MEDEF Social

mars 2015

Livre Blanc
pour le Logement

Une urgence rpublicaine

au service de la croissance
et de lemploi

Table des matires

Avant-propos

Introduction

Le logement de leurs salaris constitue une proccupation croissante

pour les chefs dentreprise.

Dans lenvironnement conomique actuel, lefficacit des politiques

publiques en matire de logement est insuffisante.

I. La France connat une situation paradoxale : de plus en plus

dinterventions publiques, des rsultats de moins en moins satisfaisants

1. Loffre de logements sest amliore

2. Mais la demande reste sous tension

10

3. Et loffre demeure insuffisante

12

3.1. Lindisponibilit du foncier constructible, matire premire 

12

3.2. La rglementation du sol, souvent trs contraignante

13

3.3. Les recours, plus ou moins abusifs, constituent un frein permanent

loffre de logements

13

3.4. Les cots de construction en forte augmentation,

du fait notamment de lempilement des rgles de construction

14

3.5. Les atteintes rcurrentes au droit de proprit,

au profit dun droit dusage , dcouragent de plus en plus
linvestissement locatif

14

3.6. La fiscalit, pnalisante au regard des autres pays europens

15

3.7. Les modes de financement du logement propres la France

16

4. Les prix ne sont plus en phase avec le budget des mnages

au pouvoir dachat en berne

17

5. Cette situation pnalise lactivit et les dsquilibres

entre territoires augmentent

18

6. Ces effets sont accentus par la territorialisation des politiques du logement

21

II. Limmobilier rsidentiel est un dterminant essentiel de la comptitivit

de lconomie de notre pays

22

1. Le logement, poids lourd de lconomie franaise

22

2. Les aides au logement, entre soutien lactivit et politique sociale

24

3. Le logement, crateur de croissance et de richesses

25

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pour le logement

4. Plan de relance logement : au-del de la rponse aux besoins,

un potentiel demplois et de richesses urgent et ralisable

26

4.1. Un potentiel dinvestissements

27

4.2. Un potentiel demplois

27

4.3. Un potentiel de recettes

28

III. Les orientations du MEDEF pour une politique du logement plus efficace

29

1. Librer du foncier constructible des conditions abordables

dans les secteurs o sont localiss les besoins

29

1.1. Mobiliser les terrains publics

29

1.2. Mobiliser les terrains privs

30

1.3. Lutter contre le malthusianisme local

31

2. Matriser llaboration des rgles de construction pour contenir les cots

32

3. Rendre plus incitatifs et stables les dispositifs publics favorisant

lachat dun logement

34

4. Favoriser la rnovation du parc existant

35

5. Rquilibrer les rapports locatifs (comment investir sans confiance ?)

et crer un vritable statut du bailleur priv

37

6. Rendre la rponse du logement social plus efficiente

dans un contexte budgtaire contraint

39

7. Recentrer la Participation des Employeurs lEffort de Construction

sur sa vocation dorigine

41

Pour conclure

43

Annexe 1 - Poids des dpenses courantes et des dpenses en capital

46

Annexe 2 - La composante sociale des aides au logement

46

Annexe 3 - Dtail des calculs et prcisions concernant les chiffrages relatifs

latteinte des objectifs plan de relance

46

1. Dtermination du montant global dinvestissement

hors TVA et hors terrain nu

46

2. Dtermination de la part btiment dans le prix de vente

dun logement

48

3. Mise en cohrence de chiffrages sur les travaux

de performance nergtique

49

4. Limpact en termes demploi : dtail des calculs

49

5. Leffet global sur lconomie nationale par la mthode de Leontief

49

Annexe 4 - Le Green Deal anglais

53

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Avant-propos

a situation du logement en France est grave : alors que les besoins sont considrables,
alors quun consensus politique existe pour construire 500 000 logements par an, alors que
la production contribue fortement lemploi, la croissance et aux recettes fiscales, on
ne construit pas suffisamment au regard des besoins. Anne aprs anne, les indicateurs se
dgradent avec un recul des mises en chantier de 133 000 logements entre 2007 et 2014,
symbole dune chute inexorable de la production.
La crise du logement, cest une pnurie doffre qui maintient des prix levs, des salaris
contraints aux longs dplacements et moins productifs, parfois mme des entreprises qui
ont des difficults recruter. Mais cest aussi 0,4 point de croissance en moins en 2014, plus
de 100 000 emplois dtruits depuis 2007, et des milliards deuros de manque gagner pour
lEtat comme pour les collectivits locales.
Pourtant, la solution est trs largement entre nos mains et lensemble des acteurs est
convaincu que la sortie de cette crise passe par la construction massive de logements
conomiquement abordables, l o sont les besoins.
Ds 2015, des mesures simples, dcides aujourdhui et mises en uvre sans dlai, permettraient dinitier cette relance et de la consolider dans les annes venir, crant activit et
emplois. Toutes reposent sur la confiance des mnages et des oprateurs. Nos concitoyens
sont prts investir pour se loger ou pour prparer leur retraite, pour peu quils disposent
dun environnement rglementaire lisible et prenne. Les entreprises du secteur sont prtes
construire plus, pour peu que lEtat ne les entrave pas par des rglementations pnalisantes.

Les besoins sont l, tout est runi pour relancer lactivit, pour crer de la richesse et du
bien-tre collectif. Il suffit de le vouloir et de permettre lensemble des acteurs dagir.
Avec ce Livre Blanc, le Mouvement des Entreprises de France souhaite contribuer la
relance de tout le secteur du logement, et par l au redressement de lactivit conomique
et de lemploi.
En nous appuyant sur des analyses dtailles et sans concessions, nous proposons des
solutions concrtes et responsables qui prennent en compte les difficults macro-conomiques du pays mais aussi limprieuse ncessit de procurer tous les Franais un logement
adapt leurs besoins et leurs capacits financires.
Cest une exigence rpublicaine et sociale, cest un enjeu conomique fondamental.
Je vous souhaite une bonne lecture.
Pierre Gattaz

Prsident du MEDEF

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pour le logement

Introduction
Le logement de leurs salaris constitue une proccupation
croissante pour les chefs dentreprise.
La contribution des employeurs au logement de leurs salaris procde dune longue tradition, dont les prmices remontent la Rvolution Industrielle. Ds le milieu du XIXme sicle,
nombre dentreprises sattachent loger leurs salaris proximit du lieu de travail en
construisant directement des logements puis en constituant des socits dHabitations
Bon March (HBM), qui deviendront les socits HLM. Les employeurs contribuent par ce
moyen la protection sociale et la sociabilit de leurs salaris. Les collectivits locales
rejoignent cette dynamique au dbut du XXme sicle et laccentueront aprs la Premire
Guerre Mondiale.
Au cours des annes 30, les entrepreneurs prennent conscience des limites de leurs modes
traditionnels dintervention. Ils dveloppent alors des dispositifs collectifs, mutualisent leurs
contributions financires, tout en conservant la matrise de leur action, travers des regroupements patronaux rgionaux et/ou sectoriels.
Ces initiatives aboutissent en 1939 la mise en place dune allocation-logement pour les
familles nombreuses puis, en 1943, la cration du premier CIL (Comit Interprofessionnel
du Logement) par le syndicat patronal textile de Roubaix-Tourcoing.
Ce dispositif sera gnralis par les pouvoirs publics en 1953 avec linstitution de la
Participation des Employeurs lEffort de Construction (PEEC). Cette contribution, gre
par le rseau Action Logement (anciennement 1 % logement ou 1 % patronal ), a
pour objet de faciliter laccs au logement des salaris pour favoriser laccs lemploi et
la mobilit professionnelle (participation au financement de logements sociaux, de laccession la proprit, aides financires et services divers).
Aujourdhui, confrontes aux effets de la hausse constante des cots de limmobilier qui
pse sur le pouvoir dachat1 et la qualit de vie de leurs salaris, les entreprises reprennent
conscience des enjeux (y compris conomiques) associs au logement. Ainsi, dans les zones
o le march de limmobilier est le plus tendu, les difficults de logement et leurs consquences
ou corollaires - notamment sur le temps de transport pour le trajet domicile/travail - en viennent trop souvent dcourager les candidats un emploi.
Ce contexte proccupant, qui amplifie sensiblement les effets de la crise conomique sur
lemploi et pnalise particulirement les jeunes ou les mnages les plus modestes2, incite un
nombre croissant dentreprises aider leurs salaris se loger.

1. En 2013, le logement constitue le premier poste de consommation des mnages et reprsente prs du quart de leurs dpenses (22,7 %),
devant celles dalimentation (10,5 % et de transport (10,7 %). Selon une enqute SeLoger/Ifop publie dbut 2014, un Franais sur trois (33 %)
consacre la moiti ou plus de ses revenus se loger.
2. Pour mmoire, la Fondation Abb Pierre a consacr tout un chapitre cette problmatique dans son 19me rapport annuel Ltat du mallogement en France : Chapitre 1 - Le logement et lemploi, facteurs de prcarisation, mais aussi de dveloppement , fvrier 2014.

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Au titre des exemples3 dinitiatives dentreprises en faveur du logement de leurs salaris, on

peut citer LOral qui prend en charge le cot de lassurance garantissant les propritaires
contre les risques dimpays ; AxonCble (PME de la Marne) qui loue des logements
ses stagiaires; Total qui a mis en place un dispositif de soutien pour ses jeunes embauchs
locataires; Phone Rgie qui se porte caution pour ses locataires franciliens; le dirigeant du
Leclerc de Saint-Nazaire qui a fait construire un immeuble proximit de son magasin pour
loger une partie de ses salaris
Cest pourquoi le MEDEF sintresse de plus en plus cette question. Les Accords Nationaux
Interprofessionnels de 2011 sur le logement des jeunes et de 2012 sur le logement des salaris
tmoignent de cette considration croissante, et de la place importante du logement dans
les politiques conomiques et sociales de notre pays.

Dans lenvironnement conomique actuel, lefficacit des

politiques publiques en matire de logement est insuffisante.
Alors que les besoins en logements en France restent considrables, les mises en chantier
sont en chute libre depuis 2007. A lt 2014, au moment-mme o lINSEE estime que
leffondrement de linvestissement en logement des mnages a cot lui seul 0,4 point
de PIB sur un an, diverses mesures de relance de la construction ont t annonces par le
gouvernement pour contenir la chute de la construction.
Il nest pas neutre quen ces temps marqus par la ncessit pour les pouvoirs publics de
limiter leurs interventions afin de rduire le dficit budgtaire, le logement reprsente 104milliards deuros de flux dinterventions publiques (en additionnant les aides au logement et
les prlvements fiscaux). Les aides au logement se sont leves 40,8 milliards deuros en
2013, soit 1,9 % du PIB. Au regard des rsultats produits, lefficacit de cet interventionnisme
est dsormais fortement mise en cause. De surcrot, conjugu un empilement de rglementations trop souvent tatillonnes ou excessives, il perturbe fortement le fonctionnement
normal du march. Nanmoins, son ampleur interdit desprer revenir rapidement un
quilibre de march, mme si ce dernier demeure lobjectif vers lequel il faut tendre: il ny a
pas de fatalit ce que le logement soit le seul secteur chapper aux rgles de march!
Parce que le logement est un bien essentiel, auquel chacun doit avoir accs, le recours
au march est sans doute comme ailleurs une des voies les plus efficaces pour y parvenir.
De fait, le dficit chronique entre la demande et loffre de logements dans les zones
tendues sest maintenu et la hausse des prix de limmobilier qui sest dveloppe au cours
des annes 2000 na t que faiblement affecte par les crises financires de 2008 et de
2012, en raison de linsuffisance de loffre dans les zones tendues.
Cette situation est dautant plus prjudiciable que le logement est un dterminant essentiel
du dynamisme conomique de notre pays, fortement crateur demplois peu dlocalisables
et contributeur majeur au budget de lEtat et des collectivits locales, avec 60,3milliards
deuros de recettes fiscales en 20134.
3. A lire particulirement sur ce sujet : Patron cherche toit pour ses salaris , Liaisons sociales, 1er octobre 2011 ; Ces entreprises qui aident
leurs salaris trouver un logement , Les Echos Immobilier, 12 janvier 2012 ; Les patrons jouent les assistantes sociales , Liaisons sociales,
1erseptembre 2012 ; Le logement empoisonne les employeurs , LUsine Nouvelle, 13 juin 2013
4. Cf. Insee, Comptes de la Nation 2013.

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pour le logement

Du fait de ces enjeux, lintrt du MEDEF pour la question du logement est double: faciliter
laccs lemploi et la mobilit des salaristout en contribuant la relance de lconomie
et de lemploi. Dautre part, lorganisation compte parmi ses adhrents plusieurs fdrations
professionnelles voluant dans le secteur du logement et de nombreux mandataires territoriaux
impliqus dans le rseau Action Logement ainsi que dans la gouvernance dorganismes HLM.
Ainsi, depuis 2009, un organe politique (Comit logement puis Commission logement et
mobilit professionnelle), constitu de reprsentants de MEDEF territoriaux et de Fdrations
professionnelles, est charg de faire avancer la rflexion sur les interactions existant entre le
logement, lemploi et la croissance.
Lune des principales missions de cette commission est dlaborer la doctrine du MEDEF sur la
question du logement, de prendre part au dbat gnral sur lefficacit des politiques nationales et de proposer des solutions pour leur volution: cest la raison dtre de ce Livre Blanc.

I. La France connat une situation

paradoxale: de plus en plus dinterventions publiques, des rsultats
de moins en moins satisfaisants.
1. Loffre de logements sest amliore
La qualit doccupation des logements sest beaucoup amliore. Pour ne prendre que
deux exemples, de 1968 2010 la surface moyenne par personne est passe de 22,7m
41m ; et leur confort gnral a progress : les WC et salles de bains qui nquipaient
que 10 % des logements en 1950 en quipent prs de 100 % aujourdhui. Par ailleurs, tous
les logements neufs rpondent dsormais des normes exigeantes de performances
acoustiques, sismiques, nergtiques (normes Btiments Basse Consommation, faisant suite
aux orientations politiques du Grenelle de lenvironnement). Enfin, la qualit architecturale
des btiments sest sans cesse amliore: les reconstructions htives de lAprs-Guerre et
les barres des annes 60 ont laiss la place des constructions qui concilient qualit
architecturale et insertion harmonieuse dans le tissu urbain et, lorsquil sagit dun quartier
nouveau, visent llgance des formes et la modernit de la construction.
Loffre sest galement diversifie et rpond tous les types de besoins et de revenus
des mnages (maisons individuelles, studios, appartements familiaux, rsidences avec
services). Au total, le parc existant se compose de 35 millions de logements (dont 29
millions de rsidences principales). Plus de la moiti des rsidences principales (58 %) sont
occupes par des propritaires (dont 30 % daccdants5). Quant aux locataires (40 % des
rsidences principales), ils se logent majoritairement dans le parc priv (23 % des mnages,
contre 17% pour le parc social).
5. Les accdants sont les propritaires nayant pas rembours la totalit de leur emprunt immobilier.

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En termes quantitatifs, la France a construit prs de 6 millions de logements en quinze ans

et, sur les 25 dernires annes, le nombre de logements a cr plus vite que la population
(figure 1). France Stratgie6 a ainsi montr, sur la base du recensement de la population
et des comptes du logement, que sur la priode 1984-2008, le nombre de logements avait
augment de 30 %7 quand la population naugmentait que de 14 %.
Figure 1 : Depuis 1984, le nombre de logements sest accru plus vite que la population mais
progresse moins que le nombre de mnages (indice base 100 en 1984)

Source : Recensement, Comptes du logement

Toutefois, ces rsultats sont relativiser au regard de lvolution des dmolitions et transformations dusage, mais surtout de la progression du nombre de mnages. Celle-ci a une
incidence directe sur lvolution des besoins en logements puisque, par dfinition, un mnage
quivaut une rsidence principale. Si la population a cr moins vite que le nombre de
logements, la rduction du nombre de personnes par mnage (divorces, dcohabitations,
veuvages sur des priodes plus longues) a amplifi la demande en logements.
Sur la priode 1984-2012, le nombre de mnages a cr lgrement plus vite que le parc
de logements: il a progress de 38,5 %8 (7926000 mnages supplmentaires) alors que la
croissance du stock de logements a t de +35,3 %.

2. Mais la demandereste sous tension

La demande potentielle de logements neufs reprsente, pour lessentiel, le flux de construction compatible avec la croissance projete du nombre de mnages (tenant compte
des facteurs de fcondit, de solde migratoire, dvolution tendancielle de la mortalit
et des comportements de cohabitation), sans tenir compte des situations de mal-logement ou de non logement. Les rcents travaux du Conseil Gnral de lEnvironnement
et du Dveloppement Durable (CGEDD)9 estiment quil est ncessaire de construire a
minima entre 300000 et 400000 logements chaque anne dici 2030 pour satisfaire cette
demande potentielle.
Cette estimation constitue sans doute une fourchette basse puisquelle nintgre ni les
mouvements de population (mtropolisation, hliotropisme), qui induisent des besoins
6. Commissariat gnral la stratgie et la prospective, anciennement Centre danalyse stratgique.
7. Pour mmoire, plus de 120 000 logements ont t dmolis sur la priode 2004-2008 dans le cadre du PNRU, cf. Rapport dactivit 2008, ANRU.
8. On retrouve quasiment la mme variation (+38,4 %) du nombre de mnages en utilisant les donnes des recensements INSEE de la population
sur la priode 1982-2010.
9. Observation et statistiques n135 La demande potentielle en logement lhorizon 2030 , Aot 2012.

10

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 uantitatifs et qualitatifs supplmentaires en logements dans certaines zones10, ni la

q
rsorption du dficit en logement accumul au fil des annes dont lampleur varie, selon
les sources, entre 50000011 et 120000012 units.
Figure 2 : Depuis 20 ans, la construction de logements ne couvre pas la demande potentielle

Source : Michel Mouillart

* Siclone/Sit@del2/depuis 2000: estimations FANIE daprs Sit@del
*B
 esoins en logement mdians (hors corrections pour drive des projections dmographiques, besoins ns du renouvellement urbain et
rsorption du dficit en logement)

Aprs prise en compte de lobjectif de rsorption du dficit, on aboutit au besoin en logements. Ainsi, synthtiquement, le passage lobjectif de 500000 logements mis en chantier
par an rsulte de la somme de la demande potentielle prcdemment retenue (de 300000
400000 units par an) et de la rsorption sur dix ans dun dficit dun million de logements.
Par ailleurs, il faut rappeler que, depuis plus de trente ans, lvolution du nombre de mnages
a t systmatiquement sous-estime dans les prvisions officielles (cf. figure 3).
Figure 3 : La sous-estimation systmatique du nombre de mnages dans les prvisions

Source : INSEE, SOeS

10. Quitte ce que, dans certaines zones recules, les logements existants demeurent durablement vides, commedes logements anciens,
inadapts et au confort limit.
11. N
 ombre de mnages ligibles au DALO (le Droit Au Logement Opposable, institu en 2007, permet aux personnes ligibles au logement
social et ntant pas en mesure daccder par leurs propres moyens un logement, de faire valoir leur droit un logement ou un hbergement digne).
12. N
 ombre de demandes daccs au logement social, incluant des mnages dj logs mais rsidant dans des logements ne correspondant
pas leurs besoins.

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3. Et loffre demeure insuffisante

Au regard de cette demande potentielle, la construction de logements savre insuffisante:
aprs une anne 2011 satisfaisante (un peu plus de 420000 logements commencs), les
annes 2012 2014 affichent de nettement moins bons rsultats (baisse constante jusqu
un score compris entre 36000013 et 30000014 logements commencs)15.
La principale raison de recul de loffre rside dans leffondrement de la primo-accession,
particulirement dans la maison individuelle, depuis la rforme du Prt Taux Zro (PTZ+) intervenue dbut 2012. De fait, sur les 67000 mises en chantier perdues depuis 2011, 60 % (40000
exactement) savrent des acquisitions avec PTZ+ (soit -45 %). Avec une baisse de production
de 31000 logements, le locatif priv enregistre, quant lui, une chute de 40 % (cf. tableau1).
Tableau 1 : Evolutions 2007-2014 des mises en chantier par filire (base: nouvelles sries
statistiques)
(France entire)
Locatif social (y compris les ventes par les promoteurs)

2007 (meilleure anne)

2011

2014

67 000

105 000

98 000

Locatif intermdiaire

1 000

2 000

4 000

Locatif priv

87 000

78 000

47 000

Accession

308 000

220 000

193 000

dont primo-accession

168 000

149 000

dont avec PTZ/PTZ+

78 300

89 000

49 000

Rsidences secondaires

26 000

18 000

14 000

Ensemble

489 000

423 000

356 000

Source : Michel MOUILLART, modle FANIE

Le tableau 1 qui reprend les nouveaux chiffres Sit@del2 fait ressortir une baisse de 133000
logements en 7 ans. La srie statistique en vigueur jusquen fvrier 2015 faisait ressortir une
baisse de 121000 logements en 3 ans. Lampleur de ces baisses et leur rapidit soulignent
que les causes en sont multiples et cumulatives.

3.1 Lindisponibilit du foncier constructible, matire premire

Cette difficult rsulte moins de linsuffisance de terrains (la France est lun des pays les moins
densment peupls de lUE)16 que de la combinaison de politiques locales malthusiennes
(densifier le moins possible) et de la rtention des terrains disponibles, tant publics que privs.
Cette situation procde pour partie de la gestion patrimoniale des acteurs publics: rtention
des terrains par les Etablissements Publics Fonciers, relatif chec des politiques dites volontaristes de ventes des terrains publics Et, sagissant des propritaires privs, elle rsulte
de blocages lis des prlvements fiscaux instables et lourds, incitant vendre le plus
tard possible. Or, cette limitation du foncier disponible a mcaniquement un impact sur le
13. Selon les sries statistiques, en date relle estime, publies par le SOeS le 27 fvrier 2015
14. Selon les sries statistiques, en date de prise en compte, publies par le SOeS avant fvrier 2015
15.
 noter : la situation est diffrente sur le march de lancien, qui affiche une reprise des ventes depuis 2013. Cf. Indice Notaires-Insee du 2etrimestre 2014 : fin juin 2014, le nombre de transactions ralises au cours des douze derniers mois est estim 735 000. En un an, le volume
annuel de transactions se redresse nettement (+9,2 % par rapport au nombre de transactions ralises en juin 2013 au cours des 12 derniers
mois couls). Mais, si cela contribue une plus grande fluidit sur le march, ces ventes ne constituent pas une offre supplmentaire.
16. Lespace urbain en France ne recouvre que 9 % du territoire total, contre 28 % en Allemagne, 20 % en Italie,29 % aux Pays-Bas

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pour le logement

nombre de logements construits et sur leur prix de revient: la raret de loffre foncire pousse
les prix des terrains la hausse, limitant mme leur baisse en priode de crise17.

3.2 La rglementation du sol, souvent trs contraignante

Depuis une dizaine dannes, avec notamment les lois SRU18, Grenelle, Montagne, Littoral,
les documents durbanisme et leurs rglements se complexifient. Les proccupations et
les objectifs (dveloppement durable, transports, activit conomique etc.) se multiplient
tandis que les procdures (rvision, modification) se densifient19, du fait notamment des
obligations en matire de concertation et denqute publique. Souvent, et particulirement
sur le plan environnemental, cela conduit limiter lurbanisation et freiner la libration des
terrains constructibles: plutt que de programmer, on interdit.
Par ailleurs, la mise en place, de faon non synchronise, des diffrents types de documents
durbanisme (PLU20, PLH21, SCoT22, directives territoriales, schmas directeurs) des chelles
diverses, na pu aboutir aux stratgies de dveloppement des territoires raisonnes et
cohrentes qui taient attendues (hormis quelques relles russites locales).
Enfin, cette complexit, parce quelle favorise les contentieux, porte un risque juridique croissant.

3.3 L es recours, plus ou moins abusifs, constituent un frein permanent loffre de logements
On estime entre 25000 et 4000023 le nombre de logements bloqus en permanence par
des recours. Deux raisons principales expliquent lessor de ces blocages:
le phnomne NIMBY (not in my backyard ou pas dans mon arrire-cour): les mnages
voisins des constructions venir veulent protger leur rente de situation. Eux-mmes sont
venus sinstaller un endroit pour bnficier dune certaine qualit de vie mais refusent
que dautres fassent de mme au risque de menacer leur cadre de vie ;
lintrt financier: certaines personnes utilisent les recours comme un moyen de senrichir,
certains avocats stant mme spcialiss dans ce domaine.
Quelquefois, les collectivits elles-mmes peuvent tre la source des recours lorsquelles
instruisent des permis non conformes aux rglements durbanisme, souvent par manque de
connaissances et de moyens (personnel en nombre insuffisant ou insuffisamment qualifi).
La mobilisation de lensemble des acteurs du secteur pour lutter contre les recours a conduit
le Gouvernement prendre un certain nombre de mesures par ordonnance au cours
17. On estime que le foncier reprsente pour des logements collectifs, entre 15 et 20 % du prix dun logement en zone urbaine normale mais
entre 30 % et 50 % en zone trs tendue (Paris et premire couronne, littoral mditerranen).
18. Loi relative la Solidarit et au Renouvellement Urbain du 13 dcembre 2000.
19. Les tentatives de simplification rcentes vont dans le bon sens mais sont insuffisantes.
20. Plan Local dUrbanisme, remplace le POS (Plan dOccupation des Sols) depuis la loi SRU.
21. P
 rogramme Local de lHabitat : document dobservation, de dfinition et de programmation des investissements et des actions en matire
de politique du logement lchelle dun territoire.
22. S chma de Cohrence Territoriale : document qui dtermine un projet de territoire (intercommunal) visant mettre en cohrence des
politiques sectorielles (urbanisme, habitat, dplacements, commerces) dans un environnement prserv.
23. Chiffres hors logements construits directement par les bailleurs pour lesquels le nombre de logements bloqus pourrait tre quivalent.

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pour le logement

13

de lt 2013 (restriction de lintrt agir, mise en tat des dossiers devant les tribunaux
dministratifs, procdure 2 en 1 possibilit de demander au mme juge de se prononcer
a
sur la validit du recours et daccorder des dommages et intrts , suppression, en zones
tendues, dun rang de juridiction, possibilit donne au juge de conditionner la validit dun
permis de construire des modifications et non plus simplement de le valider ou de linvalider). Sil est encore trop tt pour se prononcer sur limpact de ces mesures24, elles constituent
nanmoins une avance quil appartient dsormais aux tribunaux de mettre en uvre.

3.4 L es cots de construction en forte augmentation, du fait notamment

de lempilement des rglementations et normes
Lindice du cot de construction (ICC INSEE), qui tmoigne de lvolution du prix du
btiment, a progress de presque 50 % (49,6 %) entre 2000 et 2012. De mme, suivant une
tude ralise par la Caisse des Dpts et Consignations25, les cots de production des
logements sociaux ont augment de 53 % sur la priode 2005-2011. Cette hausse sexplique
essentiellement par une augmentation sensible des cots des matriaux (lie en grande
partie la hausse des cots de lnergie) et de la main duvre, mais galement par limpact financier de laccumulation de rglementations et de normes26.
Dans le cadre de sa dmarche 500 000 logements , Ccile Duflot (alors ministre du
Logement) a constitu en 2013 un groupe de travail charg de Simplifier la rglementation et llaboration des normes de construction et de rnovation. Le rapport issu de
ces travaux tablit que au-del du code de la construction et du code de lurbanisme
(qui contiennent plusieurs milliers darticles), les rglementations concernant la construction
sont rglementes dans 11 autres codes travers plus de 1000 articles. Sy ajoutent une
quinzaine de lois ou dcrets non codifis.
Les principales fdrations professionnelles de la construction et le mouvement HLM estiment
fin 2013 que limpact de ces rglementations et normes sur le prix de construction des
logements se traduit par un surcot de 23 % sur 5 ans et de 38 % sur 11 ans27. Parmi les
postes identifis28, on peut citer notamment la performance nergtique (Rglementation
thermique RT2000, RT2005 puis RT2012), laccessibilit des btiments aux personnes
mobilit rduite (2005), la lutte contre la pollution des sols et les rgles de mise en dcharge
(2005),ainsi que la prvention des risques sismiques (2012).

3.5 L e dsquilibre des rapports entre bailleurs et locataires, qui entrave

le droit de proprit, dcourage linvestissement locatif
Au-del des caractristiques communes toute pargne, qui permet de se constituer un
capital et de percevoir un complment de revenus rgulier, linvestissement dans limmobilier locatif sexplique de plus en plus par le dsir de prparer sa retraite. Ainsi, 95 % des
bailleurs privs sont des particuliers.
24. Pour linstant, malheureusement, les professionnels ne notent pas damlioration.
25. Caisse des Dpts, Les cots de production des logements locatifs sociaux depuis 2005, Revue Eclairages n1, novembre 2012.
26. Selon lAFNOR, il existe 4 000 normes dans le domaine de la construction.
27. O
 livier TOMMASINI, Analyse de lvolution compare des prix et des cots dans le btiment - Prconisations en matire de simplifications
rglementaires, FFB, juillet 2013.
28. Cf. FPI Note sur les cots de travaux et facteurs de hausse, mars 2013.

14

Livre blanc
pour le logement

Or, lencadrement de la relation locative, toujours plus contraignant pour le propritaire

depuis la loi Quillot de 1982, est un frein linvestissement ou la mise en location de
logements existants. Ce dsquilibre croissant conduit galement les propritaires-bailleurs
prendre des garanties auprs des locataires, surtout dans les secteurs o la demande est
suprieure loffre (les locataires se trouvent alors en forte concurrence). Cette situation
handicape particulirement les mnages revenus modestes la recherche dun logement,
tels les jeunes actifs et les mnages en situation de prcarit qui ne sont pas en capacit de
fournir les garanties exiges.
Il est noter que la perception ngative des dispositions de la loi ALUR relatives aux rapports locatifs par les investisseurs privs a accentu ce climat de dfiance. Il est donc
primordial de restaurer au plus vite la confiance et lenvie dinvestir des particuliers comme
des o
prateurs institutionnels.
Ceci est dautant plus vrai que sajoute ces contraintes le poids croissant de la fiscalit (droits denregistrement, taxation des plus-values immobilires, surtaxe des rsidences
secondaires).

3.6 La fiscalit, pnalisante au regard des autres pays europens

Une tude de FIDAL29 sur la fiscalit applicable limmobilier montre que la France est le
pays o la construction est la plus taxe de lUE30 : avec des prlvements fiscaux qui reprsentent 27 % du prix dun logement, lcart avec nos voisins europens se situe en moyenne
aux alentours de 12,5 points mais atteint 17 points avec lAllemagne.
Figure 4 : Fiscalit applicable une rsidence principale neuve de 200 000 euros TTC
(en%du prix dacquisition)
Lors de la construction
et de lacquisition

Lors de la dtention
et de la cession aprs dix ans

1%

France

27 %

10 %

10 %

16 %

TVA ou quivalent
Royaume-Uni

20 %

10 %

4%

9%

2%

Pays-Bas

Belgique

19 %

1%

17 %

17 %

Taxes indirectes
Droits denregsitrement

3%

Taxe foncire
sur 10 ans

2% 2%

Espagne

Allemagne

Italie

12 %
10 %
9%

8%

1%
3%

9%

8%

1%

Les chos / source : FIDAL, octobre 2014

29. FIDAL : tude sur la fiscalit immobilire en Europe, parue en octobre 2014.
30. 17 % en moyenne de poids relatif.

Livre blanc
pour le logement

15

Cette mme tude (cf. figure 4) montre que la France a la fiscalit la plus lourde de lUnion
Europenne, non seulement sur la construction mais galement en matire de dtention
ou de revenus locatifs du fait de nombreuses taxes, en particulier locales, nettement plus
leves que dans le reste de lUE et en progression constante. Il nest donc pas trs tonnant que linvestissement locatif soit dun rendement net plus faible que beaucoup dautres
placements et lun des moins rentables de lUE. Cette faible rentabilit nest compense
que partiellement par les avantages fiscaux des dispositifs daide linvestissement locatif
(Robien, Scellier, Duflot, Pinel).

3.7 Les modes de financement du logement propres la France

Concernant les acqureurs, les prts, gnralement taux fixes, dpendent de la capacit de remboursement des mnages pendant la dure du prt et non de la seule valeur
du bien, ce qui diminue le risque. Cette politique de prt suivie par les banques franaises
permet dviter les situations de crise telles que les ont connues des pays comme lEspagne ou les Etats-Unis.
Le contexte conomique actuel ainsi que le renforcement des rgles prudentielles europennes (notamment Ble III mais galement les contrles mens par les autorits de
rgulation sur le niveau de risque des portefeuilles) agissent sur les conditions daccs au
crdit, et freinent laccession la proprit. Par ailleurs, les rflexions en cours au niveau des
autorits prudentielles laissent prsager des risques de restrictions concernant lutilisation
des taux fixes et le recours au crdit cautionn, moins onreux que le crdit hypothcaire.
Du ct des oprateurs, deux modes de financement cohabitent : celui du logement
social et celui du logement priv.
Le logement social franais est financ en grande partie par des emprunts bancaires
taux bonifis auprs de la Caisse des Dpts (sur les fonds collects du Livret A et du Livret
Dveloppement Durable - LDD) et auprs dAction Logement31. Ces prts sont complts
par des subventions de lEtat ou des collectivits locales (aides la pierre) et par un apport
en fonds propres des organismes. Dautre part, afin de permettre aux organismes HLM de
pratiquer des loyers compatibles avec les ressources des mnages ligibles au logement
social, lEtat leur consent tout un ensemble davantages financiers (exonration dimpt sur
les socits, TVA taux rduit, exonration de taxe foncire32, dcote sur la valeur des terrains publics et exonration dimposition sur les plus-values pour le vendeur). Cependant,
du fait des contraintes budgtaires, les subventions de lEtat, bien que trs marginales, sont
en forte diminution, situation qui risque de perdurer. La situation financire dlicate des
collectivits locales et lpuisement des ressources dAction Logement laissent galement
prsager une baisse prochaine de leurs interventions en subvention. Ainsi, les organismes
sont conduits utiliser davantage leur trsorerie33. Leur modle conomique traditionnel est
fragilis et atteint aujourdhui ses limites.
Pour la part du logement relevant de la promotion prive, ce sont les fonds propres des
oprateurs et les prts bancaires qui financent les oprations. Et ce dernier finance31. LEtat a conduit Action Logement recourir lemprunt auprs du Fonds dEpargne de la CDC afin dtre en mesure dapporter aux
organismes HLM, pendant trois ans, un financement annuel bonifi de 1,5 Md reprsentant un quivalent-subvention de 950 M, destin
principalement financer une part de la surcharge foncire.
32. Exonration de TFPB (Taxe Foncire sur les Proprits Bties) pendant au moins 15 ans.
33. Union Sociale pour lHabitat, Les HLM en chiffres 2013, septembre 2013, p.20.

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Livre blanc
pour le logement

ment nest assur quune fois atteint un certain niveau de pr-commercialisation34 du

programme. Or, dans un contexte o les acqureurs hsitent sengager, le relvement
des seuils de pr-commercialisation ncessaire la scurisation des oprations conduit
labandon de nombreux projets (y compris, avec le dveloppement de la VEFA
HLM35, des projets de logements sociaux) et a un effet clairement pro-cyclique quand
la construction ralentit.
De surcrot, en application du principe de mixit sociale, les oprations de promotion prive comprennent souvent un quota de logements sociaux (en moyenne de 20 % 40 %),
vendus perte dans bien des cas. Il en rsulte une forme de prquation, facteur de hausse
des prix pour la partie libre.
En effet, bien que la rglementation dtermine clairement sur tout le territoire des prix pour
le logement social, le prix des VEFA HLM est trop souvent impos par les collectivits locales
en dehors de tout fondement juridique. Comme ce prix savre trs frquemment infrieur
au prix de revient de lopration, la perte induite est considre comme une surcharge
foncire pour la partie libre et ce sont les acqureurs privs qui supportent la diffrence
crant ainsi ce que lon appelle couramment limpt de palier.

4. Les prix ne sont plus en phase avec le budget des mnages

au pouvoir dachat en berne
Les mnages disposent dun revenu (salaire, allocations sociales, aides diverses) qui
conditionne leur capacit dinvestissement dans leur logement. Cela dtermine le niveau
de loyer ou de crdit immobilier auquel ils peuvent prtendre. Au regard de cette contrainte,
ils choisissent leur logement en jouant sur les critres suivants:
la localisation (par rapport au lieu de travail) ;
la taille (surface et/ou nombre de pices) ;
la qualit (notamment en matire disolation et de performance nergtique).
Or, dans le contexte conomique actuel, ces choix sont de plus en plus contraints. En effet,
sur presque tous les segments du march (parc locatif social, parc locatif priv, accession
la proprit, maisons, appartements, dans lancien comme dans le neuf), les prix36 ont
tendance se dconnecter du pouvoir dachat des mnages (cf. figure5), mme si les
loyers ont cr en moyenne plus faiblement que le revenu disponible brut de lensemble
de la population. De ce point de vue, il convient de souligner lapport quantitatif essentiel
des dispositifs successifs daide linvestissement locatif (lois Prissol, Besson, Robien,
Borloo, Scellier, Duflot, Pinel). Ces derniers ont en effet permis de crer 850 000 logements supplmentaires en quinze ans, et donc de compenser le retrait des institutionnels
dont le parc est pass de 850000 275000 units au cours des quinze dernires annes,
contribuant ainsi contenir la hausse des loyers.
34. A titre dexemple, il est pass de 30 % dun programme environ en 2011 prs de 50 % aujourdhui, part vendue aux bailleurs sociaux exclue
(sous lhypothse quelle reprsente 20 % du programme, le taux global de pr-commercialisation requis est alors pass de 25 % en 2011
40 % en 2013).
35. La Vente en Etat Futur dAchvement consiste acheter des logements sur plan. Les oprateurs HLM y recourent notamment, ce qui permet
de produire des logements sociaux rapidement et de favoriser la mixit sociale.
36. Lvolution rcente des prix prsente des tendances contrastes selon les zones.

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Figure 5 : Face la pnurie de logements, le prix des logements augmente plus que le
revenu des mnages (base 100 au T4 1998)

Source : INSEE, SOeS

Au total, pour lensemble des mnages, le montant des dpenses effectives37 lies au
logement a clairement augment (en moyenne +5,4 % par an) sur la priode 1980-2012. Il
faut noter ici que les dpenses dnergie lies loccupation dun logement posent le dfi
de la prcarit nergtique des mnages. Selon lINSEE38, 3,8 millions de mnages (France
mtropolitaine) consacrent ainsi plus de 10 % de leur revenu leur facture nergtique,
tandis que 3,5 millions dclarent souffrir du froid dans leur domicile. Cela concerne majoritairement les mnages occupants des logements anciens (construits entre 1949 et 1975).
En se limitant au cot du logement stricto sensu, la hausse des dpenses sexplique notamment par lamlioration de la qualit des logements, la migration dune part croissante de
la population vers les centres urbains et laugmentation du nombre de m par occupant.
Mais surtout, une tude du CAS39 a montr que la croissance du taux deffort brut a
principalement touch les mnages appartenant la moiti des mnages la plus pauvre.
Dans ces conditions, laccession la proprit des mnages devient de plus en plus
difficile, notamment en zones tendues. La hausse des prix immobiliers a cependant40 t
rendue supportable par lvolution des crdits au cours de la dcennie coule: point de
pourcentage de baisse des taux dintrt reprsente 8 % damlioration de la capacit de
remboursement des mnages et 5 ans supplmentaires de dure demprunt quivalent
10% de plus de capacit de remboursement. Pour autant, en dpit de lamlioration des
conditions de crdit, lObservatoire du Financement des Marchs Rsidentiels41 montre que
lindicateur de solvabilit de la demande peine se maintenir depuis le dbut 2013, malgr un
redressement constat en 2014. Ainsi, dfaut dun apport personnel suffisant, les mnages
les plus jeunes et les plus modestes ne peuvent entrer sur les marchs rsidentiels que grce
un dispositif vritablement solvabilisateur tel que le PTZ et le PTZ+ avant sa rforme de dbut
2012 (rduction des diffrs de remboursement42). Lapport personnel (don familial ou revente
dun bien immobilier antrieurement acquis) est donc devenu dterminant.
37. Les dpenses effectives lies au logement recouvrent les loyers, les remboursements demprunts, les charges et les cots associs lentretien courant, ainsi que les dpenses dnergie (chauffage, eau, lectricit/gaz), les taxes (taxe foncire, taxe dhabitation) et les dpenses
dameublement et dquipement du logement.
38. Cf. La prcarit nergtique : avoir froid ou dpenser trop pour se chauffer , Insee Premire n1351, mai 2011.
39. Centre danalyse stratgique avril 2011 sur base statistique ENL 1998-2006.
40. L augmentation des revenus des accdants (plus prononce que pour lensemble des mnages) et les aides au logement entrent aussi en
compte.
41. Observatoire Crdit Logement/Institut CSA - Mensuel Janvier 2015.
42. La nouvelle rvision du PTZ+ intervenue en octobre 2014 permet de revenir, pour partie, la situation ex ante.

18

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pour le logement

De fait, lavenir sannonce sombre pour les capacits financires des mnages: la situation
conomique ne laisse pas augurer des augmentations de revenus importantes, tandis que
le rtablissement des comptes publics a dores-et-dj entran un alourdissement sensible
des prlvements sur les mnages. De mme, les aides de lEtat en faveur du logement vont
inluctablement baisser au cours des prochaines annes comme en tmoignent le nouveau
plafonnement de lAPL locatif et la menace sur les aides personnelles aux accdants. Or, les
aides la personne et, en premier lieu lAPL, reprsentent prs de la moiti de lintervention
de lEtat.

5. Cette situation pnalise lactivit et les dsquilibres

entre territoires augmentent
Logement et emploi sont lis: on sinstalle, autant que possible, proximit de son lieu de
travail. En outre, lactivit attire lactivit: les entreprises sinstallent prioritairement dans des
zones dj dynamiques conomiquement, ce qui induit galement une localisation des
espaces rsidentiels proximit de ces zones. Si le principal facteur daugmentation de la
population active sur un territoire est lactivit conomique, lhliotropisme rend les villes du
Sud et de lOuest particulirement attractives (de Bordeaux la Mditerrane en passant
par Toulouse), notamment auprs des jeunes ou des seniors (meilleure qualit/cadre de vie)43.
La relation entre logement et emploi induit galement la question des transports et de la
mobilit: les personnes et les entreprises sinstallent dans les zones o les axes de transports
sont denses, faciles daccs et permettent des dplacements rapides. De mme, emploi,
ducation et formation sont lis. La proximit de lentreprise et de lUniversit permet
les changes entre la recherche et lapplication, lessaimage de linnovation, ainsi que
le transfert de comptences humaines. Cest aussi proximit des entreprises que se
dfinissent les besoins de formation et dadaptation des personnels : une politique de
formation continue se dfinit en fonction des besoins exprims par les entreprises sur un
territoire. Une politique active de maintien de lemployabilit est une condition de prservation de lactivit sur un territoire et, de fait, de son attractivit.
Il en rsulte que populations, emplois, activits, savoirs, comptences et qualit de vie se
concentrent de plus en plus dans les mmes zones: selon lINSEE, 77 % des emplois salaris
restent localiss dans les ples urbains. Ainsi le foss slargit, en France, entre des zones
denses dynamiques et des espaces conomiquement fragiles et faiblement peupls44. Ces
dsquilibres issus de la mtropolisation entranent des tensions croissantes sur lemploi,
alors que le taux de chmage est toujours plus lev.
Des tudes du Credoc, commandes par le MEDEF45, laissent paratre des inquitudes en
ce sens:
4
 0 % des tablissements employant du personnel se dclarent affects par les difficults
de logement de leurs salaris;

43. Cf. linterview de Laurence Duboys Fresney, sociologue lOFCE et auteure de lAtlas des Franais, dans Libration Il y a la mer, le soleil et
lemploi le 8 fvrier 2013.
44. Laurent DAVEZIES, La crise qui vient. La nouvelle fracture territoriale, 2012.
45. R
 gis BIGOT et Sandra HOIBIAN, Les rpercussions directes et indirectes de la crise du logement sur lemploi, mars 2011 ; La mobilit professionnelle bride par les problmes de logement, juillet 2011 ; Les problmes de logement des salaris affectent 40 % des entreprises, avril 2012.

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pour le logement

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 70 % des actifs refuseraient une opportunit professionnelle46 si cela les obligeait accrotre
leurs dpenses de logement;
5
 00000 (sur 5 ans) personnes en recherche demploi auraient renonc un poste car cela
aurait occasionn une hausse de leurs dpenses en logement.
Par ailleurs, plusieurs tudes conomiques (CAS47, CAE48, ANIL49, Direction Gnrale du
Trsor50) sinterrogent sur la possibilit dun lien entre statut doccupation et march
de lemploi, donc le chmage. Elles questionnent en particulier lhypothse dOswald51,
tablissant lexistence dune corrlation entre taux de propritaires occupants et niveau de
chmage. Cette relation sexpliquerait par des contraintes financires (cots de transaction,
remboursements demprunts de longue dure) spcifiques au statut de propritaire
occupant qui limitent sa mobilit. Une hypothse semblable sapplique aux locataires HLM:
les dlais dattente pour lobtention dun nouveau logement social constitueraient un frein
leur dmnagement, et donc la fluidit du parc.
Cependant, ces analyses doivent tre relativises la lumire des chiffres de lOCDE52 qui montrent clairement que la mobilit des personnes napparat pas particulirement faible en France
par rapport la plupart des autres pays de lOCDE (). 8,6 %, le pourcentage de mnages
ayant chang de rsidence au cours de lanne 2007 (dernire anne connue) est sensiblement plus lev en France quen Allemagne notamment o il ressortait alors seulement 5,3
%53 (cf. figure 6), alors que le premier pays comprend une proportion bien suprieure de propritaires-occupants que le second (63,7 % contre 53,4 % en 2011, selon les donnes dEurostat).
Figure 6 : Pourcentage de mnages ayant chang de rsidence au cours de lanne 2007

Source : OCDE, rformes conomiques : Objectif croissance 2011

46. Ils refuseraient un emploi meilleur que celui quils occupent actuellement. Ne pas tre oblig de dmnager est trs important dans le
choix dun nouvel emploi pour 56 % des personnes interroges (contre 48 % pour le fait dtre bien rmunr).
47. Favoriser la mobilit professionnelle en modifiant la fiscalit du logement, Note danalyse n196, octobre 2010.
48. Mathilde LEMOINE et Etienne WASMER, Les Mobilits des salaris, rapport au Conseil danalyse conomique auprs du Premier ministre, 2010.
49. Jean BOSVIEUX et Bernard COLOOS, Accession la proprit, mobilit rsidentielle et emploi, Habitat Actualit, fvrier 2011.
50. N
 icolas COSTES et Sabrina EL KASMI, Les freins la mobilit rsidentielle pnalisent-ils la qualit de lappariement sur le march du travail ?,
Trsor-Eco n116, septembre 2013.
51. Andrew OSWALD, A conjecture of the explanation for high unemployment in the industrialized countries, University of Warwick, 1996.
52. OCDE, Rformes conomiques : Objectif Croissance, 2011.
53. COE Rexecode, Limmobilier est-il lennemi de la comptitivit ?, septembre 2013.

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pour le logement

Si ces rsultats montrent que le statut doccupation dun logement nest pas une entrave la
mobilit, les carts de prix sont en revanche un frein rel. En effet, budget gal, on nachte
pas le mme logement Brest et Paris (cela vaut aussi pour la location) Et sur une mme
agglomration, la priphrie sera presque toujours plus accessible financirement que le centre.
En rsum, les employeurs comme les salaris ressentent trop souvent des difficults de
logement, particulirement au regard des temps de transport entre domicile et lieu de
travail. Lenqute du Crdoc auprs des actifs54 rvle ainsi que la proximit avec le lieu de
travail est le deuxime critre de choix dun logement, particulirement important chez les
jeunes et les personnes en phase dinsertion professionnelle. Cela conduit la moiti des actifs
interrogs dclarer quils refuseraient lopportunit dun meilleur emploi si cela devait se
traduire par une augmentation de leur trajet quotidien de 30 minutes.
Lexemple de lIle-de-France55 est, en ce sens, emblmatique: le consensus estime le besoin
de construction a minima 70000 logements chaque anne, mais la production sapproche
pniblement des 40000 units, entranant une hausse des prix et des loyers et finissant par nuire
la comptitivit rgionale. A linverse, des agglomrations comme Lyon, Bordeaux ou Rennes, o
transports collectifs et construction de logements accompagnent la croissance de lactivit ne
souffrent pas ou peu de goulot dtranglement ni de tensions fortes sur le march du logement.
Ces exemples contradictoires illustrent limportance davoir des politiques damnagement
quilibres et prospectives, ainsi quune gouvernance efficiente des territoires.

6. Ces effets sont accentus par la territorialisation des politiques du logement

Au cours des dernires dcennies, lEtat a dcentralis auprs des collectivits territoriales
les comptences en matire durbanisme et dhabitat, et dlgu de faon optionnelle
et contractuelle lattribution des aides financires aux organismes HLM. Ce processus
sest accompagn au plan local dun dveloppement progressif de lintercommunalit,
empilant les niveaux de gouvernance. De surcrot, le transfert de comptences ne sest pas
accompagn de laugmentation de moyens requis pour les collectivits, ni dune obligation
de rsultats (notamment en ce qui concerne les objectifs de construction de logements).
Il sen est suivi des difficults dappropriation des rglementations et de mise en uvre de la
programmation urbaine (dont lhabitat) par les collectivits locales, tant sur le plan politique
quoprationnel. Ces difficults ont t amplifies par des carts sensibles entre les rythmes
lgislatifs et rglementaires dune part, et les rythmes de fonctionnement des collectivits
influencs par la vie politique locale dautre part.
De fait, en transfrant le pouvoir de dcision de construire aux maires, le processus de
dcentralisation a pu contribuer la rduction de leffort de construction dans certaines
communes : souhait de conserver inchang lquilibre sociologique local, difficults
financires construire les quipements publics pour rpondre aux besoins supplmentaires,
conviction bien ancre quun maire btisseur [est un] maire battu56... Cette tendance
est rgulirement aggrave au moment de chaque lection, les projets tant bloqus plu54. Rgis BIGOT et Sandra HOIBIAN, Le cot du logement pse sur la mobilit professionnelle, Consommation et modes de vie n240, juin 2011.
55. Le mme constat pourrait tre fait dans des rgions comme la Cte dAzur, le Genevois franais ou le Pays Basque.
56. Mme si des villes comme Lyon ou Bordeaux dmontrent le contraire.

Livre blanc
pour le logement

21

sieurs mois avant le scrutin, voire abandonns aprs, en cas de changement dquipe
municipale. Ce constat est particulirement marqu en 2014: on estime 20000 le nombre
de logements sociaux bloqus par les nouveaux lus.

L e logement: un secteur qui fait lobjet dune forte attention des pouvoirs publics, avec des effets contreproductifs
Le march de limmobilier rsidentiel franais apparat comme un march de pnurie dans
un environnement rglementaire ultra-contraint qui maintient les prix un niveau lev et
affecte les comptes publics, alors que la seule rponse possible est le dveloppement dune
offre abondante et diversifie rpondant aux besoins et permettant le retour progressif un
fonctionnement normal du march.
Les exemples dans le reste de lUE montrent quil est impratif de changer de paradigme,
de remplacer les contraintes administratives par des engagements sur objectifs et de crer
une gouvernance efficiente, double dune vision de long terme.
Christian Noyer, Gouverneur de la Banque de France, dclarait en mai 2013: Le logement
est un dterminant indirect mais essentiel de la comptitivit de lconomie. Cest le
premier poste de dpense des mnages et la part qui lui est consacre est en augmentation constante. Les obstacles laccs au logement sont une cause majeure dingalit
et une source premire de linscurit conomique, tout particulirement pour les salaris
ne disposant pas dun CDI. Enfin, les difficults se loger freinent la mobilit gographique
et sont une cause du chmage de longue dure. Rsoudre le problme du logement en
France, cest donc simultanment accrotre la comptitivit, dfendre le pouvoir dachat,
encourager la mobilit et rduire les ingalits.
Une politique du logement doit se fixer pour objectif de conjuguer un tel constat au pass.

II. Limmobilier rsidentiel est un dterminant essentiel de la comptitivit

de lconomie de notre pays
Le logement constitue nen pas douter un enjeu considrable pour le pays. Aprs avoir
rappel son positionnement en termes macro-conomiques, on sattachera projeter les
rpercussions globales possibles dun plan dinvestissement national en faveur du secteur.

1. Le logement, poids lourd de lconomie franaise

Pour prendre conscience de la place du logement dans lconomie de notre pays et des
enjeux induits, il convient de rappeler quelques ordres de grandeurs.

22

Livre blanc
pour le logement

En premier lieu, en 2013, le logement (y compris assise foncire57) reprsente plus de 60% du
patrimoine national58. En ce sens, toute baisse gnralise et brutale des prix, loin dallger la
charge qui pse sur les mnages, engendrerait un effet dflationniste majeur sur lensemble
de lconomie. Dans une tude, COE-Rexecode59 analyse en effet 27 phases de baisse des
prix immobiliers au sein des pays de lOCDE et constate que dans tous les cas sauf un, elles
se sont accompagnes dune contraction ou, tout le moins, dun ralentissement marqu
de lactivit.
La dpense en logement60, qui mesure leffort consacr par lensemble des agents
conomiques au domaine du logement, stablit 471 milliards deuros en 2013, soit 22,3 %
du produit intrieur brut61(cf. figure 7). Ces dpenses reprsentaient 311,9 milliards deuros
en 2002 (19,6 % du PIB).
Figure 7 : Montant des diffrentes composantes de la dpense en logement62

Source : SOeS, Compte du logement 2013

Quant lactivit immobilire, qui comprend linvestissement en logements neufs, lacquisition de logements existants et les travaux dentretien et damlioration, elle stablit 247,7
milliards deuros en 2013. Aprs avoir atteint son point le plus haut en 2011, elle se rapproche
de son niveau de 2006 (cf. figure 8).

57. Le Compte du patrimoine ne fournissant pas le dcoupage des terrains btis entre le logement et le non-rsidentiel, on estime que la part
du logement dans les terrains btis reprsente 75 %.
58. O
 n retient ici la dfinition du patrimoine national selon lInsee soit : Patrimoine total (ou valeur nette) = ensemble des actifs financiers et non
financiers passifs financiers + soldes des produits drivs.
59. Limmobilier est-il lennemi de la comptitivit ? octobre 2013.
60. L a dpense de logement comprend la consommation de biens et services, la formation de capital en biens et services spcifiques, les autres
investissements des producteurs et les transferts spcifiques au domaine du logement.
61. En comptabilit nationale base 2010. Ce ratio a atteint en 2013 son point le plus haut depuis 1984.
62. Le poids des diffrentes composantes (dpenses courantes, dpenses en capital) est dtaill en annexe 1.

Livre blanc
pour le logement

23

Figure 8 : Montant de lactivit immobilire par segments (en milliards deuros courants)

Source : SOeS, Compte du logement 2013

En outre, comme toute activit conomique (via les prlvements fiscaux), le logement
contribue au budget de lEtat et des collectivits locales hauteur de 63 milliards deuros
en 2013 (cf. figure 9). On distingue deux types de prlvements:
les prlvements spcifiques au logement, qui reprsentent 34,5 milliards deuros. Ils se
composent principalement des prlvements lis la production de services de logement (26,1 milliards deuros), dont 75 % sont issus de la taxe foncire sur les proprits
bties (19,6 milliards deuros) et des prlvements lis la mutation (8,4 milliards deuros)
qui reviennent, pour lessentiel, aux collectivits locales;
les prlvements caractre plus gnral (28,5 milliards deuros) tels la taxe sur la valeur
ajoute (23,7 milliards deuros), la contribution sociale gnralise et la taxe revenu de
solidarit active sur les revenus du capital et dautres taxes (au sens du compte satellite
du logement)63.
ces deux types de prlvement sajoutent la part dimpt sur le revenu pesant sur les
revenus fonciers ainsi que lISF sur la valeur des biens immobiliers.
Figure 9 : Montant des prlvements relatifs au logement (en milliards deuros courants)

Source: SOeS, Compte du logement 2013

63. Impts, taxes et versements assimils sur les rmunrations .

24

Livre blanc
pour le logement

2. Les aides au logement, entre soutien lactivit et

politique sociale
Les aides au logement jouent un rle fondamental pour laccs au logement des mnages
modestes, dans un contexte dinadquation entre loffre de logements et la demande.
Cest pourquoi il est devenu classique dans la comparaison internationale de les rapporter
au PIB afin de juger de leffort consenti et en second ordre den comparer lefficacit.
Ainsi, lEtat accorde des aides de diffrente nature au secteur du logement, pour un montant
global de 40,8 milliards deuros en 2013 (soit 1,9 % du produit intrieur brut).
On distingue cinq types daides(cf. figure 10), regroupes en deux catgories64 principales:
les prestations verses aux consommateurs de services de logement, essentiellement sous
forme daides personnelles aux occupants. Elles reprsentent 48,9 % du montant global,
soit 19,9 milliards deuros. Les consommateurs bnficient galement davantages fiscaux hauteur de 1,5 milliards deuros;
les avantages allous aux producteurs de logement (19,3 milliards deuros) dont les
avantages fiscaux (13 milliards deuros), les avantages de taux (2,7 milliards deuros), les
subventions dinvestissement (3,4 milliards deuros) et dautres aides.
Figure 10 : Les aides au logement (en milliards deuros)

Source: SOeS, Compte du logement 2013

Les prestations logement, cest--dire les seules aides personnelles au logement (APL, ALS,
ALF), ont progress de 3,8 % entre 2012 et 2013, pour se situer 17,4 milliards deuros en 2013,
soit 0,8 % du PIB (comme en 2011). Au regard de ce ratio, la France occupait, en 201265, la
troisime position des pays de lUnion Europenne 28 (UE-28), derrire le Royaume-Uni et
lIslande, et ressortait 0,2 point de PIB au-dessus de la moyenne europenne (cf. figure 11).
64. La dpense de logement comprend la consommation de biens et services, la formation de capital en biens et services spcifiques, les autres
investissements des producteurs et les transferts spcifiques au domaine du logement.
65. Dernire anne disponible lchelon europen.

Livre blanc
pour le logement

25

Figure 11 : Les prestations logement en Europe en 2012 (en % du PIB)

Source: Eurostat
Note : les pays de lUE qui napparaissent pas sur le graphique (Bulgarie, Estonie, Croatie, Italie, Lituanie, Portugal, Roumanie, Slovnie, Serbie,
Turquie) ne distribuent pas de prestations sociales pour le logement.

Ces observations doivent toutefois tre relativises ds lors quune part des aides au
logement relve dune politique daccompagnement social. En effet, les aides personnelles
au logement constituent un indispensable complment de revenu pour certains mnages
faibles ressources.
Lvaluation de cette composante sociale66 montre quenviron un tiers du montant total des
aides personnelles au logement, soit prs de 6 milliards deuros, relverait dune politique
sociale plutt que dune politique du logement.
Au global, les aides personnelles au logement stricto sensu quivaudraient donc 0,5 point
de PIB, soit 0,3 point de moins que la rfrence nationale67.

3. Le logement, crateur de croissance et de richesses

Au regard de ces lments, nul ne saurait nier le rle fondamental que tient le logement
dans lconomie, notamment travers la mobilisation de lensemble des acteurs de la filire
(de la production de matriaux de construction la gestion immobilire) implants sur les
territoires. Du fait de son importance, le logement est directement li au cycle conomique
(le logement est induit par le cycle conomique), mais il est galement vecteur de croissance
(rle inducteur).
Linteraction entre le logement et le cycle conomique trouve notamment son explication
dans les flux dinvestissements des agents conomiques. Pour exemple, du ct des seuls
mnages, linvestissement logement (la formation brute de capital fixe de la Comptabilit
nationale) en 2014 contribue pour prs de 5 % au PIB en France68. A ce titre, le logement est
un facteur significatif de la croissance69.
66. Selon trois mthodes diffrentes, dcrites en annexe 2.
67. C
 e qui ramnerait le poids de lensemble des aides au logement 1,8 % du PIB. Pour mmoire, 1 point de PIB reprsentait 21 milliards deuros
en 2013.
68. L investissement en construction (BTP et promotion immobilire) de tous les donneurs dordre (mnages, entreprises) reprsente au total
10 % du PIB.
69. C
 ela nen fait pas pour autant un facteur dviction du financement des entreprises. Voir ce sujet ltude COE-Rexecode, Limmobilier
est-il lennemi de la comptitivit ?, septembre 2013.

26

Livre blanc
pour le logement

Par ailleurs, les relations techniques entre les diffrentes branches dactivit, illustres par le
tableau des entres-sorties de la Comptabilit nationale, font apparatre un effet multiplicateur de la construction de logements sur lconomie. La construction, caractrise par
limportance et la diversit de ses consommations intermdiaires (dont plus de 90 % sont
dorigine nationale), se rpercute en chane sur lensemble de lconomie et engendre
ainsi un surcrot dactivit dans les autres branches.
A cela sajoutent les effets en termes demploi. Dune manire gnrale, la construction
contribue au processus de dveloppement du pays. Il y a en effet une certaine corrlation
entre le niveau de dveloppement conomique dun pays et la part de la main-duvre
employe dans la construction. Par les effets multiplicateurs, le logement amplifie lvolution
de lemploi secondaire et tertiaire dans lensemble des branches.
Dautre part, la construction constitue un vecteur traditionnel de qualification de la
main-duvre non forme, voire mme dinsertion. Ainsi, les ouvriers acquirent une
qualification plus grande dans la construction que dans la plupart des autres branches
industrielles.
Aussi, en plus des enjeux sociaux que constitue la construction de logements, cet effet
multiplicateur de la construction permet, en cas de mise en uvre dun plan de relance
gouvernemental, de nourrir de nouvelles perspectives en matire dactivit conomique.

4. Plan de relance logement : au-del de la rponse aux

besoins, un potentiel demplois et de richesses urgent et
ralisable
Les alas statistiques conduisent raisonner non plus dans labsolu mais en termes de degr
de vraisemblance. Pour illustrer notre propos, on peut citer deux exemples sur le caractre
relatif des grandeurs concernes. Les dernires publications du SOeS du 27 fvrier 2015
bouleversent considrablement le comptage des niveaux de construction neuve en faisant
passer pour 2014 le niveau des mises en chantier de 298 000 356 000. Dans le mme
temps, comme indiqu ci-dessus70, lvolution du nombre de nouveaux mnages et donc
des besoins a t systmatiquement sous-estime dans les prvisions. Il en va de mme de
lvaluation du retard en volume (300000, 500000, 800000 selon les sources) et du dlai
pour rattraper ce mme retard (5, 10 ou 15 ans).
En rsum, selon toutes les probabilits incluant les alas statistiques, lobjectif affich par
le Prsident de la Rpublique et le Gouvernement de construire 500 000 logements par
an lhorizon 2017 ncessiterait la construction annuelle de 150 000 (hypothse basse)
entre entre 200000 (hypothse haute) et 150000 (hypothse basse) logements de plus
aujourdhui.
Dans lhypothse haute, les 200 000 logements supplmentaires, se rpartiraient en
50000 logements locatifs sociaux71 et 150000 constructions prives (60000 par la promotion immobilire, hors VEFA HLM, et 90 000 en individuel diffus). Dans lhypothse basse,
les 150000 logements supplmentaires se dcomposeraient en 50000 logements locatifs
70. Cf. graphique 3
71. Y compris VEFA ralise par les promoteurs immobiliers.

Livre blanc
pour le logement

27

sociaux et 100000 constructions prives (40000 en promotion immobilire, hors VEFA HLM,
et 60000 en individuel diffus)
Par ailleurs, lobjectif de construction se double dun objectif lhorizon 2017 de 500000
logements rnovs sur le plan nergtique de manire significative contre 160 000
aujourdhui (dont 100000 HLM). Cela se traduirait par la rnovation de 340000 logements
de plus quaujourdhui, dont 20000 logements sociaux et 320000 logements relevant du
parc priv. Le parc existant, compos de 34 millions de logements, constitue un potentiel
de rnovations de diffrente nature valu 55 % des travaux raliss par les entreprises de
btiment. Pour le chiffrage du plan de relance, il a t fait ici le choix de se concentrer sur
lobjectif de rnovation thermique.

4.1 Un potentiel dinvestissements

Selon nos calculs, la ralisation de lobjectif gouvernemental dans le neuf se traduirait par
un surcrot dinvestissement de 40,5 milliards deuros TTC en hypothse haute et de 29,3
milliards deuros TTC en hypothse basse. Hors terrain nu, les montants associs saffichent
respectivement 28 et 20,5 milliards deuros hors taxes (cf. annexe 3, premier item).
On estime galement que la part des travaux de btiment dans le cot de construction
dun logement se situe 50 % du prix (cf. annexe 3, deuxime item), soit 62 % du prix hors
terrain nu. Ainsi, le surcrot de production associ aux seuls travaux de btiment, dans le cas
o lobjectif de mises en chantier serait atteint, slverait 17,4 milliards deuros hors taxes
en hypothse haute et 12,5 milliards deuros hors taxes en hypothse basse.
Par ailleurs, le montant moyen TTC de travaux de rnovation nergtique slevant
aujourdhui environ 18000 euros72, dont 1000 euros de travaux induits, on estime, sous
certaines hypothses, que la rnovation nergtique de 340000 logements supplmentaires
annuels lhorizon 2017 se traduirait par un supplment de chiffre daffaires de 5,7milliards
deuros hors taxes en moyenne pour le secteur du btiment.
Ainsi, la ralisation des deux objectifs (construction et rnovation) reprsenterait un
investissement dans le btiment seul de 23,1 milliards deuros hors taxes en hypothse haute
et de 18,2 milliards deuros hors taxes en hypothse basse, soit entre 18 % et 15 % du chiffre
daffaires actuel du secteur.

4.2 Un potentiel demplois

Dans son manifeste 1 million demplois cest possible73, le MEDEF a identifi limmobilier
(construction et rnovation) comme le premier levier sectoriel pour dvelopper lemploi.
Afin dapprcier limpact du surcrot dinvestissement sur lemploi, il convient de le convertir
en les divisant par un contenu emploi (cf. le dtail des calculs en annexe 3, quatrime item).
Pour la construction neuve, on retient prs de 1,8 emploi par logement en hypothse haute (0,9
emploi dans le btiment et 0,9 emploi dans le reste de la filire) et un peu plus de 1,4emploi

72. Montant TTC 2013. Le montant TTC 2014 est quasiment identique. On a suppos une stabilisation des prix hors taxes et on a appliqu une TVA
de 5,5 % au lieu de 7 %. Cf. annexe 3, troisime item, pour le dtail du chiffrage.
73. 1 million demplois cest possible, MEDEF, septembre 2014.

28

Livre blanc
pour le logement

par logement en hypothse basse74 (0,7 emploi dans le btiment et 0,7 emploi dans le reste de
la filire). La construction de 200000 ou 150000 logements supplmentaires par an permettrait
de mobiliser 350000 ou 21400075 emplois directs et indirects dans la seule filire du btiment.
Dans la rnovation nergtique, un actif ralise un montant annuel de chiffre daffaires hors
taxes denviron 77000 euros. 10400076 emplois seraient ainsi mobiliss pour la rnovation de
340000 logements supplmentaires.
Au total, la ralisation des deux objectifs de 500000 oprations gnrerait la mobilisation
de 454000 emplois crs ou maintenus en hypothse haute et 318000 en hypothse basse.
Tableau 2: Impact des deux objectifs 500000 sur lemploi
Hypothse haute

Hypothse basse

Cration nette
demplois

Total emplois
mobiliss

Cration nette
demplois

Total emplois
mobiliss

280 000

350 000

171 000

214 000

83 000

104 000

83 000

104 000

363 000

454 000

254 000

318 000

Construction neuve
Rnovation
nergtique
Ensemble

4.3 Un potentiel de recettes

Au-del de lemploi, linvestissement supplmentaire en logements gnrerait deux types
de recettes directes77(cf. tableau 3) :
pour lEtat, la TVA acquitte sur linvestissement btiment, soit respectivement 3,2 et
2,2milliards deuros en hypothses haute et basse78;
pour la Scurit sociale, les cotisations patronales et salariales, soit respectivement 7,4 et
5,2milliards deuros supplmentaires en hypothses haute et basse79.
Tableau 3 : Recettes nettes gnres par latteinte du double objectif 500 000
(en milliards deuros)80
TVA
Cotisations sociales

Hypothse haute

Hypothse basse

3,2

2,2

7,4

5,2

Indemnisations AT ou MP

-0,2

-0,1

Indemnisations du chmage

0,0

0,0

Recettes totales

10,4

7,3

80

74. Plus prcisment, pour cette hypothse, on a retenu un contenu emploi de 116 775 euros par an.
75. Soit 280 000 ou 171 000 emplois nets crs.
76. Soit 83 000 emplois nets crs, cf. dtail des calculs en annexe 3, quatrime item.
77. Notre estimation ne concerne que les recettes de niveau national, au bnfice direct de lEtat. Les taxes locales (ex : TFPB), au bnfice des
collectivits, nentrent pas dans ce champ.
78. Taux 2014 de 20 % pour la construction neuve prive et 5,5 % pour la construction locative sociale ainsi que les travaux de rnovation nergtique.
79. En retenant un taux de charges patronales de 42,1 %, un taux de charges salariales de 21,1 % et un salaire annuel brut de 32 099 euros pour
un actif du secteur de la construction, le montant annuel des charges sociales slve 20 298 euros par salari.
80. AT : Arrt de Travail ; MP : Maladie Professionnelle.

Livre blanc
pour le logement

29

Il convient galement destimer les dpenses engages par lEtat dans le cas o linvestissement ne serait pas ralis.
En termes dindemnisation chmage (soit une perte de 16638 euros par actif sans emploi
selon les estimations de la FFB), cela reprsente respectivement 6,0 et 4,2 milliards deuros
pour les 363000 et 254000 emplois non crs en hypothses haute et basse.

Et au-del de la filire btiment

La ralisation des deux objectifs de 500000 oprations se traduirait par un accroissement
de la production de 33,7 milliards deuros en hypothse haute ou de 26,2 milliards deuros
en hypothse basse. Par le jeu des consommations intermdiaires, la construction pse plus
que sa valeur ajoute sur le niveau de production gnral de lconomie. Selon le tableau
des entres et sorties symtriques fourni par lInsee (pour le dtail de la mthode, dite de
Lontief, cf. annexe 3, cinquime item), il ressort que la production nationale progresserait,
toutes branches incluses, de 62,5 milliards deuros en hypothse haute ou de 48,6 milliards
deuros en hypothse basse, soit un ratio de 1,85 euro en sortie pour 1 euro investi dans la
construction.
En termes de valeur ajoute, cela reprsente un gain de 26,3 milliards deuros en hypothse
haute ou de 20,4 milliards deuros en hypothse basse pour lconomie nationale, soit 1,3
ou 1,0 point de PIB, toutes choses gales par ailleurs.
Dans le mme temps, les importations progresseraient de 6,9 ou de 5,3 milliards deuros, ce
qui correspond 11 % de leffet domestique, soit un faible impact.
Enfin, le surcrot dactivit domestique jouerait positivement sur le niveau de lemploi
des diffrentes branches de lconomie. Toutes choses gales par ailleurs, la hausse de
production entranerait la cration nette de 411 000 postes en hypothse haute ou de
320000 postes en hypothse basse, hors effet de substitution, ce qui quivaut un recul du
chmage de 1,5 ou de 1,1 point.

III. Les orientations du MEDEF pour

une politique du logement plus
efficace
1. Librer du foncier constructible des conditions abordables dans les secteurs o sont localiss les besoins
Aujourdhui, la matire premire pour la construction de logements, le terrain, fait dfaut
et participe au renchrissement des oprations alors mme quil y a abondance de terrains urbains propices la construction. Cette insuffisance paradoxale rsulte non pas

30

Livre blanc
pour le logement

dunmanque de place sur le territoire (la France nest ni Monaco, ni Singapour), mais dune
trop faible mise sur le march des terrains, tant privs que publics, particulirement en zones
urbaines. Il faut inverser cette tendance en mobilisant le foncier constructible et en luttant
contre le malthusianisme local trop frquent. En effet, au moment o lEtat mobilise des
moyens juridiques et financiers multiples dans un cadre lgislatif clair (celui de la loi SRU, qui
recommande de btir la ville sur la ville), il nest pas admissible quil y ait autant de blocages
au niveau local.

1.1 Mobiliser les terrains publics

Sagissant des fonciers publics, lexprience de la candidature de Paris aux derniers Jeux
Olympiques montre quon sait les trouver quand on le veut (les 27 hectares constructibles
des Batignolles taient mobilisables depuis longtemps). La loi de mobilisation de janvier
201381 devait permettre la libration dun nombre important de terrains publics. Quen estil aujourdhui? En septembre 2012, Ccile Duflot (alors ministre du Logement) a annonc
la mise disposition gratuite de 930 terrains susceptibles de permettre la construction de
110000 logements sociaux entre 2012 et 2016. Ce chiffre stant trs vite avr inexact, 224
lieux ont t finalement rpertoris par les Prfets de Rgion dbut 2014. Dbut 2015, 110
terrains taient identifis pour des oprations de construction prioritaires. A ce jour, peine
une douzaine de cessions de terrains publics aurait t ralise.
En premier lieu, le MEDEF propose donc de mettre en place une base de donnes transparente et accessible tous les oprateurs, recensant les terrains publics avec leurs caractristiques et un contact auprs du propritaire public.
Une fois le foncier public identifi et disponible, le MEDEF demande quune procdure
de cession soit tablie avec un calendrier permettant aux oprateurs privs de se porter
acqureurs. Le MEDEF demande galement que lamnagement dun certain nombre
dentre eux soit confi au secteur priv, le cas chant, en association avec des bailleurs
sociaux, pour raliser des oprations mixtes sous la supervision de la collectivit locale
comptente. Dune manire gnrale, il importe de dvelopper la culture de projet en
sappuyant sur le savoir-faire des oprateurs notamment privs.
Enfin, il faut lutter contre la thsaurisation des terrains par les Etablissements Publics Fonciers
(EPF) et les astreindre un dlai maximal de dtention. Le cas chant, le Prfet de Rgion
doit pouvoir imposer la vente. Par ailleurs, dautres critres que la surenchre financire
doivent simposer lorsquun EPF ou un amnageur public vend une emprise foncire un
oprateur: la spculation nest pas compatible avec lintrt gnral.

1.2 Mobiliser les terrains privs

Concernant les terrains privs, la fiscalit actuelle encourage les propritaires diffrer le
plus longtemps possible la cession pour tre exonrs de limposition des plus-values.
Cest pourquoi le MEDEF prconise de mettre en place un rgime fiscal simple et lisible
reposant sur la valeur vnale des terrains, avec une inversion de labattement sur les
81. Loi du 18 janvier 2013 relative la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production
de logement social. Les terrains nus ou btis du domaine priv de lEtat, ou de certains tablissements publics, peuvent tre mis en vente. La
loi prvoit que le prix de cession de ces terrains peut tre infrieur leur valeur vnale ds lors quils ont vocation accueillir des logements,
notamment sociaux.

Livre blanc
pour le logement

31

 lus-values: plus le terrain constructible est mis en vente rapidement, plus labattement est
p
significatif. Cela inciterait les propritaires fonciers vendre leurs terrains ds quils deviennent constructibles.
Pralablement et afin de crer un choc doffre en permettant aux propritaires de terrains
dtenus depuis des annes de les cder rapidement et de faon massive, le MEDEF propose
de mettre en place un rgime transitoire exceptionnel : pendant une dure de 3 ans, des
abattements significatifs et dgressifs seraient instaurs (par exemple, 66 % en anne n,
50% en n+1 puis 33 % en n+2) sur la plus-value ralise. Leffet daubaine devrait tre limit:
actuellement, les propritaires prfrent attendre plutt que vendre alors que, si la mesure
rencontre le succs espr, elle permettra la construction rapide dun nombre important de
logements supplmentaires, avec des retombes conomiques (recettes fiscales, diminution
des dpenses publiques). En cas dchec, le cot en sera par hypothse trs limit.
Sur ce sujet, on peut souligner que les mesures du plan de relance prsent par Manuel Valls
le 29 aot 2014 vont dans le bon sens mme si elles demeurent insuffisantes:
alignement de la taxe sur les plus-values sur celles des immeubles btis, soit une exonration
totale de plus-values au bout de 22 ans de dtention limpt sur le revenu (contre 30 ans
auparavant), mais de CSG-CRDS seulement au bout de 30 ans. Le MEDEF estime que lalignement des deux rgimes sur 22 ans est une ncessit pour donner de la lisibilit au dispositif;
pour toute promesse de vente conclue avant le 31 dcembre 2015 : abattement
exceptionnel de 30 % de limpt sur le revenu et des prlvements sociaux sur les
plus-values ralises. Le MEDEF considre que le pourcentage et la dure de la mesure
restent insuffisants pour crer un vritable choc doffre et surtout que la limitation
aux communes relevant de larticle 232 du CGI (1 150 communes environ) en rduit
drastiquement la porte. Le MEDEF recommande de retenir les communes dans lesquelles
lEtat considre que le manque de logements est fort, savoir celles situes dans les zones
Abis, A, B1 et B2 ligibles au sens du dispositif Pinel;
en cas de donation de terrain ralise jusqu fin 2015 : abattement exceptionnel de
100 000 euros sur lassiette des droits pour le cdant, la condition que le terrain soit
ultrieurement construit.
En complment, il faut envisager la mobilisation (volontaire) de solutions foncires prives
par les entreprises (cf. grande distribution, industries qui dtiennent des friches ou des
rserves non utilises). La loi de simplification82, qui ouvre la possibilit de construire sur
les emprises de parkings commerciaux, est un bon point de dpart. Le maintien du taux
rduit de limpt sur les socits en cas de plus-value sur la cession dun terrain en vue dy
construire du logement83 constitue galement un passage oblig.

1.3 Lutter contre le malthusianisme local

Sagissant de la lutte contre le malthusianisme local, le MEDEF recommande la mobilisation
du foncier disponible via deux mesures techniques simples, mme si leur acceptabilit par
la socit civile ne va pas de soi :
82. Loi n2014-1545 du 20 dcembre 2014 relative la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et
de clarification du droit et des procdures administratives. Le texte facilite notamment le dveloppement de projets de construction de
logements dans les zones dominante commerciale.
83. Cf. article 210F du Code Gnral des Impts.

32

Livre blanc
pour le logement

 acclrer le transfert de la comptence de lurbanisme (droit des sols) des communes au

niveau intercommunal par la gnralisation des PLUI84, au moins dans les bassins de vie
urbains, et supprimer les restrictions imposes par le Snat dans la loi ALUR;
augmenter les ressources des collectivits btisseuses , en jouant notamment sur la
rpartition de la dotation globale de fonctionnement (DGF).
Le think tank Terra Nova85 a fait une proposition qui va dans ce sens: conditionner une partie
de la DGF la ralisation des objectifs du PLU afin dencourager les collectivits btisseuses
et de pnaliser les autres.
Synthse des propositions du MEDEF
pour librer du foncier constructible des conditions abordables
l o sont localiss les besoins
Recenser les terrains publics dans une base de donnes accessible tous les oprateurs.
Dvelopper la culture de projet en sappuyant sur le savoir-faire des oprateurs privs.
Astreindre les EPF un dlai maximal de dtention et permettre aux Prfets de Rgion
dimposer la vente de terrains.
Mettre en place un rgime fiscal simple et lisible reposant sur la valeur vnale des
terrains, avec une inversion de labattement sur les plus-values.
Crer rapidement un choc doffre via un rgime transitoire exceptionnelpendant
3 ans avec des abattements significatifs et dgressifs sur la plus-value ralise.
Envisager la mobilisation volontaire de solutions foncires prives par les entreprises
dtenant des friches ou des rserves non utilises.
Acclrer le transfert de la comptence urbanisme au niveau intercommunal par la
gnralisation des PLU intercommunaux.
Augmenter les ressources des collectivits btisseuses en jouant notamment sur la
rpartition de la dotation globale de fonctionnement (DGF).

2. Matriser llaboration des rgles de construction pour

contenir les cots
Pour le MEDEF, la matrise des cots de construction passe obligatoirement par:
la mise en place dun moratoire effectif et appliqu pendant au minimum 3 ans sur
llaboration de tout nouveau texte rglementaire et normatif simposant au secteur de
la construction afin den limiter la prolifration;
labrogation des rgles et normes obligatoires inutiles, excessives, ou que la stagnation
durable du pouvoir dachat des mnages rend prmatures;
84. Plan Local dUrbanisme Intercommunal.
85. Cf. Des logements trop chers en France, une stratgie pour la France, avril 2014.

Livre blanc
pour le logement

33

 la mise en uvre dun nouveau mode dlaboration et de rgulation des rglements,
normes et labels par lensemble des acteurs (lgislateur et professionnels).
Cette nouvelle gouvernance constitue un lment clef dans la matrise des cots. Il est
en effet indispensable que la production rglementaire et normative intgre le temps
dapprentissage et dappropriation ncessaire aux matres douvrage et matres duvre,
ainsi quaux entreprises de construction et aux industriels. Ce temps dapprentissage est
dautant plus ncessaire quil conditionne les ventuelles conomies dchelle dans la
filire du btiment, et donc la matrise des cots de production dans un contexte financier
qui ne permet plus dabsorber des hausses. Il est aussi trs important pour les industriels, qui
peuvent ainsi dvelopper des solutions innovantes et robustes et se prparer conqurir
des marchs dans un secteur o la France peut prtendre lexcellence.
Enfin, il est essentiel de dtecter les cas dincompatibilits techniques manifestes qui conduisent des impossibilits de construire, et de les analyser en dtail afin de permettre aux
pouvoirs publics, lus et administration de trancher si ncessaire entre diffrentes options.
De manire gnrale, la remise plat des diffrentes rglementations (thermique, amiante,
sismique, accessibilit) doit sefforcer de trouver le juste quilibre entre les impratifs de
scurit, sant, confort mais aussi de supportabilit conomique.
De ce point de vue, le bilan des actions menes par les pouvoirs publics est en demi-teinte.
Une pause normative a t annonce par le Prsident de la Rpublique en 2012. Nanmoins,
elle est dans la pratique rgulirement battue en brche par linstauration de contraintes
nouvelles : nouvelles rgles de stationnement pour les modes de transport alternatifs
lautomobile, labels ou nouvelles normes annonces (BEPOS par exemple) ou encore de
dispositions qui creront de nouvelles contraintes ou conduiront lexplosion de litiges (par
exemple: la mise en uvre de la RT86).
Sil est encore prmatur den mesurer lampleur et limpact, les mesures prsentes par
le gouvernement depuis juin 201487, inspires des propositions communes des fdrations
professionnelles88, et dont lobjectif est de diminuer de 10 % les cots de construction, vont
dans la bonne direction. Cest une premire tape significative, qui doit tre poursuivie en
respectant le calendrier tabli.
Larticle 7 de la loi du 20 dcembre 2014 (cf. supra) comporte des avances intressantes,
telles que la rduction des places de stationnement en zone tendue et ltude de modalits
alternatives lenqute publique. De mme, la mission confie au Prfet Jean-Pierre Duport
par le gouvernement sur la rduction des dlais dobtention des permis de construire est un
signe encourageant qui reste, toutefois, tre suivi deffets. La confirmation de ces objectifs
le 30 octobre 2014 est un point positif. Nanmoins, linquitude est forte de voir certaines de
ces annonces, parmi les plus efficaces, tre discrtement abandonnes sous couvert de
difficults de mise en uvre.
Quant la nouvelle gouvernance des normes, qui sapprtait tre mise en place, elle
vient dj dtre modifie dans le projet de loi sur la transition nergtique. Ce texte impose
86. Rglementation Thermique.
87. Mise en uvre annonce avant fin 2014 pour les 50 premires, puis en 2015 pour les 50 suivantes.
88. L es fdrations impliques dans la construction de logements (USH, FPI, FFB, CAPEB, UMF, EPL, SNAL, UNTEC) ont produit un document
commun : Propositions dadaptation ou de suppression des exigences rglementaires et normatives pour agir sur le cot de production des
btiments dhabitation, novembre 2013.

34

Livre blanc
pour le logement

la cration dun Conseil suprieur de la construction et de lefficacit nergtique, dont le

libell et la composition laissent penser que la gouvernance des normes ne constituera
plus son objectif prioritaire.
Synthse des propositions du MEDEF
pour matriser llaboration des rgles de construction pour contenir les cots
Limiter la prolifration des textes simposant au secteur de la construction par un
moratoire appliqu pendant au moins 3 ans.
Effectuer une revue des rgles et normes obligatoires inutiles, excessives ou rendues
prmatures par la stagnation durable du pouvoir dachat des mnages.
Elaborer une nouvelle gouvernance des rglements, normes et labels par lensemble
des acteurs, qui intgre le temps dapprentissage et dappropriation ncessaire aux
professionnels.
Dtecter les cas dincompatibilits techniques manifestes conduisant des impossibilits de construire, afin de permettre aux pouvoirs publics de trancher si ncessaire
entre diffrentes options.

3. Rendre plus incitatifs et stables les dispositifs publics

favorisant lachat dun logement
Tous les segments ont souffert de leffondrement de la construction, laccession la
proprit comme linvestissement locatif, ce dernier regroupant depuis 15 ans prs du tiers
du logement neuf en secteur urbain. Pour augmenter loffre de logements, il faut donc
relancer la construction simultanment sur ces deux segments, dautant plus que, pour
les particuliers, lachat dun logement est la forme la plus usuelle de constitution dun
patrimoine89 susceptible de permettre, terme, la consolidation de la pension de retraite,
par la rduction de la dpense en logement et/ou la perception dun revenu complmentaire. Cela met particulirement en vidence le lien entre le logement et la retraite.
Dans ce contexte, le MEDEF recommande de:
renforcer lattractivit des dispositifs daide linvestissement locatif destination des
mnages;
faire revenir les institutionnels dans linvestissement en logements, non par des dispositions
coercitives, mais par la mise en place dun environnement juridique et fiscal incitatif;
relancer laccession la proprit en solvabilisant les primo-accdants modestes par un
allongement des diffrs de remboursement du PTZ+, par la scurisation de laccession
sociale (y compris dans le logement priv par un mcanisme crer) et, en zones tendues,
par la mise en place dun prt de long terme en faveur de laccession intermdiaire;
viter la suppression par les autorits prudentielles europennes du service de prts taux
fixes, qui fonde le modle franais de distribution du crdit immobilier, et alors que les
89. En 2010, date de la dernire enqute patrimoine de lINSEE, le patrimoine brut des mnages est principalement constitu de biens immobiliers (62 %).

Livre blanc
pour le logement

35

rsultats des stress tests rcents de la BCE montrent que ce modle ne prsente pas de
risque significatif pour les tablissements de crdit.
Les rcentes annonces du Gouvernement vont, dans lensemble, plutt dans la bonne
direction, condition quelles soient appliques sans retour en arrire.
Pour linvestissement locatif, les dispositions concernant le dispositif Pinel devraient permettre un nouvel essor du produit, grce :
la possibilit de louer aux ascendants et descendants;
la cration de dures variables dengagement de location (6, 9 ou 12 ans);
la transparence fiscale pour les SCPI.
Limpact annuel de lensemble de ces mesures amliorant le dispositif pourrait reprsenter,
en premire estimation, entre 10 000 et 20 000 nouveaux logements en anne pleine. Il
faut, surtout aujourdhui, en assurer la prennit, la multiplication des changements tant
de nature dcourager les investisseurs potentiels, comme les oprateurs et les financeurs.
De mme, le retour des institutionnels dans le logement devrait conforter cette relance de
linvestissement locatif. Sil est encore trop tt pour valuer lefficacit du dispositif qui leur
est ddi (Pinel institutionnel), dont les conditions de mise en uvre ont t arrtes en
dcembre 2014, les contraintes sur larbitrage du patrimoine instaures par la loi ALUR peuvent avoir un effet dissuasif non ngligeable.
Sagissant de laccession la proprit, lallongement rcent des dures de diffrs de
remboursement en faveur des mnages modestes dans le PTZ+ est une mesure positive du
plan de relance daot 2014. Cela devrait permettre aux banques de considrer ce prt
comme un quasi-apport personnel et donc contribuer relancer le march. Leffet sur la
production pourrait se traduire, selon les premires estimations, par 7000 8000 logements
supplmentaires par an. Des diffrs encore plus longs permettraient davantage de
mnages modestes daccder la proprit.
Par ailleurs, la rouverture du PTZ+ dans le parc existant sous conditions de travaux pour des
oprations ralises dans des centres-bourgs contribuera utilement la fluidit du march
et au maintien dun parc de qualit au sein de zones certes moins denses mais o les
besoins existent cependant.
Synthse des propositions du MEDEF pour rendre plus incitatifs et stables
les dispositifs publics favorisant lacquisition dun logement
Renforcer lattractivit des dispositifs daide linvestissement locatif pour les mnages.
Inciter les institutionnels rinvestir dans le logement en instaurant un environnement
juridique et fiscal adapt.
Relancer laccession la proprit en solvabilisant les primo-accdants modestes par
un allongement des diffrs de remboursement du PTZ+, par la scurisation de laccession sociale et, en zones tendues, par la mise en place dun prt de long terme en
faveur de laccession intermdiaire.
Eviter la suppression, par les autorits prudentielles europennes, du service de prts
taux fixes.

36

Livre blanc
pour le logement

4. Favoriser la rnovation du parc existant

Prs de 70 % des logements (tant publics que privs) ont t construits avant 1982, et
seulement 8,5 % datent de moins 15 ans. Si la surface des logements et leur confort sanitaire
(eau chaude, WC) se sont beaucoup amliors, des progrs restent faire en termes de
scurit, de performance nergtique et de confort gnral (bruit, humidit, lumire).
Par ailleurs, les enjeux lis la perte dautonomie (handicap, dpendance) et au vieillissement
de la population (maintien domicile des personnes ges) ncessitent ladaptation dau
moins 2 millions de logements90.
Enfin, le btiment en gnral, y compris le logement, de sa conception son ventuelle
dmolition, en passant par son usage quotidien, reprsente plus de 40 % de lnergie
consomme en France. A lvidence, toutes les tudes le prouvent, il y a l un gisement
considrable dconomies. Le parc ancien reprsentant plus de 90 % du parc existant, cest
donc en priorit sur lui que doivent se concentrer les efforts pour atteindre la performance
nergtique des logements, car le parc de logements neufs est dj parmi les plus
performants en Europe.
Pourtant, malgr les annonces diverses et les plans multiples, le march de la rnovation
nergtique tarde dcoller, pour au moins trois raisons:
les mnages engagent prioritairement des travaux lis lurgence, au confort et
lagrandissement, en rponse leurs besoins quotidiens;
le retour sur investissement est long pour les mnages, qui ne peroivent pas immdiatement les conomies gnres par les travaux damlioration sur leurs factures dnergie ;
la difficult, tous niveaux, de disposer dune information pertinente, dun diagnostic de
qualit cot abordable, etc. Il y a beaucoup faire encore pour que tous les acteurs
collaborent et parlent le mme langage.
Lexprience du green deal anglais est, de ce point de vue, particulirement clairante91.
Elle montre quun dispositif de soutien efficace ncessite un effort de qualit et dencadrement de loffre, et quil doit sinscrire dans le temps en vitant les effets de stop and go.
Cest pourquoi le MEDEF recommande de mettre en place une politique de rnovation qui
sinscrive dans la dure en privilgiant les axes suivants:
renforcer lessor doffres globales, simples, comprhensibles et produisant des effets
mesurables, notamment destination des particuliers qui ne peuvent pas simproviser
matres douvrage sur des sujets aussi complexes;
poursuivre les efforts damlioration de loffre en recourant notamment aux outils
informatiques (type BIM92);
amliorer les dispositifs financiers incitatifs existants en veillant leur prennit;
90. Cf. Rapport de lAnah et de la Cnav, Adaptation des logements pour lautonomie des personnes ges, Conseil dAnalyse Stratgique,
dcembre 2013.
91. Cf. annexe 4.
92. L e BIM (Building Information Model), aussi appel maquette numrique, est un fichier qui concentre lensemble de linformation technique
de louvrage. En savoir plus sur : www.toutsurlebim.fr.

Livre blanc
pour le logement

37

 prvoir des dures de validit longues pour les dispositifs spcifiques aux coproprits
(exemple: co-PTZ collectif) afin de tenir compte des processus de dcisions imposs par
la lgislation (tenue des assembles gnrales);
favoriser linnovation et la recherche de nouveaux matriaux, nergtiquement
performants, faciles utiliser et moins coteux que les solutions actuelles;
maintenir le taux de TVA 5,5 % et le CITE93 afin dinciter les mnages raliser des travaux
de rnovation nergtique.
A ce stade, force est de constater que la politique du Gouvernement ne prsente pas la
continuit ncessaire: le programme Habiter Mieux94 de lAnah95, victime de son succs
suite au renforcement de la mi-2013, a d tre frein ds lt 2014 du fait dune demande
sensiblement suprieure aux prvisions.
La cration du CITE, en remplacement du CIDD96, au 1er septembre 2014 constitue une
avance, du fait de son taux unique et major (30 %) ainsi que de la suppression des critres
plafond de revenus et bouquet de travaux, trop compliqus. Reste toutefois sassurer
de son avenir au-del de 2015. Quant lco-prt taux zro, sa simplification (harmonisation des critres techniques avec ceux du CITE, transfert de la validation technique des
dossiers des banques vers les entreprises) est de bon augure.
Mais il convient avant tout de finaliser au plus vite la liste des textes dfinissant lco-conditionnalit (rgles de sous-traitance, champs dintervention du tiers-vrificateur), mesure
entre en vigueur depuis plusieurs mois dj.
De faon gnrale, les politiques de rnovation doivent, pour porter leurs fruits, tre en
adquation avec lintrt de loccupant. En effet, ce dernier va rnover son logement si
cela rpond une proccupation dordre personnel: confort, scurit, gain conomique.
Synthse des propositions du MEDEF
pour favoriser la rnovation du parc existant
Renforcer lessor doffres globales, simples, comprhensibles et produisant des effets
mesurables.
Poursuivre les efforts damlioration de loffre en recourant notamment aux outils
informatiques type BIM.
Amliorer les dispositifs financiers incitatifs existants en veillant leur prennit: maintenir le taux de TVA 5,5 % sur les travaux de rnovation nergtique et le CITE.
Prvoir des dures de validit longues pour les dispositifs spcifiques aux coproprits
afin de tenir compte des processus de dcisions imposs par la lgislation.
Favoriser linnovation et la recherche de nouveaux matriaux, nergtiquement performants, faciles utiliser et moins coteux que les solutions actuelles.

93. Crdit dImpt pour la Transition Energtique.

94. C
 est une aide accorde aux mnages modestes pour amliorer le confort thermique de leur logement et ainsi les aider rduire leurs
factures nergtiques. Il constitue le volet social du plan de rnovation thermique lanc par le Prsident de la Rpublique en mars 2013.
95. Agence nationale de lhabitat.
96. Crdit dImpt Dveloppement durable.

38

Livre blanc
pour le logement

5. Rquilibrer les rapports locatifs (comment investir sans

confiance?) et crer un vritable statut du bailleur priv
La mise en location de logements existants et la relance de linvestissement locatif priv,
essentielle pour lconomie du logement, passent en premier lieu par un rquilibrage des
rapports locatifs. Pour ce faire, le MEDEF recommande:
dabroger les dispositions les plus contre-productives de la loi ALUR, principalement le
dispositif dencadrement des loyers;
de rviser les rgles de rpercussion des charges auprs des locataires;
de simplifier et raccourcir les procdures lencontre des locataires dfaillants de
mauvaise foi;
dassouplir les conditions qui permettent au propritaire de retrouver lusage de son bien
en fin de bail.
Les bailleurs privs sont lourdement taxs (droits denregistrement lors de lacquisition,
impt sur les plus-values lors de la revente, TFPB97, imposition des revenus fonciers). Pour
accompagner le rquilibrage des rapports locatifs, le MEDEF prconise donc la mise en
place dun vritable statut du bailleur priv, dot dun rgime fiscal adapt et prenne
dans le temps. Ce nouveau rgime fiscal, plus incitatif, qui pourrait sinspirer du systme
pratiqu en Allemagne: un amortissement de plein droit de la valeur du bti (2 % par an
pendant 50ans), avec exonration des plus-values aprs 10 ans de dtention du bien et
imputation du dficit foncier sur le revenu global positif.98
Aujourdhui, 60 % des mnages sont ligibles au logement HLM (plafonds PLUS). Or, seuls
26 % dentre eux sont logs dans le parc social. De surcrot, les deux tiers des mnages
disposant de revenus infrieurs 60 % des plafonds PLUS logent dans le parc priv, qui
constitue un parc social de fait. Cela montre que linvestissement priv est aussi un lment
de rponse aux besoins des plus modestes et que le caractre social dun logement tient
plus de loccupant que de sa propre classification.
Afin de pallier le manque de logements HLM dans les secteurs sous forte tension immobilire,
des solutions de logement caractre social pourraient donc tre dveloppes dans le
parc priv existant99. Selon les travaux mens par la FNAIM, 100000 logements pourraient
tre mobiliss via des conventions loyers matriss, en contrepartie de la mise en uvre
dun bail solidaire dune dure de 9 ans minimum.
Pour ce faire, il est propos la mise en place dun rgime fiscal ddi afin dinciter les
ropritaires-bailleurs mettre en location des biens rpondant des critres sociaux (loyers
p
plafonns accessibles des mnages sous revenus plafonds). Ce rgime, dclinaison de
celui accord aux organismes HLM, se caractriserait par une combinaison d
allgements
dimposition au titre des revenus fonciers, des taxes foncires, de lISF, ainsi que sur les
plus-values de cession.

97. Taxe Foncire sur les Proprits Bties : impt local d tous les ans par le propritaire dun bien immobilier.
98. ANIL, Comment empcher lrosion du parc locatif priv ?, Habitat Actualit, Janvier 2012.
99. Pour rappel, 28 % des mnages ligibles au logement social (plafonds PLUS) sont logs dans le parc locatif priv.

Livre blanc
pour le logement

39

Enfin, dans les secteurs o lamplitude des loyers est forte entre le parc social et le parc
priv, il parat aujourdhui indispensable de fluidifier le march en favorisant la production
dune offre de logements intermdiaires. Les mesures actuellement mises en place afin
dinciter les investisseurs institutionnels rinvestir sur ce crneau de march doivent tre
approfondies, voire amliores, pour produire leur plein effet. Il faut notamment viter de
restreindre le dveloppement de programmes de logements intermdiaires en les soumettant systmatiquement une obligation de production de 25 % de logements sociaux. En
effet, cette contrainte, issue de larticle 55 de la loi SRU, simpose au niveau de la collectivit
et non de limmeuble.
Cette offre complmentaire permettrait de faciliter la mixit de statuts doccupation dans
des milliers dimmeubles existants et favoriserait la baisse des loyers.
Synthse des propositions du MEDEF
pour rquilibrer les rapports locatifs et crer un vritable statut du bailleur priv
Abroger les dispositions les plus contreproductives de la loi ALUR, notamment lencadrement des loyers.
Rviser les rgles de rpercussion des charges auprs des locataires.
Simplifier et raccourcir les procdures lencontre des locataires dfaillants de mauvaise foi.
Assouplir les conditions permettant au propritaire de retrouver lusage de son bien
en fin de bail.
Instaurer un vritable statut du bailleur priv dot dun rgime fiscal adapt et
prenne dans le temps.
L o loffre HLM ne rpond pas la demande, mettre en uvre dans le parc priv un
bail solidaire de 9 ans minimum dot dun rgime fiscal adapt.
Favoriser la production dune offre de logements intermdiaires en vitant dimposer
systmatiquement 25 % de logements sociaux dans chaque programme.

6. Rendre la rponse du logement social plus efficiente dans

un contexte budgtaire contraint
Le parc social ne peut plus rpondre une demande qui saccrot considrablement et
se diversifie. En effet, fin 2012, 1,7 million de mnages taient en attente dun logement
social, dont prs dun tiers dans la seule rgion Ile-de-France. Parmi les demandeurs, 500 000
occupaient dj un logement social et souhaitaient en changer pour des raisons familiales
ou professionnelles.
Dans un contexte daggravation de la pauvret, le taux de rotation moyen des locataires
est deux fois plus faible dans le parc social (8,8 %) que dans le parc priv (18,7 %). Cette
situation est accentue par le droit illimit au maintien dans les lieux, qui doit tre revu.
Variable selon les territoires, la rotation des locataires sociaux est dautant plus faible que
les tensions foncires sont leves.
40

Livre blanc
pour le logement

Face cette situation, les aides financires de lEtat et des collectivits territoriales tant
par ailleurs appeles se rduire, il apparat ncessaire de remettre plat les modalits de
financement du logement social et damliorer lefficience du parc existant.
En premier lieu, il est indispensable de dvelopper la rnovation et ladaptation du parc
sur lensemble du territoire, ainsi que la production de logements neufs sur les secteurs o
loffre ne rpond pas la forte demande. Dans ces conditions, le MEDEF recommande de:
concentrer leffort des organismes HLM sur la production dune offre diversifie de
logements sociaux, de logements thmatiques et sur laccession sociale la proprit
scurise (PSLA, vente HLM), suivant les besoins effectifs identifis dans les territoires;
supprimer la limite de comptence territoriale des organismes HLM pour leur permettre de
construire partout o les besoins sont identifis;
acqurir les grands fonciers publics de faon massive et des conditions abordables, via
des groupements mixtes associant les promoteurs privs;
optimiser la mutualisation financire entre organismes, regrouper les oprateurs HLM qui
natteignent pas la taille critique requise au regard des attentes en matire dinvestissement et de services aux locataires;
dvelopper toutes les solutions de montages financiers offertes par le dmembrement de
proprit en locatif ou en accession;
introduire une modulation des conditions des prts de la Caisse des Dpts et Consignations
(taux, dure), suivant le niveau de tension foncire dans les territoires.
Ensuite, les organismes doivent pouvoir accrotre leurs fonds propres afin de les rinvestir
dans la production de logements supplmentaires. Ceci en valorisant une part du parc
existant, ce qui suppose de :
dvelopper la vente HLM scurise aux occupants du parc social, les organismes HLM
pouvant assurer la gestion des coproprits ainsi constitues, et ne plus en faire un tabou;
faciliter cette dmarche en simplifiant le rgime dautorisations administratives et en
adaptant larticle 55 de la loi SRU (faire passer de cinq dix ans la dure de prise en
compte des logements vendus, intgrer au quota de logements sociaux les logements
acquis en PSLA, ainsi que les logements conventionns du parc priv);
permettre la sortie du conventionnement des logements sociaux lissue de la priode
de remboursement des prts pour faire du locatif intermdiaire, lorsque cela se justifie,
et/ou des cessions de patrimoine dont le produit sera ncessairement rinvesti dans la
production HLM.
Enfin, la rotation du parc permettant de librer des logements, il sagit de faciliter la mobilit
des locataires du parc HLM. Pour cela, le MEDEF prconise de:
dans les secteurs les plus tendus (Paris et premire couronne principalement), tudier la
rvision de lchelle des loyers plafonds en fonction des niveaux de loyers du march
afin de tendre plus dquit entre les locataires du parc social et ceux du parc priv;
on pourrait y exprimenter galement la suppression du droit illimit au maintien dans les
lieux sous conditions de ressources (au moins pour les nouveaux entrants);

Livre blanc
pour le logement

41

 faire le bilan de lapplication du Supplment de Loyer de Solidarit (SLS) ; rendre ce

dispositif plus efficient, tout en prservant la mixit sociale;
favoriser la mobilit des locataires sociaux lintrieur dun mme groupe et/ou entre
organismes, et adapter en consquence les rgles de dtermination des loyers;
dans les commissions dattribution, accorder une priorit de relogement aux mnages
issus du parc social, en mobilit professionnelle.
Synthse des propositions du MEDEF pour rendre la rponse du logement social
plus efficiente dans un contexte budgtaire contraint
C
 oncentrer leffort des organismes HLM sur la production dune offre diversifie,
suivant les besoins identifis dans les territoires.
S upprimer la limite de comptence territoriale des organismes HLM.
A
 cqurir les grands fonciers publics de faon massive et des conditions abordables,
via des groupements mixtes associant les promoteurs privs.
O
 ptimiser la mutualisation financire entre organismes, regrouper ceux qui natteignent pas la taille critique au regard des attentes en matire dinvestissement et de
services aux locataires.
D
 velopper toutes les solutions de montages financiers offertes par le dmembrement de proprit en locatif ou en accession.
Introduire une modulation des conditions des prts de la Caisse des Dpts suivant le
niveau de tension foncire dans les territoires.
D
 velopper la vente HLM scurise aux occupants du parc social.
A
 dapter larticle 55 de la loi SRU (dure de prise en compte des logements vendus,
intgration des logements acquis en PSLA et des logements conventionns du parc
priv).
P
 ermettre la sortie du conventionnement des logements sociaux lissue de la
priode de remboursement des prts pour faire du locatif intermdiaire et/ou des
cessions de patrimoine.
D
 ans les secteurs les plus tendus, tudier la rvision de lchelle des loyers plafonds et
exprimenter la suppression du droit illimit au maintien dans les lieux.
F aire le bilan du Supplment de Loyer de Solidarit (SLS) afin de le rendre plus efficient,
en prservant la mixit sociale.
F avoriser la mobilit des locataires lintrieur du parc social, adapter en consquence les rgles de dtermination des loyers.
A
 ccorder une priorit de relogement aux mnages issus du parc social en mobilit
professionnelle.

42

Livre blanc
pour le logement

7. Recentrer la Participation des Employeurs lEffort de

Construction sur sa vocation dorigine
Conformment aux orientations inscrites dans lAccord National Interprofessionnel (ANI) du
18 avril 2012, les partenaires sociaux ont prcis, dans une position commune, la stratgie
mettre en uvre afin de rpondre aux attentes des entreprises et de leurs salaris en
matire de logement.
Cette stratgie se caractrise par les orientations suivantes:
Inscrire la stratgie dAction Logement dans un plan quinquennal, sans la remettre en
cause chaque anne. Une vision long terme est une garantie pour la prennit du
mouvement.
Conformment la lettre dengagement mutuel sign le 12 novembre 2012 entre lEtat et
lUESL, le retour la contractualisation, autour de conventions dobjectifs sur cinq ans, est
inscrit dans la loi ALUR. Mais la prennit du mouvement est conditionne au respect des
engagements de lEtat rduire ses prlvements au profit du financement de politiques
publiques.
Sengager dans la construction de logements sociaux et de logements intermdiaires,
notamment pour les jeunes salaris.
Lambition affiche dans lANI du 18 avril 2012 tait de participer au financement de 100000
logements sociaux par an, objectif port 150000 par le gouvernement, ce qui a amen
Action Logement se refinancer auprs du Fonds dEpargne de la Caisse des Dpts et
Consignations hauteur d1 milliard deuros par an pendant trois ans.
Il sagit donc, dans la mesure des moyens effectifs, de respecter ces engagements en
matire de dveloppement de logements sociaux (en priorit dans les secteurs o la
pnurie est forte) en mobilisant notamment les filiales ESH100 des collecteurs.
En parallle, Action Logement doit se positionner comme acteur de rfrence en matire
doffre locative intermdiaire, en sengageant notamment dans la production de logements
meubls en colocation en cur de ville.
Enfin, il y a ncessit de dvelopper loffre de rsidences collectives avec services ddies
aux jeunes actifs, et plus gnralement aux salaris en mobilit.
Renforcer certains emplois de la PEEC101, en particulier ceux consacrs aux prts
laccession et aux prts travaux.
Loctroi de prts aux salaris en vue de laccession la proprit a t lune des missions
historiques et fondatrices dAction Logement. Cette aide ncessite aujourdhui dtre
redploye afin de conforter lapport personnel des accdants dont les plans de financement
sont de plus en plus tendus. Le dveloppement du Prt Social de Location-Accession (PSLA)
est un des aspects de la rponse.

100. Entreprises Sociales pour lHabitat, SA dHLM.

101. Participation des Employeurs lEffort de Construction, anciennement 1 % patronal ou 1 % logement .

Livre blanc
pour le logement

43

Par ailleurs, il est indispensable de relancer les prts travaux dans les logements existants afin
de pouvoir rpondre notamment aux problmatiques defficacit nergtique, dadaptation au handicap et au vieillissement.
Scuriser les salaris dans leur parcours rsidentiel.
Apporter un soutien aux salaris en mobilit fait partie des engagements essentiels dAction
Logement. Aujourdhui, la priorit en la matire est de faciliter laccs au parc locatif priv
des salaris les plus modestes ou ne disposant pas dun CDI, surtout dans les zones o subsiste
une pnurie de logements sociaux.
Pour cela, Action Logement a pour projet de mettre en place un dispositif de garantie des
loyers des salaris en mobilit entrant dans le parc locatif priv, en redployant les fonds
affects aujourdhui la GRL (Garantie des Risques Locatifs), solution assurantielle qui na
pas atteint ses objectifs.
Il est galement ncessaire de rflchir la mise en place dun dispositif de scurisation
des salaris acqureurs dun logement ainsi quun dispositif daccompagnement des
salaris propritaires dun logement confronts une mobilit professionnelle les obligeant
d
mnager.
Complter et adapter la gamme de produits et de services actuels.
Action Logement rflchit dvelopper et amliorer son offre de services, au plus prs
des besoins des entreprises et de leurs salaris (attribution de logements locatifs, aides et
conseils pour laccession la proprit, aide la mobilit, assistance aux salaris subissant
une difficult financire).
Face la dgradation du modle financier dAction Logement lie aux lourds prlvements oprs par lEtat, et pour tendre plus defficacit et de lisibilit, une transformation
du dispositif simpose lhorizon 2017.
Propositions du MEDEF
pour recentrer la PEEC sur sa vocation dorigine
Inscrire la stratgie dAction Logement dans un plan quinquennal, sans la remettre
en cause chaque anne.
Sengager dans la construction de logements sociaux et de logements intermdiaires,
en particulier pour les jeunes salaris.
Dvelopper loffre de rsidences collectives avec services ddies aux jeunes actifs
et aux salaris en mobilit.
Renforcer les emplois de la PEEC consacrs aux prts laccession et aux prts
travaux.
Scuriser les salaris dans leur parcours rsidentiel en laborant une nouvelle garantie
des loyers et en tudiant la mise en place dun dispositif daccompagnement des
salaris propritaires en mobilit professionnelle.
Transformer le dispositif lhorizon 2017.

44

Livre blanc
pour le logement

Pour conclure
A travers ce Livre Blanc, le MEDEF propose des mesures pour construire plus, moins cher, l
o la demande existe, et rpondre ainsi aux besoins en logement de chacun en fluidifiant
les rapports locatifs, en facilitant laccession pour ceux qui le peuvent, en rnovant les
logements et en assurant enfin une stabilit lensemble de la filire.
Certes, les annonces du Premier ministre en aot 2014 rpondent pour partie ces ncessits, pour peu quelles soient compltement et trs rapidement mises en uvre.
Mais la crise du logement est dune extrme gravit.
Les blocages qui ont conduit linsuffisance structurelle de logements dans certains secteurs
gographiques et la chute de la production que nous connaissons depuis 2011 ne sont
pas arrivs subitement. Ils relvent de la responsabilit collective de lEtat, des collectivits
locales, des professionnels, qui ont fabriqu la crise. Dans une conomie en croissance,
qui crait en mme temps de nouveaux besoins, de nouvelles techniques, de nouveaux
produits, et les emplois pour y accder, la puissance publique a voulu tout organiser et
tout contrler, au risque de bloquer la machine quand lconomie sest mise ralentir. De
surcrot, la territorialisation de la politique du logement qui aurait d apporter de la fluidit
a, au contraire, cr de nouvelles complexits.
Les entreprises sen sont accommodes, les citoyens ont pu le supporter un temps mais le
modle est devenu anachronique. Des mesures malencontreuses, des effets dannonce
incertains et un climat gnral anxiogne en ont prcipit la fin. Si les mesures rclames
permettent un rpit indispensable, elles nouvrent pas sur lavenir. Et cest cet avenir,
cette ambition, que le Livre Blanc du MEDEF veut contribuer.
Car les temps ont chang : la mondialisation, le chmage de masse, les dficits publics
sont autant de paramtres qui soulignent la gravit de la situation et qui vont ncessiter
une mutation en profondeur de la chane du logement. Les solutions dil y a 15 ans sont
dsormais largement inoprantes: pour la premire fois, notre pays conjugue baisse de la
production de logements et taux dintrt historiquement bas.
Le logement est au centre de la vie de chacun, parce quil est un droit fondamental, ressenti
comme tel et parmi les plus primaires des besoins.
Les bailleurs sociaux, les promoteurs et constructeurs privs, ainsi que les agents immobiliers, qui reoivent, coutent, conseillent, accompagnent locataires ou propritaires sont
au contact, chaque anne, de millions de citoyens.
Les oprateurs ont donc une relle expertise des conditions de cette mutation et sont en
mesure de prsenter des rponses aux besoins de la quasi-totalit de la population.
LEtat et les collectivits locales doivent de leur ct rexaminer le primtre de leurs
interventions, tre moins acteurs et plus stratges, garants des politiques de logements
territorialises en fonction des besoins mais cohrentes au plan national.
Certes, la puissance publique veillera toujours soccuper des plus fragiles qui ne trouvent
pas de rponses dans le march, au moins momentanment, au nom de la solidarit due
tous les citoyens. Mais elle devra le faire de faon moins coteuse et en vitant de les
maintenir dans la dpendance.

Livre blanc
pour le logement

45

Surtout, les politiques publiques doivent dcouler dune vision qui englobe les mutations
du travail comme les volutions dmographiques, les ncessits conomiques comme les
risques cologiques et laisse toute leur place aux acteurs privs sans chercher systmatiquement se substituer au march.
Trois enjeux nouveaux au moins doivent tre pris en compte dans leur complexit.
Le premier est celui de la mixit. Un enfant qui grandit loin dune diversit, de diffrences
sociales, culturelles, gnrationnelles ou ethniques apprend moins bien la tolrance et ne peut
ni compenser les handicaps de son milieu ni offrir autrui les richesses dont il bnficie102. Or,
si nous avons faire coexister des logiques antagonistes, il faut viter le repli communautaire.
Le logement a un rle dterminant pour viter ce repli.
La loi SRU a pos le principe dun quota de logements sociaux, port rcemment 25 % du
parc total, ancien comme neuf, alors que 60 % de la population est ligible.
Tout lenjeu est dorganiser cette mixit dans un cadre conomique cohrent et prenne,
o lquilibre des oprations est possible pour chaque oprateur, promoteur priv comme
bailleur social, dans un contexte o les marges de manuvre sont trs faibles.
La co-production par les promoteurs et les bailleurs va devenir un vritable enjeu, avec des
immeubles voisins aux statuts diffrents qui permettent aux bailleurs de grer des ensembles
adapts et aux promoteurs de constituer des coproprits cohrentes.
Lide du conventionnement prenne de logements privs peut tre une piste, et celle du
paiement du juste prix par les bailleurs, une autre. Pour les mnages les plus en difficult,
comment faire ? Faut-il pour concentrer nos efforts sur les plus dmunis faire baisser le
pourcentage de mnages ligibles? Faut-il modifier les paramtres de lquation aide la
pierre/aide la personne? Les conditions de russite du vivre ensemble sont repenser.
Le deuxime enjeu est celui de lamnagement du territoire. La logique de la mondialisation
conduit la mtropolisation, la difficult de trouver un emploi aussi. Les politiques publiques
viennent renforcer cette concentration avec des zonages qui favorisent les secteurs dj
recherchs.
On assiste ainsi un mouvement de dsertification dune ampleur nouvelle de la majeure
partie du territoire, quelques agglomrations prs103, mais aussi la constitution, autour
de villes-centres, de villes satellites voire de villages de rurbains contraints de longs
dplacements quotidiens, coteux pour les rurbains comme pour les collectivits qui les
accueillent.
Est-ce cela que nous voulons ? Ces territoires abandonns de lconomie survivent grce
aux transferts publics. Cela est-il prenne? Doit-on changer de paradigme? Investir dans des
rseaux de circulation? Supprimer certaines organisationsredondantes? Quel est limpact
des smart grids et autres nouvelles visions de lcologie et de la connectique urbaine? Faut-il
aller beaucoup plus loin, plus vite? Une nouvelle organisation spatiale peut-elle en dcouler,
moins urbaine et plus dconcentre ? Quel sera lamnagement du territoire, quelle
interoprabilit des rseaux est prvue? Comment fait-on dans les autres grands pays?
102. Eric MAURIN, Le ghetto franais : Enqute sur le sparatisme social, Seuil, 2004.
103. Laurent DAVEZIES, La Crise qui vient : La nouvelle fracture territoriale, Seuil, 2012.

46

Livre blanc
pour le logement

Osons reconnatre les limites de la dcentralisation, non pour la contester mais pour en clarifier
la gouvernance, en prcisant ce qui relve de lEtat et ce qui relve des collectivits.
Le troisime enjeu est celui de la dpendance. Tandis que nous avons empil pendant des
dcennies des rglementations au profit dun seul type de handicap moyen, nous avons
compltement perdu de vue la rflexion sur lvolution du logement pour ladapter au
vieillissement et au handicap.
Or les projections dmographiques sont sans appel : le parc na pas t prvu pour
permettre aux plus gs de rester vivre dans leur logement, ce qui correspond leur souhait
tout autant qu une contrainte de finances publiques. La rflexion doit tre technique
chemins lumineux, domotique, liaison avec les centres de soins mais aussi financire
qui participe lvolution des cots? et juridique quelles solutions pour que la collectivit
ne se retrouve pas toujours en premire ligne? Une conomie nouvelle, dite numrique ou
quaternaire, peut-elle natre de ces innovations? Et si nous coutions ceux qui dcrivent
une nouvelle croissance base sur ce besoin avr et aujourdhui coteux? Ny-a-t il pas
l une source dactivit et demplois supplmentaires104?
Ces questions engagent lavenir. A certains gards, elles ne sont pas sans lien les unes avec
les autres. Des entreprises mettent en place des innovations prometteuses et qui mritent
dtre tendues. Des architectes, des urbanistes, des sociologues ont fait progresser notre
comprhension des enjeux. Les pouvoirs publics locaux apportent des rponses, forcment
partielles, parfois prospectives.
Les questions de gouvernance locale sont revoir, comme sont revoir les cloisons entre
grandes familles de la chane du logement. Les difficults du temps prsent interdisent
lesprit de chapelle et obligent la coopration.
Un double mouvement devra se conjuguer:
celui dune rflexion associant, dans une vise prospective, lensemble des acteurs;
celui de lexprimentation.
Un pacte de responsabilit pour le logement, cest bien sr une nouvelle faon de laisser les
acteurs de terrain, les professionnels, trouver les voies et moyens de faire mieux, plus, pour
la satisfaction de tous, sans rglementer les moindres dtails et en prfrant la priori de la
confiance au principe de suspicion.
Mais cest aussi concourir, ensemble, prparer lavenir en laissant toute leur place
linnovation, la rflexion, lexprimentation, dans un cadre qui ne peut tre que celui
de la promotion des valeurs de la Rpublique.
Notre conviction est simple : tant donn lurgence de la situation du logement et de
lemploi en France, il faut quitter la posture pour aller vers le pragmatisme et oser sortir du
cadre.
Le Mouvement des Entreprises de France, par nature, est acteur de ces deux combats.

104. Michle Debonneuil, Lespoir conomique : Vers la rvolution du quaternaire, Bourin, 2007 et Lconomie quaternaire : une croissance
durable construire, Centre dAnalyse Stratgique, 2010.

Livre blanc
pour le logement

47

Annexe1 - Poids des dpenses courantes et des dpenses

en capital
Les dpenses courantes, qui correspondent aux dpenses que les mnages consacrent
lusage courant de leur logement augmentes de certains transferts spcifiques, constituent
70 % des dpenses en logement, pour un montant total de 331,7 milliards deuros en 2013.
Elles slevaient 232 milliards deuros en 2003.
Les dpenses courantes associes au service de logement des occupants de logements
ordinaires105 stablissent 321,3 milliards deuros en 2013. Pour rappel, le logement constitue
de loin le premier poste de consommation des mnages et reprsente prs du quart de
leurs dpenses (22,7 %), devant lalimentation (10,5 %) et le transport (10,4 %).
Les dpenses en capital, ou dpenses en investissement, qui englobent les dpenses
destines accrotre ou prolonger la dure de vie du parc de logements (gros travaux),
reprsentent 29,5 % de la dpense en logement en 2013 (soit 139 milliards deuros).

Annexe2 - La composante sociale des aides au logement

Pour rappel, une part des aides au logement relve dune politique daccompagnement
social. En effet, les aides personnelles au logement constituent un complment de revenu
pour certains mnages faibles ressources.
Pour valuer cette composante sociale des aides au logement, trois mthodes ont t testes:
la premire sappuie sur la structure du barme des aides personnelles au logement;
la deuxime se base sur la diffrence entre les aides socles, dduites dun loyer plancher,
et les aides effectivement perues;
la troisime repose sur une approche par les revenus des mnages et le calcul dun reste
vivre, hors prestations logement, aprs paiement des dpenses courantes en logement.
Ces trois mthodes convergent vers un poids de la composante sociale qui atteint le tiers
des aides au logement, soit prs de six milliards deuros.

Annexe3 - Dtail des calculs et prcisions concernant les

chiffrages relatifs latteinte des objectifs plan de relance
1. D
 termination du montant global dinvestissement hors TVA et
hors terrain nu
Calcul des prix hors taxes
Les prix de dpart sont les prix 2013 TTC fournis par les sources officielles:
137 000 euros en locatif social106, daprs le bilan des logements aids de la direction
gnrale de lamnagement, du logement et de la nature (DGALN, qui relve du MEDDE
- ministre de lcologie, du Dveloppement durable et de lEnergie) ;
105. Les dpenses courantes des occupants des logements ordinaires sont la somme des loyers, des dpenses en nergie et eau, et des charges.
106.  Pour un logement ordinaire neuf.

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Livre blanc
pour le logement

 221 000 euros en promotion immobilire (3 877 euros/m en collectif pour une surface
moyenne de 57 m, daprs lenqute de commercialisation des logements neufs publie
par le MEDDE, sachant que lindividuel group reste anecdotique dans la promotion);
227000 euros en individuel diffus, daprs lenqute sur le prix des terrains btir (EPTB)
conduite par le MEDDE.
Depuis, on a suppos une stabilisation des prix et on a appliqu les changements de taux
de TVA intervenus (20 % au lieu de 19,6 % en secteur priv hors terrain en individuel diffus, et
5,5 % au lieu de 7 % en secteur social et pour le terrain en individuel diffus depuis le 1er janvier
2014). Les prix TTC ne varient alors qu la marge.
En pondrant ces prix par les effectifs retenus, on en dduit le surcrot dinvestissement, soit
entre 29,3 (hypothse basse) et 40,5 (hypothse haute) milliards deuros TTC.
Encadr 1 - Le prix rel dun logement social.
Le prix affich en logement social de 135 000 euros peut apparatre faible au regard
des prix observs en promotion immobilire et en individuel diffus. Nanmoins, il masque
plusieurs avantages dont bnficie le logement social :
une TVA rduite 5,5 % au lieu de 20,0 % pour le taux normal ;
peu ou pas de marge sur lopration, ni de frais de commercialisation ;
un prix du terrain largement rduit voire gratuit pour certains programmes.
Le tableau E.1 synthtise limpact de ces diffrences. Par ailleurs, la surface habitable
en social peut galement tre plus faible.
Ainsi, le prix corrig aux conditions de march dun logement social ressortirait prs
de 200 000 euros TTC. Il se rapprocherait donc bien du prix des autres segments.
Tableau E.1
(En Euros)
Prix de vente TTC

135 000

Effet TVA

18000

Effet marge + commercialisation

14000

Effet prix terrain

30000

Prix rel TTC

197000

Calcul de linvestissement HT hors terrain nu

Selon le bilan des agrments de logements sociaux en 2013, la part du terrain dans le prix
du logement stablit 21 % sur ce segment.
Par ailleurs, selon la FPI, dans le collectif, le cot du terrain amnag hors taxes ressortait, en
moyenne, en 2010, entre 15 % et 18 % du prix dopration hormis dans les secteurs gographiques les plus tendus107 o ce ratio pouvait atteindre jusqu 30 %. En appliquant cette
107. Principalement Paris, la premire couronne et certaines villes ctires et des Alpes.

Livre blanc
pour le logement

49

dernire proportion aux ventes ralises en Ile-de-France ou en PACA et une part moyenne
de 16,5 % aux autres rgions, on en dduit une part moyenne France entire de 22 % hors
taxes, soit 26 %TTC.
Enfin, daprs lEPTB, la part moyenne du seul terrain stablissait 33 % en 2012. Ce chiffre
est dailleurs confirm par lenqute 2013 de lObservatoire du financement du logement
du CSA (OFL). Nanmoins, il parat trs lev au regard des chiffres prcdents.
Compte tenu de ces lments et des incertitudes associes, on retient une part terrain
gale la moyenne pondre par les tailles respectives des surcrots de parc ncessaires
pour atteindre les 500000 mises en chantier. Elle ressort entre 27,8 % (hypothse haute) et
27 % (hypothse basse), ce qui reprsente un investissement pour le seul terrain entre 11,2
(hypothse haute) et 7,9 (hypothse basse) milliards deuros TTC.
tant donn qu dire dexpert, le cot du terrain nu reprsente environ les deux-tiers du
cot du terrain amnag, le premier slverait entre 7,7 (hypothse haute) et 5,5 (hypothse basse) milliards deuros TTC.
Linvestissement hors terrain nu stablirait alors 28 (hypothse haute) et 20,5 (hypothse
basse) milliards deuros hors taxes (cf. tableau 1).
Tableau 1 : Investissements HT et hors terrain nu induits par la construction de 150 000
200000 logements supplmentaires
Hypothse haute

Locatif social
Promotion immobilire
hors VEFA HLM
Maison individuelle
en diffus
Ensemble

Prix unitaire HT
Logements
hors terrain nu
construire
(en euros)
110000
50000

Investissement HT
hors terrain nu
(en Md)
5,5

Hypothse basse

50000

Investissement HT
hors terrain nu
(en Md)
5,5

Logements
construire

153000

60000

9,2

40000

6,1

148000

90000

13,3

60000

8,9

200000

28,0

150000

20,5

2. D
 termination de la part btiment dans le prix de vente dun
logement
La part btiment dans le cot de construction dun logement varie beaucoup selon les
sources statistiques et les champs concerns. Par exemple:
selon le bilan des logements aids cit plus haut, dans le locatif social, en 2013, la part
des travaux proprement dits saffichait 69 %, mais ce calcul est un peu fauss par la
frquente mise disposition bas prix, voire gratuite, de terrains;
daprs la FPI, dans le collectif, le seul cot de construction hors taxes ressortait, en 2010,
42 % dans une grande ville de province, mais tombait 27 % dans la premire couronne
dIle-de-France;
daprs lEPTB dj cite, le prix moyen des maisons comptait pour 67 % de linvestissement
total (terrain et maison) en 2013, mais il sagit dun majorant puisque le prix des maisons
peut ici intgrer lintervention de la matrise duvre en amont de la construction;

50

Livre blanc
pour le logement

 selon la Caisse de garantie immobilire du btiment (CGI Btiment), la part btiment stricto
sensu stablissait, en 2011, 48 % du montant dacquisition dune maison individuelle.
Compte tenu de ces diverses observations, on retient, dire dexpert, une part btiment
de 50 % du prix hors taxes.

3. M
 ise en cohrence de chiffrages sur les travaux de performance
nergtique
La FFB chiffre le march de la rnovation nergtique108 environ 15 milliards deuros hors
taxes en 2013. Sur la base de 160000 logements significativement rhabilits nergtiquement par an (hypothse admise de tous), cela reprsente un cot hors taxes moyen de plus
de 90000 euros par logement, trs loin du cot moyen retenu dans notre dmonstration,
savoir 18000 euros.
Pourquoi cette diffrence? Le chiffre de 15 milliards incorpore lensemble des travaux verts.
Ainsi, un logement ayant bnfici dun crdit dimpt pour un changement de fentre
entre dans ce champ alors mme quil ne sera pas significativement rnov nergtiquement (changement de chaudire, de couverture, etc.). Cest le cas pour un million dautres
logements qui bnficient chaque anne dune rnovation partielle.
Le CIDD109 moyen slve dailleurs 1 250 euros hors taxes reprsentant 6 500 euros de
travaux hors taxes sur les seuls quipements (taux moyen de 20 % de CIDD). En y ajoutant
la pose estime 4000 euros hors taxes, le montant moyen de travaux par lintermdiaire
dun CIDD slve 10500 euros hors taxes.
Au final, les 15 milliards deuros recouvrent donc:
dune part, 4,5 milliards deuros pour 160000 logements rnovs thermiquement, soit un
cot moyen de 28000 euros hors taxes par logement (30000 euros TTC), chiffre communment admis pour une rnovation nergtique significative dun logement;
dautre part, un million de rnovations partielles (travaux CIDD) pour un montant de
10,5milliards deuros.

4. Limpact en termes demploi: dtail des calculs

Pour la construction neuve
Hypothse haute
Selon cette approche, prs de 0,9 emploi direct et autant demploi indirect sont mobilis
pour construire un logement. Ainsi, 175000 emplois directs et 175000 emplois indirects sont
ncessaires pour construire 200000 logements, soit 350000 emplois mobiliss au global.
Hypothse basse
Selon cette approche, un actif dans le btiment ralise en moyenne 116 775 euros de
chiffre daffaire par an en construction neuve. Par consquent, 12500000000/116775 =
108. Y compris travaux lis.
109. Crdit dImpt Dveloppement Durable : les particuliers peuvent bnficier (dans les btiments existants uniquement) dun crdit dimpt
pour lachat de matriaux ou dquipement performants en matire dconomies dnergie ou de production dnergie renouvelable.
Ila t remplac par le CITE le 1er septembre 2014.

Livre blanc
pour le logement

51

107 000 emplois directs seraient mobiliss au sein des entreprises de btiment auxquels il
faut ajouter 107000 emplois indirects (dont 64000110 mobiliss en aval de la filire et 43000111
mobiliss en amont), soit 214000 emplois au global.
Les chiffres globaux prcdents ne correspondent pas des crations nettes demploi. On
fait ici lhypothse que seuls 80 % des emplois occups112, soit 280000 en hypothse haute et
171000 en hypothse basse correspondraient des emplois nets crs dans la filire btiment.
Pour la rnovation nergtique
Un actif ralise un montant annuel de chiffre daffaires hors taxes denviron 77000 euros.
Les 5,7 milliards deuros HT supplmentaires gnrs par latteinte de lobjectif de 500000
rnovations significatives par an mobiliseraient donc 5700000000/77000 = 74000 emplois
directs, auxquels il faut ajouter 30000 emplois indirects mobiliss chaque anne113.
De la mme manire, on considre que seuls 80 % des emplois directs ou indirects occups
correspondraient des crations nettes, soit 83000 emplois.
Au global, la ralisation des deux objectifs de 500000 oprations gnrerait la cration de
363000 254000 emplois (cf. tableau 2).
Tableau 2: Impact des deux objectifs de 500000 oprations sur le secteur du btiment

Neuf
Rnovation
Ensemble

Hypothse haute
Investissement HT
Cration nette
en btiment
demplois
(en milliards deuros)
(en milliers)
17,4
280
5,7
83
23,1
363

Hypothse basse
Investissement HT
Cration nette
en btiment
demplois
(en milliards deuros)
(en milliers)
12,5
171
5,7
83
18,2
254

5. Leffet global sur lconomie nationale par la mthode de Leontief

Le tableau des entres-sorties (TES) symtrique114 issu des comptes annuels de la Nation de
lINSEE repris par Eurostat permet dvaluer leffet induit de la production supplmentaire
en btiment sur lconomie, toutes choses gales par ailleurs.
Il en ressort quun euro de production dans la construction gnre 0,42 euro de valeur ajoute dans la branche et 0,48 euro de consommations intermdiaires domestiques, soit un
coefficient technique de 0,48 pour la branche construction.
En premire analyse, une production additionnelle de 33,7 milliards deuros (hypothse
haute, respectivement 26,2 milliards deuros en hypothse basse) adresse la construc110. Ratio de 0,6 emploi indirect par emploi direct.
111. Ratio de 0,4 emploi indirect par emploi direct.
112. Il faut tenir compte du fait que le secteur sinscrit aujourdhui en nette surcapacit. En outre, les emplois ouvriers savrent le plus sensibles
une variation dactivit. Ainsi, depuis 2008 (anne correspondant un pic demploi dans le secteur), la proportion des ouvriers (75 %) a
recul de 2 points de pourcentage, alors que celles des ETAM et des cadres ont progress respectivement de 1,5 et 0,5 point. Nous avons
donc retenu lhypothse que seuls 80 % des emplois occups par la construction des 150 000 logements supplmentaires correspondraient
des emplois nets crs dans la filire btiment.
113. Ratio de 0,4 emploi indirect par emploi direct.
114. Ce tableau est disponible pour les annes 2008 2011. Il prsente les ressources, les emplois et les entres intermdiaires pour chaque
branche dactivit de lconomie nationale au prix de base, cest--dire nets dimpts moins les subventions sur les produits, dune part,
hors marges commerciales et de transport, dautre part. Dans sa version publie par Eurostat, il distingue aussi, produit par produit, leffet
en termes de production nationale et dimportations. On se focalise ici sur la production domestique.

52

Livre blanc
pour le logement

tion conduirait donc un accroissement complmentaire de lordre de 33,7*0,48=16,3

milliards deuros (respectivement 12,6 milliards deuros) de biens et services intermdiaires
commands lconomie nationale (cf. tableau 3).
Tableau 3 : Rpartition de la consommation intermdiaire (CI) de rang 1 en produits domestiques induite par 33,7 milliards deuros de production supplmentaire dans le btiment
Produits
Agriculture, sylviculture et pche
Industrie manufacturire, industries extractives et autres
Construction
Commerce de gros et de dtail, transports, hbergement
etrestauration
Information et communication
Activits financires et dassurance
Activits immobilires
Activits scientifiques et techniques ; services administratifs
et de soutien
Autres services
Services principalement non marchands
Total

Coefficient technique
de la branche
construction
0,1 %
15,3 %
15,2 %

CI induite
de rang 1
(en millions deuros)
41,2
5 148,6
5 109,6

5,9 %

1 995,1

0,6 %
1,6 %
0,3 %

204,0
527,7
102,2

8,9 %

2 989,3

0,2 %
0,2 %
48,2 %

74,5
62,9
16 255,2

Source: calculs FFB, daprs Eurostat et Insee, Compte de la Nation 2011.

Pour tre mis disposition de la construction, le supplment de produits intermdiaires

command lconomie nationale ncessite son tour lappel de nouvelles consommations intermdiaires. Par exemple, pour honorer les 5148,6 millions deuros commands en plus
lindustrie (respectivement 4003,4 millions deuros), les entreprises de ce dernier secteur devront
leur tour mobiliser 2384,6 millions deuros (respectivement 1854,2 millions deuros) dintrants
complmentaires adresss toutes les branches. On dtermine ainsi, branche par branche,
pour chaque produit, une consommation intermdiaire induite de rang 2 (cf. tableau 4).
Tableau 4 : Estimation de la consommation intermdiaire (CI) domestique de rang 2
Produits
Agriculture, sylviculture et pche
Industrie manufacturire,
industries extractives et autres
Construction
Commerce de gros et de dtail, transports,
hbergement etrestauration
Information et communication
Activits financires et dassurance
Activits immobilires
Activits scientifiques et techniques ;
servicesadministratifs et de soutien
Autres services
Services principalement non marchands
Total

CI induite
de rang 1
(en millions deuros)
41,2

Coefficient
technique
de branche
46,6 %

CI induite
de rang 2
(en millions deuros)
19,1

5 148,6

46,4 %

2 384,6

5 109,6

48,2 %

2 463,2

1 995,1

40,7 %

882,7

204,0
527,7
102,2

41,2 %
51,4 %
15,1 %

84,4
251,3
17,2

2 989,3

41,1 %

1 067,1

74,5
62,9
16 255,2

16,9 %
29,8 %
-

11,1
15,5
7 196,1

Source: calculs FFB, daprs Eurostat et Insee, Compte de la Nation 2011.

Livre blanc
pour le logement

53

A ce stade, les commandes supplmentaires adresses la construction engendreraient

des besoins en biens et services intermdiaires domestiques de 16255,2+7196,1=23451,3
milliards deuros (respectivement 12639,7+5595,5=18235,2).
On ritre ensuite ce raisonnement jusqu ce que les estimations convergent. Cest le
cas aprs quatorze itrations. La production supplmentaire de la construction gnrerait
alors des consommations domestiques en biens et services intermdiaires de lordre de 28,8
milliards deuros ( respectivement 22,4 milliards deuros). Au global, la production nationale
progresserait donc de plus de 62,5 milliards deuros (respectivement plus de 48,6 milliards
deuros), toutes branches incluses, soit un ratio de 1,85 euro en sortie pour 1 euro inject
(score assez stable dans le temps, puisque les calculs conduits sur les annes 2008, 2009
et 2010 conduisent des ratios respectifs de 1,87, 1,90 et 1,86 euro en sortie pour 1 euro
inject).
En termes de valeur ajoute, cela reprsente un gain de 26,3 milliards deuros (respectivement 20,4 milliards deuros) pour lconomie nationale sur la base du TES 2011, soit 1,3 point
de PIB (selon lapproche par les revenus) toutes choses gales par ailleurs (respectivement
1,0 point de PIB).
Enfin, les importations progresseraient de 6,9 milliards deuros (respectivement 5,3 milliards
deuros), ce qui correspond 11,0 % de leffet domestique, soit un faible impact.
Par ailleurs, le surcrot dactivit domestique jouerait positivement sur le niveau de lemploi
des diffrentes branches de lconomie. Selon la mme technique que prcdemment,
sur la base du contenu moyen en emploi dun million deuros 2011 par branche, on estime
que, toutes choses gales par ailleurs, la hausse de production de plus de 62,5 milliards
(respectivement de 48,6 milliards deuros) deuros entranerait la cration nette de 411095
postes (cf. tableau 5, respectivement 319659 postes), ce qui quivaut un recul du chmage
de 1,5 % (respectivement 1,1%).
Tableau 5 : Estimation de la cration demplois (en nombre de personnes) induite par
33,7milliards deuros de production supplmentaire dans le btiment
Produits
Agriculture, sylviculture et pche
Industrie manufacturire,
industries extractives et autres
Construction
Commerce de gros et de dtail, transports,
hbergement etrestauration
Information et communication
Activits financires et dassurance
Activits immobilires
Activits scientifiques et techniques ;
servicesadministratifs et de soutien
Autres services
Services principalement non marchands
Total

Production
Contenu
supplmentaire
en emplois
totale
dun million deuros
(en millions deuros)
de production

Cration nette
demplois
(en milliers)

237,2

6,9

1,6

8 901,8

4,3

38,4

39 850,3

6,6

264,4

4 138,9

7,2

29,8

794,9
1 448,9
579,9

3,9
4,1
1,3

3,1
5,9
0,7

6 215,9

9,9

61,6

177,8
166,8
62 512,5

15,0
17,4
6,6

2,7
2,9
411,1

Source: calculs FFB, daprs Eurostat et Insee, Compte de la Nation 2011.

54

Livre blanc
pour le logement

Annexe 4 - Le Green Deal anglais

Le green deal a t adopt en 2011 dans le cadre dun vaste plan qui doit permettre la
rnovation de 14 millions de logements dici 2020115, ainsi que la cration de dizaines de
milliers demplois. Lobjectif est de diminuer de 11 % la facture nergtique des mnages
anglais dici 2020.
Le principe est simple: sur la base dun diagnostic ralis par un oprateur labellis green
deal plan, loccupant du logement peut sadresser un industriel spcialis pour raliser
les travaux, si le prix du chantier nexcde pas le montant des conomies dnergie ralises
en 25 ans (rgle dor). Les travaux sont pays par un tiers financeur qui nest ni loccupant,
ni lentreprise qui ralise les travaux.
Le dispositif ECO (Energy Company Obligation), financ par les nergticiens hauteur de
1,3 milliard de livres par an, est destin aux mnages qui ne peuvent atteindre sans aide
les conomies dnergie ncessaires pour respecter la rgle dor. Dbut 2013, ce dispositif
avait permis 450000 mnages de bnficier des mesures du green deal. Toutefois, devant
son cot lev, beaucoup sinterrogent sur le bien-fond de loption qui consiste en faire
retomber limpact sur les consommateurs via leur facture nergtique.
Ouvert ds le mois doctobre 2012, le premier bilan du green deal, en juin 2013, sest avr
dcevant au regard des objectifs: 38260 audits ont t mens, 245 btiments ont reu le
label green deal plan et quatre chantiers ont t lancs.
Les causes de cet chec sont multiples:
f aible connaissance du grand public;
t rop grande complexit et mauvais ciblage malgr la mise en place dun guichet unique;
c
 ot trop lev des diagnostics mais aussi, et surtout, des gains trop faibles sur la facture
nergtique;
d
 ispositif faiblement incitatif avec des prts 7 %.
Pour sortir de limpasse, le gouvernement a dcid de focaliser le dispositif ECO sur les
plus pauvres et de mettre en place un programme daides. Ce dernier fut lanc en juin
2014 avec des incitations pouvant aller jusqu 6000 livres dans le cadre dune enveloppe
de 120 millions de livres (dit fonds green deal). Le succs fut tel116 que le Gouvernement
britannique a annonc le 24 juillet 2014 la fermeture immdiate du dispositif, soit 6 semaines
seulement aprs son lancement.
Cet exemple montre quun dispositif mal calibr, dont les effets sont insuffisamment anticips,
mne une politique de stop and go contre-productive.

115. 25 millions en 2030.

116. Lafflux des dossiers fut acclr par lannonce, quelques jours plus tt, dune rduction de laide, dans le cadre dune mesure de rgulation qui visait viter lpuisement trop rapide du fonds.

Livre blanc
pour le logement

55

La crise du logement, cest une pnurie doffre qui maintient des prix levs, des salaris
contraints aux longs dplacements et moins productifs, parfois mme des entreprises qui
ont des difficults recruter. Mais cest aussi 0,4 point de croissance en moins en 2014, plus
de 100 000 emplois dtruits depuis 2007, et des milliards deuros de manque gagner pour
lEtat comme pour les collectivits locales.

MEDEF
55, avenue Bosquet
75330 Paris Cedex 07
Tl. : 01 53 59 19 19
www.medef.com

Contact MEDEF :
Roger Thune
rthune@medef.fr

ISBN : 978-2-86658-139-8 / Dpot lgal : mars 2015

Pourtant, la solution est trs largement entre nos mains et lensemble des acteurs est
convaincu que la sortie de cette crise passe par la construction massive de logements
conomiquement abordables, l o sont les besoins.