TORRES DEL PLAN -MUNICIPIO SANTA BRBARA (ANTIOQUIA).

LUIS MIGUEL CATAO PELEZ

MIGUEL NGEL RAMREZ VLEZ
MARA CAMILA SUGA GUISAO

Presentado a
Juan Fernando Flrez Gmez.

UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA, SEDE MEDELLN FACULTAD DE MINAS

GERENCIA Y ADMINISTRACIN DE PROYECTOS CIVILES
MEDELLN
2014

TABLA DE CONTENIDO

RESUMEN EJECUTIVO ............................................................................................................... 4

1. Carta de presentacin de la empresa ..................................................................................... 5
2. Empresa ............................................................................................................................... 6
Objeto social ................................................................................................................................. 6

Misin ...................................................................................................................................... 6

Visin ....................................................................................................................................... 7

3. Descripcin del lote. ............................................................................................................. 7

4. Anlisis del proyecto segn el POT ........................................................................................ 8
4.1. Tratamientos e intervenciones ................................................................................................ 8
4.2. Zona a la cual pertenece ......................................................................................................... 9
4.3. Densidades, aprovechamientos y obligaciones ....................................................................... 9
-Densidades. ................................................................................................................................ 9
4.4. Usos del suelo........................................................................................................................... 9
4.5. Ubicacin hidrogrfica (Fajas de proteccin a corrientes naturales...................................... 10
4.6. Situacin geolgica (Zonificacin de aptitud geolgica) ........................................................ 10
-Caractersticas geotcnicas del subsuelo:................................................................................ 10
4.7. ndice de ocupacin ............................................................................................................... 11
4.8. Nmero de unidades permitidas y rea ................................................................................. 11
4.9. Obligaciones de estacionamientos......................................................................................... 12
4.10. Frente mnimo ..................................................................................................................... 13
4.11. Cono de aproximacin......................................................................................................... 14
5. Descripcin del Proyecto ..................................................................................................... 14
6. Estudio de mercado en la zona del proyecto ........................................................................ 15
-Valor de la tierra en la zona del proyecto ................................................................................ 15
-Precio del lote .......................................................................................................................... 15
-Pblico objetivo ....................................................................................................................... 15
- Situacin y tendencias del mercado en el sector? ................................................................ 15
- Demanda en el sector? Cantidad? Calidad? ...................................................................... 15
7. Justificacin del Proyecto .................................................................................................... 17
8. WBS ................................................................................................................................... 18

9. Ventas ................................................................................................................................ 25
10. Publicidad ......................................................................................................................... 26
11. Gerencia ........................................................................................................................... 27
12. Diagrama de Gantt ............................................................................................................ 27
13. Flujo de caja ..................................................................................................................... 27

INDICE DE TABLAS

Tabla 1.Resumen econmico del proyecto ......................................................................................... 4

Tabla 2. Densidades permitidas en la zona urbana. ........................................................................... 9
Tabla 3. rea total de expansin para el desarrollo de actividades urbanas. .................................. 11
Tabla 4. reas y nmero de viviendas mximas permitidas. ............................................................ 12
Tabla 5. Obligaciones para parqueadero. ......................................................................................... 13
Tabla 6. reas destinadas para VIS. .................................................................................................. 13
Tabla 7. Dficits cuantitativo y cualitativo de vivienda. Fuente: COLOMBIA. Censo General 2005,
Muestra Cocensal Dficit de vivienda MUNICIPIOS. ......................................................................... 16
Tabla 8.Presupuesto de la Construccin ........................................................................................... 19
Tabla 9.Calculo del P.E ventas ........................................................................................................... 26
Tabla 10. Costos de publicidad.......................................................................................................... 26
Tabla 11. Presupuesto de todo el proyecto ...................................................................................... 28
Tabla 12. Resumen estructura de costos .......................................................................................... 30
Tabla 13. Inters crdito constructor................................................................................................ 31

TABLA DE ILUSTRACIONES
Ilustracin 1. Panormica del lote en estudio..................................................................................... 7
Ilustracin 2. Lote del proyecto .......................................................................................................... 7
Ilustracin 3. Zona a la que pertenece el lote. .................................................................................... 8
Ilustracin 4. Zona geolgica donde est ubicado el proyecto. ........................................................ 11
Ilustracin 5. Planta arquitectnica ................................................................................................. 14
Ilustracin 6. Planta Arquitectnica .................................................................................................. 15
Ilustracin 7. Sitios cercanos al lote. ................................................................................................. 18
Ilustracin 8. Flujo de caja inicial ..................................................................................................... 31
Ilustracin 9. Flujo de caja con crdito ............................................................................................. 32
Ilustracin 10.Costos acumulados vs Ingresos acumulados. ............................................................ 32

RESUMEN EJECUTIVO
Hoy en da, el dficit de vivienda es un problema real que afecta a buena parte de la poblacin
colombiana (segn los resultados del Censo 2005, el 36,21% de los hogares del pas present
necesidades habitacionales). El grupo MLM S.A.S, consciente de la necesidad de abarcar todos los
requerimientos de la demanda de vivienda en el pas ha decidido formular y evaluar un proyecto
de inversin que supla parcialmente la demanda de vivienda de las familias con ingresos bajos.
Inicialmente se exhibe la carta de presentacin de la empresa, la cual incluye la trayectoria de la
misma, sus caractersticas, mtodos de ejecucin de obras y los datos de contacto. Se mencionan
la visin, misin y valores de la empresa, los cuales la han acompaado en varios proyectos de
carcter nacional. Se hace una descripcin del lote, su ubicacin y rea.
Posteriormente, se realiza un anlisis detallado del PBOT del municipio de Santa Brbara, el cual
incluye todos los aspectos concernientes a la construccin de inmuebles: determinacin de la zona
o polgono al que pertenece, densidades, aprovechamientos y obligaciones, usos del suelo,
ubicacin hidrogrfica, fajas de proteccin a corrientes naturales, situacin geolgica (zonificacin
de aptitud geolgica), ndice de ocupacin; Numero de unidades permitidas y rea especfica (
Clculos con el IO , IC, densidad y rea neta); Obligaciones de estacionamientos, frente mnimo y
cono de aproximacin.
Se contina con la descripcin del proyecto, en la cual se indica que se construirn 24 casas, con 3
alcobas, bao con enchapado reglamentario, cocina con mesn, saln social y 3 habitaciones. Son
4 torres de 6 apartamentos en 1 nica etapa. Tambin se presenta el estudio de mercado en la
zona del proyecto, que incluye: valor de la tierra en la zona del proyecto, precio del lote, publico
objetivo.
Se prosigue con la justificacin del Proyecto, que incluye la cercana a sitios estratgicos en el
sector como los son: Institucin Educativa Toms Oziel Eastman, Cementerio, Hospital Santa Mara
y la Plaza de Mercado y Comercio. Una vez finalizado el segmento de Justificacin, se presentan las
utilidades del proyecto, las cuales se basan en la WBS, el Diagrama de Gantt y el Flujo de caja.
Para el proyecto Torres del Plan, se obtienen utilidades segn la siguiente tabla:
Tabla 1.Resumen econmico del proyecto
Total Ingresos durante el proyecto $753,295,837.63
Total egresos
$683,837,028.55
Total prstamo.
$486,892,765.29
Utilidad
$69,458,809.08
Utilidad (%)
9.22%
valor m2 construido
$ 372,842.20
Valor m2 venta
$ 425,000.00

Por ltimo, se presenta el precio de la vivienda, el cual es de $25, 500,000

1. Carta de presentacin de la empresa

GRUPO MLM S.A.S.
Calle 33 No. 42-15
Medelln, 29 de noviembre de 2014

Seor Juan Fernando Flrez Gmez.

Cordial Saludo.
Esperamos que se encuentre bien .Queremos compartirle los servicios ofrecidos por nuestra
compaa Grupo MLM S.A.S.
Somos una empresa con proyeccin nacional e internacional, reconocida como una de las lderes
en construccin, programacin y gerencia de obras civiles; viviendas de inters social y prioritario,
complejos de apartamentos y unidades residenciales, centros comerciales, edificios
administrativos y edificios mixtos.
Llevamos ms de 10 aos en el mercado y somos reconocidos por nuestro trabajo de calidad,
ofreciendo amplios espacios decorativos e iluminados, segn lineamientos arquitectnicos e
ingenieriles. Por supuesto, nuestra compaa garantiza la comodidad y seguridad de nuestros
usuarios al contar con personal altamente calificado y operar bajo los estndares ms altos a nivel
internacional en lo competente a revisin de calidad de materiales, equipos y obra.
Teniendo en cuenta la demanda de vivienda en el municipio de Santa Brbara y la gran acogida de
viviendas de inters social en todo el pas, adems de los beneficios otorgados por la ley,
queremos presentarle nuestro proyecto Torres del Plan, que tiene la particularidad de la donacin
del lote y preinversin de la Alcalda Municipal, el cual esperamos le interese.
Si le surge alguna inquietud no dude en comunicarse con nosotros. Le atenderemos a la mayor
brevedad.
Luis Miguel Catao Pelez
Gerente General
GRUPO MLM S.A.S.
e-mail: luis.catano@GrupoMLMsas.com
website: www. GrupoMLMsas.com

2. Empresa

NIT: 900 367 584 1

Sociedad por acciones simplificadas, con escritura pblica # 725 de agosto 9 de 2013 en la Notaria
Primera de Beln.
Direccin: Cr. 80 No. 48-18
PBX (+57 4) 234 56 73.
FAX (+57 4) 234 89 16
Pgina web: www. GrupoMLMsas.com
La sociedad se ha creado por un grupo de ingenieros civiles de la Universidad Nacional de
Colombia, especializados en el rea de Gerencia y Construccin de Proyectos Civiles
Grupo de Trabajo:
Luis Miguel Catao Pelez: Gerente General y Representante Legal, Ingeniero Civil, Msc.
Administracin de proyectos.
Miguel ngel Ramrez Vlez: Diseador estructural, Ingeniero Civil, Msc. en Estructuras.
Mara Camila suga Guisao: Interventora, Ingeniera Civil, Msc. en Interventora.
Objeto social
GRUPO MLM S.A.S. es una empresa fundada en la ciudad de Medelln, Colombia. Se encarga, bajo
el rgimen de Sociedad por Acciones Simplificadas, de la Gerencia, Administracin y Construccin
de proyectos de construcciones civiles y actividades relacionadas de asesoramiento tcnico, que
otorgan integralmente a clientes y dems partes interesadas, elevados niveles de eficiencia en el
desarrollo de sus actividades, por medio de un personal altamente calificado. Contamos con alta
tecnologa para satisfacer la demanda de nuestros clientes en proyectos de grande, mediana y
pequea envergadura.

Misin

Somos una empresa dedicada a la gerencia y construccin de proyectos inmobiliarios. Contamos

con alta tecnologa y personal altamente calificado para satisfacer la demanda de nuestros clientes
en proyectos de grande, mediana y pequea envergadura.

 Visin
El GRUPO MLM S.A.S. se proyecta para el ao 2020 como una empresa de gran reconocimiento en
el mercado nacional. Esto ser posible debido a la eficiencia, tecnologa y alta capacitacin con
que se trabajan cada uno de los proyectos terminados.
3. Descripcin del lote.
El lote cuenta con un rea de 1315m2, se encuentra ubicado en la cabecera municipal del
Municipio de Santa Brbara del departamento de Antioquia, rodeado por dos vas principales:
carrera Santander y carrera Simn Bolvar, como se muestra en el siguiente esquema:

Ilustracin 1. Panormica del lote en estudio.

En el oriente el lote limita con dos propiedades, una perteneciente al seor Rodrigo Garca y la
otra al seor Hctor Ros

Ilustracin 2. Lote del proyecto

4. Anlisis del proyecto segn el POT

4.1. Tratamientos e intervenciones
En el PBOT del municipio de Santa Brbara se diferencian e identifican zonas homogneas para
definir los usos del suelo. La zona 3 a la cual pertenece el lote en estudio (barrio Plan del
cementerio) corresponde a reas urbanizables no urbanizadas.
El tratamiento correspondiente a esta zona de acuerdo al PBOT del municipio es un tratamiento
de consolidacin de nivel CN2 (cualificacin y dotacin), aplicable a sectores donde la
infraestructura, el espacio pblico y los equipamientos son insuficientes e inadecuados con
relacin al volumen de la poblacin o al funcionamiento adecuado de las actividades, generando
una tendencia hacia la redensificacin. Con este tratamiento se pretende suplir las deficiencias
con nuevas dotaciones y cualificacin de las existentes, adems cubrir los nuevos requerimientos
que se generan en su desarrollo a futuro. En la siguiente figura se muestra la zona de estudio:

Ilustracin 3. Zona a la que pertenece el lote.

4.2. Zona a la cual pertenece

La zona a la cual pertenece el lote de inters corresponde, como se dijo anteriormente a la Zona 3:
Sector del Plan del Cementerio, alejada aproximadamente a 500m del parque principal, aledaa a
instituciones como el hospital, el cementerio y el colegio Tomas Oziel Eastman (TOE); en esta zona
se pretende promover la localizacin de actividades comerciales y de servicios complementarios
que permitan consolidar un centro secundario como punto intermedio de concentracin de usos
mltiples, fundamental para la equitativa distribucin de las facilidades urbanas, y que sirva como
polo de desarrollo en este sector.
4.3. Densidades, aprovechamientos y obligaciones
-Densidades.
El rea urbana del Municipio de Santa Brbara tiene una densidad promedio de 98 viviendas por
hectrea, lo cual indica que el municipio presenta regular calidad urbanstica y nivel de vida, en
este aspecto.
Analizando el desarrollo del territorio y la dinmica poblacional que presenta, as como la divisin
predial actual, y teniendo en cuenta las siguientes variables: Malla vial conformada, servicios
pblicos (acueducto, alcantarillado, energa, telecomunicaciones, aseo) transporte pblico y
geomorfologa (topografa), se define para la zona analizada:
Tabla 2. Densidades permitidas en la zona urbana.
Zona Urbana
rea de densidad alta
rea de densidad media
rea de densidad media baja
rea de densidad baja

140 viv / ha.

125 viv / ha.
110 viv / ha.
90 viv / ha.

Teniendo en cuenta esta informacin y revisando la clasificacin de las densidades por zona se
identifica que la zona 3 corresponde a una zona de densidad alta por lo que en nuestro caso la
densidad a considerar es de 140 viv / ha.
Como nuestro proyecto est enfocado en viviendas de inters social se debe tener en cuenta que
en los predios destinados para este tipo de vivienda, se admitirn las modalidades de vivienda
Unifamiliar, Bifamiliar y Trifamiliar, con remate en techo en teja en la zona urbana, siempre y
cuando el estudio de suelos lo permita.
4.4. Usos del suelo.

En el casco urbano el uso de servicios institucionales est ubicado en forma dispersa, aunque las
instituciones comunitarias se localizan especialmente en la zona central, en el barrio Plan del
Cementerio (correspondiente a la zona en estudio) y en la carrera 49; la Plaza de Mercado se

encuentra en esta misma carrera y los dems servicios de abastecimiento en la vereda Atanasio,
los servicios mercantiles se concentran en la zona central.
Los usos principales y actividades de las zonas urbanas y de expansin urbana para la zona de
estudio son las siguientes:
C1: Comercio minorista bsico de ndole cotidiano.
C2: Comercio minorista de tipo medio de ndole frecuente.
C3: Comercio minorista de ndole suntuario.
C11: Supermercados y almacenes por departamentos.
C12: Centros comerciales.
C13: Pasajes comerciales cubiertos.
C14: Comercio de alto riesgo colectivo.
S4: Talleres de servicio liviano.
S5: Servicios medios y especficos.
S6: Servicios personales especiales.
S7: Servicios personales generales.
R-U: Vivienda unifamiliar.
R-B: Vivienda bifamiliar.
R-T: Vivienda trifamiliar
4.5. Ubicacin hidrogrfica (Fajas de proteccin a corrientes naturales

Los retiros de quebradas y nacimientos, si los hubiere de las quebradas del rea urbana y cauces
intermitentes ser de 30 metros como mnimo a cada lado y de 100 metros a la redonda en los
nacimientos de agua.
Como no hay corrientes naturales en la zona no se consideran fajas de proteccin.
4.6. Situacin geolgica (Zonificacin de aptitud geolgica)
-Caractersticas geotcnicas del subsuelo:

Segn la zonificacin del suroeste, el municipio de Santa Brbara se encuentra dentro de la zona
Cartama correspondiente a una zona de gran riqueza mineral. En la siguiente ilustracin se
muestra la zona geolgica:

Ilustracin 4. Zona geolgica donde est ubicado el proyecto.

Este sitio corresponde a una zona del cretceo inferior, suelo de formacin volcnica de Quebrada
grande. En la zona prevalecen los siguientes tipos de suelo: Limo arcillo color caf, con algunas
cenizas volcnicas o suelo volcnico, adems hay presencia de rocas, algunas descompuestas y
arenas con zonas rojizas. Se considera que en la zona hay reas estables utilizadas para uso
urbano.
4.7. ndice de ocupacin
El rea total de expansin requerida para el desarrollo de todas las actividades urbanas, en
condiciones de funcionalidad y eficiencia, se calculan con base en el ndice de ocupacin estndar
por habitante as:

Tabla 3. rea total de expansin para el desarrollo de actividades urbanas.

rea total de expansin para el desarrollo de actividades urbanas
Actividad
rea
habitante %
2
Vivienda
20 m
38.66%
2
Espacio pblico y reas recreativas
20 m
38.46%
2
Circulacin
10 m
19.23%
Servicios comunales e institucionales
2 m2
3.85%
2
TOTAL
52 m /hab
100.00%
Para el desarrollo del proyecto se tomar un ndice de ocupacin del 38,66%.

4.8. Nmero de unidades permitidas y rea

Para determinar el nmero de unidades permitidas en el lote se debe establecer el rea neta del
lote descontndole al rea bruta (1315 m2) las restricciones del PBOT; en nuestro caso aplican los

retiros debidos a la malla vial y al tipo de vivienda (7m para vivienda trifamiliar de inters social),
obteniendo el siguiente resultado (tomando la longitud de los frentes de 12m y 16m):
= {(12 2.5) + (16 2.5)}
= 1245 2
Con base en el ndice de ocupacin (IO=38.66%), se procede a calcular el rea en planta que se
puede construir segn la normativa de construccin del municipio utilizando la siguiente
expresin:
=

100

Luego, teniendo el ndice de construccin (IC=2.5), se calcula el rea mxima que se puede
construir mediante la siguiente expresin:
=

100

Ahora, teniendo en cuenta que la densidad permitida para el sector es de 140 viv/ha, el nmero
mximo de viviendas en planta que se pueden construir se determinar as:
=
Los resultados obtenidos se muestran en la siguiente tabla:
Tabla 4. reas y nmero de viviendas mximas permitidas.
Datos extrados del anlisis de PBOT
1315
Densidad (viv/hab)

rea bruta (m )

140

rea neta (m2)

1245

rea en Planta que se puede construir (m2)

485,55

ndice de ocupacin (IO)

39%

rea construida mxima permitida (m2)

3287,50

ndice de construccin (IC)

2,5

Nmero mximo de viviendas en planta

18,41

4.9. Obligaciones de estacionamientos

El rea que debe dedicarse a la circulacin y estacionamiento transitorio de vehculos
automotores, ser como mnimo el 20% del rea neta del lote. Luego, teniendo en cuenta esta
informacin, y tomado un ancho de celda de 2m y un largo de 5m para un parqueadero
convencional, se calcula el nmero de parqueaderos de la siguiente manera:
= 0.2
= () ()

Teniendo en cuenta un 50% de circulacin:

= + 0.5
As tenemos que el nmero total de celdas para parqueadero ser:
=

En la siguiente tabla se muestran los resultados obtenidos:

Tabla 5. Obligaciones para parqueadero.
Clculo de obligaciones para parqueadero
Porcentaje para urbanismo

50%
2

rea total parqueaderos (m )

rea por celda (m2/celda)
rea total por celda (m2/celda)

249
11,5
17,3

Nmero de celdas totales

14,4

4.10. Frente mnimo

Las reas de lote que se definen a continuacin se entienden como reas mnimas netas de lote y
no contemplan el retiro de antejardn exigido para todo tipo de vas. Para el dimensionamiento de
dichos retiros el urbanizador y proyectista debern incrementar las reas de lote indicadas,
consultando los retiros de antejardn exigidos para las diversas jerarquas del sistema vial.
Tabla 6. reas destinadas para VIS.
Tipo
vivienda

reas destinadas para VIS

rea lote
[m2]
Frente mnimo [m]

Unifamiliar
Bifamiliar

60.0
72.0

5.0
6.0

Trifamiliar

84.0

7.0

Teniendo en cuenta esta informacin, se define que para nuestro proyecto de vivienda trifamiliar,
el cual debe contar con un rea mnima de lote de 84 m2, se debe dejar como frente una longitud
de 7m.
Adems, en cuanto a la altura de las edificaciones, slo se permitirn edificaciones de mximo 4
pisos de altura, equivalentes a mximo 14 metros de altura entre el piso y la parte ms alta de la
cubierta.
Las pendientes mximas permitidas para urbanizacin y construcciones ser de 35%; en la parte
superior de los taludes se deber dejar un retiro horizontal mnimo de 5 metros, el cual puede ser
utilizado para zonas verdes exclusivamente.

Para las principales vas internas de la cabecera municipal como la carrera Santander desde el
Sector Peligro en Palestina, hasta donde se bifurca con la entrada al colegio Toms Oziel Eatsman y
la va de salida a Bola Roja que pasan por la zona del lote se exigir un retiro de 1.50 metros a
partir de la lnea de la actual calzada con el fin de ir conformando bahas y a futuro ir logrando la
ampliacin de las vas urbanas ya colapsadas por el alto flujo vehicular, en las que adems no se
permitir el estacionamiento de vehculos.
4.11. Cono de aproximacin
El municipio de Santa Brbara no cuenta con Aeropuertos oficiales, sin embrago hay dos sitios que
corresponden a las canchas de Ftbol; en la vereda Atanasio y La cancha ubicada en el sector
palestina, donde eventualmente aterrizan helicpteros. Dichas zonas estn retiradas alrededor de
1 km y medio del sitio donde se realizar la construccin, por lo cual no se hace necesario solicitar
algn permiso de aprobacin por parte de la Unidad Administrativa Especial Aeronutica civil.
5. Descripcin del Proyecto
Se pretende construir una Urbanizacin en el barrio Plan del cementerio del Municipio de Santa
Brbara de cuatro torres de tres pisos, destinadas para vivienda, estas corresponden a 6
apartamentos por torre, para un total de 24 apartamentos, con un rea de 60 m2 .El lote ser
suministrado por la alcalda municipal, quien participa a fin de facilitar la adquisicin de vivienda
propia a la comunidad del municipio. Adems del lote estos darn una preinversin de $23023838
destinada para los estudios en las etapas de pre factibilidad y Preventas.

Ilustracin 5. Planta arquitectnica

El proyecto cuenta con:
-3 Alcobas
-Cocina con mesn
-Bao enchapado hasta 1.80 m
-Parqueadero compartido
-Sala-comedor

Ilustracin 6. Planta Arquitectnica

6. Estudio de mercado en la zona del proyecto

-Valor de la tierra en la zona del proyecto
Teniendo en cuenta la valorizacin catastral del municipio, la zona en la que se encuentra el
proyecto tiene un valor por metro cuadrado que oscila entre $ 40000 y $ 50000, pues en el sector
los avalos estn entre los estratos 2 y 3.
-Precio del lote
El lote fue otorgado por el municipio, esta avaluado en $ 61200000 teniendo en cuenta que su
costo se aproxima al 10% de las ventas.
-Pblico objetivo
Para establecer de manera adecuada el pblico objetivo, es importante analizar los siguientes
aspectos.
La estructura de funcionamiento del mercado es importante al momento de evaluar un proyecto
de inversin, al igual que sus condiciones, proyecciones y limitaciones (localizacin, usos del suelo,
tamao del proyecto, etc.); esto con el propsito de poder obtener de manera oportuna y
adecuada la informacin requerida para la proyeccin de demanda.
- Situacin y tendencias del mercado en el sector?
El plan del cementerio es un sector por donde pasa la principal va del municipio carrera
Santander, en su mayora constituido por viviendas unifamiliares, bifamiliares y cercano al
hospital y a una institucin educativa de las cinco con las que cuenta el municipio.
- Demanda en el sector? Cantidad? Calidad?
La demanda de este proyecto inmobiliario se caracteriza como la poblacin con dficit de vivienda
cuantitativo. sta apreciacin es razonable debido a la naturaleza del proyecto (VIS), la cual cuenta
con los subsidios ms altos que entrega el Gobierno departamental y municipal. A partir de los

datos del censo del DANE de 2005 se tiene un total de 106 hogares en dficit cuantitativo, que
corresponden a la poblacin que puede interesarse con el desarrollo del proyecto.
Es importante anotar que el proyecto est dirigido prioritariamente a hogares que no posean
vivienda propia. Sin embargo, la demanda puede acoger a hogares con vivienda propia y que sus
condiciones tcnicas y geolgicas sean tales que requieran reubicacin. Estas personas tambin
pueden acceder al subsidio de VIS, por lo que se tiene en cuenta el dficit cualitativo publicado por
el DANE (1848 hogares). Lo anterior indica que la demanda puede ser an mayor a los 106
hogares.
Tabla 7. Dficits cuantitativo y cualitativo de vivienda. Fuente: COLOMBIA. Censo General 2005,
Muestra Cocensal Dficit de vivienda MUNICIPIOS.

Nombre
Departament
o

Antioquia

Nombre de
municipio o
corregimiento
departamenta
l
Santa Brbara

Hogares en dficit cuantitativo

Hogares en dficit cualitativo

Total

Cabecer
a

Resto

Total

Cabecer
a

Rest
o

106

48

58

1.848

265

1.58
3

- Quines son los competidores?, cuntos son?, qu ventajas tienes?, competidores ms

importantes?, Qu ofrecen? , Precios?
En el sector nos e cuenta con competidores directos, sin embrago en el Municipio hay un proyecto
que corresponde al edificio Salamandra, ubicado en el parque principal; el edificio est
conformado por 5 aparta estudios, 7 apartamentos y 9 locales, que tienen las siguientes
caractersticas:
Apartamentos:
-Grande:
4 Alcobas
2 baos
1 cocina
1 Zona hmeda
1 Sala
Precio de venta: 100`000.000
Precio de arrendamiento: 800.000

rea: 120 m2
-Mediano
3 Alcobas
2 baos
1 cocina
1 Zona hmeda

1 Sala
Precio de venta: 90`000.000
Precio de arrendamiento: 400.000

rea: 80 m2
-Aparta-estudios

1 alcoba
1 sala comedor
1 cocina
1 Zona hmeda
Precio de venta: 60`000.000
Precio de arrendamiento: 250.000
rea: 45 m2

-Locales:

Precio de arrendamiento:

1`000.000 (local de 70 m2)

1500.000 (local de 230 m2)

Precio de venta:

150000.000 (local de 70 m2)

10000.000 (local de 230 m2)
El propietario del edificio tiene un programa de financiacin de 2 a 3 cuotas a convenio con el
cliente. En dicho convenio se establecen, las fechas formas y entidad a travs de la cual se realizan
los pagos, de no pagar en efectivo.
-Quines son los consumidores?, Necesidades?, forma de satisfacerlos?
Preferencias?, pblico objetivo?
Los consumidores o posibles compradores son en su mayora familias, cuya necesidad es la de
satisfacer el derecho a una vivienda .Para cumplir con las expectativas de los clientes
se
ejecutar una construccin ligada a todas las normas tanto tcnicas como urbansticas contando
con zonas de uso comn que brinden esparcimiento y recreacin
Los interesados se dirigirn a la alcalda municipal para recibir la aprobacin como usuario apto de
una Vivienda de inters social, una vez obtenida la certificacin se establecen conversaciones con
el departamento de ventas.
7. Justificacin del Proyecto
El proyecto se hace justificable no solo por los datos presentados por el DANE conforme la
necesidades de vivienda, sino tambin porque en el PBOT se estipula el deseo de urbanizar la

zona. El Plan del Cementerio es una barrio

alejado de la zona central pero aledao a
instituciones como el hospital, el cementerio, el colegio Tomas Oziel Eastman .Se localizan adems
las instituciones comunitarias. Cuando se dice alejado se refiere a una distancia de 500 m, as que
el comercio est relativamente accesible.

Institucin Educativa Tomas Oziel

Eastman.

E.S.E. Hospital Santa Mara.

Cementerio.

Plaza de mercado y comercio.

Ilustracin 7. Sitios cercanos al lote.

8. WBS
En la tabla a continuacin se muestra el presupuesto de la construccin, las actividades se
encuentran organizadas por captulos y tienen su respectiva cantidad de obra .Se estipula que la
construccin contar con un tiempo de 9 meses en los cuales se tendr en cuenta lo
correspondiente a administracin, utilidades e imprevistos.
La construccin de las torres ser en sistema estructural de mampostera.

Tabla 8.Presupuesto de la Construccin

tem
1
1.1

descripcin
Preliminares
localizacin, trazado y replanteo

1.2

m2

507.44

1,921.00

vr. total $
3,137,269.04
974,792.24

lleno compactado con material

de prstamo
lleno compactado con material
proveniente de la excavacin

m3

23.84

41,541.00

990,337.44

m3

27.20

9,441.00

256,795.20

1.4

excavacin manual fundaciones

m3

62.88

14,557.00

915,344.16

2
2.1

Concretos
Piso en concreto 210 kg/cm2. e
= 6 cm.
Losa de entrepiso maciza
e=10cm.en concreto de 210
kg/cm2. incluye descanso
Peldaos en concreto
prefabricado de 210 kg/cm2.

1.3

2.2

2.3

2.4
2.5
2.6

2.7
3
3.1
3.2
3.3
4
4.1

4.2
4.3

unidad

cantidad

vr. Unit $

m2

396.80

25,605.00

85,324,718.56
10,160,064.00

m2

838.40

62,519.00

52,415,929.60

un

104.00

20,896.00

2,173,184.00

concreto vigas de fundacin de

210 kg/cm2
cinta culata en concreto de
0,12x0,06 m. de 210 kg/cm2
lagrimal prefabricado para muro
de 12 cm (0,50 de largo *0,23 de
ancho)
concreto viga escalas 210
kg/cm2
Acero de refuerzo
Malla electrosoldada tipo d158

m3

35.68

395,511.00

14,111,832.48

328.00

13,598.00

4,460,144.00

63.36

5,768.00

365,460.48

m3

4.00

409,526.00

1,638,104.00

m2

1,094.32

11,366.00

55,761,891.20
12,438,041.12

Acero de refuerzo g - 60
Acero de refuerzo grafil y
conectores g-40
Mampostera
sobrecimiento bloque de
concreto e=12cm (dos hiladas)

kg
kg

9,136.80
1,009.44

4,278.00
4,197.00

39,087,230.40
4,236,619.68

Muro en ladrillo 10x15x30 cm.

con perforacin vertical
Muro en bloque de concreto
12x20x40 cm. ranurado por
ambas caras

ml

400.32

12,210.00

117,379,098.08
4,887,907.20

m2

47.04

45,381.00

2,134,722.24

m2

2,714.96

29,000.00

78,733,840.00

4.4

Vaciado de celdas para dovelas

en concreto de 210 kg/cm2

2,906.40

7,065.00

20,533,716.00

4.5

Dintel y viga de amarre sobre

muros en bloque canal de
12*20*40cm.
calados en ladrillo de 12*20*20
cm
Instalaciones hidrulicas y
sanitarias
sum. transporte y colocacin de
salida sanitaria (incluye
accesorios y tub. pvc-s), adems
de los materiales necesarios
para su correcta instalacin.

635.20

14,879.00

9,451,140.80

m2

26.08

62,798.00

1,637,771.84

4.6
5
5.1

25,603,628.80
sal

200.00

73,839.00

14,767,800.00

5.2

sum. transporte y colocacin

punto hidrulico (incluye
accesorios y tub. pvc-p 1/2"),
adems de los materiales
necesarios para su correcta
instalacin.

sal

176.00

22,556.00

3,969,856.00

5.3

suministro, transporte e
instalacin de tubera 3" para
bajante de aguas lluvias

ml

86.40

12,480.00

1,078,272.00

5.4

ml

86.40

3,657.00

315,964.80

un

8.00

99,159.00

793,272.00

5.6

suministro y aplicacin de
pintura para bajante
caja de inspeccin de 40*50*50
cm. incluye tapa
sum. transporte e inst. medidor
acueducto 1/2". incluye
contador, caja metlica segn
norma epm, vlvula de
contencin y accesorios.

un

24.00

194,936.00

4,678,464.00

Aparatos sanitarios y muebles

6.1

suministro, transporte y
colocacin de sanitario blanco
econmico
suministro, transporte y
colocacin de lavamanos
blanco.

5.5

6.2

17,888,547.20
un

24.00

175,331.00

4,207,944.00

un

24.00

87,196.00

2,092,704.00

6.3

6.4

6.5

6.6

6.7

6.8

6.9

7
7.1

7.2

7.3

7.4

7.5

suministro, transporte y
colocacin de ducha, incluye
llave de 1/2".
suministro, transporte y
colocacin de llave
bocamanguera
suministro, transporte y
colocacin de llave cuello de
cisne
suministro, transporte y
colocacin de juego de
incrustaciones blancas
suministro y colocacin de rejilla
de piso 2" plstica

un

24.00

42,000.00

1,008,000.00

un

24.00

20,376.00

489,024.00

un

24.00

43,065.00

1,033,560.00

un

24.00

34,564.00

829,536.00

un

32.00

6,568.00

210,176.00

suministro, transporte y
colocacin de mesn para
cocina en granito pulido incluye
muro de apoyo en bloque de 10
cm
suministro y colocacin de
lavaropa prefabricado 0.80*0,60
m. incluye muro de apoyo en
bloque.
Carpintera metlica y de
madera
Suministro y colocacin de
puerta 0,9*2,1 m. en lmina
galvanizada cal 22 , pintura base
de aceite.
Suministro y colocacin de
puerta 0,8*2,1 m. en lmina
galvanizada cal 22, pintura base
de aceite.
Suministro y colocacin de
marco metlico 0,6*2,1 m.
entablerado en madera
suministro e instalacin de
ventana corrediza en lmina
calibre 22 de 1,00 x 1.00 m.

33.60

143,522.00

4,822,339.20

un

24.00

133,136.00

3,195,264.00

suministro e instalacin de
ventana corrediza en lmina
calibre 22 de 1.20 x 1.00 m.

22,093,204.80
un

24.00

165,893.00

3,981,432.00

un

8.00

165,893.00

1,327,144.00

un

24.00

192,215.00

4,613,160.00

un

16.00

95,531.00

1,528,496.00

un

48.00

106,980.00

5,135,040.00

7.6

suministro e instalacin de
ventana en lmina fija hasta
1,70m y resto en celosa, calibre
22 de 1.00 x 1.00 m.

un

32.00

95,531.00

3,056,992.00

7.7

suministro e instalacin
pasamanos metlico en tubera
rectangular 2"x1" y tubera
cuadrada de 1" calibre 18 para
las escalas y zona comn de
cada nivel incluye pintura
anticorrosiva

ml

31.36

78,155.00

2,450,940.80

8
8.1

Enchapes y pinturas
enchape en baldosn blanco
20,5*20,5 cm. (en piso bao,
paredes ducha hasta 1,8m y una
hilada sobre mesn de cocina y
lavadero)

m2

200.00

34,061.00

26,047,724.96
6,812,200.00

8.2

pintura tipo exterior para

fachada
revoque liso fachada
hidrfugo en fachada muro
ladrillo
Cubierta
Sum. transporte y construccin
techo en teja de barro incluye
estructura en madera

m2

726.56

11,073.00

8,045,198.88

m2
m2

726.56
51.20

15,098.00
4,311.00

10,969,602.88
220,723.20

m2

522.08

76,294.00

43,188,218.56
39,831,571.52

9.2

Suministro y colocacin de
canoa en u en lmina
galvanizada calibre 26,
moldurada, grafada y soldada
en las uniones. desarrollo 0,40
m. incluye embudos, boquillas,
tapas, ganchos de fijacin,
pintura anticorrosiva.

25.60

47,291.00

1,210,649.60

9.3

Suministro y colocacin de
canoa en v en lmina
galvanizada calibre 26,
moldurada, grafada y soldada
en las uniones. desarrollo 1,0 m.
incluye embudos, boquillas,
tapas, ganchos de fijacin,
pintura anticorrosiva.

30.08

56,728.00

1,706,378.24

8.3
8.4
9
9.1

9.4

10
10.1

suministro y colocacin de
ruana en manto con fuel de
aluminio
Instalaciones elctricas
suministro e instalacin de
contador monofsico 240/120v,
15 (100a) ciclomtrico, 3h

30.08

14,615.00

439,619.20

un

24.00

175,078.00

33,472,296.00
4,201,872.00

10.2

conexin tierra incluye varilla

coperwell y protecciones

un

24.00

122,403.00

2,937,672.00

10.3

sum. e instalacin de tablero

monofsico de 8 circuitos
240/120v
suministro e instalacin de
proteccin 1x20a a 2x50a o
breakers
Suministro e instalacin de
salida elctrica para toma trifilar
220v, 50a. incluye tubera,
alambrada y aparateada.

un

24.00

77,427.00

1,858,248.00

un

144.00

16,982.00

2,445,408.00

un

24.00

33,866.00

812,784.00

10.6

Suministro e instalacin de
toma doble con polo a tierra,
120v - 15a. incluye tubera,
alambrada y aparateada.

un

240.00

29,190.00

7,005,600.00

10.7

Suministro e instalacin de
toma doble para zonas hmedas
con proteccin diferencial (gfci),
120v - 15a. incluye tubera,
alambrada y aparateada.

un

48.00

57,865.00

2,777,520.00

un

144.00

28,003.00

4,032,432.00

un

48.00

32,283.00

1,549,584.00

un

24.00

18,511.00

444,264.00

10.4

10.5

10.8

Suministro e instalacin de
interruptor sencillo. incluye
tubera, alambrada y
aparateada.
10.9 Suministro e instalacin de
interruptor doble. incluye
tubera, alambrada y
aparateada.
10.10 Suministro e instalacin de
toma para telfono. incluye
tubera, alambrada y
aparateada.

10.11 Suministro e instalacin de

salida de plafn de losa o muro
120v. incluye tubera,
alambrada y aparateada.
11
11.1
11.2

Varios
limpieza general
impermeabilizacin
sobrecimiento con asfaltex

11.3

barra en madera
Costos directos vivienda

un

216.00

25,032.00

5,406,912.00

un
m2

24.00
400.64

38,708.00
5,597.00

5,083,694.08
928,992.00
2,242,382.08

ml

24.00

79,680.00

1,912,320.00
434,980,291.28

Urbanismo
1
1.1

Preeliminares
Cerramiento en malla verde.

120

9,630.00

72,468,288.00
1,155,600.00

1.2

Corte a mquina en material

heterogneo.
cargue, retiro y botada de
escombros
Andenes
perfilada de terreno
Andenes en concreto de 3000
psi.
Redes de acueducto
Excavacin de material
heterogneo 0 -2,0 m. incluye
acarreo
lleno manual con material de
excavacin, incluye transporte
interno, compactacin manual y
perfilacin

m3

2448

9,258.00

22,663,584.00

3.3

1.3
2
2.1
2.3
3
3.1

m3

2448.00

19,873.00

48,649,104.00

m2
m2

125.00
96.00

3,549.00
51,995.00

5,435,145.00
443,625.00
4,991,520.00

m3

66.03

12,943.00

8,726,727.33
854,626.29

m3

222.48

14,573.00

3,242,201.04

colocacin tubera pvc rde 21 de

3". incluye accesorios

30.00

35,019.00

1,050,570.00

3.4

suministro y colocacin vlvula

de compuerta e.l jr 3"

und

2.00

521,169.00

1,042,338.00

3.6

Acometida hidrulica en tubera.

incluye excavacin, colocacin
tubera y accesorios

und

24.00

105,708.00

2,536,992.00

3.2

Redes para alcantarillado de

aguas residuales

12,812,803.68

4.1

Excavacin material
heterogeneo
Entibado temporal
lleno en triturado de 3/4" para
instalacin de tubera

m3

58.68

12,943.00

759,495.24

m2
m3

103.60
8.04

11,420.00
61,633.00

1,183,112.00
495,529.32

4.4

lleno manual con material de

excavacin, incluye transporte
interno, compactacin manual y
perfilacin

m3

42.25

14,573.00

615,709.25

4.5

tubera novafort 10" (200 mm)

alcantarillado
tubera novafort 6" (160 mm)
alcantarillado
llenos con arenilla, incluye
transporte interno y
compactacin manual

30.00

71,809.00

2,154,270.00

44.00

33,373.00

1,468,412.00

m3

6.16

62,128.00

382,708.48

4.2
4.3

4.6
4.7

4.8

cargue, transporte y botada de

material sobrante

m3

16.43

19,873.00

326,513.39

4.9

construccin cmara de
inspeccin (mh)
suministro y colocacin kit silla
yee de 250x160mm
construccin sumidero tipo a.
incluye reja
Redes de energa elctrica y
alumbrado pblico

und

2.00

1,490,500.00

2,981,000.00

und

8.00

200,050.00

1,600,400.00

und

2.00

422,827.00

845,654.00

5.1
6

red elctrica
Zonas verdes y arborizacin

und

6.1
7
9.3

Empradizacin
Varios
Construccin cuneta incl. todo
lo necesario
Total costo directos urbanismo

m2

125.00

5,550.00

49.00

36,240.00

4.10
4.13
5

Costos directos totales

9. Ventas

0.00

0.00
693,750.00
693,750.00
1,775,760.00
1,775,760.00
101,912,474.01

$536,892,765.29

El proyecto tiene un ritmo de ventas de 6 viv/mes, las viviendas tendrn un costo de $

25500000.La empresa cuenta con un departamento de ventas quien tendr como funcin
desarrollar estrategias de penetracin del mercado haciendo uso de publicidad y del vnculo con
la alcalda municipal, como aliado importante del proyecto. A continuacin se muestra el clculo
del Punto de equilibrio y la forma de pago del comprador.
Tabla 9.Calculo del P.E ventas
Fiducia de Recaudo
Ritmo de ventas
6
Valor de venta
$25,500,000
Valor de venta por m2
$425,000
Fiducia de recaudo 1*SMLV +Iva 3 Meses
$ 2,858,240

viv/mes

Forma de pago comprador

Cuota inicial
35%
$ 8,925,000
Financiado
65%
$16,575,000
Punto de equilibrio
Punto de equilibrio
81.36%
Egresos totales
$ 683,837,028
Ingresos totales
$ 1,240,188,602.93
Nmero de viviendas
20
Nmero de meses
3
Recaudo de la Fiducia
$ 15,091,363.64

Como se estipula en la tabla anterior el proyecto contar con una Fiducia inmobiliaria de recaudo ,
no solo para aumentar las ventas sino para dar mayor credibilidad .Se trabajar con la Fiduciaria
Bancolombia , especialistas en la administracin de fondos de inversin, portafolios de inversin
individual, y en el desarrollo de negocios fiduciarios en Colombia , con ms de 18 aos de
experiencia en el mercado quienes son Los gastos de la fiducia sern asumidos por los promotores
del proyecto (1 SMMLV mas IVA).

10. Publicidad
Debido a que el proyecto a desarrollar es tan llamativo, pues el objetivo principal es beneficiar a la
poblacin con bajos recursos en el municipio, no se hace necesaria la implementacin de muchas
estrategias de publicidad, por lo que se tendrn en cuanta los siguientes medios y elementos para
la publicidad del proyecto:
Tabla 10. Costos de publicidad.
Publicidad
Volantes
Pasacalle
Avisos radiales(Radio Santa

Costo unitario Cantidad

Costo total
$ 420
1000
$ 420000
$ 90000
1
$ 90000
$ 3,000.00
20
$ 60000

Brbara)
Total costos publicidad

$ 570000

11. Gerencia
Teniendo en cuenta lo estipulado en el Decreto 2090 de 1989 se consider un porcentaje 1.40%
sobre el total de las ventas como valor que se cobrar por gerencia, lo cual corresponde a un
monto de $ 8, 568,000, cuyo pago ser distribuido por el tiempo del proyecto en mensualidades
de $ 778,909.
12. Diagrama de Gantt
El proyecto tendr una duracin de 1 ao, la construccin iniciar en enero del 2015 teniendo en
cuenta que para el xito de este es necesario identificar las actividades crticas y contar con los
recursos necesarios para que se cumplan en el tiempo establecido, evitando as retrasos en el
proyecto que pueden generar inconvenientes con la entidades involucradas en el mismo.
El diagrama de Gantt se presenta como un anexo.
13. Flujo de caja
Se contar con el crdito constructor de la entidad Bancolombia a una tasa de inters de UVR+
11% .Los desembolsos sern de acuerdo al avance de la obra, el pago de intereses ser mensual y
se cancelar el valor total de la deuda al final del mes 12, que finaliza el proyecto. El monto total
del crdito corresponde al 91% de los Costos directos.

La licencia de construccin ser diligenciada por el municipio y no tendr costo, pues estos son los
principales interesados en que el proyecto se llevo a cabo.
La entidad departamental VIVA otorgar un subsidio correspondiente a 7 SMMLV por cada casa,
este puede aumentar de acuerdo a los ingresos de los compradores.
En la tabla a continuacin se muestran los impuestos a tener en cuenta en la realizacin del
proyecto. Adems de los correspondientes porcentajes que representan cada uno de los
componentes involucrados.

Tabla 11. Presupuesto de todo el proyecto

Item

Descripcin

1.0

Costo de Lote
rea Lote

2.0
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.1.5
2.1.6
2.1.7
2.1.8
2.1.9
2.1.1
0
2.1.1
1
2.1.1
2
2.1.1
2.1
2.1.1
2.2
2.1.1
2.3
2.1.1
2.4
2.1.1
2.6
2.1.1
2.7
3.0

3.1
3.1.1
3.1.3
3.1.4
3.1.5
3.1.6
3.1.7
3.1.8

Costos Directos de Construccin

Costos directos de viviendas
Preliminares
Concretos
Acero de refuerzo
Mampostera
Instalaciones hidrulicas y
sanitarias
Aparatos sanitarios y muebles
Carpintera metlica y de madera
Enchapes y pinturas
Cubierta
Instalaciones elctricas

EGRESOS
Unidad Cantidad
2

Total Costos $

% Incidencia

0.00%

536892765.3

71.27%

3137269.04
85324718.56
55761891.2
117379098.1

0.51%
13.94%
9.11%
19.18%
4.18%

1,315.00

25603628.8
17888547.2
22093204.8
26047724.96
43188218.56

2.92%
3.61%
4.26%
7.06%
5.47%

33472296
Varios

0.83%
5083694.08

Urbanismo

0.00%

Preliminares

11.84%
72468288

Andenes

0.89%
5435145

Redes de acueducto

1.43%
8726727.33

Redes para alcantarillado de aguas

residuales
Zonas verdes y arborizacin

2.09%
12812803.68
0.113%
693750

Varios

0.29%
1775760

Costos de Honorarios
profesionales diseo y
construccin
Honorarios de Proyectos
Estudio de perfactibilidad
Diseo Arquitectnico
Diseo Estructural
Estudio de suelos
Reglamento de cop.
Diseo Elctrico interior
Diseo Hidrulico interior

7.51%
53172666.74
16378553.76
306000
4045316.709
3436344.301
695968.466
1043952.699
260988.1748
260988.1748

2.68%
0.05%
0.93%
0.79%
0.16%
0.24%
0.06%
0.06%

3.1.9
3.1.1
0
3.2
3.2.1
3.2.2

3.2.3

Diseo Elctrico exterior

Diseo Hidrulico exterior
Diseo redes de gas
Planes de manejo ambiental

2761828.046
2761828.046
268446.3826

Honorarios Tcnicos
Presupuesto y programacin
Asesor jurdico

12633938.54
822297.704

Asesor contable

3.3
3.3.1

Honorarios de construccin.
Honorarios de construccin.

4.0

Costo de impuestos, obligaciones

urbansticas, compensaciones y
expensas
Impuesto de construccin

4.1

4.1.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4
4.1.6
4.2
4.2.1
4.2.3
4.2.4
4.3
4.3.1

De timbre (0,75%)
4 x 1000
Retefuente
Industria y Comercio
Impuesto de Nomenclatura 0.35%
del impuesto de construccin)
Impuestos Municipales
Industria y Comercio
Tasa de aseo
Predial trimestral
Expensas Curadura
Licencia de construccin

5.0
5.2
5.2.1
5.2.2
5.2.3

Costos legales y notariales

Notariales escrituracin inmuebles
Costo de la escritura
Costo de registro
Retefuente

6.0

6.3

Costos de Promocin Gerencia y

Publicidad y Ventas
Administracin
Gerencia sobre el total de las
ventas
Publicidad

Costos Financieros

6.1
6.2

536892.7653

valor
mensu
al
valor
mensu
al

2.71%
2.71%
0.05%
0.10%
0.33%
0.13%
0.10%

5905820.418
0.10%
5905820.418
24160174.44
24160174.44

4.50%
4.50%
2.10%

12863290.71
% de la
construc
cin
0.8%
0.4%
1%
0.1%
0.35

0.09%
0.01%

1.97%
12026397.94
4026695.74
2147571.061
5368927.653
483203.4888
4209239.28

0.66%
0.35%
0.88%
0.08%
0.69%

836892.7653
483203.4888
53689.27653
300000
0
0

0.14%
0.08%
0.01%

10195200
10195200
1555200
2880000
5760000

1.67%
1.67%
0.25%
0.47%
0.94%

17706000
8568000
8568000

0.00%
0.00%

2.89%
1.40%
1.40%

570000

0.09%

20668762.71

3.38%

8.0

Otros costos del proceso

inmobiliario
Plizas
Fiducia de recaudo 1 SMLV +Iva 3
Meses
Conexin servicios pblicos

9.0

Imprevistos

18360000

10.0

Posventas (1% del costo de la

construccin)

2684463.826

TOTAL EGRESOS

683837028.6

8.1
8.2

1.16%

7084640

0.50%
0.47%

3060000
2858240
48600
/ viv

0.19%

1166400

INGRESOS - PROYECTO INMOBILIARIO TORRES DEL PLAN

Ventas
$
Prstamo constructor
91 %
$
C.D
Preinversin Alcalda
$
Subsidio VIVA
$
TOTAL INGRESOS
$
INGRESOS NETOS
UTILIDAD NEGOCIO
UTILIDAD PORCENTUAL

3.00%
0.44%

111.74%

612,000,000.00
486,892,765.29
23,023,837.63
118,272,000.00
1,240,188,602.93
$ 753,295,838
$ 69,458,809
9.22%

Tabla 12. Resumen estructura de costos

Estructura del proyecto
tem
Contribucin
Lote
$0
Construccin
$ 536,892,765
Honorarios profesionales
$ 53,172,667
Impuestos
$ 17,072,530
Legales y notariales
$ 10,195,200
Gerencia, Admon, publicidad y ventas
$ 17,706,000
Costos financieros
$ 23,667,867
Otros costos
$ 7,084,640
Utilidad
$ 69,458,809
Imprevistos
$ 18,360,000
Posventas
$ 2,684,464
Ingreso netos esperados
$ 753,295,838
valor m2 construido
$ 372,842.20
Valor m2 venta
$ 425,000.00

%
0.00%
71.27%
7.06%
2.27%
1.35%
2.35%
3.14%
0.94%
9.22%
2.44%
0.36%
100%

Una vez mostrados los egresos y los ingresos de todo el proyecto se tienen las siguientes
ilustraciones.

$ 450.000.000
$ 400.000.000
$ 350.000.000
$ 300.000.000
$ 250.000.000
$ 200.000.000
$ 150.000.000
$ 100.000.000
$ 50.000.000
$0
1

5 Egresos
6 mensual
7
8
Ingresos mensual

10

11

12

Ilustracin 8. Flujo de caja inicial

En la ilustracin anterior se presenta el flujo de caja durante la construccin del proyecto. Se
evidencia que el dinero que ingresa es insuficiente para cubrir el total de egresos por cada mes. Lo
que surge la necesidad de solicitar el crdito constructor antes mencionado, que supla los dineros
requeridos.
Una vez incorporado el crdito se tiene la siguiente estructura econmica.
Tabla 13. Inters crdito constructor
Crdito constructor
Inters
UVR+11
UVR
2.86%
Inters EA
0.14
Inters
Mensual

0.01

$ 140.000.000
$ 120.000.000
$ 100.000.000
$ 80.000.000
$ 60.000.000
$ 40.000.000
$ 20.000.000
$0
1

3
4
5
Egresos mensual

7
8
9
Ingresos mensual

10

11

12

Ilustracin 9. Flujo de caja con crdito

Finalmente se presenta el flujo de caja con los ingresos y egresos acumulados mes a mes
$800.000.000,00
$700.000.000,00
$600.000.000,00
$500.000.000,00
$400.000.000,00
$300.000.000,00
$200.000.000,00

$100.000.000,00
$-

2
4
6
Egresos mensual acomulado

8
10
12
Ingresos mensual acomulado

Ilustracin 10.Costos acumulados vs Ingresos acumulados.

14

El crdito permite tener mayor viabilidad para desarrollar el proyecto, pues los mayores ingresos
como se puede observar en la ilustracin del flujo inicial, se reciben en el ltimo mes, en el cual
desembolsan los subsidios de VIVA y lo correspondiente al crdito hipotecario.
A continuacin se calcula la utilidad
generados por el proyecto:

porcentual como la utilidad neta sobre los ingresos

= 9,22%

BIBLIOGRAFIA
Congreso de la Repblica de Colombia. (28 de Octubre de 1993). Ley 80 de 1993: Estatuto general
de la contratacin en la administracin pblica. Colombia.
Departamento de Planeacin. (2012). Propuesta plan bsico de ordenamiento territorial PBOT.
Santa Brbara.
Sociedad Colombiana de Arquitectos. (13 de Septiembre de 1998). Decreto No. 2090 del 13 de
septiembre de 1998. Colombia.