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S U N D A Y , M A RC H 1 3 , 2 0 0 5
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C ONDOMNIO. O
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C ONSERVADORA.
C ap. 08 - A C ONVEN O.
O REGULAMENTO
INTERNO. AS A...
C ap.09 - OR AMENTO.
DESPESAS ORDINRIAS
E EXTRAORD...
C ap.09.1 APARTAMENTOS DE
C OBERTURA
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ENERGIA. C OMO EVITAR
OS DESPERDC I...
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March 2005
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FGTS no prazo.
A empresa contratada dev e ser de absoluta confiana do Sndico.
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MANUTENO:
Elev adores
Bombas
Portes Automticos
Interfones
Piscinas/Saunas
Parque Esportiv o ou Recreativ o
Antenas Coletiv as
Recarga de Ex tintores.
ADMINISTRATIV AS:
Honorrios da Administradora
Impressos
Correio
Xerox
Peas de Reposio
Uniformes
DESPESAS EXTRAORDINRIAS
Considerados gastos imprev istos ou prev istas com benfeitoras nas
reas comuns, como:
V azamentos
Entupimentos
Conserto de equipamentos, bomba de gua, elev adores, etc.
Reformas
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PRESTAO DE CONTAS
No final de cada ms obrigao do Sndico ou Administradora
apresentar um balancete detalhado referente ao ms. Os documentos
comprobatrios sero reunidos numa pasta, com o v isto do Sndico,
para anlise dos conselheiros.
Importante conter informaes sobre quotas em atraso, multas
recebidas, saldos bancrios, posio do Fundo de Reserv a, etc. Um
resumo dev er ser env iado a cada Condmino.
O Sndico dev e ser pontal e transparente na prestao de contas,
ev itando aborrecimento com Condminos, que podem pedir
Prestao de Contas em Juzo.
IMPORTANTE: No liste em quadro de av isos a relao de
Condminos inadimplentes. Ex por o nome do dev edor ao
constrangimento pode lev ar o Condomnio a ser punido pelo CDIGO
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A NOV A redao do art. 1 336, do Cdigo Civ il, prov eniente da lei
publicada em julho de 2004, d a liberdade dos condminos aprov ar
um critrio mais justo de rateio da despesas condominiais. Portanto,
o proprietrio de apartamento com cobertura ou rea priv ativ a,
pode ficar liv re de abusos nas cobranas de tax as de condomnio. A
div iso dev e ser baseada na efetiv a utilizao dos bens e serv ios,
observ ando que o proprietrio de uma cobertura no utiliza nada
mais dos serv ios de conserv ao e manuteno considerados mais
caros, como limpeza de rea comum, portaria, elev adores, etc. Alm
do mais, a manuteno da cobertura ( por analogia, pode ser includo
o telhado) por sua conta, conforme o art. 1 2, da Lei do Condomnio.
Portanto, o rateio com base na frao ideal pode ser considerado
injusto. No caso das coberturas, normalmente utilizam mais gua,
especialmente quando tm piscina. Caso o Condomnio insista na
cobrana abusiv a da tax a ordinria, restar ao condmino
prejudicado procurar a justia para adequar sua tax a de acordo com
a legislao.
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INSTALAOES HIDRULICAS
As condies das instalaes hidrulicas, como reserv atrios, poos
e tubulaes, dev er ser ex aminadas com freqncia, pois as
rachaduras, fissuras e trincas que prov ocam v azamentos, impedindo
o controle do consumo, ainda oferecem riscos de contaminao da
gua.
As tampas das cisternas ou reserv atrios dev em situar acima do solo
cerca de 20 (v inte) centmetros, para ev itar infiltraes indesejv eis.
CONSUMO CONTROLADO
Atrav s dos hidrmetros os Sndicos ou Zeladores dev em
acompanhar a medio, registrando o consumo em grficos
apropriados, fornecidos pelas companhias de gua.
Qualquer ex cesso dev e ter sua causa apurada, facilitando os reparos
ev entualmente necessrios.
LIMPEZA E HIGIENIZAO
DA CAIXA DGUA
A higiene dos reserv atrios fundamental, ev itando a contaminao
da gua.
Um recipiente sujo, com paredes rachadas e tampa inadequada,
transforma o reserv atrio em um nicho para os insetos,
proporcionando a proliferao de bactrias transmissoras de
doenas grav es. A recomendao que um reserv atrio de gua dev e
ser limpo duas v ezes ao ano e a impermeabilizao quando
necessrio.
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INSTRUES COMPLEMENTARES
* Procure manter a calma e no fume. No tire as roupas, apenas a
grav ata, se for o caso.
* Mantenha, se possv el, as roupas molhadas.
* Jogue fora todo e qualquer material inflamv el que carregue na
roupa ou no corpo.
* Em situaes crticas, feche-se no banheiro, mantendo a porta
umedecida pelo lado interno e v edada com toalha ou papel molhado.
* Em condies de fumaa intensa cubra o rosto com um leno
molhado.
* No fique no peitoril antes de hav er condies de salv amento
proporcionadas pelo Corpo de Bombeiros.
* Indique sua posio no prdio, acenando para o Corpo de
Bombeiros com um leno e aguarde instrues.
* Em regra geral, uma pessoa cuja roupa pegou fogo procure no
correr. A v tima dev e procurar no respirar o calor das chamas. Para
ev itar, dobre os braos sobre o rosto, apertando-os. Jogue-se no
cho e role, ou env olv a-se numa coberta ou num tecido qualquer.
* Em caso de incndio, se v oc se encontra em lugar cheio de fumaa
procure sair, arrastando-se, para ev itar o asfix iamento.
* V endo correr uma pessoa com as roupas em chamas, obriga-a rolar
lentamente no cho. Use de fora, se necessrio, para isso.
* Sendo possv el, use ex tintor ou mangueira sobre o acidentado.
* No caso de no hav er nada melhor por perto, jogue areia ou terra
na v tima, enquanto ela est rolando. Se puder, env olv a o acidentado
com um cobertor, encerado ou panos. Primeiro o peito para proteger
o rosto e a cabea. Nunca env olv a a cabea da v tima, pois assim
V oc a obriga a respirar gases.
* Ao perceber um incndio no se altere. Estando num local de
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Captulo III
DAS DESPESAS DO
CONDOMNIO
Art. 1 2 - Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio,
recolhendo, nos prazos prev istos na Conv eno, a quota-parte que
lhe couber em rateio.
1 - Salv o disposio em contrrio na Conv eno, a fix ao da quota
do rateio corresponder frao ideal do terreno de cada unidade.
2 - Cabe ao Sndico arrecadar as contribuies, competindo-lhe
promov er, por v ia ex ecutiv a, a cobrana judicial das quotas
atrasadas.
* V er Cdigo de Processo Civ il, Arts. 27 5, II, c, e 585, IV .
3 - O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fix ado
na Conv eno fica sujeito ao juro moratrio de 1 % (um por cento) ao
ms e multa de at 20% (v inte por cento) sobre o dbito, que ser
atualizado, se o estipular a Conv eno, com a aplicao dos ndices
de correo monetria, lev antados pelo Conselho Nacional de
Economia, no caso da mora por perodo igual ou superior a seis
meses.
4 - As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou
conjunto de edificaes, ou ao serv io comum, sero feitas com o
concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares de direito
aquisio de unidades, mediante oramento prv io aprov ado em
assemblia geral, podendo incumbir-se de sua ex ecuo o Sindico, ou
outra pessoa, com aprov ao da assemblia.
5 - A renuncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso
algum v aler como escusa para ex oner-lo de seus encargos.
Capitulo IV
DO SEGURO, DO INCNDIO, DA DEMOLIO E DA RECONSTRUO
OBRIGATRIA
Art. 1 3 - Proceder-se- o seguro da edificao ou do conjunto de
edificaes, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as
unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou outro
sinistro que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o
premio nas despesas ordinrias do condomnio.
Pargrafo nico. O Seguro de que trata este artigo ser
obrigatoriamente feito dentro de 1 20 (cento e v inte) dias, contados
da data da concesso do habite-se, sob pena de ficar o condomnio
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Capitulo V
UTILIZAO DA EDIFICAO
OU DO CONJUNTO DE EDIFICAES
Art. 1 9 - Cada condmino tem o direito de usar e fruir,
ex clusiv idade, de sua unidade autnoma, segundo suas
conv enincias e interesses, condicionados, umas e outros, s normas
de boa v izinhana, e poder usar as partes e coisas comuns, de
maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou
moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas
partes por todos.
Pargrafo nico. (V ETADO).
Art. 20 - Aplicam-se ao ocupante do imv el, a qualquer ttulo, todas
as obrigaes referentes ao uso, fruio e destino da unidade.
Art. 21 - A v iolao de qualquer dos dev eres estipulados na
Conv eno sujeitar o infrator multa fix ada na prpria Conv eno
ou no Regimento Interno, sem prejuzo da responsabilidade civ il ou
criminal que, no caso, couber.
Pargrafo nico. Compete ao Sndico a iniciativ a do processo e a
cobrana da multa, por v ia ex ecutiv a, em benefcio do condomnio,
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Capitulo V I
DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO
Art. 22 - Ser eleito, na forma prev ista pela Conv eno, um Sndico
do condomnio, cujo mandado no poder ex ceder a 2 (dois) anos,
permitida a reeleio.
1 - Compete ao Sndico:
a) representar, ativ a e passiv amente, o condomnio, em juzo ou
fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos
limites das atribuies conferidas por esta Lei ou pela Conv eno;
b) ex ercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de
edificaes, no que respeita sua v igilncia, moralidade e segurana,
bem como aos serv ios que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atriburem as leis, a Conv eno e o
Regimento Interno;
d) - impor as multas estabelecidas na Lei, na Conv eno ou no
Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Conv eno e o Regimento Interno,
bem como ex ecutar e fazer ex ecutar as deliberaes da assemblia;
f) - prestar contas assemblia dos condminos;
g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para
ev entuais necessidades de v erificao contbil, toda a documentao
relativ a ao condomnio.
* Alnea g acrescentada pela n 6.434/7 7 .
2 - As funes administrativ as podem ser delegadas a pessoas de
confiana do Sndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante
aprov ao da assemblia geral do condminos.
3 - A Conv eno poder estipular que dos atos do Sndico caiba
recurso para a assemblia, conv ocada pelo interessado.
4 - A Sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou
jurdica estranha ao condomnio, ser fix ada a remunerao pela
mesma assemblia que o eleger, salso se a Conv eno dispuser
diferentemente.
5 - O Sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies
prev istas na Conv eno, ou, no silncio desta, pelo v oto de 2/3 (dois
teros) dos condminos, presentes, em assemblia geral
especialmente conv ocada.
6 - A Conv eno poder prev er a eleio de subsndicos,
definindo-lhes atribuies e fix ando-lhes o mandato, que no poder
ex ceder 2 (dois) anos, permitida a reeleio.
Art. 23 Ser eleito, na forma prev ista na Conv eno, um Conselho
Consultiv o, constitudo de 3 (trs) condminos, com mandatos que
no podero ex ceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleio.
Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo consultiv o do
Sndico, para assessor-lo na soluo dos problemas que digam
respeito ao condomnio, podendo a Conv eno definir atribuies
especficas.
Captulo V II
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DA ASSEMBLIA GERAL
Art. 24 - Hav er, anualmente, uma assemblia geral ordinria dos
condminos, conv ocada pelo Sndico na forma prev ista na
Conv eno, qual compete, alm das demais matrias inscritas na
ordem do dia, aprov ar, por maioria dos presentes, as v erbas para as
despesas de condomnio, compreendendo as de conserv ao da
edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus serv ios e
correlatas.
1 - As decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo quorum
que a Conv eno fix ar, obrigam a todos os condminos.
2 - O Sndico, no 8 (oito) dias subseqentes assemblia,
comunicar aos condminos o que tiv er sido deliberado, inclusiv e no
tocante prev iso oramentria, o rateio das despesas, e promov er
a arrecadao, tudo na forma que a Conv eno prev ir.
3 - Nas assemblias gerais, os v otos sero proporcionais s fraes
ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condmino,
salv o disposio div ersa da Conv eno.
Art. 25 - Ressalv ado o disposto no 3 da Art. 22, poder hav er
assemblias gerais ex traordinrias, conv ocadas pelo Sndico ou por
condminos que representem (um quarto), no mnimo, do
condomnio, sempre que o ex igirem os interesses gerais.
Pargrafo nico. Salv o estipulao div ersa da Conv eno, esta s
poder ser modificada em assemblia geral ex traordinria, pelo v oto
mnimo de condminos que representem 2/3 (dois teros) do total
das fraes ideais.
Art. 26 - (V ETADO).
Art. 27 - Se a assemblia no se reunir para ex ercer qualquer dos
poderes que lhe competem, 1 5 (quinze) dias aps o pedido de
conv ocao, o Juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos
interessados.
Ttulo II
DAS INCORPORAES
V ide art. 9 da Lei n 4.864, de 29-1 1 -1 965
Captulo I
DISPOSIES GERAIS
Art. 28 As incorporaes imobilirias, em todo o territrio
nacional, reger-se-o pela presente lei.
Pargrafo nico. Para efeito desta Lei, considera-se incorporao
imobiliria a ativ idade ex ercida com o intuito de promov er e realizar
a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes, ou
conjunto d edificaes compostas de unidades autnomas (V ETADO).
* as disposies deste artigo e seguintes no se aplicam s
incorporaes iniciadas antes de 1 0 de maro de 1 965, segundo
dispe o Art. 9 e pargrafos da Lei n 4.864, de 29 de nov embro de
1 965.
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contas.
Art. 1 .336. So dev eres do condmino:
I - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas
fraes ideais.
* Quando a Conv eno omissa ao critrio de div iso das despesas
Inciso I, artigo 1 334.
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
ex ternas.
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e
no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.
1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos
juros moratrios conv encionados ou, no sendo prev istos, os de um
por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito.
* Alm da multa, podem ser cobrados juros mais elev ados e a
correo monetria sobre o dbito, desde que conste da Conv eno.
2 O condmino, que no cumprir qualquer dos dev eres
estabelecidos nos incisos II a IV , pagar a multa prev ista no ato
constitutiv o ou na conv eno, no podendo ela ser superior a cinco
v ezes o v alor de suas contribuies mensais,independentemente das
perdas e danos que se apurarem; no hav endo disposio ex pressa,
caber assemblia geral, por dois teros no mnimo dos
condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.
Art. 1 337 . O condmino, ou possuidor, que no cumpre
reiteradamente com os seus dev eres perante o condomnio poder,
por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo do v alor
atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a
grav idade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e
danos que se apurem.
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de conv iv ncia
com os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido
a pagar multa correspondente ao dcuplo do v alor atribudo
contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao
da assemblia.
Art. 1 .338. Resolv endo o condmino alugar rea no abrigo para
v eculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos
condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1 .339. Os direitos de cada condmino s partes comuns so
inseparv eis de sua propriedade ex clusiv a; so tambm inseparv eis
das fraes ideais correspondentes as unidades imobilirias, com as
suas partes acessrias.
1 Nos casos deste artigo proibido alienar ou grav ar os bens em
separado.
2 permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade
imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa
faculdade constar do ato constitutiv o do condomnio, e se a ela no
se opuser respectiv a assemblia geral.
Art. 1 .340. As despesas relativ as a partes comuns de uso ex clusiv o de
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