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SUMRIO
- APRESENTAO................................................................................................................................. 03
- REGISTROS
- AVERBAES
VI - SISTEMAS DE FICHAS..................................................................................................................... 08
- DVIDAS............................................................................................................................................ 11
XI - PRINCPIOS REGISTRRIOS........................................................................................................ 12
I)
- Autenticidade qualidade do que confirmado por ato de autoridade: De coisa, documento ou declarao
verdadeiros. O Registro cria presuno relativa de verdade. E' retificvel, modificvel e, por ser o Oficial um
receptor da declarao de terceiros, que examina segundo critrios predominantemente formais, no alcana o
Registro o fim que lhe e' determinado pela definio legal: No da autenticidade ao negocio causal ou ao fato jurdico
de que se origina. S o prprio registro tem autenticidade.
A Funo bsica do Registro Imobilirio e' a de constituir o Repositrio fiel da propriedade Imvel e dos negcios
jurdicos a ele referentes no pas segundo regies certas e determinadas, ajustadas a sua circunscrio.
O Registro de um Imvel induz prova de domnio e tem a caracterstica de dar publicidade e poder informar a situao
de um imvel atravs de histrico feito das alienaes e alteraes sofridas pelo mesmo no decorrer do tempo,
prevenindo a m f de uns em prejuzo da boa f de outros. A publicidade se obtm pelas seguintes maneiras: pelas
informaes verbais e pelas certides.
III - DIVISO DOS TTULOS:
A - REGISTROS:
So sujeitos a Registros os Ttulos cujos atos, de alguma forma, gerem direitos reais sobre o imvel ou, de um certo
modo, grave a propriedade.
B - AVERBAES:
Antes de entrarmos na Legislao atual (Lei 6.015/73 ) que vigora a partir de 01/01/76 vamos lembrar o sistema da
Lei anterior. Decreto 4857 de 09/11/34 vigorou at 31/12/75.
A lei anterior s permitia que cada cartrio de imveis abrisse um livro para registro dos ttulos, e s poderia abrir
outro quando este fosse encerrado, com isto s poderia registrar um (01) titulo por vez, tornando um acumulo muito
grande de servios nos cartrios. Um imvel poderia estar transcrito em vrios livros, onde pela coluna de averbao
iria anotando a transferncia para outro livro, onde teria uma nova transcrio, tornando assim o sistema muito falho.
- Dependendo da natureza do Ttulo apresentado, ele era inscrito, transcrito ou averbado em 11 livros distintos:
D - LIVRO 3 - Auxiliar;
L LIVRO TALO - Nessa poca existia ainda o Livro Talo no qual se reproduzia todos os atos praticados.
- Antes de ser encaminhado para registro ou averbao, o ttulo passa por esse livro. Contm o apontamento de todos
os ttulos apresentados diariamente para registro ou averbao. E identificado pelo n. 1 seguido de uma letra. (ex. 1-A,
1-B, etc.). Contm: n. de ordem; data de apresentao; nome do apresentante; natureza do ttulo e atos a formalizar.
No trmino de cada dia e' feito um Termo de Encerramento contendo o numero de prenotaes feitas naquela data para
que possa ser iniciada a data seguinte. Neste livro onde se obtm o numero de ordem do ttulo no livro do protocolo
que determina sua prioridade, resultando a preferncia dos direitos reais. No apontamento assinalado da entrada em
cartrio nasce o comeo da oponibilidade aos terceiros e a publicidade.
Corresponde a prenotao, que efetivamente marca a prevalncia do direito real.(artigo 182 L.R.P)
- Usado para registro dos ttulos de emprstimos garantidos por hipoteca de imvel. identificado pelo nmero 2
seguido de uma letra.
So eles: 2-A a 2-Z e 2-AB a 2-AD, etc. Contm: nmero de ordem; data; nome e qualificao do devedor; nome e
qualificao do credor; ttulo. Valor do contrato, prazo, juros, penas e demais condies necessrias;
Circunscrio, denominao do imvel; descrio do imvel dado em garantia, grau da garantia e nmero da
transcrio do imvel.
- Nesse livro eram feitos todos os atos translativos da propriedade imvel. (ex: compra e venda, doao, permuta etc.).
E' identificado pelo nmero 3 seguido de letras. So eles: 3-A a 3-Z; 3-AB a 3-AZ; 3-BA
a 3-BZ e 3-CA a 3-CZ. Contm: nmero de ordem; data, circunscrio, denominao do imvel, descrio do
imvel, nome e qualificao do adquirente, nome e qualificao do transmitente, registro anterior, ttulo, forma
do titulo, quitaes e documentos fiscais. Valor do contrato e condies do contrato.
D - LIVRO 3 - AUXILIAR:
- Usado para a transcrio "verbo-ad-verbum" dos ttulos apresentados, sem prejuzo dos demais livros e tambm para
serem inscritas por extrato ou integralmente, as convenes antenupciais. E identificado pelo nome seguido de uma
letra (ex: 3-Auxiliar-A, 3-Auxiliar-B etc.). Contm: nmero de ordem, data e os registros feitos integralmente "verboad-verbum".
- Neste Livro eram inscritos os nus reais, que gravavam a propriedade, exceto a hipoteca. identificado pelo
numero 4 seguido de uma letra do alfabeto.(ex: 4-A, 4-B, etc.). Contm: nmero de ordem, data, circunscrio,
denominao do imvel, descrio do imvel, nome e qualificao do credor, nome e qualificao do devedor,
nus, valor do contrato, prazo e juros, condies.
- Usado para registro das emisses de Debntures. identificado pelo numero 5 seguido de uma letra (ex: 5A, 5-B,
etc.). Contm: nmero de ordem; data; nome, objeto e sede da sociedade, data da publicao dos estatutos; data de
publicao da ata, importncia dos emprstimos anteriores, numero e valor das obrigaes, juros e poca do resgate e
pagamento, condies.
- Dividido, por bairros (ou por freguesias), o repositrio de todos os imveis registrados nos Livros 2, 3, 4, 8, 9 e 10.
Contm: endereo do imvel (nmero e rua), bem como o livro, folhas e numero de ordem,
encontra-se
registrado,
onde
mesmo
o endereo do imvel.
- Dividido alfabeticamente, e' o repositrio dos nomes de todos as pessoas que, individual
ou coletivamente, ativa
ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos outros livros. Contm: nome da pessoa por extenso e
referencia aos demais livros e anotaes. Possibilita a localizao de um registro quando o nico dado fornecido
o nome da pessoa.
- Usado para inscrio de propriedade loteada para venda de lotes a prestao. identificado pelo numero 8 seguido
de uma letra. So eles: 8A, 8-B, etc. Contm: nmero de ordem data e transcrio verbo-ad-verbum do memorial.
- Usado para registro de cdula rural. E' identificado pelo nmero 9 seguido de uma letra. (ex: 9-A, 9-B, etc.). Contm:
nmero de ordem, data, circunscrio, denominao da cdula, nome e qualificao do credor. nome e qualificao
do devedor, data e lugar da emisso, valor do crdito, juros, data e praa de pagamento, descrio do bem vinculado,
condies.
- Usado para registro de cdula Industrial. identificado pelo numero 10 seguido de uma letra. (Ex:10-A,10-B, etc.).
Contem numero de ordem; data; circunscrio; forma de pagamento; nome e qualificao
do Emitente; nome e
qualificao do credor, nome e qualificao do endossatrio, data e lugar da emisso, valor do credito e forma de
utilizao, juros, data e praa de pagamento, descrio do objeto da garantia.
L LIVRO TALO
- Nessa poca existia ainda o livro talo no qual se reproduzia todos os atos praticados.
- No sistema anterior, um imvel poderia esta em vrios livros, e no permitia a mecanizao do sistema de
registro, para uma maior agilidade de servio registral.
- A Lei atual de registro de imveis trouxe um princpio bsico inovador: a unificao do registro ou melhor, para
cada imvel ter' que ser aberta uma s matrcula, onde nessa matricula sero praticados todos os atos referentes
aquele imvel, dando assim, uma maior segurana e agilidade no registro do imvel.
- Com a vigncia da nova Lei, ficou exigido no registro de imveis os seguintes livros (Art. 173 LRP):
- LIVRO 3 - Auxiliar;
- A partir de 01 de janeiro de 1976, as transcries, inscries e averbaes anteriormente feitas nos livros 2, 3, 4 e 8,
passaram a ser feitas em nico livro denominado livro 2 - Registro Geral, e as que eram feitas nos livros 5, 9 e 10,
passaram a ser feitas no Livro 3-Auxiliar, sendo suprido o livro talo.
Cada imvel passou a ter sua prpria matricula que ' aberta por ocasio do primeiro registro do imvel, ou por falta
de espao nos livros 3 anteriores.(Art. 176 I LRP).
As matriculas so numeradas de 1 ao infinito. A abertura e' constituda pela descrio do imvel e contm: nmero
de ordem, data, tipo do imvel, localizao, metragem e limites. (Art. 176 II LRP). Em seguida vem:
nome do
proprietrio, registro anterior, data e assinatura do Oficial do Registro. ( matricula poder a critrio do titular ser
assinado pelo escrevente autorizado que praticou o ato).
O primeiro ato aps a abertura da matricula relativo a um imvel e' identificado pela letra R(no caso de ser um
Registro), seguido do numero 1 e do numero da matricula. Ex: Matricula 10.000. (Art.232LRP) 1 ato - R.1-10.000.
Tratando-se de Averbao, identifica-se usando-se as letras AV.1 ato - AV.1-10.000.
Os demais atos recebem o nmero seguinte.
Cada Registro composto por: nmero do registro, nmero do protocolo geral, denominao do ato, nome e
qualificao do outorgado, nome e qualificao do outorgante, ttulo e seus dados,
fiscais e impostos (se houver), data e assinatura do Oficial(ou do escrevente autorizado) (Art. 176 III L.R.P).
Cada Averbao composta por: nmero da averbao, nmero do protocolo geral, denominao do ato, titulo, nome
e qualificao das
autorizado).
Com a nova lei, o Livro Indicador Real, anteriormente chamado de Livro 6, ficou com a denominao de LIVRO 4 e
o livro Indicador Pessoal, antes chamado de Livro 7, ficou com a denominao de LIVRO 5.
O Livro 3 - Registro Auxiliar, foi destinado ao registro de atos que, sendo atribudos ao registro de imveis por
disposio legal, no
digam
matriculado.
Debntures; cdulas de crdito rural, industrial, comercial e de exportao, conveno de condomnio, penhor,
(art. 178 da lei n. 6015/73).
- O Livro poder' ser o tradicional, em livro grande manuscrito. Como pode ser em folhas datilografadas e
numeradas em seqncia. Apesar de se acrescentar uma letra ao numero 1 (1-A, aps vem o 1-B, etc...), os
nmeros de ordem permanecem em seqncia, sendo cada livro a continuao do anterior.
- Protocolo Auxiliar - A Lei deixa liberdade para os Oficiais de Registros tanto no artigo 11, como no artigo 12
pargrafo nico da Lei 6.015. Com possvel adotar o sistema de Protocolo Auxiliar, que comanda toda entrada diria
dos ttulos para exame e calculo dos emolumentos. Examinado todos os ttulos que entraram naquele dia, e' feita uma
separao, ficando os ttulos com exigncias e os aptos para registro. Estes sero protocolados no Livro 1 Protocolo
Geral, e os com exigncias sero entregues as partes que apresentaram, para que sejam cumpridas as exigncias ou as
requeiram o levantamento da duvida para o juiz competente.
- Apesar de haver mudado os nomes dados aos Livros, as caractersticas fsicas continuaram as mesmas: Livros
grandes de difcil manuseio e conservao.
- Para agilizar o Registro de Imveis, foi criado o Sistema de Fichas para os livros 2, 3, 4, 5 substituindo os Livros
encadernados. (Art.173 pargrafo nico L.R.P).
- Podero ser tambm utilizados os livros tradicionais, grandes e manuscritos, o que no aconselhamos por no ser
invivel o seu manuseio, a sua eficincia e segurana.
- As matriculas foram transferidas para as fichas que so datilografadas e numeradas em seqncia, sendo uma a
continuao da outra. Cada matricula tem tantas fichas quantas sejam necessrias para conter os registros e
averbaes referentes ao imvel, e pode ser encerrada quando o imvel sofre modificao que gere outra matricula,
como a fuso e a diviso. (Art. 234 L.R.P). A matrcula imobiliria o ato de individualizao do imvel (princpio
jurdico da unitariedade da matrcula) e pode significar o contedo registral, ou seja, a primeira inscrio lanada
naquela folha numerada ou o suporte registral, isto , cada uma das folhas numeradas que compem o Livro n 2,
Registro Geral.
A matrcula ser aberta, obrigatoriamente, por ocasio do primeiro registro relativo ao imvel;
nos casos de fuso de imvel; no caso de averbao, quando no houver espao no livro de transcrio das
transmisses; por requerimento do proprietrio; ou, de ofcio, para cada lote ou unidade autnoma, aps o registro do
loteamento, desmembramento ou condomnio e, ainda, no interesse do servio.
Requisitos obrigatrios da matrcula:
- Nmero de ordem que seguir at o infinito;
- Data da abertura;
- Identificao do imvel;
- Qualificao do proprietrio;
- Nmero do registro anterior.
Ex: Matricula 10.000. (Art.232LRP) 1 ato - R.1-10.000. Tratando-se de Averbao, identifica-se usando-se as letras
AV.1 ato - AV.1-10.000.
LIVRO 3 - REGISTRO AUXILIAR:
- O Livro 3 Auxiliar poder' ser utilizado por meio de ficha da mesma maneira do livro 2, s que no livro 3, cada
registro gerado
Cdula nmero 01, Registro de outra Cdula nmero 02, e assim sucessivamente).
- No livro 3 Auxiliar, poder ter ainda averbaes que sero feitas abaixo de cada registro feito na respectiva ficha e
obedecero a seqncia numrica de averbao. Exemplo:(AV1-01, AV2-01 e assim sucessivamente.).
as
manuseadas mais facilmente, de forma mais rpida e com maior segurana do que os fichrios ou Livros.
Representado por fichas individuais, ou seja: uma ficha para cada imvel.
Representado por fichas individuais, ou seja: uma ficha para cada pessoa.
- Apesar das mudanas implantadas a partir de 01 de janeiro de 1976, os Livros anteriores no perderam totalmente o
uso. Nos Livros 2, 3, 4, 5, 8, 9 e 10, existe um espao reservado a margem de cada registro, denominado "Coluna de
Averbaes", onde, como o nome j diz , so feitas as averbaes relativas a cada transcrio ou inscrio. Este
espao e' tambm usado para as anotaes de transferncia. As averbaes hoje apresentadas, referentes a imveis
registrados nesses livros, ainda so feitas na coluna de averbaes da inscrio ou transcrio a qual se referem,
inclusive aos imveis que no mais pertencem aquela circunscrio, isto se no estiver sido aberta matricula na
atual circunscrio do imvel.
VII -TTULOS
A Lei Federal de Registro de Imveis (Lei 6.015) no seu artigo 221 especifica o que so ttulos.
Titulo o documento que instrumenta o direito real, apresentado ao registro imobilirio. Para os fins da lei
classificado em publico ou particular, nacional ou Estrangeiro, Judicial ou Extrajudicial.
Portanto conforme a Lei todos os instrumentos expedidos pelo Juiz que so admitidos pelos Registros de Imveis.
So considerados ttulos inclusive os mandados que podem ser devolvidos ao apresentante se no estiverem de
conformidade com a lei.
Existem dois tipos de penhoras: de execuo fiscal e de execuo de ttulos judiciais ou extrajudiciais
As fiscais tem lei prpria, lei 6.830 de 22 de setembro de 1980, que para averb-la basta que o Oficial de Justia,
entregue contra f, do mandado, cpia do termo ou do auto de penhora, com o despacho do Juiz com ordem de
registro, ficando o pagamento dos emolumentos para ser pago no final do processo.
A execuo de ttulos judiciais ou extrajudiciais, totalmente diferente da anterior no aspecto de ttulo para averbao.
Primeiro ela s poder ser registrada depois de pagos os emolumentos (Art. 14 LPR) e apresentado por mandado ou
a vista de certido do escrivo que deve conter: descrio completa do imvel, metragens e limites, registro do imvel,
se o imvel pertence ao executado, nome e qualificao do exequente e executado, valor da execuo, nome do
Juiz, do depositrio, e a natureza do processo. (Artigo 239 L.R.P).
IX - MANDADOS JUDICIAIS
Os juizes utilizam os mandados como uma forma de substituir todos os ttulos existentes, quando no e permitido.
Com isso geram muitos problemas com os Oficiais dos Registros de Imveis. As partes e o prprio Juiz, que vez
por outra entendem como descumprimento de ordem judicial, no entendendo que para certos atos a lei exige um
determinado ttulo como poderemos ver abaixo:
- No registro de imveis o mandado judicial aceito como titulo para as averbaes de retificao de rea, processo
de duvida, averbao de penhora, arresto e seqestro. (Artigo 239 L.R.P).
- Nas separaes judiciais o titulo a ser apresentado para registro e' a carta de sentena.
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- Nos inventrios o ttulo pode ser o formal de partilha para cada herdeiro e poder ser substitudo por certido do
pagamento do quinho hereditrio, quando este no exceder (05) cinco vezes o salrio mnimo vigente na sede do
Juzo. (Artigo 1.027 GPC).
- Para os demais podem ser usados, quando for o caso, a carta de adjudicao, arrematao e at mesmo a carta de
sentena, no utilizando o mandado judicial.
X - DVIDA
- O processo de dvida pedido de natureza administrativa, formulado pelo Oficial de Registro, a requerimento do
apresentante do ttulo, para que o Juiz competente decida sobre legitimidade da exigncia feita, como condio ao
registro pretendido. (Art. 198 LRP).
enviado ao juzo,
acompanhado de todos os
documentos exibidos pela parte e pertinentes ao registro. A eles acrescentar o Oficial informaes que permitam
ao juiz aferir da razes da recusa do registro, decidindo pela procedncia ou improcedncia.
- Conforme consta da lei de registros pblicos, o titular do registro obrigado a apresentar a exigncia por escrito e o
apresentante do ttulo poder requerer a dvida por escrito, ao titular. Fazendo-a o Oficial prenota no "Livro 01",
anota a ocorrncia da dvida em seguida autuar e rubricar todas as folhas do processo e dar cincia dos termos da
duvida, ao
apresentante,
fornecendo-lhe copia
da
suscitao
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XI - Princpios registrrios :
b) Continuidade
Em relao a cada imvel deve haver uma cadeia de titularidade onde o disponente do direito
figure no registro anterior como sendo o adquirente, ou seja, como proprietrio.
c) Unitariedade da matrcula
Cada matrcula conter a descrio de um nico imvel, devidamente individualizado.
d) Instncia
Os atos registrrios procedidos na Serventia sero aqueles requeridos pelos interessados.
e) Disponibilidade
A descrio do imvel ser conferida pelo Oficial-Registrador de forma que a quantidade e a
qualidade da descrio sejam exatamente coincidentes com aquelas constantes da matrcula
de origem.
d) Concentrao
Todos os atos registrrios sero concentrados na matrcula do imvel transacionado.
e) Legalidade
Os atos registrrios praticados pelo Oficial-Registrador sempre devem ter como lastro a
legislao pertinente e somente aqueles previstos em lei podem ser registrados.
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1.1 - Negcios imobilirios devem ser obrigatoriamente realizados por escritura pblica.
No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem
constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o
maior salrio mnimo vigente no Pas.
(Fundamento legal: art. 108 do Cdigo Civil ).
1.2 - Instrumento particular firmado no mbito do SFH tem fora de escritura pblica
O instrumento particular os contratos de que forem parte entidades integrantes do SFH e que visem constituio,
transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis, no se aplicando aos mesmos as disposies do
art. 108 do Cdigo Civil.
(Fundamento legal: art. 61 da Lei n 4.380/64, com a redao dada pela Lei n 5.049/66.
1.3 - Excees exigncia legal de escritura pblica para as transaes imobilirias
Sim. So tambm admitidos os contratos particulares com fora de escritura pblica referidos ou resultantes da
aplicao da Lei 9.514/97 (art. 38 da Lei), os contratos de valor inferior a trinta vezes o salrio mnimo (art. 108 do
Cdigo Civil), as promessas de compra e venda (art. 1417 do Cdigo Civil), as concesses de uso ( 1, art. 7, da
Decreto-Lei n 271/67), as alteraes contratuais ou estatutrias e as certides dos atos de constituio e de alterao de
sociedades mercantis certificadas pelas juntas comerciais (arts. 53 e 64 da Lei n 8.934/94), entre outros.
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Examinar os documentos de propriedade e a certido atualizada do Registro de Imveis competente, bem como a de
aes reais e pessoais reipersecutrias e de nus reais, com prazo de validade de trinta dias;
Examinar alvars de esplio, massa falida, herana jacente ou vacante, sub-rogao de gravames, concordatria,
incapazes e outros que, para transacionar imveis ou direitos a eles relativos, dependem de autorizao judicial,
observando se a firma do juiz est autenticada pelo escrivo ou reconhecida por tabelio;
Examinar, quando no dispensadas pelo adquirente, as certides referentes aos tributos municipais que incidam sobre
imvel urbano, ao pagamento de laudmio, se for o caso, e prova do pagamento do imposto de transmisso devidos.
1.6 - Descrio do imvel de acordo com a certido expedida pelo cartrio de registro de imveis
A descrio deve estar adequada aos assentos registrrios existentes, ou seja, coincidente com a descrio e
caracterizao constante do Registro. Em se tratando de imvel urbano, basta que se o identifique com seus caracteres
essenciais, como a via pblica com a qual confina, o nmero atribudo pela Prefeitura, bairro, cidade, Estado e o
nmero do registro ou matrcula ou da transcrio.
1.7 - requisitos exigidos para a validade da escritura pblica
So requisitos formais de validade da escritura pblica:
a data do ato com indicao do local, do dia, ms e ano;
o nome e qualificao completa das partes e respectivos cnjuges, ainda que no comparecentes, assim como de outros
intervenientes, com expressa referncia a eventual representao por procurador;
meno data, livro e folha do cartrio em que foi lavrada a procurao, e data da expedio da certido, quando
exibida por esta forma;
se pessoa jurdica, a data do contrato social ou outro ato constitutivo, nmero na Junta Comercial ou Registro
competente, artigo do contrato ou estatuto social que delega a representao legal, data da assemblia que elegeu a
diretoria e autorizao para a prtica do ato, se exigvel;
se de interesse de menores ou incapazes, meno expressa idade e por quem assistidos ou representados, ressalvada a
faculdade contida no art. 539 do Cdigo Civil;
indicao clara e precisa da natureza do negcio jurdico e seu objeto;
a declarao, quando for o caso, da forma do pagamento, se em dinheiro ou cheque, este identificado pelo seu nmero e
nome do banco sacado, ou outra forma estipulada pelas partes;
declarao de que dada quitao, quando for o caso;
indicao dos documentos apresentados, entre os quais, obrigatoriamente em relao s pessoas fsicas, cdulas de
identidade, cartes de identificao do contribuinte (CPF), certides de casamento;
as ressalvas de entrelinhas e emendas, antes das assinaturas;
a assinatura das partes, e se algumas das partes no souber assinar, outra pessoa capaz assinar por ela, devendo ser
colhida a impresso digital, indicando o polegar.
1.8 - requisitos exigidos para a validade de instrumentos particulares
O contrato imobilirio, inclusive o contrato firmado no mbito do SFH, deve conter, obrigatoriamente:
a localizao completa do imvel com indicao de denominao se rural, exceto quando se tratar de imvel urbano,
desde que esses elementos constem da certido do Registro de Imveis;
ttulo de aquisio do alienante, a natureza do negcio, o instrumento, matrcula e registro anterior, nmero e cartrio;
meno dos alvars, por certido em breve relatrio, com todas mincias que permitam identific-los;
declarao de que o imvel encontra-se livre e desembaraado de nus reais, judiciais ou extrajudiciais, e sob pena de
responsabilidade civil e penal sobre a existncia de outras aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas ao imvel, e
de outros nus reais;
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declarao, sob as penas da lei, de quitao relativa a dbitos de condomnio e relativo a impostos, taxas e semelhantes,
especificando-os, se houver, exceto se dispensadas expressamente pelo adquirente;
nmero, data e local de expedio da CND do INSS, quando exigida, nas hipteses previstas na Lei n 8.212/91, com as
modificaes introduzidas pela Lei n 9.032/95. Se as partes no estiverem sujeitas a contribuies devidas
Seguridade Social, ser, sob as penas da lei, indispensvel a declarao dessa circunstncia;
indicao da guia de recolhimento do imposto de transmisso, ou de imunidade e iseno, salvo os casos em que a lei
autorize o pagamento aps sua lavratura; e do valor venal se o declarado dele divergir;
nas escrituras relativas a transferncia de domnio til, meno ao comprovante de pagamento do laudmio e, no caso
de aforamento, ao respectivo contrato com averbaes e termos de transferncia, se houver; ou no caso de ocupao, a
certido de inscrio, com remisso ao Decreto-lei n 2.398/87, art. 3 e Decreto n 95.760/88, art. 2;
nmero de contribuinte da Prefeitura Municipal ou INCRA, se houver sido feito o lanamento; ou consignao do
respectivo comprovante no ato;
expressa referncia ao pacto antenupcial e seus ajustes, nmero de seu registro e cartrio.
1.9 - Informaes que compem a identificao do imvel
A identificao e caracterizao do imvel compreendem:
I do imvel urbano:
a localizao e nome do logradouro para o qual faz frente;
o nmero, quando se tratar de prdio; ou, sendo terreno, se fica do lado par ou impar do logradouro, em que quadra e a
que distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima; ou nmero do lote e da quadra;
a designao cadastral, se houver.
II do imvel rural:
o cdigo do imvel e os dados constantes do Certificado de cadastro dos imveis rurais, a localizao e a denominao;
o distrito em que se situa o imvel;
as confrontaes, com meno correta do lado em que se situam;
a rea do imvel.
1.10 - Necessidade das testemunhas nos contratos
Embora tenha sido suprimido do artigo 221 do Cdigo Civil a expresso subscrito por duas testemunhas, a
necessidade do testemunho contratual continua exigvel para configurar o contrato como ttulo executivo (art. 585 do
Cdigo de Processo Civil), bem como para possibilitar o registro pblico (art. 221, II da Lei n 6.015/73).
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edificaes que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local e os materiais
provisoriamente separados de um prdio, para nele se reempregarem (art. 81 do Cdigo Civil).
Aquisio de imvel. O art. 1245 do Cdigo Civil que a propriedade s se adquire ou se transmite, entre vivos, com o
registro do ttulo translativo no Cartrio de Registro de Imveis. O mesmo artigo, em seus pargrafos, dispe que
enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como o dono e enquanto no se
promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente
continua a ser havido como dono do imvel. O registro eficaz e produz efeitos desde o momento em que se apresentar
o ttulo ao oficial do registro, e este o prenotar (protocolo) na serventia (art. 1246 do Cdigo Civil).
2.1 os direitos reais sobre imveis
So direitos reais sobre imveis (Cdigo Civil, art. 1225):
a propriedade;
a superfcie;
as servides;
o usufruto;
o uso;
a habitao;
o direito do promitente comprador do imvel;
a hipoteca;
a anticrese;
a concesso de uso especial para fins de morada;
a concesso de direito real de uso.
2.2 direito real de garantia na propriedade
O direito real de garantia aquele conferido ao credor que pretende obter o pagamento de seu crdito com o valor do
bem destinado exclusivamente sua satisfao. Sua funo garantir ao credor o recebimento da dvida, por estar
vinculando determinado bem ao seu pagamento. O direito do credor concentra-se sobre determinado elemento
patrimonial do devedor. Os atributos de seqela e preferncia determinam sua natureza real. O vnculo da garantia real
no se desprende da coisa cujo valor est afetado ao pagamento da dvida. Na hiptese de transmisso da coisa onerada
a outrem, ela continua onerada, transferindo-se, com ela, o gravame. Acompanha, segue a coisa, subsistindo, integro e
ileso, seja qual for a modificao que sofra a titularidade do direito. O direito do credor tem, portanto, seqela.
Constituem direitos reais de garantia, a hipoteca, a alienao fiduciria em garantia e a anticrese exemplos:
2.3 hipoteca
A hipoteca um direito real de garantia que vincula o imvel sem a necessidade de transferncia de sua posse ao
credor. O devedor continua detentor da propriedade e da posse do imvel que poder ser tomado pelo credor atravs de
execuo judicial ou extrajudicial. Dessa forma, o interessado contrai uma dvida para adquirir determinado imvel que
dado em garantia do pagamento daquela dvida. Em caso de inadimplncia, o credor pode executar a hipoteca e
retomar o imvel para si, em pagamento da dvida. O credor tem o direito de seqela, ou seja, direito de perseguir e
retomar o imvel das mos de quem quer que o detenha. A hipoteca pode ser convencional, quando livremente
constituda pelo proprietrio, mediante contrato, firmado entre credor e devedor da obrigao principal. Pode ser legal,
quando imposta por lei, para a proteo de determinados credores, por se encontrarem em situao especial e seus bens
confiados administrao alheia ou judicial, prevista nos Cdigos Civil e de Processo Civil. O art. 466 do Cdigo de
Processo Civil dispe que a sentena que condenar o ru no pagamento de uma prestao consistente em dinheiro ou
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em coisa, valer como ttulo constitutivo de hipoteca judiciria, cuja inscrio ser ordenada pelo juiz na forma prescrita
na lei dos Registros Pblicos.
2.4 existe a possibilidade de penhora de imvel hipotecado
No h impedimento legal para tanto, porm o direito de preferncia subsiste no credor hipotecrio.
2.5 cancelamento de hipoteca e cancelamento de cdula hipotecria
Quando em uma matrcula existe o registro da hipoteca e em seguida a averbao da cdula hipotecria, por serem
garantias distintas, seus cancelamentos dependem de autorizao expressa; a hipoteca um direito real de garantia de
um bem imvel, e a cdula uma garantia complementar sobre o nus hipotecrio. A cdula hipotecria um ttulo de
crdito circulao nos casos de operaes efetuadas no mbito do SFH, instituies financeiras e companhias de
seguros.
2.6 arrematao e extino do nus
Existe entendimento e jurisprudncia de que a arrematao extingue qualquer nus; aps o registro da arrematao, fazse uma averbao de cancelamento dos nus. necessrio que esta autorizao figure na prpria carta de arrematao.
Nos casos em que a arrematao se d em favor do prprio credor, a averbao feita de ofcio.
2.7 alienao fiduciria
Contrato pelo qual o devedor transfere, temporariamente, a propriedade do bem imvel ao credor em garantia ao
financiamento. Assim, o comprador conserva a posse direta do bem alienado at a liquidao da dvida, quando, ento,
pela quitao, adquire o direito de propriedade do imvel.
2.8 anticrese
um contrato pelo qual o devedor entrega ao credor um imvel em garantia, dando-lhe o direito de receber os frutos e
rendimentos como compensao da dvida. Esse contrato deve ser lavrado por escritura pblica e transcrito no Registro
de Imveis.
2.9 usufruto
o direito real conferido a uma pessoa durante certo tempo que a autoriza a usufruir coisa alheia, frutos e utilidades que
ela produz. O proprietrio no perde o direito de propriedade do bem para o usufruturio, mantendo a nua-propriedade.
O usufruto de imveis, quando no resulta de direito de famlia, depende da inscrio no registro imobilirio.
2.10 usufruto legal
Usufruto legal aquele que decorre de determinao legal, independentemente da vontade das partes. O art. 1689 do
Cdigo Civil, por exemplo, dispe que o pai e a me, enquanto no exerccio do poder familiar, so usufruturios legais
dos bens dos filhos.
2.11 nua-propriedade
Com a instituio do usufruto ocorre um destaque na propriedade do imvel e surgem duas ordens de direito, os direitos
do usufruturio (posse, uso, administrao e percepo dos frutos art. 1394 Cdigo Civil) e os direitos do proprietrio
da coisa usufruda por outro. Assim, aquele que detinha a propriedade plena, passa a deter apenas a nua-propriedade,
assim denominada por restar despida dos seus principais atributos, enquanto perdura o usufruto.
2.12 usucapio
A usucapio meio de aquisio originria da propriedade ou de outro direito real decorrente da posse prolongada,
atravs de sentena judicial declaratria com efeitos retroativos data em que o direito se constituiu. No h
impedimento para a alienao de imvel adquirido pela usucapio, nem para a concesso de financiamento imobilirio.
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Aforamento o contrato pelo qual o proprietrio de um imvel transfere o domnio til e perptuo deste ao foreiro,
mediante o pagamento de um foro anual, certo e invarivel. No regime de aforamento (enfiteuse) o direito de
propriedade cindido, ficando o foreiro com o domnio til do imvel, sem qualquer limitao, podendo transmitir a
titularidade mediante o pagamento do laudmio.
3.1 foro
a taxa que o foreiro pago anualmente ao senhorio direto pelo domnio til do imvel.
3.2 foro e taxa de ocupao dos terrenos da Unio (marinha)
Os terrenos aforados pela Unio esto sujeitos ao pagamento de foro anual de 0,6% do valor do respectivo domnio
pleno, atualizado anualmente (Art. 101 do Decreto-Lei n 9.760/46) e os terrenos da Unio ocupados esto sujeitos ao
pagamento de taxa de ocupao anual de 2% para as ocupaes inscritas ou com inscries requeridas ao Servio do
Patrimnio da Unio at 30/09/1988 e de 5% para as ocupaes requeridas aps 1/10/1988, calculadas sobre o valor
anualmente atualizado do domnio pleno do terreno (Art.1, I e II do Decreto-Lei n 2.398/87) . No regime de ocupao
o imvel de propriedade exclusiva da Unio, que apenas autoriza, e em regime precrio, aquela ocupao. A
autorizao da transferncia de titularidade est sempre subordinada ao exame da SPU (Secretaria do Patrimnio da
Unio) quanto retomada, para utilizao em atividades de interesse pblico. O ocupante no tem nenhuma garantia da
continuidade da autorizao, que pode, a qualquer tempo, ser cassada, sem direito a qualquer indenizao das
benfeitorias. O imvel em regime de ocupao no aceito como garantia de operao comercial ou imobiliria.
3.3 terreno de marinha
Os chamados terrenos de marinha so bens da Unio legalmente definidos no Decreto-lei 9.760 de 05/09/1946 e se
consubstanciam na faixa de terra com 33 metros de largura, contada a partir da linha da preamar mdia de 1831,
adjacente ao mar, rios e lagoas, no continente ou em ilhas, desde que no local se observe o fenmeno das mars, com
oscilao de pelo menos cinco centmetros. Os terrenos de marinha podem estar sujeitos ao regime de aforamento
(enfiteuse) ou ocupao.
3.4 laudmio
Laudmio o pagamento de prmio ou compensao ao senhorio direto quando da alienao da propriedade imobiliria
usufruda em regime de enfiteuse (aforamento). Ao receber o laudmio o senhorio renuncia ao direito de opo ou
preferncia na aquisio do domnio til possibilitando sua venda ou dao em pagamento.
O laudmio devido para a Unio de 5% do valor atualizado do domnio pleno e das benfeitorias, que deve ser
recolhido previamente transferncia onerosa, entre vivos, de domnio til da Unio ou sobre direitos sobre benfeitorias
neles construdas, bem como a cesso de direito a eles relativos (Art. 1 do Decreto-lei n 2.398/87, com redao dada
pelo Decreto Lei n 2.422/88).
vedado o registro de escrituras relativas a bens imveis de propriedade da Unio sem prova de pagamento do
laudmio, sob pena de responsabilidade do titular do ofcio registral.
4. adjudicao
o ato judicial em que o credor recebe a coisa penhorada em pagamento de seu crdito. S cabe na praa ou leilo em
que no houve nenhum licitante.
4.1.clusula de incomunicabilidade
A clusula de incomunicabilidade significa que o objeto da doao transmitido somente ao donatrio, assim, qualquer
que seja o regime de bens o objeto doado no se comunicar ao cnjuge ou futuro cnjuge.
4.2. clusula de impenhorabilidade
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A clusula de impenhorabilidade implica que mesmo que o donatrio tenha contrado dvidas anteriores doao ou
que venha posteriormente a contrai-las, o bem doado no poder se penhorado pela Justia, para garantia de pagamento
futuro aos credores.
4.3. clusula de inalienabilidade
Significa que o bem doado no poder ser vendido, transmitido, hipotecado etc. A inalienabilidade poder ser vitalcia e
o donatrio no poder dispor do bem ou temporria, de forma que o donatrio poder, aps o perodo determinado,
alienar o bem recebido em doao.
4.4 clusula de reverso
Clusula atravs da qual o doador estipula que os bens doados voltem ao seu patrimnio, se sobreviver ao donatrio
(Cdigo Civil, art. 547). A clusula de reverso do imvel doado ao patrimnio do doador deve ser expressamente
cancelada, antes da aquisio, mediante escritura pblica firmada pelo doador e pelo donatrio, averbada na matrcula
imobiliria. A clusula de reverso opera como condio resolutiva, com desfazimento dos atos realizados pelo
donatrio, e restituio do bem doado (ao doador, se lhe pr-morrer o donatrio), ainda que tenha havido alienao,
porque efeito natural da propriedade resolvel esta reverso (Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies de Direito
Civil, p. 260).
5. Habite-se
Autorizao do poder pblico municipal emitida aps vistoria de regularidade e conformidade com o projeto e
aprovao dos rgos competentes, obrigatria para a ocupao e utilizao de imvel novo ou reformado.
6- ITBI - Imposto de Transmisso de Bens Imveis
O art. 156 Constituio Federal dispe que compete ao municpio da situao do bem instituir e cobrar o imposto sobre
a transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, de bens imveis e de direitos reais sobre imveis. Base de clculo nos
municpios em geral , a base de clculo do ITBI o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, nunca inferior base
de clculo do IPTU do exerccio correspondente transao, atualizada monetariamente at a data da ocorrncia do ato.
Nas transmisses compreendidas no SFH a alquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado,
at o limite de R$ 42.800,00. Nas demais transaes, inclusive sobre o valor que superar o limite do SFH, a alquota
de 2,0% (dois por cento) sobre a base de clculo.
6.1. Valor venal
o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condies normais de mercado para compra e venda vista. A
expresso tambm utilizada para designar o valor de referncia que constitui a base de clculo do IPTU.
7. Bem de famlia
Bem de famlia a parte do patrimnio dos cnjuges, ou da entidade familiar, que no ultrapasse um tero do
patrimnio lquido existente ao tempo de sua instituio, assim institudo por escritura pblica ou testamento (Art. 1711
do Cdigo Civil).
O bem de famlia consistir em prdio residencial urbano ou rural, destinado a domiclio familiar, com suas pertenas e
acessrios e poder abranger valores mobilirios, cuja renda ser aplicada na conservao do imvel e no sustento da
famlia (Art. 1.712 do Cdigo Civil).
Podem instituir bem de famlia mediante escritura ou testamento os cnjuges ou a entidade familiar. Poder ser
institudo tambm por terceiro, mediante testamento ou doao, dependendo a eficcia do ato da aceitao expressa de
todos os beneficiados (Art. 1.711 do Cdigo Civil).
O bem de famlia institudo pelos cnjuges ou por terceiros constitui-se pelo registro de seu ttulo no Registro de
Imveis (Art. 1714 do Cdigo Civil).
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O patrimnio institudo como bem de famlia, devidamente registrado em cartrio de imveis, est isento de execuo
por dvidas posteriores sua instituio, exceto tributos relativos ao prdio ou despesas de condomnio (Art. 1.715 do
Cdigo Civil).
O imvel residencial prprio do casal, ou da entidade familiar, impenhorvel por determinao do art. 1 da Lei n
8009/90 e compreende o imvel sobre o qual se assentam a construo, as plantaes, as benfeitorias de qualquer
natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou mveis que guarnecem a casa, desde que
quitados, sem a exigncia legal de qualquer anotao no registro imobilirio.
A impenhorabilidade do imvel residencial prprio do casal ou da entidade familiar oponvel em qualquer processo de
execuo de dvida civil, fiscal, previdenciria, trabalhista ou de outra natureza, contradas pelos cnjuges ou pelos pais
ou filhos que sejam seus proprietrios e nele residam, ressalvados os casos especficos constantes na prpria lei (art. 3
da Lei n 8009/90).
A impenhorabilidade do bem de famlia no poder ser oposta em processo de execuo movido (a) para a cobrana de
crditos trabalhistas e previdencirios de trabalhadores da prpria residncia, (b) pelo titular do crdito decorrente do
financiamento destinado construo ou aquisio do imvel, (c) pelo credor de penso alimentcia, para cobrana de
tributos imobilirios e contribuies devidas em funo do prprio imvel, (d) para execuo de hipoteca sobre o
imvel, (e) por obrigao decorrente de fiana concedida em contrato de locao (art. 3 da Lei n 8009/90).
8. venda de imvel entre cnjuges
De acordo com o art. 499 do Cdigo Civil lcita a compra e venda entre cnjuges, com relao a bens excludos da
comunho.
8.1 venda de imvel de ascendente para descendente
A venda de imvel de ascendente para descendente legal desde que haja a concordncia expressa dos demais
descendentes e do cnjuge do alienante (art. 496, do Cdigo Civil). Sendo anulvel, a venda valer plenamente at que
sentena judicial a declare sem efeito e anule, conseqentemente, a escritura lavrada, ocasionando a anulao de todas
as demais que se seguiram. No se invalidar o ato se provado que justo e real foi o preo pago.
A venda ou doao de imvel de ascendente para descendente mediante a utilizao de interposta pessoa constitui
simulao e o art. 167 do Cdigo Civil dispe que nulo o negcio jurdico simulado, mas subsistir o que se
dissimulou, se vlido for na substncia e na forma. Declarada nula a venda ou doao simulada, todas as demais
transaes que se seguirem sero nulas.
9. fraude execuo
Configura fraude execuo a alienao ou onerao de bens quando sobre eles pender ao fundada em direito real;
quando ao tempo da alienao ou onerao, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo insolvncia e, ainda,
nos demais casos previstos em lei (Art. 593 do Cdigo de Processo Civil).
9.1 fraude contra credores
Presume-se lesiva e fraudatria dos direitos dos credores a transmisso gratuita de bens ou remisso de dvida praticada
por devedor insolvente; os contratos onerosos firmados quando a insolvncia for notria ou conhecida pelo outro
contratante; as garantias de dvidas de dvidas e a atribuio de preferncias, mediante hipoteca, penhor ou anticrese
(arts. 158 a 165 do Cdigo Civil).
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existncia de demanda judicial, constitui defeito do ato jurdico regulado pelo direito privado e o ato praticado
considerado fraudulento passvel de anulao, em proveito de todos os credores indistintamente.
9.3 fraude tributria
Presume-se realizada com fraude a alienao ou onerao de bens ou rendas, ou seu comeo, por sujeito passivo em
dbito para com a Fazenda Pblica por crdito tributrio regularmente inscrito como dvida ativa (art. 185 do Cdigo
Tributrio Nacional), salvo tenha o devedor reservado bens ou rendas suficientes para o pagamento total da dvida
inscrita.
9.4 dvida ativa
Constitui dvida ativa tributria a proveniente de crdito dessa natureza, regularmente inscrita na repartio
administrativa competente, depois de esgotado o prazo fixado, para pagamento, pela lei ou por deciso final proferida
em processo regular. O art. 62 do Decreto-Lei n 147/67 que dispe que em todos os casos em que a lei exigir a
apresentao de provas de quitao de tributos federais, incluir-se-, obrigatoriamente, dentre aquelas, a certido
negativa de inscrio de dvida ativa da Unio, fornecida pela Procuradoria da Fazenda Nacional competente.
9.5 Certido Negativa de Tributos e Contribuies Federais - CND
o documento fornecido pela Secretaria da Receita Federal, com validade por 6 meses contados de sua emisso, ao
contribuinte, pessoa fsica ou jurdica, que apresentar, cumulativamente, as seguintes condies:
Estiver com seus dados cadastrais atualizados;
No tiver dbito em seu nome no mbito da SRF;
No constar como omisso na entrega de declaraes a SRF.
21
A matrcula imobiliria o ato de individualizao do imvel (princpio jurdico da unitariedade da matrcula) e pode
significar o contedo registral, ou seja, a primeira inscrio lanada naquela folha numerada ou o suporte registral, isto
, cada uma das folhas numeradas que compem o Livro n 2, Registro Geral.
A matrcula ser aberta, obrigatoriamente, por ocasio do primeiro registro relativo ao imvel; nos casos de fuso de
imvel; no caso de averbao, quando no houver espao no livro de transcrio das transmisses; por requerimento do
proprietrio; ou, de ofcio, para cada lote ou unidade autnoma, aps o registro do loteamento, desmembramento ou
condomnio e, ainda, no interesse do servio.
Requisitos obrigatrios da matrcula:
Nmero de ordem que seguir at o infinito;
Data da abertura;
Identificao do imvel;
Qualificao do proprietrio;
Nmero do registro anterior.
A matrcula imobiliria ser aberta com os elementos constantes do ttulo apresentado e do registro anterior. Se o
registro anterior tiver sido efetuado em outro cartrio dever ser apresentada certido atualizada que ficar arquivada no
Registro.
A certido de matrcula sempre positiva dos atos relativos ao imvel averbados por ocasio da abertura da matrcula
ou nela lanados posteriormente. No existe certido de matrcula negativa de nus.
- Incorporao de condomnio;
- Instituio e conveno de condomnio;
- Contrato de compromisso de compra e venda de imveis no loteados, de cesso deste e de promessa de cesso, com
ou sem clusula de arrependimento;
- Contrato de promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de unidade autnoma condominial, incorporada ou
instituda em condomnio na vigncia da Lei n 4.591/64;
- Contrato de promessa de compra e venda de terreno loteado na forma do Decreto-lei n 58/37, sua cesso e promessa
de cesso;
- A instituio de bem de famlia;
- A hipoteca legal, judicial e convencional;
- O contrato de locao com clusula de vigncia na alienao;
- A penhora, arresto e seqestro de imvel;
- As servides em geral;
- Usufruto, uso e habitao, exceto direito de famlia;
- Rendas constitudas por disposio de ltima vontade;
- Enfiteuse;
- Anticrese;
- Conveno antenupcial ;
- Emprstimo por obrigaes ao portador ou debntures;
- Loteamentos urbanos e rurais;
22
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- Re-ratificao do contrato de mtuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema
Financeiro da Habitao, ainda que importante elevao da dvida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista
outra hipoteca registrada em favor de terceiros;
- Termo de securitizao de crdito imobilirio, quando submetidos a regime fiducirio;
- Notificao de parcelamento, edificao ou utilizao compulsria de imvel urbano;
- Extino da concesso de uso especial para fins de moradia;
- Extino do direito de superfcie do imvel urbano.
11. cancelamento da matrcula
A matrcula imobiliria somente pode ser cancelada:
por deciso judicial;
quando em virtude de alienaes parciais, o imvel for inteiramente transferido a outros proprietrios;
pela fuso em uma s matrcula, a requerimento do proprietrio, de dois ou mais imveis contguos com matrculas
autnomas que sero encerradas.
11.1 erro evidente
Quando se tratar de erro evidente, poder ser efetuada diretamente pelo prprio oficial (art. 213 da Lei 6.015/73). Se o
erro decorrer do ttulo, indispensvel sua prvia retificao, para ensejar a do registro.
conformando o apresentante com a exigncia do oficial, ou no a podendo satisfazer, dever requerer ao oficial a
remessa do ttulo com a declarao de dvida ao juzo competente para dirimi-la.
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15. mandato
O mandato modalidade de contrato de natureza preparatria atravs do qual algum recebe de outrem poderes para,
em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.
So requisitos essenciais do instrumento de mandato a indicao do lugar onde foi passado, a qualificao do
outorgante e outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designao e a extenso dos poderes conferidos.
As procuraes podem ser revogadas sem que, necessariamente, esse fato chegue ao conhecimento de terceiros. Assim,
conveniente exigir instrumento com menos de cento e oitenta dias de lavrado ou atualizado atravs de certido do
respectivo cartrio em que foi lavrado.
15.1 - procurao
A procurao o instrumento do mandato.
As procuraes podem ser revogadas sem que, necessariamente, esse fato chegue ao conhecimento de terceiros. Assim,
conveniente exigir instrumento com menos de cento e oitenta dias de lavrado ou atualizado atravs de certido do
respectivo cartrio em que foi lavrado.
:
No h norma que estipule prazo. Mas h deciso do Colgio
Notarial de So Paulo que exige certido de que no
foram revogadas para as procuraes por instrumento pblico datadas de mais de 30 dias.
vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimento para lavratura de atos que exijam a
escritura pblica.
Com exceo da procurao em causa prpria, a morte do mandante cessa o mandato e, conseqentemente a validade
do instrumento de mandato (art. 682, II, do Cdigo Civil.
A pessoa jurdica pode ser representada por procurador. Para tanto, requer-se a apresentao do mandato, com poderes
suficientes para que o representante (mandatrio) aja no lugar, em nome e por conta do representado (mandante).
De acordo com o 1 do art. 661 do Cdigo Civil, os poderes para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros
quaisquer atos que exorbitem da administrao ordinria, devem ser especiais e expressos.
Analfabetos s podem outorgar procurao por instrumento pblico. Os incapazes geralmente so representados por
seus pais, tutores e curadores. No entanto, a lei admite em casos especiais a outorga direta de procurao que deve ser
obrigatoriamente atravs de instrumento pblico.
O menor com dezesseis anos completos podem ser procuradores. A procurao deve ser original. A outorgada por
instrumento pblico requer a apresentao de certido original atualizada.
Alm do instrumento de procurao, devem ser apresentados os documentos de identificao civil e fiscal pessoal do
outorgado.
Substabelecimento o ato pelo qual o mandatrio transmite a outrem, com ou sem reservas, os poderes que lhe foram
conferidos pelo mandante.
A morte do substabelecente no torna ineficaz o substabelecimento, que permanecer vlido at quando revogado
expressamente pelo constituinte originrio.
25
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A habilitao para o casamento considerada ato jurdico perfeito no alcanado pela lei nova. Dessa forma, prevalece
o regime escolhido pelos contraentes habilitados anteriormente vigncia da lei, independentemente da data do
casamento ou de pacto antenupcial.
19.1 Documentos bsicos necessrios para comprovar a qualificao das pessoas jurdicas
Para a correta qualificao das pessoas jurdicas so necessrios, no mnimo, os seguintes documentos:
Estatuto ou contrato social e alteraes posteriores;
Certido ou ficha de breve relato dos atos sociais, atualizada, emitida pela junta comercial, ou cartrio de registro
(sociedades simples);
Registro ou autorizao de funcionamento para as pessoas jurdicas com atividades regulamentadas;
Comprovante de inscrio no CNPJ; Certides de regularidade fiscal e previdenciria.
A inscrio da empresa no CNPJ se comprova mediante consulta ao cadastro da Secretaria da Receita Federal, com a
impresso e guarda do documento gerado pela consulta. Os cartes de identificao da pessoa jurdica CNPJ foram
extintos pela SRF, independentemente do prazo de validade neles consignado.
Os atos constitutivos das sociedades empresrias (estatuto ou contrato social) so registrados na Junta Comercial do
Estado.
Os atos constitutivos das sociedades simples (contrato social) podero ser registrados na Junta Comercial do Estado ou
no Cartrio de Registro Civil das Pessoas Jurdicas.
A certido simplificada ou de breve relato tem por objetivo assegurar que os atos sociais juntados ao processo refletem
a real situao jurdica da empresa, quanto identificao (nome, endereo etc), capital, objetivo social, composio
societria, representao legal e outras ocorrncias societrias, tais como fuso, ciso, dissoluo parcial, liquidao etc.
O domiclio da pessoa jurdica, de modo geral, o lugar onde funcionarem as respectivas diretorias e administrao
(sede) ou onde elegerem domiclio especial nos seus atos constitutivos.
A qualificao pessoal dos representantes legais da pessoa jurdica obedece aos mesmos critrios de qualificao
pessoal das pessoas naturais.
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devedor/fiduciante, sendo que quando ocorre o inadimplemento contratual por parte do devedor/fiduciante, opera-se a
consolidao da propriedade plena em nome do credor/fiducirio.
Incorporador
Incorporador quem organiza uma incorporao e se compromete com cada um dos compradores a construir imvel e
entregar as unidades autnomas, dentro de prazo e condies determinadas.
Memorial de incorporao o documento, previamente averbado na matrcula do imvel, que descreve a obra e
especifica a construo, conforme modelo ABNT.
22 - regime de afetao
O regime da afetao patrimonial na incorporao imobiliria foi introduzido no Direito positivo brasileiro pela Medida
Provisria n 2.221/01, revogada pela Lei n 10.931/04 para assegurar direitos aos adquirentes de unidades autnomas
de edifcio em construo no caso de falncia ou insolvncia civil do incorporador, aperfeioar as relaes jurdicas e
econmicas entre esses adquirentes, o incorporador e o agente financiador da obra e, principalmente, resgatar a
confiana dos consumidores no mercado imobilirio, abalado por grave crise desencadeada pela decretao da falncia
da Encol S/A. Engenharia, Indstria e Comrcio, em maro de 1999. Seus fundamentos doutrinrios foram extrados da
monografia apresentada pelo autor do anteprojeto de lei, Dr. Melhin Namen Chalhub, na Faculdade de Direito da
Universidade Federal Fluminense, em 1997 e consistiam na (a) constituio do patrimnio de afetao concomitante ao
registro do memorial de incorporao; (b) manuteno de contabilidade separada para cada incorporao; (c)
investidura imediata dos adquirentes na administrao da incorporao e realizao de assemblia geral dos adquirentes
28
para deliberar sobre o destino do patrimnio de afetao; (d) no leilo das unidades no negociadas pelo incorporador,
sub-rogando-se o arrematante nos direitos e obrigaes de condmino.
uso pblico, proporcionais densidade de ocupao prevista para a zona em que se situe;
lotes com rea mnima de 125 m2 e frente mnima de 5 metros, salvo quando a legislao estadual ou municipal
determinar maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar a urbanizao especfica ou edificao de conjuntos
habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes;
reserva de uma faixa no-edificvel de 15 metros de cada lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica, ao
longo das guas correntes e dormentes e das faixas de domnio pblico das rodovias e ferrovias;
articulao das vias de loteamento com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, harmonizadas com a
topografia local.
24.3 desmembramento
Desmembramento o parcelamento de gleba com aproveitamento do sistema virio preexistente.
24.4 lote
Lote cada um dos terrenos resultante do parcelamento, servido de infra-estrutura bsica, com dimenses que atendam
aos ndices urbansticos definidos pelo Plano Diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
hiptese de interveno do estado na propriedade privada
So hipteses de interveno do Estado na propriedade privada:
a desapropriao;
a limitao administrativa;
a servido administritva;
a requisio administrativa;
a ocupao temporria;
29
o tombamento.
28. tombamento
uma interveno do Estado na propriedade com o fim de proteger o patrimnio histrico, artstico, paisagstico,
turstico, cultural ou cientfico da nao.
A competncia para legislar sobre tombamento concorrente entre a Unio, Estados-membros e Distrito Federal,
podendo os municpios legislar de forma suplementar.
- certido vintenria
- instrumento particular
- busca
- atualizao
- negativa de propriedade
OBS:
1- nus reais So encargos ou as obrigaes que pesam diretamente propriedade, limitando sua fruio e disposio,
ou para que sirvam de garantias a outras obrigaes.
Exemplos de nus reais :
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2- alienao o termo jurdico de carter genrico, pelo qual se designa todo e qualquer ato que tem o efeito de
transferir o domnio de uma coisa para outra pessoa, seja por venda, por troca ou por doao. Tambm indica o ato por
que cede ou transfere um direito pertencente ao cedente ou transferente.
Os juizes utilizam os mandados como uma forma de substituir todos os ttulos existentes, quando
no recomendvel pois alguns negcios exigem escritura pblica. Com isso geram problemas com aos Oficiais dos
Registros de Imveis. As partes e o prprio Juiz, que vez por outra entendem como descumprimento de ordem
judicial, gerando conflitos, exemplos ver abaixo:
- No registro de imveis o mandado judicial aceito como titulo para as averbaes de retificao de rea, processo
de duvida, averbao de penhora, arresto e seqestro. (Artigo 239 L.R.P).
- Nas separaes judiciais o titulo a ser apresentado para registro e' a carta de sentena.
- Nos inventrios o ttulo pode ser o formal de partilha para cada herdeiro e poder ser substitudo por certido do
pagamento do quinho hereditrio, quando este no exceder (05) cinco vezes o salrio mnimo vigente na sede do
Juzo. (Artigo 1.027 GPC).
A aquisio por usucapio pode ser registrada por mandado.
- Para os demais podem ser usados, quando for o caso, a carta de adjudicao, arrematao e at mesmo a carta de
sentena, no sendo recomendado o mandado judicial.
31
enviado ao juzo,
acompanhado de todos os
documentos exibidos pela parte e pertinentes ao registro. A eles acrescentar o Oficial informaes que permitam
ao juiz aferir da razes da recusa do registro, decidindo pela procedncia ou improcedncia.
- Conforme consta da lei de registros pblicos, o titular do registro obrigado a apresentar a exigncia por escrito e o
apresentante do ttulo poder requerer a dvida por escrito, ao titular. Fazendo-a o Oficial prenota no "Livro 01",
anota a ocorrncia da dvida em seguida autuar e rubricar todas as folhas do processo e dar cincia dos termos da
duvida, ao
apresentante,
fornecendo-lhe copia
da
suscitao
suscitar dvida. Neste caso, s possvel fazer o registro mediante a expressa autorizao judicial. Caso o documento
necessite de algum complemento, o mesmo pedido juntamente com a autorizao para a suscitao de dvida, que s
poder ser pedida com o ttulo apto para registro.
32
XIII - Tendo em vista um aprimoramento do estudo abordado relacionados alguns itens que
devem ser verificados para ingressar um ttulo no Cartrio de Registro de Imveis:
1- Verificar se consta o nmero de registro (matrcula, transcrio e inscrio) do imvel anterior ao
alienante (art. 176, pargrafo 1, inciso II, tem 5 da Lei n 6.015/73) e a descrio correta do imvel
(art. 225 da Lei n 6.015/73);
4- Todos os requerimentos devem ser assinados e com firma reconhecida (art 246, pargrafo nico,
da Lei n 6.015/73);
estado civil, profisso, domiclio, cdula de identidade e inscrio no CPF/MF ( art. 176, pargrafo
1, tem 04, alnea "a" da Lei n 6.015/73);
obs: na compra, caso a(o) alienante seja casada(o), deve tambm constar o nome do conjugue
independentemente do regime de bens adotado pelo casal. ( Lei n 6.515/77)
a) das partes:
- certido negativa de Dbitos Trabalhistas;
- certido negativa do distribuidor cvel;
- certido negativa da Justia federal;
- certido negativa da Justia do trabalho;
- certido negativa do distribuidor cvel;
- certido negativa da justia do trabalho;
obs: a escritura pblica e o instrumento particular com fora de escritura pblica podem
constar a dispensa de certides pessoais.
33
b) do imvel :
- certido negativa de dbitos condominiais;
- certido negativa de dbitos fiscais (municipal);
- certificado de Cadastro emitido pelo Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria INCRA, com a prova de quitao do ltimo Imposto Territorial Rural lanado ou, quando o prazo
para o seu pagamento ainda no tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao
exerccio imediatamente anterior (caso o imvel seja em rea rural);
-
certido de nus e alienao expedidas pelo Cartrio de Registro de Imveis competente, cujo
7- devem ser apresentadas caso haja alienao do imvel do instrumento particular ou escritura
pblica os seguintes documentos:
- Imposto Transmisso de Bens Imveis (ITBI) - escrituras, instrumentos particulares e etc...
- Imposto Transmisso de Causa Mortis Devido (ITCMD)
- partilhas, adjudicaes e arremataes;
9- verificar a presena da esposa, sua assinatura nas alienaes ou oneraes, qualquer que seja o
regime de bens (art. 1.647 do Novo Cdigo Civil);
10- Ainda que o Cartrio no tenha mais competncia sobre um distrito ou municpio, as
averbaes feitas nas matrculas ou margem do registro ( transcrio/inscrio) sero neles
efetuadas (art. 169, inciso I da Lei n 6.015/73);
34
12- nas aquisies e transmisses feitas por empresas jurdicas devem constar da qualificao o n.
CNPJ/MF, endereo e nome do(s) scio(s) ou representante legal (documento comprobatrio para
assinatura do ato).
13- Penhora, arresto e seqestro - Podero ser feitos por mandado ou certido. Devero neles
constar o nome do juiz, a natureza do processo, a qualificao das partes, o nome do fiel
depositrio, a indicao do imvel penhorado, o valor da execuo e a autenticao das peas.
14- Instrumentos particulares com fora de escritura pblica com alienao fiduciria ( Consrcios)
devem estar assinados e com firma reconhecida de todas as partes: transmitente (s), adquirente(s) e
testemunhas.
15- Escrituras de pactos antenupciais para serem registradas devem estar acompanhadas de certido
de casamento em original ou cpia autenticada, e verificar o primeiro domiclio do casal.
16- Ttulo: Escritura de bem de famlia - prazo indeterminado - receber e distribuir direto ao oficial
substituto da serventia (LUIZ).
35
IDENTIFICAO DO IMVEL:
(NOME
DO
IMVEL),
(LOGRADOURO)
(ENDEREO
DO
LOGRADOURO), (N DO LOGRADOURO),
__________________________________________________
BEL. OFICIAL
BEL. OF. SUBSTITUTO
________________________________________________________________________________
36
2- ADITIVO
Ato de averbao. As partes, de comum acordo, em qualquer poca, podero acertar alteraes no
contrato primitivo. Basta que, mediante um outro contrato, neste caso chamado aditivo contratual,
estabeleam quais as clusulas do contrato que sero alteradas.
A.
B.
Exemplo:
___________________,
anteriormente
qualificado(s),
credor(es)
POR:-_______________________________________
(nome
do
escrevente
autorizado(a)),
________________________________________________________________________________
37
3- ADJUDICAO EM INVENTRIO
O ato praticado o de registro. A adjudicao ato judicial que estabelece e
declara que a propriedade imvel deve ser transferida de seu primitivo dono para o credor, para que
este satisfaa seu crdito. Possui natureza constitutiva, gerando direitos de domnio e posse ao
credor.
As sentenas de adjudicao e as cartas de adjudicao devem ser, obrigatoriamente, transcritas no
Registro Imobilirio, para que se possa transferir efetivamente o domnio do imvel ao
adjudicatrio.
Nessa linha, d-se a adjudicao:
I.
ao exeqente, quanto aos bens objeto da execuo, salvo o caso de haver protesto por
B.
C.
o auto de adjudicao;
D.
o ttulo executivo.
4- ADJUDICAO COMPULSRIA
O ato praticado o de registro. A adjudicao ato judicial que estabelece e declara
que a propriedade imvel deve ser transferida de seu primitivo dono para o credor, para que este
satisfaa seu crdito. Possui natureza constitutiva, gerando direitos de domnio e posse ao credor.
As sentenas de adjudicao e as cartas de adjudicao devem ser, obrigatoriamente, transcritas no
Registro Imobilirio, para que se possa transferir efetivamente o domnio do imvel ao
adjudicatrio.
Nessa linha, d-se a adjudicao:
I.
ao exeqente, quanto aos bens objeto da execuo, salvo o caso de haver protesto por
A.
B.
C.
o auto de adjudicao;
D.
o ttulo executivo.
39
A Escritura Pblica de Inventrio cumulada com adjudicao de bens poder ser feita
quando falecido o proprietrio do imvel e, esse tenha somente um nico herdeiro. Desse modo,
ser feito inventrio cumulado com adjudicao.
de 2.____, lavrada no __
Tabelio de Notas , livro _____, pginas ________ procedo este registro para ficar constando que
em razo do falecimento de (nome do transmitente), ocorrido aos __de ______de _____, o
imvel desta matrcula, estimado em (Valor da Venda/Avaliao), foi ADJUDICADO a (nome
do adquirente). Valor venal
REGISTRADO
POR:-__________________________________
(nome
do
escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
40
6- AFETAO
Ato praticado de averbao. O instituto do patrimnio de afetao foi inserido no
sistema das incorporaes imobilirias com o advento da Lei n 10.931/04, e passou a conferir
maior segurana queles que pretendem adquirir seu imvel residencial ou comercial ainda em
fase de construo.
A maior viabilidade da popularmente conhecida aquisio de imvel na planta dse porque, tendo a construtora optado por incorporar seu empreendimento sob o regime da afetao,
todos os recursos financeiros aplicados pelos adquirentes naquela construo especfica ficam a ela
atrelados, no podendo o incorporador utiliz-los em outra obra. Alm disso, no ocorrendo
vinculao entre o patrimnio particular do incorporador e os bens que compem o
empreendimento (terreno, edificao e aportes financeiros), uma eventual insolvncia ou falncia da
empresa responsvel no afetaria o negcio imobilirio, resguardando os adquirentes de possveis
prejuzos, tendo em vista que os mesmos podero, por conta prpria, dar continuidade s obras.
Entretanto, citada lei federal no tornou obrigatria, mas facultativa, a instituio do
patrimnio de afetao, critrio do incorporador; desta forma, sendo da vontade da construtora
submeter seu empreendimento ao regime em questo, dever a mesma apresentar ao cartrio de
AFETAO, previsto na Lei n 10.931, de 02 de agosto de 2.004, arts. 31-A e 31-B, da Lei
4.591/64.
AVERBADO POR:- _______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
41
7- ALIENAO FIDUCIRIA
Ato praticado de registro. A alienao fiduciria de imveis foi instituda pela
Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispe sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio.
Assim estabelece o artigo 22, da mencionada lei: A alienao fiduciria regulada por esta Lei o
negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a
transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel.
Em 2007, a Lei 11.481 desdobrou o antigo pargrafo nico do citado artigo 22,
deixando bem claro, no pargrafo 1, que a alienao fiduciria pode ser utilizada por qualquer
pessoa fsica ou jurdica: A alienao fiduciria poder ser contratada por pessoa fsica ou jurdica,
no sendo privativa das entidades que operam no SFI (...).
Outrossim, o artigo 38 da Lei 9.514/97 dispe: Os atos e contratos referidos
nesta Lei ou resultantes da sua aplicao, mesmo aqueles que visem constituio, transferncia,
modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis, podero ser celebrados por escritura
pblica ou por instrumento particular com efeitos de escritura pblica.
Modlo de extrato para registro:
R. (n do ato) (n do registro). (alienao fiduciria) - Prenotao n. ______
DATA:-
Pelo instrumento particular com fora de escritura pblica referido no R. __, o(s) ( nome dos
adquirentes), anteriormente qualificado(s) ALIENOU(ARAM) FIDUCIARIAMENTE o imvel
desta matrcula, a favor do(a) (nome do credor), para garantia da dvida de ( Valor da Venda);
com fundamento no art. 22, da Lei Federal 9.514/97 e em decorrncia do disposto no art. 23,
pargrafo nico, da citada lei, o (a, os, as) fiduciante(s) tornou (aram)-se possuidor (a, as, es) direto
(a, s) e o fiducirio possuidor indireto do imvel, no podendo em razo daquele pacto, sem o
consentimento do fiducirio, alienar ou onerar o imvel enquanto no liquidada toda a dvida, que a
(o, os) fiduciante (s), enquanto adimplente(s), foi assegurada a livre utilizao do imvel, por sua
conta e risco. A dvida acima dever ser paga por meio de 240 prestaes mensais e consecutivas,
composta da parcela de amortizao e juros, calculada pelo Sistema de Amortizao Constante
(Novo) SAC/SACRE, no valor total inicial de R$ , taxa de juros nominal de _______% ao ano,
equivalente taxa efetiva de _______% ao ano, vencendo-se a primeira prestao aos __ de
________ de ____, e com as demais clusulas e condies constantes do ttulo.REGISTRADO POR:-________________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
42
43
Ato praticado de averbao. Ato normativo do poder executivo no qual deve ser
instrudo com requerimento ao Oficial do Cartrio de Registro de Imveis contendo a Certido de
dados cadastrais com a devida alterao do numerao predial expedida pela Prefeitura do
Municpio.
Obs: (1) As xerox devero ser autenticadas.
(2) Reconhecer a firma do(a) requerente ou firmar o requerimento perante o funcionrio do
cartrio.
* av. 246 da Lei 6.015/73
44
A ato praticado de averbao. Ato pelo qual altera a razo social (nome) de uma
empresa (pessoa jurdica). O instrumento deve estar acompanhado de documento comprobatrio de
alterao de razo social devidamente registrado na Junta Comercial e o termo de Compromisso do
novo responsvel legal e cpia do carto do CNPJ.
45
11- ARREMATAO
Ato praticado de registro. As arremataes so atos que devem ser registrados e
no averbados. Isso porque arrematao um ato de compra e venda realizado em leilo ou hasta
pblica, venda esta que ir transferir a propriedade imvel ao ofertante que der o lance de maior
valor. Aps concluda a arrematao, lavrar-se-h um auto de arrematao e ser expedida a carta
de arrematao a favor do arrematante.
A carta de arrematao o instrumento hbil e definitivo que transfere o domnio
do imvel ao arrematante, mas o direito de propriedade, propriamente dito, somente ser transferido
ao novo dono aps a sua efetiva transcrio no Registro de Imveis.
O registro da arrematao, seja ela judicial ou extrajudicial, ser realizado
mediante a apresentao da Carta de Arrematao, que dever conter:
I.
46
Conforme carta de arrematao passada em________ aos ___ de ________ de ____, nos termos do
Pargrafo I, Artigo 30, do Decreto Lei 70, de 21 de novembro de 1966 e legislao complementar,
extrada dos autos de execuo extrajudicial (Processo n. ___________) que (nome do
credor/autor), move contra (nome do devedor/ru), o imvel desta matrcula, foi
ARREMATADO, pelo valor de R$ (Valor da Venda). Valor venal R$ ________.
47
13- ARRESTO
O ato praticado de averbao. O arresto consiste na apreenso judicial da coisa, objeto do litgio
(sequestro) ou de bens do devedor necessrios (arresto) a garantia da divida lquida e certa cuja cobrana se promove ou
vai promover em juzo.
Ser concedida independentemente de justificao prvia, quando for requerida pela Unio, Estados e Municpios ou
quando o credor prestar cauo.
O mandado ou certido devero conter, obrigatoriamente:
I. Nome do juiz e especificao do respectivo cargo;
II. Natureza e nmero do processo;
III. Nome e qualificao das partes de forma completa, do exequente e do executado. Dever haver perfeita
coincidncia entre o executado e o titular de domnio do imvel penhorado. O imvel h que pertencer ao executado.
Somente possvel o registro da penhora em nome de terceiro se a ele alienado pelo executado, desde de que tenha sido
caracterizada, no processo, a fraude de execuo, por deciso que reconhecer a ineficcia da alienao em relao ao
exequente, circunstncia que dever constar do mandado ou das certides;
IV. Nome do depositrio, que deve constar obrigatoriamente, verificando-se se a sua assinatura foi posta ao auto ou
termo de penhora.
V. Indicao do imvel penhorado com suas caractersticas essenciais, inclusive o nmero da matricula e/ ou
transcrio;
VI. Especificao do valor da execuo;
VII. Autenticao das peas apresentadas e assinatura do juiz.
OBSERVAES:
se o imvel arrestado tiver sido alienado fraudulentamente, o MM. Juiz do feito pode declarar a ineficcia da alienao
por despacho, o qual deve constar do mandado ou da certido; se o MM. Juiz preferir mandar cancelar o registro
declarado em fraude, deve constar a data da deciso e que no foi interposto nenhum recurso contra ela.
48
* lei 9.514-1997
Modelo de extrato para registro:
49
15- ATRIBUIO
Ato praticado de registro. Para que cada condmino seja titular, isoladamente,
de uma unidade (ou de mais de uma), indispensvel o registro de um instrumento que o torne
titular exclusivo daquela unidade, pois o registro da instituio faz nascer a unidade, mantida, nesta,
o condomnio existente no edifcio e terreno. Para que haja a propriedade exclusiva que se deve
instrumentar a ATRIBUIO das unidades.
* Lei 6.015/73
Conforme instrumento particular celebrado nesta cidade, aos ________ de ____________ de 2000,
procedo este registro para constar que os proprietrios, anteriormente qualificados, titulares das
fraes ideais no terreno e no empreendimento Edifcio
unidades autnomas que compem o referido condomnio, passando o imvel desta matrcula, a
pertencer exclusivamente a _________________________________, j qualificados.- Valor
Venal R$________.
REGISTRADO POR:-__________________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
50
* Lei 6.015/73
51
* Lei 6.015/73
52
53
* Lei 6.015/73
(Modelo do ato )
- Prenotao n. ______
AV. (n do ato) (n do registro). (bem reservado)
DATA:Nos termos da escritura referida na Av. ____, instruda com ______________(formal de partilha)
expedido em ___ de ____ de ____, pelo Juzo de Direito da ____ Vara Cvel desta comarca _____
(digitalizado/microfilmado sob no. ____), extrado dos autos da ________ (ttulo judicial) (Proc.
n. 1106/00), em que so requerente(s) ________________________ e __________________, e
tendo em vista tratar-se de excluso de bens, no regime da comunho parcial de bens, prevista no
inciso I, do art. 269 do Cdigo Civil, uma vez que embora o imvel objeto desta matrcula pelo
requerente em ____/___/____, conforme instrumento particular de compromisso de venda e
compra, procedo esta averbao para ficar constando que o mesmo pertence com
exclusividade ao separando(a) ____________, no se comunicando, portanto, com o
patrimnio de sua ex-esposa.
AVERBADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
______________________________________________________________________________
54
21- BLOQUEIO
Ato praticado de averbao. O Bloqueio da matrcula determinada pela autoridade
judicial (administrativo ou contencioso) atravs de mandado ou ofcio consiste na proibio da
prtica de quaisquer atos subseqentes quela ordem. o trancamento da matrcula.
* Lei 6.015/73
55
56
* Lei 6.015/73
57
* Lei 6.015/73
58
OBSERVAES:
a) a lei permite que o mandado seja substitudo por certido passada pelo Escrivo do feito, desde
que contenha os mesmos elementos e a declarao do fim especial a que se destina (o registro);
b) tratando-se de mandado, o Escrivo deve autenticar a firma do Magistrado;
* Lei 6.015/73
59
* Lei 6.015/73
60
obs: Tratando-se de dvida garantida por notas promissrias, estas devero instruir o requerimento,
observando-se a necessidade de vinculao de tais ttulos de crdito ao ttulo de origem (escritura de
compra e venda), anexando as notas promissrias.
Nos termos do instrumento particular passado nesta cidade aos __ de _________________ de 2___,
instrudo com comprovantes do pagamento do preo avenado no registro n ___, procedo o
CANCELAMENTO das clusulas resolutivas constante do referido registro.
AVERBADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
61
62
* Lei 6.015/73
Modelo de extrato para registro:
63
* Lei 6.015/73
Modelo de extrato para registro:
termos
do
instrumento
particular
de
__de
__________de
____,
passado
em
________________, procedo esta averbao para constar que a(o) credor(a) ________________,
autorizou o CANCELAMENTO da hipoteca registrada sob o n. __, nesta matrcula.
AVERBADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
64
* Lei 6.015/73
AV. (n do ato) (n do registro). (cancelamento de hipoteca cedular) - Prenotao n. ______
DATA:Nos
termos
do
________________,
instrumento
procedo
particular
esta
de
__de
averbao
__________de
para
constar
_____,
que
passado
o(a)
em
credor(a)
65
Ato
praticado
de
averbao.
Cancelamento
da
indisponibilidade de bens imveis ser averbado em virtude de determinao do juzo ou rgo que
determinou a indisponibildade de bens.
* Lei 6.015/73
AV. (n do ato) (n do registro). (cancelamento da indisponibildade) - Prenotao n. ______
DATA:Conforme ofcio expedido em de
de
de
ordem
_________
em
trmite
perante
Juzo
66
* Lei 6.015/73
Modelo de extrato para registro:
67
* Lei 6.015/73
* Lei 6.015/73
Modelo de extrato para registro:
69
70
71
* Lei 6.015/73
Modelo de extrato para registro:
, nesta
matrcula.
AVERBADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
72
As causas extintivas do
usufruto esto previstas no art. 739 do CC. Trs delas determinam o cancelamento do registro
(inscrio) do usufruto pelo prprio Oficial do Registro, independentemente de ordem judicial.
73
As causas extintivas do
usufruto esto previstas no art. 739 do CC. Trs delas determinam o cancelamento do registro
(inscrio) do usufruto pelo prprio Oficial do Registro, independentemente de ordem judicial.
nesta
matrcula,
em
virtude
do
falecimento
do(a)
usufruturio(a)
41- CASAMENTO
75
42- CAUO
Ato a ser praticado de averbao. A cauo locatcia tem o condio de
garantir ao locador o recebimento dos locativos devidos enquanto no alienada a coisa, pois, se isto ocorrer,
cessar a garantia, devendo o locador exigir outra e o locatrio prest-la.
Nos termos do instrumento particular de locao datado ___de ____ de ______ de _____, passado
em ____________ - Estado de ___________, o proprietrio ______________________________,
qualificado anteriormente, deu em CAUO o imvel desta matrcula, em razo das obrigaes
assumidas no contrato acima referido, figurando como locadores ____________________ ( credor)
e como locatrios (devedor), locao esta, com prazo de ____ meses, com incio a partir de
__de____________ de_____ e trmino em data de ___de __________ de _____, com o aluguel
fixado no valor de R$. _________, com as demais clusulas e condies constantes do contrato.
AVERBADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
76
FORMA DO TTULO:- Cdula de Crdito Comercial n ______, emitida em _________, em __ de ________ de ___.
CREDOR:-
VALOR:-
PRAA DE PAGAMENTO:-
OBJETO DA GARANTIA:-
78
de
de _____, na cidade de
, Estado de
, Estado
79
FORMA DO TTULO:- Cdula de Crdito Industrial n ______, emitida em _________, em __ de ________ de ____.
CREDOR:-
VALOR:-
PRAA DE PAGAMENTO:-
OBJETO DA GARANTIA:-
80
CREDOR:-
EMITENTE:-
VALOR:-
PRAA DE PAGAMENTO:-
OBJETO DA GARANTIA:-
81
CREDOR:-
VALOR:-
PRAA DE PAGAMENTO:-
OBJETO DA GARANTIA:-
82
FORMA DO TTULO:- Cdula de Produto Rural n ______, emitida em _________, em __ de ________ de ____.
CREDOR:-
VALOR:-
PRAA DE PAGAMENTO:-
OBJETO DA GARANTIA:-
83
FORMA DO TTULO:- Cdula de Produto Rural n ______, emitida em _________, em __ de ________ de ____.
CREDOR:-
VALOR:-
PRAA DE PAGAMENTO:-
OBJETO DA GARANTIA:-
84
51 - CESSO DE CRDITO
Ato a ser praticado de averbao. Na cesso de crdito, o cedente aquele
que aliena o direito; o cessionrio, o que adquire. O cedido o devedor, a quem incumbe cumprir a
obrigao. Assim a cesso no totalmente alheia ao cedido, muito embora no seja necessria sua
anuncia, mas to somente sua cincia para que possa efetuar o pagamento da obrigao, salvo
peculiaridades do caso concreto. Tal comunicao feita por notificao.
Cumpre salientar que na hiptese do devedor estar em mora, a
citao cumpre validamente a exigncia da notificao.
Assim, nos termos do art. 290 do CC a cesso de crdito no tem
eficcia em relao ao devedor, seno quando a este notificada; mas por notificado se tem o
devedor que, em escrito pblico ou particular, se declarou ciente da cesso feita. Com maior razo,
se o prprio devedor anuir no instrumento da cesso. Exige ainda o art. 288, CC que seja feita por
escrito. um negcio jurdico de feio contratual, em que o credor transfere seu direito a um
terceiro.
esta
averbao
para
constar
que
credor
__________________(nome
do
85
52 - CESSO DE DIREITOS
folhas
_____________,
o(s)
promissrio(s)
__________(nome
dos
86
87
88
(Modelo do ato)
nacional,
ficar
dita
vinculada
por
FIDEICOMISSO,
sendo
fiduciria
89
90
57 - CLUSULA RESTRITIVA
Ato praticado de averbao. As clusulas restritivas so:
INALIENABILIDADE a restrio imposta ao beneficiado de poder dispor da coisa, ou seja, de aliena-la. Por fora
de circunstncia, o imvel no pode ser cedido a qualquer ttulo onerado com hipoteca, e nem sobre ele ser possvel
constituir os direitos reais de anticrese e outros.
Referida clausula pode ser classificada em:
ABSOLUTA: Quando vedada ao beneficirio, a alienao do bem a quem quer que seja. Todavia, poder ser
levantada a restrio, mediante pedido fundamentado ao Juiz, com sub-rogao em outro bem, sobre que pesar o nus;
RELATIVA: Quando a alienao permitida somente a determinadas pessoas ou restritiva a apenas a certos bens;
VITALCIA: Visa proibir a alienao durante toda a vida do beneficiado, o que no implica, porm, inalienabilidade
perptua, que no abrigada pelo nosso direito, sendo extinta aps a sua morte;
TEMPORRIA: Quando a restrio est ligada a um perodo certo e determinado de durao. A proibio desaparece
com o cumprimento de determinada condio ou o advento do termo estabelecido. Por exemplo, inalienabilidade por 10
anos, at que o favorecido atinja determinada idade; ou at o seu casamento, etc.
IMPENHORABILIDADE importa em estabelecer que o bem gravado, no pode ser objeto de penhora por dvidas
contradas pelo seu titulares. Entende-se que a clusula de inalienabilidade, implica necessariamente a
impenhorabilidade. A clausula maior absorve a menor. Exemplo clssico, o registro superveniente ao da penhora o
da arrematao em hasta pblica, em decorrncia de execuo. Contudo, a clausula de impenhorabilidade no implica
na inalienabilidade.
INCOMUNICABILIDADE tem por efeito manter o bem com o patrimnio separado. Pode ser aposta em conjunto
com as demais, ou em carter autnomo. Tambm se entende que a inalienabilidade implica necessariamente a
incomunicabilidade, porm, h entendimentos em sentido contrrio. A clausula de incomunicabilidade no induz efeitos
de inalienabilidade.
O imvel gravado, somente com as clausulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade pode ser livremente alienado,
sem a necessidade do cancelamento prvio de tais clausulas. Essas duas clausulas tem interpretao restritiva. No
importam na inalienabilidade, e tampouco, a toda evidncia impedem a alienao ou a transmisso, a outra pessoa.
Se o doador ou o testador (pois tais clausulas s podem ser impostas nos atos de doao ou em testamento) quisesse,
impedia a alienao ou a transmisso do imvel, teria imposto a clausula de inalienabilidade. Se imps apenas as
clausulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, evidentemente, no quis restringir a faculdade de dispor do
imvel por parte do donatrio.
*Lei n 6.120/1974.
AV. (n do ato) (n do registro). (clusula restritiva) - Prenotao n. ______
DATA:Nos termos do formal de partilha referido no R. ___, procedo esta averbao para constar que a
parte cabente ao herdeiro(s) _______________ (nome dos adquirente) , ficou gravada com as
clusulas de INCOMUNICABILIDADE, IMPENHORABILIDADE e INALIENABILIDADE.
AVERBADO POR:- _________________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
91
59 - CONSOLIDAO
Ato a ser praticado de averbao. Na consolidao de propriedade
em contratos que tem como garantia a alienao fiduciria, o inadimplemento do fiduciante que,
intimado para satisfazer o dbito, no prazo de 15 dias, no purgar a mora, determina a consolidao
da propriedade do imvel em nome do fiducirio, nos termos do artigo 26 da Lei n. 9.514/97. Para
tanto, o pargrafo 7 do referido artigo adverte que o oficial do competente Registro de Imveis,
certificando esse fato, promover a averbao, na matrcula do imvel, da consolidao da
propriedade em nome do fiducirio, vista da prova do pagamento por este, do imposto de
transmisso inter vivos e, se for o caso, do laudmio.
considerando
que
fiduciante
[NOMES_DOS_TRANSMITENTES],
anteriormente qualificado(s), aps ter sido regularmente intimado em .... de ................ de ..........,
nos termos do art. 26, da Lei 9.514/1997, para cumprimento das obrigaes contratuais assumidas
no instrumento particular de .... de ....... de ........., junto credora, no purgou a mora do referido
prazo legal, tudo de conformidade com o procedimento de Intimao que tramitou perante esta
serventia e que esta microfilmado integralmente nesta data. Valor Venal R$. .
AVERBADO POR:- _________________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
93
60 -DAO EM PAGAMENTO
94
61- DEMOLIO
* Lei n 4.591/64
Modelo de extrato para registro:
95
62- DESAPROPRIAO
* Lei n 6.015/73.
Modelo de extrato para registro:
) movida
pela
matrcula
foi
transferido
_______________________
(nome
do
96
No mbito direito das obrigaes, o artigo 812 do Cdigo Civil, define que morto
um dos beneficirios, recolham os sobreviventes a parte do que morreu, se assim se estipulou. A matria de
sucesses, estabelece o artigo 1.941 que: quando vrios herdeiros, pela mesma disposio testamentria,
forem conjuntamente chamados herana em quinhes no determinados, e qualquer deles no puder ou no
quiser aceit-la, a sua parte acrescer dos co-herdeiros, salvo o direito do substituto. J o art. 1.943 numera
as hipteses em que o nomeado no pode ou no quer recolher a herana, so elas: pr-morte; excluso por
indignidade ou falta de legitimao, nos casos do artigo 1.801, na no verificao da condio sob a qual foi
institudo e a renncia.
97
* Lei n 10.406/2002.
Modelo de extrato para registro:
98
65- DIVRCIO
99
66- DOAO
Ato a ser praticado de registro. A Doao o ato em que uma pessoa, por
liberdade, transfere do seu patrimnio, bens ou vantagens para o de outra. necessrio que o
doador promova o registro da escritura (no caso de bem imvel). O doador poder estabelecer na
doao a reserva de usufruto, o que o permitir usufruir o bem doado enquanto estiver vivo.
O doador poder tambm gravar o bem doado com as seguintes clusulas, a fim
de proteger o patrimnio da prole ou por outro motivo e se houver justa causa:
a) Clusula de incomunicabilidade O bem doado transmitido somente ao donatrio, assim,
qualquer que seja o seu regime de bens (se j casado) o bem doado no se comunicar ao cnjuge,
nem ao futuro cnjuge;
b) Clusula de impenhorabilidade O bem doado no poder ser penhorado para garantia de
pagamento futuro aos credores, mesmo que o donatrio tenha contrado dvidas (anteriores a
doao) ou que venha a contra-las (posteriores a doao);
c) Clusula de inalienabilidade O bem no poder ser alienado (vendido). A inalienabilidade
poder ser vitalcia ou temporria. Tal clusula implica tambm a impenhorabilidade e
incomunicabilidade;
d) Clusula de reverso Se o donatrio falecer antes do doador, o bem que fora doado retornar ao
patrimnio do doador
100
67- FUSO
101
68- HIPOTECA
Ato a ser praticado de registro. A Hipoteca, penhor e anticrese so
direitos reais de garantia sobre coisas alheias previstos no Cdigo Civil. So meios do credor da
obrigao assegurar a responsabilidade patrimonial de certos bens do devedor. A hipoteca tem
como garantia um bem imvel; no penhor se d em garantia um objeto mvel mediante a efetiva
entrega ao credor; e a anticrese consiste na entrega ao credor um imvel para que este perceba os
frutos e rendimentos dele provenientes para compensao da dvida.
Conforme o Art. 1.419. Nas dvidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem
dado em garantia fica sujeito, por vnculo real, ao cumprimento da obrigao.
Tal dispositivo reafirma que o penhor, a hipoteca e a anticrese so direitos
reais de garantia, que podem ser definidos como o patrimnio do devedor que venha assegurar o
pagamento de seus credores. Como direitos reais de garantia, tm o credor como titular do direito de
penhor, anticrese e hipoteca e como sujeitos passivos todos que mantm relao jurdica com a
coisa, em razo da eficcia erga omnes.
a garantia real que se estabelece em princpio sobre coisa imvel que se
realiza sem o desapossamento do devedor. O imvel afetado pela garantia da obrigao resulta em
do devedor comum e o direito de seqela no
direito de preferncia, oponvel aos demais credores
102
e trabalhistas. Alm disso, o devedor s poder alienar o bem se tal ato for devidamente assentido
pelo credor. Em todos os casos, o direito real constitui-se com o registro da cdula no Registro de
Imveis.
Modelo de extrato para registro:
R. (n do ato) (n do registro). (hipoteca cedular) - Prenotao n. ______
DATA:Pela Cdula de Crdito _________ n ______, emitida em ___________, em ___ de _______ de
____, registrada sob n _____________, no livro 3 (Registro Auxiliar), os proprietrios ______,
deram o imvel desta matrcula em HIPOTECA CEDULAR de 1O grau e sem concorrncia de
terceiros ao _______________ (nome do credor), para garantia da dvida no valor de
[VALOR_DA_VENDA], dvida essa com vencimento final para o dia ___ de ______ de ____, a
ser paga na forma constante do ttulo e nas condies constantes do mesmo.
REGISTRADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
103
(SPIU).
____________________________________________________________________
104
(DESCRIO DO ATO)
Cadastrado
Prefeitura
Municipal
___________
sob
no.
____________________________________________________________________
105
bem como:
a) tratando-se de pessoa fsica, o estado civil, a profisso e o nmero de inscrio no Cadastro de
Pessoas Fsicas do Ministrio da Fazenda ou do Registro Geral da cdula de identidade, ou, falta
deste, sua filiao;
b) tratando-se de pessoa jurdica, a sede social e o nmero de inscrio no Cadastro Geral de
Contribuintes do Ministrio da Fazenda;
Modelo de extrato para registro:
AV. (n do ato) (n do registro). (identificao pessoal - CPF/RG) - Prenotao n. ______
DATA:Atendendo requerimento passado nesta cidade em _____ de _______ de _____, instrudo com
cpias autenticadas da cdula de Identidade n ________________ e do Carto de Identificao do
Contribuinte n _________________de nome _________________, procedo esta averbao para
ficar constando que atualmente o mesmo portador dos documentos acma descritos.
AVERBADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
106
o ato jurdico ou o contrato se torne pblico e autntico, o meio hbil para a transferncia do
domnio, de molde a fixar o direito real sobre o imvel. Vale dizer, o modo solene e derivado de
adquirir a propriedade imvel (CC, art. 530, I).
averbao para constar que _________________ (cedente/ nome do Banco), foi incorporada pelo
________________(cessionrio / nome do Banco).AVERBADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
107
DATA:
TTULO: Incorporao Imobiliria. FORMA DO TTULO: Instrumento particular passado nesta
cidade aos de
de
10.931, de 02 de agosto de 2004 e Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Cdigo Civil Brasileiro).
PROJETO DE CONSTRUO - O projeto de construo do empreendimento mencionado foi
devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal de ______, nos termos do processo n
___________/____, conforme Alvar de Aprovao n _____/____, de ____ de _______ de ____,
tendo sido expedido o alvar de licena para construo n _______/___, em ___ de _____ de
_____. DESCRIO DO EMPREENDIMENTO - De conformidade com o projeto aprovado, o
EDIFCIO ________________, apresentar as seguintes caractersticas: a) - Ser composto de
um bloco contendo um subsolo, andar trreo, mezaninos _____________ pavimentos-tipo de
__________; b) - Ser servido por ____ elevadores, sendo ___ de servio e _____ social; c) - No
SUBSOLO se localizam: o estacionamento de automveis com ____ vagas demarcadas para
estacionamento de veculos, sendo ____ vagas simples, numeradas de ____ a ____, ___ vagas para
deficientes fsicos e ___ vaga para desembarques, sendo que as vagas destinadas deficientes
fsicos no possuem numerao, contendo, ainda, ____ vagas para motos e ____ para bicicletas,
rea de circulao e manobras, hall e poos dos elevadores, escadaria, rampas de acesso e caixas
dgua bombas; d) - no ANDAR TRREO conter o hall de entrada com WC masculino e
feminino, espao destinado a administradora de seguros, centro de medidores, WC de funcionrios,
rampas de acessos para veculos ao subsolo, andar trreo e mezanino, duas rea de insuflamento,
cabine do gerador, depsitos de lixo orgnico ereciclvel,
"hall" dos elevadores, escadaria, poos
dos elevadores, reas de circulao e manobras, o estacionamento de automveis com ___ vagas,
sendo __ demarcadas, numeradas de ____a ___, ___ para deficientes fsicos, __ vagas para idosos,
__ vaga dupla para carga e descarga ___ vaga para embarque e desembarque e lanternim para
ventilao do subsolo; e) - no MEZANINO - 1 conter os poos dos elevadores, hall, escadaria, a
sobre loja da administradora de seguros, espao tcnico, estacionamento de automveis em locais
indeterminados (sistema rotativo) com __ vagas demarcadas numeradas de ___ a __, ___ vagas para
motos, __ vagas para bicicletas, poos dos elevadores, escadaria, reas de circulao e manobras e
rampas de acesso para o andar trreo e mezanino __; f) - no MEZANINO - 2 conter os poos dos
elevadores, hall, escadaria, o estacionamento de automveis em locais indeterminados com ___
vagas demarcadas numeradas de ___ a ___, rea de circulao e manobras e rampas de acesso para
o mezanino __; g) no MEZANINO - 3 conter os poos dos elevadores, hall, escadaria, o
estacionamento de automveis em locais indeterminados com __ vagas demarcadas numeradas de
__ a ___, rea de circulao e manobras e rampa de acesso para o mezanino 2; h) - do PRIMEIRO
AO DCIMO STIMO PAVIMENTOS-TIPO conter ___ conjuntos comerciais que sero
tambm identificados como de finais __ a finais ___, poos dos elevadores, escadarias e "hall" e
circulao, adiante descritos e caracterizados: i) no ATICO conter a escadaria, hall, casa de
mquinas, os reservatrios de gua, circulao e acesso ao andar de cobertura; j) acima da
109
representadas pela LOJA com SOBRELOJA localizada no andar trreo e pelos ___
APTOS/CONJUNTOS COMERCIAIS, que localizar-se-o do primeiro ao ____ pavimentos que
obedecero a seguinte designao numrica:
1 PAVIMENTO-TIPO: APTOS/CONJUNTOS NS. _________________;
2 PAVIMENTO-TIPO: APTOS/CONJUNTOS NS. _________________;
3 PAVIMENTO-TIPO: APTOS/CONJUNTOS NS. _________________;
4 PAVIMENTO-TIPO: APTOS/CONJUNTOS NS. _________________;
5 PAVIMENTO-TIPO: APTOS/CONJUNTOS NS. _________________;
DESCRIO DAS UNIDADES AUTNOMAS - As unidades autnomas do futuro EDIFCIO
__________, antes mencionadas, tero as seguintes reas, fraes ideais de terreno e
confrontaes, a saber: ........................................................................................................................,
( descrio e confrontao do imvel);
110
102.2. A prenotao desses mandados ficar prorrogada at a soluo definitiva da pendncia judicial com
as providncias que forem ento determinadas, ou revogao da ordem neles contida.
102.3. Far-se-, junto com a verificao da existncia de ttulos contraditrios tramitando simultaneamente,
o controle da existncia de mandados judiciais com ordem de indisponibilidade, na forma prevista no item
10, Captulo XX, das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia, que dever ser mantido
enquanto estiver em vigor a prenotao correspondente, conforme consta do subitem 102.2.
102.4. Quando se tratar de ordem que tenha por objeto ttulo determinado, que j esteja tramitando no
registro imobilirio para fim de registro, ficar este sustado, e prorrogada a sua prenotao por motivo da
ordem judicial, at que seja solucionada a pendncia, cumprindo seja anotada a ocorrncia na respectiva
prenotao, no local prprio do Livro 1- Protocolo.
102.5. Quando se tratar de ordem genrica de indisponibilidade de determinado bem imvel, sem indicao
do ttulo que a ordem pretende atingir, no sero sustados os registros dos ttulos que j estejam
tramitando, porque estes devem ter assegurado o seu direito de prioridade.
102.6. No caso previsto no subitem 102.5, a prenotao do mandado de indisponibilidade, prorrogada at
ordem judicial em contrrio, impedir o acesso ao registro de quaisquer outros ttulos que permanecero
protocolados, no aguardo da oportunidade para o exerccio do direito de prioridade ao registro.
102.7. Convertido o provimento judicial cautelar em definitivo, e se a final for necessrio o registro da
respectiva sentena ou deciso, poder ser aproveitada a prenotao do mandado de indisponibilidade, que
pretendia assegurar a tutela jurisdicional antecipada na medida cautelar.
102.8. Das certides dos registros atingidos pela ordem de indisponibilidade, constar, obrigatoriamente, a
existncia dos mandados que tenham sido recepcionados e lanados no Livro 1 - Protocolo, ainda que no
haja registro das ordens no Livro 2 - Registro Geral, ou no Livro de Registro das Indisponibilidades, como
previsto acima.
102.9. Nos demais casos, quando as ordens ou comunicaes administrativas de indisponibilidade
contarem com previso legal especfica para ingresso no registro imobilirio, elas sero registradas no Livro
de Registro das Indisponibilidades, ainda que no haja bens imveis na Comarca que devam ser tornados
indisponveis ao tempo da recepo do mandado. Havendo bens, ser tambm feita a respectiva averbao
no Livro 2 - Registro Geral.
102.10. A supervenincia de nova ordem jurisdicional que revogue aquela cuja prenotao esteja
prorrogada, determinar a anotao da ocorrncia, ficando cancelada a prenotao.
102.11. As disposies acima no se aplicam aos mandados extrados do Procedimento Cautelar de
Protesto Contra Alienao de Bens.
de
2.0
Bens, e nos termos dos itens 102.1 e seguintes, do Captulo XX, das Normas de Servio da
Corregedoria Geral de Justia do estado de So Paulo, procedo esta averbao para constar que por
solicitao da __________________ ( autor/ Vara de Origem) Vara ..............., processo n.........,
de
Ao
.............,
foi
decretada
indisponibilidade
de
todos
os
bens
de
_______________________ (proprietrio).
AVERBADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
112
Vara Cvel desta comarca, passado nos autos de ao de __________ (tipo da ao) -
processo no.
(devedor/ru), procedo esta averbao para constar que foi declarara ineficaz a alienao constante
do R. ....., e por consequencia, o objeto do R.____. nesta matrcula.
AVERBADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
113
n 8.009/90
Pela escritura de .............................., lavrada no .... Tabelio de Notas de ........... , livro ......, pgina....., os proprietrios
............................... e sua mulher ................................................., anteriormente qualificados, INSTITURAM em BEM
DE FAMLIA o imvel de sua propriedade, objeto desta matricula, no valor estimativo de R$ .......,... A referida
escritura foi devidamente registrada sob n 4.988, livro 3 registro Auxiliar, nesta data.
n.s
....................................-SSP-SP
.................................-SSP-SP,
inscritos
no
CPF/MF
sob
n.s
matrcula). A escritura, em seu inteiro teor, foi microfilmada sob n. 221.051, e o registro da instituio de bem de
famlia feito sob n. ......., na Matrcula n. .................
REGISTRADO POR: ___________________________________________________________, oficial substituto.
________________________________________________________________________________
114
78 - INSITUIO DE CONDOMNIO
INSTITUIDORA:
_____________________________________
CNPJ/MF
sob
no. ____________________.
115
por
planos
horizontais,
contendo:
SUBSOLO,
PAVIMENTO
TRREO,
MEZANINO, ANDARES TIPO, __o. ANDAR / ___o. PAVIMENTO, __o. ANDAR / ___o.
PAVIMENTO E CASA DE MQUINAS/CAIXA D GUA, assim discriminados:
SUBSOLO:- composto de: rampa de acesso com piso anti-derrapante, escadaria de acesso aos
demais pavimentos, (superiores), dotada de porta corta fogo, ___ poos de elevadores, depsito de
lixo, hidrante, ____ caixas dgua inferiores e ___ garagens numeradas, (demarcadas sob nos. ___,
___, ___ e ___), que sero vinculadas aos apartamentos, conforme adiante descrito.-
PAVIMENTO TRREO:- composto de: sinalizador de autos, caixa para correspondncia,
rampa de acesso, guarita, rampa para deficientes fsicos com piso anti-derrapante, sala de espera,
hall social, ___ poos de elevadores, escadaria de acesso aos demais pavimentos,
(superiores/inferior), dotada de porta corta fogo, hall de servio, hidrante, casa de fora, vestirio de
funcionrios, sauna, vestirio com ___ B.W.C., central de gs, apartamento da zeladoria, (contendo:
sala, dormitrio, cozinha, B.W.C. e rea de servio), rea de lazer, espelho dgua (piscina), escada
de acesso ao mezanino, lava ps, ducha e pergolado.- MEZANINO:- composto de: terrao,
___ poos de elevadores, escadaria de acesso aos
demais pavimentos, (superiores/inferiores), salo
de festas com despensa e ___ B.W.C., sendo um masculino e um feminino com baby sitter,
hidrante, sala de ginstica e escada de acesso do pavimento trreo.- ANDARES TIPO:- Cada um
dos andares tipo so compostos de: ___ apartamento residencial e coisas de uso e propriedade
comuns, que so: ___ halls de circulao, ___ poos de elevadores, escadaria de acesso aos demais
pavimentos, (superiores/inferiores), dotada de porta corta fogo e hidrante.- __ o. ANDAR / __o.
PAVIMENTO:- composto da parte inferior do apartamento residencial designado pelo no. __,
bem como coisas de uso e propriedade comuns, a saber: ___ halls de circulao, __ poos de
elevadores, escadaria de acesso aos demais pavimentos, (superiores/inferiores), dotada de porta
corta fogo e hidrante.- __ o. ANDAR / ___o. PAVIMENTO:- composto da parte superior do
apartamento residencial designado pelo no. __, bem como coisas de uso e propriedade comuns, a
saber: ___ halls de circulao, ___ poos de elevadores, escadaria de acesso aos demais
pavimentos, (superior/inferiores), dotada de porta corta fogo e hidrante.- CASA DE MQUINAS
/ CAIXA D GUA:- composto de apenas coisas de uso e propriedades comuns, a saber: 02
poos de elevadores, __ casas de mquinas, escadaria de acesso aos demais pavimentos,
(inferiores), dotada de porta corta fogo, hall, escada tipo marinheiro, alapo, caixa d gua superior
e para raios.UNIDADES AUTNOMAS:
116
APARTAMENTO FINAL No. 01:- Situado no __o. andar tipo ou __o. pavimento, composto
de: sala de estar, sala de jantar, terrao, __ sutes, sendo __ master, banheiro social (B.W.C.),
cozinha, rea de servio, despensa e W.C. de empregada, bem como possui uma rea privativa de
____,__ m2, rea de garagem de ____,__ m2, rea comum de ___,__ m2, num total de ___,__ m2,
pertencendo-lhe tanto no terreno como nas partes comuns, uma frao ideal equivalente a
___,___%. Confrontando, de quem da rua olha o imvel, pela frente com a rea de recuo fronteiria
Av / Rua_____ , pelo lado direito e esquerdo com os respectivos recuos laterais dos respectivos
lados do prdio e pelos fundos com a rea de recuo dos fundos da edificao.- Ao apartamento n.
___, fica vinculada a garagem n. ___, localizada no subsolo.
APARTAMENTO FINAL No. 02:- Situado no __o. andar tipo ou __o. pavimento, composto
de: sala de estar, sala de jantar, terrao, __ sutes, sendo __ master, banheiro social (B.W.C.),
cozinha, rea de servio, despensa e W.C. de empregada, bem como possui uma rea privativa de
____,__ m2, rea de garagem de ____,__ m2, rea comum de ___,__ m2, num total de ___,__ m2,
pertencendo-lhe tanto no terreno como nas partes comuns, uma frao ideal equivalente a
___,___%. Confrontando, de quem da rua olha o imvel, pela frente com a rea de recuo fronteiria
Av / Rua_____ , pelo lado direito e esquerdo com os respectivos recuos laterais dos respectivos
lados do prdio e pelos fundos com a rea de recuo dos fundos da edificao.- Ao apartamento n.
___, fica vinculada a garagem n. ___, localizada
no subsolo
A conveno de condomnio do Edifcio Residencial _____________ foi registrada sob n.
_____, livro 3 Registro Auxiliar.
REGISTRADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
FICHA AUXILIAR
apartamentos
matrculas
_________
________
_________
________
_________
________
_________
________
_________
________
_________
________
_________
________
________________________________________________________________________________
117
79 - INSTITUIO DE USUFRUTO
Ato a ser praticado de registro. O usufruto, ento, representa o exerccio
simultneo de dois atributos da propriedade, os direitos de usar e fruir. Deste modo, conceitua-se
como o direito real de uso e fruio sobre coisa alheia que atribui ao titular, denominado de
usufruturio, temporariamente, o direito de usar e fruir do bem mvel, imvel ou universalidades
pertencentes ao nu-proprietrio. Assim, possvel compreender que o usufruto limita, mas no
afasta o direito de propriedade. No mesmo sentido, a autora Maria Helena Diniz disserta que "perde
o proprietrio do bem o jus utendi e o fruendi, que so poderes inerentes ao domnio, porm no
perde a substncia, o contedo de seu direito de propriedade, que lhe fica na nua-propriedade". O
presente direito real est regulado no Cdigo Civil de 2002 entre os artigos 1390 e 1411.
O usufruto pode ser constitudo pela lei, por ato inter vivos (contrato, p. ex.), por
ato causa mortis (testamento), por doao e por usucapio. cabvel o usufruto simultneo, ou seja,
duas ou mais pessoas exercerem o referido direito ao mesmo tempo. Entretanto, no pode haver
usufruto sucessivo, tendo em vista se tratar de direito personalssimo, portanto, intransmissvel com
a ocorrncia do evento morte. O registro do usufruto na serventia imobiliria encontra base legal no
artigo 167, inciso I, item 7, da Lei Federal 6.015/73, sendo lanado no Livro 2 registro geral.
Todavia, s h que se falar em direito de acrescer no usufruto quando o instituidor
ou reservante expressamente prever o referido direito no ttulo que constituir o usufruto. Deste
modo, o possibilidade de acrscimo deve ser expressa, na forma do artigo 1.411 do Cdigo Civil, o
qual prescreve que "constitudo o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se- a parte
em relao a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulao expressa, o quinho desses
couber ao sobrevivente".
O poder de alienar conditio sine qua non para a constituio do usufruto e de
qualquer outro direito real. Logo, a instituio de usufruto, que opera a favor de terceiro, somente
poder ocorrer enquanto o instituidor for titular do domnio. O mesmo vale para a reserva de
usufruto, pois esta deve ser efetivada antes da transmisso da nua-propriedade do imvel. Para
elucidar a matria, tomemos os seguintes exemplos:
a) Doao com reserva de usufruto: A e B so proprietrios de um imvel e resolvem doar a nuapropriedade do mesmo ao filho C, reservando para si o usufruto vitalcio. Apresentada a escritura
no Registro Imobilirio, tecnicamente correto registrar a reserva de usufruto antes do registro da
doao da nua-propriedade. Ora, se a constituio do usufruto depende do poder de alienao,
impossvel ser proceder reserva aps a doao da nua-propriedade, ocasio em que os doadores
no mais tero o imvel na sua esfera patrimonial. Contudo, h na doutrina uma discusso
pertinente quanto ao registro da reserva de usufruto. Se antes do referido ato os reservantes j eram
118
titulares do direito de uso e gozo, dispensvel o registro daquilo que foi constitudo na aquisio
da propriedade plena.
b) Compra e venda/doao de nua-propriedade e instituio de usufruto pelos vendedores/doadores:
A e B so proprietrios de um imvel. Resolvem vender/doar a nua propriedade a C e instituir o
usufruto vitalcio em favor do filho D. Como a instituio depende do poder de alienar, necessrio
ser formalizar o registro da instituio do usufruto para, em seguida, efetuar o registro da compra e
venda/doao da nua-propriedade;
c) Compra e venda de nua-propriedade e instituio de usufruto pelo comprador: A e B so
proprietrios de um imvel. Resolvem vender o imvel a C que, por sua vez, institui o usufruto
vitalcio em favor de D. A lgica registral distinta dos exemplos anteriores, pois o instituidor o
prprio comprador. Desta forma, C dever adquirir o imvel a fim de obter o poder de alienao
para depois instituir o usufruto. Assim, os atos sero os seguintes: registro da compra e venda da
propriedade plena seguido do registro da instituio do usufruto em favor de D.
Dentre outros caracteres, o usufruto revestido da intransmissibilidade, por disposio expressa do
artigo 1.393 do Cdigo Civil vigente. A referida norma versa que "no se pode transferir o usufruto
por alienao; mas o seu exerccio pode ceder-se por ttulo gratuito ou oneroso". Contudo, vivel
a alienao do usufruto ao proprietrio da coisa resolvel, tornando plena a propriedade. Tal
transformao ocasiona a denominada consolidao
que constitui forma legal de extino do
usufruto. Como explanado acima, o usufruto registrado no flio real pode ser constitudo por ato
inter vivos, causa mortis ou, ainda, doao. Desta forma, o tributo incidente depender da natureza
do ato. Se a manifestao de vontade ocorrer por ato oneroso (inter vivos) dever ser recolhimento o
Imposto de Transmisso sobre bens imvel por Ato Oneroso Inter Vivos - ITBI, cuja instituio
de competncia municipal. Por outro lado, sendo a constituio por ato gratuito ou no oneroso
(testamento ou doao), incide o Imposto de Transmisso Causa Mortis e Doao - ITCD, de
natureza estadual.
Modelo de extrato para registro:
R. __ (n ato)
DATA:
Pela escritura referida no R __, o(s) proprietrio(s) ________________ (nome do transmitente)
anteriormente qualificado(s), INSTITUI(RAM) o USUFRUTO do imvel desta matrcula, a favor
de __________________ (nome do adquirente), pelo valor estimativo de R$ _______________, a
________________________. Valor venal R$ ____________.
REGISTRADO POR:_________________________________________(escrevente autorizado).
________________________________________________________________________________
119
80 - INTERDIO
. (interdio) prenotao n
DATA:
Em cumprimento ao r. mandado expedido em
Vara
de
de
____________________________________________________________________
120
81- LOCAO
Ato a ser praticado de registro. O contrato de locao ser apresentado quando
o interessado desejar a averbao para fins de PREFERNCIA, o registro para fins de VIGNCIA
ou a averbao de CAUO LOCATCIA. O direito de preferncia para aquisio do bem
conferido ao locatrio (inquilino) do imvel, desde que o contrato tenha sido averbado no registro
do imvel locado. Nestes casos, o locatrio ter prioridade na aquisio do bem, em caso de venda,
conforme previsto no art. 33 da lei federal 8245/91 e no art. 167, II, 16, da lei federal 6015/73.
Trata-se de averbao sem contedo financeiro. Para a realizao do ato, ser necessria a
apresentao dos seguintes documentos: 1) requerimento subscrito pelo locatrio, solicitando a
averbao na matrcula do imvel, com firma reconhecida; 2) Duas vias originais do contrato (uma
via ser arquivada), devidamente assinadas por duas testemunhas, com reconhecimento de firma das
partes envolvidas.O direito de vigncia aquele assegurado ao locatrio (inquilino), de modo que,
caso o imvel seja vendido, fica garantida sua permanncia at o fim do contrato,
independentemente de quem seja o novo proprietrio. Esta clusula dever ser expressa no corpo do
contrato. Para o exerccio deste direito necessrio o registro do contrato na matrcula do imvel
locado, nos termos do art. 167, I, 3, da lei federal 6015/73. Trata-se de registro com contedo
financeiro, ou seja, os emolumentos a serem pagos ao cartrio sero calculados com base na soma
do valor de todos os aluguis mensais. Para a realizao do ato, ser necessria a apresentao dos
seguintes documentos: 1) requerimento subscrito pelo locatrio, solicitando o registro na matrcula
do imvel, com firma reconhecida; 2) Duas vias originais do contrato (uma via ser arquivada),
devidamente assinadas por duas testemunhas, com reconhecimento de firma das partes envolvidas.
Modelo de extrato para registro:
R. __ (n ato)
. (locao) prenotao n
DATA:
Nos termos do instrumento particular de ___ de ________ de ______, celebrado nesta cidade, o
proprietrio ___________________ (nome do proprietrio/locador), LOCOU(ARAM) o imvel
desta matrcula, __________________ (nome do locatrio/devedor), pelo prazo de ____ (_____)
anos, com incio em ___ de ________ de _____, e trmino em ____ de ________ de _____, sendo
o aluguel fixado em ________, por ms, a ser regido pela forma e demais condies constantes do
ttulo.
REGISTRADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
121
81- LOTEAMENTO
Ato a ser praticado de registro. Loteamento o parcelamento do solo urbano,
fracionando-se o imvel em lotes de terreno, cuja rea no poder ser inferior a 125 metros
quadrados, em se tratando de imvel urbano.
122
certificado de aprovao
(original com todas as assinaturas necessrias) ;
plantas e memoriais devidamente autenticados pelo Graprohab
cuidado com rasuras, seno tudo ter que ser reiniciado
8. PLANTAS E MEMORIAIS DESCRITIVOS
usar azimutes UTM e no mais azimutes magnticos
assinaturas do engenheiro e de todos os proprietrios
plantas originais com a autenticao do Graprohab (sem rasuras)
apresentar todos os memoriais descritivos (rea total, lotes, etc)
9. CONTRATO-PADRO
cuidado com clusulas abusivas (vide art. 26 da LPS e CDC)
extrato com as restries urbansticas (anuncia expressa do Prefeito)
10. CERTIDES
a. Quanto aos Imveis (atentar para a validade de cada uma)
ITR e CCIR dos ltimos 5 anos (se no perodo o imvel foi rural)
IPTU e taxas municipais dos ltimos 5 anos
b. Quanto s Pessoas (atentar para a validade de cada uma)
criminal (estadual e federal) - 10 anos
cvel e fiscal (estadual e federal) - 10 anos
protestos 10 anos
CPF, RG e comprovante de endereo de todos (cpias autenticadas)
. (loteamento) prenotao n
DATA:
Memorial descritivo - Descrio do Loteamento denominado ............ "______________" de
propriedade da firma .............................................................................................................................,
O presente memorial descreve as fases de estudo, projeto e apresentao do ......................................
Descrio da propriedade loteada:......................................................................................................
1) denominao da rea:.....................................................................................................................
2) situao:.........................................................................................................................................
3) rea : .............................................................................................................................................
4) confrontaes:................................................................................................................................
Relao Cronolgica dos ttulos de domnio (histrico abrangendo pelo menos os ltimos 20 anos
Documentao tcnica:
REGISTRADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
123
AV. __ (n ato)
DATA:
Nos termos da Carta de Sentena referida no R.n___, instruda com certido de casamento Termo
n _______, Livro ___ n ____, fls _____,expedida em ___ de_______ de ______, pelo Oficial do
Registro Civil do __ Subdistrito de _______________, Comarca da Capital do estado, procedo esta
averbao para constar que com seu divrcio, ___________________________( nome do
proprietrio), voltou a usar o seu nome de solteira, ou seja,__________________________.
AVERBADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
124
83- NATURALIZAO
AV. __ (n ato)
. (naturalizao) prenotao n
DATA:
Nos termos da escritura de __________________, lavrada no ___________, livro ____ fls. ____,
instruda com Certificado de Naturalizao expedido em _______________, pelo Diretor Geral do
Departamento de Justia, do Ministrio da Justia (Portaria no. 00068 de 22/02/85), procedo esta
averbao para ficar constando que foi concedida __________________________ (nome dos
proprietrios), a cidadania brasileira.
AVERBADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
125
84- BITO
AV. __ (n ato)
. (naturalizao) prenotao n
DATA:
Nos termos da escritura de ________________, lavrada no ________, livro __________, fls.
_______, e certido do Oficial de Registro Civil do..... subdistrito local (termo n............, livro Cfls.
....), procedo esta averbao para constar o BITO de __________ (esplio), ocorrido
em.....de.........de......
AVERBADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
126
Prenotao n
FORMA DO TTULO:- Escritura de __ de _______ de __, lavrada no ______, livro _______, fls. _____.
CONVENO PACTUADA:CONDIES PACTUADAS:- Adotaram o regime acima, no s dos bens que cada cnjuge levar para o
casamento, como os que de futuro venham a adquirir a qualquer ttulo, assim como os que de futuro venham
a adquirir a qualquer ttulo, assim como os frutos e rendimentos.
DATA DO CASAMENTO:-
DATA DA CERTIDO:-
CARTRIO:- Oficial de Registro Civil do ____ subdistrito de Santos livro B- _- Termo ______).
NOME DA CONTRAENTE APS O CASAMENTO:- [NOMES_DOS_ADQUIRENTES].
____________________________________________________________________
127
herdeiros e os cessionrios devem ser qualificados com os nomes completos, com os nmeros dos documentos de
identidade e, se casados, com indicao dos nomes dos respectivos cnjuges e com especificao dos regimes de bens
adotados, sendo conveniente, at mesmo para correo de eventuais erros, a justada de cpias dos documentos e das
certides expedidas pelo Registro Civil;
X. Os imveis devem ser individuados e bem caracterizados, consoante conste das transcries e matrculas do Registro
de Imveis.
* Lei n 5.869/73
Modelo de extrato para registro:
R. __ (n ato)
. (naturalizao) prenotao n
DATA:
Conforme Formal de Partilha expedido em ___ de ________ de _____, pelo Juzo de Direito da __a.
Vara Cvel desta comarca, extrado dos autos do inventrio (Processo n. _______), dos bens
deixados por falecimento de________________ (esplio), verifica-se que o imvel desta
matrcula, estimado em R$ __________, foi ATRIBUIDO cada uma das herdeiras legatrias
__________(FIDUCIRIAS). Valor venal R$ ____.
REGISTRADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
128
cadastro de pessoa fsica da Receita Federal (CPF ou CIC) e nmero do registro geral do Instituto
de Identificao (RG);
VII. Recolhimento do ITBI em caso de um dos cnjuges ter sido aquinhoado com poro maior em
imveis que o outro.
DATA:
Pela escritura de partilha em divrcio de ..... de ......... de ...., lavrada no
, livro .......
Tabelio de Notas de
pginas ........, procedo este registro para ficar constando que em razo do divrcio
______________( nome do
____________________________________________________________________
129
DATA:
Conforme carta de sentena expedida em ___ de ________ de _____, pelo Juzo de Direito da ___
Vara da Famlia e Sucesses do Foro Regional de _____________, comarca da Capital deste
Estado, extrado dos autos (Proc. n _____) de DIVRCIO CONSENSUAL, em que so
requerentes _____________ e __________________ (nome dos proprietrios), o imvel desta
matrcula, estimado em R$. _______________,
____________________________________________________________________
130
assistncia de advogado inscrito na OAB a escolha das partes. necessrio tambm que as partes
sejam maiores, capazes, estarem concordes e no ter o falecido deixado testamento.
Inventrio
As partes podem estar representadas por procurao, podendo ser o mesmo procurador para todos.
Se houver filhos pr-mortos, os filhos deste sucedem por representao.
131
2 Herdeiros renunciantes: o tabelio deve atentar para a possibilidade de que haja fraude a
credores. Quando a renncia for pura e simples, os direitos transmitem-se ao monte, exceto se todos
os herdeiros renunciarem, quando se transmitir aos herdeiros da prxima classe, por direito prprio
(descendentes dos renunciantes).
O Tabelio deve atentar para uma frmula consagrada, mas errada, em que todos os filhos
renunciam para favorecer a me ou pai vivo. Neste caso, se os filhos renunciantes tm filhos, estes
que adquirem a herana no caso da renncia de todos. Esta frmula somente pode ser feita se a
renncia for translativa a favor do ascendente (com pagamento do respectivo Imposto Intervivos,
ITCMD ou ITBI).
3 Autor da herana: Identificar e qualificar o morto (de cujus).
4 Falecimento: Indicar, a vista da certido de bito, a data e local do falecimento. O falecimento
pode ter sido em outro local, inclusive no exterior.
5 Indicao do cnjuge e dos herdeiros: somente o nome e parentesco. Se houver filhos prfalecidos, estes devem ser nomeados com a indicao de terem deixado filhos (netos do morto) ou
de no terem filhos.
6 Inventariante: A indicao do inventariante deve ser feita segundo a ordem estabelecida pelo
CPC, art. 990. Esta ordem somente pode ser alterada pelo tabelio se houver unanimidade dos
herdeiros e do cnjuge vivo.
7 Bens: o tabelio dever distinguir bens particulares e bens do casal. Todos devem ser listados
com a indicao do ttulo aquisitivo e do valor de avaliao.
8 Dvidas e obrigaes: o inventrio dever indicar todas as dvidas e obrigaes pendentes para
que a partilha seja feita sobre o saldo.
9 Partilha e seus tributos: O ITCMD (Causa Mortis) incide sobre o total bruto dos bens do
esplio. Isto significa que a base de clculo do tributo o valor total dos bens, deduzida a meao
do vivo ou viva. Mesmo que haja dvidas, estas no podem ser deduzidas da base de clculo (Lei
10.705/2000, art. 12). Alquota: At 12 mil UFESPs (R$ 170.760,00) a alquota de 2,5%. Acima
deste valor, a alquota de 4%. Para facilitar o clculo, neste caso, utiliza-se o valor total da herana
(base de clculo tributria) vezes 4% menos R$ 2.561,40. Para verificar as hipteses de iseno do
ITCMD, verifique a Lei 10.705/2000, art. 6. Se houver torna de um herdeiro para outro, h
incidncia do ITBI sobre o valor da torna.
10 Documentos e certides: as cpias devem ser autenticadas.
11 Declaraes das partes: a existncia de nus incidentes sobre os imveis no constitui
impedimento para a lavratura. Eventuais certides positivas fiscais municipais ou da Receita
Federal impedem a lavratura do ato.
132
12 - Sobrepartilha ou partilha parcial: possvel. Serve para declarar algum bem que no declarado
no ato do inventrio, por esquecimento ou por falta de documento.
13 - Emolumentos: as custas da escritura de inventrio so calculadas conforme tabela oficial do
Estado de So Paulo, com base no valor venal dos bens imveis e avaliao dos demais bens, data
do bito do de-cujus. Consulte-nos. Para que o clculo das custas e emolumentos seja o mais
eficaz e seguro possvel, o ttulo e os valores bsicos devero ser trazidos serventia para ser
avaliado por nossos atendentes especializados. Os preos tambm variam por Estados.
3 - Documentos necessrios:
R. __ (n ato)
DATA:
Pela escritura de inventrio e partilha de ..... de ......... de ...., lavrada no ____ Tabelio de Notas de
, livro ....... pginas ........, procedo este registro para ficar constando que em razo do falecimento
de __________________ (esplio), ocorrido em __ de ____________ de ______, o imvel desta
matrcula, estimado em R$ _______, foi PARTILHADO na proporo de __ viva-meeira
(vivo-meeiro) __________________________ e de __ a cada um do(s) herdeiro(s)-filho(s)
____________ (nome dos adquirentes) . Valor venal R$ _________.
REGISTRADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
133
herdeiros e os cessionrios devem ser qualificados com os nomes completos, com os nmeros dos documentos de
identidade e, se casados, com indicao dos nomes dos respectivos cnjuges e com especificao dos regimes de bens
adotados, sendo conveniente, at mesmo para correo de eventuais erros, a justada de cpias dos documentos e das
certides expedidas pelo Registro Civil;
X. Os imveis devem ser individuados e bem caracterizados, consoante conste das transcries e matrculas do R.I.
Modelo de extrato para registro:
R. __ (n ato)
DATA:
POR:-
______________________________________
(nome
do
escrevente)
autorizado(a).
____________________________________________________________________
134
DATA:
Pela escritura de partilha em separao de ..... de ......... de ...., lavrada no
Tabelio de Notas de
, livro ....... pginas ........, procedo este registro para ficar constando que em razo da separao
requerido(a) por __________________ (nome dos proprietrios), o imvel desta matrcula,
estimado
em
R$____________,
foi
PARTILHADO
a(o)
separando(a)
135
R. __ (n ato)
DATA:
Conforme formal de partilha expedido em __ de _____________ de _______, pelo Juzo de Direito
da __ Vara Cvel desta comarca de ______, extrado dos autos da Separao Consensual (Processo
n. _____________), em que so requerentes _____________ e ____________ (nome dos
proprietrios), o imvel desta matrcula, estimado em R$ ________, foi PARTILHADO a(o)
separada(o) _____________________ (nome do adquirente), anteriormente qualificada(o). Valor
Venal R$ _______.
REGISTRADO POR:- ______________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
136
93- PENHORA
O ato praticado de averbao (artigo 167, I, %, da Lei 6.015/73), e tem carter obrigatrio
(artigo 659, 4 , do Cdigo de Processo Civil). A penhora ser feita atravs de mandado, ou de certido extrada dos
autos de execuo, da qual conste cpia do auto ou termo de penhora. O mandado ou certido sero expedidos para
seu registro no Cartrio de Registro de Imveis respectivo, cabendo ao exequente o seu cumprimento (Norma de
Servio, Cap. XX, 48). Assim, desnecessria a diligencia por oficial de justia, bastando sua entrega parte
interessada para cumprimento. Advirta-se que no possvel, para o registro da penhora, o simples ofcio.
O mandado ou certido devero conter, obrigatoriamente:
I. Nome do juiz e especificao do respectivo cargo;
II. Natureza e nmero do processo;
III. Nome e qualificao das partes de forma completa, do exequente e do executado. Dever haver perfeita
coincidncia entre o executado e o titular de domnio do imvel penhorado. O imvel h que pertencer ao executado.
Somente possvel o registro da penhora em nome de terceiro se a ele alienado pelo executado, desde de que tenha sido
caracterizada, no processo, a fraude de execuo, por deciso que reconhecer a ineficcia da alienao em relao ao
exequente, circunstncia que dever constar do mandado ou das certides;
IV. Nome do depositrio, que deve constar obrigatoriamente, verificando-se se a sua assinatura foi posta ao auto ou
termo de penhora.
V. Indicao do imvel penhorado com suas caractersticas essenciais, inclusive o nmero da matricula e/ ou
transcrio;
VI. Especificao do valor da execuo;
VII. Autenticao das peas apresentadas e assinatura do juiz.
valor
atribudo
ao,
tendo
sido
nomeado
depositrio
Sr.
___________________________.
AVERBADO POR:- ___________________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
137
94- PERMUTA
Ato a ser praticado de registro. Ocorrem na permuta,
simultaneamente, duas transferncias ou duas transmisses de propriedade: os contratantes ou
permutantes fazem, entre si, recprocas transferncias de coisas, que se equivalem. Em sntese, a
troca de coisa por coisa. Na permuta, a troca de valores firmada por sua equivalncia, pelo que
dela se extrai qualquer obrigao que resulta na entrega de soma em dinheiro. Portanto, na permuta
no h uma contraprestao em dinheiro, de modo a se identificarem comprador e vendedor e em
consequncia, a coisa vendida e comprada. Nela ocorrem a entrega de duas coisas de igual valor, ou
que se equivalem.
_____,
o(s)
proprietrio(s)
_____________________
(nome
dos
transmitentes)
138
139
140
transaes financiadas pelo proprietrio. Neste caso, devero ser emitidas notas promissrias, em
carter pro - solvendo, relativas ao saldo financiado, ou emisso de notas promissrias em carter
pro - soluto.
A promessa de compra e venda um contrato onde o promitentevendedor obriga-se a vender um imvel pelo valor, condies e modos pactuados, comprometendose a outorgar a escritura de compra e venda, ou "escritura definitiva" quando do adimplemento da
obrigao. Ocorrendo a satisfao da obrigao, o promissrio-comprador ter direito real sobre o
imvel objeto do contrato.
de
142
99 - RECONCILIAO
, Livro B-
fls.
) (matrcula n
(processo n
de bens, desde
143
144
145
146
imotivada
no
negcio,
que
redunda
no
pedido
de
resciso
do
pacto.
possibilidade de resciso, sendo da natureza dos contratos celebrados sob sua gide, o direito de
arrependimento. Tanto que em seu artigo 51, dispe serem nulas as clusulas que autorizem o
fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao
consumidor.
, os promitentes
sob
n.
______________________,
onde
Sr.
Oficial
Registrador
Bel.
______________________, considerou satisfeitos todos os requisitos do inciso II., do art. 213 da lei
6015/1973 e itens 124 e ss. das N.S.C.G.J.S.P., foi D E F E R I D A a presente averbao, para ficar
constando que o __________________________________terreno desta matrcula sob n. ______ da
rua/avenida ______________________, com fundos at a avenida/rua _______________, corretamente,
tem a seguinte descrio:- inicia no ponto __ (situado a ________ metros da confluncia dos
alinhamentos das avenidas _____________________, divisa com o imvel n. ___________________ da
referida avenida/rua (matricula n. _______), seguindo para a esquerda com o azimute de _________ e
medida de _______ metros at chegar ao ponto __, na divisa com o imvel n. _____ da referida
avenida/rua (matricula n. _______); da deflete direita com direo para a avenida/rua ___________, com
o azimute de __ ___ ___ e medida de ____,__ metros at o ponto __, confrontando por toda esta
extenso sempre com este imvel; da deflete direita, fazendo alinhamento com a avenida/rua__________,
com o azimute de ___ ___ __ e medida de ___,__ metros at o ponto __ (situado a ____,__ metros da
confluncia dos alinhamentos da avenida/rua _____________ e da avenida/rua ______); da deflete direita
com o azimute de ___ ___ ___ e medida de ____,___ metros, at encontrar o ponto ___, fazendo
divisa lateral com o imvel n. ____ da avenida/rua ________ (matricula n. ______); da deflete direita
com o azimute de __ __ ___ e medida de ____,__ metros at o ponto __, confrontando com parte dos
fundos do imvel sob n. ____,__, da citada avenida e j mencionado, da deflete esquerda com o azimute
de ___ __ ___ e com medida de ___,__ metros, at encontrar o ponto __, fazendo divisa com a lateral
do mesmo imvel n. _____, encerrando o permetro do terreno com a rea total de ______,__m2.,
148
AV.
matrcula.
AVERBADO POR:- _________________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
149
AV.
DATA:Nos termos da escritura lavrada no ________________, livro ____ - fls. _____, instruda com cpia
certido de casamento (Termo no. ____ livro ____), expedida em _____________________, pelo
___ Oficial de Registro Civil de ______________., procedo esta averbao para constar que
corretamente ________________________ (nome dos proprietrios) sua mulher .............................,
so casados pelo_______________________ (regime de bens), de acordo com a escritura de pacto
antenupcial lavrada no Oficial de Registro Civil e Tabelionato Distrito ____________., aos
_____________, livro ____ - fls. _____, a qual encontra-se registrada sob no. ______, no livro __ Registro Auxiliar, do ___ Oficial de Registro de Imveis de ____________.
AVERBADO POR:- _________________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
150
107- SEPARAO
AV.
. (separao) - Prenotao n
voltando
mulher
usar
seu
nome
de
solteira,
ou
seja,
108- SEQUESTRO
O ato praticado de registro. O sequestro a apreenso ou depsito judicial um bem especfico, que
objeto de algum litgio, com o objetivo de conservar e entregar, em bom estado, a quem lhe cabe por direito, aps a
soluo do litgio.
O sequestro uma medida de constrio judicial, requerido pela parte adversa. O registro dessa medida
judicial no Registro de Imveis no torna o bem inalienvel, mas interfere na livre disponibilidade fsica e jurdica do
executado sobre o bem sequestrado. Contudo, se o imvel sequestrado for alienado, no ser cogitada fraude
execuo, mas a alienao ser considerada ineficaz em relao ao exequente.
O registro do sequestro ser feito atravs de mandado, ou de certido extrada dos autos de execuo, que
dever conter cpia do auto ou termo de sequestro.O mandado ou certido sero expedidos ser registrado no Cartrio de
Registro de Imveis competente. Cabe ao exeqente o seu cumprimento, sendo desnecessria a diligncia por oficial de
justia, bastando sua entrega parte interessada para que esta possa cumpri-lo.
O mandado ou certido devero conter:
I. Nome do juiz e especificao do respectivo cargo;
II. Natureza e nmero do processo;
III. Nome e qualificao das partes de forma completa, do exeqente e do executado. Dever haver perfeita
coincidncia entre o executado e o titular de domnio do imvel sequestrado. O imvel h que pertencer ao executado.
IV. Nome do depositrio, que foi nomeado pelo juiz, verificando-se se a sua assinatura foi aposta ao auto ou termo de
sequestro;
V. Indicao do imvel sequestrado com suas caractersticas essenciais, inclusive o nmero da matrcula e/ou
transcrio;
VI. Especificao do valor da execuo;
VII. Autenticao das peas apresentadas e assinatura do juiz.
Modelo de extrato para registro:
R.
. (sequestro) - Prenotao n
de
de
(Processo no.
...
/ ), requerida por
residente e
de domnio na matrcula), j qualificado, procedo este registro para constar que o imvel desta
matricula foi SEQESTRADO nos autos supra, sendo de R$
Fiel Depositrio:..........
REGISTRADO POR:- _________________________________________ (nome do escrevente)
autorizado(a).
________________________________________________________________________________
152
109 - USUCAPIO
O ato praticado o de registro. O usucapio a aquisio do domnio pela posse
continuada do imvel. um meio hbil de aquisio embasado na posse ininterrupta e pacfica da coisa e na boa-f do
possuidor, que adquire o domnio pelo lapso do tempo estabelecido em lei. O usucapio de bens imveis uma forma
originria de se adquirir a propriedade, aps a posse continuada desses bens. Ainda que meramente declaratria, e no
constitutiva, a sentena proferida na ao de usucapio, necessrio se proceda ao seu registro, para efeito da
publicidade e disponibilidade do imvel. O artigo 945 do Cdigo de Processo Civil dispe que a sentena que julgar
procedente a ao de usucapio ser registrada, mediante mandado, no Registro de Imveis, e o artigo 226 da Lei de
Registros Pblicos acrescenta que os requisitos da matrcula devem constar do mandado judicial. Segue-se que,
combinados ambos os dispositivos, a sentena h de conter os requisitos para o seu registro e/ou abertura de matrcula.
O ttulo para o registro ser o mandado, que conter todo o teor da sentena ou que seja, autenticada, a ele apensada.
Dever constar certido do trnsito em julgado da sentena. Em sntese, o mandado dever conter:
I. Nome do juiz e especificao do respectivo cargo;
II. Natureza e nmero do processo;
III. Nome e qualificao do autor ou autores, de forma completa;
IV. Indicao do imvel, com suas caractersticas, confrontaes e localizao;
V. Sentena e certido de seu trnsito em julgado;
VI. Autenticao das peas que acompanharem o mandado e assinatura do juiz.
A transcrio da sentena declaratria de usucapio no Registro
de Imveis visa apenas dar publicidade ao ato, para
prevenir a boa-f de terceiros e assegurar a continuidade do registro. No objetiva a transmisso do domnio, j que este
j foi tranferido; visa apenas dar publicidade sua individuao e fornecer a prova do direito do usucapiente sobre
determinado bem.
___________,
o(s)
proprietrio(s)
_____________
(nome
dos
transmitentes),
______,
o(s)
proprietrio(s)
________________
(nome
dos
transmitentes),
de
_____,
os
proprietrios
______________
(nome
dos
tarnsmitentes),
Ato a ser praticado de registro. A venda e compra um contrato bilateral, pelo qual
um dos contratantes se obriga a transferir bem de sua propriedade ao outro, mediante o pagamento
do preo ajustado.
O registro de um contrato de venda e compra de bem imvel dever, via de regra, ser
feito mediante a apresentao de escritura pblica, documento esse que reproduz todos termos e
ajustes que constam do contrato e que deve estar revestido de todas as formalidades exigidas pela
lei.
Ato a ser praticado de registro. A venda e compra um contrato bilateral, pelo qual
um dos contratantes se obriga a transferir bem de sua propriedade ao outro, mediante o pagamento
do preo ajustado.
O registro de um contrato de venda e compra de bem imvel dever, via de regra, ser
feito mediante a apresentao de escritura pblica, documento esse que reproduz todos termos e
ajustes que constam do contrato e que deve estar revestido de todas as formalidades exigidas pela
lei.
Apndice sobre registro cdulas de cdulas de crdito no Registro de Imveis e Ttulos e Documentos:
Cdula de Crdito Rural Pignoratcia
- prevista no art. 14 do decreto Lei n 167/67;
- ingresso no cartrio de registro de imveis;
- registro no livro 3-registro auxiliar
- competncia registro de imveis da situao onde os imveis se encontram os bens apenhados
- prazo para registro de 03 dias;
- no h necessidade de reconhecimento de firma, de CND, ITR, CCIR e IBAMA;
- as averbaes podem ser de alteraes e cancelamento.
- emolumentos diferenciados.
Cdula de Crdito Rural Hipotecria
- previsto no art. 20 do decreto Lei n 167/67;
- ingresso no cartrio de registro de imveis;
- registro no livro 2 e livro 3-registro auxiliar;
- competncia registro de imveis da situao onde os imveis da situao do imvel hipotecado;
- prazo para registro de 03 dias
- no h necessidade de reconhecimento de firma, de CND, CCIR, IBAMA, h necessidade de ITR (salvo PRONAF ou
declarao do proprietrio)
- as averbaes podem ser de alteraes e cancelamento.
- emolumentos diferenciados.
Cdula de Crdito Rural Pignoratcia e Hipotecria
- previsto no art. 25 do decreto Lei n 167/67;
- ingresso no cartrio de registro de imveis;
- registro no livro 02 (hipoteca) e livro 3-registro auxiliar
- competncia registro de imveis da situao onde os imveis da situao do imvel hipotecado
- prazo para registro de 03 dias
- no h necessidade de reconhecimento de firma, de CND, CCIR, IBAMA, h necessidade de ITR (salvo PRONAF ou
declarao do proprietrio)
- as averbaes podem ser de alteraes e cancelamento.
- emolumentos diferenciados.
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Cdula de Crdito Produto Rural - prevista no art. 03 do decreto Lei n 8.929/94 e Lei n 10.200/01;
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- ingresso no cartrio de registro de imveis e registro de ttulos e documentos quando houver alienao fiduciria
de bem mvel ou penhor de veculo;
- Livro 2 ( apenas se houver garantia hipotecria) e livro 3-registro auxiliar,
- competncia registro de imveis do domiclio do emitente (art. 12 da Lei 8.929/94). Depois realizar o registro da
garantia na situao do bem;
- prazo para registro de 03 dias;
- no h necessidade de reconhecimento de firma, de CND, ITR (quando houver imvel rural), CCIR(quando houver
imvel rural), IBAMA;
- as averbaes podem ser de alteraes e cancelamento;
- emolumentos diferenciados.
161
Competncia territorial
Todo Servio de registro de Imveis tem uma competncia territorial limitada por lei de
organizao judiciria. Cada imvel situa-se em uma circunscrio e est submetido Serventia de
sua competncia.
Princpio da legalidade
Por este princpio, todos os ttulos, inclusive judiciais, devem ser examinados pelo Registrador, que
verificar se foram cumpridas todas as exigncias legais para seu registro.
Princpio da especialidade
consiste na perfeita e correta identificao do imvel, de forma a no ser confundido com outro. O
requisito da especialidade do imvel significa que deve ele sempre ser descrito como corpo certo,
identificado e caracterizado. Visa esse principio evitar equvocos que possam confundir as
propriedades. Assim, qualquer titulo que d entrada no registro, inclusive os judiciais, dever
indicar o imvel precisamente e caracterizado. O ttulo que no identifica adequadamente o
imvel, com suas caractersticas e confrontaes, no pode ser registrado.
Princpio da continuidade
Pelo princpio da continuidade pressupe-se que deve haver no registro, sempre, uma seqncia
lgica entre os adquirentes e os transmitentes do direito real. O transmitente sempre ser o titular do
direito real constante do registro. Haver obrigatoriamente, uma cadeia de titularidades em que o
transmitente sempre ser o titular do direito real constante do registro. S pode alienar ou impor
nus sobre o imvel aquele que, nos assentamentos do registro, figura como seu titular ou
proprietrio. necessrio, ainda, aponte o titulo a registro o verdadeiro titular, com sua
identificao completa, para que seja possvel a conferncia da sua identidade com a do titular do
domnio. corriqueiro se apresentar titulo, inclusive judicial, onde h divergncia do estado civil,
constando do registro a qualificao de solteiro e do titulo a de casado, nesse caso ser obrigatria a
averbao do casamento, antes do registro do titulo. Outro exemplo o dos contratos de locao
para seu registro necessrio que o imvel locado esteja registrado em nome do locador. Muitas
vezes, e isso facilmente constatvel nos registros mais antigos, o titular identificado apenas pelo
nome, sem qualquer outro dado, e h possibilidade de homonmia; da mesma forma, alguns ttulos
no qualificam adequadamente a pessoa, o que torna a conferencia de sua identidade com a do
titular do domnio.
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CARTILHA
DE
ATOS
PRATICADOS
NO
CARTRIO
DE
REGISTRO
DE
IMVEIS
Wellton Andr Martins
Escrevente do 2 Cartrio de Registro de Imveis de Santos
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