Drept civil.

Drepturile reale
-Note de cursConf. Univ. Dr. Ionescu Mircea Felix Melineti

Cuprins
Introducere
Capitolul I PATRIMONIUL
1.
2.
3.
4.

Notiunea si continutul patrimoniului

Clasificarea elementelor patrimoniului
Caracterele juridice ale patrimoniului
Functiile patrimoniului
4.1 Gajul general al creditorilor chirografari
4.2 Subrogatia reala
4.3 Transmisiunea universala si cu titlu universal
5. Drepturile patrimoniale
5.1 Drepturile care privesc latura patrimoniala a drepturilor de creatie
intelectuala
6. Dreptul de creanta
7. Obligatiile reale
Capitolul II CLASIFICAREA DREPTURILOR PATRIMONIALE
CLASIFICAREA DREPTURILOR REALE
1. Clasificarea drepturilor patrimoniale n drepturi reale i drepturi de
crean
2. Clasificarea drepturilor reale

Capitolul III POSESIA

1.
2.
3.
4.
5.

Noiuni generale
Dobndirea i pierderea posesiei
Calitile i viciile posesiei
Precaritatea
Efectele posesiei

Capitolul IV DREPTUL DE PROPRIETATE

Noiunea de proprietate i dreptul de proprietate
Coninutul juridic al dreptului de proprietate
Caracterele dreptului de proprietate
Exerciiul dreptului de proprietate determinat de raporturile de vecintate.
Dreptul de proprietate public
5.1 Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public
5.2 Exercitarea dreptului de proprietate public
6. Dreptul de proprietate privat
6.1 Noiuni generale
6.2 Subiectele dreptului de proprietate privat
6.3 Regimul juridic al unor categorii de bunuri proprietate privat
1.
2.
3.
4.
5.

Capitolul V MODALITATI JURIDICE ALE DREPTULUI DE

PROPRIETATE
1. Consideratii generale
2. Proprietatea comuna pe cote-parti
2.1 Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita sau temporara
(vremelnica)
2.2 Proprietatea comuna pe cote-parti stabila si fortata sau perpetua
3. Proprietatea comuna in devalmasie
4. Comparatie intre proprieatea comuna pe cote-parti si proprietatea in
devalmasie
Capitolul VI DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE
PROPRIETATE
1. Dreptul de uzufruct
1.1 Dreptul de uzufruct constituit prin voina omului
2. Uzucapiunea
2.1 Bunurile care nu pot fi dobndite prin uzucapiune
2.2 Uzucapiunea imobiliar extratabular
2.3 Uzucapiunea imobiliar tabular
2.4 Uzucapiunea mobiliar
2.5 Jonciunea posesiilor
3. Dreptul de uz i dreptul de abitaie
4. Dreptul de servitute
3

5. Dreptul de superficie
6. Dreptul real de folosin
Capitolul VII MODURILE DE DOBNDIRE A PROPRIETII I A
ALTOR DREPTURI REALE
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Precizari prealabile
Accesiunea
Uzucapiunea
Ocupaiunea
Tradiiunea
Succesiunea
Hotrrea judectoreasc
Convenia

Capitolul VIII APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Consideraii generale
2. Aciunea n revendicare
3. Regimul juridic comun al aciunii n revendicare
3.1 Efectele aciunii n revendicare
3.2 Regimul juridic special al aciunii n revendicare privitoare la
bunurile din domeniul public
4. Aciunea n granituire
Capitolul IX PUBLICITATEA IMOBILIAR
1. Consideraii generale
2. Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni
3. Sistemul de publicitate bazat pe crile funciare
4. Publicitatea imobiliar (conform Legii nr. 7 din 26 martie 1996)

BIBLIOGRAFIE

INTRODUCERE
Aceste note de curs se doresc a constitui un fundament de baz al
cunotinelor necesare adresate studenilor despre modul n care opereaz
instituiile dreptului civil pornind de la elementul central al drepturilor reale
dreptul de proprietate.
De la acest drept fundamental al persoanei se concretizeaz i valorific
toate celelalte valori sociale ce sunt reglementate juridic, normativ crend un
cadru ct mai firesc de exercitare n societate.
Pentru a iniia interesul studenilor n a aprofunda materia consacrat
drepturilor reale prezenta lucrare ntrunete poziiile i opiniile doctrinare a
mai multor lucrri de specialitate juridic pe aspecte similare consacrate
drepturilor reale precum i ncearc s transpun noile prevederi normative
ale codului civil romn care de la intrarea n vigoare asigur o reglementare
i protecie mai complet drepturilor civile ale membrilor societii n epoca
actual.
Pentru o analiz exhaustiv a instituiei drepturilor reale se recomand
ca prezentele note de curs s fie consultate mpreun cu bibliografia ce o
nsoete a crei consultare este obligatorie din aceast perspectiv.

Capitolul I
PATRIMONIUL

1. Noiunea i coninutul patrimoniului

Semnificaia cuvntului patrimoniu provine din latinescul patrimonium;
acesta deriv de la pater familias care era proprietarul ntregii averi
familiale; patrius nseamn al tatlui su printesc. Noiunea patrimonium
desemna bunurile unei familii, bunuri motenite de la tat sau de la prini.
Instituia dreptului civil funcioneaz cu noiuni din care ea nsi este
format. Printre noiunile principalele ale dreptului civil ce se impun a fi
reglementate este i aceea de patrimoniu.
Din punct de vedere al continutului, raportul juridic civil este alctuit, de
regul, din trei elemente: subiect, coninut i obiect.
Subiectele raportului juridic sunt persoanele fizice sau juridice.
Coninutul raportului juridic este reprezentat de drepturile i obligaiile
corelative care se nasc pentru i respectiv n sarcina subiectelor sau prilor
determinate din acel raport.
Obiectul raportului juridic const n aciunea sau inaciunea (conduita sau
prestaia) la care este ndreptit subiectul activ i la care este ndatorat
subiectul pasiv.
Obiectul derivat al raportului juridic l reprezint bunurile, iar suma lor
reprezint patrimonial uneia sau alteia dintre prile raportului juridic civil.
Conform art.31 din N C C alin. (1) Orice persoan fizic sau persoan
juridic este titular a unui patrimoniu care include toate drepturile i
datoriile ce pot fi evaluate n bani i aparin acesteia.
(2) Acesta poate face obiectul unei diviziuni sau unei afectaiuni numai n
cazurile i condiiile prevzute de lege..
Drepturile i obligaiile subiectelor raportului de drept civil pot fi supuse
la diverse separri pe anumite elemente de diferena (capacitate etc.). Una
dintre cele mai importante diferenieri este aceea data de drepturile i
obligaiile patrimoniale i drepturile i obligaiile nepatrimoniale. Drepturile
i obligaiile patrimoniale sunt acelea care pot fi evaluate n bani, n timp ce
drepturile i obligaiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economic i
prin urmare nu pot fi evaluate pecuniar. Termenul de patrimoniu este
circumscris exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor patrimoniale.
6

Noiunea de patrimoniu este utilizat n diverse acte normative speciale,

prin care se determin regimul juridic al unor anumite categorii de bunuri,
adoptate nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil. Astfel, art. 1 alin.
(2) din Legea nr. 182 din 20 octombrie 2000 privind protejarea patrimoniului
cultural naional mobil, republicat, dispune c ansamblul bunurilor ce
reprezint o mrturie i o expresie a valorilor, credinelor, cunotinelor i
tradiiilor aflate n continu evoluie, precum i toate elementele rezultate
din interaciunea, de-a lungul timpului, ntre factorii umani i cei naturali,
bunuri identificate ca atare, constituie patrimonial cultural naional,
indiferent de regimul de proprietate asupra acestor bunuri.
Tot astfel, Legea muzeelor i coleciilor publice nr. 311 din 23 iulie 2003,
republicat, stabilete c patrimoniul muzeal reprezint totalitatea bunurilor,
a drepturilor i obligaiilor cu valoare patrimonial ce aparin unui muzeu
sau, dup caz, unei colecii publice. Mai mult, art. 2 lit. b) din aceast din
urm lege dispune c ansamblul de bunuri culturale i naturale, constituit n
mod sistematic i coerent de ctre persoane fizice sau juridice de drept
public ori de drept privat, alctuiete o colecie; n msura n care coleciile
sunt accesibile publicului i specialitilor, indiferent de titularul dreptului de
proprietate, i reunesc bunuri semnificative prin valoarea lor artistic,
documentar, istoric, tiinific, cultural i memorialistic, acestea sunt
publice. De asemenea, coleciile de astfel de bunuri aflate n proprietatea
privat a persoanelor fizice sau a persoanelor juridice de drept privat sunt
colecii private, ce pot fi accesibile publicului i specialitilor numai cu
acordul deintorilor acestora (art. 3 din Legea nr. 311/2003, republicat).
O perspectiv aparte este dat de relaia dintre patrimoniu domeniu.
O grupare de bunuri care au aceeai natur sau acelai regim juridic poate
fi desemnat prin noiunea de domeniu. Exemplificativ, art. 4 din Legea nr.
18/1990 republicata a fondului funciar prevede c terenurile pot face obiect
al dreptului de proprietate privat sau al altor drepturi reale ce au ca titulari
persoane fizice sau juridice ori pot aparine domeniului public sau
domeniului privat. Domeniul public poate fi de interes naional, caz n care
proprietatea asupra sa, aparine statului, sau de interes local, caz n care
proprietatea, n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor,
municipiilor sau judeelor.
Aadar, patrimoniu, fond sau domeniu sunt noiuni care, n mod evident,
evoc un ansamblu, o totalitate de bunuri.
Concluzionnd diversele definiii formulate n doctrin, precizm c c
patrimoniul este o instituie juridic distinct ce reprezint totalitatea sau
universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor patrimoniale care
aparin unei persoane.
7

Prin urmare, activul patrimonial const n valoarea tuturor drepturilor

patrimoniale, iar pasivul patrimonial este format din valoarea tuturor
obligaiilor patrimoniale ale unei persoane.
Drepturile i obligaiile patrimoniului se gsesc ntr-o strns legtur.
Acestea pot fi asemnate cu un cont curent al unei persoane a crui valoare
se modific succesiv, prin naterea de noi drepturi i obligaii dar i prin
modificarea celor existente.
Referirea pe care o fcea vechiul Cod civil la toate bunurile ce aparin
debitorului, prezente i viitoare, cu care acesta garanta ndeplinirea
obligaiilor asumate fa de creditorul su, avea n vedere totalitatea
bunurilor acestuia, universalitatea lor, privit ca atare. Vechiul Cod civil se
referea clar la aceast noiune atunci cnd reglementa separaia de
patrimonii.
n baza art. 781, vechiul C. civ., creditorii unei persoane defuncte puteau
cere separaia patrimoniului defunctului de acela al eredelui, pentru a nu
se produce confuziunea n sensul de reunire ntre patrimoniul pe care l-a
lsat persoana decedat i patrimoniul propriu al motenitorului ei.
Procednd n aceast formul, respectiv separnd n deinerea succesorului
patrimoniul acestuia de cel al defunctului, creditorii succesorali urmreau
s se asigure c i vor putea recupera debitul din bunurile care au aparinut
defunctului, fr a fi n concuren cu propriii creditori ai motenitorului.
Dac nu ar proceda astfel, adic dac nu ar realiza separaia de patrimonii
n deinerea succesorului, cele dou mase patrimoniale, cea motenit i cea
proprie, avnd ca unic titular pe motenitor,s-ar uni i i-ar pierde identitatea,
avnd ca urmare pentru creditorii succesorali c vor veni n concurs cu
creditorii proprii ai motenitorului, crenduse o universalitate de bunuri.
n domeniul proprietii intelectuale, potrivit art. 12 din Legea nr.8/1996
,,Autorul unei opere are dreptul patrimonial exclusiv de a decide dac, n ce
mod si cnd va fi utilizat opera sa, inclusiv de a consimi la utilizarea
operei de ctre alii.
Conform art. 13 din Legea nr.8/1996 ,, Utilizarea unei opere d natere la
drepturi patrimoniale, distincte i exclusive, ale autorului de a autoriza sau
interzice:
a) reproducerea operei;
b) distribuirea operei;
c)importul n vederea comercializrii pe piaa intern a copiilor realizate,
cu consimmntul autorului;
d) nchirierea operei;
e)mprumutul operei;
8

f) comunicarea public, direct sau indirect a operei, prin orie mijloace,

inclusiv prin punerea operei la dispoziia publicului, astfel nct s poat fi
accesat n orice loc i moment ales, n mod individual, de ctre public;
g) radiodifuzarea operei;
h) retransmiterea de cablu a operei;
i) realizarea de opere derivate.
2. Clasificarea elementelor patrimoniului
Dac patrimoniul cuprinde drepturile i obligaiile cu coninut economic
ce aparin unei persoane, deci care pot fi exprimate pecuniar, se poate
concluziona c din patrimoniu nu pot face parte drepturile personal
nepatrimoniale, cum ar fi dreptul la nume, dreptul la onoare, dreptul la
reputaie etc.
Atingerea adus unui asemenea drept nepatrimonial se poate concretiza
ntr-o crean cu titlu de despgubire, adic ntr-un element activ al
patrimoniului dar acest fapt nu este de natur s conteste departajarea
drepturilor patrimoniale de cele personal nepatrimoniale.
Spre exemplu, atingerea adus dreptului la onoare al unei persoane prin
afirmaii calomnioase despre acea persoan poate conduce la obligarea celui
care le-a fcut la plata, ctre cel al crui drept subiectiv personal
nepatrimonial a fost atins, a unei despgubiri.
n patrimoniul persoanei vtmate vom identifica dreptul de crean
mpotriva autorului faptei ilicite, n cuantumul stabilit de instan sau de
pri. Dar aceast crean apare ca efect al atingerii dreptului personalnepatrimonial care, n aceast calitate, rmne ntotdeauna n afara
patrimoniului, aa cum este cazul tuturor drepturilor subiective ce aparin
acestei categorii de drepturi.
n subsidiar, cnd vorbim despre clasificarea elementelor patrimoniului,
nu vom analiza clasificarea cunoscut a drepturilor subiective patrimoniale
n drepturi reale i drepturi de crean, dei este evident c acestea
constituie coninutul patrimoniului.

3. Caracterele juridice ale patrimoniului

Patrimoniul este o universalitate juridic.
Patrimoniul cuprinde drepturile i obligaiile cu coninut economic ce
aparin unui subiect de drept, privite ns n totalitatea lor, fr a ne interesa
9

identitatea fiecrui drept sau identitatea fiecrei obligaii. Aceasta nseamn

c patrimoniul apare ca o universalitate juridic, cu dou caracteristici:
a) drepturile i obligaiile care constituie patrimoniul sunt legate ntre ele,
formnd un tot unitar ; exist i ipoteza n care patrimoniul este format dintro grupare de mase de bunuri, fiecare mas avnd un regim juridic distinct;
b) drepturile i obligaiile cu coninut economic ce intr n alctuirea
patrimoniul sunt distincte de universalitate, aa nct modificrile care se
produc n legtur cu aceste drepturi i obligaii nu afecteaz nsi
universalitatea, n ansamblul ei, care exist indiferent de fluctuaiile ce au
loc n interiorul su.
Libertatea existenei patrimoniului raportat la voina titularului su l
difereniaz de universalitatea de fapt, care reprezint o colecie de bunuri,
care se formeaz prin voina titularului, atunci cnd titularul bunurilor
respective le atribuie acestora, privite n ansamblu, o anumit destinaie.
Patrimoniul este o universalitate juridic, o universalitate de drept, care
exist independent de voina titularului ei. Aceast caracteristic deosebete
patrimoniul de ceea ce se denumete uneori universalitate de fapt. n cazul
unei universalii de fapt, se are n vedere mprejurarea n care, prin voina
titularului, n general proprietarul, mai multe bunuri sunt grupate, iar
gruparea, n ansamblul ei, primete o anumit destinaie sau este privit ca
atare. De exemplu, o persoan decide s vnd colectie de CD-uri ce i
aparine n aceast situaie, colecia formeaz o universalitate de fapt, pentru
c nu intereseaz individualitatea fiecrui CD din cele care o compun, ci
intereseaz c toate CD-urile formeaz colecia ce aparine proprietarului ei.
n orice caz, ea este un element component al patrimoniului aceleiai
persoane. Acelai raionament se aplic n cazul unor colecii de tablouri,
colecii numismatice etc..
n doctrina de specialitate s-a discutat despre posibilitatea transformrii
unei universaliti juridice, precum patrimoniul, ntr-o universalitate de fapt,
susinndu-se c universalitatea de drept poate fi convertit n universalitate
de fapt prin voina titularului fiind dat ca exemplu cazul testatorului care face
legat particular ce are ca obiect mai multe lucruri sau drepturi determinate ori
chiar ntreaga avere.
Orice persoan are un patrimoniu
Persoanele fizice i juridice, fiind subiecte de drept, au aptitudinea
permanent de a dobndi drepturi i de a-i asuma obligaii, acestea neputnd
exista fr un patrimoniu. Patrimoniul este indisolubil legat de personalitatea
juridic, fiind o emanaie a acesteia. La fel, patrimoniul nu poate exista fr
un titular.
10

Calitatea de subiect de drept civil, de participant la raporturile juridice

civile a unei persoane fizice sau juridice se bazeaz i pe existena unui
patrimoniu. Pentru persoanele fizice, acest caracter are valoare de axiom.
Orict de modest ar fi cineva, are totui un minimum de bunuri ce i
alctuiesc patrimoniul. La rndul lor, persoanele juridice sunt titulare ale
patrimoniului necesar ndeplinirii scopului pentru care au fost nfiinate,
indiferent care ar fi acesta: economic, de binefacere, de asisten mutual
pentru membrii lor, cultural, sportiv etc. Mai mult, legea prevede existena
unui patrimoniu ca una dintre condiiile eseniale pentru nsi existena
persoanei juridice. Astfel, art. 187 NCC dispune c orice persoan juridic
trebuie s aib o organizare de sine stttoare i un patrimoniu propriu,
afectat realizrii unui scop licit i moral, n acord cu interesul general.
Patrimoniul este unic
Orict de multe drepturi i obligaii ar cuprinde, fiecare subiect de drept,
persoan fizic sau juridic, are un singur patrimoniu. Legea nu permite ca
acelai subiect de drept s fie titularul mai multor patrimonii. Faptul c, spre
exemplu, n dreptul comercial romn este posibil constituirea unei societi
comerciale cu rspundere limitat cu un asociat unic nu trebuie s ne
conduc la o alt concluzie. Astfel, dac acest unic asociat al unei asemenea
societi comerciale este o persoan fizic, nu nseamn c respectiva
persoan apare ca titular a dou patrimonii: cel propriu i cel al societii al
crei unic asociat este. n realitate, ea este titulara unui patrimoniu unic, n
care vom gsi dreptul pe care l are asupra prilor sociale cu care a
contribuit la nfiinarea unei personae juridice distincte, nsi societatea
comercial. La rndul ei, aceasta din urm are un patrimoniu propriu, ca
persoan juridic, distinct de cel al asociatului unic iniiator i constituitor al
societii. Aceeai va fi i situaia persoanei fizice autorizate s desfoare
activiti economice n temeiul O.G. nr. 44/2008, titular a patrimoniului
propriu, dar i al patrimoniului de afectaiune necesar realizrii activitii
economice, separat de gajul general al creditorilor ei personali [art. 2 lit. j)
din ordonan].
Divizibilitatea patrimoniului
Dat fiind faptul c patrimoniul este unic, aceasta nu nseamn c el este i
indivizibil, n sensul c toate componentele sale ar avea unul i acelai regim
juridic. Patrimoniul unui subiect de drept poate fi divizibil n mai multe
categorii, grupe sau mase de drepturi i obligaii, fiecare dintre acestea avnd
un regim juridic distinct, n raport cu scopul pentru care o astfel de divizare a
patrimoniului a fost realizat.
11

Trstura esenial a divizibilitii patrimoniul este consacrat cu valoare

de principiu n art. 31 alin. (2) NCC, care dispune n mod limpede c
patrimoniul unui subiect de drept, persoan fizic sau juridic, poate face
obiectul unei diviziuni sau unei afectaiuni, n cazurile i n condiiile
prevzute de lege. Astfel, orice societate comercial, ca subiect de drept, are
un patrimoniu propriu care cuprinde mai multe mase de bunuri mobile,
imobile, fonduri bneti , fiecare avnd un regim juridic distinct. Sau o
unitate administrativ-teritorial, ca persoan juridic de drept public, are un
patrimoniu propriu, supus i normelor juridice de drept civil, care cuprinde
bunuri ce fac parte din domeniul public de interes local i bunuri ce fac parte
din domeniul privat al acesteia. n timp ce bunurile din domeniul public sunt
inalienabile, imprescriptibile i insesizabile, cele din domeniul privat sunt
supuse dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel [3].
n cazul persoanelor cstorite, fiecare dintre soi poate avea n patrimoniul
su att bunuri proprii, ct i bunuri comune, potrivit regimului matrimonial
pe care soii i l-au ales. ntr-adevr, n concordan cu realitile socialeconomice, spre deosebire de dispoziiile fostului Cod al familiei, n prezent
abrogat n mod expres, care prevedeau ca unic regim matrimonial al soilor
comunitatea de bunuri a acestora, art. 312 NCC dispune c viitorii soi au
posibilitatea s i aleag regimul matrimonial dintre urmtoarele regimuri
prevzute de text: comunitatea legal, separaia de bunuri sau comunitatea
convenional.
Patrimoniul, dei unic, are aptitudinea de a fi mprit n mai multe grupe
de drepturi sau obligaii, fiecare cu o destinaie sau afectaiune distinct i
determinat. Izvort din concepia german a patrimoniului afectaiune
(Zweckvermrgen), aceast orientare i-a gsit i exprimarea legislativ n
art. 30 C. Fam privind comunitatea matrimonial. Astfel, patrimoniul unei
persoane cstorite este divizat n masa bunurilor comune i n cea a
bunurilor proprii. Prin urmare, dac un imobil nstrinat face parte de masa
bunurilor proprii ale unui so, suma primit drept pre va intra prin efectul
subrogaiei reale cu titlu universal n aceeai mas comun, dei principiul
comuniti matrimoniale este c orice bun dobndit n timpul cstoriei este
bun comun al soilor. La fel, creditorii personali ai unuia dintre soi pot
urmri doar bunurile proprii ale acestuia.
Inalienabilitatea patrimoniului
Patrimoniul este strns legat de persoana creia i aparine, atta timp ct
aceasta exist ca subiect de drept. Persoanele fizice pot nstrina drepturi sau
chiar obligaii ( n anumite cazuri) ut singuli, dar nu pot transmite prin acte
12

inter vivos, ntreg patrimoniul lor. Acesta va putea fi transmis numai prin
succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului lui.
4. Funciile patrimoniului
Patrimoniul ndeplinete trei funcii, eseniale n importana lor:
patrimoniul constituie gajul general al creditorilor, realizeaz subrogaia
real cu titlu universal i face posibil transmisiunea universal i cu titlu
universal a drepturilor i obligaiilor.
4.1 Gajul general al creditorilor chirografari
Patrimoniul constituie singura garanie general a tuturor creditorilor
titularului su, astfel nct acesta din urm rspunde, potrivit art.1718 C. civ.,
mai sus citat, cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare.
Astfel creditorii chirografari vor urmri n comun i proporional oricare din
bunurile aflate n patrimoniul debitorului lor pentru a-i satisface creanele,
fr ns a l putea opri s le nstrineze. Deoarece obiectul gajului general
nu l reprezint bunurile individual determinate, debitorul poate s ncheie
acte de dispoziie juridic asupra acestora, opozabile creditorilor. Pe cale de
consecin, n momentul execuiei silite, creditorul va putea urmri doar
bunurile existente n patrimoniul debitorului precum i bunurile ce vor intra,
ntre timp, n acelai patrimoniu. Spre deosebire de dreptul de gaj, care este
un drept real accesoriu dreptului de crean, cu rol de garanie special a
creditorilor asupra unor bunuri mobile determinate, gajul general al
creditorilor ca funcie a patrimoniului nu beneficiaz de atributul de urmrire
( posibilitatea de a urmri bunul gajat n mna oricrei tere persoane) i de
atributul de preferin ( recuperarea creanei cu prioritate naintea creditorilor
gajiti ulteriori sau a creditorilor chirografari), fiind ns aplicabil ntregului
patrimoniu.
Dreptul de gaj general al creditorilor chirografari nu are nimic comun cu
noiunea de gaj ca i garanie real, care implica deposedarea debitorului de
bunul determinat, constituit ca amanet. Fr a-l deposed a pe debitor, dreptul
de gaj general al creditorilor chirografari ndreptete pe creditori s
urmreasc, n realizarea creanelor lor, ntregul activ al debitorului,
considerat ca universalitate juridic existent, independent de bunurile
individuale care o compun la un moment dat. Acest drept nu implica
indisponibilizarea bunurilor debitorului i nu confer creditorilor nici dreptul
de preferin, pe care le confer drepturile reale i garaniile reale.
13

n schimb, dreptul de gaj general al creditorilor chirografari i

ndreptete pe creditori s recurg la msuri conservatorii i preventive (de
exemplu, sechestrul asigurator, punerea de pecei, actiuea oblic, cererea de
separate a patrimoniului succesoral de patrimoniile motenitorilor etc),
menite s prentmpine ajungerea debitorului n stare de insolvabilitate i
respective s readuc n patrimonial acestuia bunurile prin a cror nstrinare
i-a provocat ori i-a agravat o asemenea stare.
4.2 Subrogaia real
n dreptul civil subrogaia este personal i real. Subrogaia real
nseamn nlocuirea unui lucru cu un altul, a unei valori cu o alta, aa cum se
ntmpl atunci cnd suma obinut pe un lucru nlocuiete poziia juridic a
bunului nstrinat.
Subrogaia personal sau subrogaia n drepturile
creditorului, ntlnit n materia obligaiilor, const n nlocuirea creditorului
dintr-un raport juridic obligaional cu o ter persoan care pltete datoria
creditorului i care astfel devine noul creditor al debitorului.
Creditorul astfel nlocuit se numete creditor pltitor sau accipiens, deoarece
el a acceptat plata. Terul care l nlocuiete se numete ter sau creditor
subrogat (solvens) pentru c el a efectuat plata. Debitorul se numete debitor
cedat. Aciunea de restituire a solvensului (a terului care a achitat datoria
care nu-i aparinea) se poate ntemeia fie pe o plat nedatorat, dac aciunea
se ndreapt mpotriva accipiensului, fie pe o gestiune de afaceri sau
mbogire fr just cauz, dac se pornete mpotriva debitorului.
Dezavantajul acestor aciuni const n faptul c terul pltitor nu poate
beneficia de garaniile i accesoriile dreptului de crean, garanii pe care
creditorul le-a avut fa de debitor. Din aceasta cauz legiuitorul a pus la
dispoziia celor interesai instituia juridic a plii prin subrogare (art. 11061109 C.civ), prin intermediul creia drepturile creditorului se transmit
solvensului, care avea calitatea de ter fa de raportul juridic iniial
intervenit ntre creditor i debitor. Legiuitorul a introdus n mod eronat
dispoziiile referitoare la plat prin subrogare n capitolul rezervat stingerii
obligaiilor (art. 1106-1109 C.civ.), deoarece elementul caracteristic al
acestei instituii l constituie substituirea terului pltitor n drepturile
creditorului, nu stingerea obligaiilor. Doar atunci cnd datoria s-a pltit
creditorului iniial, n locul debitorului cedat are loc nlocuirea noului
creditor prin subrogare. Persoana care pltete datoria altuia (solvensul) i
rezerv dreptul de a fi pltit de debitor, exceptnd cazul cnd a dorit s-l
gratifice. Creana creditorului iniial se stinge prin plata cu subrogaii. n
situaia n care obligaia nu s-ar stinge ci s-ar nate o nou obligaie, atunci
14

aceast operaiune juridic ar fi o novaie cu schimbare de debitor. n cazul

subrogaiei, singurul element nou n raportul de obligaie este faptul c
debitorul rmne n continuare obligat fa de solvens, crean rmnnd
neschimbat.
Subrogaia real este universal n etapa n care privete un patrimoniu, locul
unui bun din cuprinsul acestuia fiind schimbat cu un alt bun. Spre exemplu,
locul unui bun din patrimoniu care este nstrinat este luat de preul ncasat,
iar dac preul este investit ntr-un alt bun, acesta intr n patrimoniu n locul
valorii respective (astfel subrogaia vizeaz acoperirea cuantumului bunului
i nu neaprat nlocuirea cu un bun similar ).
Subrogaia real este cu titlu universal atunci cnd nlocuirea unui bun
determinat cu un alt bun opereaz n unor bunuri individual determinate din
patrimoniu cu regim juridic distinct i nu afecteaz universalitatea juridic a
patrimoniului.
Subrogaia n drepturile creditorului (schimbarea creditorului) prin plata
creanei ndeplinete funcia de garanie pentru terul pltitor. n acelai timp
ea ndeplinete i funcia de creditare a debitorului, iar terul (creditorii
debitorului) nu sufer nici un prejudiciu prin schimbarea persoanei
creditorului. Noul creditor beneficiaz nu numai de demersurile active
judiciare ce puteau fi introduse de creditorul iniial ci i de aciunile sale
personale. n situaia n care primele acinui nu-i asigur suficient
protecie, el va putea recurge la aciunile personale obinute pe calea
subrogaiei.
n raport de sursele sale, subrogaia este de dou feluri: subrogaie legal,
atunci cnd ia natere n puterea legii fr s fie cerut consimmntul
prilor, i subrogaie convenional, care ia natere prin voina si acordul
prilor, fiind consimit fie de creditor, fie de debitor.
Subrogaia real opereaz de plin drept(ope legis), fr a fi necesar
consimmntul creditorului pltit sau al debitorului a crui datorie se
pltete. Astfel, potrivit art. 1596 C.civ., surogaia opereaz de drept, adic
automat, fr a mai fi necesar ndeplinirea vreunei condiii speciale, n
urmtoarele cazuri :
-n folosul celui care, fiind el nsui creditor al aceluiai debitor, pltete
pe un alt creditor care are preferin. Astfel, un creditor chirografar pltete
pe un creditor privilegiat sau ipotecar i se subrog n drepturile acestuia. Tot
astfel, un creditor ipotecar a crui ipotec are un rang inferior pltete pe un
creditor ipotecar cu rang superior, subrogndu-se n drepturile creditorului
pltit;
-n folosul celui care, dobndind un bun ce face obiectul unei garanii
asupra acestuia (privilegiu sau ipotec mobiliar sau imobiliar sau alt
15

garanie), pltete pe titularul creanei, pentru a prentmpina unrmrirea

bunului, respectiv nstrinarea lui prin vnzarea public sau nsuirea sa n
contul creanei.
-n folosul celui care, fiind obligat cu alii sau pentru alii la plata datoriei,
are interesul s sting datoria i l pltete pe creditor. Intr n aceast
categorie codebitorul solidar, codebitorul dintr-o obligaie indivizibil,
fidejusorul;
-n folosul motenitorului care pltete din bunurile sale datoriile
motenirii. Acceptnd succesiunea, motenitorul rspunde pentru datoriile
sccesiunii numai cu i n limitele activului acesteia. Uneori, ns, pentru a
evita o urmrire inoportun a unui bun succesoral, motenitorul poate avea
interesul s plteasc pe un anumit creditor al motenirii, subrogndu-se n
drepturile acestuia;
n alte cazuri prevzute de lege precum :
-subrogaia care se realizeaz n cazul asigurrilor, dac riscul asigurat s-a
produs, cnd societatea de asigurri se subrog ex lege n drepturile
asiguratului despgubit mpotriva celui vinovat de producerea prejudiciului.
n acest sens art. 2210 alin.(1) C.civ. prevede : n limitele indemnizaiei
pltite, asiguratorul este subrogat n toate drepturile asiguratului sau ale
beneficiarului asigurrii mpotriva celor rspunztori de producerea
pagubei, cu excepia asigurrilor de persoane.
-se mai poate identifica o asemenea subrogaie legal i n cazul
nstrinrii bunului obiect al locaiunii, cnd debitorul se subrog n
drepturile locatorului iniial, conform art. 1813 C.civ. Cu toate aceastea,
subrogaia realizat astfel se porduce i cu privire la obligaiile vechiului
locator, astfel nct avem de a face cu mai mult dect o subrogaie legal, cu
o cesiune legal de contract;
-un alt caz de subrogaie personal legal este cea prevzut n cazul plii
nedatorate, de art. 1342 alin.(2) C.civ., care prevede c cel care a pltit ctre
un accipiens de bun- credin, iar plata nu se poate restitui din motivele
indicate de art. 1342 alin(1) C.civ., are un drept de regres mpotriva
adevratului debitor n temeiul subrogaiei legale n drepturile creditorului
pltit.
4.3 Transmisiunea universal i cu titlu universal
Transmisiunea
universala
reprezint
transmiterea
coninutului
patrimoniului, a elementelor sale, ca universalitate sau ca o fraciune din
16

universalitate, avnd n vedere c patrimoniul dureaz atta timp ct exista

titularul sau.
Transmiterea universal are loc atunci cnd ntregul patrimoniu se
transmite ctre un singur succesor avnd ca obiect patrimoniul ca
universalitate. Transmiterea universal opereaz n cazul decesului persoanei
fizice sau al reorganizrii persoanei juridice.
Transmisiunea cu titlu universal se face ctre doi sau mai multi succesori
care dobandesc o cota din patrimoniu ce conine att activ, ct i pasiv i are
ca obiect patrimoniul fracionat.
Cu toate c transmisiunea privete att activul ct i pasivul n
integralitatea lor sau numai fraciuni din acestea, nu sunt transmisibile
drepturile i obligaiile intuitu personae, cum ar fi dreptul de uzufruct, uzul i
abitaia.

5. Drepturile patrimoniale
Drepturile i obligaiile civile, n funcie de coninutul acestora, se
clasifica n patrimoniale i nepatrimoniale. Drepturile subiective civile i
obligaiile corelative care pot fi evaluate n bani sunt patrimoniale.
Drepturile patrimoniale se divid n mai multe categorii: drepturi reale,
drepturi personale sau drepturi de crean i drepturi intelectuale.
Diviziunea drepturilor patrimoniale in drepturi reale i drepturi personale
provine din dreptul roman i este considerat a fi diviziunea principal a
acestora.
Drepturile reale sunt drepturile subiective civile care au un coninut
patrimonial n virtutea cruia titularul acestora poate s exercite orice
atribuii fr intervenia altor persoane.
Drepturile reale sunt:dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul
de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute, dreptul de administrare,
dreptul de concesiune, dreptul de folosinta, alte drepturi reale recunoscute de
lege, drepturile reale de garanie.
Dreptrurile reale au efect erga omnes.
5.1 Drepturile care privesc latura patrimonial a drepturilor de creaie
intelectual
Drepturile de proprietate intelectual se mpart n dou categorii i anume:
- Drepturi personal nepatrimoniale: dreptul de a decide dac, n ce mod
i cnd va fi adus opera la cunotin public, dreptul de a fi
recunoscut ca autor al operei, dreptul de a pretinde respectarea
17

integritii operei, dreptul de a decide sub ce nume va fi adus opera la

cunotin public etc.
- Drepturi patrimoniale - se evidentiaz doua laturi:dreptul real, de
proprietate asupra obiectului prin care se concretizeaz creaia
intelectuala (manuscris, desen etc.) i dreptul patrimonial de exploatare
a creaiei intelectuale (tiparirea manuscrisului, difuzarea melodiei la
radio etc).
Acestea fac obiectul dreptului proprietii intelectuale, ramura distinct a
dreptului privat.
6. Dreptul de crean
Dreptul de crean este dreptul patrimonial n virtutea cruia subiectul
activ (creditor) poate pretinde o anumit conduit subiectului pasiv (debitor)
respectiv de a da, a face sau a nu face ceva, n caz contrar, titularul dreptului
putnd apela la fora de constrngere a statului.
Caracteristicile dreptului de crean:
-este un drept subiectiv;
-drepturile de crean sunt concrete i sunt nscute din raporturi juridice
obligaionale, din acte civile obligaionale sau delicate-daune;
-dreptul de crean are un subiect pasiv care este obligat a da, a face sau a
nu face ceva.
Comparaie ntre drepturile reale i drepturile de crean
-drepturile reale sunt drepturi absolute i sunt opozabile tuturor
-drepturile de crean sunt drepturi relative pentru c sunt opozabile doar
subiectului pasiv determinat cruia i revine obligaia de a da , a face sau a nu
face ceva.
Asemnri
-ambele izvorsc din acte sau fapte juridice
-ambele sunt patrimoniale, au expresie economic pot fi exprimate n bani
-ambele sunt drepturi subiective
-ambele nasc drepturi i obligaii

Deosebiri:
- dreptul real -obligatia se adreseaz tuturor;
- dreptul de crean -obligatia se adreseaz subiectului concretizat;
18

- dreptul real -contine obligaia general de a-i fi respectat acest drept

titularului;
- dreptul de creanta- conine obligaia concret a subiectlui pasiv de a da,
face sau a nu face ceva;
- dreptul real-este limitat
- dreptul de creanta- este nelimitat deoarece este nscut din voina prilor;
- dreptul real- are caracter de perpetuitate i o durat mai lung;
- dreptul de creanta- este temporare, este supus prescripiei de 3 ani;
- dreptul real-are 2 perogative (dreptul de a urmri i dreptul de preferin)
- dreptul de creant-are perogativa de a cere executarea obligaiei ce rezulta
din raportul juridic obligaional;
- dreptul real-nu este supus prescripiei;
- dreptul de creant este supus prescripiei extinctive;
Dreptul de urmrire
Este perogativa pe care o posed titularului dreptului real de a urmri bunul
ce reprezint dreptul sau real, n deinerea oricui s-ar gsi, n vederea
restabilirii situaiei anterioare. Ex: dac bunul a fost furat proprietarul poate
cere restituirea lui.
Dreptul de preferin
Este perogativa pe care o posed titularul dreptului real de a avea
prioritate fa de orice alt drept,cu privire la acelai bun, pe care poate s i-l
valorifice naintea titularilor altor drepturi. Ex: n cazul creditorului gajist.

7. Obligaiile reale
Obligaiile reale
Obligaiile reale se afl ntr-o interdependen direct cu dreptul subiectiv protejat de
lege, avnd efect corelativ. Obligaiile reale nu pot sta n mod individual i conceptual
n conduita prilor raportului juridic real fiind mereu circumstaniate cauzei reale.
Astfel, obligaiile reale constau n anumite ndrituiri stabilite de cadrul normativ sau
stabilite prin acte juridice, de ctre pari, a cror existent este determinata, de
regul, de faptul stpnirii unui anumit bun. Respectarea lor ca i obligaii
crelative se rsfrnge asupra tuturor terilor, respectiv succesorilor celui
19

obligat iniial, inclusiv succesorilor cu titlu particular, cu titlu universal,

universali sau chirografari, ele se transmindu-se odat cu bunul.
Obligaiile reale difer de obligaiile civile corelative drepturilor de
crean ( care sunt opozabile doar debitorului iniial i succesorilor universali
sau cu titlu universal) prin aceea c sunt opozabile att debitorului iniial ct
i dobnditorului ulterior i succesivi ai bunului n legtur cu care s-a nscut
obligaia.
Obligaiile reale sunt de 2 feluri:
Obligaiile scriptae n rem (opozabile i terilor). Aceste obligaii sunt
corelative unor drepturi de crean (patrimoniale) i sunt strns legate de
stapanirea unui bun de ctre o alt persoan dect proprietarul ori titularul
unui altdrept real principal asupra acelui bun. Ex: Locatorul vinde apartamentul
nchiriat unui ter cumprtor, iar acest ter cumprtor care dobndete
dreptul de proprietate este obligat s respecte locaiunea locatarului fcut
nainte de vnzare pn la data la care ea a fost stabilit cu fostul proprietar.
Obligaii sunt opozabile terilor, pentru simplu motiv ca orice dobnditor al
bunului nchiriat sau arendat trebuie s respecte manifestarea de voin
anterior exprimat cu valoare de consimmnt privind unul din atributele
dreptului de proprietate existent la data nstrinrii, contractul ncheiat de
antecesorul sau, devenind locator sau arendator.
Obligaii propter in rem
Sunt ndatoriri pozitive ( de a face) sau negative ( de a nu face) care decurg din
deinerea exclusiv sau neexclusiv a unor bunuri i care obliga numai n
legtur cu acele bunuri, adic propter in rem.
Fiind accesorii ale deinerii unui anumit bun, ele se transmit odat cu
bunul fr a fi nevoie de nici o formalitate special de publicitate sau
nscriere n cartea funciara.
a.Obligaiile prevzute n sarcina detinatoriilor de terenuri de a ngriji si
cultiva proprietatea funciar.
b.Obligaiile privind protecia vnatului, s permit exercitarea vnatului,s ia
msuri de protecie a vnatului i a mediului su.
c.Obligaia de ganituire care dispune ca orice proprietar poate ndatora
pevecinul sau la ganituirea proprietii lipite cu a sa, cheltuielie se vor face pe
jumtate.
d.Obligaia de a contribui la cheltuielile de ntreinere i construire a zidului comun
(ntre vecini).
20

e.Obligaiile privind servitutiile naturale sau legale, servitutea de surgerea

apelor.
f.Obligaiile reale accesorii dreptului de uzufruct, obligaia de a face
inventarul i a constata starea imobilelor, de a face reparaiile de ntreinere.
g.Obligaia propter rem n sarcina proprietarilor iniiali sau actuali care,
invocnd accesiunea, opteaz pentru pstrarea lucrrii, de a achita
contravaloarea lucrrii asupra construciei edificate de ctre constructorul de
bun sau rea-credina.
Obligaiile propter in rem dup sursa lor pot fi: obligaii propter in rem
legale care sunt prevzute express de lege i care se clasifica n pozitive
(facere) sau negative (non facere).
Obligaia real de non facere const n conduita terului de a nu aduce atingere n
niciun fel deinerii i exercitrii de ctre titular a reprezentrii dreptului de proprietate
asupra lucrului.
Obligaiile propter in rem convenionale
Ele se creaz ca rezultat al acordului de voin complet asupra exercitrii dreptului
care poate fi afectat de modaliti (termeni, condiii i sarcini), aceasta este o obligaie
pe care i-o asuma proprietarul unui fond aservit, cu ocazia constituiri unei
servitui de trecere, de a efectua lucrrile necesare exerciiului normal al
servituii. Aceast obligaie este propter rem, deoarece se va transmite, ca un
accesoriu al fondului aservit, la toi dobnditorii succesivi fr a fi necesar o
nou convenie n acest sens i fr nici o alt formalitate.

21

Capitolul II

CLASIFICAREA DREPTURILOR PATRIMONIALE

CLASIFICAREA DREPTURILOR REALE
1.Clasificarea drepturilor patrimoniale n drepturi reale i drepturi
de crean
Patrimoniul este compus n exclusivitate din drepturi patrimoniale,
respectiv acele drepturi subiective civile care au un coninut pecuniar.
Acestea se pot mprii n dou mari categorii: drepturi reale i drepturi de
crean.
Dreptul real jus n re este acel drept subiectiv civil n baza cruia
titularul su poate s-i exercite atributele (posesia, folosina, dispoziia)
asupra unui lucru determinat, n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar
aportul unei alte persoane.
Literatura juridic este unanim n a aprecia c dreptul real nate un
raport juridic civil ntre persoane cu privire la un lucru determinat. Se are n
vedere aadar, caracterul social al raportului juridic civil.
Dreptul real creaz, deci, un raport ce se stabilete cu privire la un lucru
determinat, ntre una sau mai multe persoane determinate, ca subiect activ,
i toate celelalte persoane, ca subiect pasiv nedeterminat, care au obligaia
general negativ de a nu face nimic de natur a stnjeni exercitarea
dreptului real de ctre titularul su. Principiul care guverneaz dreptul real n
aceast mprejurare poate fi circumstaniat la adagiul sic utere tuo alterum
jus non lederae
Dreptul de crean jus ad rem este acel drept subiectiv civil
patrimonial n virtutea cruia subiectul activ denumit creditor, poate
pretinde subiectului pasiv, numit debitor, s dea, s fac sau s nu fac
ceva, impunnd practic o anumit conduit acestuia.
Este necesar a fi evideniat sub aspect comparativ, elementele de diferen
dintre dreptul real si cel de crean.
Asemnarea ntre categoria de drepturi civile reale si a celor de crean
este dat de faptul ca ambele fac parte din categoria drepturilor subiective
patrimoniale.
Diferenierea ntre ele i are temeiul n caracterul absolut al dreptului
real i caracterul relativ al celui de crean i se concretizeaz n
urmtoarele:
22

a) Individualizarea subiectelor. n cazul dreptului real este determinat

numai subiectul acitv titularul dreptului subiectiv pe cnd subiectul pasiv,
este nedeterminat fiind reprezentat de toate persoanele fizice sau juridice ce
trebuie s respecte dreptul real existent. n cazul dreptului de crean att
subiectului activ creditorul ct i subiectul pasiv debitorul sunt
determinate sau cel puin determinabile.
b) Coninutul obligaiei corelative. Dreptului real i corespunde obligaia
general i negativ, ce incumba tuturor, de a nu face nimic de natur s
aduc atingere exerciiului dreptului de ctre titularul su. Dimpotriv,
dreptului de crean i corespunde obligaia subiectului pasiv determinat
(debitorul) de a da, a face sau a nu face ceva n raport de subiectul activ.
c) Efectele juridice ale drepturilor. Numai dreptul real da natere la dou
efecte specific: dreptul de urmrire i dreptul de preferin.
Dreptul de urmrire este posibilitatea legal recunoscut titularului unui
drept real, de a pretinde lucrul su aflat n stpnirea oricui ar fi, n mod
nelegitim sau precar, pentru a-i restabili, astfel, dreptul ce-i aparine, n
plenitudinea atributelor recunoscute de lege (posesie, folosin, dispoziie).
Astfel, dac un bun a fost pierdut sau furat, proprietarul are dreptul s
pretind restituirea lui de la orice persoan, nu numai de la gsitor sau de la
autorul furtului.
Dreptul de crean, avnd un caracter relativ, nu are un astfel de efect, ci
confer titularului sau doar posibilitatea de a pretinde numai debitorului, iar
n caz de deces, succesorilor acestuia executarea obligaiei asumate.
Dreptul de preferin const n facultatea pe care o confer dreptul real de
a avea prioritate fa de orice alt drept, prioritate ce d putin satisfacerii
titularului dreptului real naintea titularilor altor drepturi. Astfel, dac un
drept de crean este nsoit de un drept de gaj, care-l garanteaz, titularul
dreptului real de garanie are putin de a-i satisface crean naintea altor
creditori care nu au garantat crean lor printr-un asemenea drept real
accesoriu.
n ipoteza n care ar exista un concurs ntre titularii mai multor drepturi
reale, urmeaz a avea prioritate acel care i-a fcut mai nti opozabil dreptul
fa de toi, prin ndeplinirea formelor de publicitate, deoarece acesta va avea
dreptul de preferin fa de ceilali: qui prior trempore potior jure
d) Criteriul numeric. Drepturilor reale sunt expres reglementate de lege.
Per a contrario, drepturile de crean sunt nelimitate ca numr, ele
depinznd de interaciunea dat de subiectele de drept care, prin diversitatea
raporturilor juridice dintre ele, prin acte sau fapte, pot da natere unei
multitudini de raporturi juridice obligaionale, adic unor drepturi de crean.
23

La limita ntre drepturile reale i cele de crean se afl dou categorii

juridice de obligaii.
Acestea sunt reprezentate de obligaiile reale de a face obligaii propter
rem i de obligaii opozabile terilor obligaii scriptae in rem.
Obligaiile ,,propter rem sunt ndatoriri care incumb deintorului unui
bun determinat i au ca izvor legea sau convenia prilor.
Obligaiile ,,scriptae n rem, se individualizeaz prin facptul c sunt att
de strns legate de stpnirea unui bun, nct creditorul nu poate obine
ndeplinirea dreptului su dect dac dobnditorul actual al bunului va fi
obligat s respecte acest drept, dei nu a participat direct i personal la
naterea raportului juridic de obligaie. Este cazul locatarului unui bun pe
care locatorul l-a nstrinat dup ncheierea contractului de nchiriere.
Dobnditorul bunului trebuie s respecte termenii folosinei bunului date
locatarului de catre fostul titular al dreptului.

2.Clasificarea drepturilor reale

Drepturile reale se clasifica n drepturi reale principale i drepturi reale
accesorii, dup cum au sau nu o existent de sine stttoare.
Drepturile reale principale sunt acele drepturi care au o existen de sine
stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean.
Drepturile reale accesorii sunt afectate garantrii unor drepturi de
crean i, n consecin, existena lor depinde n mod direct de existena
dreptului garantat. Astfel, drepturile reale accesorii sunt subsecvente pe
lng drepturile de crean.
n dreptul civil romn n vigoare, drepturile reale principale sunt
reprezentate de dreptul de proprietate i dezmembrmintele acestuia.
Dreptul de proprietate este necesar si imperativ tuturor drepturilor
patrimoniale, crora le determin esena i caracterul de drept subiectiv civil.
Dreptul de proprietate se mparte, ca i clasificare general, n drept de
proprietate public i drept de proprietate privat.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale,
opozabile tuturor, inclusiv poprietarului. Codul civil reglementeaz
urmtoarele dezmembraminte:
dreptul de uzufruct
dreptul de uz
dreptul de abitaie
dreptul de servitude
dreptul de supeficie
24

Drepturile reale accesorii sunt urmtoarele: dreptul de gaj, dreptul de

ipotec, privilegiile speciale i, ca drept real imperfect de garanie, dreptul de
retenie.
Dreptul de gaj const n dreptul recunoscut de ctre debitor creditorului
asupra unui lucru mobil, n baza cruia creditorul poate, fie s rein lucrul
cu aprobarea instanei, fie s se despgubeasc din preul obinut pe el, cu
preferin fa de ali creditori, n cazul n care debitorul nu i-a executat de
bunvoie obligaia.
Dreptul de ipotec const n garania oferit creditorului (ipotecar) c se
va despgubi din valoarea unui imobil, cu preferin i indiferent n a cui
apartenen s-ar gsi acel bun n momentul executrii.
Privilegiile sunt cauze legale de preferin, n virtutea crora, dat fiind
calitatea creanei, creditorii pot obine plata datoriei cu preferin chiar
naintea creditorilor chirografari.
Dreptul de retenie este dreptul real consacrat de practic judiciar i
literature de specialitate, i const n posibilitatea creditorului (debitor al
obligaiei de restituire al lucrului altuia) de a reine acel lucru i a refuza
restituirea lui pn n momentul n care debitorul su (creditor al lucrului) i
va plti sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, ntreinerea i
mbuntirea acelui bun.

25

Capitolul III
POSESIA

1.Noiuni generale
Definirea posesiei. Posesia reprezint deinerea unui lucru sau folosirea de
un drept, exercitat una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru
sau pentru noi. Noiunea de deinere folosit de legiuitor, poate s dea
natere la confuzii, pentru c, ea are un alt neles juridic dect acela de
posesie. Deinerea sau detenia nu se pot confunda cu posesia, ea nefiind o
posesie n nelesul propriu al cuvntului (posesie util), sensul ei fiind de
detenie precar (pentru altul).
Dac proprietatea este o stare de drept, posesia este o stare de fapt, iar cele
dou noiuni nu se pot confunda. n sistemul nostru de drept, posesia este
conceput c o stare de fapt i nu ca o stare de drept.
Posesia este exercitiul unei stri de fapt asupra unui lucru care i da
vocaie posesorului s se comporte ca i cnd ar fi adevratul titular al unui
drept real cu privire la lucrul respectiv(distincia trebuie avut n vedere dup
cum lucrul este mobil sau imobil).
Legiuitorul acorda protecie juridic i efecte acestei stri de fapt.
Protecia acordat posesiei are mai multe explicaii:
a) prin protejarea posesiei c stare de fapt se consider c este protejat i
dreptul, c stare de drept.
b) pentru cazurile n care posesia nu coincide cu dreptul real, existenta ei
este determinat de o anumit neglijent a proprietarului, care lasa s se
creeze n favoarea unui ter o aparen de drept, iar prin protecia posesiei,
indirect se sancioneaz proprietarul neglijent, n situaia n care acesta nu
reacioneaz juridic n termenul stabilit de lege. Sanciunea ce poate
interveni reprezint pe de o parte pentru titularul dreptului real pierderea
dreptului prescripie extinctiv, iar pentru dobnditorul posesiei
ndelungate un mod de dobndire a nsui dreptului subiectiv real- prescripia
achizitiv.
Elementele constitutive ale posesiei
a) elementul corpus, const n stpnirea material a bunului, concretizata
n diverse acte ale subiectului activ ce pot fi luate ca atare. De regul, el
presupune un contact direct cu acesta, prin deinerea lui, cum ar fi:
exercitarea unor acte de folosin, culegerea fructelor, aducerea unor
modificri, transformri sau completri.
26

Stpnirea material a lucrului se concretizeaz printr-o varietate de

manifestri ale posesorului n raport cu natura fizic a lucrului asupra cruia
se exercita i dreptul real invocat de posesor, pentru c, se au n vedere toate
drepturile reale susceptibile de a cuprinde n coninutul lor posesia
(uzufructul, uzul, abitaia, servitutea, superficia) i nu numai dreptul de
proprietate.
Posesorul trebuie s exercite actele directe de stpnire material ca i
titularul dreptului ce pretinde posesorul c l are, i pe care acesta le-ar
ndeplini n mod natural.
Elementul corpus poate fi exercitat de posesor i prin intermediul unei alte
persoane (mandatar). Se vorbete ntr-o asemenea situaie, de exercitarea
posesiei corpore aliena.
b) Elementul animus este intenia, voina posesorului de a stpni bunul
pentru sine, de a se comporta ca proprietar sau titular al unui drept real cu
privire la lucrul ce-l are n posesie. Posesorul care are animus svrete acte
de folosin sau acte juridice pe numele i n contul su. El are animus
domini sau animus sibi habendi ori animus possidendi.
Dovada posesiei. A dovedi posesia nseamn a face dovada existenei
celor dou elemente la care ne-am referit. Dar trebuie fcut distincia ntre
corpus i animus, pentru c elementul material al posesiei este relativ uor de
dovedit; ca fapt material el poate fi dovedit prin orice mijloc de prob.
Elementul intenional este mult mai greu de dovedit; el este un element
psihologic. Prin lege, ns, acest element se prezuma ori de cte ori o
persoan are deinerea material a bunului, pornind de la premiza c
stpnirea material exprima i voin, c aceasta stpnire s se fac sub
nume de proprietar. Prezumia este relativ, cel care contest posesia sub
nume de proprietar avnd posibilitatea s o nlture.
2. Dobndirea i pierderea posesiei
Dobndirea posesiei. Posesia se consider dobndit cnd cele dou
elemente (corpus i animus), sunt reunite i aparin aceleiai persoane.
Elementul material se dobndete fie printr-un fapt unilateral al
posesorului, ce const n exercitarea din prorprie iniiativa a actelor materiale
de deinere i folosin asupra unui lucru care nu a aparinut nimnui, dac
desfoar o activitate din care s rezulte intenia de a se comporta c stpn
al lucrului, fie prin predarea lucrului de ctre fostul posesor ori transmiterea
lui de la vechiul posesor pentru cauza de moarte.
27

Elementul material al posesiei poate fi exercitat i printr-o alt persoan

care stpnete pentru posesor (chiria, depozitar). n asemenea situaii
elementul intenional exist n persoan posesorului, numai cel material fiind
exercitat printr-o alt persoan.
Elementul animus se dobndete numai n momentul n care cel care are
deteniunea material a bunului i manifest intenia de a pstra lucrul
pentru sine, svrind acte pe care numai proprietarul le-ar putea face, cum
ar fi: edificarea unei construcii, efectuarea de reparaii mari la construcia
existena, sau alte acte care s nu lase vreo ndoial asupra caracterului lor.
Elementul intenional poate fi exercitat numai de posesor, neputnd fi
exercitat prin intermediul altei persoane. De la regula exercitrii elementului
animus numai de posesor exist o singur excepie, la care se refer ntreaga
doctrin, aceea a sitatiei persoanelor incapabile care neputnd avea o voin
juridic, pot dobndi posesia prin reprezentantul lor legal.
Pierderea posesiei. Posesia se pierde n caz de dispariie a ambelor
elemente sau a unuia dintre acestea.
a) pierderea simultan a celor dou elemente are loc fie ca urmare a
nstrinrii lucrului, cnd vechiul posesor remite bunul dobnditorului, fie
prin abandonarea lucrului, cnd vechiul posesor nu nelege s mai exercite
acte de folosin asupra lui.
b) pierderea unuia dintre cele dou elemente, fie cel material, fie ce
intenional, de asemenea are drept efect pierderea posesiei. Pierderea
elementului material exist n caz de imposibilitate de a mai exercita acte
materiale de folosin asupra unui bun: cum este situaia lucrului distrus,
furat su pierdut. Pierderea elementului intenional (animus) este mai greu de
realizat, ea fiind cunoscut doar n cazul vnztorului care continua s
pstreze bunul vndut n calitate de chiria, posesia sa fiind exercitat n
numele i contul cumprtorului. n realitate, fostul proprietar devine simplu
detentor precar, avnd doar corpus.
3. Calitile i viciile posesiei
Pentru c o posesie s produc efectele prevzute de lege, trebuie s aib
calitile prevzute de aceasta.
Ca s se poat prescrie se cere o posesie continu, nentrerupt,
netulburat, public i sub nume de proprietar.
Calitile posesiei. Codul civil are n vedere cinci caliti ale posesiei:
continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar.
28

a) Posesia trebuie s fie continu. Continuitatea nseamn o succesiune

normal a actelor de stpnire, la intervale de timp normale, n raport cu
natura lucrului, aa cum le-ar face orice bun proprietar. Numai aceste acte
sunt de natur a-l avertiza pe proprietar c ar putea pierde proprietatea asupra
bunului, proprietate ctigat de posesor prin prescripie achizitiv.
b) Posesia trebuie s fie nentrerupt. Neintreruperea posesiei se leag
mai mult de uzucapiune, pentru c o posesie ntrerupt duce de fapt, la
ntreruperea duratei uzucapiunii. Spre deosebire de continuitate, care este
opera posesorului, ea implicnd folosirea posesiei de ctre posesor,
ntreruperea este faptul unui ter, care duce la desfiinarea posesiei. Dac
intervalele n stpnirea lucrului duc doar la discontinuitate, posesia subzista.
c) Posesia trebuie s fie netulburat. Aceasta nseamn c ea nu trebuie
s fie fondat pe acte de violen.
d) Posesia trebuie s fie public, adic s fie exercitat pe fa, dnd
posibilitatea tuturor s cunoasc faptul posesiei i n special persoanei n
contra creia ea se exercita.
e) Posesia trebuie s fie neechivoc. Unii autori considera c echivocul
lovete elementul animus al posesiei, posesia fiind echivoca atunci cnd nu
se cunoate dac ea este manifestarea unui drept, deoarece actele invocate au
un caracter ndoielnic. Dei animus sibi habendi este prezumat,
revendicantul poate demonstra caracterul echivoc al inteniei posesorului.
Sunt acte de posesie echivoc, actele de stpnire a unui bun fcute de mai
multe persoane, fr c vreuna s pretind o posesie distinct de posesia
celorlali.
Viciile posesiei. Contrariul calitilor posesiei constituie viciile acesteia.
ntruct neintreruperea posesiei i stpnirea sub nume de proprietar nu
pot fi calificate drept caliti ale posesiei, n doctrina sunt considerate drept
vicii ale posesiei: discontinuitatea, violenta, clandestinitatea i echivocul.
Discontiunuitatea. Continuitatea posesiei nu exclude inermitenta n actele
de folosin material a bunului, cu condiia ns, c intervalul dintre actele
respective s apar ca ceva normal, obinuit n raport cu natura lucrului sau
dreptului posedat.
Violenta. Acest viciu exist atunci cnd posesia a fost dobndit i
pstrat prin for, deci prin mijloace violente.
Viciul violenei este relativ, temporar i se aplic att n privina posesiei
nemictoarelor, ct i a bunurilor mictoare.
29

a) este un viciu relativ, pentru a violena nu produce efecte dect fa de

persoanele ntre care s-a manifestat i, numai cel mpotriva cruia s0a
exercitat violenta o poate invoca drept viciu al posesiei.
b) viciul violenei este temporar, durata lui fiind determinat de timpul ct
se exercita acte de violen. De ndat ce violen a ncetat posesia redevine
util.
c) poate fi aplicat att n privina imobilelor ct i a bunurilor mobile,
stpnirea material a tuturor bunurilor, indiferent de natura lor fiind
susceptibil de a fi dobndit i meninut prin violen.
Clandestinitatea. Clandestinitatea este acel viciu al posesiei ce const n
exercitarea ei pe ascuns de adversarul posesorului, nct acesta nu este n
msur de a putea s o cunoasc.
Clandestinitatea este un viciu temporar, relativ i n general se refer la
bunurile mobile.
a) este un viciu temporar, pentru c dureaz numai ct timp posesia se
exercita pe ascuns, ncetnd n momentul n care ea devine public.
b) caracterul relativ al viciului clandestinitii rezult din faptul c nu
poate fi invocat dect de cel fa de care posesia s-a exercitat pe ascuns.
c) clandestinitatea se poate concepe fr dificultate n materia lucrurilor
mobile care pot fi ascunse mai uor i greu de realizat n cazul imobilelor,
care prin natura lor au nevoie de o posesie public.
Echivocul. Posesia este echivoca ori de cte ori exist ndoial asupra
titlului sub care sunt svrite actele de folosin ale posesorului.
Acest viciu nu se confunda cu precaritatea; dac n cazul precaritii exist
n mod sigur dovada lipsei elementului intenional (animus) n cazul
ehivocului sunt doar ndoieli cu privire la natura caracterului su semnificaia
titlului cu care posesorul a intrat n posesiune.
Echivocul poate s apar att n cazul posesiei bunurilor mobile, ct i a
celor imobile. Frecvent este ntlnit n situaia celor care au convieuit cu
defunctul i invoc fiecare din ei, posesia lucrurilor mobile ce au aparinut
defunctului.
4. Precaritatea
Simpl deinere a unui bun detenia precar nu trebuie confundat cu
posesia. Dei detentorul are stpnirea material a bunului, el deine lucrul
pentru altul i nu pentru sine.
30

Au calitatea de detentori precari: depozitarul, locatarul, comodatorul,

cruul, creditorul gajist, uzufructuaru, uzuarul i orice alt persoan ce ar
deine lucrul pe baza unui contract; tutorii numii pentru administrarea averii
minorului sau a persoanei pus sub interdicie; sechestrul judiciar; executorii
testamentari.
Uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului de abitaie i a dreptului de
servitute sunt posesori n limita acestui drept, dar sunt detentori precari cu
privire la dreptul de proprietate ce aparine proprietarului.
Vnztorul care nu pred bunul vndut, ca i executantul de lucrri ce nu a
predat bunul executat, sunt detentori precari. Detentorii precari sunt i
constructorii de rea-credina precum i beneficiarul unui antecontract de
vnzare-cumprare care a intrat n stpnirea bunului.
Intervertirea precaritii n posesie util. Codul civil prevede patru
moduri de intervertire legal a precaritii i posesie util.
a) cnd deintorul lucrului primete cu bun-credin de la o a treia
persoan, alta dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate n
privina lucrului ce deine (situaia justului titlu).
Spre exemplu, locatarul cumpra imobilul n care locuiete de la un ,,non
dominus pe care l crede adevratul proprietar al lucrului. Din momentul
cumprrii titlului posesiei sale este intervertit, avnd un titlu de proprietar,
care nlocuiete titlul precar. Pentru intervertirea titlului posesiei se impune
ns c locatarul s nu fi cunoscut c transmitorul este un non-dominus i,
din momentul cumprrii s se comporte ca un adevrat proprietar.
b) cnd deintorul lucrului neag dreptul celui de la care ine posesiunea
prin acte de rezisten la exerciiul su.
Pentru a opera acest caz de intervenie a titlului posesiei, negarea dreptului
celui de la care detentorul precar are bunul trebuie s aib loc n cadrul unui
conflict ntre detentor i proprietar cum ar fi: refuzul depozitarului de a
restitui bunul primit n depozit, al comodatarului de a restitui lucrul
mprumutat, al chiriaului de a plti chiria pretinznd c el este proprietar.
Negarea dreptului proprietarului se poate face n cadrul unui conflict
judiciar, printr-o notificare sau ndeplinind public acte ce denot c nelege
s se comporte ca un proprietar al bunului, acte cunoscute de proprietar, care
ns nu a protestat.
Se impune ca detentorul s nege dreptul de proprietate al celui de la care
ine posesiunea, pentru c simpl neexecutare a obligaiei din contract, cum
ar fi neplata chiriei, nu poate duce la intervertirea titlului posesiei.
c) cnd deintorul strmut posesiunea, printr-un act cu titlu particular,
translativ de proprietate, la altul, care este de buna-credin.
31

n aceast situaie, de fapt, nu se produce o intervertire a titlului

detentorului precar prin schimbarea lui din detenie precar n posesie util.
Detentorul precar creeaz prin fapta sa, calitatea de posesor unei tere
persoane. El, detentorul precar, nu mai are nicio calitate, iar terul, dac a
dobndit cu bun-credin, devine posesor, posesia lui fiind o posesie util,
pentru c el nu deine dreptul pe baza titlului iniial, ci n temeiul actului
ncheiat cu detentorul precar.
5. Efectele posesiei
Posesia, c stare de fapt, produce, conform legii, efecte juridice de o
importan deosebit.
Patru sunt efectele posesiei, recunoscute ca atare de toat literatur de
specialitate i practic judiciar n materie:
a) posesiunea creeaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului;
b) posesorul de buna-credin a unui bun frugifer dobndete n
proprietate fructele bunului posedat;
c) posesia imobilelor este aprat prin aciunile posesorii;
d) posesia duce la dobndirea proprietii prin uzucapiune sau prescripie
achizitiv.
Posesiunea creeaz o prezumie de proprietate. n sistemul nostru de
drept, se stabilete o prezumie de proprietate pentru posesor, ntruct de cele
mai multe ori posesia este nsi exerciiul aparent al dreptului de proprietate.
Protecia posesiei prin aciunile posesorii. Aciunea posesorie este acea
aciune pus la ndemn posesorului, pentru aprarea posesiei c stare de
fapt mpotriva oricrei tulburri, pentru a menine aceast stare ori pentru a
redobndi posesia atunci cnd ea a fost pierdut.
Prin aciunile posesorii este asigurat posesia asupra bunului, c stare de
fapt, mpotriva oricrei tulburri sau deposedri, indiferent dac ea provine
de la adevratul titular, ntruct n cadrul acestor aciuni nu se soluioneaz
dreptul real asupra bunului.
Aciunea posesorie general n complngere. Aceast aciune este
considerat a fi general, ntruct ea face s nceteze orice tulburare a
posesiei, cu excepia situaiilor n care tulburarea se produce prin violen.
Pentru exercitarea aciunii n complngere trebuie s existe o tulburare, fie
prin fapte materiale, cum este cazul persoanei care trece abuziv pe
proprietatea vecinului fr a avea un drept de servitute etc..
32

Aciunea posesorie special sau n reintegrare. Aceast aciune permite

posesorului, care a fost tulburat sau deposedat cu violen, s obin
exercitarea n continuare a posesiei sale n mod panic.
Sunt trei categorii de fapte de violen care justifica introducerea aciunii
n reintegrare: cele de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului;
cele de obstrucie, prin care o persoan l mpiedic pe posesor s
stpneasc imobilul (ridicarea unui zid n calea posesorului; acte de
distrugere drmarea unui zid, distrugerea recoltei).
Violena nu presupune lovirea posesorului. n sfera acesteia intra toate
actele abuzive n general.
Violena, fie ea material sau moral ameninri, insulte trebuie s fie
de o anumit gravitate, adic s pun n pericol viaa sau avutul
reclamantului.
Gravitatea actelor de violen rmn la aprecierea instanei, ele constituind
o problem de fapt n cadrul litigiului.
ntre coproprietari, dac unul dintre coproprietari exercita posesia, att
pentru sine ct i pentru ceilali, comportndu-se ca un coposesor, nu poate
exercita aciunile posesorii mpotriva celorlali coproprietari.
ns el poate exercita aceste aciuni dac stpnete n mod exclusiv o
parte din bunurile indivize i este tulburat de un alt coproprietar.

33

Capitolul IV
DREPTUL DE PROPRIETATE
1.Noiunea de proprietate i dreptul de proprietate
Precizri preliminarii. Societile omeneti nu au fost i nu sunt niciodat
strict asemntoare, dar aceast constatare simpl nu permite analiza legilor
i a mecanismelor economice i sociale care se exprim ca realitate i
coninut n normele juridice care definesc structura societii la un moment
dat.
n analiza mecanismelor de funcionare a acestora, proprietatea reprezint
noiunea de esen care particularizeaz sistemul economic i social al unei
societi, iar definirea acesteia a constituit obiectul de analiza ce prezint o
diversitate doctrinar n privina coninutului i esenei ei.
Proprietatea ca noiune economic. Prin proprietate nelegem ansamblul
relaiilor dintre oameni n legtur cu nsuirea (aproprierea) bunurilor, relaii
sociale guvernate de norme juridice specifice diferitelor perioade istorice.
Coninutul proprietii este abordat att prin prisma economic, ct i
juridic, ca drept de proprietate.
Proprietatea, n sens economic, presupune c relaia de proprietate s fie
relaie efectiv de exercitare a atributelor de proprietar asupra unor bunuri
identificabile i msurabile, n mod direct i nemijlocit.
Ca raport social-economic real, proprietatea se caracterizeaz prin
urmtoarele: reprezint o apropiere, o nsuire a unui bun fizic sau a unuia
incorporal; subiectul, titularul ei exercit atributele sale prin putere proprie,
el supunndu-se doar legilor adoptate democratic; subiectul i realizeaz
atributele n interesul su (posesia, folosina i dispoziia).
Pe msura dezvoltrii societii, se mbogete obiectul proprietii,
diversificndu-se i structura economic a relaiei de proprietate. Aceasta,
transpus suprastructural, n planul dreptului, definete dreptul de proprietate
n sens juridic, ca raport juridic, adic dreptul subiectiv i obligaia corelativ
a acestui drept.
Dreptul de proprietate. Din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate
reprezint un complex de atribute ocrotite de lege, n baza crora titularul
dreptului i poate satisface interesele sale legate de apropierea unui lucru,
interese care sunt determinate i condiionate de existena relaiilor
economice de proprietate, corespunztoare unei societi la un moment dat.
34

Orice raport de apropiere a lucrurilor cu valoare economic evideniaz

clar un raport de proprietate, dar nu orice raport economic devine un raport
juridic de proprietate.
Evoluia economic i dezvoltarea pasului tehnico-tiinific al societii
determin i bunurile care formeaz obiectul dreptului de proprietate,
precum i regimul juridic aplicabil diferitelor categorii de bunuri, n raport
de importana acestora n sistemul de valori sociale.
n prezent, literatura economic include n structura intern a dreptului de
proprietate, urmtoarele elemente: apropierea ca posesiune; utilizarea
obiectului proprietii; dreptul de administrare i gestionare; dispoziia
asupra obiectului proprietii; dreptul de culegere a fructelor civile.
Actualizat, structura economic a dreptului de proprietate se apropie ca sens
i coninut de definirea juridic a proprietii, economitii fiind preocupai s
raporteze categoria economic de proprietate la structura economiei libere,
redefinind proprietatea prin aceasta perspectiv.
Definiia dreptului de proprietate.
Spre a nelege sub aspect juridic n ce const raportul de apropiere, a
crui expresie este dreptul de proprietate, trebuie neles modul n care sunt
exercitate atributele componente ale acestui drept.
Este posibil ca o parte din atributele dreptului de proprietate s fie
exercitte de ctre o alt persoan dect proprietarul, n temeiul unui drept
real, derivate din dreptul de proprietate sau n temeiul unui raport juridic
obligaional.
Superficiarul poate exercita atributele de posesie i folosin i n anumite
limite chiar i atributul de dispoziie.
Prin urmare, simpla ntrunire a atributelor prin care se exteriorizeaz
dreptul de proprietate nu este suficient pentru definirea acestui drept, ci
trebuie precizat poziia specific a celui cruia i aparin sau a celui care
exercit aceste atribute.
Spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiai bun,
proprietarul exercit atributele juridice ale dreptului de proprietate n
putere proprie i interes propriu.
Proprietarul exercit atributele dreptului sau n putere proprie, deoarece el
se supune numai legii. Celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit
aceste atribute n virtutea puterii transmise de proprietar i n conformitate
nu numai cu legea, dar i cu voina proprietarului care, recunoscndu-i altuia
anumite attribute asupra unui bun care i aparine, i le concretizeaz i le
fixeaz limitele de exercitare.
35

A doua particularitate a dreptului de proprietate este accea c proprietarul

exercit atributele dreptului su de proprietate n interesul su propriu. Chiar
dac titularii altor drepturi subiective, reale sau de crean, prin exercitarea
acestor atribute, urmresc realizarea unor interese proprii, proprietarul este
ns, singurul subiect de drept, care exercit, direct sau indirect (prin alte
persoane) integralitatea atributelor proprietii, n cele din urm n propriul
su interes.
Sintetiznd cele expuse succinct, dreptul de proprietate se concretizeaz n
urmtoarele elemente:
sub aspect economic, dreptul de proprietate este un drept de
apropiere a unor bunuri materiale;
exprima o relaie social de apropiere;
cuprinde n coninutul su atributele de posesie, folosin i
dispoziie;
atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de proprietar prin
puterea i n interesul su propriu.
n concluzie, dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care d
expresie apropierii unui lucru, drept care permite titularului su s posede,
s foloseasc i s dispun de acel lucru, n putere proprie i n interes
propriu, n cadrul i cu respectarea legislaiei existente.
Dreptul de proprietate este un drept real i subsumeaz caracterele juridice
ale acestei categorii de drepturi, fiind dreptul real care ocup locul dominant
n sistemul tuturor drepturilor subiective.
2.Coninutul juridic al dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate confer titularului su trei atribute: de a folosi
bunul (jus utendi); de a-i culege fructele (jus fruendi); de a dispune de bun
(jus abutendi).
Jus utendi. Acest atribut presupune exercitarea de ctre titularul dreptului
de proprietate a unei stpniri efective asupra bunului n materialitatea sa,
din punct de vedere fizic sau economic, direct i nemijlocit prin putere
proprie i n interes propriu, sau de a consimi ca stpnirea s fie exercitat
n numele i n interesul lui, de ctre o alt persoan.
Jus fruendi este facultatea conferit proprietarului de a utiliza bunul n
propriul interes, dobndind n proprietate fructele i veniturile pe care le
poate obine din acesta.

36

Prin fructe se nelege tot ceea ce un lucru produce n mod periodic, fr

a-i fi afectat substan. Astfel, sunt fructe: recoltele, chiriile, dobnzile,
prsila animalelor etc.
Spre deosebire de fructe, productele sau produsele nu au caracter periodic,
iar prin perceperea lor ating nsi substana lucrului. Aceast atingere poate
fi total (spre exemplu exploatarea unor culturi agricole, a unor resurse
naturale etc).
Fructele sunt de trei feluri: naturale, industriale i civile.
a) Fructele naturale sunt acelea care se produc n mod periodic fr
intervenia omului.
b) Fructele industriale se produc tot periodic, dar pentru producerea lor
este necesar intervenia omului. Spre exemplu recolta obinut de pe un
teren.
c) Fructele civile sunt veniturile bneti produse prin valorificarea
bunurilor, cum sunt: chiriile, dobnzile.
Proprietarul are dreptul s culeag toate cele trei categorii de fructe:
primele dou prin percepere i cele civile zi de zi.
Jus abutendi reprezint atributul dreptului de proprietate constnd n
prerogativa proprietarului de a nstrina bunul sau de a constitui asupra lui
drepturi reale n favoarea altor persoane (dispoziie juridic) sau de a dispune
de substana bunului( a-l transforma, consuma, distruge) cu respectarea
reglementrilor n vigoare.
Dreptul de dispoziie reprezint un atribut esenial i definitoriu al
proprietii i rezum de fapt atributele distinctive ale dreptului de
proprietate, atribute de care proprietatea nu poate fi lipsit, fr a nceta de a
fi un drept real de proprietate.
Astfel, proprietarul poate n mod vremelnic sau perpetuu s nstrineze
celelalte atribute ale dreptului de proprietate, fr ns a putea s piard
prerogativele cuprinse n ,,jus abutendi, deoarece n acest ultim caz s-ar
pierde nsui dreptul de proprietate.

3. Caracterele dreptului de proprietate

Modul de exercitare a atributelor dreptului de proprietate se reflect n
caracterele juridice ale acestuia care dau expresia juridic a dreptului de
proprietate nsui, individualizndu-l n raport de celelalte drepturi reale,
exprimndu-i fizionomia juridic.
Dreptul de proprietate este un drept absolut. Prin caracterul absolut,
legiuitorul a demarcat dreptul de proprietate de celelalte drepturi reale.
37

Numai dreptul de proprietate este un drept real, complet, deoarece este

singurul care confer titularului sau exerciiul integral al tuturor
prerogativelor posesie, folosin, dispoziie -, n cazul celorlalte drepturi
reale se pot exercita numai primele dou atribute, dreptul de a dispune
rmnnd definitiv fixat n puterea titularului dreptului de proprietate.
Dar sensul caracterului absolut al dreptului de proprietate const n mod
esenial n opozabilitatea erga omnes adic n faptul c toate celelalte
subiecte pasive nedeterminate sunt obligate s respecte prerogativele
titularului su. De aceea, caracterul absolut al dreptului de proprietate nu se
raporteaz la exerciiul atributelor sale care, prin nsi natura lor juridic,
sunt reglementate de lege, ci la dreptul de proprietate ca un drept real
individual, fundamental i inviolabil. Rezult deci, c dreptul de proprietate
este absolut n raport cu celelalte drepturi reale, dar nu este absolut n el
nsui.
Aceasta nseamn c, odat dobndit n mod legal, bunul face parte n
mod definitiv din patrimoniul proprietarului, o lege ulterioar putnd cel
mult s modifice condiiile n care acesta i exercit dreptul, dar nu s-i
afecteze nsi substana.
Schimbarea condiiilor de exercitare a dreptului nu nseamn nfrngerea
caracterului absolut i inviolabil al proprietii ci o reglementare destinat si asigure o utilizare a proprietii mai conforma cu interesele generale.
Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. Prin caracterul exclusiv al
dreptului de proprietate nelegem c titularul su este singurul ndreptit s
exercite toate atributele pe care acesta le confer: dreptul de a folosi, dreptul
de a-i culege fructele i dreptul de a dispune.
Atributele dreptului de proprietate subsumate acestui caracter sunt nu
numai depline, dar i independente de oricare puteri ale altei persoane asupra
bunului respectiv, cu excepia situaiilor n care proprietatea este
dezmembrat. n aceste cazuri, caracterul exclusiv al dreptului de proprietate
este limitat, deoarece unele atribute ale dreptului de proprietate se exercit de
ctre o alt persoan, n temeiul unui alt drept real principal derivat din
dreptul de proprietate.
De asemenea, caracterul exclusiv al dreptului de proprietate este limitat i
n cazul coproprietii, deoarece atributele dreptului de proprietate aparin i
se exercit cu privire la acelai lucru corporal, de ctre mai multe persoane.
Dreptul de proprietate este un drept perpetuu(peren). Caracterul perpetuu
al dreptului de proprietate trebuie abordat din dou puncte de vedere.
38

n primul rnd, dreptul de proprietate nu are o durat limitat n timp.

Proprietatea i pstreaz calitatea sa abstract de drept real, indiferent de
irul transmisiunilor acesteia, att timp ct bunul care formeaz obiectul sau
exist.
n al doilea rnd, perpetuitatea se refer la exerciiul dreptului de
proprietate. Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, nu poate fi obiectul
unei prescripii extinctive. Din acest punct de vedere, aciunea n
revendicare prin care proprietarul urmrete s recapete exerciiul dreptului
su de proprietate este imprescriptibil.
4. Exerciiul dreptului de proprietate determinat de raporturile de
vecintate
Fondurile ce aparin unor proprietari diferii, care se nvecineaz ntre ele,
semnific existena unei mprejurri de fapt. Aadar, n sine, vecintatea este
ntotdeauna un fapt.
Punerea n valoare a unor fonduri de ctre proprietarii lor sau de ctre
titularii altor drepturi asupra acestora, conduce, cel mai adesea, la crearea
unor raporturi juridice ntre titulari, care, ntr-o formul sintetic sunt
denumite raporturi de vecintate.
Raporturile de vecintate care constituie sarcini reale. Din clasificarea
drepturilor subiective patrimoniale n drepturi reale i drepturi de crean
rezult c la limita dintre aceste categorii se gsesc obligaiile reale de a face,
sau obligaiile propter rem care decurg din stpnirea unor bunuri i oblig
numai n legtur cu aceste bunuri. Ele pot rezulta din lege sau pot fi stabilite
prin voina prilor i se transmit odat cu transmiterea acelor bunuri. Uneori
aceste obligaii reale sunt susceptibile de a da natere unor raporturi de
vecintate.
Raporturi de vecintate constituite prin asumarea de obligaii
contractuale ntre proprietarii vecini. Din aceast categorie fac parte
obligaiile care rezult din conveniile ncheiate ntre proprietarii vecini, care
stabilesc astfel ntre ei drepturi i obligaii similare n coninutul lor cu cele
rezultate din constituirea de servitui, ns nu e cu titlu de servitui drepturi
reale ci cu titlu de drepturi de crean i obligaii corelative acestor
drepturi. Aa ar putea fi dreptul convenit pentru un proprietar de a lua ap
din fntna aflat pe fondul proprietarului vecin sau din izvorul astfel situat.
Tot astfel, proprietarii nvecinai pot stabili, fr a costitui o servitute, s
39

planteze reciproc sau unilateral arbori la o distan mai mic prevzut de

lege.
Raporturi faptice de vecintate. Asemenea raporturi reprezint ngduine
care intervin ntre proprietarii vecini fr ca acetia s se oblige juridicete
la meninerea lor. Ele dureaz atta timp ct dureaz tolerana celui care a
permis-o. Aceasta nseamn c legea nu ocrotete o asemenea ngduin.
Cel care a beneficiat de ea nu o poate redobndi prin justiie.
Din cele spuse mai sus se observ c raporturile de vecintate sunt extrem
de variate. Ele exced categoria obligaiilor de vecintate reglementate de
Codul civil n materia servituilor.
Multe dintre asemenea raporturi s-au impus ca efect al extinderii
aglomerrilor urbane, al dezvoltrii industriale, al sporirii activitilor umane
n general.
Pe cale de consecin, se pune problema modului de exercitare a dreptului
de proprietate privat n aria raporturilor de vecintate. Am artat c starea
de vecintate a dou proprieti oblig proprietarii vecini i n afar
determinrilor legale la circumscrierea exerciiului dreptului de proprietate,
avnd ca scop eliminarea strilor de conflict i evitarea prejudicierii
reciproce.
Dreptul de proprietate se delimiteaz n exerciiul su chiar prin exerciiul
drepturilor celorlali, deoarece aa cum rezult din definiia dreptului real,
existena i exerciiul unui drept real implic obligaia de a respecta
drepturile celorlali.
Exercitarea dreptului de proprietate, n limitele determinate de lege,
implic respectarea n cadrul raporturilor de vecintate a regulilor de
convieuire social i, n general, respectarea regulilor de comportare
civilizat i decena.
Exercitiull dreptului de proprietate n raporturile de vecintate peste aceste
limite, constituie abuz de drept i cel care, prin exercitarea abuziv a
dreptului sau, a cauzat un prejudiciu va trebui s-l repare. Cu alte cuvinte,
exercitarea abuziv a dreptului de proprietate poate conduce la angajarea
rspunderii civile delictuale a celui care acioneaz astfel.
5.Dreptul de proprietate public
Dreptul de proprietate public este acel drept subiectiv de proprietate ce
aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor
40

care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie special a legii sunt de uz i
utilitate public.
Definiia, nu a valorizat atributele cunoscute ale dreptului de proprietate
posesia, folosin, dispozitia- exercitte de ctre titularul sau asupra
bunurilor care-i formeaz obiectul dreptului.
Subiectele dreptului de proprietate public. Din dispoziiile
constituionale i ale altor acte normative relevante, ct i din definiia dat
dreptului de proprietate public, rezult c subiectele acestui drept sunt statul
asupra bunurilor din domeniul public de interes naional i unitile
adminstrativ-teritoriale comun, oraul, municipiul, judetul- asupra
bunurilor din domeniul public de interes local.
Niciun alt subiect de drept public sau de drept privat nu poate fi titular al
dreptului de proprietate asupra bunurilor din domeniul public. mprejurarea
ca persoane juridice de drept public primesc n administrare bunuri nu
trebuie s ne duc la o alt concluzie dect la faptul c propriettea public se
exercit de stat prin organele sale administrativ-teritoriale.
Aceste subiecte de drept dobndesc un drept de administrare sau de
concesiune a bunurilor astfel primite, care nu se confunda cu dreptul de
proprietate, ci reprezint o modalitate specific de exercitare a dreputlui de
proprietate.
5.1 Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public
Dreptului de proprietate public i sunt specifice urmtoarele caractere
juridice: inalienabilitatea, imprescriptibilitatea i insesizabilitatea.
Ele reprezint consecin direct a afectrii bunurilor din domeniul public
satisfacerii unor interese de ordin general. Aadar, bunurile mobile i imobile
trebuie s fie conservate n vederea realizrii acestui scop.
Dreptul de proprietate public este inalienabil. Acesta semnific faptul c
bunurile care alctuiesc domeniul public nu pot fi nstrinate. Actele de
nstrinare fcute cu privire la aceste bunuri sunt lovite de nulitate absolut.
Inalienabilitatea interzice nu numai nstrinarea, dar i dezmembrarea
proprietii. Aadar, n principiu nu se pot constitui asupra bunurilor ce
formeaz obiectul dreptului de proprietate public, dezmembraminte ale
dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaia, servitutea sau superficia.
Cu referire la dreptul de servitute, este de reinut c nu se pot constitui
asupra bunurilor imobile din domeniul public servituii prin fapta omului.
Am artat c servituile naturale i legale reprezint limite normale ale
exerciiului dreptului de proprietate, astfel ca ele sunt compatibile cu
domeniul public.
41

Inalienabilitatea bunurilor din domeniul public opereaz numai atta timp

ct bunul aparine acestui domeniu. De ndat ce un bun, prin decizia
autoritii publice competente este dezafectat din domeniul public i trecut
n domeniul privat, el va putea fi nstrinat din condiiile legii.
Bunurile proprietate public sunt imprescriptibile. Dei Codul civil nu
conine reglementri precise privitoare la domeniul public, printr- dispoziie
nscris n materia prescripiei, declar bunurile care fac parte din acestea
imprescriptibile, deoarece sunt scoase din circuitul civil general.
Dreptul de proprietate public este imprescriptibil, att extinctiv ct i
achizitiv.
Extinctiv, imprescriptibilitatea semnific faptul c aciunea n revendicare
privitoare la un bun proprietate public poate fi exercitt oricnd,
nestingandu-se prin neexercitarea ei ntr-un termen prevzut de lege.
Achizitiv, imprescriptibilitatea bunurilor proprietate public semnifica
mprejurarea c aciunea n revendicare cu privire la aceste bunuri nu poate fi
paralizatat de ctre prt ul posesor, prin invocarea dobndirii proprietii
prin prescripia achizitiv (uzucapiune) sau a dobndirii proprietii bunurilor
mobile corporale, prin posesia de buna-credin.
Bunurile din domeniul public sunt insesizabile. n msura n care bunurile
din domeniul public nu sunt n circuitul civil general, ele sunt i insesizabile,
adic nu pot fi urmrite de ctre creditorii titularilor dreptului de proprietate
asupra acestor bunuri: statul i unitile administrativ-teritoriale. Simpl
referire la criteriile de domenialitate ilustreaz aceast idee: bunurile care
prin natura lor sunt proprietate public nu au cum s fie urmrite de creditori,
iar cele care sunt prin destinaia lor proprietate public nseamn c
intereseaz colectivitatea, astfel c nu se poate pune problema urmrii lor.

5.2 Exercitarea dreptului de proprietate public

Modul de exercitare al dreptului de proprietate public de ctre titularii
lui, este supus finalitii exerciiului acestui drept, anume satisfacerea
interesului general.
Din acest punct de vedere, aa cum am remarcat deja, dreptul de
proprietate public ndeplinete prin el nsui o funcie social. Bunurile care
i constituie obiectul, sunt supuse impreativului de a fi folosite i exploatate
att n interesul i folosul generaiilor prezente, ct i n scopul conservrii i
transmiterii lor generaiilor viitoare.
42

Aceasta este raiunea pentru care s-a instituit cadrul legal de excepie care
reglementeaa regimul juridic al bunurilor proprietate public.
Titularii dreptului de proprietate public statul i unitile administrativ
teritoriale pot exercit acest drept n virtutea capacitii lor de drept
administrativ. n aceast situaie, titularii dreptului de proprietate public
apar ca purttori ai unor prerogative de putere, imprimnd astfel c natura
juridic a exerciiului dreptului regimului de drept administrativ.
De regul, nsi autoritile publice organele centrale i teritoriale ale
puterii i autoritile publice locale au i personalitate juridic civil. Aa
fiind, ele au un drept asupra bunurilor ce le formeaz patrimoniul ca
persoane juridice, i anume un drept de administrare. In nicio situaie, aceste
autoriti, centrale sau locale, nu vor fi titulare ale nsui dreptului de
proprietate public. Titularul acestui drept rmne statul i unitile
adiministrativ-teritoriale n primul rnd ca subiecte de drept public.
Exerciiul dreptului de proprietate public se realizeaz, de regul, i prin
intermediul unor subiecte de drept civil. n acest scop, bunurile proprietate
public sunt ncredinate prin acte de putere sau prin contract, unor persoane
juridice nfiinate n acest scop, cum sunt regiile autonome, sau altor
persoane fizice sau juridice, n vederea punerii lor n valoare.
Definirea naturii juridice a dreptului de administrare implic, mai nti,
precizarea naturii juridice a raporturilor ce se stabilesc ntre stat i unitile
administrativ-teritoriale pe de o parte, i regiile autonome i instituiile
publice pe de alt parte. Din acest punct de vedere, statul i unitile
administrativ-teritoriale determina sfera de activitate a subiectelor dreptului
de administrare, n funcie de care se stabilete ce bunuri urmeaz a fi
administrate de acestea, n vederea realizrii scopului pentru care ele au fost
nfiinate.
Prin urmare, subiectele dreptului de administrare a bunurilor proprietate
public, sunt nfiinate prin acte individuale de autoritate de ctre organele
competente ale statului la nivel central sau de organele administraiei publice
locale, la nivel local, n scopul realizrii unor interese publice sau n scopul
ndeplinirii de servicii publice. Aa fiind, persoanele juridice astfel nfiinate
sunt n raport de subordonare fa de autoritile statale publice, centrale sau
locale care le-au nfiinat.
ntre dreptul de administrare i dreptul de proprietate public, exist o
relaie de compatibilitate. Astfel, dreptul de administrare avnd o consisten
proprie, permite titularilor si, s intre n raporturile juridice civile cu alte
subiecte de drept.
Acetia ns, nu se gsesc n raporturi juridice civile cu privire la bunurile
ce formeaz obiectul dreptului cu titularii dreptului de proprietate public.
43

Regiile autonome i instituiile publice, participa deci, n nume propriu i

cu rspundere proprie la circuitul civil, n raporturile patrimoniale cu alte
subiecte de drept.
Din actul administrativ de ncredinare a bunurilor spre administrare, se
nate n persoan titularilor acestora, dreptul de administrare, ca drept real,
care va avea o natur juridic mixt: drept real de administrare de natur
administrativ n raport cu titularii dreptului de proprietate public i drept
real de administrare de natur civil, fa de celelalte subiecte de drept.
Trstura de drept administrativ a dreptului real de administrare, exclude
opozabilitatea sa fa de titularii dreptului de proprietate public i fa de
autoritile publice care l-au constituit.
De asemenea, aceeai trstur face imposibil dezmembrarea acestuia,
posibilitate specific dreptului civil.
Aceasta explic i faptul c dreptul real de administrare, indiferent de
modalitatea prin care a fost constituit sau dobndit, poate fi retras de
autoritatea public ndrituita. Revocarea dreptului real de administrare poate
avea ca scop redistribuirea unor bunuri proprietate public ntre regiile
autonome i instituiile publice sau poate viza concesionarea sau nchirierea
direct a unor bunuri.
Acestor msuri, dispuse de organul competent n formele prevzute de
lege, titularii dreptului real de administrare, nu le pot opune mijloacele de
aprare specifice dreptului civil: aciunea n revendicare, aciunile posesorii.
Din moment ce dreptul real de administrare i are izvorul n dreptul de
proprietate public, el va avea aceleai caractere juridice ca i acesta:
inalienabil, imprescriptibil, insesizabil.
Coninutul juridic al dreptului real de administrare. Dreptul real de
administrare al regiilor autonome i al instituiilor publice le permite acestora
s posede, s ntrebuineze i ntr-o anumit msur s dispun de ele.
Atributele dreptului real de administrare se exercit numai n msura n
care le sunt necesare n vederea realizrii scopului pentru care au fost
nfiinate, fr a se identifica cu atributele dreptului de proprietate public.
a) Posesia regiilor autonome i a instituiilor publice ca atribut al
dreptului real de administrare, este asemntoare sub aspectul elementului
material cu posesia pe care o exercit statul i unitile administrativteritoriale. Diferenierea este dat de elementul intenional care este
corespunztor doar coninutului dreptului real de administrare i nu dreptului
de proprietate public.
b) Folosin permite regiilor autonome i instituiilor publice s
ntrebuineze bunurile proprietate public, n vederea realizrii scopului
44

pentru care au fost nfiinate, n puterea proprietarului i potrivit destinaiei

bunurilor (uz su interes public).
n virtutea acestei prerogative, titularii dreptului real de administrare pot
culege fructele naturale, industriale i civile produse de bunurile pe care le
administreaz. Astfel, fructele naturale i industriale intr, ca principiu, n
proprietatea regiei autonome sau a instituiilor publice, dac prin actul lor de
nfiinare nu s-a dispus altfel.
c) Dreptul de dispoziie al regiilor autonome i al instituiilor publice se
circumscrie doar dreptului de dispoziie material i acesta restrns la
limitele exploatrii bunurilor conform destinaiei stabilite. De regul, prin
natura lor bunurile corporale proprietate public sunt neconsumptibile, deci
ele nu pot fi consumate n materialitatea lor, urmnd a fi restituite n
momentul ncetrii sau retragerii dreptului de administrare. Regia autonom
i instituia public nu au dreptul s dispun de ele prin distrugere sau
degradare. Bunurile primite n administrare e uzeaz n timp i treptat printro folosire i exploatare potrivit destinaiei stabilite.
6. Dreptul de proprietate privat
6.1 Noiuni generale
Ca i atunci cnd se vorbete despre domeniul public, care n fapt
nseamn bunuri proprietate public, s-a avut n vedere ansamblul bunurilor
care, n regim juridic de drept public sau n regim juridic de drept privat
aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale. Cnd se refer la
subiecte de drept persoane fizice i persoane juridice titulare ale dreptului de
proprietate, legiuitorul folosete noiunea de proprietate privat.
Ca regul, proprietatea privat nu este exclusiv. Ea poate aparine
oricrui subiect de drept i se poate constitui asupra oricrui bun, cu excepia
bunurilor care, prin natura lor i numai prin natura lor nu i prin destinaia
legii, fac parte din domeniul public al statului u al unitilor administrativteritoriale.
Facem aceasta precizare deoarece, n concepia noastr, bunurile care prin
destinaia legii, fac parte din domeniul public al statului sau al unitilor
administrativ-teritoriale pot face i obiect al dreptului de proprietate privat.
Evident, nu avem n vedere raporturi de concomitenta.
Dreptul de proprietate privat poate fi definit ca fiind dreptul ce aparine
persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unitilor administrativteritoriale, asupra unor bunuri mobile sau imobile, altele dect cele care
45

alctuiesc domeniul public, bunuri asupra crora titularul exercit posesia,

folosin i dispoziia, n putere proprie i n interes propriu, n limitele
determinate de lege.
6.2 Subiectele dreptului de proprietate privat
Proprietatea privat aparine persoanelor fizice, persoanelor juridice,
statului i unitilor administrativ-teritoriale.
A. Persoanele fizice. Orice persoan fizic poate fi subiect al dreptului de
proprietate privat, avnd aptitudinea de a dobndi drepturi, nc din
momentul conceperii sale.
n dreptul nostru, capacitatea persoanelor fizice de a dobndi bunuri
mobile sau imobile, n proprietate, constiuie regul general. Exist ns i
anumite incapacitai prevzute expres de unele legi speciale.
B. Persoanele juridice. Avem n vedere persoane juridice de drept privat,
care sunt, de regul, subiecte colective de drept, titulare ale dreptului de
privat din momentul nfiinrii lor, n condiiile legii.
Acestea pot fi: societi comerciale cu capital de stat, societi comerciale
cu capital privat sau cu capital de stat i capital privat. Ele se pot organiza
ntr-una din formele prevzute de legislaia comercial.
Prin lege, le este interzis persoanelor juridice care nu au naionalitate
roman i sediul n Romnia, s dobndeasc n proprietate terenuri de orice
fel, prin acte ntre vii.
Nicio persoan juridic cu sediul n strintate nu poate dobndi drept de
proprietate asupra terenurilor situate n Romnia.
Controversata este problema dobndirii dreptului de proprietate asupra
unor terenuri de ctre societile comerciale cu participare strin, cu sediul
n Romnia, problema care a fost larg dezbtuta n literatura de specialitate.
Aceste societi comerciale sunt persoane juridice romne.
6.3 Regimul juridic al unor categorii de bunuri proprietate privat
Consideraii generale
Sfera proprietii private este deosebit de vast, att cu privire la obiectul
acesteie, ct i cu privire la subiectul ei. ntr-adevr, din punct de vedere al
bunurilor care pot face obiect al dreptului de proprietate privat, reamintim
principiul potrivit cruia orice bun poate fi obiect al acestui drept, cu
excepia bunurilor care pot fi exclusiv proprietate public.
46

Datorit importanei lui, precum i prin luarea n considerare a unor

interese de ordin general, social, exerciiul dreptului de proprietate privat
asupra unor categorii de bunuri poate fi supus de legiuitor unor reguli
speciale de restricie, a cror nerespectare poate atrage aplicarea anumitor
sanciuni de ordin administrativ amenzi contraventionale, penal sau civil
nulitatea actului juridic n care se concretizeaz spre exemplu, exercitarea
unui act de dispoziie juridic privitoare la un teren.
Regimul juridic general al construciilor
Autorizaia de construire se elibereaz n temeiul i cu respectarea
documentaiilor de urbanism i amenajare a teritoriului. Cererea de eliberare
a autorizaiei de construire trebuie nsoit de un certificat de urbanism emis
de delegaiile permanente ale consiliilor judeene sau primarii, dup caz, care
trebuie s cuprind elementele privind regimul juridic, economic i tehnic al
terenurilor i construciilor.
Autorizaia de construire se emite n cel mult 30 de zile de la nregistrarea
cererii, la care se anexeaz n mod obligatoriu planul de amplasare a
construciei, planuri din care s rezulte destinaia, alctuirea constructiv,
funcional i nfiarea acesteia, tocmai ntocmite de ctre un proiectatnt
autorizat, precum i dovada titlului solicitantului asupra terenului pe care se
ridic acea construcie.
De asemenea, documentaiile trebuie s cuprind i avizele legale
necesare de protecie a mediului nconjurtor, sanitare etc., toate acestea
prezentate prin grija solicitantului.
Reinem ca desfiinarea construciilor ori a amenajrilor de orice fel se
poate face numai pe baza unei autorizaii administrative prealabile de
defiintare.
Dobndirea i nstrinarea construciilor. Prin abrogarea unor dispoziii
legale restrictive privitoare la dobndirea i nstrinarea construciilor
aplicabile n perioada 1949-1991, construciile de orice fel aflate n
proprietate privat sunt i rmn n ciruitul civil general. n consecin, ele
pot fi nstrinate i dobndite prin oricare din modurile de dobndire
reglementate de lege ( convenie, testament, succesiune legal, uzucapiune,
accesiune). Tot astfel, dreptul de proprietate asupra construciilor este
compatibil cu constituirea unor drepturi reale principale de sine stttoare,
dezmembraminte ale acestora uzufruct, uz, abitaie, servitute dup cum
pot fi grevate de ipotec sau de un privilegiu imobiliar.

47

Capitolul V
MODALITILE JURIDICE ALE
DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Consideraii generale
Dreptul de proprietate, ca drept subiectiv, poate fi pur i simplu sau
afectat de modaliti. El se prezint ca un drept pur i simplu atunci cnd
aparine unui unic titular, care l-a dobndit n mod sigur i ireversibil i care
exercit atributele dreptului de proprietate asupra bunului su asupra
bunurilor ce formeaz obiectul dreptului su.
Este posibil ns, c dreptul de proprietate asupra unui bun sau asupra unei
mase de bunuri s aparin concomitent mai multor titulari, mai multor
subiecte de drept sau este posibil c dreptul de proprietate s fie dobndit de
titularul actual printr-un act juridic lovit de nulitate relativ sau afectat de o
condiie rezolutorie. n asemenea situaii dreptul de proprietate este afectat
de modaliti.
n dreptul nostru civil sunt cercetate urmtoarele modaliti ale dreptului
de proprietate:
proprietatea rezolubila
proprietatea anulabil
proprietatea comun
Proprietatea rezolubila. Dreptul de proprietate rezolubila are o existen
nesigur n patrimoniul debitorului. El apare atunci cnd transferul
proprietii s-a fcut printr-un act juridic afectat de o condiie juridic
rezolutorie.
Condiia rezolutorie este un eveniment viitor i incert a crui ndeplinire
desfiineaz obligaia. n cazul proprietii dobndite printr-un act juridic
afectat de o condiie rezolutorie, soarta dreptului depinde de realizarea sau
nerealizarea evenimentului.
Pendene conditionae, adic pn la ndeplinirea condiiei, teoretic, bunul
care a format obiectul actului de nstrinare afectat de o condiie rezolutorie,
aparine la doi proprietari. Transmitorul are un drept de proprietate supus
nc condiiei suspensive, iar dreptul dobnditorului este supus condiiei
rezolutorii.
Condiia suspensiv este acea conditie de a carei mplinire depinde nsi
nasterea dreptului de proprietate n patrimoniul dobnditorului.
48

Atunci cnd condiia se ndeplinete, obligaia transmitorului dispare i

el redevine proprietar al bunului. n cazul n care condiia nu se ndeplinete,
dreptul de proprietate al dobnditorului se consolideaz retroactiv.
Proprietatea anulabil. Proprietatea este anulabila atunci cnd dreptul de
proprietate s-a dobndit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de
nulitate relativ.
Aciunea n nulitate relativ este prescriptibila n termenul general de
prescripie.
Pn la expirarea acestui termen, cnd actul de nstrinare se
consolideaz, prin confirmare tacit, dreptul de proprietate al dobnditorului
este incert.
Cel n drept s invoce nulitatea relativ poate ns confirma actul, n mod
expres, anterior expirrii termenului de prescripie.
Prin confirmarea actului, fie expres, fie tacit, dreptul de proprietate se
consolideaz, devenind un drept pur i simplu. Pn la ,,consolidarea
acestui drept ns, exist vocaia exerciiului sau att pentru transmitor ct
i pentru dobnditor.
Proprietatea comun. Proprietatea comun este acea modalitate a
dreptului de proprietate care se caracterizeaz prin aceea ce dreptul aparine
concomitent asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai mase de bunuri mai
multor titulari. Ei exercit tot concomitent atributele conferite de dreptul de
proprietate asupra bunului su asupra bunurilor care formeaz obiectul
dreptului lor.
Formele proprietii comune. n dreptul civil roman n vigoare,
proprietatea comun se prezint sub dou forme: proprietatea comun pe
cote pri i proprietatea comun n devlmie.
Proprietatea comun pe cote pri se caracterizeaz prin aceea c un bun
nefracionat n materialitatea sa aparine concomitent mai multor proprietari,
fiecare dintre ei avnd o cota-parte ideal i abstract din dreptul de
proprietate asupra acelui bun. Dimpotriv, la proprietatea comun n
devlmie bunul aparine n comun mai multor titulari, fr a se preciza
nici mcar o asemenea cot.
Aplicabilitate. Ambele forme ale proprietii comune au o larg
aplicabilitate practic. Trebuie s observm c proprietatea comun n
devlmie este compatibil numai cu proprietatea privat ce are ca titulari
persoane fizice. ntr-adevr, ea este ntlnit numai n raporturile de familie
i are ca obiect bunurile comune dobndite de soi n timpul cstoriei.
Proprietatea comun pe cote-pri poate fi ntlnit n raporturile dintre
persoane fizice, ntre persoane fizice i persoanele juridice de drept public,
49

altele dect statul, sau de drept privat, precum i n raporturile ntre stat i
persoane fizice sau persoane juridice de drept privat.
2. Proprietatea comun pe cote-pri
Proprietatea comun pe cote-pri ntlnit n literatura de specialitate, sub
denumire de coproprietate, este acea form de proprietate comun ce se
caracterizeaz prin faptul c, bunul aparine concomitent mai multor
proprietari, nefracionat n materialitatea lui; dreptul de proprietate asupra
acelui bun este fracionat n cote-pri ideale i abstracte i nu bunul n
materialitatea s.
Drepturile tuturor proprietarilo sau, mai bine zis fraciunile din dreptul de
proprietate asupra bunului se ntlnesc pe ultima particula din cele care
compun acel bun. Fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra fraciunii
ideale i abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului.
Coproprietatea are ca obiect un bun individual determinat, spre deosebire
de indiviziune, care are ca obiect o universalitate de bunuri. Deosebirea
dintre cele dou noiuni este numai cantitativ i nu calitativa. Dei diferite,
n sensul artat, cele dou noiuni sunt folosite n practic judiciar i uneori
n doctrina ca i cnd ar avea acelai neles.
Acest lucru este posibil ntruct n ambele cazuri fiecare coprta sau
coindivizar are doar o cot ideal, abstract din drept i nu o poriune
determinat n materialitatea sa din bunul ce face obiectul coproprietii sau
un anumit bun din cele ce alctuiesc indiviziunea.
Formele proprietii comune pe cote-pri. Proprietatea comun pe cotepri poate fi de dou feluri: obinuit sau temporar i forat i perpetua.
Proprietatea comun obinuit sau temporar poate incea oricnd, prin
mpreala sau partaj, n timp ce proprietatea forat i perpetua nu poate fi
sistata prin mpreala datorit destinaiei bunului aflat n coproprietate.
2.1

Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar

(vremelnic)

Aceast form de proprietate comun are o existen limitat, ntruct

oricare dintre coproprietari poate cere ieirea din starea de coproprietate prin
partaj. Dreptul de a cere mpreala este imprescriptibil.
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate comun pe cote-pri.
n principiu, dreptul de proprietate comun pe cote-pri se poate dobndi
50

prin modurile generale de dobndire a proprietii prevzute de Codul civil,

dar i n alte moduri specifice.
Cel mai frecvent mod de natere a dreptului de proprietate comun pe
cote-pri este succesiunea. Prin succesiune dreptul de proprietate exclusiv
ce aparinea defunctului, asupra unui bun sau unei mase de bunuri este
nlocuit, dac sunt mai muli motenitori, cu un drept de proprietate comun
pe cote-pri, dreptul fiecrui motenitor fiind stabilit doar printr-o cot
abstract asupra bunurilor ce fac parte din masa succesorala.
Proprietatea comun pe cote-pri poate fi dobndit i prin coposesia
prelungit a unui bun n condiiile prevzute de lege pentru a uzucapa.
Construirea de ctre mai multe persoane pe terenul ce aparine unuia sau
mai multor proprietari poate constitui un mod de natere a dreptului de
proprietate comun pe cote-pri asupra imobilului construit, cota-parte
ideal a fiecruia fiind deteminata de contribuia ce a avut-o la realizarea
construciei.
Precizm c ntr-o asemenea ipoteza avem n vedere deocamdat numai
dreptul de proprietate asupra construciei, nu i dreptul de proprietate
comun pe cote-pri stabil i forat ce aparine tuturor coproprietarilor
asupra dotrilor i utilitilor de folosin comun ale acelei construcii.
Nici ocupaiunea nu este exclus ca mod de dobndire a proprietii
comune pe cote-pri n acele situaii n care mai multe persoane i-au
exercitt concomitent dreptul de nsuire a bunului, spre exemplu n materia
vnatului i pescuitului.
La desfacerea sau la ncetarea cstoriei, proprietatea devlma a soilor
asupra bunurilor comune se transform n proprietatea comun pe cote-pri.
Un caz special prin care se poate nate proprietatea comun pe cote-pri
este acela al confiscrii totale sau pariale a bunurilor aparinnd unei
persoane fizice. n asemenea situaie, dreptul se nate ntre stat i persoana
fizic respectiv (n caz de confiscare parial).
Dac cel ale crui bunuri s-au confiscat este cstorit, iar bunul confiscat
este proprietate devlma, dreptul de proprietate comun pe cote-pri se
nate ntre stat, persoan fizic proprietar bunului confiscat i soia (soul)
acesteia, n caz de confiscare parial, sau numai ntre stat i soia (soul)
acesteia n caz de confiscare total.
Exercitarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri obinuit sau
temporar. Exerciiul acestui drept prezint unele particulariti, datorit
faptului c niciun coproprietar nu are un drept exclusiv asupra unei pri
determinat din bun n materialitatea sa, chiar dac este titular exclusiv
asupra cotei sale pri ideale i abstracte din dreptul de proprietate asupra
acelui bun.
51

De aceea, prima concluzie care se impune este aceea c toate actele cu

privire la bunul respectiv, privit n materialitatea lui, pot fi fcute numai cu
acordul unanim al coprtailor. Se aplic, deci, aa-numita regul a
unanimitii.
n literatura juridic i n practic judiciar, acest principiu al unanimitii
nu a fost aplicat cu rigurozitate, considerndu-se c unele atribute ale
dreptului de proprietate posesia, folosin pot fi exercitte, n anumite
limite de fiecare coproprietar, cu privire la ntregul bun. nelegerea modului
de exercitare a dreptului de proprietate asupra bunului comun impune
analizarea posibilitii de exercitare a fiecruia din cele trei atribute pe care
dreptul nsui le confer: posesia, folosin i dispoziia.
Posesia. Posesia unui bun care face obiectul proprietii comune pe cotepri poate fi exercitt de toi coproprietarii, sau de unul din ei.
Ea permite fiecrui coprta stpnirea material a bunului simultan cu
ceilali coprtai.
Cele mai frecvente situaii sunt ns acelea n care posesia se exercit
numai de ctre unul dintre coprtai. ntr-o asemenea situaie, posesia are un
caracter echivoc deoarece se pornete de la principiul potrivit cruia fiecare
coprta este presupus a stpni bunul i pentru ceilali. Aa fiind, o astfel de
posesie nu este o posesia util, apt a fundamenta dobndirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune numai de ctre unul dintre coproprietari.
Stpnirea bunului de ctre unul din coproprietari este apt s duc la
dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, numai dac a intervenit
o manifestare esterioara care s demonstreze c el a neles s transforme
posesia din comun n exclusiv, producndu-se astfel o intervertire de fapt
a posesiei. n practic instanelor, au fost considerate acte apte de intervertire
a posesiei: nchirierea bunului numai de ctre unul din motenitori, ncasri
de venituri n nume propriu, efectuarea unor lucrri de reparaii i construcii,
perceperea fructelor.
Folosin. Actele de folosin a bunului pot fi exercitte de toi
coproprietarii. Aceasta presupune att exercitarea folosinei materiale a
bunului ce formeaz obiect al dreptului de proprietate comun pe cote-pri
obinuit sau temporar, ct i posibilitatea culegerii fructelor produse de
acel bun, potrivit cotei fiecruia.
Folosin material a bunului se poate exercit chiar numai de unul dintre
coproprietari, dar cu condiia ca aceasta s nu-i mpiedice pe ceilali
coproprietari s foloseasc bunul i s nu schimbe destinaia i modul de
utilizare a lui.
Ct privete dreptul coproprietarilor de a culege fructele bunului aflat n
proprietate comun pe cote-pri, sigur c ele se cuvin acestora, n
52

proprietate exclusiv, pe msur ce bunul frugifer le-a produs, i aa dup

cum s-a decis n mod corect i n practic judiciar, n raport cu cotele pri
din dreptul de proprietate asupra acelui bun, ce revine fiecrui coproprietar.
Dispoziia. n principiu, dreptul de dispoziie nu poate fi exercitt dect cu
respectarea regulei unanimitii, adic cu consimmntul tuturor
coproprietarilor.
Un coproprietar nu poate, fr acordul celorlali s execute lucrri de
transformare, renovare sau alte lucrri ce ar schimba destinaia bunului, iar
productele bunului revin fiecrui coproprietar, n raport cu cota-parte ce o are
din dreptul de proprietate.
Bunul ce face obiectul coproprietii nu poate fi nstrinat sau grevat cu
sarcini de ctre unul din coprtai.
Obligaiile coprtailor. Coprtaii trebuie s contribuie la acoperirea
cheltuielilor determinate de ntreinerea, conservarea i administrarea
bunului, proporional cu cota-parte a fiecruia din bunul respectiv.
ncetarea proprietii comune pe cote-pri obinuit sau temporar.
Caracteristic proprietii comune pe cote-pri obinuite sau temporare
este faptul c ea poate nceta oricnd.
ncetarea coproprietii se poate realiza n mai multe moduri:
a) Un coproprietar poate deveni proprietar exclusiv al bunului prin
cumprare, donaie, succesiune sau uzucapiune;
b) De comun acord, coproprietarii nstrineaz bunul unui ter; acesta
devine proprietar exclusiv al acelui bun;
c) Prin expropriere, bunul este trecut n proprietatea statului, care devine
proprietarul exclusiv al acestuia;
d) ntregul bun dispare, din caz fortuit sau de for major.
Modul specific de ncetare din punct de vedere juridic a coproprietii
obinuite sau temporare este partajul.
Partajul. Partajul este operaia juridic prin care se pune capt strii de
coproprietate ori indiviziune, n sensul c bunul su bunurile stpnite n
comun pe cote-pri urmeaz a se mpri n materialitatea lor ntre coprtai,
fiecare dintre acetia devenind proprietar exclusiv asupra unei pri
determinate din bun sau asupra unui bun din cele ce formeaz obiectul
coproprietii.
Formele partajului. Partajul se poate realiza n dou moduri: prin
convenia prilor (convenional) i prin instan judectoreasc
(judectoresc).
a) Partajul convenional sau coluntar poate fi realizat, n principiu,
oricnd, fr ca cei ce-i dau consimmntul la mpreala s fie obligai s
ndeplineasc vreo formalitate special.
53

El impune acordul de voina al tuturor coprtailor, iar convenia de

mpreala, ca orice act juridic, trebuie s ndeplineasc toate condiiile de
validitate a actelor juridice.
b) Partajul judiciar este modalitatea de mpreala folosit de pri, dac
nu au ajuns la mpreala prin bun nvoial, sau atunci cnd partajul
judectoresc este obligatoriu.
mpreala judectoreasc este obligatorie n urmtoarele cazuri:
Dac un coprta nu este prezent la procedura succesoral notariala
i nici nu este reprezentat;
Dac cel puin un coproprietar nu este de acord cu partajul voluntar;
Dac un coproprietar este minor sau interzis i autoritatea tutelar nu
a ncuviinat mprirea prin bun nvoiala.

2.2

Proprietatea comun pe cote-pri stabil i forat sau

perpetua

Prin excepie de la regul potrivit creia proprietatea comun pe cote-pri

este temporar, exist situaii n care coproprietatea apareca fiind forat i
perpetua, dincolo de voina coproprietarilor. De regul, ea are ca obiect
bunuri care prin natur sau prin destinaia lor pot fi folosite de mai mult
coproprietari. Mai degrab, destinaia acestor bunuri este perpetua. Avnduse n vedere permanenta acestei destinaii, coproprietatea perpetua nu poate
nceta prin partaj.
De asemenea, ntotdeauna bunurile obiect al proprietii comune stabile i
forate sunt bunuri accesorii pr lng alte bunuri socotite ca principale, i
care sunt n proprietate exclusiv.
Aa fiind, nu se poate vorbi despre proprietatea comun pe cote-pri
stabil i forat, fr a avea n vedere proprietatea exclusiv a bunurilor pe
lng care cele aflate n coproprietate forat sunt accesorii.
Altfel spus, suntem n prezena a doua raporturi de proprietate distincte:
dreptul de proprietate exclusiv ce aparine fiecrui proprietar (titular) asupra
bunului principal i dreptul de proprietate comun pe cote-pri stabil i
forat asupra bunurilor considerate ca accesorii pe lng bunurile principale,
drept care aparine tuturor coproprietarilor. Desigur, fiecare coproprietar este
titular exclusiv asupra cotei-parti ideale, i abstracte din dreptul su. Dar,
spre deosebire de proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar,
niciodat un coproprietar nu va putea nstrina cota s parte ideal i
abstract din acest drept n mod separat, ci numai odat cu nstrinarea
bunului principal, aflat n proprietate exclusiv.
54

3. Proprietatea comun n devlmie

Proprietatea comun n devlmie este acea form a proprietii comune
ce se caracterizeaz prin aceea c bunul aparine tuturor coproprietarilor, fr
ca acetia s aib precizata vreo cota-parte ideal din dreptul de proprietate
asupra acelui bun. Aadar, nu numai c bunul nu este fracionat n
materialitatea sa, ca la proprietatea comun pe cote-pri, dar, spre deosebire
de aceasta din urm, nici dreptul de proprietate asupra acelui bun privit n
chip abstract desprins de acesta nu este fracionat.
Att dreptul de proprietate asupra bunului ct i bunul privit n
materialitatea sa, aparin tuturor coproprietarilor. Toi sunt titulari ai
dreptului de proprietate asupra aceluiai bun i toi stpnesc bunul.
Dreptul de proprietate comun n devlmie a soilor. Precizm c acest
drept este de natur legal i i are temeiul n comunitatea de bunuri a
soilor. Toate normele legale privitoare la dobndirea, administrarea i
nstrinarea bunurilor proprietate devlma sunt cuprinde n Codul familiei.
ncetarea proprietii comune devlmae. ncetarea proprietii comune
devlmae are loc odat cu ncetarea cstoriei, prin moartea sau declararea
judectoreasc a morii unuia din soi, precum i la desfacerea cstoriei prin
divor. Ea poate avea loc i prin partaj, care poate fi voluntar sau judiciar.
Partajul vountar poate interveni numai odat cu divorul sau dup
desfacerea sau ncetarea cstoriei.
n timpul cstoriei partajul bunurilor comune poate fi numai judiciar i se
poate realiza doar n mod excepional, pentru motive temeinice, la cererea
unuia din soi sau la cererea creditorilor personali ai soilor.
4. Comparaie ntre proprietatea
proprietatea comun n devlmie

comun

pe

cote-pri

Asemnri:
a) Ambele ni se prezint ca modaliti juridice ale dreptului de
proprietate, prin mprejurarea c presupun prezenta concomitent a mai
multor titulari ai dreptului de proprietate asupra unuia i aceluiai bun, sau
asupra uneia i aceleiai mase de bunuri;
b) n ambele forme ale proprietii comune, dei sunt mai multe subiecte
de drept titulare ale dreptului de proprietate unic, subiecte ntre care poate
exist chiar o organizare a modului de exercitare a dreptului de proprietate,
aceste subiecte nu formeaz o persoan juridic, subiect unic, ci rmn,
fiecare n parte, subiecte de drept de sine stttoare;
55

c) n ambele cazuri n principiu, cu excepia proprietii comune pe

cote-pri perpetue proprietatea comun nceteaz prin partaj, operaie care
se desfoar dup regului identice.
Deosebiri:
a) Pe ct vreme la proprietatea comun pe cote-pri fiecare coproprietar
are determinat o cota-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate
asupra bunului comun, la proprietatea comun n devlmie nu exist o
asemenea determinare, toi coproprietarii fiind titulari ai bunului devlma;
b) Din moment ce la proprietatea comun pe cote-pri fiecare
coproprietar este titular exclusiv asupra cotei sale pri ideale i abstracte din
drept, el poate s dispun de aceast liber, fr a se cere consimmntul
celorlali coproprietari. Evident este vorba despre proprietatea comun pe
cote-pri obinuit sau temporar i nu de cea stabil i forat. Dimpotriv,
la proprietatea comun n devlmie o asemenea posibilitate nu exist,
tocmai datorit faptului c nu sunt precizate cotele-pri din dreptul unic ce
aparine coproprietarilor devlmai;
c) Proprietatea comun pe cote-pri are diverse izvoare i poate exist
independent de alte raporturi sau de anumite caliti juridice ale
coproprietarilor. Proprietatea comun n devlmie ns, cel puin cnd este
vorba despre situaia cel mai des ntlnit n practic, are caracter intuitu
personae. ntr-adevr, avem n vedere proprietatea comun devlma a
soilor, care rezult din calitatea de soi a titularilor ei. Mai mult, este i o
comunitate legal. ncetarea raporturilor care o genereaz conduce la
ncetarea ei;
d) Reinem i deosebirea de izvor dintre cele dou comuniti. Cea pe
cote-pri se poate nate din izvoare diverse: contract, succesiune,
uzucapiune etc., iar cea n devlmie apare numai ca urmare a cstoriei;
e) n sfrit, proprietatea comun pe cote-pri cel puin cea obinuit
are un caracter neorganizat i temporar, iar n cazul ei se aplic regul
unanimitii, cu toate corectivele aduse de practic judiciar; dimpotriv, la
proprietatea comun n devlmie legea a organizat exerciiul ei de ctre
titulari, prin instituirea mandatului comun reciproc al soilor, cu limitele sale
n privina actelor de dispoziie asupra bunurilor imobile aflate n
proprietatea devlma a soilor.

56

Capitolul VI
DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai complet, pentru c el
cuprinde toate cele trei atribute: posesia, folosin i dispoziia, pe care
titularul dreptului le poate exercit n plenitudinea lor, fiind exclusive de
orice puteri ale altei persoane asupra aceluiai lucru.
ns este posibil ca aceste atribute s formeze, prin separarea lor, drepturi
reale distincte, care poart denumirea de dezmembraminte ale dreptului de
proprietate. Proprietatea este, deci, dezmembrat, unele atribute putnd fi
exercitte cu titlu de drept real de o alt persoan dect propietarul.
Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale
principale, derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv
proprietarului, care se constituie sau dobndesc prin desprinderea ori
limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate.
Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt compatibile numai cu
dreptul de proprietate privat. Dreptul de proprietate public nu poate fi
dezmembrat, prin constituirea unor asemenea drepturi, deoarece este un
drept inalienabil n plenitudinea atributelor sale.
n dreptul civil roman, sunt dezmembraminte ale dreptului de proprietate:
dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i
dreptul de superficie. Credem c poate fi inclus n aceast categorie i
dreptul real de folosin constituit n condiiile legii.

1. Dreptul de uzufruct
Uzufructul este un drept real principal, esenialmente temporar, care
confer titularlui sau numit uzufructuar dreptul de a exercit asupra bunului
su bunurilor altuia atributele posesiei i folosinei, cu obligaia de a le
conserva substan i de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului.
Caracterele uzufructului sunt:
a) Uzufructul este un drept real, bucurndu-se de opozabilitate a dreptului
sau ntocmai ca i dreptul de proprietate din care se desprinde. Dreptul de
uzufruct poate fi opus chiar i proprietarului.
Uzufructuarul exercit folosin asupra lucrului cu acelai titlu ca i a
proprietarului nsui. Folosin s nu poate fi confundat cu aceea care
creeaz n favoarea beneficiarului doar un drept de crean, cum este
57

folosin exercitt de locatar, de arendaul unui teren, de mprumuttorul

unui lucru.
Dac se aplic la lucruri corporale, se nas i cele dou atribute eseniale
drepturilor reale i anume: dreptul de urmrire i dreptul de preferin.
b) Uzufructul este un drept temporar (vremelnic). El dureaz cel mult
pn la decesul uzufructuarului dac a fost consimit n favoarea unei
persoane fizice. Dac uzufructul s-a constituit n favoarea a dou persoane,
dup decesul uneia, cealalt pstreaz dreptul asupra ntregului bun,
uzufructul durand pn la decesul ultimului beneficiar.
c) Uzufructul poate fi mobiliar sau imobiliar, dup cum a fost constituit
asupra unor bunuri mobile sau imobile.
d) Dreptul de uzufruct este inaccesibil. Uzufructuarul nu poate transmite
dreptul de uzufruct prin acte ntre vii sau pentru cauza de moarte. Dreptu de
uzufruct nu se transmite nici prin seuccesiune legal. Uzufructuarul poate
transmite doar avantajele economice pe care i le procura bunul ce face
obiectul dreptului su. Se spune c el nstrineaz emolumentul (beneficiul)
uzufructului. El poate nchiria valabil bunul deinut cu titlu de uzufruct,
ntruct prin location se transmite doar dreptu de folosina temporar asupra
lucrului.
Obiectul dreptului de uzfruct. Dreptul de uzufruct poate fi constituit fie
asupra unui sau unor bunuri determinate, fie asupra unei universaliti de
bunuri sau a unei fraciuni dintr-o universalitate. Aadar, exist, dup caz,
uzufruct cu titlu particular, uzufruct universal i uzufruct cu titlu universal.
El poate fi constituit i asupra unor lucruri incorporale; cum ar fi:
proprietatea literar sau artistic, brevetele de invenie, de asemenea
uzufructul ce poart asupra unui fond de comer.
Acest ultim uzufrcut, poarta ns, att asupra unei mase de bunuri
corporale, unele destinate a fi consumate de la prima lor ntrebuinare
(materia prim, mrfurile) ct i asupra unor bunuri incorporale cu sunt:
brevetele de invenie.
Modurile de dobndire a uzufructului. Dreptul de uzufruct se poate
constitui numai prin voina omului i prin uzucapiune.
1.1 Dreptul de uzufruct constituit prin voina omului
Uzufructul dobndit prin voina omului este cel mai des ntlnit. El poate
fi convenional su testamentar.
a) Uzufructul convenional se poate nate prin acte ntre vii, cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit.
58

Constituirea uzufructului prin acte ntre vii poate fi direct, dac

proprietarul nstrineaz cele dou atribute usus i fructus pstrnd
pentru sine nuda proprietate i indirect (retenia), cnd proprietarul
nstrineaz nuda proprietate, reinnd pentru sine uzufructul.
Este posibil c proprietarul lucrului s nstrineze parte din atributele
dreptului de proprietate (usus i fructus) unei persoane, iar nuda proprietate
altei persoane, prima fiind uzufructuar, iar cea de-a doua nud proprietar.
b) Uzufructul poate fi constituit i prin testament.
El se poate realiza fie direct, cnd se d legatarului uzufructul unui bun
mictor, nemictor sau a ntregii universaliti de bunuri, rmnnd
motenitorilor nuda proprietate, fie indirect, cnd se instituie un legatar al
nudei proprieti, rezervnd motenitorilor uzufructul.
Drepturile uzufructuarului. Corespunztor atributelor ce le confer
uzufructul ttularului sau, acestuia i sunt recunoscute mai multe drepturi,
pentru a avea posibilitatea exercitrii uzufructului.
a) Uzufructuarul poate cere i obine predarea n folosin a bunului
asupra cruia este constituit uzufructul, pentru c dreptul lui de a i uza de
lucru i confer posibilitatea de a se servi materialmente de el i aceasta nu
este posibil dect dac deine efectiv bunul.
Predarea lucrului poate fi cerut de la nudul proprietar sau dac uzufructul
s-a constituit prin legat, de la succesorii acestuia.
Pentru a obine folosina bunului, uzufructuarul are la dispoziie aciunea
confesorie -asemanatoare aciunii n revendicare ce se exercit n domeniul
proprietii prin care s i se recunoasc dreptul real asupra bunului i
dreptul de a pretinde s i se predea bunul. n cazul uzufructuarului constituit
prin convenie, uzufructuarul are i o aciune personal, nscut din contract,
prin care cere predarea bunului de ctre cealalt parte contractant.
b) Dac uzufructul este constituit asupra unui imobil corporal, pentru
aprarea posesiei, uzufructuarul poate folosi i aciunea posesorie. El are i
exerciiul aciunii n grniuire, tocmai pentru c proprietarul justifica un
interes legitim, pentru cunoaterea i stabilirea limitelor fondului asupra
cruia i exercit folosin.

2. Uzucapiunea
Uzucapiunea este acel mod de dobndire a dreptului de proprietate i a
altor drepturi reale principale prin exercitarea unei posesii nentrerupte
asupra unui bun, n termenul i n condutiile prevzute de lege.
59

Instituia uzucapiunii se justifica, n primul rnd, prin raportarea la situaia

posesorului, n sensul c nevoia de stabilitate a situaiilor i a raporturilor
juridice impune, la un moment dat i cu respectarea anumitor condiii
prevzute de lege, recunoaterea unor efecte juridice aparentei ndelungate
de proprietate, pn la transformarea unei situaii de facto ntr-o stare de
drept de jure.
n al doilea rnd, n justificarea instituiei uzucapiunii nu se poate face
abstracie de situaia fostului proprietar, n sensul c, indirect, uzucapiunea
constituie i o sanciune mpotriva pasivitii fostului proprietar, care s-a
desesizat de bunul su i s-a dezinteresat timp ndelungat de acesta, lsndu-l
s se afle n posesia altei persoane care s-a comportat ca proprietar sau c
titular al unui drept real principal.
Uzucapiunea i dovedete utilitatea i datorit faptului c este un mod
originar de dobndire a dreptului de proprietate, aa nct ea poate constitui o
prob absolut a dreptului de proprietate, nlturnd astfel dificultile
existente n ceea ce privete dovedirea dreptului de proprietate, att n
materia aciunii n revendicare, ct i n alte materii.
2.1 Bunurile care nu pot fi dobndite prin uzucapiune
Articolul 929 C.civ. stabilete c ,,nu pot fi uzucapate bunurile care,
nainte sau dup intrarea n posesie, au fost declarate prin lege inalienabile.
Spre exemplu, bunurile care formeaz obiectul proprietii publice nu pot
fi dobndite prin uzucapiune. Desigur c textul de lege este susceptibil s se
aplice i unor bunuri proprietate privat, n msura n care acestea au fost
declarate prin lege inalienabile.
n schimb, clauz de inalienabilitate inserat ntr-un act juridic nu
mpiedica dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de ctre un
ter posesor, deoarece, aa cum rezult din textul de lege mai sus menionat,
numai inalienabilitatea legal, iar nu i cea voluntar (concentionala),
mpiedica uzucapiunea.
2.2 Uzucapiunea imobiliar extratabular
Articolul 930 alin. (1) C. civ. Prevede c dreptul de proprietate asupra
unui imobil i dezmembramintele sale pot fi nscrise n cartea funciara, n
temeiul uzucapiunii, n folosul celui care a exercitat posesia timp de 10 ani,
dac:
60

a) proprietarul nscris n cartea funciara a decedat ori, dup caz, i-a

ncetat existena;
b) a fost nscris n cartea funciara declaraia de renunare la proprietate;
c) imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.
Se observ c textul de lege menionat nu pune condiia ca posesia
exercitat s fie de buna-credin, aa cum este necesar n cazul uzucapiunii
tabulare, ceea ce nseamn c ar urma s aditem ca i posesorul de reacredina poate s dobndeasc dreptul de proprietate imobiliar prin
uzucapiunea extratabulara, desigur dac a exercitat o posesie neviciat.
n cazul prevzut de art 930 alin (1) C. civ., termenul de 10 ani ncepe s
curg, astfle cum rezult din art 932 alin (1) C. civ., dup cum urmeaz: de la
data nceperii posesiei, dac uzucapantul a nceput s exercite posesia asupra
imobilului ulterior decesului persoanei fizice sau, dup caz, ncetrii
existenei persoanei juridice nscrise ca proprietar n cartea funciara; de la
data decesului sau ncetrii existenei proprietarului nscris n cartea funciara,
dac uzucapantul a nceput s exercite posesia anterior decesului sau ncetrii
existenei.
n cazul prevzut de art. 930 alin (1) lit. b) C. civ., termenul de 10 ani
ncepe s curg, astfel cum rezult din art. 932 alin (1) C. civ.: de la data
nscrierii declaraiei de renunare la proprietate, daa intrarea n posesie a avut
loc anterior sau chiar la acea dat; de la data nceperii posesiei, dac
uzucapantul a nceput s exercite posesia ulterior nscrierii declaraiei de
renunare la proprietate.
n sintez, reinem c uzucapiunea imobiliar extrabulara presupune
ntrunirea urmtoarelor condiii:
-fie proprietarul nscris n cartea funciara a decedat sau i-a ncetat
exitenta, fie proprietarul nscris n cartea funciara a renunat la dreptul de
proprietate asupra imobilului respectiv i declaraia de renunare a fost
nscris n cartea funciara, fie imobilul nu era nscris n nicio carte funciar;
- uzucapantul a exercitat o posesia util;
-posesia a fost exercitat cel puin 10 ani, termen care, dac este cazul, nu
poate ncepe s curg nainte de data decesului sau ncetrii existenei
proprietarului nscris n cartea funciara ori nainte de data nscrierii n cartea
funciara a declaraiei de renunare la proprietate;
-inainte de nregistrarea cererii de nscriere a uzucapantului, nicio alt
persoan nu i-a nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului de
proprietate n folosul ei, pe baza unei cauze legitime, n cursul su chiar dup
mplinirea termenului de uzucapiune;
-uzucapantul s solicite nscrierea dreptului sau de proprietate n cartea
funciara, iar aceast cerere s fie admis.
61

2.3 Uzucapiunea imobiliar tabular

Potrivit art. 931 alin (1) C. civ., ,,drepturile celui care a fost nscris, fr
cauz legitim, n cartea funciara, ca proprietar al unui imobil sau titular al
unui drept real, nu mai pot fi contestate cnd cel nscris cu bun-credin a
posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii de
nscriere, dac posesia sa a fost neviciata, iar alin. (2) al aceluiai articol
dispune c ,,este sufucient c buna-credin s existe n momentul
nregistrrii cererii de nscriere i n momentul intrrii n posesie.
Aadar, uzucapiunea tabular presupune ndeplinirea urmtoarelor
condiii:
-inscrierea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real imobiliar n
cartea funciara, fr o cauz legitim;
-exercitarea unei posesii utile;
-cel nscris n cartea funciara a fost de buna-credin n momentul
nregistrrii cererii de nscriere.
Prin sintagma ,,fr cauz legitim, folosit de art 931 alin (1) C. civ.,
urmeaz s nelegem un titlu (mod) de dobndire a dreptului de proprietate
sau a altui drept real imobiliar, care ns nu a produs efectul translativ (sau
constitutiv), ntruct fie provenea de la un non dominus, fie era afectat de o
cauz de nulitate.
Legea nu arata ce se nelege prin buna-credin n aceast materie, dar,
aplicnd prin analogie dispoziiile legale care definesc buna-credin n alte
materii, vom concluziona c este necesar ca uzucapantul s nu fi cunoscut i
nici s nu fi trebuit, n raport de mprejurrile concrete, s cunoasc, att la
momentul nregistrrii cererii de nscriere, ct i la momentul intrrii efective
n posesie, cauza de ineficaciate a titlului su. Nu are relevanta mprejurarea
c, ulterior acestor dou momente, posesorul ia cunotin de cauz
ineficacitate a titlui sau mala fides superveniens non impedit usucapionem.
Efectele uzucapiunii tabulare se produc retroactiv, n sensul c
uzucapantul va fi considerat proprietar nu de la data mplinirii termenului de
5 ani, ci chiar de la data la care i-a nscris dreptul n cartea funciara.
Subliniem c, uneori, pentru cel care a dobndit cu bun-credin i s-a
nscris n cartea funciara ar fi mai avantajos s se prevaleze de anumite
dispoziii speciale n materie de carte funciar dect de uzucapiune tabular.
Avem n vedere cazul n care dobnditorul de buna-credin ar putea s
invoce dispoziiile art. 909 N.C. civ. n favoarea sa, n sensul respingerii
aciunii n rectificare exercitate mpotriv sa, deoarece: dac a dobndit prin
62

donaie sau legat cu titlu particular, dei termenul (de decdere) este tot de 5
ani (de la data la care i-a nregistrat cererea), nu va trebui s fac dovada
exercitrii unei posesii utile; dac a dobndit prin act juridic cu titlu oneros,
termenul (de decdere) este de 3 ani (de la data la care autorulu i-a
nregistrat cererea de nscriere) sau de un an (de la comunicarea ncheierii
prin care s-a dispus nscrierea ce face obiectul rectificrii), cerina exercitrii
posesiei nefiind necesar nici n acest caz.
De asemenea, n cazul n care cel care a dobndit cu bun-credin i cu
titlu oneros s-ar putea prevala de art. 901 N.C. civ., dispoziiile mai
restrictive dein materia uzucapiunii tabulare devin inutile.
2.4 Uzucapiunea mobiliar
Uzucapiunea mobiliar este reglementat de art. 939 N.C.civ. i prezint
utilitate practic pentru situaia n care posesorul unui bun mobil nu
ndeplinete condiiile care rezult din art. 937 N.C.civ. spre a putea dobndi
dreptul de proprietate.
Spre exemplu, poate fi cazul posesorului de rea-credina sau al
posesorului de buna-credin, dar care a dobndit bunul cu titlu gratuit.
Pentru dobndirea dreptului de proprietate asupra unui bun imobil n
temeiul uzucapiunii, este necesar ecxercitarea unei posesii utile timp de 10
ani.
n absena unei dispoziii legale exprese, trebuie s admitem c
uzucapiunea mobiliar nu are efect retroactiv, deci c posesorul devine
proprietar de la data mplinirii termenului de 10 ani, iar nu de la data
nceperii posesiei.

2.5 Jonciunea posesiilor

Articolul 933 N.C.civ., dup ce prevede n alin. (1) c ,,fiecare posesor
este considerat c ncepe n persoan sa o nou posesie, indiferent dac bunul
a fost transmis cu titlu universal sau particular, dispune n alin. (2) c,
,,pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate s uneasc propria
posesie cu aceea a autorului su.
Jonciunea posesiilor const n adugarea la termenul posesiei actuale
exercitate de ctre uzucapant a timpului ct bunul s-a aflat n posesia
autorului su.
63

Jonciunea posesiilor este facultativa, iar nu obligatorie, n sensul c

posesorul actual, care invoc uzucapiunea, are opiunea intre, pe de o parte, a
continua posesia autorului sau, adic s adauge la posesia exercitat de el i
posesia anterioar a autorului sau, iar, pe de alt parte, s nceap o nou
posesie n persoan s.
Dei art. 933 alin (2) N.C. civ. nu face o distincie n acest sens, trebuie
reinut c jonciunea posesiilor nu poate avea loc dac posesia anterioar a
fost exercitat de nsui titularul dreptului real principal. n alte cuvinte, prin
autor al posesorului actual (care se prevaleaz de jocntiunea posesiilor) se
nelege numai persoan care, ca i cel ce invoca uzucapiunea, a exercitat
posesia c stare de fapt, fr ns a fi titularul dreptului real principal.
Jonciunea posesiilor este de neconceput n cazul n care ar fi vorba de
posesia proprietarului, deoarece, ntr-o asemenea situaie nu se regsete
acea justificare a instituiei uzucapiunii, care const n sancionare pasivitii
ndelungate a proprietarului.
Jonciunea posesiilor presupune ndeplinirea cumulativ a dou condiii: - s existe dou sau mai multe posesii utile, detenia precar neputndu-se
uni cu o posesie, dup cum nici o posesie util nu se poate uni cu o posesie
viciat;
- posesorul ce se prevaleaz de jonciunea posesiilor s fie un succesor n
drepturi al posesorului anterior (adic un avand-cauza a acestuia), n sensul
c el trebuie s dein posesia de la autorul sau n baza unui raport juridic.
Aadar, jonciunea posesiilor nu este posibil dac posesia nu a fost
transmis posesorului actual de la posesorul anterior. Spre exemplu, cel ce a
uzurpat lucrul de la posesorul anterior nu se poate prevala de posesia
acestuia, ntruct nu este succesorul lui, iar ntre cei doi posesori succesivi nu
exist o legtur juridic ce ar implica trasmiterea posesiei. De asemenea, cel
care, fr a fi adevratul proprietar, reendica bunul mpotriva posesorului i
aciunea sa se admite, iar ulterior apare adevratul proprietar care revendic
bunul, nu va putea opune proprietarului dect propria sa posesie n vederea
uzucapiunii, fr a putea aduga posesia celui pe care l-a deposedat.
3. Dreptul de uz i dreptul de abitaie
Dreptul de uz este acel drept real, dezmembrmnt al dreptului de
proprietate n virtutea cruia titularul sau se poate folosi de un lucru .familiei
sale.
Dreptul de uz are un caracter strict personal. Uzuarul nu poate ceda i nici
nchiria dreptul su, iar fructele bunului se percep de ctre uzuar numai
64

pentru nevoile lui i ale familiei sale. Fructele ce depesc nevoile titularului
i ale familiei acestuia nu pot fi nstrinate, iar creditorii uzuarului nu pot
urmri fructele bunului.
Dreptul de abitaie. Acest dezmembrmnt al dreptului de proprietate are
ca obiect numai o cas de locuit. El permite titularului s foloseasc locuina
proprietate a altei persoane pentru satisfacerea nevoilor sale de locuit i ale
familiei sale.
4. Dreptul de servitute
Dreptul de servitute este reglementat n art. 755 - art. 772 N.C.Civ.
El ia natere pentru utilitatea i comoditatea unui fond, practic neexistnd
ca un drept al unei persoane.
Servitutea este sarcina care greveaz un imobil pentru uzul sau utilitatea
unui alt proprietar. De regul, servitutea presupune dou imobile aparinnd
unor proprietari diferii, dintre care unul (dintre imobile) este fondul
dominant, iar cel care ,,suport servitutea este fondul aservit. Pot fi ns i
situaii n care servituile s aib caracter reciproc. n art. 755 alin. (2) al
noului Cod civil se menioneaz c fondul dominant poate, prin constituirea
servituii, s-i sporeasc utilitatea economic sau confortul.
Dreptul de servitute are urmtoarele caractere juridice:
a) Servitutea este un drept real imobiliar, caracter ce rezult din faptul c
ea se constituie numai n folosul i respectiv n sarcina unor imobile prin
natura lor. Nici imobilele prin destinaie i nici cele prin obiectul la care se
aplic nu sunt succeptibile de a forma obiectul dreptului de servitute.
b) Servitutea presupune existenta a doua imobile ce aparin la doi
proprietari diferii.
Servitutea este constituit n profitul unui imobil pentru a asigura utilitatea
acestuia i nu n favoarea unei persoane, ea trecnd peste limita vieii
proprietarilor fondurilor cu privire la care s-a constituit. Fondul n favoarea
cruia se constituie se numete fond dominant, iar cel n sarcina cruia s-a
constituit este fond aservit.
c) Servitutea este un accesoriu al fondului cruia i profita urmnd soarta
acestuia. Ea nu este un drept de sine stttor i datorit caracterului
accesoriu, servituile nu pot fi nstrinate, urmrite sau ipotecate seprt , ci
numai odat cu fondul dominant cruia i profita. Ea rmne ca o sarcin
pentru utilitatea acestui fond, impus fondului aservit, care, de asemenea,
trebuie s suporte servituile ce l greveaz indiferent cui i-ar aparine
proprietatea lui.
65

d) Servitutea are un caracter perpetuu care este o consecin a

caracterului accesoriu. Ea are aceeai durat ca i dreptul de proprietate.
Perpetuitatea este, ns, de natura servituii i nu de esena ei, pentru c c,
prile pot stabili prin convenie un termen limitat pentru exercitarea
servituii i proprietarul fondului dominant poate s renune la servitute.
e) Servitutea este indivizibil, nelegnd prin aceasta ca servitutea
greveaz ntregul fond aservit i profita ntregului fond dominannt. Dac
imobilul, fond aservit, aparine mai multor coproprietari, nu se pot constitui
servitui dect cu acordul tuturor coproprietarilor. Constituirea servituii n
favoarea unui imobil, fond dominant, coproprietatea mai multor persoane se
poate ns realiz i cu acordul unuia dintre coprtai ntruct actul de
constituire le profita tuturor.
Clasificarea servituilor. Clasificarea serviturilor este fcut n sistemul
nostru dup mai multe criterii:
a) Dup natura fondului, servituile se mpart n rurale i urbane.
Servituile urbane sunt acelea stabilite n folosul cldirilor indiferent de locul
siturii lor (ora sau ar), iar servituile rurale sunt cele stabilite n folosul
terenurilor.
b) Dup modul de exercitare servituile se mpart n n continue i
necontinue (articolul 761 N.Cod civil).
Servituile continue sunt acelea al cror exerciiu este sau poate fi
continuu fr a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de
vedere ori servitutea de a nu construi.
Servituile necontinue sunt acelea pentru a cror existen este
necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori
cu mijloace de transport.
c) Dup felul de a se manifesta n exterior, servituile se mpart n
Servituile aparente sunt acelea a cror existen este atestat de un
semn vizibil de servitute, cum ar fi o u, o fereastr, un apeduct.
Servituile neaparente sunt acelea a cror existen nu este atestat de
vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi ori de a
nu construi peste o anumit nlime.
Cele aparente sunt recunoscute prin diferite lucrri exterioare, iar cele
neaparente, pentru existena lor, nu impun efectuarea unor lucrri.
Sunt servitui aparente: servitutea de vedere, cea de apeduct, iar
neaparente: interdicia de a plant sau zidi la o anumit distan de fondul
vecin i depind o anumit nlime. Servituile negative, prin nsi natura
lor sunt neaparente.
66

Exist o anumit apropiere ntre servituile continue i necontinue i cele

aparene i neaparente, fapt ce a dus la noi feluri de servitui.
Servitui continue i aparene cum este cazul servituii de vedere;
Servitui continue i neaparente care sunt, n general, servituile
negative;
Servitui necontinue i aparene servitutea de trecere printr-o
poart;
Servitui necontinue i neaparente, cum este servitutea de a puna
vitele.
d) Dup obiectul lor, servituile se mpart n pozitive i negative.
Sunt pozitive acelea care dau proprietarului fondului dominant, dreptul de
a svri anumite acte de folosin asupra fondului aservit; servitutea de
trecere, servitutea izvorului, servitutea de a lua apa de la o fntn situat pe
fondul vecinului.
Sunt negative servituile ce impun proprietarului fondului aservit acte de a
nu face, cum ar fi, de exemplu, interdicia de a cldi sau de a plant la o
anumit distan.
Exercitarea dreptului de servitute. Analiza modului n care se exercit
dreptul de servitute impune cercetarea situaiei proprietarilor celor dou
fonduri.
A. Drepturile proprietarului fondului dominant.
a) Proprietarul fondului dominant are ca principal drept pe acela de a
folosi servitutea.
b) Pentru exercitarea dreptului sau titularul lui poate face toate lucrrile
necesare asigurrii existenei i conservrii servituii. Aceste lucrri se fac pe
cheltuiala proprietarului fondului dominant, dac prin titlu de stabilire a
servituii nu s-a stipulat sarcina proprietarului fondului aservit de a le
efectua.
c) Dac exercitarea unei servitui principale implic i o servitute
accesorie, proprietarul fondului dominant va exercita i aceast servitute.
B. Obligaiile proprietarului fondului dominant.
a) Titularul unei servitui are obligaia de a o exercita numai n limitele
stabilite prin titlu.
Exercitarea dreptului peste aceste limite d posibilitatea proprietarului
fondului aservit s cear sistarea lucrrilor i daune interese. Lucrrile
efectuate pentru a pstra servitutea nu constituie o agravare a acesteia.
67

Titularul servituii nu poate schimba caracterul servituii, nu o poate

modifica, nu poate schimba locul de trecere stabilit prin actul de constituire
i nici nu o poate utiliza n alt scop dect pentru nevoile n vederea crora i-a
fost recunoscut dreptul.
b) Titularul servituii are i obligaia de a nu face nimic de natur a agrava
servitutea. Dac sunt mai muli coproprietari i fondului dominant, toi
trebuie s foloseasc aceeai cae de trecere fr a-i putea stabili fiecare cte
o trecere seprt .

C. Drepturile proprietarului fondului aservit.

a) Proprietarul fondului aservit poate nstrina bunul sau s-l greveze cu
sarcini, ns fr a leza exercitarea servituii.
b) Proprietarul fondului aservit are dreptul s pretind despgubiri de la
titularul servituii, despgubiri ce se stabilesc pe cale amiabil, iar n caz de
nenelegeri s apeleze la justiie.
c) Dac cheltuielile impuse de necesitatea pstrrii i exercitarea servituii
au fost stabilite prin titlu, n sarcina proprietarului fondului aservit, el are
dreptul s abandoneze fondul la dispoziia titularului servituii pentru a se
elibera de aceste cheltuieli.
D. Obligaiile proprietarului fondului aservit.
a) Proprietarul fondului aservit are obligaia pasiv, care const n aceea
c trebuie s se abin de la orice act de natur a mpiedica exerciiul
dreptului de servitute.
b) Dac proprietarul fondului dominant i-a asumat obligaia de a efectua
lucrri pentru exercitarea i ntreinerea servituii, el trebuie s-i respecte
aceast obligaie, caracterizat n doctrin ca o obligaie ,,propter rem de
care s-ar putea elibera numai abandonnd fondul.
Aciunile ce se pot exercita de proprietarii celor dou fonduri.
a) Titularul servituii (proprietarul fondului dominant) a exerciiul aciunii
confesorii pentru aprarea dreptului su. Aceast aciune poate fi introdus
mpotriva proprietarului fondului aservit i prin ea se urmrete
recunoaterea dreptului real de servitute.
b) Dac titularul servituii este tulburat n exerciiul dreptului sau, poate
folosi i aciunea posesorie.
Dac servitutea a fost constituit prin titlu, ea poate fi aprat prin
aciunea posesorie, chiar dac nu este continu i aparent.
68

Aciunea posesorie este i la ndemn proprietarului fondului aservit,

care o poate folosi pentru a-l mpiedica pe un ter s dobndeasc o servitute
asupra fondului su.
c) Proprietarul fondului aservit, se poate folosi i de aciunea negatorie de
servitute, prin care se neag existena dreptului de servitute al unei persoane
i nlturarea preteniei acesteia privind exercitarea dreptului de servitute.
Stingerea servituilor. n principiu, servituile avnd caracter perpetuu,
stingerea lor se poate produce fie prin desfiinarea dreptului ce l nasc, fie
prin modificarea sau scimbarea modului de exercitare.
Cauzele generale de stingere a dreptului de servitute sunt acelea comune
tuturor drepturilor reale, cum ar fi: revocarea, rezoluiunea sau anularea
actului de constituire a servituii sau a actului n temeiul cruia a fost
dobndit bunul n folosul cruia s-a recunoscut servitutea, renunarea la
exerciiul servituii, abandonarea fondului pe care se exercit, expirarea
termenului, dac servitutea a fost stabilit pe un anumit termen i pieirea
fondului aservit care face s se sting servitutea pentru lipsa obiectului.
5. Dreptul de superficie
Existena dreptului de superficie, ca dezmembrmnt al dreptului de
proprietate, este recunoscut, chiar dac, acestui drept, Codul civil nu i-a
consacrat nici o dispoziie.
Dreptul de superficie este acel drept real principal ce const n dreptul de
proprietate pe care l are o persoan, numit superficiar, asupra
construciilor, plantaiilor sau altor lucrri aflate pe terenul ce aparine altei
persoane, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin.
Dreptul de superficie presupune existenta a doua drepturi ce aparin unor
persoane diferite, fiecare din ele avnd drept de proprietate asupra unui
imobil: dreptul de proprietate al superficiarului, care are ca obiect
construciile, plantaiile sau alte lucrri i dreptul de proprietate asupra
terenului care are un alt titular dect superficiarul.
Caracterele juridice ale dreptului de superficie:
a) Dreptul de superficie este un drept real imobiliar, fiindc el nu poate fi
constituit dect asupra unui imobil: construcie, plantaie sau alte lucrri care
sunt ataate de sol, dreptul de proprietate asupra acestor lucrri implicnd i
dreptul de folosin asupra terenului.
b) Este un drept perpetuu; el exist n timp, ct dureaz construcia,
plantaia sau lucrarea. Acest drept nu se stinge prin neuz. Dreptul de
69

proprietate al superficiarului i dreptul proprietarului terenului sunt dou

drepturi distincte. Nefiind vorba de coproprietate nu se poate cere ieirea din
indiviziune.
c) Dreptul de superficie poate fi total sau parial, dup cum privete toate
construciile, plantaiile sau lucrrile de pe suprafaa respective de teren, sau
este restrns numai la anumite lucrri, construcii sau plantaii.
d) Dreptul de superficie are caracter imprescritibil. Aciunea n
revendicare poate fi introdus de superficiar pn n momentul stingerii
dreptului.
Constituirea dreptului de superficie se poate realiza prin convenie, prin
legat i prin uzucapiune.
Cel mai frecvent, constituirea dreptului de superficie se realizeaz prin
convenia prilor.
Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie confer
superficiarului, care este proprietar al construciilor, plantaiilor sau lucrrilor
toate atributele proprietii cu privire la acestea: posesie, folosin i
dispoziie.
Superficiarul exercit posesia i folosina terenului pe care se afla lucrrile
respective.
Superficiarul are i dispoziia material asupra terenului, putnd dispune
de substan lui, numai n limitele impuse de necesitatea realizrii
construciei, plantaiei sau lucrrii (spturi, amenajri).
Superficiarul poate nstrina construcia, plantaia sau lucrarea, prin toate
modurile de nstrinare sau le poate greva cu sarcini reale, fr ca pentru
aceasta s fie nevoie de consimmntul proprietarului terenului. Odat cu
nstrinarea construciei, plantaiei sau lucrrii se transmite i dreptul de
folosin asupra terenului.
Stingerea dreptului de superficie. Dreptul de superficie nu se stinge prin
neuz el dureaz att timp ct dureaz construcia, plantaia sau lucrarea.
ntruct n cazul dreptului de superficie se suprapun dou drepturi de
proprietate ce aparin la doi proprietari diferii, acest drept se poate stinge:
a) Cnd superficiarul dobndete i dreptul de proprietate asupra terenului
sau proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, plantaiei sau
lucrrii prin convenie, succesiune, uzucapiune;
b) Dac o ter persoana devine proprietara att a terenului ct i a
lucrrilor efectuate pe teren;

70

c) Cnd construcia, plantaia sau lucrarea au pierit sau au fost desfiinate

n totalitate, de superficiar. Dispariia parial nu duce la ncetarea dreptului
de superficie.

6. Dreptul real de folosin

Este acel drept real, dezmembramant al dreptului de proprietate, cu privire la
unele terenuri agricole aflate in proprietatea comunelor, oraselor si
municipiilor, constituit in favoarea unor persoane fizice sau prin acte
administrative individuale. Potrivit art.18 alin.3 din Legea 18/1991 a
fondului funciar, se pot atribui, la cerere, terenuri in folosinta agricola, in
suprafata de pana la 500 metri patrati in echivalent arabil de familie,
personalului de specialitate din serviciile publice comunale, in perioada cat
lucreaza in localitate, daca ei sau membrii lor de familie nu au teren in
proprietate in acea localitate.
Caracterele dreptului de folosin sunt:
a)
este un drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate
privat ce aparine unitilor administrativ-teritoriale, opozabil terilor, chiar
i proprietarului;
b)
putnd fi constituit numai n favoarea unor persoane, este un drept
,,intuitu personae;
c)
confer titularului sau numai atributele posesiei i a folosinei,
atributul dispoziiei aparinnd unitii administrativ-teritoriale, titulara a
dreptului de proprietate;
d)
este un drept temporar. Exist atta timp ct suzista condiiile
impuse pentru dobndirea dreptului de folosin;
e)
este un drept inalienabil. Fiind strns legat de calitatea titularului
sau, nu poate fi transmis nici prin acte ntre vii i nici prin acte pentru cauze
de moarte.
Stingerea dreptului real de folosin
Fiind temporar, dreptul real de folosin nceteaz la decesul titularului. El
poate nceta i n timpul vieii acestuia dac titularul i pierde calitatea de
salariat n categoria personalului de specialitate din serviciile comunale sau
prsete localitatea respectiv.
Retragerea ca i acordarea dreptului de folosin se face tot prin act
administrativ emis de consiliul local.

71

Capitolul VII
MODURILE DE DOBNDIRE A PROPRIETII I A ALTOR
DREPTURI REALE

1. Precizri prealabile
nelegem prin modurile de dobndire a dreptului de proprietate acele
mijloace juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate.
Modurile de dobndire a proprietii i a celorlalte drepturi reale se pot
clasifica dup mai multe criterii:
A. Dup ntinderea dobndirii sunt: moduri de dobndire universale sau
cu titlu universal i moduri de dobndire cu titlu particular.
a) Universal este acel mod de dobndire prin care dobnditorul primete
ntreg patrimoniul unei persoane, iar cu titlu universal este acel mod de
dobndire care poart asupra unei fraciuni dintr-un patrimoniu.
Succesiunea legal sau testamentara este un mod de dobndire universal
sau cu titlu universal dup cum exist un succesor sau mai muli succesori
care vin la succesiune.
b) Modurile de dobndire cu titlu particular sunt acelea prin care se
dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor lucruri
determinate (convenia, uzucapiunea, accensiunea, tradiiunea, legatul cu
titlu particular).
B. Dup situaia judiciar a bunului la data dobndirii dreptului se
disting: moduri originare i cele derivate de dobndire a proprietii.
a) Originare sunt acele moduri de dobndire a dreptului ce nu implic
transmisiunea juridic a lui de la o persoan la alta pentru c bunul nu
aparine nimnui n momentul n care are loc dobndirea. ntreaga doctrina
indica drept mod originar de dobndire a proprietii ocupaiunea.
b) Derivate sunt acele moduri de dobndire care implic transmisiunea
dreptului de la o persoan la alta, pentru c n momentul transmisiunii bunul
se afla n proprietatea unei persoane (convenia, succesiunea, tradiiunea).
C. Dup momentul n care se dobndete dreptul se disting: moduri de
dobndire ntre vii(inter vivos) i moduri de dobndire pentru cauza de
moarte (mortis causae).
72

a) n cazul modurilor de dobndire ntre vii transmisiunea are loc n

timpul vieii celui de la care dobndete dreptul (convenia, tradiiunea).
b) Sunt pentru cauza de moarte acele moduri de dobndire a proprietii n
cazul crora transmisiunea se produce la decesul celui de la care dobndete
dreptul (succesiune legal i testamentar).
D. Dup caracterul transimsiunii sunt: moduri de dobndire cu titlu
oneros i moduri de dobndire cu titulu gratuit.
a) n cazul modurilor de dobndire cu titulu oneros dobnditorul se obliga
la o anumit prestaie n schimbul dobndirii dreptului real.
b) Sunt moduri de dobndire cu titlu gratuit cnd dobnditorul nu i
asum vreo obligaie n schimbul dreptului dobndit (legatul, donaia,
succesiunea legal).
2. Accesiunea
Accesiunea este acel mod de dobndire a proprietii conform cruia tot
ce se unete cu un lucru sau se ncorporeaz ntr-un lucru devine
proprietatea aceluia, cruia i aparine lucru la care s-a fcut unirea sau
incorporaiunea.
Dac bunul ce se unete sau incorporeaz n cel principal aparine
domeniului public nu opereaz accesiunea.
Accesiunea este imobiliar i mobiliara, iar accesiunea imobiliar este la
rndu-i de dou feluri: natural i artificial.
Accesiunea imobiliar. Din reglementarea dat acestui mod de dobndire
a proprietii se desprinde ideea c, pmntul este considerat lucrul
principal, iar tot ce se ncorporeaz n acesta are caracter accesoriu:
,,superficies solo cedit.
Accesiunea imobiliar natural se refer la pmnt i la animale i se
produce ca urmare a unui fenomen natural, fr intervenia omului.
a) Aluviunile sunt creterile de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite
la malurile fluviului sau ale rurilor. Aluviunea este n folosul proprietarului
riveran. Sunt ale proprietarului riveran i pmnturile lsate de apele
curgtoare cnd ele se retrag pe nesimite de la unul din rmuri i se
ndreapt ctre cellalt rm.
b) Avulsiunea - consta n ruperea unei buci de teren prin efectul apelor
i alipirea ei la terenul unui alt proprietar.
Ea devine proprietatea celui la care s-a lipit dac proprietarul de la care sa fcut ruperea nu o revendica timp de un an. Dac ruperea s-a produs de la
73

un teren aparinnd domeniului public, nu se poate dobndii proprietatea

asupra ei, iar aciunea n revendicare este, n acest caz, inprescriptibila.
c) Insulele i prundiurile. Potrivit art. 573 Cod civil .,insulele i
prundiurile care nu sunt n legtur cu terenurile avnd malul la nivelul
mediu al apei revin proprietarului albiei. Dac insula aparine proprietarilor
riverani i trece peste jumtatea apei, fiecare dintre ei are dreptul de
proprietate asupra prii de insula ce se ntinde spre el pornind de la
jumtatea apei.
d) Accesiunea animalelor i psrilor. Orice animale sau zburtoare
slbatice trec n cuprinsul nostru, se fac ale noastre, pe ct timp rmn la noi
afar numai dac asemenea trecere s-a ocazionat prin fraud sau orin artificii.
Accesiunea imobiliar artificial. Accesiunea imobiliar artificial sau
industrial presupune intervenia omului i, spre deosebire de cea natural ea
implic i plata unor despgubiri ctre cel n detrimentul cruia opereaz,
potrivit principiului c nimeni nu se poate mbogii n dauna altei
persoane.
Situaia constructorului de rea-credina pe terenul altuia. Constructorul
este de rea credin atunci cnd ridic o construcie, face o plantaie sau o
alt lucrare pe terenul care tie c aparine altei persoane.
n aceast situaie, proprietarul terenului are, la alegerea s, una dintre
urmtoarele posibiliti:
- sau s pstreze construcia ,plantaia sau lucrarea devenind proprietar
prin accesiune, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor cu preul muncii
i valoarea materialelor, fr a lua n considerare sporirea valorii fondurilor,
ocazionata prin facerea unor asemenea plantaii i construcii.
- sau s l oblige pe constructor s-i ridice lucrrile fcute, pe cheltuiala
sa, cu obligarea acestuia i la plat de daune interese, pentru prejudiciile
sau vtmrile ce le-a putut suferi.
Acest text apara interesele proprietarilor de terenuri, crora le permite
intodeauna s aleag variant care le este cea mai favorabil.
n practic judiciar s hotrt c reaua-credinta a constructorului nu
trebuie dedusa doar din lipsa titlului de proprietate asupra terenului. Ea
trebuie stabilit i n funcie de condiiile n care s fcut plantaiile,
construciile sau lucrrile, apreciindu-se i n raport cu atitudinea
proprietarului fondului pe timpul executrii lor.
Atitudinea pasiv a proprietarului fondului pe perioada efecturii
lucrrilor i introducerea aciunii numai dup terminarea lor, a fost calificat
drept abuz de drept. S-a hotrt c proprietarul terenului, care dei cunoate
ca o a treia persoan ridic o construcie pe terenul sau, nu face niciun
74

protest i nu o pune n ntrziere s nceteze construcia, pierde dreptul de a-l

obliga pe constructor la ridicarea materialelor i este obligat s pstreze
construcia.
Nu s-a reinut reaua-credin n cazul coproprietarului care a construit pe
terenul aflat n indiviziune cu asentimentul, chiar tacit, al celuilalt
copropietar, cu asentiment dedus din faptul c acesta (copropietarul ce nu a
construit) lund cunotin de aciunea celuialt de a construi, nu a manifestat
nicio opunere. De asemenea n cazul n care construcia ridicat a depit
linia de demarcaie a propietatii celui care a construit i acesta invoca bunacredin n legtur cu faptul c vecinul i-a ngduit cldirea construciei i
pe terenul su i se dovedete acest lucru, s-a hotrt c ridicarea
construciei poate fi urmarea unui act de toleran din partea vecinului de
natur s nlture elementele relei-credine.
Situaia constructorului de bun-credin pe terenul altuia. Cosntructorul
este de bun credina dac nu a cunoscut ca terenul aparine altcuiva, creznd
c este al su.
Buna-credin n materie de accesiune rezult tocmai din convingerea pe
care constructorul o are, n momentul efecturii lucrrilor, c fondul pe care
construiete sau planteaz i aparine. El stpnete terenul pe care
construiete sau planteaz pe temeiul unui titlu translativ de proprietate ale
crui vicii nu sunt cunoscute.
Dac terul ce a construit, plantat sau efectuat alte lucrri pe terenul ce
aparine altei persoane a fost de bun credin, proprietarul terenului nu va
putea cere ridicarea plantaiei, cldirii sau lucrrii.
3. Uzucapiunea
Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este acel mod de dobndire a
proprietii sau a altor drepturi reale prin posedarea nentrerupt a unui
imobil n timpul i condiiile prevzute de lege.
Uzucapiunea se deosebete de prescripia extinctiv prin aceea c, prin
uzucapiune se dobndete un drept real, pe cnd prin prescripie extinctiv
se pierde dreptul material la aciune privitor la un drept de crean.
Cel ce reuete s dovedeasc dobndirea lucrului prin uzucapiune nu
mai este obligat s fac vreo alt dovad a dreptului su.
Prin uzucapiune, n mod indirect este sancionat i fostul proprietar, care,
prin pasivitatea lui, a fcut ca timp ndelungat bunul s se afle n posesia unei
alte persoane care s-a comportat ca proprietar sau titular al unui drept real.

75

4. Ocupaiunea
Ocupaiunea este acel mod de dobndiure a dreptului de proprietate prin
luarea n posesie a unor bunuri ce nu sunt cuprinse n patrimoniul nimnui.
Ocupaiunea este un mijloc prin care se poate dobndi doar proprietatea
unor lucruri corporale mictoare, bunurile imobile nefiind susceptibile de
dobndire prin ocupaiune.
Ea nu se aplic nici n cazul lucrurilor ce aparin domeniului public.
Ocupaiunea constituie un mod originar de dobndire a proprietii, bunul
intrnd n patrimoniul dobnditorului liber de orice sarcin din trecut.
5.Tradiiunea
Tradiiunea este predarea material a bunului de la transmitor la
dobnditor.
Traditiunea este un mod voluntar de dobandire a proprietatii care consta in
remiterea posesiunii unui lucru in conditii fixate de cutuma. Traditiunea este
un mod de dobandire de ius gentium. Prin traditune se transfera: proprietate
quiritara a lucrurilor nec mancipi, proprietatea pretoriana asupra lucrurilor
mancipi, proprietatea peregrina si provinciala. Prin traditiune se trece si
posesiunea, despre care am amintit ca este o forma de protectie a insusirii
lucrurilor.
6. Succesiunea
Transmiterea dreptului de proprietate prin succesiune are loc prin dou
modaliti:
- succesiunea legal cnd motenirea se defer prin lege motenitorilor
legali, n aceast situaie instituia succesiunii poart denumirea de
motenire ,,ab intestat,,;
- succesiunea testamentar este acea form de motenire care se
transmite printr-un act de ultim voin al defunctului ctre persoanele
pe care le consider beneficiare ns cu respectarea anumitor cotiti
reglementate de lege prin rezerva succesoral. Acetele de voin ale
defunctului sunt transpuse n forma cerut pentru testamente fiind n
esen acte juridice ,,mortis causae,,.
Ca moment al trasmiterii patrimoniului, succesiunea se deschide prin moarte
respectiv decesul legal constatat al defunctului, iar acceptarea ei este
guvernat de caraterul liber i volitiv al opiunii succesorale.
Astfel, art.1106 N.C.C reglementeaz libertatea acceptrii motenirii n
sensul c: ,,Nimeni nu poate fi obligat s accepte o motenire ce i se cuvine.,,
76

n ceea ce privete formele de exercitare a dreptului, vocaiei la motenire i

a beneficiilor acestora dispoziiile normative ce le reglementeaz sunt
consacrate expres n art.1107-1110 N.C.C respective 1125 i urmtoarele din
N.C.C..
7. Hotrrea judectoreasc
Prin hotrrile obinuite, adic cele cu caracter declarativ, nu se pot
dobndi drepturile reale, deoarece prin acestea nu se transfer, ci doar se
constat un drept de proprietate preexistent.
Se pot dobndi drepturi reale doar prin hotrri judectoreti constitutive
sau atributive de drepturi, cum este spre exemplu ordonana de adjudecare ca
act final al vnzrii, n cadrul procedurii executrii silite prin licitaie
public. Prin ordonana respectiv are loc translaiunea dreptului de
proprietate i adjudecatarul devine proprietarul bunului adjudecat.
8. Convenia
Convenia este cel mai important mod de dobndire a drepturilor reale.
Mai mult, n sistemul dreptului civil roman n vigoare, prin ea nsi
convenia este constitutiva sau translativa de drepturi reale.

77

Capitolul VIII
APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
1. Consideraii generale
Aprarea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale principale se
realizeaz printr-o diversitate de mijloace juridice.
Ne vom referi doar la mijloacele de drept civil prin care se apra aceste
drepturi, nu i la mijloacele specifice altor ramuri de drept, prin care indirect
se realizeaz aprarea drepturilor reale, aceste mijloace fiind tratate n
lucrrile de specialitate din domeniile respective.
Mijloacele de drept civil de aprare a drepturilor reale sunt acele aciuni
care permit titularului dreptului real s nlture orice atingeri aduse dreptului
su i s-i asigure exercitarea lui n condiii normale.
Clasificare. n literatura de specialitate mijloacele civile de aprare au fost
mprite n dou categorii: mijloace specifice i mijloace nespecifice sau
indirecte.
A. Mijloacele nespecifice de aprare a drepturilor reale sunt aciunile ex
contractu ori ex delictu, cele ntemeiate pe mbogirea fr just temei,
aciunile n anulare i nulitate a actelor juridice.
n asemenea situaii, dei aciunea nu se ntemeiaz direct pe dreptul de
proprietate sau n alt drept real, ci pe un raport juridic obligaional, n mod
indirect se apra i dreptul real, dac raportul juridic obligaional este legat
de asemenea drept.
B. Mijloacele directe de aprare sunt toate acele aciuni care se ntemeiaz
direct pe dreptul real sau pe faptul stpnirii unui bun imobil.
Aceste aciuni sunt petitorii i posesorii.
a) Aciunile petitorii sunt acelea prin care se realizeaz aprarea dreptului
de proprietate sau a altui drept real, reclamantul cernd s i se stabileasc
calitatea de titular a dreptului real asupra unui bun. Sunt aciuni petitorii:
aciunea n revendicare aciunile confesorii,aciunea n grniuire i aciunile
negatorii.
b) Aciunile posesorii sunt acele aciuni reale prin care se urmrete
aprarea stpnirii unui bun imobil ca simpl stare de fapt.
Corelaia dintre cele dou categorii de aciuni este exprimat n principiul
c petitoriul nu se cumuleaz cu posesoriul, dei ele se gsesc totui ntr-o
anumit relaie, ntruct cel care triumf n posesoriu va avea o poziie
privilegiat n petitoriu, ntruct el, prin ipotez, va fi prt n aciunea
petitorie.
78

Aceast poziie const n aceea c, folosind lucrul, el nu are interes s

declaneze o aciune petitorie. Exerciiul aciunii posesorii nu interzice a
aciona ulterior n petitoriu, dar exerciiul aciunii petitorii face practic
imposibil aciunea posesorie, ceea ce reprezint unul din aspectele
principiului necumulului petitoriului cu posesoriul.
Dintre aciunile petitorii, cea mai important este aciunea n revendicare
prin care se apra dreptul de proprietate. Celelalte aciuni petitorii, tehnic, nu
sunt aciuni n revendicare.
Astfel, aciunea confesorie are drept obiect recunoaterea unui drept real,
dezmembrmnt al dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaie, servitute)
asupra imobilului altuia, iar aciunea negatorie este aciunea prin care
proprietarul cere s se stabileasc prin hotrre ca prt ul nu are un drept
real asupra bunului aflat n proprietatea sa i s nceteze exercitarea
nelegitim a acelui drept. Prin aceast aciune proprietarul contesta existenta
dreptului de uzufruct, uz, abitaie, servitute asupra imobilului. Practic,
aciunile negatorii nu mai sunt utilizate n practic judiciar.
Dimpotriv, aciunea n revendicare i aciunea n grniuire se ntlnesc
frecvent n practic, deoarece aciunea n revendicare este mijlocul specific
prin care se apra dreptul de proprietate, iar aciunea n grniuire poate
uneori lua aspectul unei revendicri.
De aceea vom analiza aceste dou aciuni.
2. Aciunea n revendicare
Aciunea n revendicare este acea aciune prin care proprietarul, care a
pierdut posesia unui bun individual de terminat, cere instanei s i se
stabileasc dreptul de proprietate asupra bunului i s redobndeasc posesia
lui de la cel care l stpnete fr a fi proprietar.
Aciunea n revendicare este acea aciune prin care proprietarul neposesor
pretinde restituirea bunului su de la posesorul neproprietar.
Aceasta definiie nu este riguros exact, deoarece se recunoate dreptul
proprietarului de a intenta o aciune n revendicare chiar mpotriva
detentorului precar. Ori, prin ipoteza acesta tie c deine bunul pentru
proprietar; el nu are animus sibi habendi i totui refuz restituirea bunului.
Aciunea n revendicare este cel mai specific mijloc juridic de aprare a
dreptului de proprietate, pentru c ea ne apare ca o posibilitate pentru
proprietar c, n aceast calitate, s obin restituirea bunului su de la cel
care l deine fr drept.
Caracterele juridice ale aciunii n revendicare. Din nsi definiia ei,
rezult c aciunea n revendicare este o aciune real i petitorie.
79

a) Este o aciune real, deoarece se ntemeiaz pe nsui dreptul de

proprietate pe care l apr, drept real, opozabil erga omnes. Aciunea n
revendicare poate fi introdus mpotriva oricrei persoane care ncalc
dreptul de proprietate al titularului. Fiind legat direct de bunul ce se
revendic, dac bunul a pierit dintr-o cauz imputabila uzurpatorului, sau
dac acesta l-a transmis unui ter ce a dobndit proprietatea lui, revendicarea
nu mai este posibil fa de primul posesor, ea transformndu-se ntr-o
aciune personal ce are ca obiect obligaia de despgubire. O asemenea
aciune are caracter personal, cu toate consecinele ce decurg dintr-o
asemenea calificare.
b) Aciunea n revendicare este petitorie, pentru c n cadrul ei se pune n
discuie nsi existena dreptului de proprietate asupra bunului, drept ce
trebuie dovedit de reclamant. Obiectul ei este nsui dreptul de proprietate
asupra bunului revendicat.
Condiii de exercitare. Din moment ce aciunea n revendicare are ca
obiect soluionarea unui conflict ntre pri, care poart asupra dreptului de
proprietate, nu este dect la ndemna celui care are calitatea de proprietar
exclusiv al lucrului revendicat.
Reclamantul trebuie s-i dovedeasc dreptul de proprietate asupra
bunului a crui restituire o cere de la prt , iar dac n cursul procesului are
loc o transmitere a dreptului de proprietate ctre o alt persoan, noul
proprietar trebuie s se substituie reclamantului, continund aciunea pornit
de acesta.
De asemenea, instan suprem a decis constant c aciunea n revendicare
nu poate fi introdus de unul din coproprietari sau coindivizari, ntruct ea
are ca obiect recunoaterea dreptului de proprietate i readucerea bunului n
patrimoniul celui care l revendica i nu doar recunoaterea dreptului asupra
unei cote ideale din bun. Ea poate fi exercitt de toi coproprietarii, ca
titulari ai dreptului de proprietate a bunului revendicat, fr ca acetia s
efectueze mai nti partajul.
n cazul devlmiei, bunul nu poate fi revendicat dect de toi
codevalmasii, iar coproprietarii nu pot introduce unul mpotriva celuilalt o
aciune n revendicare, care este incopatibila cu regimul juridic al
coproprietii.
Dup efectuarea partajului, cel cruia i s-a atribuit bunul n proprietate
excluziva l poate revendica chiar i de la fostul proprietar.
Aciunea n revendicare poate fi formulat i de creditorii chirografari pe
calea aciunii oblice precum i de creditorii ipotecari.

80

Ea se ndreapt mpotriva celui care posed bunul revendicat, iar dac

prt ul susine c deine bunul cu titlu precar, indicnd persoan pentru care
l posed, reclamantul trebuie s cear introducerea n cauz a acestuia.
Categorii. Codul civil nu numai c nu definete aciunea n revendicare,
dar nu conine nicio dispoziie care s o priveasc direct. Textele sale care
fac referiri la revendicarea bunurilor mobile se gasec plasate n materia
prescripiei, iar pentru revendicarea imobiliar nu exist nicio prevedere.
Practic judiciar i literatura de specialitate, ntemeiate pe principiile
generale ale dreptului civil i pe unele dispoziii legale cuprinse n diferite
materii au conturat regimul juridic al aciunii n revendicare. Numai c acest
regim juridic este difereniat dup cum este vorba despre revendicarea unui
bun proprietate privat sau despre revendicarea unui bun proprietate public.
Deoarece bunurile proprietate public sunt imprescriptibile, att extinctiv, ct
i achizitiv, considerm c putem vorbi despre un regim de drept comun al
aciunii n revendicare pentru bunurile cu proprietate privat indiferent de
titular i despre un regim special, derogatoriu pentru n aciunea n
revendicare a bunurilor proprietate public.
3. Regimul juridic comun al aciunii n revendicare
Difereniere necesar. Chiar dac, n general, regimul juridic comun al
aciunii n revendicare se aplic n privina bunurilor proprietate privat
indiferent de titular, nc trebuie s distingem dup cum se revendic un bun
imobil sau un bun mobil.
Actiunea n revendicare imobiliar privete dou probleme:
imprescriptibilitatea aciunii sub aspect extinctiv: proba dreptului de
proprietate asupra bunului revendicat.
Actiunea n revendicare mobiliar urmrete i se limiteaz la
prescriptibilitatea actiunii sub aspect extinctiv, particularitatea probei
dreptului de proprietate precum i a situaiei bunurilor consumptibile.
3.1 Efectele aciunii n revendicare
Dac aciunea n revendicare este admis, reclamantului i se recunoate
dreptul de proprietate asupra lucrului revendicat, iar prt ul este obligat la
restituirea bunului. Astfel, bunul este readus n patrimoniul proprietarului,
liber de orice sarcini constituite de prt asupra lui, conform principiului
resolute jure dantis resolvitur jus accipientis.
Restituirea lucrului se face, de regul, n natur.
81

Sunt ns situaii n care restituirea n natur nu mai este posibil. Atunci

obligaia de restituire este nlocuit prin aceea de dezdunare.
Se pot distinge mai multe asemenea situaii, care se impun a fi menionate,
ntruct obligaia prt ului este diferit n raport cu motivul pentru care
restituirea n natur a bunului nu mai este posibil.
Dac bunul revendicat a fost expropriat, prtul va restitui doar
despgubirea primit ca urmare a exproprierii.
Dac bunul a pierit din caz fortuit sau for major, trebuie fcut
dinstinctia dup cum prt ul a fost sau nu de buna-credin, pentru c, prt
ul de bun credin nu poate fi obligat la daune, riscul pieirii bunului fiind
suportat de reclamantul proprietar res pierit domini. Dac bunul care a
pierit era asigurat, el datoreaz indemnizaia de asigurare. Prt ul de reacredina restituie contravaloarea bunului, dac nu dovedete c acesta ar fi
pierit i la proprietar.
Dac bunul piere din culp prt ului, acesta este obligat s plteasc
contravaloarea lui.
Buna-credin este apreciat seprt pentru fiecare percepere a fructelor i
numai pn la data introducerii aciunii, pentru c buna-credin nceteaz n
momentul chemrii n judecat.
Prt ul, posesor de rea-credina, este obligat s restituie toate fructele
culese, precum i pe acelea care din neglijena nu au fost culese, deducnd
ns din valoarea fructelor cheltuielile impuse pentru producerea lor (fructus
non sunt aisi deductis impensis).
Ca efect al revendicrii intereseaz i obligaiile reclamantului cu privire
la prestaiile datorate posesorului. Se iau n vedere cheltuielile fcute de
posesor care sunt ncorporate n lucru.
Reclamantul datoreaz prtului cheltuielile necesare i utile fcute cu
bunul revendicat, chiar dac acesta a fost posesor de rea-credin.
Cheltuielile necesare, care reprezint sume de bani sau munca depus
pentru conservarea bunului, se pltesc de proprietar ntruct el ar fi trebuit
fcute de acesta, fr cheltuielile necesare fiind cu neputin a se conserva
bunul.
Cheltuielile utile sunt sumele de bani sau munca depus pentru sporirea
valorii bunului i ele se restituie numai n msur sporului de valoare adus
lucrului.
Cheltuielile voluptuarii (de plcere sau pentru nfrumusearea lucrului) nu
sunt datorate de ctre proprietar, posesorul putnd ridica lucrrile fcute, dar
numai n msur care prin acesta nu produce deteriorarea bunului, pentru c,
altminteri, datoreaz despgubiri.
82

3.2 Regimul juridic special al aciunii n revendicare privitoare la

bunurile din domeniul public.
Datorit importanei i destinaiei lor, n nume aceea de a satisface
interese de ordin general, social, la scara naional sau la scara unitilor
administrativ-teritoriale, am artat la momentul potrivit c bunurile
proprietate public au un regim juridic deosebit. Dreptul de proprietate
public este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Ca orice drept
subiectiv, dreptul de proprietate public are un titular statul sau unitile
administrativ-teritoriale. Titularului dreptului de proprietate public, trebuie
s i se recunoasc posibilitatea juridic a aprrii dreptului su i pe calea
unei aciuni n revendicare, atunci cnd bunul se gsete la un ter care i
neag dreptul i refuza restituirea acelui bun. Aceasta reprezint, in definitiv,
protecia acordat titularului orcarui drept subiectiv, real sau de crean.
Regimul juridic al aciunii n revendicare privitoare la drepturi
proprietate public. Acesta rezulta cu claritate chiar din dispoziiile
constituionale i ale altor acte normative pe care le-am analizat n capitolul
consacrat proprietii publice.
Bunurile proprietate public nu sunt n circuitul civil general, ele sunt
inalienabile, imprescriptibile i insesizabile. Aa fiind:
a) Aciunea n revendicare privitoare la bunurile proprietate public este
imprescriptibil extinctiv. Desigur, se poate spune c i de drept comun
aciunea n revendicare imobiliar este oricum considerat imprescriptibil
extincitv, i n concepia unor autori i chiar n unele soluii mai recente de
practic judectoreasc, astfel este considerat i aciunea n revendicare
mobiliar mpotriva terului de rea-credina, hoului sau gsitorului.
b) Aciunea n revendicare privitoare la bunurile din domeniul public este
imprescriptibil nu numai extinctiv, dar i achizitiv.
4. Aciunea n grniuire
Grniuirea reprezint o operaiune de delimitare prin semne exterioare a
doua proprieti vecine, ce aparin unor titulari diferii. Dac ntre acetia nu
exist conflict ea este o simpl operaiune material realizat prin acordul
prilor.
Grniuirea ca atare nu trebuie confundat cu aciunea n grniuire.
n caz de conflict, prin aciunea n grniuire se urmrete determinarea
prin hotrre judectoreasc a limitelor dintre proprieti i stabilirea
traseului real pe care trebuie s l urmeze titularul.
83

n doctrin i jurisprudena s-a susinut c grniuirea, n raport cu titularii

dreptului real asupra celor dou fonduri este, pe de o parte o obligaie real
de a face (propter rem), iar pe de alt parte, privit exclusiv din punctul de
vedere al celui care o solicita, este un atribut al dreptului real. Aceasta
entitate juridic alctuit dintr-un drept i o obligaie este un atribut esenial
al dreptului de proprietate.
Aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul pretinde c,
n contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne exterioare,
ntinderea celor dou fonduri nvecinate.
Aciunea n grniuire i justific raiunea att n cazul inexistenei unei
delimitri ntre proprieti, ct i n situaia n care astfel de semne exist, dar
nu au fost stabilite prin nelegerea prilor sau prin hotrre judectoreasc
i sunt contestate de pri.
Caractere juridice. Aciunea n grniuire este privit ca o aciune
petitorie, imobiliar i imprescriptibil.
Grniuirea este o aciune imobiliar ntruct prin ea se delimiteaz dou
fonduri (terenuri).
Caracterul imprescriptibil al acestei aciuni rezult din faptul c ea este un
atribut al dreptului de proprietate imobiliar, imprescriptibil i perpetuu.
Exercitarea aestui drept constituie o facultate ce nu se stinge prin neuz.
n cadrul aciunii n grniuire, prile care au dubl calitate, trebuie s
produc dovezi pentru stabilirea traseului pe care urmeaz s se fixeze
semnele exterioare dintre fondurile nvecinate, fr a fi obligate a dovedi
existena dreptului asupra poriunilor de teren, pentru care se stabilete
hotrnicia.
Dac prin aciunea n grniuire se cere i o parte determinat din terenul
limitrof, deinut fr drept de prt , fosta instan suprem a decis c ea
implic i o revendicare, iar reclamantul s-i dovedeasc dreptul su de
proprietate.
Deoarece, aciunea n grniuire are ca finalitate delimitarea unor
proprieti exclusiv limitrofe este inadmisibil ntre coproprietari cu privire
la fondul ce urmeaz obiectul coproprietii. Dac terenul pentru care se cere
grniuirea este proprietate pe cote-pri, att a reclamatului ct i a altor
coindivizari ce nu sunt pri n proces, s-a decis c aciunea n grniuire,
formulat doar de un coproprietar, este prematur. Acesta trebuie mai nti s
introduc aciunea de ieire din indiviziune i numai dup aceea, dac n
lotul ce i s-a atribuit este cuprins i suprafaa de teren n litigiu, poate cere
grniuirea.
Dac terenul este bun comun, aciunea trebuie formulat de ambii soi.
84

Grniuirea poate fi cerut de nudul propietar precum i de titularii altor

drepturi reale principale uzufructuar, superficiar dar nu poate fi
promovat de chiria sau de arenda.
Efectele aciunii n grniuire. Hotrnicia produce efecte numai cu privire
la delimitarea fondurilor ce aparin prilor nu i cu privire la nsui dreptul
real, astfel c oricare dintre pri poate introduce, ulterior, o aciune n
revendicare privind o suprafa determinat de teren, fr a i se putea opune
autoritatea de lucru judecat a hotrrii pronunate n aciunea de grniuire.
Trasarea limitelor dintre cele dou fonduri are ns, autoritate de lucru
judecat ntre prile ce au participat la proces. O nou aciune poate fi
introdus numai dac limitele au disprut.
Dac grniuirea s-a fcut prin convenia prilor poate fi contestat doar
printr-o aciune n anulare.

85

Capitolul IX
PUBLICITATEA IMOBILIAR
1. Consideraii generale
Noiune. Pubicitatea imobiliar este un ansamblu de mijloace juridice ce
au drept scop s asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de teri a
actelor juridice prin care se constituie, se transmit i se sting drepturi reale
imobiliare.
Principiul relativitii actelor juridice face ca orice convenie s produc
efecte numai ntre prile contractante. Ea nu poate fi opus terelor persoane
dect dac s-au nfptuit formele de publicitate prevzute de lege;
publicitatea imobiliar face actul juridic opozabil erga omnes.
Publicitatea imobiliar are rolul de a permite persoanelor ce nu au
participat la ncheierea actelor juridice s ia cunotin de coninutul lor.
Prin publicitatea imobiliar se urmresc mai multe obiective:
a) Asigurarea certitudinii constituirii i transmisiunii de drepturi reale,
urmrind a se evita astfel transmisiunile succesive frauduloase;
b) Constituirea unei evidene tehnice, economice i juridice pentru
identificarea tuturor imobilelor, indiferent de destinaia lor i de proprietar;
c) Asigurarea ocrotirii persoanelor interesate s dobndeasc imobile,
dndu-li-se posibilitatea s cunoasc situaia bunului la momentul
achiziionrii lui;
d) Permite organelor financiare cunoaterea datelor necesare sistemului de
impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale
contribuabililor.
2. Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni
Sistemul de publicitate bazat pe registrele de transcripiuni prezint unele
caracteristici.
A. Publicitatea este facultativ. Ea are ca scop opozabilitatea fa de teri
a actului juridic, act care produce ns efecte ntre prile contractante din
momentul realizrii acordului de voin i dac este cazul, ncheierea lui n
form prevzut de lege. Publicitatea ns, nu este de natur s-i influeneze
validitatea. De aceea, adeseori prile nu cer a se efectua operaiunile de
publicitate imobiliar.

86

B. Publicitatea este inut pe persoane i nu pe impobile, fapt ce face ca

verificarea n registrul de publicitate, a situaiei unui imobil s se reazlizeze
extrem de greu, dac nu se cunoate adevratul proprietar al bunului.
C. Publicitatea este parial i incomplet
D. Transcrierea i nscrierea nu garanteaz dreptul transcris sau nscris
deoarece, cu ocazia nregistrrii nu este obligatorie verificarea valabilitaii i
legalitii titlului prezentat de pri, nici existena dreptului.
De aceea, dei prin transcriere dreptul devine opozabil prilor, totui
valabilitatea actului juridic nu este dovedit prin publicitate, iar dobnditorul
nu este aprt de cauzele de eviciune care ar deriva din titluri anterioare.
Felurile nscrierilor. Operaiunile ce se fac n sistemul de transcriptiuniinscriptiuni sunt: transcrierea i nscrierea.
A. Transcrierea const n copierea integral a actului care se transmite,
constiutie sau stinge un drept real. Se striu numai actele ntre vii, iar
transcrierea se face pe numele proprietarului i n ordinea depunerii cererilor.
Registrele de transcripiuni, fiind nlocuite cu mape, nu se mai face
copierea actului, actele sunt puse transcrierii cu petiiile i cererile ce le
nsoesc fiind inute n ordinea nscrierilor n registrul de intrare.
B. nscrierea are n vedere, actele juridice prin care se constituie
privilegile i ipotecile, pentru a-i proteja pe creditori de insolvabilitatea
debitorilor.
Efectele transcrierii. Efectul esenial al transcrierii este acela de a face
actul juridic translativ de proprietate cu pozabil terilor, n timp ce ntre pri
i fa de succesorii lor, actul produce efecte indiferent dac a fost sau nu
transcris.
Noiunea de ter n aceast materie are un sens foarte precis. ntr-adevr,
pentru c cineva s poat invoca lipsa transcrierii i implicit inopozabiliatea
actului, trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
a) Acea persoan s fi dobndit ea nsi, un drept real, de la acelai autor
cu privire la acelai bun imobil;
b) Dobndirea acelui drept real s fi fost supus transcrierii sau nscrierii;
c) Formalitatea transcrierii sau nscrierii s fi fost ndeplinit de ctre cel
ce se opune actului.
Aadar, cel ce transcrie mai nti are un drept mai puternic, chiar dac
actul sau de dobndire a fost ncheiat mai recent: qui prior tempore, potior
jure
87

3. Sistemul de publicitate bazat pe crile funciare

Reglementare. Sistemul de publicitate bazat pe crile funciare este
complex, complet i eficient. El permite n orice moment n msura n care
este inut la zi cunoaterea exact a situaiei juridice a imobilului.
Crile funciare sau funduare sunt registre de inscripiuni imobiliare inute
n raport de bunurile care fac obiectul nscrierii. Ele stabilesc n mod exact
situaia imobilelor nscrise, din punctul de vedere al drepturilor reale ce
poart asupra lor.
Sistemul de publicitate imobiliar bazat pe crile funciare a existat n
Bucovina i n Transilvania nc din secolul al XVIII-lea, respectiv al XIXlea. ntr-adevr, el a fost intodus n Bucovina prin patenta imperial austriac
din 27 septembrie 1790, dar printr-un decret imperial din 27 ianuarie 1791 a
fost limitat numai la bunurile imobile nobiliare. Sistemul publicitii reale s-a
extins la toate categoriile de bunuri imobile printr-o ordonan imperial din
2 februarie 1804.
Printr-o lege local din 8 martie 1873, a fost organizat inerea registrelor
funciare, iar prin Legea din 23 mai 1883 s-a dispus i nregistrarea
transmiterilor drepturilor reale imobiliare prin acte mortis-causa.
4. Publicitatea imobiliar (conform Legii nr. 7 din 26 martie 1996)
Cuprinsul crii funciare. Cartea funciara cuprinde un titlu i trei pri.
n titlu se indica numrul crii funciare i numele localitii n care este
situat imobilul.
Partea I cuprinde: numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil,
suprafaa terenului, categoria de folosin, dup caz, consructiile,
amplasamentul i vecintile, valoarea impozabil.
Partea a II-a se refer la nscrierile privind dreptul de proprietate i
cuprinde: numele proprietarului, actul sau faptul juridic ce sonstituie titlul
dreptului de proprietate precum i menionarea nscrisului pe care se
ntemeiaz acest drept, strmutrile proprietii, servituile constituite n
folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi
juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate, orice modificri,
ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a crii
funciare cu privire la nscrierile fcute.
88

Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembramintele dreptului

de proprietate i sarcini ca: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin,
abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile
imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de
trei ani, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte,
sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale, orice modificri,
ndreptri sau nsemnri ce s-ar opera cu privire la nscrierile ce s-ar face n
aceast parte.

89

BIBLIOGRAFIE
1. D. Alexandresco Despre indiviziune i despre drepturile coproprietarilor
sau comotenitorilor n timpul ei, Curierul Judiciar. nr. 12/2006 (restitutio),
p.116;
2. C. Alunaru Consideraii referitoare la momentul dobndirii dreptului de
superficie, Dreptul, nr. 12/2002, p. 47;
3.Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei - Noul cod civil
comentariu pe articole, Editura C.H. Beck, Bucureti 2012;
4. C. Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru Dreptul civil drepturile
reale, Editura Institutul European, Iai, 1997;
5. C. Brsan Drept civil. Drepturile reale principale, ed. Hamangiu, 2007;
6. Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat Curs de
drept civil drepturile reale principale, Ediia a II a revizuit i adugit,
Editura Hamangiu, Bucureti 2013
7. A.Buciuman, M.David, Drepturi reale principale.Caiet de seminarii,
ed.Sfera Juridic, ed.Hamangiu, 2008.
8. E.Chelaru- Curs de Drept Civil.Drepturile reale principale, ed. ALLBeck,
Bucureti, 2000.
9. I. Filipescu, A.-I. Filipescu Drept civil. Dreptul de proprietate i alte
drepturi reale, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006;
10. C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, A. Bicoianu Tratat de drept civil
romn, ed. All, Bucureti, 1997, vol.II.
11. Ch.Larroumet, Droit civil. Les Biens, ed.Economica, Paris, 1999.
12. L. Pop, L.-M. Harosa Drept civil. Drepturile reale principale, ed.
Universul Juridic, Bucureti, 2006;
13. I.F.Popa Natura juridic a dreptului persoanei expropriate de a solicita
retrocedarea imobilului expropriat n Studia Universitatis Babe- Bolyai, nr.
1-2/2004, p.11-15.D.C. Tudorache Efectele intrrii n vigoare a Legii
cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 asupra uzucapiunii de 10
pn la 20 de ani , SUBB nr. 1/2003, p. 69;
14. V. Stoica - Servitutea legal de trecere, Dreptul nr. 11/2003;
15. V. Stoica - Dreptul de uzufruct, C.J. nr. 9/2004, p. 79;
16. V. Stoica - Sensurile i tipologia accesiunii, Dreptul nr. 10/2005, p.46
17. V. Stoica - Accesiunea imobiliar natural, C.J. nr. 11/2005, p. 58
18. V. Stoica Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I i II, ed.
Humanitas, Bucureti, 2006;
19. V. Stoica - Accesiunea imobiliar artificial (I), Dreptul nr. 1/2006, p.34;
90

20. V. Stoica - Accesiunea imobiliar artificial (II), Dreptul nr. 2/2006, p.

39;
21. V.Terzea Aciunea n grniuire, Dreptul nr. 12/2006, p. 55;
22. A.A. ulu Aciunile de carte funciar n lumina actualei reglementri,
n Dreptul nr. 11/1999, p. 31
23. O.Ungureanu, C. Munteanu Propunere de lege ferenda privind
reglementarea inconvenientelor anormale de vecintate, RRDP nr. 4/2007,
p. 180;
24. O. Ungureanu, C. Munteanu Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile
reale principale, ed. Hamangiu, Bucureti, 2008;
25. F. Znati-Castaing Pour une rnovation de la thorie de la proprit,
RTDciv. 1993, p.305;
26. F. Znati-Castaing La proprit, mcanisme fondamental du droit,
RTDciv. 2006, p.445;

91