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- a locao de imveis era inicialmente disciplinada pelo Cdigo Civil de 1916, na parte especial
dos contratos. Naquela ocasio, terminado o contrato, cabia imediata reintegrao da posse,
tendo em vista o esbulho cometido pelo locatrio que no devolvia o imvel locado;
- Diante da escassez de imveis, principalmente residenciais, bem como pela relevncia da
matria, fez-se necessria elaborao de lei especial para regular a locao de imveis
urbanos;
- Com efeito, a Lei 4.403, de 22 de janeiro de 1921, estabeleceu a prorrogao automtica
do contrato e, por alterao decorrente da Lei 4.624, de 28 de dezembro de 1922, possibilitou
ao inquilino provar que o senhorio no necessitava do imvel para impedir a reintegrao de
posse;
- Durante todo o sculo passado a matria passou por inmeras leis que a regulamentavam,
at ser promulgada Lei 6.649/79, que tratou as locaes com maior profundidade, mas pela
prpria evoluo dos tempos restou ultrapassada, agravando ainda mais a situao da moradia
urbana, surgindo assim a Lei 8245/91, que alterou significativamente o contedo da
legislao anterior, equilibrando a relao locador/locatrio.
Lei 6.649/79
Lei 8.245/91
LIMINARES J CONCEDIDAS:
a) ao por no desocupao do imvel aps solicitao do locador (comercial);
b) ao aps ter expirado o prazo dado ao locatrio para oferecer uma nova garantia (art. 59 1. VII)
c) ao de despejo por falta de pagamento (art. 59 1. IX) REsp 1207161 (STJ) ...tratando-se de
norma inserida na lei do Inquilinato, deve ter aplicao imediata, inclusive em processo em curso
1-
Redao anterior
Nova Redao
Exemplo
aluguel $ 1.000,00 contrato de 30 meses - multa de 3 alugueres - cumpriu 12 meses
R$ 1.000,00 x 3 meses = R$ 3.000,00 : 30 = R$ 100,00/ms x 18 (meses faltantes) =
R$ 1.800,00 = multa proporcional
A infrao de qualquer clusula do presente contrato, em especial as referentes ao uso,
SUB-ROGAO LEGAL
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Nova redao
MODELOS
Notificao comunicando a sub-rogao no contrato de locao Na qualidade de excnjuge do locatrio original do imvel situado a Rua Minerva 00, que foi locado e afianado
por VSas, nos termos do 1. do art. 12 da Lei 8245/91, sirvo-me da presente para notific-los
que, em virtude de sentena anexa do juzo de Direito da (...) Vara de Famlia e Sucesses do
Foro........, foi homologada a separao da notificante e seu cnjuge. Ter, assim, o Sr. Fiador,
querendo, o prazo legal de 30 dias, a contar do recebimento desta, para requerer exonerao nos
termos do 2., do art. 12, da Lei 8245/91.
Notificao encaminhada pelo fiador, dando notcia de sua exonerao Em virtude do
contido no 2. do art. 12 da Lei 8245/91, na qualidade de fiador do contrato de locao
celebrado entre VSA e o Sr. Fulano de tal, serve a presente para, tempestivamente, notific-lo
da minha exonerao da fiana prestada em razo de sub-rogao legal no contrato de locao
nos termos do documento anexo. Portanto, fica VSA notificado de que a garantia fidejussria
permanecer por mais 120 dias contados do recebimento desta ou da substituio eventualmente
operada pelo atual locatrio antes do prazo legal de subsistncia da garantia.
Notificao exigindo novo fiador na qualidade de locador do imvel da Rua....., que se
encontra locado VSA, em virtude da insubsistncia da garantia prestada, sirvo-me da presente
para, nos termos do nico do artigo 40 da Lei 8245/91, notific-lo para substituir a garantia,
no prazo improrrogvel de 30 dias, sob pena de infrao legal e conseqente despejo. Para tanto,
VSA dever apresentar certides negativas de protestos e distribuio de aes do fiador e seu
cnjuge, bem como da matrcula atualizada com at 30 dias de expedio, do imvel da
propriedade dos garantidores, livre e desembaraado de nus reais, no mesmo Municpio deste
contrato, alm de declarao em que concordam com a assuno da obrigao, diligenciando
para que compaream para assinar aditivo ao vertente contrato.
EXTENSO DA GARANTIA
Redao anterior
Nova redao
Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio,
qualquer das garantias da locao se estende at a qualquer das garantias da locao se estende at a
efetiva devoluo do imvel.
efetiva devoluo do imvel, ainda que
prorrogada a locao por prazo indeterminado,
por fora desta Lei.
S que nem sempre foi assim:
- At 2006, os Tribunais entendiam que o fiador se exonerava automaticamente aps
vencimento do contrato, pois a fiana deveria ser interpretada restritivamente, mesmo que
constasse clusula de responsabilidade at a entrega das chaves, o que gerava enorme
descontentamento entre locadores e de seus representantes. (Smula 214 do STJ).
* STJ; Ag. Rg. no REsp 833.492/SP, 5. T., j. 12.09.2006. Rel. Min. Gilson Dipp;
- O STJ j se posicionou que a responsabilidade do fiador se estende at a entrega das chaves.
FIADOR
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Nova redao
Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a
substituio da modalidade de garantia, nos substituio da modalidade de garantia, nos
seguintes casos:
seguintes casos:
Imorte do fiador;
Imorte do fiador;
IIausncia, interdio, falncia ou
IIAusncia, interdio, recuperao
insolvncia do fiador, declarados
judicial, falncia ou insolvncia do
judicialmente;
fiador, declaradas judicialmente;
IIIalienao ou gravao de todos os
IIIalienao ou gravao de todos os
bens imveis do fiador ou sua
bens imveis do fiador ou sua
mudana
de
residncia
sem
mudana
de
residncia
sem
comunicao ao locador;
comunicao ao locador;
IVexonerao do fiador;
IVexonerao do fiador;
Vprorrogao da locao por prazo
Vprorrogao da locao por prazo
indeterminado, sendo a fiana ajustada
indeterminado, sendo a fiana ajustada
por prazo certo;
por prazo certo;
VIdesaparecimento dos bens mveis;
VIdesaparecimento dos bens mveis;
VIIdesapropriao ou alienao do
VIIdesapropriao ou alienao do
imvel;
imvel;
VIII- desapropriao ou alienao do
VIII- desapropriao ou alienao do
imvel;
imvel;
IXliquidao ou encerramento do fundo
IXliquidao ou encerramento do fundo
de investimento de que trata o inciso
de investimento de que trata o inciso
IV do art. 37 desta Lei.
IV do art. 37 desta Lei.
XProrrogao da locao por prazo
indeterminado uma vez notificado o
locador pelo fiador de sua inteno
de desonerao, ficando obrigado
por todos os efeitos da fiana,
durante 120 (cento e vinte) dias aps
a notificao ao locador.
Pargrafo nico. O locador poder notificar o
locatrio para apresentar nova garantia locatcia no
prazo de 30 ( trinta ) dias, sob pena de
desfazimento da locao.
Uma das novas situaes onde cabvel a exonerao do FIADOR ( liminar )
Notificao exigindo novo fiador na qualidade de locador do imvel da Rua Sapucaia, que se
encontra locado VSA, em virtude da insubsistncia da garantia prestada pela exonerao do
seu fiador, apresentado originariamente no contrato e que logrou notificar-me nos termos do art.
40, X da Lei 8245/91 ( doc. anexo), sirvo-me da presente para, nos termos do nico do artigo
40 da Lei 8245/91, notific-lo para substituir a garantia, no prazo improrrogvel de 30 dias, sob
pena de infrao legal e conseqente despejo (art. 59, VII da Lei 8245/91). Para tanto, VSA
dever apresentar certides negativas de protestos e distribuio de aes do fiador e seu
cnjuge, bem como da matrcula atualizada com at 30 dias de expedio, de imvel da
propriedade dos novos garantidores, livre e desembaraado de nus reais, no mesmo Municpio
deste contrato, alm de declarao em que concordam com a assuno da obrigao,
diligenciando para que compaream para assinar aditivo ao vertente contrato.
Por cautela, recomenda-se que a exigncia por novo fiador idneo, que seja domiciliado no
municpio onde tenha que prestar fiana, esteja previsto no contrato de locao.
II- (...)
III- (...)
IV- (...)
V - (...)
VI - o disposto no inciso IV do art. 9., havendo a
necessidade de se produzir reparaes urgentes no
imvel, determinadas pelo poder pblico, que no
possam ser normalmente executadas com a
permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las;
VII- o trmino do prazo notificatrio previsto no
pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de
nova garantia apta a manter a segurana inaugural
do contrato;
VIII- o trmino do prazo da locao no
residencial, tendo sido proposta a ao em at 30
(trinta) dias do termo ou do cumprimento de
notificao comunicando o intento de retomada;
IX- a falta de pagamento de aluguel e acessrios
da locao no vencimento, estando o contrato
desprovido de qualquer das garantias previstas
no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso
de extino ou pedido de exonerao dela,
independentemente de motivo.
depsito de 3 meses de garantia ( o relator ao deferir a liminar entendeu ser caso de extino de
garantia, pois a dvida era superior ao depsito)