VALORIZACIONES DE PREDIOS

RSTICOS EN EL PERU

Ing. Vctor L. Guzmn Fajardo

BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES

Las

Regiones Naturales del Per

El Mapa Ecolgico del Per
El Sistema de Clasificacin de Tierras por
Capacidad de Uso Mayor
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per

CLASES DE VALORES MS FRECUENTES

EN VALUACION DE PREDIOS RSTICOS
Valor
Valor
Valor
Valor
Valor
Valor
Valor

Normal de Mercado
Comercial
Reglamentario
de Realizacin
Afectivo
de Remate
segn rentabilidad agrcola y/o
ganadera
Valor de Servidumbres y Usufructos

VALUACIONES DE TIERRAS
Inspeccin ocular de campo
Determinacin de Categoras de suelos
Toma de vistas fotogrficas
Estudio de mercado

Muestra de Estudio de Mercado

Para el barrio de La Victoria del distrito de Juanju de la provincia de Mariscal Cceres se

encontr una Minuta de Compra-Venta de 09 de Febrero del 2009 correspondiente a un terreno
rstico en la cual consta que de hectrea (2,500 m2) con plantacin de naranjos se tranz en
S/ 10,000.00 es decir S/ 40,000/Ha. o $ 14,184.40/Ha. Si consideramos que una hectrea plantacin
modelo de naranjos, de 10 aos independientemente del suelo vale $ 12,630.00, cifra que se
ajusta 10% por estado de conservacin en la plantacin existente en el predio, resulta que el valor
del terreno es de $ 2,817.40; ($ 14,184.40 - $ 11,367.00); vale decir, $ 3,000.00.

El seor Adolfo Maldonado Lpez, destacado agricultor de Bellavista manifest que los mejores
terrenos, situados en terraza baja de leve pendiente, con facilidades de riego considerados en la
zona como de primera categora se cotizaban entre 4,000 y 5,000 dlares/hectrea.

En la Agencia Agraria de Juanju el Director Ing. Miguel Urgua Saavedra expres que los terrenos
agrcolas con pendiente pronunciada de difcil acceso al riego, se cotizaban en Un mil dlares la
hectrea.

En la Oficina Registral de Juanju, se encuentra inscrito un predio rstico de 12.77 hectreas

ubicado en el distrito de Juanju, provincia de Mariscal Cceres; adquirido por la suma de $
7,500.00 o sea $ 587.30/hectrea, que se considera subvaluado
.

Por stas razones se determin que los terrenos rsticos situados en terraza alta, con pendiente
moderada con fcil acceso al riego con aguas de quebradas, inferiores a los considerados de
primera categora, pueden cotizarse en 3,000 dlares por hectrea; y los de pendiente
pronunciada con acceso al riego en 1,000 dlares por hectrea.

VALORIZACION DE ERIAZOS
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per establece que la valuacin de
eriazos se halla multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea materia de
valuacin y que ste valor bsico, para los eriazos no ribereos al mar, se alcanza
aplicando la siguiente expresin:

VBE
VBE
VR
d
U
T
V
E

=
=
=
=
=
=
=
=

1/10 VR x d x U x T x V x E
Valor bsico eriazo
Valor comercial de terreno de primera categora
Distancia al rea con valor oficial urbano
Uso
Topografa y naturaleza del terreno
Vas que sirve a la zona en que se ubica el terreno
Factor de correccin ecolgica

En eriazo ribereo al mar (D es la distancia a la lnea de alta

marea)
VBER
= 1/10 VR x U x T x V x D x E

VALORIZACION DE CULTIVOS TRANSITORIOS

Tipo

de Cultivo
Estado del perodo vegetativo
Cultivo ndice en la zona o localidad
Rendimiento/Ha
Precio en chacra
Valor Bruto de Produccin
Costo de Produccin
Rentabilidad

FICHA TECNICA DE CULTIVO

DE ALGODN TANGUIS

FICHA TECNICA DE CULTIVO

DE ZAPALLO

CULTIVO:
VARIEDAD:
EPOCA DE SIEMBRA:
NIVEL TECNOLOGCO:
Perodo Vegetativo:
DISTANCIAMIENTO:

Zapallo
Macre
Todo el Ao
Alto
5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 das, durante 30 das
Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m
Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.

I. COSTOS DIRECTOS
A. MANO DE OBRA
LABOR
a. Preparacin del terreno
Limpia de canales y acequias
Despaje
Chaleo y Quema

Bordeadura
Tomeo
Incorporacin de Estircol
Riego de Machaco
Tapadura de surcos
b. Siembra
Siembra
c. Labores culturales
Primer abonamiento
Primer deshierbo
Segundo abonamiento
Cambio de surco
Desahije
Acomodo de guas
Segundo deshierbo
Aplicaciones foliares
d. Riegos
e. Control Fitosanitario
f. Cosecha
Cosecha y seleccin
Guardiana
TOTAL MANO DE OBRA

B. MAQUINARIA Y EQUIPO
N DE
JORNAL

VALOR
COSTO
UNITARIO S/. TOTAL S/.
3
4
4
2
1
3
1
2

12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00

36.00
48.00
48.00
24.00
12.00
36.00
12.00
24.00

12.00

24.00

5
6
3
6
1
4
6
6
12
12

12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00

60.00
72.00
36.00
72.00
12.00
48.00
72.00
72.00
144.00
144.00

20
30
293

12.00
12.00

240.00
360.00
1,596.00

C. INSUMOS

FICHA TECNICA DE CULTIVO

DE ZAPALLO

II. COSTOS INDIRECTOS

GASTOS GENERALES
Gastos de Administracin (8% Costos Directos)
Imprevistos (10% de costos Directos)

S/.

242.24
302.80

TOTAL COSTOS INDIRECTOS

S/.

545.04

CONSOLIDADO
COSTOS DIRECTOS
A. Mano de Obra
B. Insumo
C. Insumos

S/.3,028.00
S/.996.00
305.00
1,727.00

COSTOS INDIRECTOS
D. Gastos de Administracin
E. Imprevistos
COSTO TOTAL

S/. 545.04
S/. 242.24
302.80

S/.3,573.04 US$

VALORIZACIN DE CULTIVOS PERMANENTES

Tipo y edad de las plantacin
Distanciamiento entre plantas y entre lneas
Nmero de plantas por hectrea
Estado de conservacin
Rentabilidad de plantacin modelo en la zona o
localidad
Depreciacin
Valor por hectrea de la plantacin y valor por planta
segn aos restantes de vida til

COSTOS DE PRODUCCIN POR HECTAREA

(Esprrago Instalacin)
Departamento
Provincia
Distrito

: Ica
: Ica
: Parcona

rea Total del Cultivo(Has):

Tenencia de la Tierra
:
Tipo de Suelo
:

Cultivo, Variedad
Fecha de Siembra
Fecha de Cosecha

:
:
:

Rendimiento x Ha. 1ao :

Precio Promedio (en Chacra) :
Nivel Tecnolgico
:

Distanciamiento

Nivel de NPK

UC 157 F1
Prefer. Verano Otoo
Cosecha grande Set-Dic
Cosecha pequea May-Jun
1.8 x 2.7 m.

250-200-200

ACTIVIDAD
COSTOS DIRECTOS
MANO DE OBRA
Preparacin de Terreno
Despaje, incorporacin de M.O.
Tomeo, riego machaco
Siembra
Seleccin y desinfeccin de plntulas
Distribucin de plntula
Transplante
Recalce
Labores Culturales
Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones
Despiques(4)
Tomeo
Aplicacin de pesticidas (4)
Riegos

UNIDAD
DE
MEDIDA

Tipo de Cambio
Fecha
CANTIDAD
UTILIZADA

Propia
Franco

:
COSTO
UNITARIO
SOLES

3,000
Medio
3.53
: Enero-01
COSTO
TOTAL
SOLES
13,267.82
1,456.00

Jornal
Jornal

4.00
2.00

16.00
16.00

64.00
32.00

Jornal
Jornal
Jornal
Jornal

4.00
4.00
12.00
4.00

16.00
16.00
16.00
16.00

64.00
64.00
192.00
64.00

Jornal
Jornal
Jornal
Jornal
Jornal

12.00
16.00
9.00
12.00
12.00

16.00
16.00
16.00
16.00
16.00

192.00
256.00
144.00
192.00
192.00

B.

C.
1
2

4
5

MAQUINARIA AGRICOLA
A. Subsolado, arado, rayado (seco)
B. Arado, Grada, nivelado, rayado
C. Acarreo de abonos
D. Cultivo, rayado
INSUMOS
Semilla
Fertilizantes : A . Urea
Fosfato Di Amnico
Sulfato de Potasio
Guano de corral
Pesticidas
Hunter
Benlate
Poliphos
Nitrofoska
Fetrilon Combi
Polibor
Quelato Fe
Quelato Zn
Lorsban
Perfektion
Citowett
Agua : Pozo
Otros
Flete Traslado de insumos

6.00
5.00
2.00
9.00

50.00
50.00
50.00
50.00

1,100.00
300.00
250.00
100.00
450.00
10,711.82

Kg.
Kg.
Kg.
Kg.
T.M.

1.00
374.00
435.00
400.00
30.00

2,000.00
0.85
1.27
1.37
85.00

2,000.00
317.90
552.45
548.00
2,550.00

Lt.
Kg.
Lt.
Kg.
Kg.
Lt.
Kg.
Kg.
Lt.
Lt.
Lt.
M3

0.50
1.00
4.00
6.00
1.00
2.00
0.50
0.50
1.00
1.00
1.00
15,000.00

170.52
150.00
17.04
4.82
77.21
24.19
54.13
54.13
59.00
49.00
31.09
0.200

85.26
150.00
68.16
28.92
77.21
48.38
27.07
27.07
59.00
49.00
31.09
3,000.00

Kg.

31,209.00

0.04

1,092.32

Hora/mq
Hora/mq
Hora/mq
Hora/mq

II.

COSTOS INDIRECTOS

Imprevistos

B
C
D

1,724.82
8%

1,061.43

Gastos Administrativos

2.50%

331.70

Asistencia tcnica
Interes Bancario

2.50%

331.70

COSTO TOTAL

14,992.63
$

3,931.00

S/. 13,758.50
ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION
EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.)
3,000
* Precio Promedio de Venta
(Kg.)
S/.
2.63
* Valor Bruto de la Produccin
S/.
7,890.00
2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD
* Costos de Produccin Total
S/.
14,992.63
* Valor Bruto de la Produccin
S/.
7,890.00
* Utilidad Bruta de la Produccin
S/.
-7,102.63
* Precio de Venta Unitario ( Kg.)
S/.
2.63
* Costo Produccin Unitario (Kg.)
S/.
5.00
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.)
S/.
-2.37
* Utilidad Neta Estimada
S/.
-7102.63
* ndice de Rentabilidad ( % )
-47.37%
NOTA:
El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00
El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia

COSTOS DE PRODUCCIN POR HECTREA (Esprragos

Mantenimiento)
Departamento
Provincia
Distrito

:
:
:

Cultivo, Variedad
:
Fecha de Siembra :
Fecha de Cosecha :
Distanciamiento
Nivel de NPK

:
:

Ica
Ica
Parcota

rea Total del Cultivo(Has)

Tenencia de la Tierra
Tipo de Suelo

UC 157 F1
preferente Verano Otoo
Cosecha grande Set-Dic
Cosecha pequea May-Jun
1.8 x 2.7 m.
260-210-200

ACTIVIDAD
COSTOS DIRECTOS
MANO DE OBRA
Labores Culturales
Mezcla de abonos
Abonamientos (2)
Despiques y otros
Tomeo, riego
Aplicacin de pesticidas (4)
Cosecha
Cosechadores

UNIDAD
MEDIDA

:
:
:

Propia
Franco

Rendimiento x Ha. 2 ao
:
Precio Promedio (en Chacra) :
Nivel Tecnolgico
:

8,000

Tipo de Cambio

3.53

Fecha
CANTIDAD
UTILIZADA

COSTO
UNITARIO
S/

Medio

: Enero-01
COSTO
TOTAL
S/
9,504.62
2,000.00

Jor.
Jor.
Jor.
Jor.
Jor.

1
8
10
18
8

16.00
16.00
16.00
16.00
16.00

16.00
128.00
160.00
288.00
128.00

Jor.

80

16.00

1,280.00

B.

MAQUINARIA AGRICOLA
Cultivo, rayado
Acarreo de abonos
Incorporacin de follaje al suelo

C.
1

INSUMOS
Fertilizantes : A . Urea
Fosfato Di Amnico
Sulfato de Potasio
Guano de corral
Pesticidas
Fetrilon Combi
Poliphos
Nitrofoska
Quelato Fe
Quelato Zn
Benlate
Lorsban
Dipel
Plantvax
Citowett

3
4
II.
A
B
C
D

Agua : Pozo
Otros
Flete Traslado de insumos
II.- COSTOS INDIRECTOS
Imprevistos
Gastos Administrativos
Asistencia tcnica
Inters Bancario
COSTO TOTAL

H.M.
H.M.
H.M.

9
2
2

50.00
50.00
50.00

650.00
450.00
100.00
100.00

Kg.
Kg.
Kg.
T.M.

387
457
400
8

0.85
1.27
1.37
85.00

6,854.62
328.95
580.39
548.00
680.00

Kg.
Lt.
Kg.
Kg.
Kg.
Kg.
Lt.
Kg.
Lt.
Lt.

2
4
4
1
1
3
3
2
2
2

77.21
17.04
4.82
54.13
54.13
148.59
59.00
154.42
213.75
31.09

154.42
68.16
19.28
27.07
27.07
445.77
177.00
308.84
427.50
62.18

M3

15,000

0.200

Kg.
8%
2.50%
2.50%

9,244.00

0.04

3,000.00
323.54
1,235.60
760.37
237.62
237.62
10,740.22
$ 2,129.00
S/. 7,451.50

ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO

EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.)
8,000
* Precio Promedio de Venta (Kg)
S/.
2.63
* Valor Bruto de la Produccin
S/.
21,040.00
2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD
* Costos de Produccin Total
S/.
10,740.22
* Valor Bruto de la Produccin
S/.
21,040.00
* Utilidad Bruta de la Produccin
S/.
10,299.78
* Precio de Venta Unitario ( Kg.)
S/.
2.63
* Costo Produccin Unitario (Kg.)
S/.
1.34
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.)
S/.
1.29
* Utilidad Neta Estimada
S/.
10299.78
* Indice de Rentabilidad ( % )
95.90%
NOTA :
El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00
El costo de la Tierra por alquiler no hay, porque es propia

FLUJO DE CAJA PARA LA EVALUACION ECONOMICA DEL CULTIVO DEL ESPARRAGO

RENDIMIENTO
PRECIO
INGRESOS
COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA
AO
KG./HA
US$/KG.
US$
US$
US$
3000
0.8
2400
3931
-1531
1
8000
0.8
6400
2129
4271
2
16000
0.8
12800
2966
9834
3
14000
0.8
11200
3377
7823
4
12000
0.8
9600
2686
6914
5
9000
0.8
7200
2476
4724
6
Nota : el perodo vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 aos y con 2
cosechas al ao se reduce a 6 aos.

VALORACIN DE EDIFICACIONES EN
PREDIOS RSTICOS
Caractersticas

constructivas, rea
afectada y reas techada
Edad de la o las Edificaciones
Depreciaciones
Aplicacin de Valores Unitarios
depreciados por edad y estado de
conservacin

CODIGO N CSL-062901-11-PR-006
Carretera DV Yanacocha Hualgayoc
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
FECHA DE VALUACION
ESTADO ACTUAL
PREDIO
USO ACTUAL
ZONIFICACION
TERRENO
MEDIDAS PERIMETRICAS (m)
PERIMETRO ( m )

VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION

19 de Febrero del 2008
OCUPADO
RUSTICO
VIVIENDA
Rural
Considerado en valor total del
mismo
Por el Frente
Por la Derecha
Por la Izquierda
Por el Fondo

AREA TECHADA ( m2 )

5.00
7.00
7.00
5.00
24.00
35.00

ESTADO DE CONSERVACION

Regular

SERVICIOS EXISTENTES:
No cuenta con servicios de agua, desage ni
energa elctrica.

ANTIGUEDAD (aos)
INSCRIPCIN REGISTRAL
II. VALUACION

Estimado 6 aos
Se desconoce inscripcin registral.

ENTORNO:
Terrenos de pasturas.

CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m2 ( S/. )

PARTES QUE INTEGRAN LA CONSTRUCCION

MUROS Y COLUMNAS
TECHOS
PISOS
PUERTAS Y VENTANAS
REVESTIMIENTOS
BAOS
INSTALACIONES ELECT Y SANIT.

III. VALOR DE LA EDIFICACION

VALOR TOTAL ( S/. )
VALOR TOTAL ( $ )

Tapial
Calamina
Tierra Compactada
Madera corriente
Sin Revestimiento
Sin aparatos sanitarios
Sin instalacin elect ni sanit

VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m2)

DEPRECIACION ( % )
FACTOR DE DEPRECIACION
VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m2)
AREA TECHADA (m2 )
VALOR EDIFICACION ( VE )
5,613.65
1,935.74

E
F
I
G
I
H
H
VALOR UNITARIO DE LA
EDIFICACION

S/.
S/.

S/.
PRECIO TOTAL ( S/. )
PRECIO TOTAL ( $ )

176.72
34.80
5.59
29.64
0.00
0.00
0.00
246.75
246.75
35
0.65
160.39
35.00
5,613.65
6,175.02
2,129.32

 Valuacin

Total Comercial del predio:

VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de

plantaciones transitorias y/o permanentes
(VP) + valor edificaciones (VE)

 MUCHAS GRACIAS !