Sunteți pe pagina 1din 11

Student:

Anul 3 CIG ID

2013
0

RAPORT DE EVALUARE
1.

OBIECTUL DE EVALUAT
Apartament situat in Bucuresti, sector 3, strada Crivatului nr 10, in bloc

finalizat si dat in folosinta spre a fi locuit in anul 1975. Apartamentul este situat la
Parter, intr-un imobil tip bloc mixt de 10 etaje, cu lift.
Suprafata totala: 69.1 MP
Suprafata utila: 63.05 MP
Acest apartament este decomandat, confort 1, dispune de 1 baie si
doua balcoane
Proprietar i ocupant:
Preul i data achizitiei: 107863 lei valoarea din anul 1975,
achizitionat cu avans 37863 lei si imprumut CEC de 70000 lei, pentru care s-au
platit rate lunare timp de 20 de ani.
In acest apartament au fost facute imbunatatiri, lucrari de renovare:
gresie, parchet, tamplarie de geam termopan si termo-izolatie interioara, apometre
si repartitoare pentru eficientizarea consumului de caldura si apa calda.
Valoarea estimata in piata la ora actuala: Aproximativ 65000 euro
Definiia valorii estimate: valoarea de pia suma estimat pentru
care o proprietate ar fi schimbat la data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un
cumprtor hotrt, ntr-o tranzacie echilibrat, dup un marketing adecvat, n care
fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri.
.

2.

Scopul i utilizarea evalurii


Proprietarul doreste sa vanda acest apartament intr-un viitor apropiat, si

raportul de evaluare a imobilului pe care il detine, il va ajuta sa obtina unui pret cat mai
avantajos in urma tranzactiei.

3.

Data inspectiei: 01.05.2013


Data intocmirii prezentului raport de evaluare: 20.05.2013

4.

Ipoteze i condiii limitative

1. Ipoteze generale

Evaluatorul nu i asum nici o rspundere cu privire la descrierea juridic


pus la dispoziie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice ori de proprietate

Proprietatea este evaluat fr datorii.

Previziunile, proieciile sau estimrile coninute n raport se bazeaz

pe condiiile curente de pia, pe factorii cererii i ofertei anticipate pe termen scurt i sunt
influenate de inexistena unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare ,
supuse schimbrii condiiilor viitoare.
2. Condiii limitative

Datele de pia au fost fundamentate n baza informaiilor pariale obinute

de la agenii imobiliare din zon, transmise pe cale oral, fr un document scris cat si din presa
locala.

Posesia acestui raport sau a unei copii nu confer dreptul de publicare.

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat s ofere consultan

ulterioar sau s depun mrturie n instan n legtur cu proprietatea n chestiune dect dac
au fost fcute iniial aranjamente n aceast privin.
3. Obiectul, scopul i utilizarea evalurii

Obiectul: apartament cu destinaia de locuinta, sau sediu de firma ;

Scopul: este acela de a estima valoarea de pia a proprietii menionate,

n vederea unei eventuale vnzri de ctre proprietar

Utilizarea: studiul de evaluare este destinat exclusiv scopului menionat mai

sus i poate fi utilizat exclusiv de proprietar sau mputerniciii si.


4. Drepturi de proprietate evaluate
Proprietatea evaluat aparine proprietarului Ene Florin

5.

Analiza pieei imobiliare

Localizare: Bucuresti, sector 3, Strada Crivatului


Gradul de construire al zonei este ridicat, avnd n vedere mrimea i
densitatea construciilor; zona predominanta cu blocuri de 8, 10 si chiar 13 nivele
Dezavantaje: Lipsa spatiilor verzi si a locurilor de joaca pentru copii. Acest
aspect este oarecum compensat de prezenta parcului Alexandru ioan Cuza, la o distanta
de 15 minute de mers pe jos.
Tendina valorilor imobiliare n zon: n zona cartierului Crivatului se constat
o evoluie cresctoare a preurilor de vnzare-cumprare a apartamentelor - a crescut
valoarea zonei foarte mult datorita accesului facil la metrou, autobuze, tramvaie si trolee,
precum si supermarket-ul in imediata vecinatate a blocului.
Raportul cerere-ofert: balana cerere-ofert este dezechilibrat n favoarea
cererii, fapt ce determin i tendina cresctoare a preurilor cerute de vnztori;
Timpul estimat necesar pentru vnzare: ntre 2-4 luni;
Factori care ar favoriza vnzarea: pe piaa apartamentelor de 2 si 3 camere
cu destinaie locuin familial se observa ca diferenta de pret intre aceste doua tipuri de
apartamente este relativ mica, astfel ca achizitionarea unui apartament de 3 camere este
mai avantajoasa
Surse de informare:

documentele i schiele puse la dispoziie de ctre

client, date privind reparaiile i reamenajrile recente efectuate asupra apartamentului;


3

Site-urile de profil ale agentiilor imobiliare si ale agentiilor de mica publicitate referitoare la
anunturi de vanzare de apartamente

6.

Descrierea amplasamentului

Clasificarea zonei urbane: locaia apartamentului este ntr-o zon central a


cartierului Vitan, zona cu acces la transportul public metrou, tramvaie, trolee, autobuze,
distanta fata de centrul orasului este de 10 minute cu masina sau metroul. In zona exista
numeroase super-marketuri, piata, mall, parcul Alexandru Ioan Cuza

7.

Descrierea cldirii in care este situat apartamentul

Numar etaje: parter+10 etaje;


Imobilul este dotat cu ascensor de persoane .
Data darii in uz a imobilului: ianuarie 1975;
Pereii exteriori: din beton, cu tencuial de faad clasic;
Acoperiul: tip teras, cu izolaie bituminoas (reparat capital n primavara
anului 2013);

Nr. locuri de parcare/apartament: circa 2-3 locuri de parcare la 10

apartamente pe platform betonat, neacoperit;


Calitatea construciei: bun;
Tipul nclzirii i al contorizrii: nclzire cu centrala zonei i contorizare
separat a consumului de ap si caldura
Spaii de utilitate comun: exist o camer usctor la subolul blocului, si
magazii de depozitare comuna pentru proprietari

8.

Descrierea apartamentului :

Utiliti: apartamentul evaluat este racordat la toate utilitile uzuale.


Numrul i denumirea camerelor: 3 camere, 1 buctrie, 2 bi, 1 cmar, 1
debara, 2 balcoane;
Suprafee:

Detalii

Suprafa
a
(mp)

Camera 1
11.64
Camera 2

11.64

Camera 3

18.02

Buctrie

7.89

Baie

3.78

HOL

9.18

Cmar + Debara

1.4

TOTAL UTIL

63.05

Balcon 1

2.85

Balcon 2

2.7

TOTAL GENERAL

69.1
5

Detalii

Suprafa
a
(mp)

Camere cu finisaj superior: 3 camere i buctria au finisaje superioare, cu


geamuri termopan, parchet, gresie i faian parial;
Podele: parchet, iar pe hol gresie;
Perei, tavane: vopsii cu vopsea lavabil;
Podeaua i pereii de la bi i buctrie: podea placat cu gresie, iar pereii
cu faian (la buctrie pn la nivelul a aprox. 1,5 m);
Uile: din lemn, vopsite sau lcuite;
2 balcoane cu geamuri termopan.

9.

Starea general a apartamentului

Uzur fizic i neadecvare funcional: apartamentul a fost supus unei


reparaii capitale cu unele modificri de compartimentare n anul 2005, fapt ce determin
ca gradul de uzur general interior s fie sczut (2-3%); iar condiii de mediu nefavorabile:
nu sunt.

10.

Administraia blocului

Cheltuieli comune (n comparaie cu alte blocuri): circa 500 lei n luna


decembrie 2012, sume foarte apropiate de la apartamentele similare, din blocul vecin;
Situaia fondului de rulment: fiineaz fond de rulment, de mrime variabil n
funcie de necesiti;

Administratia blocului: este preluata de o societate comerciala care presteaza


servicii administrative pentru asociatiile de proprietari blocuri si cartiere rezidentiale avand
in administrare peste 4500 apartamente si vile in peste 60 de asociatii de proprietari si cartiere
rezidentiale.

11.

Cea mai bun utilizare

Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc


urmtoarele criterii: s fie permisibil legal, s fie posibil fizic, s fie fezabil financiar i
s fie maxim productiv.
Analiznd piaa imobiliar n domeniul apartamentelor de 3 camere, rezult
faptul c pentru apartamentul evaluat sunt posibile urmtoarele utilizri: apartament de
locuit, sau sediul de birou al unei firme avand in vedere ca acest apartament este situat
la parterul blocului si accesul este facil insa pentru acest lucru este necesar acordul
asociatiei de proprietari

12.

Metoda comparaiei directe

Prin comparatia cu :
-alte apartamente similare din aceeasi zona, valoarea acestui apartament este situata in
jurul sumei de 58000-65000 euro
-alte apartamente similare situate mai aproape de periferia orasului: in zona pajura pretul
cerut pentru un apartament similar este de 56000 euro
-alte apartamente similare situate in centrul orasului, in zona Piata Romana, pretul cerut
este in jur de 76000 euro.

13.

Metoda de randament

Valoarea estimata pentru inchirierea acestui apartament, avand in vedere ca,


daca proprietarul s-ar muta, ar lasa apartamentul nemobilat, suma maxima pe care ar
7

putea sa o pretinda ar fi de 350 euro pentru locuit, dar la ora actuala, daca ar inchiria
apartamentul pentruun spatiu de firma, ar putea obtine 500-600 euro lunar .
Estimarea ratei de capitalizare (t): din datele deinute de evaluator (culese de
la agenii imobiliare), rata de capitalizare (raportul dintre veniturile nete generate de
proprieti comparabile i preul de vnzare a acestora) este cuprins ntre valorile: 11,2%
- 13,1%. Evaluatorul a selectat valoarea t=12,5% (avnd n vedere gradul de finisare i
dotrile din apartamentul evaluat);
Venitul brut anual Vba = 12 luni x 350 eur= 4.200 euro (s-a selectat chiria lunar de 350
euro, avnd n vedere gradul de finisare i dotrile din apartamentul evaluat);
Cheltuielile de exploatare: din discuiile cu proprietarul i din datele culese de
pe piaa imobiliar rezult c cheltuielile anuale de exploatare (fixe i variabile) se
situeaz la circa 672 euro anual reprezentand impozitul datorat statului pentru aceasta
tranzactie, adica
-

venitul net anual Vna = Vba Cheltuieli = 4200 euro-672 euro= 3528 euro;
valoarea de pia estimat prin metoda de randament, se calculeaz cu

urmtoarea formul:
V=Vba / t = 4200 / 0,125 = 33600 euro

14.

ALEGEREA VALORII FINALE:

In urma aplicarii metodelor de evaluare au fost obtinute urmatoarele valori:


1.

Abordarea prin cost

65000 euro

2. Abordarea pe baza de venit minim 3528 euro net / lunar.


Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente
privind valoarea sunt:
-

Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusive de ipotezele, conditiile limitative si


aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila la data evaluarii;

Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de


conformarea la cerintele legale;
8

Valoarea este o predictive;

Valoarea este subiectiva;

Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

CONCLUZIILE EVALUARII:
Conform prezentului raport de evaluare, reiese ca acest apartament
este destul de bine cotat pe piata, in primul rand datorita locatiei unde acesta
este situat zona relativ aproape de centrul orasului, si accesul facil la toate
mijloacele de transport, parcul din apropiere, toate magazinele din vecinatate,
piata si scolile si gradinitele din apropiere. Deasemenea imbunatatirile care au
fost efectuate in acest apartament si faptul ca este situat la parter, fac ca acest
apartament sa fie foarte usor de vandut dar si de inchiriat, deoarece
corespunde mai multor cricterii si cerinte actuale ale pietei.
Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in trei exemplare originale,
doua exemplare pentru domnul Ene Florin si unul pentru evaluator si nu poate fi folosit
decat in scopul informativ.
Datele, informatiile si continutul prezentului raport nu pot fi copiate fara
acordul scris al evaluatorului.

Data : 20.05.2013

EVALUATOR

PROPRIETAR IMOBIL

ANEXA: SCHITA IMOBILULUI

10