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"Zoning" o "mixed use"?

Debates urbansticos actuales

En el Urbanismo actual, existe un claro debate sobre el reparto de funciones en


la ciudad: Qu es mejor, la zonificacin o el uso mixto?
El reparto de funciones en la ciudad ha centrado gran parte de las cuestiones
urbansticas de la actualidad. Dos visiones opuestas se enfrentan: la
distribucin en distintas zonas o la mezcla de usos.

La zonificacin o zoning
El zoning es un sistema de regulacin de los usos del suelo, dividindolo en
zonas segn parmetros de uso y densidad. La zonificacin indica la
subdivisin de un rea geogrfica, pas, regin, etc. en sectores homogneos
con ciertos criterios, como el tipo de construcciones permitidas, reas
monofuncionales (residencial, industrial, terciario) o incluso la cantidad de
plazas de aparcamiento.

Tericamente, su principal propsito es la segregacin de usos que se suponen


incompatibles, pero, en la prctica, la zonificacin se utiliza como sistema de
permisos para impedir el dao que se puede producir entre residentes y
empresas. Generalmente, la prctica del zoning est controlada por los
gobiernos locales, aunque tambin puede ser determinada por el estado o las
autoridades nacionales de planificacin.

El origen del zoning


El origen de la teora de la zonificacin se encuentra en Alemania. Reinhard
Baumeister formula por primera vez., en 1876, la zonificacin funcional terica.
Baumeister afirma que es el modelo ms natural y objetivo porque en las
grandes ciudades las funciones dejan de estar mezcladas y tienden a dividirse.
Este modelo basaba su zonificacin en base a las actividades econmicas y
productivas y las viviendas iban destinadas a representantes de actividades
diferentes.

Sin embargo, el zoning propiamente dicho no surgi hasta el ao 1891, en


Frankfurt. Consista en una normativa de edificacin que contena las distintas
partes del territorio municipal (Zonen), y un mapa que defina tales zonas en el

suelo municipal (Bauzonenplan). Esta zonificacin surgi en respuesta al


aumento de la densidad en el casco histrico ocurrido en los aos 60 del siglo
XIX. En los aos 70 esta misma zona empez a despoblarse y a convertirse en
un centro financiero, apareciendo, de este modo, barrios residenciales
perifricos.

La libertad de oficio permiti la instalacin de las primeras industrias, que,


rodeadas de barrios obreros, surgieron cerca de zonas residenciales bien
caracterizadas. Se produjo as una mezcla en la edificacin y en las clases
sociales que no gust a las clases sociales altas, las cuales apoyaron nuevas
normas de planificacin referentes a la densidad de edificacin y a los usos del
suelo (industriales, residenciales y para actividades mixtas)

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Qu es el mixed use (desarrollo de uso mixto)?
El desarrollo de uso mixto consiste en permitir ms de un uso en un edificio o
conjunto de edificios. En trminos de planificacin, esto significa la
combinacin de usos residencial, comercial, industrial u otros.

La historia del desarrollo de uso mixto


A lo largo de la Historia, el ser humano se ha asentado en ambientes de uso
mixto, ya que la mayor parte de la gente viva donde trabajaba, creando
gremios. La mayora de los edificios no estaban divididos en habitaciones, y los
barrios y vecindarios compartan usos, salvo aquellos en los que exista un uso
predominante (metalurgia, industria textil). La gente viva en zonas de muy
alta densidad porque la cantidad de espacio requerido para la vida y el
movimiento diarios estaba determinada por la escala huma, lo que promova el
acceso a pie. En las ciudades, la planta baja de los edificios residenciales se
dedicaba a algn uso comercial o productivo.

Este modelo decay con la industrializacin, perodo en el que tuvo su auge la


zonificacin, debido, sobre todo, a la migracin del campo a la ciudad, que hizo
necesaria la creacin de nuevos distritos urbanos. Sin embargo, a lo largo del
siglo XX, muchos urbanistas recapacitaron sobre el uso mixto, afirmando que
debera de ser promovido de nuevo, por resultar mucho ms beneficioso que el
zoning.

Beneficios e inconvenientes del mixed use


Muchos urbanistas afirmanque una mezcla de usos es fundamental y necesaria
para crear una buena zona urbana. Aquellos barrios en los que coexisten usos
diversos son ms seguros y vitales, en contraposicin a los grandes centros
comerciales, fruto de la zonificacin. Las nuevas leyes que siguen estos
principios promueven distritos de usos mixtos cuyos centros son nodos de
transporte pblico. Introducir comercio en los bajos de los edificios
residenciales favorece a los comerciantes que se aseguran clientes y a los
residentes que reducen distancias, por lo que este sistema es vlido para
pequeos comercios.

Sin embargo, algunos lo ven como algo arriesgado porque todos los negocios
han de mantenerse y obtener beneficios y a veces no es as. Adems, los
costes de construccin pueden ser mayores para edificios de varios usos, a los
que adems se deber dotar de barreras cortafuego, aislamiento acstico,
sistemas de ventilacin y accesos. A veces es difcil compatibilizar diferentes
usos con un diseo homogneo, ya que, por ejemplo, se necesitan ms plazas
de aparcamiento para oficinas que para uso residencial.

Ya sea mediante un diseo zonificado o un plan de uso mixto, una correcta


planificacin urbanstica requiere una ardua bsqueda de soluciones que
intenten mejorar la calidad de vida de los ciudadanos.

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