GESTO ADMINISTRATIVA

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CONVENO DE CONDOMNIO
Conveno: o conjunto de normas que trata dos direitos e deveres do condomnio, que constituem a
sua lei interna. Ela s no pode mudar o que est estabelecido no Cdigo Civil e na lei 4.591/64. Deve
ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em Assemblia por proprietrios
que representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais.
A conveno deve servir de mapa para que o Sndico administre bem o condomnio. Seguindo uma
hierarquia de leis, no topo est a Constituio Federal, seguida pelo Cdigo Civil (agrupamento de
normas que regulam as relaes privadas da sociedade), da lei 4591/64 (conhecida como lei dos
condomnios), e finalmente a conveno e o regulamento interno do condomnio. Portanto, nem a
conveno nem o regulamento podem contrariar a legislao vigente no pas.
A conveno regulamenta a administrao e as relaes entre os condminos. O documento
registrado em cartrio de imveis da regio onde o prdio foi construdo para que o documento tenha
eficcia contra terceiros.
A observncia desse acordo obrigatria a todos, inclusive aos condminos que votaram contra e se
tornaram voto vencido, bem como aos inquilinos, meros ocupantes ou a qualquer pessoa que freqentar
o edifcio, ainda que temporariamente.
Todo morador deve ter uma cpia da conveno do seu condomnio. Uma cpia autenticada original
deve ficar com o Sndico e para os condminos bastam cpias comuns. Moradores novos, que no
tenham recebido a conveno da administrao ou do antigo proprietrio, podem solicitar uma cpia
no cartrio onde o texto foi registrado.
Geralmente, o documento entregue na primeira assemblia, quando implantado o condomnio.
Nessa assemblia inaugural elege-se o primeiro Sndico e aprova-se a conveno feita pela construtora.
O ideal seria que a construtora entregasse a conveno no ato da compra do apartamento, mesmo nos
casos de compra na planta, para que o morador tivesse tempo de analis-la. "A minuta da conveno
consta da documentao do prdio desde seu incio e uma exigncia da lei 4591/64". Na prtica, as
convenes acabam padronizadas pelas construtoras. O mesmo texto usado para muitos condomnios,
alterando-se apenas dados como metragem dos apartamentos, por exemplo. A conveno deve atender
as especificidades de cada edifcio. "O Sndico acaba assumindo um prdio com uma conveno cheia
de problemas, quando ela deveria servir de auxlio sua administrao".

Principais Itens
Apesar das peculiaridades de cada condomnio, certos tpicos costumam fazer parte da maioria das
convenes:
Discriminao da rea que cada um possui em metros quadrados (tanto da parte comum como da
autnoma).
Porcentagem de frao ideal a que cada um tem direito rea de terreno. Entende-se que frao
ideal a parte que no possvel dividir das reas comuns e do terreno, proporcional unidade
autnoma de cada condmino.
Formas de convocao, quoruns exigidos e competncia das assemblias.
Mandato e atribuies do Sndico, Conselho e Sub-sndico.
Penalidades para os condminos ou possuidores que no cumprirem com as determinaes da
conveno e do regulamento interno.

Qualquer alterao a ser feita na conveno precisa da aprovao de 2/3 dos condminos.
Regimento Interno: So as regras que regulam a conduta dos condminos (proprietrios, locatrios,
funcionrios e visitantes das unidades) para que haja uma convivncia harmnica entre as pessoas.
Exemplo, as regras para o uso das reas comuns, como piscina e salo de festas; Pelo novo Cdigo
Civil, o regulamento no deve mais ser um documento apartado da conveno, mas fazer parte dela.

Quando Mudar a Conveno

Conveno e regulamento interno no so eternos e precisam de alteraes periodicamente.
Principalmente com a entrada em vigor do Novo Cdigo Civil, em janeiro/2003, que trouxe uma srie
de modificaes na legislao, necessrio que os condomnios adequem suas convenes.
Veja abaixo alguns exemplos do que precisa ser alterado, em razo do Novo Cdigo Civil:
Multa devido a atraso no pagamento do condomnio, que era de at 20% caiu para 2%.
Multa de at cinco vezes o valor da taxa condominial para infratores reiterados.
Locao/venda da garagem.
Definio do "comportamento anti-social", etc.
fundamental que o trabalho de reviso da conveno seja feito em parceria com a administradora,
com a participao dos moradores e a orientao de um advogado especializado. Aps a reviso e
necessrio o recolhimento das assinaturas dos condminos, j que preciso 2/3 de aprovao para
alterar a conveno. "O zelador pea fundamental nessa etapa do trabalho". Apesar da dificuldade
em recolher as assinaturas e da resistncia s mudanas encontrada em muitos condminos, as
alteraes so necessrias.
Frao ideal: a parte indivisvel e indeterminvel das reas comuns e de terreno, proporcional
unidade autnoma de cada condmino. Como nem todos os condomnios apresentam unidades
autnomas com a mesma rea til, os proprietrios dos apartamentos ou casas maiores podem possuir
fraes ideais diferentes. Normalmente de acordo com essa frao ideal que so estipulados seus
deveres (como o valor do condomnio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas
votaes).
A conveno, depois de registrada no Cartrio de Registro de Imveis competente, deve ser obedecida
por todos os moradores, no podendo, contudo, ser contrria legislao em vigor. Deve conter, dentre
outras, as seguintes normas:
discriminao e especificaes das reas comuns e privativas;
definio das funes e das regras de utilizao das reas e servios comuns;
discriminao da forma e proporo dos pagamentos de despesas ordinrias e extraordinrias;
forma de escolha do Sndico, Subsndico e do Conselho Consultivo;
atribuies do Sndico e a definio se seu trabalho ser ou no remunerado;
modo e prazo de convocao das assemblias, bem como o quorum mnimo exigido;
forma de contribuio para constituio do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietrios
destinada a cobrir gastos no previstos;
forma e quorum mnimo necessrios para alterao da conveno e do regimento interno. Qualquer
alterao deve ser registrada em Cartrio de Registro de Imveis;
definio das funes do conselho consultivo.
A Conveno de Condomnio poder ser instituda por escritura pblica ou instrumento particular, sem
assemblia, quando as unidades pertencerem a um s condmino ou, se pertencerem a mais de um
condmino, todos o assinarem, ou finalmente, por deliberao, em assemblia, pelos condminos que

representarem pelo menos 2/3 (dois teros) das fraes ideais. (Art. 1333 CC).
Entretanto, qualquer que seja a forma de instituio da Conveno de Condomnio, o documento
dever ser registrado no cartrio do registro de imveis onde se encontrar registrado o imvel. As
demais alteraes tambm somente prevalecero contra terceiros depois de averbadas no registro
imobilirio.
A Conveno de Condomnio no obriga somente os condminos que a assinaram, obrigar tambm os
que no compareceram, os que adquiriram o imvel depois de sua instituio e os eventuais futuros
ocupantes do imvel a qualquer ttulo. Portanto o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o
cessionrio e etc. Tambm estaro obrigados nos termos da Conveno de Condomnio, embora sequer
a conheam.
A obrigatoriedade decorre da prpria essncia da relao jurdica nas edificaes em condomnio e da
publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorrio. que, se o documento
encontra-se registrado em cartrio, conforme a lei determina ningum poder ignor-lo ou alegar
desconhec-lo, vez que, sendo pblico, qualquer do povo ter acesso ao registro de documento. Mas,
importante observar que por fora da lei, entre outras avenas, no mnimo, a Conveno de
Condomnio dever conter:
a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das
diferentes reas;
o destino das diferentes partes;
o modo de usar as coisas e servios comuns;
encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e para
as extraordinrias;
o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
as atribuies do sndico, alm das legais;
a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos;
o quorum para os diversos tipos de votaes;
a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
a forma e o quorum para as alteraes de conveno;
a forma e o quorum para a aprovao do regimento interno, quando no includos na prpria
conveno.
O que a lei persegue a liberdade de cada condmino em manifestar e deliberar sobre a forma que
melhor entenda deva ser o relacionamento jurdico dos titulares de direitos sobre bens comuns e dos
interesses da comunidade condominial. Por isto a Conveno de Condomnio adquire status de lei
maior entre os condminos. Para atingir este estgio de sintonia na comunho de interesses complexos
foi necessrio que o legislador tambm criasse a "assemblia de condminos" como foro para o
exerccio democrtico da vontade individual, que resultasse a final, em deciso coletiva qual todos se
submeteriam.
O registro da conveno dever ser providenciado perante o cartrio de registro de imveis em que
estiver registrado o terreno, e poder ser providenciado pela construtora ou pelos condminos. As
despesas de registro devero ser suportadas pela construtora que vender o imvel.
Cada conveno de condomnio estabelece qual o quorum definido para alterar suas prprias clusulas,
entretanto, na hiptese de ser omissa a Conveno o quorum legal ser de 2/3 (dois teros) das fraes
ideais que compem o condomnio.
Deve ser observado que no se trata de dois teros de condminos presentes assemblia e sim de
condminos que detenham 2/3 (dois teros) de fraes ideais. (Art. 1333 CC).

Outro aspecto a ser considerado que em algumas hipteses, como alteraes que envolvam direitos
Individuais de condminos, como alterao de frao ideal, alterao quanto ao uso de vagas de
garagem j definidas na conveno, ou supresso ou concesso de qualquer direito a um dos
condminos, implica em violao do direito real, ou seja, modificao da propriedade individual, e
nestes casos, bvio, depender da aceitao de todos os condminos.
O inquilino no tem direito a voto em decises que envolvam alterao da conveno de condomnio.
O direito de voto do inquilino restringe-se s decises que envolvam despesas ordinrias e ainda assim,
se o proprietrio no estiver presente.

GESTO ADMINISTRATIVA
Confira abaixo uma lista completa das atribuies da administradora de condomnios.

GESTO ADMINISTRATIVA:
1. Gerenciamento dos arquivos documentais.
2. Controle do cadastro de proprietrios.
3. Atendimento (pessoal/telefnico) de condminos com fornecimento de informaes, solues de
problemas, etc..
4. Disponibilizao de banco de dados na INTERNET (servio cobrado parte).
5. Controle dos mandatos do Corpo Diretivo Sndico e Conselho Consultivo.
6. Servio de malote para a retirada e entrega de correspondncia no prprio Condomnio.
7. Assessoria s reunies do Corpo Diretivo (quando realizadas fora do horrio de expediente da
empresa ser cobrada parte).
8. Emisso e distribuio de cartas, circulares, editais de convocao e atas das Assemblias Gerais.
9. Presena nas Assemblias (qualificao e controle das presenas, esclarecimento de dvidas e
redao das respectivas atas) servio cobrado parte a razo de R$ 100,00.
10. Transcrio das atas no Livro prprio e registro no Cartrio de Ttulos e Documentos
11. Coleta de oramentos de obras e servios que se fizerem necessrios
12. Atendimento a fornecedores de materiais e servios
13. Elaborao das planilhas de concorrncia e acompanhamento financeiro das obras e servios
14. Gerenciamento do seguro de incndio (obrigatrio) e de responsabilidade civil (controle do
vencimento da aplice, coleta das propostas para a renovao, anlise e encaminhamento das mesmas
ao Sndico para a deliberao) .
15. Acompanhamento da liqidao de sinistros.
16. Gesto da situao/manuteno dos equipamentos de segurana, levando-se em conta as normas do
Corpo de Bombeiros, a legislao municipal (CONTRU) e as normas tcnicas da ABNT, a saber:
a) validade e renovao do AVCB Atestado de Vistoria do Corpo de Bombeiros
b) Certificado de Manuteno emitido pelo CONTRU (edifcios comerciais)
c) vencimento das cargas dos extintores de incndio;
d) testes hidrostticos dos extintores
e) hidrantes e registro de recalque do Corpo de Bombeiros
f) formao e treinamento da brigada de preveno e combate incndio
g) sinalizao de segurana
h) sistema de alarme
i) sistema de iluminao de emergncia
j) grupo gerador de energia eltrica
k) sistema de deteco de fumaa
l) portas corta-fogo
m) corrimos
n) escada de emergncia e rotas de fuga

o) sistema de pra-raios (medio hmica e abrangncia do sistema)

p) instalaes eltricas e controle de demanda das cargas instaladas
q) sistema de sprinklers
r) aplicao da legislao municipal referente aos deficientes fsicos (Lei Municipal n 11345/93)
17. Controle/emisso de grficos referente aos consumos de gua/esgotos, de energia eltrica e de gs
(so anexados s pastas mensais de prestaes de contas).
18. Administrao de locaes de espaos/reas comuns do edifcio (lajes de cobertura, fachadas, etc.)
servio cobrado parte na base de 5% da receita auferida pelo Condomnio.
19. Controle e atualizao do CNPJ do Condomnio. Eventual regularizao decorrente de problemas
incidentes em gesto anterior a nossa, ser cobrada parte, com preo submetido prvia
concordncia do Sndico.
20. Gesto dos contratos de conservao e de manuteno:
a) elevadores
b) porteiros eletrnicos
c) centrais telefnicas
d) antenas coletivas
e) reas ajardinadas
f) portes automticos
g) conjunto moto-bombas
h) aquecimento central
i) ar condicionado central
21. Gesto de contratos de prestao de servios terceirizados:
a) servios de vigilncia patrimonial
b) monitoramento de segurana 24 horas e sistema de proteo perimetral
c) servios de limpeza d) servios de portaria
22. Vistoria tcnica peridica nas instalaes e reas comuns com emisso de relatrios, ilustrado com
fotos quando for necessrio. As vistoria so realizadas sem nenhum nus para o Condomnio atravs da
nossa associada Techview Engenharia.
23. Assessoria nas reas de engenharia, arquitetura, paisagismo e decorao. Como essa assessoria
terceirizada, a elaborao de projetos ficar sujeira provao prvia do respectivo oramento.
24. Controle dos acessos (emisso de crachs, livros de anotaes, etc.).
25. Controle da manuteno das reas de recreao: salo de festas, salo de jogos, piscinas, salo de
ginstica, home theater, quadras poliesportivas, pistas de corrida, etc.
26. Controle e cobrana dos alugueis pelo uso do salo de festas, de churrasqueira, gazebo, etc.
27. Diligncias junto concessionrias de servios pblicos, cartrios e reparties pblicas para
obteno de parcelamentos, certides, etc. servio cobrado parte com base no Referencial da
AABIC.

GESTO DE RECURSOS HUMANOS:

1. Recrutamento de funcionrios
2. Seleo de funcionrios com pesquisa cadastral
3. Admisso e procedimentos de registro
4. Contrato de experincia.
5. Treinamento de funcionrios - interno e externo com realizao de cursos, palestras, etc.
6. Atualizao das fichas de registro dos funcionrios
7. Atualizao das carteiras profissionais. Preenchimento de declaraes para fins de concesso de
aposentadoria

9. Preenchimento da Relao de Salrios Contribuio para fins de concesso de benefcios

10. Preenchimento de Atestado de Afastamento do Trabalho para fins de concesso de auxlio doena
11. Preenchimento da CAT Comunicao de Acidente do Trabalho para fins de concesso de auxlio
acidente.
12. Formalizao de advertncias disciplinares
13. CAGED Cadastro Geral de Empregados e Desempregados
14. Confeco/atualizao do quadro de horrio de trabalho
15. Escala de revezamento e de frias elaborao e controle
16. Salrio-famlia controle/concesso
17. Controle das horas extraordinrias com elaborao de crach de ponto e controle do sistema de
ponto-eletrnico
18. Elaborao da folha de pagamento
19. Emisso dos comprovantes de pagamento dos salrios
20. Controle dos cartes salrios para saque em quiosques 24 horas
21. Elaborao da folha de pagamento do 13 salrio
22. Elaborao e recolhimento das guias de INSS (GPS)23. Obteno de CND Certido Negativa de
Dbitos com INSS
24. Elaborao e recolhimento das guias de FGTS GFIP e SEFIP
25. Obteno de CRF Certificado de Regularidade de Situao do FGTS perante Caixa Econmica
Federal
26. Conectividade social inscrio e acompanhamento junto Caixa Econmica Federal
27. Reteno e recolhimento de contribuies sindicais patronal e dos empregados
28. PIS cadastramento de novos funcionrios
29. PIS elaborao das guias e recolhimento
30. Emisso dos informes de rendimentos
31. Pesquisa cadastral dos funcionrios servios terceirizados e cobrados parte
32. Livro de inspeo trabalhista
33. Aquisio e controle de uniformes
34. Rescises dos contratos de trabalho planilha de clculo, emisso de recibos e guias
35. Homologao das rescises dos contratos no Sindicato de classe ou na DRT (reembolso de
despesas objeto de cobrana em separado).
36. RAIS Relao Anual de Informaes Sociais (servio especial que cobrado em separado com
base no Referencial de Servios Especiais da AABIC).
37. Recolhimento de Imposto de Renda retido na fonte dos funcionrios.
38. DIRF Declarao de Imposto de Renda retido na fonte (cobrado parte com base no Referencial
da AABIC).
39. Controle dos seguros de vida para suprir exigncia da conveno coletiva de trabalho.
40. Aquisio e distribuio de cestas bsicas atendimento conveno coletiva de trabalho.
41. Inscrio/renovao do Condomnio no PAT Programa de Alimentao do Trabalhador .
42. Vale alimentao/refeio.
43. Controle, aquisio e distribuio de vales transporte.
44. Convnio de assistncia mdica.
45. Convnio de assistncia odontolgica.
46. CIPA Atendimento NR-5.
47. EPI Atendimento NR-6.
48. PCMSO Atendimento NR-7 servio terceirizado e cobrado em separado..
49. PPRA Atendimento NR-9 servio terceirizado e cobrado em separado.
50. PPP Perfil Profissiogrfico Previdencirio servio terceirizado e cobrado em separado
51. LTCAT Laudo Tcnico das Condies do Ambiente de Trabalho servio terceirizado e cobrado
em separado.

GESTO FINANCEIRA:

1. Elaborao e acompanhamento das previses oramentrias.

2. Elaborao do quadro de rateio das despesas.
3. Emisso dos recibos/boletos bancrios.
4. Controle dos pagamentos das cotas condominias conferncia das baixas relacionadas pelo Banco.
5. Cobrana administrativa de devedores via carta e telefonemas.
6. Emisso de Declarao Negativa de Dbitos Condominiais.
7. Contas a pagar controle dos vencimentos e emisso de cheques para a liquidao dos pagamentos.
8. Quitao dos pagamentos no prprio caixa, via bancos ou on line.
9. Conciliao da conta bancria.
10. Gesto tributria clculo para aplicao das alquotas, reteno e recolhimento do PIS, COFINS,
CSLL, ISS, INSS e IRF.
11. Armazenamento de dados, inclusive controle da cumulatividade, para as informaes anuais dos
recolhimentos de PIS, COFINS e CSLL.
12. Prestao de contas mensais contas ordinria, undo de reserva, fundo de obras, fundo de custeio
do 13 salrio, etc., com elaborao de demonstrativos de pagamentos de despesas e de recebimentos
das contas.