manquant des communes vises par cette
disposition, en plus des pnalits qui ne psent que sur les communes
dites en carence et dont le quintuplement prvu dans la loi nest pas
automatique. Les prfets doivent se substituer aux maires qui refusent de
respecter leurs objectifs.
Complter larticle 55 de la loi SRU, relatif un quota de logements
sociaux par commune, par des objectifs chiffrs de mobilisation du parc
locatif priv, commune par commune, conformment une rpartition qui
serait ralise par les EPCI. Les objectifs seraient contraignants mais les
moyens dy parvenir laisss lapprciation des collectivits en fonction
de leur situation locale (rquisition de logements vides, premption,
expropriation, baux emphytotiques, conventionnements Anah, gestion
locative adapte, sous-location).
Gnraliser les secteurs de mixit sociale (SMS) dans les PLU pour
permettre la construction systmatique dun pourcentage de logements
sociaux dans chaque programme immobilier, afin den assurer la
construction et la rpartition dans le diffus dans tous les quartiers de la
ville.
Mener un second Programme national de rnovation urbaine ambitieux,
qui tire les leons des russites et des limites du premier PNRU, en
confiant son pilotage local lchelon intercommunal, en cessant de
privilgier les dmolitions quand une rhabilitation est possible et en
associant les habitants la dfinition et la mise en uvre des projets,
ce qui implique de laisser un temps suffisant pour la participation des

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Les propositions de la Fondation Abb Pierre

citoyens en amont des dcisions. Prvoir le respect strict du 1 pour 1 et
le remplacement des logements dmolis par des PLAI hauteur de 75 %
lchelle de lagglomration. Cela ncessite un budget de ltat adapt
en complment des financements dAction Logement.
Poursuivre le renforcement des mcanismes de prquation, horizontale
entre collectivits et verticale de la part de ltat, dans la modulation de
ses dotations financires. Les nouvelles mtropoles, en particulier celle
du Grand Paris, doivent permettre daccrotre la mise en commun des
ressources fiscales trs ingales selon les communes ou dpartements
qui les composent.
Dans le cadre dune grande rforme fiscale plus large, destine
rendre notre systme plus lisible et redistributif, fiscaliser davantage la
transmission du patrimoine immobilier, notamment lors des successions
et donations, moments-cls de la reproduction des ingalits. Redistribuer
la rente foncire, en surtaxant les transactions des biens immobiliers
les plus chers. Cette Contribution de solidarit urbaine doit avoir pour
but de rsorber les ingalits territoriales en ponctionnant la hausse des
prix les plus levs des quartiers riches pour financer la rnovation des
logements et la production de logements abordables dans les quartiers
qui en manquent.
Unifier la gouvernance locale du logement, de lurbanisme (PLU, permis
de construire, droit de premption) et de lhbergement au niveau des
EPCI. Les comptences actuelles, malgr un mouvement daffirmation
des mtropoles, restent trop clates, au risque de dresponsabiliser
les acteurs, de complexifier la gouvernance du logement et de susciter
des phnomnes de concurrence entre communes voisines pour attirer
les emplois et rejeter les populations modestes. Ce changement
dchelle doit saccompagner dune dmocratisation des EPCI, dont les
reprsentants doivent tre lus au suffrage universel direct.

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conclusion

Les propositions de la Fondation Abb Pierre

Au-del des mesures prcises nonces, plusieurs fils rouges parcourent
ces propositions et doivent inspirer chaque dcision : donner la
priorit aux plus exclus sans tomber dans une politique rsiduelle
ou palliative qui ngligerait luniversalit des droits et la rgulation
des marchs, prvenir le plus en amont possible les ruptures sociales,
clarifier la gouvernance locale et simplifier les multiples dispositifs
qui saccumulent au dtriment de la lisibilit de laction publique et
de laccs aux droits, privilgier une approche interministrielle pour
assurer la cohrence des politiques publiques, rsister la tentation
court-termiste de rduire toujours plus les moyens financiers et humains
des dispositifs sociaux, et enfin associer les personnes lvaluation
de leurs besoins et la mise en uvre des politiques publiques les
concernant.

2015

Enfin, ct des solutions propres au logement, il convient de rappeler

quil restera extrmement difficile dassurer le droit au logement de tous
tant que certains publics seront privs de ressources dcentes. Cest-dire tant que les minima sociaux, en particulier le RSA, ne seront pas
revaloriss et ouverts aux 18-25 ans, et tant que certaines catgories
de personnes comme les demandeurs dasile ne verront pas rtabli leur
droit au travail. Il est socialement insoutenable de laisser dans notre
socit des centaines de milliers de personnes survivre avec quelques
centaines deuros par mois, voire moins.

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