Sunteți pe pagina 1din 53

Ministerul Educaiei al Republicii Moldova

Universitatea Tehnic a Republicii Moldova


Facultatea Cadastru Geodezie i Construcii
Catedra: Evaluarea i Managementul Imobilului

PROIECT DE AN
La disciplica: Evaluarea tehnic a imobilului
Tema: Evaluarea tehnic a casei de locuit din s.Cruglic r.Criuleni

A elaborat:

st. gr. EI-1211 Batcu Diana

A verificat:

conf. unif., dr. Albu Ion

Chiinu 2014

CUPRINS
INTRODUCERE ...................................................................................................3
1. NOIUNI GENERALE PRIVIND EXAMINAREA I EVALUAREA
STRII TEHNICE A BUNURILOR IMOBILE I ELEMENTELOR
CONSTRUCTIVE ..................................................................................................................4
1.1 Deprecierea factor major de influen. Deprecierea funcional i economic
...4
1.2 Sistemul informaional n inspectarea i examinarea strii tehnice a construciei .7
1.3 Fomarea i nregistrarea bunurilor imobile..............................................................13

2. ISPECTAREA BUNULUI IMOBIL .........................................................................18


2.1. Metode i tehnici de inspectare a bunului imobil ...................................................18
2.2. Inspectarea propriu zis i caracteristica elementelor constructive ........................22
2.3. Analiza inspectrii bunului imobil i a elementelor constructive............................27

3. ESTIMAREA UZURII FIZICE A BUNULUI IMOBIL ..................................33


3.1 Metode de estimare a uzurii fizice ..........................................................................33
3.2 Estimarea uzurii fizice a elementelor constructive a bunului imobil .......................37
3.3 Estimarea uzurii fizice a bunului imobil. .................................................................45

CONCLUZII I RECOMANDRI ................................................................................47


BIBLIOGRAFIE ...................................................................................................................48
ANEXA 1 Planul cadastral al obiectului 50

INTRODUCERE
Pe parcursul perioadei de exploatare orice construcie acumuleaz o anumit uzur
inevitabil, astfel, rezult c, una din cele mai universale modaliti de a nltura aceste efecte
negative, de a mri stabilitatea i durata de exploatare a construciei este de a realiza un control
complex.
Expertiza construciilor este una din cele mai importante probleme, care apare n timpul
procesului de exploatare a costruciilor. O mare parte din construcii nu-i ating durata normativ
de via, aceasta datorndu-se faptului c nu au fost depistate la timp defectele constructive i
deteriorrile aprute n perioada de exploatare i astfel, s-a permis generarea degradrilor pn n
msura n care costrucia i-a pierdut capacitatea funcional.
Scopul acestei lucrri este de a determina gradul de uzur fizic a tuturor elementelor n
parte, pentru a stabili cu precizie gradul total de uzur al costruciei.
Obiectivele care contribuie la ndeplinirea scopului sunt:
Examinarea i evaluarea strii tehnice a imobilului;
Inspectarea i caracteristica elementelor constructive;
Analiza inspectrii bunului imobil i a elemntelor constructive;
Estimarea uzurii fizice a elementelor constructive i a bunului imobil.
Obiectul inspectrii l constituie o cas de locuit construit prin anii 1991-1993 din satul
Cruglic, raionul Criuleni, la moment fiind fucionabil.
Lucrarea dat este structurat n trei pri, unde prima parte se bazeaz pe teorie legat de
examinarea i evaluarea bunului imobil i anume se descrie influena deprecierii i se expune
inspectarea si examinarea strii tehnice a construciei.
Partea a doua conine descrierea inspectrii propriu zis a obiectului selectat. Aceast
descriere conine caracteristica elementelor constructive i analiza rezultatelor obinute n urma
inspectrii.
A treia parte se bazeaz pe calcule ale uzurii fizice a elementelor constructive, precum i
a uzurii totale a construciei prin toate metodele de estimare a uzurii. Fiind expuse patru metode
de determinare a uzurii n final se alege acea metoda prin care rezultatul obinut este cel mai
precis.
Lucrarea se finalizeaz cu expunerea concluziilor, recomandrilor i soluiilor de reabiliatare a
elementelor constructive i a cldirii ntregi pentru o utilizare ndelungat a acesteia.
Lucrarea dat conine 51 pagini, sunt prezente 31 figuri i 13 tabele.
3

1.

NOIUNI

EVALUAREA

CONCEPTUALE

STRII

TEHNICE

PRIVIND

EXAMINAREA

BUNURILOR

IMOBILE

I
I

ELEMENTELOR CONSTRUCTIVE
1.1 Deprecierea factor major de influen. Deprecierea funcional i economic
Tipurile de depreciere ce pot aprea n timp
Deprecierea reprezint reducerea calitailor de consum ale bunului imobiliar din punct de
vedere al investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul
aciunii diferitor factori. De regul, deprecierea se exprim n procente iar expresia ei valoric
poart denumirea de depreciere acumulat a bunului imobiliar. Urmtoarele forme ale deprecierii
sunt specificate n Standardele Internaionale de Evaluare 2001, figura 1.1 [15].

Formele
deprecierii
Depreciere
economic

Uzur fizic

Depreciere
funcional

Figura 1.1 Formele deprecierii


Sursa: elaborat de autor [15]
Teoretic, deprecierea poate ncepe s se acumuleze de la finalizarea construciei, chiar
dac reprezint cea mai bun utilizare a amplasamentului. Avnd n vedere clasificarea n una din
categoriile de construcii necesar exploatrii, construcie n afara exploatrii, construcie n curs
de execuie sau construcie n curs de dezvoltare, deprecierile luate n calcul vor conduce la tipul
de valoare care corespunde fiecrui caz n parte (valoare de pia, valoare de utilizare, valoare de
investiie etc.). Cea mai complex situaie o prezint construciile n afara exploatrii, care se
evalueaz la valoarea de pia i pentru care estimarea deprecierii va putea fi efectuat pe baza
aspectelor descrise n continuare.
Deprecierea este o pierdere de valoare a costruciei din orice cauz, reprezentnd
diferena dintre costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciei i valoarea ei de piat.
Uzura fizic se manifest prin fisuri, czturi, rosturi sau defecte de structur.
4

Deprecierea funcional este data de demodare, neadecvarea sau supradimensionarea


cldirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor sau echipamentelor ataate.
Neadecvarea funcional este similar cu uzura moral a mijloacelor fixe.
Deprecierea economic (din cauze externe) se datoreaz unor factori externi proprietii
imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietailor imobiliare n zon, urbanismul,
finanarea i reglementrile legale.
Uzura scriptic este o noiune contabil ce se refer la valoarea imobilizrilor reinut de
proprietar. Uzura scriptic (amortismentul) nu este o mrime dat de pia , ci este reglementat
de autoritatea fiscal sau aprecierile profesionitilor contabili i se raporteaz la costul istoric.
Durata de via economic este perioada de timp n care construciile contribuie la
valoarea proprietii imobiliare. Durata de via fizic poate depi durata de via economic,
dar reparaiile i modernizrile aduse construciilor mai vechi pot extinde durata de via
economic, care ns nu poate depi durata de via fizic.
Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat, n care construciile
vor continua s contribuie la valoarea proprietii imobiliare. Evaluatorul va estima durata de
via economic rmas, interpretnd atitudinile i reaciile cumprtorilor de proprieti
competitive.
Vrsta scriptic sau vrsta istoric sau calendaristic este numrul de ani trecui de la
terminarea construciei. Vrsta efectiv este dat de starea tehnic i utilitatea construciei. Vrsta
efectiv poate diferenia de cea scriptic, n funcie de lucrrile de ntreinere realizate n trecut.
Uzura fzic este determinat de deterioarea bunului imobiliar sub influen a diferitor
facori (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a
construciei, etc.). Pentru determinarea uzurii fizice pot fi aplicate mai multe metode. Unele
metode au drept scop calcularea sumei cheltuielilor necesare pentru mbunt irea strii fizice a
construciei, altele se bazeaz pe compararea obiectului evalurii cu alte bunuri imobiliare ce au
caracteristici imobiliare similare.
Deprecierea funcional ine de dezvoltarea tehnologiilor contemporane care permit
crearea unor bunuri imobiliare noi cu capaciti mai nalte de a satisface necesit ile pie ii.
Tehnologiile noi ce pot contribui la deprecierea paril sau complet a valorii bunului imobiliar.
Deprecierea funcionl sau nvechirea funcional este determinat de necorespunderea
caracteristicilor cldirii i construciilor standardelor contemporane ale pieii i cerinelor
consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit, etc).Deprecierea economic este
deteminat de influena unor facori externi bunului imobiliar.

Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, ce se rsfrnge asupra cererii pentru
mrfuri i servicii, i ca rezultat asupra rentabilitii ntreprinderii, schimbrile pe piaa
imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare, etc.
n procesul de analiz a caracteristcilor fizice ale obiectelui evalurii este important de
determinat deprecierea acumult, care reprezint reducerea valorii de reconstituire sau nlocuire
a bunurilor imobiliare, exprimat prin nsemnarea uzurii fizice, deprecierii funcionale i
economice sau combinarea unora dintre ele.
Deprecierea este strns legat de facorul timpului, ciclul de via a bunului imobiliar i
reprezint o pierdere continu a calitii de consum ale bunului imobiliar.
Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecuperabile.
Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea, recuperarea creia este posibil din
punct de vedere fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabil include
mrimea cheltuielilor legate de nlturarea unuia din elementele deprecierii i contribuie la
majorarea valorii bunului imobiliar.
Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea creia vor fi
mai mari dect creterea probabil a valorii bunului imobiliar n rezultatul nlturrii elementelor
deprecierii.
Uzura fizic poate aprea att n rezultatul nvechirii construciei ct i n rezultatul
aciunii unor factori din exterior. Esena uzurii fizice este determinat de trecerea timpului n care
elementele construciei, utilajul i ntreaga cldire pierd o parte din calitile lor ini iale: se
reduce rezistena construciei n rezultatul creia cldirea se nvechete i se deterioreaz. nafar
de facorii de mediu i termenul de exploatare a construciei, uzura fizic poate aprea i n urma
nerespectrii condiiilor de exploatare i meninere a bunului, nlocuirea i reparaiile diferitor
elemente de construcie. Elementele construciei au diferite grade de durabilitate i diferite grade
de exploatare. Pe parcursul perioadei de via a construciei, intensitatea exploatrii diferitor
elemente de construcie este diferit, de exemplu scrile i pereii despritori.
Factorul timpul, deasemenea joac un rol important n determinarea mrimii uzurii fizice.
Uzura fizic depinde n mare msur de vrsta efectiv a construciei i termenul limit de
exploatare. Termenul limit de exploatare este definit ca perioada de timp n decursul creia
elementele constructive ale cldirii i pstreaz rezistena, n procesul estimrii fizice
evaluatorul examineaz vrsta efectiv a construciei i durata de via economic.
Acumularea uzurii fizice poate fi oprit sau ncetinit n rezultatul efecturii reparaiei
capitale a construciilor, nlocuirii sau nnoirii elementelor constructive a obiectelor imobiliare
sub influena factorilor interni (fizici, chimici) i externi (naturali) odat cu trecerea timpului se
majoreaz, proprietile consumatorii se micoreaz, se reduce perioada de via i utilitatea
6

obiectului, se reduce valorea acestuia. Iat de ce este important de-a cunoate mrimea uzurii
fizice.
Aprecierea uzurii fizice constituie o actualitate din urmtoarele considerente:
1. Influena substanial a uzurii fizice asupra valorii obiectului imobiliar al cldiri, maini
i mecanisme);
2. Sunt greuti n determinarea mrimii uzurii totale din cauza construciilor complicate i
diversitii tipurilor obiectelor imobiliare, precum i diversitatea pronunrii uzurii fizice;
3. Perioade relativ scurte de via a unor obiecte imobiliare.
n dependen de obiectul imobiliar i scopurilor evalurii uzurii, utilizate n cadrul
evalurii, uzura fizic poate fi determinat prin diferite metode.
Deprecierea funcional i economic
Deprecierea funcional poate fi de obicei observat n timpul inspeciei proprietii.
Poate fi cauzat de neadecvarea sau supradimensionarea cldirii, stilului sau dotrilor.
Deprecierea economic este cauzat de factori din afara proprietii cum ar fi schimbrile n
cerere, utilizrile generale ale proprietilor din zon, standardele locale, finanrile i
reglementrile locale. Deprecierea funcional se realizeaz pe msura modificrii cerinelor la
condiiile funcionale a obiectelor i apariiei noilor tehnologii. Valoarea deprecierii funcionale
recuperabile, ce necesit nlocuire sau modernizare a elementelor obiectului evaluat, corespunde
cheltuielilor de nlocuire a utilajului nvechit.
n cazul modificrii factorilor macroeconomici sau microeconomici, mediului extern de
funcionare a obiectului imobiliar, apare uzur extern sau economic. Aceasta este
irecuperabil, deoarece mrimea cheltuielilor corespunztoare de nlturare, de regul, este mai
mare dect majorarea valorii dup lichidarea factorilor negativi din exterior. Costul deprecierii
economice n dependen de informaia dispus poate fi determinat prin diferite metode. n
practica evalurii tradiional se realizeaz prin metoda comparaiilor pare i capitalizarea
pierderilor de rent, precum i prin metoda micorrii veniturilor. Metoda comparaiilor pare
prevede, c se compar dou obiecte identice prin prezena i lipsa influenelor factorilor externi,
unul din care are simptome de depreciere economic, iar altul nu. Prin utilizarea acestei metode
este necesar:

De a determina obiectele analogice, identice cu obiectul evaluat;

De a petrece coreciile la diferenele pe obiecte, excluznd factorii externi;

De a determina diferena n preurile de vnzare, care i determin valoarea deprecierii


economice.
Utilizarea acestei metode necesit prezena unui numr mare de date despre preul

vnzrilor obiectelor analogice.


7

Metoda capitalizrii pierderilor de rent se compar veniturile de la plata de arend a


obiectelor identice.Prin utilizarea acestei metode este necesar de a avea date despre rent (plata
anual de arend) la obiectele identice.
1.2 Sistemul informaional n inspectarea i examinarea strii tehnice a construc iei
Un sistem reprezin un ansamblu de elemente (componente) interdependente ntre care se
stabilete o interaciune dinamic, pe baza unor reguli prestabilite, cu scopul atingerii unui
anumit obiectiv. Conform teoriei sistemelor orice organism economic este un sistem.
Sistemul informaional reprezint un ansamblu de mijloace i legturi comunicaionale
(circuite sau fluxuri), metode, tehnici i proceduri destinate colectrii, transmiterii, prelucrrii,
stocrii i securitii datelor i a informaiilor externe i interne necesare unei mai bune
desfurri a activitii organizaiei (managerii sunt interesai n a construi sisteme informatice
pentru colectarea informaiei nregistrate, stocarea si procesarea lor).
Este un instrument indispensabil conducerii, avnd ca pri componente mijloacele i
procedeele ce asigur legturile ntre elementele de execuie i elementele decizionale pentru
conducere i organizare.
n felul acesta, prin sistemul informaional se pot cunoaste la timp i n cantit i necesare
toate elementele de caracterizare a activitilor desfurate, el cuprinznd fondul de informa ii,
tehnicile de colectare i stocare, mijloacele i metodele necesare n vederea prelucrrii i
transmiterii informaiilor. [16]
Exist 3 categorii de activiti care produc informaii:
activiti de intrare a datelor;
de procesare;
de ieire a rezultatelor.
Informaiile produse sunt folosite pentru:
controlul operaiilor;
analiza problemelor;
adoptarea deciziilor;
realizarea de produse i servicii noi.
Informaia cuprinde 6 caracteristici de baz:
s fie oportun (este legat de timp);
claritatea;
completitudinea (fond suficient de date pertinente);
concizia (ct mai comprimat, fr detalii inutile);
fidelitatea informaiei (adevrul);
8

relevana (gradul de utilitate pragmatic a informaiei).

Categorii de activiti care produc informaii


- activiti de intrare a
datelor
- de procesare
- de ieire a rezultatelor

Folosirea informaiei
- controlul operaiilor
- analiza problemelor
- adoptarea deciziilor
- realizarea de produse i
servicii noi.

Caracteristicile de baz a
informaiei
- s fie oportun
- claritatea
- completitudinea
- concizia
- fidelitatea informaiei
- relevana

Figura 1.2 Informaia


Sursa: elaborat de autor
Sistemele informaionale se clasific:
sisteme informaionale formale - definirea i acceptarea datelor i a procedurilor pentru
colectarea, stocarea, procesarea, diseminarea i utilizarea datelor, sunt de obicei predefinite i
opereaz cu anumite reguli, modificrile sistemului nefiind uor de realizat;
sisteme informaionale informale se bazeaz pe acorduri implicite i reguli de comportament,
care nu sunt redefinite.
Informaia este important pentru:

luarea unor decizii cu scopul de a imbunti organizarea serviciilor i facilitilor;

realizarea planificrii, implementrii, monitorizrii i evalurii participative.


Expertiza tehnic a construciilor prevede un complex de lucrri privind examinarea
detaliat a construciei la faa locului, studierea documentaiei de proiect i de execu ie,
verificarea schemei i a soluiilor de construcie din punct de vedere al cerinelor normative,
examinarea condiiilor geotehnice, constatarea neconformitilor, evaluarea influenei acestora
asupra strii tehnice a construciei, efectuarea calculelor privind rezisten a i stabilitatea ei,
elaborarea recomandrilor privind lichidarea neajunsurilor i consecinelor acestora, lucrri
grafice etc. Pentru aceasta expertul tehnic utilizeaz o diversitate mare de informaie.
Datele necesare de evideniat sunt urmtoarele:
Perioada n care a fost proiectat i executat construcia;
Care este destinaia construciei, amplasarea;

Descrierea construciei (numr de nivele, structura de rezisten, dimensiunile, sistemul


de compartimentare de nchidere, materialele din care este executat construcia.)
Interveniile suportate, reparaiile i modificrile, careva abateri sau evenimente deosebite
produse pe perioada exploatrii.
Msura n care proiectul respect prevederile prescripiilor n vigoare referitoare la
conformarea i alctuirea construciilor.
Caracteristica materialelor din proiect i a imobilului.
n urma efecturii examinrii tehnice a cldirii, expertul elaboreaz raportul de expertiz,
n care analizeaz i toate documentele scrise i desenate de care a dispus.
Din documentaia stipulat fac parte:
proiectul construciei sau, n lips, releveele de arhitectur i ale structurii de rezisten
ntocmite n cadrul expertizei;
studiul sau referatul geotehnic i modul cum a fost ntocmit: pe baza unor foraje, sondaje
sau spturi efectuate n cadrul expertizei i/sau date obinute din studii geotehnice
elaborate pentru construcii nvecinate;
documente sau informaii privind istoricul construciei, comportarea la cutremurele
trecute sau la alte aciuni extraordinare, existena unor expertize elaborate cu alte ocazii,
date referitoare la modificrile, reparaiile sau consolidrile efectuate;
releveele degradrilor construciei perei, tavane, fundaii, scri, stilpi, grinzi,
buiandrugi etc.;
notele privind rezultatele decopertrilor i sondajelor efectuate la interiorul i exteriorul
construciei pentru aflarea structurii de rezisten sau a unor vicii ascunse;
buletinele de analiz i referatele cu rezultatele i concluziile determinarilor i
ncercrilor experimentale;
tema cu modificrile solicitate de beneficiar daca este cazul asupra funcionalului,
faadelor etc. construciei nsoit eventual de documente i avize;
breviarul de calcul cu rezultatele analizei structurii n starea actual, dup efectuarea
eventualelor transformri cerute de beneficiar i dup realizarea msurilor de
intervenie/consolidare, dac sunt necesare.
Coninutul-cadru al expertizei tehnice trebuie s includ:
a) documentele n baza crora a fost efectuat expertiza tehnic, scopul expertizei,
necesitatea acesteia etc.;
b) caracteristica construciei din punct de vedere arhitectural, funcional i structural;
beneficiarul, proiectantul, executantul, etapa la care se afl construcia;
10

c) schema i soluiile de construcie, condiiile geotehnice ale terenului, situaia urbanistic;


d) starea tehnic a elementelor constructive i a construciei n ansamblu, neconformitile
depistate, cauzele i consecinele acestora, estimarea degradrilor;
e) concluziile i recomandrile de consolidare, fundamentarea i optimizarea acestora din
punct de vedere tehnic, economic, tehnologic, funcional etc.;
f) schie, detalii de execuie i alte materiale grafice.
Fuciile sistemului informaional sunt reprezentate n figura 1.3

asigur
informaiile
decizional
necesare lurii
deciziilor

asigur
operaionalizar
ea deciziilor i
operaional
metodelor
mangeriale

asigur informaii
necesare
mbogirii
de
cunotinelor i
documentare
pregtirii
profesionale a
salariailor

Figura 1.3 Funciile sistemului informaional


Sursa: elaborat de autor [18]
Fiecare raport de expertiz tehnic se finalizeaz cu concluzii i recomandri privind
exploatarea n continuare a construciei, care trebuie s fie tehnologic realizabile. Recomandrile
i concluziile privind demolarea total a construciei pot fi naintate numai n cazul n care
construcia nu poate fi reabilitat, nu asigur sigurana n exploatare i securitatea oamenilor sau
prezint pericol, ce nu poate fi evitat, pentru mediu i obiectele nvecinate.
Pentru a efectua o expertiz tehnic calitativ se urmrete proiectul de rezisten i de
arhitectur a costruciei, iar n cazul lipsei acestora, pe baza releveelor care se execut odat cu
evaluarea. Sunt situaii n care elementele structurale nu se vd pentru c sunt ascunse de finisaj
sau izolaii. De aceea se efectueaz decopertri sau desfaceri ale acestor protecii pe unele
poriuni pentru a se recunoate elementele structurale. Se studiaz n special elementele verticale:
stlpiorii i pereii din beton/ beton armat, zidrii; elemente principale i secundare ale
planeelor: plci, centuri, grinzi, rigle; elemente de acoperi; elemente prefabricate folosite i
11

modul de mbinare; sisteme de contravntuire; scri, podeste; elemente de nchidere i de


compartimentare; sistemul de fundare; elemente de finisaj i de izolare n msura n care sunt
fixate de componentele structurale. [11]
Expertiza tehnic este o procedur de investigare tehnic a cldirii i presupune cercetare,
studiere minuioas, la nivel tehnic efectuat sistematic, cu scopul general de a caracteriza starea
tehnic a construciei. Pentru aceasta expertul tehnic utilizeaz o diversitate mare de informaie.

n funcie de provenie informaiile pot sa fie:

Informaii de la
beneficiar

Informaii de la
proiectant

Informaii din arhiva


unor organisme
mputernicite cu
dreptul de stocare a
acestor tipuri de acte

Informaii colectate
n momentul
investigrii de ctre
specialistul expert
Figura 1.4 Clasificarea informaiei dup provenien
Sursa: elaborat de autor [16]
La realizarea unei lucrri de examinare i expertiz tehnic, expertul se ghideaz
deasemenea de surse informaionale ca literatura de specialitate, legile i norme referitoare la
expertiza tehnic a costruciilor i modul de exploatare a acestora, unele din ele sunt:
-

Legea Nr. 721 din 02.02.1996 privind calitatea n costrucii;

Hotrrea Guvernului R.M. nr. 936 din 16.08.2006 pentru aprobarea


Regulamentului privind expertiza tehnic n contrucii;

53-86(), ,
, 1987-07-01.

57-88(), ,
, 1989-07-01.

61-89(),

,
, 1990-07-01.
-

i altele.

De asemenea un document important care e analizat de experii n domeniul examinrii


tehnice este Cartea tehnic a construciei, care reunete ansamblul documentelor tehnice
12

referitoare la proiectarea, execuia, exploatarea i urmrirea comportrii n timp a cosntruc iei i


instalaiilor aferente acesteia i trebuie s cuprind toate datele i informaiile necesare pentru
identificarea i evaluaea strii tehnice a evoluiei ei n timp. [17]
La analiza documentului dac expertul nu este de acord cu datele nscrise n el i i par
suspicioase, este dator sa le verifice printr-o inspectare la faa locului. Expertul trebuie sa
respecte ntocmai toate exigenele, doarece acesta poart rspundere pentru soluiile propuse n
raportul de expertiz, conform legislaiei n vigoare. Pentru nclcarea legislaiei n construcii i
a prevederilor prezentului Regulament, organul central de specialitate al administraiei publice n
domeniul construciilor poate retrage titlul de expert tehnic atestat.
Rezultatele expertizelor tehnice pot fi contestate la adresarea n scris a Inspeciei de Stat
n Construcii, autoritilor administraiei publice locale i organelor de drept, organului central
de specialitate al administraiei publice n domeniul construciilor. Concomitent cu adresarea, se
prezint argumentele i documentele necesare pentru contestarea rezultatelor expertizei tehnice.
n dependen de diversele metodologii de realizare a expertizei tehnice, rezultatele
analizelor se pot sistematiza, nota i consemna n diverse tipuri de documente sau formulare,
care cuprind sintetic constatrile referitoare la elementele structurale i nestructurale. n final, n
funcie de importan, construcia primete un calificativ prin care se apreciaz capacitatea sa de
rezisten sau se caracterizeaz sub raportul riscului sau a siguranei.
1.3. Formarea i nregistrarea bunurilor imobile
Formarea bunurilor imobile reprezint un complex de lucrri executate n vederea
apariiei unui nou bun imobil, ca obiect de drept independent n orice scop, care nu contravine
legislaiei, inclusiv n scopul transmiterii terenurilor n proprietate sau folosin, efecturii
tranzaciilor cu bunuri imobile, dezvoltrii terenului (construirea unor construcii i altor lucrri),
mpririi bunului imobil proprietate comun, schimbului de terenuri, separrii sau comasrii
bunurilor imobile, vnzrii la licitaie a unei poriuni de teren i/sau unei pri de construcie, etc.
Conform legislaiei n vigoare, formarea bunului imobil se iniiaz de proprietarul
acestuia (bunului imobil), inclusiv statul sau unitatea administrativ-teritorial, prin intermediul
autoritii mputernicite cu administrarea bunului, titularii de drepturi reale i de alte drepturi
patrimoniale cu acordul proprietarului, instana de judecat i organele fiscale, n cazurile
prevzute de legislaia n vigoare.
Lucrrile ce in de formarea bunurilor imobile se execut de oficiile cadastrale teritoriale
ori de ntreprinderi de stat sau private, care dispun de ingineri cadastrali certificai.
Formarea bunurilor imobile are loc n urmtoarea consecutivitate i conine urmtoarele
13

aciuni: [19]
a) depunerea cererii de formare a bunului imobil;
b) efectuarea studiului privind posibilitatea formrii bunului imobil;
c) elaborarea proiectului de formare a bunului imobil;
d) ntocmirea planului cadastral;
e) emiterea deciziei de formare a bunului imobil;
f) nregistrarea bunurilor imobile nou formate;
j) evaluarea bunurilor imobile nou formate.
Conform Legii Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile (art.9)
bunurile imobile se pot forma prin urmtoarele modaliti reprezentate n figura 1.5 [5]

separare

divizare

comasare

combinare

Figura 1.5 Modaliti de formare a bunurilor immobile


Sursa: elaborat de autor [5]
n continuare se va prezenta fiecarea modalitate de formare a bunurilor immobile mai
detaliat.
1) Separarea bunului imobil
Formarea prin separare este o modalitate de formare a unui bun imobil independent prin
desprinderea unei pri din bunul imobil nregistrat. Ca rezultat al formrii bunurilor imobile prin
separare n schimbul unui bun se vor forma dou sau mai multe bunuri imobile independente ale
aceluiai titular.
Prin separare se pot forma bunuri att din bunul imobil proprietate a unei persoane fizice
sau juridice, ct i din bunul imobil proprietate comun. n acest din urm caz, dup separare,
bunurile imobile formate vor rmne n proprietate comun, respectndu-se aceleai cote de
proprietate.
nregistrarea bunului imobil format prin separare i a drepturilor asupra lui se face n
temeiul actului ce confirm drepturile asupra bunului imobil iniial, al deciziei de formare a
bunului imobil i al planului cadastral sau geometric al bunului imobil.

14

n continuare se va prezenta un exemplu de separare a bunului imobil:

Figura 1.6 Separarea bunurilor immobile


Sursa: [19]
2) Divizarea bunului imobil
Formarea prin divizare este o modalitate de formare a unor bunuri independente prin
mprirea, la cererea coproprietarilor, a bunului imobil proprietate comun nregistrat i
ncetarea proprietii comune.
n caz de divizare a bunului imobil proprietate comun, coproprietarii, nainte de a
ncheia contractul de mprire, vor asigura elaborarea documentaiei de formare a bunurilor
imobile.
Divizarea bunului imobil se face, de regul, proporional cotelor-pri deinute de fiecare
coproprietar. La solicitarea coproprietarilor aceast proporie poate fi nclcat.
Tot procedura de divizare se va aplica i n cazul n care mprirea bunului imobil
proprietate comun pe cote-pri nu duce la desfiinarea total a proprietii comune pe cotepri. nregistrarea bunurilor imobile formate prin divizare i a drepturilor de proprietate asupra
lor se efectueaz n temeiul Contractului de mprire a proprietii comune, la care se anexeaz
planul cadastral sau geometric al bunurilor imobile formate. [19]
3) Comasarea bunurilor immobile
15

Comasarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin unirea a dou sau mai
multor bunuri imobile nregistrate avnd hotare comune, inclusiv hotare ce trec pe peretele
comun, aparinnd unuia i aceluiai proprietar sau aflndu-se n proprietatea comun a acelorai
persoane, la cererea lor.

Spre exemplu, poate avea loc comasarea mai multor terenuri cu

destinaie agricol care au hotare comune, precum i comasarea a dou gospodrii nvecinate. Se
poate aplica, la cererea proprietarului, o modalitate simplificat de formare a bunului prin
comasare, concomitent cu nregistrarea dreptului de proprietate asupra bunurilor dobndite.
Pot fi comasate att bunuri imobile proprietate individual, ct i bunuri imobile
proprietate comun. n cazurile bunurilor imobile proprietate comun pot fi comasate doar
bunurile imobile proprietate comun n devlmie sau numai bunurile imobile proprietate pe
cote-pri. n cazul comasrii bunurilor imobile proprietate comun n diviziune, cotele-pri n
bunul comasat se calculeaz de executantul lucrrilor cadastrale n cooperare cu coproprietarii,
inndu-se cont de cotele deinute de coproprietari n bunurile imobile iniiale. Cotele-pri n
bunul imobil format prin comasare se indic n decizia de formare.
nregistrarea bunului imobil format prin comasare i a drepturilor asupra lui se face n
temeiul temeiul actelor ce confirm drepturile asupra bunurilor imobile iniiale, deciziei de
formare a bunului imobil i planului cadastral sau geometric al bunului imobil format.

Figura 1.7 Comasarea bunurilor immobile


Sursa: [19]
4) Combinarea bunurilor imobile
Combinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin separarea unei pri din
bunul imobil nregistrat, fr a se forma un bun imobil independent, i alipirea ei la un bun
imobil adiacent.
16

Noua modalitate de formare ofer posibilitatea de a resistematiza dou proprieti


adiacente ale aceluiai proprietar, sau de a nstrina o parte a unui bun imobil prin unirea acestei
pri la bunul imobil adiacent.
n actul juridic de nstrinare a unei pri (contractului de nstrinare cu combinarea
bunurilor imobile) obiect al vnzrii nu va figura bunul imobil cu numrul cadastral, ci o
suprafa anumit a bunului imobil, n conformitate cu planul anexat la contract.
Modalitatea de formare a bunului imobil prin combinare poate fi aplicat numai pentru
bunurile adiacente cu aceiai destinaie.
Modificrile bunurilor imobile efectuate n legtur cu combinarea se consemneaz n
Registrul bunurilor mobile:
a) n cazul n care bunurile aparin aceluiai proprietar - n temeiul actelor ce confirm
drepturile asupra bunurilor imobile iniiale, al deciziei de combinare, al planurilor bunurilor
iniiale i al planurilor bunurilor imobile formate;
b) n cazul n care bunurile imobile aparin diferiilor proprietari - n temeiul contractului
de nstrinare i de combinare a bunurilor, al planurilor bunurilor imobile formate.

Figura 1.8 Combinarea bunurilor imobile


Sursa: [19]
Trasarea lotului n natur:
Stabilirea hotarelor lotului n natur conform coordonatelor punctelor de cotitur

17

nregistrate la OCT, folosind GPS-ul sau TS.

Figura 1.9 Trasarea lotului n natur


Sursa: [19]
Formarea bunurilor imobile prin separare, divizare, comasare sau combinare presupune
urmarea unor proceduri juridice i efectuarea unor lucrri tehnice n privina bunurilor imobile
supuse formrii. Cetenii care doresc s iniieze formarea bunului imobil trebuie s se adreseze
la oficiul cadastral teritorial pentru a fi ndrumai cum s nceap acest proces.

2. ISPECTAREA BUNULUI IMOBIL


2.1. Metode i tehnici de inspectare a bunului imobil
La etapa iniial de desfurare a lucrrilor de evaluare, evaluatorul trebuie s studieze
minuios toat documentaia tehnic a obiectului evalurii, s determine parametrii de baz care
caracterizeaz obiectul la data evaluarii i s inspecteze obiectul evaluarii. Inspectarea obiectului
evalurii trebuie s fie adecvat scopului evalurii. Evaluatorul urmeaz s stabileasc din timp
limitele inspectrii i s le menioneze ulterior n raportul de evaluare.
n practic exist o distincie clar ntre inspectarea bunului imobiliar i expertiza tehnic
a cldirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o condiie obligatorie a
evalurii, expertiza tehnic este efectuat destul de rar i doar n cazurile cnd evaluatorul nu este
18

n stare s estimeze singur starea tehnic a construciei sau a unor elemente constructive.
Expertiza tehnic este efectuat de specialiti calificai care dispun de autorizaiile
corespunztoare. Ea presupune analiza detaliat a strii cldirii n general i a elementelor
constructive n parte, structurii, materialelor de construcie, materialelor de finisare, terenului
(solului). Cunotinele evaluatorului pot s se limiteze doar la cunotinte generale privind
expertiza construciei, la metodele de expertiz a strii construciilor i la interpretarea corect a
rezultatelor expertizei.

Inspectarea, la rndul su, poart un caracter mult mai general i

superficial i reprezint vizitarea i examinarea bunului imobiliar n scopul obinerii informaiei


necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea proprietii imobiliare,
necesitatea efecturii unor lucrri necesare pentru a aduce bunul imobiliar n conformitate cu
cerinele pieii sau privind alte aspecte.
Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar s se desfoare cu participarea
reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru ntreinerea bunului imobiliar.
n procesul de inspectare este necesar s fie remarcate toate deficienele n construcii i
se recomand s fie fotografiat ntregul obiect, precum i deficinele remarcate, cum ar fi :
fisurile pereilor, grinzilor i a coloanelor, deficienele finisajului, pereii umezi, etc.
Unul din scopurile inspectrii este i verificarea corespunderii obiectelor indicate n
documentaia tehnic i cea de eviden cu situaia real de pe teren. Este important s fie
comparat denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile i conform
actelor evidenei contabile (n cazul bunurilor imobiliare utilizate n activitatea economic). De
regul, pentru bunurile imobiliare cu destinaie industrial datele din Registrul Bunurilor Imobile
i datele evidenei contabile nu corespund. O astfel de analiz a corespunderii nscrierilor oficiale
i a strii lucrurilor n realitate, va permite evitarea majorrii sau diminurii nentemeiate a
valorii proprietii imobiliare.
Este important s fie fixat data inspectrii obiectului evalurii, deoarece conform
practicii
generale data evalurii, indicat n raport, este considerat data ultimei inspectri a
bunului imobiliar.
Expertul tehnic este un specialist cu cunotine n domeniul construciei, exploatrii
construciei sau economist n construcii, recunoscut sau atestat oficial de ctre autoritatea
public, el efectueaz lucrri de verificare i cercetare a strii unei construcii.
Expertul tehnic este obligat:
a) s ntocmeasc un raport de expertiz care s conin consultrile fcute, soluiile
propuse cu justificrile acestora;
19

b) s nu extrag i s nu transmit, pentru a fi folosite n alte scopuri, elemente i detalii


de execuie verificate n cadrul expertizei i considerate de proiectant confideniale;
c) s pun la dispoziia organelor de control toate documentele necesare pentru
verificarea respectrii prevederilor prezentului Regulament;
d) s ntocmeasc i s in la zi registrul de eviden a lucrrilor de construcie i
proiectelor expertizate;
e) s respecte condiiile prevzute n contract.
Unul din cele mai universale modaliti de a mri stabilitatea i durata de via a oricrei
construcii este de a realiza un control complex, inspectare complex n rezultatul creea se vor
realiza lucrrile de reparaie sau reconstrucie.
Bunurile imobile pot fi supuse urmtoarelor tipuri de expertiz:
1. expertiza judiciara (aspectul legal) const n analiza dosarului cadastral; este necesar de
identificat dreptul de proprietate asupra terenului i asupra construciilor identificate.
2. expertiza amplasrii obiectului evalurii const n analiza factorilor de influen asupra preului
n procesul de tranzacionare a bunului imobil.
3. expertiza ecologic investigarea i analiza mediului ambiant.
4. expertiza terhnic const n inspectarea elementelor constructive i a sistemelor inginereti
pentru determinarea strii construciei i formularea recomandrilor pentru beneficiar.
5. expertiza economic analiza veniturilor ncasate n urma exploatrii sau administrrii bunurilor
imobile, povara fiscal axat pe imobil i rezervele existente ce pot fi valorificate; cheltuieli de
ntreinere, reparaii capitale, reconstrucie i renovare.
6. expertiza managerial - const n analiza sistemului managerial existent pentru planificarea
gestiunii eficiente a bunului imobil.

20

Expertiza
juridic
Expertiza
amplasrii
obiectului
evalurii

Expertiza
managerial
Tipuri de
expertiz
Expertiza
economic

Expertiza
ecologic
Expertiza
tehnic

Figura 2.1 Tipuri de expertiz


Sursa: elaborat de autor
Exist mai multe cazuri cnd proprietarul, beneficiarul sau administratorul unei
construcii are obligaia, necesitatea sau dorina de a cunoate starea cldirii i de a evalua
capacitatea sa de a rezista la diverse aciuni, din cauza unor degradri aprute n structura de
rezisten ca urmare a vechimii sale sau de diferite modificri funcionale sau tehnologice care
cer intervenii.
Sunt stabilite mai multe metodologii de apreciere a strii construc iilor existente care se
bazeaz pe cteva principii comune:
1. Evaluarea strii unei construcii se face n etape succesive, din ce n ce mai complexe,
pentru o cunoatere mai amnunit i exact a condiiilor n care se afl i func ioneaz
elementele structurale i nestructurale ale cldirii;
2. Procesul de evaluare se decurge pe mai multe niveluri:
a) Stabilirea datelor iniiale din analiza documentaiilor existente privind construcia
i din prescripiile tehnice valabile la data execuiei;
b) Evaluarea preliminar calitativ, prin observri directe, analize vizuale i inspecii
la faa locului;
c) Evaluri calitative suplimentare, dup necesitate i decopertri;
d) Evaluarea preliminar analitic;
21

e) Evaluarea analitic detaliat, care conine o complexitate sporit;


3. Procedurile de evaluare menionate pot fi utilizate att independent ct i mai multe, n
dependen de informaiile posedate.
Din cele expuse, procesul ncepe cu acumularea datelor iniiale i evaluarea calitativ
precum i cea analitic. Evaluarea calitativ presupune prezena datelor teoretice, pe cnd la
evaluarea analitica detaliat se utilizeaz metode de calcul spaiale, care evideniaz zonele
degradate din structura i comportarea materialelor de construcie. Expertiza unei construcii se
ncheie cu raportul de expertiz, care conine toate datele i informaiile acumulate n procesul de
expertiz referitoare la contrucie, deasemenea concluzii i recomandri pentru mbuntirea
strii bunului imobil.
Pentru diagnosticarea strii construciilor este cunoscut i metoda evalurii de ctre
experi. Sunt parametri, care descriu starea tehnic, durata de via , tipurile de uzuri care nu pot
fi identificai direct i concret n timpul inspectrii bunului imobil. n acest caz pentru evaluarea
strii sunt atrai experi sau grupuri de experi care au experien respenctiv n acest domeniu.
Specificul acestei metode const n realizarea de ctre experi a unei analize intuitiv- logic a
problemelor determinate i n baza rezultatelor obinute i deciziilor acestora se hotrsc
problemele aprute. Utilizarea acestei metode desigur are neajunsurile sale. Cele mai esen iale
fiind alegerea experilor, interogarea experilor, prelucrarea datelor obinute la interogarea
experilor, organizarea procedurii de expertiz.
Decizia de interveneie, amplasarea i ealonarea n timp a lucrrilor de reabilitare
aparine beneficiarului, proprietarului sau investitorului, care mpreun cu autorit ile
publice,dac este cazul, pun n aplicaie recomandrile obinute la finele procesului de expertiz
tehnic a construciei n cauz.
Structura construciilor este divers din beton armat, din zidrie i metalic, astefel
evaluarea lor difer i fiecare tip are metodele sale inspectare. Acestea pot fi nedistructive,
distructive, bazate pe analiza dinamic, fizico-chimice, electrice, geodezice.
Pentru construciile din zidrie expertiza se realizeaz prin metodele de laborator care se
clasific n dou categorii i anume metode nedistructive i distructive.
Metodele folosite pentru ncercrile nedistructive sunt:

metode acustice, bazate pe propagarea undelor elastice n elemente de zidrie sunt


metoda ultrasonic de impuls i metoda emisiei acustice;

metode mecanice sau de duritate superficial, bazate pe msurarea proprietilor


mecanice ale stratului de suprafa a elementelor de zidrie: metoda reculului i
metoda prin penetrare sau smulgere;
22

Metodele folosite pentru ncercri destructive sunt:

determinarea proprietilor elasto-dinamice ale zidriei;

defectoscopia elementelor de zidrie prin punerea n eviden a zonelor degradate


structural (existen goluri, fisuri, crpturi);

determinarea rezistenei la compresiune a blocurilor de zidrie i respectiv, a


mortarului de zidrie.

Astfel, expertiza tehnic reprezint rezultatul unor evaluri prin calcul a rezistenei la
cutremur a unei cldiri existente n raport cu cerinele normelor inginereti actuale, pornind de la
situaia real a cldirii i avariile precedente . Raportul de expertiz tehnic conine piese scrise i
desenate, soluia de intervenie consolidare propus i evaluri preliminare de cost al lucrrilor.
n cazul n care se dorete efectuarea expertizei tehnice pu un apartament, atunci se
expertizeaz i consolideaz toat cldirea. n etapa urmatoare, pe baza expertizei, se ntocmete
un proiect detaliat. n cazul n care s-a ajuns n etapa de proiectare a interveniei/consolidarii
(avizat de verificatori de proiecte atestati), exist i antecalculaii de pre de deviz mai detaliate.
Valorile cheltuielilor care revin fiecrui apartament pot fi departajate numai dup
finalizarea etapelor de expertizare, respectiv de proiectare a interveniei (cel mai exact dup
finalizarea tuturor lucrrilor de antier, innd seama i de cotele care revin pr ilor comune,
precum i de costul refacerilor altor elemente - finisaje, instalaii etc.).
Din cele expuse se concluzioneaz, c expertiza tehnic evalueaz prin metode specifice
nivelul de protecie i starea tehnic a construciei existente comparnd starea structurii de
rezistent cu cea rezultat din prevederile reglementrilor tehnice n vigoare. Prin expertiz se
stabilete gradul de asigurare al unei construcii la actiuni seismice rezultate din exploatare
(riscul seismic) i se recomand soluii tehnice care s asigure stabilitatea si fiabilitatea
construciei.
2.2 Inspectarea i caracteristica elementelor constructive
Construcia selectat pentru efectuarea expertizei tehnice cu scopul de a determinarea
uzura fizic a acesteia este amplasat n raionul Criuleni comuna Pascani i ndeplinete funcia
de construcie locativ. S-a presupus c construcia dateaz din anul 1994. Cldirea este cu un
nivel, i dup modul tehnologic de execuie este un sistem de perei portani, pere i exteriori din
piatra tencuii cu ciment i sunt termoizolati cu polistiren perei interiori la fel sunt din piatr cu
goluri verticale tencuii cu ciment.

Distana dintre axe este de 11960 mm x 8970 mm cu o

suprafa de 56.6 m.p. nlimea costruciei este de 4400 mm iar nlimea etajului pe interior
constituie 2400 mm. Stratul de protecie i de finisaj exterior a faadei este executat din polistiren
, stratul de finisare cu vopsire lipsete.
23

Fundaia este din piatr brut si amestec de ciment.


Suprastructura este alctuit din perei portani exteriori executai din piatr brut cu
amestec de ciment cu grosimea de 500 mm, pereii interiori portani sunt la fel ca i cei exteriori
n care sunt goluri prevzute pentru ui i ferestre. Pereii despritori sunt din piatr i amestec
de argil cu goluri verticale i grosimea peretelui este de 300 mm.
Caracteristica elementelor constructive n urma inspectrii
Fundaia
Fundaiile reprezint ansamblul elementelor structurale care transmit ncrcrile la terenul
de fundare i care vin n contact direct cu acesta. Obiectul analizat este o construcie cu subsol.
Dup adncimea de fundare are o fundaie de suprafa de tip continua axat sub pereii
construciei. Este executat din amestec de mortar cu piatr brut, cu aceeai lime pn la cota
0.00. Din cauza lucrarilor de finisare fundatia nu este vizibila. Putem analiza figura 2.2

Figura 2.2 Fundaia


Pereii
Pereii snt elemente principale de construcie ale cldirilor i au rolul de a nchide
construcia spre exterior i o compartimenteaz n interior, totodat izolarea termic i fonic
necesar i pot fi elemente de rezisten, prelund ncrcrile altor elemente de construcie
(planee, grinzi) i transmindu-le fundaiilor.
Construcia supus expertizei are perei portani exteriori din piatr brut cu amestec de
ciment cu grosimea de 500 mm. Faada exterioar este finisat cu polistiren, nu este vopsit si
24

fundatia este acoperit cu teracot . Pereii interiori sunt finisai cu tapete, cu vopsea, i cu
teracot la baie, sunt ntr-o stare bun, ns n unele locuri este mucegai din cauza umezelei.
Pereii interiori despritori sunt executai din zidrie de piatr cu goluri verticale. Pere ii
fiind tencuii cu ciment i stratul de finisare este efectuat cu tapete si vopsea ceea ce putem
vedea n figura 2.3.

Figura 2.3 Grosimea pereilor portani i despritori


Planeele
Planeele sunt elemente de construcie orizontale
n cazul construciei date delimitarea este executat din planee turnate din beton armat. Ca
material de finisaj este folosit lambriul, aceasta fiind ntr-o stare bun.

Figura 2.4 Planee


Acoperiul
Acoperiul este un element de construcie prevzute la partea superioar a cldirii, n
scopul de a o proteja mpotriva intemperiilor (ape din ploi i zpezi, vnt, soare, variaii de
25

temperatur etc.). Acoperiul este de tip arpant, i nvelitoarea din foi de ardezie, acest
lucru l putem analiza din figura 2.5 de mai jos.

Figura 2.5 Acoperiul


Golurile
Pentru buna funcionare a unei cldiri este necesar s se asigure comunicaii, att
interioare ntre diferite ncperi, ct i ntre interior i exterior. Aceste comunicaii snt necesare
circulaiei, iluminrii i altor funciuni ale cldirii. n acest scop, n ziduri se las o serie de goluri
n care se fixeaz ulterior tmplria uilor i ferestrelor.
La construcia dat dup efectuarea expertizei sau depistat 8 goluri pentru ui, 9 goluri pentru
geamuri, si 1 gol pentru geam+u cu urmtoarele dimensiuni:
Ui
1 2000mm x 980mm
1 1760mm x 980mm
1 1840mm x 840mm
1 1800mm x 960mm
1 1270mm x 2100mm
1 1320mm x 2050mm
2 2050mm x 900mm
1 geam (630mm x 1420mm) + u(950mm x 1970mm)

26

n figura 2.6 avem reprezentate cteva ui, i anume de la intrare i interioare.

Figura 2.6 Golurile de la u


Din figur putem vedea c avem ui din lemn n interior i din metal la intrare. Ele sunt
ntr-o stare destul de bun cci au fost instalate cu 7 ani n urm i gradul de uzur este destul de
mic.
Geamuri
2 - 1400mm x 980mm
4 - 1400mm x 1300mm
1 - 1950mm x 1300mm
1 - 1480mm x 1300mm
1 - 460mm x 600mm
Golurile de la geamuri le putem analiza din figura 2.7 n care putem vedea din ce sunt
efectuate i n ce stare se afl.

27

Figura 2.7 Golurile de la geamuri


Deci putem spune c geamurile sunt intr-o stare bun i nc nu necesit schimbare, dar
trebuie o ntreinere la nivel pt a le menine cit mai mult timp n aceast stare, unicul neajuns este
c n unele locuri apare mucegaiul din cauza c pe timp de iarn este umezeala mare i se
formeaz picturi de apa pe geam.
Pardoseala
Pardoseala este elementul de construcie care formeaz o suprafa continu, rezistent la
uzur, necesar asigurrii unei circulaii potrivite conform destinaiei cldirii.
La casa examinat pardoseala este din laminat si gresie, care sunt ntr-o stare destul
de bun, cci sa fcut repara ie cu 8 ani n urm i s-au pstrat destul de bine pn acum,
acest lucru l putem vedea n figura de mai jos.

Figura 2.8 Pardoseala


Reelele inginereti

28

La construcia dat reelele inginereti sunt ntr-o stare bun, casa dispune de apeduct,
canalizare, televizor, internet, gazificare, deci are toate condiiile necesare pentru un trai decent.
n figura 2.9 putem sa analizm toate aceste lucruri.

Figura 2.9 Reele inginereti


Deci putem spune pe baza figurii 2.9 ca casa ntradevr dispune de dotrile necesare i sunt
ntr-o stare buna i uzura lor nc nu este att de mare.

2.3. Analiza inspectrii bunului imobil i a elementelor constructive


Dup cele expuse mai sus se stabilete c expertiza tehnic presupune o analiz detaliat
a strii cldirii n general i a elementelor costructive. n procesul de inspectare este necesar sa
fie remarcate toate deficienele construciei i ale elementelor constructive, care vor fi motivate
pe baza fotografiilor realizate la faa locului.
Astfel, dup inspectarea propriu-zis a bunului imobil sunt scoase n eviden degradrile
care au fost depistate.

Fundaia
29

Figura 2.10 Fundaia


Din motiv c nu am avut acces la fundaie nu putem sa facem o analizare i o descriere
amnunit, ns din cele inspectate putem spune c fundaia este ntr-o stare bun, are 24 de ani
i nu sa fcut nici o reparaie capital, ns din cauza c nu este o hidroizolare bun n cas apare
n unele locuri mucegaiul.
Vfundaie = L x l x h= 10,20 m x 7,20 m x 1,2 m = 88,128 m3
Vdet. = 26 m3 sau 20 %
Pondera fundaiei = 100%
Pereii
Pereii exteriori, nc se necesit de lucrat asupra lor, aici lipsete stratul de finisare, este
aplicat doar tencuiala de mortar i sau stopat lucrrile din cauza financiar. Pere ii sunt ntr-o
stare satisfctoare i necesit ngrijire, au aprut citeva fisuri i n unele locuri sunt mici
deteriorri.

Figura 2.11 Perei exteriori

30

S-a determinat volumul pereilor portani exteriori n baza lungimii, limii, nlimii i
grosimii peretelui:
Vp.p.ex = 91 m3 ;
Vdet. = 23 m3 sau 25 %
Ponderea pentru pereii portani exteriori se determin ca raportul dintre volumul lor i
volumul total al pereilor.
Pp.p.ex. = (91/140) *100% = 65 %;
Perei interiori sunt ntr-o stare foarte bun cci s-a fcut reparatie capital n urm cu 10
ani, sau schimbat tapetele i sa prelucrat suprafeele de mucegai cu soluii speciale

S-a determinat volumul pereilor portani interiori:


Vp.p.in. = 38 m3;
Vdet. = 9 m3 sau 25 %
n baza volumului se calculeaz ponderea acestor tip de perei din volumul total al
pereilor.
Pp.p.in. = (38/140) * 100% = 27 %;
Volumul i ponderea pentru pereii despritori este urmtoarea:
Vp.d. = 11 m3 ;
Sdet. = 2 m3 sau 15 %
Pp.d. = (11/140 )* 100% = 8 %;
Planee

31

Figura 2.13 Starea planeelor


n urma inspectrii acestui element constructiv, s-a depistat c tencuiala fin de var este
ntr-o stare bun, cu excepia unor suprafee care sunt ntr-o stare mai satisfctoare, i anume
din cauza apelor atmosferice care au ptruns . Ptrunderea apei la planee a dus la mic orarea
stratului de protecie. n concluzie, planeele se afl ntr-o stare bun n rezultatul cauzelor
enumerate anterior.
La determinarea volumului planeelor s-a folosit suprafaa construciei i grosimea
planeului:
Vplanee = 30 m3
Sdet = 8 m3 sau 25 %
Ponderea n acest caz este 100%.
Acoperiul

Figura 2.14 Starea acoperiului


n urma inspectrii elemntelor acoperiului am depistat c este ntr-o stare satisfctoare,
ns oricum necesit ntreinere pentru a evita ptrunderea apelor n interior.
Acesta are o suprafa de 111 m2. Ponderea acoperiului este 100%,
Golurile
La inspectarea ferestrelor s-a determinat c acestea au o stare bun i nu au fost gsite
deteriorri, toate sticlele sunt ntregi, fr fisuri, precum la geamuri aa i la ui. Ua de la intrare
care este din metal se afl ntr-o stare bun, cele din lemn la fel sunt ntr-o stare bun, geamurile
sunt din termopan i deasemenea nu dein deteriorri.
Se va determina volumul i ponderea pentru fiecare tip de gol n parte.
Astfel, volumul ferestrelor va fi urmtorul:
Vf. = 6 m3;
32

Sf = 16 m.p. Sdet = 2 m.p.


Volumul uilor s-a determinat a fi:
Ui din fier exterioare : Vu.f.ex = 1 m3; Vdet. = 0,05 m3 sau 5 %
Ui din lemn: Vu.lemn = 5 m3; Vdet. = 0,75 m3 sau 15 %
Volumul total al uilor: Vu = 6 m3 ;
Volumul golurilor n ansamblu este : Vg = 12 m3;
n baza volumelor determinate se calculeaz ponderea pentru ferestre i ui din volumul total al
golurilor.
Pf. = (6 / 12) * 100% = 50 % ;
Pu lem = (5/ 12) *100 % = 42 % ;
Puf ex = (1/ 12) *100 % = 8 % ;
Pardoseala

Figura 2.15 Starea pardoselilor

La pardoseli nu s-au depistat unele fisuri. Suprafaa total este de 136 m.p.
Vom calcula suprafeele la toate pardoselile i respectiv ponderea lor.
Sp.lamin. = 69 m.p
Sp.ter. = 67 m.p
Stot = 136 m.p
Ponderea
Plaminat = (69 / 136) * 100% = 51 % ;
33

Pter = (67/ 136) *100 % = 49 % .

3. ESTIMAREA UZURII FIZICE A BUNULUI IMOBIL


3.1 Metode de estimare a uzurii fizice
Deprecierea este o pierdere de valoare a costruciei din orice cauz, reprezentnd diferena
dintre costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciei i valoarea ei de pia . Uzura fizic
se manifest prin fisuri, czturi, rosturi sau defecte de structur.
Exista mai multe metode de estimare a deprecierii acumulate. Oricare este acceptabila
dac evaluatorul o aplic coerent i logic i dac ea reflect o reacie a unui cumprtor informat
i prudent fa de situaia construciei evaluate. Pentru a avea o estimare corect i fundamentat
a deprecierii acumulate, prin oricare din metode, evaluatorul trebuie s ia n considerare toate
34

elementele ce ar putea diminua valoarea, dar s considere fiecare element numai o singur dat.
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi
normele de evaluare a constructiilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldoveneti n scopul
asigurrii de stat, ediia 1982, aprobate prin Hotrrea Sovietului Minitrilor al R.S.S.
Moldoveneti nr.119 din 29 martie 1982.
Metodele de estimare a deprecierii acumulate sunt:
1. Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii
tehnice a elementelor constructive de baza ale cldirii i se folosete pentru toate
elementele constructive n cazul cnd sunt respectate toate normele de exploatare i
ntreinere a acestora.
Formula de calcul este urmtoarea:
Uf =

VR
100 ,( 3.1)
DNE

Unde: Uf uzura fizic;


VR- vrsta real;
DNE durata normativa de exploatare.
n urma reabilitrii capitale durata normativ de exploatare a elementelor constructive va
fi corectat n raport cu interveniile i investiiile fcute. Aceast durat n diverse surse poate fi
dat diferit, deoarece normativele sunt elaborate de diverse instituii i aprobate de diferite ri
(Romnia, Rusia, Ucraina).
Exist cazuri n care aceast metod nu se aplic:
a) durata real de exploatare este mai mare ca durata normativ de exploatare;
b) n caz de avarii, calamiti, incendii, .a. ;
c) cldirea a fost recostruit sau adugat o alt construcie;
d) cnd a avut loc schimbarea destinaiei.
Aplicarea metodei normative nu necesit inspectarea elementelor constructive i se aplic
atunci cnd nu este acces la un anumit element constructiv al cldirii.
2. Metoda vrstei efective , orice construcie n timp sub influena factorului timp
suport modificri n afara normelor de ntreinere i exploatare.
Formula de calcul pentru metoda dat este:
35

Uf =

VE
VE
100 , sau U f =
100 (3.2)
DVF
VE+ DVFR

Unde: Uf uzura fizic;


VE- vrsta efectiv;
DVF- durata de via fizic.
DVFR- durata de via fizic rmas.
n cazul n care construcia are destinaie nelocativ i a suportat o exploatare mai
intensiv la metoda vrstei efective se utilizeaz una din urmtoarele dou formule:[ 13 ]
Uf = 100*VR(VR+VN) / 2*VN2 , (3.3) sau,
Uf = 100*VR (VR+VN) / 2,67 VN2, (3.4)

Unde: Uf uzura fizic;


VR- vrsta real;
VN vrsta normativ.
Diferena ntre aceste dou formule este c, formula (3.3) exprim durata de via a
cldirii pn la uzura de 90%, iar a doua- limiteaz durata funcional pn la uzura de 75%.
3. Metoda ciclogramelor se aplic pentru un numr limitat de elemente constructive
pentru care n timp s-a efectuat monotorizare i s-a elaborat grafice de comportare a
uzurii fizice n timp.
Graficele elaborate sunt expuse n continuare:[7]

36

Figura 3.1.

( 60-125 )

Figura 3.3.

1 - ;
2 - ,
;
;
;
3 -
;

Figura 3.5.

1 - ;
2 - ;
3 - ,
,
;
4 -

Figura 3.2.

( 10-50 )

Figura 3.4.

1 - ;
2 - , ;
3 -
;
4 - ;
5 -

Figura 3.6.

1 - ,
;
2 -
;
3 - ,
, ,
, ,
;
4 -
;
5 -

37

Figura 3.7.
1 - ; 2 - ;
3 - , ; 4 -

4. Metoda interpolrii este o metod de determinare a uzurii fizice cu o precizie mai


mare folosind normele n construcie i rezultatele inspectrii n teritoriu.
Formula de calcul pentru aceast metod este:

U f =umin +

( umax umin )S det


S tot

; (3.5)

Unde: Uf uzura fizic;


Umin - uzura minim;
Umax uzura maxim;
Sdet suprafaa deteriorat;
Stot suprafaa total.
Precizia rezultatelor aplicrii acestei metode depinde de corectitudinea segmentrii pe tip
i calitate a elementelor constructive.
Utiliznd metodele expuse pentru a determina gradul de uzur a construc iilor, ulterior
este mai simplu de a stabili msurile de reabilitare a elementelor constructive sau a cldirii
ntregi sau de a calcula valoarea acesteia n baza uzurii aflate.
3.2 Estimarea uzurii fizice a elementelor constructive a bunului imobil
Pentru a calcula uzura fizic a bunului imobil inspectat este necesar de a determina uzura
38

fizic a elementelor constructive n baza metodelor sus numite. Calcularea prin fiecare metod n
parte va arata rezultate diferite, astfel se va selecta rezultatul cel mai veridic posibil.
Fundaia
1) Metoda normativ
Se determin vrsta real a construciei n baza anului de construire:
VR = 2015 1991 = 24

Ufund. =

24
100

x 100% = 24 %

2) Metoda vrstei efective


Ufund. =

24
80

x 100% = 30 %

Uzura fizic a fundaiei dup metoda vrstei efective este 30 %.


3) Metoda ciclogramelor
Conform ciclogramelor uzura fundaiei lund n consideraie grupa de capitalizare este de 32 %
3) Metoda interpolrii
n urma inspectrii fundaiei s-a stabilit c este deteriorat o suprafa de 20 %, astfel
conform BCH 53-86p tabelul 3 intervalul de uzur corespunztor este 0 20 %.

U f =umin +

( umax umin )S det


S tot

] [
=0+

( 200 )20
=3
11,968,971,2

Pondera fundaiei fiind 100 % rezult c uzura fizic dup metoda interpolrii este de 3
%.
Concluzie: Deoarece n cazul construciei inspectate fundaia este un element ascuns se
presupune c cea mai real uzur este cea determinat prin metoda normativ, astfel uzura fizic
a fundaiei este 24 %.
Pereii
1) Metoda normativ
Conform intervalelor orientative a duratei de via normative a elemnentelor constructive,
este ca n cazul fundaiei, deci uzura fizic a pereilor este de 24 %
24

Ufund. = 100 x 100% = 24 %


39

2) Metoda vrstei efective


Uperet. =

24
80

x 100% = 30 %

Calculul dup aceast metod va fi identic cu cel de la fundaie, rezult c uzura fizic a
pereilor este de 30 %.
3) Metoda ciclogramelor
Conform Figurii 1. ( 60 125
) s-a determinat c uzura fizic a pereilor este de 32 %.
4) Metoda interpolrii

Perei

Tabelul 3.1 Rezultatele inspectrii pereilor


Intervalul Gradul de
VSN 53Starea
de uzur, deteriorare,
86 p
%
%

Materialul de
construcie

Piatr cu
amestec de
ciment
Piatr cu
Portani
amestec de
interiori
ciment
Piatr cu
Despritori
amestec de
argil
Sursa: elaborat de autor [7 tab.10]
Portani
exteriori

bun

21 - 30

25

Tab. 10

bun

11 - 20

20

Tab.10

bun

11 - 20

20

Tab. 10

Uf.p.p.ex = 21+[(30-21)*30/140] = 23 % ;
Uf.p.p.in = 11+[(20-11)*25/140] = 13 % ;
Uf.p.d. = 11+[(20-11)*15/140] = 12 % .
Calcularea uzurii conform ponderii fiecrui tip de perete:

Tipul pereilor
Portani exteriori
Portani interiori
Despritori
Total uzur, %

Ponderea, %
65
27
8
100

Tabelul 3.2 Calculul uzurii fizice a pereilor


Uzura pe
Uzura conform
elemente, %
ponderii, %
23
13
12
-

14,95
3,51
0,96
19,42
40

Sursa: elaborat de autor [tab.3.1]


Prin metoda interpolrii uzura fizic a pereilor s-a obinut 19 %.
Concluzie: Conform calculelor prin cele trei metode de determinare a uzurii fizice s-a
constatat c prin metoda interpolrii s-a determinat uzura cu cea mai mare precizie, pentru c sau folosit normele n construcie i rezultatele inspectrii n teritoriu, astfel uzura fizic a
pereilor portani i de compartimentare este de 19%.
Planeele
1) Metoda normativ
Conform intervalelor orientative a duratei de via normative a elemnentelor constructive,
intervalul este de 15-100, rezult c durata normativ de exploatare este ca n cazul funda iei i
pereilor i uzura fizic a planeelor este de 24%.
2) Metoda vrstei efective
Calculul dup aceast metod va fi identic cu cele anterioare, rezult c uzura fizic a
planeelor este de 30 %.
3) Metoda ciclogramelor
n cazul planeelor va fi identica ca i la fundaii i perei, 32 %
4) Metoda interpolrii
n urma inspectrii planeelor s-a stabilit c este deteriorat o suprafa de 25 %, astfel
conform BCH 53-86p., tabelul 27, intervalul de uzur corespunztor este 21 30 %.
Uf = 21 + [(30-21)* 25/150] = 22,5 % 23 %
Pondera planeelor fiind 100% rezult c uzura fizic dup metoda interpolrii este de
23%.
Concluzie: n baza calculelor obinute prin cele trei metode s-a constatat c cel mai precis
rezultat este prin metoda interpolrii, astfel uzura fizic a planeelor este de 23%.
Pardoseli
1) Metoda interpolrii
La determinarea uzurii pardoselilor se va folosi informaia expus in tabelul 3.2, ce reflect
starea acestui element constructiv.
Tabelul 3.3 Rezultatele inspectrii pardoselilor

41

Materiale

Suprafaa
deteriorat,%

Ponderea, %

Laminat
51
Teracot
49
Total
100,00
Sursa: elaborat de autor

10
15

Intervalul de Sursa -
uzur,%
53-86
0 - 20
0 - 20

Tabela 50
Tabela 49

Informaia din tabelul 3.2 se va folosi pentru calculul uzurii fizice a pardoselilor care este
efectuat n tabelul 3.3
Uf.lamin. = 0+[(20- 0)*10/136] = 1,47 % ;
Uf.terac = 0+[(20-0)*15/136] = 2,21 % .
Calcularea uzurii conform ponderii fiecrui tip de pardosea:
Tabelul 3.4 Calculul uzurii fizice a pardoselilor
Materiale

Ponderea, %

Uzura conform ponderii, %

51
49

0,75
1,08
1,83

Laminat
Teracot
Total
Sursa: elaborat de autor

Conform calculelor uzura fizic a pardoselilor constituie 1,83%, rezultat ce reflect starea
acestui element.
2) Metoda normativ
VR = 2015 2007 = 8
Ulamin.. =
Uterac. =

8
20
8
15

x 100% = 40 %
x 100% = 53 %

3) Metoda vrstei efective


Ulamin.. =
Uterac. =

8
20
8
15

x 100% = 40 %
x 100% = 53 %

4) Metoda ciclogramelor la pardoseli nu se utilizeaz.

42

Concluzie: S-a constatat c cel mai precis rezultat s-a obinut prin metoda interpolrii, astfel
uzura fizic a pardoselilor este de 1,83 %.
Acoperiul
1) Metoda normativ
Pentru acoperi vrsta normativ se ncadreaz n intervalul 15-80.
Uacop. =

8
50

x 100% = 16%

Uardez. =

8
15

x 100% = 53 %

2) Metoda vrstei efective


Uacop. =

6
8+42

x 100% = 12%

Uardez. =

6
8+7

x 100% = 40 %

3) Metoda ciclogramelor
Conform normativelor [9] durata normativ de exploatare pentru structura de susinere la
acoperi este de 50 de ani, iar pentru ardezie de 15 ani, astfel n baza fig.2 ob inem c uzura
fizic a structurii de rezisten este de 25 %, iar pt ardezie este de 44 %.
4) Metoda interpolrii
Tabelul 3.5 Rezultatele inspectrii acoperiului
Acoperiul
Elemente
nvelitoare

Intervalul de

Gradul de

uzur, %

deteriorare, %
30

Materialul

Starea

Lemn

Bun

21-40

Ardezie

Satisfactoare

21-40

35

BCH 53-86p
Tabelul 38
Tabelul 44

Sursa: elaborat de autor


Uf. str. de sustinere = 21+[(40-21)*30/111] = 26 %
Uf.nvel. = 21+ [(40-21)*35/111] = 26,99 % 27 %
Conform ponderii se detrmin uzura fiecrui element:
Tabelul 3.6 Calculul uzurii fizice a acoperiului

43

Elemente
Structur de
susinere
nvelitoare
Total uzur, %

Ponderea, %

Uzura pe elemente,
%

Uzura conform
ponderii, %

65

26

16,9

35

27

9,45

100

26,35

Sursa: elaborat de autor [tab. 3.5]


Dup metoda interpolrii s-a obinut uzura fizic a acoperiului de 26 %.
Concluzie: Se presupune c cel mai veridic rezultat al uzurii fizice a acoperiului este cel
calculat prin metoda ciclogramelor i constituie 44 %
Goluri
1) Metoda normativ
Uf = 8/50 *100 = 16 %
Prin metoda normativ uzura fizic a golurilor s-a obinut 16%
2) Metoda vrstei efective
Uf = 8/50 *100 = 16 %
n urma calculelor s-a stabilit o uzur fizic a golurilor de 16 %.
3) Metoda ciclogramelor nu se folosete pentru goluri.
4) Metoda interpolrii
Tabelul 3.7 Rezultatele inspectrii golurilor
Goluri

Materialul
de
construcie
Steclopachet
Lemn

Ferestre
Ui din lemn
Ui din fier
fier
exterioare
Sursa: elaborat de autor [7]

Starea

Intervalul de
uzur, %

Gradul de
deteriorare

VSN 5386 p

Bun
Bun

0-20
0-20

10
5

Tab. 56
Tab. 57

Bun

0-20

Tab. 58

Uf.f.. = 0+[(20-0)*10/16] = 12,5 % ;


Uf.u.lemn. = 0+[(20-0)*5/13,35] = 7,49 %;
Uf.uf ex = 0+[(20-0)* 2/2,66] = 15,03 %;
Tabelul 3.8 Calculul uzurii fizice a golurilor
44

Ferestre
Ui din lemn

50
42

Uzura pe
element, %
12,5
7,49

Ui din fier exterioare

15,03

1,20

100

10,6

Goluri

Ponderea, %

Total uzur,%
Sursa: elaborat de autor [tab.3.7 ]

Uzura conform
ponderii, %
6,25
3,15

Dup metoda interpolrii uzura fizic a golurilor este de 11 %.


Concluzie: Conform calculelor de determinare a uzurii fizice s-a constatat c prin metoda
interpolrii s-a determinat uzura cu cea mai mare precizie, pentru c s-au folosit normele n
construcie i rezultatele inspectrii n teritoriu, astfel uzura fizic a golurilor este de 11 %.
Finisarea
Lucrrile de finisare interioare sunt executate pe o suprafa de 305,88 m 2 i este format
din:
1. Tapete 104,12 m2 , Sdet = 4 m2; Pt = 104,12/305,88 *100% =34 %;
2. Teracot 38 m2 , Sdet = 10 m2; Pter = 38/305,88 *100 % = 12 %;
3. Vopsea decorativ 163,76 m2 ; Sdet = 15 m2; Pvop = 163,76/305,88 * 100% = 53,53 %
Lucrrile de finisare exterioare lipsesc.
1) Metoda normativ
Conform formulei (3.1):
Uf int = VR/ DVE * 100% = 2/5 * 100 = 40 %
Prin metoda normativ pentru finisare s-a obinut o uzur de 40 % pentru interior.
2) Metoda vrstei efective
Uf int =2/8 * 100% = 25%
Prin metoda dat s-a obinut o uzur de 25 % pentru finisarea interioar.
3) Metoda interpolrii
Pentru a determina uzura prin aceast metod s-a fcut segmentarea finisajului n modul
urmtor:

finisaj interior : tapete, teracot, vopsea decorativ.


45

Tabelul 3.9 Rezultatele inspectrii finisajului interior


Finisare

Suprafaa,
m2

Tapete
Teracot
Vopsea
Total, m2

104,12
38
163,76
305,88

Suprafaa
deteriorat,
m2

Intervalul de
uzur, %

Gradul de
deteriorare, %

VSN 53-86 p

4
10
20

21 40
21 40
21 40

3,84
26,31
12,21

Tab. 61
Tab. 62
Tab. 59

Sursa : elaborat de autor [7]


Uf.tapete = 21 + [(40 - 21)* 4/104,12] = 21,73 %;
Uf.teracot = 21 + [(40 - 21)* 10/38] = 26 %;
Uf.vopsea = 21 + [(40 - 21)* 20/163,76] = 23,32 %;
Tabelul 3.10 Calculul uzurii fizice a finisajului interior
Uzura conform
Finisarea
Ponderea, %
Uzura pe element, %
ponderii, %
Tapet
34
21,73
7,38
Teracot
12
26
3,12
Vopsea
54
23,32
12,59
Total, %
100
23,09
Sursa: elaborat de autor [tab.3.9 ]
Concluzie: Efectund calcule prin metoda interpolrii pentru lucrrile de finisare
interioare s-a obinut o uzur fizic de 23 %.
Reele inginereti
1) Metoda ciclogramelor
Tabelul 3.11 Calculul uzurii fizice a reelilor ingenireti
Elementul
Apeduct
Canalizarea
Gazificare
Sistemele electrice
Telefon
Televiziune
Total
Sursa: elaborat de autor

Greutatea
specific, %

Durata de
exploatare,ani

Uzura pe
elemente, %

10
14
7
30
4
2
67

6
6
6
6
6
6

33
32
29
32
21
21

Uzura
calculat,
%
3,2
4,48
2,03
9,6
0,84
0,42
20,57

n urma calculelor uzura reelelor inginereti este de 20,57%.

46

3.3 Estimarea uzurii fizice a bunului imobil.


n baza inspectrii bunului imobil i calculelor efectuate pentru determinarea uzurii fizice
a elementelor constructive este nevoie de a estima uzura fizic pentru ntreaga cldire, care se
efectueaz dup greutatea specifi a elementelor constructive i uzurii fizice a acestora calculate
anterior.
Tabelul 3. 12 Estimarea uzurii fizice a cldirii

Greutatea
specific, %
Denumirea elementului
Fundaii
Perei
Planee
Acoperi
Goluri
Pardoseli
Finisaj
Reele inginereti
Altele
Total

18
19
7
6
9
8
10
17
6
100

Uzura fizic, %
Uzura calculat,
%
24
19
23
44
11
1,83
23
20,57
-

Valoarea medie
ponderat a uzurii, %
4,32
4
2
3
1
0,15
2,3
4
20,47

Sursa : elaborat de autor


Tasri ale terenurilor de fundaii, fisuri mari n perei, deformaii constructive a planeelor
i acoperiurilor, alte degradri inadmisibile la data examinrii nu s-au depistat. Structurile de
rezisten a construciilor n ansamblu se afl n stare satisfctoare.
Gradul de uzur a construciei la data examinrii conform calculelor constituie 21 %
n urma inspectrii bunului imobil i determinrii uzurii fizice a elementelor constructive
ale acestuia s-au prezentat n tabelul de mai jos concluziile i respective soluiile de nlturare a
degradrilor care s-au acumulat pe parcursul perioadei de exploatare a acesteia.
Tabelul 3.13 Concluzii i recomandri de reabiliatare
Elementul constructiv i concluzia

Recomandare

Fundaia o stare bun, este nevoie de o Repararea stratului de etanare, executarea lui
reparaie la suprafa, pe unele locuri dintr-un ciment mai calitativ, efectuarea unei
afectat din cauza umezelii capilare care hidroizolri mai rezistente.
provine din pmnt i de la scurgerile de apa
n urma ploilor.
Continuare la tabelul 3.13
47

Pereii - stare funcional bun, cei exteriori


din piatra brut cu amestec de ciment au o
stare bun cu excepia finisajului, acesta
lipsete, cei interiori sunt ntr-o stare
satisfctoare din cauza scurgerilor de ap
de la acoperi.
Planee - o parte sunt ntr-o stare
satisfctoare din cauza lipsei sau
deteriorrii izolaiei hidrofuge a acoperiului
fiind acoperite alocuri de pete.
Acoperi - are o stare bun, nc nu se
necesit schimbarea foilor de ardezie.

Pentru pereii exteriori se execut o renoire a


finisrii, la fel din tencuiala uoar de var.
Mucegaiul trebuie nlturat prin tergere
minuioas i nlturarea cauzelor care l
produc.
De efectuat finisare nou cu un strat uor de
var.

Ar fi bine dac sar efectua o hidroizolare mai


calitativ, care nu ar permite patrunderea apei
i s-ar evita apariia petelor de umezeala,
mucegai pe planee.
Golurile - ferestrele i uile sunt ntr-o stare Pstrarea i meninerea lor n starea existent,
bun, i n timpul apropiat nu se necesit de i vor putea fi utilizate nc mult timp, vor
efectuat nici o lucrare pentru ntreinerea lor, deservi fr probleme.
cu excepia ntreinerii zilnice.
Pardoseli - n general au o stare bun, n Meninerea lor n continuare la etapa care sunt,
unele ncperi au fost depistate fisuri mici, i de evitat deteriorarile accidentale i nu va fi
ns nu este grav situaia, n rest sunt nevoie nlocuirea lor nc civa ani
meninute i ngrijite foarte bine.
Finisarea este ntr-o stare bun ns se Finisarea exterioar trebuie efetuat integral pe
necesit lucrri asupra ei, n deosebi la toat suprafaa, iar cea interioar trebuie de
finisarea exterioar care lipsete, iar la nlocuit doar suprafeele deteriorate, i de
finisarea interioar starea este bun.
meninut n continuare s fie ntr-o stare ct
mai bun.
Reele inginereti au un grad de Meninerea lor la un nivel ct mai superior i se
deteriorare mic, ele au fost instalate cu 8 ani va evita repararea reelelor pe o perioad lung
n urm cnd sa efectuat reparaie capital i de timp.
gradul de uzur este nensemnat.
Sursa : elaborat de autor
Construcia este ntr-o stare funcionabil i dac s-ar realiza msurile de reabilitare i
de ntreinere menionate, atunci nc mult timp aceast cas va fi funcionabil.

CONCLUZII I RECOMANDRI
S-a constatat c creterea n ultimii ani a avariilor n cazul construc iilor are o serie de
cauze bine definite. n primul rnd aceasta se ntmpl din cauza mic orrii cheltuielilor de
exploatare pentru cldire i elementele ei constructive, precum i ncetarea treptat a efecturii
48

lucrrilor de repaii. Astfel, durata de via a construciei scade esenial.


Lucrarea dat are drept scop determinarea gradului de uzur fizic a unei construcii prin
modalitatea de a stabili gradul uzurii elementelor ei constructive prin patru metode, i anume
metoda normativ, metoda vrstei effective, metoda ciclogramelor i metoda interpolrii.
Determinnd iniial uzura fiecui element n parte rezultatul final se primete cu o precizie mai
mare. Calculele s-au fcut n baza msurrilor efectuate i a schielor realizate la faa locului.
Nu au fost depistate situaii n care unele elemente structurale s fie subdimensionate sau
ncrcrile de exploatare s fie mult mai mari dect cele proiectate. De asemenea nu au fost
depistate construcii sau tehnologii alaturate cldirii care ar putea cauza acesteia diverse
degradri, nici avarii importante care ar fi aprut n urma calamitilor naturale.
n baza rezultatelor obinute s-a stabilit c casa este ntr-o stare bun, ns trebuie ngrijit
i ntreinut pentru a o menine ct mai mult timp n aceast form.
Cele mai uzate elemente structurale, la care uzura fizic se evideniaz din altele, este
acoperiul cu 44 %, n primul rnd, care din cauza lipsei hidroizolaiei permite ptrunderea
apelor din exterior, inclusif deja i lucrrile de finisare au avut de suferit. Deci se poate spune c
de la acoperi pornete irul de probleme.
n final s-a stabilit c uzura fizic a construciei examinate este de 19 %.
Pe baza concluziilor de mai sus se fac urmtoarele recomandri: pentru ca construcia s
fie n continuare funcionabil este necesar de a se realiza msuri de ntreinere corespunztoare,
astfel este nevoie de efectuat finisarea exterioar integral pe toat suprafaa, de efectuat o
hidroizolare mai calitativ a acoperiului pentru a evita ptrunderea apei, nlturarea
mucegaiului, de efectuat finisare nou cu un strat uor de vopsea.
Astfel, conform tab. 2.4 [11] cu intervalele de uzur i starea tehnic a construciilor,
bunul examinat face parte din intervalul 21-40, din care rezult c elementele constructive sunt
predispuse pentru exploatare n continuare, doar c necesit meninere si reparaii periodice, care
este cel mai potrivit la aceast etap.

BIBLIOGRAFIE
1. Hotrrea Guvernului R.M. Nr. 936 din 16.08.2006 pentru aprobarea Regulamentului
privind expertiza tehnic n construcii;
49

2. Legea Nr. 721 din 02.02. 1996 privind calitatea n construcii;


3. Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, Nr. 1543 din 25.02.1998, Monitorul
Oficial Nr. 44-46 din 21.05.1998
4. Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV, din 18.04.2002, Monitorul
Oficial al RM Nr. 102 din 16.07.2002;
5. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. n:
Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 233-236.
6. Instruciune cu privire la nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor din
22.06.2005 nr. 112, Monitorul Oficial nr. 142 art nr : 487 din 28.10.2005
7. 53-86(), ,
, 1987-07-01.
8. 57-88(), ,
, 1989-07-01.
9. 58-88(), ,

- ,
, 1989-07-01.
10. 61-89(), ,
,
, 1990-07-01.
11. Budescu Mihai Reabilitarea construciilor, ed. Vesper 2001, pag.210;
12. Zamfirescu Dan, Postelnicu Tudor Durabilitatea betonului. Sinteza elementelor de baz
, ed.Matrix Rom, Bucureti 2003, pag. 75;
13. . , ..
., , -- 2008, . 205;
14. .. , .. , ..
. , , 2007, . 248;
15. https://ru.scribd.com/doc/96271512/P-C-tipuri-de-Deprecieri accesat la data de 02.12.14
16. http://blogu.lu/kassak/sistem-informational-sistem-informatic/ accesat la data de 22.12.14
17. www. nzarh.ro (legislaie, acte) accesat la data de 25.12.14
50

18. https://www.google.md/url?
sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=7&ved=0CEsQFjAG&url=http%3A%2F
%2Fwww.apubb.ro%2Fwp-content%2Fuploads
%2F2011%2F02%2FTeorii_Org_tema_5.ppt&ei=N3uYVNrbIs7baP_UgJAG&usg=AFQ
jCNFET6lWnKi53PSOKpofR9rs6_UEvg&bvm=bv.82001339,d.d2s

accesat la data

22.12.14
19. http://www.slava-gps.md/index.php/ro/cadastru.html accesat la data de 22.12.14
20. www.lexjustice.md (legislaie) accesat la data de 27.12.14

51

ANEXA 1
Planul cadastral al obiectului
Nivelu 1

52

Nivelul 2

53