Informe del Mercado de Real Estate | Terrenos

El presente de los Terrenos en la Ciudad y Provincia de

Buenos Aires
El mercado est cambiando y los terrenos que hacan inaccesible para los desarrolladores la
ecuacin costo-beneficio, comienzan a bajar sus valores o se arman operaciones ingeniosas
donde los propietarios aceptan metros cuadrados y futuras unidades a cambio del lote. An as
es difcil imaginar un terreno econmico en la ciudad de Buenos Aires, las buenas ubicaciones
escasean y los valores son altos.

La Cmara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la Repblica Argentina desarroll durante el

mes de Julio un informe especial para conocer el estado de situacin de los terrenos en la Ciudad y
Provincia de Buenos Aires. A los largo del documento se puede observar como brokers y
desarrolladores analizan el presente y futuro del mercado.

El Activo Deseado:

Hay que desarrollar actualmente una ingeniera especfica al momento de adquirir un terreno tanto en
Capital Federal como en la zona Norte de la provincia de Buenos Aires. Los terrenos son el activo
inmobiliario irreproducible e inamovible que a medida que se hacen escasos defienden mejor su valor.

Dice el especialista Mario Gmez, Director de Toribio Achval en su libro Herramientas Financieras
para la valuacin de Inmuebles, que el incremento del precio del suelo, dada su localizacin y
caractersticas inherentes como materia prima esencial para el desarrollo inmobiliario y sus
particularidades en funcin de su cercana a centros urbanos, centros de trabajo y reas verdes,
convierten a cada lote de terreno en nico.

Uno de los temas que mayor inters suscita dentro del

mercado inmobiliario es el de la tierra apta para el
desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, donde el
precio al mejor postor ha sido el regulador de sus
transferencias de dominio y probablemente lo siga siendo
mientras la demanda final siga o pueda comprar.

Los propietarios defienden el

precio pero facilitan la entrada
del desarrollador, ya sea
cobrando en metros o
participando del
emprendimiento.
Gustavo Maquirriain de Vizora

Lo bueno es que se ha achicado todo el mercado, por el lado de la demanda, desaparecieron los
desarrolladores amateurs que a veces alteran el mercado de terrenos, ya que con el objetivo de vender
un producto estn dispuestos a abonar valores, que el desarrollador con experiencia no convalidara.
Esto ayuda a que los precios de los terrenos se encuentren en un rango ms razonable. Quedan pocos
bien localizados y menos an los de doble frente que permiten edificios de mejor nivel, puede haber

Desarrollamos el Presente, Construyendo el Futuro

casos puntuales que logren una incidencia de mil dlares y una venta del metro cuadrado a 3 mil; pero
el promedio ronda los 500 a 700 dlares, apunta Gmez.

Negociaciones ingeniosas

Es muy claro que si no hay tierra no hay negocio, pero es una realidad que hoy la mayora de los
propietarios de lotes esperan una valorizacin
mayor a la que ofrece el mercado, lo que genera
el incremento del precio del
suelo, dada su localizacin y
caractersticas inherentes como
materia prima esencial para el
desarrollo inmobiliario y sus
particularidades en funcin de
su cercana a centros urbanos,
centros de trabajo y reas
verdes, convierten a cada lote
de terreno en nico.
Mario Gmez de Toribio
Achaval

que los inversores estn ms abiertos a realizar

sus proyectos en otros barrios. La incidencia del
terreno vara segn la zona y cada proyecto, y
representa entre el 30 y el 50% del valor final de
venta de las unidades a estrenar.

El Ingeniero Gustavo Maquirriain de Vizora explica

que en su firma an cuenta con 5 terrenos en
Puerto Madero en sociedad con el grupo de

Fernndez Prieto, los que tienen una capacidad constructiva de ms de 80 mil metros cuadrados de
FOT en el Dique 1 que se convertirn en dos grandes proyectos de caractersticas similares a Zencity.

Adems de Zencity estamos muy avanzados con Arboris en San Isidro y con el centro cultural,
turstico y comercial Central Tucumano en Tucumn. Buscamos oportunidades no slo ABC1 en la
provincia de Buenos Aires o en Capital, pero pretendemos proyectos con buena escala para que se
justifique nuestra participacin. Por otra parte, tambin nos involucramos en proyectos con un
componente urbanstico destacado como resultan Mercados del Delta en el Puerto de Frutos de Tigre,
donde se realiz el ltimo Casa FOA, y Madero Walk, un proyecto nutico en el Dique 1 de Puerto
Madero.

Sostiene que hoy, de la misma forma que ocurre con las ventas de las
unidades, las negociaciones por los valores de terrenos se hacen de
manera ms inteligente. Los propietarios defienden el precio pero
facilitan la entrada del desarrollador, ya sea cobrando en metros o
participando del emprendimiento. En cuanto a la incidencia, hay tierras
para construir lotes entre los 10 a 25 dlares y para condominios entre
los 100 y 300 dlares en zonas como San Isidro, Boulogne, Tigre,
Pacheco. Terrenos hay, pero adems de su valor hay que considerar el
costo de la infraestructura faltante.

El empresario explica que en el futuro una vez que se termine de construir en Puerto Madero,
seguramente aparecern otros sectores de la ciudad para su puesta en valor y reciclado, por ejemplo,

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la Ciudad Deportiva, la zona de areneras, el proyecto Retiro o el Polo Tecnolgico del Gobierno de la
Ciudad.

Mi experiencia es que a veces el comprador en pozo obtiene ms ganancias que el mismo

desarrollador, es que son socios con menor riesgo. Nosotros estamos sujetos a los vaivenes de la
economa, con proyectos que duran 7 a 8 aos, en un pas donde se producen crisis con una
recurrencia menor a la duracin de los grandes proyectos.
Valores Promedios 09

El mercado de tierras tiene particularidades muy

Nez : US$ 400 / 500 Barrio Norte : US$

800 / 1000 Recoleta : US$ 1200 / 1400 Barrio
Parque y Palermo Chico : US$ 1500 Palermo
Nuevo : US$ 750 / 950 Puerto Madero : US$
1200 / 1800 Almagro : US$ 400 / 500
Caballito : US$ 600 / 700 Belgrano : US$ 700
/ 1000 Flores : US$ 400 Barracas y San
Telmo : US$ 500 Villa Urquiza : US$ 200 /
400

diferentes en relacin al resto de los bienes

races. Si bien su precio de venta est relacionado
directamente al valor y costo del producto al que
dar lugar, la delgada lnea de su oferta es
determinante en el precio. Se trata de un bien
escaso,

con

una

localizacin

situacin

irrepetible. Esta circunstancia en una ciudad

Valores 05

polarizada como es Buenos Aires juega a favor

Nez : US$ 250 / 300 Barrio Norte : US$

450/750 Recoleta : US$ 800 / 1000 Barrio
Parque y Palermo Chico : US$ 1300 Palermo
Nuevo : US$ 450 / 550 Puerto Madero : US$
1000 / 1300 Almagro : US$ 150 / 200
Caballito : US$ 250 / 350 Belgrano : US$ 560
/ 650 Flores : US$ 200 Barracas y San Telmo
: US$ 300 Villa Urquiza : US$ 150 / 250

del incremento del precio de los lotes ubicados en

los barrios donde la demanda se hace presente.

Valores

Fuente: CEDU
Jos Rozados, titular de Reporte Inmobiliario
opina que los terrenos valen en funcin de dos cosas; valor de mercado de lo que se puede construir
sobre ellos y los metros a construir.

El impacto se produjo a partir de 2003 donde los desarrollistas se concentraron en la zona norte de
Capital Federal, Palermo, Barrio Norte, Recoleta, Belgrano, Villa Urquiza y Puerto Madero que
concentran la mayor cantidad de metros de construccin de los ltimos 5 aos, afirma el arquitecto.

Rozados razona que la tierra es un activo inmobiliario que no demanda mantenimiento, muchos son
propietarios que heredaron los lotes. Terrenos
siempre hay disponibles, no coincido cuando
En cuanto a los valores se est
dando un ajuste hacia abajo, hay
lotes y hay oportunidades que antes
eran inimaginables, hay terrenos que
no se ofrecan a la venta aunque
ahora tienen las incidencias de hace
dos aos.
Nicols Lang, Gerente de LJ Ramos

se dice que no hay ms tierra, tal vez no se

encuentra la tierra sola, pero s hay lugares
donde existe la posibilidad de reconvertirlos,
PH donde se puede multiplicar los metros
cuadrados, principalmente en barrios que
pueden llegar a desarrollarse; hay que apostar
a

otras

Desarrollamos el Presente, Construyendo el Futuro

localizaciones,

para

ello

sera

importante una sinergia entre desarrolladores.

Sostiene que de todas maneras, hay ms flexibilidad en las negociaciones, se admiten ms metros a
futuro y menos efectivo. Es muy riesgoso hoy asumir determinados costos de suelo altos con un
horizonte del valor de venta estable. Son momentos donde hay que estudiar detenidamente el valor del
costo de la tierra, es muy difcil concretar desarrollos en el futuro inmediato. Tambin se estn
observando situaciones de sociedades que compran terrenos junto a proyectos que an no se
desarrollaron.

En cuanto a los valores, el director de Reporte Inmobiliario considera que no hay en oferta opciones por
debajo de los 200 dlares de incidencia sobre el metro cuadrado vendible, cercano a esos valores,
existen barrios como Balvanera, Constitucin, La Boca, Agronoma, Villa Lugano, Parque Chacabuco,
Villa Pueyrredn, Boedo o Mataderos.

Informa que en Barrio Norte la incidencia, flucta entre los 780 a 1200 dlares; en Caballito va desde
los 250 a los 500 dlares; en Palermo se da la mayor distancia de los 350 a los 1500 dlares; por
ltimo en Belgrano, de los 450 a los 1000 dlares

La opinin de otros desarrolladores

Federico Weil, CEO de TGLT destaca que no estn mirando tierras actualmente, y que en diciembre
hicieron una adquisicin grande de un terreno en Belgrano Chico que considera ser el mejor proyecto
residencial de la ciudad de Buenos Aires.

Tenemos mucha tierra comprada para desarrollar,

observamos mucho canje de metros y con eso los valores
se relativizan. Que existan este tipo de operaciones con
propietarios dispuestos a llevarlo a cabo es porque el
precio de los terrenos se ajust. Va rotando quin tiene el
poder en la negociacin en un juego de compradores,

Las tierras ms caras renen

dos elementos, productos a
desarrollar de alto nivel sumado
a la legislacin que acompaa a
los mejores emprendimientos.
Jos Rozados de Reporte
Inmobiliario

dueos de tierras, constructoras y desarrolladores. En

este momento, el poder lo tiene el comprador y en segundo lugar los desarrollistas que ven que pueden
construir con estas oportunidades. Aunque es rentable construir en determinados nichos, en Rosario
nos va muy bien, estamos preparando el emprendimiento de Belgrano que ser el mejor proyecto
residencial, pero hay que vender en zonas claves, finaliza Weil.

El precio del suelo en el mercado inmobiliario tiene una evolucin procclica, proporcional al ritmo y
concentracin de la actividad de la construccin. Escasez, capacidad edificable y concentracin de
demanda convivieron en soledad y confluyeron a favor del incremento del valor de los lotes en los
barrios donde ms se construye, por lo menos hasta mediados de 2006.

Desarrollamos el Presente, Construyendo el Futuro

El arquitecto Daro Lpez, secretario de la Sociedad Central de Arquitectos y uno de los socios del
Estudio-Desarrolladora Arquitectnika, creadores de la marca PH Urbano, apunta que uno de los
frenos que se dieron en la construccin fue que hasta hace poco tiempo el valor de la tierra era muy
alto y los desarrolladores lo absorbieron generando productos rentables, la mitad se lo llevaba la
incidencia. Se haca dificultoso encontrar terrenos bien ubicados. La alternativa que encontramos fue
colocar unidades comerciales para que cierren los nmeros generales. Si bien algo bajaron los valores,
no es suficiente para que los inversores se sientan atrados, as la
solucin se da en que el dueo de la tierra participa del proyecto, lo
cambia por metros y obtiene el precio que quiere.

Recalca que hay un amesetamiento en la construccin y que dejaron

de subir los lotes en 2009, aunque an no acompaan a la baja en
los costos de la construccin que estn en pesos. Nosotros no
validamos precios de terrenos caros, preferimos construir a escala
media en zonas de borde, por eso salimos a buscar barrios como
Barracas, Parque Patricios o Colegiales. A nivel nacional muchos
desarrolladores locales estn probando construir en el interior en
lugares como San Nicols, Tandil, Santa Fe.

Por ltimo, Nicols Lang, Gerente de la Divisin Emprendimientos de LJ Ramos responde que para
que no se frene la venta de terrenos hoy se arman negocios
donde el propietario recibe metros terminados contra la venta de
los departamentos, o metros a construir y dinero al inicio o contra
la realizacin del edificio, se aplican ingenieras especficas. En
cuanto a los valores se est dando un ajuste hacia abajo, hay
lotes y hay oportunidades que antes eran inimaginables, hay
terrenos que no se ofrecan a la venta aunque ahora tienen las
incidencias de hace dos aos. Es un buen momento para construir, no existe la preventa y quedan en
pie los verdaderos players

Los Tips a tener en cuenta:

Es muy claro que si no hay tierra no hay negocio, pero es una realidad que hoy la mayora de
los propietarios de lotes esperan una valorizacin mayor a la que ofrece el mercado, lo que
genera que los inversores estn ms abiertos a realizar sus proyectos en otros barrios. En
definitiva, slo los propietarios razonables logran encontrar el comprador.
Por otra parte, hay ms flexibilidad en las negociaciones, se admiten ms metros a futuro y
menos efectivo. Es muy riesgoso hoy asumir determinados costos de suelo altos con un

Desarrollamos el Presente, Construyendo el Futuro

horizonte del valor de venta estable. De todos modos, la prdica de entregar m2 como parte de
pago es lo ms habitual (casi nunca superando el 25% de las unidades a construir).
Luego de una suba sostenida, que hizo por ejemplo, que un terreno en Barrio Norte tuviera una
incidencia media de 200 dlares por m2 durante ms de una dcada, se lleg a promediar los
800 dlares. Parecera que la reticencia de los desarrolladores, los costos en aumento y la
demanda en retroceso generan una meseta en los precios y, segn el caso, acomodamientos
hacia abajo. Son momentos donde hay que estudiar detenidamente el valor del costo de la
tierra, se hace muy difcil concretar desarrollos rentables en el futuro inmediato.
Por el lado de la demanda, la incidencia que los desarrolladores estn dispuestos a pagar est
directamente relacionada con el precio que podrn obtener por el producto final, los plazos de
venta del emprendimiento y por los niveles de riesgo que debern enfrentar.
Si se paga 1200 dlares de incidencia por un terreno y se trabaja con un costo de obra de 1000
dlares el metro cuadrado propio, hay que vender a 3000 dlares el m2.
Los operadores hacen el siguiente clculo: si se pagan 700/800 dlares de incidencia y se
suman otros 700 de costo de construccin por metro cuadrado propio (a los que habr que
sumar IVA, ingresos brutos, impuesto a las ganancias, entre otras cargas), se parte de un piso
muy alto. Concluyen que habr que vender los departamentos desde 2100 dlares el metro
cuadrado, con lo cual se acota mucho el target al que se dirigir el proyecto.
Agradecimientos a:
-

Mario Gmez, Director de Toribio Achval

Nicols Lang, Gerente de la Divisin Emprendimientos de LJ Ramos

Daro Lpez, secretario de la Sociedad Central de Arquitectos

Federico Weil, CEO de TGLT

Jos Rozados, titular de Reporte Inmobiliario

Gustavo Maquirriain de Vizora

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