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IMPUESTOS A LAS GANANCIAS

Y SOBRE LOS BIENES PERSONALES


CASO PRCTICO INTEGRAL DE LA PRIMERA CATEGORA
Supuestos: Cobro en especie - Gastos a cargo del inquilino - Gastos reales - Mejoras - Valor locativo - lncobrabilidad - Inmueble rural - Alquileres devengados y no percibidos

PLANTEO

Datos personales
El Sr. Juan Sebastin Bajo es divorciado, con una hija de 23 aos (vive con l), que estudia, no obtuvo ingresos durante el ao y est a su cargo.
,.

El Sr. Bajo posee los siguientes inmuebles de su' propiedad:


1. Departamento en la Avda. Callao 1020 100 A, Ciudad de Buenos Aires, destinado a
casa habitacin. Segn la escritura de compra fue adquirido el 10/12/1995 por un valor de S 300.000. En ese momento el avalo fiscal determinaba una proporcin al terreno del 20%. Valuacin fiscal al 31/12/2003: S 182.100. Adems, por el presente
ao ha abonado intereses hipotecarios que ascienden a S 25.000. El monto del prstamo (capital) ascenda al 31/12/2002 a S 150.000 Y al 31/12/2003 a S 100.000 (ha
cancelado S 50.000). Dicho prstamo fue solicitado en el momento de compra del inmueble y destinado a ese fin.
2. Departamento en Miami, U.S.A. que destina a recreo. Lo ha ocupado en distintas
oportunidades durante todo el ao. Se estima un valor locativo por ese periodo de
USS 1.000 mensuales (equivalentes a S 3.000 mensuales). El inmueble fue adquirido
el 08/08/1991 por un valor de USS 89.000 (equivalentes a S 89.000). Su valor de plaza al 31/12/2003 era de USS 93.103 (equivalentes a S 270.000) Y la proporcin atribuible al edificio, del 80%. Los gastos que ocasionaron el inmueble ascienden a USS
2.400 anuales (equivalentes a S 7.800).
3. Departamento en la calle Tucumn 1515 10 B, Ciudad de Rosario, provincia de Santa
Fe, destinado a inversin. Durante el 2003 lo ocup su sobrino, sin abonarle alquiler
alguno. Los gastos del inmueble ascendieron a S 1.000 anuales, y los impuestos y tasas sobre la propiedad a S 350, a cargo del Sr. Bajo. La valuacin fiscal al31 /12/2003
era de S 28.100. El Sr. Bajo lo compr el 17/05/1990 en S 50.000. En el momento de
la compra el valor atribuible al edificio era del 75%. Se estima un alquiler de mercado de S 600 mensuales. En el ao 2000 cedi la propiedad en forma gratuita a su
hija, reservndose el usufructo del mismo.
4. Local comerdal sito en la calle Florida 700, Ciudad Autnoma de Buenos Aires. Lo ha
recibido por donadn de una ta. Como no existen datos del valor de adquisicin y fe1

cha de la misma correspondiente al donante, se ha tomado como base la de la fecha de


donacin 25/02/1996 y el valor de plaza a ese momento de $ 150.000. El avalo a esa
fecha indica un 50% atribuible al edificio. 1:0 tiene destinado a renta (con contrato por
10 aos desde el 01/01/2000), con un alquiler ~que
,. asciende a $ 9.000 mensuales. Ha
sufrido retenciones del impuesto a las ganancias de $ 4.680 anuales ($ 468 mensuales
por los diez meses cobrados). Ha cobrado 10 meses correspondientes al ao. El
29/12/2003, despus de haber cursado cartas documentos con el inquilino, inicia acciones judiciales tendientes al cobro de los alquileres adeudados (noviembre y diciembre de 2003). La valuacin fiscal total al J1 /12/2003 asciende a $ 284.000. El inquilino
ha realizado mejoras en enero del 2003 (que el Sr. Bajo no se encuentra obligado a indemnizar) por un total de $ '29.750. Los gastos correspondientes al inmueble ascienden
a $ 5.500, los que asume el inquilino. Impuestos y tasas sobre la propiedad a cargo del
propietario: total anual $ 5.800. Todos los gastos estaban abonados al 31/12/2003.

5. Campo en la localidad de Junin, provincia de Buenos Aires. Lo destina a locacin. Alquiler anual en $ 50.000. En pago del mismo, ha recibido granos durante el ao, que
procedi a vender por un valor de $ 52.000. Los gastos del ao ascienden a S 1.700
Y los impuestos y tasas sobre el inmueble a S 100. El inmueble fue adquirido el
30/04/1997 por un valor de S 110.000. El avalo fiscal al 31/12/2003 es de S 74.000.
6. Campo en la localidad de Baha Blanca, provincia de Bl;!enos Aires. Lo destina a locacin. Alquiler anual en $ 160.000. El inmueble fue adquirido en S 550.000 el
23/12/1991. Valuacin fiscal al 31/12/2003'$ 450.000. El inquilino no le realiz ninguna retencin correspondiente al impuesto a las ganancias, por lo que ingres un
pago a cuenta de S 5.900. Los gastos del inmueble ascienden a $ 3.000 Y los impuestos y tasas sobre el inmueble a S 300.
Datos adicionales:
a) Su situacin patrimonial al 31 de diciembre de los aos 2002 y 2003 era la siguiente:

2002

Concepto
Bienes
Dinero en efectivo (pesos)
Banco Nacin Argentina Plazo fijo
Inmueble Callao
..
Inmueble Miami
Inmueble Tucumn
Inmueble Florida
Campo Junin
Campo Bahia Blanca
Alquileres a cobrar
Retenciones Ganancias
Pago a cuenta Ganancias
Total Bienes
Deudas
Deuda hipotecaria
Total deudas
Total patrimonio neto
2

2003

5.500
1.500
300.000
89.000
O
150.000
110.000
550.000
O
O
O
1.206.000

93.500
13.800
300.000
89.000
O
179.750
110.000
550.000
18.000
4.680
5.900
1.364.630

150.000
150.000
1.056.000

100.000
100.000
1.264.630

b) Durante el ao 2003 realiz las siguientes erogaciones:


1. Ha abonado honorarios mdicos por un importe de S 12.000 para realizarse una
operacin de implantes dentales y otra de ciruga esttica. Los mismos no se encuentran cubiertos por ningn reintegro.
~.
2. Pag cuotas mdico-asistenciales por y su hija de S 6.000 anuales.

SOLUCiN

Impuesto sobre los Bienes Personales

Confeccionaremos una planilla (Ver anexo) a efectos de determinar la valuacin de los


inmuebles
Liquidacin del gravamen
Concepto
al bien
Inmuebles del pas

% atribuible

Importe

Callao (1)

16,60

160.400

Tucumn (2)
Florida (3)

9,79
29,37

.94.575
284.000

Importe

lmporte

"-

538. 975

Inmueble del exterior


Miami

27,93

270.000

808.975

Dinero en efectivo
Plazo fijo BNA (4)
Crditos

9,68

93.500
O

93.500

Alquileres a cobrar

1,87

Disponibilidades

Retenciones Ganancias (5)


Pago a cuenta Ganancias (5)
Sub total bienes
Bienes del hogar (6)
5% s / 920.475
Total bienes

18.000

O
O

..

18.000
920.475

4,76

46.023

100,00

966.498

Mnimo de impuesto (7)

102.300

Total base imponible

864.198

Al cuota 0,75%
Impuesto determinado
Anticipas
Impuesto a ingresar

6.481

O
6.481
notas en pg. siguiente

151

Impuesto a las Ganancias

Inmueble 1 (Callao)
r-

Inmueble destinado a casa habitacin. La reta presunta se encuentra exenta expresamente en el inciso o), del articulo 20, de la L1G.
;
Inmueble 2 (Miami)
Concepto

Importe

36.000

Valor locativo (a)


Menos: Gastos reales
Menos: Amortizacin (b)

..

7.800
)

Menos: Impuesto sobre los bienes personales (c)

1.424
1.810

Subtotal deducciones

11.034

Renta neta

24.96{J

NOTAS IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES


Los campos ubicados en Junn y en Baha Blanca se encuentran exentos del Impuesto sobre los Bienes Personales en virtud de
lo dispuesto en el inciso f) del artculo 21 del citado gravamen.
El inciso f) del citado artculo establece la exencin del impuesto para los inmuebles rurales comprendidos en el inciso e) del
artculo 20 de la Ley del Impuesto a la Ganancia Mnima Presunta.
Recordemos que el inciso e) del artculo 20 de la Ley del Impuesto a la Ganancia Mnima Presunta establece que son sujetos pasivos de este impuesto las personas fsicas y sucesiones indivisas, titulares de inmuebles rurales, en relacin a dichos inmuebles.
(1) El anteltimo prrafo del inciso a) del artculo 22 de la ley establece que, de tratarse de inmuebles destinados a casa-habitacin del contribuyente, del valor determinado podr deducirse el importe adeudado al 31 de diciembre de cada ao
en concepto de crditos que hubieren sido otorgados para la compra o construccin de dichos inmuebles o para la realizacin de mejoras en los mismos.
(2) En el ltimo prrafo del inciso a) del artculo 22 de la ley se establece que en los supuestos de cesin gratuita de la nuda propiedad con reserva del usufructo (en nuestro caso, en el ao 2000 el Sr. Bajo cedi la propiedad en forma gratuita
a su hija reservndose el usufructo del mismo), el cedente deber computar el valor total del inmueble.
(3) El segundo prrafo del inciso a) del artculo 22 de la ley establece que el valor a computar no podr ser inferior al de la
base imponible -vigente al 31 de diciembre del ao por el cual se liquida el gravamen- fijada a los efectos del pago de
los impuestos inmobiliarios o tributos similares.
(4) Se encuentra exento, de acuerdo con lo establecido en el inciso h) del artculo 21 de la ley.
(5) No se computan como crditos, teniendo en cuenta que el artculo 70 del decreto reglamentario establece que los anticipos, retenciones, percepciones y pagos cuenta de gravmenes, incluso los correspondientes al impuesto sobre los
bienes personales, se computarn slo en la medida en que excedan el monto del respectivo tributo, determinado por el
ejercicio fiscal que se liquida.
(6) Respecto de los objetos personales y del hogar, el inciso g) del artculo 22 de la ley establece que el monto a consignar
- por los citados bienes no podr ser inferior al que resulte de aplicar el 5% sobre la suma del valor total de los bienes gravados situados en el pas y el valor de los inmuebles situados en el exterior.
(7) Respecto del mnimo exento, el artculo 24 de la ley dispone que no estarn alcanzados por el impuesto las personas fsicas domiciliadas en el pas y las sucesiones indivisas radicadas en el mismo, por los bienes situados en el pas y en el exterior cuya valuacin de acuerdo con lo dispuesto en los artculos 22 y 23, resulte igualo inferior a S 102.300.
=====

NOTAS IMPUESTO A LAS GANANCIAS


(a) Valor locativo determinado en S 36.000. De acuerdo con lo dispuesto en el artculo 139 de la ley se encuentran incluidas
en el inciso f) del artculo 41 (valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes), los inmuebles situados en el exterior, que sus propietarios residentes en el pas destinen
a vivienda permanente, mantenindolas habilitadas para brindarles alojamiento en todo tiempo y de manera continuada.
A dichos efectos, respecto de inmuebles situados fuera del territorio nacional, se presume -sin admitir prueba en contrario- que el valor locativo o arrendamiento presunto atribuible a los mismos, no es inferior al alquiler o arrendamiento
que obtendra el propietario si alquilase o arrendase el bien o la parte del mismo que ocupa o cede gratuitamente o a un
precio no determinado. las notas continan en pgina siguiente

152

Inmueble 3 (Tucumn)
('<""

Concepto

Importe

"'.

r-

Valor locatvo (d)


Menos: Gastos reales

7.200
1.000

Menos: Impuestos y tasas sobre la propiedad

350
1.787

Menos: Amortizacin (e)


,

Menos: Impuesto sobre los bienes personales (f)


Subtotal deducciones

634
3.771

>

3.429

Renta neta
Inmueble 4 (Florida)
Concepto

Importe

108.000

Alquileres devengados (g)


Mejoras atribuibles (h)

4.250

Gastos a cargo del Inquilino

5.500
117.750

Sub-total rentas
Menos: Gastos reales varios

5.500

Menos: Impuestos y tasas sobre la propiedad

5.800

Menos: Amortizacin (1)

2.192

Menos: Impuesto sobre los bienes personales

(j)

1.903
15.395

Subtotal deducciones

102.355

Renta neta

(b) Ver planilla de Valuacin de Inmuebles en la solucin planteada para el Impuesto sobre los Bienes Personales

...

(c) El clculo es el siguiente:


Impuesto determinado x Porcentaje atribuible
6.481 x 27,93% = 1.810
(d) Valor mensual presunto x 12 = 600 x 12

Impuesto deducible

7.200

(e) Ver planilla de Valuacin de Inmuebles en la solucin planteada para el Impuesto sobre los Bienes Personales.
(f) El clculo es el siguiente:
Impuesto determinado x Porcentaje atribuible = Impuesto deducible
6.481 x 9,79% = 634
(g) Valor mensual atribuible x 12 = 9000 x 12 = 108.000.
Se considera como renta los alquileres devengados y no percibidos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del 2003, ya que al 31 de diciembre de 2003 no haba sentencia en el juicio de desalojo y cobro de pesos.
(h) El inciso c) del artculo 41 de la ley establece que constituyen ganancias de la primera categora el valor de las mejoras introducidas en los inmuebles, por los arrendatarios o inquilinos, que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que este no est obligado a indemnizar. Asimismo, el inciso f) del artculo 59 del decreto reglamentario establece que en estos casos se distribuir proporcionalmente el valor de dichas mejoras de acuerdo con los aos
que resten para la expiracin del contrato, computndose el importe resultante como ganancia bruta de cada ao.
29.750 x 12 .. 84 = 4.250. las natas continan en pgina siguiente

153

Inmueble 5 (Junin)
Concepto

Importe

Alquileres devengados (k)

52.000

Menos: Gastos reales varios

1.700
100

Menos: impuestos y tasas sobre la propiedad


Subtotal deducciones

1.800

Renta neta

50.200

Inmueble 6 (Baha Blanca) ,


Concepto

Importe

ALquileres devengados

160.000

Menos: Gastos reaLes varios

3.QOO

Menos: impuestos y tasas sobre La propiedad

300

Subtotal deducciones

3.300

Renta neta

156.700

Resumen renta de fuente argentina


Concepto
Alquileres devengados /
Valor ocatvo
Mejoras atribubles

InmuebLe
Tucumn

7.200

Gastos a cargo del inquiltno


Subtotal rentas

7.200

InmuebLe
Florida

108.000

Campo
Junn

52.000

Baha
Blanca

160.000

327.200

4.250

4.250

5.500

5.500

117.750

52.000

160.000

336.950

1.700
100

3.000
300

11.200
6.550

1.000
.. 350

5.500
5.800 '

1.787
634

2.192
1.903

Subtotal deducciones

3.771

15.395

1.800

3.300

24.266

Renta neta

3.429

102.355

50.200

156.700

312.684

Menos: Gastos reaLes varios


Menos: Impuestos y tasas
sobre la propiedad
Menos: Amortizacin
Menos: Impuesto sobre
Los Bs. Pers.

3.979
2.537

(i) Ver planilla de Valuacin de Inmuebles en la solucin planteada para el Impuesto sobre los Bienes Personales. Incluye la
amortizacin de la mejora.
(j) El clculo es el siguiente:
Impuesto determinado x Porcentaje atribuible = Impuesto deducible
6.481 x 29,37% = 1.903
(k) Se computa como renta de esta categora el valor de venta de los granos, es decir los $ 52.000, de acuerdo con lo establecido en el artculo 43 de la L1G.

154

TotaL

".

Liquidacin del gravamen


Concepto
Renta neta (a)

F-ueote
argentina
312.684

Renta neta (b)


Subtotal

312.684

Menos:
Intereses hipotecarios (c)

Fuente
extranjera

Total

24.966
24.966

337.650

Subtotal

337.650

Autnomos (d)
Seguro de retiro

Ganancia neta

J37.650

Menos:
Cuotas rndico-asistenciales (e)

O
-6.000

Honorarios mdicos (f)

-4.800

Ganancia neta antes de deducciones


personales

-10.800
326.850

Menos:
Minimo no irnponible

-4.020

Deduccin especial (g)


Hija

-1.200

Total deducciones personales

-5.220

% de reduccin = 100%

Ganancia neta sujeta a impuesto

326.850
100.897

Impuesto determinado (h)


Menos:
Retenciones
Pago a cuenta

Anticipes
Saldo a ingresar

-4.680
-5.900

-10.580
O

-10.580
90.317

(a) Vase cuadro resumen.


(b) Inmueble Miami.
(c) No son deducibles los intereses hipotecarios, ya que se qriginan por un prstamo otorgado en 1995. La modificacin introducida al tercer prrafo del inciso a) del artculo 81 de la ley se aplica para las deudas contradas por crditos hipotecarios otorgados a partir del 01/0112001. las notas continan en pgina sijuiente

155

Cuadro de Justificacin Patrimonial


Concepto

11

Patrimonio neto inicio


Patrimonio neto final

1.056.000
1.264.630

Resultado del ejercicio


Valor locativo Miami
Valor locatvo Tucumn

326.850
36.000
7.200

Amortizaciones inmuebles (del pas y del exterior) (1)

5.403

Mejoras (j)
Intereses hipotecarios no deducibles
Impuesto sobre los bienes personales (k)
Honorarios mdicos (l)

25.500
25.000
7.200

...

4.347

Subtotal
Monto consumido

1.340.030

Total

78.070
1.418.100

1.418.100
1.418~
100

(d) Las personas fsicas no se encuentran comprendidas en el rgimen de trabajadores autnomos de la ley 24241 por la obtencin de rentas de la primera categoria.

(e) Pagado 6.000, Tope 5% sI 337.650 = 16.882. Por lo tanto, se deduce lo pagado [arto 81 ley, inc. g) y arto 123.1 DR];
(f) Pagado 12.000, Tope mximo 40% de lo pagado = 4.800, no pudiendo superar Tope 5% sI 337.650 = 16.882. Por lo tanto,
se deducen los 4.800. [arto 81, inc. h), ley y arto 123.1 DRl.
(g) El inciso c) del artculo 23 de la ley establece que las personas de existencia visible tendrn derecho a deducir en concepto de deduccin especial hasta la suma de S 6.000, cuando se trate de ganancias netas comprendidas en el artculo
49 (tercera categoria) siempre que trabajen personalmente en la actividad o empresa, y de ganancias netas incluidas en
el artculo 79 (cuarta categoria). En consecuencia, tratndose de ganancias netas comprendidas en el artculo 41 (primera categoria) el contribuyente no tiene derecho a deducir suma alguna en concepto de la citada deduccin especial.
(h) 28.500 + 35% sI 206.850 = 28.500 + 72.397 = 100.897
(i) Deducidas = (Miami) 1.424 + (Tucumn) 1. 787 + (Florida) 2.192 = 5.403
(j) Diferencia mejora = Total mejora - incorporada como renta = 29.750 - 4.250 = 25.500
(k) Impuesto sobre los bienes personales deducido = (Miami) 1.810 + (Tucumn) 634 + (Florida) 1.903 = 4.347
(l) Honorarios no deducibles = pagados - deducibles = 12.000 - 4.800 = 7.200

156

Valuadn Inmuebles
Fecha
Propiedad

Valor
Valor de

V.U.

Tran.

origen
1

Costo

Coef.de

Act.

Amortiz.

Atran.

Act. Edif.
terreno

edificio

actualiz.

Terreno
10

dic-95

300.000,00

50,00

8,25

41,75

60.000,00

240.000,00

1,000

11

7x9
Callao 1020 (1)

60.000,00

Act.

A.Acum

Act. Total

12

8x9

10 + 11

240.000,00

300.000,00

Valuac.
V.R.Act.

Hist. 2%

Amort.

13

14

8x2%
4.800,00

Act. .
15

8 x 2% x 9

14 x 5

4.800,00

39.600,00

Callao 1020 (Hipoteca)

Fiscal
16
260.400,00

17
182.100,00

-100.000,00

Subtotal

300.000,00

,i

60.000,00

240.000,00

60.000,00

240.000,00

300.000,00

4.800,00

4.800,00

39.600,00

160.400,00

182.100,00

1.424,00

1.424,00

17.800,00

71.200,00

270.000,00

Miami, USA (2)

ago-91

89.000,00

50,00

12,50

37,50

17.800,00

71.200,00

1,000

17.800,00

71.200,00

89.000,00

Tucumn 1515 (3)

may-90

50.000,00

50,00

13,75

36,25

12.500,00

37.500,00

2,383

29.787,50

89.362,50

119.150,00

750,00

1.787,25

24.574,69

94.575,31

28.100,00

Florida 700 (4)

feb-96

150.000,00

50,00

8,00

42,00

75.000,00

75.000,00

1,000

75.000,00

75.000,00

150.000,00

1.500,00

1.500,00

12.000,00

138.000,00

284.000,00

Florida 700 Mejora (5)

ene-03

29.750,00

43,00

1,00

42,00

-'29.750,00

1,000

0,00

29.750,00

29.750,00

692,00

692,00

692,00

29.058,00

Subtotal

179.750,00

75.000,00

104.750,00

75.000,00

104.750,00

179.750,00

2.192,00

2.192,00

12.692,00

167.058,00

284.000,00

165.300,00

453.450,00

182.587,50

505.312,50

687.900,00

9.166,00

10.203,25

94.666,69

493.233,31

764.200,00

e-

TOTALES

618.750,00

(,.-4

(1) Trim. transcurridos = 33 Aos= 33/4= 8,25


(2) Trim. transcurridos = 50 Aos= 50/4= 12,50
(3) Trim. transcurridos = 55 Aos= 55/4= 13,75
(4) Trim. transcurridos = 32 Aos= 32/4= 8,00
(5) Aos = cantidad de meses restantes de vida til del inmueble principal (Florida).
Trimestres a transcurrir hasta finalizacin de la vida til del inmueble = 172 Aos= 172/4 = 43
157

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