Sunteți pe pagina 1din 40

Ministerul Educatiei al Republicii Moldova

Universitatea Tehnica a Moldovei


Facultatea Cadastru Geodezie i Construcii
Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

LUCRAREA DE AN
La disciplina: Evaluarea terenurilor
TEMA: Evaluarea terenurilor cu destinaie agricol din satul
Ocnita, raionul Ocnita

A efectuat:

studentul gr. EI-1211


Lesnic Ion

A verificat:

conf.univ.,dr.
Sndua Tatiana

Chiinu 2014

CUPRINS

INTRODUCERE.............................................................................................................................3
I. CARACTERISTICA I STRUCTURA FONDULUI FUNCIAR IN R. OCNIA.....................5
1.1.Caracteristica fondului funciar in r-ul Ocnia........................................................................5
1.2 Structura i caracteristica fondului funciar pe categorii de teren n or. Ocnia......................7
1.3. Structura si caracteristica terenurilor agricole in or. Ocnia..................................................9
1.4. Structura i caracteristica fondului funciar dup forma de proprietate...............................11
2. ANALIZA PIETII FUNCIARE IN OR. OCNIA....................................................................13
2.1 Analiza factorilor de influienta asupra valorii terenurilor agricole.........................................13
2.2. Analiza pietii si a culturilor agricole din r-ul Ocnia..........................................................18
3. EVALUAREA LOTULUI DE TEREN CU DESTINATIE AGRICOLA DIN OR. OCNIA..25
3.1. Identificarea si descrierea obiectului evaluarii....................................................................25
3.2. Estimarea valorii de piata a lotului de teren cu destinatie agricola prin abordarea analizei
comparabile a vnzrilor............................................................................................................26
3.3 Estimarea valorii de pia a lotului de teren cu destinaie agricol prin abordarea
veniturilor...................................................................................................................................30
3.4 Reconcilierea valorii estimate.............................................................................................35
CONCLUZIA................................................................................................................................37
BIBLIOGRAFIE...........................................................................................................................38
ANEXE..........................................................................................................................................39

INTRODUCERE
Nu poate fi contestat faptul ca pamintul este un dar al naturii si ca orice dar al naturii nu
are valoare si, deci, nu are pret. In economia de piata pamintul este considerat drept un bun
economic care se vinde si se cumpara pe piata factorilor de productie. Pmntul este considerat
drept unicul i cel mai principal mijloc de producere. Cu timpul pmnul este supus diferitor
tranzacii, transformndu-se astfel ntr-un bun economic. Necesitatea de a determina valoarea de
pia a loturilor de pmnt a aprut n procesul formrii pieii imobiliare secundare.
Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezint
un concept economic. Liber sau construit, terenul este numit i proprietate imobiliar. Valoarea
este creat prin utilitatea sau capacitatea proprietii imobiliare de a satisface nevoile i dorinele
societii.Evaluarea terenurilor este o activitate profesional complex care necesit deprinderi,
n cadrul acestei activiti se mpletesc strns norme i reglementri juridice, economice i etice.
Evaluatorul trebuie s cunoasc bine legislaia , s tie s o aplice n mod corect, s cunoasc
metodele i abordrile de evaluare, s dein accesul la informaia sigur i complet privind
piaa imobiliar.
Pretul de piata al pamintului este rezultatul interactiunii dintre oferta cererea de pamint, al
negocierii dintre vinzatori si cumpari si cumparatori, fiecare din ei urmarind maximum din
avantaj. Potrivit legislaiei n vigoare, proprietarii terenurilor agricole private au dreptul de a
vinde terenurile la pre liber. Conform declaraiilor persoanelor cu funcii de rspundere din
oficiile cadastrale, subiecii contractului de vnzare-cumprare n cele mai multe cazuri stabilesc
preuri mult mai mici dect valoarea real a terenului, pentru a suporta cheltuieli minime la
perfectarea contractului. n cazul vnzrii-cumprrii terenurilor agricole din domeniul privat al
unitii administrativ-teritoriale, preul acestuia nu poate fi mai mic dect preul normativ al
pmntului.
Scopul lucrrii cu tema ,,Evaluarea terenului cu destinaie agricol din or. Ocnia
este de a determina valoarea terenului, prezentind procesulde evaluare terenului cu destinaie
agricol, unde se face referire la legislaia n vigoare, metodele de calcul a valorii terenului.
Metodele

aplicate la momentul dat n practica evalurii sunt: metoda analizei vnzrilor

comparabile, metoda actualizrii fluxurilor de numerar. Continutul lucrarii este redat in special
prin tabele, diagrame, figuri, care arata etapele de determinare a valorii terenului.

Aceasta lucrare este compus din trei capitole:


1. Caracteristica si structura fondului funciar din raionul Ocnia. Cuprinde caracteristica
raionului Ocnia, structura i caracteristica fondului funciar pe categorii de terenuri,dup forma
de proprietate,dup destinaie. Informaia este prezentata prin tabele i figuri.
2. Analiza i caracteristica pieii funciare n raionul Ocnia. Acest capitol cuprinde clasificarea i
caracteristica factorilor de influien asupra valorii terenului, este prezentata informatia despre
preturile de la cultivarea i cresterea plantaiilor, culturilor din raion, analiza pie ii funciare din
surse proprii i surse din internet care sunt prezentate n bibliografie.
3. Evaluarea lotului de teren cu destinaie agricol din or.Ocnia,in care sunt prezentate metodele
de evaluare a lotului de teren cu destinaie agricol: abordarea analizei comparative a vinzarilor
si abordarea veniturilor i estimarea valorii de piaa a lotului din s.Ocnia, reconciliind
rezultatele.
Piaa funciar foarte sensibil reacioneaz la muli factori economici, politici, etc. Ce se va
ntmpla n viitorul apropiat este greu de prevzut. i dac situaia politic n general nu este
relativ stabil, n anul curent situaia economic s-a schimbat consoderabil. Influiena factorilor
externi, cum sunt preurile la energie, transferurile bneti din strintate, situaia cu exportul de
venituri au nceput s influieneze remarcabil asupra pieii, dar mai ales fondului funciar.

I. CARACTERISTICA I STRUCTURA FONDULUI FUNCIAR IN R. OCNIA


1.1.Caracteristica fondului funciar in r-ul Ocnia

Figura 1.1 Organizarea teritorial-administrativa a r-lui Causeni


Raionul Ocnia este o unitate administrativ-teritorial a Republicii Moldova, fiind situat
n partea de nord-est a acesteia, unde se nvecineaz cu Ucraina (regiunile Cernui i Vinia).
Include 3 orae i 18 comune (cuprind 30 sate, inclusiv reedinele de comun). Are suprafa a de
0,6 mii km i 56,7 mii locuitori (moldoveni/romni - 57,7 %; ucraineni - 30,7 %; igani - 6 %, n
special n Otaci; rui - 4,9 %; polonezi - 0,1 %). n raionul Ocnia (la Naslavcea) se afl
extremitatea nordic a Republicii Moldova.Reedina raionului este oraul Ocnia cu o populaie
de 17,7 mii reprezentind 19 % din inteaga populaie a raionului. Oraul Ocnia este situat la o
distan de 256 km de la capitala republicii municipiul Chiinu. Localitile mari in raion sunt
prezentate de satele Ocnia, Mihalaeni.Componenta si caracteristica r-lui Ocnia este prezentata
in tabelul 1.1.
Tabelul 1.1. Componenta si caracteristica r-lui Ocnia
Denumirea

Ocnia

Regiunea

Nord

Centru Raional

Ocnia
3 orase

Componenta

18 comune
30 sate
5

Suprafata

597 km

Densitatea

92 loc km

Populatia

56.7 loc.

Populatia urbana

17 700 loc.

Populatia rurala

39 000 loc.

Sursa: Elaborat de autor

Fondul funciar din raion este dezvoltat in special in directia agricola ,astfel sunt dezvoltate
terenurile cu destinatie agricol care ocup 80752,21 ha.Terenurile sunt amplasate in vecinatatea
oraselor, comunelor si satelor din raion. Structura fondului funciar al r-lui Ocnia este prezentata
in tabelul 1.2.
Tabelul 1.2. Structura fondului funciar pe categorii de terenuri din r-ul Ocnia la 09.05.2014
Categoria

Suprafaa,
ha
131058,21
80752,86

Ponderea,
%
100
61,61

Total pe r-l Ocnita


1 Terenuri cu destinaie agricol
Terenuri destinate industriei, transp.
2
1420,82
1,08
etc.
Terenurile din intravelanul
3
11049,58
8,43
localitilor
Terenurile destinate proteciei
4
5,47
0,0041
naturii
5 Terenurile fondului silvic
16017,91
12,22
6 Terenurile fondului apelor
3539,45
2,7
7 Terenurile fondului de rezerv
18272,12
13,49
Sursa: Calculele autorului, conform datelor Cadastrului funciar de la 01.05.2014,in baza[1,6]

Terenuri cu destinaie agricol


Terenuri destinate industriei, transp. etc.
2.7 13.49
Terenurile din intravelanul localitilor
12.22
61.61
0
1.08
Terenurile
destinate proteciei naturii
8.43
Terenurile fondului silvic
Terenurile fondului apelor
Terenurile fondului de rezerv

Figura 1.2. Structura fondului funciar pe categorii de terenuri din r-ul Ocnia la 01.05.2014
Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 1 mai 2014,in baza
[1,6]
Conform datelor din figura 1.2 Structura fondului funciar pe categorii de terenuri, in r-ul
Ocnia se observa o dezvoltare deosebita a terenurilor cu destinatie agricola, care constituie
61,61 % din toata suprafata raionului,care este urmat, cu o diferenta vizibila, de terenurile
fondului de rezerva ce ocupa 13,49 %,dupa care terenurile fondului silvic cu 12,22 %.
1.2 Structura i caracteristica fondului funciar pe categorii de teren n or. Ocnia
Suprafata totala a fondului funciar a or-lui Ocnia la 01.05.2014 constituia 8317,16 ha.
Fondul acvatic este format de rul Ciuhur, o mulime de rulee mici i 24 iazuri cu o suprafa
de 31 ha. Relieful oraului este foarte accidentat, nconjurat de dealuri. Denumirea localit ii ne
vorbete despre forma reliefului ocne , care este mrginit de dealuri.
Conform Art. 2 a Codului funciar nr. 828-XII din 25.12.1991 Republicat: Monitorul
Oficial nr.107/817 din 04.09.2001:Toate terenurile, indiferent de destinatie si de proprietate,
constituie fondul funciar al Republicii Moldova.
Fondul Funciar care constiutuie in or. Ocnia 8317,16 ha, n dependena de destina ia funciar
se compune din urmatoarele categorii de terenuri:

1) Terenurilor cu destinatie agricola au o suprafata 4282,07ha. La terenuri cu destinaie


agricol se refer terenurile utile, atribuite pentru agricultur, n baza materialelor cadastrului
agricol. n funcie de modul de folosin, terenurile cu destinaie agricol se divizeaz n:
terenuri arabile, plantaii multianuale (viticole, pomicole i bacifere), fnee, puni, prloage.
2) Suprafata terenurilor din intravilanului localitilor este de 1246,24 ha. Terenurile din
intravilanul localitii sint utilizate pentru amplasarea construciilor locative individuale sau cu
mai multe apartamente mpreun cu construciile, instalaiile auxiliare aferente lor.
3) Terenurile destinate industriei transporturilor

au suprafata de 186,66 ha. Terenurile

destinate industriei (inclusiv celei de extragere a substanelor minerale utile), transporturilor i


terenurile cu alte destinaii snt atribuite sau dobndite n proprietate sau n posesiune i folosin,
n modul stabilit, pentru amplasarea i exploatarea cldirilor administrative i de deservire, a
construciilor auxiliare i construciilor industriale, miniere, de transport de ctre persoane fizice
i juridice pentru construirea cilor de acces, a reelelor inginereti, organizarea produciei
industriale, construcia cilor de comunicaie terestr, instalarea liniilor de telecomunicaii, de
transport electric etc.
4) Terenurile fondului silvic constituie 1141,01 ha din suprafata a terenurilor din raion.
Terenuri ale fondului silvic snt terenurile acoperite cu pduri, precum i cele care nu snt
acoperite cu pduri, dar snt destinate mpduririi.
5) Terenurile fondului apelor au o suprafata de 152,91 ha. Terenuri ale fondului apelor snt
terenurile aflate sub ape - albiile cursurilor de ap, lacurile, iazurile, rezervoarele de ap,
mlatinile, terenurile pe care snt amplasate reelele de irigare i desecare,

construcii

hidrotehnice i alte amenajri din domeniul gospodriei apelor, precum i terenurile repartizate
pentru fiile riverane de protecie.
6) Terenurile fondului de rezerva constituie 1308,27 ha. Se interzice activitatea ce
mpiedic folosirea acestor terenuri conform destinaiei speciale. Modul de folosire a acestor
terenuri este stabilit de autoritatea administraiei publice locale i de organele de ocrotire a
naturii.
Tabelul 1.3. Structura fondului funciar dup categorii de terenuri la 01.05.2014
Categoria
I
II
III

or. Ocnia
Terenuri cu destinaie agricol
Terenurile din intravelanul
localitilor
Terenuri destinate industriei, transp.

Ponderea,
Suprafaa, ha
%
8317,16
100
4282,07
51,48
1246,24
186,66

14,98
2,24
8

etc.
IV
Terenurile destinate proteciei naturii
0,00
0,00
V
Terenurile fondului silvic
1141,01
13,72
VI
Terenurile fondului apelor
152,91
1,84
VII
Terenurile fondului de rezerv
1308,27
15,73
Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.01.2011, in baza
[1,6]

15.73
1.84
13.72
2.24
14.98

51.48

Terenuri cu destinaie agricol


Terenurile din intravelanul
localitilor
Terenuri destinate industriei,
transp. etc.
Terenurile fondului silvic
Terenurile fondului apelor
Terenurile fondului de rezerv

Figura 1.3. Structura fondului funciar dup categorii de terenuri la 01.05.20114


Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.05.2014,in baza
[1,6]
1.3. Structura si caracteristica terenurilor agricole in or. Ocnia
Conform datelor Hotarirei nr. 264 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar, conform
situaiei de la 1 mai 2014, din tabelele si diagramele de mai sus cunoastem ca suprafata
terenurilor a orasului constituie 8317,16 ha, iar terenurile cu destinatie agricola au o suprafata
de 4282,07 ha. La terenuri cu destinaie agricol se refer terenurile utile, atribuite pentru
agricultur, n baza materialelor cadastrului agricol. n funcie de modul de folosin, terenurile
cu destinaie agricol sunt: terenuri arabile 3874,33 ha, plantaii multianuale 400,94 ha (viticole
217,15 ha, pomicole 183,79 ha), puni 4,3 ha. Din toata suprafata terenurilor cu destinatie
agricola, 82,74 ha sunt terenuri proprietate publica a UAT si 4199,33 ha sunt terenuri din
proprietate privata. Totalitatea terenurilor cu destinatie agricola din or. Ocnia se afla imprejurul
orasului. Solul conine cca. 68 categorii, cele mai reprezentative fiind urmtoarele: cernoziom 85%; sol cenuiu de pdure - 10%; solonet i solonceac (soluri srate) - 5%. Producia de legume

de 260 tone, inregistrat anual n perioada analizat reprezint materia prim pentru industria
agro-alimentar de fabricare a preparatelor conservate.
Tabelul 1.4. Structura terenurilor agricole in or. Ocnia la 01.05.2014
Nr.

Structura terenurilor agricole

Arabile

3874,33

90,53

Livezi

183,79

4,29

Pasuni

217,15

5,07

Vii

4,3

0,10

4279,57

100

Suprafata,ha

Total

Ponderea,%

Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.05.2014,in baza
[1,6]

4% 5%0%
1
2
91%

3
4

Figura 1.4. Structura terenurilor agricole in or. Ocnia


Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.05. 2014,[1,6]
Conform datelor din tabel de mai sus ,terenurile cu destinatie agricol ocupa 51,48 % din
tot teritoriul or-lui Ocnia. Cea mai mare parte a terenurilor agricole reprezint terenurile arabile
care ocupa 90,53 % adica 3874,33 ha, dupa care cu o diferenta foarte mare sunt viile care ocupa
5,07%, apoi livezile cu 4,29%, i foarte neseminficative sunt paunile cu 0,10 %.

10

1.4. Structura i caracteristica fondului funciar dup forma de proprietate


Conform Codului Funciar Nr. 828-XII din 25.12.1991, Monitorul Oficial Nr.107/817 din
04.09.2001, Art.3 cu privire la Proprietatea asupra terenurilor, terenurile dupa forma de
proprietate se clasifica in:
1. Terenuri proprietate publica al statului;
2. Terenuri proprietate publica a UAT;
3. Terenuri aflate in proprietate privata;
Astfel structurarea fondului funciar n or.Ocnia dup forma de proprietate include:
Terenuri proprietate public a statului 1211,23 ha sau 14,56% din suprafaa total (includ
terenuri ale fondului silvic, fondului apelor si fondului industriei,transporturilor etc.);
Terenuri proprietate public a UAT 2418,4 h sau 29,07% din suprafaa total. Cea mai
mare parte a terenurilor sunt cele destinate fondului de rezerv, dupa care terenurile de intravilan
si restul.
Terenuri proprietate privat 4287,47

ha, ce constituie 51,57% din toata suprafata

terenurilor, fiind ocupate de terenurile cu destinaie agricol.


Tabelul 1.5. Structura terenurilor dup forma de proprietate
Forma de proprietate
I

Terenuri proprietate public a statului

II

Terenurile proprietate public a UAT

III

Terenurile aflate n proprietate privat

Suprafaa
total, ha

Ponderea,
%

1211,23

14,56

2418,46

29,07

4287,47
51,57
Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.05.2014, in baza
[1,6]

11

15%
1
54%

31%

2
3

Figura 1.5. Structura terenurilor dup forma de proprietate


Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 1 mai 2014,[1]
Dup datele de mai sus a Hotarirei nr. 264 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar,
conform situaiei de la 1 mai 2014 terenurile din proprietate privat, comparativ cu celelalte
forme de proprietate, constituie cea mai mare parte din suprafa teritoriului raionului, acest
lucru se datorez faptului c toate terenurile aflate n proprietate privat sunt cele cu destina ie
agricol iar ele au cea mai mare pondere din suprafaa total a satului.
Terenurile aflate n proprietatea privat avnd cea mai mare suprufa aparin
urmtoarelor forme organizatorico-juridice: SRL. Liada Nord ; SRL Dumbrava Nord ; SRL Astra
Nord
In cadrul SRL "Astra Nord" produsele oferite sau cerute sunt: griu de toamna comun, griu
de toamna durum, griu de primavera comun, orz de toamna, orz de primavera, secara,
triticale,ovaz, porumb boabesi alte culturi.

12

2. ANALIZA PIETII FUNCIARE IN OR. OCNIA


2.1 Analiza factorilor de influienta asupra valorii terenurilor agricole
Factorii de influienta asupra valorii lotului de pamint sint grupate in:

economici : +cerere -marimea venitului, salariul populatiei, existenta surselor de finantare;


+costul cheltuielile pentru constructive , cheluielile ce tin de asigurarea financiara, impozitare.

sociali - prestigiul sectorului, structura populatiei pe virste, nivelul de studio al populatiei,


nivelul crimilalitatii

juridici - regulile de zonare a teritorului, legislate mediului inconjurator, condiltiile planului


general urbanistic, amplasarea lotului fata de alte terenuri, normativele de utilizare a energiei.
Factorii de influienta asupra valorii terenurilor urbane:
1.Prestigiul rionului de amplasare a obiectului se caracteriziaza prin concentrarea in cartier
al personalitatilor de vaza sau bunuri imobile inclusive monumentele istorico-arhitecturale si
alte curiozitati.
2. Indepartarea loturilor de pamint de la central activitatii de afaceri si gestionarea
necesitatii vitale, inclusiv de la complexele administrative sociale, financiare, surselor
aprovizionarii cu resurse.
3. Vecinatatea, posibilitea utilizarii loturilor adiacente loturilor de parcare pentru transport,
utilizar comerciala.
4. Accesul transportului si pietonilor spre lot. Apropierea de autoparcari si statiile de
transport in comun . Calitatea drumurilor pavate si nepavate. Starea drumurilor: buna(repartee nu
necesita), satisfacatoare (se cere reparative ), nesatisfacatoare (se cere reparative capital).
5. Zona de agrement padure , gradina publica, lac, riu.
6. Aspectul estetico-arhitectural panorama vizuala.
7. Amenajarea teritoriului, prezenta plantatiilor verzi, tip, virsta, stare: terenuri de joaca
pentru copii,garaje, autoparcari, iluminari, trotuare, piste de ciclism.
8. Infrastructura sociala- dezvoltarea retelei comerciale , retelei de prestari servicii sociale,
institutiilor scolare si prescolare, retele de institutii cultural si distractive, medicale si alte.
9. Starea mediului inconjurator .
Conditiile nefavorabile mediului inconjurator natural:
-

expunerea teritoriului inundatiilor, alunecarilor de teren;

pinza friatica apropiata sau nu , de suprafata;

apropierea ripelor;

suportul slab al solului;


13

seismicitate.
10. Retelele de comunicatii ingineresti accesibile: electricitate, canalizare, apeduct, gaz,

telefon.
Amplasamentul pentru terenuri agricole:
-

apropiere de piata de desfacere;

apropiere de sursele de irigare;

relieful;

forma lotului;

distanta pina la localitate;

distanta pina la drumul cu invalis de piatra;

inaltimea fata de nivelul marii;

existenta izvorului de apa pentru irigare;

zona de protectie sau sanitara.


Caracteristicile fizice:

dimensiunile lotului;

suprafata;

forma terenului, configuratia;

topografia (panta orizontala, prezenta sistemului de drenare, starea solului si utilitatea


fizica a pamintului;

landsaft;

conditiile geologico-ingineresti pentru constructive, rezultatele cercetarilor geologice


daca efectuat;

starea lotului (situatii neprelucrate, curatat si nivelat, prelucrat sunt plantatiile);

bonitatea terenului (pentru terenuri agricole);

eroziunea solului;

salanitatea (daca sunt ape subterane).

In figura 2.1 sunt prezentati factorii externi si interni ce actioneaza asupra valorii terenului.

Factorii ce influenteaza asupra valorii terenului


14

Factori externi

Factori interni

Cererea

politica statului

prestigiul.

clima;

oferta

condiiile asigurate de
organele administraiei
publice locale

compoziia
populaiei pe grupe
de vrst;

seismicitate;

regulile de zonare a
terenului

variaia raportului
dintre diferite pturi
ale societii:

zonele alunecrilor
de teren;

situaia
criminogen;

construcii pe rocile
sedimentare;

atitudinea fa de
dreptul de
proprietate.

prezena n regiune
a uzinelor

gradul de ocupare a
populaiei;
mrimea salariului
i veniturilor
populaiei;
solvabilitatea
populaiei;
nivelul inflaiei;
disponibilitatea
mijloacelor creditare;

legislaia mediului
inconjurator
condiiile planului
genereal urbanistic
amplasamentul
lotului de teren;

nivelul apelor
subterane:

mrimea ratei
dobnzii;

prestigiul raionului de amplasare


amplasarea lotului de pamint de la centru de activitati si complexele administrative
vecinatatea posibilitatii utilizarii loturilor adiacente
accesul transportului si pietonilor spre lot
zona de agreement,apropiere de zona de padure
amenajarea teritoriului
infrastructura sociala,dezvoltarea retelei comerciale etc.
starea mediului inconjurator,conditiile nefavorabile a mediului inconjurator natural .

Figura 2.1. Factori care influenteaza asupra valorii terenului


Sursa:Elaborat de autor in baza [4]
Conform informatiei despre clima din r-ul Ocnia, , regiunea se caracterizeaz printr-o
clim temperat-continental, cu ierni scurte i blnde, cu veri lungi i calde. Temperaturile medii
anuale oscileaz ntre 9,2 -9,9 grade Celsius. Temperaturile pozitive se nregistreaz pe parcursul

15

a 9 luni. Temperatura medie a lunii celei mai calde - iulie - plus 21,0-22,5 grade Celsius, a celei
mai reci - ianuarie - minus 15-20 grade.
Clima arid a regiunii accentueaz dependena activitilor agricole de irigare. Chiar dac
n trecut sistemele de irigare au fost bine dezvoltate, din lipsa resurselor financiare ntreinerea
lor a fost complet neglijat. n prezent sunt necesare investiii substaniale pentru satisfacerea
necesitilor sectorului agricol.
In perioada lunilor ianuarie - decembrie 2014 salariul mediu al unui lucrtor in anul 2014
a constituit 3220,8 lei. n sectorul economic (real) ctigul salarial n luna decembrie 2014 a
alctuit 3106,2 lei. n instituiile bugetare ctigul salarial mediu n anul 2014 a constituit
1863,5 lei. Toate aceste date despre citigul salarial mediu n decembrie 2014 pe activiti
economice sunt prezentate in tabelul 2.1.
Tabel 2.1. Ctigul salarial mediu n decembrie 2014 pe activiti economice
Activitatile economice
Agricultura
Silvicultura

Decembrie 2014, lei


real
bugetari
2633,9
3551,7

2330,4
1300,0

Piscicultura

2279,5

Industrie
Industria prelucratoare

3947,8
3779,9

2266,7
2648,2

Energie electrica,gaze si apa

6758,3

2295,5

Constructii

2947,3

Comert cu ridicata si amanuntul

3772.6

3333,3

Hoteluri si restaurant

2840,3

2091,4

Transporturi,depozitare si comunicatii

4082,6

Activitati financiare

4261,2

2091,4
_

Tranzactii imobiliare

3774,1

3169,4

Administratie publica
Invatamint
Sanatate si asistenta sociala

2863.2
3736,5
3406,1

3700,3
2191.4
1972.6

Alte activitati de servicii colective


1523,3
1006.3
Salariul mediu
3106,2
2163,58
Sursa: Calculele autorului dupa datele din Biroul National de Statistica, in baza [11]
Salariul maxim a fost nregistrat n sfera energiei electrica,gaze si apa - 6758,3lei, n sfera
activitatii financiare 4261,2 lei i n sfera transporturilor,depozitare si comunicatii 4082,6 lei.
16

Sub media pe raion au fost remunerai salariaii din activitile din piscicultura 2279,5 lei i n
sfera altor activitati de servicii colective 1523,3 lei.
Valoarea terenului , din punct de vedere tehnic, reprezint combinaia dintre tipul cel mai
bun de teren i intensitatea optim de folosire a acestuia. Din punct de vedere al pieei
terenurilor, valoarea se reduce la funcia matematic care se refer la scderea anual a profitului
obinut de pe urma celei mai bune folosine a terenului.
Tabelul 2.2 Principali indicatori economici i sociali
Indici

2011

2012

2013

Numrul populaiei, mii oameni

92,93

92,45

92,3

Producia industriala,% fa de anul precedent

68

72,6

55,1

Investiii n capital fix,% fa de anul precedent

122

65,5

68,5

Comer n capital fix,% fa de anul precedent

88

110

95

Servicii prestate populaiei,% fa de anul precedent

109

92

85

Venituri proprii n bugetul raionului,%din total

45

65

35

Salariu real,% fa de anul precedent

112

115

121

Rata mortalitii,la 1000 locuitori

8,6

8,8

8,1

Nivelul criminalitii,cazuri la 10000 locuitori

45

42

51

venituri

Sursa: Anualele Statistice ale Republicii Moldova i Principalii indicatori sociali-economici pe


regiuni de dezolvatare,raioane i municipii, diferi ani BNS i Ministerul Finaelor, in baza [11]
In tabelul 2.2 sunt reprezentati indicatorii social-economici ce influienteaza

asupra

dinamicii dezvoltarii populatiei in r. Ocnia, cum ar fi producia industriala, investiii n capital


fix, comer n capital fix, servicii prestate populaiei, venituri proprii n bugetul raionului, salariu
real, rata mortalitii, nivelul criminalitii.
2.2. Analiza pietii si a culturilor agricole din r-ul Ocnia
Sectorul agrar are o pondere semnificativ n economia raionului i prezint sursa
principal de existen pentru cel puin 85 la sut din populaia raionului.
Conform estimrilor a Directiei Agricultura si Alimentatie a Consiliului Raional Ocnia
preliminare, volumul produciei agricole (n preuri curente) n anul 2014 constitue 949,45 mln
lei, cea ce reprezint 79 %, din volumul produciei agricole a anului 2013. Volumul global al
produciei agricole n preuri medii alctuete 330,081 mln lei, care s-a micorat cu 87.9 mln

17

lei fa de perioada semilar a anului trecut. Informatia privind volumul productiei agricole in
preturi curente este prezentata in figura 2.1.
1400
1200

1201.83

1000
800

949.45
Volumul produciei agricole

600
400
200
0

Figura 2.1. Volumul produciei agricole in preturi curente in r-ul Ocnia


Sursa: Calculele autorului conform datelor Directiei Agricultura si Alimentara,r-ul. Ocni a, in
baza [8]
n sarcina primordial de activitate a Direciei Agricultur i Alimentaie, a agenilor
economici intr i lucrul de promovare a tehnologiilor progresiste, trecerea de la creterea a 2- 3
culturi (porumb, gru, floarea soarelui) la producerea legumelor, tutunului, soiei, rapiei, sfeclei
de zahr, cartof, mazre, porumb zaharat i mrirea suprafeelor de vii i livezi.Un moment
important n agricultura raionul este implementarea unei noi culturi ca rapia. innd cont de
avantajele culturii i nectnd la rezultatele din anul precedent n raion s-au nsemnat 2644 ha de
rapi.
Conform situaiei la 01.05.2014, suprafaa terenului agricol constitue 80752 ha,
inclusiv: teren arabil 70883 ha, vii - 4522 ha , livezi 4854 ha, culturi nucifere - 112 ha,
din care:

intreprinderi agricole i gospodrii rneti - 69636 ha.


gospodrii casnice - 10830 ha.
plantaii multianuale tinere 863 ha.
n anul curent au fost nfiinate cu plantaii multianuale 164 ha, din care vii-74 ha, livezi88 ha, culturi nucifere 10 ha. Costul total la plantare constituie:
Livezi- 11100 mii lei, inclusiv din bugetul de stat 2590 mii lei, 8510 mii lei surse proprii

ale agenilor economici;


Culturi Nucifiere-6600 mii lei, inclusiv din bugetul de stat 700 mii lei, 5900 mii lei surse
proprii ale agenilor economici;
18

vii 1000 mii lei, din bugetul de stat 100 mii lei, 900 mii lei surse ale agenilor economici.
In figura 2.2 sunt reprezentate costurile la plantatiile multi anuale si voluul lor.
12000

11100

10000
8000

6600

Suprafata,ha
Costul,mii lei

6000
4000
2000
0

1000
74

88

10

Figura 2.2. Cultura plantatiilor multianuale in 2014 in r-ul Ocnia


Sursa: Calculele autorului conform datelor Directiei Agricultura si Alimentara, r-ul. Ocnia
n anul 2015 se preconizeaz a planta: livezi 300 ha, costul plantrii- 45000 mii lei;
Culturi Nucifere 120 ha, costul plantrii 12750 lei; Vii-62 ha, costul plantrii 6200 mii lei.

Costul plantatii,mii lei


6200

12750

45000

Figura 2.3. Costul plantatiilor pentru anul 2015 in r-ul Ocnia


Sursa: Calculele autorului conform datelor Directiei Agricultura si Alimentara, r-ul. Ocnia
Sectorul agrar al raionului este reprezentat de 61 ageni economici, care au
consolidat 38334 ha, cea ce reprezint 56 % din suprafaa total a terenului agricol privat,

19

inclusiv: 40 SRL (28057) ha, 18 cooperative agricole (7524) ha, 3 SA(2753) ha,

i 27575 G,

care gestioneaz 30322 ha, sau 44 % din suprafaa total a terenului agricol privat.
Industria de prelucrare n raionul Ocnia este reprezentat de 4 ntreprinderi de procesare a
produciei pomilegumicole cu capacitatea de 50 mii tone, 2 frigidere de pstrare a fructelor cu
capacitatea de 3 mii tone, 2 elevatoare cu capacitatea de 120 mii tone, fabrica de curire i
pregtire a seminelor de porumb cu capacitatea de 12 mii tone, 5 ntreprinderi de panificaie cu
capacitatea de producere 8000 kg de pine pe zi, 2 ntreprinderi de prelucrare a plantelor eterice
cu o capacitate de 6,2 mii tone.
Dezvoltarea industriei de prelucrare duce inevitabil la consolidarea terenurilor agricole.
Majoritatea ntreprinderilor de prelucrare procur sau arendeaz terenuri agricole pentru ai
asigura baza de materie prim.
In anul curent a fost obinut producie agricol:

Cerealiere i leguminoase n total 107469 tone, cte 23,8 cnt/ha,inclusiv:gru -35810 tone,
24,5 cnt/ha; orz -27380 tone, 21,6 cnt/ha; mazre 1060 tone, 11,7 cnt/ha; porumb 41336
tone, 26,2 cnt/ha.

Floarea soarelui 11960 tone, cte 11,9 cnt/ha, 62%.

Rapi 2033 tone, cte 6,0 cnt/ha, 26%.

Culturi eterooleaginoase 3369 tone, cte 25,7 cnt/ha, 40%.

Cartofi 10000 tone,64%; Legume 14009 tone, 91%; Culturi bostnoase 2960 tone, 102%.

Fructe 11066 tone, cte 30,9 cnt/ha, 61%;

Struguri 27386 tone, cte 56,8 cnt/ha, 87%.

Volumul productiei agricole in r-ul Ocnia este reprezentat in figura 2.4.

20

120000

100000

80000

60000
107469

Volumul productiei agricole,ha

40000

20000
27386
11960
0
Cerealiere i leguminoase

2033

3369

Rapi

10000

11066

Cartof

Struguri

Figura 2.4. Volumul produciei agricole in r-ul Ocnia


Sursa: Calculele autorului conform datelor Directiei Agricultura si Alimentara, r-ul.Ocni a, in
baza [8]
Din figura de mai sus rezulta ca cel mai mare volum al productiei din r-ul Ocnia agricole
il are cerealele si leguminoasele cu 107 469 ha, dupa care cu o diferenta majora este productia
de, ce ocupa 27 389 ha, dupa care fructele cu 11 066 ha , iar cel mai mic volum il are rapita cu
2 033 ha.
Tabelul 2.3. Preurile medii de vnzare formate efectiv la producia agricol n ntreprinderile
agricole i gospodriile rneti, lei pentru o ton (anuale)
Culturile agricole

Pretul /tona

Gru (exclusiv semine de soi)

1967

Semine de soi de gru

3486

Porumb (exclusiv semine de soi)

2095

Semine de soi de porumb

11124

Floarea soarelui (exclusiv semine de soi)

4541

Semine de soi de floarea soarelui

14898

Tutun

20399

Cartofi

2610

Tomate

2205
21

Castravei

3449

Ceap uscat

2472

Usturoi uscat

25027

Varz

1993

Morcov

2574

Sfecl de mas

2350

Struguri

3260

Sursa: Calculele autorului dupa datele statistice ale BNS, in baza [12]
Pentru roada anului 2014 au fost nsmnate cu culturi de toamn 26191 ha, din care: gru
13665 ha, orz-6783 ha, rapi-5218 ha i 525 ha de culturi eterooleaginoase.
Aratul de toamn a fost efectuat 90% din suprafaa preconizat de 32517 ha i
constituie 29394 ha.
n scopul realizrii celor preconizate i optimizrii structurii semnturilor au fost
organizate consftuiri de lucru cu conductorii formaiunilor agricole ct i cu fermierii privind
efectuarea lucrrilor i semnatului culturilor agricole, aprovizionarea cu semine, carburani,
pesticide i fertilizani.
Cu culturi de primvar se preconizeaz a semna 31434 ha, din care culturi cerealiere i
leguminoase de primvar - 19314 ha, culturi tehnice - 11280 ha, legume,cartofi i culturi
bostnoase - 475 ha, culturi furajere 365 ha.
Cu scop de ajutor agenilor economici au fost petrecute seminare la tema Tehnologia
tierii pomilor fructiferi i a viei de vie n condiiile anului curent i lucrrilor de protecie ;
Implimentarea tehnologiilor avansate la creterea legumelor i lucrrile de protecie, producerea
produciei ecologice. Deasemenea au fost organizate ntruniri cu furnizorii de produse de uz
fitosanitar i fertilizani (Bioprotect, Agrofit), care i-au expus produsele.
n scopul consolidrii terenurilor agricole, pentru o folosire mai eficient a lui sunt organizate
ntlniri de lucru cu proprietarii, se acord ajutor practic G, care vor s-i schimbe forma
organizatorico juridic.
Din fondul de subvenionare productorii agricoli au bineficiat:
-

De compensarea TVA, calculat la procurarea produselor de uz fitosanitar(pesticide) i

fertilizani(ngrminte minerale) n total de 4840342.01 lei, inclusiv:


ntreprinderile agricole 4711027,44 lei;
Gospodriile rneti nregistrate 117041,45 lei;
Persoane fizice 12273,12 lei.
22

La procurarea tehnicii i utilajului agricol 14000000 lei.


2.3. Analiza pietii funciare in or. Ocnia
Conform datelor din Cadastrul Funciar, suprafata terenurilor din orasul Ocnia constituie
8317,16 ha, iar terenurile cu destinatie agricola au o suprafata de 4282,07 ha. n funcie de
modul de folosin, terenurile cu destinaie agricol se impart in: terenuri arabile, plantaii
multianuale (viticole, pomicole), puni. Din toata suprafata terenurilor cu destinatie agricola,
82,74 ha sunt terenuri proprietate publica a UAT si 4199,33 ha sunt terenuri din proprietate
privata.
Tabelul 2.4. Tranzactii cu terenuri cu destinatie agricola din intravilan
(perioada lunilor ianuarie-mai 2014)
Sursa

Adresa

Destinatia

Suprafata,ha

Pret de
oferta,lei

Pretul pt 1
ar/ha

De autor
De autor
999.md
999.md
999.md
De autor
De autor

Ocnia
Ocnia
Clocuna
Rediul-Mare
Mihaleni
Lipnic
Lipnic

Agricola
Agricola
Agricola
Agricola
Agricola
Agricola
Agricola

0,8
11,5
0,57
2,36
1,04
1
2,5

6000
92000
3215
25000
13000
2500
30000

7500,00
8000,00
5640,35
10593,22
12500,00
2500,00
12000,00

8 999.md
Birnova
9 De autor
Birnova
10 Macler.md Frunza

Agricola
Agricola
Agricola

10,2
0,285
1,24

80000
2000
9000

7843,14
7017,54
7258,06

11 999.md
12 De autor

Agricola
Agricola

24
20

43200
29000

1800,00
1450,00

0,12

10000

8333,33

Nr
1
2
3
4
5
6
7

Frunza
Dingeni

13 999.md
Ocnia
Agricola
Sursa: Calculele autorului dupa datele din diferite surse

23

16000
14000
12000

14000
12500
10593.22

10000
7843.14
7500 8000
7258.06
7017.54
8000
Tranzactii cu terenuri cu destinatie
agricola
5640.35
6000
4000

2500

2000

8333.33

1800 1450

Figura 2.5. Tranzactii cu terenuri cu destinatie agricola in r. Ocnia


Sursa: Calculele autorului dupa datele din diferite surse
In tabelul de mai sus sunt prezentate tranzactiile cu terenurile agricole, de pe teritoriul r-lui
Ocnia si a r-lui vecinEdine, ce au fost colectate in perioda lunilor ianuarie-mai 2014. Obiectele
analizate sunt terenuri cu destinatie agricola. A fost colectata informatia generala si necesara
despre terenurile date, si anume suprafata , pretul de oferta si pretul pentru un ha. In procesul
colectarii informatiilor despre obiectele necesare, au fost alese 13 tranzactii. Cu toate ca
majoritatea terenurilor sunt dinafara r-lui Ocnina, terenurile date nu se diferentiaza mult.

24

3. EVALUAREA LOTULUI DE TEREN CU DESTINATIE AGRICOLA DIN OR.


OCNIA
3.1. Identificarea si descrierea obiectului evaluarii.
Evaluarea terenului cu destinatie agricola, amplasat in sat. Ocnia. Terenul este in
proprietate privata ,la momentul dat terenul este folosit. Suprafata terenului constituie 0.9532ha,
confirmate prin documentatia anexata (Anexa nr.1).
La cererea beneficiarului X X,a fost intocmit raportul de evaluare, care are ca scop
estimarea valorii de piata a terenului cu destinatie agricola pentru vinzare.
Informatia cu character general este prezentata in tabelul 3.1.
Tabel 3.1. Informatia cu character general
Nr.

Elementele descrierii

Semnificaia

Obiectul evalurii

Teren cu destinatie agricola

Dreptul de proprietate

Privat

Descrierea juridica

Nr. cadastral 6237114020

Scopul evalurii

Estimarea valorii de pia

Destinaia evalurii

Vinzare

Amplasarea

sat.Ocnia

Distanta pina la drum asfaltat

0.5 km

Amenajarea teritoriului

Slab

Suprafaa terenului

0.9532

10

Forma terenului

dreptunghi

11

Starea tehnic

Satisfctoare

12

Data evaluarii

15.05.2014

13

Data inspectarii

06.05.2014

14

Cursul valutar la data evaluarii,1

18,86 MDL/

Valoarea declarata in lei


15
Valoarea de piata, lei
18000
Sursa: Elaborat de autor in baza datelor , in baza Anexei [3]

25

Figura 3.1 Imaginea de sus a lotului de teren evaluat din sat.Ocnia


Sursa: Elaborat de autor, in baza[9]
Terenul este amplasta intr-un sector cu infrastructura slab dezvoltata. Cladiri sau case
invecinate nu sunt. Starea mediului inconjurator este buna deoarece terenul se afla in apropierea
unui iaz.

3.2. Estimarea valorii de piata a lotului de teren cu destinatie agricola prin


abordarea analizei comparabile a vnzrilor
Pentru a determina valoarea unui lot de teren vom aplica urmtoarele abordari:

Abordarea analizei comparative a vnzrilor;

Abordarea veniturilor.
Abordarea analizei comparabile a vnzrilor
Abordarea analizei comparative a vinzarilor este cea mai dea utilizata pentru estimarea

valorii terenului si metoda proritara in cazul cind sunt disponibile suficiente vinzari
comparabile.Vinzari comparabile sunt considerate vinzarile proprietatii imobiliare similare
proprietetii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale , economice si fizice.
Abordarea analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii terenuliu in baza
analizeicomparative a vinzarilor a loturilor similar obiectului evaluarii care au fost vindute recent
si ajustarile preturilor de vinzare,pentru diferentele intre aceste terenuri si terenul evaluarii.
Abordarea analizei comparative a vinzarilor include urmatoarele metode : meoda analizei
comparative a vinzarilor, metoda alocatiei si metoda extragerii.In cazul terenurilor cu destinatie
26

Agricola valoarea de piata se calculeaza doar prin meoda analizei comparative a


vinzarilor.Metoda extragerii,metoda alocatiei se utilizeaza pentru valoarea terenurilor cu
constructii.
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost
vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul
evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre
vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii.
Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de vedere al
caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor
evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile de
ofert pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei proceduri
standard:
a) colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
c) determinarea mrimii ajustrilor;
d) comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor de
vnzare;
e) analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de
pia a obiectului evalurii.
La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor
comparabile necesar pentru analiz. Pentru efectuarea analizei comparative snt suficiente trei
-cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att este mai exact
rezultatul evalurii.
Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizate i corectate n funcie de
asemnri i diferenieri. Urmtoarele elemente de comparaie snt examinate n cadrul metodei
respective:
a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;
b) condiiile de finanare;
c) condiiile tranzaciei;
d) condiiile pieei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
27

g) caracteristicile economice;
h) modul de folosin;
i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.
Tabelul 3.2 Caracteristica terenurilor analogice
Indici
Sursa informaional
Amplasarea
Pre de vnzare, euro
Suprafaa, ha
Preul de vnzare 1 ha,
euro
Dreptul de proprietate
Distana pn la drum cu
nveli de piatr, km
Existena izvorului de

Terenul nr.1

Terenuri analogice
Terenul nr.2

Baza proprie
s.Ocnita
r-nul Ocnita
2250
0,67
3358

http://999.md/10502824
s. Lipnic
r-nul Ocnita
2500
1,12
2232

http://999.md/10609588
s.Lipnic
r-nul Ocnita
2000
1,00
2941

privat
0,5

privat
0,7

Privat
0,6

66
4
Slab erodat

58
6
-

ap
Gradul de fertilitate
51
Panta, promile
3
Eroziunea
Sursa: Elaborat de autor, in baza Anexei [2]

Terenul nr.3

Informatia generala despre terenurile analogice este prezentata in tabelul 3.2. La estimarea
valorii de piata a terenului prin metoda comparative a vinzarilor a fost analizate 3 terenuri
analogice oferite pe piata. Datele despre terenurile analogice, si valoarea terenului avaluat sunt
prezente in tabelul 3.3.
Tabelul 3.3 Estimarea valorii terenului prin metoda vnzrilor comparabile
Elemente
de Teren evaluat
Terenurile analogice
comparaie
Analog 1
Analog 2
Analog 3
Amplasare
s.Ocnita
s. Lipnic
s. Ocnita
s. Lipnic
r-nul Ocnita
r-nul Ocnita
r-nul Ocnita
r-nul Ocnita
Preul de ofert (euro
2250
2500
2000
Suprafaa
0.9532 ha
0,67
1,01
1,00
Preul de ofert pentru
3358
2232
2941
1 ha (euro)
Dreptul de proprietate Privat
Privat
Privat
Privat
Ajustarea

1,00

1,00

1,00

Pre ajustat
Condiiile

3358
De pia

2232
De pia

2941
De pia

1,00

1,00

1,00

de De pia

finanaare
Ajustare

28

Pre ajustat
Condiiile de vnzare

3358
De ofert (5%)

2232
De ofert (5%)

2941
De ofert (5%)

0,95
Mai 2014

0,95
Mai 2014

0,95
Mai 2014

1,00
0,3

1,00
0,6

1,00
0,4

0,90
2,3

1,00
3,6

0,90
1,2

Ajustare
Existena izvorului de +

1,00
-

1,00
+

1,00
-

ap

1,10

1,00

1,10

43

51

66

58

Ajustarea
Panta (grade)

0,92
3

0,77
4

0,85
6

Ajustarea
Ape subterane

Salanizare slab

1,00
-

1,00
-

1,10
-

Ajustare
Eroziunea

0,90
-

0,90
Slab erodat

0,90
-

Ajustare
Forma sectorului

1,10
Dreptunghiular Dreptunghiular

1,10
Dreptunghiular

1,00
Dreptunghiular

1,00

0,72
1607
28
4
3

1,00
0,79
2323
21
6
2

De pia

Ajustare
Condiiile de pia
Ajustare
Amplasare
0,7
Distana pn la drum
cu nveli de piatr
(km)
Ajustare
Distana pn la locali 4,2
tate (km)

Ajustare
Caracteristicile fizice
Bonitatea

Ajustare

1,10

Ajustarea final
0,86
Pre ajustat
2888
Ajustarea absolut (%)
14
Numr de ajustri
6
Ponderea
1
Preul mediu ponderat
2060
a 1 ha
Estimarea
valorii
21757
terenului, lei
Estimarea
valorii
1153
terenului, euro
Sursa: Elaborat de autor , in baza Anexei [2]

29

n cazul evalurii terenului cu destinaie agricol prin metoda analizei comparative a


vnzrilor am utilizat urmtoarele date pentru estimarea ajustrilor corespunztoare. n cazul
drepturilor de proprietate nu se nregistreaz careva diferenieri a limitrii acestora coeficientul
pentru ajustare fiind 1. Pentru condiiile de finanare nu se cunosc careva detalii ce-ar modifica
valoarea de ofert a terenurilor analogice analizate. Condiiile de vnzare cu privire la ceea c
toate preurile terenurilor analogice sunt de ofert se efectueaz a ajustare de 5% la sut.
Dreptul de proprietate- corecia nu a fost aplicat deoarece toate terenurile se afl n
proprietate privat ca i terenul evaluat.
Condiiile de finanare, nu aplicm nici o ajustare deoarece obiectele analogice sunt de
ofert la fel ca terenul evaluat.
Condiiile de pia, nu am aplicat nici o corecie deoarece perioada de expunere pe pia a a
terenurilor analogice este aceeai. Din acest motiv corecia va fi egal cu 1.
Distana pn la drum cu nveli de piatr reprezint una din condiiile primordiale i una
din cele mai mari influene asupra valorii terenului. Existena drumului cu nveli de piatr i
plasarea terenului n apropierea acestuia la distana de pn la 5 km ridic valoare terenului cu
10% , n cazul n care depete distana de 5 km, micoreaz valoarea acestuia cu 10% i mai
mult.
Distana pn la localitate - corecia se aplic n cazurile cnd distan a pn la 5 km ,
mrete valoarea terenului cu 10%, iar dac este mai mare de 5 km, scade valoarea cu 10%.
Amanajri de mbuntiri funciare- fiecare mbuntire mrete valoare terenului cu
10%, lipsa acestora micoreaz valoare.
Existana izvorului de ap pentru irigare mrete valoarea terenului cu 10 %.
Zona de protecie sau sanitar scade valoarea terenului evaluat cu 10%.
Bonitatea- dac gradul de fertilitate a sectorului evaluat difer de fertilitatea terenurilor
supuse deja vnzrii-cumprrii, atunci fiecare 10 grad-hectar diferen mrete sau micoreaz
valoarea de pia cu 10%.
Panta- panta terenului de pn la 5 grade mrete valoarea cu 10 %, dac va fi mai mare
de 5 grade scade valoarea terenului cu 10%.
Ape subterane- se caracterizeaz prin nivelul de salanizare slab. mediu, puternic care
micoreaz valoarea terenului respectiv cu 10%, 20%, 30%.
Eroziunea- exist 3 nivele de eroziune: slab, mediu, puternic care micoreaz valoarea
terenului respectiv cu 10%,20%, 30%.
Forma sectorului- forma sectorului diferit de cea dreptunghiular scade valoarea cu
10%.
30

Suprfaa- fiecare 10 ar micoreaz valoare cu 1 %.


Estimarea valorii de pia prin abordarea analizei comparative a vnzrilor constituie
aproximativ 21757 lei (douzeci i unu mii apte sute cincizeci i apte lei) sau echivalent 1153
euro (o mie o sut cincizeci i trei euro)

3.3 Estimarea valorii de pia a lotului de teren cu destinaie agricol prin abordarea
veniturilor
Conform [2], Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza
venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea abordrii veniturilor
se efectueaz n doua etape:

Prognozarea veniturilor viitoare;

Determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:

Plata de arend colectat n urma drii n arend a lotului de teren;

Veniturile din exploatarea lotului de teren de ctre proprietar n scopuri economice.


Abordarea data include urmatoarele metode de evaluare: metoda actualizrii fluxurilor de

numerar, metoda rezidual i metoda parcelrii.


Pentru terenurile cu destinaie agricola vom folosi metoda actualizrii fluxurilor de
numerar, deoarece metoda rezidual se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii i
terenurilor destinate construciilor iar metoda parcelrii se utilizeaz la evaluarea terenurilor
pentru care parcelarea este cea mai buna i eficient utilizare.
Metoda actualizrii fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a
veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale
obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune
determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia).
Algoritmul de calcul al metodei actualizrii fluxurilor de numerar:
1. determinm veniturile operaionale nete pentru fiecare an prognozat;
2. determinm rata de actualizare;
3. determinm mrimea reversiei;
4. determinam valoarea de pia a terenului prin actualizarea fluxurilor de numerar
n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat
dup formula (3.1).

31

VON t
R

t
(1 Y ) n
t 1 (1 Y )
n

(3.1)

Unde: t- perioada de calcul;


Y- rata de actualizare;
R- reversia.
n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuri
de venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil:
a) Venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor
spaiilor disponibile.
b) Venitul brut efectiv- venitul ce poate fi obinut in rezultatul funcionrii bunului imobil, inind
cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend.
Venitul brut efectiv se calculeaza dupa urmatoarea formula:
VBE - (VBP - DSL) + AV (3.2)
unde: VBE - venitul brut efectiv,
VBP - venitul brut potenial,
DSL - deducerea pentru spaiile libere,
AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arend a
spaiilor disponibile.
c) Cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea funcionrii normale a
bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele patru categorii:

cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a


spaiilor (ex. impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele);

cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea


exploatrii bunului imobil (ex. cheltuieli pentru administrarea bunului imobil,

cheltuielile pentru plata serviciilor comunale, i altele);

Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul:


VON = VBE CO (3.3)
Unde: VON - venitul operaional net,
CO - cheltuieli operaionale.

32

Reversia reprezint preul probabil pentru care un bun imobil ar putea fi vndut la sfritul
perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul
imediat urmtor perioadei de calcul (VONn+1) corespunztor formulei (3.4).

VON n 1

(1 r ) n 1

(3.4)

Unde: R- reversia;
r- rata de capitalizare
Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este
estimat prin aplicarea urmatoarelor metode: metoda adiionrii, metoda extraciei, metoda
investiiilor de alternativ.
Metoda cumulativ presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a
ratei de actualizare: r=rfr+ri+rmi+rl+rp (3.3).
Rata profitabilitii fr risc reprezint rata de baz a Bncii Naionale a Moldovei, rata de
referin pentru principalele operaiuni de politic monetar pe termen scurt. n prezent constituie
un procent de 4,5%.
Rata anual a inflaiei/deflaiei ateptate este stabilit de Legea Bugetului de Stat i
constitue 6,5%.
Rata riscului inflaiei neateptate este stabilitat de evaluator cu experient n domeniu n
limitele 1-2%.
Rata riscului pentru lichiditate sczut se stabilete conform formulei (3.4):
rl=termenul expunerii pe pia/12 luni* rfr (3.5)
Rata riscului pieii imobiliare.
Rata de actualizare a terenului cu destinaie agricol constituie 18%, este demonstrat n
urmtorul calcul:

ra

=3,50%+5,8 %+ 1%+10/12 3,50%+6,56%= 19,78 20%

Rata de capitalizare a terenului dat constituie 13%, este demonstrat n urmtorul calcul:

rc =3,50% +10/12 3,50%+1 %+ 6,56%=13,98 14 %


Rata riscului investiional depinde de obiect, de cererea i oferta i cite obiecte concurente
sunt expuse pe pia.
Rata riscului constituie 5% i este calculat n tabelul 3.2 Factorii riscului ce influien eaz
valoarea terenului n Republica Moldova. Tabelul este ntocmit de autor n baza analizei situa iei
generale din Republica Moldova. Informatia despre factorii riscului ce influien eaz asupra
33

valorii terenului sunt culese din diferite surse din internet care sunt specificate n bibliografia
lucrrii cu numrul (1,3,6,7).
Tabelul 3.3 Factorii riscului ce influieneaz valoarea terenului n Republica Moldova
Nr.

Tipul i denumirea riscului

Riscul sistematic
1
Situaia

Categoria
riscului

economic Dimamic

general
Majorarea
numrului
obictelor competitive
3
Modificri n legislaie
Riscul ne-sistematic
4
Situaii
excepionale
naturale i antropogene
5
Neachitarea
plii
de
2

10

Dinamic

Dinamic

Static

Dinamic

arend
Management neefectiv
Dinamic
Factori criminogeni
Dinamic
Controale financiare
Dinamic
ntocmirea incorect a Dinamic
contractelor de arend
Numrul observaiilor
Suma ponderat
Suma
59
Numrul factorilor
9
Media ponderat (rata
6,56
riscului)
Sursa: Elaborat de autor

6
7
8
9

1
1
1
1
0
0

0
0

0
0

1
4

1
5

3
18

1
7

2
16

1
9

0
0

Terenul cu destinaie agricol cu suprafaa de 0.95 ha aflat n sat. Ocnita este folosit de
ctre proprietar. Acest lot de teren este repartizat n doua prti i cultivat diferite culturi n fiecare
an. In anul 2014 pe acest lot de teren s-au cultivat porumb 0.5 ha, griu 0.45 ha. Pentru
ntreinerea i efectuarea tuturora lucrarilor respective lotului de teren s-au inregistrat cheltuieli
diferite pentru fiecare tip de cultura n parte. Pentru porumb proprietarul a cheltuit 35% din
venitul brut potenial, iar pentru griu aproximativ 32%. n comparaie cu anii preceden i se
observa o cretere a cheltuielilor cu +5% pentru porumb i +4% pentru griu. Comparnd anul
2013 cu 2014 veniturile brut poteniale ale propritarilor au crescut respectiv cu +9% pentru
porumb i cu+7% pentru griu.
Datele privind creterea cheltuielilor i-a veniturilor sunt calculate dupa indicii din BNM,
astfel s-a calculat media lor pt anii 2013 si 2014 si in final s-a determinat valoarea de piata
calculata in tabelul 3.2.

34

Tabelul 3.4 Estimarea valorii terenului prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar
Perioada
postprognozat
2018

Perioada prognozat
Nr.

1.

2.
3.
4.

5.
6.
7.
8.

Indicii

Suprafaa
total
a
terenului (ha)
Porumb
Griu
Venit
brut
potenial
total,lei/an
Porumb(5 %)
Via-de-vie (6 %)
Venitul brut efectiv, lei/an
Cheltuieli
operaionale
totale, lei/an
Porumb
Via-de-vie
Venitul operaional net,
lei/an
Rata de capitalizare %
Reversia
Coeficientul
de

Valoarea
de baz

Anul
curent
2014

2015

2016

2017

3987

4218

4463

4723

4998

729
3258
3987
1758

765
3453
4218
1860

803
3660
4463
1968

843
3880
4723
2083

885
4113
4998
2205

292
1466
2229

306
1554
2664

321
1647
2495

337
1746
2640

354
1851
2793

.95
0,50
0,45

40% VBP
45%VBP
14
2793:0,14
20

19950
0,8333

0,6944

0,5787

actualizare
9.
Venitul operaional net
1857
1850
1444
actualizat
10. Reversia actualizat, lei
11. Valoarea terenului, lei
16046
12. Valoarea terenului, euro
850
Sursa:Elaborat de autor in baza calculelor proprii ,in baza Anexei [3],[4]

0,4823
1273

9622

n urma estimrii valorii lotulul de teren cu destinaie agricol prin metoda actualizrii
fluxurilor de numerar s-a obinut valoarea de pia de 850 sau 16046 lei.

3.4 Reconcilierea valorii estimate


n procesul de reconciliere a rezultatelor evalurii evaluatoul determin mrimea valorii
finale a obiectului evalurii. Aceasta procedua este constituit din dou etape:
1. Revizuirea poziiilor tehnice i conceptual ale evalurii, care presupune explicarea diferenelor
dintre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai credibile
valori;

35

2. Estimarea valorii finale. Mrimea valorii finale determinate n procesul de reconciliere


depinde de tipul valorii estimate, de informaia disponibil la data evalurii i relevant scopului
evalurii i de metodele de evaluare aplicate.
Reconcilierea valorii finale vom efectua prin calculul mediei ponderate. Pentru a fi mai
evident i mai clar aceast procedur se efectueaz cu ajutorul tabelului 3.1.
Tabelul 3 .1 Reconcilierea valorii finale a terenului cu destinatie agricola la 13.05.2014
Indici

Metoda anlizei comparative a Metoda actualizrii fluxurilor


vnzrilor
1153

Valorile estimate, euro


Corespunderea
scopului
60
evalurii, %
Veridicitatea datelor analizate,
70
%
Corectitudinea
ajustrilor
65
aplicate, %
Supoziii aplicate n calcul, %
60
Capacitatea de a considera
60
conjunctura pieii, %
Capacitatea de a considera
56
profitabilitatea obiectului, %
Media indicatorilor, %
61,83
Ponderea valorii estimate, euro 713
Valoarea de pia, euro
1037
Valoarea de pia, lei
19568
Sursa:ntocmit de autor in baza calculelor proprii

de numerar
850
40
30
35
40
40
44
38,17
324

Valoarea final obinut n urma reconcilierii datelor evalurii lotului de teren cu destinatie
agricola la data de 23.05.2014 amplasat in or.Ocnita sat.Ocnita constituie 19568 lei sau 1037 .

36

CONCLUZIA
Cererea sczut pentru terenuri n Republica Moldova se datoreaz, profitului sczut din
activitile agricole , precum i condiiile creditare anevoioase pentru cei care vor s dezvolte o
afacere n agricultur. n plus mai este i costul ridicat de arend i subevaluarea pmntului n
actele de vnzarecumprare pentru diminuarea taxelor notariale i a costurilor de nregistrare n
Cartea funciar.
Potrivit legislaiei n vigoare, proprietarii terenurilor agricole private au dreptul de a vinde
terenurile la pre liber. Conform declaraiilor persoanelor cu funcii de rspundere din oficiile
cadastrale, subiecii contractului de vnzare-cumprare n cele mai multe cazuri stabilesc preuri
mult mai mici dect valoarea real a terenului, pentru a suporta cheltuieli minime la perfectarea
contractului. n cazul vnzrii-cumprrii terenurilor agricole din domeniul privat al unitii
administrativ-teritoriale, preul acestuia nu poate fi mai mic dect preul normativ al pmntului.
Nivelul preului terenurilor agricole pe zone nu totdeauna depinde doar de fertilitatea
solului, ci i de evoluia economiei Republicii Moldova. Creterea preului pmntului va putea
s aib loc numai n condiiile creterii cererii produselor autohtone pe piaa intern i extern.
Necesitatea de a determina valoarea de pia a loturilor de pmnt a aprut n procesul formrii
pieii imobiliare secundare. Pretul de piata al pamintului este rezultatul interactiunii dintre oferta
cererea de pamint, al negocierii dintre vinzatori si cumpari si cumparatori, fiecare din ei
urmarind maximum din avantaj.
Aceasta lucrarea de an reprezint o cercetarea fondului funciar din sat.Ocnita, si anume
determinarea valorii terenului cu destinaie agricol,folosind informatia necesara pentru
evaluarea terenului, legislatia in vigoarea si metodele aplicate . Metodele ce sunt aplicate la
momentul dat in practica sunt: metoda analizei vnzrilor comparabile, metoda actualizrii
fluxurilor de numerar. Continutul lucrarii este redat in special prin tabele, diagrame, figuri, care
arata etapele de determinare a valorii terenului.
n final am determinat valoarea de pia a terenului cu destinaie agricol amplasat in satul
Ocnita, efectuind reconcilierea valorilor finale, valoarea terenului fiind de 19568 lei sau 1037 .

37

BIBLIOGRAFIE
Acte normative si legislative
1. Codul Funciar 828 din 25 decembrie 1991, monitorul oficial nr.107 din 04.09.2001
2. Hotrrea Guvernului R.M.pentru aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea
bunurilor imbile Nr. 958 din 04.08.2003.
3. Hotrrea nr. 264 din 03.04.2009 cu privire la aprobarea Cadastrului Funciar.
Cri i monografii
4. Buzu

O.,Matcov

A.,

Evaluarea

bunurilor

imobile:teorie

practic.

Chiinu.Epigaf,2003,46 pag.
5. Albu Ion, Analiza factorial a valorii de pia a imobilului rezidenial:monograf./ Ion
Albu, Svetlana Albu, Nicolaie Turcanu(red. Resp.).- Ch.:UTM, 2007,-128P, pag.54
Surse internet
6. http://www.arfc/gov.com accesata la 26.04.2014
7. http://www.999.md/ro/group/Agricultur%C4%83/ accesata la 07.05.2014
8. http://www.999.md/5482/788_ accesat la 14.05.2014
9. http://geoportal.md/ro/default/map#lat=165872.841555&lon=281727.426726&zoom=8&
accesata la 27.05.2014
10. http://makler.md/chisinau/nedvizhimosti/nedvizhimosti-prodaju/uchastki/drugienaselennye-punkty/w/652298 accesata la 21.05.2014
11. http://eco.md/index.php?option=com_content&view=article&id=816:investiiile-interenuri-cele-mai-sigure-in-timp&catid=102:real-estate&Itemid=473

accesata

la

21.05.2014
12. http://www.statistica.md/index.php?l=ro#idc=34& accesata la 20.05.2014
13. http://localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=2701 accesata la
27.05.2014
14. http://ro.wikipedia.org/wiki/C%C4%83u%C8%99eni accesata la 27.05.2014
15. http://www.anunturi.md/teren-agricol accesta la 27.05.2014
16. http://www.maia.gov.md/lib.php?l=ro&idc=28 accesata la 21.05.2014
17. http://businessportal.md/ro/catalog/agricultura/ accesata la 21.05.2014

38

ANEXE

Anexa nr.1 Vederea de sus a terenului analog nr.1


Anexa nr.2 Titlul terenului analog nr.1
Anexa nr.3 Titlul terenului evaluat

39

Anexa nr.1

40