Manual de

Procedimientos
Coordinador de
Mantenimiento y
Calidad

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Seccin II
Mantenimiento

El mantenimiento es la actividad realizada por el hombre con el auxilio de

herramientas, orientado a lograr el funcionamiento adecuado de una instalacin o
medio, del cual el hombre depende en alguna medida.
Tabla de Contenido
INFORMACIN GENERAL COORDINADOR DE MANTENIMIENTO Y CALIDAD

POLITICA
OBJETIVO
ALCANCE
PROCEDIMIENTOS RELACIONADOS
DEFINICIONES
PROCEDIMIENTOS
Informacin de la Persona Representante de la Gerencia para el Servicio
Nombr
Cargo: COORDINADOR DE MANTENIMIENTO Y SERVICIOS
e:
Telfono:
Fax:
e-mail:
Direccin y
Ciudad:
Categora:
Coordinador de Departamento
Proceso al que pertenece:
Staff de Gerencia - Coordinador de Mantenimiento y Calidad
Cargos que Coordina:
Mantenimiento Generales Mantenimiento Calidad
Misin:
La coordinacin, supervisin, control permanente e intervencin directa con y para el
cumplimiento de las polticas, procedimientos, estandarizacin y reglamentos en la gestin de los
recursos para el apropiado desarrollo de las actividades de Gerencia Nocturna, coordinador(a) de
Mantenimiento y control del sistema de calidad.

Polticas

Visin

Principios

Gerente Nocturno, Jefe de Mantenimiento y Calidad

Aportar su esfuerzo con compromiso, responsabilidad, profesionalismo y
creatividad que permita tener liderazgo en el servicio ofrecido a travs de la
atencin personalizada, su alta calidad, eficaz y eficiente.

Dinamismo; Transparencia; Honestidad; Respeto; Compaerismo; Voluntad;

Calidad; Servicio; Excelencia. Revisar

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Valores

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Profesionalismo; Tolerancia; Servicio; Lealtad; Buen Humor; Productividad;

Responsabilidad; Disciplina; Innovacin; Compromiso Social; Perseverancia;
Trabajo en Equipo; Orgullo. Revisar

Objetivos de la Empresa
Alcanzar el posicionamiento en la ciudad y el reconocimiento en el pas del Hotel por su
Exclusividad y Elegancia, donde el Hospedaje, Eventos y Reuniones generan plena
satisfaccin y que sus clientes le prefieran por superar sus expectativas, optimizando los
resultados econmicos y superando los estndares en retorno de la inversin y
mantenimiento de los activos a su cargo.
Objetivos Generales del Cargo
Procurar que el personal del departamento a su cargo preste el servicio de mantenimiento de las
diferentes reas del Hotel segn los estndares de calidad y buen servicio
Maximizar la disponibilidad del establecimiento, maquinarias, equipos y del personal para el
servicio de manera que siempre estn aptos y en condicin de operacin inmediata.
Lograr con el mnimo costo posible el mayor tiempo de servicio de las instalaciones y maquinarias
productivas.
Preservar el valor de las instalaciones, optimizando su uso y minimizando el deterioro y, en
consecuencia, su depreciacin.
Disminuir los paros imprevistos de la produccin del servicio ocasionados por fallas inesperadas,
tanto en los equipos, en las instalaciones y del personal.
Lograr la creacin y el sustento de un sistema de mantenimiento preventivo capaz de alcanzar
metas planteadas.
Optimizar los resultados econmicos.
Superar los estndares en retorno de la inversin y mantenimiento de los activos a su cargo..
TIPOS DE MANTENIMIENTO.
Para que los trabajos de mantenimiento sean eficientes son necesarios el control, la planeacin del
trabajo y la distribucin correcta de la fuerza humana, logrando as que se reduzcan costos, tiempo
de paro de los equipos de trabajo, etc.
Para ejecutar lo anterior se hace una divisin de tres grandes tipos de mantenimiento:
Mantenimiento correctivo: se efecta cuando las fallas han ocurrido; su proximidad es evidente.
Mantenimiento preventivo: se efecta para prever las fallas con base en parmetros de diseo y
condiciones de trabajo supuestas.
Mantenimiento predictivo: prev las fallas con base en observaciones que indican tendencias.
PUNTO DE VISTA ECONOMICO.
Las actividades de mantenimiento pueden agruparse en tres clases:
Mantenimiento directo. Se aplica al equipo productivo.

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Mantenimiento indirecto. Comprende las actividades de modificacin o modernizacin del equipo,

instalaciones, edificios, etc., tendentes a evitar o reducir fallas, mejorar las condiciones de
operacin o alargar su vida.
Mantenimiento general. Abarca todo el trabajo de mantenimiento rutinario que se aplica a las
instalaciones, edificios y estructuras (no al equipo de produccin).
Mantenimiento de aseo. Incluye los trabajos rutinarios necesarios para conservar el equipo o el
inmueble en razonables condiciones de higiene y apariencia.

DESGLOSE DE TIPOS DE MANTENIMIENTO.

Mantenimiento correctivo. Su caracterstica es la correccin de las fallas a medida que se presentan.
Mantenimiento preventivo. Su caracterstica es evitar que las fallas ocurran mediante el servicio y
reparacin o reposicin programada. Tambin se caracteriza por detectar las fallas en su fase inicial y
la correccin en el momento oportuno.
En la prctica es imposible realizar un sistema de mantenimiento 100% correctivo o 100% preventivo.
MANTENIMIENTO CORRECTIVO.
El mantenimiento correctivo puede agruparse en dos clases:
Mantenimiento rutinario
Mantenimiento de emergencia
El mantenimiento rutinario es la correccin de fallas que no afectan mucho a los sistemas.
El mantenimiento correctivo de emergencia se origina por las fallas de equipo, instalaciones, edificios,
etc., que requieren ser corregidos en plazo breve.
En el medio latinoamericano institucional y empresarial prevalece, por desgracia, este tipo de
mantenimiento correctivo.
Acciones en el mantenimiento correctivo.
Primero se deben realizar acciones inmediatas para reencauzar la condicin u operacin. Una vez
iniciada se debe empezar en cuanto sea posible la toma de decisiones sobre acciones mediatas que
conduzcan a la solucin del problema.
Las condiciones resultantes del primer grupo de acciones son de carcter temporal. El segundo grupo
de acciones debe conducir a soluciones tan permanentes o definitivas como sea posible.
Cuando existe un buen mantenimiento no debe haber fallas repetitivas que provoquen situaciones de
emergencia.
A continuacin se muestra el proceso descrito, mismo al que se denomina accin de pinzas.

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Accin de pinzas.
A fin de aclarar lo expuesto anteriormente se dan algunos ejemplos:

Cuando una persona con dolor de muelas recurre a un dentista, el mdico lo seda (solucin
temporal) e inicia un tratamiento (solucin permanente) para que la muela no vuelva a doler.

Cuando una persona tiene una herida grave, primero debe detenerse la hemorragia con un
torniquete (solucin temporal) y trasladar al herido a un hospital, en donde iniciarn acciones y
tratamiento para curarlo (solucin permanente).
Lo ms importante a todo esto es cobrar conciencia de que las soluciones temporales son
precisamente eso: temporales.

MANTENIMIENTO PREVENTIVO.
La necesidad de trabajo o servicio en forma ininterrumpida y confiable obliga a ejercer una atencin
constante sobre el grupo de mantenimiento.
Una buena organizacin de mantenimiento que aplica el sistema preventivo, con la experiencia que
gana, cataloga la causa de algunas fallas tpicas y llega a conocer los puntos dbiles de instalaciones
y mquinas.
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Ventajas del mantenimiento preventivo.

Seguridad. Las obras e instalaciones sujetas a mantenimiento preventivo operan en mejores
condiciones de seguridad.
Vida til. Una instalacin tiene una vida til mucho mayor que la que tendra con un sistema de
mantenimiento correctivo.
Coste de reparaciones. Es posible reducir el costo de reparaciones si se utiliza el mantenimiento
preventivo.
Inventarios. Tambin es posible reducir el costo de los inventarios empleando el sistema de
mantenimiento preventivo.
Carga de trabajo. La carga de trabajo para el personal de mantenimiento preventivo es ms
uniforme que en un sistema de mantenimiento correctivo.
Aplicabilidad. Mientras ms complejas sean las instalaciones y ms confiabilidad se requiera,
mayor ser la necesidad del mantenimiento preventivo.
Se estima que una sana combinacin de mantenimiento correctivo y preventivo puede reducir los
costos en 40 a 50 %. Hay que recordar que entre los costos indirectos estn: prdida de prestigio por
incumplimiento de programas de produccin del servicio, entregas, primas por accidentes, litigios y
demandas, desmotivacin a la calidad y productividad, etc.
PLAN DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO.
El problema para desarrollar un plan de mantenimiento preventivo para un determinado equipo
consiste en determinar:

Que debe inspeccionarse.

Con qu frecuencia se debe inspeccionar y evaluar.

A qu debe drsele servicio.

Con qu periodicidad se debe dar el mantenimiento preventivo.

A qu componentes debe asignrseles vida til.

Cul debe ser la vida til y econmica de dichos componentes.

Recursos tcnicos.
Para determinar los puntos anteriores se recurre a:

Recomendacin del fabricante.

Recomendacin de otras instalaciones similares.
Experiencias propias.
Anlisis de ingeniera.

Inspeccin.
Para determinar lo que debe inspeccionarse se dan a continuacin las recomendaciones siguientes:

Todo lo susceptible de falla mecnica progresiva, como desgaste, corrosin y vibracin.

Todo lo expuesto a falla por acumulacin de materias extraas: humedad, envejecimiento de
materiales aislantes, etc.

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Todo lo que sea susceptible de fugas, como es el caso de sistemas hidrulicos, neumticos, de
gas y tuberas de distribucin de fluidos.
Lo que con variacin, fuera de ciertos lmites, puede ocasionar fallas como niveles de depsito de
sistemas de lubricacin, niveles de aceite aislante, niveles de agua.
Los elementos regulares de todo lo que funcione con caractersticas controladas de presin,
gasto, temperatura, holgura mecnica, voltaje, etc.

Clasificacin de componentes.
Componentes no reparables. Aquellos que se desechan al agotar su vida til o al fallar.
Componentes reparables o reconstruibles. Aquellos que al agotar su vida til o al fallar se sustituyen y
se envan a talleres para su inspeccin, reparacin, ajuste, calibracin, pruebas, etc., despus de lo
cual quedan disponibles para ser instalados de nuevo.
Planeacin del trabajo de mantenimiento.
La planeacin permite estimar las actividades que estarn sujetas a la cantidad y calidad de mano de
obra necesaria, los materiales y refacciones que se debern emplear, as como el equipo y el tiempo
probables en el trabajo que se pretende desarrollar.
Nota: la planeacin deba prever tiempos muertos por factores diversos, cuya probabilidad de
ocurrencia y lapsos los da la experiencia.
ELEMENTOS DE ADMINISTRACION DEL MANTENIMIENTO.
En la administracin del mantenimiento sabe que reglamentos, programas, fichas de mantenimiento,
etc., son guas que se deben cumplir, pero que a medida que se gana experiencia deben modificarse
o incluso eliminarse.
La flexibilidad que se debe tener para mejorar un sistema, programa, formato, etc., es lo que se
entiende por dinmica. Los programas de mantenimiento deben ser dinmicos. Se elaboran con base
en experiencias previas en el lugar, conocimiento del coordinador o del grupo, catlogo de equipo,
recomendaciones del fabricante, etc. Dos puntos bsicos que hay que considerar en la elaboracin
de programas son el principio de pareto y el anlisis del modo, criticidad y efecto de falla.
Deteccin grupal de fallas.
Dos ojos ven ms que uno, dice el dicho, y es cierto. El enorme potencial de razonamiento grupal
radica, en el hecho de que hay una retroalimentacin (retroinfo o feed back) entre los elementos del
grupo. Se considera fundamental la participacin activa de todas las personas relacionadas (y aun de
las no directamente relacionadas con el asunto).
Sndrome del Paisajismo.
Cuando por primera vez se pasa por alto una condicin anmala o deficiente la probabilidad de
pasarla por alto una segunda vez aumenta, y as sucesivamente. Cuando en cualquier sitio hay una
condicin que puede mejorarse y no sucede as, es casi seguro que se vuelva costumbre verla.
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En los talleres industriales se ha estudiado el asunto, y para solucionarlo se ha pedido que personas
desconocidas dedicadas a trabajos similares a los que se realizan visiten otros talleres y den sus
sugerencias. Se recomienda que el departamento de mantenimiento tenga un sistema de
deteccin de condiciones problemticas (de seguridad, operacin, imagen, etc.).
Resultan buenas ideas de tener fuentes de informacin que no estn en contacto diario con el centro
de operaciones. Tal es la funcin de las encuestas a huspedes y el informe de quejas y reclamos.
Esta encuesta de retroinfo da la opinin con ojos de cliente, pero deben completarse con opiniones
de personas relacionadas con el ramo y con opiniones de tcnicos o profesionales.
El principio de Pareto.
Este principio nos gua para jerarquizar los problemas en reas como fiabilidad y control de calidad.
El principio de Pareto tambin es conocido como la ley del 20-80 o de los pocos vitales o muchos
triviales. Lo ltimo significa que el 80% de la magnitud de las consecuencias es originada por el 20%
de las causas.
En el departamento de mantenimiento hay que resolver problemas que tienen una causa y con
frecuencia su grado de dificultad. Lo que conviene es aplicar el esfuerzo a aquellos problemas ms
importantes ordenndolos por la gravedad de las consecuencias que acarrearan.
Se debe obtener del principio anterior las bases para la toma de decisiones acerca de las formas de
atacar los problemas de mantenimiento, muchas decisiones se estructuran segn el siguiente criterio:
a) Qu tanto material de cada tipo se debe tener?
b) Qu refacciones deben existir?.
c) Cuntas personas deben asignarse a cada rea?.
d) En qu mquinas debe extremarse al personal?.
e) En qu reas se debe capacitar al personal?.
f) Qu instalaciones o sistemas deben tener respaldo?.
Clasificacin de defectos.
Se recomienda que los defectos que se encuentran en los edificios e instalaciones sean clasificados
en grupos. Se recomienda adoptar la clasificacin del Instituto Mexicano de Control de Calidad, A.C.

Defecto. Cualquier discordancia de un elemento con algn requisito especfico.

Defecto crtico. Se teme que pueda constituir un prejuicio para las personas que tengan que
utilizar o conservar el producto.

Defecto mayor. No es crtico pero que puede ocasionar una falla o merma en la aptitud del artculo
o sistema.
Es importante tener en cuenta que se considera como defecto:
Geometra, constitucin, acabado, apariencia, esttica, funcin, rendimiento, comportamiento,
eficiencia, etc.
Todos los defectos crticos deben documentarse y observar de cerca su solucin hasta su
erradicacin, incluyendo medidas preventivas que debern seguirse.
Entre los defectos crticos de seguridad ms comunes estn:
a) Elementos estructurales del edificio mal construidos o diseados.
b) Escape de gases o humos txicos o explosivos.
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c) Salidas o equipos de emergencia inoperantes.

d) Infiltraciones contaminantes al agua potable.
e) Instalaciones elctricas en condiciones crticas.
Herramientas tcnicas y declogo del coordinador de mantenimiento.
Herramientas

Psicolgicas.

Controles y registros.

Conocimientos administrativos concretos.

Conocimientos tcnicos generales.

Auxiliares grficos.

Auxiliares electrnicos.
En el mantenimiento es muy valioso usar todos los sentidos para detectar anomalas o potenciales
puntos de problema. Un buen mantenista tiene ventajas en su trabajo si sabe observar, escuchar,
oler, degustar y palpar las instalaciones y equipos.
Un ejemplo entre miles nos ayudar a entender esto:
La coloracin que adquieren algunos componentes elctricos indica su estado.
El olor y el sabor del agua dicen mucho de sus caractersticas.
El ruido de los motores indica su comportamiento.
Con el tacto se capta la vibracin de un equipo.
Biblioteca de mantenimiento.
Un ejecutivo o profesionista vale tanto como la informacin que tenga y sepa manejar. A continuacin
se da una gua para la estructuracin de la biblioteca del departamento de ingeniera o mantenimiento
de una empresa.
Libros comerciales de editorial.
1. Manuales.
2. Reglamentos y normas.
3. Apuntes.
4. Manuales de operacin de los equipos que se tienen.
5. Catlogos comerciales.
6. Revistas nacionales y extranjeras.
7. Diccionarios.
8. Lminas.
9. Bitcoras.
10. Historial de documentacin de fallas.
En el departamento de mantenimiento debe haber no slo informacin impresa, sino tambin:
muestrarios de recubrimientos, muestrarios con piezas, etc.
Una buena manera de trascender en el trabajo de mantenimiento es dejar registros o documentos del
trabajo que sea el resultado de la experiencia diaria de la labor. Se debe documentar grfica y
literalmente en una bitcora.
Cada falla o suceso documentado puede tener los siguientes captulos:
Antecedentes.
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Secuencia de hechos.
Consecuencia del suceso.
Acciones inmediatas.
Anlisis.
Acciones mediatas.
Retroinformacin.
Planeacin futura.
Anexos: fotografas, reportes, etc.
Es importante mencionar que este registro de fallas importantes debe hacerse llegar a los ejecutivos
de la empresa y, de preferencia, recabar su firma de enterado.

Producto

determinar

Ubicacin

determinar

Descripcin
del Hotel

determinar

Conformacin
del Hotel

determinar

Mantenimiento

determinar

Desarrollo
Tecnolgico

determinar

FUNCIONES RESPONSABILIDADES
Estn relacionadas con el uso eficaz de los recursos de que dispone el rea de Mantenimiento y
mantenimiento; Sus funciones se dividen en:
Primarias:
Son las que comprenden la justificacin del sistema implementado en la empresa. Estn claramente
definidas por los objetivos.
Secundarias:
Consecuencia de las caractersticas particulares de la empresa y estn estrechamente vinculadas
con las actividades determinadas para el Coordinador de Mantenimiento y Calidad.
Cada una de las funciones y responsabilidades estn definidas con precisin y consignadas por
escrito con el objeto de asegurar su total cumplimiento.
Funciones Primarias del Coordinador de Mantenimiento y Calidad:
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Definir las metas a alcanzar dentro de los objetivos y polticas previamente acordadas con la alta
gerencia de la empresa y con su staff.
Establecer los procedimientos para encarar el mantenimiento y para la recopilacin, procesamiento,
divulgacin de datos y formulacin de los informes correspondientes;
Analizar los datos e informes y formular recomendaciones y/o modificaciones a los programas y
"modus operandi" establecidos;
Establecer procedimientos para la evaluacin de la eficiencia de los diferentes planes de trabajo;
Establecer presupuesto y costos de Mantenimiento;
Establecer un registro y anlisis de fallas de los equipos e instalaciones y desarrollar y/o ajustar
procedimientos para su control o eliminacin efectivas;
Actualizar el Manual de Gestin de Mantenimiento;
Definir y administrar los recursos fsicos y humanos para cumplir satisfactoriamente con los objetivos
y metas fijadas;
Representar a este sistema frente a la Gerencia General y/o su staff gerencial, a los dems
departamentos de la empresa y a las autoridades nacionales con competencia en las temticas
propias del mbito de actividad de Mantenimiento..
Coordinacin, supervisin, control permanente e intervencin directa con y para el cumplimiento de
las polticas, procedimientos, estandarizacin y reglamentos en la gestin de los recursos y para el
apropiado desarrollo de las actividades en el rea de Mantenimiento General del Hotel.
Aportar su esfuerzo con compromiso, responsabilidad, profesionalismo y creatividad.
Optimizacin de los resultados econmicos.
Superar los estndares en retorno de la inversin y mantenimiento de los activos a su cargo.
Mantener activos los mecanismos de comunicacin necesarios para el correcto flujo de la Informacin
para la apropiada ejecucin de las actividades en los diferentes puestos de trabajo que coordina y
entre estos y los dems departamentos, con el objeto de garantizar el cumplimiento de los estndares
de servicio planteados por su misin.
Coordinar a sus colaboradores para el logro de los objetivos planteados por su misin.
Generar los mecanismos en el aspecto operativo para brindar un servicio de calidad al cliente.
Mantener los estndares de calidad en las reas a su cargo.
Mantener los estndares de calidad en el orden, la higiene y la manipulacin de los insumos en las
reas bajo su responsabilidad.
Velar por el buen estado del aseo, higiene y orden de las reas a su cargo.
Supervisar que los procesos bajo su responsabilidad sigan los estndares establecidos aportando el
mayor valor agregado al servicio
Darle solucin pronta y efectiva a los problemas que puedan presentarse durante los tiempos de
servicio y en la planta fsica del hotel...
Establecer y mantener excelentes relaciones con los clientes
Conocer los comentarios de los clientes a fin de satisfacer sus necesidades.
Establecer y mantener excelentes relaciones con los clientes internos y externos.
Coordinacin del personal a su cargo.
Definir los programas de entrenamiento y capacitacin del personal;
Generar, Coordinar y participar en los planes de capacitacin para el mejoramiento continuo de la
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calidad.
Efectuar las diferentes evaluaciones del desempeo del personal a su cargo
Apoyarse en y apoyar al equipo de trabajo para alcanzar la plena satisfaccin del cliente.
Debe estar pendiente de las particularidades del servicio y las anota en el libro de novedades para
colaborar en el mejoramiento del servicio.
Detectar los campos de mejora del desempeo en el mantenimiento de los equipos y de los procesos
y generar los informes necesarios que permitan planes de desarrollo y programar las capacitaciones
necesarias.
Participar en los planes de capacitacin organizados para el mejoramiento continuo de la calidad.
Direccin de los planes de desarrollo y transformacin de la planta fsica y de equipos.
Programacin y ejecucin de los planes de Mantenimiento: Preventivo y Correctivo de la planta fsica.
Programacin y ejecucin de los planes de mantenimiento (Preventivo y Correctivo) de los equipos.
Supervisin y evaluacin de Contratistas.
Apoyarse en y apoyar a los diferentes equipos de trabajo para alcanzar la plena satisfaccin del
cliente.
Coordinar el programa de Salud Ocupacional de la empresa XXXXXXXXX VER PROCEDIMIENTO
EN UN APARTE
Detectar los campos de mejoramiento del desempeo de su rea y programar las capacitaciones
necesarias.
La capacitacin generada por el Jefe de mantenimiento se considera prioritaria para el mejor
desempeo de las actividades dentro de los servicios que se prestan dentro del hotel, se establece de
acuerdo a las necesidades del departamento y en coordinacin con el Departamento de Recursos
Humanos
Conocer los procedimientos para casos de emergencia.
Todas las dems funciones inherentes a su cargo y para las cuales se necesite de su colaboracin.
Tener habilidad en el manejo de las relaciones humanas, pblicas e interpersonales para manejar las
negociaciones difciles y conflictos.
Tener una actitud conciliadora y que genera empata con los compaeros de trabajo, clientes y
huspedes.
Tener capacidad para atender y dar soluciones a las quejas y reclamos de los clientes internos y
externos.
Tener creatividad para realizar diferentes tipos de decoraciones.
Funciones Secundarias
Inspeccionar las habitaciones y todas las reas bajo su responsabilidad en forma regular, para
asegurar que el mobiliario, instalaciones y equipos se encuentren en buenas condiciones.
Supervisar cada una de las habitaciones del Hotel y comprobar que si encuentran en ptimas
condiciones para ser ocupadas.
Recopilar los reportes de las camareras y elaborar un informe diario de actividades a realizar.
Entregar el informe a recepcin para enterar a los recepcionistas sobre el estado en que se
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encuentran cada una de las habitaciones.

Supervisar y controlar inventarios de equipos de operacin y activos fijos para asegurar las
existencias y control de costos de acuerdo con el presupuesto.

Elaborar los cargos a los huspedes por daos en las habitaciones y reportarlos a la
administracin para que ordene la facturacin o le de el manejo correspondiente.
Desarrollo de actividades y eventos.
Supervisar la atencin que se le presta a los huspedes y a los clientes por parte de todos sus
colaboradores.
Supervisar la presentacin personal de sus colaboradores.
Coordinar junto con las directivas de cuenta los eventos y las actividades especiales que
el Hotel realiza para los grupos y participar activamente en ellas.
Colaborar estrechamente con el departamento de ventas y el restaurante para coordinar
eventos y actividades para los huspedes y los clientes.
Manejar la imagen y comunicacin corporativa.

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MANTENIMIENTO

Mantenimiento
Contratado
(Ver Contratos)

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Este departamento se encarga de tener el edificio y el equipo del hotel

en ptimas condiciones para su adecuado funcionamiento,
repercutiendo en la satisfaccin del husped.
Su principal funcin consiste en evitar las quejas de los huspedes y
los frecuentes reportes de equipos fuera de funcionamiento mediante
los sistemas y programas de mantenimiento.

Ascensores
Fumigacin
Aire Acondicionado
Sub. Estacin Elctrica
Conmutador telefnico
Telfonos
Computadoras.
Lavandera
Agua Caliente
Agua Potable
Tanque de reserva de Agua

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Pisos de Mrmol
TV - Cable
Televisores y Radios
Otros determinar

DETALLES DE LOS PRINCIPALES SISTEMAS DE ADMINISTRACION Y CONTROL DEL

DEPARTAMENTO DE MANTENIMIENTO

Esta tarea comprende los siguientes elementos:

Disponer y mantener los datos tcnicos inherentes a cada uno de los equipos que componen el
activo fijo de la empresa y del historial de actualizacin de los mismos para predecir el tiempo para
su reparacin;
Generar el plan de revisiones peridicas de los equipos o de algunas de sus piezas o componentes
crticos y, para cada una de ellas, la orden de revisin correspondiente. El plan incluye las
herramientas de posible uso, normas para realizar el trabajo y autorizacin para su ejecucin;
Controlar la ejecucin de plan y captar la informacin generada;
Analizar tcnicamente las revisiones, estudiando el comportamiento de los componentes crticos de
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los equipos para determinar la probabilidad de los posibles daos o roturas;

Generar el plan de reparaciones coordinndolo con los involucrados, es decir, las rdenes de
reparacin.
Controlar la ejecucin del plan de reparaciones y captar la informacin correspondiente, tanto
tcnica como de los costos de su ejecucin;
Analizar el comportamiento de los equipos;
Disponer y procesar la informacin requerida para controlar la gestin de mantenimiento. La
informacin surge de los documentos anteriores presentados en los formatos correspondientes
(rdenes de revisin y de reparacin) y comprende tiempos de parada de los equipos, costo de las
reparaciones efectuadas, rendimiento de la mano de obra ocupada (propia o contratada), trabajos
realizados en talleres propios o contratados, etc.

DETALLES DE LOS PRINCIPALES PROCESOS UTILIZADOS DENTRO DEL PUESTO DE

TRABAJO

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ACCION PREDICTIVA Y
CORRECTIVA

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Seccin II
Mantenimiento

Busca la identificacin, anlisis y solucin de problemas mediante

procesos determinados con el fin de evitar que se presenten en un
futuro.
Este procedimiento inicia cuando se identifica el problema y su
origen, termina cuando se cierra y se archiva el reporte de accin y
se aplica a los problemas que se puedan presentar en las reas de
la empresa.
Todos los empleados son responsables de identificar e informar los
daos o problemas reales o posibles dentro de los procesos

Premarthi Prabhu
Revisin

Elabor / Fecha

Revis / Fecha

Aprob /Fecha

Observaciones

Manual de
Procedimientos
Coordinador de
Mantenimiento y
Calidad

INSTRUCTIVO N: MP- 002

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Seccin II
Mantenimiento

El jefe del rea de Mantenimiento de acuerdo con los dems

involucrados, deben dar cumplimiento al plan de accin estipulado
en el reporte y con la prioridad determinada.

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Observaciones

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Procedimientos
Coordinador de
Mantenimiento y
Calidad

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Mantenimiento

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Procedimientos
Coordinador de
Mantenimiento y
Calidad

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Seccin II
Mantenimiento

RESPONSABILIDADES
FINANCIERA

Optimizacin de los recursos

PRODUCCIN

Revisin y Coordinacin de las reas

GESTIN

COMERCIAL

RR HH

Realizar mensualmente los diferentes informes de gestin con

informes de:
Mantenimiento de mantenimiento que se realizan,
Gestin de las rdenes de trabajo,
Gestin del mantenimiento planificado y del preventivo,
Gestin de reparaciones de emergencia,
Gestin de administracin y control,
Gestin de repuestos,
Gestin de anlisis de mantenimiento,
Gestin de direccin, control, autoridad, capacitacin y seguridad.
Gestin del sistema de Calidad
Para cada elemento se debe elaborar cuadros comparativos de las
actividades ejecutadas.
Implicarse en el entorno local con el fin de conocer las particularidades
y expectativas de los clientes y establecer un informe.
Mercadeo Relacional

Manejar el equipo de colaboradores a su cargo de manera honesta y

transparente de acuerdo a las polticas de manejo de personal.
Motivar a los colaboradores y crear un buen ambiente de trabajo.
Establecer un plan de capacitacin permanente del personal a su
cargo.
Velar por la capacitacin del personal a su cargo.

Premarthi Prabhu
Revisin

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Revis / Fecha

Aprob /Fecha

Observaciones

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Procedimientos
Coordinador de
Mantenimiento y
Calidad

Internas:

RELACIONES DE
TRABAJO (Clientes)

INSTRUCTIVO N: MP- 002

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Seccin II
Mantenimiento

Relacin:

Gerencia.

Coordinacin Comercial

RRHH

Programas de Capacitacin.
Manejo del personal.
Ingreso de nuevos empleados.
Manejo de personal extra

Sistemas.

Mantenimiento de las
computadoras

Almacn

Proveedor de Insumos para la

ejecucin del servicio

Externas:

Entrega de informes de Gestin

Conocimiento de los gustos y

preferencia de los clientes.
Conocimiento de las condiciones
exigidas por los clientes relativas
a lo correspondiente en el
desarrollo de sus funciones

Relacin:

Proveedores

LUGAR DE TRABAJO:

Oficina Localizada en el primer piso del Hotel en el rea de oficinas

CONDICIONES DE
TRABAJO

Su trabajo se ejecuta en un recinto cerrado, bajo techo; la mayor parte

del tiempo caminando y recorriendo todos los pisos y las habitaciones del
Hotel, en ocasiones permanece sentado(a)

HERRAMIENTAS:

Mantenimiento Contratado

Artculos de oficina
Software de oficina
Software Hotelero

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Revis / Fecha

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Observaciones

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Procedimientos
Coordinador de
Mantenimiento y
Calidad

RUTINA DE TRABAJO:

INSTRUCTIVO N: MP- 002

Pgina 26 de 33

Seccin II
Mantenimiento

Instrumentos de control de gestin

Diario.
Revisar la carpeta de
pendientes. Revisar y coordinar
horarios de camareras.
Revisar correo electrnico.
Reunin con colaboradores para
designar actividades.
Realizar actividades
contingentes.
Generar reporte del da y
establecimiento de cronograma
de trabajo del da despus en
carpeta de pendiente.

Semanal.
Planificacin de actividades
semanales.
Realizacin de agenda.
Reportes de RRHH.
Reportes de gestin (mensual)
Reunin con Gerencia General
dos (2) veces semanales.
(martes viernes)

FORMATOS DE MANTENIMIENTO
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Plan de Mantenimiento Mensual (DS 001)

Comentarios
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Tarjeta de Control (DS 002)

Comentarios
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

Ficha de Maquinaria (DS 003)

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Observaciones

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Procedimientos
Coordinador de
Mantenimiento y
Calidad
CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

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Seccin II
Mantenimiento

Comentarios
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Ficha de Averas (DS 004)

Comentarios
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Control de Inspecciones (DS 005)

Comentarios
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Evaluacin del Servicio de Mantenimiento (DS 006)

Comentarios
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Control de Consumo de Fluido (DS 007)

Comentarios
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Revisin

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Observaciones

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Procedimientos
Coordinador de
Mantenimiento y
Calidad
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

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Seccin II
Mantenimiento

Inventario de Activos (DS 008)

Comentarios

FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Hoja de Inspeccin de habitacin (DS 009)

Comentarios
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Inventario de Materiales para Equipos (DS 010)

Comentarios
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Programacin de Limpieza (DS 011)

Comentarios
FORMATO (Anexo):

Requisicin a Almacn (DS 012)

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Observaciones

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TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

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Seccin II
Mantenimiento

Comentarios

FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Orden de Salida (DS 015)

Comentarios
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Registro de Proveedores de Servicio Contratado (DS 019)

Comentarios
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

Listado proveedores Mantenimiento (DS 021)

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Observaciones

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CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

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Seccin II
Mantenimiento

Comentarios
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Carta Registro y Seleccin de Proveedores (DS 022)

Comentarios
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Registro Historia Equipo (DS 023)

Comentarios

FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

Requisitos a Proveedores (DS 025)

Comentarios
FORMATO (Anexo):
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

SEGUIMIENTO PLANTA ELECTRICA (DS 027)

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Observaciones

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Coordinador de
Mantenimiento y
Calidad

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Mantenimiento

Comentarios
FORMATO (Anexo):
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

SEGUIMIENTO TANQUES DE AGUA POTABLE (DS 028)

Comentarios
FORMATO (Anexo):
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

SEGUIMIENTO CALENTADORES

Comentarios
FORMATO (Anexo):
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

QUIEN LO UTILIZA.

CARTA RECLAMACIN A PROVEEDORES (DS 030)

Comentarios
FORMATO (Anexo):
FORMATO (Anexo):

QUE INFORMACIN
TRANSMITE:

CUANDO SE UTILIZA.

PLANIFICACION DEL MANTENIMIENTO (DS 032)

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Revisin

Elabor / Fecha

Revis / Fecha

Aprob /Fecha

Observaciones

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Calidad
QUIEN LO UTILIZA.

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Mantenimiento

Comentarios

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Elabor / Fecha

Revis / Fecha

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Observaciones

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Procedimientos
Coordinador de
Mantenimiento y
Calidad
CD

NOMBRE DEL REGISTRO O

FORMATOS

ARCHIVO

ALMA
CENA
MIENTO

INSTRUCTIVO N: MP- 002

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Seccin II
Mantenimiento

RECUPERACIN
PROTECCIN
QUIN

MTODO

Premarthi Prabhu
23 ago. 07
Revisin

23 agosto de 2007
Elabor / Fecha

Revis / Fecha

Aprob /Fecha

Observaciones

TIEMPO DE
RETENCIN
RETEN DISPOS
CIN
ICIN