-

SUMRIO
APRESENTAO-----------------------------------------------------------------------------03
OBJETIVO --------------------------------------------------------------------------------------04
CARACTERIZAO DO IMVEL-------------------------------------------------------04
VIAS DE ACESSO---------------------------------------------------------------------------05
RELEVO----------------------------------------------------------------------------------------06
DADOS CLIMATOLGICOS--------------------------------------------------------------07
USO DO SOLO--------------------------------------------------------------------------------07
AVALIAO TERRA NUA------------------------------------------------------------------20
CLCULO VTN/H--------------------------------------------------------------------------23
AVALIAO DAS BENFEITORIAS------------------------------------------------------27
CONCLUSO---------------------------------------------------------------------------------29
ANEXOS---------------------------------------------------------------------------------------

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Laudo de Vistoria
e
Avaliao
Imvel:
Municpio:
Proprietrio:
CPF:
Avaliador : Emanuel Carlos Rizrio da Silva
Eng Agrnomo, CREA n. 24.948-D

OUTUBRO DE 2012.

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APRESENTAO
O presente relatrio versa a apresentao do Laudo de Vistoria e Avaliao do
imvel

rural

denominado

Fazenda

XXXXXXX,

conforme

solicitao

do

Proprietrio, onde os valores foram calculados com parmetros referentes ao ano

2012, utilizando-se para isso informaes de profissionais e instituies idneas e
clculos de uso e depreciao das inverses existentes.
O imvel em tela localiza-se no municpio de BaianpolisBa, em rea propcia a
agropecuria, situada prxima a divisa com o Municpio de So Desidrio,
principalmente a Regio de campo Grande de Propriedade, conforme Contrato de
Compra e venda do xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
O trabalho de campo foi realizados no perodo de 20/09 a 22/09/2012 pelo perito
e avaliador judicial, credenciado na 7 Vara-Seo Judiciria do Estado da Bahia,
Emanuel Carlos Rizrio da Silva Eng Agrnomo, Eng Segurana do Trabalho,
Especialista em Cafeicultura Irrigada, CREA n. 24.948-D.
Salienta-se que os procedimentos para a avaliao do imvel foram embasados
nas Normas da ABNT, utilizando referenciais tcnicos de rgos Oficiais, tais
como, Banco do Nordeste, Banco do Brasil, INCRA Sites Imobilirios, estatstica
de opinies, em virtude da existncia de negcios realizados e ofertas da regio
em relao ao imvel em tela. Outrossim, que os justos valores do imvel
vistoriado refletiram-se o preo de mercado em sua totalidade, incluindo-se as
terras e acesses naturais, matas e florestas e o valor das benfeitorias teis e
necessrias, sendo calculada a depreciao conforme o estado de conservao
das mesmas, em consonncia com a Lei 8.629/93.
Salienta-se ainda sobre o apoio recebido dos funcionrios da Fazenda vistoriada
que contriburam com a realizao deste trabalho, quando os mesmos nos
forneceram informaes e documentos acerca do imvel, objeto desta vistoria.

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OBJETIVO
Determinar tecnicamente o valor monetrio atual do imvel Rural denominado
Fazenda Feijo, municpio de Formosa do Rio PretoBa-Ba, objeto de
Negociao.

CARACTERIZAO DO IMVEL
1.0. NOME: Fazenda xxxxxxx
1.1. MUNICPIO: BaianpolisBa - Bahia
1.2. REA: xxxxxxxxxxxxxx Ha.
1.2.1. Segundo o levantamento topogrfico georreferenciado, anexo, a rea do
imvel de xxxxxxxxxxxxxxxxxxx ha.
1.3. LIMITES e CONFRONTAES:
VIDE DOCUMENTOS
1.4. CDIGO CADASTRAL:
1.5. REGIO DE PLANEJAMENTO (010) Oeste
1.6. REGIO ADMINISTRAO (025) Barreiras
1.7. REGIO ECONMICA (015) Oeste
1.8. VIAS DE ACESSO:
Saindo de Formosa do Rio PretoBa, pode-se ir pela COACERAL, So Marcelo
ou Pelo Anel da Soja, dista km de Barreiras-Ba. Prxima e/ou banhada pelos
Rios entre eles Sapo e Sassafraz.

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1.9. RELEVO:
IMVEL

UNIDADE

RELEVO( declividade) REA(ha)

GEORMOLOGICA
Fazenda

Baixada/Mata/Cerrado

Plano/suave ondulado(0-10%)
Ondulado a forte ond.(>15 %)

AREA TOTAL

100,00
Quadro 01- Distribuio do relevo do imvel Feijo.

1- Cerrado - Apresenta , na sua maioria, solos latosslicos distrficos profundos

a muitos profundos, bem a acentuadamente drenados , textura argilo-arenosa
a mdia, levemente cido a cido e fertilidade baixa a mdia.
Cerrado( gerais) rea revestida com vegetao predominante de rvores
tortuosas, gramneas e madeiras brancas, entretanto, no podendo serem
economicamente explorados, por se tratar de cobertura vegetal e a mesma se
integra ao preo da terra, uma vez que nos termos da Lei n 8.629/93, de 25 de
fevereiro de 1993, alterada pela MP 1.577-2 e suas reedies mais recentes MP
n 2.027-38, de 04 de maio de 2002, est insculpido que o valor das matas e
florestas integra ao valor da terra nua. Portanto a cobertura vegetal citada no
deve ser indenizada parte, pois essa inteligncia insupervel do artigo 12 da
lei supra citada, quando em seu pargrafo 2 diz textualmente:
Integram o Preo da TERRA NUA as florestas nativas,
matas nativas e qualquer outro tipo de vegetao natural,
no podendo o preo

apurado superar,tem qualquer

hiptese o preo de mercado do imvel.

1.10. REDE HIDROGRFICA:

O imvel pertence a MicroBacia Hidrogrfica do Rio xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

1.11. DADOS CLIMATOLGICOS:

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A propriedade esta sob influncia do tipo AW da classificao de KOPPEN e do

tipo 4bth da classificao de GAUSSEN. Com estaes bem definidas, seca no
inverno e chuva no vero. Sendo o perodo de maior pluviosidade de novembro a
maro e o perodo de menor pluviosidade de abril a outubro.
O Balano Hdrico Climatolgico para a Estao Meteorolgica mais prxima, que
segundo o INMET a estao n 05- Barreiras, localizada aproximadamente 110
km do imvel avaliado.
Dados

Mxima Ms

Mnima

TEMPERATURA MDIA ( C)
UMIDADE RELATIVA DO AR (%)
PLUVIOSIDADE (mm)
ETCA (mm)
VELOCIDADE DO VENTO (m/s)

26,5
80,2
198
152,7
2,0

21,8
45,2
0
90,2
1,5

Out.
Fev.
Dez.
Out.
Jul.

Ms

Mdia
Anual
Jul.
24,2
Set.
67,2
Jul./Ago 1.450
Jun.
Mar/Abr 1,7

Quadro 2 Normais Climatolgicas da Estao Meteorolgica n 05 Barreiras, para

uma srie histrica de 14 anos.

1.12. REDE DE ENERGIA:

Em estudo.
1.13. SOLOS USO ATUAL E CAPACIDADE DE USO DO SOLO.
Nas baixadas planas a suaves onduladas, na sua maioria, solos latosslicos,
profundos a muito profundos, bem a acentuadamente drenados, textura arenosa a
mdia, levemente cido a cido e fertilidade baixa a mdia.
QUADRO 3- CAPACIDADE DE USO DO SOLO.

IMVEL

CAPACIDADE DE USO REA(ha)

Fazenda Feijo

Classe III

60,00

Classe IV

30,00

Classe VIII

10,00
100,00

AREA TOTAL

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AVALIAO DE TERRA NUA

O valor da terra nua foi atribudo em consonncia com as Normas Tcnicas da
ABNT- Associao Brasileira de Normas e Tcnicas, especialmente a NBR
14.653-3, que o mesmo foi fundamentado a partir de informaes de Mercado,
Empresas de Assistncia Tcnica, Imobilirias da Regio, rgos Oficiais, tais
como, Banco do Brasil, INCRA e negcios ofertados.(Anncios de Internet, jornais
entre outros).

METODOLOGIA :
1.1 A metodologia empregada baseou-se nas Normas de Avaliao de Imveis
Rurais-NBR

899/85

NB

613.

Utilizou-se

ainda

as determinaes e

procedimentos de Avaliao de Imveis Rurais adotadas pelo Banco do Nordeste,

Banco do Brasil, Empresas Elaboradoras de Projetos e informaes de
transaes efetivadas.
1.2 O nvel de preciso adotado foi o estabelecido como EXPEDITA.

FATORES QUE INFLUENCIAM NA VALORAO DE TERRA NUA:

Fator energia (Fe)=1,00: Possui energia eltrica em fase de concluso.
Fator Solo/Acesso: O imvel dista apenas de 290 km da cidade de BarreirasBa,
um dos principais Polos atrativos da Regio. trafegvel o ano inteiro.Estrada
cascalhada.
OS CLCULOS FORAM BASEADOS NOS SEGUINTES PARMETROS:
- Solo totalmente adequado para mecanizao agrcola.
- Regime de chuvas de 1400-1700 mm, chegando alguns anos a 1.800 mm.

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- Clculo baseado no mnimo nos prximos 10 anos, o que na verdade os valores

sero alm dos pesquisados, mas por margem de garantia foram colocados com
valores menores que a valorizao real do imvel.
- Os preos justificam o crescimento do oeste da Bahia, com maior luminosidade,
terras propcias agricultura de preciso, com estimativa de em alguns anos,
mais ou menos 5(cinco) acompanhar os valores da regio do mato grosso, tendo
ainda a logstica como vantagem, uma vez que o escoamento de insumos e
produo no esto muito longe dos porto de arat, ilhus etc. salientando-se
ainda que o incio das obras da Ferrovia do Oeste, esto iniciando.
- No imvel no existe, no existiu qualquer nus, seja financiamento bancrio,
Hipoteca, Gravame, ITR, INSS, FGTS, CND e AMBIENTAIS.
- Acesso trafegvel durante todo o ano.

IMVEL-FAZENDA FEIJO FORMOSA DO RIO PRETOBA - BA

rea : xxxxxxxxxxxx ha.
Localizao: Municpio de Formosa do Rio PretoBa Bahia
Distncia da Cidade Polo: 290,00 km
Valor Bsico da Terra Nua R$ 6.000,00(Seis mil reais).Vide clculos
estatsticos.
REA 1- SOLO CLASSE I= 32.977,1761 ha
Fator Distncia: 290 Km, sendo 230 km de asfalto, 60 Km de estrada de cho.
Fator Energia:No.

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ITENS DE AVALIAO:
1- FS/A = Solo/Acesso = 1,00
2- F.E = Energia disponvel=1,00;
3- Fator Distncia=0,8
Fc = Fator de Correo
Fc = Fs/a X FE X FD
Fc = 1,00 X 1,00 X 0,8
Fc = 0,80
VTN1= R$ 6.000,00 X 0,8 X 32.977,1761 ha = R$ 158.290.445,28
REA 2- SOLO CLASSE IV= 16.488,5881 ha
ITENS DE AVALIAO:
4- FS/A = Solo/Acesso = 0,5
5- F.E = Energia disponvel=1,00;
6- Fator Distncia=0,6

Fc = Fator de Correo
Fc = Fs/a X FE X FD
Fc = 0,5 X 1,00 X 0,6
Fc = 0,3
VTN1= R$ 6.000,00 X 0,30 X 16.488,5881 ha = R$ 29.679.458,58
REA 3- SOLO CLASSE VIII- 5.496,1960 ha
ITENS DE AVALIAO:
7- FS/A = Solo/Acesso = 0,20
8- F.E = Energia disponvel=1,00;
9- Fator Distncia=0,6

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Fc = Fator de Correo
Fc = Fs/a X FE X FD
Fc = 0,20 X 1,00 X 0,6
Fc = 0,12
VTN1= R$ 6.000,00 X 0,12 X 5.496,1960ha = R$ 3.957.261,12
VTN TOTAL = R$ 158.290.445,28 + R$ 29.679.458,58 + R$ 3.957.261,12

VTN TOTAL = R$ 191.927.164,93

CONCLUSES:
1- O valor definido para clculo de rea em sacas de soja/ha o
preo mdio de R$ 48,00(Preo histrico da soja U$ 24,00) a
saca, muito utilizado pelos agentes financeiros na regio com:
Banco do Nordeste, Banco do Brasil, HSBC, Bradesco, Cargill,
Bunge etc.
2- O imvel possui Reserva Legal Averbada em Cartrio, APP(rea
de

Preservao

Permanente)delimitada,

nenhum

nus

Ambiental, ITR, (Certificao do Imvel Rural no INCRA em

andamento).

BENFEITORIAS:
Casa Sede, com x quartos, piso cermico, telha de barro, x m,
cozinha, varanda etc
R$
Casa Colono idem acima
Curral
Cerca de arame liso, estacas de x em x metros, 4 ou 5 fios,
moures(tipo de madeira)idade, preo km.

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Curral, cobertura, brete, embarcadouro, madeira serrada ou lisa,

cancelas etc

Assim, de acordo com as qualificaes e quantificaes fornecidas pelos fatores

levantados e anteriormente descritos e pelas explicaes tcnicas e potencial do
Oeste Baiano, realizamos os clculos atravs de planilha e chegamos aos
seguintes valores:
ITEM
1. rea (ha)
2. Valor Terra Nua/ha R$
3. Benfeitorias
4. Valor Total da Terra Nua R$
5. Valor Total da Propriedade

QUANTIDADE
54.961,9602
3.492,00
R$ 191.927.164,93
R$ 191.927.164,93

O valor total da propriedade de R$ R$ 191.927.164,93 (Cento e noventa e

um milhes, novecentos e vinte e sete mil, cento e sessenta e quatro reais e
noventa e trs centavos).

Barreiras, 21 de Setembro de 2012.

Emanuel Carlos Rizrio da Silva

Perito Oficial Justia Federal
Engenheiro Agrnomo/Engenheiro Segurana Trabalho
CREA- 24.948-D

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ANEXOS:

FOTOGRAFIAS DIGITAIS
E IMAGENS DE
SATLITE